La Int er vención Administrati va en la Vivienda. Asp ectos Competen cia/es, de Poli cía y de Financiación de las Viviendas de Prot ección OficiaL. 1" edic ión, Co lex, Vallad olid (2000). 327 pág inas . Pról ogo de Loren zo Martín Retort illo

B ELTRÁN DE FELIPE, M IGUEL,

l. La Co ns titución Espa ño la reco ge en su art ícul o 47 . 1 el derech o a disf rutar de una vivienda digna y adecuada . Son los poderes públi cos, legisla dores y Admi nistra ­ c iones públ icas , a qu ienes se les impon e la o bligación de p rom over las condicio nes necesarias y la de establ ecer las norm as pe rtinentes para hacer efec tivo es te derech o, mediante la regulación del uso del su elo para imped ir la especu lac ión. El citado pre­ ce pto con st itucional se ubica e n el Cap ítul o 1II que hace alusión a los "principios rec­ tores de la política social y económica" , cuya virt ualidad dep ende de la ley o leye s que los parl am entos co mpetentes d icten, no sie ndo posible alegarlos d irect am ent e , ex cons­ tituc ione, sino en virtud de la reg ulación legal que se establezca e n ca da momento (art . 53.3 CE ) en ate nción a la política de vivie nda que se conside re oportuna. Pero es tos principios se co nvierte n e n eleme ntos informantes de la legislación po sitiva , la prácti ca j ud icial y la actuación de los pod ere s públi cos, sirv ie ndo de criterios herm enéu ticos qu e podrían , eventualme nte, co nd uc ir a declarar la inconstituc io na lida d de un a le y co ntraria a ellos. La realid ad que e l autor nos mu estra en estas págin as es la regulación jurídico­ adm in istrativa de la interven ción pública en un sector de ac ti vidad concreto: la cons ­ truc ción, promoción y adquisición de vivie ndas y en part icular de la de VPO. Enfoqu e que no e vit a recurrir a eleme ntos multid isciplinare s e n c ua nto que adq uieren relevancia par a un a adecuada co mprensió n de la inter ven ción p ública en la vivienda, al objet o de -e n palabras de quien prologa esta ob ra, Lorenzo M art ín-R etortillo- " (...) ordenar el comp lej o y tedioso agregado de técnicas y conceptos administra tivos reduciéndo lo a sistema (...J". Técnicas y co nce ptos qu e se enc uentran d ispe rsos a través de un co m­ plejo siste ma normativo co mpues to por normas de todo ra ngo y d ictadas a lo largo de un dilatado peri od o de tiem po - algun as precon stituci onale s y cuy a co nci liac ió n co n la norm a fundamental se hace difícil- sin una derogación ex pres a entre ellas que permi ta determ ina r la norma apli cable al cas o co ncre to , con la consiguiente inseguridad jurídi­ ca ; asp ect o que pone de manifi esto el autor e n una de sus co nclusiones co n las sig uien ­ tes pal abras : "( ...) gran parte de estas normas no se aplican integrament e. su cum pli ­ miento efec tivo dep ende a vece s de avata res presupuestarios o inclu so políticos, y en definitiva se pro duc e el fenóme no, tan frecue nte en la nor ma s administrativas, de fu n­ cionamiento ex tra legem, cua ndo no co ntra legem (...) '' .

