Standard & Poors Ratings Argentina S.R.L., Agente de calificación de Riesgo

IRSA Inversiones y Representaciones S.A. Francisco Serra, Buenos Aires, (54) 11-4891-2141 [email protected] Luisa Vilhena, Brasil, (55) 11-3039-9727, luisa.v [email protected]

Informe de actualización de ejercicio

Calificaciones en la escala nacional para Argentina Instrumento

Fecha de dictamen: 23 de Octubre 2015 Último balance analizado: 30 de Junio 2015 Anexos: 1. Información contable comparativ a.

Nota: Este informe debe ser analizado en forma conjunta con el prospecto de la emisión y la información allí contenida.

Monto

Vencimiento Calificación Tendencia

Programa Global de Obligaciones Simples no convertibles en accionesUS$400 millones US$150 millones Obligaciones Negociables Clase 1

raB

Negativa

2017

raB

Negativa

US$150 millones

2020

raB

Negativa

Obligaciones Negociables Clase 2

La creación del Programa y la emisión de los instrumentos fueron aprobadas por la Asamblea de Accionistas de fecha 31 de octubre de 2006 y por el Acta de Directorio de fecha 22 de noviembre de 2006. Posteriormente, el Programa fue ampliado hasta US$400 millones por la reunión de Directorio de fecha 25 de febrero de 2010, en virtud de las facultades delegadas por la Asamblea General Ordinaria y Ex traordinaria de fecha 29 de octubre de 2 009. Significado de la calificación raB: Una obligación calificada con 'B' es más vulnerable a un incumplimiento de pago que las calificadas con 'BB', pero el emisor tiene capacidad para cumplir con sus compromisos financieros sobre la obligación. Condiciones adversas d el negocio, financieras, o económicas probablemente perjudicarían la capacidad o voluntad del emisor para cumplir con sus compromisos financieros de la obligación. Las calificaciones crediticias de la raAA a la raCCC pueden ser modificadas agregándoles un signo de más (+) y menos (-) para mostrar su relativa fortaleza dentro de cada categoría de calificación.

Perfil de Vencimientos consolidado (al 30 de Junio 2015): Corriente: Ejercicio 2017: Ejercicio 2018 en adelante:

$1.246,3 millones $2.416,5, millones $1.318,2 millones

Caja e Inversiones de Corto Plazo (al 30 de Junio 2015): $670 millones Principales Factores Crediticios Fortalezas:    

Destacada posición competitiva en la industria de bienes raíces argentina. Cobertura natural a fenómenos inflacionarios. Amplia generación de fondos operativos. Diversificación geográfica de activos.

Debilidades: 

Exposición a la depreciación del peso, por su deuda denominada en dólares –mitigado por valores de activos que mantienen cierta estabilidad medidos en moneda extranjera, en el largo plazo.

