INFORME TERRITORIAL

COMUNA 2 RECOLETA

Ministerio de Desarrollo Urbano Subsecretaría de Planeamiento

GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

Jefe de Gobierno Ing. Mauricio Macri Vicejefa de Gobierno Lic. María Eugenia Vidal Jefe de Gabinete de Ministros Lic. Horacio Rodriguez Larreta Ministro de Desarrollo Urbano Arq. Daniel Chain Secretario de Planeamiento Arq. Héctor Lostri Director General de Planeamiento Mg. Fernando Álvarez de Celis

Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Yanina Garcia / Sol Belacin / Federico Tripoli / Agustín Grigera / Luciana Madoery / M. Cristina Ansaldo / Sebastian Shaller / Maria Belén Talia / Sebastián Musachi. Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone.

Índice 7

Introducción

9

Metodología

13

Descripción territorial Estructura territorial Población Normativa urbanística Construcción Valor del suelo

41

Los usos del suelo en la Comuna 2 Edificación Usos del suelo Edificios Edificios de destino único Edificios Productivos Galpones Lotes Garages Privados y Comerciales

63

Situación actual de la ocupación de locales comerciales en la Comuna 2 Distribución territorial de locales activos Distribución territorial de locales inactivos Composición de locales por sectores de actividad Locales del sector comercial Locales del sector servicios Locales gastronómicos Locales del rubro automotor Locales del sector industrial Locales en galería

93

INDICADORES Uso Residencial Complejidad Urbana Locales por calle Superficie afectada por obra Compacidad corregida Mixtura residencial Caminabilidad

INTRODUCCIÓN El presente informe da cuenta de la estructura territorial de la Comuna 2, localizada en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la misma. La misma está compuesta únicamente por el barrio de Recoleta. Se intentará identificar la distribución en el área de los diferentes usos del suelo, con el fin de comprender los patrones que hacen a la dinámica económica, social y territorial de la Comuna. En el capítulo 2 del informe se realiza una caracterización de la estructura territorial de la zona, buscando reconocer la influencia de la normativa que rige el uso del suelo, se analiza la estructura de la población, la densidad edilicia, las condiciones actuales de la construcción y el mercado inmobiliario. Este apartado permite distinguir diferentes variables territoriales, y los diversos usos del suelo que se producen al interior de la Comuna. En el capítulo 3 se examinan los diferentes datos empíricos obtenidos a partir del relevamiento de usos del suelo (RUS). En este apartado se describe la morfología urbana a partir del tamaño, edificación, y uso del suelo específico de cada parcela en función de las actividades que se desarrollan. Además, se describe la distribución territorial para cada uno de los usos analizado a fin de mostrar la estructura edilicia y socio - territorial de la Comuna. En el capítulo 4, se busca definir el perfil económico de la Comuna 2, identificar la importancia de los diferentes sectores en y sus tendencias. De esta forma, se intenta describir y analizar la distribución de los locales emplazados en la Comuna, y sus distintos agrupamientos según actividad comercial. El análisis pormenorizado del relevamiento de campo constituye una parte central del informe, y la cuantificación de los datos pretende ser una herramienta útil para la gestión y la investigación académica de este tipo de fenómenos. En el capítulo 5, se presentan algunos indicadores elaborados a partir de la sistematización de la información obtenida del Relevamiento de Usos del Suelo, el indicador de total de locales por lado de manzana, de compacidad corregida, de complejidad urbana y de mixtura residencial.

Recoleta

7

1

METODOLOGÍA

El área de estudio comprende la totalidad de la Comuna 2. Sus límites están determinados por la traza de las calles Uruguay, Guido, Montevideo, Proyección de Montevideo, Brig. General. Facundo Quiroga, prolongación virtual de Juan Bibiloni, bajada autopista Dr. Arturo Illia (acceso portuario) hasta intersección con autopista Illia, avenida Ramón Castillo, Acceso Wilson, avenida Tomás Edison, borde oeste de la Dársena D, borde norte de la Dársena D, bordes Dársenas E y F, Avenida Costanera Obligado, Jerónimo Salguero, deslinde suroeste zona de vías de los ferrocarriles ex FGBM, ex FC San Martín, ex FC Belgrano Norte, Tagle, Las Heras, avenida Coronel Díaz, Mario Bravo, avenida Córdoba. La Comuna 2 limita al Norte con Palermo, al Suroeste con el barrio de Almagro, al Sur se encuentra el barrio Balvanera, limita al Este con Retiro y hacia el Sureste con el barrio de San Nicolás. En la etapa de relevamiento en campo se utilizó la base cartográfica y parcelaria elaborada por el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. El relevamiento censal realizado en el mes de noviembre de 2010 comprendió la totalidad de las parcelas emplazadas en el área de estudio, y permitió determinar los usos del suelo de cada una de ellas. A tal fin, se elaboró una tipología que se aplicó a las construcciones encontradas, cuyos parámetros son el tipo de edificación hallada y su uso (comercial y/o residencial). El capítulo referente a los precios inmobiliarios surge a partir de diversos análisis de la Dirección General de Planeamiento, y para la elaboración del apartado sobre construcción se emplearon datos de permisos de obra elaborados por la Dirección General de Fiscalización de Obras y Catastro, ambas pertenecientes al Ministerio de Desarrollo Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires. Para obtener el precio de oferta de venta y alquiler de locales, precio de departamentos y casas, se realizaron relevamientos que recolectan información del precio, dimensiones y otras características de los inmuebles ofertados.

1/ Se tipificó como garages privados a las construcciones destinadas a la guarda/ entrada y salida de vehículos, pero que no atienden al público. Generalmente forman parte complementaria de otra construcción, como una casa u otro edificio, y pueden o no ser utilizados en el desarrollo de alguna actividad económica.

10

Se estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, las de uso no residencial, de uso mixto y las parcelas sin construcción. Dentro de las construcciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construcciones de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garage; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. En el presente análisis, también se tuvo se registran las estructuras edilicias que se encuentran cerradas, o en obra. Finalmente, a las parcelas sin construcción se las identificó como lotes. A continuación se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados. A todas las actividades en los que se desarrollaba alguna actividad económica al momento del relevamiento, se los clasificó de acuerdo a su actividad principal, utilizando la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (ClaNAE). Para el caso de los locales, se pudo obtener, a partir del registro de los inactivos, la proporción de establecimientos ocupados y vacantes.

Comuna 2

Recoleta

11

Utilizadas como vivienda de personas, excluyendo a las que lo hacen como parte de una actividad comercial

LOTE

VIVIENDA

CASA

Construcción subdividida en unidades independientes .

Construcción no subdividida en unidades.

USO RESIDENCIAL

Esta denominación hace referencia al tipo particular de actividad desarrollada, se trata de un tipo de local, por sus características particulares se registró en forma separada.

GALPÓN

GARAGE

SIN CONSTRUCCIONES

Construcción pasible de ser utilizada para el desarrollo de actividades tanto comerciales como de servicios y en algunos casos productivas, y que se distinguen de los demás tipos principalmente por sus características constructivas, que le imprimen un aspecto particular -generalmente techo con tinglado de chapa y sin subdivisiones en su interior-.

