Informe sobre San Telmo, el barrio más antiguo de la ciudad

OCTUBRE 2008

500 años, acá nomás

INFORME ESPECIAL

Editorial

La convergencia de lo histórico y los negocios inmobiliarios L

a ciudad es una red de relaciones infinitas. Algunas de ellas están pasando o se preparan para pasar por San Telmo. El Distrito Central de Negocios (CBD por su sigla en inglés) se encuentra con escasa disponibilidad de tierras para nuevas propuestas en Catalinas, Plaza Roma y el microcentro. Puerto Madero dio cabida a la expansión hacia el sur y el este, pero ya cuenta con pocas tierras para continuar allí. Extendido el “centro” hacia el dique 1 - el extremo sur de Puerto Madero - la gestión desarrolladora ya opera en la vereda de enfrente: antiguos edificios del otro lado de la Autopista Buenos Aires/La Plata, están en proceso de reciclaje para ser colocados en el mercado de oficinas. Mientras las piezas ya se están moviendo frente a la punta sur, a lo largo de los diques 1 y 2 (casi completos) prácticamente el 50% de Madero tiene por vecino a San Telmo, al otro lado de la Av. Huergo. La reconversión de esa franja para usos corporativos u hoteleros, podría descomprimir el mercado de tierras, posicionando al sector como contrapunto al sur del área Catalinas.

El proceso de renovación del Área Sur de la ciudad es una realidad que, tarde o temprano, terminará por materializarse. Hay una voluntad política en ese sentido, que viene traspasando sucesivas administraciones. Existen indicios suficientes para suponer que en parte se concretarán durante la actual gestión municipal. La redefinición del perfil y el rol urbano de La Boca, Barracas y Parque Patricios ya dejó de ser una hipótesis de trabajo. El enlace de ese foco emergente y las áreas centrales tradicionales pasa, justamente, por San Telmo. El turismo mueve miles de visitantes entre tres focos: el área central con epicentro en Plaza de Mayo, Puerto Madero y La Boca. Entre ellos, San Telmo, por su estilo e historia, marca un paso obligado. Recuérdese la accesibilidad peatonal que permite San Telmo al centro neurálgico de decisiones, la city bancaria y las áreas corporativas ya establecidas, además del acceso franco a autopistas y avenidas, su cercanía al puerto, y la facilidad de la conexión con el aeroparque y el aeropuerto de Ezeiza.

La disponibilidad de tierras libres y antiguas construcciones aptas para el reciclaje, son realidades que ponen al barrio, y sus zonas periféricas, en óptimas condiciones para ser actor de transformaciones profundas a corto y mediano plazo. Por todas estas consideraciones decidimos hacer este Informe Especial, como la foto fiel de un fenómeno, tratando que refleje lo que está ocurriendo y lo que puede venir. Cabe señalar que la superficie considerada para el relevamiento de la tarea de investigación excede la demarcación municipal estricta, ya que tuvimos en cuenta lo que denominamos “el San Telmo de la gente”, es decir, una zona más amplia llamada incorrectamente por el público como “San Telmo”, de manera espontánea y sin ninguna intención especulativa o comercial. Al final, un “Anexo” completa esta entrega, para aquellos que deseen información adicional sobre aspectos más puntuales.

Luis J. Ramos

Diego J. Cazes

Divisiones de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios: Oficinas - Industrias - Locales - Residencial - Emprendimientos - Hoteles - Tasaciones

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO es una publicación de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios. Todos los derechos reservados.

0|

INFORME ESPECIAL

San Telmo: volver al principio

500 años, acá nomás E

n San Telmo el pasado nunca falta a la cita. Cuando alguien quiere retroceder en el tiempo para revivir hechos y personajes que fueron construyendo nuestra identidad, debe caminar por el barrio. Es el reducto histórico por excelencia de Buenos Aires. Allí todavía se conservan construcciones de arquitectura muy simple, que muestran retazos de la época colonial; y otras de fines del siglo XIX, a cuyos patios y muros la música de tango les sienta como un traje a medida. San Telmo plantea el desafío que afrontan la mayoría de las ciudades en el mundo: cómo resolver la relación entre lo que cambia y lo que permanece En sus calles, que mantienen las angostas veredas de antaño y algunas esquinas sin ochava, se pueden evocar las gloriosas jornadas de la defensa en las dos Invasiones Inglesas, los primeros tiempos de nuestra vida como nación independiente, o la llegada de los inmigrantes que terminaron dando un estilo inconfundible a estas orillas del Plata. El lugar plantea el desafío que afrontan la mayoría de las ciudades en el mundo: cómo resolver la relación entre lo que cambia y lo que permanece, sin que se pierda el carácter del paisaje urbano, el cual es un patrimonio cultural, una gran casa común que nos contiene a todos.

Iglesia de San Pedro Telmo. La parroquia fue creada en 1806.

Los cascos históricos deben satisfacer a sus habitantes y, al mismo tiempo, dar respuesta a otras cuestiones, como la absorción de los caudales turísticos, los eventuales despoblamientos y la preservación de los inmuebles emblemáticos. Al principio, San Telmo fue un puñado de tierra sobre el cual se asentaron los primeros españoles. Terminado el siglo XVI, y durante el siglo XVII y parte del XVIII, era un arrabal donde vivían artesanos, pequeños comerciantes y peones. Muchas veces quedaba incomunicado de la Plaza Mayor (Plaza de Mayo) por las inundaciones que causaba, en época de lluvias, “el Zanjón”, un curso de agua que corría por la calle Chile y desembocaba en el río.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

Estas inundaciones y las crecientes del Río de la Plata causaron verdaderos estragos en la población. Las crecientes acercaban innumerables camalotes que la corriente arrojaba sobre la costa, trayendo animales de toda calaña. Según un cronista llamado Bilbao, a fines de 1700, sobre uno de los camalotes llegó un puma hambriento. En Bolívar y Estados Unidos el felino quedó totalmente saciado, a costa de la humanidad de un vecino de apellido Carballo. Es a mediados de 1700 que en San Telmo se establecieron las familias importantes, hasta que la epidemia de fiebre amarilla, en 1871, produjo un éxodo masivo hacia el sector norte y las quintas de las afueras. Las grandes casonas se ANEXO

02

INFORME ESPECIAL fueron transformando en unidades con piezas de alquiler, y proliferaron los conventillos (llegaron a la cantidad de 152, según el doctor Guillermo Rawson), refugios semi precarios que albergaban a la oleada de inmigrantes, ávidos demandantes de un lugar para dormir. El nombre San Telmo tiene origen en la devoción por el abogado de los navegantes, Pedro González Telmo Ya en el siglo XX, en un proceso que comenzó a gestarse en la década de 1990, el barrio se encaminó a recuperar su glamour, y hoy es un renovado objeto de deseo. Seduce como alternativa para emprendimientos residenciales y hoteleros, e instalación de locales y empresas. Allí conviven con naturalidad grandes multinacionales con pequeñas empresas; bares y restaurantes repletos de turistas con viviendas muy modestas. En el año 1992 se estableció el Area de Protección Histórica 1 (APH 1), que

Balcarce al 1000. Frente reciclado de una casa que data de 1865, transformado en local comercial.

permitió catalogar y categorizar los edificios y espacios más importantes, como así también los grados de intervención permitidos en cada uno de ellos para su puesta en valor. La inyección económica que aportó el sector turístico a partir de 2002 – con un crecimiento de arribos al país que excedió el promedio de 8% anual en el período 2002/2006 aceleró el proceso de mejoramiento edilicio, y por ende la cotización de las propiedades, especialmente en lo que se refiere a la parte residencial y de retail. El área de Plaza Dorrego es el ícono de este fenómeno. Todavía existen grandes temas pendientes, como las viviendas que albergan “okupas”, e inmuebles con restricciones económicas y normativas que limitan un adecuado mantenimiento. El intenso tránsito vehicular, con los efectos indeseados de polución y las vibraciones en calles estrechas, genera problemas de manera continua.