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1

FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN El 23 de Octubre de 2015, Standard & Poor's Ratings Argentina afirmó la calificación asignada a las obligaciones negociables de IRSA Inversiones y Representaciones S.A. (“IRSA”) en ‘raB’. La tendencia se mantiene negativa. Standard & Poor’s considera que la calidad crediticia de IRSA se encuentra estrechamente relacionada con la de su controlada IRSA Propiedades Comerciales S.A., anteriormente Alto Palermo S.A. (IRPC, raB/Negativa) y con la de su controlante último Cresud S.A.C.I.F. y A. (CRESUD, no calificada), dado las participaciones controlantes de CRESUD en IRSA (64,3% ) y de IRSA en IRPC (95,8% ). Asimismo, consideramos a IRSA como una fuente significativa de fondos para su controlante CRESUD. Nuestra evaluación sobre la calificación incorpora el impacto que tendría el deterioro que estimamos en las condiciones económicas del país en el corto y mediano plazo sobre la capacidad de generar efectivo y hacer frente a las obligaciones financieras calificadas. Las condiciones macroeconómicas asociadas a nuestro escenario base (revisadas en Abril 2015) incluyen un leve crecimiento del producto bruto interno de 0,5% en 2015, una tasa de inflación oficial hasta 35% en 2015 y un tipo de cambio de 9,4 pesos por dólar para 2015, suba de la tasa de interés y un acceso limitado a los mercados de crédito internacionales. En nuestro escenario base, la sólida posición competitiva, su posición de caja y la amplia generación de fondos operativos permite a IRSA cumplir con todas sus obligaciones financieras sin depender de la necesidad de refinanciar parte de las mismas. No obstante, nuestro escenario también incluye nuestra expectativa de crecientes restricciones a la transferencia y convertibilidad de moneda extranjera en el corto plazo. De darse, estas restricciones gatillarían que las obligaciones en moneda extranjera de la compañía se declarar an automáticamente vencidas y exigibles en su totalidad, como así también las deudas en moneda local que contengan cláusulas de incumplimiento cruzado. Sin embargo, creemos que la empresa cuenta con ciertos mitigantes (en particular fuentes de liquidez existentes, incluyendo los activos líquidos en moneda extranjera) que le permitirían continuar honrando con sus obligaciones financieras, al menos por algún tiempo (12 meses), amortiguando el golpe de controles de transferencia y convertibilidad y condiciones macroeconómicas más duras. Las calificaciones de IRSA reflejan también su exposición al riesgo de descalce de monedas, dado que la mayor parte de su deuda (75% ) se encuentra denominada en dólares mientras que su generación de fondos es en moneda local. Asimismo, creemos que sumado a su exposición al volátil ambiente de negocios local, IRSA enfrenta un nuevo riesgo de volatilidad en el resultado final luego de su inversión en IDB Development (no calificado), una compañía israelí con un diverso portfolio de inversiones en diferentes sectores de mercado (sector inmobiliario, de comunicación, bancario, seguros, entre otros). Si bien la inversión en este activo israelí permite diversificar su portfolio de inversiones, creemos que es una inversión agresiva debido al elevado endeudamiento del grupo israelí. Como contrapeso, IRSA mantiene una posición destacada en el segmento de oficinas y centros comerciales en Argentina, debido a la estratégica localización de sus activos de primer nivel que resultan en niveles promedio de ocupación cercanos a 100% y en una generación de fondos más estable. Asimismo, consideramos que su extensa base de activos y reserva de tierra junto con su participación en activos internacionales ofrecen una ventaja competitiva frente al ambiente de negocios argentino y una mejor protección de activos frente a un escenario de devaluación relativo a otras empresas argentinas con endeudamiento en moneda extranjera. Creemos que la calidad y el verdadero valor de los activos (en comparación con el valor libros reportado) de IRSA se ha evidenciado a través de la venta de algunas propiedades destinadas al alquiler por un valor superior a $2.000 millones de pesos generando ganancias por aproximadamente $500 millones de pesos en el ejercicio 2015. En diciembre 2014, luego de que IRSA le transfiera 83.789 m2 de oficinas Premium en ese mes a Alto Palermo S.A., se creó IRSA Propiedades Comeriales S.A., consolidando un portfolio de propiedades comerciales junto con edificios de oficinas AA y AAA destinadas al alquiler. No obstante, no consideramos ningún cambio en nuestro análisis siendo que consideramos que la calidad crediticia de IRSA se sigue manteniendo estrechamente relacionada a la de su controlada, ahora IRPC. A través de IRPC, IRSA cuenta con 15 centros comerciales cubriendo un área locativa de 333.911 m2 valuada en $2.258 millones de pesos (valor libros). Hacia adelante, esperamos que IRPC mantenga una robusta y estable capacidad de generación de fondos operativos al menos en los próximos dos años, fortaleciendo el flujo de IRSA a nivel consolidado. Por su parte, en los últimos años, la compañía también ha diversificado su base de activos mediante la adquisición de acciones de empresas internacionales, lo que le permitió expandirse a otros mercados y mitigar en parte los riesgos de operar en la Argentina. Si bien la generación de caja en estos mercados es aun relativamente modesta, creemos que la monetización de los activos sirve como un mitigante adicional frente a cualquier escenario negativo en Argentina.

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En nuestro escenario base, asumiendo similares niveles de ocupación entre 90% y 100% , esperamos que IRSA mantenga una robusta y estable capacidad de generación de fondos operativos en los próximos dos años. Esperamos también que la devaluación de la moneda local continúe deprimiendo el resultado final de la compañía y restando generación de fondos libres por una mayor carga de intereses. Bajo dichos supuestos y una devaluación de la moneda local en línea con los aumentos de gastos –alrededor de 30% -, esperamos un margen de EBITDA en torno a 75% (sin incorporar los ingresos y gastos por expensas y fondos de promoción colectiva). Por otro lado, esperamos estables indicadores de deuda bruta sobre EBITDA y de generación interna de fondos sobre EBITDA, ubicándose en niveles cercanos a 3.0x y alrededor de 15% -20% , respectivamente, en 2016 y 2017.

