Promocions Municipals de Sant Cugat del Vallès, S.A. (PROMUSA) Ejercicio 1992 Informe 11/94-A

En Barcelona, el día 17 de enero de 1995, reunido el Pleno de la Sindicatura de Cuentas de Cataluña, bajo la presidencia del Síndico Mayor, Sr. Ferran Termes Anglés, con la asistencia de los Síndicos Sres. Manuel Cardeña Coma, Josep M. Carreras Puigdengolas, Marià Nicolàs Ros, Jordi Petit Fontserè, Eudald Travé Montserrat y Xavier Vela Parés, actuando como Secretario General de la Sindicatura, Sr. Ramón Planas Font, y como ponente el Síndico Sr. Manuel Cardeña Coma, se acuerda aprobar, previa deliberación, el Informe 11/94-A referente a Promociones Municipales de Sant Cugat del Vallès, S.A. (PROMUSA), ejercicio 1992.

ÍNDICE 1. INTRODUCCIÓN . . . . . . . . . . . . . . . . 1.1. INTRODUCCIÓN AL INFORME . . . . . . . 1.1.1. OBJETO Y ALCANCE . . . . . . . 1.1.2. METODOLOGÍA Y LIMITACIONES . . 1.2. INTRODUCCIÓN AL ENTE FISCALIZADO . . 1.2.1. ANTECEDENTES . . . . . . . . . 1.2.2. CREACIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA 1.2.3. OBJETO Y FUNCIONES . . . . . . 1.2.4. NORMATIVA BÁSICA APLICABLE . . 1.2.5. FACTORES CONDICIONANTES . . . 1.2.6. ORGANIZACIÓN . . . . . . . . . 1.2.7. PROMOCIONES 1989 Y 1992. DATOS

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . BÁSICOS

. . . . . . . . . . . .

1 1 1 1 2 2 3 3 4 5 6 8

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA . . . . . . . . . . . . . . 2.1. FISCALIZACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA . . . . 2.1.1. INFORMES DE AUDITORÍA Y CONTROL FINANCIERO . . . . . . . . . . . . . . 2.2. BALANCE DE SITUACIÓN . . . . . . . . . . . . 2.3. ACTIVO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.3.1. GASTOS DE ESTABLECIMIENTO . . . . . . 2.3.2. INMOVILIZADO MATERIAL . . . . . . . . 2.3.3. GASTOS A DISTRIBUIR EN DIVERSOS EJERCICIOS . . . . . . . . . . . . . . 2.3.4. ACTIVO CIRCULANTE . . . . . . . . . . 2.4. PASIVO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.4.1. FONDOS PROPIOS . . . . . . . . . . . . 2.4.2. ACREEDORES A LARGO PLAZO . . . . . . . 2.4.3. ACREEDORES A CORTO PLAZO . . . . . . . 2.5. CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS . . . . . . . 2.6. INGRESOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.6.1. IMPORTE NETO DE LA CIFRA DE NEGOCIOS . 2.6.2. AUMENTO Y REDUCCIÓN DE EXISTENCIAS . . 2.6.3. TRABAJOS PARA EL INMOVILIZADO . . . . 2.6.4. OTROS INGRESOS DE EXPLOTACIÓN . . . . 2.6.5. INGRESOS FINANCIEROS . . . . . . . . . 2.6.6. INGRESOS EXTRAORDINARIOS . . . . . . . 2.7. GASTOS . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.1. REDUCCIÓN DE EXISTENCIAS . . . . . . . 2.7.2. COMPRAS . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.3. GASTOS DE PERSONAL . . . . . . . . . . 2.7.4. DOTACIONES PARA AMORTIZACIONES . . . . 2.7.5. OTROS GASTOS DE EXPLOTACIÓN-SERVICIOS EXTERIORES . . . . . . . . . . . . . . 2.7.6. TRIBUTOS . . . . . . . . . . . . . . . 2.7.7. GASTOS FINANCIEROS . . . . . . . . . . 2.7.8. GASTOS EXTRAORDINARIOS . . . . . . . . 2.7.9. IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES (Crédito fiscal) . . . . . . . . . . . . . . .

. .

13 13

. . . . .

13 13 15 16 17

. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

19 19 36 36 39 43 49 50 50 52 53 54 55 55 55 56 56 59 60

. . . .

61 63 63 64

.

65

3.CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS Y HECHOS POSTERIORES . . . . 3.1. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS . . . . . . . . . . . 3.2. HECHOS POSTERIORES . . . . . . . . . . . . . .

67 67 72

4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES.

. . . .

75

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

80

5. ALEGACIONES

1. INTRODUCCIÓN

1. INTRODUCCIÓN 1.1. INTRODUCCIÓN AL INFORME 1.1.1. OBJETO Y ALCANCE De conformidad con la normativa vigente, esta Sindicatura de Cuentas emite el presente Informe de Fiscalización relativo a la gestión económico-financiera y contable de "Promocions Municipals de Sant Cugat del Vallès, SA" (de ahora en adelante PROMUSA). En concreto, el objeto de análisis ha consistido en conocer si: a) Las cuentas anuales, formuladas y aprobadas por el Consejo de Administración de la Sociedad, se han preparado y presentado de conformidad con los principios y normas contables de general aceptación, comprendidos en el Código de Comercio, la Ley de Sociedades Anónimas y el Plan General de Contabilidad. b) Se ha observado corresponde.

la

aplicación

de

la

legalidad

que

le

c) Se están cumpliendo los objetivos fijados por el Ayuntamiento al crear la empresa. El ejercicio a que se refiere el presente Informe es el acabado a 31.12.92. En algunas áreas (inmovilizado, fondos de amortizaciones, existencias, fondos propios y deudas con entidades de crédito) se han utilizado las cuentas anuales y registros contables de la empresa desde el 1 de enero de 1989, año en el que inició su funcionamiento como sociedad privada municipal. En el análisis de la evolución de los ingresos y de los gastos se han utilizado las cuentas anuales desde 1989. Las cuentas anuales correspondientes al ejercicio de 1992 fueron aprobadas por la Junta general Ordinaria celebrada el 30 de junio de 1993. 1.1.2. METODOLOGÍA Y LIMITACIONES Las pruebas realizadas, de cumplimiento y sustantivas, han sido aquellas que, de forma selectiva, se han considerado necesarias para obtener evidencia suficiente y adecuada, con el objetivo de conseguir una base razonable que permita manifestar las conclusiones que se desprenden del trabajo realizado sobre la información económico-financiera y los preceptos legales que le son de aplicación, de acuerdo con las normas de auditoría pública generalmente aceptadas. 1

1. INTRODUCCIÓN

1.2. INTRODUCCIÓN AL ENTE FISCALIZADO 1.2.1. ANTECEDENTES El Pleno Municipal del Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallés, en sesión ordinaria celebrada el 16 de junio de 1988, adoptó el acuerdo de creación de PROMUSA como instrumento jurídico idóneo para la promoción de viviendas en Sant Cugat del Vallés, teniendo en cuenta la memoria elaborada por la Comisión Especial de Estudio que fue aprobada por el Ayuntamiento en el Pleno de 17 de marzo de 1988. En base a la memoria señalada, la sociedad creada adopta la forma de sociedad anónima, con capital social íntegramente público. En esta misma memoria, se citan los aspectos sociales y jurídicos que pueden resumirse así: a) Aspectos sociales y económicos "Ante el encarecimiento del mercado inmobiliario en Sant Cugat del Vallés, el Ayuntamiento se propone la promoción de todo tipo de edificaciones en el termino municipal, destinadas a viviendas o equipamientos, para atender a las necesidades de su población, teniendo en cuenta sus posibilidades económicas." "Se trata de ofrecer unos bienes y servicios locales a bajo precio, juntamente con la consecución del máximo beneficio de la libre concurrencia." "La sociedad buscará el equilibrio financiero entre las diferentes promociones, de manera que los posibles superávits de alguna de ellas contrarrestaran los déficits que puedan ocasionarse en las otras, al objeto de que el conjunto de estas promociones se autofinancie." b) Aspectos jurídicos La promoción y gestión de viviendas, figura entre las materias sobre las cuales el Municipio tendrá competencia, de acuerdo con el artículo 25.2 de la Ley 7/85, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local. Asimismo, deberán tenerse en cuenta los requisitos formales previos que condicionan el ejercicio de esta competencia. Estos requisitos se hallan en el artículo 86.1 de la Ley 7/85, de 2 de abril, en los artículos 96 y 97 del texto Refundido de Régimen Local y en el artículo 227 de la Ley Municipal y de Régimen Local de Cataluña.

2

1. INTRODUCCIÓN

1.2.2. CREACIÓN Y NATURALEZA JURÍDICA PROMUSA fue constituida el día 16 de diciembre de 1988 como Sociedad Privada Municipal por acuerdo del Pleno del Ayuntamiento de San Cugat del Vallés el día 16 de junio del mismo año. La sociedad figura inscrita en el Registro Mercantil de Barcelona, folio 1, tomo 10859, libro 9803 de la sección 2ª inscripción 1ª, de la hoja 127859. La sociedad tiene su domicilio en Sant Cugat del Vallés, Av. Torre Blanca, núm. 2-8, oficina 1-H, en uno de los edificios promocionados por la empresa, el "Edificio de Servicios" La duración de la sociedad, prevista en sus estatutos, es indefinida. Fue constituida con un capital de 5.500.000 PTA, que fue íntegramente suscrito por el Excm. Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallés y desembolsado mediante la aportación de efectivo. 1.2.3. OBJETO Y FUNCIONES El objeto social, de acuerdo con el artículo tercero de sus Estatutos es "la compra y venta de toda clase de bienes muebles e inmuebles, la promoción inmobiliaria y urbanística, la construcción de viviendas y cualquier otro tipo de edificación, su gestión y explotación y su adjudicación en régimen de alquiler o acceso a la propiedad, la rehabilitación, así como también la realización de aquellas operaciones relacionadas con la promoción y construcción, incluyendo la adquisición de terrenos, su urbanización, ordenación, gestión, parcelación, permuta y venta, cuando así lo aconsejen sus intereses, y también constituir, modificar, redimir, cancelar, adquirir y transmitir derechos reales". Desde su constitución las actividades de PROMUSA se han centrado en la promoción de viviendas, de Protección oficial y de Régimen Libre, oficinas, locales comerciales, y plazas de parking en el término municipal de Sant Cugat del Vallés. Desde su creación PROMUSA ha promocionado: Promociones 1989 "Viviendas La Mina", "Can Magí", "Viviendas Torre Blanca" y "Edificio de Servicios Torre Blanca", que han representado en conjunto la construcción de 88 viviendas en Régimen General de Protección Oficial, 12 en Régimen Especial, 96 en Régimen Libre; 4502 m2 útiles de locales comerciales, 4678 m2 de oficinas y 676 plazas de parking para coche, 15 para motos y 50 para trasteros.

3

1. INTRODUCCIÓN

Promociones 1990 y 1991 No hay Promociones 1992 Las promociones iniciadas en 1992, "Colomer-1", "Colomer-2", "Colomer-3" y "Can Ganxet", suponen, en conjunto, la edificación de 136 viviendas, de las cuales 35 son de Régimen General de protección Oficial, 22 de Régimen Especial y 79 a precio tasado; 1752 m2 útiles de locales comerciales y 1405,9 m2 útiles de oficinas, 269 plazas de parking para coches, 2 para motos y 6 trasteros. Entre ambas promociones, PROMUSA ha participado en la Junta de Compensación de las obras del Plan Parcial Sant Domènec-Colomer, polígono 2-3 de Sant Cugat del Vallès, como empresa gestora y urbanizadora del polígono, recibiendo dinero y solares en contraprestación. En conjunto ha supuesto la urbanización de unas 13 hectáreas de las que 3 se han dedicado a la construcción del Parque Central. 1.2.4. NORMATIVA BÁSICA APLICABLE A esta Sociedad Privada Municipal normativa básica siguiente: -

-

le

es

de

aplicación

la

Reglamento de Servicios de las Corporaciones Locales, de 17 de junio de 1955. Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local. Ley 8/1987, de 15 de abril, Municipal y de Régimen Local. Real Decreto Legislativo 781/1986, de 18 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de las disposiciones legales vigentes en materia de Régimen Local. Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales. Real Decreto 500/1990, de 20 de abril, por el que se desarrolla el Capítulo primero del título 6º de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, reguladora de las Haciendas Locales. Real Decreto Legislativo 1564/1989, de 22 de diciembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades Anónimas.

4

1. INTRODUCCIÓN

-

Real Decreto 224/1989, de 3 de marzo, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda.

-

Ley 24/1991, de 29 de noviembre, de la Vivienda.

-

Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre, sobre medidas de financiación de actuaciones protegidas en materia de vivienda del Plan 1992-1995.

-

Orden de 9 de abril de 1992 por la que se establecen los Municipios ubicados en las áreas de influencia de los de Barcelona y Madrid, a los efectos de fijar los precios máximos de venta de viviendas libres a precio tasado previstos en el Real Decreto 1932/1991, de 20 de diciembre.

-

Resolución de 5 de marzo de 1992, de la Dirección General para la Vivienda y Arquitectura, por la que se dispone la publicación del Convenio marco bilateral entre el Ministerio de Obras Públicas y Transportes y la Comunidad Autónoma de Cataluña sobre actuaciones de vivienda y suelo (Plan 19921995).

-

Reglamento de Gestión Urbanística, aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto.

-

Decreto Legislativo, de 12 de julio de 1990, publicado en el Diario Oficial de la Generalidad de Cataluña (DOGC) núm. 1317, de 13 de julio, por el que se aprueba la refusión de los textos legales vigentes en Cataluña.

-

Texto refundido de la Ley sobre el Régimen del suelo y Ordenación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio (BOE núm. 156, de 30 de junio de 1992).

1.2.5. FACTORES CONDICIONANTES Tal y como queda reflejado en la memoria de creación de la empresa, lo que se pretende con la Sociedad es que con el resultado conjunto de sus promociones se llegue a un equilibrio financiero, de forma que los posibles superávits de unas, compensen los déficits que puedan originarse en otras.

5

1. INTRODUCCIÓN

1.2.6. ORGANIZACIÓN 1.2.6.1. Órganos Rectores Según el artículo 8º de los Estatutos, la Sociedad estará regida y administrada por los órganos siguientes: 1- La Junta General 2- El Consejo de Administración. 3- La Gerencia. 1.2.6.1.a) La Junta General El artículo 9. de los Estatutos dice: "El Ayuntamiento en Pleno de Sant Cugat del Vallés ejercerá las funciones de la Junta General de la Sociedad, en la forma y con las atribuciones y facultades que las leyes determinen" El Presidente de la Junta General es el Alcalce de Sant Cugat del Vallés, actualmente el Iltre. Sr. Joan Aymerich Aroca, y su Secretario es el Secretario del Ayuntamiento, actualmente el Sr. Josep Mª Rigau Caixes. 1.2.6.1.b) El Consejo de Administración El artículo 15 dice "Las facultades de dirección, gestión y ejecución de la sociedad corresponden al Consejo de Administración, integrado por un mínimo de 7 y un máximo de 9 miembros, que serán nombrados por la Junta General entre personas que reúnan las condiciones exigidas por las disposiciones administrativas vigentes. Podrán serlo los Concejales del Ayuntamiento y personas que no cumplan con esta condición". El artículo 16 dice "Los miembros del Consejo de Administración serán designados por un período de cuatro años. Quienes ostenten la condición de Concejales del Ayuntamiento cesaran en el momento en que pierdan la mencionada condición. En cualquier caso, cesaran todos los Consejeros siempre y cuando se constituya nuevo Ayuntamiento". El artículo 23 dice: " El cargo de Administrador será remunerado. La remuneración consistirá en dietas de asistencia que serán fijadas por la Junta General". 6

1. INTRODUCCIÓN

Actualmente el Consejo de Administración está formado por: - En representación del Ayuntamiento: Alcalde-Presidente: Iltre. Sr. Joan Aymerich Aroca. Vice-Presidente: Sr. Joan Franquesa Cabanes, Teniente Alcalde de Urbanismo y Obras Públicas. Vocales:

Sr. Enric Renau Manen, Teniente de Alcalde de Economía y Hacienda. Sr. Manel Olivares Selles. Sr. Antonio del Castillo Ramos. Sr. Àngel Casas Boladeras. Sr. Pere de la Pezuela Martínez.

- En representación Propietarios: Vocal:

de

de

las

Asociaciones

de

Vecinos

y

Sr. Antoni Mur Palacio.

- En representación del mundo socio-económico del Municipio: Vocal:

Sr. Pere Franquesa Català.

El Secretario (no consejero) es el Sr. Juan Francisco Borrás Sesma, Coordinador del Área de Urbanismo y Obras Públicas. 1.2.6.1.c) La Gerencia El artículo 24 dice: "El Consejo de Administración nombrará al gerente. En el acuerdo de nombramiento figuraran las atribuciones que se le confieren, su retribución, los plazos y causas de finalización de sus funciones y todo lo necesario para otorgar en su favor poderes de representación de la sociedad con las facultades que sean necesarias para su cometido". Actualmente y desde los inicios de la actividad de la empresa, el Gerente es el Sr. Francisco Javier Pérez Medina, economista. El Gerente tiene prácticamente los mismos poderes que el Presidente el Consejo de Administración, para el cumplimiento del objeto social. 1.2.6.2. Plantilla La plantilla de la empresa se compone de: 7

1. INTRODUCCIÓN

-

Gerente Dra. Administrativa Responsable Contabilidad Dra. Técnica Aparejadora 4 Administrativos 1 Auxiliar Administrativo

La plantilla media durante 1992 ha sido de 9,04 personas. Durante este año se han incorporado a la empresa la aparejadora y la auxiliar administrativa. Además, PROMUSA tiene el soporte de servicios contratados en: -

Dirección facultativa de las obras. Asesoría fiscal. Asesoría jurídica. Gestoría administrativa (nóminas y Seguridad Social).