Construcción con capacidad de transformación de bienes. Es el caso de las fábricas, por ejemplo.

EDIFICIO DE OFICINAS

EDIFICIO PRODUCTIVO

Construcción subdividida en unidades que desarrollan sus actividades en forma independiente unas de otras.

LOCAL EN GALERÍA

Construcción que tiene la particularidad de desarrollar una única actividad, no productiva, como los hoteles, comisarias, hospitales, cementerios y escuelas.

Local ubicado al interior de una galería.

LOCAL

EDIFICIO DE DESTINO ÚNICO

Construcción dedicada exclusivamente al desarrollo de actividades tanto comerciales como de servicios, y que se distingue por estar principalmente orientada a la atención al público.

USO COMBINADO

USO MIXTO CON VIVIENDA

USO MIXTO

Construcción en la que comparten el uso la actividad residencial con actividades económicas, y en la que la porción destinada a residencia no está subdividida en unidades. Se las dividió, registrando por un lado la parte de la construcción de uso residencial -a la que se llamó uso mixto con vivienda-, y por el otro, la utilizada económicamente.

EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS

7

Construcción en la que comparten el uso dos actividades económicas independientes. Operativamente se las dividió, registrando cada actividad por separado.

Construcción subdividida en unidades, destinada tanto al uso residencial como no residencial, en la que no predomina ninguna de estas actividades sobre la otra.

Parcelas que no tienen ninguna edificación sobre su superficie, aunque puede desarrollarse sobre las mismas alguna actividad.

Utilizadas como sede de una actividad económica

USO NO RESIDENCIAL

CONSTRUCCIONES

Utilizadas tanto para la residencia de personas como para el desarrollo de actividades económicas, sin que predomine un uso sobre el otro.

2

DESCRIPCIÓN TERRITORIAL

Recoleta

13

ESTRUCTURA TERRITORIAL El área de la comuna en estudio se localiza en el eje norte de la Ciudad de Buenos Aires, próxima a la zona centro de la Ciudad. Limita al oeste con la Comuna 14, al suroeste con la Comuna 5, al sur con la Comuna 3, al este con la Comuna 1 y al norte con el Río de la Plata. El trazado urbano de esta Comuna es en forma de damero, con algunos ejes de circulación bastante marcados, predominantemente con orientación este-oeste, y cumple la función de conectar el norte de la ciudad con el área central. En este sentido se destacan como principales arterias las avenidas Obligado Rafael, Presidente Figueroa Alcorta, Del Libertador, General las Heras y Santa Fe. Si consideramos la conectividad de la comuna, el rol de la línea de subte D es fundamental para este tipo de análisis, porque permite que los barrios del norte de la Ciudad se conecten fácilmente con la Comuna, sin necesidad de realizar trasbordo con otro medio de transporte. La cercanía al centro de trasbordo Retiro permite la interconexión a través de las líneas de ferrocarriles Mitre, San Martin y Belgrano, desde los partidos del norte-este del Gran Buenos Aires hacia la Comuna. También presenta una circulación importante de líneas de colectivo que circulan por los principales ejes de comunicación de dicha Comuna. Profundizando el análisis, podemos decir que la avenida Del Libertador y la autopista Leopoldo Lugones son las principales arterias que permiten la comunicación con los partidos del Norte del conurbano bonaerense; las avenidas Córdoba y Santa Fe permiten el acceso desde la Comuna hacia los barrios aledaños, mientras que las avenidas Callao y Pueyrredón atraviesan la Comuna transversalmente en sentido este-oeste permitiendo un acceso hacia el área central de la Ciudad. La modalidad de transporte que comunica la comuna con otros barrios y con el centro de la ciudad es muy variada. Se destaca el colectivo, con una gran cantidad de líneas y ramales que la recorren y la comunican con el resto de la Ciudad. Respecto al transporte subterráneo, se encuentran 4 estaciones de la línea D, dos ubicadas en el centro de la comuna (Agüero y Pueyrredón), y 2 al sur de ésta (Callao y Facultad de Medicina). Además, se encuentra en la Comuna la estación Saldías, que pertenece a la línea del ferrocarril Belgrano Norte (Ferrovías). Ésta permite la interconexión de las Comunas de la zona norte de la Ciudad con los partidos del Noroeste del Gran Buenos Aires.

14

Comuna 2

Mapa 2.1 Comuna 2

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

15

Mapa 2.2 Barrios que conforman la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mapa 2.3 Foto aérea Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

16

Comuna 2

POBLACIÓN En cuanto a las características poblacionales generales, la población registrada en el Censo 2010 para la comuna es de 157.932 personas, este número representa el 5,5 % del total de la población de la Ciudad (estimada en 2.890.151 habitantes). Esta comuna presenta una densidad de población de 236 habitantes por hectárea, mayor a la media general de la Ciudad (173 habitantes por hectárea). El índice de masculinidad es de 75,7, significativamente menor a la media de la Ciudad, cuyo número asciende a 85,2. La pirámide de población de esta comuna muestra que los grupos de edad con mayor peso demográfico son los comprendidos entre los 20 y 29 años, su base se caracteriza por su angostamiento, y se puede observar un relativo ensanchamiento en los rangos de edades mayores. La pirámide poblacional de esta comuna es la de tipo regresiva o urna funeraria. Estas pirámides se caracterizan por presentar un escaso número de nacimientos y una mortalidad baja en la base. Predominan los adultos sobre los jóvenes, y hay un porcentaje importante de ancianos. Los indicadores demográficos de esta Comuna muestran una amplia población envejecida por la alta participación de las edades superiores a los 65 años y el menor peso de las edades comprendidas entre 0 y 15 años. En el gráfico, también puede observarse que la cantidad de mujeres supera a la de hombres en las edades más avanzadas, por la mayor expectativa de vida, y cantidad de personas del género femenino. Respecto a la evolución de la población registrada entre los censos 2001 y 2013, ésta presenta una tasa de crecimiento demográfico negativo del 1,4 %. Esto se debe entre otros factores, al envejecimiento poblacional de la Comuna, y a la escasa tasa de natalidad menor a la media de la Ciudad.

VARONES

Grafico 2.1

MUJERES

Estructura etaria de la población

80 y más 75-79

Fuente: Secretaría de Planeamiento,

70-74

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

65-69 60-64

En base a INDEC, Censo Nacional de

55-59

Población, Hogares y Viviendas 2010.

