ANÁLISIS DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LA CIUDAD DE BUENOS AIRES

“CONJOINT ANALYSIS”

Área de Pensamiento Estratégico Diciembre 2012

Gómez Aguirre, Maximiliano Análisis del mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires. - 1a ed. - Buenos Aires : FODECO, 2013. 37 p. ; 29x21 cm. ISBN 978-987-1915-34-7 1. Mercado Inmobiliario. I. Título CDD 333.332

Fecha de catalogación: 26/08/2013

Impreso en Famen & Cia S.A. Chile 633.(C1098AAM). Buenos Aires, Argentina en el mes de Septiembre de 2013 1 Edición: Septiembre de 2013 -100 ejemplares Ninguna parte de esta publicación, incluido el diseño de la cubierta, puede ser reproducida, almacenada o transmitidaen manera alguna ni por ningún medio, ya sea electrónico, químico, mecánico, óptico, de grabación o de fotocopia, sin previo permiso escrito del editor.

ÍNDICE

1- Introducción ........................................................................................................................3 2- Atributos y niveles ................................................................................................................5 3- Estrategia de obtención de los datos: ....................................................................................8 3.1- Conjoint Análisis.............................................................................................................9 4 - Resultados de la encuesta .................................................................................................. 10 4.1- Perfil de los compradores ............................................................................................. 10 4.2- La movilidad................................................................................................................. 11 4.3- Impacto de los amenities en la selección de los inmuebles ........................................... 13 4.4- Características del precio por metro cuadrado en las unidades consultadas ..................2 5- Análisis de la Valoración relativa de las características del inmueble por parte de los encuestados .............................................................................................................................2 5.1- Valoración de los inmuebles por nivel de atributo ..........................................................4 5.2- Comparación entre los datos observados y los deseos del consumidor ..........................5 5.3- El efecto precio después de la aplicación del análisis de Conjoint ...................................8 5.3.1- Elasticidad precio de la demanda para una demanda con pendiente negativa ........... 10 5.3.2- Elasticidad precio de la demanda para una demanda sin pendiente prefijada............ 11 5.4- Impactos en el precio a partir de la modificación de distintos atributos ........................ 11 6- Valoración del entorno por nivel de atributo ....................................................................... 14 7. Conclusiones ....................................................................................................................... 19

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1- Introducción

Cuando se analizan los tradicionales estudios de demanda en el mercado inmobiliario, se llega a la conclusión que estos muestran puntos de equilibrio entre la oferta y la demanda, lo cual es de sumo interés para conocerlo; sin embargo, estos estudios están condicionados a lo que pase en el lado corto del mismo es decir, cuando se observa un precio en el mercado este es consecuencia de lo que ocurra en su dimensión más acotada. En otras palabras, si la demanda crece más que la oferta nos encontraremos en un momento en el que el precio de mercado será más elevado en términos relativos a otros bienes; mientras que, si por el contrario, se da una situación en el que la oferta es elevada respecto al nivel de demanda el precio relativo bajará. El párrafo anterior describe una simple situación de magnitudes (precio y cantidad) comúnmente observada en un mercado cualquiera pero, como es sabido, el mercado inmobiliario tiene la particularidad de contener productos heterogéneos y altamente diferenciados entre si y, por lo tanto, el lado corto de la demanda o la oferta podría estar referido a una multiplicidad de magnitudes, elementos o características contenidos en el bien final que requeriría otro tipo de análisis. Un avance en este sentido es la realizada por la utilización de precios hedónicos; sin embargo, el condicionamiento de la demanda a la imposición por el lado de la oferta, aún estaría presente. En este respecto, se podría mencionar algún ejemplo como casos extremos para entender el concepto; supóngase que todos los inmuebles nuevos que se venden en el mercado se encuentran localizados en un área o barrio especifico, esto nos lleva a la siguiente pregunta retórica, es esta área la que más se desarrolla porque la demanda busca servicios localizados en esa localidad específica (transporte, seguridad, esparcimiento, etc.) o simplemente porque la oferta construye en esa localización. La misma situación puede darse en las características específicas de los inmuebles si se observan inmuebles que contienen algún amenitie de uso exclusivo o de uso compartido pero que es común a todos los inmuebles en el mercado; la pregunta subsiguiente es, estos amenities son buscados por la demanda o simplemente la oferta condiciona a la demanda en la selección de los mismos. El punto que se pretende destacar aquí es que muchas veces la oferta tiene una colusión tácita que se da por la incertidumbre misma que surge del desconocimiento de la demanda o de los deseos de los compradores por parte de los constructores y, por lo tanto, todos tienden a hacer lo que hacen algunos que son considerados por el conjunto como los que más conocen los deseos de los compradores, aunque estos no conozcan con certeza los deseos de los compradores pero que sin embargo, este esquema de líder seguidor, les termina dándoles la razón. Este comportamiento restringe el mercado a determinadas localizaciones y a determinadas características de los inmuebles sin conocer con certeza los verdaderos gustos de los consumidores. La forma de resolver el problema del condicionamiento en la elección de atributos a una oferta específica o alternativas disponibles, es permitir a los consumidores elijan libremente; para lo cual, es necesario llevarlos a un contexto en el cual los consumidores eligen entre varias alternativas. Esto básicamente implica realizar una encuesta en la que se consulte a los entrevistados cuál es su unidad habitacional ideal y cuánto estaría dispuesto a pagar por ella. Como puede verse esto requeriría de una encuesta con muchas observaciones; para dar un ejemplo al respecto, considere que queremos averiguar en cuánto se modifica el precio de un 3

inmueble cuando este tiene “cocina integrada” o no, deberíamos darle a las personas consultadas un entorno especifico, dentro de una unidad habitacional específica y consultar a individuos cuánto estarían dispuestos a pagar, bajo esas condiciones si la unidad tiene “cocina integrada” y cuánto si no la tiene. Suponiendo que todos los individuos consultados son iguales en cuanto a sus características socioeconómicas, sabemos que los gustos de cada individuo pueden ser diferentes y por tanto, se debe obtener una distribución del parámetro que relaciona “precio” y “cocina integrada” y sobre el cual obtener un promedio. Si a su vez incorporamos otro nivel de atributo “dormitorio en suite” se debe consultar el precio que están dispuestos a pagar por “cocina integrada” o por dormitorio en suite” o ninguno lo cual, duplica la necesidad de información; este proceso puede continuar hasta necesitar una cantidad importante de información para cubrir todas las combinaciones posibles con suficiente información. La alternativa a este problema fue mencionada originariamente por Green (1973) donde propone tres métodos para estimar la función de utilidad de los consumidores en presencia de muchos atributos y niveles en los mismos; a partir de éste, surgen numerosos estudios empíricos con el objeto de determinar el comportamiento del consumidor en una situación de compra. La alternativa propuesta por Green consiste en que, cuando se le realiza la consulta a un comprador, si él sólo se limita a decir lo que él desea, se requiere de la consulta de otros consumidores para que proporcionen información con respecto a los productos que el primero no ha elegido y por tanto no se tiene información para completar el espectro de demanda por los distintos atributos. Los estudios que intentan resolver el problema desde el punto de vista de la demanda utilizan una técnica que combina los atributos y sus niveles para que cada individuo encuestado seleccione entre las distintas combinaciones y así queda establecido todo el espectro de demanda para todas las características para cada individuo Para combinar estas características y determinar la valoración relativa que los compradores le asignan a las mismas, se puede aplicar un método estadístico de gran aceptación en el área de marketing conocido como “Conjoint Analysis” (CONsidered JOINTly), por la cual los productos o servicios son descriptos por sets de atributos que deben ser considerados conjuntamente por el consumidor para decidir su compra. Muchos trabajos empíricos han aplicado esta técnica en el mundo desde la década del 70 a la fecha; en Argentina, no se sabe cuántos trabajos se han realizado debido a que estos son utilizados para definir nuevos productos o servicios, estrategias de precios y de marketing debido, probablemente al grado de confidencialidad que las empresas requieren para no rebelarlo a la competencia pero, se sabe que el primero de ellos fue realizado por Coca Cola de Argentina en 1990. En el área de Real Estate o desarrollos inmobiliarios y de entornos, no se encuentran demasiados trabajos publicados, tal vez por la misma confidencialidad que sus resultados representan, pero algunos autores como es el caso de Ruiz Lineros y Marmolejo Duarte han aplicado esta técnica para establecer el diseño urbano preferido por la comunidad de Cataluña en un área comercial; o como el estudio realizado por Sánchez y Pérez (2000) para determinar la valoración de los servicios de recreación suministrados por el Parque Natural de Gorbea (Vizcaya). Más allá de la valoración de los espacios públicos, también se han realizado valuaciones del impacto de alteraciones en el espacio público sobre la valoración de las viviendas en Roe, Irwin y Morrow-Jones (2005) y valuaciones de los distintos atributos o 4

