Pontificia Universidad Católica de Chile  Escuelas de Ingeniería y arquitectura  Magíster en Administración de la Construcción     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

                 

COMPENDIO DE TRABAJOS  

Aná lisis de localizació n de actividades en el Gran Santiago     Curso Localizacion de Proyectos Inmobiliarios ‐ Sección 1 ‐ 1 ' 2015  Profesor: Pablo Contrucci Lira.  [email protected]   Ayudantes: Angela Mimica. [email protected] / Alejandro Cortes. [email protected]  

    Julio 2015            1. Cementerios  2. Malls  3. Teletraks  4. Estaciones de Servicio  5. Edificios Corporativos  6. Jardines Infantiles  7. Farmacias  8. Strip Centers  9. Moteles  10. Hoteles  11. Panaderías  12. Automotoras 

LOCALIZACION PROYECTOS INMOBILIARIOS

CASO CEMENTERIOS

Alumnos:

Emilio Cuadra G. Alvaro Effa R.

Fuentes de Información: Para la realización de este trabajo se obtuvo información de diversas fuentes técnicas y comerciales. Principalmente se pudo obtener la localización de los diversos cementerios por medio de la información que se encuentra publicada en sus páginas web. Así mismo se pudo obtener la localización de camposantos en la paginas de las municipalidades que administran los cementerios municipales. Debido a que el número de cementerios es relativamente pequeño en comparación con otros objetos de este trabajo no fue muy complejo recabar la información respecto de la existencia y localización de los diversos cementerios. Así mismo, y debido a que el negocio de cementerios se encuentra muy desarrollado y es altamente comercial existen sendas páginas de internet donde se explica en detalle las características y ubicaciones de los diversos panteones. Cuadro Cementerios: Cementerio Cementerio General Cementerio Parroquial San Bernardo Cementerio Parroquial de Pudahuel

Dirección Profesor Alberto Zañartu 951

Comuna

Año  

Propietario

Santiago

1821

I. Municipalidad de Recoleta

12 de Febrero 204 Av Federico Errazuriz 926

Sn Bernardo

1834

Pudahuel

1868

Arzobispado de Santiago Corporación Municipal de Pudahuel (Al inicio Parroquial)

Cementerio Católico Recoleta

Av.Valdivieso 555

Santiago

1883

Arzobispado de Santiago

Cementerio Parroquial de Maipú

Maipú 900

Maipu

1895

Arzobispado de Santiago

Cementerio Parroquial Puente Alto Eyzaguirre 2337

Puente Alto

1903

Arzobispado de Santiago

Cementerio Israelita de Conchalí

Enrique Donoso 489

Recoleta

1932

Cementerio Ruso

Eyzaguirre 2395 Av. José J.Prieto Vial 8521 Av.Américo Vespucio 555 Américo Vespucio Sur 2700 Rinconada El Salto 0516

Puente Alto

Ramón Cruz 76

Santiago

Manuel Castillo 1981 Av.Camilo Henríquez 4673 Parad.24½

Malloco

La Farfana 081

Pudahuel

San José 342

San Bernardo

Cementerio Metropolitano Cementerio Parque Del Recuerdo Américo Vespucio Cementerio Parque Sendero Maipú Cementerio Parque Santiago Cementerio Parque Del Recuerdo Cordillera Cementerio Parque Del Recuerdo Padre Hurtado Cementerio Parque El Prado Cementerio Camino Canaan Cementerio Parque Sacramental San Joaquín Cementerio Parque Sendero San Bernardo Cementerio Parque El Manantial Maipú

Santiago Santiago Maipú Santiago

La Florida

Pdte Jorge Alessandri R. San Bernardo Los Agricultores 60

Maipú

Privado Comunidad Judía Privado Corporación 1954 Comunidad Rusa Privado (No se encuentra 1964 propietario) Inmobiliario Privado - Parques del 1980 Recuerdo Privado - Organización Parque 1989 Sendero Privado - Grupo Nuestros 1997 Parques Privado - Parques del 1998 Recuerdo Privado - Parques del 1998 Recuerdo Privado - Grupo Nuestros 1998 Parques Privado - Grupo Nuestros 2002 Parques Privado - Inm. Parques y S/I Jardines Privado - Organización Parque S/I Sendero Privado - Grupo Nuestros S/I Parques

Criterios de Localización Históricos 1.- Origen de los cementerios en Chile En Chile la sepultura de los fallecidos se encuentra en sus inicios fuertemente influenciados por las costumbres religiosas judío-cristianas. Al respecto se debe tener presente que antes de la separación entre la Iglesia y el Estado civil, era la Iglesia la que cumplía muchas funciones que hoy son propias de del gobierno como los registros de nacimientos fallecimientos. En dicho contexto la Iglesia era la encargada de los entierros y sepulturas; las que habitualmente se realizaban en las inmediaciones de las iglesias y catedrales e incluso al interior de ellas. La ubicación del cadáver de la persona fallecida y su cercanía con el altar estaban directamente relacionadas con importancia y condición económica de esta, siendo los más afortunados enterrados muy cerca del altar mismo. En Santiago, los pobres eran normalmente enterrados gratuitamente en las cercanías del hospital San Juan de Dios.. 2- Cementerios Fuera de la Ciudad A comienzos del siglo XVIII, gracias a la difusión del pensamiento ilustrado, una Real Orden de Carlos III (1787) respecto al tema de la sepultación en iglesias produjo la creación de los cementerios “extramuros”, con el fin de evitar malos olores y los perjuicios en contra de la salubridad de la comunidad. Posteriormente la materialización de estas nuevas ideas tuvo su culminación en la creación de Cementerio General (1821), primer cementerio fuera de la ciudad, por decreto de Director Supremo de la época Bernardo O’Higgins.

 

Santiago 1826  Cementerio General

Plano Santiago año 1929.  Simbología   

Cementerios General y Católico.

 

Cementerio Judío 

 

Cementerio Parroquial Pudahuel

 

Cementerio Parroquial Maipú 

   

3.- Cementerios Hoy   Así paulatinamente los cementerios en las ciudades fueron ubicados en los límites de la ciudad apareciendo como un espacio, cerrado y cercado1. A lo largo de la historia en Santiago se desarrollaron los cementerios tradicionales en una primera instancia y luego hacia 1980 se dio paso a la supremacía de los “cementerios parque”. A partir de los ’80 surge a lo largo de nuestro País una gran cantidad de nuevos cementerios de la mano del surgimiento del negocio de los cementerios. Así estos nuevos espacios ya no son parte del estado, sino una empresa privada regulada por el mercado. 

                                                             Reglamento de Cementerios, ARTICULO 7° Los terrenos que se destinen a cementerio deberán estar cerrados en todo el perímetro de su superficie con cierros de material sólido, madera o rejas que impidan la entrada de animales. Estos cierros deberán tener una altura mínima de 2.00 mts., una barda de protección y las puertas necesarias para un fácil acceso al establecimiento. Los muros sólidos de cierro podrán ser utilizados como fondo de pabellones o galerías de nichos. 

1

Criterios de Localización Contemporáneos "En los hechos, los cementerios forman parte aun de una categoría de equipamientos cuya localización es apreciada negativamente. No resulta tarea fácil situar adecuadamente enclaves que participen de una actividad considerada perniciosa, poco grata por el temor ancestral a la idea de la muerte o susceptible de provocar ciertas disfuncionalidades en el medio urbano”. 2 a) Macro Localizaciones: Como hemos señalado en la primera parte de este informe desde hace 200 años se instauró como norma de salubridad y orden publico que los cementerios debían estar a las afueras de la ciudad, hecho que se mantiene hasta nuestros días. Sin embargo, producto del crecimiento de Santiago, los cementerios más antiguos han ido quedado al interior del radio urbano, siendo absorbidos por la expansión de la ciudad debido al crecimiento demográfico y la extensión territorial de la misma.

  Evolución Superficie Urbana Santiago

En dicho contexto los nuevos cementerios que se han ido creando a partir de los años 80 y con un marcado peak durante las década de los 1995 y 2005 se ubican a las afueras de la ciudad, muy cerca o incluso fuera del límite urbano. Siguiendo ese criterio las comunas periféricas del gran Santiago son las que cuentan con la mayoría de los Parques cementerios nuevos como las de Huechuraba, Maipu, San Bernardo, Pudahuel, Lo Espejo y Puente Alto entre otras. Por otra parte los cementerios más antiguos se concentran en lo que hoy es la comuna de Santiago, o cercanos a los centros urbanos donde se originaron como por ejemplo el cementerio Parroquial de Maipú.                                                               Pavez María Isabel, Algunas consideraciones sobre el concepto de Cementerio Parque. Documento UR357. Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad de Chile.    2

Debido a la localización lejana al centro urbano se puede observar que la ubicación de los nuevos proyectos se focalizan en buscar una buena conectividad, ubicándose lo más cercano posible a vialidad estructurarte y autopistas interurbanas como: Vespucio Norte Expres, Vespucio Sur Expres, La Ruta 68, Autopista Central, Ruta 78 etc. Un elemento que incide fuertemente en la localización de los cementerios a las afueras de las ciudades es la naturaleza expansiva y rentable de la actividad económica involucrada; que requiere de amplios terrenos a precios ojalá bajos. Debido al efecto de las economías de localización y urbanización que se producen como consecuencia de la aglomeración y el consecuente aumento de la capacidad de producción de diversos sectores de la actividad económica los terrenos mas próximos al centro de la ciudad alcanzan valores más altos. Esto, sumado a los criterios previamente señalados, hacen de las aéreas agrícolas y las comunas de ingresos socioeconómicos más bajos sean los lugares ideales para emplazar los cementerios. Finalmente, considerando la suma de todos los factores, la competencia en el uso del suelo para esta actividad es principalmente la producción agrícola y en menor medida viviendas de nivel socio económico bajo. Para dichas actividades los precios que están dispuestos a pagar por el uso del suelo son ostensiblemente menores por los rendimientos de las actividades, haciendo más rentable la actividad de los cementerios si se utilizan dichas ubicaciones.3

b) Micro Localizaciones: Considerando las ubicaciones del los Cementerios Parque y la periodicidad de la visitas que realiza la genta a los Campos Santos podemos caracterizar dicha actividad como una actividad principalmente flexible o incluso opcional puesto que no se impone o requiere un horario o fecha fija para visitar los parques (salvo algunas fechas al año como todos los santos). Por tratarse de lugares que se encuentran en los exteriores de la ciudad se requiere de amplios lugares de estacionamientos y conexiones a la locomoción colectiva. Del mismo modo, y como se                                                              3

Para ilustrar este concepto se debe considerar que los predios agrícolas habitualmente se venden por hectáreas y las sepulturas ocupan una superficie de aproximadamente 2 metros cuadrados con valores de mercado cercanos a las 60 uf. Si a ello le sumamos el uso vertical que se le puede dar las sepulturas dicho precio se multiplica 4 o 5 veces. Así un comparativo estimado del precio de un terreno rural cercano a Santiago es del orden de 0,5 uf por metro cuadrado y el metro cuadrado de una sepultura puede alcanzar 120 uf el metro cuadrado.

señaló en el numero precedente, la ubicación de los cementerios se concentra en lugares con buena accesibilidad cercanos a arterias importantes o autopistas urbanas. También se puede observar que al rededor de los Parques Cementerios surgen actividades comerciales íntimamente relacionadas con las ceremonias fúnebres como las ventas de flores y coronas, produciéndose un fenómeno de encadenamiento respecto de dichas actividades comerciales que son utilizadas por las personas que visitan los cementerios. En cuanto a las características de las edificaciones la demanda y lo que podríamos llamar moda es el cementerio tipo parque, que cuentan con grandes aéreas verdes, arborizaciones y senderos entre la vegetación. De hecho los cementerios actualmente contribuyen en gran medida como los pulmones verdes de las ciudad de Santiago pues es una actividad rentables que requiere para su operación de extensos parques, produciendo de esa forma una externalidad positiva para todos los habitantes. Debido la expansión urbana de Santiago se puede prever que los cementerios se alejarán más de la ciudad en el futuro, llegando a ubicarse en sectores que hoy son exclusivamente rurales. Del mismo modo, debido al crecimiento sostenido de la población la demanda por sepulturas crece año a año y necesariamente va seguir aumentando con el paso del tiempo, lo que llevara a nuevas empresas a construir nuevos cementerios para suplir las necesidades del mercado.

c) Síntesis de Patrones de Localización: En síntesis podemos señalar que los patrones actuales de localización de los cementerios son: - Ubicación (original) fuera de a ciudad. - Cercano a vías estructurantes o autopistas. - Uso de predios con destinación agrícola. - Buena infraestructura de estacionamientos y servicios. - Con el crecimiento de la ciudad los cementerios son absorbidos por el radio urbano. - Se ubican principalmente en suelos de bajo valor. - Se ubican lejos de los lechos de ríos.

Bibliografía 1. Camagni, Roberto (2005) “Economía Urbana” 2. www.memoriachilena.cl, centro de recursos digitales de las colecciones de la Biblioteca Nacional de Chile. 3. Maureira, Marcelo (2011), “La muerte en Chile, un estudio sobre la muerte a través del abordaje de los ritos funerarios en contextos de cementerios de la región metropolitana”. 4. Reglamento de Cementerios en www.bcn.cl. 5. www.parquedelrecuerdo.cl, Sitio web del grupo de cementerios Parque del Recuerdo. 6. www.nuestrosparques.cl, Sitio web del grupo Nuestros Parques. 7. www.cementeriogeneral.cl, Sitio web del Cementerio Municipal de Recoleta. 8. www.cementeriometropolitano.cl, Sitio web del Cementerio Metropolitano. 9. www.cementerioparquedelsendero.cl, Sitio web del al grupo Sendero. 10. www.codep.cl, Corporación de Desarrollo de Pudahuel

ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS ENTREGA N° 2

ANÁLISIS Y DEFINICIÓN DEL PATRÓN DE LOCALIZACIÓN DE LOS MALLS: ESCALA MACRO Y MICRO.

PROFESOR AYUDANTES INTEGRANTES

PABLO CONTRUCCI ANGELA MIMICA ALEJANDRO CORTEZ JUAN CARLOS BORGOÑO ROLANDO ITURRA BERNARDO SANTANDER

FECHA

PABLO MARTÍNEZ 03/07/2015

a

ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

1.

OBJETIVOS

El objetivo del presente documento consiste en realizar un análisis y definición del patrón de localización de los Malls en el Gran Santiago a una escala macro y micro.

2. ALCANCE Para llevar a cabo este análisis, se realizó un levantamiento de los malls presentes en el Gran Santiago, seleccionado aquellos que incluyan tiendas ancla como grandes tiendas, tales como Falabella, Ripley y Almacenes Paris, o en su defecto Supermercados, de manera que el tamaño de las instalaciones sea considerable y no presente similitudes con los llamados Strip Centers u otros centros comerciales de menor envergadura. De igual manera se han dejado fuera de este análisis los Malls de mercadería asiática, en el entendimiento que estos pueden presentar comportamientos de localización menos planificados, que pudieran distorsionar el análisis.

3. FUENTES DE INFORMACIÓN Se han usado las siguientes referencias para la realización del levantamiento:

http://www.800.cl/ http://maps.google.cl http://www.mapcity.cl

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4. CRITERIOS DE LOCALIZACIÓN Se ha podido constatar que los establecimientos comerciales como los Malls obedecen a una lógica de localización que se pueden resumir en los siguientes puntos, dependiendo de la escala de análisis:

4.1

Escala Macro: a. Se establecen en sectores donde exista una masa crítica de potenciales clientes dentro de un radio de influencia acotado. Basado en la ley de gravitación del comercio, el consumidor elige su centro de compras en función de cuánto le atraiga el tamaño del establecimiento y de cuánto le disuada la distancia desde su lugar de residencia o trabajo. De manera que se establece un estimado de potenciales clientes que podrán acceder dentro de un radio no mayor a 2030mins, ya sea a pie, transporte público o vehículo particular, según corresponda.

b. Se localizan a distancias suficientes unos de otros para evitar la competencia con otros Malls. Dependiendo de la concentración de clientes en una determinada área, esta distancia puede variar, pero en general, los malls no presentan grandes diferenciaciones entre ellos, en especial si atienden a un mismo estrato socioeconómico. Frente a esto y debido al tamaño de las instalaciones, es necesario contar con una gran cantidad de potenciales clientes, por lo que dos malls ubicados muy cercanos entre sí tenderán a repartirse la clientela, pudiendo ser poco rentable para ambos.

c. Son establecidos en vías troncales de gran tamaño y de alto tránsito, que ofrezcan gran accesibilidad a las instalaciones y buena visibilidad como estrategia de marketing. Si bien, esto se justifica por conveniencia, a su vez la

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ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones establece que las obras clasificadas como Equipamiento Mayor, categoría en la que clasifican los Malls, deben ser emplazadas en Vías Troncales o Expresas, es decir, vías que no estén destinadas a servir de acceso a las propiedades privadas, sino que tengan como función principal servir al transporte de personas o carga de un lugar de la ciudad hasta otro dentro de la misma urbe o fuera de ella.

4.2

Escala Micro: d. En vista del gran tamaño de las instalaciones, que incluso en algunos casos tienden a ocupar varias cuadras, los criterios de micro-localización pueden resultar no tan evidentes, pero es claro que buscan facilitar las vías de acceso desde distintas orientaciones de la urbe dependiendo de la naturaleza del público al que desean atender. Pueden posicionarse cercanos a estaciones de metro, paseos peatonales o paraderos masivos, si buscan atender a personas a pie. O bien, pueden ubicarse preferentemente en esquinas de intersección entre vías troncales o entre dos vías principales de sentido opuesto, que permitan el acceso desde diversos sectores por medio de vehículos particulares.

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5. PATRONES DE LOCALIZACIÓN Revisando brevemente la historia se debe tener en cuenta que el rubro de los malls en Chile comenzó con la llegada del Parque Arauco, fundado en 1982, y orientado principalmente a la clase media-alta. Razón por la cual fue ubicado en el sector oriente de Santiago, entre la frontera de las Comunas de Vitacura y Las Condes. Además, fue concebido con amplios parques de estacionamiento, para incentivar el acceso por medios de transporte privado. Este modelo fue replicado posteriormente por otros centros comerciales como fue el caso del mall Alto Las Condes en 1993, que siguió y exacerbó la tendencia de apuntar a las clases altas con acceso a vehículos particulares.

El encargado de ampliar el mercado de los malls hacia la clase media del país fue el Mall Plaza Vespucio en 1990, ubicado en la comuna de La Florida. Siguiendo esta lógica se posicionaron el Mall Florida Center, Mall Plaza Oeste, Mall Arauco Maipu, entre otros. Una vez que este mercado fue transversal a todas las clases sociales, se fue ampliando siguiendo los polos de desarrollo de la ciudad hacia la periferia aprovechando la disponibilidad y precio relativamente bajo de suelo, como en el caso de Ñuñoa con el Mall Plaza Ñuñoa, La Reina con el Portal La Reina, o Tronwell Plaza Norte en Huechuraba.

Sin embargo, dado el éxito obtenido por este mercado y acompañando a la creciente demanda también se presentaron casos más agresivos, como son el caso del Mall Plaza Alameda, Mall del Centro o el emblemático Costanera Center, ubicados en zonas centrales de Santiago en el pleno eje Alameda-Apoquindo, con un muy elevado precio de suelo, pero con una gran accesibilidad ya sea en vehículo privado o transporte público.

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ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS En consecuencia, se entiende que los malls pueden atender público de todas las clases socioeconómicas y pueden estar orientados a ser accedidos preferentemente a pie, por transporte público o por medio de vehículos particulares.

Macro-localización de Malls en el Gran Santiago

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ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Teniendo presente los criterios de localización mencionados, al observar la imagen anterior, podemos rescatar como primer patrón que los Centros comerciales de escala mayor se emplazan sobre una vía troncal, otorgando accesibilidad. La oferta comercial es tan alta que es capaz hasta de sustentar el transporte, transformando su entorno drásticamente.

Acercando un poco el plano, podemos distinguir claramente dos patrones de localización, el primero en torne al eje estructurante de la ciudad (Alameda, Providencia, Las Condes) en donde los Centros Comerciales de mayor antigüedad en la capital se tornan a esta vía por su accesibilidad asegurada (metro). La segunda clara distinción se relaciona con las localizaciones en torno al Anillo Américo Vespucio, en donde aparecen los Malls bajo los mismos patrones ya descritos pero con la ventaja de la disponibilidad del suelo que presentan los sectores más periféricos.

.

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ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Siguiendo con las variables descritas, es posible establecer un paralelo con la “Teoría del lugar central” en donde las edificaciones se emplazan de

manera

homogénea

en

el

territorio,

abarcando así grandes áreas con una directa relación con la densidad poblacional y evitando pelear la competencia entre unos y otros. Por lo mismo podemos encontrar una escasa oferta en los sectores intermedios.