50-54 45-49 40-44 35-39 30-34 25-29 20-24 15-19 10-14 5-9 0-4 -7,0

-5,0

-3,0

-1,0

1,0

3,0

5,0

7,0

Recoleta

17

Al analizar distintas variables que permiten inferir la calidad de vida de la población, el gráfico 2.3 indica que la Comuna 2 tiene una situación habitacional que se caracteriza por registrar promedios más bajos que la media de la Ciudad en lo que respecta al porcentaje de hacinamiento crítico y hogares con necesidades básicas insatisfechas, con un 1,0 %, y 5,1 %, respectivamente. Asimismo, la tasa de desempleo de la Comuna es una de las más bajas de la Ciudad, con un porcentaje del 5,4 %, menos elevada respecto a la media de Ciudad tomada en su totalidad (6,2%). En lo que concierne a las características socio-educativas, la Comuna 2 se caracteriza por un alto índice de escolarización, y una escasa tasa de analfabetismo registrada en el Censo 2010, que asciende a tan solo el 0,3 % de la población de la Comuna (395 personas).

Grafico 2.2

3,0

Tasas de natalidad, mortalidad, crecimiento vegetativo e hijos

2,5

nacidos vivos por mujer Fuente: Secretaría de Planeamiento,

2,1 2,0

1,8

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

1,5

1,5

1,2

1,1 1,1

1,0

0,4

0,5

0,0

0,0

Tasa de natalidad

Grafico 2.3

18

Tasa de hacinamiento crítico

16

y hogares con NBI Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Tasa de mortalidad Tasa de CV anual (%) HNV por mujer 2006 general Comuna 2 Ciudad

14

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

12

En base a INDEC, Censo Nacional de

10

Población, Hogares y Viviendas 2010.

8

6,0

6 4 2

1,0

2,0

1,6

0

Hacinamiento crítico (%) Comuna 2

18

Comuna 2

Hogares con NBI (%) Ciudad

Promedios

Indicador

Comuna 2

Ciudad

Densidad de población (hab/ha.)

236,0

173

Viviendas por grilla (200 metros)

278

Régimen de tenencia de viviendas-Propietarios (%)

54,7

57,5

Hogares con hacinamiento crítico (%)

1,0

1.6

Nivel educativo: Tasa de analfabetismo

0,3

0,5

Tendencias demográficas: Tasa de crecimiento poblacional (10 años) %

-1.2

-4,1

Superficie de espacio verde por hab. (m )

3,4

5,4

Construcción residencial (m2)

4.588

0,8

Construcción no residencial (m2)

2.378

1,1

3,0

2,5

48,6

72,1

2

Relación m construidos residenciales/no residenciales 2

Incidencia usos residenciales(% del total de usos) Tasa de vacancia de locales (%)

9,3

22,6 1.762,3

4.111,5

2.601,0

Precio de venta de departamentos (USD/m )

2.618,8

2.213,5

Precio de venta de casas (USD/m )

2.415,4

1.534,5

Precio de locales (USD/m2) 2

2

Indicador Estratificación social: estrato bajo (%) Estratificación social: estrato medio-bajo (%) Estratificación social: estrato medio (%)

Promedio de la Comuna 2 5,9 20,6 23,1

Estratificación social: estrato medio-alto (%)

28,9

Estratificación social: estrato alto (%)

21,4

Ingresos ($) Tasa de desempleo

Indicadores demográficos y mercado inmobiliario Fuente: Secretaría de Planeamiento,

5.306,9

Precio de terrenos (USD/m2)

Cuadro 2.1

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA) sobre la base de datos de INDEC. EPH 2012

Cuadro 2.2 Estratificación social e ingreso per capita Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA

$ 6.285 5,4

Recoleta

19

Grafico 2.4

35

Distribución poblacional por estrato socio-económico

30

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

25

En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y

28,9

27,9

Fuente: Secretaría de Planeamiento,

20,6

22,2

27,1

23,1

21,4

20

Censos (Ministerio de Hacienda GCBA). 15

11,5

11,3 10

5,9 5

0 Estratificación social: estrato bajo (%)

Estratificación social: estrato medio-bajo (%)

Estratificación social: estrato medio (%)

Comuna 2

Estratificación social: estrato medio-alto (%)

Ciudad

Grafico 2.5 Tasas de desocupación y subocupación Fuente: Secretaría de Planeamiento,

9

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

8

En base a Encuesta Anual de Hogares

7

2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

6

7,3

5 4

5,4

8,5

6,2

3 2 1 0

Comuna 2 Desocupados

20

Comuna 2

Total Ciudad Subocupados

Estratificación social: estrato alto (%)

100% 90%

Grafico 2.6

0,7

0,4 7,4

4,6

15,8

19,1

Empleo según categoría ocupacional Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares

80%

2012, Dirección General de Estadística y

70%

Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

60% 50%

76,1

75,4

40% 30% 20% 10% 0%

Comuna 2

Ciudad

Asalariado

Cuentapropista

Patron

Familiar

Grafico 2.7

0,7

Empleo según rama de actividad en la Comuna 2

13,3

15,1 9,5

7,1 0,8

Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Industria Servicios Comercio

81,6

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

Otros

70,4

Recoleta

21

Grafico 2.8

Primario Primario Completo; 5,3 incompleto; 1,6 Secundario Incompleto; 4,5

Nivel de instrucción máximo alcanzado en población mayor a 25 años en la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Secundario Completo; 18,6%

En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

Superior Completo; 52,2

Superior Incompleto; 21,5 Grafico 2.9 gestión en la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares 2012, Dirección General de Estadística

Total

y Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

Asiste No asiste actualmente pero asistió

Sector educativo según tipo de

35,5%

privado

63,9%

estatal

58,9%

privado

41,1%

estatal

44,2%

privado

55,5%

estatal 0,0%

10,0%

20,0%

30,0%

40,0%

Primario  Primario  Completo; 5,5% incompleto; 1,3% Secundario  Incompleto; 3,7%

22

Comuna 2

50,0%

60,0%

70,0%

Grafico 2.10

Sólo prepaga por contratación voluntaria 25,8%

Tipo de cobertura de salud y grupos de edad bajo cobertura pública

Otros 9,8%

Fuente: Secretaría de Planeamiento, más de 60 años 5,1%

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA. En base a Encuesta Anual de Hogares

Sólo prepaga omutual vía obra social 27,5%

2012, Dirección General de Estadística y

Sistema público 7,3%

20 a 59 años 71,1%

Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

hasta 19 años 23,8%

Sólo obra social 29,1%

Grafico 2.11 Tipología y propiedad de la

98,5

vivienda en la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento,

54,7

100

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

90

En base a Encuesta Anual de Hogares

80

2012, Dirección General de Estadística y

70

33,3

Censos (Ministerio de Hacienda GCBA).