Liquidez En nuestro escenario base, la posición de liquidez de IRSA continua siendo algo más débil que lo adecuado, principalmente porque asumimos que la compañía deberá hacer frente a vencimientos de parte de sus líneas bancarias y otros préstamos durante los próximos 12 meses. Otros factores contemplados en nuestro análisis de liquidez son el limitado acceso al mercado internacional y las desafiantes condiciones actuales del mercado de crédito bancario argentino. En nuestra opinión, las condiciones de refinanciación podrían ser más desafiantes con plazos más cortos y tasas más elevadas debido al contexto inflacionario. Por su parte, cierta flexibilidad en sus inversiones de capital ha sido considerada en nuestro análisis de liquidez. Nuestro análisis sobre los ingresos y usos de caja de IRSA incorpora los siguientes supuestos y premisas; -

Disponibilidades de caja e inversiones transitorias de $670 millones a Junio 2015,

-

un flujo de fondos operativo estimado entre $1.000-$1.100 millones,

-

un flujo positivo de variación de capital de trabajo por aproximadamente $300 millones,

-

inversiones de capital por aproximadamente $190 millones,

-

vencimientos de deuda por $1.247 millones, y

-

una distribución de dividendos de aproximadamente $390 millones durante el ejercicio 2016.

TENDENCIA La tendencia negativa refleja la posibilidad de que la calidad crediticia del sector corporativo continúe deter iorándose en virtud de un desafiante entorno operativo, con alta inflación y una gradual depreciación de la moneda local, peores condiciones de refinan ciación, de tasas más elevadas y plazos más cortos, y un riesgo regulatorio creciente para el desarrollo de nuevos proyectos. Estas condiciones impactarían negativamente en la generación de caja de IRSA, su liquidez y el acceso a fuentes de financiamiento y que por end e llevarían a una baja de la calificación de la empresa. Por el contrario, una solución a la cuestión de los pagos de la deuda soberana que se tradujera en una mejora de las condiciones económico-financieras que enfrentan las empresas en el país y que amplíen su flexibilidad financiera y reduzcan el nivel de incertidumb re, podrían llevarnos mover la tendencia a estable o inclusive a subir las calificaciones.

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DESCRIPCIÓN DE LA COMPAÑÍA IRSA, que controla a IRPC (con 95,8% de las acciones) y es controlada por CRESUD (64,3% de las acciones de IRSA), opera principalmente en el segmento inmobiliario argentino. El negocio más importante es el de centros comerciales. A día de la fecha, IRSA cuenta con 15 centros comerciales bajo el control de IRPC (7 en la Ciudad de Buenos Aires, 2 en la Provincia de Buenos Aires, 1 en Salta, 2 en Santa Fe, 1 en Neuquén, 1 en Mendoza y 1 en Córdoba). Gran parte de los ingresos derivan de alquileres de locales que, generalmente, resultan del máximo entre un alquile r fijo y un cargo proporcional a las ventas de los locatarios. También, los ingresos se generan a partir de cargos por estacionamiento y de la administración de los centros comerciales. Asimismo, IRPC cuenta con un portfolio de oficinas Premium que permiten fortalecer el negocio de centros comerciales y sumar estabilidad al flujo de fondos gracias a la naturaleza de los contratos de alquiler. Asimismo, IRPC cuenta con una reserva de tierras para construir nuevos desarrollos comerciales. IRSA cuenta con una superficie alquilable de 111.679 m2 ($684 millones de pesos valor libros) correspondientes a edificios de oficinas AA y AAA y una superficie de 143.051 m2 correspondientes a otras propiedades ($50 millones de pesos valor libros) también destinadas al alquiler o desarrollos inmobiliarios. Además, la compañía cuenta con unidades de negocio de ventas y desarrollos, hoteles e inversiones en el exterior que contribuyen a diversificar geográficamente su perfil de negocios. En el segmento hoteles en Argentina cuenta con participaciones en dos hoteles de primera línea en capital federal (Intercontinental y Sheraton Libertador) con un valor libros de $164 millones. IRSA también posee una participación del 29,99% del Banco Hipotecario, líder en el segmento de generación de hipotecas. Asimismo la compañía cuenta con inversiones en el exterior, en donde aprovecha oportunidades de adquisición y desarrollo de a ctivos con gran potencial. Entre estas se encuentran su participación en un edificio en la ciudad de Nueva York, el edificio Lipstik destinado a oficinas en alquiler que cuenta con una ocupación del 91,8% ; su participación de 26,91% en Condor Hospitality Trust, un REIT de Estados Unidos focalizado en el segmento hotelero de categoría media con presencia en 21 estados; y por último su inversión en IDB Development Corporation, una compañía israelí con un diverso portfolio de inversiones en diferentes sectores de mercado (sector inmobiliario, de comunicación, bancario, seguros, entre otros).

