CONTABILIDAD FINANCIERA

Influencia del proyecto de modificación de la NIC sobre arrendamientos en las inversiones inmobiliarias Horacio Molina Sánchez* Jesús N. Ramírez Sobrino** Marta de Vicente Lama*** (España) *Dr. en Ciencias Económicas y Empresariales Profesor titular de área **Dr. en Ciencias Económicas y Empresariales Profesor titular de área ***Licenciada en Ciencias Económicas y Empresariales Profesora auxiliar Universidad Loyola Andalucía

Resumen La reforma de la norma de arrendamientos ha suscitado una amplia controversia entre los preparadores de información financiera; especialmente entre los arrendatarios. En el otro gran grupo de preparadores, los arrendadores, ha causado menos polémica porque, entre otros motivos, uno de los principales colectivos, los arrendadores de inmuebles, ha recibido excepciones que no altera su status quo. Este trabajo pone de manifiesto las inconsistencias en el tratamiento de los arrendadores en general y de los de inmuebles en particu­lar. Palabras clave: Arrendamientos; Inversiones inmobiliarias; Normas internacionales de contabilidad.

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Contenido 1.  Introducción 2.  Análisis del staff del IASB sobre las implicaciones de la reforma de la norma de arrendamientos en el tratamiento de las inversiones inmobiliarias 3.  Análisis conceptual del tratamiento de los arrendamientos. Propuesta de contabilización de las inversiones inmobiliarias 3.1.  Fundamentos económi­cos y financieros del contrato de arrendamiento 3.2.  Análisis del componente económi­co. El recurso obje­to del contrato 3.3.  Análisis del componente financiero 3.4.  Los inmuebles 4.  Conclusiones Bibliografía

1.  Introducción La reforma de la Norma Internacional de Contabilidad 17 (NIC 17), sobre arrendamientos, pretende acercar la presentación de este tipo de transacciones en los estados financieros de una manera más ajustada a la naturaleza económica que subyace en estas operaciones. Sin embargo, desde el punto de vista conceptual, es cuestionable la interpretación que la NIC 17 realiza acerca del concepto de ‘activos’ y ‘pasivos’. La NIC 17 clasifica los arrendamientos en operativos o financieros, en función de que se hayan transferido sustancialmente los riesgos y ventajas del bien arrendado; de manera

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que si la operación ha supuesto la transferencia sustancial sería equivalente a una compraventa y así se debería reflejar en los estados financieros. Los contratos de arrendamiento, clasificados como financieros, se consideran compraventas y dan lugar a la aparición de un activo en el balance de situación (ahora estado de posición financiera) del arrendatario y a la de un pasivo por las obligaciones de pago. Por su parte, el arrendador reconoce una cuenta a cobrar, así como la baja del bien arrendado. Este trato discriminado en función de la cesión de riesgos y ventajas presenta importantes efectos en el ratio de endeudamiento de la entidad y ha dado lugar a la estructuración de operaciones por parte de los preparadores (Beattie et al, 2006). Desde un punto de vista económi­co, los activos productivos son un conjunto de servicios futuros de los que dispone inicialmente el propietario de los mismos. No obstante, éste puede transferir porciones de ese conjunto de servicios. Esta transferencia es equivalente económicamente a ventas parciales del bien. Pues bien, ¿estas cesiones parciales del uso y disfrute de un bien son ventas o la prestación de un servicio por parte del arrendador? En el caso de considerarse compraventas parciales, el arrendador debe reconocer una venta del bien y el arrendatario un activo. El arrendatario tras el contrato controla y dirige el uso de un recurso durante un periodo de tiempo. Cuanto más largo ese periodo mayor el nivel de riesgos y ventajas posibles que le puede reportar el recurso, por lo que es razonable afirmar que económicamente contratos con duraciones diferentes no son equivalentes. Sin embargo, la clave está en que el arrendatario realmente controla el recurso y durante el periodo del contrato no puede rescindirlo. Además, es indiferente que lo haya pagado o no; el aspecto financiero no es sustancial en la aparición de un activo en el balance del arrendatario, lo relevante es el hecho de controlar el recurso durante un periodo de tiempo determinado. HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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Además, el arrendatario controla un activo específico, mas no ha adquirido los servicios que reporta dicho activo; porque de ser así económicamente la operación tendría riesgos diferentes. Por su parte, el arrendador ha cedido durante ese periodo de tiempo unos recursos que controla y, en virtud del contrato, deja de controlar y dirigir su uso. Así, el arrendador ha cedido esa porción del activo con independencia de la corriente financiera que se derive del contrato. Como podemos observar, el análisis económi­co de la operación nos conduce a la conclusión de una reciprocidad en los recursos económi­cos intercambiados. Esto induce a pensar en un tratamiento simétrico en los estados financieros del arrendatario y el arrendador. En el caso de considerarse un servicio, el activo no lo controla el arrendatario puesto que el contrato compromete al arrendador (prestador del servicio) a garantizar el mismo al receptor. En este tipo de contratos resulta accesorio el tipo de activo con el que se presta la actividad, pues el fondo económi­co no es ceder el uso del activo sino garantizar los servicios que de él se derivan. Así, el arrendador asume el riesgo de gestión del activo, aunque el uso lo haga el arrendatario. Por otra parte, la firma de un contrato de arrendamiento implica automáticamente la aparición de unas obligaciones financieras para el arrendador y el arrendatario; obligaciones contractuales que implican unos derechos contractuales simultáneos con la contraparte, por lo que es difícil de entender un tratamiento asimétrico en la contabilización del arrendador y el arrendatario. Llegados a este punto, cualquier contrato de cesión no cancelable de un bien identificable por un periodo superior a los doce meses debería ser reconocido simultáneamente como una venta de un recurso por parte del arrendador y como una adquisición de un recurso por parte del arrendatario. Interpretar que el arrendador está prestando un servicio es obviar que el arrendador, durante el periodo del contrato, no puede recuperar el recurso; si no puede recuperar el recurso ¿qué servicio está prestando? Serían los mismos servicios que