60 50

0,4

40

11,9

Casa

30 20

1,4

Departamento

10 0

Otros

Tenencia Tipología

Recoleta

23

DENSIDAD POBLACIONAL

Mapa 2.4 Densidad de población en la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento,

El análisis de la distribución territorial de la población al interior de la Comuna, registra un mayor nivel de densidad hacia el Centro-Sur de la misma. En ese sector, se registra una alta densidad de habitantes por hectárea, que se condice con la alta densidad edilicia. Por el contrario, en la mayor parte del sector Norte, ésta es escasa o nula porque es un área de uso no residencial por estar ocupada por las zonas portuaria, ferroviaria y de espacios verdes.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

NORMATIVA URBANÍSTICA De acuerdo a la última actualización de diciembre de 2013, la normativa del Código de Planeamiento Urbano establece los usos del suelo permitidos en el área de análisis, se observa que la superficie de la Comuna 2 se encuentra principalmente regida por el distrito R2a I (23,4%), el cual permite el uso residencial. Este distrito se emplaza por tres grandes polígonos; por un lado, el primero está delimitado por las avenidas Coronel Díaz, Santa Fe, General las Heras y Pueyrredón, y cruzando esta avenida continúa hasta Callao. Por otro lado, hay dos polígonos de menor tamaño, uno se halla entre las aveni-

24

Comuna 2

das General Las Heras, Del Libertador y las calles Agüero y Azcuénaga; y el otro delimitado por las avenidas General Las Heras, Callao, Del Libertador y la calle Junín. Otro distrito de importancia es el C3 I (20,1%), que concentra zonas en donde se localizan equipamientos administrativos, comerciales, financieros e institucionales. Este distrito se encuentra entorno de las avenidas Santa Fe, Pueyrredón, Córdoba, y General Las Heras. El distrito UF suma un 14,9% de la superficie, éste hace referencia a la existencia de las vías de las líneas de ferrocarriles Mitre y General Belgrano. Por otra parte, se debe destacar la presencia del distrito C2, en torno a las avenidas Santa Fe, Callao, Uruguay y Córdoba, donde se emplaza el centro comercial de Recoleta. En esta zona se concentra una gran densidad de nodos de transporte que tienden a reforzar la centralidad propio de este sector de la Comuna. Otro distrito de importancia por su extensión es el P (10,3%), el cual abarca la zona portuaria que contiene la comuna; está delimitada por la avenida Pres. Ramón S. Castillo y el Río de la Plata. En esta comuna se encuentra el distrito UP (9,8%) el cual permite el uso de los espacios verdes, y se destaca por ser el pulmón verde del entorno, es decir, caracterizado por un ecosistema que funciona en equilibrio con el ambiente. Los distritos de equipamiento (E3 y E4 principalmente) son áreas en las que se localizan actividades que sirven al conjunto urbano, pero que no deben localizarse en zonas comerciales o residenciales, por las

Distrito

Área

%

R2a I

4.429.869,00

23,4

Código de Planeamiento Urbano.

C3 I

3.791.406,30

20,1

Comuna 2

UF

2.815.201,80

14,9

C2

2.019.349,30

10,7

P

1.941.998,84

10,3

UP

1.858.907,44

9,8

U10

784.213,78

4,1

RU

373.605,83

2,0

E3

278.882,98

1,5

APH 50

212.248,89

1,1

APH 14

157.061,05

0,8

57.006,17

0,3

APH 30

46.834,09

0,2

NE

33.260,84

0,2

E4 44

32.664,01

0,2

E4 76

30.788,29

0,2

E4 73

26.342,02

0,1

APH 17

10.234,89

0,1

TOTAL

18.899.875,50

100,0

E4 35

Cuadro 2.3

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

molestias que pueden generar o por el extenso tamaño necesario para dicha actividad. Éstos se ubican en la zona Sur de la comuna, sobre todo los E3, que se hallan alrededor de la avenida Córdoba entre las calles Larrea y Riobamba.

Mapa 2.5 Código de Planeamiento Urbano de la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Por otro lado, se debe mencionar la existencia de los distritos APH (área de protección histórica), 14, 17, 30 y 50. Estos distritos abarcan el casco histórico del barrio de Recoleta (incluido el cementerio de La Recoleta), que posee valores históricos, arquitectónicos y simbólicos con un alto significado patrimonial, por lo cual es merecedora de un tratamiento de protección especial. Un ejemplo de esto es el Cementerio de La Recoleta, de gran importancia en los sucesos de conformación de nuestro país, donde yacen los restos de diferentes personalidades de primordial relevancia en la historia argentina, desde reconocidos artistas, escritores, hasta ex gobernadores, presidentes, etc.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

26

Comuna 2

CONSTRUCCIÓN En el cuadro 2.4 se presenta la cantidad de permisos, y la evolución de los m2 permisados nuevos en la Comuna 2 entre los años 1998 y 2013. Los permisos totales para construcciones nuevas al final del período representan el 2,4 % del total de la Ciudad. La evolución en los valores absolutos denota una variación en los permisos, comienza con 26 permisos en el año 1998, desciende a sólo 4 permisos para el año 2002, y vuelve a normalizarse en el resto de la serie, cuyo número máximo se produce en el año 2006, con 48 permisos. Respecto a la evolución de los m2 permisados, éstos se mantienen en niveles medios, y muestran fluctuaciones a lo largo de toda la serie. No obstante, atendiendo a la participación de la comuna dentro de la actividad del total de la Ciudad, ésta muestra una tendencia relativamente estable, oscilando entre el 1,0 % y el 5,6 % del total de m2 permisados. Si se observan en particular los valores absolutos de m2 permisados en el año 2002 (4.299 m2), se registra el mínimo, coincidiendo con el mínimo de permisos otorgados para ese año. Ya en 2003 comienzan a incrementarse las cifras en la comuna y en la ciudad, llegando a un máximo comunal de 109.122 m2 permisados en el año 2006. Desde 2007, los valores absolutos respectivos se mantienen estables hasta el año 2013, donde desciende a 6.966 m2, representando el 1,0 % de la Ciudad. Este número muestra que el año 2013 registra desde 1998 la menor participación de m2 construidos en la Comuna respecto al total de la Ciudad

Cuadro 2.4 Permisos y superficie total. Construcciones nuevas. 1998-2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

 