características de los condominios como fuera el trabajo de Mar Iman, Kamarudin y Lay Hoon (2010). El objetivo de este trabajo es establecer cuáles son los aspectos más valorados y por tanto, buscar las características o atributos de las localizaciones y de los inmuebles más deseados por la demanda potencial en un contexto en que los individuos pueden elegir libremente los mismo es decir, de una manera no condicionada o restringida a lo que establece la oferta y posteriormente determinar cómo estos atributos contribuyen en el precio final. Para cumplir con este objetivo se establecieron, mediante la técnica de grupo focal al conjunto de investigadores de la Cámara Argentina de la Construcción, cuáles son aquellos aspectos de interés al momento de la compra de un inmueble. De la realización de este ejercicio surgió que la elección de un inmueble es un proceso solapado en dos etapas a partir de las cuales, el comprador selecciona el barrio o localización en la que quiere vivir y, posteriormente, selecciona aquellos atributos o características del inmueble que le son deseables. El ejercicio del grupo focal estableció tanto los atributos o características y los distintos niveles de las mismas que los compradores buscan tanto para la selección de la localización como para la elección del inmueble al momento de la compra. Posteriormente se ha realizado una encuesta sobre potenciales compradores de vivienda a lo largo del segundo trimestre de 2012, de los cuales se ha construido un perfil socioeconómico y se los ha sometido al ejercicio de selección de las combinaciones de atributos para establecer el comportamiento de los mismos al momento de seleccionar una unidad habitacional. Cada uno de estos individuos encuestados ha contribuido con la totalidad del espectro de demanda individual los cuales, se han combinado con otros individuos para obtener el espectro de demanda de la ciudad de Buenos Aires y determinar con este la valoración monetaria de cada atributo. El trabajo está organizado de la siguiente manera: después de esta introducción, la sección segunda muestra los resultados del grupo focal; la sección tercera, explica brevemente la metodología estadística utilizada; en la sección cuarta los datos utilizados y; en la quinta sección, se muestran los resultados que hacen referencia a las características de los inmuebles; mientras que la sexta, se exponen los resultados relacionados con el entorno; dejando la sección séptima para los comentarios finales y conclusiones.

2- Atributos y niveles

Los atributos son los aspectos o cualidades en las que se puede seccionar o describir un bien o servicio al momento del consumo, éstos pueden ser aspectos deseables o indeseables del producto pero, la combinación de estas en distintas magnitudes, hace a la definición misma del producto final. Se podría decir que el producto final es visto por el consumidor como una suma de atributos y que valora en mayor o menor medida los productos o servicios dependiendo de las proporciones en que estos atributos se presentan en los mismos. En la introducción de este trabajo se ha mencionado que, a partir de un grupo focal, se ha llegado a la conclusión que el proceso de compra de un inmueble consta de dos etapas solapadas, en la primera se selecciona la localización o barrio, con las características o atributos deseados, en el cual se va a buscar el inmueble; mientras que, en una segunda etapa, 5

se selecciona la unidad habitacional con las características deseadas. El grupo focal ayudó a la determinación de los atributos que el comprador observa al momento de seleccionar tanto el barrio como el inmueble. Dentro de los atributos que el grupo focal ha determinado como relevantes al momento de la selección del barrio se encuentra: a) la accesibilidad, b) la seguridad, c) la densidad, d) el esparcimiento y d) la cercanía a espacios verdes. Claro está, casa uno de estos atributos tienen diferentes niveles o grados de intensidad.

1. La accesibilidad: hace referencia al tipo de conectividad preponderante en el entorno. Este atributo consta de cuatro niveles y cada uno de estos son de utilidad para determinar la valoración que los compradores potenciales asignan a cada uno de estos del tipo de transporte. Los niveles que comprende este atributo son: a) Acceso a subte (a menos de 10 cuadras); b) Acceso a trenes (a menos de 10 cuadras); c) Acceso a buses (a menos de 5 cuadras) y; d) Acceso a avenida y transito rápido.

2. Densidad: la concentración poblacional suele ser para algunos un fastidio en términos de congestión pero para otros las zonas poco concentradas pueden profundizar los problemas de inseguridad; el efecto más fuerte dependerá tanto del estado de ánimo de los individuos como de su percepción del problema. Los cuatro niveles en los que se compone este indicador son a) Alta (existencia de edificios entre medianeras); Media Alta (existencia de edificios entre medianeras y edificios con entorno perimetral); Media (existencia de edificios y casas) y; Baja (solo casas).

3. Cercanía a zona comercial: hace referencia al tipo de entretenimiento o al ambiente que estos generan en el entorno del inmueble. Este atributo consta de cuatro niveles: a) Avenida comercial; b) Shoppings; c) Cines, teatros o museos y; d) Bares y restaurantes.

4. Espacios verdes: este mide la valoración subjetiva de la distancia hacia algún espacio abierto por parte de los compradores. Los niveles utilizados aquí son distancias, de modo que el espacio verde en cuestión puede estar: a) Localizado enfrente; b) a menos de dos cuadras; c) entre dos y cinco cuadras y; d) entre cinco y diez cuadras.

5. Seguridad: este atributo está pensado en términos de cuan inseguro puede ser un barrio con lo cual, los niveles del mismo pueden indicar situaciones de menor a mayor inseguridad: a) Calles iluminadas; b) Seguridad extra (cámaras, garitas, etc.); c) Existencia de viviendas abandonadas/usurpadas y; d) Cercanía a asentamientos ilegales.

El grupo focal también ha definido cinco características que los compradores usualmente tienen en cuenta al momento de la compra de un inmueble: a) Características del edificio; b) Amenities; c) Tipo de unidad; d) Ubicación en el edificio y; e) Precio. La selección de estos 6

atributos por parte del grupo focal fue para determinar qué aspectos aumentan o disminuyen la utilidad o el bienestar en el consumo del mismo y, por tanto, la probabilidad de compra. El precio, contrariamente al resto de los atributos, no sólo permite aumentar o disminuir la probabilidad de compra del inmueble, sino que también, posibilita al analista determinar la reducción en el precio necesario para compensar la variación en la utilidad producto de la eliminación de un atributo deseado o el aumento en el mismo que nos posibilitaría la incorporación de un atributo deseado por la demanda; lo que contribuye a la cuantificación monetaria de la modificación de los distintos atributos.

1. Características del edificio: este atributo hace referencia a la existencia de diferentes estructuras edilicias; lo que se pretende determinar es cuál de ellas es la más deseada por los compradores. En este sentido se ha clasificado las estructuras en cuatro niveles: a) Edificio en torres; b) edificio entre medianeras; c) edificio con departamentos en dúplex y; d) edificio con departamentos en tríplex.

2.

Amenities: determinar cuál de ellos es el más valorado por el comprador permite reducir costos o esfuerzos innecesarios de comercialización. Los amenites considerados como relevantes son: a) Gym/Quincho/SUM; b) cochera en el edificio; c) Parrilla y; d) Pileta/solárium.

3. Ubicación de la unidad en el edificio: es de utilidad para asignar en mejor medida el precio de venta a las unidades dentro del edificio; por lo que los niveles de este atributo son: a) Al frente; b) Al contra frente; c) Interno Lateral y; d) Ultimo piso.

4. Tipo de unidad: este atributo hace referencia a los amenities de uso exclusivo existentes en la unidad; al igual que los amenities del edificio o de uso común, este atributo permite aumentar el potencial de venta mediante la incorporación o no de los siguientes: a) Parrilla en la Unidad; b) Dormitorio Principal en Suite; c) Cocina Integrada y; d) Balcón Aterrazado.

5. Precio: este atributo no sólo es de interés en términos de conocer qué precio el mercado potencial considera como aceptables; sino también para dar valor al resto de los atributos ya que, al variar los atributos aumentando o disminuyendo el precio por metro cuadrado que mantienen al comprador indiferente. Los niveles de precios tomados como representativos del mercado son: a) 1500 u$s/m2; b) 2000 u$s/m2; c) 2500 u$s/m2 y; d) 3000 u$s/m2.

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La estructura de la elección por parte del comprador potencial puede ser graficada del siguiente modo: Proceso de selección del Barrio o zona

Tiene en cuenta: Comprador potencial

1- Accesibilidad 2- Seguridad 3- Densidad 4- Esparcimiento 5- Espacios verdes

Proceso de selección del inmueble

Tiene en cuenta: 1- Precio 2- Diseño 3- Amenities 4- características

3- Estrategia de obtención de los datos:

Para obtener la información del mercado, se procedió a realizar una encuesta, la cual fue llevada a cabo con la colaboración de un grupo de inmobiliarias en el momento mismo en el que éstas realizan su asesoramiento a clientes en busca de un inmueble para la compra. La encuesta consiste de cuatro elementos: a) cuestionario a completar por el vendedor; b) cuestionario de características socioeconómicas; c) ejercicio de valoración de los atributos del inmueble y; d) ejercicio de valoración de las características del entorno.