Todos los amenities en Young & Stones, proyecto de hoy.

De todos modos, no cabe duda de que el siglo XXI comenzó a implantarse

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

con mucho ímpetu en el barrio. En la parte residencial, por ejemplo, el emprendimiento “Young & Stones” (que se está inaugurando en estos días, en Piedras y Chile) es un proyecto ambicioso y de categoría, desarrollado sobre un terreno de 3.300 m2. A él puede sumarse “Quartier San Telmo”, un proyecto con unidades que van de 33 a 78 m2 en una torre de 27 pisos, en Garay y Piedras. Por su parte, “San Telmo Suites”, en México 931, ofrece unidades ya terminadas de 1 ambiente, apto profesional, y ya ha captado a gran cantidad de universitarios que estudian en los establecimientos de la zona. Ubicado un poco más allá de la delimitación estricta de San Telmo – Tacuarí 243 – y en el rubro “hotelería”, el club Boca Juniors apunta a inaugurar, en 2010, el primer hotel temático de fútbol del planeta, de nivel 5 estrellas. También el hotel “Axel” es una demostración exitosa de la explotación de nichos de mercado. ANEXO

03

INFORME ESPECIAL

San Telmo Lugar donde nació y murió Manuel Belgrano.

1806 Creación de la Parroquia San Pedro González Telmo

Av.Belgrano

En 1807, durante la segunda invasión inglesa, la parroquia fue tomada por los ingleses.

Venezuela

Perú 541

Allí vivió Vicente López y Planes creador del Himno Nacional.

Chile

Plaza Dorrego

Al principio fue un “alto de carretas”, lugar para descanso y transbordo de mercaderías. Es la más antigua de la ciudad, después de Plaza de Mayo.

Av. Independencia

Chacabuco

Casa del Virrey Liniers. 1806: el general Beresford firmó allí el acuerdo de capitulación de Gran Bretaña.

Piedras

México

Estados Unidos

Hacia 1820 Afluencia de población británica

Casa de Domingo French.

Carlos Calvo

1889 Fundación de la Unión Cívica

Humberto I

Evolución de la población 1836...... 4.488 habitantes 1855...... 5.188 habitantes

Balcarce

Defensa

Bolívar

Afluencia de población italiana, en su mayoría genovesa

Cochabamba

Perú

Hacia 1840

Tacuarí

Av. San Juan

Av. Juan de Garay

Brasil Avenida Caseros

Parque Lezama

(actual UCR). Allí funciona el café “Plaza Dorrego”.

1901 Inauguración Iglesia Ortodoxa Rusa Cuenta con donaciones del Zar Nicolás II y la Zarina Alejandra. Casa de José Gregorio Lezama. Desde 1897: Museo Histórico Nacional.

1887...... 19.514 habitantes 2001...... 23.198 habitantes

1536-1580 Fundaciones de Buenos Aires

Hacia 1910-20 Afluencia de población española, en gran proporción de Galicia

Las embarcaciones de Don Pedro de Mendoza y Juan de Garay fondearon en la boca del Riachuelo que estaba a la altura de las calles Brasil-San Juan.

1586 Puerto de la ciudad

Desde allí comenzaron las exportaciones.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

04

INFORME ESPECIAL EL PASADO VISIBLE Las tensiones entre continuidad y cambio dibujan sobre el espacio urbano la historia de la ciudad. Algunas veces, como dice Italo Calvino “..ciudades diferentes se suceden sobre el mismo suelo y bajo el mismo nombre; nacen y mueren sin haberse conocido, incomunicables entre sí.”. En otras, ciertos edificios o sitios se cargan con un significado particular que enlaza vidas y épocas, alcanzando reconocimiento social como “monumentos”. La trascendencia es parte central del valor de estos elementos que estructuran la identidad de la ciudad. Son puntos fijos, que permanecen como invariantes formales, sobreviviendo con frecuencia a los usos y las condiciones culturales, económicas, etc., que les dieron origen. En San Telmo, el carácter de monumento no se asienta tanto sobre elementos puntuales extraordinarios sino en el conjunto urbano en sí. Es un

Durante 2008, los periódicos “The Guardian” y “The New York Times” lo consideraron como uno de los 53 mejores hoteles del mundo en su tipo. Según la demarcación municipal, los límites de San Telmo están dados por las calles Chile, Piedras, Caseros, Defensa, Martín García, Paseo Colón, Brasil e Ingeniero Huergo, con una superficie aproximada de 120 has. Sin embargo, en el área que podría llamarse “el San Telmo de la gente”, la percepción general agranda este perímetro. El público utiliza la

paisaje cultural completo que carga valor patrimonial y es capaz, como cada edificio individual, de dar cabida a nuevos significados y modos de uso de los espacios públicos y privados. Hubo momentos sin embargo, en que una modernidad mal entendida impulsó también aquí el reemplazo indiscriminado de piezas tradicionales por edificaciones “más modernas y eficientes”. Basta con repasar el paisaje y la evolución de precios del sector entre Piedras y Av. 9 de Julio, por un lado, y el Área Histórica por el otro, para comprobar que esa lógica es deficiente. La desaparición de los elementos de identidad suele ser cubierta por propuestas cuyo único compromiso urbano es agregar superficie. Así, consiguen una caída en la calidad del área, que termina arrastrando hacia abajo los resultados económicos que se buscaba optimizar.

misma denominación para nombrar a sectores que en realidad pertenecen a barrios linderos, como Santo Domingo o Monserrat. De ese modo extiende el territorio hasta la avenida Belgrano, en el lado norte, y Bernardo de Irigoyen en el lado oeste. Un poco de historia y de anécdotas San Telmo, su nombre “a secas”, tiene origen en la devoción por el abogado de los navegantes, Pedro González Telmo, que en la jerarquía de la Iglesia no es santo sino beato.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

Trascendiendo al objeto singular, hoy el foco se ubica en los paisajes culturales e itinerarios de valor patrimonial, evitando desplazarlos a un rol pasivo y reforzar así su carácter como un activo social. El entorno patrimonial plantea una interacción permanente entre las partes y el todo: limita la capacidad de hacer “cualquier cosa” en la propiedad individual; pero de esa limitación compartida nace precisamente el plus de valor que el conjunto transfiere a cada elemento, como parte de un sistema armónico. Si consideramos que el mundo de los negocios en general, y del turismo en particular, gira cada vez más en torno a la oferta de experiencias integrales para el público, hay aquí un escenario de oportunidad para todo tipo de propuestas. Tiene que ver con la capacidad de los paisajes patrimoniales de producir, contener y transmitir emociones.