RIESGO DEL NEGOCIO El perfil de riesgo del negocio de la compañía se beneficia de su sólida posición competitiva en la industria de bienes raíces Argentina. Asimismo, su negocio de centros comerciales le brinda protección frente a escenarios inflacionarios (un riesgo recur rente en la economía Argentina) pero también la exponen a la volatilidad de los ciclos económicos locales. Por su parte el flujo de ingresos de oficinas y hoteles contribuyen con estabilidad y regularidad, mientras que los desarrollos inmobiliarios le permiten capturar importantes oportunidades de crecimiento y monetización de tierras. Dentro de los principales desafíos que la economía argentina plantea al modelo de negocios de la compañía se encuentran el co ntexto inflacionario para enfrentar períodos de construcción prolongados, la escasez y volatilidad del financiamiento de largo plazo para la compra o desarrollo de inmuebles, y la inestabilidad política que a menudo impacta en los patrones de consumo de la sociedad.

Características de la industria IRSA participa en la industria de bienes raíces en el segmento de alquileres y venta de propiedades. Cuenta con un extenso conjunto d e propiedades de estratégica localización, con diversidad geográfica y de inquilinos. Dentro de la industria de bienes raíces, el segmento de alquileres está asociado a un riesgo bajo en comparación con el segmento de venta de propiedades. El segmento de alquileres p ermite un cierto grado de estabilidad en el flujo de caja y margen operativo. Esto se debe a la naturaleza de largo plazo de los contratos de alquiler que por lo general incluyen aumentos de precios anuales nominados en dólares. Por otro lado, el segmento de desarrollo y venta de propiedades es más riesgoso debido a las significativas inversiones de capital requeridas para desarrollar las mismas. Para el caso de estas, el apalancamiento operativo es mayor lo que se traduce en mayores ganancias. Sin embargo, ante un contexto adverso la capacidad de absorber las perdidas es menor que para el segmento de alquileres. La industria de bienes raíces está poco integrada globalmente. Por ende, la posición competitiva de las compañías que operan en ésta es, en gran medida, determinada por factores locales. En el último año, ante un escenario económico argentino menos predecible de devaluación del peso y alta inflación, el mercado de construcción de bienes raíces se ha visto perjudicado. Sin embargo, para el caso del segmento de alquileres, los inquilinos han optado por mejorar su posición de renegociación de contratos y de esta mane ra evitar los altos costos de reubicación. En este contexto, ante la devaluación del peso y la imposibilidad de algunas empresas multinacionales de girar dinero al exterior, surgió la alternativa de comprar espacio de oficina como una forma de proteger el capital. Como resultado, IRSA se ha

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visto beneficiada vendiendo espacios de oficinas en el 2014 y 2015 por más de ARS 500 millones (pisos de oficinas y cocheras en Argentina) generando ganancias por aproximadamente ARS 320 millones, lo que demuestra el potencial y el valor de sus activos.

Posición competitiva y operaciones A través de IRPC, la cartera de centros comerciales de IRSA se encuentra distribuida por todo el territorio de Argentina, con presencia en las ciudades más densamente pobladas y con mayores registros de ingreso per cápita tales como Rosario, Córdoba, Salta y Mendoza. De 20 centros comerciales dentro de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires los 7 más importantes (en facturación y tamaño) corresponden a IRPC. Este factor junto con la presencia de centros comerciales en el Gran Buenos Aires y otras provincias posicionan a IRSA como líder del mercado. En el segmento inmobiliario de oficinas Premium IRSA cuenta con una buena posición competitiva respaldada por una cartera de propiedades con estratégica localización y prestaciones acordes al segmento y cuyo porcentaje de ocupación promedio era de 98% a Junio de 2015. Además, la compañía cuenta con unidades de negocio de ventas y desarrollos, hoteles e inversiones en el exterior que contribuyen a diversificar geográficamente su perfil de negocios. El sector inmobiliario residencial y de oficinas argentino ha demostrado una buena capacidad de resistencia a crisis económicas dado que representa una alternativa de inversión atractiva. Por otro lado, IRSA posee una participación del 29,99% del Banco Hipotecario, único banco con participación privada en el capital, que compite en el segmento de generación de hipotecas.