La teoría del lugar Central (Walter Christaller) Forma en que se distribuyen en el espacio las actividades económicas y las poblaciones. Dicha teoría busca explicar la organización de las redes urbanas, teorizando sobre las pautas de ordenación de los núcleos urbanos considerados como centros de servicios que equipan a la población circundante. De esta manera aparece un punto en el espacio que organiza el territorio en torno a sí, dada una lógica de comportamiento económico que gobierna la aparición de servicios y sus posibilidades de triunfar. De manera concreta el problema que se planteó Christaller fue el de la localización óptima de las actividades comerciales y de servicios en una región cualquiera. Para ello partió de dos conceptos claves: el alcance físico del mercado y el umbral de la demanda. El alcance físico lo entendió como la distancia más grande que el agente consumidor está dispuesto a viajar para comprar una mercancía o servicio, a un determinado precio de mercado. Definió el umbral de la demanda como el monto de ventas mínimas que le permiten a la empresa permanecer dentro del negocio. Todo bien y/o servicio es ofrecido solo si su alcance supera el umbral. Según eso último, toda empresa que ofrezca un producto o servicio necesita una cantidad de población mínima que lo demande para poder tener los ingresos que le mantienen como negocio. Cuanto más caro o especializado sea el producto o servicio mayor es la población mínima que necesita tener alrededor para asegurar ese umbral. De la misma manera, un consumidor estará dispuesto a desplazarse más lejos para obtener servicios más caros y especializados que para los servicios normales, es decir, el alcance físico del mercado es mayor. Así, es normal que las personas estén dispuestas a desplazarse muchos kilómetros y durante muchas horas para ir a un hospital, pero no para comprar una barra de pan. 7 de 12

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1,0km

2,5km

Radios de Influencia aproximados

De la imagen anterior, se observa que los radios de influencia aproximados varían entre los 1 y 2,5km, con una clara tendencia a reducirse y densificarse hacia el oriente. Esto

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ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS se explica teniendo en cuenta el elevado desarrollo en altura en comunas como Providencia y Las Condes, pero principalmente por la mayor concentración de recursos al ubicarse en esta zona la clase alta de Santiago, incluso, a pesar de la baja densidad poblacional, como se muestra a continuación:

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ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Desde un enfoque micro, es posible apreciar que se busca disponer de múltiples vías de acceso. En casos donde se favorece el acceso peatonal, es común encontrarlos ubicados anexos a paseos peatonales o calles de alto flujo peatonal, como el Mall del Centro, mostrado en la imagen a continuación.

PASEO PEATONTAL

PASEO PEATONTAL

Micro-localización Mall del Centro

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ANÁLISIS DE LOCALIZACIÓN DE ACTIVIDADES EN EL GRAN SANTIAGO LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS A continuación, se presenta un caso mixto, que ofrece accesos desde prácticamente todas las orientaciones en una ubicación de Santiago con muy alto flujo vehicular y peatonal.

ACCESO VEHICULAR DESDE NORTE Y ORIENTE

ACCESO PEATONAL ORIENTE

ACCESO PEATONAL NORTE

ACCESO PEATONAL DESDE METRO ESTACIÓN ACCESO VEHICULAR DESDE SUR Y PONIENTE

TOBALABA (LINEAS 1 Y 4)

ACCESO PEATONAL SUR Y PONIENTE

Accesos Mall Costanera Center

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6. SINTESIS Podemos explicar la distribución espacial de los Centros Comerciales más allá de la excesiva rigidez y geometrización que una teoría nos puede entregar, con los siguientes puntos a considerar: Transporte: Aumenta la movilidad de la población y la distancia en que puede desplazarse, sustentándose por si sola. Intensifica la competencia entre los Malls superponiendo sus áreas de influencia. Localización: El emplazamiento de localización es alrededor del eje estructurante de la capital por ubicación, en el anillo Américo Vespucio por su accesibilidad y oferta de grandes terrenos y otro foco como respuesta a las zonas con mayor poder adquisitivo. A escala micro, se busca privilegiar ubicaciones que provean múltiples vías de acceso.

Además, es importante considerar que hoy en día los Centros Comerciales no sólo se localizan para que los habitantes se dirijan a comprar, ya que cada vez más las motivaciones de carácter perceptivas (ir al cine, comer, etc…) pueden justificar ciertas concentraciones en algunas áreas que no podrían explicarse exclusivamente por razones económicas.

7. BIBLIOGRAFÍA  APUNTES DE ECONOMÍA REGIONAL, Mario Alberto Gaviria Ríos.  GEOGRAFÍA ECONÓMICA – La lógica espacial del capitalismo global, Ricardo Mendez.  http://est.cmq.edu.mx/index.php/est/article/view/426/837

8. ANEXOS Malls Localizacion Contrucci.kmz

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PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DE CHILE Magíster en Administración de la Construcción

Curso: Localización de Proyectos Inmobiliarios Profesor: Pablo Construcci Ayudantes: Alejandro Cortés y Ángela Mimica Ejercicio N° 1: Análisis de Localización de Actividades en Santiago, Teletraks Alumnos: Alejandra Sierra, Rodrigo Pozo, y Paula Vallejos Fecha: Viernes 3 de julio de 2015

Índice 1.- Generalidades 2.- Ubicación de los Teletrak en la Región Metropolitana 1.2- Análisis Macro 2.2.- Análisis Micro 3.- Definición del Patrón de Localización – Conclusión 4.- Anexos

1.-

1.- Generalidades ¿Qué son los Teletrak? Es una red de locales especializados para la transmisión y venta de apuestas de hípica de los hipódromos de Chile. La administración de esta red está a cargo del Club Hípico de Santiago y el Hipódromo Chile. Desde su fundación en 1990, Teletrak cuenta con 195 locales en Chile y uno en Brasil. En estos locales, el público puede apostar en las distintas carreras sin la necesidad de asistir a los hipódromos. Además existe un canal de televisión, Teletrak TV, en que se transmiten las carreras. (1)

2.- Ubicación de los Teletrak Como contexto, la Región Metropolitana (RM) cuenta con una totalidad de 52 comunas. Los locales de Teletrak, se ubican en 44 comunas de la RM, quedando fuera ocho de ellas, tales como, La Cisterna, San José de Maipo, Pirque, Calera de Tango, Tiltil, Alhué, María Pinto y San Pedro, información que se detalla en el Anexo N° 1. Al respecto, cabe señalar que la información de la ubicación de los Teletrak se obtuvo directamente de la página web del Club Hípico, la cual exhibe los 82 locales de toda la RM. (2)

Vista de todos los puntos en la RM

(1) Fuente: www.es.wikipedia.org/wiki/Teletrak (2) Fuente: www.clubhipico.cl/informacion-hipica/agencias-teletrak

2.-

2.1.- Macrolocalización Para el análisis expuesto a continuación, corresponde considerar los datos de población y superficie de las comunas de la RM, obtenidos del censo 2002 y páginas gubernamentales. (3) a) Según Distribución por Sector De acuerdo a lo anterior, los locales se han organizado agrupándolos por comuna y luego por sector, pudiendo ser centro, norte, sur, oriente y poniente. Además, se presenta el sector exterior referido a las comunas que no pertenecen a la provincia de Santiago, lo cual se presenta en el siguiente gráfico: Cantidad de Locales por Comuna Centro 12,20% (10) Norte 17,07% (14) Sur 17,07% (14) Oriente 13,41% (11) Poniente 21,95% (18) Exterior 18,29% (15)

Norte

Sur

Oriente

Poniente

Exterior

(3) Fuente: www.subdere.cl/divisi%C3%B3n-administrativa-de-chile/gobierno-regional-metropolitano-de-santiago/provincia- 3.de-santiago (superficie comunas) / www.observatoriourbano.cl (población)

b) Según Proximidad y Densidad Los cinco grupos seleccionados que contienen locales que comparten una mayor proximidad entre sí, corresponden a las comunas de La Florida (S2, S3), Estación Central (P6, P7, P18), y Santiago con tres grupos (C1, C2, C3, C4), (C5, C8) y (C7, C10).

S3 S2

Asimismo, de acuerdo a la imagen recién expuesta, resulta posible visualizar que en el centro de la ciudad se encuentran cuatro conjuntos de locales que al mismo tiempo conforman un conjunto mayor.

C1 C4

C3 C2

P18 P6

P7 C8 C5

C7 C10

Conjuntos en el Centro de la Ciudad 4.-

Locales responden a una menor cantidad de habitantes y a una menor superficie

(Densidad Comunal/Cantidad de Locales Teletrak)*Comuna (No se consideraron las comunas fuera de la provincia, por ser geográficamente más extensas)

El gráfico de densidad presentado, da cuenta que las comunas de Estación Central, Santiago y La Florida, además de ser comunas con niveles de ingresos medios, corresponden a sectores menos densos y por tanto, en donde los locales Teletrak responden a una menor cantidad de habitates. Por lo anteiror, podemos concluir previamente, que para que los locales de Teletrak resulten rentables ante un área de influencia que incorpora menos superficie y habitantes, los usuarios en estos puntos deben ser consumidores frecuentes de tal servicio.

Ingresos /Comuna 5.-

c) Según Vías Principales La mayoría de los locales de Teletrak, cuentan con una ubicación estratégica encontrándose por un lado ubicados en las vías estructurantes de la ciudad, correspondientes a los locales en color verde, y por otro en otras vías importantes de la mismas (pero menores a las anteriores), correspondientes a los puntos azules.

Ubicación de Locales según Vías

6.-

2.2.- Microlocalización .

Como hemos visto en el análisis a gran escala, la distribución de los locales de Teletrak se da de forma bastante homogénea y pareciera corresponder a puntos en donde el precio del suelo es más barato y donde confluyen avenidas principales. A partir de la observación en terreno de los locales es posible detectar un patrón que se repite en la mayoría de los casos y a modo de ejemplo analizaremos 5 casos en los que es posible presenciar características particulares que en cierto modo son comunes a todos los locales . Se analizarán locales bastante distantes entre sí, ubicados en los siguientes puntos de Santiago:

O5

7.-

Ejemplo 1: Local: Pedro de Valdivia 3347 Comuna: Ñuñoa Código en Archivo Kmz: O5

Pedro de Valdivia 01

a) Este local ubicado en Ñuñoa tiene acceso directo a la calle, al paso , con paradero de Transantiago a la puerta. b) Locales vecinos: Corresponden a variados locales de ventas, entre ellos fuente de soda y tienda de ropa de conveniencia.

Pedro de Valdivia 02

8.-

c) Locales vereda de al frente: Programa variado, desde supermercado a reparadora de calzados, ropa americana, relojería, verdulería y cordonería.

Pedro de Valdivia 03

Pedro de Valdivia 04

Ejemplo 2: Local: José Francisco Vergara Comuna: Quilicura Código en Archivo Kmz: N08

José Francisco Vergara 01

9.-

Este local es de un piso y se ubica en una esquina con acceso directo a la calle , frente a un centro comercial y junto a pequeños locales de comercio menor tales como botillería, abarrotes, imprenta, y sucursal de banco.

José Francisco Vergara 02

José Francisco Vergara 03

10.-

José Francisco Vergara 04

Ejemplo 3: Local: Lo Barnechea 1533 Comuna: Lo Barnechea Código en Archivo Kmz: O3

Lo Barnechea 01

11.-

Lo Barnechea 02

Este local se ubica en lo Barnechea, en una casa reacondicionada, que cuenta con un antejardín en donde se estacionan bicicletas. Está junto a un minimarket, a un estacionamiento por hora, a un local de abarrotes, una verdulería y una venta de pollos asados. Está frente a un taller y local de venta de repuestos automotriz y además frente a un paradero de transantiago.

Lo Barnechea 03

12.-

Ejemplo 4: Local: San Pablo 7025 Comuna: Lo Prado Código en Archivo Kmz: P8

En este local se ubica en la mitad de la manzana y forma parte de una serie de locales comerciales de fachada contínua. Entre ellos, hay botillerías y bazares y venta de comida rápida. Se encuentra frente a un paradero de transantiago. Su acceso es directo a la calle.

San Pablo 01

13.-

Ejemplo 5: Local: José Miguel Carrera 6430 Comuna: San Miguel Código en Archivo Kmz: S12

Gran Avenida 01

Este local se encuentra en una avenida importante y ocupa el nivel inferior de un edificio comercial de 3 pisos, conformando la esquina y con acceso peatonal directo. Sus locales vecinos están conformados por locales de juegos electrónicos, salones de belleza, ferreterías y peluquerías.

14.-

Gran Avenida 02

De la observación hemos detectado que: 1-Los locales suelen formar parte de un núcleo comercial que se ubica vecino a esquinas de cruces viales importantes. El local en sí puede conformar la esquina o ubicarse en otro punto de la manzana, siempre ligado al núcleo total 2-Por lo general forman parte de una línea de edificación en donde se suceden distintos tipos de locales de comercio menor, en su mayoría ligado a botillerías o fuentes de soda. 3-Tipología: Los locales suelen ser edificios preexistentes que se reacondicionan, de uno o dos pisos con acceso directo e inmediato a la calle ya que reciben público que se desplaza a pie, o en locomoción colectiva . En algunos casos tiene un antejardín que recibe bicicletas. 4-Se ubican en avenidas y calles principales, por lo que están generalmente cercanos a paraderos de buses de transantiago.

15.-

3.- Definición del patrón de localización En general, podemos concluir que los locales destinados a Teletrak se distribuyen equitativamente en Santiago, (a excepción del sector oriente en donde se observa más dispersión), concentrándose en el centro mismo de la ciudad y luego diluyéndose hacia el exterior. Se ubican preferentemente, asociándose a núcleos comerciales generados en avenidas principales y sus intersecciones, por lo que están muy bien conectados. Esto también debido a que su público general está orientado a personas que se movilizan en locomoción colectiva, bicicletas e incluso a pie. Asimismo, estos locales utilizan instalaciones ya existentes que se transforman y reacondicionan para la actividad y que se encuentran rodeados de un tipo de comercio menor, asociado a un público masculino tales como ferreterías, botillerías, juegos electrónicos y también a un público general (carnicerías, abarrotes, verdulerías, peluquerías, entre otros). Lo anterior refleja que los clientes (apostadores) de los Teletrak son regularmente empleados de los locales comerciales aledaños, o que estos locales quedan en puntos intermedios entre sus hogares y sus lugares de trabajo, por lo que se produce el fenómeno de encadenamiento. En cuanto a su ubicación en la escala nivel manzana, puede ser en la esquina o a mitad de cuadra, pero siempre con acceso directo a la calle en su primer piso. Es importante que el ingreso esté al paso del flujo peatonal de la calle para invitar al peatón a entrar. .

16.-

4.- Anexos ANEXO N° 1

REGION METROPOLITANA REGION

NOMBRE SUCURSAL

DIRECCION AGENCIA

COMUNA

SECTOR CENTRO (10) RM

C1

BANDERA

BANDERA 762/772

SANTIAGO

RM

C2

CERVANTES

MATIAS COUSIÑO 134

SANTIAGO

RM

C3

HUERFANOS

HUERFANOS 840

SANTIAGO

RM

C4

TEATINOS

TEATINOS 450 - 470

SANTIAGO

RM

C5

BLANCO

BLANCO ENCALADA 2224

SANTIAGO

RM

C6

DIEZ DE JULIO

AV. VIC. MACKENNA 847

SANTIAGO

RM

C7

FRANKLIN

FRANKLIN 1114

SANTIAGO

RM

C8

CLUB HÍPICO

AV. BLANCO ENCALADA 2540

SANTIAGO

RM

C9

SAN DIEGO

SAN DIEGO 1063

SANTIAGO

RM

C10

SANTA ROSA

PLACER 798

SANTIAGO

SECTOR NORTE (14) RM

N1

DORSAL

GUANACO 3100, LOCAL 4

CONCHALI

RM

N2

INDEPENDENCIA

INDEPENDENCIA 5305

CONCHALI

RM

N3

MALL PLAZA NORTE

AV. A VESPUCIO 1737

HUECHURABA

RM

N4

AVENIDA LA PAZ

AV. LA PAZ 364

INDEPENDENCIA

RM

N5

JJ AGUIRRE

AV. INDEPENDENCIA 1120-A

INDEPENDENCIA

RM

N6

RENCA

SALOMON SACK 936

INDEPENDENCIA

RM

N7

SAINT LEGER

CALLE HIPODROMO CHILE 1715

INDEPENDENCIA

RM

N8

QUILICURA

JOSE FRANCISCO VERGARA 453

QUILICURA

RM

N9

PATRONATO

DADIGNAC 356

RECOLETA

RM

N10

PEDRO DONOSO

PEDRO DONOSO 158

RECOLETA

RM

N11

RECOLETA

RECOLETA 2309

RECOLETA

RM

N12

METRO VESPUCIO NORTE

AV. PRINCIPAL I.C.PINTO 640

RECOLETA

RM

N13

EKONO BRASIL

CALLE BRASIL 7093, L.4

RENCA

RM

N14

PLAZA RENCA

BALMACEDA 4205

RENCA

17.-

SECTOR SUR (14) RM

S1

LOS MORROS

AV. PADRE HURTADO 12009

EL BOSQUE

RM

S2

LA FLORIDA

AV. VIC. MACKENNA 7410, local5

LA FLORIDA

RM

S3

MALL PLAZA VESPUCIO

BOULEVARD PARISINO, LOCAL108

LA FLORIDA

RM

S4

SAN JOSE DE LA ESTRELLA

SAN JOSE DE LA ESTRELLA 2347

LA FLORIDA

RM

S5

STRIP CENTER SANTA ROSA

AV. SANTA ROSA 10010, L.6

LA GRANJA

RM

S6

LOS PENSAMIENTOS

AV. LA SERENA 10297, L.1,2,31 y 32

LA GRANJA

RM

S7

LA PINTANA

AV. SANTA ROSA 13230-B LAS ROSAS

LA PINTANA

RM

S8

J M CARO

AV. CENTRAL 6472

LO ESPEJO

RM

S9

LA MARINA

CLOTARIO BLEST 4786

P.A.CERDA

RM

S10

LAS INDUSTRIAS

LAS INDUSTRIAS5481

SAN JOAQUIN

RM

S11

EL LLANO

GRAN AVENIDA 4452

SAN MIGUEL

RM

S12

SAN MIGUEL

GRAN AVENIDA 6430

SAN MIGUEL

RM

S13

URUGUAY

AVENIDA SANTA ROSA 7907

SAN RAMON

RM

S14

LA CISTERNA

GRAN AVENIDA 8694

SAN MIGUEL

SECTOR ORIENTE (11) RM

O1

LA REINA

AGUAS CLARAS 1467

LA REINA

RM

O2

ROSA O´HIGGINS

AV. APOQUINDO5051

LAS CONDES

RM

O3

LO BARNECHEA

LO BARNECHEA 1533

LO BARNECHEA

RM

O4

MACUL

AVDA. MACUL 4167

MACUL

RM

O5

PEDRO DE VALDIVIA

PEDRO DE VALDIVIA 3347

ÑUÑOA

RM

O6

PLAZA EGAÑA

PLAZA EGAÑA 88

ÑUÑOA

RM

O7

EL MOLINO

AV. TOBALABA 13949

PEÑALOLEN

RM

O8

EKONO LAS PARCELAS

CALLE LAS PARCELAS 8405, L. 2 y 3

PEÑALOLEN

RM

O9

PEÑALOLEN

AVENIDA GRECIA 6518

PEÑALOLEN

RM

O10

PROVIDENCIA

PROVIDENCIA 1072 L.1,2,3,4

PROVIDENCIA

RM

O11

JOCKEY CLUB VITACURA

VITACURA 3939

VITACURA

SECTOR PONIENTE (18) RM

P1

CERRILLOS

AV. P.A. CERDA 6113

CERRILLOS

RM

P2

MALL PLAZA OESTE

AV. AMERICO VESPUCIO 1501

CERRILLOS

RM

P3

LO VALLEDOR

Caletera Gral. Velásquez 3025

CERRILLOS

RM

P4

LAS TORRES

J. J. PEREZ 7094

CERRO NAVIA

18.-

RM

P5

CINCO DE ABRIL

CINCO DE ABRIL 5191

ESTACIÓN CENTRAL

RM

P6

TORO MAZOTTE

AV.LIB.BDO.O'HIGGINS 4126

ESTACIÓN CENTRAL

RM

P7

PASEO ESTACION SAN BORJA

San Francisco de Borja 122, Lccal 339

ESTACIÓN CENTRAL

RM

P8

LO PRADO

SAN PABLO 7025

LO PRADO

RM

P9

EKONO PRIMO DE RIVERA

CALLE PRIMO DE RIVERA 1437, L.4

MAIPU

RM

P10

MAIPU

CINCO DE ABRIL 396

MAIPU

RM

P11

MALL ARAUCO MAIPU

AV. AMERICO VESPUCIO 399 L.556

MAIPU

RM

P12

SILVA CARVALLO

ALFREDOSILVA CARVALLO 1196

MAIPU

RM

P13

EKONO LAGUNA SUR

CALLE LAGUNA SUR 8438, L 3

PUDAHUEL

RM

P14

SAN PABLO

SAN PABLO 8757

PUDAHUEL

RM

P15

MAPOCHO

MAPOCHO 4088

QUINTA NORMAL

RM

P16

SALVADOR GUTIERREZ

AV.SALVADOR GUTIERREZ 6051

QUINTA NORMAL

RM

P17

BLANQUEADO

SAN PABLO 5215

QUINTA NORMAL

RM

P18

TERM. DE BUSES STGO.