1.2.7. PROMOCIONES 1989 Y 1992. DATOS BÁSICOS Se presenta seguidamente, en forma resumida, los datos básicos de las promociones 1989 y las de 1992: - PROMOCIONES 1989 1) Promoción La Mina, calle La Mina-Castillejos Construcción de 12 viviendas de Protección Oficial de Régimen Especial de 90 m2 aproximadamente cada una, 283,61 m2 útiles de locales comerciales (4), 19 plazas de parking para coches y 6 plazas de parking para motos. La empresa constructora que se encargó de las obras fue una unión temporal de empresas formada por Edificaciones y Residencias, S.A. y Servicios de Instalaciones y Mantenimiento Eléctricos, S.A. (SIMESA). El presupuesto económico del contrato fue de 122,61 MPTA. Las obras se iniciaron en enero de 1990 y se acabaron y fueron entregadas las viviendas en julio de 1991. El solar sobre el que se construyeron estos edificios procedía del Ayuntamiento de Sant Cugat, que lo aportó a PROMUSA mediante una ampliación de capital. Ocupa una extensión de 490 m2 y fue valorado en 43,4 MPTA. 8

1. INTRODUCCIÓN

2) Promoción "Can Magí", calle "La Granja-Diputació" Construcción de 56 viviendas de Protección Oficial de Régimen General, de 67 m2 a 90 m2 de superficie útil, 1.420 m2 útiles de locales comerciales (13), 57 plazas de parking para coches y 34 trasteros. La empresa adjudicataria de la obra fue "Cubiertas y MZOV, S.A.". El presupuesto económico del contrato fue de 571,6 MPTA. Las obras comenzaron en diciembre de 1989 y finalizaron en setiembre de 1991. El solar edificado, de una superficie de 1981,57 adquirido por PROMUSA por 170 MPTA a finales de 1989.

m2,

fue

3) Promoción "Habitatges Torreblanca", en el lado Oeste del nuevo mercado Construcción de 96 viviendas de Régimen libre, desde 48,50 m2 de superficie útil más 3,30 m2 de terraza, a 98,15 m2, más 37,75 m2 de terraza, 32 viviendas de Protección Oficial, Régimen General, de 90 m2 útiles, 810 m2 útiles de locales comerciales (20), y 346 plazas de parking para coches. La superficie total edificada fue de 24.620,72 m2. La empresa adjudicataria de las obras fue "Cubiertas y MZOV, S.A.". El importe económico del contrato fue de 1.406,13 MPTA. Las obras comenzaron en marzo de 1990 y finalizaron en setiembre de 1992. El solar sobre el que se edificó fue aportado a PROMUSA por el Ayuntamiento de San Cugat mediante una ampliación de capital. Ocupa una superficie de 11.238,75 m2 y fue valorado en 492,822 MPTA. 4) Promoción del "Edifici de Serveis Torreblanca", en el lado Norte del nuevo mercado Construcción de 32 oficinas, 16 locales comerciales, 254 plazas de parking para coches, 9 plazas de parking para motos y 16 trasteros. La superficie total edificada es de 15.277 m2, de los que 6.402 m2 corresponden a las oficinas, 2.099 m2 a los locales, 6.432 m2 a los parkings y 344 m2 a los trasteros. La empresa adjudicataria de las obras fue la unión temporal de las empresas Obras y Servicios Hispania, S.A. y Obras Hispania9

1. INTRODUCCIÓN

SAE, S.A. El presupuesto de adjudicación fue de 825,6 MPTA. Las obras se iniciaron en octubre de 1989 y finalizaron en enero de 1992. El solar edificado fue aportado a PROMUSA por el Ayuntamiento de Sant Cugat mediante ampliación de capital. Ocupa una extensión de 3810 m2 y está valorado en 117,7 MPTA. 5) Promoción Urbanística Colomer, Polígonos 2 y 3"

del

Plan

Parcial

"Sant

Domènec-El

Con esta promoción el Ayuntamiento de Sant Cugat urbanizó un polígono de 15 Ha., de las que 3 se destinaron a la construcción del Parque Central. La actuación urbanística se hizo bajo el sistema de Compensación. PROMUSA participa en el Proyecto de Compensación de los Polígonos 2 y 3 de Sant Domènec-El Colomer como empresa que asume los costes y la realización de las obras de urbanización, así como la tramitación y gestión de las compensaciones. Los costes totales se presupuestan en 1.119,38 MPTA. Como contraprestación, PROMUSA recibió 16 parcelas, que representan 15.416,86 m2 de suelo y 21.580,78 m2 de techo, valoradas en el Proyecto por un total de 1.080,309 MPTA, así como 39,07 MPTA en efectivo. De los solares que recibe PROMUSA, dos de ellos los destinan a la promoción de Colomer 1 y Colomer 3 (Promociones de 1992). El resto se destinan a la venta. A medida que PROMUSA ejecuta la obra, la Junta de Compensación vende a PROMUSA las parcelas, haciendo una factura a PROMUSA que ésta contabiliza como una compra de solares. Al mismo tiempo, PROMUSA hace una factura a la Junta de Compensación por el mismo importe, por los trabajos de urbanización. Para la contabilización de las operaciones de compensación, véase el punto 2.6.4. de este informe. Las obras de urbanización fueron adjudicadas a "Ferrovial, S.A." por un presupuesto de 814,95 MPTA. El contrato formalizado con Ferrovial para la ejecución de las obras de urbanización fue por el sistema de "forfait" o precio cerrado. Este sistema se adoptó también en las obras de las promociones de 1992, que se citarán más adelante. No se hizo así en los contratos de las obras de las promociones de 1989 que se han mencionado hasta ahora. En este

10

1. INTRODUCCIÓN

sistema, la obra que certifica la constructora es la que se realiza realmente. Si ésta es mayor que la que figura en el proyecto, se factura más. En el caso de que la obra hecha sea inferior, se factura por una cantidad menor, según la medición, a los precios unitarios contratados. Las obras se iniciaron en febrero de 1992 y se finalizaron en mayo de 1993. El Parque Central de Sant-Domènec-El Colomer fue inaugurado el 24 de abril de 1994. Además de estas obras, PROMUSA inicia en el año 1992 las nuevas promociones de viviendas, cuyos datos básicos son los siguientes: - PROMOCIONES 1992: 1) Promoción "Colomer-1", calle Mercè Rodoreda-L’esperant Construcción de 45 viviendas de Protección Oficial, 23 de Régimen General y 22 de Régimen Especial, 447,66 m2 útiles de oficinas, 1.426,09 m2 útiles de locales comerciales y 84 plazas de parking. Las obras se adjudicaron a la empresa Agroman, S.A. por un importe de 429,46 MPTA. Las obras se iniciaron en marzo de finalización hacia setiembre de 1994.

1993,

estimándose

su

El solar edificado es la parcela B, de 2.810 m2, adjudicada a PROMUSA según el Proyecto de Compensación del "Plan Parcial Sant Domènec-El Colomer, Polígonos 2 y 3". Está valorada, según el Proyecto, en 250,52 MPTA. 2) Promoción "Colomer-2", calle Salvador Dalí-Esteve Pila Construcción de 35 viviendas de Protección Oficial, de Régimen Libre a precio tasado y 67 plazas de parking para coches. La empresa adjudicataria de las obras fue "Ferrovial, S.A." y el presupuesto de ejecución de las obras de 262,75 MPTA. Las obras se iniciaron en marzo de 1993, y se han acabado durante el mes de mayo de 1994. El solar edificado es de 3.584 m2, y fue aportado al Ayuntamiento de Sant Cugat a PROMUSA a través de una ampliación de capital. 11

1. INTRODUCCIÓN

Su valor es de 89,6 MPTA. 3) Promoción "Colomer-3", calle Domènec Oristrell Construcción de 8 viviendas de Protección Oficial, de Régimen Libre a Precio Tasado, 15 plazas de parking para coches, 2 para motos y 6 trasteros. La superficie total edificada es de 1117 m2. Las viviendas tienen una superficie útil entre 55 m2 y 137 m2. Las obras se adjudicaron a Zelcons, S.A., empresa constructora de Sant Cugat, con un presupuesto de ejecución de 79,99 MPTA. Se iniciaron en marzo de 1993 y finalizaron en abril de 1994. El solar edificado es la parcela H, adjudicada a PROMUSA en el Proyecto de Compensación del "Plan Parcial Sant Domènec-El Colomer, Polígonos 2 y 3". La superficie de la parcela es de 557,8 m2 y está valorada, según el Proyecto, en 37,27 MPTA. 4) Promoción "Can Gatxet", camí de Can Gatxet Construcción de 48 viviendas de Protección Oficial, 12 de las cuales son de Régimen general y 36 de Régimen Libre a Precio tasado, 327,70 m2 de oficinas, 958,24 m2 de locales comerciales y 94 plazas de parking. En total, 10.216 m2 construidos. Las viviendas de Régimen General son de 73 m2 a 88 m2 de superficie útil, y los de Régimen Libre a precio tasado son de 109 m2 a 120 m2 útiles. Las obras se adjudicaron a OCISA, por un presupuesto de 451 MPTA. Se iniciaron en marzo de 1993, y han finalizado en julio de 1994. El solar edificado, de 8.010 m2, fue una aportación a PROMUSA del Ayuntamiento de Sant Cugat en una ampliación de capital, por un valor de 218,44 MPTA. A 31.12.92 todas las viviendas de estas promociones han sido adjudicadas, habiéndose formalizado los correspondientes contratos privados de compra-venta.

12

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA 2.1. FISCALIZACIÓN ECONÓMICA Y FINANCIERA 2.1.1. INFORMES DE AUDITORÍA Y CONTROL FINANCIERO Las cuentas anuales de PROMUSA son auditadas desde el año 1989 por el Sr. Antonio Font Piera, miembro del "Instituto de Censores Jurados de Cuentas de España". Los informes de las cuentas anuales de los ejercicios 1989, 1990, 1991 y 1992 presentan una opinión neta, sin excepciones. La Sindicatura de Cuentas ha tenido acceso a los papeles de trabajo y los ha revisado. Su existencia ha facilitado, en algunos aspectos, el trabajo propio de la Sindicatura. La empresa nos ha comunicado que el control financiero a que hacen referencia los artículos 194 y siguientes de la Ley 39/1988, de 28 de diciembre, Reguladora de las Haciendas Locales, en lo referente a las Sociedades Mercantiles dependientes de las Corporaciones Locales, y concretamente el contenido de los artículos 201 y 203, lo hace el Ayuntamiento mediante sus representantes en el Consejo de Administración, en lugar de hacerlo a través de funcionarios designados expresamente. El Interventor del Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès conoce el informe de auditoría que el Sr. Font ha emitido cada año. 2.2. BALANCE DE SITUACIÓN El balance de situación objeto de fiscalización es el siguiente:

13

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

BALANCE DE SITUACIÓN A 31.12.92 SALDO A 31-12-92

ACTIVO INMOVILIZADO Gastos de establecimiento

12.865

Inmovilizado inmaterial

107

- Patentes,licencias y marcas

90

- Aplicaciones informáticas

26

- Amortizaciones

(9)

Inmovilizado material

83.705

- Terrenos y construcciones

73.958

- Otras instalaciones, utillaje, mobiliario

8.143

- Otro inmovilizado

3.535

- Amortizaciones

(1.931)

Gastos a distribuir en diversos ejercicios

2.486

ACTIVO CIRCULANTE Existencias

1.615.109

- Obras en curso

320.289

- Terrenos y solares

708.835

- Edificios construidos

585.985

Deudores

1.836.694

- Clientes por compromisos contraídos - Deudores varios

1.439.063 13.699

- Administraciones públicas

383.932

Inversiones financieras temporales

4.124

- Otros créditos

358

- Depósitos constituidos a corto plazo Tesorería

3.766 57.339

Ajustes por periodificación

62

Retenciones condicionadas de préstamos Hipotec. TOTAL ACTIVO

54.130 3.666.621

(importes en miles de pesetas) Fuente: Cuentas Anuales de PROMUSA

14

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

BALANCE DE SITUACIÓN A 31-12-92 SALDO A 31-12-92

PASIVO FUENTES PROPIAS

388.308

- Capital suscrito

967.518

- Resultados de ejercicios anteriores

(292.985)

- Pérdidas y ganancias

(286.225)

Acreedores a largo plazo

1.000.661

- Deudas con entidades de crédito

1.000.661

Acreedores a corto plazo

2.277.652

- Deudas con entidades de crédito

197.303

- Deudas con empresas asociadas

107

- Acreedores comerciales

505.755

Otras deudas no comerciales - Administraciones públicas

8.285

- Remuneraciones pendientes

1.398

- Fianzas y depósitos

1.806

Compromisos con clientes

1.562.998

TOTAL PASIVO

3.666.621

(importes en miles de pesetas) Fuente: Cuentas Anuales de PROMUSA

2.3. ACTIVO El activo de la sociedad está formado por las cuentas siguientes:

15

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Gastos de establecimiento

12.865

Inmovilizado inmaterial

107

Inmovilizado material

83.705

Gastos a distribuir en diversos ejercicios

2.486

Existencias

1.615.109

Deudores

1.836.694

Inversiones financieras temporales

4.124

Tesorería

57.339

Ajustes por periodificación

62

Retenciones condicionadas de Préstamos Hipoteca. TOTAL ACTIVO

54.130 3.666.621

2.3.1. GASTOS DE ESTABLECIMIENTO La composición de este epígrafe es la siguiente: Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92

Gastos de ampliación capital 1989

1.439

Gastos de ampliación capital 1990

265

Gastos de ampliación capital 1992

3.303

Gastos puesta en funcionamiento

7.858

TOTAL GASTOS DE ESTABLECIMIENTO

12.865

El saldo de gastos de establecimiento recoge los derivados de las ampliaciones de capital producidas en 1989, 1990 y 1992, así como los gastos de estructura de 1989. La empresa inició la amortización de estas últimas el año 1990 por considerar que fue a partir del 1 de enero de este año que llegó a su pleno rendimiento y no antes. El detalle de gastos de establecimiento y amortizaciones de los mismos se presenta a continuación: 16

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

AMORTIZACIONES DE GASTOS DE ESTABLECIMIENTO CONCEPTO

COEF

GASTOS AÑOS AMORTI. GASTOS AMORTI. AMORTI. PEND HASTA 1991 HASTA 1991 1992 1992 ACUMULADA AMOR.

GASTOS AMPLIACIÓN CAPITAL 1989

20%

7.197

3

4.318

1.439

GASTOS AMPLIACIÓN CAPITAL 1990

20%

662

2

265

132

397

GASTOS AMPLIACIÓN CAPITAL 1992

20%

826

826 3.303

GASTOS PUESTA EN MARCHA

20%

3.929

11.787 7.858

6.326

18.768 12.86 5

TOTAL GASTOS ESTABLECIMIENTO (importes en miles de pesetas) Fuente:PROMUSA

0 4.129 19.644

2

27.503

7.858 12.441 4.129

5.758 1.439 265

2.3.2. INMOVILIZADO MATERIAL Este epígrafe se compone de: Miles de PTA

CUENTAS Terrenos y construcciones Otras instalaciones, utillaje, mobiliario Otro inmovilizado TOTAL INMOVILIZADO MATERIAL AMORTIZACIÓN ACUMULADA TOTAL INMOVILIZADO MATERIAL NETO

SALDO A 31-12-92 73.958 8.143 3.535 85.636 (1.931) 83.705

2.3.2.1. Terrenos y construcciones Comprende las cuentas siguientes: Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92

Oficina nº 12 Edif. Servicios (Sede social PROMUSA) Oficina nº 31 Edif. Servicios Oficina nº 32 Edif. Servicios Parking nº 254 Edif. Servicios Trastero nº 17 Edif. Servicios Local nº A-1 Edif. Servicios

30.194 15.422 25.540 800 243 1.759 73.958 (740) 73.218

Amortización acumulada TOTAL NETO

17

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Las construcciones antes citadas se incorporan al inmovilizado material a mediados del ejercicio 1992 y provienen de Existencias de la promoción "Edifici de Serveis". Esta obra, edificada sobre una superficie de 15.277 m2, supone 4.677 m2 de oficinas, 1.988,2 m2 de locales comerciales y 254 plazas de parking, al lado del mercado nuevo de Torreblanca. La oficina de PROMUSA (núm. 12), domicilio social del empresa, tiene 185,67 m2 de superficie útil. La núm. 31 y 32 corresponden a dos oficinas de 185,13 m2 y 111,77 m2 de superficie útil, cedidas en uso al Centro de Alta Especialización en Tecnología de la Información, de la Generalidad. 2.3.2.2. Otras instalaciones, utillaje y mobiliario El importe se desglosa de la siguiente manera: Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92 2.806

Equipamiento de oficina y mobiliario Escultura "Edifici Serveis" Material de oficina

5.200 137 8.143 (478) 7.665

Amortización acumulada TOTAL NETO

Este importe incluye el equipamiento de la sede social de PROMUSA, además de material diverso de la propia oficina. También se incluye el valor de una escultura que está instalada en el exterior del "Edifici de Serveis". 2.3.2.3. Otro inmovilizado Comprende las cuentas siguientes: Miles de PTA

CUENTAS Equipos por procesos de información Otro inmovilizado material Amortización acumulada TOTAL NETO