Rentabilidad En los últimos años la compañía ha logrado mantener márgenes operativos por encima de la media en torno a 75% (sin tener en cuenta los gastos de expensas y fondo de promoción colectivo). Esperamos que la sólida posición competitiva permita a IRSA mantener una alta rentabilidad minimizando la necesidad de financiar las inversiones con recursos propios, gracias a la baja volatilidad en su flujo de fondos operativos. Para el ejercicio 2016 esperamos niveles de EBITDA consolidados de $2.000 millones, asumiendo niveles de inflación minorista en torno a 35% , niveles de ocupación entre 90% y 100% , e incrementos en torno a 15% para los contratos de alquiler con vencimiento en los próximos años e incrementos en línea con la devaluación (esperada de 30% ) en los contratos de alquiler de oficinas.

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RIESGO ECONÓMICO-FINANCIERO El perfil de riesgo económico-financiero de IRSA es robusto y se caracteriza por la gran capacidad de generación de fondos operativos, su baja inversión en capital de trabajo y conservador nivel de deuda. Este factor junto con la estabilidad de sus fondos ope rativos permite a la compañía presentar una posición de caja adecuada y una adecuada flexibilidad financiera. Sin embargo, el principal riesgo económico-financiero de IRSA deriva del descalce de moneda, dado que la mayor parte de su deuda se encuentra denominada en dólares y su generación de fondos es en moneda local. En consecuencia, IRSA mantiene cierta exposición al riesgo de devaluación de la moneda local que podría tener un impacto negativo en el resultado final de la compañía. Como contrapeso, la exposición al riesgo de devaluación es mitigada por valores de inmuebles que han demostrado estabilidad en el largo plazo –medidos en moneda extranjera-, por los contratos de alquiler que aumentan anualmente y por la diversificación en activos del exterior que han demostrado su gran potencial de revalorización. Las condiciones macroeconómicas asociadas a nuestro escenario base incluyen: ˗

Una gradual depreciación del peso argentino en los próximos 12 meses,

˗

Un crecimiento del producto bruto interno de 0,5% en 2015, 0% en 2016 y 2% en 2017,

˗

Niveles de inflación entre 35% -40% para 2015 y 2016, y

˗

Subas de las tasas de interés, condiciones de refinanciamiento limitadas y la dificultad de acceder al mercad o de crédito internacional.

Bajo este escenario, el mayor riesgo recae sobre la flexibilidad financiera de la compañía. Si bien esta es adecuada, creemos que el riesgo de la capacidad de la compañía de hacer frente a sus obligaciones financieras se vería deteriorado ante un escenario de suba de tasas de interés, condiciones de refinanciación más desafiantes y la imposibilidad de acceder al mercado internacional de cré dito. No obstante, los resultados operativos de IRSA, no se verían materialmente afectados debido a la destacada posición competitiva en el segmento en el que opera que le permite una gran capacidad de generación de fondos operativos estables. Creemos que la sosten ibilidad y crecimiento de los flujos de caja serán determinados en gran medida por el consumo privado y la estrategia de crecimiento de la compañía (evidenciado por sus actividades de inversión, especialmente aquellas en el exterior).

Fortaleza del flujo de fondos Aunque vemos un alto grado de previsibilidad en el flujo de fondos operativo de IRSA, las actividades de inversión son más difíciles de prever, principalmente debido a las constantes inversiones o ventas oportunistas de activos. Sin embargo, esperamos que la compañía logre equilibrar estas actividades con el fin de mantener niveles adecuados de generación de caja y cubrir sus necesidades de deuda en el ejercicio fiscal 2016 y 2017. Por su parte, los principales indicadores de fortaleza de flujo de fondos de IRSA se mantuvieron en niveles adecuados en el ejercicio fiscal a junio 2015, período en el que la cobertura de intereses con EBITDA fue de 4,2 veces (x) y el de generación interna de fondos en relación con la deuda se ubicó cercano a 30% . Esperamos que dichos indicadores continúen en niveles adecuados en 2016, cercano a 3.0x el primero y de 25% el segundo. En este sentido, hemos incorporado premisas de depreciación del peso argentino en línea con los niveles de inflación minorista -que impactan sobre el pago de intereses de su deuda denominada en dólares estadounidenses, que a Junio era de aproximadamente $3.623 millones.