AV. L.BDO. O'HIGGINS 3850

ESTACIÓN CENTRAL

SANTIAGO EXTERIOR (15) RM

E1

BUIN

BERNARDINO BRAVO 89

BUIN

RM

E2

COLINA

CARRET.SAN MARTIN 031

COLINA

RM

E3

CURACAVI

O'HIGGINS 2089

CURACAVI

RM

E4

EL MONTE

CAMILO HENRÍQUEZ 1

EL MONTE

RM

E5

ISLA DE MAIPO

CALLE LILLO 123

ISLA DE MAIPO

RM

E6

LAMPA

ARTURO PRAT 1221, LOCAL 10 y 11

LAMPA

RM

E7

MELIPILLA

VIC. MACKENNA 837

MELIPILLA

RM

E8

MINITRAK PAINE

MIGUEL CAMPINO68

PAINE

RM

E9

PADRE HURTADO

CAMINO SAN AHURTADO2436, LOC 18

PADRE HURTADO

RM

E10

PEÑAFLOR

21 DE MAYO 4408

PEÑAFLOR

RM

E11

CONCHA Y TORO

CONCHA Y TORO 3860

PUENTE ALTO

RM

E12

PUENTE ALTO

CONCHA Y TORO 535

PUENTE ALTO

RM

E13

MALL PLAZA SUR

AV. JORGE ALESSANDRI 20040

SAN BERNARDO

RM

E14

SAN BERNARDO

URMENETA 554

SAN BERNARDO

RM

E15

TALAGANTE

BDO. O'HIGGINS 1161

TALAGANTE

19.-

          Pontificia Universidad Católica de Chile  Magister en Administración de la Construcción  

         

Análisis de Localización de Actividades en el Gran Santiago   Segunda Entrega 

    Luis Jil Reyes  Nicolás Moyano  Luis León M. 

      Curso IEU3028 Localización de Proyectos Inmobiliarios  Profesor: Pablo Contrucci  Ayudante: Ángela Mimica  Ayudante: Alejandro Cortés 

          Santiago, Julio 2015 

ÍNDICE        DESCRIPCIÓN DEL CASO DE ESTUDIO       CRITERIOS DE LOCALIZACIÓN         PATRONES DE LOCALIZACIÓN         SÍNTESIS               BIBLIOGRAFÍA                                                          

 

 

 

 

 

2 

 

 

 

 

 

3 

 

 

 

 

 

6 

 

 

 

 

 

9 

 

 

 

 

 

10 

1

DESCRIPCIÓN DEL CASO DE ESTUDIO.    Para  este  trabajo  se  analizarán  las  estaciones  de  servicio  ubicadas  en  área  metropolitana  de  Santiago  de  Chile.  Para  esto  se  utilizó  como  principal  fuente  de  información  el  sitio  web  www.bencinasenlinea.cl.  Este  sitio  fue  desarrollado  por  la  Comisión  Nacional  de  Energía,  con  el  objetivo  de  entregar  al  público  en  general  una  visualización  georreferenciada  de  todas  las  estaciones  de  servicios  que  operan  en  el  territorio nacional con sus respectivos precios.    Para  levantar  los  establecimientos  de  la  actividad  escogida,  en  este  caso  las  estaciones de servicio, se utilizó el programa Google Earth y se consideraron una serie de  criterios de selección, los que se entregan a continuación:    El campo abarcado se limitó al Santiago Metropolitano, por lo que las estaciones  de  servicio  ubicadas  fuera  de  este  rango  no  fueron  consideradas.  Se  consideraron  las  estaciones  de  servicio  que  como  mínimo  entregaran  gasolina  de  93  octanos,  por  ser  la  más consumida en Chile (CNE, 2014).    Se  reconocieron  5  grandes  grupos  de  estaciones  de  servicios.  En  estos  grupos  se  individualizaron  las  4  empresas  más  grandes  del  rubro,  las  que  superan  con  creces  al  resto. El quinto grupo corresponde a la agrupación de todas las estaciones de servicio que  son de menor escala y que como máximo una empresa tienen 4 sucursales:     1. Empresa COPEC, con 152 localizaciones referenciadas.   2. Empresa SHELL, con 96 localizaciones referenciadas.   3. Empresa PETROBRAS, con 80 localizaciones referenciadas.   4. Empresa TERPEL, con 32 localizaciones referenciadas.   5. Estaciones de menor escala, con 29 localizaciones referenciadas.                       2

CRITERIOS DE LOCALIZACIÓN.    En  la  Figura  N°1  se  puede  apreciar  la  distribucion  de  las  estaciones  de  servicios  consideradas en este estudio, utilizando la simbología mostrada en la tabla n°1.   

  Figura nº 1: Estaciones de Servicio en Santiago Metropolitano  Fuente: [Google Earth. Elaboración propia en base a www.bencinasenlinea.cl, 2015] 

            

Estaciones de servicio COPEC Estaciones de servicio SHELL Estaciones de servicio PETROBRAS Estaciones de servicio TERPEL Estaciones de servicio de menor escala

Tabla nº 1: Simbología utilizada para localización de Estaciones de Servicio  Fuente: [Elaboración Propia, 2015] 

3

Con respecto a una macro localización, como se puede apreciar en la Figura n°1,  las  estaciones  de  servicio  se  encuentran  localizadas  en  aquellas  calles  y  avenidas  principales que contienen un alto flujo vehicular. Esto se hace evidente en ejes como Av.  Santa  Rosa,  el  anillo  de  Américo  Vespucio,  Vicuña  Mackenna,  Av.  Grecia,  Av.  Francisco  Bilbao, entre otras. Es importante destacar, que uno de los ejes principales de Santiago,  conformado por la Av. Libertador Bernardo O´Higgins, Av. Providencia y Av. Apoquindo no  presenta estaciones de servicio, o bien son muy pocas comparando con su extensión. Este  caso en particular (y de gran importancia) será abordado en detalle más adelante.    Es importante destacar que las estaciones de servicio se ubican en varios sectores  de forma muy próxima, llegando a estar en casos extremos a menos de 100 metros, y a  pesar de que diariamente compiten por captar la demanda inmediata, esto se justifica en  el  aprovechamiento  de  las  vías  de  mayor  flujo  vehicular,  tal  como  se  especificaba  en  el  párrafo anterior.     En  relación  a  la  micro  localización,  se  puede  apreciar  que  las  ubicaciones  más  solicitadas  por  las  estaciones  de  servicio  son  las  esquinas,  o  en  su  defecto  “puntas  de  diamante”, ya que al ubicarse en estas zonas,  no sólo se aprovecha el flujo vehicular de la  calle principal, sino que también de una calle secundaria que tribute a la calle principal, tal  como  se  puede  apreciar  en  la  figura  n°2  y  también  puede  aprovechar  el  flujo  de  dos  arterias principales, como se observa en la figura n°3.   

  Figura nº 2: Estaciones de Servicio Copec, Sector C. Valdovinos con Bascuñan Guerrero  Fuente: [Google Earth, www.bencinasenlinea.cl, 2015] 

4

 

 

Figura nº 3: Estaciones de Servicio Sector Vicuña Mackenna con Américo Vespucio  Fuente: [Google Earth, www.bencinasenlinea.cl, 2015]   

Otro aspecto a destacar en el caso de la micro localización, es que la ubicación de  las  estaciones  de  servicio  dentro  de  la  ciudad  no  se  dispone  al  azar.  En  las  vías  que  corresponden  a  rutas  de  salida  de  Santiago,  es  posible  apreciar  que  las  estaciones  de  servicio se ubican al costado derecho del flujo principal, como es el caso de la Autopista  Central (de Santo Domingo hacia el norte) en que las estaciones de servicio se encuentran  en la calzada oriente, tal como se observa en la Figura N°4.   

  Figura nº 4: Estaciones de Servicio Sector Autopista Central, al norte de Santa Maria  Fuente: [Google Earth, www.bencinasenlinea.cl, 2015] 

5

Otro  caso,  que  complementa  lo  anterior,  es  en  Av.  Santa  Rosa  llegando  a  Américo  Vespucio, donde al tratarse de una vía de salida hacia el sur, las estaciones de servicio se  encuentran ubicadas en la calzada poniente, tal como se aprecia en la Figura n°5. Por lo  tanto  en  este  sentido  hay  una  explotación  de  los  mayores  flujos  vehiculares  que  se  generan.   

  Figura nº 5: Estaciones de Servicio en calzada poniente, Sector Santa Rosa con Américo Vespucio  Fuente: [Google Earth, www.bencinasenlinea.cl, 2015] 

    PATRONES DE LOCALIZACIÓN.    Un patrón interesante que se observa al realizar el levantamiento de las estaciones  de  servicios  presentes  en  el  Santiago  Metropolitano,  es  que  existe  una  concentración  a  medida  que  nos  vamos  acercando  al  centro  de  la  ciudad  (Comunas  de  Independencia,  Quinta  Normal,  Estación  Central,  Santiago,  Providencia,  Ñuñoa  y  en  menor  medida  Recoleta, Pedro Aguirre Cerda, San Miguel y San Joaquín) como se muestra en la figura nº  6, pero como se dijo anteriormente, con la gran excepción de la inexistencia de estaciones  de servicios en el centro, y prácticamente en todo el eje Alameda‐Providencia‐Apoquindo,  tal como se muestra en los polígonos de color rojo de la figura nº 7.   Si bien este presenta un alto flujo vehicular, es a lo largo de este eje por donde se  ha  desplazado,  de  poniente  a  oriente,  el  centro  económico  y  financiero  de  Santiago,  lo  que se traduce en que el suelo presenta un alto valor económico y ya ha sido ocupado o  utilizado por rubros que presentan un óptimo en la rentabilidad de este, por lo que debido  a  la  consolidación  de  estos  sectores,  eventualmente  no  se  presentarían  alzas  de  precios  que potencien cambios de rubros.  6

A pesar de lo anterior, hay excepciones, ya que en áreas donde el m2 de suelo tiene un  valor  muy  alto, está rodeado  de  torres  de  oficinas  o  departamentos,  enfrentando  a  avenidas  principales  y  con  una  accesibilidad  inmejorable,  encontramos  estaciones  de  servicio  tipo  islas,  que  no  se  ajustan  al  marco  general  de  su  entorno.  Esto  se  explica  porque  el  suelo  tiende  a  ser  ocupado  por  quien  mayor  rentabilidad  le dé,  por  lo  que  en estos sectores, los agentes inmobiliarios están a la espera de que estos suban aún más  de  precio, y  en  ese  intertanto  una  buena  manera  de  generar  dinero,  sin  grandes  inversiones económicas y de infraestructura, es instalar una estación de servicio.     

  Figura nº 6: Concentración de estaciones de servicio hacia el centro del Santiago Metropolitano  Fuente: [Google Earth, www.bencinasenlinea.cl, 2015] 

   

7

  Figura nº 7: Concentración y excepciones de estaciones de servicio hacia el centro de Santiago  Fuente: [Google Earth, www.bencinasenlinea.cl, 2015] 

  Con respecto a la mayor concentración que se genera hacia el centro de la ciudad,  se puede apreciar que en dirección hacia la periferia se generan grandes sectores donde  no se encuentran estaciones de servicios (polígonos de color negro en la figura nº 7). Esto  responde  principalmente  a  que  estos  espacios,  con  barrios  consolidados,  son  rodeados  por  vías  de  alto  flujo  vehicular,  las  que  responden  en  conjunto  a  sus  estaciones  de  servicios,  de  manera  óptima  a  la  demanda  requerida  en  los  sectores  involucrados,  no  siendo  necesario,  salvo  en  algunas  excepciones,  tener  estaciones  al  interior  de  estos  anillos.    Es importante destacar que en las inmediaciones de las autopistas urbanas, tanto  antes de las entradas como después de las salidas, es posible ver una cantidad interesante  de estaciones de servicio, que aprovechan el alto flujo que estas autopistas generan. Un  ejemplo de esto se observa en la autopista Vespucio Norte Express, como se observa en la  figura nº 8.   

8

  Figura nº 8: Estaciones de Servicio cercanas a salidas y entradas de Vespucio Express.  Fuente: [Google Earth, www.bencinasenlinea.cl, 2015] 

  Respecto a las estaciones de servicio independientes o de menor escala, presentan  un  patrón  de  localización  referido  a  los  sectores  poniente  y  sur  de  Santiago  (sectores  industriales o de actividades específicas), lo cual se explica por ser zonas con valores de  suelo  más  bajos,  donde  estas  estaciones  rentabilizan  más  el  valor  del  suelo  que  otros  proyectos  alternativos.  También  es  importante  señalar  que  al  estar  en  estas  zonas,  abastecen de combustible a las industrias y a la locomoción colectiva.      SÍNTESIS.    Para hacer recapitulación de lo expuesto en este estudio, el rubro de las estaciones  de servicio presenta claros patrones de localización en dos escalas:    En una escala macro, las estaciones de servicios se concentran en mayor número  en  las  comunas  de  proximidad  inmediata  al  centro  de  Santiago.  A  medida  que  nos  alejamos  de  este  centro,  e  incluyendo  al  mismo,  la  disposición  de  las  estaciones  de  servicio se centra en calles y avenidas principales que contienen un alto flujo vehicular, lo  que  lleva  en  reiterados  casos  a  que  la  disposición  de  las  estaciones  sea  de  forma  muy  próxima,  centrándose  en  el  objetivo  de  captar  la  alta  demanda  de  estas  arterias.  La  excepción  para  esta  afirmación  es  uno  de  los  ejes  principales  del  centro  financiero  y  económico de la ciudad, correspondiente a Alameda ‐ Av. Providencia – Av. Apoquindo. La  explicación es que esta zona presenta un alto valor del suelo y una ocupación por rubros  9

que  presentan  un  óptimo  en  la  rentabilidad  de  este,  por  lo  que  el  presentar  una  consolidación en este sentido, no da espacio para el rubro de las estaciones de servicio.    En  una  escala  micro,  la  localización  de  cada  una  de  las  estaciones  no  es  simple  casualidad,  ya  que  se  intenta  aprovechar  la  demanda  de  los  mayores  flujos  vehiculares  que  se  generan  en  la  ciudad.  En  este  sentido,  hay  una  preferencia  por  ubicar  las  estaciones en esquinas y accesos ‐ salidas de carreteras interurbanas, con el objetivo de  captar el parque automotriz de los ejes principales y de las vías secundarias. A medida que  nos  alejamos  del  centro,  nos  encontramos  con  casos  particulares  (barrios  consolidados)  que  no  cuentan  con  estaciones  de  servicio  próximas.  Sin  embargo,  las  estaciones  se  disponen  en  las  calles  principales  que  rodean  a  estos  barrios  y  así  se  aseguran  un  flujo  vehicular  seguro.  Caso  aparte  son  las  estaciones  de  servicio  independientes,  en  que  su  disposición  geográfica  queda  determinada  por los  altos  valores  que  tienen  los  suelos  en  las zonas próximas al centro, por lo que su ubica preferentemente en la zona poniente y  sur de Santiago.        BIBLIOGRAFÍA.    ‐ Comisión Nacional de Energía (CNE).    ‐ Sitio web www.bencinasenlinea.cl    ‐ Apuntes  de  cátedra  Localización  de  Proyectos  Inmobiliarios  (MAC‐UC)  Profesor  Arquitecto Pablo Contrucci.    ‐  Apuntes  de  cátedra  Localización  de  Proyectos  Inmobiliarios  (MAC‐UC)  Geógrafo  Alejandro Cortés. 

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Pontificia Universidad Católica de Chile  Magíster en Administración de la Construcción  Localización de Proyectos Inmobiliarios  Profesor: Pablo Contrucci  Ayudantes: Angela Mímica‐Alejandro Cortés 

    ENTREGA GRUPAL 1:  LOCALIZACIÓN DE EDIFICIOS CORPORATIVOS EN EL  ÁREA METROPOLITANA DE SANTIAGO   

    Alumnos:  Pablo García‐Ivo Gasic‐Andrés Keller‐Pía Zerán   

1. Presentación de fuentes de información    El primer desafío en la búsqueda de un patrón de localización de Edificios Corporativos en el Área  Metropolitana de Santiago fue definir qué se entenderá por este artefacto urbano. De esta forma,  y para efectos de este levantamiento de información, los Edificios Corporativos se conceptualizan  como  aquellos  edificios  construidos  por  una  empresa  o  holding  empresarial,    y  destinados  a  albergar    la  totalidad  o  una  gran  proporción  de  sus  oficinas,  que  son  identificados  por  la  propia  empresa o holding como su edificio matriz, ya sea a través de sus sitios web o logos visibles, y cuyo  uso está  destinado  principalmente  a  actividades  de servicios  asociadas  a  su producción.  De esta  forma, si bien algunos edificios corporativos contienen dentro o en forma adyacente a ellos a sus  dependencias industriales o centros de producción, en estricto rigor ambas funciones pueden y en  numerosos casos están disociados en términos de su localización en el espacio.  A  partir  de  esta  definición,  no  fue  posible  acceder  a  alguna  (s)  fuente(s)  de  información  que  contuvieran  los  datos  de  localización  de  forma  sistemática,  lo  cual  obligó  a  realizar  un  catastro  exploratorio de Edificios Corporativos por parte de los propios estudiantes. Visitando numerosos  sitios  web  y  en  base  a  una  observación  de  sectores  de  la  ciudad,  en  forma  primaria  este  levantamiento  logró  localizar  36  edificios  corporativos  representativos  de  la  ciudad,  cuya  localización se presenta en la Figura 1.    Figura 1: Localización de edificios corporativos dentro del Área Metropolitana de Santiago 

  Fuente: Elaboración propia a partir de diversas fuentes. Google Earth 

 

2. Criterios de localización   

2.1 Macro localización    Desde una perspectiva macro,  y tal como se observa en la Figura 1, la localización de los Edificios  Corporativos  en  la  ciudad  de  Santiago  presenta  un  patrón  de  aglomeración  en  tres  sectores  específicos de la ciudad, con diferente intensidad e importancia.  En primer lugar, y en orden de importancia, se encuentra el eje Alameda‐Providencia‐Apoquindo y  Las Condes, el cual concentra el 78%  (28) (Ver Gráfico 1) de los Edificios Corporativos catastrados.  Este eje puede entenderse como el “centro extendido” de la ciudad de Santiago, que contiene la  comuna de Santiago Centro, específicamente el sector del centro histórico o “damero original”, la  comuna  de  Providencia  en  torno  al  eje  del  mismo  nombre  y  las  comunas  de  Las  Condes  y,  de  modo emergente, Lo Barnechea, a través de las avenidas Apoquindo y Las Condes.  Caracterizando  estos  sectores  es  posible  dar  cuenta  de  ciertas  características  comunes  referidas  el  entorno  urbano  y  que  emergen  como  claves  explicativas  de  su  localización.  Primero,  en  términos  de  infraestructura de transportes, todos estos sectores se encuentran en el perímetro de influencia  directa de la Línea 1 del Metro de Santiago, inaugurada en 1975, y que no sólo es la más utilizada  por los/as santiaguinos/as, sino también es la que posee la menor distancia entre sus estaciones,  al  compararse  con  las  otras  líneas  del  tren  metropolitano.  Al  mismo  tiempo,  el  eje  vial  sobre  el  cual se asientan estos edificios es una avenida importante donde convergen distintos medios de  transporte capaces de dar conectividad a toda el área metropolitana (buses, autos, taxis).   Segundo,  la  proyección  del  centro  de  la  ciudad  hacia  el  oriente  se  correlaciona  con  el  desplazamiento  socio‐residencial  de  las  elites,  tanto  empresarial  como  las  clases  medias  profesionales de la ciudad, ambos grupos que utilizan en forma intensiva estos edificios ya sea por  motivos de negocios o trabajo diario. En tercer lugar, este eje se encuentra cercano a la autopista  Costanera  Norte, que provee de  conectividad a la  ciudad en sentido  oriente‐poniente y une    las  comunas  residenciales  de  la  elite  (Vitacura,  Lo  Barnechea,  Las  Condes,  Providencia)  con  el  aeropuerto de Santiago y los principales hoteles de la ciudad, infraestructuras claves en el ámbito  de  los  negocios  globales,  en  el  cual  se  insertan  las  infraestructuras  de  Edificios  Corporativos.  Desagregando a nivel de comunas, Las Condes lidera la presencia de Edificios Corporativos con un  tercio  de  ellos  (33,3%),  seguida  de  Providencia  (25%),  Santiago  Centro  (16,7%)  y  Lo  Barnechea  (2,8%).   En segundo lugar se encuentra Ciudad Empresarial, localizada en la comuna de Huechuraba, que  reúne  a  8,3%  (3)  (Ver  Gráfico  1)  edificios  corporativos.  Este  proyecto,  concebido  artificialmente  como un polo de localización para las empresas, presenta un crecimiento constante en cuanto a la  localización  de  edificios  corporativos,  situación  que  se  explica  en  gran  medida  por  la  excelente  conectividad  con  la  que  cuenta;  se  encuentra  en  la  intersección  de  cuatro  autopistas  urbanas  (Túnel  San  Cristóbal,  Acceso  Nororiente,  Costanera  Norte,  Vespucio  Norte)  y  ofrece, 

comparativamente al eje Alameda‐Providencia‐Apoquindo‐Las Condes, menores valores de suelo.  A pesar de esta conectividad, presenta desventajas en cuanto a la accesibilidad, pues privilegia el  acceso a través del automóvil por sobre otros medios de transporte, al carecer de Metro y tener  pocos recorridos de buses.   Gráfico 1: Porcentaje de edificios corporativos del Área Metropolitana de Santiago según comuna (%) 

100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0

33,3

25,0

16,7 5,6

2,8

2,8

5,6

8,3

  Fuente: Elaboración propia a partir de diversas fuentes  N total= 36 

En tercer lugar, ENEA, localizada en la comuna de Pudahuel, y concebida como un polo artificial de  localización de empresas en forma previa a Ciudad Empresarial concentra el 5,6% de los edificios  corporativos de la ciudad, y sitúa como su principal ventaja la localización cercana al Aeropuerto  de Santiago y a la autopista Costanera Norte, aun cuando su instalación es previa a la existencia de  esta carretera. La lejanía del centro de la ciudad, de los lugares de residencia de la elite, y de la  infraestructura  de  “respaldo”  como  hoteles  y    restaurantes,  podría  ser  explicativa  de  su  menor  importancia comparativa como espacio de localización de edificios corporativos.  Fuera de estos tres sectores principales, existen edificios corporativos situados en las comunas de  Ñuñoa  (5,6%)  y  Quilicura  (2,8%).  Si  bien  la  primera  comuna  ofrece  una  buena  conectividad  a  la  ciudad al ubicarse en la transición entre la zona céntrica, oriente y el periurbano sur de la ciudad,  posee un perfil residencial que la aleja de ser atractiva para una localización masiva de empresas.  Al  igual  que  el  caso  de  Quilicura,  su  localización  obedece  a  la  naturaleza  de  las  empresas  allí  instaladas;  todas  reúnen  en  un  mismo  edificio  sus  funciones  de  producción  y  operativas  y  sus  oficinas de servicios, lo cual les genera la necesidad de localizarse en terrenos más extensos, de  menor valor y con regulaciones locales que permitan y favorezcan  sus actividades.      