18

SALDO A 31-12-92 2.091 1.444 3.535 (713) 2.822

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Este importe incluye el coste de los equipamientos informáticos de PROMUSA y diversas instalaciones como aire acondicionado y calefacción. Pruebas de inmovilizado y resultados Los objetivos específicos pretendidos en la realización de las pruebas han sido la verificación de que: - Los bienes son propiedad de la empresa - Los elementos están contabilizados según el precio de adquisición. - Las adiciones de cada ejercicio han sido contabilizadas por los importes apropiados. - Los diferentes elementos se encuentran clasificados de forma adecuada, de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados. El resultado de las pruebas ha sido satisfactorio. 2.3.3. GASTOS A DISTRIBUIR EN EJERCICIOS DIFERENTES Este epígrafe recoge el saldo de los gastos de publicidad, (maquetas de los edificios en construcción y los rótulos instalados a pie de obra), que suben 2,451 MPTA, y el de los gastos por intereses diferidos producidos por la compra de la centralita telefónica. El total de esta cuenta a 31-12-92 se eleva a 2,486 MPTA. 2.3.4. ACTIVO CIRCULANTE Este epígrafe está compuesto por: Miles de PTA

CUENTAS Existencias Deudores Inversiones financieras temporales Tesorería Ajustes por periodificación Retenciones condicionadas préstamos hipoteca. TOTAL ACTIVO CIRCULANTE

19

SALDO A 31-12-92 1.615.109 1.836.694 4.124 57.339 62 54.130 3.567.458

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.3.4.1. Existencias El saldo de existencias a 31-12-92 es de 1.615.109 mPTA. Las existencias de PROMUSA son las habituales en una sociedad promotora inmobiliaria, que en este caso son edificios construidos, solares y promociones en curso. El saldo de Existencias a 31-12-1992, se compone de: Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92

Edificios construidos Promociones en curso Terrenos y solares

585.985 320.289 708.835

TOTAL EXISTENCIAS

1.615.109

1) Edificios construidos El saldo de edificios construidos corresponde a la suma de los siguientes: Miles de PTA

CUENTAS Aparcamientos motos "Promoció La Mina" Locales comerciales "Promoció Can Magí" Plazas de aparcamiento "Promoció Can Magí" Viviendas P.O."Promoció H. Torreblanca" Plazas parking "Promoción H.Torreblanca" Oficinas y locales"Promoció Edifici Serveis" Plazas de aparcamiento coches "Promoció Edifici Serveis" Plazas de aparcamiento motos "Promoció Edifici Serveis" Trasteros "Promoció Edifici Serveis"

1.500 120.437 4.629 206.277 32.776 199.426

TOTAL

585.985

2) Promociones en curso. El saldo de "Promociones en curso" está formado por:

20

16.792 3.175 973

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Obras en curso Urbanización Sant Domènec-El Colomer Obras en curso Proyecto Parcela C-1 Obras en curso Promoción Sant Domènec-El Colomer-1 Obras en curso Promoción Sant Domènec-El Colomer-2 Obras en curso Promoción Sant Domènec-El Colomer-3 Obras en curso Promoción Can Gatxet Obras en curso Promoción Polígono C-2 TOTAL

254.148 11.808 16.530 11.305 2.439 18.989 5.070 320.289

Las existencias de la parcela C-1, que presentan un saldo de 11,8 MPTA, corresponde al importe de los gastos del proyecto de construcción de un edificio de oficinas, un centro comercial y un centro deportivo, que debería haberse hecho en el sector de "Sant Domènec-El Colomer" y que, finalmente, no se hizo. Las existencias correspondientes al Polígono C-2 de Torreblanca, que presentan un saldo de 5,07 MPTA son gastos de urbanización a cargo de la Junta de Compensación del Polígono C-2 de Torreblanca, Polígono en el cual PROMUSA prevé obtener solares edificables por aportación del Ayuntamiento de Sant Cugat. 3) Terrenos y solares. Agrupa los saldos siguientes:

21

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Parcelas E4/E5/F6 y F7 provenientes de la urbanización Sant Domènec-El Colomer Parcela B Proyecto de Compensación St. Domènec. El Colomer 1 Parcela H St. Domènec-El Colomer (Promoción St. Domènec-El Colomer 3) Solar Promoción "St.Domènec-El Colomer-2" Solar Promoción "Can Gatxet" TOTAL

113.000 250.524 37.271

400.795

89.600 218.440

308.040 708.835

Las parcelas E4, E5, F6, F7, B y H de un saldo global de 400.795 mPTA son las vendidas hasta 31-12-92 a PROMUSA en contraprestación a las obras de urbanización de los Polígonos 2-3 St. Domènec-El Colomer, según el Proyecto de Compensación aprobado por el Pleno del Ayuntamiento de Sant Cugat en sesión de 21 de marzo de 1991. Los solares de promociones St. Domènec-El Colomer-2 y Can Gatxet, de un saldo global de 308.040 mPTA son los aportados por el Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès en la última ampliación de Capital de PROMUSA, efectuada en noviembre de 1992. Criterios de valoración El criterio de valoración que aplica la empresa es el establecido en la Orden de 1 de julio de 1980, de adaptación del Plan General de Contabilidad de 1973 a las Sociedades Inmobiliarias (BOE núm. 192 y 193 de 11 y 12 de agosto de 1980). a)Durante el período de construcción, se valora separadamente el solar del valor de la obra ejecutada. b)Acabada la construcción, se agrega el valor del solar al de las obras de ejecución para reflejar el valor conjunto de la edificación. Se señalan a continuación los criterios de valoración por cada concepto de existencia, según la forma de la adquisición. 1) Edificios construidos: 22

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Se valoran añadiendo el valor del solar al de las obras de construcción realizadas y acabadas. Una vez finalizada la construcción se reparte el coste total del terreno y de las obras por los diferentes tipos de inmuebles, basándose en la superficie de cada uno de los edificios y siguiendo las indicaciones del Departamento Técnico en base a los datos de la Memoria Técnica y Económica de las diferentes promociones. 2) Obras o promociones en curso: Se valoran atribuyendo al coste de las obras los importes de los suministros y gastos imputables directamente a las mismas, tales como: certificaciones de obra de las compañías constructoras, honorarios, técnicos, sondeos, acometidas, seguros, impuestos, gastos diversos y gastos financieros. Estos últimos se permite cargarlos al coste del edificio en construcción y obra, dado el plazo, normalmente largo, del proceso de producción de las obras. Este tratamiento es homogéneo al del inmovilizado y permite que no se produzca ninguna distorsión en los casos de traspases que puedan realizarse entre inmovilizado y existencias. 3) Terrenos y solares: Se valoran de forma diferente según sea la forma de adquirirlos: a) Aportaciones del Ayuntamiento. En este caso se produce a una ampliación de capital y el valor es el de incremento del capital social por la aportación de estos terrenos (se valoran por personal técnico y ésta es la que figura en la escritura de ampliación de capital). b) Por compra. Se valora por el valor de compra, más los gastos derivados de la misma. c) Por permuta. En este caso, se valorará por los gastos según cada contrato (en el caso de la urbanización de Sant Domènec-Colomer, permuta de valor del coste de urbanización por solares y valor de edificación por solares).

23

MOVIMENT

D’EXISTÈNCIES DES DELS ORIGENS DE PROMUSA FINS A 1992 EXIST.A 31.12.89

EDIFICIS CONSTRUITS La Mina Can Magí Hab. Torreblanca Edifici de serveis

COST -COST/ 90 VENDA 90

EXIST. A 31.12.90

COST/ ACABATS 91

-COST/ VENDA 91

EXIST. A 31.12.91

COST/ ACABATS 92

-COST/ VENDA 92

EXIST. A 31.12.92

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

139.531 1.500 138.031 0 0

0 0 0 0 0

139.531 1.500 138.031 0 0

459.419 0 0 239.053 220.366

12.965 0 12.965 0 0

585.985 1.500 125.066 239.053 220.366

66.819 19.644 2.195 5.331 14.175 24.694 780 0 0 0 0 0 0

881.782 0 85.298 201.491 315.095 253.170 26.728 0 0 0 0 0 0

19.644 19.644 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

928.957 0 87.494 206.821 329.270 277.864 27.508 0 0 0 0 0 0

2.203.798 0 64.883 521.834 822.719 777.572 11.522 5.268 0 0 0 0 0

881.032 0 152.337 728.655 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.251.723 0 0 0 1.151.989 1.055.436 39.030 5.268 0 0 0 0 0

1.449.338 0 0 0 717.822 54.730 615.912 6.540 16.531 11.305 2.439 18.989 5.070

3.380.771 0 0 0 1.869.811 1.110.165 400.794 0 0 0 0 0 0

320.290 0 0 0 0 0 254.148 11.808 16.531 11.305 2.439 18.989 5.070

EXISTÈNCIES TERRENYS Solar La Mina Solar Can Magí Habitatges Torreblanca Edifici de serveis Sant Domènec-Colomer Parcel la B (St.D-C 1) Parcel la 2 (St.D-C 2) Parcel la H (St.D-C 3) Can Ganxet

780.692 0 170.132 492.822 117.738 0 0 0 0 0

43.418 43.418 0 0 0 0 0 0 0 0

81 0 81 0 0 0 0 0 0 0

824.029 43.418 170.051 492.822 117.738 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

213.469 43.418 170.051 0 0 0 0 0 0 0

610.560 0 0 492.822 117.738 0 0 0 0 0

708.834 0 0 0 0 113.000 250.523 89.600 37.271 218.440

610.560 0 0 492.822 117.738 0 0 0 0 0

708.834 0 0 0 0 113.000 250.523 89.600 37.271 218.440

TOTAL EXISTÈNCIES

847.511

925.200

19.725 1.752.986

2.343.329

1.094.501

3.001.814

2.617.591

4.004.296

1.615.109

EXISTÈNCIES PROMOCIONS EN CURS Estructura La Mina Can Magí Habitatges Torreblanca Edificis de serveis Sant Domènec-Colomer Projecte Parcel la C-1 Sant Domènec-Colomer 1 Sant Domènec-Colomer 2 Sant Domènec-Colomer 3 Can Ganxet Polígon C-2

(imports en milers de PTA) FONT: Elaboració pròpia a partir de les dades facilitades per l’empresa

DETALLE DE DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS DIRECTOS POR PROMOCIONES DE 1989 A 1992 (PROMOCIONES EN CURSO)

PROMOCIÓN

COSTE (1)

OBRA

La Mina 126.432 152.413 Can Magí 530.815 728.590 Habitatges Torreblanca 1.869.811 1.394.071 Edifici de Serveis 870.319 1.110.165 Urbanització St.Domènec 497.103 654.943 St.Domènec-El Colomer I 0 16.530 St.Domènec-El Colomer II 0 11.305 St.Domènec-El Colomer III 0 2.439 Can Ganxet 0 18.989 Parcel la C-1 0 11.808 Polígon C2 0 5.070

PROYECTOS Y HONORAR 7.271 21.635 66.374 35.996 52.148 14.802 10.788 2.277 17.582 10.818 0

URBANIZACIÓN 0 30.487 39.498 24.256 0 0 0 0 0 0 5.070

PRECIOS CONTRADICTORIOS

REVISIÓN DE PRECIOS

OBRAS GASTOS DIVERSAS FINANCIER

OTROS

0 64.528 124.975 40.000 0 0 0 0 0 0 0

4.002 17.470 46.305 29.116 0 0 0 0 0 0 0

1.979 4.221 4.081 34.050 36.612 0 0 0 0 0 0

8.810 50.016 126.840 51.293 42.158 1.728 517 162 1.407 990 0

3.918 9.418 67.667 25.135 26.922 0 0 0 0 0 0

TOTAL 239.691 99.311 229.503 4.582.063 3.418.740 (importes en miles de PTA) Fuente: Elaboración propia a partir de los datos facilitados por la empresa (1) No incluye el valor de los terrenos

96.893

80.943

283.921

133.060

DETALLE DE DISTRIBUCIÓN DE LOS GASTOS DIRECTOS POR PROMOCIONES PARA 1992 (PROMOCIONES EN CURSO)

PROMOCIÓN

Habitatges Torreblanca Edifici de Serveis Urbanització St.Domènec St.Domènec-El Colomer I St.Domènec-El Colomer II St.Domènec-El Colomer III Can Ganxet Parcel la C-1 Polígon C2

COSTE (1)

OBRA

717.822 54.730 615.913 16.530 11.305 2.439 18.989 6.540 5.070

487.540 1.932 497.103 0 0 0 0 0 0

PROYECTOS Y HONORARIO 9.932 0 15.412 14.802 10.788 2.277 17.582 5700 0

URBANIZACIÓN 28.042 24.256 0 0 0 0 0 0 5.070

PRECIOS CONTRADICTORIOS

REVISIÓN DE PRECIOS

OBRAS GASTOS DIVERSAS FINANCIER

OTROS

75.302 0 0 0 0 0 0 0 0

22.202 35 0 0 0 0 0 0 0

243 20.802 36.612 0 0 0 0 0 0

67.394 0 41.310 1.728 517 162 1.407 840 0

27.167 7.705 25.476 0 0 0 0 0 0

TOTAL 986.575 76.493 57.368 75.302 1.449.338 (importEs en miles de PTA) Fuente: Elaboración propia a partir de los datos facilitados por la empresa (1) No incluye el valor de los terrenos

22.237

57.657

113.358

60.348

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

En los cuadros anteriores se presentan las existencias de PROMUSA a 31-12-92, indicando el valor de los edificios construidos, obras en curso y solares para cada una de las promociones, con el detalle de la distribución de los gastos directos por Promociones, tanto los de 1992 como los acumulados desde el origen. Tal como se puede apreciar, las existencias totales a 31-12-92 son el resultado de la evolución de las mismas, aumentos y disminuciones, durante los años 1989, 1990, 1991 y 1992. Las existencias finales a 31-12-92, que figuran en la última columna del cuadro, recogen la valoración del Inventario que se practica anualmente al cerrar el ejercicio. En el caso de las promociones totalmente acabadas, las existencias finales son el valor de los espacios construidos que no se han vendido(Edificios Construidos, más el valor del solar). En el caso de las promociones aún no finalizadas, las existencias a fin de año son el valor de la obra ejecutada (obras o promociones en curso). En las existencias de terrenos figuran el valor de los solares de las Promociones de 1992, en curso de construcción a 31.12.1992 y los solares adjudicados a PROMUSA en compensación por las obras de urbanización del Polígono II del Plan Parcial Sant Domènec-El Colomer.

Pruebas realizadas de existencias y resultados: Las pruebas realizadas en esta área han sido las necesarias y suficientes para formarse una opinión sobre la razonabilidad del saldo de existencias que figura en el Balance a 31.12.1992. Por ello se ha comprobado: 1) La existencia de los bienes que figuran en el Balance y en el Inventario de PROMUSA a 31.12.1992. 2) Que los saldos estén presentados correctamente en el Balance, de conformidad con los principios de contabilidad generalmente aceptados. 3) Que estén valorados de forma correcta. Para efectuar estas comprobaciones se ha visitado la totalidad de las obras promovidas por la Sociedad, se ha revisado el Inventario a 31.12.1992 con la finalidad de comprobar la 27

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

coincidencia de los datos con los presentados en el Balance y se han comprobado los movimientos de las existencias desde el inicio de las actividades de la empresa hasta 31.12.1992. El resultado de estas pruebas ha sido satisfactorio, con las excepciones siguientes, relativas a la valoración: 1) En "Obras en Curso" figura el coste del Proyecto de Edificación de un complejo deportivo y aparcamientos a construir en la parcela C-1 del Polígono II Sant Domènec-El Colomer, que es de 11,8 MPTA y que no se materializó. Por ello, debería haberse reconocido esta cantidad como pérdida durante el ejercicio auditado, puesto que en aquel momento ya se sabía que el proyecto no se llevaría a cabo (Ver recomendación núm. 1). 2) Por lo que respecta a la Promoción "Sant Domènec-El Colomer 3" con fecha 31.12.1992 figura en "Obras en Curso" por un importe de 2,4 MPTA y "Terrenos y Solares" por 37,27 MPTA. En esta partida falta el valor de parte del terreno adquirido en permuta de dos pisos como se explica más adelante. La Sociedad ya conocía en aquella fecha que el valor de venda de los edificios a construir (79,6 MPTA) más 20 MPTA correspondientes a la permuta por dos pisos de parte del terreno donde se construyó esta promoción, sería inferior a los costes, ya que solo el coste material de ejecución contratado de esta obra se eleva a 79,99 MPTA. Por tanto, de acuerdo con el principio de prudencia, debe previsionar la pérdida ya conocida al finalizar el ejercicio de 1992, que es, como mínimo, equivalente a 39,1 MPTA. (Ver recomendación núm. 1). 2.3.4.2. Deudores Esta partida incluye:

Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92

Clientes para compromisos contraídos Deudores varios

1.439.063 13.699

Administraciones Públicas

383.932

TOTAL

1.836.694

28

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

1) Clientes por compromisos contraídos. El saldo de estas cuentas comprende "clientes", por 1.429.728 mPTA y "efectos comerciales a cobrar", por 9.335 mPTA. El saldo de "clientes" refleja el importe pendiente de cobro de los clientes. La empresa vende sus promociones previamente a la edificación y los pagos se distribuyen en adelantos a cuenta del precio total de adquisición a medida que se construyen las obras. En este caso, siguiendo lo que se establece en el Plan de Cuentas para las Sociedades Inmobiliarias, de julio de 1980, cuando se firma el contrato de compra-venda (contrato privado), la empresa carga la cuenta de "clientes para compromisos contraídos" por el importe vendido, que figura en el contrato, con abono a la cuenta de "Compromisos con clientes", en el pasivo. Este asiento recoge los compromisos, establecidos en contratos, relativos a la venta de inmuebles, cuando estos no están acabados y, por tanto, no es posible su entrega material al cliente. A medida que se efectúa esta entrega, y por el importe que figura en el contrato (escritura pública), la cuenta "Compromisos con clientes" se carga con abono al subgrupo 70 (ventas e ingresos por arrendamientos, prestación de servicios, etc.). La cuenta de "Clientes por compromisos contraídos" se va abonando con cargo a los pagos efectuados por los compradores o por la subrogación de los préstamos hipotecarios. (ver punto 2.6.1. de este informe). El saldo de 1.429.728 mPTA esta formado por: Miles de PTA