Estructura de capital y flexibilidad financiera Esperamos que los indicadores de estructura de capital de IRSA se mantengan en línea con nuestras expectativas anteriores, y que la relación deuda a capital se mantenga en torno a 60% y de deuda a EBITDA en torno a 3,0x. Para el ejercicio 2016 no esperamos cambios significativos en los niveles de endeudamiento nominal, dado que si bien se registran vencimientos considerables, esperamos q ue la compañía renueve gran parte de su financiamiento bancario y además por efecto de la depreciación esperad a del peso, la deuda denominada en dólares crecería. Bajo las premisas de usos de fondos mencionadas, la flexibilidad financiera de IRSA contará con la holgura suficiente para cumplir con sus planes de corto plazo sin afectar su nivel de apalancamiento. Además creemos que la compañía cuenta con cierta flexibilidad en el pago de dividendos y en su plan de inversiones, pudiendo postergar parte de éstos ante escenarios adversos. Asimismo, creemos que la reciente venta de activos no estratégicos le permitirán hacer frente a las obligaciones financieras de corto plazo con mayor holgura.

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PRINCIPALES INDICADORES utilizados – DEFINICIONES 1.

Capital: Deuda Financiera + Impuestos Diferidos no Corrientes + Patrimonio Neto + Interés Minoritario

2.

Cobertura de Intereses con EBIT: EBIT / Gastos por Intereses

3.

Cobertura de Intereses con EBITDA: EBITDA / Gastos por Intereses

4.

Cobertura de Intereses en Efectivo con GIF: (GIF + Gastos por Intereses) / Intereses en Efectiv o

5.

Deuda Financiera: Deuda Financiera Bruta – Ex cedente de Caja

6.

Deuda Financiera / Capitalización Total: Deuda Financiera / (Deuda Financiera + Patrimonio Neto + Interés Minoritario)

7.

Flujo de Fondos Operativo / Deuda Financiera: Flujo de Fondos de las Activ idades Operativ as, incluy endo Intereses Recibidos y Pagados, Div idendos Recibidos e Impuestos Pagados en el período, además de Variaciones de Activ os y Pasiv os de C orto Plazo / Deuda Financiera

8.

Flujo de Fondos Neto / Inversiones de Capital: (GIF – Div idendos Pagados) / Inv ersiones de Capital

9.

Flujo de Fondos Libre / Deuda Financiera: (Flujo de Fondos de las Activ idades Operativas, incluyendo Intereses Recibidos y Pagados, Dividendos Recibidos e Impuestos Pagados en el período, además de Variaciones de Activ os y Pasiv os de Corto Plazo – Inv ersiones de Capital) / Deuda Financiera

10.

Flujo de Fondos Discrecional / Deuda Financiera: (Flujo de Fondos de las Actividades Operativas, incluyendo Intereses Recibidos y Pagados, Div idendos Recibidos e Impuestos Pagados en el período, además de Variaciones de Activos y Pasiv os de Corto Plazo – Inv ersiones de Capital – Div idendos Pagados en Efectiv o sobre Acciones Ordinarias y Preferidas) / Deuda Financiera

11.

Gastos por Intereses: Intereses Dev engados por Pasiv os Financieros – Ingresos por Intereses deriv ados de Activ os v inculados estructuralmente a instrumentos de deuda

12.

Generación Interna de Fondos (“GIF”): EBITDA – (Intereses Dev engados por Pasiv os Financieros – Ingresos por Intereses y Div idendos) – Gasto por Impuesto Corriente

13.

Ingresos antes de Intereses e Impuestos (“EBIT”): EBITDA – Depreciaciones y Amortizaciones + Ingresos por Intereses + Participación en los Resultados de Entidades no Consolidadas + Otros Resultados no Operativ os Recurrentes

14.

Ingresos antes de Intereses, Impuestos, Depreciaciones y Amortizaciones (“EBITDA”): Resultado Operativ o + Depreciaciones y Amortizaciones + Div idendos en Efectivo Recibidos de Entidades no Consolidadas consideradas bajo el método de la participación – Participación en los Resultados de Entidades no Consolidadas

15.

Intereses en Efectivo: Intereses sobre la Deuda Financiera Bruta Pagados en Efectiv o

16.

Margen Bruto: (Ingresos Operativ os – Costo de Ventas) / Ingresos Operativ os

17.

Margen de EBIT: EBIT / Ingresos por Ventas

18.