2.2 Micro localización    En  cuanto  a  la  escala  más  reducida  de  localización  de  los  Edificios  Corporativos,  podemos  distinguir los  siguientes aspectos.  Primero, su articulación a la ciudad  mediante  acceso directo a  vías de distintas jerarquías, lo que revela decisiones a escala micro de localización de los edificios  en  torno  a  ejes  estructurantes  o  con  dinámicas  de  alto  flujo.  Luego,  se  torna  relevante  el  posicionamiento visual de los Edificios Corporativos dentro de áreas de la ciudad con edificaciones  de baja altura, por motivo de generar un efecto en el paisaje que destaque la marca del edificio.  Esto  no  hace  solo  referencia  a  aspectos  locacionales  sino  también  morfológicos,  dado  que  el  diseño arquitectónico  y la altura de edificación permiten disociarse de la escala y de la morfología  del  área  circundante.  Un  tercer  aspecto  a  destacar  es  la  relación  que  existe  entre  el  Edificio  Corporativo  y  la  manzana  donde  se  emplaza,  en  términos  del  porcentaje  de  suelo  de  la  misma  utilizado por dichos edificios. Al menos revisando esos tres aspectos es posible una aproximación  en términos de micro‐localización.  Para  abordar  el  tema  de  acceso  al  sistema  de  vialidad,  se  ha  generado  una  clasificación  de  la  vialidad  en  función  de  los  siguientes  tipos  de  vías:  de  servicio,  locales,  colectoras,  troncales,  metropolitanas y autopistas (la nomenclatura es similar a la que se utiliza de manera formal en la  ejecución de los Instrumentos de Planificación Territorial, pero en este caso conceptualmente son  diferentes ya que están adaptadas al requerimiento del presente trabajo). Las vías de Servicio se  comprenden  como  aquellas  que  sirven  directamente  a  una  actividad,  equipamiento  o  área  industrial  en  particular.  Las  vías  Locales  son  aquellas  que  conforman  tramas  regulares  con  un  sistema de vías de igual jerarquía, dispersando actividades de igual jerarquía dentro de una unidad  espacial bien definida. Las vías Colectoras se entienden como una primera forma de jerarquización  vial, donde la vía opera canalizando flujos desde o hacia un área residencial o mixta en particular.  Las  vías  Trocales  son  una  segunda  forma  de  jerarquización  vial,  donde  la  vía  atraviesa  distintas  unidades  territoriales  locales  estableciendo  un  canal  de  comunicación  de  flujos  entre  éstas.  Las  vías Metropolitanas corresponden a una tercera forma de jerarquización vial, donde la vía opera  funcional al Sistema Urbano Metropolitano de Santiago. Por último, las Autopistas son una cuarta  forma de jerarquización vial que permite la expansión urbana del SUMS y su vinculación con áreas  sub‐urbanas, conurbanizaciones y sistema urbano‐regional.   De esta manera, se observa un primer grupo de Edificios Corporativos ubicados en torno a vías de  servicios,  insertos  dentro  de  distritos  funcionales  segregados,  donde  estos  edificios  utilizan  de  manera  exclusiva  dichas  vías.  Esto  se  ve  en  el  caso  de  los  edificios  localizados  ENEA,  de  Ciudad  Empresarial y del área segregada de servicios asociada a los Canales Televisivos. En el caso de los  edificios  en  ENEA  (Chileexpress  y  BIC),  están  muy  bien  conectados  a  un  nudo  vial  formado  por  Américo Vespucio, cercano al Aeropuerto Pudahuel, y en el caso de Ciudad Empresarial y Canales  de  Televisión  también  sucede  que  las  vías  de  servicio  son  internas  y  luego  se  conectan  con  Autopistas o vías de alta jerarquía metropolitana. 

Por otra parte, los Edificios Corporativos ubicados en vías Locales obedecen a los que están en el  Triángulo  Central  de  Santiago,  donde  hay  una  trama  amplia  de  vías  de  la  misma  jerarquía  que  permite  cierta  dispersión de  los  edificios  al  interior  de  la  zona  correspondiente  a  este triángulo.  Estos  edificios  se  dispersan  en  la  trama  ortogonal  del  damero  fundacional,  en  vías  que  si  bien  albergan importantes funciones y actividades metropolitanas, del punto de vista de su integración  como  vías  tienen  un  carácter  Local  de  distribución  de  las  actividades  dentro  del  centro  de  la  ciudad.   Por su parte, los Edificios Corporativos ubicados en vías Troncales son en su mayoría los que están  en  Sanhatann,  en  calles  con  alto  flujo y  capacidad  de  carga,  como  Vitacura,  11 de  Septiembre  y  Pdte.  Riesco.  Aquí  aparecen  un  conjunto  de  vías  que  tienen  alta  presencia  de  Edificios  Corporativos relativamente dispersos de forma lineal, y prefieren estas vías dado que les otorgan  exposición  visual,  además  de  que  son  vías  diseñadas  para  localizar  actividades  y  no  solo  operar  como corredores de flujos. En este sentido, los Edificios Corporativos escogen estas vías dado que  el  área  o  unidad  espacial  (Sanhatann)  no  tiene  una  trama  regular  que  permita  dispersar  homogéneamente las actividades sino que tiene contemplado algunas vías de mayor jerarquía que  concentren  las  actividades  y  edificios  de  mayor  jerarquía  y  con  mayor  capacidad  de  pago  por  suelo.  En  cuanto  a  los  Edificios  Corporativos  ubicados  en  vías  metropolitanas  corresponden  a  los  que  están  en  el  principal  eje  en  torno  al  cual  se  han  desplazado  temporalmente:  el  eje  Alameda‐ Providencia‐Apoquindo. Además de ello se suma el caso de los EC ubicados en Vicuña Mackenna,  dispersos, con mayores dimensiones prediales (casos COPESA y MEGA). Por último, solo se ve un  caso  de  localización  con  acceso  directo  a  autopista,  que  es  el  caso  del  Edifico  de  Wall  Mark  en  Quilicura.   Gráfico 2. Jerarquía y funcionalidad de vías con acceso directo desde Edificios Corporativos.  2,5% 15,0%

AUTOPISTA

10,0%

COLECTORA LOCAL 15,0%

25,0%

METROPOLITANA SERVICIO TRONCAL

32,5%

 

Por su parte, en cuanto al factor visual/paisajístico, es interesante observar que la mayoría de los  Edificios Corporativos se localizan en áreas de alturas medias a las cuales, a su vez, responden con  alturas  aun  mayores  para  efectos  de  visualización  de  la  marca.  El  Gráfico  3  muestra  Alturas  Estimadas  de  los Edificios  Corporativos  y Alturas  Estimadas de las edificaciones circundantes.   Si  bien este dato informa solo parcialmente de micro‐localización, remitiéndose más bien a aspectos  morfológicos, igualmente permite observar la manera en que las marcas logran posicionar grandes  edificaciones que irrumpen en el paisaje urbano. Nótese que, metodológicamente, la estimación  de las alturas se realizó mediante observación de perfiles en Googlemaps,  y que en el caso de las  torres Entel y CTC se asignó una altura de 31 pisos para evitar la estimación de estas torres que, en   realidad, superan ampliamente los 30 pisos (>30).    Precisamente lo que se observa es que las torres Entel, CTC y el edificio de la Cámara de Comercio,  rompen fuertemente con la escala y la altura de las edificaciones circundantes. En el caso de las  dos torres comentadas esto puede tener un objetivo deliberado más evidente, dado que además  se  emplazan  en  lugares  simbólicos  y  sumamente  estratégicos  dentro  del  centro  histórico  de  la  ciudad; sin embargo, en el caso de la Cámara de Comercio esto pareciera más difícil de explicar.  Por  su  parte,  los  edificios  ubicados  en  el  Triángulo  Central  de  Santiago  (Centro  Histórico),  presentan una armonía mucho mayor en términos de la relación con la altura de las edificaciones  del  entorno.  Algo  similar  ocurre  con  los  edificios  ubicados  periféricamente  (ENEA  y  Ciudad  Empresarial),  aunque  con  alturas  inferiores  a  las  más  centrales.  Por  último,  las  edificaciones  relativamente altas pero armónicas en relación al entorno son las del sector Sanhatann, dado que  éste se ha especializado en acoger este tipo de desarrollos y, por ello, cuenta con una escala más  pareja y una mayor homogeneización en las morfologías y diseños arquitectónicos.   Gráfico 3. Alturas estimadas de Edificios Corporativos y sus respectivos edificios circundantes.   35 30 25 20 15 10 5 ACHS BIC CHILEEXPRESS EL MERCURIO CANAL 13 COPESA TVN BANCO DE CHILE CODELCO SANTANDER MEGA Securitas Banco BCI Consorcio Banco ITAU VTR Caja Los Heroes Chiletabacos Nestlé AGUAS ANDINAS BANMÉDICA BBVA CAP CCU IBM ANGELINI CCHC CORPBANCA LAN CAMARA DE COMERCIO CTC ENTEL

0

Altura estimada

Altura edificación circundante

 

Por su parte, comentar que los Edificios Corporativos analizados en general tienden a ubicarse en  las esquinas de las manzanas y, en una importante cantidad de casos, logran abarcar la totalidad  de  las  manzanas,  sea  normativamente  mediante  esquemas  de  Conjuntos  Armónicos  o  Fusiones  simples  de  predios.  De  esta  manera,  la  participación  de  los  Edificios  Corporativos  dentro  de  las  manzanas  donde  se  emplazan  es  bastante  significativa,  en  términos  de  posicionarse  estratégicamente (en las esquinas) y/o tomar el control completo de las manzanas. Caso aparte el  de los edificios ubicados en ENEA y Ciudad Empresaria, además de los edificios de Wall Mark y El  Mercurio,  todos  ellos  localizados  periféricamente  en  grandes  paños  que  diluyen  el  concepto  mismo de manzana como unidad espacial básica de las entidades urbanas.  

3. Patrones de localización    Desde  hace  un  par  de  décadas  la  ciudad  de  Santiago  empezó  a  preparar  el  camino  para  la  consolidación  de  un  nuevo  distrito  financiero,  ubicado  al  oriente  del  original  distrito  central  de  negocios  (Central  District  Bussiness  en  los  modelos  de  la  Escuela  de  Chicago,  que  para  el  caso  corresponde  al  damero  original  del  Triángulo  Central  de  Santiago);  lo  cual  se  fue  realizando  primero a través de la implementación de medidas liberalizadoras sobre el mercado del suelo y su  legislación. El principal patrón de localización evidenciado refiere a la operación de economías de  escala,  es  decir,  la  obtención  de  ventajas  derivadas  de  la  aglomeración  de  un  mismo  tipo  de  negocios  en  una  escala  de  la  ciudad  reducida.  Como  plantea  Camagni,  esto  ocurre  cuando  “alcanzando  una  dimensión  o  una  ‘escala’  suficiente  de  actividad  es  posible  utilizar  procesos  productivos  más  eficientes”  (Camagni,  2005:21).  Este  mismo  autor  señala  que  la  proximidad  del  lugar  de  residencia  de  empleadores  y  trabajadores  así  como  la  disponibilidad  de  otros  servicios  que  suministran  un  input  a  la  empresa  son  factores  que  gatillan  la  presencia  de  patrones  de  aglomeración.    Como  se  observa,  esto  ocurre  principalmente  en  el  eje  Alameda‐Providencia‐  Apoquindo‐Las Condes de la ciudad y sus áreas adyacentes, como el centro histórico, el Barrio El  Golf  (llamado  “Sanhattan”  precisamente  por  la  localización  de  grandes  rascacielos)  y  recientemente  Nueva  Las  Condes,  a  propósito  de  la  reconversión  de  terrenos  ocupados  por  viviendas de militares, expropiadas a pobladores del conjunto Ho‐Chi Minh.  Ambos  sectores  corresponden  de  mejor  manera  con  lo  que  Henri  Lefevbre  conceptualiza  como  proceso de «implosión‐explosión», donde el proceso urbano no se limita a ningún lugar, territorio  o  escala  de  tipo  específico;  genera  una  «problemática»,  un  síndrome  de  condiciones,  procesos,  transformaciones, proyectos y luchas emergentes, que se conecta a la generalización desigual de  la  urbanización  a  escala  planetaria  de  Brenner  (2013).  En  ambos  casos  se  procedió  por  derecho  (aplicando  instrumentos  de  planificación)  o  de  hecho  (superando  las  normas  de  altura  y  mitigaciones establecidas) modificando la ciudad y acogiendo los intereses de la economía global,  y  logrando  que  los  procesos  de  globalización  urbano‐financiera  aparecieran  “pisando  tierra”;  expresión  utilizada  por  Saskia  Sassen  (2007)  para  hacer  referencia  a  la  materialización  de  los  circuitos  virtuales  en  las  ciudades  en  las  que  localizan  algunas  de  sus  actividades  (De  Mattos,  2010). 

Atendiendo  a  los  patrones  de  localización  exhibidos,  la  explicación  de  un  patrón  de  localización  marcado por la aglomeración en torno al eje Alameda‐Providencia‐Apoquindo‐ las Condes no solo  refiere al aprovechamiento de las redes de transporte público y la conectividad para el automóvil,  la generación de economías de escala marcadas por la localización preferente de infraestructura  de soporte como hoteles y restaurantes o la cercanía con los barrios de residencia de las elites y  las clases medias profesionales. También existe un criterio asociado al status y el posicionamiento  de marca que ciertas compañías, principalmente pertenecientes al sector terciario de la economía  buscan  aprovechar  en  torno  a  la  instalación  de  sus  edificios  corporativos.  Al  localizarse  en  un  polígono determinado, estas compañías transmiten “imagen de marca” a través de la arquitectura  de sus edificios, su contribución urbanística a la ciudad y la visibilidad de su logo y/o la asociación  con  ciertos  conceptos  publicitarios  valorados  en  un  determinado  momento.    El  sector  de  localización  también  constituye  uno  de  estos  “intangibles”,  no  tanto  por  la  ubicación  funcional  sino fundamentalmente por aspectos de exposición y construcción social de paisaje.  Si se observa la situación de los Edificios Corporativos al interior del eje, se evidencia un continuo  desplazamiento en el tiempo desde el centro histórico al Barrio El Golf y Nueva Las Condes, que va  dando cuenta de la depreciación relativa del centro como escenario de la inversión privada. A su  vez,  si  se  observa  la  arquitectura  de  estos  edificios,  es  posible  evidenciar  que  algunos  de  ellos  buscan  marcar  hitos  urbanos  (Entel,  Telefónica,  Cencosud)  en  función  de  su  tamaño  y  otros  en  relación  a  atributos  más  propios  de  la  época  actual,  como  la  sustentabilidad  ambiental                        (Consorcio).  Los  grandes  grupos  económicos  utilizan  la  ciudad  como  una  gran  “vitrina”  de  su  imagen  corporativa  y  así,  a  mayor  proximidad,  más  evidente  es  la  posibilidad  de  relevar  sus  ventajas competitivas y su imagen en comparación a otros, logrando posicionar un genuino ‘city‐ marketing’ propio de las compañías que se posicionan en la ciudad global (De Mattos, 2006).  En cuanto a aquellos edificios localizados fuera del eje, tanto en distritos funcionales segregados  (Ciudad Empresarial, ENEA) como en otros espacios de la ciudad, se advierte la repetición de una  condición:  la  necesidad  de  contar  con  mayores  espacios  para  infraestructura  industrial  o  productiva ligada a las oficinas, y su menor necesidad de posicionamiento de marketing debido a  su naturaleza más enfocada en la producción de manufacturas por sobre servicios o la focalización  de su imagen de servicios mediante otros soportes. Particularmente, se destaca que la mayoría de  estas  empresas  corresponda  a  medios  de  comunicación  (COPESA,  MEGA,  El  Mercurio,  VTR),  industrias  (BIC)  o  holdings  cuyos  servicios  son  promocionados  mediante  sus  infraestructuras  de  circulación o distribución ( Wal‐mart, Chileexpress, Cruz Verde). Un caso que no cumple la regla es  el Edificio Corporativo del Banco Itaú, que escapa a la lógica de localización de sus competidores,  ubicados  en  el  eje  central,  y  que  podría  ser  indicativo  de  una  nueva  forma  de  comprender  las  ventajas de localización por parte de sectores que tradicionalmente han utilizado la ciudad como  escenario de marketing.    

4. Síntesis     Este  trabajo  presenta  los  aspectos  principales  de  la  localización  de  Edificios  Corporativos  en  el  Área Metropolitana de Santiago, evidenciando los patrones espaciales a escala macro y micro. A  nivel marco, relativo a la localización de los edificios respecto a la ciudad, la principal conclusión es  que  los  Edificios  Corporativos  se  concentran  en  torno  al  principal  eje  estructurante  de  las  funciones  centrales  de  la  ciudad:  el  eje  Alameda‐Providencia‐Apoquindo.  Si  bien  no  es  la  vía  de  mayor jerarquía en flujos y diseño vial, se trata de un eje que combina flujos y fijos, es decir, no  solo  opera  como  corredor  sino  que  tradicionalmente  ha  funcionado  como  concentrador  de  actividades en  torno  a  su desarrollo  lineal.  Este  es el  caso  de  los  Edificios  Corporativos,  los  que,  desde  una  perspectiva  dinámica,  han  sido  vectores  de  expansión  desde  el  centro  histórico  (Triángulo Central de Santiago) hacia el sector oriente de la ciudad (Sanhatann), siguiendo este eje  lineal Alameda‐Providencia‐Apoquindo. De esta manera, el patrón lineal de localización presenta,  en sus bordes, dos núcleos de concentración de Edificios Corporativos, los que corresponden a los  momentos  inicial  y  actual  del  proceso  de  desplazamiento  de  los  mismos  (Triángulo  Central  de  Santiago y Sanhatann, respectivamente).  Sin embargo, a escala metropolitana también se identifican núcleos de concentración de Edificios  Corporativos  bajo  conceptos  de  ‘distritos  funcionales  segregados’,  como  los  casos  de  ENEA  y  Ciudad Empresarial, en las periferias poniente y norte, respectivamente. Aquí lo que se valoriza no  es la ubicación central ni la imagen urbana como en el caso de los núcleos recién comentados, sino  la  alta  conectividad  al  sistema  vial  metropolitano  mediante  vías  segregadas  de  alta  velocidad  (autopistas),  las  cuales  conectan  estos  núcleos  con  el  resto  de  la  ciudad.  Como  se  mostró  anteriormente, estas vías se complementan con vías de servicio las cuales penetran al interior de  estos  núcleos  o  distritos,  los  cuales  son  sumamente  especializados  en  términos  de  su  función  urbana,  a  diferencia  de  los  otros  núcleos  más  centrales  ubicados  en  torno  al  eje  Alameda‐ Providencia‐Apoquindo.   Por  último,  recalcar  que  conceptualmente  estas  distintas  áreas  de  concentración  de  Edificios  Corporativos  debiesen  entenderse  no  tanto  como  polos  o  centros,  sino  precisamente  como  “núcleos  de  concentración”.  El  concepto  de  ‘polo’  dentro  del  ordenamiento  territorial  y  la  economía  urbana‐regional  refiere  a  la  existencia  de  fuertes  actividades  o  atributos  “ancla”  que  atraen progresivamente más actividades, conformando anillos concéntricos como forma espacial  de las fuerzas centrípetas del polo (Perroux, 1988). Por su parte, los centros (entiéndase como CDB  “Central District Bussiness) apelan a una centralidad específicamente urbana, es decir, que busca  un  centro  de  gravedad  dentro  del  sistema  urbano  en  su  conjunto,  procurando  mantener  las  funciones  principales  del  proceso  urbano  en  sus  múltiples  dinámicas.  Es  decir,  más  que  aglomeración de determinadas actividades, lo que opera es el principio de interacción que señala  Camagni (2005) donde la convergencia de diversas trayectorias se hace primordial. En cambio, el  concepto de núcleo de concentración apela al principio de aglomeración de actividades o agentes  de  similar  jerarquía,  donde  si  bien  existen  algunos  Edificios  Corporativos  más  importantes  que  otros,  ello  no  implica  integración  horizontal  o  vertical  de  las  actividades  ni  generación  de  polos 

hacia  donde  converjan  concéntricamente  las  firmas.  Los  núcleos  de  Edificios  Corporativos,  entonces, pueden entenderse como “espacios orientados a la localización de firmas relativamente  concentradas  que  se  benefician  de  un  ambiente  particular  asociado  a  cierto  diseño  urbano,  exclusividad  de  usos  del  suelo  y  actividades  de  servicios,  y  la  construcción  social  de  una  imagen  urbana donde lo que predomina es el concepto de firmas de alta jerarquía e integración a la ciudad  global”.   