SALDO A 31-12-92 Clientes Promoción La Mina

1.720

Clientes Promoción Can Magí

37

Clientes Promoción Hab. Torreblanca

6

Clientes Promoción Sant Domènec-El Colomer-1

355.779

Clientes Promoción Sant Domènec-El Colomer-2

375.099

Clientes Promoción Sant Domènec-El Colomer-3

57.738

Clientes Promoción Can Gatxet

635.320

Comunidad de Propietarios

4.029

TOTAL

1.429.728

29

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Como puede apreciarse, el saldo de clientes a 31-12-92 incorpora ya los contratos de compra-venda privados formalizados con los adjudicatarios de las Promociones de Viviendas 1992. En PROMUSA el período medio de maduración de un cliente de viviendas es aproximadamente de dieciocho meses. El saldo de la cuenta "efectos comerciales a cobrar" de 9.335 mPTA recoge las letras giradas por PROMUSA, correspondientes a diferentes clientes. - Pruebas de clientes y resultados Se han realizado pruebas de auditoría para formarse una opinión sobre la razonabilidad del saldo de clientes, verificando su exactitud. También se han hecho pruebas para comprobar si en la adjudicación de las viviendas, tanto las de Promociones de 1989 como las de 1992, se habían respetado las bases de adjudicación de la empresa. El resultado de estas pruebas ha sido satisfactorio. La Sociedad contabiliza las ventas de viviendas y de muchos otros inmuebles sobre plano (contratos privados de compra-venta) siguiendo las normas del Plan General de Contabilidad de 1973, adaptado a las Sociedades Inmobiliarias de 1 de julio de 1980. 2) Deudores varios. Se integran en este epígrafe las cuentas siguientes : Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Pagos a cuenta

9.384

Deudores diversos

2.226

Partidas pendientes de aplicación

2.089

TOTAL

13.699

2.1) Pagos a cuenta. Incluye los pagos a cuenta hechos a diferentes acreedores. Del saldo global de 9.384 mPTA destacan por su importancia los de 30

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Notarias, por importe de 4.316 mPTA y los de fincas Òrgan, por un importe de 4.301 mPTA relativos a los gastos de administración de los inmuebles que PROMUSA tiene pendientes de venta. 2.2) Deudores diversos. Recoge diferentes saldos deudores de un importe individual de menos de 500.000 PTA, de entre los que destacan la Comunidad de Propietarios del Edificio de Servicios, con un saldo de 414 mPTA, el Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès, con un saldo de 475 mPTA y tres deudores con un saldo global de 797.000 PTA, que se consideran de difícil cobro. 2.3) Partidas pendientes de aplicación. Los saldos más importantes de esta cuenta recogen los de unos importes retenidos por el Banco Hipotecario para hacer frente a intereses y que se descontaron de unos préstamos. A 31-12-92 se contabilizaron como partidas pendientes a la espera de conocer su correcta aplicación. 3) Administraciones públicas. Incluye las siguientes cuentas y saldos: Miles de PTA

CUENTAS Hacienda Pública deudora Hacienda Pública retenciones y pagos a cuenta Crédito para pérdidas a compensar Otras entidades públicas deudoras TOTAL

SALDO A 31-12-92 64.382 2.362 311.568 5.620 383.932

3.1) Hacienda Pública deudora Esta cuenta recoge, básicamente, el IVA a compensar en ejercicios posteriores por haber sido superior, hasta el momento, el IVA soportado al transferido. También recoge las retenciones sobre intereses correspondientes al ejercicio 1991, reflejados en el Impuesto de Sociedades del ejercicio mencionado. - Pruebas de IVA y resultados Se han hecho pruebas para comprobar que el saldo de esta cuenta sea el que corresponde. Para ello se han revisado las 31

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

declaraciones trimestrales del IVA de la Sociedad desde el inicio de sus actividades para ver si eran coincidientes con las que aparecen en sus Registros Contables y que estuviesen presentadas dentro del plazo fijado por la Administración Tributaria. El resultado de estas pruebas ha sido satisfactorio, salvo que las tres primeras declaraciones correspondientes al ejercicio 1989 y la del segundo trimestre de 1991 fueron presentadas fuera del plazo; este hecho no tiene ninguna repercusión económica ya que se trata de declaraciones negativas, a compensar por parte de Hacienda. PROMUSA tiene a 31.12.92 un saldo acumulado importante a cobrar, ya que el IVA soportado ha sido superior al IVA transferido desde el inicio de la Sociedad. Dado que la sociedad prevé que en el futuro, el IVA repercutido será muy superior al IVA soportado a causa de un mayor número de ventas, que hace cambiar el signo de esta cuenta. 3.2) Hacienda Pública retenciones y pagos a cuenta Esta cuenta hace referencia a las retenciones sobre los intereses abonados por los diferentes bancos correspondientes a 1992. 3.3) Crédito por pérdidas a compensar El saldo de esta cuenta de 311.568 mPTA, representa el crédito por compensación de pérdidas de 1990 a 1992, a compensar en el ejercicio en que se obtengan beneficios. En relación a esta cuenta, al Informe de Auditoría de las cuentas anuales, ejercicio de 1993, que ha hecho el Censor Jurado de Cuentas Sr. Antoni Font Piera el día 15-4-94 se dice: "La Entidad tiene contabilizado un crédito impuesto de 297.389.373 PTA correspondiente a la cuota impositiva por Impuesto s/. Beneficios por resultados negativos correspondientes a los ejercicios de 1991 y 1992, los cuales, por la propia actividad de la sociedad deberían compensarse con los resultados positivos de ejercicios posteriores, teniendo en cuenta que, ante las previsiones de resultados futuros de la Entidad, razonablemente solo podrá compensar la cifra de 71 MPTA, hasta 1996, existiendo una diferencia de 226 MPTA, que previsiblemente no podrá compensar y que representaría una disminución de sus Fondos Propios por esta cantidad. Según nos ha manifestado la Entidad y en el informe de gestión adjunto, durante el ejercicio de 1994 se restablecerá el equilibrio patrimonial con una ampliación de capital de la 32

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Compañía compensando compensación".

este

crédito

impuesto

de

difícil

La base imponible de 1993, según la empresa, es positiva en 40,509 MPTA, que compensa parte de las bases imponibles negativas de ejercicios anteriores y en consecuencia el crédito fiscal existente a 31.12.92 se rebaja en el importe equivalente como se detalla en el cuadro siguiente: Crédito fiscal

Ejercicio

Compensaciones 1993

Ejercicio fecha máxima deducción

Restante

1990

9.924.519

(9.924.519)

-

-

1991

147.587.716

(4.253.938)

143.333.778

1996

1992

154.055.595

-

154.055.595

1997

1993

*(14.178.457)

-

-

-

TOTAL 297.389.373 (14.178.457) 297.389.373 (importes en PTA) (*) 35 % sobre 40,509 MPTA de base imponible 1993

-

PROMUSA trata las pérdidas de esta manera, ya que la legislación fiscal vigente lo permite. (Artículo 18 de la Ley 61/78, de 27 de diciembre, reguladora del Impuesto sobre Sociedades y art.156 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades, de 15 de octubre de 1982). Ahora bien, su contabilización sólo puede ser hecha de esta forma siempre que exista seguridad, fuera de toda duda razonable, que los beneficios de los ejercicios siguientes serán suficientes para permitir su compensación (Resolución del ICAC de 30 de abril de 1992, BOE núm. 146 de 18 de junio de 1992). Según previsiones de la propia empresa, desde 1994 hasta 1997 el beneficio previsto antes de impuestos será: 1994 1995 1996 1997

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . .

. . . . . . . . . . . . TOTAL

. . . . .

. 11.408.953 . 144.000.000 . . 48.000.000 . - . 203.408.953

PTA PTA PTA PTA

Aceptando estas previsiones, aún y considerándolas muy optimistas, ello comportaría poder disfrutar de un crédito fiscal máximo de 71,2 MPTA. Por lo que sólo se podrá compensar esta cantidad y, por tanto, debe regularizarse el crédito fiscal de la empresa por un importe de 226,2 MPTA.

33

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

En este sentido, el Consejo de Administración de PROMUSA acordó el 6 de junio de 1994 regularizar el crédito fiscal de la Sociedad por aquel importe, según consta en el Acta de la Junta General Ordinaria, Extraordinaria y Universal de 21 de junio de 1994 (Ver recomendación núm. 2). 3.4) Otras entidades públicas deudoras Estas cuentas registran una subvención de la Generalidad correspondiente al 9 % del precio de venta de las viviendas de Protección Oficial en Régimen Especial de La Mina, que PROMUSA dedujo del precio a pagar por el comprador. Su saldo a 31-12-1992 era de 5,62 MPTA, habiéndose cobrado en su totalidad el mes de enero de 1993. 2.3.4.3. Inversiones financieras temporales El saldo de esta partida de 4,124 MPTA corresponde mayoritariamente a la cuenta "Depósitos constituidos a corto plazo" que responde a diversas provisiones de fondos, para hacer frente a gastos de ampliación de capital. 2.3.4.4. Tesorería Está compuesta por las cuentas siguientes: CUENTAS Caja Bancos TOTAL

Miles de PTA

SALDO A 31-12-92 159 57.180 57.339

El detalle de los saldos de los bancos es el siguiente: Miles de PTA

INSTITUCIONES BANCARIAS Caja de Barcelona Caja de Barcelona Caja de Barcelona Banco Hipotecario Barclays Bank TOTAL

SALDO A 31-12-92 8.205 6 2.878 46.052 39 57.180

CTE 175-52 CTE 397-14 CTE 396-01 CTE 2.300 CTE 515.0

34

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Se ha efectuado un arqueo de Caja a 26 de mayo de 1994 con resultado satisfactorio. La Sociedad realiza arqueos de Caja quincenales y, a veces semanales, cuando los movimientos de Tesorería aumentan. Se han comprobado los saldos de Bancos, verificando la corrección de los mismos, con las conciliaciones bancarias a 31-12-1992, con resultado satisfactorio. Debe hacerse constar que la mayor parte del saldo de Banco Hipotecario de España a 31.12.1992 no está disponible por PROMUSA ya que el préstamo hipotecario sobre los locales de la Promoción de "Can Magí" condiciona la disposición de la mitad del mismo hasta que no se presenten las escrituras de compra-venta inscritas al Registro de la Propiedad 2.3.4.5. Retenciones condicionadas de préstamos hipotecarios subrogables Esta cuenta presenta un saldo deudor de 54,130 MPTA correspondiente a la cantidad no dispuesta de los préstamos subrogables de los locales comerciales de la promoción de Can Magí (dentro de acreedores a largo plazo), concedidos en fecha 31 de julio de 1990 y con la disposición condicionada a la venta de los mismos. Este saldo ha sido cancelado el mes de enero de 1994. La Sociedad contabilizada los préstamos hipotecarios subrogables siguiendo el contenido del Plan General de Contabilidad de 1973, adaptado a las Sociedades Inmobiliarias por la Orden de 1 de julio de 1980, cargando por el importe nominal la cuenta de "Retenciones condicionadas de préstamos hipotecarios" con abono a la cuenta de "Préstamos hipotecarios subrogables", cuando se formalizan. A medida que los préstamos se disponen, se abona la cuenta de "Retenciones condicionadas de préstamos hipotecarios" con cargo a "Tesorería", por el importe dispuesto. Esta forma de contabilizar no está de acuerdo con el contenido del Plan General de Contabilidad de 1990, que en su 11ava. Norma de Valoración (V Parte) dice: "Las cuentas de crédito figurarán al Balance por el importe de que se haya dispuesto, sin perjuicio de la información sobre el importe disponible que deba consignarse en la Memoria". De acuerdo con la Disposición Transitoria Segunda del Plan 35

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

General de Contabilidad, que señala que las adaptaciones sectoriales en vigor en la fecha de publicación de este Real Decreto continuarán aplicándose respecto a todo aquello que no se oponga a lo que se dispone en el Plan General de Contabilidad, sería conveniente que la empresa modificase el sistema de contabilizar estos préstamos, considerándolos como pasivo en el momento de su disposición y únicamente por las cantidades dispuestas. Esta forma de contabilizar es también la que recoge el borrador de Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad de 1990 para las Sociedades Inmobiliarias (BOICAC núm. 11 de diciembre de 1992) (Ver recomendación núm. 3). 2.4. PASIVO Está formado por las partidas siguientes: Miles de PTA

PARTIDAS

SALDO A 31-12-92

Fondos Propios

388.308

Acreedores a largo plazo

1.000.661

Acreedores a corto plazo

2.277.652

TOTAL

3.666.621

2.4.1. FONDOS PROPIOS Está integrado por: Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Capital suscrito Resultados de ejercicios anteriores Pérdidas y Ganancias TOTAL

967.518 (292.985) (286.225) 388.308

2.4.1.1. Capital suscrito El Capital suscrito a 31-12-92 es de 967.518 MPTA, constituido por cuatro series de acciones nominativas: 36

está

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

- Serie A: La componen 55 acciones numeradas de 100.000 PTA de valor nominal cada una, totalmente suscritas y desembolsadas mediante las aportaciones en efectivo hechas por el Excmo. Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès a la constitución de la sociedad (16 de diciembre de 1988). - Serie B: La forman 3.816 acciones de 160.000 PTA de valor nominal cada una, con las que se amplia el capital de la sociedad en 610.560 mPTA, en fecha 29 de diciembre de 1989, íntegramente suscritas y desembolsadas mediante la aportación a la sociedad de dos fincas urbanizables que pertenecen al Excmo. Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès, en el barrio de Torreblanca, de Sant Cugat, de una superficie de 3.810 m2 y 11.238,75 m2, sobre las que PROMUSA ha edificado las promociones "Edifici de Serveis" y "Viviendas Torreblanca". Los terrenos figuran valorados en la Escritura de Ampliación de Capital según valoración efectuada por un técnico cualificado. Según la empresa los valores escriturados resultaban muy cercanos a los de mercado. - Serie C: comprende 102 acciones de 425.669 PTA cada una, totalmente suscritas y desembolsadas mediante la aportación a la Sociedad por parte del Excmo. Ayuntamiento de Sant Cugat del solar situado en la confluencia de las calles La Mina y Castillejos de una extensión de 491,4 m2 y valorado en 43,4 MPTA. Esta tercera ampliación fue realizada en fecha de 28 de diciembre de 1990. - Serie D: Con fecha 10 de noviembre de 1992 se efectúa una cuarta ampliación de capital, emitiéndose 7.701 acciones de 40.000 PTA de valor nominal cada una, las cuales quedan totalmente suscritas y desembolsadas por el Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallès, que aporta a la sociedad dos fincas del Municipio: la parcela 16 del Plan de Ordenación "Sant Domènec-El Colomer", de una superficie de 3.584 m2, valorada en 89,6 MPTA y trece parcelas pertenecientes al Proyecto de Compensación del Plan Parcial de "Can Gatxet", valoradas en 218,44 MPTA, de una superficie de 8.010,9 m2 y de 8.736 m2 de techo. El Capital social de PROMUSA se puede detallar como sigue: ORIGEN DEL CAPITAL Capital Inicial 1a Ampliación de Capital 2a Ampliación de Capital 3a Ampliación de Capital TOTAL (importes en miles de PTA)

AÑO 1988 1989 1990 1992

37

IMPORTE 5.500 610.560 43.418 308.040 967.518

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.4.1.2. Resultados de ejercicios anteriores Esta cuenta, de un saldo a 31-12-92 de 292,98 MPTA recoge las pérdidas habidas en la empresa en los ejercicios de 1990 y 1991, con el siguiente detalle: 1989

1990

1991

TOTAL

Base Imponible Diferencias Permanentes -Impuesto s/sdes. (35%)

-

(28.356) (422.067)(450.423) (74) (74) 9.925 147.588 157.513

Resultado (importes en miles de PTA)

-

(18.505) (274.479)(292.984)

En el ejercicio 1989 todos los gastos de explotación se traspasan a Existencias. A finales del ejercicio de 1990 se regularizan estas Existencias, cargándose a la cuenta de Pérdidas y Ganancias. Los resultados negativos de 1990 y 1991 son los que presenta la empresa una vez ha deducido el 35 % del Impuesto de Sociedades, el cual considera Crédito Fiscal a compensar, cargando a la cuenta "Crédito por pérdidas a compensar" y abonando a "Impuesto sobre beneficios".(ver crédito fiscal en el apartado 2.3.4.2 de este Informe). 2.4.1.3. Pérdidas y Ganancias La empresa presenta unas pérdidas de 286.225 mPTA después de considerar como crédito fiscal por pérdidas a compensar el 35 % sobre la Base Imponible del ejercicio, de 440.159 mPTA. El resultado contable del ejercicio y el resultado fiscal (base imponible por el Impuesto de Sociedades) divergen por las Diferencias Permanentes, que consisten en unos gastos de representación, no deducibles, por un importe de 122 mPTA. El resultado contable, sin considerar este crédito fiscal se eleva a 440.281 mPTA. El detalle del resultado del ejercicio auditado es el siguiente: 1992 Base imponible (440.159) Diferencias permanentes (122) - Impuesto s/sociedades 154.056 RESULTADO (286.225) (importes en mPTA)

38

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.4.2. ACREEDORES A LARGO PLAZO Está formado por las cuentas siguientes: Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Poliza de crédito a largo plazo Préstamos hipotecarios subrogable

467.568 533.093

TOTAL

1.000.661

2.4.2.1. Póliza de crédito a largo plazo Esta póliza de crédito presenta un saldo dispuesto a 31-12-92 de 655.069 mPTA, de las que, según la empresa, 467.568 mPTA deben devolverse a más de un año. La diferencia entre el importe dispuesto y los importes considerados como a largo plazo, la empresa los ha contabilizado como préstamos a corto plazo (véase punto 2.4.3.1. de este informe) La mencionada póliza se formalizó con la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona el 5 de marzo de 1992 por un importe de 750 MPTA, con el siguiente plan de reducción del disponible: 5 5 5 5

setiembre marzo setiembre marzo

1993: 1994: 1994: 1995:

Capital Capital Capital Capital

máximo máximo máximo máximo

(límite): 562,5 MPTA (límite): 375,0 MPTA (límite): 187,5 MPTA (límite): 0 MPTA

Los intereses se liquidan trimestralmente, siendo el tipo de interés inicial nominal del 14,5 %. La sociedad formalizó esta póliza con el objetivo de financiar las obras de urbanización del Polígono II de Sant Domènec-El Colomer. La mencionada póliza está avalada por el Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallés.