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estaría prestando un vendedor de un recurso a un comprador del mismo, con la única diferencia que al término del contrato los restantes servicios no vendidos por el arrendador pueden ser ejercidos por este. Este planteamiento es el razonamiento subyacente a la reforma de arrendamientos. Los contratos de arrendamiento son instrumentos de financiación que generan un derecho de uso para el arrendatario y que implican una venta para el arrendador. La oportunidad de avanzar en esta concepción de activo y pasivo deviene de una profunda insatisfacción por parte de los usuarios de la información con la NIC 17 por el criterio de separación entre arrendamientos operativos y financieros, por ende, su aparición o no en los estados financieros principales es cuestionable. Como consecuencia de ello, los usuarios ajustan la información incorporando los compromisos generados por los arrendamientos operativos y los activos resultantes (Telefónica, 2005; IASB, 2007; Bernan, 2007). Conforme los activos tienen un mayor valor el contrato de arrendamiento resulta más atractivo por dos motivos; por un lado porque se limi­tan los riesgos del negocio a un periodo de gestión del activo, por otro porque el contrato incorpora automáticamente la financiación. Entre estos activos obje­to de arrendamientos se encuentran los inmuebles. Desde la perspectiva del arrendador, los inmuebles, cuando se arriendan, son regulados por la NIC 17 si se ha producido una transferencia sustancial de riesgos y ventajas (siendo arrendamientos financieros) o por la NIC 40 (Inversiones Inmobiliarias) en caso de que no se hubiese producido dicha cesión significativa. En este trabajo vamos a mostrar las implicaciones de la norma de arrendamientos en el tratamiento de las inversiones inmobiliarias que solo afectan al arrendador. El epígrafe 2 lo dedicamos a desarrollar el análisis que ha realizado el staff del IASB en el proceso, así como las decisiones parciales adoptadas. En el epígrafe 3 realizamos un análisis conceptual de cómo entendemos lo que debería regularse. Por último, en el epígrafe 4 presentamos las conclusiones conceptuales que podemos extraer de esta historia regulatoria. HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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2.  Análisis del staff del IASB sobre las implicaciones de la reforma de la norma de arrendamientos en el tratamiento de las inversiones inmobiliarias En el borrador los arrendadores deben evaluar si se ha producido la transferencia sustancial de los riesgos y ventajas del activo a lo largo del periodo establecido por el contrato o posteriormente (IASB, 2010, 28). En el caso de haberse producido la transferencia de riesgos y ventajas, el borrador requiere que se reconozca la baja en proporción al valor contable del activo arrendado que se haya transferido y la cuenta a cobrar por el valor actual de los cobros futuros, descontados al tipo de interés que el arrendador carga al arrendamiento más cualquier coste directo inicial. Este tratamiento es equivalente al arrendamiento financiero de la norma vigente, con la única diferencia de que la baja en esta es del valor contable total. Ahora bien, cuando el contrato no suponga la transferencia de riesgos y ventajas, el borrador considera la operación como una prestación de servicios en la que el arrendador debe reconocer la cuenta a cobrar que surge del contrato y la obligación de ejecución. Este tipo de contratos difiere de los actuales arrendamientos operativos en el reconocimiento de activos y pasivos simultáneos (la cuenta a cobrar y la obligación de ejecución) y en la impu­tación a la cuenta de resultados, pues debería reconocer un ingreso financiero devengado por la cuenta a cobrar (al tipo de interés que cargaría el arrendador y que se utilizó para descontarla) y un ingreso de explotación en función del patrón de uso del activo. Al existir una cuenta a cobrar más elevada en los primeros periodos del contrato, el devengo de ingresos financieros es decreciente, lo que produce que el reconocimiento en resultados sea mayor al principio del contrato que al final. Por tanto, el modelo previsto en el borrador no difería sustancialmente del vigente en la norma de arrendamientos. Cuando se produce la transferencia sustancial de los riesgos y ventajas se prescribe el modelo de baja que es equivalente a