5. Bibliografía    

 





Brenner, N (2013). “Tesis sobre la urbanización planetaria”. Nueva Sociedad, n.13, pp. 38‐ 66.    Camagni, R (2005). “Economía Urbana”, Universitat Autónoma de Barcelona, editado por  Antonio Bosch, España    De Mattos, C (2010). “Gobernanza neoliberal, financiarización y metamorfosis urbana en  el  siglo  XXI”,  Instituto  de  Estudios  Urbanos  y  Territoriales,  Documento  de  Trabajo,  Santiago.    De  Mattos,  C.  (2006).  Modernización  capitalista  y  transformación  metropolitana  en  América  Latina:  cinco  tendencias  constitutivas.  En:  Geraiges  De  Lemos,  A.,  Arroyo,  M.  y  Silveira, M. L.(Eds.), Modernización capitalista y transformación metropolitana en América  Latina: cinco tendencias constitutivas. (pp. 41‐73). Sao Paulo: Consejo Latinoamericano de  Ciencias Sociales.     Perroux, F. (1988). The pole of development’s new place in a general theory of economic  activity. En B. Higgins, & D. Savoie, Regional economic development: essays in honour of  François Perroux (págs. 148‐191). London: Unwin Hyman. 

  ANEXO  Anexo 1. Tabla de datos de Micro‐localización de Edificios Corporativos.   

Jerarquía vial 

Nombre 

Manzana   1  1  2 

Altura  estimada 2  2  20 

Altura  edificación  circundante  2  2  6 

CHILEEXPRESS  BIC  AGUAS  ANDINAS  ENTEL  CODELCO  SANTANDER  BANCO  DE 

Servicio  Servicio  Troncal 

Servicio ENEA  Servicio ENEA  Av. Balmaceda 

Metropolitana  Local  Local Local 

Alameda  Huérfanos  Bandera Estado 

1  1  1 1 

>30  5  5 5 

4  5  5  5 

CHILE  METLIFE  Local  Agustinas  CAMARA  DE  Colectora  Monjitas  COMERCIO  ACHS  Metropolitana  Vicuña  Mackenna  CTC  Metropolitana  Providencia  IBM  Metropolitana  Providencia  CANAL 13  Servicio  Inés  Mate  Urrejola  TVN  Servicio  Inés  Mate  Urrejola  CCHC  Metropolitana  Providencia  BBVA  Troncal  11  de  Septiembre  Securitas  Colectora  Los  Coqnuistadores CENCOSUD  Metropolitana  Costanera  Andrés Bello  CCU  Troncal  Vitacura  Caja  Los  Colectora  Holanda  Heroes  Consorcio  Metropolitana  Tobalaba  Movistar  Local  El Bosque Sur  Nestlé  Local  El Bosque Sur  Chiletabacos  Local  El Bosque Sur  Banco BCI  Local  Echeñique  CAP  Local  Echeñique  BANMÉDICA  Metropolitana  Apoquindo  ANGELINI  Local  Isidora  Goyenechea  SURA  Metropolitana  Apoquindo  CORPBANCA  Troncal  Pdte. Riesco  LAN  Troncal  Pdte. Riesco  SONY  Metropolitana  Av. Kennedy BMV  Colectora  La Dehesa  MEGA  Metropolitana  Av.  Vicuña  Makenna COPESA  Metropolitana  Av.  Vicuña  Makenna  EL MERCURIO  Metropolitana  Santa María Banco ITAU  Servicio  Del Cóndor  VTR  Servicio  Del Valle  Cruz Verde  Troncal  El Salto   Wall Mark  Autopista  Panamericana  Norte   

1  1 

  30 

  8 

1 

2 

2 

1  1  2 

>30  20  4 

6  5  4 

2 

4 

4 

1  1 

25  20 

6  6 

1 

7 

2 

 

 

 

1  1 

20  15 

20  10 

1  1  1  1  1  1  1   

10    15  15  10  20  20  25 

3    15  15  10  10  20  20 

1  1  1  1 1  1 

  25  25 

  25  25 

  6 

  3 

1 

4 

3 

1 2  2  1  1 

3 12  12     

1  12  12     

MAGISTER EN ADMINISTRACION DE LA CONSTRUCCION. LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

JARDINES INFANTILES Análisis y definición del patrón de localización de la actividad a escala macro y escala micro

NOMBRE ALUMNOS:

MAXIMILIAN CAMPÁÑA NICOLE GRIMAU TOMAS RIEDEL

PROFESOR:

FECHA:

PABLO CONTRUCCI LIRA

02 DE JULIO DE 2015.

INDICE

INDICE .......................................................................................................................... 2  1  INTRODUCCIÓN .................................................................................................... 3  2  FUENTES DE INFORMACIÓN ............................................................................... 4  3  CRITERIOS DE LOCALIZACIÓN ........................................................................... 5  3.1  MACRO LOCALIZACIÓN ................................................................................. 5  3.2  MICROLOCALIZACIÓN.................................................................................... 7  4  PATRONES DE LOCALIZACIÓN......................................................................... 11  5  SINTESIS ............................................................................................................. 12  6  BIBLIOGRAFÍA .................................................................................................... 13 

1

INTRODUCCIÓN

A través del siguiente informe, se realiza el análisis de la localización de Jardines Infantiles presentes en la Región Metropolitana. Dentro los límites del estudio, se consideró la presencia de los siguientes Jardines Infantiles:



Jardines Públicos: La Junta Nacional de Jardines Infantiles (JUNJI) es una institución del Estado de Chile creada en 1970 por la Ley N° 17.301, como un estamento autónomo vinculado al Ministerio de Educación y cuyo fin es atender la educación inicial del país.



Jardines Privados sin fines de lucro: Fundación Integra es una institución de derecho privado sin fines de lucro, que pertenece a la Red Fundaciones de la Dirección Sociocultural de la Presidencia de la República. Con 24 años de experiencia, es uno de los principales prestadores de educación parvularia en Chile.



Jardines Privados con fines de lucro: Inversiones privadas con fines de lucro presentes en la Región.

2

FUENTES DE INFORMACIÓN

Para la elaboración del presente análisis se utilizó el catastro vigente de la Junta Nacional de Jardines Infantiles de la Región Metropolitana, que incluye tanto a los jardines de dicha repartición como los particulares. De la misma manera, nos basamos en el catastro actualizado de la Fundación Integra. Una vez generada la base de datos en formato Excel, esta fue homologada y corregida, para luego ser georreferenciada en Google Earth. Para una mayor claridad y mejor interpretación de los datos entregados, se generaron capas separadas según la dependencia del establecimiento. Para lograr un análisis más exhaustivo, se recurrió a la comparación de planos de contextualización socio económico con la localización de los jardines infantiles de los distintos orígenes, como se muestra más adelante.

3

3.1

CRITERIOS DE LOCALIZACIÓN

MACRO LOCALIZACIÓN

A nivel Regional, se puede evidenciar que la localización de jardines públicos se vincula fuertemente con sectores residenciales, en particular de ingresos medios y bajos. Es posible constatar su inexistencia en los polos de empleo de la ciudad como el centro de Santiago, sectores que concentran servicios como Providencia o los parques industriales al norte y sur de la ciudad. Este efecto ha sido aprovechado para el desarrollo de establecimientos particulares que se han localizado no solo cercano a las viviendas, sino que también cerca de los sectores que concentran empleo, como el centro, El Golf, Providencia o Ciudad Empresarial entre otros. La existencia de jardines particulares sigue fuertemente a los grupos de ingresos altos y medios altos, como las comunas del cono oriente, San Miguel (sector El Llano), Maipú, Huechuraba (sector Pedro Fontova), Santiago y sectores de Macul, La Florida o Puente Alto. Por el contrario no observa la presencia de jardines particulares en comunas de ingresos bajos como San Joaquín, Cerro Navia o San Ramón. En cuanto a la forma en que se distribuyen, los jardines públicos (JUNJI e Integra) no siguen un patrón específico, sino que se dispersan por la ciudad, atendiendo los múltiples sectores residenciales, lo que resulta por ejemplo que se localicen en muchos casos sobre pasajes o calles locales. En el caso de los particulares, si bien también se vinculan a sectores residenciales, es posible advertir la relevancia que cobra la movilidad en su localización, lo que permite apreciar concentraciones sobre ciertos ejes urbanos relevantes, como Los Militares en Las Condes, Gran Avenida en San Miguel y La Cisterna o Los Leones - José Pedro Alessandri -Macul o Pedro Fontova en Huechuraba.

Los únicos establecimientos de dependencia pública en los sectores de altos ingresos se relacionan directamente a la existencia de concentraciones de grupos de ingresos menores, como son los casos de Cerro 18 y La Ermita en Lo Barnechea, Colon Oriente en Las Condes, o la Villa La Reina. A continuación se muestran gráficas que demuestran cómo se han distribuido los distintos jardines infantiles en la Región Metropolitana, según la distribución socioeconómica de la población: Disposición de Jardines Infantiles JUNJI E INTEGRA Contrastado con la distribución de Población ABC1 de Región Metropolitana.

Contrastado con la distribución de Población D de Región Metropolitana.

Disposición de Jardines Infantiles PRIVADOS Contrastado con la distribución de Población ABC1 de Región Metropolitana.

Contrastado con la distribución de Población D de Región Metropolitana.

3.2

MICROLOCALIZACIÓN

En términos morfológicos, y si bien pueden tener una materialidad más precaria, se puede apreciar que los establecimiento públicos en general fueron desarrollados con el fin de acoger un jardín infantil, mientras que los particulares, en su gran mayoría corresponden a casas adaptadas para ese uso. Relacionado a lo anterior, es posible advertir, que en las áreas donde se localizan los jardines de dependencia pública, especialmente aquellos en comunas pericentrales o periféricas, en general se localizan relacionados a otros equipamientos públicos, como plazas, canchas, o establecimientos educacionales, comportándose como polos de servicio para las comunidades que atienden (esto se cumple en particular para los jardines que son administrados directamente por la JUNJI). Por el contrario los jardines particulares, solo se complementan con usos comerciales y de servicios privados de acuerdo a su localización, como resultado de una aparición no planificada en la ciudad. En el caso de los Junji e Integra, al ser su principal función la de atender las necesidades los tres primeros quintiles de la población, correspondiente al 60% más pobre de la población, su objetivo corresponde a un carácter social. Frente a esto, nos encontramos con un mercado que no presenta un patrón lógico de localización, ya que nos encontramos frente a una distribución estructurada en forma de nube, que permite lograr el objetivo de atender un área de la población. Por otro lado, al ser ambos Jardines Infantiles (tanto JUNJI como INTEGRA) al ser de carácter fiscal, estos generalmente se localizan en terrenos públicos, otorgados por las municipalidades. De esta manera, encontramos que su localización dependerá principalmente de la disponibilidad de terrenos y no de una estrategia específica.

En el caso de los Jardines Infantiles Particulares, si se observa una lógica de localización más estructurada, que dependerá de varios factores, según lo que pudimos observar. Existe el caso de los Jardines que buscan atender a la población perteneciente a un barrio establecido, donde su localización busca tener una ubicación central que atienda las necesidades del grupo de personas que vive en el entorno, sin tener la necesidad de poseer una ubicación e vías principales para buscar oportunidades de Negocio, ya que la gente los busca frente a la necesidad. Otro tipo de Jardines particulares, se basa en el encadenamiento este se caracterizan por seguir al flujo de traslado diario de la población, por lo cual se centran en captar demanda flotante. Aquellos que siguen esa lógica, se instalan en locaciones de Avenidas Principales, con buen acceso a medios de transporte, esta dinámica se observa principalmente a lo largo de las líneas del metro. En sectores más consolidados, que ya han pasado por procesos de densificación, se tiende por otra parte, a utilizar las casas residuales, que quedan entre edificios de gran altura, como Jardines Infantiles, que han tenido muy buenos resultados como se puede observar en el Barrio El Golf. Finalmente, existe un nicho del mercado, que evidentemente utilizan este negocio para “calentar el suelo” en espera de lograr mejores inversiones futuros.

4

PATRONES DE LOCALIZACIÓN

En base a nuestro estudios podemos identificar como patrón de localización al presente en gran avenida con dirección al centro que demuestra que se aprovecha el tránsito para dejar a los niños y así hacer más fácil el desplazamiento hacia centros laborales.

5

SINTESIS

Finalmente nos podemos percatar que: - La localización de jardines públicos se vincula fuertemente con sectores residenciales, en particular de ingresos medios y bajos. Es posible constatar su inexistencia en los polos de empleo de la ciudad como el centro de Santiago, sectores que concentran servicios como Providencia o los parques industriales al norte y sur de la ciudad. Esto ha sido aprovechado para el desarrollo de establecimientos particulares que se han localizado no solo cercano a las viviendas, sino que también cerca de los sectores que concentran empleo, como el centro, El Golf, Providencia o Ciudad Empresarial entre otros. - La existencia de jardines particulares sigue fuertemente a los grupos de ingresos altos y medios altos, como las comunas del cono oriente, San Miguel (sector El Llano), Maipú, Huechuraba (sector Pedro Fontova), Santiago y sectores de Macul, La Florida o Puente Alto. Por el contrario no existen en comunas de ingresos bajos como San Joaquín, Cerro Navia o San Ramón. - En cuanto a la forma en que se distribuyen, los jardines públicos (JUNJI e Integra) no siguen un patrón específico, sino que se dispersan por la ciudad, atendiendo los múltiples sectores residenciales, lo que resulta por ejemplo que se localicen en muchos casos sobre pasajes o calles locales. En el caso de los particulares, si bien también se vinculan a sectores residenciales, es posible advertir la relevancia que cobra la movilidad en su localización, lo que permite apreciar concentraciones sobre ciertos ejes urbanos relevantes, como Los Militares en Las Condes, Gran Avenida en San Miguel y La Cisterna o Los Leones - José Pedro Alessandri -Macul o Pedro Fontova en Huechuraba. - Los únicos establecimientos de dependencia pública en los sectores de altos ingresos se relacionan directamente a la existencia de concentraciones de grupos de ingresos menores, como son los casos de Cerro 18 y La Ermita en Lo Barnechea, Colon Oriente en Las Condes, o la Villa La Reina. - En términos morfológicos, y si bien pueden tener una materialidad más precaria, se puede apreciar que los establecimiento públicos en general fueron desarrollados con el fin de acoger un jardín infantil, mientras que los particulares, en su gran mayoría corresponden a casas adaptadas para ese uso.

6

BIBLIOGRAFÍA

http://www.integra.cl/fundacion-integra

http://www.junji.cl/Paginas/inicio.aspx

http://sergioibarra.blogspot.com/2012/07/redatam-y-arcgis-mapa-gran-santiago.html 

MAC

   

LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS   

Tema:  Análisis ubicación de las farmacias en la región metropolitana      Informe 1   

   

  

  Profesor  Ayudante  Grupo             

: Pablo Contrucci  : Ángela Mimica  : Paula Rivas.  : Enzo Bozzo  : Luis Gonzalez 

 

 

 

1. PRESENTACIÓN DE FUENTES DE INFORMACIÓN.    La fuente de la localización de las farmacias, lo sacamos de un archivo encontrado en internet,  llamado: “El mercado de las farmacias en Chile”, ¿Competencia por localización?, Pablo Villalobos  Dintrans.    2. MACROLOCALIZACIÓN.     

  Los datos a nivel Macro, nos indican que las cadenas deciden cuántos locales abrir (a nivel regional  y comunal) basándose en el tamaño de los mercados (población) y en los niveles de ingreso, de  manera  consistente  con  las  predicciones  del  modelo  de  Hotelling  (1929).  En  segundo  lugar,  se  observa una fuerte aglomeración, es decir, los locales tienden a concentrarse en zonas acotadas,  tanto a nivel nacional como regional y comunal.  Sin  embargo,  son  menos  útiles  para  explicar  diferencias  de  comportamiento  entre  farmacias,  específicamente respecto de por qué las decisiones de Cruz Verde son distintas de las de Farmacias  Ahumada y Salcobrand. Existen variadas hipótesis que podrían explicar estas diferencias.  a) Oferta de productos:  Una hipótesis alternativa a las diferencias en la localización de  puntos de venta  entre las  cadenas  podría ser la oferta de distintos productos. De acuerdo al modelo de Chia‐Ming Yu y Fu‐Chuan Lai  (2003), el grado de complementariedad (sustitución) de los productos   vendidos  por  los  distintos  competidores determina las decisiones de ubicación de locales. En particular, se espera que firmas 

que venden productos complementarios tiendan a agruparse, mientras que la  oferta de sustitutos  incentive la diferenciación geográfica. En el caso de las farmacias, este argumento parece útil para  explicar uno de los patrones encontrados (existencia de farmacias aisladas), ya que,  como se ha  señalado  anteriormente,  los  productos  vendidos  por  las  distintas  cadenas  son  vistos  como  homogéneos (sustitutos).  b) Ventajas comparativas:  Una  tercera  explicación  surge  de  la  existencia  de  ventajas  comparativas  en  determinadas  áreas  geográficas; por ejemplo, menores costos de abrir tiendas en regiones. Por una parte, es esperable  que las decisiones de ubicación difieran en la medida en que permitan a las firmas no sólo vender  más y a mayor precio, sino también producir a menor costo (Zhu y Singh 2009).   Una explicación a los patrones expuestos anteriormente podría ser que Cruz Verde es más eficiente  que  sus  competidores  en  términos  absolutos.  De  acuerdo  al  modelo  desarrollado  por  Jonathan  Vogel (2008), es esperable que firmas más eficientes tiendan a estar más aisladas: la distancia entre  los locales de dos firmas rivales es una función decreciente de los costos marginales promedio. Para  llevar a cabo este análisis es necesario contar con datos de costos (tanto fijos como variables) de  cada una de las empresas en distintas áreas geográficas (mercados).   c) Secuencialidad de las decisiones:   Los datos expuestos para la RM muestran casos en que farmacias de distintas cadenas se ubican  cerca  unas  de  otras,  pero  no  se  cuenta  con  el  historial  de  apertura  de  los  locales.  Lo  anterior  permitiría constatar si el patrón observado responde a un modelo del estilo líder‐seguidor y verificar  si existe alguna estrategia particular seguida por alguna de las cadenas (preferencia por abrir locales  en  mercados  nuevos,  decisión  de  competir  con  un  rival  particular,  etc.).  En  este  caso,  se  podría  analizar el patrón de Cruz Verde, particularmente en la RM, para dilucidar si los resultados obtenidos  (farmacias Cruz Verde tienden a estar relativamente más cerca de otra farmacia) son parte de una  estrategia de la propia empresa (que decidió ubicarse cerca de sus rivales para competir) o si son  producto de la acción de Farmacias Ahumada y Salcobrand, que decidieron instalar locales cerca de  los locales de Cruz Verde, inicialmente aislados. En el primer caso, Cruz Verde sería considerado  como  seguidor,  mientras  que  en  el  segundo  actuaría  como  líder  (Prescott  y  Visscher  1977).  Preliminarmente, y usando datos de patentes de las comunas de Providencia y Santiago, se observa  que, para las farmacias que hoy operan en estas comunas, Cruz Verde ha actuado como seguidor,  instalando  sus  locales  cerca  de  un  local  de  la  competencia  que  existía  con  anterioridad.  Espe‐ cialmente en Providencia, hasta mediados de la primera década de 2000, Farmacias Ahumada actuó  como líder, extendiendo la red de locales en la comuna.   

e) Colusión o exclusión: 

En la misma línea, sería interesante realizar un análisis de la localización de farmacias como decisión  estratégica de competencia o como forma de evitarla. Por una parte, los datos muestran mercados  en los que algunas cadenas deciden no competir, lo que podría ser interpretado como un problema  de colusión (empresas repartiéndose los mercados). Por otra, se observan mercados saturados de  locales, donde incluso las farmacias deciden instalar puntos de venta cercanos unos de otros, lo que  podría ser interpretado como un problema de exclusión (comportamiento predatorio). 

 

f) Altruismo y Responsabilidad Social Empresarial: 

 Finalmente, no es posible descartar la posibilidad de que al menos algunas decisiones respondan a  otros criterios distintos a la maximización de utilidades monetarias. La presencia de farmacias en  comunas alejadas y con pocos habitantes podría responder a la existencia de argumentos altruistas  en la función de la utilidad de las farmacias, lo que explicaría, por ejemplo, la existencia de locales  en  Juan  Fernández  (Salcobrand),  Cochrane  (Cruz  Verde)  o  Primavera  (Cruz  Verde).26  Adicionalmente,  es  necesario  notar  que,  al  contrario  de  Farmacias  Ahumada  y  Salcobrand,  Cruz  Verde no inició sus actividades en la RM, sino en regiones (Viña del Mar), hecho que podría explicar  su sesgo respecto de las otras cadenas.  Ejemplo: Evolución del crecimiento de las farmacias en la comuna de Providencia 

 

Aumento explosivo de las farmacias y su localización del 2010 – 2013. 

  Ciertos sectores se ven beneficiados con el auge y crecimiento, esto también incide en las farmacias  de turno, que abastecen la región metropolitana. Tema no menor, ya que a éstas llegan personas  necesariamente a comprar medicamentos de urgencia, no así en las diurnas que los productos de  consumo son variados. 