En la primera y segunda fundación de Buenos Aires, las naves fondearon en la primitiva desembocadura del Riachuelo En 1806 se creó la parroquia de San Pedro González Telmo, designándose al templo de Nuestra Señora de Belén como sede de la misma. Siempre estuvo ubicado en su lugar de hoy, sobre la calle Humberto I, entre Balcarce y Defensa. Por extensión, así se llamó al barrio circundante. ANEXO

05

INFORME ESPECIAL La mayoría de los historiadores coincide en que en la primera y segunda fundación de Buenos Aires (1536 y 1580), tanto los navíos de Pedro de Mendoza como los de Juan de Garay fondearon en la que entonces era la primitiva desembocadura del Riachuelo, a la altura de las calles Brasil-San Juan. Aunque existen discusiones al respecto, parece que en ambos casos los españoles se establecieron dentro del área delimitada por el Parque Lezama y la Casa de Gobierno. La nombrada desembocadura del río fue, durante largos años, el puerto de la ciudad. Anticipando lo que sería el destino natural de Buenos Aires, en 1586 ya era el centro exportador por donde salían productos de las provincias del norte, especialmente ponchos y frazadas. Desde 1608, en el “Alto de San Pedro” se instalaron hornos para la fabricación de ladrillos con mucho éxito. También se extraía piedra para

el empedrado de las calles de la ciudad. La mano de obra empleada para esta última actividad la proveían, principalmente, los presidiarios, y los esclavos provenientes de África. Estos, hacia 1700, eran alojados transitoriamente en las barracas que tenía la Compañía de Guinea en el actual Parque Lezama. Durante las Invasiones Inglesas, el barrio se transformó en uno de los escenarios principales de la lucha. En 1806, las tropas invasoras de Beresford hicieron un alto en Defensa y Carlos Calvo para recibir un borrador de la capitulación. En 1807, en la segunda invasión, por algunas horas el Regimiento 71 de Highlanders tomó posesión de la iglesia, e hizo flamear sus banderas Según el censo ordenado por Juan Manuel de Rosas en 1836, habitaban en San Telmo 4.488 personas

Casa de Esteban de Luca, construida a principios de 1700.

sobre las torres, hasta que fue desalojado y vencido. Después de los conquistadores, los demás Evidentemente, y por varios motivos, los británicos se sentían a gusto en el barrio y en el país. Después de 1820 fueron llegando en cantidades importantes. En 1830, el cónsul Woodbine Parish informaba que había 4000 residentes de ese origen diseminados en la ciudad y la provincia de Buenos Aires. A ellos se agregarían comunidades de franceses, alemanes e italianos. Según el censo ordenado por Rosas en 1836, habitaban en San Telmo 4.488 personas, sobre una población que en la ciudad ascendía a 62.228. Un 23% de este total eran “negros y pardos”.

La tipicidad de un estilo.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

Contrariamente a lo que muchos imaginan, la gente de color estaba establecida, mayoritariamente, en otras parroquias, como Concepción y Monserrat. ANEXO

06

INFORME ESPECIAL Relevamiento de L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios

DATOS SALIENTES DE UNA INVESTIGACIÓN

Contrariamente a lo que muchos puedan pensar, el barrio de los “anticuarios” es en realidad el paraíso de lo gastronómico. Según un relevamiento efectuado en el mes de septiembre por L. J. Ramos, con el cual se barrió un área de 170 manzanas, aparecen éstos y otros datos muy interesantes. Aunque es cierto que los anticuarios integran un núcleo importante de comercios en el lugar (68), concentrándose un 75 % de ellos sobre Defensa, los bares y restaurantes suman 138 locales en una distribución con mayor dispersión. Muchos de éstos, son de un nivel importante preparado para atender la demanda de un público de alto poder adquisitivo, que impulsa, como ya se sabe,

la afluencia del turismo internacional. No se puede dejar de mencionar como un problema la existencia de edificios abandonados (15) que pueden dar lugar al fenómeno de la “tugurización”, es decir, quedar sujetos a la invasión de personas sin ningún control oficial que alteren el destino normal que puede preverse para esos espacios. Los terrenos baldíos (26), a pesar de las potencialidades que encierran, también ponen su cuota de eventuales inconvenientes. Se supone que los organismos responsables de la ciudad consideran este tipo de situaciones. Resulta también interesante observar que aunque hay una presencia de empresas y organismos relevantes, entre los edificios de oficinas, que suman 125, no

existe ninguno de categoría AAA. Seguramente los desarrolladores han tomado debida nota de este fenómeno. En lo que respecta al rubro residencial hay una activa presencia de nuevas construcciones, cuya cantidad asciende a 25. Como dato final, cabe destacar que la existencia de importantes establecimientos educativos, genera una vinculación del barrio más viejo de la ciudad con una población de jóvenes estudiantes. Este valioso caudal humano, seguramente aporta al lugar una fuerza particular, por la riqueza y nivel de su visión y su estilo, generando un hecho nuevo que probablemente tenga consecuencias positivas en el futuro que también serán interpretadas por los emprendedores.

San Telmo. Inmuebles no afectados a uso y en obra Terrenos baldíos, edificios abandonados y en construcción (en cantidad) 30

26

25

25

20

15

15

10

5

0 terrenos baldíos

edificios abandonados

edificios en construcción

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

07

INFORME ESPECIAL

San Telmo Retail

departamentos

Venta

1679

Anticuarios Total: 68 locales Total m2: 26.647

75%

4%

4 ambientes

3 ambientes

2 ambientes

Alquiler 4 ambientes

U$S

3 ambientes

U$S

2 ambientes

U$S

1 ambiente

U$S

994

loft chico

29 m2

Total: 138 locales Total m2: 43.666

1 ambiente

295

valor mensual promedio por ambiente

Restaurantes 17.041m2

25%

Emprendimientos

6%

Total: 38

2660m2

4% Heladerías

961m2

Indumentaria y Calzado Total: 50 locales Total m2: 14.072

46% 28%

Perú

Av. Independencia

Carlos Calvo

AU 25 DE MAYO Cochabamba

Ambito Financiero

3

Bs. As. Herald

4

Crónica

Parque Lezama

Av .M

ar

tín

Av. Caseros

Total: 58

27 16 15

Galerías de Arte

Edificios de oficinas Distribución por categoría

AAA: 0%

5% 7

B

Museos

Atelieres de pintores conocidos

Algunas empresas y Organismos del lugar Konica Minolta Senasa Telmex Andrómaco CGT Edifcio Puerto Bs. As. Editorial Atlántida Leader Price Oracle ANSES

A 14% 17

Nextel AFIP TyC Sports Telefónica Edenor Edificio Fiat Fujitec Unisys PAMI CTA Edificio Iram Telam