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la contabilización que reciben los arrendamientos financieros por parte del arrendador; mientras que los arrendamientos en los que no se transfieren sustancialmente los riesgos y ventajas se reconocerían de manera simi­lar a los arrendamientos operativos, con la única variante en el balance de presentar los derechos de cobro contratados y la consecuente obligación de ejecución, así como el efecto del reconocimiento acelerado de los ingresos. La aplicación del modelo de baja de activos para los arrendadores de inmuebles no es aplicable cuando la entidad decide valorar el inmueble (activo arrendado) por el valor razonable. Sin embargo, si el inmueble se reconoce bajo el modelo de coste se aplica el modelo de reconocimiento previsto en la modificación de las norma de arrendamientos. El argumento que se expone para tal tratamiento diferenciado es que la medición a valor razonable de los inmuebles comunica información más útil que el modelo de baja, debido a la especial naturaleza de los activos arrendados que lejos de perder valor tienden a ganarlo con el tiempo. Esta disposición modifica la prevalencia actual de la NIC 17 sobre la NIC 40, que para inmuebles en los que se hayan transferido sustancialmente los riesgos y ventajas es preciso reconocer la baja completa del elemento y el resultado de la misma. Por otra parte, la Norma Internacional de Información Financiera (NIIF) de medición del valor razonable indica que para su obtención se deben tener en cuenta las circunstancias específicas que limi­tan el uso del activo (NIIF 13, 11b), por lo que si el inmueble se encuentra arrendado, al valor razonable del inmueble sin arrendar habrá que ajustarle la menor rentabilidad que podría estar proporcionando el contrato sobre la valoración de mercado, ya que de no hacerlo se estaría sobrevalorando su valor. Este ajuste lo haría cualquier participante del mercado ya que no estaría dispuesto a comprar el activo con carga al mismo precio que el activo sin carga. Ahora bien, al efectuar el ajuste a la valoración por las rentas contratadas, el modelo de valor razonable es equivalente al modelo de baja de activos, salvo que el activo reconocido no es una cuenta a cobrar sino el propio inmueble. Por lo tanto, la excepción de valor razonable solo se diferencia del modelo de HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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coste en la valoración del activo residual tras el arrendamiento, pues en ambos casos el beneficio por la parte del activo cedido durante el contrato ya se ha puesto de manifiesto. Esta excepción para las inversiones inmobiliarias suponía una dificultad para el FASB, Financial Accounting Standards Board que no permitía el modelo de valor razonable para las inversiones inmobiliarias. Por tal motivo, el regulador estadounidense emitió un borrador de Accounting Standard Update (FASB, 2011) que trataba de ofrecer una alternativa de valoración a valor razonable. Como ya hemos expuesto anteriormente (De Vicente, Molina y Ramírez, 2012), la propuesta del FASB presenta dos grandes diferencias respecto al modelo de valoración de la NIC 40. En la propuesta estadounidense un inmueble que se mantenga para obtener rentas y en donde finalmente exista una estrategia de salida de la entidad debe valorarse a valor razonable, hecho que lo diferencia de la NIC 40 para el caso de los inmuebles que se mantienen en alquiler pero para los que no existe una estrategia de salida. Asimismo, la propuesta del FASB es sectorial: se destina a entidades que dedican su actividad sustancialmente a mantener activos inmobiliarios con la finalidad de obtener rentas y luego tener diseñada una estrategia de salida de los mismos; lo que también la aleja de la NIC 40, norma centrada en el activo y no en la entidad; la NIC 40 es aplicable a cualquier entidad que mantenga inmuebles en alquiler o que no siendo inmobiliaria los destine a la venta. El doble modelo de contabilización para los arrendadores supone introducir un efecto asimétrico entre la contabilización de arrendatarios y arrendadores. En el proceso de redeliberaciones por parte de los consejos mencionados se eliminó, en julio de 2011 (IASB, 2011), este doble tratamiento para los arrendadores. Todos los arrendamientos se registrarían como una baja de activos, de forma simétrica a los arrendatarios. Sin embargo, el modelo de baja que propusieron presentaba algunas peculiaridades respecto al enunciado por el borrador de 2010, pasando a denominarlo “modelo de cuenta a cobrar y activo residual”. En concreto, el modelo lleva a considerar el arrendamiento como una operación de financiación en la

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que el arrendador realiza una inversión financiera de la que obtendrá rentas financieras. Así, el arrendador reconocería una cuenta a cobrar descontada por los importes pactados en el contrato y el activo residual que mediría como la proporción del valor contable no arrendado. El activo residual iría capitalizándose con el tipo de interés que cargaría el arrendador. De esta manera, la cuenta de resultados del arrendador presentaría un ingreso financiero que debiera satisfacer a la inversión total que esté realizando (la cuenta a cobrar y el activo residual). La diferencia entre el valor de la cuenta a cobrar más el activo residual y el valor contable se reconocería en la cuenta de resultados si estaba razonablemente asegurado, mientras que en caso de no estarlo, se diferiría a lo largo del contrato. Asimismo, el IASB (International Accounting Standards Board), en esa misma fecha, excluyó del ámbito de aplicación del borrador a los arrendamientos de inmuebles que se registrasen por el modelo de valor razonable.

(1) Posteriormente en la tabla 2 presentamos un ejemplo de la solución propuesta.

El problema que se deriva de la capitalización automática del valor residual es que este puede superar el valor razonable, lo que implica un deterioro del mismo y la imposibilidad de seguir reconociendo ingresos financieros. Este inconveniente se resuelve con la solución adoptada por el consejo en su reunión de octubre de 2011 (IASB, 2011)(1). En ella, el arrendador debe estimar el valor razonable del activo residual a término, el cual actualiza al tipo de interés que carga el arrendador en sus contratos (Valor bruto del activo residual) y minora el beneficio que se pone de manifiesto por la diferencia entre el valor anterior (valor bruto del activo residual) y la proporción del valor contable que corresponde al activo arrendado. Esta proporción se calcu­la en función de los valores razonables del activo al inicio del contrato y el valor razonable descontado del activo residual. Luego, anualmente se incrementa el valor residual del activo por el tipo de interés que cargaría el arrendador. En definitiva, supone valorar el activo residual por la proporción del valor contable, pero obteniendo la proporción en función de los valores razonables del activo total y del valor bruto del activo residual.

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En esta reunión también se produjo un cambio sustancial: se excluyeron todos los inmuebles de inversión de la aplicación del modelo de “cuenta a cobrar y activo residual”. Esta decisión es coincidente con la publicación del borrador del FASB que requiere a las entidades de inversión inmobiliaria aplicar el valor razonable. La cronología de estas decisiones parece mostrar una reacción por parte del IASB tendiente a facilitar la convergencia, evitando así que el FASB tenga que emitir una norma específica para las entidades que invierten sustancialmente en inmuebles para alquiler que utilizarían el modelo de valor razonable. Evidentemente, la propuesta del FASB suponía abrir un frente en cuanto a la convergencia con la NIC 40 (De Vicente, Molina y Ramírez, 2012). Llegados a este punto, el modelo presenta una excepción difícilmente justificable para los inmuebles, ¿por qué el arrendamiento de inmuebles es diferente al arrendamiento de otros bienes? y ¿por qué el arrendamiento de inmuebles no es un contrato que genera relaciones simétricas entre el arrendador y el arrendatario? La respuesta al primer interrogante se sustenta en dos argumentos. Por un lado, el modelo de negocio de los arrendadores. El arrendador, cuando establece la cuota de arrendamiento, define una tasa de rentabilidad sobre el valor razonable del inmueble arrendado y no un importe destinado a recuperar la depreciación del bien, mientras que en el resto de arrendamientos el concepto de recuperación es importante en la determinación del precio. Por otro lado, el staff del IASB hace notar que un inmueble da lugar a múltiples contratos de arrendamiento, con lo que sería costoso determinar el valor razonable de la parte del activo arrendado en cada contrato y así reconocer la baja del activo transferido que exige el modelo de cuenta a cobrar y activo residual; pero esta dificultad no la tendría el arrendatario (IASB, 2012). En el borrador se argumentaba que la rentabilidad de un inmueble arrendado procede tanto de la renta que genera como de la apreciación de valor; por ese motivo, se propuso que si el arrendador empleaba el modelo de valor razonable para medir el inmueble entonces no se debería aplicar el modelo de reconocimiento de la baja del activo.