 

3. MICROLOCALIZACIÓN.  En  el  modelo  del  monopolista  que  escoge  la  localización  de  sus  puntos  de  venta,  la  decisión  de  ubicación se basa meramente en un criterio de eficiencia: cómo abarcar un determinado mercado  con el menor número de tiendas. En este caso, ubicar las tiendas de manera equidistante le permite  cubrir una mayor porción de la demanda, evitando que sus tiendas compitan entre sí.  A  pesar  de  parecer  una  simplificación  excesiva,  es  posible  mostrar  que,  bajo  determinados  supuestos,  el  problema  de  determinar  el  equilibrio  de  localización  de  múltiples  competidores  y  múltiples  locales  puede  ser  aproximado  a  uno  en  que  un  monopolista  decide  dónde  ubicar  sus  tiendas (Pal  y Sarkar 2002).  Considerando  el caso  de  las grandes cadenas de farmacias  en Chile,  también es posible demostrar que en un juego de tres firmas que eligen precio y localización con  entrada secuencial, existe un equilibrio en el que las empresas se reparten el mercado, con locales  de las distintas firmas ubicándose equidistantes unos de otros (Shy 1995).   Por una parte, las empresas tienen fuertes incentivos a diferenciarse, ya que esto les permite reducir  la competencia en precios y capturar mayores fracciones de mercado.  Respecto de las distancias, el análisis asume que los consumidores se desplazan a pie para hacer sus  compras en las farmacias. Dependiendo de la superficie de la comuna, usualmente una distancia de  caminata  aceptable  se  encuentra  entre  400  y  800  metros  (aproximadamente  5  y  10  minutos),  aunque existen encuestas que muestran que los consumidores están dispuestos a caminar menos  en  algunas  situaciones  (como  al  momento  de  decidir  dónde  estacionar  el  auto)  y  más  en  otras  (comprar, pasear perros o recreación), y que estas distancias también pueden depender de otras  variables, como el nivel de ingresos de cada persona (Fruin 1971, Yang y Diez‐Roux 2012). Esto indica  que el mercado relevante de una farmacia determinada se encuentra definido, por lo general, a  nivel comunal. 

 

Se  encuentra  que  las  farmacias  tienden  a  aglomerarse  (distancias  promedio  menores)  en  las  comunas de mayores ingresos.20 Las comunas con distancias promedio entre farmacias menores a  500 metros21 y con al menos una farmacia por cada 10.000 habitantes22 son: La Reina, Las Condes,  Ñuñoa, Providencia, San Miguel, Santiago y Vitacura. Lo anterior está en línea con el modelo de José  María  Chamorro‐Rivas  (2000),  que  evidencia  que  el  equilibrio  de  aglomeración  (diferenciación  mínima)  es  válido  para  precios  de  reserva  altos  y  que  en  la  medida  en  que  éste  cae,  las  firmas  tienden a separarse unas de otras.    Distancias promedio (metros) entre farmacias de Las Condes, Providencia y Santiago por cadena    Cadena    Farmacia más            Farmacia    más   cercana  cercana      de la misma cadena     Cruz Verde                            235,4               1.420,0 Farmacias Ahumada                   328,7                    905,6                 Las Condes  Salcobrand                   384,4                    671,1                                                          Cruz Verde                   189,4                 602,9 Farmacias Ahumada                   238,1                   556,5                 Providencia  Salcobrand                   114,5                   442,                       1114,3  Cruz Verde                    502,9  Farmacias Ahumada                   186,6                   499,3            Santiago  Salcobrand                   115,6                   264,2                                                          

4. PATRONES DE LOCALIZACIÓN. 

 

 

 

 

El análisis de patrones urbanos, busca determinar las características generales y específicas de un  sector, a través del estudio de variables asociadas,  con tal de poder definir algunos conceptos y  conclusiones que nos entregaran información relativa a la configuración de un paño de la ciudad.  En este contexto podemos identificar la ubicación de las farmacias en la región metropolitana, bajo  una Economía de Aglomeración.  Las economías de aglomeración son aquellas en las cuales la proximidad de unas personas con otras  representa  grandes  beneficios.  Esto  ocurre  cuando  ciudades  próximas  a  centros  económicos  en  dónde se concentra la riqueza comienzan a tener un crecimiento debido a la proximidad.  Es por esto que se explica la ubicación de las farmacias, muchas veces 3 o 4 en una misma cuadra e  incluso en la vereda del frente. La agrupación de éstas, buscan ser reconocidas como sector o como  ejes de circulaciones principales donde se encuentran muchas de éstas. 

 

Ventajas  Cuando las farmacias se forman grupos de actividad económica, hay determinadas estrategias de  desarrollo que fluyen en ya lo largo de esta área. Esto ayuda a acumular información y el flujo de  ideas  nuevas  e  innovadoras  entre  las  empresas,  lo  que  los  economistas  llaman  rendimientos  crecientes a escala.  Las  economías  de escala  externa  a  una  empresa  son  el  resultado de  la  proximidad  espacial  y  se  conocen como las economías de aglomeración de escala. Las economías de aglomeración pueden  ser externos a una empresa, pero internas a una región.   Es  importante  señalar  que  estos  rendimientos  crecientes  a  escala  son  un  factor  importante  que  contribuye  al  crecimiento  de  las  ciudades.  Las  economías  de  aglomeración  existen  cuando  la  producción es más barata debido a esta agrupación de la actividad económica. Como resultado de  esta agrupación se hace posible establecer otras empresas que se aprovechan de estas economías  sin unirse a cualquier organización grande. Este proceso puede ayudar a urbanizar áreas.  Desventajas  Es importante saber que las economías de aglomeración llevadas a un extremo, también pueden  tener desventajas, sobre todo si ampliamos el campo de actividad económica de nuestro ejemplo.  Una gran agrupación de empresas, locales, colegios, etc. pueden producir a la congestión del tráfico,  la contaminación y otras externalidades negativas mayor hacinamiento y el aumento de tiempo de  espera, entre otros.  La agrupación de establecimientos, también incide en el valor de sus productos en el mercado, ya  que estos factores son los que disminuyen el poder de fijación de precios de las empresas debido a  los muchos competidores en la zona, así como la escasez de mano de obra y la falta de flexibilidad  en las empresas.  Las  grandes  ciudades  experimentan  estos  problemas,  y  es  esta  tensión  entre  las  economías  de  aglomeración  y  deseconomías  de  aglomeración  que  puede  contribuir  al  crecimiento  de  la  zona,  controlar el crecimiento de la zona, o hacer que el área de experimentar una falta de crecimiento.  Las formas de mantener un resultado estable para las economías de aglomeración es agrupar para  crear  "externalidades  de  positivas  de  conocimiento"  que  prevalecen  sobre  estas  externalidades  negativas.    CONCLUSIONES  La  variable  de  localización  es  particularmente  importante,  ya  que,  al  contrario  de  lo  que  podría  suceder  con  otras  industrias  concentradas  como  los  bancos,  en  el  caso  de  las  farmacias  el  consumidor requiere ir al punto de venta para obtener el producto deseado. El hecho de que las  farmacias posean el monopolio de la venta de muchos productos farmacéuticos enfatiza aún más la  importancia que tiene la red de locales y su ubicación para dar acceso a los consumidores.   La localización geográfica de las farmacias también entrega información respecto de estrategias de  competencia  de  mediano  y  largo  plazo  en  la  industria.  A  partir  de  una  base  de  datos  con  las 

ubicaciones  de  las  farmacias  de  estas  tres  cadenas  en  el  país,  es  posible  obtener  interesantes  conclusiones.  Se observa que la decisión respecto de cuántos puntos de venta abrir varía entre regiones, comunas  y cadenas. En general, se observa que las farmacias analizadas (Cruz Verde, Farmacias Ahumada y  Salcobrand) tienden a concentrarse en regiones con mayor población e ingreso, con cerca del 40%  de sus locales ubicados en la RM.   Las diferencias respecto del número de farmacias se dan no sólo a nivel regional y comunal, sino  además  entre  cadenas.  Se  constata  que  una  de  las  empresas  (Cruz  Verde)  tiene  un  patrón  de  localización de puntos de venta distinto al de su competencia (Farmacias Ahumada y Salcobrand).  Esta cadena ejerce una mayor presencia en regiones y dispone de una mayor cantidad de locales en  comunas donde no enfrenta competencia de las otras firmas.   Adicionalmente, al interior de cada comuna se vuelven a repetir los patrones antes descritos: existe  una  gran  heterogeneidad  tanto  en  cantidad  como  en  distancia  de  farmacias  entre  las  distintas  comunas.  Se  observa  que  éstas  tienden  a  concentrarse  en  ciertas  comunas  y,  a  su  vez,  en  determinadas zonas al interior de cada comuna. Los datos para la RM muestran que los puntos de  venta  tienden  a  aglomerarse  (en  número  y  en  distancia)  en  comunas  de  mayores  ingresos  y  en  sectores comerciales al interior de cada comuna. Junto con esto, existe un número no menor de  farmacias aisladas que parecen no enfrentar competencia.   La localización de puntos de venta también puede ser vista como una decisión estratégica de las  empresas, que buscan evitar o fomentar la competencia. Esto es relevante, ya que, al contrario de  las decisiones en otras dimensiones de la competencia, las de localización tienen un mayor grado  de irreversibilidad y reflejan estrategias de mediano y largo plazo de las empresas.   El mercado de las farmacias en Chile: ¿competencia por localización?   Por último, independientemente de las causas que explican la ubicación de las farmacias en el país,  es posible derivar algunas consecuencias del actual mapa de locales. La presencia física de farmacias  es imprescindible para permitir a la población el acceso a medicamentos. La ubicación actual parece  no ser suficiente para dar este acceso en igualdad de condiciones (distancias, productos ofrecidos,  etc.) a los habitantes de distintas comunas del país.     

 

MAC UC IEU 3028 – Localización de Proyectos Inmobiliarios

Informe 2

Profesor Ayudante

: Pablo Contrucci : Ángela Mimica : Alejandro Cortes

Grupo

: : : :

Andrés Covarrubias. Francisco Muñoz. Felipe Ibañez. Alejandro Eliash.

En primer lugar les pediremos que den cuenta de las fuentes de información empleadas para el levantamiento de la primera tarea. (Si ya lo hicieron en la primera entrega, les pedimos que repitan la explicación). A continuación se presentan las direcciones trasladas al archivo presentado previamente en formato kmz, el listado se elaboró mediante información web. Dirección

Comuna

Nombre Centro Comercial

Avenida Macul 3430 Avenida Americo Vespucio 51 Avenida Vicuña Mackenna 8725 Avenida Pedro de Valdivia 3774 Avenida Jose Miguel Carrera 4289 Paul Harris 10287 Miguel Claro 1860 Camino El Alba 11969 Avenida Camino Los Trapenses 3515 Ingeniero Eduardo Domínguez 666 Avenida tres Poniente 2630 Avenida Plaza Tobalaba 11835 Avenida Tobalaba 11835 Avenida Las Torres 450 Avenida Concha y Toro 1092 Americo Vespucio 399 Avenida O’Higgins 308 San Damián 20 Avenida Jose Miguel Carrera 5001 Avenida Jose Miguel Carrera 5919 Avenida Vicuña Mackenna 4102 Avenida Tobalaba 11677 Alfredo Silva Carvallo 1415 Emilia Tellez 5593 Avenida Campos de Deporte 156 San Pablo 2302 Portugal 462 Simón Bolívar 3756 Avenida Grecia 3031 Avenida Fermín Vivaceta 957 Avenida Príncipe de Gales 8531 Pio XI 1615 Avenida Jose Pedro Alessandri 2555 Avenida La Dehesa 457 Avenida Las Condes 14151 Avenida Vitacura 6345 Avenida Americo Vespucio 2515 Avenida el Rodeo 13442 Avenida Jose Domingo Cañas 1701 Avenida Libertador Bernardo O'higgins 3783 Avenida Los Militares 6900 Macul 3372 Avenida Luis Pasteur 6500 El Gambino 13557

Macul Maipu La Florida Ñuñoa San Miguel Las Condes Providencia Las Condes Lo Barnechea Maipu Maipu Peñalolén Peñalolen Quilicura Puente Alto Maipu Quilicura Las Condes San Miguel San Miguel Macul Peñalolen Maipu Strip Ñuñoa Ñuñoa Santiago Santiago Ñuñoa Ñuñoa Independencia La Reina Vitacura Macul Lo Barnechea Las Condes Vitacura Strip Vitacura Strip Lo Barnechea Ñuñoa

Centro Comercial Macul Quilin Strip Center Mall Arauco Maipu Strip Center Vicuña Mackenna Strip Center Pedro de Valdivia Strip Center Gran Avenida Strip Center Paul Harris Strip Center Miguel Claro Paseo Los Dominicos Paseo los Trapenses Paseo Maipu 1 Paseo Maipu 2 Rinconada Paseo Tobalaba 1 Paseo Tobalaba 2 Paseo Lo Campino Plazuela Independencia Strip Center Americo Vespucio Centro Comercial y Shell Quilicura Strip Center San Damián Strip Center Jose Miguel Carrera 2 Strip Center Jose Miguel Carrera Strip Center Vicuña Mackenna Strip Center Tobalaba Center Alfredo Silva Carvallo Strip Center Emilia Tellez Strip Center Campos de Deporte Strip Center San Pablo Strip Center Portugal Strip Center Simón Bolívar Strip Center Grecia Plaza Vivaceta Plaza Don Carlos Plaza San Pio Plaza La Fuente Centro Comercial Plaza San Lucas Strip Center Plaza Quinchamalí Center Vitacura 6345 Center Americo Vespucio Plaza El Huinganal Plaza Nogales

Santiago Las Condes Macul Vitacura Lo Barnechea

Plaza Alameda Plaza Los Militares Plaza Poeta Strip Center Luis Pasteur Centro Comercial El Gambino

Dirección

Comuna

Nombre Centro Comercial

Avenida Irarrázaval 4770 Avenida Ossandon 1300 Avenida Larrain 7000 Cristóbal Colon 4455 Avenida Antonio Varas 2280 Avenida Perú 805 Avenida Santa Maria 6936 Avenida Luis Pasteur 6527 Aguas Claras 1700 Avenida La Dehesa 2035 Avenida Diego Portales 6303 Avenida Consistorial 2701 Avenida Pedro Fontova 7777 Av. Sta. Marta de Huechuraba 7300 Avenida Lo Blanco 13310 Avenida Manuel Antonio Matta 060 Av. Alcalde Jose Luis Infante Larrain 1320 Avenida La Montaña 2528 Camino Los Morros 565 Avenida El Salto 2506 O'higgins 358 Avenida Eucaliptus 273 Juan De Dios Malebran 1750 Colombia 9187 Santa luisa 366 Coventry 597 Pedro de Valdivia 3601 Avenida Observatorio 645 Avenida Pedro Fontova 7789 Avenida Tobalaba 4507 Avenida Tobalaba 11201 Avenida San José de Maipo 7722 Avenida Santa Rosa 10010 Av. Alcalde Jose Luis Infante Larrain 1280 Avenida Consistorial 2701 Tocornal 400 Avenida Vitacura 5255

Ñuñoa La Reina La Reina Las Condes Ñuñoa Centro Recoleta Vitacura Vitacura La Reina Lo Barnechea Puente Alto Peñalolen Huechuraba Quilicura San Bernardo Ñuñoa

Centro Comercial Irarrázaval Centro Comercial La Reina Centro Comercial Larraín Colon Vespucio Comercial Antonio Varas Centro Comercial Avenida Perú Centro Comercial Sta. M. de Manquehue Centro Comercial Luis Pasteur La Reina Strip Center Centro Comercial El Rodeo Patio Ciudad de Este Patio Peñalolen Patio Huechuraba Patio Berta Correa Patio Lo Blanco Patio Bustamante

Maipu Lampa San Bernardo Recoleta Quilicura San Bernardo Puente Alto La Florida Quilicura Ñuñoa Ñuñoa El Bosque Huechuraba Ñuñoa Peñalolen Puente Alto La Granja

Patio Ciudad Satélite Patio Valle Grande Patio Huechuraba Patio El Salto Patio Quilicura Patio Huechuraba Patio Ciudad del Sol Patio Colombia Patio Santa luisa Patio Coventry Patio Pedro de Valdivia Patio Observatorio Patio Huechuraba Patio Tobalaba Centro Comercial Tobalaba Centro Comercial El Peñón Strip Center Santa Rosa

Maipu Peñalolen Santiago Vitacura

Strip Center Strip Consistorial Strip Center Santa Victoria Strip Vitacura

Dar cuenta de los criterios de localización de los establecimientos comerciales estudiados por el grupo en dos niveles: ** Macro localización: Es decir, a nivel de las comunas del Área Metropolitana de Santiago (Análisis a nivel de las comunas, vialidades estructurantes, etc). El año 2011 se identificaba un total de 67 Strip Center en el Gran Santiago (y parte de Colina, abarcando el sector de Chicureo). Como se aprecia en la lámina adjunta, estos se concentraban principalmente en el sector Oriente de Santiago, predominando densidades en Peñalolén, Vitacura, Lo Barnechea/Las Condes, La Florida y Ñuñoa.    

  Concentraciones predominantes de estos locales para los años 2011 y 2014

Para el año 2014 la situación se modifica significativamente. De 67 locales que se registraban el año 2011, para el 2014 estos aumentaron a 157 en Santiago, alcanzando una tasa de crecimiento de 134%. Como se aprecia en la imagen anterior las concentraciones que resaltabandestacadas anteriormente, aumentaron algunas en gran medida como la que abarcaprincipalmente en las comunas de Santiago, Ñuñoa y La Reina extendiendo su tamaño hacia el Norte y Sur Oriente hacia comunas como Las Condes Vitacura y Macul San Joaquín respectivamente. Pese a que el formato de stripcenter continúan predominandoha mantenido su predominio en el sector Oriente, se registra un importante crecimiento al Poniente de la ciudad destacando en comunas como Maipú, en la cual se identifican varias concentraciones. Además Asimismo se identificanhan surgido incipientes densidades en Lo Prado y Pudahuel. Por En el el sector sur destaca San Bernardo y en el norte el sector de Chicureo localizado en la comuna de Colina. A continuación se aprecianse muestran dos imágenes donde se pueden observar las comunas en donde predominan los Strip Center al en el año 2014 y en el año 2011.    

  Debido a que estos locales son considerados “centros comerciales vecinales” ” orientados a cumplir con los servicios prestados por un comercio de barrio, se analizó su localización respecto a proyectos habitacionales, también se consideraron proyectos de comercio y servicios. Como se aprecia en la imagen, en las zonas donde tradicionalmente se localizan Strip Center, la cual corresponde al sector Oriente, existe una estrecha correlación entre Strip Center y proyectos habitacionales, ya evidenciando que existe una tendencia a que tienden a coincidir en su localizacióncoincidan sus localizaciones. Eso se aprecia sobre todo en comunas como Santiago, Ñuñoa, La Reina, San Miguel, Las Condes y Lo Barnechea principalmente. Pero No obstante lo anterior, al analizar la situación en las nuevas zonas en donde actualmente se están masificando estos locales, la condición se modifica. Esto se puede apreciar en comunas como Maipú, en donde

 

existen varios Strip Center pero no coinciden en localización con nuevos proyectos inmobiliarios. Esto también ocurre hacia el Norte en el sector de Colina y hacia el Sur en El Bosque y San Bernardo.

  Relación de ubicación entre Nuevos proyectos Inmobiliarios, comercio existente y Strip Center.

Grupos Socioeconómicos predominantes En las 2 láminas adjuntas se aprecian los Strip Center y el Grupo Socioeconómico predominante a nivel de manzana. Analizando esta situación existe una correlación bastante estrecha entre la localización de un Strip Center y determinados estratos socioeconómicos circundantes, estos son ABC1 y C2 principalmente y C3 en última instancia. Claramente existe una fuerte tendencia de localización situada hacia el sector Oriente de la ciudad en donde predominan los grupos socioeconómicos ABC1 principalmente y C2.  

  En las demás comunas con presencia de este tipo de comercio y que presentan una mayor diversificación socioeconómica, los Strip Center se vuelven a concentran en donde predominan los estratos de mayor poder adquisitivo, constituyendo esto una característica que influye en su localización.

 

** Micro Localización: Ubicación de cada local en relación al barrio en el cual se sitúa. Para ello es fundamental que establezcan relaciones de ubicación a nivel de las manzanas (en las esquinas, mitad de cuadra, interior de otros establecimientos mayores como malls, en primer piso, etc). A continuación se presentan 3 ejemplos de Strip Center Catastrados y sus especificaciones:

Cabe destacar que por definición Llos Strip Center han sido diseñados especialmente para el automovilista y la rapidez con que este pueda hacer su trámite o compra. A su vez se puede distinguir que existe una disposición de la edificación en el terreno que se cómo patrón (edificación en “L” con una patio de estacionamientos hacia la calle), así como también las características propias del terreno (sitio esquina). Esto se puede entender al considerar que este tipo de centro comercial busca con su arquitectura y disposición en el terreno llamar la atención de los otros automovilistas, haciendo de esta forma un llamado a entrar. “Nadie va a recorrer el Strip Center, como si sucede en un mall. La idea es que uno se estacione lo más cerca de la tienda que necesita. Por eso deben estar bien localizados, en un lugar con gran conexión y que generalmente son las esquinas” 1 Existen diversos tipos de Strip Center, dependiendo principalmente de su ubicación, pero por lo general existen locales que no pueden faltar en ellos, como panaderías, abarrotes o farmacias. Cuando están mejor ubicados y pertenecen a sectores más acomodados, podemos encontrar peluquerías caninas, centros de estética, centros de yoga, y algunas tiendas más exclusivas. Este tipo de negocio, y especialmente las características de las tiendas que se instalan, por tanto varían acorde al sector y perfil del lugar donde este emplazados, teniendo negocios que van a satisfacer las necesidades de quienes están cerca, por ejemplo, si el barrio es súper urbanosi están ubicados en un barrio muy céntrico y de con muchos mucha población solteraos, habrán existirán mayormente probablemente lavanderías automáticas, por otro lado en barrios más residenciales y familiares, habrán probablemente más supermercados o peluquerías.