Cuestionario del vendedor Este tiene como objetivo conocer la búsqueda del comprador potencial es decir, qué es lo que éste está buscando con fines de compra (ver detalle del cuestionario en el Anexo 1). Aquí se obtiene información respecto de la demanda efectiva o condicionada a la oferta es decir, cuáles son las características buscadas por los compradores dada la oferta existente. A su vez, se obtiene información relacionada a la movilidad del comprador potencial, en tanto se conoce la locación que está buscando, para luego cotejarla con el dato de su locación actual y definir si éste se muda a un nuevo barrio o permanecerá en el actual. Otro dato relevante que se busca conocer con este cuestionario es el precio que los individuos reconocen como razonable al momento de la realización de la encuesta. Características Socioeconómicas Conocer las características socioeconómicas de los individuos (ver detalle del cuestionario en el Anexo 2) es de utilidad para determinar el perfil del comprador potencial y a partir de éste establecer una estrategia comercial afín. De este cuestionario surgen aspectos tales como educación, características laborales, edad y constitución del grupo familiar, entre otros; aspectos que posteriormente serán de utilidad para determinar el nivel de ingreso. 8

3.1- Conjoint Análisis Cada producto brinda una utilidad o sensación de bienestar determinada a los compradores de no ser así, el producto no tendría mercado ya que nadie compraría o utilizaría su dinero para comprar algo que le produzca malestar. El conjoint análisis es una técnica estadística en la cual se asume que cada producto puede ser separado en sus atributos o características relevantes; de la misma manera que lo fuera sugerido por Lancaster (1966) en su trabajo pionero de comportamiento del consumidor en el cual, establecía que el consumo es una actividad que arroja como resultado un monto de bienestar (utilidad) y para desarrollar esa actividad, el consumidor se vale de insumos (atributos) contenidos en los bienes. Según los estudios de Lancaster, los consumidores pueden distinguir aquellos elementos contenidos en los productos que consumen y le producen bienestar; para lo que el autor desarrollo el concepto económico de función de utilidad aditiva y separable, por la cual los consumidores pueden reconocer en cuanto su bienestar aumenta o disminuye cuando incorpora o extrae algún elemento del bien a consumir. Este concepto que al parecer es teórico, es utilizado por muchas empresas para valorizar aspectos contenidos en el producto final así, por ejemplo, tanto la empresa Audi como BMW tienen un servicio personalizado que le permite al comprador seleccionar que niveles de atributos quiere incorporar o desechar a partir de un modelo de automóvil estándar. Si bien la idea de poder valorar los distintos componentes de un producto en forma separada para luego integrarlos y obtener el precio final es más que atractiva desde el punto de vista de la comercialización, incrementa significativamente el espectro de evaluación de distintos diseños de productos. Esto hace que la implementación pueda resultar muy dificultosa, debido a que sería necesario contar con un producto final con las distintas combinaciones de niveles de atributos en el diseño y lanzarlos al mercado para determinar la valoración que los consumidores le asignan a cada alternativa, hecho que en si mismo sería demasiado costoso. Afortunadamente la técnica de Conjoint, en sus diferentes variantes, permite simular las características esenciales del producto y posibilita al consumidor seleccionar cuales de las alternativas es más o menos atractiva para él. Este ejercicio de selección de combinación de distintos niveles de atributos, no sólo consiste en seleccionar la combinación más deseada o perfiles de inmuebles, sino que la permite al encuestado ponderar las distintas combinaciones por el grado de predilección; lo que constituye un cúmulo de información que posibilita no sólo evaluar porque se ha seleccionado el producto, sino también conocer porque algunos han sido considerado inaceptables o porque otros han estado muy cerca de ser los mejores. Esta información es suficiente para establecer cuanto más importante es un atributo respecto a otros y como los diferentes niveles de atributos son valorados por los consumidores (los perfiles utilizados para que las personas encuestadas realicen su selección simulada tanto para la unidad habitacional como para el barrio o contexto, se encuentran en el Anexo 3 y Anexo 4 respectivamente).

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4 - Resultados de la encuesta

4.1- Perfil de los compradores A continuación se presentan las características del grupo encuestado. Cuadro I Edad promedio Porcentaje de mujeres que van a hacer la consulta

Entre 43 y 44 años 46.40%

Educación Años de estudio promedio Universitario Terciario Secundario

Entre 15 y 16 37.90% 24.10% 37.90%

Las características de los individuos encuestados, indicadas en el cuadro I, conjuntamente con el tipo de obra social, sector de la economía al cual pertenece y tamaño de la firma en el cual se desempeña, se determinaron los niveles de ingreso. La estrategia de estimación del nivel de ingreso de cada uno de los individuos fue la siguiente, en primer lugar se estimaron los parámetro de una curva de ingreso controlado por distintas variables socioeconómicas disponibles en la Encuesta Permanente de Hogares (EPH); posteriormente, se consultaron a los entrevistados sus características socioeconómicas (y con estas se calculó el ingreso por medio de la función estimada. Este cálculo de ingreso requiere ser ajustado por subdeclaración, debido a que los encuestados tienden a ocultar su verdadero ingreso, sobre todo cuando éste es elevado. A partir de la estimación de la curva de ingreso sobre los datos de la EPH para la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, se llegó a la conclusión que, en promedio en el cuadro I, a los 51 años se maximiza el ingreso; mientras que, como puede observarse, la edad promedio en la encuesta es de 43 o 44 años, con lo que los compradores potenciales están comenzando un proceso de acumulación en el que el ingreso suele ser más elevado posible cualquiera sea su condición social. El cuadro II muestra el resultado del cálculo del ingreso individual que posteriormente es ajustado por subdeclaración y finalmente extrapolado al ingreso familiar. Cuadro II Cálculo de ingreso Individual

Individual Ajustado por subdeclaración

Familiar

Promedio

18,971

23,714

38,774

Maximo

31,946

39,932

71,641

Minimo

10,262

12,827

14,677

Desvio

5,825

7,281

15,649

Como puede verse, los individuos que fueron en busca de una unidad habitacional en el segundo semestre de 2012 pertenecen al mayor decil del ingreso en la ciudad de Buenos Aires. 10

El ingreso familiar se ha calculado a partir del supuesto que las parejas con similares en cuanto a características socioeconómicas y que la diferencia en el nivel de ingreso es en promedio una cuestión de género. Con el cálculo del nivel de ingreso familiares se estima la distribución de precios de viviendas que son factibles para el perfil del grupo encuestado para lo cual, se calculó la distribución del valor de las viviendas que son factibles para el nivel de ingreso familiar, dado las condiciones crediticias imperantes en ese momento (cuadro III) y, posteriormente, se calculó la distribución del precio de los inmuebles consultados (cuadro IV).

Cuadro III Distribución del precio de los inmuebles Dolares Pesos Promedio 178,468 1,070,806 Desvio Estandar 105,609 633,652 Maximo 976,559 5,859,351 Mediana 154,144 924,864

Cuadro IV

Distribución del precio de los inmuebles Dolares Pesos Promedio 128,576 771,455 Desvio Estandar 61,015 366,091 Maximo 516,761 3,100,565 Mediana 114,524 687,142

Este ejercicio revela que el potencial de compra es superior al nivel de precios que efectivamente se busca en el mercado, lo cual es un indicador de que no se están utilizando créditos hipotecarios para la compra de unidades. Por otro lado, si los créditos hipotecarios se utilizaran, aumentarían el precio en un 40% o a los mismos precios aumentaría la demanda en un 40%.

4.2- La movilidad La movilidad es la acción por la cual los individuos cambian el barrio en el que se encuentran. La movilidad puede darse por de una necesidad concreta que motiva a la unidad familiar a cambiar de barrio, como ser el aumento de los integrantes de la familia o sólo por preferencias, ya sea por modas o variaciones en el nivel de ingreso que le permitan a la familia ir a un entorno que se considera más atractivo (colegios en la cercanía, percepción de mayor seguridad, mejores medios de transporte, cercanía a espacios verdes, etc.). El cuadro V muestra la movilidad según la edad promedio de los individuos encuestados.

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Cuadro V Total No cambio Cambio de encuesta de Barrio Barrio

Edad promedio Desvio Est. % cambio de Barrio

43.6 14.1

38.1 11.9 27%

45.8 14.6 73%

La edad es un factor determinante al momento de analizar la movilidad, como puede verse, la movilidad entre barrios se da a los 45.8 años promedio; mientras que, los individuos que tienden a permanecer en el barrio tienen una edad promedio de 38 años. Claro está que esta mayor edad promedio en la movilidad se encuentra asociado con mayor nivel de ingreso y mayor tamaño del grupo familiar, con lo cual no nos ayuda a determinar la causa, pero si un hecho empírico que indica que a mayor cercanía al máximo nivel de ingreso los individuos tienen mayor posibilidades de mudarse a áreas que cubran sus necesidades. El cuadro VI relaciona la movilidad con los metros cuadrados, en el mismo se observa que, la elección de otros barrios es acompañada con mayor cantidad de M2 en los inmuebles; más precisamente, esta movilidad está asociada con un incremento del tamaño de la unidad que ronda en los 10m2 en promedio. , lo que podría significar un cuarto adicional. Cuadro VI Permanece en el Barrio

Cambio de Barrio

Relación de Cambio

57.8 13.4 71.2

67.2 24.4 91.6

16.2%

Promedio M2 Desviación Variabilidad

28.7%

La pertenencia compensada con un mayor tamaño del inmueble siendo en promedio un 16% mayor, pudiendo llegar a un 29%. El cuadro VII muestra la relación en la configuración del grupo familiar y la movilidad. En términos comparativos, la permanencia en el barrio se concentra en personas que van a vivir solas; mientras que, la movilidad hacia otros barrios se da en parejas y en parejas con un hijo. Cuadro VII Total encuesta

No cambio de Barrio

Cambio de Barrio

Una sola persona Una pareja Una pareja con un hijo Una pareja con dos hijos Una pareja con tres o mas hijos

30% 30% 20% 13% 3%

38% 13% 13% 13% 13%

27% 36% 23% 14% 0%

No viviré en él, pienso alquilarlo o venderlo luego

3%

13%

0%

No viviré en él, pienso darle un uso comercial/profesional

Cuando se controla por el destino de la vivienda, en general, la movilidad se da por una necesidad de espacio adicional. El cuadro VIII muestra los cambios de tamaño de la unidad condicionado al destino de la vivienda, como así también, a la movilidad. En el cuadro se observa que, cuando el departamento suele ser para una persona que piensa vivir sola, el espacio no resulta ser importante, esto puede darse en casos en los que el departamento es 12

destinado a un individuos que se van de la casa de los padres o se divorcian, con lo cual, el tamaño de la unidad no es algo relevante en ninguno de los dos casos. Cuadro VIII

M2 según característiacas del inmueble Permanece Cambio de Relación de en el Barrio Barrio Cambio

53.0 65.0 70.0 60.0

Una sola persona Una pareja Una pareja con un hijo Una pareja con dos hijos

49.7 65.9 76.6 90.0

-6% 1% 9% 50%

A medida que el destino de la vivienda incorpora situaciones en las que la unidad familiar aumenta, se entiende que los compradores buscan un mayor espacio habitacional.