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En este complejo norm ativ o hay que tener en cue nta los títul os co mpete nciales establecid os por la Constitu ción en su T ítulo VIII, de rivados del ju ego de los art ícul os 148 y 149 , as í como de la interpretac ión de l Tribunal Co nstituc ional, qu e ha tenid o oca­ sión de pro nunciarse sobre la c uestión en materia de vivie nda. El artíc ulo 148. [ de la Constitución es tablece que las Comunidades Autón o mas podrán (facu ltativo) as umir co m pete nc ias e n las sigu ien tes materias : " ] lJ Ordena ción de / Territori o , urbanismo y vivienda". Esa posibilidad constitu cional se tran sforma e n rea lida d e n los diversos Es ta­ tuto s de Autono mía, al haber asumido co n carác te r ex clusivo la mate ria de vivie nda. Esta exc lusividad competencia) har ía pensar, de ent rada, en la im pos ibilidad por parte del Es tado de mantener una pol ít ica ac tiva e n materia de viviend a o regul ar la mate ria. Si n e mbargo, la interve nc ión de l Tribunal C on stitucion al con su se nte ncia

152/1 98 8, ha permitido mantener una política estatal de fomento de la vivienda al haber co nsiderado como título s competenciales de intervención del Estado los contem­ plado s por e l art ículo 149.1 de la Constitución , en sus apartados 13° -bases y coordi­ nación de la planificación general de la actividad econ ámic á- y 11° -(. ..) bases de la ordenaci ón del crédito, banca y seguros-o Esto s dos título s permitirían al Estado defi­ nir una políti ca de vivienda estableciendo las ac tuac iones protegibles, regulando las fórmulas de financiación, el grado de protección y aportando recursos propios con cargo a los Pre supuestos Generales del Estado. Est o no sería óbice para que las Comu­ nidades Autónomas, en atención a la competencia asumida por sus Estatutos de Auto­ nomía , mantuvieran políticas de vivienda diferentes a las del Estado con cargo a los presupuestos auto nómicos. Ahora bien, en este marco que se acaba de presentar, las polític as est atale s de vivienda son ejecutadas por las propias Comunidades Aut óno­ mas, ante la imp osibilidad de poder llevarlas a cab o el prop io Estado. Si bien , el Esta­ do va a poder mantener una política de fomen to en la política de vivi enda, tambi én es cierto que el Tribunal Con stitucional le ha negado la capac ida d de e ntender el fom ent o como un titulo competenc ial habilitante para regular, vía gasto (subvenc iones ), el con­ tenido material de una sector que con stitucionalmente no tien e atribuido por el juego de los artículos 148y 149 de la CE (SSTC 20 1/1988 , 39/1992 Y 13/1992). Este modelo competencial , muy esquem áti camente expues to, es el que el autor, en el capítulo 1 de su trabajo bajo el título de : "Las Comp etencias de las Distintas Administraciones Públi cas en Materia de Vivienda y la Jurisprudencia del Tribunal Constitucional " , denom ina el modelo teórico. En él , habría que diferenciar entre com­ petencias sustantivas, co mpetencias de financiación y competencias de ge stión. Queda claro que, en atención al art , 149 .1.11 0 y 149 .1.13 ° CE, el Estado sólo sería competente para fijar las ba ses de la ordenación del crédito y la planificación general de la activi­ dad económi ca, lo que, por principio, impediría al Estad o regul ar , en sus planes de vi vienda, in extenso la materia; y en cualquier caso , las bases es tatales deb erían ser susceptibles de un ulteri or de sarrollo normativo auton ómico. Pues bien, tanto es a regu­ lación sustantiva estatal como las normas relativas a la financi aci ón de la política de vivienda se articularían en los términos de las nociones con stitucion ales de bases/desa­ rrollo , con respecto a la s norm as qu e las Comun idade s Autónomas di ct asen . Sin embargo, las competencias de gestión , asumidas por las Comunidades Autónomas a través de los diferentes Reales Decretos de traspaso , se aj ustarían al modelo de norma estatal/ejecución autonómica . En la puesta en marcha de las políticas de vivienda exi s­ te otro nivel territorial con competencia en la materia: los Ent es Locales, que si bien carecen de ca pacidad par a regul ar e l contenido, su papel es fundamental en cuanto a la tramitación de los expedientes de adjudicación de VPO de promoción públi ca , planea­ miento urbanístico , rehabilitación de viviendas (...). En la pue sta en marcha de las políticas de vivienda estatales -Planes de Vivien­ da-; son de vital importancia los Convenios firmados por el Estado -Ministerio de Fomento- y las Comunidades Autónomas a través de conferencias sectoriales. Median­ te convenio se lleva a cabo la transferencia de los fondos estatales a las Comunidades Autónomas. El convenio se con vierte así en el instrumento jurídico que articula la ges­ tión de la política estatal de vivienda de protección oficial ; gestión de la que se encar­ gan las propias Comunidades, con la salvedad de la Comunidad Foral de Navarra y el País Vasco. Si bien es cierto qu e las Comunidades Autón om as pueden mantener su propia políti ca de vivi enda con ca rgo a su propios presupuesto s, la verdad es que , en la práctica, asumen voluntariamente la regulación material del Estado contenida en los, Planes de Vivienda , aún cuando exceda de lo que pueda con sider arse como ordenación básica, de la economía o la ord en ación del crédito. Llegados a este punto , se hace pre ci­ so hacer una mati zac ión , co mo hace el auto r, en cuanto a los reg ímenes de promoción de las viviendas protegidas. Aquí habría que distinguir entre las políticas de fomento a las viviendas de protección oficial privadas, es decir las efectuadas por terceros ajenos a la Administración pública - a las que se dirigen las ayudas anteriormente señaladas­

y las viviendas de promoción pública, que ejecuta y con struye la propia Administra­ ción , que no queda sujeta a los plan es de vivienda, siendo ejecutadas con fondos pro­ pio s de las Comunidades Aut ónomas y donde poseen completa aut onomía y libertad para regularlas.

11. Los capítul os segundo y tercero se dedican al estudio del régimen jurídico de las viv iendas proteg ida s. El régimen estatal esta conform ado por: el Decreto Ley 31/1978 , de 3 I de octubre sobre política de VPO en cuy o desarrollo se dictó el RD 314 8/19 78, de 10 de noviembre: parcialmente continua vigente el Texto Refundido de la legislación VPO , aprobado por el RD 2960 /1976, de 12 de noviembre y el Regla­ mento (O 2114/1 968, de 24 de j ulio) del der ogado Texto Refundido de VPO de 1963 . A ello hay que sumar los plane s estatales de vivienda, con vigencia limitada temporal­ mente. El actual plan de vivie nda para el periodo 1998-2001 , está aprobado por RD 11 86/1998, parcialmente mod ificado por RD 11 90/200 0 , de 23 de junio. El autor tam­ bién lleva a su estudio la normativa auton ómica en la materia, sin cuyo análi sis sería difícil entender la política de intervención pública en la vivienda. L a normativa públi ca de la vivienda se carac teriza por su imperatividad y por una con stante intervención adm inistrativa en los procesos de intercambio entre prom otores y adquirentes, establ e­ ciéndo se cláu sulas de inclu sión obligada en los diferen tes tipo s de co ntratos que se puedan celebrar (co mpra-venta; arrendamiento ...), o estableciendo restriccione s al libre pacto que rige en el merc ado de vivienda libre. A esto s efectos se procede al estud io de los criterios para determinar las responsabilidades de los agentes que intervienen en el proceso de co nstrucción de vivie ndas protegidas (prom otor, con stru ctor, vendedor....). Igu almente se estudi a en el capitulo segund o la incidencia de la legislación de arrend a­ miento s urbano s en la vivienda prote gid a de [a que Ley 2911994 de Arrendami ent os Urbanos cont iene una regul ación parcial de las VPO en régimen de arrendamiento. El RD 118611998 acaba con la expre sión y nomenclatura de VPO, en cuanto categoría general, para susti tuirla por otra más genérica: viviendas sujetas a un régi­ men de protección público, convirtiéndose aquella, así, en una subespecie de ésta. La VPO , en cuanto tal subca teg oría, posee un estatuto jurídico definido por el Derecho estatal. El resto de viviendas protegidas estarán con formadas por las categorías que surj an de las legislaciones autonóm icas. La VPO , es aquella viviend a que se ded ica a do micilio hab itual y permanente, con una superficie útil no superior a los 90 metros cuadrados, previa obtención de la califi cación adm ini strativa. Tambi én de saparece el co ncepto de Vivienda de Pre cio Tasad o que se sustituye ahora por el de adqu isición de viviendas ya construidas .