                                                             1

 Rodrigo Salcedo (decano de la facultad de Ciencias Sociales y Económicas de la Universidad Católica del  Maule) 

Formatted: Font: Italic

Presentar una síntesis que dé cuenta de los actuales patrones de localización (generalización, en caso de ser factible de sostener), o bien, dar cuenta que los antecedentes no permiten establecer una generalización (justificadamente).

La organización básica de estos Strip Center, consideran algunos puntos fundamentales, . En primer lugar, estos primero deben estar ubicados en un sector de gran afluencia de público (principalmente automovilistas) y con buena movilización, esto quiere decir, una red vial que permita un movimiento fluido de vehículos y principalmente deben crearse en base a las necesidades observadas en el medio.. Los Strip Center están organizados y diseñados para una mayor comodidad en la vida de la ciudad, y en ocasiones pueden llegan llegar a consolidar barrios, ya que en ellos se desarrolla una economía propia a escala, que en cierta medida le da vida a los barrios. y vital que permitirá dar grandes beneficios a sus usuarios. Por lo general, se repite que Ddentro de la organización de estos negocios, debe existir laexista una tienda ancla de una marca reconocida, generalmente se asociaasociada a una farmacia o supermercado de renombre en un formato más pequeño que lo tradicional, lo que permite y fomenta una mayor cercanía con la comunidad. También se puede distinguir que uno de los comercios más utilizados en este tipo de formato Por otra parte un pilar de la organización de estos centros comerciales, son los bancos, una sucursal bancaria permitirá permitiendo en ciertos entornos urbanos tramitaciones mucho más expeditas la realización de trámites de manera más expedita y cercanas lo que dará una plusvalía mayor al establecimiento. En relación a la inversión que debe realizar el inmobiliario se puede distinguir que “Dentro de las características que tienen mayor ponderación sobre el beneficio total que se percibirá en esta inversión esta determinar la localización en base a la minimización del tiempo de transporte y distancia, optimizando costos y beneficios no solo para el negocio sino también para los futuros usuarios. Debe tenerse en consideración como principal punto de estrategia para escoger el lugar geográfico donde se instalará el Strip Center, las preferencias de compras de los consumidores, su grado de atracción hacia el local, y la distancia entre el consumidor y este”. (Carter y Vandell, 2005). De acuerdo a la revisión bibliográfica se considerará Para determinar que un Centro Comercial es un Strip Center, se considerará cuando: a) Que se ubique en esquina de gran flujo vehicular.

Formatted: Font: Italic

b) Que cuenten con un alto número de estacionamientos en su frente; una tasa mínima de estacionamientos de 1 cada 50 m² de superficie comercial c) Que tenga tres o más locales d) Que tenga una tienda ancla, e) Que posea una superficie útil entre 500 y 5.000 m² (Colliers International, 2010). Por definición un Strip Center es un centro comercial, ubicado en una esquina, con forma de L o U, con estacionamientos en superficie, donde se han agrupado más de tres locales comerciales, y donde al menos uno de ellos debe ser considerado tienda ancla, es decir, una farmacia, banco, supermercado u otro. La superficie de este centro será sobre los 550 m2 promedio.

Presentar una sintesis que de cuenta de los actuales patrones de localización (generalización, en caso de ser factible de sostener), o bien, dar cuenta que los antecedentes no permiten establecer una generalización (justificadamente). Patrones: A continuación se nombran los patrones de localización que se han identificado: -

Se localizan principalmente en la zona oriente de Santiago. Se localizan en lugares con gran desarrollo residencial, de estratos socioeconómicos ABC1 y C2 Se localizan en vías de gran flujo vehicular. Se localizan en esquinas y se configuran en forma de L dejando un gran patio de estacionamientos.

Formatted: Font: Not Bold Formatted: List Paragraph, Bulleted + Level: 1 + Aligned at: 0,63 cm + Indent at: 1,27 cm

Formatted: List Paragraph Formatted: Font: (Default) Arial, 12 pt, Bold

No obstante lo anterior, Lla cantidad de factores que influyen y afectan la decisión de localización de un Strip Center para un inversionista del retail pueden serson numerosos. Aumenta la complejidad del problema el hecho que estos factores poseen características estratégicas relacionadas con el macro y el micro entorno industrial y las características del mercado (preferencias y segmentación de los consumidores). Por consiguiente, es necesario determinar aquellos que tienen una mayor ponderación sobre el beneficio total que percibirá el inversionista en el largo plazo. En el caso de la industria logística, las empresas definen la localización en base a la minimización del tiempo de transporte y distancia, minimizando inventarios o frecuencia de distribución, concentrándose en la optimización de costos y beneficios para la compañía (Koçak, 2010)        

Formatted: List Paragraph, Bulleted + Level: 1 + Aligned at: 0,63 cm + Indent at: 1,27 cm

                                Formatted: English (United States)

Bibliografía:  

Colliers international (2013) 1º Semestre 2013 Retail Market RESEARCH & FORECAST REPORT RETAIL MARKET http://www.camaracentroscomerciales.cl/wp-content/uploads/fotos/Reporte-StripCenter-1- Semestre-2013.pdf

Formatted: English (United States) Field Code Changed Formatted: English (United States)

Carter y Vandell, (2005) Carter, C.C., Vandell, K.D. (2005), Store Location in Shopping Centers: Theory and Estimates, Journal of Real Estate Research , 27 (3) Formatted: English (United States)

Global Property Solutions (2013) Informe Strip Center, 1er Semestre 2013 Portalinmobiliario. La consolidación de los strip center http://www.portalinmobiliario.com/diario/noticia.asp?NoticiaID=17576

en

Chile,

Mapcity. Strip centers crecen 134% en tres años con fuerte expansión fuera del sector oriente, http://corporativo.mapcity.cl/prensa/strip-centers-crecen-134-entres-anos-con-fuerte-expansion-fuera-del-sector-oriente/

IEU 4002 – Localización de Proyectos Inmobiliarios | entrega 2 MAC 2014

Pontificia Universidad Católica de Chile Análisis y Definición del Patrón de Localización de Moteles en Santiago profesores: Pablo Contrucci Ángela Mimica Alejandro Cortés

alumnos: Luis Torres Nayib Tala Aldo Miranda Marta López

julio 2015

IEU 4002 – Localización de Proyectos Inmobiliarios entrega 2 análisis y definición del patrón de localización

1

1 FUENTES DE INFORMACIÓN Se ha procedido a la identificación y registro de los moteles en el área metropolitana de Santiago a partir de diversas fuentes halladas en internet. De una importante oferta de información en la red, la extracción de la información se ha centrado en los siguientes sitios:   

http://www.moteles.cl/santiago.htm http://www.solteros.cl http://www.buscadordemoteles.cl

A partir de las consultas realizadas a las páginas arriba indicadas, ha sido realizado un levantamiento de los moteles de la ciudad, y cuyo resultado figura en un archivo del tipo kmz vinculado a la plataforma Google Earth. Este trabajo ha conllevado la verificación y ratificación de las direcciones obtenidas, partiendo de un listado inicial de 179 establecimientos, de los cuales fueron desestimados un total 73, debido, en parte, a la no existencia de los mismos y a la duplicidad de la información. Por tanto, el catastro definitivo supone la existencia de 106 moteles en el área metropolitana de Santiago. La tabla expuesta a continuación sintetiza la depuración de los datos ingresados y analizados en el presente estudio: descripción listado inicial no existen (con respecto a la lista inicial) repetidos(con respecto a la lista inicial) ingresados en Google Earth fig.1, moteles ingresados en Google Earth

cantidad 179 -36 -37 106

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A continuación, se muestra el resultado de la localización de los moteles registrados sobre el mapa de la ciudad: .

fig. 2, mapa de localización de los moteles de Santiago

2

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2 CRITERIOS DE LOCALIZACIÓN Para la realización del catastro de los moteles, han sido considerados todos los moteles encontrados, englobando en él aquellos pertenecientes a una empresa o cadena, así como los establecimientos que operan independientemente. Por tanto, este catastro representa el panorama completo de este tipo de locales en la ciudad.

Macro-localización La mayor concentración de moteles se ubica en la comuna de Santiago Centro. Se identifica como foco de esta concentración el Cerro Santa Lucía, en torno al cual, en un radio de 6 km. se localiza la mitad de los moteles catastrados, conforme a lo que refleja la fig. 3. El entorno del Cerro Santa Lucía ocupa un lugar de confluencia de las vías de comunicación en el interior de la ciudad, con una accesibilidad medianamente expedita, tanto en vehículo propio como en transporte público, o a pie.

fig. n°3, localización de moteles en un radio de 6 km con centro en el Cerro Santa Lucía

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El resto de los moteles catastrados se dispersa en el perímetro de la ciudad, ubicándose, preferentemente, en relación con el anillo de Vespucio Sur, y en puntos de fácil conexión con las principales salidas de la ciudad, Rutas 68, 78 y 5 Sur. La imagen expuesta a continuación destaca los moteles ubicados junto a las salidas de la red carreteras citadas.

--- Ruta 68 --- Ruta 78 --- Ruta 5 Sur

fig.n°4, localización de moteles en áreas perimetrales de la ciudad

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Micro-localización Tanto los moteles insertos en el centro de la ciudad, como aquellos ubicados en el entorno y vinculados a las vías de acceso rodado, se caracterizan por la privacidad ofrecida para los clientes. Por tanto, evitan los emplazamientos en lugares de gran publicidad o comercio, si bien los accesos son tratados desde zonas de flujo habitual. Por lo general, estos establecimientos cuentan con dos tipos de acceso: uno vinculado a uso vehicular y, otro de carácter peatonal. No obstante, se establece una diferenciación en su tratamiento en virtud de la localización del motel en el interior de la ciudad o en el exterior. De este modo, los moteles del centro de Santiago privilegian el acceso peatonal, cuya entrada principal se produce directamente desde la calle. Estos moteles son de rango modesto, económicamente, estando vinculados a un segmento del mercado del tipo C1. Y, los moteles ubicados en la periferia configuran su acceso principal ligado al uso del automóvil. Se ubican en avenidas o calles principales, en sentido del tránsito a mano derecha, como lo muestra la figura n°5, y cuyos usuarios estarían catalogados dentro de un segmento de mercado definido por el grupo ABC1.

fig. n°4, Motel Marín 014 (Marín 014, Providencia).

fig. n°5, Moteles Okoa Ltda. (Américo Vespucio 320, La Granja).

Los moteles del centro de la ciudad se concentran en sectores aledaños a los núcleos de oficinas del centro, seleccionando aquellas calles que, estando próximas a las zonas de actividad, se localizan en el pericentro de las mismas. Independientemente del sector donde se localicen los moteles, sea en el interior o en la periferia de la ciudad, la franja horaria de mayor afluencia está comprendida en las horas de almuerzo.

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3 PATRONES DE LOCALIZACIÓN El patrón de localización que define a los moteles se caracteriza por una alta discrecionalidad, un reducido precio del suelo y una adecuada conectividad y fácil acceso. La vinculación de los moteles ubicados en la periferia a las redes principales de carreteras supone un elemento decisivo en la definición de su emplazamiento. Se da una dinámica de localización de estos establecimientos relacionada con los beneficios que ofrece la aglomeración de los mismos, beneficiándose de la configuración de una imagen global a partir de la caracterización de un sector, sin la necesidad de generar una publicidad explícita de cada uno de estos locales que, por otra parte, iría en detrimento de la discrecionalidad buscada por estos negocios. En el caso de los moteles ubicados en el centro de la ciudad, éstos seleccionan calles, vinculadas a los núcleos de oficinas, pero lo suficientemente alejadas de los mismos para optar a precios del suelo más beneficiosos. Estos locales del centro de la ciudad se benefician de las externalidades generadas por la actividad del entorno, como son las oficinas, sirviéndose de flujos ya existentes de potenciales clientes. El retrato del patrón de localización se complementa con una serie de servicios existentes en el sector, tales como salas de cine X y establecimientos comerciales vinculados con el mercado del placer. Los moteles del centro de la ciudad están dirigidos a un público de menor poder adquisitivo que los moteles ubicados en la periferia de la ciudad. Así, los moteles de la periferia se caracterizan por ofrecer unas instalaciones de mayor precio y mejores prestaciones, constituyéndose algunos en referentes del rubro. Por lo general, estos establecimientos son inmuebles diseñados y construidos con esta finalidad, como contrapunto a los moteles del centro, que ocupan inmuebles ya existentes, y que son habilitados con mayor o menor interés e inversiones, en virtud del segmento del mercado al que vaya dirigido.

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4 SÍNTESIS En virtud del estudio realizado, se pueden emitir las siguientes conclusiones para la configuración del patrón de localización de los moteles en la ciudad de Santiago; y dadas las particularidades del mercado, permite establecer relaciones evidentes con otras localizaciones.

1. En primera instancia, se diferencian dos tipos de localizaciones, a saber:  

centro de la ciudad, vinculada a centros de actividades de trabajo; periferia urbana, caracterizada fundamentalmente por una buena conectividad a través de carreteras y autopistas urbanas.

En ambos casos, el precio del suelo no es elevado.

2. Discrecionalidad de los establecimientos, donde la mayor de las veces no cuentan con un cartel que los identifique, puesto que los clientes llegan a estos locales habiéndose informado convenientemente. A este respecto, la agrupación de estos establecimientos en sectores de la ciudad constituye un elemento determinante para el futuro negocio. Los accesos son tratados desde vías y calles visibles, de modo que ésta se vea facilitado.

3. Existe una clasificación por rangos de precio, según la cual, por lo general, los moteles del centro de la ciudad responden a precios más asequibles, mientras los moteles de la periferia son de mayor costo, además de contar con mejores servicios. Existen determinados moteles en los barrios periféricos del centro, tales como el Barrio Brasil, ubicados en casas de buena factura arquitectónica, y restauradas de acuerdo a una cierta exquisitez, representando así una oferta con buenos atributos en el entorno del centro.

4. Se observa una vinculación con las actividades existentes en el entorno donde se ubican, aprovechando las externalidades que genera, por ejemplo, la afluencia de trabajadores en los sectores de oficinas, que se cumple en el caso de los moteles del centro. Por otra parte, la coexistencia con una economía interna de negocios relacionados también representa un factor determinante en su localización.

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Referencias bibliográficas 

 

Claudia A. Cid Perley, ““Evaluación de factibilidad estratégica, técnica y económica de implementación de un Motel con una propuesta de valor diferente, ubicado en la Comuna de Providencia”, Tesis Magister, Universidad de Chile, 2013. Heizer J., Render B., Principios de Administración de Operaciones, Séptima edición, 2009. D.S N°222, Reglamento clasificación, calificación y registro de establecimientos de alojamiento turístico denominados hotel, motel y aparthotel, aprobado por decreto supremo 227 del 07 de agosto de 1987, del Ministerio de Economía, Fomento y Reconstrucción (publicado en el Diario Oficial de 26 de agosto), modificado por Decreto Supremo 148 del 07 de agosto de 2003 (publicado en el Diario Oficial el 11 de diciembre de 2003)

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MAC UC

IEU3028 Localización de Proyectos Inmobiliarios Trabajo Grupal Análisis de localización de actividades en el Gran Santiago Hoteles de Cuatro y Cinco Estrellas Profesores: Pablo Contrucci Ayudantes: Ángela Mimica Alejandro Cortés Alumnos:

Camilo Urbina Florencio Sánchez Mauricio Sepúlveda Juan Ignacio Galleguillos

Fecha:

3 de Julio de 2015

MAC UC – Magíster en Administración de la Construcción

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1.- Fuentes de información empleadas para el levantamiento de los datos. Para el estudio de la distribución de los hoteles de 4* y 5* utilizamos distintas fuentes de localización de hoteles, y representamos los puntos obtenidos a través de google earth (archivos kmz*).

Entre las páginas y buscadores de información hotelera podemos destacar:  Sernatur: http://www.sernatur.cl/buscador-de-servicios  Mi entorno: http://www.mientorno.cl/home#/home  Tripadvisor: http://www.tripadvisor.cl  Hoteles: http://www.hoteles.cl  Hoteles Chilenos: http://www.hoteleschilenos.cl  Bookinng: http://www.booking.com

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Levantamiento de Hoteles 4 y 5 estrellas en la ciudad de Santiago. Como primera tarea se realizó un levantamiento de la totalidad de hoteles de cuatro y cinco estrellas en la ciudad de Santiago. A modo de generar una mejor comprensión de su distribución, estos se visualizaron mediante google earth.

Distribución Hoteles 5 Estrellas Google Earth Elaboración Propia

Distribución Hoteles 4 Estrellas Google Earth Elaboración Propia

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3

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Claramente la cantidad de Hoteles de cuatro estrellas son mayores que los de cinco, el catastro encontrado detectó que existían 20 hoteles de cinco estrellas los que en su mayoría pertenecía a las comunas del sector oriente de la ciudad. Las siguientes tablas reflejan los datos encontrados:

TABLA N° 1   

HOTEL 

ESTRELLAS

1  Crowne Plaza Santiago  2  Double Tree by Hilton  3  Grand Hyatt Santiago  4  Holiday Inn Santiago ‐ Airport  5  InterContinental Santiago  6  Marriott santiago  7  NH Collection Plaza Santiago  8  NOI Vitacura  9  Park Plaza Santiago  10  Plaza el bosque Ebro  11  Plaza San Francisco  12  Radisson Petra La Dehesa  13  Regal Pacific  14  Renaissance Santiago  15  San Cristobal Tower  16  Sheraton Santiago Hotel & Convention Center  17  The Ritz‐Carlton Santiago  18  The singular Santiago  19  W Santiago  20  Kennedy 

5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5  5 

 Habitación doble standard  por Noche   Santiago Centro  $                     104.233   las condes   $                     101.676   las condes   $                     151.612   Pudahuel   $                        82.491   las condes   $                        80.573   las condes   $                        97.839   las condes   $                        82.491   Vitacura   $                     165.623   Providencia   $                        92.403   las condes   $                        79.294   Santiago Centro  $                        99.957   lo barnechea   $                        96.688   las condes   $                     148.650   Vitacura   $                     120.860   Providencia   $                     223.165   Providencia   $                     108.070   las condes   $                     191.201   Santiago Centro  $                     166.901   las condes   $                     186.757   Vitacura   $                        75.553   COMUNA 

TABLE N° 2    1  2  3  4  5  6  7  8 

HOTEL 

ESTRELLAS

Alcalá del Rio  Altiplánico Bellas Artes  Atton El Bosque  Atton Las Condes  Atton Vitacura  Best Western Premier Marina  Bidasoa  Diego de Almagro Santiago Centro 

4 4 4 4 4 4 4 4

COMUNA  Providencia  Santiago Centro  las condes  las condes  Vitacura  las condes Vitacura  Santiago Centro 

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 Habitación doble  standard por Noche    $                         66.582    $                         89.525    $                         82.491    $                         82.491    $                         82.491    $                         82.491   $                         82.491    $                         44.763   4

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9  10  11  12  13  14  15  16  17  18  19  20  21  22  23  24  25  26  27  28  29  30  31  32  33  34  35  36  37  38  39  40  41  42  43  44  45  46  47  48  49  51 

Diego de almagro Aeropuerto  Diego Velasquez  Director El Golf  Director vitacura  Eurotel el bosque  Eurotel Providencia  Four Points by Sheraton  Fundador  Galerias  Gran Palace  Holiday Inn Espress Las Condes  Ibis Santiago  Ismael 312  Leonardo Da Vinci  Manquehue   Mercure Santiago Centro  Neruda  NH Ciudad santiago  Novotel Santiago Vitacura  Oporto Hotel Boutique Orly  Panamericana  Plaza el Bosque Nueva Las Condes  Plaza el Bosque San Sebastián  Principado  Principado de Asturias  Radisson Ciudad Empresarial  Rugendas  Standford Santiago  Tinto Boutique Hotel  Torremayor Lyon  Torremayor Providencia  Vespucci Suites  VO Boutique  Hyat Place Santiago  Hilton Garden Inn Santiago Airport  Tinto Boutique Hotel  Alejandro Aliste N° 1  Loreto  Panamericano  Acacias de Vitacura  Bonaparte 

4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4

Pudahuel  Providencia  las condes  Vitacura  las condes  Providencia  Providencia  Santiago Centro Santiago Centro  Santiago Centro  las condes  Estación Central  Santiago Centro  las condes  las condes  Santiago Centro  Providencia  Providencia  Vitacura  Providencia Providencia  Providencia  las condes  las condes  Providencia  Providencia  huechuraba  las condes  Providencia Providencia  Providencia  Providencia  Vitacura  Santiago Centro  Vitacura  Pudahuel  Providencia  Santiago Centro Recoleta  Santiago Centro  Vitacura  Providencia 

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 $                         63.947    $                         74.658    $                         61.850    $                         85.945    $                         76.737    $                         83.131    $                       118.569    $                         83.131   $                         95.921    $                         78.015    $                       106.152    $                         75.996    $                       105.992    $                       101.646    $                         90.805    $                         66.025    $                         86.968    $                         66.504    $                         75.490    $                         69.638   $                         84.940    $                         69.331    $                         79.294    $                         82.491    $                         69.947    $                         81.212    $                       130.452    $                       140.684    $                         69.947   $                         99.118    $                         74.690    $                         80.573    $                         95.921    $                         43.484    $                       106.715    $                       120.860    $                       113.378    $                         75.553   $                         80.445    $                         71.940    $                         72.420    $                         79.294  

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De igual forma los hoteles de 4 estrellas también en su mayoría se encuentran en su en el sector oriente de Santiago.