4.3- Impacto de los amenities en la selección de los inmuebles En esta sección se determinan los porcentajes para cada uno de los atributos que surgen de la búsqueda original es decir, se realizó una clasificación de los atributos de los inmuebles que motivaron la consulta. Así, por ejemplo, el 41% los departamentos que fueron consultadas contaban con cocheras en el edificio, el 31% de ellos contaban con parrilla de uso común en el edificio, mientras que pileta/solárium y gym/quincho y SUM se encontraron en la misma proporción (13,8%) Selección de Amenities en el edificio

Dentro de los amenities del edificio, la disponibilidad de cocheras se encuentra en el 41,4% de las consultas para compra de un inmueble.

Pileta/ Solarium Cocheras

13.8% Gym/ Quincho/ Sum

13.8%

41.4%

31.0%

Parrilla

En el caso de los amenities de uso exclusivo, la parrilla en la unidad se encuentra entre los menos buscados (12%); mientras que el dormitorio en suite junto con la cocina integrada, han sido los más solicitados.

Características de la Unidad Parrilla en la Unidad

Balcon Aterraz 12.0% 32.2%

Cocina Integrada

28.0%

28.0% Dormit en Suite

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Tipo de edificio o construcción Edificio en Torre 24.1%

65.5%

6.9% 3.4%

Edificio en Medianeras

El tipo de construcción seleccionado en mayor medida es el edificio entre medianeras, seguido por la configuración en torre.

Edificio tipo PH en Duplex

Edificio tipo PH en triplex

La ubicación más buscada de la unidad en el edificio es al frente (51,7%). El último piso fue requerido en un 7% de las unidades consultadas; no obstante parecer poco, nótese que para una unidad promedio de ocho pisos con cuatro unidades por piso, el último piso resulta ser sólo el 3% de las unidades.

Ubicación de la Unidad en el Edificio Ultimo Piso 6.9%

Interno/ Lateral 13.8%

Frente

27.6%

51.7%

Contrafr

La forma en la que se ha llegado a esta configuración en la elección es condicionada por la oferta en el mercado; por ejemplo, en el caso de la cocina integrada, esta fue tan buscada como el dormitorio en suite. Esto es así porque el mercado está buscando a la cocina integrada en la misma proporción que el dormitorio en suite o porque el comprador no encuentra en el mercado la forma de disociar estos dos conceptos debido a que, las unidades disponibles (oferta) que cuentan con dormitorio en suite, cuentan también con cocina integrada. Lo mismo ocurre en el caso de la ubicación en el edificio, los compradores han buscado más la ubicación en el último piso de lo que realmente existe en promedio en la oferta; porque la demanda se concentra en estos atributos en una proporción mayor a la que su distribución indica. Nótese como la oferta resulta ser la limitante de la elección del comprador, en la sección V, se intentara dar respuesta a este tipo de interrogantes.

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4.4- Características del precio por metro cuadrado en las unidades consultadas El objetivo de esta sección es establecer un precio promedio de aquellas unidades habitacionales por sobre las cuales se ha realizado una consulta con intención de compra. El gráfico I muestra la distribución del precio por metro cuadrado por barrio. Características del Precio por M2 según Barrio

Gráfico I

$2,600 $2,400

Be lg ra no Re co le ta

O nc e

o Co ng re so Nu ñe z Pa le rm o Al m ag ro ca ba llit o

Te lm

Bo ed o

Sa n

to ba Co l ns t it uc ió n

Cr is Sa n

9 .0 ,23 $2

2 .8 ,15 $2

2 .8 ,15 $2

4 .0 ,13 $2

$1,000

1 .1 ,13 $2

4 .9 ,31 $1

$1,200

3 .8 ,50 $1

$1,400

8 .8 ,66 $1

$1,600

4 .3 ,10 $2

3 .1 ,03 $2

$1,800

0 .0 ,10 $2

$2,000

3 .7 ,37 $2

$2,200

El gráfico II indica que el precio promedio de las consultas esta en el orden de 2000 u$s/m2 y que la distribución del precio es aproximadamente normal. Distribución de Precios

Gráfico II 35 30

Precio promedio: 2.050 U$S

Frecuencia

25 20 15 10 5

$9 00 $1 ,1 00 $1 ,3 00 $1 ,5 00 $1 ,7 00 $1 ,9 00 $2 ,1 00 $2 ,3 00 $2 ,5 00 $2 ,7 00 $2 ,9 00 $3 ,1 00 $3 ,3 00 y m ay or ...

0

5- Análisis de la Valoración relativa de las características del inmueble por parte de los encuestados

Cuando se sometió a los encuestados a un ejercicio de selección de los perfiles de inmuebles simulados es decir, cuando se le pidió a los encuestados que realice un ranking de combinación de atributos que tiene que tener un inmueble permitió, por un lado, determinar la ponderación o peso que los compradores potenciales asignan a cada atributo al momento de la compra y; por otro lado, determinar la valoración de cada uno de los niveles de los 2

mismos. Un mayor peso de un atributo en la decisión de compra, no implica una mayor probabilidad de compra sino que simplemente, los compradores prestan más atención a esa característica independientemente que se le asigne una valoración positiva o negativa. Los resultados del ejercicio (en el cuadro X) indican que el precio es el principal factor en la elección de la unidad habitacional (24.1%); sin embargo, este factor no es lo suficientemente grande como para ser un elemento del cual dependa toda la decisión de compra.

Cuadro X Importancia relativa entre los distintos elementos de análisis Características de la Unidad

19.844

Selección de Amenities en el edificio

16.138

Caracteristicas_del_edificio

20.949

Ubicación de la unidada en el edificio

18.898

Precio

24.171

El resultado asociado al precio es interesante en cuanto que las características constructivas del inmueble tienen relevancia en la decisión y por lo tanto pueden utilizarse para agregarle valor a la unidad o dicho de otra manera, buscar la combinación de atributos positivos que hacen aumentar la probabilidad de compra a un precio determinado. Este resultado se deriva del hecho que el grupo encuestado corresponde al segmento ABC1, con una gran proporción del segmento AB (ver el cuadro de estimación de los ingresos), por lo que el precio resulta no ser el único elemento de decisión de la compra; cabe mencionar también, que en el momento que el grupo buscaba comprar un inmueble (segundo semestre de 2012), el mercado no tenía un precio definido para las transacciones inmobiliarias con lo cual es de suponer que los compradores contaban con ese dinero en forma de ahorro. En segundo lugar en grado de importancia son las características del edificio y el tipo de unidad, atributo que incorpora elementos tales como dormitorio en suite, balcón aterrazado, cocina integrada y disponibilidad de parrilla en la unidad; lo que significa que el diseño es una variable importante en el proceso de elección, sobre todo en aquellos elementos de uso exclusivo o que el individuo puede apropiarse en la compra. La encuesta arrojó como resultado que, la posibilidad de apropiación del elemento es crucial en la determinación del peso del atributo; esta es la razón por la cual, el atributo que menor peso tiene en la elección de compra es la “Selección de amenities de edificio” o elementos de uso común tales como Sum, pileta, solarium, etc, sobre los cuales el comprador no puede ejercer un derecho de propiedad sobre los mismos.

3

5.1- Valoración de los inmuebles por nivel de atributo En este apartado se analizan los niveles de cuatro atributos dejando al precio para una sección posterior exclusiva para su análisis. En esta sección se determina la probabilidad de seleccionar una configuración específica es decir, si se les da a los compradores una amplia gama de productos a elegir, ellos seleccionarían con una determinada distribución de probabilidades entre niveles de cada atributo; así, por ejemplo, dentro del atributo “características de la unidad” se estima que los compradores elegirían un 34,5% de unidades con dormitorios en Suite.

El dormitorio en suite es altamente valorado. El balcón aterrazado, que es un atributo de muy baja utilización dentro de la vivienda, es preferido a la cocina integrada, que es de uso diario.

Características de la Unidad Parrilla en la Unidad

Balcon Aterraz 18.1% 24.4%

23.0%

34.5%

Dormit en Suite

Cocina Integrada

La cochera sigue siendo el elemento más importante ya que en comparación con los otros amenitites en el edificio este es de uso exclusivo. Un aspecto a destacar respecto a la selección de la cochera es que hace referencia a la posibilidad de comprar la cochera en el futuro. La disponibilidad de la misma genera una opción de compra que aumenta el valor de todas las unidades.

Selección de Amenities en el edificio Gym/ Quincho/ Sum

Pileta/ Solarium 20.7%

21.1%

24.1% 34.1%

Parrilla Cocheras

4

Ubicación de la Unidad en el Edificio Interno/ Lateral

Ultimo Piso 17.6%

24.9%

20.3%

La ubicación en el frente es la más valorada; claro está que esta medida es independiente de los factores externos que puedan influenciar la misma; es decir, a misma exposición a factores externos se prefiere el frente. El último piso es muy valorado, sobre todo si se tienen en cuenta lo reducido de esta oferta y los problemas constructivos que en general suelen tener.