111. El régimen sancio nador es tá contemplado por la Con stitu ción bajo e l princi­ pio de reserva legal y tipicidad en [os artículos 25 y 53.2 impidiend o que infracciones y sanciones sean reco gid as en normas de rango reglamentario. Ahora bien, esa reserva no se puede aplica r retr oact ivamente de tal mod o que es admisible que normas pre­ co nstitucionales sin rango legal regul en infrac cion es y sanciones, precisamente lo que sucede con el régimen administrativo sancionador en materia de viviendas prot egida s a nivel est atal , en la medida en que la legi slación anterior no imponía tal rango (SSTC, entre otras, 11181 , 15/81,42/87 , 83/90, 177/92, 60/2000). A todo ello , hay que suma r [a incomp etencia estatal para dictar norm as sancionadoras de alcance general o en cam­ pos en Jos que carezca de co mpetencia, o es tablece r un proced imiento sancionador tipo, salvo la re gulación que de los pr incipi os del pro ced imiento sa ncionador ad minis­ trativo y del ejercicio de la potestad sanci onadora, co n fundamento constitucional en el art. 149. I. 18", se recogen en el Títul o IX de la LRJ AP-PAC. La normativa preconstitu­ cio nal, de natural eza regl amentaria , que co ntiene la tipolo gía de infracc io nes sigue vigente en tanto en cuanto no sea sustituida por [as Comunidades Autóno mas cu ya e ventua l derogación por e l Estad o dejaría a aqu éllas -en tanto que ca rec iesen de infracciones tipificada s- sin der echo supletor io ; y con fundamento e n la doctrina co ns­ titucion al sentada en la STC 6 1/97 el Estado no podría gen erar una futura norm ativa

sancionadora supletoria en cuanto que es incompetente en la materi a de vivi enda. A estas cuestiones dedica el auto r parte del capitulo JI ab ord ando temas, entre otros, como: 1.- la determinaci ón de las normas de compe tenc ia entre las distintas adminis­ traciones intervinientes, 2°_ concurrenci a de regímenes sancionado res , 3° eficacia del régimen sancionador, etc.

IV. Los preci os de vent a o renta en viviendas prot egidas -ele mentos objetivos fundamentales de las viviendas prot egidas en c uanto destinadas a un sector de pobla­ ción de recursos insuficientes para hacer frente a la compra de una vivienda en el mer­ cado libr e- se con stituyen en cuantías máxim as imperati vas, estando prohibido cual­ quier sobreprecio , prima o cantidad di versa a la legalmente determinada, es tando calificado como infracción muy grave la contravención de este régimen. En forma esquemática, el precio de venta o renta se determina con relaci ón a la superfi cie útil de la vivienda. El precio de vent a máximo de la vivienda sirve también para dete rm inar, med iante referencia porcentu al, el preci o de vent a de los anejos y garajes. Lo s precios de venta son revi sables y el de renta actualizable anualmente. En cu anto al régimen de financiació n de la VPO, decir que en un periodo inicial, la financiación se enc aminaba a poten ciar la oferta a través de los pré stamos cualificados al promotor con el fin de estimular la prom oción pa ra, en un estadio posteri or, potenciar el consumo est ablecien­ do criterios financi eros mas favorables que los del mercado para los adquirentes . E n la finan cia ci ón hay qu e distinguir dos reg ímenes: el es pec ial y el general en atenció n a los tope s máximos de referencia por relaci ón a los ingreso s famili ares anuales de los destinatario s o adquirentes de las viviendas. También se hace preciso distinguir entre varias modalidades : 1°._ pré stamos cu alificados al promotor y al adqu irente de VPO, 2".