El siguiente gráfico ayuda a visualizar la distribución de hoteles que se están analizando:

Gráfico N° 1 Elaboración Propia

De este modo encontramos que el 45% de los hoteles de cinco estrellas se encuentran emplazados en la comuna de las condes, el otro 45% se encuentra distribuido en partes iguales entre las comunas de providencia, Santiago Centro y Vitacura y el 10% restante en Pudahuel y Lo Barnechea, mientras que los hoteles de cuatro estrellas se distribuyen de la siguiente manera; 34% en Providencia, 22% en las Condes, 20% en Santiago Centro, 14% en Vitacura, 4% en Pudahuel y el 6% restante en partes iguales entre las comunas de Estación Central, Huechuraba y Recoleta.

Una última observación previo a dar inicio a los análisis macro y micro son los costos por habitación. Para este estudio se consideraron solo las habitaciones dobles del tipo estándar de cada hotel, o en su defecto la más simple si esta superaba dicha calidad.

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Gráfico N° 2 Elaboración Propia

De los gráficos N° 1 y N° 2 se podría concluir que providencia a pesar de tener solamente el 15% de los Hoteles tiene los precios más altos, sin embargo esto se debe precisamente a que el Hotel San Cristóbal Tower no considera una habitación doble del tipo estándar como el resto de los hoteles, siendo la más básica una Deluxe con un costo de $ 223.165 pesos chilenos por noche, por ende subiendo el promedio. Pero si obviamos lo anteriormente dicho deberíamos decir que el promedio de la habitación en estudio para hoteles de cinco estrellas debería ser unos $115.000.- por noche y de cuatro estrellas $90.000.- por noche.

Otra conclusión que se puede sacar se este gráfico, es que los hoteles con habitaciones más costosas, se encuentran en Providencia y Las Condes, mientras que los mesnos costosos para los de cinco estrellas están en Pudahuel cercanos al aeropuerto internacional y los de cuatro estrellas entre Santiago Centro y estación central.

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2.- Análisis y definición del patrón de localización de los hoteles de cuatro y cinco estrellas en Santiago. 2.1.- Análisis macro Para empezar tenemos que tener claro quien es el consumidor de este tipo de servicios. En Santiago que no es una ciudad turística, podemos asegurar que la demanda Hotelera de 4* y 5* se sustenta en el turismo empresarial o de negocios. Destacando el potencial de Chile dentro del contexto latinoamericano económico, y sus buenos datos macros y seguridad jurídica que lo han puesto en el puesto 41 del ranking “Doing Business” ( http://www.doingbusiness.org/rankings ).

Como veremos en mayor detalle dentro del análisis de la Micro-localización, este tipo de cliente necesita tener cerca todos los servicios para sus gestiones, buscando hacer eficiente su estadía y eliminando los costes/tiempos de transportes. Y se hace evidente que este eje de servicios esta totalmente respaldado por el transporte publico que propició su desarrollo y consolidación final. En definitiva podemos ver el metro que sigue la misma línea de desarrollo. MAC UC – Magíster en Administración de la Construcción

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En referencia al caso de estudio, nos parece interesante resaltar como aunque la mayor parte de los Hoteles siguen el mis patrón de localización, se visualizan algunos hoteles fuera de la nube de dispersión. Estos se pueden explicar como otros sub-centros y estos hoteles satisfacen la demanda, ya que son zonas que no tiene esa oferta y si suponen cercanía a otros puntos de interés para el usuario que no abarcan el resto de hoteles. Entendemos esto como un proceso de desarrollo urbano siguiendo el patrón de la TEORIA DE CRISTALES. En definitiva se crean nuevos puntos de influencia y se distribuye el desarrollo urbano siguiendo el esquema expuesto.

2.1.1.- Distribución socio económica El primer análisis se hará en forma general de manera de visualizar la como ha cambiado el mapa social de Santiago. La idea de esto es fijarse en las comunas principales en donde se emplazan los hoteles en estudio.

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La fuente de este análisis se basa en un artículo publicado el 18 de mayo de 2015 en el diario la tercera, en donde un estudio muestra el cambio social de Santiago entre el año 2002 y el 2013.

Unos de los principales comentarios que se hacen es donde vive el segmento socioeconómico ABC1, el que corresponden a quienes tienen un ingreso promedio familiar per cápita de dos a diecinueve millones, ya que estos ya no son conservadores ni quieren marcar distancias con otras clases sociales, según explica Joaquín Rivera, director de proyectos del área estudios Territoriales GfK Adimark. Consecuentemente con eso Alejandra Rasse, investigadora del Centro de Desarrollo Urbano sustentable UC, indica que existe un fenómeno que ha visto en sus estudios. “Hemos encontrado que hay personas que han experimentado fuertes procesos de movilidad social, y que aunque hoy tengan ingresos que les permite optar a viviendas en el barrio alto tradicional, prefieren quedarse con su familia y su red de apoyo social”, lo que trae consigo un cambio permanente en la geografía social.

A su vez el estudio analizó el comportamiento de otros tres segmentos C2, C3 y el D, en donde indicaban que este último casi no había tenido cambios en su comportamiento. El segmento C2 se comportó de manera similar al ABC1, manteniéndose en sectores próximos al centro y el grupo C3 se ha consolidado en grandes avenidas cercanas al metro.

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Figura N° 1: Infografía Socioeconómica Fuente: www.latercera.com artículo Carlos González 18 de Mayo 2015

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Como se aprecia en la figura N° 1, existe un mayor crecimiento del grupo ABC1 en absorción con el grupo C1, esto según lo explica Claudia Mora, directora de Investigación de la Facultad de Ciencias de la U. André Bello, se debe a los cambios de infraestructuras que permiten una mayor densificación y a su vez el aumento del precio del suelo.

Otro de los factores sociales que permiten comprender el dinamismo socio económico se debe al poder de compra y como menciona Genaro Cuadros, inclusive al Transantiago. Ya que “un transporte único permite estructurar y contraer la ciudad en torno del sistema”. Antes la gente no razonaba donde localizarse, por ejemplo los pobres se colocaban donde los ponían y los ricos donde querían, sin embargo, lo que ocurre con el Transantiago y la congestión vehicular, es que debes localizarte ojalá cerca del lugar de trabajo o estudio, porque es lo racional.

Todo el análisis anterior, nos lleva a concluir que el 73% de los Hoteles en análisis se encuentran dentro de las comunas con el grupo socioeconómico más alto, el cual se ha ido dispersando, dando espacio a la densificación. Esto quiere decir, según suponemos, la eliminación de casas en pos del aumento de edificaciones como edificios habitacionales, oficinas u Hoteles.

2.1.2.- Condiciones de Mercado de Hoteles

De acuerdo a un reportaje del Diario Financiero el 17 de enero de 2015, se informa que Aún habría potencial para hoteles de alta gama en el sector oriente y para recintos económicos en los accesos de la capital. Esto se basa en que al cierre de 2015 Santiago contaría con 11.720 habitaciones, dos mil más que las existentes en 2013 en hoteles de tres a cinco estrellas. Además la tasa de ocupación de habitaciones aumentó en un 2,4% en comparación con el 2013.

Por su parte la tasa de ocupación en la región metropolitana alcanzó un 69%, siendo la comuna de las condes quien obtuvo un comportamiento levemente superior con un 71,5%, sin embargo, esto se ve impulsado por los hoteles de cinco estrellas, lo que alcanzaron una tasa de ocupación de un 75%. MAC UC – Magíster en Administración de la Construcción

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El artículo también hace incapié a proyectos que se enaguarán este año y otros ya inagirados como el Double Tree by Hilton Santiago el 23 de abril de 2015.

Fuente: Impulsonegocios.com

Corroborando lo ya planteado en el artículo citado, ahora nos referiremos a otro análisis. Los datos se basan principalmente en los antecedentes entregados en el estudio realizado en el mes de julio 2014 por el equipo de Research de Fitzroy y actualizado a noviembre de 2014.

Este se centra en la nueva oferta de hoteles en la región metropolitana. Entre los años 2014 – 2017, se estima se construirán 26 Hoteles, los cuales conforman una superficie de 253.600 m2, es decir aproximadamente 10.000 m2. Al analizar la gráfica de construcción por comuna podemos deducir que Las Condes es el principal sector afectado con 116.656 m2 a construir aproximadamente, sin embargo, no es la que costará más por habitación. Lo que la hace más atractiva aún.

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Fuente: Nueva Oferta de Hoteles en Santiago 2014 – 2017 Consultora Fritzroy

Las Condes es la que tendrá mayor número de hoteles, la sigue Providencia que aumentará el número de construcciones con el nuevo hotel de Costanera Center y Diego de Almagro; Vitacura pasa a tercer lugar, pero su inversión por habitaciones está en segundo lugar, después de Las Condes. Destacándose el lado norte de sector Kennedy donde se está generando un polo hotelero muy importante.

Fuente: Nueva Oferta de Hoteles en Santiago 2014 – 2017 Consultora Fritzroy

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2.1.3.- Conectividad y Accesibilidad

La conectividad de Santiago va en aumento, por lo que especialmente se puede ver que en torno a centros de negocios en la capital, esta sigue un crecimiento exponencial. En especial las comunas de Providencia y Las Condes, se encuentran cercanas a las autopista Costanera Norte y al Túnel San Cristóbal.

2.1.4.-Economía de Aglomeración

El sector hotelero principalmente el ubicado en el sector de Sanhattan o de providencia, muestra claramente debido a su locación, una economía de aglomeración, con el objetivo de ubicarse uno cerca de otro de manera de aprovechar los beneficios entre ellos. Estar cercano a otros hoteles de categoría, da prestigio al sector en particular, esto a su vez facilita la aparición de beneficios para los clientes de los hoteles, como comercio, restaurantes, conectividad y cercanía a principales centros de negocio.

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2.1.- Análisis micro Este tipo de clientes hoteleros necesitan tener cercano al hotel todos los servicios derivados de las gestiones que tenga que realizar en el País. Es por eso que podemos observar que todos los servicios y los hoteles se agrupan principalmente en torno al eje alameda y muy en línea con los principales centros de negocios de Santiago.

En términos de localización, lo que sucede es un efecto de la “Economía de Aglomeración” donde prima la cercanía de los servicios y se reducen los tiempo y costos de transporte. Esto se aprecia en los centro comerciales y de oficinas que arriba exponemos, y donde además se experimenta una presión al alza en los precios, tal como ser ha visto en otros ejemplo en clase, y siguiendo un esquema en línea con el siguiente grafico:

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El precio de las zonas céntricas de servicios y comercio, por su mayor demanda tiene un efecto multiplicados sobre el valor del suelo. Y en contraste la vivienda queda rezagada a zonas mas alejadas. (gentrificacion)

En

Cercano a ejes comerciales Cabe destacar que los la mayoría de los hoteles de cinco estrellas ubicados en Las Condes, se encuentran dentro o muy cerca de los principales ejes comerciales del sector poniente. A solo pasos del costanera center entre otros.

El reporte del primer trimestre de 2015 realizado por la consultora Real Source, declara que los efectos de la desaceleración económica a afectado los principales sectores comerciales del sector oriente de Santiago.

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IEU3028 – LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS Fuente: Avenidas Comerciales, Reporte Primer Trimestre 2015 Consultora Real Source

Estos sectores se encuentran divididos en cinco zonas: 1.- Vitacura: Av. A. de Córdova / Av. Nva Costanera / A. Vitacura 2.- Las Condes: Av. Apoquindo Poniente / Av. I. Goyenechea / Av. El Bosque / Av. Vitacura. 3.- Providencia: Av. Providencia / Av. Nueva Providencia. 4.- Apoquindo Central: Av. Apoquindo (central) 5.- Apoquindo Oriente: Av. Apoquindo (oriente)

Sin embargo, a pesar de lo indicado de manera global, la oferta dispones de varias unidades comerciales prime, las cuales son poco comunes debido a su alta demanda y lo que conlleva al aumento de arriendo ofrecido para el sector. Por su parte el sector del barrio el Golf y sus alrededores puede ser considerado como consolidado, lo que no significa que no se vea afectado por los efectos de una desaceleración económica, sino que estos son más acotados y pausados. Por ello de igual forma es un sector en crecimiento constante en lo comercial y directamente proporcional como centro de negocios y de interés a los clientes de los hoteles Premium.

Conclusiones Relación a la localización de hoteles de 4 y 5 estrellas podemos concluir que una de sus principales características es que se ubican en avenidas y calles con alta conectividad, con cercanía a autopistas que pueden conducir rápidamente a centros comerciales y al aeropuerto. Se destaca un polo hotelero en el eje de Avenida Kennedy, otro subcentro alrededor del Sanhattan y el barrio El Bosque Norte- El Golf, otro subcentro se produce en Santiago Centro con hoteles con varios años de funcionamiento y un nuevo polo de desarrollo en el barrio Lastarria. También destaca un polo hotelero en el eje Vespucio Norte, que incluye 1 hotel en la ciudad empresarial. En general se destaca en estos 4 subcentros sus cercanía a polos financieros y edificios de oficinas. En el caso del eje Vespucio Norte, destaca también su cercanía a un polo industrial.

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Los subcentros hoteleros más que desarrollarse alredededor de un punto (anillo concéntrico) , se desarrollan alrededor de ejes concéntricos conformados por importantes avenidas o autopistas de Santiago. En el caso de Santiago Centro se tiene una cercanía con la Alameda Libertador Bernardo O’Higgins y una buena conectividad con Costanera Norte y Autopista Central. En el caso del polo hotelero cercano al eje Bosque Norte y El Golf se se tiene una cercanía al eje Providencia- Apoquindo y a la Avenida Vitacura, además de una buena conectividad con Avenida Kennedy. Podríamos afirmar que los hoteles se concentran en ciertos sectores siguiendo un tipo de economía interna siempre cercana a sectores de barrios de oficinas y polos financieros, comerciales y en menor medida industriales (eje Vespucio Norte- Aeropuerto) A continuación destacamos los principales subcentros hoteleros detectados :

SUBCENTRO AVENIDA KENNEDY, PARQUE ARAUCANO El 22 de marzo de 1992 marcó un hito en la historia de la Avenida Kennedy y la zona que la rodea. Ese día se inauguraba el hotel Hyatt, uno de los más exclusivos de Santiago. Fue el primero en instalarse en los alrededores del Parque Araucano y le siguieron 2 recintos de categoría 5 estrellas, el Marriot, también en Avenida Kennedy y el Regal Pacific, en Avenida Apoquindo. Hoy además, funcionan el hotel Marina Las Condes, Atton Las Condes, Kennedy, Plaza El Bosque, Courtyard by Marriot, Renaissance de la cadena Marriot A estos hoteles, se sumará este año 2105 en la Avenida Kennedy, el Cumbres Vitacura.. Además se agregará, el primero en Chile de la cadena Four Seasons, en el club de Golf Los Leones. Lo más importante de este eje Avenida Kennedy- Parque Araucano es su ubicación privilegiada, con conexión a las vías que llevan al aeropuerto, a los centros de esquí y a pasos de polos comerciales de buen nivel como Alonso de Córdova, el Parque Arauco y el Alto Las Condes. Además de su cercanía con Nueva Las Condes, el pujante polo financiero donde tienen sus sedes grandes compañías como Lan, Corp Group, Procter & Gamble y algunas viñas. Estos hoteles están orientados principalmente a los altos ejecutivos y por eso cuentan con instalaciones más sofisticadas. También, reciben a turistas, pero en menor medida.

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SUBCENTRO EL BOSQUE NORTE – EL GOLF Con la nueva oferta descrita anteriormente , la zona de Avenida Kennedy – Parque Araucano se consolida como el polo hotelero más exclusivo de Santiago. Esto por la cantidad y calidad de los recintos con que contará. No habrá otro que le haga competencia ni siquiera Sanhattan y sus alrededores , donde se ubican entre otros el W, el Radisson y el Ritz Carlton Este sector por sus cercanía al metro y a importantes avenidas como Vitacura, Apoquindo, Isidora Goyenechea es un importante polo hotelero en nuestra ciudad.

SUBCENTRO SANTIAGO CENTRO En Santiago Centro existe un nuevo polo de desarrollo alredededor del barrio histórico Lastarria, zona típica de intensa actividad cultural y artística donde se han desarrollado proyectos que se han integrado con el entorno del barrio y han respetado la identidad patrimonial que tiene el sector. Entre los hoteles se destacan The Singular, Cumbres Lastarria, Principado Express. Existe demanda de turistas corporativos que buscan hoteles de categoría y servicios de calidad cercano al lugar donde realizaran sus negocios. Los turistas buscan estar cerca de sectores comerciales y con alto flujo de transporte para conocer la ciudad

UBCENTRO AEROPUERTO Otro polo hotelero se desarrolla en las cercanías del aeropuerto, en los alrededores de la autopista Vespucio Norte. Hilton Garden Inn Santiago Airport , Avenida Américo Vespucio 1292, Pudahuel. Holiday Inn Santiago Airport Armando Cortínez Norte 215, Aeropuerto. Diego de Almagro Aeropuerto , Sector Enea , Avenida Américo Vespucio Oriente 1299, Pudahuel. Radisson Ciudad Empresarial, Avenida Santa Clara 354, Huechuraba.

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FACULTAD DE INGENIERÍA Departamento de Ingeniería y Gestión de la Construcción Departamento de Ingeniería Industrial y de Sistemas FACULTAD DE ARQUITECTURA, DISEÑO Y ESTUDIOS URBANOS Escuela de Arquitectura Instituto de Estudios Urbanos

MAGISTER EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN AÑO 2015

CURSO: LOCALIZACIÓN DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

Análisis de localización de actividades en el Gran Santiago. “Cadena de Panaderías”

Preparado: Rodrigo Mateo Williams Barros Roberto Ortiz Falcón. Fecha entrega: 03 de Julio del 2015

1.- Introducción. Nuestro Análisis de localización de actividades en el Gran Santiago, desarrollo las Cadenas de Panadería, para lo cual utilizamos como medio de búsqueda, publicaciones en Wed y páginas amarillas, además consideramos como cadenas de panaderías, las que contaran con más de tres locales establecidos y ubicables por los medios de búsqueda, antes indicados. Dentro de las cadenas de panaderías ubicamos a 141 locales distribuidas en siete cadenas, de ellas: Tomas Moro Pulmahue Panbo Strindberg Paradiso San Camilo Castaño

: : : : : : :

3 locales (triángulos) 3 locales (círculos regros) 3 locales (triángulos) 6 locales (rombos) 18 locales (cuadrados) 33 locales (círculos rojos) 75 locales (círculos verde)

Para nuestro análisis nos enfocamos en las empresas San Camilo (puntos verdes) y Castaño (puntos rojos), principalmente por la ubicación de sus sucursales en el gran Santiago, mercado de destino y expansión en el mercado de las panaderías. Distribución de panaderías respecto a línea del ferrocarril urbano, con un radio exterior de 500mts (recorrido promedio caminando de una persona) y radio interior de 200mts (consideramos distancia de alcance visual).

La siguiente grafica muestra la distribución de panaderías respecto a línea del metro en sector oriente, con un radio de 200mts, respecto a las estaciones del ferrocarril urbano.

Distribución de panaderías respecto a línea del metro en sector poniente, con un radio de 200mts, respecto a las estaciones del ferrocarril urbano.

Distribución según encuesta Densidad de Población. En la siguiente gráfica se aprecia a las cadenas de panaderías San Camilo y Castaño, respecto a la densidad de población. Ambas cadenas se mantienen un patrón de distribución, el cual es ubicarse en las zonas de mayor densidad. Sin embargo, ambas cadenas difieren en parte en su enfoque para los clientes. Por su parte San Camilo (globo azul con rombo negro), nace como una panadería de barrio (barrio Yungay), formato que mantiene, aprovechando el crecimiento del sector centro norte de Santiago, producto del auge de las salitreras. Posteriormente se expande a una segunda sucursal ubicada en Matucana con Alameda. Desde, estas dos sucursales inicia su expansión en base a radios no mayores a 500mts, entre sucursales, con el propósito de optimizar el uso de sus repartos desde estos dos centros de distribución. Otro factor que diferencia a San Camilo, de Castaño, es la venta de pan y sustitutos de él, en formato recién horneado. Principalmente se ubica en Esquinas y centros comerciales urbanos.

Distribución según encuesta Origen - Destino Castaño (globo rojo con letra “C”), presenta un formato de local de paso, con productos empaquetados de rápida selección por sus clientes, destinados a flujos de personas en los horarios de mañana y tarde (desde casa a trabajo y viceversa), así como, el de consumo de productos rápidos de cafetería, los cuales no demanden mucho tiempo ni espacio de infraestructura. Esto se refleja en su mayor presencia en estaciones del metro y sus alrededores. Castaño, a diferencia de San Camilo, no realiza venta directa desde sus centros de distribución (actualmente dos), estos solo abastecen sus locales

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