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Respecto a la respuesta al segundo interrogante, solo puede decirse que los efectos económi­cos del contrato para el arrendador y arrendatario son diferentes. Si bien el primero pretende obtener una renta periódica del inmueble, a la que adicionalmente se suma la plusvalía que genere, es decir, no se está deshaciendo del bien, el arrendatario está adquiriendo el uso de un recurso y debe reconocer tanto el recurso como el pasivo que lo financia. Para el arrendador de inmuebles, el arrendamiento supone una fuente de flujos de efectivo adicionales a los que genere por la venta del recurso en el futuro; mientras que para el arrendatario es una adquisición temporal del uso de un recurso. En la reunión de junio de 2012, el FASB y el IASB decidieron modificar las decisiones tentativas anteriores y considerar un doble modelo para la contabilización del arrendatario en cuanto a los efectos en la cuenta de y, asimismo, un doble modelo para el En la reunión de resultados tratamiento que deben seguir los arrendadores en junio de 2012, el el estado de posición financiera y en la cuenta de FASB y el IASB resultados. De acuerdo a lo anterior, los arrendadecidieron modificar mientos se distinguen en dos tipos dependiendo si el arrendatario consume más de una parte las decisiones insignificante:

tentativas anteriores y considerar un doble modelo para la contabilización del arrendatario en cuanto a los efectos en la cuenta de resultados

a)  Arrendamientos en los que el arrendatario consume más de una parte insignificante del activo arrendado. En ellos el arrendador reconoce la cuenta a cobrar y el activo residual, así como la baja del activo arrendado, tal y como se había decidido en la reunión de octubre de 2011.

b)  Arrendamientos en los que el arrendatario no consume más de una parte insignificante del activo arrendado, en los que el arrendador mantiene el tratamiento vigente en la norma de arrendamientos, reconociendo una renta lineal por el bien arrendado. Igualmente, la decisión formu­la una presunción. En principio, los arrendamientos de inmuebles implican el consumo de una parte insignificante del inmueble por parte del arrendatario, salvo que se demuestre lo contrario. Para ello, expone dos

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criterios, ya manejados en la actual norma de arrendamientos de la NIC 17, que indicarían que se produce un consumo no insignificante por el arrendatario: a)  Si la duración del contrato es equivalente a la vida útil. b)  Si el valor actual de los pagos futuros es equivalente al valor razonable del activo arrendado. Esta presunción opera en sentido inverso para el resto de activos arrendados. Es decir, se presume que siempre suponen una transferencia no insignificante, salvo que se demuestre lo contrario, de tal manera que, en principio, suponen el consumo de una parte significativa a menos que: a)  La duración del contrato suponga una parte insignificante de la vida útil. b)  El valor actual de los pagos futuros sea una parte insignificante del valor razonable del activo. El límite de transferencia de riesgos y ventajas no se establece en el 50% por lo que la división es asimétrica. En resumen, si el consumo que proporciona un contrato de arrendamiento al arrendatario del activo es medio, en el caso de inmuebles, el arrendador no reconoce su baja, mientras que en el caso de otros activos debe reconocerla. Esta solución supone distinguir los arrendamientos según el tipo de bien arrendado. Para los arrendadores de inmuebles esta decisión implica volver al status quo de la NIC 17. Esto es, si el contrato supone la transferencia significativa de riesgos y ventajas se reconoce la baja del inmueble (se aplica la NIC 17), por el contrario, si el contrato no implica esa transferencia entonces se reconoce un ingreso por renta con un patrón lineal. A pesar de lo anterior, para el resto de activos en principio se va a reconocer su baja, salvo que el uso que haga el arrendatario sea insignificante. Por otra parte, esta clasificación de los contratos de arrendamiento tiene efecto para los arrendadores en el estado de posición financiera y en la cuenta de resultados, pero para los

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arrendatarios solo tiene virtualidad para el reconocimiento del gasto; ya que en cualquier tipo de arrendamiento (excluidos los arrendamientos a corto plazo, que siempre estuvieron excluidos de este tratamiento) se debe reconocer el activo que representa el derecho de uso y el pasivo que lo financia. En la cuenta de resultados, cuando el arrendamiento supone que el arrendatario no consume una parte insignificante, el gasto total es decreciente porque el componente financiero es decreciente y el gasto por amortización se distribuye en función del patrón de generación de ingresos del activo (normalmente lineal), lo que acelera el reconocimiento de gastos. Por su parte, cuando el arrendatario consume una parte insignificante el gasto es equivalente a la cuota; es decir, el gasto total es constante. Este se asigna a gastos financieros por la parte correspondiente al tipo de interés de efectivo aplicado al pasivo remanente (que es decreciente) y la diferencia con el importe de la cuota de arrendamiento es el gasto por amortización (que es creciente). En este modelo cambia el ritmo de amortización. En línea con lo anterior, el arrendamiento de inmuebles conlleva el de los equipos que tiene integrados como, por ejemplo, ascensores, mobiliario, etc. El problema es la definición de la unidad de cuenta, ¿se debe descomponer el arrendamiento en sus diversas partes con la consiguiente dificultad para asignar el importe de la renta de cada uno? o, al contrario, ¿se debe considerar en su conjunto? La solución tentativa es que, dado que el inmueble se valora en su conjunto y teniendo presente estos elementos con vida útiles diferentes, el contrato de arrendamiento debe considerarse como una inversión inmobiliaria. Otra cuestión que ha surgido es aquélla relacionada con el criterio para reconocer la renta de los inmuebles arrendados. Básicamente se presentan dos opciones: en base lineal como prescribe la actual NIC 17 o contractual como se prevé en el borrador para regular las entidades que gestionan inversiones inmobiliarias. El reconocimiento en base contractual permitiría estructurar los ingresos en la cuenta de resultados, cuando en realidad son flujos monetarios; sin embargo, se acomoda mejor a la valoración de la inversión inmobiliaria al valor razonable. Por el contrario, el reconocimiento en base HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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lineal es mucho más consistente entre diferentes inversiones y permite reflejar la generación de renta de estos activos a lo largo del contrato. Adicionalmente, el modelo lineal ha funcionado razonablemente en la NIC 17 por lo que, hasta la fecha, es el modelo sugerido en el marco del IASB. El FASB, por el momento, preserva el criterio contractual para entidades de inversión inmobiliaria (IASB y FASB, 2011a; IASB y FASB, 2011b). De lo anterior, solo podemos inferir que la introducción de la presunción especial para los inmuebles obedece al efecto sobre los estados financieros de los arrendadores de este tipo de bienes y, en menor medida, de los arrendatarios, quienes conseguirían que el efecto en la cuenta de resultados fuese lineal. Finalmente, la evolución de criterios que se ha expuesto para resolver la cuestión de la reforma de la norma de arrendamientos y su vincu­lación con el tratamiento de las inversiones inmobiliarias nos lleva a formu­lar un análisis adicional a la luz de la definición de los elementos, así como de los criterios de reconocimiento.