- Ayudas económi cas directas que pueden reve stir la forma de subsi diaci án de los pré stamos cu alifi cados o subve nciones per son ale s de intereses y ayuda s par a los que accedan por prim era vez a una vivienda en propiedad. Igualmente, se recoge, en este capitulo, el estudi o de las normas rel ati vas a la selección de adjud icatarios en la VPO ; la inciden cia de la legislación de consumo en la protección del con sumidor o usuario de VPO . La fin anc iaci ón cu alifi cada a favor de persona s física s se ex tiende, también , a los promotores para uso propio bien como personas física s individualmente con sidera­ das o bien agrupada s en cooperativ as de viviendas o comunidades de propi etarios (autopromoción). CONCLUSIONES: Entre las conclusiones a las que el autor llega en este traba­ jo, y que se extraen tras su lectura , se podrían exponer, resum idam ente , las siguie ntes : 1;1._ La complejid ad de las norm as que rigen la VP O. Caracter ístic o de este sec ­ tor es la aplicació n simultánea de decenas de normas de todo rango , si bien no de forma integral ya que su cumplimiento efectivo depende de av atares presupuestarios o inclu so políticos. El fun cionamiento de es tas normas llega a ser extra legem , cuando no contra legem. (Introducción). 2'.- La distr ibución de competencias en materia de vivienda es compleja. Si bien constituciona lme nte el Estado carece de competenc ia dire ct a al haber sido asu­ mida en ex clusiva por los E statutos de autono mía, el Tribunal con stituci on al le ha reconocido la po sibilidad de incidir en ella a través de los títulos contenidos en el arto 149.1.11 " Y 13' . Sin embargo, y mediante la celebraci ón de co nvenios entre el Estado y las Comunidade s Autónomas (salvo Pa ís Vasco y Comunidad Foral de Nava rra) ha sido posible qu e el Estado m anten ga una política de vivie nda propia (pla ne s de vivienda ) donde las Comunid ades Aut ónomas han encontrado un marco de actuac ión propia y se han con vertido en ej ecutora s materiales de esa política estatal de viv ienda. (Cap. Primero). A este sistema reali za el autor una serie de críticas : A ) desde la pers­ pectiv a teórica: E l art. 149.1 de la CE limita las funciones estatale s de la vivienda a las ba ses y coordinación en materia económica en un ámbito que el art . 148.1 .3" reserva a las CC.AA en ex clu siva. A tale s efe ctos entie nde que el título competencia! estatal no deb ería de ampara r una pol ítica sectori al conc reta y completa, ni est ablecer

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unas medidas de fomento tan detalladas como las que mantien e en la actualidad en los planes de vivienda. Y si esos plane s contienen normas básicas no se está cumpliendo con la exigencia establ ecid a por la doctrina con stitu c ional respe cto de que se haga con star expresamente en dich as normas tal carácter y se recojan en normas de rango legal. B) Desde una perspectiva práctica : ¿Qué sucede si una CC.AA no firma el con­ veni o estatal qu e contie ne los instrumentos de finan c iación estatal y que ejecutan las propias CC.AA?, en principio entiende que las CC. AA no est án obligadas a firmar el citado convenio, pero sin embargo , el RD 11 8611 998 que co ntiene e l plan de vivienda tiene carácter básico y sí vinc ula a las CC.AA haya o no co nven io por medio ; firmar convenios con el Estado fac ilita a las CC.AA el acceso a los fondos es tata les y favo ­ rece la construcción de viviendas en su territorio , por tant o , el actual sistema (Plan estatal de vivienda-Coven io CC.AA/Estado) est á ma s re lacio nado con la distribución de fondos estatales que con el sistema de distribuci ón de co mpe tencias . El sistema establecido d ificulta det erm inar que admini str aci ón es la responsable de la política de v ivienda en la med ida en que vía conve nc io na l el Esta do y 17 CC.AA - salvo País Vasco y Nava rra- elaboran o part icipan en esa políti ca de vivienda coor dinada desd e el Ministerio de