Permisos Año

Total Ciudad

m2

Permisos/m2

Comuna 2

(%) Ciudad

Total Ciudad

Comuna 2

(%) Ciudad

Total Ciudad

Comuna 2

1998

1.534

26

1,7

1.992.179

35.705

1,8

1.298,70

1.373,30

1999

1.270

35

2,8

1.525.659

55.338

3,6

1.201,30

1.581,10

2000

1.128

23

2,0

1.381.962

52.509

3,8

1.225,10

2.283,00

2001

666

13

2,0

776.276

31.475

4,1

1.165,60

2.421,20

2002

354

4

1,1

237.364

4.299

1,8

670,5

1.074,80

2003

982

30

3,1

1.119.432

62.226

5,6

1.140,00

2.074,20

2004

1.185

25

2,1

1.185.240

47.763

4,0

1.008,70

1.910,50

2005

1.452

43

3,0

1.954.598

67.543

3,5

1.346,10

1.570,80

2006

2.014

48

2,4

2.782.329

109.122

3,9

1.381,50

2.273,40

2007

1.800

41

2,3

2.809.535

64.331

2,3

1.560,90

1.569,00

2008

1.386

31

2,2

2.191.146

73.752

3,4

1.580,90

2.379,10

2009

1.171

30

2,6

1.492.296

60.274

4,0

1.274,40

2.009,10

2010

642

20

1,6

784.044

28.946

2,2

1.219,00

1.447,30

2011

1.075

31

2,9

1.241.739

63.519

5,1

1.155,11

2.049,00

2012

1.085

16

1,5

1.726.004

41.209

2,4

1.590,79

2.575,56

2013

685

10

2,1

713.188

6.966

1,0

1.482,72

696,60

1998-2012

17.744

426

2,4

23.199.803

804.977

3,5

1.307,47

1.889,62

Recoleta

27

En el cuadro 2.3 se presenta información sobre la participación de los metros permisados, diferenciados entre los destinados a construcciones residenciales y no residenciales. Los datos sugieren la predominancia de construcciones residenciales sobre no residenciales. El período se inicia con un 74,3% de metros permisados para construcciones residenciales, frente a 25,7% para las construcciones no residenciales en la Comuna. Luego descienden hasta alcanzar el mínimo de la serie, representando 12,4% del total de m2 permisados no residenciales en la Comuna en el año 2000. A partir de allí asciende hasta el año 2002, se verifica el valor máximo de la serie con un 66%, para luego descender hasta el año 2006. En ese año se recupera, y a partir de allí oscila entre subas y bajas en la proporción. Se destaca en el año 2008 una proporción del 40,6% para los usos residenciales, y un 59,4% en proporción para los usos no residenciales, con un descenso en los años subsiguientes.

Cuadro 2.5

 

Total Ciudad

Comuna 2

Participación de los metros

Año

Residencial (%)

No residencial (%)

Residencial (%)

No residencial (%)

permisados residenciales y no

1998

67,7

32,3

74,3

25,7

1999

62,7

37,3

85,5

14,5

2000

75,9

24,1

87,6

12,4

2001

75,4

24,6

65,4

34,6

2002

73,1

26,9

34,0

66,0

2003

90,1

9,9

75,4

24,6

2004

87,4

12,6

73,1

26,9

2005

83,6

16,4

74,5

25,5

2006

87,0

13,0

56,0

44,0

residenciales. 1998-2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

2007

80,1

19,9

76,1

23,9

2008

76,2

23,8

40,6

59,4

2009

70,2

29,8

74,5

25,5

2010

83,3

16,7

90,0

10,0

2011

81,5

18,5

71,2

28,8

2012

74,7

25,3

84,5

15,5

2013

72,3

27,7

65,8

34,2

VALOR DEL SUELO El relevamiento sobre el precio de los terrenos en la Ciudad de Buenos Aires realizado por la secretaria de planeamiento urbano, en el mes de Diciembre de 2013, permitió advertir 18 terrenos ofertados en la Comuna 2, frente a 1.489 terrenos para el total de la Ciudad, lo que equivale a un 1,2% de ese total. El valor del suelo de la comuna 2 para Diciembre 2013, presento un mínimo de US$ 1.215.4, y un máximo de US$ 15.030,1, el m2. Mientras que el precio promedio es de US$ 5.306,9. En cuanto a la superficie de los terrenos ofertados, se observan dimensiones que van desde los 100 m2 hasta los 2830 m2, siendo el tamaño promedio de 594 m2.

28

Comuna 2

En lo que concierne a la evolución general de los valores se observa un crecimiento regular a lo largo del período relevado. Luego de la fuerte caída producto de la crisis económica en el comienzo del periodo, donde se registra un mínimo en marzo de 2002, comienza una tendencia de ascenso generalizado del valor promedio del suelo con leves caídas pero con inmediatas recuperaciones hasta llegar a los valores actuales. En lo que respecta al precio promedio del suelo obtenido en los diversos relevamientos, los datos disponibles permiten inferir que los valores en la comuna 2 son en general valores superiores a los observados en el total de la Ciudad. En diciembre de 2001 el valor del suelo para el total de la urbe es de US$ 555, mientras que en la Comuna 2 la cifra se ubica en US$ 1.479,1 el m2. A partir de este momento comienza un importante descenso de los precios del valor del suelo vinculado a la crisis económica. Durante este periodo encontramos el mínimo en los valores promedio del suelo, de US$ 374,4 para la comuna y US$ 213,0 para toda la ciudad en junio de 2002. Asimismo, durante los relevamientos del año 2002 y principios del 2003 los valores promedio de los terrenos de la comuna van a ser los más cercanos a los precios de la Ciudad. A partir de diciembre de 2003, se marca la consolidación de los ascensos del precio del suelo en la ciudad y la comuna 2 lo que se mantiene hasta el último relevamiento de diciembre de 2013. Para el último relevamiento se observa el valor del suelo de la comuna en torno a los U$S 5306,9 el m2, siendo un 287,6 % mayor que el de la Ciudad, situado en U$S 1.762,3 el m2.

Gráfico 2.12

6.000,0

Valor promedio del suelo en la Comuna 2 y en el total de la Ciudad. 2001–2013

5.000,0

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

4.000,0

3.000,0

2.000,0

1.000,0

Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre

0,0

2001 2002

2003

2004

2005

2006

2007

Comuna 2

2008

2009

2010

2011

2012

2013

Total Ciudad

Recoleta

29

Cuadro 2.6 Evolución del precio de terrenos en la Comuna 2 y en la Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001–2013

2001 Diciembre 2002 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2003 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2004 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2005 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2006 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2007 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2008 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2009 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2010 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2011 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2012 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2013 Marzo Junio Septiembre Diciembre