3.  Análisis conceptual del tratamiento de los arrendamientos. Propuesta de contabilización de las inversiones inmobiliarias La primera aproximación será definir la naturaleza económica y financiera del contrato de arrendamiento. A continuación formu­laremos los elementos que surgen como consecuencia del contrato y el momento en el que deben reconocerse o darse de baja, para finalizar con el estudio particu­lar de los inmuebles.

3.1.  Fundamentos económi­cos y financieros del contrato de arrendamiento El arrendamiento consiste en un contrato según el cual el arrendador cede el uso de un bien al arrendatario por un pe-

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riodo de tiempo y donde se obliga al arrendatario a efectuar unos pagos periódicos que no puede evitar. El compromiso no es cancelable por ninguna de las dos partes. En caso de existir cláusulas de penalización por cancelación anticipada habrá que analizar si esta es probable. La primera cuestión a resolver es ¿cuándo se está en presencia de un arrendamiento o cuándo de una prestación de servicios? El arrendamiento no supone la prestación de un servicio por parte del arrendador pues no controla el activo que presta el servicio. El arrendador cede el bien para que el arrendatario obtenga el servicio. La diferenciación entre aquellos contratos en los que la responsabilidad de que el servicio se preste reside en el arrendador no son arrendamientos económicamente hablando, son contratos ejecu­torios de prestación de servicios. Sin embargo, si el arrendador solo se compromete a ceder el uso del recurso y el arrendatario asume el riesgo de extraer los servicios del mismo, entonces el contrato económicamente es un arrendamiento. Adicionalmente, el arrendamiento debe suponer la cesión de los riesgos y ventajas del activo arrendado porque en otro caso la operación sería para el arrendador una encomienda de gestión del activo por parte del arrendatario. La NIC 17 resolvía este dilema tomando como criterio si se producía la transferencia de todos los riesgos y ventajas asociados al bien, considerando como unidad de cuenta todos los servicios que vaya a generar el activo. La novedad que introduce el borrador sitúa el criterio en los compromisos contraídos por el arrendador: ¿garantizar un servicio derivado de un recurso o entregarlo al arrendatario para que lo use durante un periodo? El borrador descarta considerar si la transferencia es de todos los servicios o de una parte. Económicamente, la clave se sitúa en determinar si se trata de una prestación de servicios o de la cesión de recursos y la respuesta dependerá del contrato. Cuestión distinta es que el contrato de arrendamiento lleve incorporados otros servicios. En esos casos, es preciso distinguir cuál es el precio atribuible a cada servicio, que se determinará en función del valor de los mismos para que a continuación reconozca el arrendador el ingreso y el arrendatario el gasto en función del devengo de los mismos. HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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Una segunda cuestión es el análisis de los componentes económi­cos y financieros. El contrato de arrendamiento en esencia versa sobre la cesión de un recurso que va a ser explotado por el arrendatario y en el que el arrendador adquiere el derecho a cobrar unas cuotas y a recuperar el recurso al término del contrato. Un recurso es económicamente un factor productivo que va a generar servicios durante un periodo de tiempo. El propietario del recurso tiene derecho a controlar todos los servicios que genera, cuando este se arrienda el propietario cede una parte de esos servicios a un tercero a cambio de un precio. En virtud del contrato de arrendamiento, el arrendatario controla una parte de los servicios que además extrae del propio activo sin intervención del arrendador. El arrendatario tiene dos motivos para firmar un contrato de arrendamiento. Por un lado, limi­tar la adquisición de servicios incorporados a un activo. Solamente adquiere los servicios obje­to del contrato. Por tanto, la decisión de alquilar supone limi­tar los riesgos económi­cos del arrendatario, pues si el activo deja de ser útil en su actividad empresarial, el volumen de inversión es menor que la compraventa del bien. El contrato de arrendamiento es para el arrendatario una decisión de inversión. A medida que aumenta el plazo del arrendamiento aumentan los servicios adquiridos y, consecuentemente, la inversión. La decisión de alquilar un recurso presenta un riesgo menor que la adquisición mediante compraventa. Por otro lado, el contrato de arrendamiento supone una financiación automática para el arrendatario; financiación procedente del propio arrendador que facilita la adquisición de recursos duraderos y cuyo plazo, además, se adecúa perfectamente al periodo de recuperación del activo. El coste de la financiación es el sobreprecio pagado durante el contrato respecto al valor razonable del recurso adquirido. El arrendador, por su lado, se desprende de parte de los servicios del recurso que controla y, además, deja de tener la posibilidad de recuperarlos durante el periodo del contrato. En definitiva, el arrendador ha perdido el control del recurso durante el periodo del arrendamiento. Asimismo, confiere financiación al arrendatario pues demora el cobro durante un

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periodo de tiempo, por lo que a la hora de establecer el precio puede fijar un tipo de interés sobre el derecho de cobro. En resumen, el contrato tiene un componente económi­co, la transmisión del recurso, y un componente financiero, el activo financiero para el arrendador y el pasivo financiero para el arrendatario. Por lo tanto, el registro de los instrumentos financieros debe ser simétrico. Si surge una obligación, simultáneamente alguien dispone de un derecho. El análisis conceptual de la operación lo efectuaremos tanto desde el componente económi­co como del financiero.