fo mento . C) Crítica de carác ter técnico: la hom ogeneid ad territori al de la políti ca de vivi enda no es co mple ta; si e l estad o inte rv iene a trav és del ar t. 149.1.1 3" es para que las base s que dict e sea n homogén eas e n todo e l territorio , sin embargo, a partir del RD 11 86/1 998 las bases só lo rigen en defec to de nor ma autonó­ mica , lo que supone que el Es tado esta interviniend o a través de un titulo básico para no dictar bases. No ex iste tampoco una homogen eid ad territorial de la política estatal de vivienda al no aplicarse en las CC.AA que poseen el régim en económico de con ve­ nio o concierto (Paf Vasco y Navarra). Y-S e pregunta el autor, en el capítulo 1, si es aplica ble al conjunto de normas que regul an la VPO la doct rina del ordenamiento sec torial. Entiende el aut or que es más que dudoso q ue la VPO res ulte un ordena m iento sec toria l y que en cualquier caso , es ta teoría result ar ía de poca utilidad para resol ver problem as de coli siones norm ati­ vas, competen ciales (...). 4".-En el capítulo 11 el autor se formul a la sig uie nte pregunta: "¿Faltan o sobran viviendas?" . Tras efectuar una introducción hist órica , el autor se formula esta pregunta y afirm a que tras el citado análisis cabe concluir que existe un difícil equilibrio entre el fome nto de la oferta y la demanda ya que cualquier alter ación rep ercute directam ent e en la generalidad de la economía: si se incenti va la oferta podemos tener un exc eso de vivi endas que queden vacías o si se estimul a la dem anda puede implicar la caída del merc ado libre y saturación administrativa por e l aumento de solicitudes. En cu alquier caso , siempre se impone la nece sidad de efectua r una tarea de planificación por parte de la Admini stración sobre la base de la inform ación esta d ística previ a que permita una adec uada as ignac ión de recur sos pre supu estarios a co rto, med io y largo pla zo. La valo­ ración de los resultados de la políti ca pública de vivienda de los últimos veinte o trein­ ta añ os es un tanto paradójica : por un Jado con los planes de apoyo a la construcci ón se co nst ruye ron mil es de viviendas pero en la medida en que la pol ítica de vivienda care­ ci ó en ocasion es de planificación pr ovocó distor siones en el mercado inm obili ari o dond e coex istía un elevado porcentaje de gente sin vivienda o mal alojada y un alto porcentaje de viviendas deso cup adas. A paliar esos efec tos se ha dirigido la pol ítica de vi vienda desde 1991, así como a invertir la tend en cia de la población a disfruta r de la vi viend a, cas i ex clus ivamente, en propi ed ad. Otro e leme nto que influ ye en la vivienda es la ca restía de suelo urbano ocasi onado por el proceso expansioni sta de los núcle os urb an os lo qu e ha supuesto mayores beneficios para los promotores la inve rsió n en vivie nda libre en detrimento de la produ cción de viviend a protegida . Plantea el autor como nue vos retos de la políti ca de viviend a no ya el alojamiento de gra ndes masas de pobl aci ón sino la repoblaci ón del mund o rural, la rehabilitación de los cas cos urb anos históric os, crec imiento de c iudades medi as, las grandes conurbaci ones, solucionar e l exceso de viviendas vacías; en definiti va, se trat a de buscar los aspec tos cua litativos en