Precio promedio del suelo U$S

Total Ciudad Variación trimestral %

Variación anual %

555,0

Precio promedio del suelo U$S

Comuna 2 Variación trimestral %

Variación anual %

1.479,1

272,0 213,0 242,0 274,0

-51,0 -21,7 13,6 13,2

-50,6

512,7 374,4 603,3 620,4

-65,3 -27,0 61,2 2,8

-58,1

294,0 330,0 342,0 388,0

7,3 12,1 3,8 13,5

8,1 54,9 41,3 41,6

902,3 1.017,1 1.240,2 1.447,3

45,4 12,7 21,9 16,7

76,0 171,7 105,6 133,3

434,0 459,0 510,7 533,9

11,8 5,8 11,3 4,6

47,6 39,1 49,3 37,6

1.627,1 1.665,8 1.685,6 1.883,6

12,4 2,4 1,2 11,7

80,3 63,8 35,9 30,1

550,6 591,0 631,2 722,1

3,1 7,3 6,8 14,4

26,9 28,8 23,6 35,3

1.887,8 1.944,6 2.011,4 1.883,6

0,2 3,0 3,4 -6,4

16,0 16,7 19,3 0,0

741,8 809,1 863,7 904,8

2,7 9,1 6,7 4,8

34,7 36,9 36,8 25,3

2.086,9 2.747,4 2.637,5 2.831,1

10,8 31,6 -4,0 7,3

10,5 41,3 31,1 50,3

981,7 982,0 985,1 1.037,9

8,5 0,0 0,3 5,4

32,3 21,4 14,1 14,7

2.833,0 3.356,7 3.055,0 3228,9

0,1 18,5 -9,0 5,7

35,8 22,2 15,8 14,1

1.058,0 1.043,0 1.142,0 1.148,0

1,9 -1,4 9,5 0,5

7,8 6,2 15,9 10,6

2.855,0 2766,5 2925,8 3198,4

-11,6 -3,1 5,8 9,3

0,8 -17,6 -4,2 -0,9

1.130,3 1.154,9 1.199,9 1.171,3

-1,5 2,2 3,9 -2,4

6,8 10,7 5,1 2,0

3016,3 2646,8 2996,2 3029,9

-5,7 -12,3 13,2 1,1

5,7 -4,3 2,4 -5,3

1.285,0 1.267,4 1.311,9 1.459,9

9,7 -1,4 3,5 11,3

13,7 9,7 9,3 24,6

3107,3 2969,8 3898,0 4289,6

2,6 -4,4 31,3 10,0

3,0 12,2 30,1 41,6

1.515,0 1.704,5 1.510,3 1.680,7

3,8 12,5 -11,4 11,3

17,9 34,5 15,1 15,1

2984,3 2980,5 3402,2 2892,1

-30,4 -0,1 14,2 -15,0

-4,0 0,4 -12,7 -32,6

1.503,4 1.817,8 1.862,6 1.843,8

-10,5 20,9 2,5 -1,0

-0,8 6,6 23,3 9,7

2787,7 4529,9 4409,0 4370,7

-3,6 62,5 -2,7 -0,9

-6,6 52,0 29,6 51,1

1.823,3 1.824,3 1.773,6 1.762,3

-1,1 0,1 -2,8 -0,6

21,3 0,4 -4,8 -4,4

4624,4 4545,4 4058,0 5306,9

5,8 -1,7 -10,7 30,7

65,8 0,3 -7,9 21,4

30

Comuna 2

El mapa 2.6 muestra la distribución del precio de venta de los terrenos de la comuna. Se puede apreciar una escasa oferta de terrenos (16 terrenos relevados en diciembre del 2013), entre otras razones debido a su carácter de barrio consolidado, a su valor histórico, y su antigüedad. Las ofertas encontradas se ubican mayoritariamente al sur de la comuna. Vinculando las ofertas de terrenos en venta con la normativa urbanística, es posible observar que todas las ofertas se localizan en áreas potenciales para la construcción en altura, muchas de ellas coinciden con los distritos de alta densidad edilicia, ya sean residenciales (R), de equipamiento (E) o centrales (C), lo que permite pensar en futuros emprendimientos inmobiliarios, a pesar de que la oferta de terrenos resulta escasa en relación con otro barrios de la Ciudad.

Mapa 2.6 Distribución del precio de venta de los terrenos por m2 en la Comuna 2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

31

VENTA Y ALQUILER DE LOCALES El relevamiento del mes de diciembre de 2013, arrojo un resultado de 64 locales en venta para la Comuna 2, frente a los 1271 ofrecidos en la ciudad, representando el 5 % de este total. En tanto que al analizar la relación de la superficie de locales en venta de la comuna 2 con la Ciudad, está da que en ésta comuna se encuentran en venta el 2,6 % de la superficie de locales en venta de la Ciudad. Es importante entonces analizar en profundidad el comportamiento del precio del m2 para los locales en venta de esta comuna durante todo el periodo registrado. Partiendo

Cuadro 2.7 Evolución del precio del m2 de los locales en venta en la Comuna 2 y en total Ciudad. Marzo 2005-Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

32

2005 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2006 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2007 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2008 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2009 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2010 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2011 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2012 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2013 Marzo Junio Septiembre Diciembre

Comuna 2

Comuna 2

Cantidad Total Ciudad

46 36 23 22

Precio del m2 en dólares

%

Comuna 2

Total Ciudad

%

1.260 1.118 996 982

3,7 3,2 2,3 2,2

2.574,9 2.084,9 2.334,5 3.107,4

1.041,0 955,2 990,6 1.008,1

247,3 218,3 235,7 308,2

29 33 26 21

1.112 1.046 915 1.093

2,6 3,2 2,8 1,9

2.804,3 2.741,4 1.121,1 3.160,7

1.154,5 1.094,2 1.168,3 1.186,2

14 19 20 34

1.055 999 966 1.262

1,3 1,9 2,1 2,7

2.572,0 2.519,8 3.055,5 3.385,2

26 19 30 19

950 871 942 730

2,7 2,2 3,2 2,6

42 49 38 49

1.266 1.219 1.196 1.248

24 30 33 36

Variación anual

Comuna 2

Ciudad

242,9 250,5 96,0 266,5

8,9 31,5 -52,0 1,7

10,9 14,6 17,9 17,7

1.171,4 1.253,0 1.319,1 1.365,4

219,6 201,1 231,6 247,9

-8,3 -8,1 172,5 7,1

1,5 14,5 12,9 15,1

3.229,2 2.895,8 2.490,9 2.620,0

1.416,4 1.390,5 1.388,8 1.597,4

228,0 208,3 179,4 164,0

25,6 14,9 -18,5 -22,6

20,9 11,0 5,3 17,0

3,3 4,0 3,2 3,9

2.660,0 2.612,4 2.613,8 3.220,0

1.507,4 1.547,1 1.625,6 1.594,8

176,5 168,9 160,8 201,9

-17,6 -9,8 4,9 22,9

6,4 11,3 17,1 -0,2

738 1.109 1.101 1.117

3,3 2,7 3,0 3,2

2.637,8 3.033,7 3.060,7 2.515,4

1.695,0 1.750,3 1.836,2 1.779,6

155,6 173,3 166,7 141,3

-0,8 16,1 17,1 -21,9

12,4 13,1 13,0 11,6

45 38 42 51

1.177 1.569 1.057 960

3,8 2,4 4,0 5,3

3.291,2 3.429,2 3.370,9 3.416,3

2.152,8 2.086,3 2.056,4 2.348,1

152,9 164,4 163,9 145,5

24,8 13,0 10,1 35,8

27,0 19,2 12,0 31,9

60 55 59 43

1.338 1.009 1.584 940

4,5 5,5 3,7 4,6

3.702,6 4.063,1 3.757,7 4.162,8

2.532,3 2.299,6 2.596,9 2.450,9

146,2 176,7 144,7 169,8

12,5 18,5 11,5 21,9

17,6 10,2 26,3 4,4

47 66 67 64

1.020 1.112 1.252 1.271

4,6 5,9 5,3 5,0

3.687,0 3.861,2 4.302,1 4.111,5

2.471,9 2.582,2 2.719,5 2.601,0

149,1 149,5 158,1 158,2

-0,4 -4,9 14,4 -1,23

-2,4 12,3 4,9 6,1

del primer relevamiento realizado en marzo de 2005, donde se registró un valor de US$ 2.574,9 el m2, se ha observado, en los sucesivos relevamientos, una tendencia de alza con bruscas fluctuaciones hasta alcanzar un pico de US$ 4.302,1 en septiembre 2013, para luego descender al trimestre siguiente. Resulta interesante destacar que a lo largo de este corte temporal, en la Ciudad se observan leves caídas del precio del m2, aunque con una marcada tendencia general ascendente. En este sentido, el valor más bajo del m2 se registra durante junio de 2005, lo que no coincide, superficialmente al menos, con un momento de crisis que haga disminuir los precios. El período de análisis finaliza con un valor para la comuna de US$ 4.111,5 el m2, el cual supera ampliamente el valor de la Ciudad, situado en US$ 2.601 para diciembre de 2013. La distribución territorial de los 64 locales registrados en diciembre de 2013 muestra que los locales ofertados en su mayoría ubicados arriba del rango de los U$S 1.900 m2, se