Feria

Brasil Ga rc ía

y ara .G Av

2

81% 101

Balcarce

Av. San Juan

La Prensa

C Defensa

Humberto 1

Bolívar

Tacuarí

Estados Unidos

Arte

1

Azopardo

Venezuela

Av. Ing. Huergo

Av. Paseo Colón

a .R oc Av Piedras

Chacabuco

Av. 9 de Julio

Av. Belgrano

Chile

Superficie de los tres rubros: 84.385m2

Principales empresas

gráficas

Moreno

10%

sobre Defensa sobre Perú sobre EE.UU en otras calles (5576m2) (5304m2) (2498m2) (694m2)

Industria

Plaza de Mayo Alsina

México

16%

El “San Telmo de la gente”

Av. de Mayo

3877m2

Pizzerías

LÍmites de San Telmo, ejes y focos principales El barrio “oficial” y el “percibido” Demarcación municipal

6268m2

Restó-Bares Pubs

10%

Hotelería

12.839m2

Bares

15%

1 Hotel 3 Hoteles 7 Hoteles-Boutique 2 Hoteles 23 Hospedajes-Hostels 2 Hoteles

438

4%

en Carlos Calvo (857m2)

Locales Gastronómicos

Hoteles y Hospedajes

564

otras calles (1657m2)

9%

en Humberto I (2166m2)

40%

6 ambientes

8%

en Bolivar (1337m2)

en Defensa (20.630m2)

U$S

U$S 48.700

42 m2

1174 U$S

U$S 49.300

54 m2

U$S 1319

U$S 71.200

82 m2

1256 U$S

U$S 103.000

117 m2

U$S 142.000

1166 170 m2 U$S

U$S 1214

valor promedio por ambiente valor promedio por m2 superficie promedio

198.254 U$S

Rubros dominantes

puestos activos

San Pedro Telmo

18% Platos Porcelanas Cristales

14%

Joyas Alhajas Relojes Bijou

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

Total: 238

7%

13%

Metales plateados

Adornos para vitrinas

48% otros

ANEXO

09

INFORME ESPECIAL Evolución de la población de San Telmo

30.000

28.204 hab. 25.969 hab.

25.000

La sede del Museo Histórico Nacional era la residencia de José Gregorio Lezama, a quien se debe el nombre del Parque Lezama

23.198 hab. 20.000

19.514 hab. 15.000

10.000

5.000 4.488 hab.

5.188 hab.

0 Censo 1836

Censo 1855

Censo 1887

Censo 1991

Censo 2001

2008 (estimado Cedom)

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliari os en base a datos del Mi nisterio del Interior y Cedom.

En lo que respecta al sector residencial de usados, las ubicaciones “Premium” son lideradas por la calle Balcarce; le siguen Humberto I, Defensa, Pasaje Giuffra y Pasaje Bethlem. Un comentario que puede agregarse en este tema, es la espectacular valorización de las propiedades que se registra observando la serie histórica a partir de 2004.

darle su actual fisonomía, diseñando a su alrededor bellísimos jardines, como no había conocido la ciudad hasta entonces. Son famosas las recepciones que brindaba con su mujer, Angela de Alzaga, al “tout” Buenos Aires.

Frente al parque, en Brasil 313, es imposible no detenerse ante la Iglesia Ortodoxa Rusa, la primera construida en Hispanoamérica, en la que se destacan las cúpulas acebolladas de color turquesa. Fue inaugurada en 1901 en una ceremonia presidida por el General Roca. El zar Nicolás II y la zarina Alejandra donaron gran cantidad de las alfombras y vitrales, de incalculable valor. Hasta las primeras décadas del siglo XX, el parque fue centro de muchas actividades. Existía un hermoso circo, en el cual se realizaban concursos hípicos y de carruajes. Un tren en miniatura, llamado “Liliput”, hacía un trayecto de medio kilómetro por las calles del paseo.

La calle Defensa fue bautizada con su denominación actual en 1845, en honor a quienes combatieron ese año contra la flota franco-inglesa en las costas del Paraná. Precisamente sobre Defensa 1600, en el Parque Lezama, está el Museo Histórico Nacional. La casa, de estilo italiano, fue comprada en 1857 por José Gregorio Lezama, quien la amplió y refaccionó hasta

Venezuela al 400. Casa del virrey Santiago de Liniers entre 1806 y 1809.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

10

INFORME ESPECIAL EL OTRO SAN TELMO San Telmo se estructura mayormente sobre la trama tradicional de la cuadrícula hispana, con un tejido denso de lotes angostos, profundos y altamente consolidados. Pero hacia el Este, las trazas paralelas de las Av. Paseo Colón e Ing. Huergo abren dos surcos profundos en la cuadrícula definiendo un área diferenciada: una banda que actúa como transición urbana o zona de interfase, entre el encanto tradicional del área histórica y la actualidad pujante de Puerto Madero. Siendo en realidad parte de San Telmo, este sector cobra un perfil diferencial que lo coloca como un territorio único, en el que se conjugan características propias y factores de contexto. Si bien la trama mantiene la geometría de la cuadrícula, a diferencia del área histórica en esta banda la subdivisión del suelo genera un “tejido grueso”, con menor cantidad de parcelas por manzana, pero de mayor tamaño. Por ello son más permeables a renovaciones de cierta escala y la disposición de nuevos

usos de alcance metropolitano. Es una franja de dos manzanas de ancho y unas doce cuadras de largo, con una calle intermedia que actúa como eje de movilidad y articulación interna del sector. Definida entre dos avenidas de alto tránsito, se ubica literalmente a pasos del centro decisional y la city bancaria, contando con transporte público, óptima accesibilidad por autopistas hacia el centro, sur y oeste de Capital y el área metropolitana más la futura conexión hacia el norte; y con muy buena vinculación al puerto, el aeropuerto internacional de Ezeiza y a la capital del mayor estado provincial del país. Estas condiciones hacen de la zona un área propicia para usos corporativos, institucionales, de hotelería o servicios, por encima de un destino residencial. Una vocación urbana acentuada por su posición, frentista a Puerto Madero con sus emprendimientos de proyección global, y lindante con la punta norte de La Boca y los proyectos que transmitirán un efecto revitalizador. Esta superficie

muestra un retraso relativo en los valores del suelo respecto de otros puntos de la Capital, y capacidad para jugar como contrapunto en el sur del área Catalinas Norte / Plaza Roma (principal foco de oficinas corporativas de Buenos Aires, ya prácticamente sin tierra disponible para nuevas propuestas). La renovación del sector tiene un antecedente cercano: a fines de los ’90 se llegó a hablar de “San Telmo Valley”, un proceso impulsado por las empresas “punto.com” que vieron allí la conjunción de disponibilidad de espacios, alta accesibilidad, visibilidad y valores razonables. Pero el proceso quedó trunco ante las caídas combinadas de la actividad financiera internacional y la crisis económica que contrajo la actividad inmobiliaria local. Años después, en una Buenos Aires necesitada de espacios para emprendimientos que respondan a la economía de hoy, en renglones tan dispares como hotelería, oficinas corporativas o de servicios, las potencialidades siguen estando allí.