37.2% Contrafr Frente

Tipo de edificio o construcción La configuración en torre es, por mucho, la más valorada dentro de los tipos de edificaciones consultadas posibles.

Edificio en Medianeras

Edificio en Torre 23.4%

40.1% Edificio tipo PH en triplex

11.7%

24.8%

Edificio tipo PH en Duplex

5.2- Comparación entre los datos observados y los deseos del consumidor La sección anterior muestra la valoración que cada uno de los compradores asigna a los diferentes atributos independientemente de la oferta, información con la cual, se puede construir perfiles de compras deseados; sin embargo, un aspecto interesante a analizar es la diferencia entre la demanda potencialmente efectiva, entendida como aquella que los individuos van a buscar después de observar la oferta existente en el mercado y la demanda deseada, que es la que surge de las valoraciones que el comprador realiza independientemente de la oferta.

5

Selección de Amenities Demanda efectiva

Demanda deseada

Pileta/ Solarium Cocheras

13.8% Gym/ Quincho/ Sum

Gym/ Quincho/ Sum

Pileta/ Solarium 20.7%

13.8%

21.1%

41.4% 24.1% 34.1%

31.0% Parrilla Cocheras

Parrilla

Como puede verse a partir de los gráficos de torta, el orden de preferencias no ha cambiado, la posibilidad de compra de cochera en el edificio sigue siendo, en este contexto, un elemento de valoración más importante por parte de los consumidores

Características de la Unidad Demanda efectiva Parrilla en la Unidad

Demanda deseada Balcon Aterraz

Parrilla en la Unidad

Balcon Aterraz

12.0% 24.4%

18.1%

32.2%

Cocina Integrada

28.0% 23.0%

28.0% Dormit en Suite

Cocina Integrada

34.5%

Dormit en Suite

Cuando se analizan las características de la unidad, se observa que el orden de preferencias cambia ya que el 32% de las unidades consultadas contaban con un balcón aterrazado; mientras que, cuando se les dio a los participantes la posibilidad de elegir, estos eligieron en mayor medida unidades con dormitorio en suite por sobre el balcón aterrazado. La elección del dormitorio en suite tiene más sentido que el balcón aterrazado, debido a que éste último se utiliza relativamente menos tiempo que el dormitorio. Mientras que en la demanda efectiva el dormitorio en suite tenia la misma probabilidad de ser seleccionado que la cocina integrada, en el análisis de atributos deseados, se obtuvo que el dormitorio en suite aumenta su probabilidad de ser elegido un 50% por sobre la probabilidad de elegir la cocina integrada, lo que refleja que el comprador acepta la cocina integrada en la misma proporción que el dormitorio en suite porque estos atributos vienen en forma conjunta en la oferta.

6

Ubicación de la Unidad en el edificio

Demanda efectiva

Demanda deseada Interno/ Lateral

Ultimo Piso Ultimo Piso 6.9%

Interno/ Lateral

17.6%

24.9% 13.8% Frente 20.3% 27.6%

51.7% 37.2%

Contrafr

Contrafr Frente

La ubicación al frente sigue siendo la preferida por los compradores, hecho que se verifica en el mayor porcentaje relativo de departamentos consultados con esa característica; sin embargo, cuando se los consultó sobre el grado de preferencias, los compradores optaron por la ubicación al frente en una menor proporción lo que indica que esta ubicación está barata en el mercado superando la oferta relativa. Esto significa que, si suponemos que la oferta de esta ubicación está en torno al 45% de las ubicaciones y la búsqueda efectiva está por sobre este porcentaje, quiere decir que a los compradores les resulta atractiva esta ubicación en términos relativos al momento de la compra; si a su vez se observa que las preferencias sobre esta ubicación son menores a las que efectivamente se observa y tanto los diseños como localizaciones son independientes de la ubicación en el edificio, es de esperar que el precio que la oferta le asigna a estas ubicaciones está por debajo del precio que maximiza el ingreso de las mismas. Cuando a los individuos se les consulta sobre sus preferencias respecto del último piso, estos manifiestan valorarlo mucho, quedando en segundo lugar en preferencias entre todas las ubicaciones, siendo que el porcentaje de incorporación de esta característica en la consulta fue sólo de un 7%. Evidentemente, esta característica no es lo suficientemente penalizada por el precio, ya que si así lo fuera, la proporción de búsqueda en el mercado se asemejaría en mayor medida a la oferta es decir, que en general el último piso se encuentra subvaluado por los vendedores y sobrevalorado por los compradores. Los compradores han manifestado que valorar esta característica por sobre la demanda efectiva, siendo esta demanda efectiva mayor a la oferta, lo que significa que estarían dispuestos a comprar más unidades de esta naturaleza pero la oferta relativa de este tipo de unidades es muy baja y por tanto la demanda se encuentra restringida a un número limitado de unidades.

Tipo de edificio y construcción El tipo de construcción preferido por los compradores es el edificio en torre, aunque en las consultas realizadas en las inmobiliarias no se ha manifestado esta característica como la más preferida; esto se debe a que el edificio entre medianeras es el más común en el mercado o dicho de otra forma, la oferta relativa es baja. Cuando se analiza lo oferta, los edificios de tipo torre, son una proporción mucho menor que la demanda efectiva, esto se debe a que los 7

compradores potenciales, a los precios vigentes, les sigue resultando atractiva esta compra y, al igual que en el caso de la ubicación, la oferta está restringiendo la demanda con lo cual, un aumento de este tipo de construcciones sería aceptado por los compradores potenciales incluso a un precio más elevado que el actual. Demanda efectiva

Demanda deseada Edificio en Torre

Edificio en Medianeras

24.1%

Edificio en Torre 23.4%

40.1% 65.5%

6.9% 3.4%

Edificio tipo PH en Duplex

Edificio tipo PH en triplex

11.7%

24.8%

Edificio en Medianeras

Edificio tipo PH en triplex

Edificio tipo PH en Duplex

La construcción del PH en dúplex es un diseño que al público le interesa, aunque no se encuentra con facilidad en el mercado.

5.3- El efecto precio después de la aplicación del análisis de Conjoint

Para el análisis del precio se utilizaron dos tipos de modelos en primer lugar, se consideró que la demanda por metro cuadrado tiene pendiente negativa (hecho característico en todo tipo de curva de demanda) y posteriormente se dejó a los datos que describan una forma funcional propia, este ejercicio arrojó como resultado la relación precio utilidad mostradas en el gráfico III. Como puede verse, las curvas obtenidas son completamente diferentes en su forma aunque resultan similares en sus valores extremos; más aún, los puntos extremos de la curva de demanda lineal negativa se encuentran por arriba de la curva discreta en los extremos, debido a que estos se disponen de manera tal que, al eliminar la giba ocasionada por los datos centrales, tienden a elevarse los extremos para lograr una trayectoria uniforme.

8

Gráfico III

Relación precio Utilidad en la demanda 1.5 1.0

Valores de Utilidad

0.5 0.0 -0.5 -1.0 -1.5

Discreto Lineal Negativa

-2.0 1500

2000

2500

3000

Preci os por M2 aumentos en El gráfico muestra la relación valores de utilidad percibida por el comprador ante el precio de producto. En los estudios de demanda de esta naturaleza, en general se tiende a considerar que la demanda tiene pendiente negativa (cuanto mayor es el precio menor es la utilidad percibida por el comprador) a los fines de incorporar más información en el proceso de estimación sin embargo, una forma de verificar la robustez de los datos, es dejar los mismos libremente a fin de verificar si da alguna curva que, aunque no sea lineal, muestre una tendencia negativa.

En este trabajo se ha dejado libremente para establecer que, si se toma en cuenta los extremos solamente, estos arrojan un valor punta a punta negativo como lo indicaría la teoría de demanda pero no obstante ello, se observa que el incremento de precio de 1500 u$s/m2 a 2000 u$s tiene una pendiente positiva. Este resultado indica que el comprador es más receptivo a pagar un precio de 2000u$s/m2 que un precio de 1500 u$s/m2. Lo que ocurre es que el precio de 2000 u$s es un precio instalado en los compradores, un precio por encima de este la utilidad empieza a bajar y por tanto, la teoría de demanda opera como en cualquier otro mercado; mientras que un precio por debajo de 2000 u$s, los compradores entienden que hay algo adicional que ellos no están observando, algo que hace que el metro cuadrado sea tan barato para los estándares locales y por tanto lo ven como una pérdida de calidad en el inmueble. Tal vez la explicación más comúnmente utilizada en este tipo de fenómenos en el Real Estate es la de precio de la membrecía o precio de la discriminación. Este fenómeno fue desarrollado en USA por Thomas Schelling; a partir del cual, la demanda no reacciona al precio ya que a precios inferiores se lo reconoce como asociado a algún efecto no deseado en la vecindad, o dicho de otra forma, el comprador trata de asegurarse que el vecindario tienen las características deseada por él mismo. En este sentido se han desarrollado trabajos aplicados

9

en la Ciudad de Buenos Aires, encontrando el mismo fenómeno en el precio de los inmuebles1 a partir de los cuales, se concluye que los barrios más caros, lo son por el precio a la segregación que sus habitantes están dispuestos a pagar. Los estudios realizados en este respecto en la ciudad de Buenos Aires, señalan que el efecto de la segregación suele ser más fuerte que algunas características del entorno y por lo tanto, algunos barrios que tienen mayor calidad de vida a partir de un conjunto de indicadores objetivos que miden la distancia promedio de los vecinos a escuelas, hospitales, espacios verdes, centros comerciales, bocas de subte, estaciones de trenes, autopistas y avenidas se suele asignar un precio menor a otros con menor calidad del entorno. En este trabajo se encuentra un resultado similar, lo cual parece coherente si se considera que el grupo encuestado corresponde a un grupo de ingreso más elevado en la ciudad de Buenos Aires.