Margen de EBITDA: EBITDA / Ingresos por Ventas

19.

Resultado Neto Generado por las Actividades Ordinarias: Resultado Neto antes de Resultados Ex traordinarios y Resultados Generados por Activ idades Discontinuas

20.

Retorno sobre el Capital: EBIT / Promedio del Capital de los dos últimos años

21.

Retorno sobre el Patrimonio Neto: Resultado Neto Generado por las Activ idades Ordinarias / Promedio del Patrimonio Neto de los dos últimos años

22.

Retorno sobre los Activos: EBIT / Promedio del Total de Activ os de los dos últimos años

23.

Ratio de Pago de Dividendos: Div idendos Pagados / Resultado Neto Generado por las Activ idades Ordinarias

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MANUALES DE PROCEDIMIENTO DE CALIFICACIÓN – ARGENTINA Calificación de Títulos de Deuda y otros riesgos – Argentina http://www.standardandpoors.com/ratings/ar ticles/es/la?ar ticleType=PDF&assetID=1245374159744 Los Servicios Afines provistos por Standard & Poors Argentina S.R.L., Agente de Calificación de Riesgo, son publicados en su página web, pudiendo ser accedidos cliqueando en el presente link: http://www.standardandpoors.com/ratings/ar ticles/es/la/?ar ticleType=PDF&assetID=1245367295541

FUENTES   

Información suministrada por IRSA Propiedades Comerciales S.A., IRSA Inversiones y Representaciones S.A. y Cresud S.A.C.I.F. y A. durante el proceso de calificación. Estados contables consolidados auditados de Alto Palermo S.A., IRSA Propiedades Comerciales S.A., IRSA Inversiones y Representaciones S.A. y Cresud S.A.C.I.F. y A., disponibles en la Comisión Nacional de Valores (www.cnv.gob.ar) correspondientes a los ejercicios finalizados entre el 30 de Junio de 2012 al 30 de Junio de 2015. Estados contables consolidados trimestrales de Alto Palermo S.A., IRSA Propiedades Comerciales S.A., IRSA Inversiones y Representaciones S.A. y Cresud S.A.C.I.F. y A., disponibles en la Comisión Nacional de Valores (www.cnv.gob.ar) correspondientes a los ejercicios finalizados entre el 30 de Junio 2014 y el 30 de Junio 2015.

ULTIMO INFORME DE CALIFICACIÓN

La escala de calificaciones locales para Argentina utiliza los símbolos globales de Standard & Poor’s con la adición del pref ijo “ra” (República Argentina) y está dirigida al mercado financiero argentino. La misma no incluye el riesgo soberano ni de potenciales controles de cambio; no diferencia entre emisiones de deu da denominadas en pesos o en dólares estadounidenses. Consecuentemente, no es directamente comparable con la escala global de calificaciones de Standard & Poor’s. Todas las opiniones expresadas en el presente informe reflejan exactamente nuestra opinión en relación a todos y cada uno de los valores o emisiones cubiertos por aquél. En ningún caso nuestra compensación ha estado, está o estará, directa o indirectamente, relacionada a las opiniones específicamente expresadas en este informe . Los servicios analíticos que provee Standard & Poor’s Ratings Services son resultado de actividades realizadas de manera inde pendiente, diseñadas con el fin de conservar la imparcialidad y objetividad de las opiniones de calificación. Los informes y calificaciones de Standard & Poor’s son opiniones, no declaracio nes de hechos o recomendaciones para comprar, mantener o vender título alguno. Standard & Poor’s ha establecido políticas y procedimientos para mantener la confidencialidad de la información no pú blica recibida durante el proceso de calificación. Las calificaciones e informes se basan en la información recibida del emisor u obtenida por Standard & Poor’s de otras fuentes consideradas confiables. Standard & Poor’s no realiza “due diligences” y/o tareas de auditoría en relación a cualesquiera de sus calificaciones y, puede, en su caso, utilizar informaci ón financiera no auditada. Las calificaciones pueden ser modificadas, suspendidas o retiradas como resultados de cambios en el contenido o disponibilidad de la información, o sobre la base de cua lesquiera otras circunstancias. Todos los derechos reservados por Standard & Poor’s Ratings Argentina S.R.L., Agente de Calificación de Riesgo, Registro CNV N°5, una unidad de McGraw Hill Financial, Leandro N. Alem 855, Piso 3° (C1001AAD), Buenos Aires, Argentina. Prohibida su reproducción total o parcial.