En el detalle de los planos (1 y 2) pueden observarse las distintas densidades de la trama urbana en diferentes sectores del barrio.

1

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

2

ANEXO

11

INFORME ESPECIAL También puede considerarse al parque como la cuna del box vernáculo. Allí se levantaba un ring sobre el cual boxearon jóvenes del barrio: Argerich, Lavalle, Lima, Wilkinson. Muy cerca, los marineros ingleses que bajaban de los barcos jugaban a un deporte desconocido: el football, e invitaban a los muchachos a sumarse a esta actividad exótica. Nunca pensaron que estaban comenzando a crear un monstruo llamado Diego, que comería vivo a uno de sus seleccionados en 1986. En Defensa 1098, esquina Humberto I°, en los altos del almacén de Domingo Bessio, (hoy bar “Plaza Dorrego”) tuvo su origen en 1889 la Unión Cívica, siendo sus presidentes honorarios el general Bartolomé Mitre y el doctor Leandro N. Alem. Iban a la plaza de enfrente, la Plaza Dorrego, cuando sus reuniones alcanzaban dimensiones multitudinarias y fervores difíciles de manejar.

por su interior con estructura de hierro y techos de vidrio y chapa. Se ubica en la manzana comprendida entre Estados Unidos, Defensa, Carlos Calvo y Bolívar.

La Plaza Dorrego, después de Plaza de Mayo, es la más antigua de la ciudad. Originalmente fue un lugar para descanso y transbordo de carretas

Domingo French, uno de los dos creadores de la escarapela nacional y héroe de la Reconquista y la Revolución de Mayo, nació en Defensa 1062. En la esquina con Carlos Calvo, su hijo Aurelio, que era médico, abrió una farmacia. Este descendiente y toda su familia dieron la vida atendiendo a los enfermos por la epidemia de fiebre amarilla de 1871.

En el lado noreste de esa esquina (Carlos Calvo 383) todavía desafía el paso de los años la casa del poeta y patriota Esteban de Luca. Fue construida a principios de 1700 y allí estuvo el Primer Arsenal de Guerra. Hoy transformada en bar y restaurante, conserva las aberturas y cabriadas de entonces, y se mantiene intacto el estilo de las tres habitaciones originales. A dos cuadras, en Carlos Calvo 599, en un edificio que data de 1864, está el bar “El Federal”. Se ha preservado su carácter arquitectónico. El lugar fue al principio una pulpería y luego almacén y despacho de bebidas. Siguiendo por Defensa hacia el norte, y doblando hasta el 434 de avenida Belgrano, está el solar donde nació y murió Manuel Belgrano. Lamentablemente, no queda ningún rastro de la vivienda, y sólo una placa recuerda al creador de la bandera.

Esta plaza fue un “alto de carretas”, donde se paraba para descansar y realizar transbordo de mercaderías. Después de Plaza de Mayo, es la más antigua de la ciudad. Forma y función atraviesan el tiempo como una nave de “Viaje a las estrellas”: la Feria de San Telmo continúa con la actividad comercial que se generó en este espacio y que se remonta a más de 250 años. Junto con ella también se desplaza el Mercado de San Telmo, inaugurado en 1897, que es una construcción que se destaca

Una de las entradas del Mercado de San Telmo, inaugurado en 1897.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

12

INFORME ESPECIAL Cruzando la avenida Belgrano, sobre Defensa 350, se levanta la casa que perteneció a Bernardino Rivadavia. Aún conserva una parte importante de su estructura, con las clásicas aberturas de estilo colonial y las paredes blancas. En Venezuela 479 vivió el virrey Santiago de Liniers, entre los años 1806 y 1809, en la que era propiedad de su suegro, Sarratea. Conserva su frente original, y su sólida puerta de entrada, en madera tallada, es una muestra valiosa de la carpintería colonial. El original mostrador del bar “El Federal”, antigua pulpería en el siglo XIX.

En su interior el general Beresford, jefe de la primera Invasión Inglesa, firmó el acuerdo de capitulación luego de la Reconquista.

la letra del himno nacional, quien a pesar de ser miembro del Superior Tribunal de Justicia vivía muy pobremente. Con música menos solemne, en el predio hoy funciona una disco.

En el 434 de Av. Belgrano una placa recuerda que en el solar nació y murió el creador de nuestra bandera. No existen restos de la vivienda.

A pocos pasos, en Perú al 500, vivió Vicente López y Planes, creador de

Serie histórica departamentos 3 ambientes 1990-2008 - San Telmo vs. Barrio Norte (valores promedio para la venta en U$S) U$S 140.000

120.696

120.000

Barrio Norte

103.000

San Telmo

100.000

98.648 85.867

80.000

78.759 69.012 70.741

75.287

71.330

75.273

79.199

60.000

78.752

53.542 49.057 46.821

40.000 29.078 20.000

0

84.500

79.216

42.193

47.340 47.723 40.400

47.600 46.317

73.354

76.320

65.685

69.500

56.928 54.850 51.000

55.733

56.760

44.694 38.000

33.100

35.500

17.066

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Fuente: L.J.Ramos BrokersInmobiliarios en base a datos de SIPC. (Base: 14.065 casos) Debe observarse que se consideró cantidad de ambientes y no superficies totales (m2). Cabe destacar que en San Telmo, dada su antigüedad, las unidades en general son de mayor tamaño.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

13

INFORME ESPECIAL EL VALOR DE LAS COSAS: SUBJETIVIDAD Y OBJETIVIDAD

Cuando se enseña a valuar se establece que hay tres factores de ponderación para determinar valor: los objetivos, los económicos, y los subjetivos. Los primeros reúnen los aspectos del inmueble que no se pueden cambiar: superficies, ubicación, antigüedad, estado, obsolescencia, etc. Los segundos nuclean los elementos económicos a tener en cuenta: el riesgo, la renta, la tendencia y la necesidad. Por último, los factores de ponderación subjetivos son los que dependen del gusto de las personas: lo artístico, lo estético, lo estilístico, lo histórico, lo cultural. De todos modos, el carácter de “subjetivo” tiene un sentido discutible en muchos casos. Una escultura de Rodin, por ejemplo, es portadora de cualidades aceptadas universalmente, y, además, está sujeta a una valoración comercial con un precio de mercado. Por lo tanto, está más allá de la contingencia de opiniones individuales. El cabildo de la ciudad, obviamente, no puede ser objeto de una evaluación económica. La cuestion del valor de inmuebles con características “subjetivas” tiene como antecedente importante el año 1979, fecha en que se dictó una norma protectora de valores estéticos, culturales o históricos, pionera en nuestro país.