5.3.1- Elasticidad precio de la demanda para una demanda con pendiente negativa La elasticidad precio de la demanda es un concepto por el cual, las cantidades demandadas varían en alguna proporción cuando varía el precios. Los resultados obtenidos aquí muestran que, para aumentos del precio de 2500 u$s/m2 a 3000 u$s/m2 (variación del 20%), las cantidades demandadas varían en 5,8%; lo que implica una elasticidad precio de la demanda de departamentos de -0,3 (ver cuadro XI).

Cuadro XI

Precio

Prob de compra

1500

27.1%

2000

25.7%

2500

24.3%

3000

22.9%

Var. % en precio

Var. % en cant

Elasticidad

33.3% 25.0% 20.0%

-5.2% -5.5% -5.8%

-0.157 -0.221 -0.292

Las bajas elasticidades son comúnmente observables en mercados en los que no hay sustitutos; así, por ejemplo, el precio es observado puede ser utilizado para decidir entre unidades habitacionales (sustituyendo una por otra). Sin embargo, cuando el precio es un indicador entre comprar un lugar para vivienda o no, no existen demasiadas alternativas posibles para reemplazar estas unidades con otras salvo con un alquiler a un tercero. Alquilar un inmueble para el que quiere comprar, teniendo el potencial para hacerlo, no es una acción que sustituya fácilmente el deseo de compra; no obstante ello, es posible que la presión por los alquileres aumente si estos deseos no se concretan en el mercado.

1

Well-Being at the Subcity Level: The Buenos Aires Neighborhood Quality of Life Survey en “The quality of life in latin american cities: markets and perception” (2011).

10

5.3.2- Elasticidad precio de la demanda para una demanda sin pendiente prefijada Cuando no se utiliza un modelo lineal es decir, cuando no se restringe a que la forma de la curva de demanda tenga pendiente negativa, se observa que la probabilidad de compra de un inmueble se maximiza para precios de 2000 U$S/m2. En el cuadro XII se muestra la elasticidad precio de la demanda resultante, la cual indica que para una variación en el precio de 2000 u$s/m2 a 2500 u$s/M2 (variación del 25%), las cantidades demandadas se reducen en sólo un 6.4% (elasticidad equivalente a -0.256); mientras que, para precios mayores a 2500 u$s/M2, un aumento del precio en un 1% genera reducciones en las cantidades demandadas en 1,26% (tramo en el que la demanda es más elástica). Cuadro XII

Prob de compra

Precio 1500

23.4%

2000

29.1%

2500

27.2%

3000

20.4%

Var. % en precio

Var. % en cant

Elasticidad

33.3% 25.0% 20.0%

24.5% -6.4% -25.2%

0.734 -0.256 -1.260

5.4- Impactos en el precio a partir de la modificación de distintos atributos En esta sección, mediante un ejercicio de simulación sobre los resultados obtenidos, se realiza una aplicación para determinar el impacto que cada nivel de atributo ejerce sobre la valoración del comprador sobre los inmuebles. Este ejercicio consiste en determinar el nivel de utilidad que se estima tendrá el comprador de una combinación simulada de niveles de atributos. Cabe mencionar que el precio también se encuentra dentro de la función de utilidad de manera negativa, con lo que, aumentos por sobre el precio promedio, generarían reducciones en la utilidad y viceversa; por lo que se podría calcular la variación de precio necesaria para mantener al comprador en el mismo nivel de utilidad o indiferente entre dos situaciones en las que se ha cambiado un nivel de atributo por otro. El primer atributo a analizar es “Ubicación de la unidad en el edificio” cuyos niveles implican ubicaciones y la elección de una ubicación implica la no elección de las otras. En este caso la pregunta que se pretende responder es: cuanto cambiaría el precio, para que el consumidor esté indiferente entre elegir una u otra ubicación? La respuesta se encuentra en el siguiente cuadro. Cuadro XIII

Interno/Lateral

Al Contrafrente

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-20%

-423

1,677

21,174

83,826

-1%

-18

2,082

-890

104,110

Al Frente

Ultimo Piso

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

17%

359

2,459

17,972

122,972

4%

82

2,182

4,093

109,093

11

Como puede verse en el cuadro XIII, los departamentos ubicados al frente tienen más valor monetario que aquellos ubicados en el último piso, al contra frente o interno/lateral. Así, por ejemplo, un departamento ubicado al frente suele tener un precio de aproximadamente 17% más que el promedio, lo que significa que si un departamento con las características promedio (2000 u$s) está ubicado en el frente su valor se incrementaría a 2340 u$s; más aún, el valor de un departamento al frente en un mismo edificio y con las mismas características, suele valorarse un 18% más que uno ubicado al contra frente y un 13% más que uno ubicado en el último piso. Los departamentos que tienen vista a un muro cercano, como ocurre en el lateral o interno, no son valorados, según el grupo encuestado, para ser aceptados en la misma medida que un contrafrente, su precio debería ser un 19% menor a estos últimos. En el caso del atributo “Amenities en el edificio”, se obtuvo que la cochera es el nivel más valorado por los compradores. Los resultados mostrados en el cuadro XIV indican que, si el consumidor afronta la elección entre dos unidades habitacionales en dos edificios iguales ubicados uno al lado del otro pero que uno de ellos cuenta con cochera mientras que pileta es el único amenitie con que cuenta el otro, el precio del departamento en el edificio que tiene cochera podría ser un 15% más elevado que el otro. Esto implica que un departamento en un edificio que cuenta con cochera puede elevar su precio por sobre el promedio si se le quitan algunos amenities. Esto se debe a que, en este atributo particular, se le dio a elegir al consumidor entre un amenitie con potencial de uso exclusivo contra aménities de uso común. La posibilidad de adquirir cochera en el edificio, le da al cliente una opción de compra de un activo con integración al patrimonio que, al no tener precio en el mercado, éste la incorpora en el precio del inmueble; mientras que, el resto de los amenities, no sólo no pueden ser activados en ningún momento por parte del comprador sino que implican un costo en términos de expensas.

Cuadro XIV

Gym/Quinchi/SUM

Cochera en edificio

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-5%

-100

2,000

-4,982

100,018

12%

249

2,349

12,456

117,456

Parrilla

Pileta/Solarium

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-5%

-96

2,004

-4,804

100,196

-3%

-53

2,047

-2,669

102,331

Si realizamos el mismo ejercicio teniendo en cuenta como amenitie diferencial a la pileta en uno y parrilla en el otro, el precio del primero sería un 2% más alto. Por otro lado, si se comprara el nivel gym/quincho/sum con parrilla, no se observan cambios de precio, lo que significa que estos dos niveles de atributos son vistos como similares por el comprador potencial.

12

El cuadro XV, muestra los resultados sobre los niveles del atributo “Tipo de edificio o construcción” en este se observa que, el edificio tipo torre puede llegar a tener un precio un 13% mayor al de una unidad similar en un edificio entre medianeras y un 18% mayor a una configuración en duplex.

Cuadro XV

Edificio tipo Torre

Departamento tipo Duplex

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

16%

327

2,427

16,370

121,370

-2%

-36

2,064

-1,779

103,221

Departamento tipo Triplex

Entre Medianeras

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-16%

-345

1,755

-17,260

87,740

3%

53

2,153

2,669

107,669

Dentro del atributo “Características de la Unidad”, en el cuadro XVI se observa que el dormitorio principal en suite, resultó ser uno de los niveles más deseados por la demanda. La utilización del dormitorio en suite puede aumentar la valorización en un 7%, respecto de la ausencia del mismo. El balcón aterrazado podría generar un incremento en el precio de 5% respecto de la ausencia del mismo; mientras que, la cocina integrada y la parrilla en la unidad son consideradas como aspectos no deseados que podrían bajar la valoración si se incorporan.

Cuadro XVI

Parrilla en la unidad

Dormitorio ppal en Suite

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-8%

-167

1,933

-8,363

96,637

7%

139

2,239

6,940

111,940

Cocina Integrada

Balcon Aterrazado

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-4%

-85

2,015

-4,270

100,730

5%

114

2,214

5,694

110,694

Cuando la unidad es construida: 1) En un edificio en Torre; 2) Balcón Aterrazado; 3) Dormitorio en Suite; 4) Ubicado al frente y 5) En un edificio con cocheras disponibles

13

Grafico IV

Distribución de Precios

35

30

Parametros

Metros Cuadrados

25

punto de partida

Resultado

50

50

20

15

Precio Promedio U$S /M2

2100

Precio de la unidad U$S

105000

3289 10

164431

5

$2 ,9 00 $3 ,1 00 $3 ,3 00 y m ay or ...