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IRSA Inversiones y Representaciones S.A. Ejercicio Anual * En Millones de ARS

Jun-12

Jun-13

Jun-14

Jun-15

INDICADORES FINANCIEROS CLAVE Indicadores operativos y de rentabilidad

1,907.0 28.2

2,370.9 24.3

3,080.7 29.9

4,565.4 48.2

63.8

63.4

63.3

70.8

945.6 49.6 3.8

1,202.9 50.7 4.3

1,542.1 50.1 3.5

2,766.5 60.6 4.9

493.4 18.9 3.1

693.0 18.6 3.7

860.3 18.9 3.2

1,593.9 31.7 4.0

774.0 40.6

972.0 41.0

1,240.3 40.3

2,558.8 56.0

891.5 46.1 15.8 13.5

1,101.9 45.9 16.5 14.4

958.0 46.8 13.0 10.5

2,261.9 46.4 29.4 22.4

281.6 3.4 3.2

342.1 3.5 3.2

518.4 3.0 1.8

656.9 4.2 3.4

224.7 8.8 116.9

297.2 11.0 80.6

(516.0) (21.7) 0.0

650.6 29.0 0.0

432.9 16.6 2.7

649.9 17.4 3.3

617.9 13.6 2.4

389.5 7.8 1.7

11.5 2,003.7

4.2 7,089.5

0.8 87,607.7

34.8 3,722.7

421.4 16.2

645.6 17.3

617.0 13.6

354.6 7.1

Dividendos Pagados

263.5

391.8

117.4

297.3

Flujo de Fondos Discrecional

157.9 6.1

253.9 6.8

499.6 11.0

57.3 1.1

338.1 0.0

1,041.0 0.0

844.0 0.0

670.6 0.0

Total de Activos

6,889.6

8,366.9

9,859.5

10,292.0

Deuda Financiera

2,606.3 2.8 46.2

3,735.5 3.1 54.4

4,542.8 2.9 64.0

5,024.9 1.8 63.6

Pasivo Total

3,849.9

5,236.2

7,302.9

7,420.8

Patrimonio Neto

3,039.8

3,130.7

2,556.6

2,871.2

81.5 165.6 317.3 (70.3)

74.7 223.7 200.8 97.6

69.4 76.2 173.1 (27.5)

95.8 11.2 250.3 (143.2)

Ingresos ** Crecimiento Anual de Ingresos (%) Margen Bruto (%) EBITDA Margen de EBITDA (%) EBITDA / Intereses en Efectivo (x) Generación Interna de Fondos (GIF) GIF / Deuda Financiera (%) Cobertura de Intereses en Efectivo con GIF (x) Resultado Operativo Resultado Operativo / Ingresos (%) EBIT Margen de EBIT (%) Retorno sobre el Capital (%) Retorno sobre los Activos (%) Gastos por Intereses Cobertura de Intereses con EBITDA (x) Cobertura de Intereses con EBIT (x) Resultado Neto Generado por las Actividades Ordinarias Retorno sobre el Patrimonio Neto (%) Ratio de Pago de Dividendos (%)

Indicadores del Flujo de Fondos Flujo de Fondos Operativo Flujo de Fondos Operativo / Deuda Financiera (%) Flujo de Fondos Operativo (+ Reclasificaciones) / Intereses en Efectivo (x) Inversiones de Capital Flujo de Fondos Neto / Inversiones de Capital (%) Flujo de Fondos Libre Flujo de Fondos Libre / Deuda Financiera (%)

Flujo de Fondos Discrecional / Deuda Financiera (%)

Indicadores del Balance y de Endeudamiento Caja e Inversiones de Corto Plazo Excedente de Caja

Deuda Financiera / EBITDA (x) Deuda Financiera / Capitalización Total (%)

Indicadores Adicionales del Flujo de Fondos (para los períodos anuales) Cuentas a Cobrar (Días) Inventario (Días) Cuentas por Pagar (Días) Ciclo de Conversión a Caja (Días)

* El ejercicio anual 2012 ha sido reexpresado a IFRS para que sea comparable con el ejercicio 2013 (reportados bajo IFRS). ** Por normas contables, hemos incorporado dentro de los ingresos y los costos, los fondos de terceros por expensas y fondo de promoción colectivo. De no incorporar estos fondos el margen de EBITDA estaría alrededor de 75%

Standard Poor’s – Calificaciones Corporativas – Octubre 2015