2.4.2.2. Préstamos hipotecarios subrogables Los préstamos hipotecarios subrogables se utilizan habitualmente en la promoción inmobiliaria. Estos préstamos se conceden, en principio, a la empresa promotora, para financiar las obras de construcción. La empresa va disponiendo del préstamo a medida que avanzan las obras.

39

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Existe un período de carencia, en el que únicamente se pagan intereses, sin amortizar el principal, coincidiendo con la fase de construcción. El préstamo se divide asignando la parte correspondiente a cada vivienda, local, parking, etc... El adquirente se subroga, si así lo desea, por la parte que le corresponde del préstamo dividido. Desde esta subrogación, momento en que los préstamos subrogados desaparecen del Pasivo de la empresa promotora, el adquirente es quien debe atender al pago de intereses y a la devolución del préstamo. En el caso de PROMUSA la subrogación al cliente se pacta en el contrato privado de compra-venta Esta cuenta, de un saldo a 31-12-92 de 533.093 mPTA, recoge el importe de los prestamos con garantía hipotecaria que aun están a cargo de PROMUSA porque no se ha producido la entrega material del objeto de la venta. Los prestamos hipotecarios que mantiene la empresa a 31.12.92 son los siguientes: a)Préstamo con garantía Promoción de "Can Magí"

de

los

locales

comerciales

de

la

Formalizado el 31 de julio de 1990 con el Banco Hipotecario de España por un importe de 141.250 mPTA. Tiene una duración de 10 años y amortizaciones semestrales iguales, con un año de carencia. El tipo de interés nominal a 31.12.92 es del 13,15% anual. Presenta un saldo a esta fecha de 102.247 mPTA de los que 54.130 mPTA están pendientes de disponer (ver punto 1.3.4.5. de este informe). b)Préstamos con garantía de las oficinas y locales comerciales de la Promoción Edificio de Servicios Formalizado el 21 de setiembre de 1990 con la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona por un importe de 892.296 mPTA. Tiene una fecha de vencimiento 2 de octubre de 2002 y amortizaciones mensuales de igual importe, con una carencia comprendida entre el 21.09.92 y el 2.10.92. El tipo de interés a 31.12.92 es del 14% nominal anual con un saldo en esta fecha de 276.601 mPTA c)Préstamo con garantía de las plazas de parking de la Promoción "Edificio de Servicios" Préstamo formalizado el 21.09.90 con la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, por un importe de 148.702 mPTA. 40

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Tiene vencimiento el 2 de octubre de 2002 y amortizaciones mensuales de igual importe, con un período de carencia del 21.09.90 al 2.10.92. El tipo de interés, variable, es del 15% nominal anual a 31.12.92. El saldo a esta fecha es de 15.128 mPTA. d)Préstamos libres.

Promoción

de

"Viviendas

Torreblanca":

Viviendas

Préstamo formalizado a 31.07.90 con la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, por un importe de 710.186 mPTA, con fecha de vencimiento de 2.08.2007 y amortizaciones mensuales de cuota fija y tipo de interés variable y renovable cada año, después de un período de carencia de dos años. El tipo de interés nominal a 31.12.92 es del 14,0% anual, con un saldo de 110.505 mPTA. e)Préstamo parking.

Promoción

"Viviendas

Torreblanca":

Plazas

de

Préstamo formalizado a 31.07.90 con la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, por un importe de 297.296 mPTA; este préstamo tiene fecha de vencimiento el 2 de agosto de 2007. Se aplica una cuota de importe fijo con el tipo de interés variable, del 15,0% a 31-12-1992, después de haberse fijado un período de carencia de 2 años. El saldo a final de 1992 es de 28.616 mPTA La evolución de los prestamos hipotecarios subrogables durante el ejercicio fiscalizado puede apreciarse en el cuadro siguiente: PROMOCIÓN

IMPORTE PRÉSTAMO

SDO PENDIENTE 31-12-91

SUBROGADO DURANTE 1992

AMORTIZACION 1992

PENDIENTE DE SUBROG

CAN MAGÍ locales

141.250

119.960

11.050

6.663

102.247

total

141.250

119.960

11.050

6.663

102.247

V.P.O.(1)

147.840

147.840

147.840

0

0

V.P.LL.(2)

710.186

710.186

597.853

1.828

110.505

94.790

94.790

89.529

5.265

297.296

297.296

130.321

138.359

28.616

1.250.112

1.250.112

965.543

145.452

139.117

of. y locales

892.297

892.297

483.662

132.034

276.601

párkings

148.703

148.703

133.026

548

15.128

1.041.000

1.041.000

616.688

132.583

291.729

2.411.072

1.593.281

284.698

533.093

TORREBLANCA

locales párkings total

(4)

EDIF.SERVICIO

total

TOTAL 2.432.362 (importes en mPTA) (1) viviendas de protección oficial (2) viviendas de precio libre

41

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

De los 2.411,07 MPTA de saldo a fin del año 1991, se han subrogado préstamos por un importe de 1.593,28 MPTA durante el ejercicio de 1992 y se han amortizado por un importe de 284,698 MPTA. Los préstamos subrogables tienen un saldo a 31.12.92 de 533,093 MPTA de los que 430,846 MPTA están formalizados con la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona y 102,247 MPTA con el Banco Hipotecario de España. Pruebas realizadas y resultados Las pruebas hechas en esta área han consistido en comprobar: a) La existencia de las deudas a largo plazo a 31.12.92 y a la autenticidad de los mismos. b) La autorización de la formalización de los préstamos a través del examen de las Actas de la Junta General. c) Que su contabilización y presentación se haga de acuerdo con los principios de contabilidad generalmente aceptados. d) El cumplimiento de todos los requisitos estipuladas en la documentación de estas deudas.

y

cláusulas

e) La corrección de la subrogación o cancelación de préstamos. f) La corrección de los gastos financieros, comprobar si existen préstamos no registrados.

al

objeto

de

El resultado de las pruebas realizadas ha sido satisfactorio, aunque cabe destacar: 1) La empresa ha presentado incorrectamente el saldo de la póliza de crédito, clasificando como exigible a corto plazo el 25% del límite concedido, que es el importe en que se ha reducido el límite según el contrato de 5.9.93, que quedará en 562,5 MPTA. Es este, el saldo que debe considerarse como exigible a largo plazo, teniendo en cuenta la diferencia entre esta cifra y la del saldo dispuesto a 31.12.92, de 655,068 MPTA que es de 92,568 MPTA, como pasivo exigible a corto plazo (Véase recomendación núm. 5). 2) La Sociedad contabiliza los préstamos hipotecarios subrogables, considerándolo como pasivo en el momento en el que son concedidos, cuando debería serlo en el momento de su disposición, de acuerdo con las disposiciones del Plan General de Contabilidad. 42

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

A 31-12-92 el saldo de los préstamos hipotecarios subrogables de 533,09 MPTA debería ser de 478,963 MPTA ya que los 54,130 MPTA de préstamos no dispuestos no deberían figurar ni como pasivo, al no estar dispuestos, ni como "Retenciones condicionadas de Préstamos Hipotecarios" en el Activo. En cambio, esta circunstancia debería estar recogida en la Memoria (ver punto 2.3.4.5. de este informe) (Ver recomendación núm. 4).

2.4.3. ACREEDORES A CORTO PLAZO Integra las cuentas siguientes: Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92

Deudas con entidades de crédito a corto plazo Deudas con empresas asociadas Acreedores comerciales Otras deudas no comerciales Compromisos con clientes

197.303 107 505.755 11.489 1.562.998

TOTAL

2.277.652

2.4.3.1. Deudas con entidades de crédito a corto plazo El desglose por cuentas de este apartado es el siguiente: Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

DENOMINACIÓN Préstamos a corto plazo con entidades cred. Deudas por intereses con entidades de crédito

187.500 9.803

TOTAL

197.303

a) Préstamos a corto plazo. Se trata de la diferencia entre el importe dispuesto de la Póliza de Crédito de 750 MPTA abierta con la Caja de Ahorros y Pensiones 43

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

y el importe que la sociedad considera como exigible a largo plazo (véase punto 2.4.2.1. de este informe) (Ver recomendación núm. 5). b)Deudas por intereses. Esta cuenta hace referencia a la periodificación de los intereses de los préstamos hipotecarios subrogables correspondientes al mes de diciembre de 1992 que se pagaron durante el mes de enero de 1993. De éstos, 5,079 MPTA corresponden a intereses de préstamos subrogables con la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona y 4,724 MPTA a intereses de préstamos subrogables con el Banco Hipotecario de España. A finales préstamos ejercicio se carga,

de 1992 la sociedad carga a la cuenta "Intereses de hipotecarios" y abona en la cuenta aquí tratada. En el de 1993, cuando se hace efectivo el pago, esta cuenta como abono a la cuenta de "Tesorería".

Se ha comprobado la correcta contabilización de estos asientos con resultado satisfactorio. 2.4.3.2. Deudas con empresas asociadas Con un saldo de 107 mPTA corresponden a cobros efectuados por cuenta de la Junta de Compensación del Plan Parcial Sant DomènecEl Colomer, Polígonos II y III y que PROMUSA deberá liquidar a la mencionada Junta. 2.4.3.3. Acreedores comerciales La integran en las cuentas siguientes: Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Adelanto de clientes Proveedores Proveedores- Efectos comerciales a pagar Contratistas-Fras. pendientes de recibir Acreedores por prestación de servicios Provisiones de fondos TOTAL ACREEDORES COMERCIALES

44

2.060 148.463 145.472 175.903 29.724 4.133 505.755

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

a) "Proveedores" Los saldos de esta cuenta es, a 31-12-92, de 148,463 MPTA y está formado por Cubiertas y MZOV, S.A., con un saldo de 106,875 MPTA, OSHSA-OSHAE, UTE, con 38,239 MPTA y Ferrovial, S.A. con 3,349 MPTA. b) "Proveedores, efectos comerciales a pagar" Con un saldo de 145,47 MPTA a 31-12-92 recoge el importe de las deudas formalizadas en letras aceptadas. Por proveedores, el saldo queda desglosado como sigue: 84,279 MPTA correspondientes a efectos a pagar a Cubiertas y MZOV, S.A. y 61,193 MPTA de efectos a pagar a Ferrovial, S.A. c) "Contratistas-Facturas pendientes de recibir" Con un saldo de 175,9 MPTA, recoge las certificaciones de obra realizadas en el ejercicio 1992, cuyas facturas no se han recibido a 31.12.92. Este saldo está compuesto por los siguientes: 153,751 MPTA correspondientes a Facturas pendientes de recibir de Ferrovial, S.A y 22,233 MPTA correspondientes a Cubiertas y MZOV, S.A. d) "Acreedores por prestación de servicios" Con un saldo de 29,724 MPTA corresponden a acreedores diversos que no son contratistas de obras. Entre ellos, los saldos más importantes son los de Saur, S.A. con 24,88 MPTA., Intecasa con 1,768 MPTA, El Corte Inglés, S.A. con 0,781 MPTA y Manbar, S.L. con 0,685 MPTA e) "Provisiones de fondos" Con un saldo de 4,133 MPTA muestra las operaciones hechas por diferentes acreedores realizadas durante el ejercicio 1992, cuyas facturas no se habían recibido durante el ejercicio fiscalizado.

Pruebas de Acreedores Comerciales realizadas y resultados Se ha verificado la razonabilidad de este epígrafe, "Acreedores Comerciales", comprobando que todas las cuentas significativas son las que figuran en el Balance y que todos los saldos de estas cuentas representan deudas reales. También se ha verificado su correcta contabilización y presentación. Asimismo, se ha comprobado que estas facturas, pendientes de recibir, se hayan 45

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

recibido durante el ejercicio de 1993. El resultado de estas pruebas ha sido satisfactorio, si bien debe hacerse constar que hay dos facturas: una de 48,026 MPTA correspondiente a la certificación núm. 30 de Cubiertas y MZOV, S.A. de "Viviendas Torreblanca" que fue anulada posteriormente (1993) y regularizada, siendo sustituida por otra de 33,509 MPTA, y otra de 10,946 MPTA correspondiente a la certificación núm. 10 de Cubiertas y MZOV, S.A. de la urbanización "Viviendas Torreblanca" que fue anulada y sustituida el año 1993 por otra de 9,55 MPTA. Todo ello se hace constar exclusivamente para calcular el resultado contable y la situación económica a 31.12.92

2.4.3.4. Otras deudas no comerciales Integra las cuentas siguientes: Miles de PTA

CUENTAS Remuneraciones pendientes de pago H.P. acreedora por conceptos fiscales Organismos de la S.S. acreedores Depósitos recibidos a corto plazo TOTAL

SALDO A 31-12-92 1.398 7.383 902 8.285 1.806 11.489

a) Remuneraciones pendientes de pago En esta cuenta figuran las pagas extraordinarias devengadas a 31.12.92, a pagar en 1993. Se han revisado los cálculos efectuados para comprobar si son correctos, obteniendo un resultado satisfactorio. b) H.P. acreedora por conceptos fiscales El saldo de esta cuenta, 7,383 MPTA, recoge el IRPF retenido a los trabajadores propios y a los profesionales independientes que han realizado trabajos para PROMUSA durante el último trimestre de 1992 y que deben liquidarse en fecha 20 de enero de 1993. Se han analizado las liquidaciones correspondientes a las retenciones hechas en 1992 y se ha comprobado que el importe liquidado sea el correcto y que haya hecho en la fecha adecuada.

46

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

El resultado de la comprobación ha sido satisfactorio. c) Organismos de la Seguridad Social acreedores El saldo de esta cuenta de 0,902 MPTA incluye las cuotas a liquidar a la Seguridad Social correspondientes al mes de diciembre de 1992. Se ha comprobado que las liquidaciones a la Seguridad Social se correspondieran con los saldos contables y que se hubieran presentado dentro del plazo fijado para efectuar el pago. El resultado ha sido satisfactorio. d) Depósitos recibidos a corto plazo Con un saldo de 1,806 MPTA recoge los fondos entregados a PROMUSA por diversos clientes para pagar el importe de plus-valúas, a favor del Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallés. Se han comprobado los cobros resultado satisfactorio.

por

parte

de

la

empresa

con

2.4.3.5. Compromisos con clientes En esta cuenta PROMUSA contabiliza los compromisos de venta de los edificios, hasta que éstos se entregan, cuando se acaban de construir. La venta se realiza sobre plano, firmándose un contrato privado de compra-venta. Es en este momento cuando PROMUSA contabiliza los compromisos, abonando en la cuenta "Compromisos con clientes" con cargo a la cuenta "Clientes por compromisos contraídos", por el importe contratado más el IVA correspondiente al total de la venta. (véase apartado 1) del punto 2.3.4.2. de este informe) El saldo de esta cuenta a 31-12-92 es de 1.562.998 mPTA y corresponde a las ventas contratadas sobre plano de las promociones 92, tal y como puede verse en el cuadro siguiente:

47

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

PROMOCIÓN Viviendas Torreblanca Sant Domènec-El Colomer I Sant Domènec-El Colomer II Sant Domènec-El Colomer III Can Gatxet TOTAL

6 383.109 414.486 64.023 701.374 1.562.998

Pruebas efectuadas y resultados Las pruebas efectuadas se han realizado conjuntamente con las de "Clientes de las Promociones 92 (Sant Domènec-El Colomer I, II, III y Can Ganxet) y "Ventas" correspondientes a las Promociones 89 (Can Magí, Viviendas Torreblanca y Edifici de Serveis). El resultado de las pruebas ha sido satisfactorio.