3.2.  Análisis del componente económi­co. El recurso obje­to del contrato El contrato de arrendamiento tiene como finalidad ceder el uso de un recurso durante un periodo de tiempo. La cuestión es determinar si dicho recurso cumple la definición de activo y luego si se dan los requisitos exigidos para el reconocimiento o baja del mismo, según se trate del arrendatario o del arrendador. Este tipo de contrato supone que el arrendatario disponga durante el contrato de plena capacidad para el uso del recurso. Por lo tanto, este controla un recurso, como consecuencia de la firma del contrato, lo que va a suponer la generación de beneficios económi­cos futuros de los que solo se apropiará el arrendatario. En la definición de activo no se identifica la unidad de cuenta con el elemento durante toda su vida económica. La definición de activo no exige el control de todos los servicios que va a generar un recurso durante toda su vida económica, sino que sería admisible el control de los servicios que va a generar durante un periodo de tiempo. Esta es la gran aportación conceptual de la reforma de la norma de arrendamientos sobre el tratamiento anterior, en el que la unidad de cuenta era el bien durante toda su vida. Esta aportación dota de mayor coherencia a operaciones que son equivalentes pero que podrían resolverse de manera diferente. Por ejemplo, una cesión temporal de un activo por HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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un periodo definido superior al ejercicio, pero muy inferior a una transferencia sustancial de todos los riesgos y ventajas dará lugar al reconocimiento de un activo en el cesionario. La cesión puede ser retribuida o gratuita y en ambos casos el cesionario debe reconocer el derecho de uso del recurso. Por su parte, el cedente debe reconocer una venta parcial del recurso. El hecho de que el contrato de arrendamiento difiera el pago no impide que el análisis de la vertiente económica sea idéntico y reclame un grado más elevado de comparabilidad entre recursos que se controlan de manera equivalente.

3.3.  Análisis del componente financiero En cuanto al aspecto financiero, el contrato de arrendamiento es un instrumento de financiación para el arrendatario. La obligación que surge como consecuencia del contrato es un pasivo financiero que debe ser medido a su valor actual; es decir, es preciso descontarle el tipo de interés con el que se retribuye al arrendador. La obligación surge desde el momento que se firma el contrato y se pone a disposición el bien obje­to de este. En la determinación del pasivo es preciso evaluar el impacto de las prórrogas, cláusulas de terminación y componentes contingentes de las cuotas de arrendamiento. El criterio que establece el marco conceptual es la existencia de una obligación para cuya cancelación se requerirá probablemente el sacrificio de beneficios económi­cos futuros. La existencia de una obligación supone que la entidad no puede evitar el pago derivado del compromiso. Si se pudiese evitar el desembolso de efectivo, no existiría una obligación. En consecuencia, los componentes fijos son pasivos, las cláusulas que habilitan la prórroga de los contratos, si corresponden al arrendatario, no suponen un pasivo y finalmente las cuotas contingentes que dependen de hechos futuros, tal y como la evolución de las ventas o el uso del activo que del mismo realice el arrendatario, no son pasivo pues la entidad las puede evitar no utilizando el activo (Barral, Molina y Ramírez, 2012). El arrendador simétricamente controla un derecho de cobro que surge del contrato de arrendamiento. La cuantificación

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del derecho de cobro será por los flujos de efectivo derivados del contrato y que controla. Cuando la determinación del derecho de cobro dependa de la realización de hechos futuros controlados por la contraparte (por ejemplo, cuotas contingentes por ventas, o por uso del activo o renovaciones) no se reconocerán inicialmente en el importe de este dado que dichas cláusulas son: a)  Ampliaciones del contrato en el futuro (en el caso de las cláusulas de renovación). b)  Compensación por un mayor uso del mismo (cláusulas contingentes por uso) que se incorporan para correlacionar los flujos de efectivo del arrendador con los que obtiene el arrendatario. c)  Incentivos asociados a un rendimiento del activo (cláusulas contingentes por desempeño) que implican que el arrendador retiene riesgos y ventajas del activo arrendado. En el caso extremo de que toda la cuota de arrendamiento dependiese de la venta, realmente no estaríamos ante un arrendamiento del bien, sino ante la gestión de un tercero del recurso, pues los flujos de efectivo están asociados a la explotación del mismo. Cuestión distinta serían las cláusulas que determinan el importe en torno a un índice de precios, en los cuales se deberá estimar dicha evolución. Finalmente, el modelo de “cuenta a cobrar y activo residual” supone reconocer el activo residual, activo no monetario, como si lo fuese, actualizando su valor residual futuro y capitalizándolo posteriormente para que en la cuenta de resultados aparezcan los ingresos financieros asociados al valor residual. Esta solución es cuando menos cuestionable, ¿es razonable actualizar el valor de un activo no monetario en el que sus flujos de efectivo no son derechos de cobro, sino un recurso que tiene que realizarse? La razón por la que se propone dicho tratamiento es que la cuenta de resultados refleje el criterio que emplea el arrendador para establecer el precio; al valor total del activo le exige una tasa de rentabiHORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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lidad por lo que además de la que genere la cuenta a cobrar, debe aplicársela también al activo residual. Es una solución que pretende ofrecer un resultado y no se cuestiona que la forma de obtenerla es contraproducente. Así las cosas, el fondo de este planteamiento pone en claro que el arrendamiento es un negocio financiero también para el arrendador. Sin embargo, por la parte del valor residual, el negocio no es financiero, es especu­lativo; se fundamenta en la elevación del valor del activo residual en el mercado. A continuación ilustramos con un ejemplo ambos modelos:

Tabla 1 Enunciado comparando el modelo de “Cuenta a cobrar (CC) y activo residual (AR)” con el modelo de baja Valor del bien Rentas

1.000

Valor residual a término

4.637

Valor residual actualizado

4.244

Tasa de rentabilidad Duración en años

100

10.000

3% 3

Cuenta a cobrar actualizada

2.829

Valor contable

7.000

Proporción de vida útil en función del VR

40%

Proporción de vida útil consumida

40%

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Tabla 2 Contabilización comparando el modelo de “Cuenta a cobrar (CC) y activo residual (AR)” y el modelo de baja Periodos 0

1

2

3

Total

Modelo de CC y AR Cuenta a cobrar

2.829

85

87

90

3.091

Activo residual

4.244

127

131

135

4.637

Inmovilizado

(7.000)

(7.000)

Beneficio diferido

(43)

(43)

Resultado por venta

(29)

(29)

Ingreso financiero CC

(85)

(87)

(90)

(262)

Ingreso financiero AR

(127)

(131)

(135)

(393)

0

0

0

0

2.829

85

87

90

Modelo de baja Cuenta a cobrar Inmovilizado Resultado por venta Ingreso financiero + Debe; - Haber

3.091

(2.800)

(2.800)

(29)

(29) (85)

(87)

(90)

(262)  

Como se puede observar en las anteriores tablas, el modelo de “cuenta a cobrar y activo residual”, frente al de baja, supone el reconocimiento del activo residual por su valor razonable al término, mientras que como proporción del valor contable en el caso del modelo de baja tenemos: 4.200 = 7.000 - 2.800. Esto implica que la entidad reconozca en concepto de ingresos financieros parte del beneficio que se pone de manifiesto en el activo residual al término del contrato (en total 393). En nuestra opinión, dicho reconocimiento no está justificado puesto que el valor residual futuro no es un activo monetario; no deja de ser una expectativa de beneficio que las entidades HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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arrendadoras gestionan, pero que no por ello se debe considerar como realizado hasta que no se transfiera el activo residual. Igualmente, la revalorización del activo residual solo se reconoce en resultados por el componente financiero, no así por el de explotación que se queda latente como pasivo asociado a dicho activo residual hasta su realización. En nuestra opinión, el modelo de negocio del arrendador es doble. Por un lado, aborda un negocio financiero, representado por la cuenta a cobrar y la rentabilidad que le exige a la misma, por otro, es un negocio especu­lativo que se representaría adecuadamente en los estados financieros si aplicase el modelo de valor razonable al activo residual. Esta solución hoy día es posible bajo normas internacionales para los inmuebles (serían todos de inversión en caso de arrendarse) y en inmovilizados materiales pero con abono a reservas, utilizando el modelo de revalorización que prescribe la NIC 16 sobre inmovilizado material.

3.4.  Los inmuebles Los activos inmobiliarios presentan la particu­laridad de ser recursos cuyos periodos de recuperación son largos y que, además, experimentan procesos de apreciación de valor. La baja del inmueble no resulta consistente con una realidad en la que el inmueble gana valor, alejando más, si cabe, la valoración de estos activos de los valores razonables del mismo. Este es el motivo por el cual los inmuebles han tenido una consideración especial en la evolución de esta propuesta de modificación. En el análisis de los inmuebles se debe distinguir el componente del ‘solar de la construcción’. El solar tiene una vida útil ilimi­tada y el argumento cobra toda su fuerza; no en vano en la vigente NIC 17, el arrendamiento de terrenos se considera en todo caso un arrendamiento operativo. La construcción, por su parte, tiene vida útil limi­tada y en el tramo final no se aprecia, sino que pierde valor. Desde la perspectiva del arrendatario, el contrato de arrendamiento que permite el uso de un solar es un recurso, pues

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durante ese periodo la entidad se apropia de los riesgos y ventajas de ese recurso; por su parte, el arrendador transfiere los servicios que presta el solar durante el periodo de contrato. No obstante, el valor residual del solar tras el arrendamiento suele ser superior a su valor contable al inicio, por lo que no parece muy consistente disminuir su valor tal y como requiere el modelo de baja de activos. El caso de los arrendamientos de solares y terrenos, como en general de cualquier activo con vida útil indefinida, es complejo puesto que se confunde la transferencia del uso del activo con el valor de dicho activo al término del contrato y porque en el modelo de baja del activo es difícil identificar el valor contable que se debe dar de baja. Desde el punto de vista financiero, el arrendador, al firmar un contrato, controla unos activos financieros que debe mostrar en su estado de posición futura. El origen de estos activos financieros no es otro que la cesión del uso del terreno o solar, la cesión de parte de los servicios que esos elementos le pueden reportar. Al transferir parte de los servicios que el solar o terreno le pueden reportar está cediendo también los riesgos y ventajas durante el periodo del contrato, por lo que el volumen de los servicios que retiene es menor. Cuestión distinta es que conforme pasa el tiempo el valor razonable de esos servicios futuros que retiene aumente. Asimismo, la baja de la parte de los servicios es coherente con el tratamiento que debe realizar el arrendatario; si recibe un recurso es porque alguien lo cede. El incremento del valor de los servicios futuros que genera el terreno o solar pone de manifiesto la limi­tación del criterio de valoración del coste histórico. El valor razonable es un criterio de medición más relevante que el coste histórico. El efecto de un contrato de arrendamiento es una baja de parte del solar y su medición al cierre por el valor razonable del terreno, teniendo en cuenta, como ya apuntamos anteriormente, de la limi­tación de uso que representa. Con el tiempo, el valor razonable se elevará superándose la aparente inconsistencia. HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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La segunda cuestión controvertida es cómo se resuelve el cálcu­lo de la baja del valor contable de los servicios transferidos. En este caso, se debe proceder a estimar el valor en proporción a los valores razonables del terreno o solar en su conjunto y el valor razonable del servicio cedido (que se puede obtener descontando a una tasa de rentabilidad de mercado el valor de las cuotas del contrato de arrendamiento). Un ejemplo nos puede ayudar a ilustrar los conceptos comentados. La entidad arrienda un edificio durante 20 años. Como parte del conjunto se identifica el solar y la construcción. El importe de la renta que se atribuye al solar es de 1.000 u.m. anual. El valor razonable del solar sin cargas se estima en 98.181,5. El valor contable es de 20.000 u.m. La tasa de rentabilidad de mercado para este tipo de activos que carga el arrendador es del 8% anual. En primer lugar, es preciso obtener el valor actual de las cuotas a cobrar: Valor actual de la renta = 9.818,15 u.m. Proporción de baja del valor contable = 9.818,15 / 98.181,5 = 10% Baja del elemento = 10% x 20.000 = 2.000 u.m. Registro contable: Debe. Cuenta a cobrar