Llegar a dicha norma tiene una historia de avatares que involucra a San Telmo: en el año 1956 una ordenanza afectó mas de 100 manzanas para transformarlas en polo de crecimiento, en base a un megaproyecto urbanístico que se conoció como “Buenos Aires Contemporáneo”, aunque ese no era su nombre exacto. La posibilidad de expropiación sobrevoló desde entonces la zona, y afectó sensiblemente los valores, ya que sin claras reglas de juego nadie realizó acciones para mantener adecuadamente los edificios, o para construir algo nuevo. Esto aceleró el deterioro de los inmuebles; causó inseguridad respecto de los términos jurídicos de los contratos de alquiler, y generó alteraciones en el precio de los inmuebles que, ante la indefinición de la situación, se conseguían a precios muy bajos. En el mencionado año 1979 se constituyó la Comisión Técnica Permanente para Preservación de Zonas Históricas. Su influencia fue decisiva para frenar la decadencia, porque en base a sus recomendaciones se instrumentó la zonificación U24, primera norma que contempló criterios de conservación de inmuebles.

y el “fundamentalismo” cultural esgrimido por la Comisión. Con posterioridad, por fin, este sector urbano se transformó en Área de Protección Histórica, que “abarca ámbitos que por sus valores históricos, arquitectónicos, simbólicos y ambientales posee un alto significado patrimonial, siendo merecedores de un tratamiento de protección de sus características diferenciales”. La perspectiva de casi tres décadas transcurridas desde la implementación de la normativa inicial, que fue modificada hasta la actual APH, permiten concluir que la Comisión estaba en lo cierto. Sus recomendaciones, elaboradas con un trabajo “ad-honorem”, han sido siempre tenidas en cuenta por los distintos responsables del gobierno de la ciudad, de quien depende - en la actualidad - el tema de la protección histórica.

Esta normativa restrictiva afectó intereses de inversores que habían comprado inmuebles para su demolición y posterior transformación en edificios modernos. Fueron épicos los enfrentamientos entre el “progresismo” defendido por estos sectores de la actividad privada,

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

Cabildo: un valor que no tiene precio.

ANEXO

14

INFORME ESPECIAL Una verdadera curiosidad del barrio es la “Casa Mínima”, en Pasaje San Lorenzo 380. Fue bautizada con ese nombre por el poeta Baldomero Fernández Moreno, dado que tiene un frente de sólo 2,17 mts de ancho y 13 m de profundidad. Está habitada y es la más angosta de Buenos Aires. Se trata de un espacio residual que quedó luego de las sucesivas reformas que sufrió la manzana. Su construcción data de mediados del siglo XIX. Más allá de las cosas que cuenta la arquitectura, hay personalidades, hijos dilectos del barrio, que quedaron en la memoria colectiva. Uno de ellos, Gabino Ezeiza, el payador moreno, creador de música y poesía popular. El ritmo del tango está muy bien representado por grandes figuras: los hermanos de Caro, Anselmo Aieta. Otro punto culminante: Tita Merello, además actriz, como Lola

Alquiler de departamentos amoblados en San Telmo (valores por mes en U$S) 3500

3000

2500

2000

1500

1000

500

0

Lo ft

2 a m bie nte s

3 a m bie nte s

4 a m bie nte s

pre c io m á s ba jo

625

600

800

1.000

5 a m bie nte s 2.100

P re c io pro m e dio

1.113

787

1.219

1.593

2.800

pre c io m á s a lto

2.100

1.920

1.980

2.250

3.500

*Base: 66 casos –departamentos usados, amoblados en excelente estado de conservación ubicados en pleno casco histórico.

Membrives, una de las más grandes. Las 17 tanguerias, sumadas a las 39 salas de teatro y espectáculos, hacen honor a esta tradición.

En la tarea de conservación del casco histórico, debe establecerse claramente cuál es su nivel de sustentabilidad.

Todas estas historias individuales también enriquecen el contenido del lugar, e integran su herencia invalorable. Falta establecer una profunda discusión para definir las esferas que corresponden a lo público y lo privado, en la tarea de conservar y continuar la realidad del casco histórico, dejando en claro cuál es su nivel óptimo de sustentabilidad, tanto en lo económico como en lo social.

Museo Nacional del Grabado y a continuación la casa de Rivadavia.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

500 años de vida merecen las mejores respuestas. ANEXO

15

ANEXO

INFORME ESPECIAL Locales de San Telmo

36 %

Total de locales: 714

160 138

140

64 %

120 100

Vacancia: 5 %

80

68

72

64

60

53

50

52 36

40

24

20

24

23

20

19

17

15

13

11

9

6

s ca rn ic er ía s pe lu qu er ía s fe rr et er ía s La va nd er ía s Li L br oc er ut ía or s io fa y s rm ju gu ac ia et s e rí a y pe s rf um er ía s pa n m a t ec de al le án ría re ci s s/ os de p/ pó au si to to s s y go m er ía s lo ca le ba s n en co s ve im nt a/ pr al e nt qu as ile r/c er ra do ot s ro s ru br os *

y

os

su pe r

m er

ca do s, a

lm

ac e

es ta

ne s

ci on am

ie nt o

do

ki os c

ca lz a

io s

y

ua r ri a

en ta

an tic in du m

ga s

tro

no m

ía

0

*Otros rubros: vinotecas, estaciones de servicio, concesionarias de autos, bicicleterías, centros de salud, lavaderos de autos, lencerías,correos, pañaleras, veterinarias, cerrajerías, florerías, relojerías, artículos para el hogar, agencias de viajes, pinturerías, vidrierías, videoclubes, fotografía, marmolerías, corralones y florerías.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

17

INFORME ESPECIAL Distribución de locales de anticuarios en San Telmo (en % y cant.) Resto 8% (5)

Sobre Carlos Calvo 4% (3) Sobre Bolívar 4% (3)

Total de locales: 68

Sobre Humberto 1º 9% (6)

Sobre Defensa 75% (51)

* Resto: A v. Independencia, Balcarce, Bethlem y Chile. Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

Distribución de locales de anticuarios en San Telmo (en m2) 25.000

Total m2 anticuarios: 26.647 m2 (2,7 has)

Defensa 20.630 m2

Superficies promedio: Defensa: 405 m2 Humberto 1º: 361 m2 Bolívar: 446 m2 Carlos Calvo: 286 m2 Resto: 331 m2

20.000

15.000

10.000

5.000

Humberto 1º 2.166 m2

Bolívar 1.337 m2

Carlos Calvo 857 m2

Resto 1.657 m2

0 Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

18

INFORME ESPECIAL Segmentación de locales gastronó micos en San Telmo (en % y cant.) Pizzerías 6% (8)

Heladerías 4% (4)

Total de locales: 138 Bares 25% (34)

Restó-bares 15% (21)

Pubs 10% (14)

Restaurantes 40% (57) Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

Superficies locales g astronómicos en San Telmo:(en m2) 18.000

Restaurantes 17.041 m2

Total m2 gastronomía: 43.666 m2 (4,4 has)

16.000

14.000

Superficies promedio: Restaurantes: 299 m2 Bares: 378 m2 Restó-bares: 298 m2 Pubs: 277 m2 Pizzerías: 333 m2 Heladerías: 240 m2

Bares 12.839 m2

12.000

10.000

8.000

6.000

Restó-bares 6.268 m2 Pubs 3.877 m2

4.000

2.000

Pizzerías 2.660 m2

Heladerías 961 m2

0

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

19

INFORME ESPECIAL Distribución de l ocales de i ndumentari a y calz ado en San Telmo (en %) Sobre San Juan 4% (2)

Otras calles 8% (4)

Sobre Independencia 4% (2)

