‫אתיקה מקצועית‬

‫כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג‬ ‫ד״הוע תכשל יללכ‬ ‫)תורידב תואקסעב‬ ‫גוציי( התשל"ז–‪1977‬‬ ‫בדירות)‪,‬‬ ‫בעסקאות‬

‫‪27‬‬

‫יחידת לימוד ‪ / 27‬ייצוג בעסקאות בדירות‬

‫בתוקף סמכותה לפי סעיף ‪ 109‬לחוק לשכת עורכי הדין‪,‬‬ ‫התשכ"א‪ ,1961-‬מתקינה המועצה הארצית של לשכת עורכי‬ ‫הדין כללים אלה‪:‬‬

‫כללי לשכת עוה״ד (ייצוג בעסקאות בדירות)‬

‫‪ .1‬הגדרה‬ ‫בתקנות אלה‪" ,‬קבלן" ‪ -‬מי שמוכר דירה או מחכיר דירה שבנה‬ ‫או שעתיד לבנות בעצמו או על‪-‬ידי אדם אחר‪ ,‬על קרקע שלו או‬ ‫של זולתו‪ ,‬על מנת למכרה או להחכירה לדורות‪.‬‬

‫נשים לב ‪ //‬יזם בעסקה לפי תמ"א ‪ 38‬עונה במפורש על ההגדרה של קבלן [החלטה את ‪ ,4/14‬החלטה את ‪.]12/16‬‬

‫‪ .2‬ייצוג אסור ברכישה‬

‫ייצוג אסור ברכישה‬

‫בעיסקה לרכישת דירה מאת קבלן‪ ,‬לרבות רכישת זכויות בה‪,‬‬ ‫לא ייצג אותו עורך‪-‬דין את הקבלן ואת הרוכש‪ ,‬אלא לפי הוראות‬ ‫סעיף ‪.5‬‬

‫בעסקת רכישת דירה מקבלן‪ ,‬לרבות רכישת זכויות‪ ,‬עורך דין לא ייצג את הקבלן ואת הרוכש במקביל‪.‬‬

‫ַק ְּבלָ ן – מי שמוכר דירה או מחכיר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר‪ ,‬על קרקע שלו או של‬ ‫זולתו‪ ,‬כדי למכור אותה או להחכירה לדורות‪.‬‬

‫דוגמה ‪ //‬עורך דין המייצג רוכשים בעסקת תמ"א ‪ 38‬לא רשאי לייצג גם את היזם באותה עסקה גם אם מדובר‬ ‫במתווה שני שלבים שבו הוא מייצג תחילה את הקבלן ולאחר מכן את הרוכשים [החלטה את ‪ ,4/14‬החלטה את‬ ‫‪.]12/16‬‬ ‫חריגים ‪ //‬עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לעשות כל אחד מאלה‪:‬‬ ‫ ‪ .‬אלטפל בביצוע רישום הרכישה – בעניין זה יפעל עורך הדין מתוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד‪.‬‬ ‫ ‪ .‬בלקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה‪.‬‬

‫‪ .3‬שכר שירות שניתן לקבלן‬

‫שכר שירות שניתן לקבלן‬

‫לא יקבל עורך‪-‬דין מרוכש כאמור בסעיף ‪ ,2‬במישרין או‬ ‫בעקיפין‪ ,‬שכר בעד שירות שהוא נתן לקבלן‪.‬‬

‫עורך דין אינו רשאי לקבל מרוכש דירה מקבלן‪ ,‬במישרין או בעקיפין‪ ,‬שכר בעד שירות שהוא נתן לקבלן‪.‬‬

‫‪178‬‬

‫דצמבר ‪2022‬‬

‫‬

‫כללי לשכת עורכי הדין (ייצוג‬ ‫בעסקאות בדירות)‪ ,‬התשל"ז–‪1977‬‬

‫‪27‬‬

‫יחידת לימוד ‪ / 27‬תורידב תואקסעב גוציי‬

‫‪ .4‬חובת הודעה לרוכש‬ ‫עורך‪-‬דין המייצג את הקבלן בעיסקה כאמור בסעיף ‪ 2‬חייב‬ ‫לציין בחוזה הרכישה כי אין הוא מייצג את הרוכש באותה‬ ‫עיסקה‪.‬‬

‫נשים לב ‪ //‬כאמור לפי החריג לעיל‪ ,‬עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול‬ ‫ברישום הרכישה‪.‬‬

‫‪ .5‬הייצוג מותר ברישום‬

‫הייצוג מותר ברישום‬

‫(א) עורך‪-‬דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום‬ ‫הרכישה ויפעל בענין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד‪.‬‬ ‫(ב) עורך‪-‬דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את‬ ‫שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה‪.‬‬

‫עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לטפל בביצוע רישום הרכישה ויפעל בעניין זה תוך נאמנות לקבלן ולרוכש גם יחד‪.‬‬

‫בעסקת רכישת דירה מאת קבלן‪ ,‬עורך הדין המייצג את הקבלן חייב לציין בחוזה הרכישה כי הוא אינו מייצג את‬ ‫הרוכש באותה עסקה‪.‬‬

‫עורך דין המייצג את הקבלן רשאי לקבל מן הרוכש את שכרו בעד הטיפול ברישום הרכישה‪.‬‬ ‫נשים לב ‪ //‬מדובר בחריג לאיסור על ייצוג קבלן ורוכש יחד כאמור לעיל‪.‬‬

‫‪179‬‬

‫דצמבר ‪2022‬‬