$2 ,3 00 $2 ,5 00 $2 ,7 00

$1 ,7 00 $1 ,9 00 $2 ,1 00

$1 ,1 00 $1 ,3 00 $1 ,5 00

$9 00

0

El gráfico IV muestra que el precio promedio puede pasar de 2100u$s a 3300u$s el metro cuadrado cuando se incorporan la configuración de amenities deseados. Cuando se realiza el ejercicio de valorización de los atributos, se llega a que el precio por metro cuadrado puede pasar de 2100u$s a 3300u$s; esto hace que, el precio por metro cuadrado de una unidad habitacional, pase de estar en el promedio (valor superior al 50% de los precios del mercado) a estar en el percentil 75 es decir, un precio por arriba del 75% de los precios del mercado. 6- Valoración del entorno por nivel de atributo Al igual que fuera realizado para los inmuebles, en esta sección se realiza un análisis de valorización aplicado al entorno del mismo. Como puede verse en el cuadro VII, el atributo más relevante para los compradores, al momento de seleccionar la ubicación del inmueble, es la “Seguridad”. La seguridad impacta en la decisión de la ubicación del inmueble en un 35,2% la que significa que si la percepción de seguridad está instalada en un área, la demanda en esa área se incrementará; mientras que si se cree que un área es insegura, los deseos de ir a esa área se reducirán. Cuadro VII

14

El segundo atributo en importancia es la “Densidad”, este atributo implica en 22,1% de la elección de la localización el cual, conjuntamente con la relevancia que implica el atributo “Seguridad” en la decisión del consumidor, se alcanza un 57,5% del total de la misma. La “Accesibilidad” forma parte del 15% de la decisión de la localización aspecto que, a priori parecería ser relevante, pero dado el momento particular del mercado en el que se realizó la encuesta, el grupo que fue a realizar una compra, en general no creen que esto sea un elemento importante. Finalmente, la cercanía a elementos característicos del entorno tales como zonas gourmet, parques, centros de esparcimiento, etc. no son relevantes en la decisión, más allá de su connotación sea positiva o negativa. A continuación se analizará el impacto de los niveles de cada uno de estos atributos y como ellos pueden contribuir a la decisión de localización. El cuadro VIII, muestra como impacta la seguridad en la decisión de compra; como puede verse, éste ha sido interpretado por los encuestados como inseguridad, por lo que cualquier nivel de este atributo reduce la utilidad o deseo de compra. En el cuadro se observa que el nivel “cercanía a un asentamiento ilegal” impacta tan negativamente en la percepción de seguridad que, para una calidad promedio de la unidad habitacional (de un precio de 2000 por m2), no es suficiente para justificar la compra en un entorno con esa característica y por tanto, es necesario alcanzar una calidad superior a las existente en el valor promedio. El resultado obtenido indica que un individuo, del nivel socioeconómico con potencial de compra suficiente al segundo semestre de 2012, es inconcebible mudarse a un entorno de asentamientos ilegales ya que el monto monetario que este le asigna a esa característica, está en el orden de 3400 u$s por m2 es decir que habría que entregarle una calidad entorno a 3400 u$s por metro cuadrado y aún así, habría que regalárselo para que se mude a un entorno con estas características. Cuadro VIII

Calles Iluminadas

Seguridad extra (Camaras, garitas, etc)

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-41%

-864

1,236

-43,200

61,800

-82%

-1,728

372

-86,401

18,599

Vivienas abandonadas/usurpadas

Cercania de asentamiento ilegal

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-123%

-2,592

-492

-129,601

-24,601

-165%

-3,456

-1,356

-172,802

-67,802

En el caso del nivel denominado “calles iluminadas”, el grupo de foco había introducido este nivel de atributo como un aspecto positivo, ya que se entiende que genera más seguridad; sin embargo, el comprador interpreta al mismo como un elemento negativo, al considerar que la existencia de calles iluminadas responde a una necesidad de mayor seguridad en la zona. Esto se debe que el potencial comprador pertenece a un grupo socioeconómico que si bien, puede que no sea víctima de la inseguridad, este atributo lo pone en frente de un problema que no desea tener. El resultado del análisis arrojo que la densidad tiene un valor positivo para el comprador, contrariamente a lo que se suponía cuando se realizó el grupo de foco, ya que se supone que el fenómeno de congestión tenía un aspecto negativo sobre las viviendas; sin embargo, cuando se realizó el estudio, este resultado se revirtió encontrado que a menor densidad, 15

menor es la valoración que se le asigna al entorno, llegando a arrojar una fuerte reducción en la utilidad para un entorno con sólo casas bajas. Cuadro IX

Alta (edificios entre medianeras)

Media Alta (edificio entre y perimetral)

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

21%

443

2,543

22,174

127,174

10%

207

2,307

10,369

115,369

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-5%

-96

2,004

-4,786

100,214

-26%

-555

1,545

-27,758

77,242

Media (edificios y casas)

Baja (solo casas)

Este resultado está conectado directamente con la percepción de inseguridad la cual pesó más que la congestión sobre los niveles de este atributo, en tanto que los compradores entienden que la inseguridad es mayor en zonas poco transitadas. Esto hace que áreas que se comienzan a desarrollar, cuando alcanzan un punto de densificación, en lugar de estancarse el crecimiento aumenta exponencialmente encareciendo y revalorizándose todo el entorno. Cuadro X

Acceso a Buses (hasta 5 cuadras)

Acceso a Subte (menosde 10 cuadras)

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

1%

29

2,129

1,436

106,436

2%

45

2,145

2,233

107,233

Acceso a Trenes (menosde 10 cuadras)

Acceso a Avenida y Transito Rapido

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-12%

-255

1,845

-12,762

92,238

9%

182

2,282

9,093

114,093

El acceso a avenidas y transito rápido, parece ser el medio de transporte preferido por el grupo de potenciales compradores y el subte estar en segundo lugar. Mientras que el tren tiene una connotación negativa para este grupo, probablemente porque se encuentra altamente relacionado con la inseguridad con el exceso de ruido o con la suciedad que en el entorno se genera; evidentemente este grupo socioeconómico se desplaza en automóvil y no utiliza el transporte público por lo que no valora la existencia del mismo en el entorno. Cuadro XI

Avenida comercial

Shopping

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

2%

32

2,132

1,595

106,595

-3%

-54

2,046

-2,712

102,288

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-2%

-51

2,049

-2,552

102,448

3%

73

2,173

3,669

108,669

Cine/Teatros/Museos

Bares y Restaurantes

La proximidad a zonas gastronómicas parece ser un elemento positivo a la hora de valorar el entorno, aunque no es un elemento determinante. El espacio público (cuadro XI) resulta ser valorado sólo cuando se encuentra a determinada distancia.

16

Cuadro XI

Localizado en frente

a menos de 2 cuadras

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. % precio

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-2%

-35

2,065

-1,755

103,245

9%

195

2,295

9,731

114,731

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

Var. %

Var. U$S/m2

Valor M2

Var. Precio

Precio final

-1%

-13

2,087

-638

104,362

-7%

-147

1,953

-7,338

97,662

entre 2 y 5 cuadras

entre 5 y 10 cuadras

Muchos de los elementos considerados en esta sección tienen un correlato directo con estudios posteriores realizados en la ciudad de Buenos Aires para determinar la valoración del entorno; elementos considerados en esta sección que habitualmente son introducidos en los indicadores objetivos de calidad de vida en general no son valorados por los ciudadanos como se esperaría a priori llegándose a la conclusión que los mejores barrios a veces no son los más costosos. Cuando se combinan los distintos elementos se puede ver que detrás de ellos está teniéndose en cuenta en gran medida la amenaza de la inseguridad. Así, por ejemplo, la baja densidad puede ser interpretada como un elemento que, ante un evento de inseguridad, no habrá nadie para auxiliarte o que la mirada de personas en el entorno podría disuadir algún intento de agresión. El cuadro XII muestra las puntuaciones de utilidad que arroja el análisis del contexto. Cuadro XII Estimación de la utilidad

Densidad

Alta (edificios entre medianeras)

1.198

Media Alta (edificio entre y perimetral)

.560

Media (edificios y casas)

-.259

Baja (solo casas)

-1.500

Avenida comercial Cercania Shopping Zona Cine/Teatros/Museos comercia Bares y Restaurantes Localizado en frente Espacios a menos de 2 cuadras verdes entre 2 y 5 cuadras

-.147 -.138 .198 -.095 .526 -.034

entre 5 y 10 cuadras

-.397

Acceso a Buses (hasta 5 cuadras)

.078

Accesibili Acceso a Subte (menos de 10 cuadras) dad Acceso a Trenes (menos de 10 cuadras) Acceso a Avenida y Transito Rapido

Seguridad

.086

.121 -.690 .491

Calles Iluminadas

-2.334

Seguridad extra (Camaras, garitas, etc)

-4.669

Vivienas abandonadas/usurpadas

-7.003

Cercania de asentamiento ilegal

-9.338

17

Las estaciones de trenes son vistas, a pesar de ser un servicio de transporte, como un foco de inseguridad y, para el individuo que no utiliza el servicio puede resultar un aspecto netamente negativo. La valoración de la locación del espacio verde no es lineal a la distancia, cuando nos acercamos mucho es negativo, a medida que nos alejamos pasa a ser positivo y finalmente vuelve a ser negativo cuando más nos alejamos. En esta sección se ha encontrado un elemento cualitativo importante, que no está presente en otros estudios de real state y que puede alterar significativamente la valoración del entorno. La inseguridad puede ser un elemento decisivo en la valoración del entorno; sin embargo, los compradores no tienen conocimiento cierto respecto de las situaciones de inseguridad en el entorno y se movilizan a partir de sus creencias subjetivas. Buscar elementos que hagan que los individuos se sientan seguros es una forma concreta de valorar el entorno.