Total de locales: 50 Sobre Defensa 28% (14)

Sobre Carlos Calvo 4% (2) Sobre Balcarce 4% (2) Sobre Humberto 1º 6% (3)

Sobre Perú 16% (8)

Sobre Piedras 8% Sobre Bolívar (4) 8% (4)

Sobre EEUU 10% Otras calles: Aieta, Bethlem, Chacabuco y Chile (5) Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

Distribución de l ocales de i ndumentari a y calz ado en San Telmo (en m2) 6.000

Defensa 5.576 m2

Total m2 indumentaria y calzado: 14.072 m2 (1,4 has) Superficies promedio: Defensa: 398 m2 Perú: 312 m2 Bolívar: 279 m2 Piedras: 213 m2 EEUU: 139 m2 Humberto 1º: 210 m2 San Juan: 271 m1 Carlos Calvo: 249 m2 Balcarce: 212 m2 Independencia: 104 m2 Otras calles: 259 m2

5.000

4.000

3.000

Perú 2.498 m2

2.000

1.000

Bolívar 1.116 m2 Piedras 850 m2

Otras calles 1.036 m2

EEUU Humberto 1º San Juan Carlos Calvo Balcarce 694 m2 631 m2 542 m2 498 m2 424 m2 Independencia 207 m2

0 Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

20

INFORME ESPECIAL Los tres rubros en el contexto de la superficie de San Telmo Los tres rubros 10%

gastronomía 43.666 m 2

45.000

40.000

35.000 anticuarios 26.647 m 2

30.000

San Telmo: 810.700 m2

25.000

20.000 indumentaria y calzado 14.072 m 2

15.000 10.000

Superficie de los tres rubros: 84.385 m2 Superficie de San Telmo: se consideraron

5.000

67 manzanas netas a razón de 12.100 m2 promedio cada una.

0

Se descontaron todos los espacios verdes del barrio.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a relevamiento propio. Septiembre 2008.

La Feria de San Pedro Telmo y sus números (por rubro) 20

Total de puestos activos: 283

18 % 18 16

14 % 14

13 %

12

10 % 10 8 6 4

7% 5% 5% 3% 3% 3% 3% 2% 2% 2% 2% 2%

2

1% 1% 1% 1% 1% 1%

es to * R

Pl at os ,

po rc Jo el ya an s, as al ha y cr ja is s, ta re le Ad lo s je or M s no e y ta Es s b i jo y le ta s ar u m pl t íc pi at ul ll a ea o s, s d pa os fi g ur ra ita vi tri s y na ca s lc om an ía M s an Br te on le ce s s y bl an qu er ía C ub ie rt o s Ju gu C R e ám op te s a ar de as Li ,p é br po ro os ca ye y ct re or vi es st as y fo nó gr af os C ar te ra s M ar fi l es M uñ ec as Il u m in ac ió n Pi nt ur as M in ia tu ra s C er ám ic as So Te m br lé fo er no os s an tig üo s

0

* Resto: bastones, billetes y monedas, cobres, copas, restauradores, tarros lecheros, abanicos, fileteado porteño,marcos, mates, botones, cueros, medallas, cajas musicales, soldados de plomo, perfumeros y candados antiguos.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos provistos por la Feria de San Pedro Telmo.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

21

INFORME ESPECIAL Espectáculos en San Telmo (en cantidad)

Total: 56

25

21 20

18

17

15

10

5

0 Salas de teatro y espectáculos

Tanguerías

Centros de espectáculos para jóvenes Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a GCBA.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

22

INFORME ESPECIAL Alquiler de departamentos amoblados en San Telmo Valores de alquiler departamentos amoblados en San Telmo (valores por semana en U$S) 1.200

1.000

800

600

400

200

0

Lo ft

2 a m bie nte s

3 a m bie nte s

4 a m bie nte s

5 a m bie nte s

pre c io m á s ba jo

375

200

330

500

1.000

P re c io pro m e dio

428

260

420

552

1.100

pre c io m á s a lto

820

375

650

750

1.200

*Base: 66 casos –departamentos usados, amoblados en excelente estado de conservación ubicados en pleno casco histórico.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a oferta publicada en internet. Septiembre 2008.

Valores de departamentos amoblados en San Telmo (Ingreso anual bruto en U$S para alquileres SEMANALES*) 60.000 52.800 50.000

40.000

30.000

26.496 20.544

20.160

20.000 12.480 10.000

0 Loft**

2 ambientes

3 ambientes

4 ambientes

5 ambientes

*Base: 66 casos –departamentos usados, amoblados en excelente estado de conservación ubicados en pleno casco histórico. Los valores responden a una ocupación del 100%. ** Refiere a unidades así ofrecidas en el mercado, pero con superficies chicas.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a oferta publicada en internet. Septiembre 2008.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

23

INFORME ESPECIAL Valores departamentos amoblados en San Telmo (Ingreso anual bruto en U$S para alquileres MENSUALES*) 40.000 33.600

35.000 30.000 25.000 19.116

20.000 15.000

14.628

13.356 9.444

10.000 5.000 0

Loft**

2 ambientes

3 ambientes

4 ambientes

5 ambientes

*Base: 66 casos –departamentos usados, amoblados en excelente estado de conservación ubicados en pleno casco histórico. Los valores responden a una ocupación del 100%.

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a oferta publicada en internet. Septiembre 2008.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

24

INFORME ESPECIAL Hotelería en San Telmo (en cant.) 25

23

20

Total de hoteles y hospedajes: 38 15

10 7 5

0

3

Hospedajes / Hostels

Hoteles Boutique

Hoteles 4 estrellas

2

2

Hoteles 2 estrellas

Hoteles 1 estrella

1 Hoteles 3 estrellas

Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a oferta publicada en internet. Septiembre 2008.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

25

INFORME ESPECIAL Población en San Telmo Censo ordenado por Rosas en 1836. Composición de la población de Buenos Aires. Parroquias

Blancos

Negros y pardos

Extranjeros

Tropa y familias

Total

San Telmo

3.333

806

349

-

4.488

Catedral al Norte

4.686

1.832

1.109

65

7.692

Catedral al Sud

5.096

2.005

1.034

472

8.607

Balvanera

2.998

506

131

-

3.635

Monserrat

4.489

2.300

226

-

7.035

San Miguel

4.509

1.741

476

-

6.726

Socorro

3.468

718

125

274

4.585

Pilar

952

207

40

18

1.217

Piedad

3.333

949

207

-

4.489

Concepción

5.628

2.061

89

-

7.778

San Nicolás

3.955

1.787

214

20

5.976

Totales

42.447

14.932

4.000

849

62.228

Fuente: Manuel J. Sanguinetti / “San Telmo y su pasado histórico”

Composición de la población de San Telmo (1836)

Extranjeros 7% “Negros y pardos” 25% 349 806

Blancos nativos 68%

3.333 Extranjeros “Negros y pardos” Blancos

Población de San Telmo 4.488 hab.

Fuente: “San Telmo y su pasado histórico” – Manuel J.Sanguinetti

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

26

INFORME ESPECIAL Densidad poblacional en San Telmo 500

Total de habitantes: 25.969* 388

400

300

200

97

100

0 Habitantes por manzana

Habitantes por cuadra

*Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos estimados por el Cedom.Se tuvieron en cuenta 67 manzanas habitables, de un total de 74.