Haber. Solares



Haber. Beneficio

9.818,15 2.000 7.818,15

A partir de ese momento el arrendador registra el ingreso financiero derivado de la cuenta a cobrar, activo que controla en ese periodo y no una renta de explotación de un activo al que no controla sus riesgos ni ventajas, ni tampoco gestiona.

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El valor razonable del solar no debe ser muy diferente del valor razonable del solar menos el valor razonable del servicio transferido; es decir de 88.363,33 u.m. (98.181,5 - 9.818,15). Lo cual conduciría a registrar un beneficio por cambio de valor de 70.363,33 u.m., correspondientes a la diferencia entre el valor razonable (88.363,33) y el valor contable (18.000). Revalorizado el activo, cualquier nuevo arrendamiento apenas supondrá beneficio en la operación de venta, dado que se habrá ido registrando en cada una de las actualizaciones de valor. En nuestra opinión, los terrenos no suponen una excepción al caso del resto de recursos, si bien su valoración debe ser a valor razonable dado que con sucesivos arrendamientos su valor pasa a ser una cifra poco relevante para los usuarios y una distorsión evidente de los recursos que controla la entidad.

4.  Conclusiones La reforma de la norma de arrendamientos está siendo especialmente controvertida. Por un lado, las principales reacciones han venido del colectivo de preparadores, y dentro de estos, en particu­lar los que tienen firmados contratos como arrendatarios, dado que el borrador de la norma supone incorporar al balance un volumen mayor de pasivo que perjudica su ratio de endeudamiento, y de activos que reduce su ratio de rentabilidad sobre activos. Respecto a la NIC 17, el borrador afectaba en menor medida a los arrendadores que a los arrendatarios, por lo que su voz ha sido más escuchada. A pesar de la opinión de los preparadores, el IASB y el FASB están avanzando porque de facto los usuarios ajustan la información actualmente para incorporar una estimación del pasivo contraído por este tipo de contratos; por lo que los reguladores entienden que la toma de decisiones de estos se verá favorecida si la información es más comparable, lo que se logra incorporando dichos pasivos conceptualmente existentes. La principal novedad de la reforma de arrendamientos es la revisión de la unidad de cuenta del activo; el cual deja de considerarse como un conjunto no divisible, para pasar a ser HORACIO MOLINA SÁNCHEZ - JESÚS N. RAMÍREZ SOBRINO - MARTA DE VICENTE LAMA

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conceptuado como un haz de servicios en el que se puede subdividir, por lo que la unidad de cuenta pasaría a serlo dicho conjunto de servicios. Una de las principales críticas que le formu­lamos al modelo del borrador y al estado actual del proyecto es que el tratamiento entre arrendadores y arrendatarios no es simétrico, circunstancia que sí se da en la actual NIC 17. Esta falta de simetría es especialmente paradójica en el caso de los activos y pasivos financieros que surgen como consecuencia del contrato; pero también en el concepto de transferencia de recursos. Si un recurso se controla es porque otro agente dejó de hacerlo. La asimetría se mantiene para aquellos arrendamientos donde el arrendatario consuma una parte insignificante de los servicios del elemento arrendado. Por otra parte, las decisiones tomadas hasta la fecha mantienen un modelo, el de “cuenta a cobrar y activo residual”, que, en nuestra opinión, es conceptualmente erróneo pues supone considerar el activo residual como un activo cuando todavía está pendiente de realización. En consecuencia, la solución de actualizarlo y posteriormente capitalizarlo con abono a ingresos supone reconocer un beneficio no realizado como consecuencia de la revalorización a término del valor residual (pero solo impu­tando a resultados la parte equivalente al componente financiero). Centrándonos en el caso de las inversiones inmobiliarias, se observa que durante todo el proceso ha habido un interés especial por dejarlas al margen de este modelo; en nuestra opinión buscando excusas conceptuales aportadas por la industria arrendadora de inmuebles, posiblemente para evitar abrir un nuevo frente. Sin embargo, alguna de las soluciones que se proponían desde el IASB no eran aplicables en el marco del FASB, como fue la de excluir las inversiones inmobiliarias que se valorasen a valor razonable. La reacción del emisor estadounidense de normas coincidió temporalmente con una decisión tentativa del consejo del IASB que subsanaba las dificultades que podían encontrar los preparadores estadounidenses.

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Este tratamiento especial, en el momento de escribirse esta comunicación, ha llevado a establecer una presunción a favor de los inmuebles de inversión según la cual el arrendamiento de inmuebles supone el consumo por parte del arrendatario de una parte insignificante de los servicios del bien, por lo que desde la perspectiva del arrendador se contabilizaría como se venía haciendo en la actual NIC 17; esto es, sin cambios. Conceptualmente, como hemos justificado, no existen argumentos sólidos para soportar un doble tratamiento del arrendamiento, que recuerda mucho a la diferencia entre arrendamientos operativos y financieros (y sus tan cuestionadas reglas para distinguirlos) y mucho menos el establecimiento de una presunción a favor de los arrendamientos de inmuebles.

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