18

7. Conclusiones El estudio arroja como resultado que algunos aspectos de la oferta pueden ser corregidos para aumentar el valor como es el caso de la cocina integrada; es cierto que, muchas veces la cocina integrada es una solución para ganar espacio, hay que reconocer que en ello hay un costo asociado en término de menor demanda. Los amenities en el edificio resultan ser considerados como un costo más que un beneficio, sobre todo en barrios en los cuales es fácil conseguir servicios sustitutos de los amenities en el entorno (clubes, piletas, gimnasios, lavaderos, etc.), con lo que incorporarlos no le suma valor a la unidad. La valoración de la ubicación de las unidades en los edificios realizada por los vendedores difiere de la que realizan los compradores, con lo que las penalidades por altura, frente y último piso pueden ser corregidas para aumentar el ingreso o lograr una rápida adhesión en el caso de los fideicomisos. La inseguridad es un elemento clave en la valoración del entorno la cual no sólo se encuentra en forma directa en el cuestionario del entorno, sino que también se encuentra en forma indirecta en la valoración de la unidad, hecho que puede verse a partir de que el comprador potencial está dispuesto a pagar un precio más alto con el fin de asegurarse que el vecindario tiene sus mismas características socio-económicas. Desarrollos que incorporen medidas de seguridad perceptibles por los compradores serán más exitosos al momento de la venta, si estas a su vez, son acompañadas por desarrollos mancomunados coordinados en determinadas áreas, se podría lograr sinergias positivas en la valoración de los desarrollos por parte de la demanda potencial.

19

Bibliografía: Abdul Hamid b. Hj. Mar Iman, Norhaya bt. Kamarudin, and Seah Lay Hoon. “CONJOINT ANALYSIS IN CONDOMINIUM MARKETING”. Malaysian Journal of Real Estate, Volume 5, Number 1; (2010). Brian Roe, Elena G. Irwina and Hazel A. Morrow-Jones.“Changes in homeowner preferences for housing density following 11 September 2001”. Applied Economics Letters, (2005), 12, 73– 78. Banco Interamericano de Desarrollo (2011). “The quality of life in latin american cities: markets and perception” Damaraju Raghavarao, James Wiley y Chitturi Pallavi. “Chouce-Based Conjoint Analysis: Models and Designes”. Ed. Taylor & Francis Group (2011). Green, Paul. “On the Design of Choice Experiments Involving Multifactor Alternatives”. Journal of Consumer Research, 1 (September), 61-8; (1974). Gómez Sabaini, J. C. y Rossignolo, D. (2001): “Análisis de la incidencia de los impuestos y de la política fiscal sobre la distribución del ingreso en Argentina”, Noveno Congreso Tributario del Consejo Profesional de Ciencias Económicas de la Ciudad de Buenos Aires. Gómez Sabaini, J. y Rossignolo, D. (2009): “ARGENTINA. Análisis de la situación tributaria y propuestas de reformas impositivas destinadas a mejorar la distribución del ingreso”, OIT oficina Buenos Aires Kelvin J. Lancaster (1966). “A New Approach to Consumer Theory”. Journal of Political Economy, Vol. 74, No. 2 (Apr., 1966), pp. 132-157Published Mercedes Sánchez y Luis Pérez y Pérez. “ANÁLISIS CONJUNTO Y GESTIÓN PÚBLICA DE ESPACIOS PROTEGIDOS: UNA APLICACIÓN AL PARQUE NATURAL DE GORBEA”. HACIENDA PÚBLICA ESPAÑOLA, 153 (2), 117-130 (2000). Mincer, Jacob (1974) “Schooling, Experience and Earnings”. NBER Books. Mincer, Jacob (1974) “Progress in Human Capital Analyses of the Distribution of Earnings”. NBER Working Paper No. 53. Reuven Hendler (1975). “Lancaster's New Approach to Consumer Demand and Its Limitations”. The American Economic Review, Vol. 65, No. 1 (Mar., 1975), pp. 194-199. Schelling Thomas (1959). “Models of Segregation”. The American Economics Review; vol. 59, N°2. Ruiz Lineros, Manuel A. y Marmolejo Duarte, Carlos Ramiro. “El análisis conjunto como instrumento de soporte a las decisiones de intervención urbana: una aplicación en el diseño de un eje comercial de Barcelona”. http://upcommons.upc.edu/handle/2117/12128

20

Anexo: 1

21

Anexo: 2

22

Anexo: 3

12

11

10

9

8

7

6

5

4

3

Balcón Aterrazado

Dormitorio Principal en Suite

Cocina Integrada

Dormitorio Principal en Suite

Balcón Aterrazado

Parrilla en la Unidad

Cocina Integrada

Parrilla en la Unidad

Parrilla en la Unidad

Cocina Integrada

Parrilla en la Unidad

Cochera en el Edificio

Gym/Quincho/SUM

Gym/Quincho/SUM

Pileta/ Solárium

Parrilla

Parrilla

Parrilla

Gym/Quincho/SUM

Pileta/ Solárium

Gym/Quincho/SUM

Parrilla

Cochera en el Edificio

Pileta/ Solárium

Cochera en el Edificio

3000 U$S/M2

3000 U$S/M2

2500 U$S/M2

3000 U$S/M2

1500 U$S/M2

1500 U$S/M2

2000 U$S/M2

3000 U$S/M2

2000 U$S/M2

2000 U$S/M2

1500 U$S/M2

2500 U$S/M2

2500 U$S/M2

2500 U$S/M2

2000 U$S/M2

Edificio con PH en Triplex

Entre Medianeras

Edificio en Torre

Edificio con PH en Dúplex

Edificio con PH en Triplex

Edificio con PH en Dúplex

Entre Medianeras

Edificio en Torre

Edificio con PH en Dúplex

Entre Medianeras

Edificio con PH en Triplex

Edificio en Torre

Edificio con PH en Triplex

Entre Medianeras

Edificio en Torre

Edificio con PH en Dúplex

Al Frente

Interno/Lateral

Ultimo Piso

Ultimo Piso

Al Contrafrente

Al Contrafrente

Ultimo Piso

Al Contrafrente

Al Frente

Al Frente

Ultimo Piso

Interno/Lateral

Interno/Lateral

Al Contrafrente

Al Frente

Interno/Lateral

Tarjetas

13

Cocina Integrada

Pileta/ Solárium

1500 U$S/M2

1

14

Balcón Aterrazado

Cochera en el Edificio

Dormitorio Principal en Suite Dormitorio Principal en Suite

15

Balcón Aterrazado

2

16

23

Anexo: 4

1 2 3 4

Media (Edificios y casas)

Shopping Bares y Restaurantes Shopping Avenida Comercial

Tarjetas Viviendas abandonadas/usurpadas Cercania a asentamiento ilegal Seguridad Extra (camaras, garitas, etc) Calles Iluminadas

Localizado al frente

entre cinco y diez cuadras a menos de dos cuadras Localizado al frente

Baja (solo casas)

Cines/Teatros/Museos

Cines/Teatros/Museos

Calles Iluminadas

a menos de dos cuadras

entre dos y cinco cuadras

Localizado al frente

6 Media (Edificios y casas)

Bares y Restaurantes

Calles Iluminadas

Shopping

7 Media (Edificios y casas)

Cines/Teatros/Museos

Alta (Edificios entre medianeras) Alta (Edificios entre medianeras) Alta (Edificios entre medianeras) Media alta (Edificios entre medianera y perimetral)

8 Media alta (Edificios entre medianera y perimetral)

Avenida Comercial

5

9 Media (Edificios y casas)

Avenida Comercial

Localizado al frente

10

Media alta (Edificios entre medianera y perimetral)

Avenida Comercial

Calles Iluminadas

entre cinco y diez cuadras

Localizado al frente

entre dos y cinco cuadras

a menos de dos cuadras

entre dos y cinco cuadras

entre cinco y diez cuadras

a menos de dos cuadras

entre cinco y diez cuadras

11

Baja (solo casas)

Cercania a asentamiento ilegal Cercania a asentamiento ilegal Seguridad Extra (camaras, garitas, etc)

12

Bares y Restaurantes Cines/Teatros/Museos Bares y Restaurantes Shopping

Cercania a asentamiento ilegal Viviendas abandonadas/usurpadas Seguridad Extra (camaras, garitas, etc) Viviendas abandonadas/usurpadas Viviendas abandonadas/usurpadas Seguridad Extra (camaras, garitas, etc) Baja (solo casas)

Baja (solo casas)

Alta (Edificios entre medianeras) Media alta (Edificios entre medianera y perimetral)

13 14 15 16

Acceso a avenida y transito rápido Acceso a avenida y transito rápido Acceso a subte (menos de diez cuadras) Acceso a buses (hasta 5 cuadras) Acceso a buses (hasta 5 cuadras) Acceso a subte (menos de diez cuadras) Acceso a buses (hasta 5 cuadras) Acceso a subte (menos de diez cuadras) Acceso a avenida y transito rápido Acceso a trenes (menos de diez cuadras) Acceso a subte (menos de diez cuadras) Acceso a avenida y transito rápido Acceso a buses (hasta 5 cuadras) Acceso a trenes (menos de diez cuadras) Acceso a trenes (menos de diez cuadras) Acceso a trenes (menos de diez cuadras)

24