Mapa 2.7 Distribución del precio de venta de locales por m2 en la Comuna2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

33

ubican en toda la comuna, menos en la zona ferroviaria y de parques. Por otro lado los mayores precios se encuentran en las cercanías de la avenida Callao, cuyos valores igualan o superan los U$S 6.500 m2. En lo que respecta a los locales en alquiler, durante el relevamiento de diciembre de 2013, se registraron 115 ofrecidos en la comuna, lo que equivale al 5,2 % del total de la oferta relevada en toda la ciudad. Las dimensiones de las ofertas van de los 7,0 m2 a los 800,0 m2, con una superficie promedio de 118,3 m2. Los valores de alquiler del total de locales se valúan en precios que van de $ 1.350 a los $ 92.300, con un promedio de $ 16.286. Este valor es menor de lo que se encuentra la Ciudad, donde el promedio fue de $ 19.332. Esta variable tiene una relación inversa a la que se puede observar si comparamos el precio por m2, el cual resulta superior en la Comuna 2 respecto del total de la Ciudad. Los precios por m2 muestran desde 2001 una caída generalizada debido a la crisis económica, y comienzan a recuperarse a partir de comienzos del año 2005, donde comienzan un ascenso franco, con leves oscilaciones, se mantiene en torno a los $ 13,2 - $ 1.000 el m2, y en el último año alcanza los $ 158,8 en diciembre de 2013). El precio en pesos del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 2, en diciembre de 2001, es de $ 18,0 llegando a un mínimo de $ 16,5 en marzo de 2003. Por otra parte, el pico máximo de este segmento temporal se registra en septiembre de 2013 donde el valor del m2 es de $ 207, esto representa un incremento del 1254,5% respecto a los valores registrados al comenzar el recorte temporal analizado. La variación interanual del precio del m2 de diciembre de 2012 a diciembre 2013, es del 14,8% en la comuna 2, mientras que para el total de la ciudad la variación anual fue positiva de 13,8%. Este patrón sobre la variación anual del valor del m2 coincide con lo analizado para el valor de los locales en venta, aunque en este caso el contraste es menos pronunciado.

Gráfico 2.13

250,0

Evolución del precio promedio de alquiler de locales. Comuna 2. 2001-2013

200,0

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

150,0

100,0

50,0

Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre

0,0

2001 2002

2003

2004

2005

2006

2007

Comuna 2

34

Comuna 2

2008

2009

Total Ciudad

2010

2011

2012

2013

2001 Diciembre 2002 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2003 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2004 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2005 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2006 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2007 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2008 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2009 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2010 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2011 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2012 Marzo Junio Septiembre Diciembre 2013 Marzo Junio Septiembre Diciembre

Comuna 2

Cantidad Total Ciudad

28

Precio del m2 en dólares

Variación anual

%

Comuna 2

Total Ciudad

%

Comuna 2

1.612

1,7

18,0

12,7

141,7

21 40 20 18

207 345 286 397

10,1 11,6 7,0 4,5

33,2 28,9 23,4 20,3

12,9 18,2 15,6 13,3

257,4 158,8 150,0 152,6

12,8

4,7

14 13 19 11

435 363 394 379

3,2 3,6 4,8 2,9

16,5 20,9 30,8 35,3

12,6 14,4 14,8 16,3

131,0 145,1 208,1 216,6

-50,3 -27,7 31,6 73,9

-2,3 -20,9 -5,1 22,6

12 31 31 17

376 856 957 1.032

3,2 3,6 3,2 1,6

36,8 38,8 35,0 44,4

17,3 18,4 19,4 21,5

212,7 210,9 180,4 206,5

123,0 85,6 13,6 25,8

37,3 27,8 31,1 31,9

44 28 36 50

1.085 1.097 1.014 1.125

4,1 2,6 3,6 4,4

53,6 64,5 56,5 51,9

25 22,5 25,7 27,8

214,4 286,7 219,8 186,7

45,7 66,2 61,4 16,9

44,5 22,3 32,5 29,3

64 46 47 61

1.232 1.260 1.046 1.302

5,2 3,7 4,5 4,7

69,2 59,9 67,7 66,7

32,2 33 31,7 34

214,9 181,5 213,6 196,2

29,1 -7,1 19,8 28,5

28,8 46,7 23,3 22,3

41 34 49 73

1.228 1.126 1.296 1.433

3,3 3,0 3,8 5,1

57,0 58,6 62,8 69,5

34,9 36,9 38,4 41,3

163,3 158,8 163,5 168,3

-17,6 -2,2 -7,2 4,2

8,4 11,8 21,1 21,5

51 46 50 74

1.176 1.153 1.232 1232

4,3 4,0 4,1 6,0

78,1 59,9 70,5 67,8

43,3 43,6 45,5 48,9

180,4 137,4 154,9 138,7

37,0 2,2 12,3 -2,4

24,1 18,2 18,5 18,4

90 117 100 133

1.893 2.181 2.018 2.206

4,8 5,4 5,0 6,0

70,1 78,7 71,7 80,6

47,5 50,7 54 50,3

147,6 155,2 132,8 160,2

-10,2 31,4 1,7 18,9

9,7 16,3 18,7 2,9

83 100 59 73

1.645 1.552 1.122 1.632

5,0 6,4 5,3 4,5

78,2 100,8 88,4 115,9

58,3 59,5 57,8 62,7

134,1 169,4 152,9 184,8

11,6 28,1 23,3 43,8

22,7 17,4 7,0 24,7

87 97 102 152

1.589 1.685 1.752 2.564

5,5 5,8 5,8 5,9

120,0 110,0 95,8 103,9

68,5 72,1 75,0 82,5

175,2 152,6 127,7 125,9

53,5 9,1 8,4 -10,4

17,5 21,2 29,8 31,6

155 99 187 117

1.898 2.088 2.651 1...596

8,2 4,7 7,1 7,3

141,0 143,4 147,9 138,3

90,7 92,4 102,2 103,7

155,5 155,2 144,7 133,4

17,5 30,4 54,4 33,1

32,4 28,2 36,3 25,7

189 215 207 115

2597 2793 2.625 2.191

7,2 7,6 7,8 5,2

166,8 172,8 207 158,8

106,8 115,3 119 118,1

156,1 149,8 173,9 125,4

18,2 20,5 40 14,8

17,7 24,7 16,4 13,8

Ciudad

Cuadro 2.8 Evolución del precio del m2 de los locales en alquiler en la Comuna 2 y en el total Ciudad. Diciembre 2001–2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Recoleta