11­ vez de los cuantitativos a través de la planificación. Sin embargo, las polít icas públi cas de intervención chocan con las leyes de mercado que pare cen regir cada vez más las polít ica públicas de caracter social. 5".- "¿Existe un derecho subjetivo a la adj ud icac ión de una viviend a de promo­ ción pública?", en tiende el autor que no. No s encontramos ante potestade s regladas de la administración que no permiten afirmar que el cumplimiento de los requi sitos exigi­ dos otorgue al interesado un derecho a exi gir la adjudi cación de una vivienda, a lo sumo lo que le permitirá es tener una situación comparativamente ma s ventaj osa den­ tro de una lista de interesad os que optan a un número de viviendas limitad o y que según la posición que ocupe le acer carán mas o men os a la titularidad a un derecho subjetivo a la adjud icación . (Cap. IJI). 6".-En el capítulo TU: "¿Existe un derecho subjetivo pleno a la efe ctiva con ce­ sión de las ayudas?" La cuestión que se plantea es si basta o no el reconocimiento del derecho a la subvención para la efectiva percepción de ésta, o si por el co ntrario se en cuentran sub ordinados a la exi stencia de recursos pre supuestarios suficie ntes. La solu ción es la segunda. 7a.-"La s ayudas públicas co mo concreción del derech o a la viviend a del artículo 47 de la CE ". Según el autor cabe afirma que en materia de ayudas, tant o estat ales co mo autonóm icas , a la adquis ición o arrendami ento de VPO o a la rehabilitación de vi viendas existentes existe un derecho a la financiació n del que son titulares toda s aquell as personas que reúnan los requisitos establecidos por las normas. No se trata de un derecho a que la Administración provea de viviendas a los ciudadanos, sino de que les fac ilite el acceso a viviend as construidas por terceros (pro moc ión privada). En las promociones públ icas de vivie ndas si que nos encontramos ante un derecho a que la adm inistración entregue vivi endas a los ciudadanos que resulten seleccionados según unas bases objetivas, siendo previamente titular de un interés legitimo a participar en el pro ceso selectivo y la correc ta valoración de sus circunstancias pers on ales. En resu­ men , los ciudad anos que reúnan determinados requi sito s obje tivos y tasado s se hallan en una posición en la que so n los titulares de un verdad ero y pleno derecho subj etivo amparable ante los tribunales . ESTRUCTURA FORMAL: El libro que se presen ta se encuentra dividido en tres capítulos y una introducc ión . El primero de los cap ítul os lleva por títul o Las Com ­ peten cias de las Distintas Ad mi nis traciones Pública s en Mater ia de Vivienda y la J urisp rudencia deL Tribunal Co nstituciona l. El capítulo segundo: Régimen Jurídico General de la VPO (l):Actuaciones Prote gib les, Promoción Pública y Privada, Inspec­ ción)' Sanción. El capítulo tercero: Régimen Jurídico Gen eral de la VPO (11): Deter­ min ación del Precio y de la Renta y Situación del Usuario (Esp ecial Ref erenc ia al Sis ­ tem a de Ayu da s Públicas a la Adquisición () Arrendamien to de Viviendas). El prólogo corre a cargo del Catedrático de Derecho Administrati vo Lorenzo Martín-Retortillo. Al final del trabajo se añade un anexo juri sprudenciaJ básico sobre la mater ia. Se recogen en la selección jurisprudencia tanto contencioso-admin istrativa como civil sobre las siguientes cues tio nes: l.-Competencias de las distinta s Administrac ione s Públ ica s. 2°.-Naturaleza juríd ica de algunas figuras de la VPO. 3°.-Problemas relacio­ nados con el expediente de calificación pública. 4°.-Adjudicación de las VPO de pro­ mo ción pública. SO.-Sanciones. 6°.-La obligac ió n de reparar los vicios o de fecto s constructivos. 7°.-Desahuci os administrativos. 8.-Derechos de tante o y retracto de la Admini stración . 9".- Jurisprude ncia en materia de sobreprec io. 10- Varios. El libro se convierte en una obra de obligada referencia para quien pretenda ini­ ciarse en el estudi o de la vivienda protegida, e n la med ida en que , de forma con den sa­ da, se expone n co n rigor las cuestiones que incide n so bre la norm ativa de VPO y otras figuras protegid as, haciendo refer encia tanto al derech o estatal como al autonómi co. ROSARIO BÁRB ARO GARCÍA MAZA