48

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.5. CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS La cuenta de Pérdidas y Ganancias, correspondiente al ejercicio 1992, objeto de fiscalización es el siguiente: DEBE GASTOS Reducción de existencias

2.371.531

Compras

2.001.646

- Certificaciones de obras

1.216.318

- Obras en curso

76.494

- Terrenos y solares

708.834

Gastos de personal

46.681

- Sueldos y salarios

38.903

- Cargas sociales

7.778

Dotaciones amortización

7.949

Otros gastos de explotación

69.496

- Servicios exteriores

68.648

- Tributos

848

Gastos financieros

195.722

Gastos extraordinarios

1.624

Impuesto sobre sociedades (crédito fiscal) TOTAL GASTOS

(154.056) 4.540.593

HABER INGRESOS Importe neto de la cifra de negocios

2.771.840

Aumento de existencias

984.826

Trabajos realizados para el inmovilizado Otros ingresos de explotación

69.990 401.068

Ingresos financieros

10.016

Ingresos extraordinarios

16.628

TOTAL INGRESOS

4.254.368

Resultado del ejercicio (pérdidas)

286.225 4.540.593

(importes en miles de pesetas) Fuente: PROMUSA

49

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.6. INGRESOS Las cuentas que componen el total de ingresos de PROMUSA a 31.12.92 son: Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Importe neto de la cifra de negocios Aumento de exist.de p. en curso y acabados Trabajos para el inmovilizado Otros ingresos de explotación Ingresos financieros Ingresos extraordinarios

2.771.840 984.826 69.990 401.068 10.016 16.628

TOTAL INGRESOS

4.254.368

2.6.1. IMPORTE NETO DE LA CIFRA DE NEGOCIOS El importe de esta cuenta, de un saldo a 31-12-92 de 2.771,84 MPTA supone el 65% de los ingresos totales del ejercicio. Corresponde a la entrega de edificios de las Promociones 89, según el detalle siguiente: Locales "Can Magí" Parkings "Can Magí" Viviendas "Habitatges Torreblanca" Locales "Habitatges Torreblanca" Parkings "Habitatges Torreblanca" Locales "Edifici de Serveis" Parkings "Edifici de Serveis" Trasteros "Edifici de Serveis" TOTAL

18.383 1.850 1.103.606 136.566 391.614 932.804 185.337 1.680 2.771.840

Normalmente, PROMUSA vende los edificios que promueve a sus clientes con las condiciones de pago siguientes:

50

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

10 10 10 70

% % % %

del del del del

precio precio precio precio

total total total total

en el momento de la firma del contrato a los 6 meses de la firma del contrato al año de la firma del contrato a la entrega de las llaves.

En este último momento, se formaliza la escritura pública de compra-venta y el cliente se subroga el Préstamo Hipotecario. Los precios de venta de las viviendas de Protección Oficial, tanto de Régimen General como de Régimen Especial, son los máximos que establece el "Real Decreto 224/1989, de 3 de marzo, sobre medidas de financiación de actuaciones protegibles en materia de vivienda", de aplicación a las viviendas de Protección Oficial de PROMUSA, Promociones 1989. Los precios máximos por m2 resultantes son de 82.186 PTA/m2 en el caso de Régimen General y 58.215 PTA/m2 en el de Régimen Especial, ambos casos sobre superficie útil. En el caso de las viviendas de Régimen Libre, de las viviendas de Torreblanca, el precio de venta medio es de unas 105.000 PTA/m2 de superficie útil. Este precio lo fijó PROMUSA de tal manera que la hipoteca resultante (70 % del importe total de la vivienda) fuera asequible a los jóvenes de Sant Cugat, que eran los destinatarios de las viviendas de esta Promoción. Todos estos precios se sitúan claramente por debajo de los de mercado. Los precios medios de los locales de la Promoción de Viviendas Torreblanca era de 170.000 PTA/m2, mientras que los de los locales del Edificio de Servicios resulta a 242.000 PTA/m2 y 170.000 PTA/m2 las de oficinas de la misma Promoción. Los precios medios de venta de los aparcamientos de la Promoción "Viviendas Torreblanca" fue de 1.250.000 PTA/por plaza, mientras que el precio medio resultante de los aparcamientos del Edificio de Servicios fue de 900.000 PTA/plaza. Este precio puede resultar bajo en relación a los de mercado, pero se justifica, según la empresa, por el hecho de que en esta zona se debían hacer aparcamientos públicos. - Pruebas de ventas y resultados: Las pruebas realizadas en esta área han sido las suficientes y necesarias para revisar el control interno de clientes-ventas, analizando la documentación elaborada por la Sociedad para su 51

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

control. Del total de las ventas de las diferentes promociones, de 2.771,84 MPTA, se han comprobado una amplia serie de expedientes. El resultado de la prueba ha sido satisfactorio. Por este motivo, en el análisis de los expedientes de los clientes se ha podido observar lo siguiente: - PROMUSA vendió con fecha 3-4-92 a Parc 93, S.A., la planta semisótano 1a. de la Promoción "Edifici de Serveis" de 3.099 m2, por un importe de 95,207 MPTA. Esta cifra es inferior a su precio de coste, que es, según la empresa de 110,242 MPTA y por debajo de la tasación hecha por la Caja de Barcelona, de 108,610 MPTA, pero debe tenerse en cuenta que previamente, en diciembre de 1989, PROMUSA convocó una subasta pública que se realizó el 25 de enero de 1990 y quedó desierta. Esta venta se realizó con la condición de que la superficie de aparcamiento fuese destinada a aparcamiento público, durante 10 años. Por lo que, en este período de tiempo Parc 93, S.A. no podía transmitir a terceros, plazas individualizadas de parking. Esta sociedad se comprometería, además, a poner en funcionamiento la planta de aparcamiento en el plazo de 6 meses, a partir del momento en que tuviera la autorización necesaria por parte del Dep. de Industria y Energía de la Generalidad de Cataluña. En caso de incumplimiento sin causa justificada, PROMUSA podría resolver el contrato de compra-venta y volver a adquirir el inmueble vendido por el mismo importe. 2.6.2. AUMENTO Y REDUCCIÓN DE EXISTENCIAS Estas partidas deben analizarse conjuntamente ya que PROMUSA las sitúa en la cuenta de Pérdidas y Ganancias de manera diferenciada según los movimientos efectuados durante el ejercicio y en cambio, aunque el resultado es el mismo, el Plan General de Contabilidad los contempla en un solo saldo resultado de la diferencia entre ambas y con signo positivo o negativo según corresponda. Así pues, se tendría que haber presentado en el Debe de Pérdidas y Ganancias la diferencia resultante entre la reducción de existencias por 2.371.531 mPTA y el aumento de existencias por 984.826 mPTA, es decir los 1.386,705 mPTA que es en definitiva la auténtica variación de existencias del año (Ver recomendación núm. 6).

52

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

El detalle de estos movimientos es el siguiente: 1992 EXISTENCIAS

31.12.91

Edificios construidos Promociones en curso Terrenos

139.531 2.251.723 610.560

31.12.92

ALTAS

BAJAS

459.419 1.449.338 708.834

12.965 3.380.771 610.560

VARIACIÓN EXISTENC.

585.985 446.454 320.290 (1.931.433) 708.834 98.274

3.001.814 (*)2.671.591 (*)4.004.296 1.615.109 (1.386.705) (importes en miles de pta) NOTA: Véase cuadro del apartado de existencias, punto 2.3.4.1. de este informe (*) Dentro de estas cifras hay en altas los 984.826 mPTA que figuran como aumento de existencias y en bajas los 2.371.531 mPTA que figuran como disminución de existencias.

El detalle de los aumentos es el siguiente: Miles de PTA INCREMENTOS DURANTE 1992

PROMOCIÓN Urbanización St. Domènec-El Colomer Parcela - C.1 St. Domènec-El Colomer I St. Domènec-El Colomer II St. Domènec-El Colomer III Can Gatxet Parcela - C.2 TOTAL

328.118 6.540 267.054 100.905 39.710 237.429 5.070 984.826

El detalle de las disminuciones es el siguiente: Miles de PTA DISMINUCIONES DURANTE 1992

PROMOCIÓN Viviendas Torreblanca Edificio de Servicios Can Magí TOTAL

1.405.759 952.808 12.964 2.371.531

2.6.3. TRABAJOS PARA EL INMOVILIZADO Esta cuenta recoge las Existencias que la empresa ha incorporado al Inmovilizado, como consecuencia de destinar la oficina núm. 1H, del "Edificio de Servicios", una plaza de aparcamiento, un local y un trastero, para uso propio (sede social), y dos oficinas del mismo "Edificio" para alquiler.

53

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

El saldo de esta cuenta, de 69,99 MPTA, se desglosa en: Edificios para uso propio:

29.027 MPTA

Edificios para alquiler:

40.963 MPTA

TOTAL

69.990 MPTA

Se han comprobado los movimientos y la valoración de estas existencias, siendo el resultado satisfactorio. 2.6.4. OTROS INGRESOS DE EXPLOTACIÓN Este cuenta recoge las facturaciones hechas por PROMUSA a cargo de la Junta de Compensación por las obras de urbanización del proyecto del Plan Parcial de Sant Domènec-El Colomer. Por el mismo importe figuran contabilizadas las compras de terrenos facturadas por la Junta de Compensación a PROMUSA. (Véase puntos 1.2.7. apartado 5), 2.3.4.1. apartado 3) y 2.7.2.3. de este informe). El desglose de estos ingresos es el siguiente: Miles de PTA

Parcela B

del Polígono II de St.Domènec-El Colomer

250.524

Parcela H

del Polígono II de St.Domènec-El Colomer

37.270

Parcela E4 del Polígono II de St.Domènec-El Colomer

28.412

Parcela E5 del Polígono II de St.Domènec-El Colomer

30.572

Parcela F6 del Polígono II de St.Domènec-El Colomer

27.008

Parcela F7 del Polígono II de St.Domènec-El Colomer

27.008

SUBTOTAL

400.794

Alquileres de viviendas y locales

170

Otros ingresos

104 T O T A L

401.068

Se han comprobado la existencia y la correcta contabilización de estas facturas con resultado satisfactorio

54

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.6.5. INGRESOS FINANCIEROS Corresponden a los intereses que PROMUSA ha recibido por las cuentas que mantiene en las entidades financieras, en concreto en la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona y Banco Hipotecario de España. Los importes correspondientes a cada una de estas instituciones ha sido de 2,973 MPTA y 6,832 MPTA, respectivamente A este importe hay que añadirle los intereses que PROMUSA ha ingresado por haber retrasado el cobro correspondiente a los clientes de la Promoción "La Mina". Los intereses por este concepto han sido de 0,211 MPTA. Se ha comprobado la correcta contabilización y periodificación de los intereses con resultado satisfactorio. 2.6.6. INGRESOS EXTRAORDINARIOS Estas cuentas, de un saldo de 16,628 MPTA, incluyen los ingresos producidos por la penalización de 15 MPTA aplicada a la UTE OHSAE/OSHSA, constructora de las obras de la Promoción "Edificio de Servicios" por incumplimiento de los plazos de ejecución previstos en el contrato. También incluye los correspondientes al cobro de 500 PTA por cada uno de los impresos de solicitud de las viviendas de Protección Oficial de las Promociones 92. Se ha analizado la indemnización por incumplimiento del contrato de OSHA/OSHAE con resultado satisfactorio. 2.7. GASTOS El total de los gastos a 31-12-1992 se desglosa de la siguiente forma: Miles de PTA

CUENTAS Reducción de existencias Compras Gastos de personal Dotaciones amortización Otros gastos de explotación Gastos financieros Gastos extraordinarios Impuesto s.Sociedades (crédito fiscal) TOTAL

55

SALDO A 31-12-92 2.371.531 2.001.646 46.681 7.949 69.496 195.722 1.624 (154.056) 4.540.593

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.7.1. REDUCCIÓN DE EXISTENCIAS Ver punto 2.6.2. de este informe 2.7.2. COMPRAS Incluye las cuentas siguientes: Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92

Certificaciones de obras

1.216.318

Gastos de obras en curso

76.494

Terrenos y solares

708.834

TOTAL

2.001.646

2.7.2.1. Certificaciones de obras Corresponden a gastos relacionados con la ejecución de las obras correspondientes a las Promociones siguientes: Miles de PTA

SALDO A 31-12-92 Certificaciones Cubiertas y MZOV, S.A. "Viviendas Torreblanca"

489.677

Certificaciones FERROVIAL, S.A. "St.Domènec-El Colomer"

497.103

Certificaciones PRECIOS CONTRADICTORIOS "V.Torreblanca"

75.302

Certificaciones REVISIÓN PRECIOS "Viviend. Torreblanca"

22.202

Trabajos varios "Viviendas Torreblanca"

45.583

Trabajos varios "Edificio Servicios"

45.058

Trabajos varios "Sant Domènec-El Colomer"

36.613

Otros

4.780

TOTAL

1.216.318

- Certificaciones "Cubiertas y MZOV, S.A. "Viviendas Torreblanca" Con un saldo de 489,677 MPTA recoge las facturas por la obra ejecutada en esta Promoción, correspondientes a las certificaciones mensuales de enero a agosto 92, fecha en que se acaba la obra. La última certificación, de agosto, contabilizada por un importe de 45,308 MPTA, fue anulada posteriormente (1993) y regularizada, siendo sustituida por otra de 33,509 MPTA. Ello 56

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

lo hacemos constar exclusivamente para calcular el resultado contable a 31.12.92 - Certificaciones de obra de "St. Domènec-El Colomer" Con un saldo de 497,1 MPTA, corresponde a las certificaciones mensuales de las obras de urbanización de la citada Promoción a cargo de Ferrovial, S.A., según contrato, realizadas durante el ejercicio. - Certificaciones Torreblanca"

por

Precios

contradictorios,

"Viviendas

Los 75,3 MPTA, corresponden a trabajos efectuados por la constructora "Cubiertas y MZOV, S.A.", no previstos inicialmente, y que están de acuerdo con las especificaciones que figuran en el contrato de obra. - Certificaciones por revisión de precios "Viviendas Torreblanca" Con un saldo de 22,2 MPTA corresponde a las certificaciones mensuales del ejercicio producidas por las revisiones mensuales de los precios originales, las cuales se establecen en el Contrato de ejecución de la obra. - Trabajos varios "Viviendas Torreblanca", Servicios" y "Sant Domènec-El Colomer".

"Edificio

de

Los trabajos varios de las promociones de "Viviendas Torreblanca", "Edificio de Servicios" y "Sant Domènec-El Colomer", de un importe de 45,5 MPTA, 45,0 MPTA y 36,6 respectivamente, recogen los importes de las certificaciones de urbanización, no previstos inicialmente, a "Viviendas Torreblanca" y "Edificio de Servicios", y otros trabajos como son instalaciones eléctricas y derechos de acometidas de electricidad, gas y agua de estas obras. 2.7.2.2. Gastos de obras en curso En esta cuenta, de un saldo de 76,49 MPTA se incluyen los gastos de los proyectos, honorarios de arquitectos y aparejadores y sondeos de las diversas obras de PROMUSA, que a 31-12-92 la Sociedad tiene en curso (Urbanización Sant Domènec-El Colomer y 57

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Promociones 92). 2.7.2.3. Terrenos y solares Esta cuenta recoge el importe del valor de los solares adquiridos por PROMUSA a la Junta de Compensación del Plan Parcial de Sant Domènec-El Colomer, hasta 31-12-92, citados en el apartado de ingresos, (ver punto 2.6.4.) y también los solares aportados por el Ayuntamiento de Sant Cugat, en la 3a ampliación de Capital de PROMUSA. Los detalles de todos los solares son los siguientes: Miles de PTA

Solar parcela núm 2 St Domènec-El Colomer Solar Can Ganxet

89.600 218.440

Solar parcela B

St. Domènec-El Colomer

250.523

Solar parcela H

St. Domènec-El Colomer

37.271

Solar parcela E4 St. Domènec-El Colomer

28.412

Solar parcela E5 St. Domènec-El Colomer

30.572

Solar parcela F6 St. Domènec-El Colomer

27.008

Solar parcela F7 St. Domènec-El Colomer

27.008

TOTAL

708.834

Los dos primeros de estos solares, son los aportados por el Ayuntamiento de Sant Cugat, y el resto son los procedentes de la Junta de Compensación del Plan Parcial de Sant Domènec-El Colomer. La Sociedad contabiliza las ampliaciones de Capital con aportación de terrenos, cargando a la cuenta de "Compras", con abono a la cuenta de "Capital Social". Dado que estas aportaciones no son compras de la empresa y que el destino de estos terrenos es el de promover edificios para la venta, y no el de destinarlos al propio inmovilizado de PROMUSA, la Sindicatura cree que sería mejor que su contabilización se hiciera directamente a la cuenta de Existencias aunque este procedimiento no este expresamente contemplado en el Plan General de Contabilidad (Ver recomendación núm. 7). Se han revisado los solares adjudicados y aportados, así como su valoración, siendo el resultado satisfactorio.