Población femenina vs. masculina

Total de habitantes: 25.969*

14.000

13.769

Población masculina 47% Población femenina 53%

13.500

13.000 12.500

12.200 12.000

11.500 11.000

Mujeres

Varones *Fuente: L. J. Ramos Brokers Inmobiliarios en base a datos estimados por el Cedom.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

27

INFORME ESPECIAL Educación en San Telmo Colegios primarios y secundarios en San Telmo Privados 15%

35

29

30 25 20

Estatales 85%

15 10

5

5 0

Colegios privados

Colegios Estatales

ESTATAL 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29

Tipo de estab. Centros Comunitarios de Educación Permanente Centros Comunitarios de Educación Permanente Centros de Alfabetización, Educación Básica y Trabajo Centros de Formación Profesional Centros de Formación Profesional Centros de Formación Profesional Centros Educativos Complementarios de Idiomas Extranjeros Centros Educativos de Nivel Primario Centros Educativos de Nivel Secundario Centros Educativos de Nivel Secundario Club de Jovenes Colegios Escuelas de Comercio Escuelas de Comercio Escuelas de Danzas Escuelas de Educación Especial Escuelas de Educación Especial para la Formación Laboral Escuelas de Jornada Completa Escuelas de Jornada Completa Escuelas de Jornada Completa Escuelas de Jornada Completa Escuelas de Jornada Simple Escuelas de Recuperación Escuelas Normales Superiores Escuelas Primarias para Adultos Institutos de Formación Técnica Superior Jardines de Infantes Comunes Jardines de Infantes Nucleados Jardines de Infantes Nucleados

Nombre CCEP D.E. 04 "Centro de Salud Nº 15" CCEP D.E. 04 - Esc. Primaria 27/04º CAEBT D.E. 04 - Parroquia San Pedro Gonzalez Telmo CFP Nº 08 D.E. 03 - S. M. y A. Transp. Autom. - P. Y M. ES. CFP Nº 27 D.E. 03 - Sindicato de Luz y Fuerza CFP Nº 27 D.E. 04 "Inst. 13 de Julio" Centro Educativo de Idiomas Nº 04 D.E. 04 - 22/04º CENP Nº 14 D.E. 04 "Centro N° 14 Luz y Fuerza" - Parroquia de San Ignacio CENS Nº 048 D.E. 03 - A.S.I.M.R.A. CENS Nº 060 D.E. 04 "CENS 60" CJ Nº 00 D.E. 04 "Club San Telmo" Colegio Nº 07 D.E. 03 "Juan Martín de Pueyrredón" Escuela de Comercio Nº 04 D.E. 04 "Baldomero Fernández Moreno" Escuela de Comercio Nº 27 D.E. 04 "Antártida Argentina" Escuela de Danzas D.E. 03 "Curso N° 03" Escuela de Educación Especial Nº 14 D.E. 03 "Constancio C. Vigil" Escuela Especial para la Formación Laboral Nº 37 D.E. 03 "Francisco Gatti" Escuela de Jornada Completa Nº 01 D.E. 03 "Valentín Gómez" Escuela de Jornada Completa Nº 22 D.E. 04 "Dr. Guillermo Rawson" Escuela de Jornada Completa Nº 26 D.E. 04 "Hipólito Yrigoyen" Escuela de Jornada Completa Nº 27 D.E. 04 "Deán Gregorio Funes" Escuela de Jornada Simple Nº 21 D.E. 04 "Hipólito Vieytes" Escuela de Recuperación Nº 03 D.E. 03 ENS Nº 03 D.E. 04 "Esc. N. Sup. Bernardino Rivadavia" Escuela Primaria para Adultos Nº 01 D.E. 03 "Valentin Gomez" IFTS Nº 20 D.E. 04 "Héroes de Malvinas" - Fed. Vet. G. Malvinas Jardín de Infantes Común Nº 03 D.E. 03 "San Telmo" Jardín de Infantes Nucleado D.E. 04 Letra A - 22/04º Jardín de Infantes Nucleado D.E. 04 Letra A - 26/04º

Dirección Humberto Iº 470 Defensa 1431 Humberto 1º 340 Perú 1065 piso 2º Perú 823 Humberto Iº 102 Humberto Iº 343 Perú 823 Perú 1065 3º Piso PERU 946 Bolívar 1235 Chacabuco 922 Bolívar 1235 Bolívar 1235 Avda. Independencia 758 Avda. Independencia 668 Avda. Independencia 672 Avda. Independencia 758 / Piedras 860 Humberto Iº 343 Avda. San Juan 353 Defensa 1431 Perú 946 Piedras 1430 Bolívar 1235 Avda. Independencia 758 Avda. San Juan 353 Piedras 860 Humberto Iº 343 Avda. San Juan 353

Nombre A-0117 Inst. Industrial Luis A. Huergo A-0131 Instituto María Auxiliadora A-0833 Inst. Integral del Sud A-0863 Inst. Priv. Simón Bolívar A-1012 Inst. Priv. de Educ. Técnica y Formación Profesional 13

Dirección Perú 759 Avda. Juan de Garay 556 Defensa 1318 Bolívar 1163 Humberto Iº 102

PRIVADO 1 2 3 4 5

Tipo de estab. Escuelas, Colegios e Institutos de Gestión Privada Escuelas, Colegios e Institutos de Gestión Privada Escuelas, Colegios e Institutos de Gestión Privada Escuelas, Colegios e Institutos de Gestión Privada Escuelas, Colegios e Institutos de Gestión Privada

Fuente: L. J. Ramos segun datos de la Dirección de Investigación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

28

INFORME ESPECIAL Universidades e Institutos Terciarios en San Telmo* Estatales 22%

12

7 10

8

6

Privadas 78%

4

2 2

0 Sedes de Universidades e Institutos privados

Sedes de Universidades Estatales

*Presentes a través de sus facultades.

Universidades en San Telmo Facultad de Ingeniería de la Universidad de Buenos Aires Universidad del Cine Universidad Austral Universidad Abierta Interamericana Universidad John F. Kennnedy Centro de Investigación y Experimentación en Cine y Video - CIEVYC Centro de Estudios de Filosofía y Teología - CEOP Instituto Superior Octubre ISO Instituto Universitario de la Fundación ISALUD

Direccion: Av. Paseo Colón 850 Direccion: Pasaje Giuffra 330 Direccion: Avda. Juan de Garay 125 Direccion: Avda. San Juan 951 Direccion: Bolivar 1163 Direccion: Cochabamba 868 Direccion: Defensa 442 Direccion: Venezuela 356 Direccion: Venezuela 931

ESTATAL ESTATAL PRIVADA PRIVADA PRIVADA PRIVADA PRIVADA PRIVADA PRIVADA

Fuente: L. J. Ramos segun datos de la Dirección de Investigación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires.

INFORME DEL MERCADO INMOBILIARIO / Octubre 2008 / Especial San Telmo: 500 años, acá nomás

ANEXO

29