58

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Así mismo, el resultado de las pruebas efectuadas tanto en las certificaciones de obra como en las facturas de los gastos de promociones en curso, ha sido satisfactorio. 2.7.2.4. Cumplimiento de la normativa referente a la Contratación de Obras En la contratación de las obras correspondientes a todas sus promociones, PROMUSA ha seguido los principios de publicidad y concurrencia, propios de la contratación administrativa, señalados en el artículo 240.3 de la Ley 8/1987, de 15 de abril, Municipal y de Régimen Local de Cataluña y la Disposición Transitoria segunda del Reglamento General de Contratación del Estado, de aplicación a las empresas de la Administración Local. 2.7.3. GASTOS DE PERSONAL Incluyen las cuentas siguientes: Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92

Sueldos y salarios

36.910

Cargas sociales

7.778

Otros gastos

1.993

TOTAL GASTOS PERSONAL

46.681

La plantilla media de PROMUSA a 31-12-92 fue de 9,04 personas. Si tenemos en cuenta que los gastos de personal anuales durante el mismo ejercicio han sido de 44,688 MPTA, puede deducirse que los gastos por persona en este ejercicio han sido de 4,943 MPTA. En el ejercicio 1991 la plantilla media de PROMUSA fue de 6,87 personas, y los gastos anuales de personal de 26,974 MPTA, lo que supone unos gastos por persona/año de 3,926 MPTA. El coste medio por persona ha aumentado en 1992 respecto a 1991 en un 25,9 %. Los sueldos los aprueba anualmente el Consejo de Administración de la Sociedad. La cuenta "Otros gastos de personal" recoge los importes pagados 59

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

en concepto de dietas por asistencia al Consejo de Administración. Las dietas por día y asistente son de 21.429 PTA. El total pagado por este concepto en el ejercicio de 1992 ha sido de 1,993 MPTA. De esta área se han efectuado pruebas de la nómina de noviembre de 1992. Una vez comprobado que las cifras globales cuadran con las del resumen de nóminas y están correctamente contabilizadas, se han verificado los recibos de nómina individuales, comprobando la corrección de las retenciones y deducciones, así como los cálculos de los importes líquidos de las nóminas. Así mismo, se han comprobado las liquidaciones de las retenciones de la Seguridad Social. El resultado de las pruebas en esta área ha sido satisfactorio. 2.7.4. DOTACIONES PARA AMORTIZACIONES Este epígrafe incluye las cuentas siguientes : Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Dotación amortiz. gastos de ampliación Dotación amortiz. inmovilizado inmaterial Dotación amortiz. inmovilizado material Dotación amortiz. gastos de establecimiento TOTAL DOTACIONES AMORTIZACIONES

2.398 5 1.316 4.230 7.949

La dotación por amortizaciones de gastos de ampliación de Capital recoge las de las tres ampliaciones que ha habido en la empresa: 1989, 1990 y 1992. La composición del saldo a 31-12-92 es la siguiente: Miles de PTA

AMORTIZACIÓN Gastos 1a ampliación de Capital:(29-12-89) Gastos 2a ampliación de Capital:((28-12-90) Gastos 3a ampliación de Capital:(10-11-92) TOTAL

1.440 132 826

2.398 La sociedad aplica un coeficiente de amortización a estos gastos 60

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

del 20 % anual. Las dotaciones para amortizaciones del inmovilizado material a 31-12-92 son 1,316 MPTA y recogen el detalle siguiente: Miles de PTA

Dotación para amortización de edificios propios

740

Dotación para amortización de mobiliario

220

Dotación para amortización de equipos proceso inf.

272

Dotación para amortización otro inmob. material

84

TOTAL DOTACIONES PARA AMORTIZACIÓN INMOB. MATERIAL

1.316

La dotación para amortización de gastos de establecimiento, de un saldo a 31-12-92 de 4,230 MPTA, recoge las de la amortización de los gastos de 1989 de puesta en funcionamiento, de 19,644 MPTA, y de publicidad. La Sociedad aplica a estos gastos un coeficiente anual de un 20% Se ha comprobado que la contabilización de estas dotaciones haya sido la correcta, obteniendo un resultado satisfactorio. 2.7.5. OTROS GASTOS DE EXPLOTACIÓN-SERVICIOS EXTERIORES Forman este epígrafe las cuentas siguientes : Miles de PTA

SALDO A 31-12-92

CUENTAS Reparación y conservación

160

Servicios de profesionales independientes

14.953

Primas de seguros

6.702

Publicidad, propaganda y rel. públicas

8.081

Suministros

622

Otros servicios

38.130

TOTAL

68.648

61

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.7.5.1. Servicios de profesionales independientes Este cuenta recoge el desglose siguiente: Miles de PTA

SALDO A 31-12-92 Asesor laboral

142

Asesor económico

786

Asesor jurídico

779

Gastos notariales

1.921

Auditor

836

Registro mercantil y propiedad

192

Control de calidad de obras

5.191

Servicio de limpieza

1.058

Profesionales diversos

4.048

TOTAL GASTOS DE SERVICIOS

Se han efectuado pruebas documentación apoyo y su satisfactorio.

14.953

de auditoría comprobando la contabilización con resultado

2.7.5.2. Primas de seguros El saldo de esta cuenta de 6,702 MPTA incluye los gastos por primas de seguros por cantidades avanzadas por los clientes, por las primas de seguros de las oficinas propias y por los seguros de los edificios acabados. Se ha revisado la contabilización de estas primas, siendo su resultado satisfactorio. 2.7.5.3. Publicidad y propaganda y gastos de representación El saldo de esta cuenta recoge los gastos de publicidad y propaganda, que es de 7,959 MPTA, y los gastos de representación, que presenta un saldo de 122 mPTA a 31-12-92. Se han hecho pruebas selectivas de gastos de este epígrafe con resultado satisfactorio. 62

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

2.7.5.4. Otros servicios Con un saldo de 38,130 MPTA, recoge comprendidos en las cuentas anteriores. es el saldo de indemnizaciones, que importe es causado por la expropiación en el Proyecto de Compensación del Plan El Colomer.

todos los servicios no Especialmente importante sube 20,245 MPTA. Este de unas fincas incluidas Parcial de Sant Domènec-

Los gastos restantes de este epígrafe son los siguientes: Material de oficina . Suscripciones . . . . Locales PROMUSA . . . Material fotográfico Comunicaciones . . . Mensajeros . . . . . Diversos . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

. . . . . . .

2,239 0,989 2,530 1,126 0,645 0,593 9,763

MPTA MPTA MPTA MPTA MPTA MPTA MPTA

Se han hecho pruebas selectivas de la existencia y corrección de la contabilización de estos gastos, obteniéndose un resultado satisfactorio. 2.7.6. TRIBUTOS Con un saldo de 0,848 MPTA esta cuenta incluye: Licencia fiscal . . . . . . . . . . . . . . . . . . 0,045 Tasas de la Generalidad de Cataluña por expedientes de instalación de baja tensión . . . . . . . . . . 0,463 Impuesto sobre actividades económicas . . . . . . . 0,066 Impuesto Municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana . . . . . . . . . . . 0,274

MPTA MPTA MPTA MPTA

2.7.7. GASTOS FINANCIEROS Los gastos financieros presentan un saldo a final de 1992 de 195,722 MPTA, que supone un porcentaje importante sobre la cifra de ingresos de la Sociedad. Los gastos financieros aparecen en las cuentas siguientes: 63

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Miles de PTA

CUENTAS

SALDO A 31-12-92

Intereses de Deudas con entidades financieras Otros gastos financieros

187.815 7.803

Intereses por descuento de efectos TOTAL GASTOS FINANCIEROS

104 195.722

La Sociedad contabiliza los intereses por deudas con entidades financieras por promociones, a fin de activar estos gastos. A fin de año, efectuó una redistribución de estos gastos según las necesidades financieras que, a su parecer, las diferentes obras habían provocado. La presentación final de los gastos financieros a 31-12-92, por centros de coste, fue la siguiente: Gastos financieros de estructura

78,388 MPTA

Gastos financieros Torreblanca"

67,394 MPTA

"Viviendas

Gastos financieros "St. Domènec-El Colomer" Gastos financieros "Parcela C-1"

41,193 MPTA 0,840 MPTA

INTERESES DE DEUDAS CON ENTIDADES FINANCIERAS

187,815 MPTA

Se ha comprobado la corrección de estas cifras con las liquidaciones de intereses de Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona y del Banco Hipotecario, siendo el resultado satisfactorio. Se ha revisado el procedimiento de redistribución entre los diferentes centros de coste, resultando razonable. 2.7.8. GASTOS EXTRAORDINARIOS Esta cuenta, que presenta un saldo a 31-12-92 de 1,624 MPTA, recoge principalmente las pérdidas procedentes del inmovilizado material, por valor de 1,537 MPTA, producidas con motivo del traslado de la sede social de PROMUSA a la nueva oficina de 64

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Edifici de Serveis, al ser dadas de baja diversas instalaciones. Así mismo incluye otros gastos extraordinarios por 0,087 MPTA. 2.7.9. IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES (Crédito fiscal) Esta cuenta recoge el crédito impositivo generado en el ejercicio como consecuencia de la existencia de base imponible negativa a compensar. El saldo, acreedor, es de 154,056 MPTA. Proviene del cálculo del Impuesto sobre Beneficios relativo al ejercicio fiscalizado, calculado en la forma siguiente:

Resultado Contable 1992 antes de impuestos

(440.281) mPTA

Diferencias permanentes

122

BASE IMPONIBLE

mPTA

(440.159) mPTA

Impuesto de Sociedades (35%)

154.056

mPTA

La Sociedad contabiliza este crédito fiscal, cuando es conocido el resultado final del ejercicio, cargando su importe a la cuenta "Crédito por pérdidas a compensar", al Activo del Balance, y abonándolo a la cuenta de "Impuesto sobre beneficios" a Pérdidas y Ganancias. Las bases imponibles negativas hasta 31.12.92 son las siguientes: Miles de PTA

BASE IMPONIBLE

AÑO 1990

(28.356)

1991

(421.673)

1992

(440.159)

TOTAL

(890.588)

El crédito fiscal a compensar en los cinco ejercicios inmediatos y sucesivos es el siguiente:

65

2. FISCALIZACIÓN REALIZADA

Miles de PTA

CRÉDITO FISCAL

AÑO 1990

9.924

1991

147.588

1992

154.056

TOTAL

311.568

(Véase apartado 3.1) del punto 2.3.4.2. de este informe.

66

3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS

3.CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS Y HECHOS POSTERIORES 3.1. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS En la Memoria de creación de PROMUSA (año 1988) se dice que el Ayuntamiento de Sant Cugat del Vallés se plantea la necesidad de realizar actuaciones encaminadas facilitar viviendas a precios asequibles, a los habitantes del Municipio y también a llevar a cabo acciones que facilitaran el logro de la política urbanística del Ayuntamiento. Asimismo, se menciona, que juntamente con este tipo de viviendas, se construirán otro tipo de edificaciones que se venderán a precio de mercado, ayudando al financiamiento de las viviendas sociales. Se pretende que el conjunto de estas promociones se autofinancie; por tanto, se busca el beneficio en los inmuebles comerciales de las mencionadas promociones, oficinas, locales y plazas de parking, así como de viviendas de renta libre. También se busca un equilibrio financiero entre las diferentes promociones de manera que los posibles superávits de algunas de ellas contrarresten los déficits que puedan generar en otras. Cabe preguntarse si estos objetivos previstos por el Ayuntamiento de Sant Cugat se han cumplido a 31-12-92. A la vista de los datos de que disponemos hasta la fecha, hemos de decir que los objetivos únicamente se han cumplido en parte. Efectivamente, PROMUSA, desde su creación, ha promovido la construcción de 88 viviendas de Régimen General de Protección Oficial y 12 de Régimen Especial, 96 de Régimen Libre, 4502 m2 útiles de locales comerciales, 4678 m2 útiles de oficinas y 676 plazas de parkings para coches, 15 para motos y 50 trasteros, en las Promociones de 1989 (La Mina, Can Magí, viviendas Torreblanca y Edificio de Servicios). Las promociones de 1992 consisten en 136 viviendas, de las que 35 son de Régimen General de Protección Oficial, 22 de Régimen Especial y 79 libres a Precios tasados, 1728 m2 útiles de locales comerciales, 1405,9 m2 útiles de oficinas y 260 plazas de parking para coches, 2 plazas para motos y 6 trasteros, próximos a acabarse. En el ámbito de la gestión y promoción del suelo urbano, PROMUSA ha participado en la Junta de Compensación del Plan Parcial Sant Domènec-El Colomer, polígonos 2 y 3 de Sant Cugat del Vallès, como empresa gestora y urbanizadora. En conjunto, ha supuesto la urbanización de unas 15 Ha, de las que 3 Ha se han destinado a la construcción del Parque Central. Pero,

por

otro

lado,

la

Sociedad 67

presenta

un

desequilibro

3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS

patrimonial, producido por las pérdidas acumuladas hasta el 31.12.92. Las pérdidas antes de impuestos, han sido, según datos de la propia empresa, por centros de coste, las siguientes:

PROMOCIONES 89 La Mina Can Magí Viviendas Torreblanca Edifici Serveis Gastos de estructura

EJERCICIO EJERCICIO EJERCICIO TOTAL 1990 1991 1992 31.12.92 (28)

TOTAL RESULTADO ACUMULADO (28) (importes en millones de pesetas)

(72) (305) (45)

7 (491) 197 (153)

(72) (298) (491) 197 (226)

(422)

(440)

(890)

En los próximos años, de 1993 a 1997, la Sociedad estima que, obtendrá unos beneficios que compensaran parte de estas pérdidas, y que se pueden valorar según previsiones de la propia empresa, en 243,9 MPTA (ver punto 2.3.4.2., apartado 3.3) de este informe). Estas estimaciones son, en nuestra opinión, muy optimistas, dada la situación del mercado inmobiliario en Sant Cugat del Vallés y el actual ritmo de ventas de la empresa. Aceptando, sin embargo, esta hipótesis, aun nos encontraríamos ante unas pérdidas para estas Promociones, muy elevadas. Analizando los costes de las diferentes promociones de 1989 se observa: La Mina Esta promoción consiste en un edificio de 12 viviendas de Protección Especial de Régimen Especial con una superficie total construida de 1452 m2, 4 locales comerciales de 363 m2 en total, 19 plazas de parking para coches de una superficie global de 469 m2 y 6 plazas de parking para moto de 22,75 m2. Teniendo en cuenta que el precio oficial máximo de venta autorizado de estas viviendas está fijado por ley en 58.000 pta/m2, los ingresos por ventas no cubren, la totalidad de los 68

3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS

gastos de esta promoción, dado que el coste material de ejecución y de otros gastos no financieros por m2 construido de las viviendas es de 76.700 pta/m2, siendo este un valor más propio de una vivienda de renta normal que de una vivienda de renta de tipo social. A este coste de construcción debe añadirse el del solar de 493 m2, aportado por el Ayuntamiento de Sant Cugat como ampliación de Capital y valorado en 43,4 MPTA, cifra muy próxima a su valor de mercado, según la empresa. De otro lado los beneficios de los locales comerciales y plazas de parking son claramente insuficientes para compensar las pérdidas generadas por las viviendas. Can Magí La Promoción de Can Magí consiste en 56 viviendas de Protección Oficial de Régimen General de una superficie total construida de 5.764 m2, 13 locales con un total de 1841 m2, 57 plazas de parking de una superficie construida de 1.981 m2 y 34 trasteros de una superficie de 176 m2. El coste material de ejecución y otros gastos no financieros de las viviendas resultan a un precio por m2/construido de 88.300 PTA/m2, debido entre otras causas a la existencia de numerosos cambios en el proyecto de la obra (64 MPTA) y a costes de urbanización, que inicialmente estaba previsto que asumiera el Ayuntamiento de Sant Cugat (30 MPTA) Asimismo, cabe destacar, que la duración de la obra fue mucho más larga de lo que estaba previsto, con la clara incidencia negativa de los gastos financieros que este hecho provoca, y también que el solar donde se edificó esta Promoción fue adquirido a un precio de mercado muy elevado, con un coste global de 170 MPTA. Por todas estas causas y teniendo en cuenta que las viviendas son de Régimen General y que por tanto, el precio máximo de venta está fijado por ley (en 82.000 PTA/m2), las pérdidas provocadas por la venta de las viviendas (298 MPTA) no pueden ser compensadas por los previsibles beneficios de los locales, cuando se vendan, dado que el precio de venta previsto por unidad y las existencias no lo permiten y también porque los precios de venta de las plazas de parking no superan el coste de las mismas, no generando beneficios que compensen las pérdidas habidas en la venta de las viviendas. 69

3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS

Viviendas Torreblanca Esta Promoción, que consiste en la edificación y venta de 32 viviendas de Protección Oficial de Régimen General, 96 viviendas de Régimen Libre, 20 locales comerciales y 346 plazas de parking para coches, presenta una pérdida cercana a los 500 MPTA. Estas pérdidas son debidas a una causas parecidas a las de la Promoción de Can Magí: -

El precio de venta, 82.000 pta/m2, fijado por ley, precio de las 32 viviendas de P.O.R.G. (Protección Oficial de Régimen General). Los precios de venta fijados están alrededor de las 100.000 pta/m2, para las 96 viviendas de Régimen Libre, que no llega ni a la mitad de los precios de mercado.

-

Costes de construcción y otros gastos muy elevados (viviendas a 87.800 PTA/m2 construido) debido, entre otras causas, a la existencia de muchos "precios contradictorios" (modificaciones introducidas en el proyecto, tales como cambio de sistema de calefacción, etc...) por un importe global de 125 MPTA; urbanización no prevista inicialmente para un importe próximo a los 40 MPTA, la construcción de una Estación Transformadora y de otros gastos tales como seguros, notario, Registro de la Propiedad, Impuesto de Transferencias Patrimoniales, etc.

-

Gastos financieros muy elevados (126,8 MPTA) debidos en parte, a que las obras de edificación de una duración prevista de 18 meses, se alargaron hasta 30 meses.

-

El solar edificado, de 11.238 m2, aportado por el Ayuntamiento de Sant Cugat del Valles fue valorado en 492,8 MPTA. La empresa cree que esta valoración está próxima al precio de mercado.

Por todo ello, el total de los ingresos ha sido muy inferior a los gastos, siendo las pérdidas de esta Promoción muy elevadas. Edificio de Servicios Este edificio supone una superficie total construida de 15.277 m2, de los que 6.402 m2 corresponden a oficinas, en 32 módulos, 1.988 m2 corresponden a locales comerciales, en 16 módulos, 6.400 m2 corresponden a 254 plazas de parking para coches, 32 m2 a 9 plazas de parking para motos y 344 m2 a 16 trasteros. Esta obra, se adjudicó a OSHA/OHSAE, S.A., en 825,6 MPTA, resultando finalmente por un coste material de ejecución de 962,4 MPTA. Estos 136,8 MPTA de diferencia son debidos a:

70

3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS

-

78,2 MPTA de variaciones de contrato pactados con contratista, por modificaciones de proyectos, tanto unidades de obra como en precios.

el en

-

29,4 MPTA de gastos de urbanización.

-

29,1 MPTA de revisión de precios.

-

A este importe debe añadirse 35,4 MPTA de servicios contratados directamente por PROMUSA a industriales, tales como: Sulzer (aire condicionado) 8,6 MPTA, Talleres Inox (puertas locales y buzones) 7,5 MPTA, Electroclimava (instalaciones eléctricas, incendios) 2,4 MPTA, Diseños Urbanos (rótulos) 1,5 MPTA, Revi (control de presencia en el Edificio) 8,9 MPTA, Cometal (barandas y cerrajería) 1,6 MPTA y acometidas por 4,2 MPTA.

Otro factor que ha supuesto un encarecimiento de la obra respecto al coste previsto ha sido su duración (26 meses), que ha superado en 8 la duración prevista. Por todos estos motivos los costes del edificio han sido muy superiores a los previstos en su inicio. Asimismo, los precios de venta, han estado sujetos a la recesión general de la economía y del sector inmobiliario, en particular, en San Cugat, no pudiendo ser tan altos como se esperaba. Por otro lado los precios medios de venta de la plazas de parking de coches, de 892 mPTA, a duras penas superan los de sus precios de coste. Por todas estas causas, los márgenes obtenidos por esta Promoción no han sido tan elevados como los que la empresa había previsto. Cargas de Estructura Las cargas de estructura, en los años 1990, 1991 y 1992 han supuesto un total de 226 MPTA. De esta cifra, una gran parte se deben a gastos financieros muy elevados, ya que la empresa ha necesitado fuentes de financiación ajenas para su funcionamiento, debido a su descapitalización por pérdidas, así como por la carga financiera que representan los inmuebles acabados y no vendidos. Conclusión: Todas esta causas han motivado la elevada cifra de pérdidas de 71

3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS

explotación de PROMUSA a 31.12.92. La situación patrimonial es de desequilibrio y no se están cumpliendo, los objetivos iniciales del Ayuntamiento de obtener un equilibrio financiero entre las diferentes promociones, y la autofinaciación para el conjunto de las mismas (Ver recomendación núm.8). 3.2. HECHOS POSTERIORES De cara a los próximos ejercicios, se constata que desde el ejercicio 92 vienen produciéndose una serie de hechos que pueden mejorar los resultados obtenidos hasta ahora por la Sociedad: 1)En las Promociones 92, y como consecuencia, en parte, de la crisis del sector de la Construcción, se han adjudicado las obras de ejecución material por un importe que ha supuesto un ahorro importante sobre los presupuestos iniciales de licitación. 2)Los contratos de ejecución de las obras de las Promociones 92, formalizados el 10.03.93, por un importe total de 1.223,3 MPTA, pactan contractualmente la ejecución de las obras por el sistema de forfait o precio cerrado, reduciendo consecuentemente el riesgo de desviaciones en el presupuesto final de ejecución. 3)A primeros de 1993 se firmó un expediente de regulación de fincas entre el Ayuntamiento de Sant Cugat y PROMUSA, en virtud del cual éste transmite al Ayuntamiento 12 viviendas y 12 plazas de parking de la Promoción "Viviendas Torreblanca" por compensaciones urbanísticas y recibe a cambio cuatro parcelas por edificar de una superficie total de 4.844 m2. La venta durante 1993, de parte de estas parcelas ha supuesto un margen de contribución positivo de 85 MPTA, según datos de la empresa. 4)Durante 1993 finalizaron las obras de urbanización del Polígono 2 y 3 del Plan Parcial de Sant Domènec-El Colomer. La venta durante 1993 de parte de este polígono ha representado para PROMUSA un margen de contribución positivo de 125,9 MPTA según datos de la empresa. 5)Como consecuencia, fundamentalmente, de estas dos operaciones, PROMUSA ha obtenido durante el ejercicio de 1993 un beneficio antes de impuestos de 36,3 MPTA, el cual, una vez deducido el impuesto como crédito fiscal, se convierte en un beneficio contable de 22,1 MPTA 6)Los gastos financieros se han reducido respecto a los de los años anteriores, en parte como consecuencia de una mejora en la gestión y en parte debido a que el precio del dinero en el mercado hipotecario está bajando considerablemente.

72

3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS

7)En relación a la comercialización de las existencias (locales comerciales, oficinas y parkings) y ante la atonía del mercado inmobiliario, se han revisado los precios de venta a la baja, cosa que puede agilizar la venta. 8)La mayor experiencia del personal y del equipo directivo, favorece la obtención de mejores resultados para la Sociedad. 9) Las pérdidas contables acumuladas hasta 31.12.92 ascienden a 579,2 MPTA. que añadidas a los 226,2 MPTA de crédito fiscal a regularizar (ver 2.3.4.2. apartado 3.3) de este informe) y restado el resultado contable positivo del año 1993 por 22,1 MPTA, hace que PROMUSA, de acuerdo con el contenido de los artículos 163.1 y 260.4 de la Ley de Sociedades Anónimas, haya reducido su capital Social y lo haya ampliado en forma suficiente para poder hacer posible la recuperación de su equilibrio patrimonial. En este sentido, la Junta General de PROMUSA reunida en sesión Ordinaria y Extraordinaria el día 21.06.94, aprobó la reducción del capital social en 557,08 MPTA (importe de las pérdidas contables acumuladas hasta 31.12.93) y al mismo tiempo su ampliación en 206,137 MPTA. El capital social de PROMUSA a 21.6.94 es de 616,576 MPTA. 10) Esta ampliación de Capital ha sido hecha mediante la aportación del Ayuntamiento de San Cugat de 8.525 m2 totales en tres parcelas del sector del Coll Favà-Pont de Can Vernet. En estos solares se edificaran viviendas de protección oficial, locales comerciales y parkings, que proporcionaran, junto a las (Promociones 94) un margen positivo de 228 MPTA, según datos de la empresa. La valoración de los solares, ha sido realizada por los Servicios Municipales, siendo asumida por el Pleno Municipal,y por el Técnico nombrado por el Registro Mercantil. Esta valoración se ha hecho a petición de PROMUSA, de acuerdo con la letra D del art.1º. del Decreto 3148/78, de 10 de noviembre, que valora los terrenos y obras de urbanización necesarios para la construcción de viviendas de Protección Oficial en una cifra que no supere el 15% del resultado de multiplicar el precio de venta por m2 ponderado por el total de m2 destinados a viviendas protegidas, pero considerando también zona protegida la parte destinada a locales comerciales. Este sistema de valoración supone un cambio de criterio respecto al aplicado en las anteriores ampliaciones de capital, que consistía en valorar los solares según el precio de mercado. Este 73

3. CUMPLIMIENTO DE OBJETIVOS

nuevo criterio, lo que significa en realidad, es que la aportación de estos terrenos, por parte del Ayuntamiento se hace a un precio subvencionado, fórmula equivalente, como se ha visto a la anterior dada la existencia de pérdidas acumuladas en PROMUSA que repercuten negativamente en el valor contable de la empresa y por tanto en el Patrimonio del Ayuntamiento, pérdidas provocadas únicamente en parte, por la valoración de los terrenos a precio de mercado la repercusión de los cuales en los precios de venta no era posible en su totalidad a las Viviendas de Protección Oficial, dada la tasación de los precios de venta. Cabe mencionar, que en esta última ampliación no se ha tenido en cuenta que los locales comerciales se pueden vender a precio libre y por tanto la repercusión proporcional del solar en los mismos, se hubiera podido hacer a precio de mercado. De esta manera se hubieran respetado, al máximo, las valoraciones patrimoniales del Ayuntamiento y los costes de promoción estarían más en consonancia con la finalidad de cada uno de los objetivos. Ello no obstante, debe tenerse en cuenta que, debido a que PROMUSA es una sociedad mercantil íntegramente propiedad del Ayuntamiento de Sant Cugat, al consolidar el balance de ambas entidades, el resultado obtenido hubiera sido el mismo.

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4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES

4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES. Para que las cuentas de PROMUSA correspondientes a 1992 muestren su realidad económica más adecuadamente, deben tenerse presente las observaciones y recomendaciones siguientes: 1) Existencias En "Obras en curso" figuran los gastos correspondientes al Proyecto de Edificación de un complejo deportivo, oficinas y parkings a construir en la Parcela C-1, del Polígono 2 Sant Domènec-El Colomer, por importe de 11,8 MPTA, que no se llevó, ni se llevará a cabo. Durante 1993 esta parcela se vendió y el coste del proyecto se trasladó a la obra Sant Domènec-El Colomer. En cuanto a la Promoción "Sant Domènec-El Colomer 3" con fecha 31.12.1992 figura en "Obras en Curso" por un importe de 2,4 MPTA y "Terrenos y Solares" por 37,27 MPTA. En esta partida falta el valor de parte del terreno adquirido en permuta de dos pisos como se explica seguidamente. La Sociedad ya conocía en aquella fecha que el valor de venta de los edificios a construir (79,6 MPTA) más 20 MPTA correspondientes a la permuta de dos pisos de parte del terreno donde se construyó esta promoción, seria inferior a los costes, ya que únicamente el coste material de ejecución contratado de esta obra se eleva a 79,99 MPTA. Por tanto, de acuerdo con el principio de prudencia, se hace necesario previsionar la pérdida ya conocida al finalizar el ejercicio de 1992, que es, como mínimo, equivalente a 39,1 MPTA Recomendación: Es necesario que PROMUSA regularice el saldo de Existencias a 31.12.92 siguiendo las recomendaciones siguientes: a) El importe de 11,8 MPTA de la parcela C-1, que no es realizable, ya que no se llevará a cabo el Proyecto, debe considerarse una pérdida y procederse a la anulación del cargo hecho durante 1993 a la obra Sant Domènec-El Colomer. b) En cuanto a la Promoción "Sant Domènec-El Colomer 3", siguiendo los principios de prudencia, hace falta previsionar la pérdida ya conocida, al finalizar el ejercicio de 1992, que es como mínimo equivalente a 39,1 MPTA.

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4. CONCLUSIONES, OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES

2) Crédito para pérdidas a compensar El saldo de esta cuenta a 31-12-92, de 311,568 MPTA, corresponde al crédito fiscal consecuencia de las pérdidas registradas entre 1990 y 1992, a compensar con los resultados positivos, según el detalle siguiente: AÑO

CRÉDITO FISCAL

1990 9,924 1991 147,588 1992 154,055 Total a 31.12.92 1993 (14,178) TOTAL A 31.12.93 (Importes en MPTA)

311,567 297,389

De acuerdo con la legislación fiscal vigente, la contabilización de esta pérdidas compensables podrá hacerse,siempre que exista la seguridad, fuera de toda duda razonable, de que los beneficios de los ejercicios siguientes serán suficientes para permitir su compensación. Dado que, según previsiones de la empresa, los beneficios antes de impuestos para los próximos años son los siguientes: AÑO

BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS

1994 1995 1996 1997 TOTAL (importes en MPTA)

11,409 144,000 48,000 203,409

Ello comporta un crédito fiscal máximo de 71,2 MPTA, inferior al contabilizado por la empresa. El Consejo de Administración de PROMUSA de 6.06.94 aprobó su regularización. Recomendación: El Consejo de Administración de 6.06.94 acordó regularizar el saldo del crédito fiscal (297,4 MPTA a 31-12-93) dejándolo establecido en 71,2 MPTA, que es el crédito máximo por pérdidas que la empresa puede compensar, según sus previsiones. Asimismo, es necesario que PROMUSA, en el futuro, de acuerdo con la legislación vigente, contabilice las posibles pérdidas compensables siempre que exista la seguridad de que los 76

4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES

beneficios siguientes serán suficientes para poder compensarlas. 3) Retenciones subrogables

condicionadas

de

Préstamos

Hipotecarios

PROMUSA recoge en esta cuenta de Activo los préstamos hipotecarios subrogables concedidos y no dispuestos, siguiente lo que establece en la Orden de 1 de julio de 1980 de adaptación del Plan General de Contabilidad de 1973 para las Sociedades Inmobiliarias. Recomendación: Teniendo en cuenta que en el Plan General de Contabilidad de 1990 no figura esta cuenta, seria recomendable no utilizarla, indicando la parte de los préstamos hipotecarios subrogables no dispuestos en la Memoria. 4) Préstamos hipotecarios subrogables La Sociedad contabiliza en esta cuenta los préstamos hipotecarios subrogables, considerándolos como pasivo por el nominal en el momento en el que son concedidos, cuando deberían serlo en el momento de su disposición y únicamente por la cantidad dispuesta. Recomendación: Se recomienda que la sociedad contabilice la parte dispuesta como exigible en el momento de su disposición. La información sobre la parte no dispuesta de los préstamos hipotecarios subrogables concedidos. Debería darse en la Memoria. 5) Deudas con entidades de crédito (Pólizas de crédito) La Póliza de crédito que PROMUSA tiene con la Caja de Ahorros y Pensiones de Barcelona, concedida, por un importe de 750 MPTA se dispuso a 31-12-92 por 655,07 MPTA, de los que 467,57 MPTA han sido clasificados por la Sociedad como "Exigible a Largo Plazo" y, el resto de 187,5 MPTA como "Exigible a Corto Plazo". Esta última cifra, que es el 25% del límite concedido, es el importe en que debe reducirse este límite, según el contrato, a 5 de setiembre de 1993 Esta clasificación es incorrecta debido a que la empresa, según 77

4. CONCLUSIONES, OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES

el contrato de la póliza, puede disponer a más de un año de 562,5 MPTA, por lo que, debería de considerarse esta cifra como exigible a largo plazo, debiéndose considerar la diferencia hasta los 655,07 MPTA dispuestos como exigible a corto plazo (92,57 MPTA). Recomendación: Es necesario que PROMUSA actúe según lo establecido en el Plan General de Contabilidad y clasifique como a largo plazo la parte de la Póliza que la empresa puede disponer en un plazo superior a un año; clasificando el resto hasta el total dispuesto como Exigible a corto plazo, ya que la Sociedad deberá restablecerlo en un plazo inferior a 12 meses. 6) Aumentos y disminuciones de Existencias PROMUSA presenta las variaciones de existencias (aumentos y disminuciones) en forma incorrecta, ya que el saldo de la cuenta "Variación de Existencias" no es el mismo que el que presenta en la Cuenta de Pérdidas y Ganancias, en la que se muestran los movimientos de las existencias y no los saldos de las cuentas de las variaciones de aquellas. Recomendación: Seria necesario que en el futuro, PROMUSA presente en sus Cuentas Anuales, al finalizar el ejercicio, los saldos de variación de existencias de productos acabados y en curso y variación de existencias de primeras materias, tal y como se establece en el Plan General de Contabilidad. 7) Ampliaciones de Capital (Contabilización) La Sociedad ha contabilizado de forma inadecuada las ampliaciones de Capital con aportación de terrenos, cargando la cuenta de "Compras" y abonando en la Cuenta de Capital Social. Recomendación: Dado que estas aportaciones no son compras de la empresa y que el destino de estos terrenos es el de promover edificios para la venta, y no el de destinarlos al propio inmovilizado de PROMUSA, la Sindicatura cree que seria más conveniente que su 78

4. CONCLUSIONES,OBSERVACIONES Y RECOMENDACIONES

contabilización se hiciera directamente a la cuenta de Existencias aunque este procedimiento no esté expresamente contemplado en el Plan General de Contabilidad. 8) Cumplimiento de objetivos económicos La empresa no ha logrado hasta la fecha, los objetivos económicos que se propuso el Ayuntamiento de Sant Cugat al crearla, ya que no ha conseguido el equilibrio financiero entre las diferentes Promociones, ni la autofinanciación en su conjunto. Ello es consecuencia de que el Margen Bruto de Explotación del conjunto de estas Promociones ha sido negativo, dado que los gastos son superiores a los ingresos. A este importe, se le ha de añadir las cargas de estructura. Esta situación puede mejorarse de acuerdo con las expectativas que aportan los hechos posteriores detectados por esta Sindicatura y expuestos en el cuerpo del informe. Recomendación: Con la finalidad que la empresa consiga los objetivos económicos antes mencionados, se hace necesario, que en base a los hechos puestos en evidencia en el cuerpo del informe, la empresa realice sus actividades procurando que en su conjunto, la cifra de ingresos de las diferentes Promociones supere a los correspondientes gastos, así como a las cargas de estructura. Este proceso no seria completo sin la existencia de un buen sistema de contabilidad analítica, a implantar por la empresa, que permita seguir el cumplimiento de los objetivos fijados.

79

5. ALEGAGIONES

5. ALEGACIONES Se adjuntan las alegaciones que la empresa ha enviado a la Sindicatura en respuesta al envío del Proyecto de Informe, a los efectos previstos en el artículo 6 de la Ley 6/1984, de 5 de marzo, de la Sindicatura de Cuentas de Cataluña, y modificada por la Ley 15/1991, de 4 de julio. La Sindicatura las ha estudiado detenidamente y se ha comprobado que, como consecuencia de las mismas, únicamente debía anularse la referente a Hacienda Pública deudora del IVA, y modificar algún aspecto de las referentes a Créditos por perdidas a compensar y al Cumplimiento de objetivos económicos, lo que ya se ha llevado a cabo.

80

RAMÓN

PLANAS

FONT,

Secretario

General

de

la

Sindicatura

de

Cuentas de Cataluña, C E R T I F I C O: Que

el

presente

informe

11/94-A,

referente

a

Promociones

Municipales de Sant Cugat del Vallès, S.A. (PROMUSA), ejercicio 1992,

es

una

copia

exacta

del

aprobado

por

el

Pleno

de

la

Sindicatura de Cuentas en la reunión que tuvo lugar el día 17 de enero de 1995. Y para que así conste y tenga los efectos que correspondan, firmo esta certificación, con el V• B• del Síndico Mayor. Barcelona, 8 de febrero de 1995

(firma) (firma) V• B• EL SÍNDICO MAYOR