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

35

La distribución territorial de los 115 locales registrados en diciembre de 2013 muestra que los mayores precios se encuentran en el barrio de Recoleta, entorno a la avenida Santa Fe y Callao cuyos valores igualan o superan los $ 146,0 el m2. Mapa 2.8 Distribución del precio de alquiler de locales por m2 en la comuna 2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento,

El siguiente cuadro, presenta una descripción cuantitativa de los precios de referencia de viviendas en venta en la comuna 2 para el periodo de diciembre de 2013. De acuerdo al relevamiento realizado, se encontraron 1304 departamentos y 22 casas. Los departamentos y casas relevados durante este período registraron un valor del m2 de U$S 2.618,8, y U$S 2.415,4 el m2, respectivamente.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cuadro 2.9 Precios de referencia de viviendas en venta en la Comuna 2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

36

Tipo de vivienda Departamentos Casas

Comuna 2

Cantidad

Superficie promedio m2

US$ / m2

US$ / m2 máximo

US$ / m2 mínimo

1.304

116

2.618,8

18.190,9

900,0

15

431,4

2.415,4

5.238,1

1071,4

La distribución territorial de los departamentos evidencia que la mayor concentración de estos se encuentra en el sector norte de la comuna. Allí no sólo se evidencia la mayor cantidad de ofertas (alrededor de 800), sino también los precios más elevados, en el rango de más de U$S 2.000 m2.

En lo que respecta a los departamentos, a la distribución de las superficies, y valores según la cantidad de ambientes, el relevamiento de diciembre de 2013 mostró que la mayor cantidad de ofertas correspondió a los de cuatro ambientes (314), seguidos por los de tres (265), los de dos (214), y los de uno (190). Los de cinco a siete ambientes presentan 130 registros, y 25 aquellos que no muestran en los avisos la cantidad de ambientes. El precio promedio permite verificar que los departamentos de un ambiente son los que develan el mayor valor promedio (U$S 2.875 m2). Cabe mencionar que en la mayoría de los casos los departamentos de menor cantidad de ambientes son de precios más elevados, y a medida que aumenta su superficie disminuye su valor.

Recoleta

Mapa 2.9 Distribución del precio de venta de departamentos por m2 en la Comuna 2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

37

Cantidad

Superficie promedio m2

Superficie máxima m2

Superficie mínima m2

US$ / m2

US$ / m2 máximo

US$ / m2 mínimo

1 ambiente

190

41,0

214,0

19,0

2.875,0

18.190,9

935,5

2 ambientes

214

51,0

175,0

27,0

2.702,2

6.000,0

1021,6

3 ambientes

265

94,0

257,0

37,0

2.547,9

6.224,1

911,8

4 ambientes

314

146,0

378,0

60,0

2.542,8

6.222,2

950,0

5 a 7 ambientes

130

233,0

500,0

73,0

2380,3

6.575,3

1.084,3

Sin datos

25

246,0

1800,0

23,0

2.577,2

4.782,6

900,0

Total Comuna 2

1304

116,0

1800,0

19,0

2.618,8

18.190,9

900,0

Prom. Ciudad

17.576

84,0

1800,0

18,0

2.213,5

21.311,5

408,8

Cuadro 2.10 Precios de referencia de departamentos en venta en la Comuna 2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

La distribución territorial de las casas en venta de la comuna es escasa, y se mezcla con las ofertas de los departamentos, los cuales se encuentran distribuidos por toda la comuna, especialmente ubicados en las zonas R2a II o C2. Los precios más altos en cuanto a las casas se encuentran como en una franja que atraviesa al medio la comuna de lado a lado. Para los valores más bajos se observa una dispersión que alcanza el grueso de la comuna. Esta comuna no presenta muchas ofertas de casas en venta; las registradas si las dividimos por categoría según tamaño, se observa que las que predominan son las de más de 300 m2, con doce unidades a un valor promedio de U$S 2.668,6 m2, luego le sigue en cantidad los de 74-200 m2 con cinco unidades, y por último las de 201-300 m2 con cuatro unidades, con valores promedio de U$S 2.146,2 m2 y U$S 2.535,7 m2, respectivamente. La relación entre el tamaño de las unidades y el precio del m2 es similar al caso de los departamentos, es decir, los precios más elevados corresponden a las superficies menores.

38

Comuna 2

Mapa 2.10

Superficie cubierta

Cantidad

US$ / m2

US$ / m2 máximo

US$ / m2 mínimo

60-100

2

2298,4

2500,0

2096,8

101-150

1

1.071,4

1.071,4

1.071,4

151-200

2

2531,4

3.312,9

1.750,0

201-300

5

2.076,8

2.535,7

1.503,8

+ de 300

12

2.668,6

5.238,1

1.215,4

Total Comuna 2

22

2.415,4

5.238,1

1.071,4

Ciudad

2.563

1.534,5

10.000,0

210,9

Recoleta

Distribución de las casas en venta y precio del m2 en la Comuna 2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cuadro 2.11 Precios de referencia de casas en venta en la Comuna 2. Diciembre 2013 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

39

3

LOS USOS DEL SUELO DE LA COMUNA 2

Recoleta

41

USOS DEL SUELO2 El Relevamiento de Usos del suelo permitió asignar una actividad a cada una de las parcelas de la Comuna. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 14.083 datos de usos del suelo para este recorte territorial. La categoría que reúne la mayor parte de estos registros es la de edificios, con un total de 5.307 (39,3%). En números absolutos continúan los locales, con un total de 5.060. Se distinguen entre aquellos que son a la calle, cuyo número asciende 5.030 (37,3%), y los que están emplazados en las galerías comerciales, con un total de 792 (5,9%). Cabe destacar que a este último grupo también pertenecen aquellos que se encuentran en los shopping. Se registraron también 1.542 garajes privados (10,9%), y 141 garajes comerciales (1%). Últimos en cantidad se encontraron 36 lotes (0,2%), 7 edificios productivos (0,049%), 26 galpones (0,7%) y 9 estaciones de servicios (0,1%), lo que en suma representa un 1,2% de la totalidad. Se relevaron 535 edificios de destino único para el total de la Comuna 2, lo que significa un 3,7 % del conjunto de los usos relevados.

Gráfico 3.1 EUsos del Suelo (2011)

5.307

Edificios

Fuente: Secretaría de Planeamiento,

5.030

Locales

Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

1.542

Garages Privados

535

Actividad

Edificios de Destino Único

792

Locales en galería

7

Edificios Productivos Lotes

36

Galpones

26 141

Garages Comerciales

9

Estaciones de Servicio 0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

Cantidad

EDIFICACIÓN

2/ Ver anexo metodológico.

42

En la Comuna 2 se evidencia un predominio de edificaciones de entre 6 a 15 pisos de altura, puesto que el 67,8% del total de las edificaciones relevadas se encuentra en el rango de los 6 a 15 pisos. Dentro de este amplio grupo se pueden distinguir dos clases: la que se compone de edificaciones que poseen entre 6 y 9 pisos que representa el 35,3%, y aquellas que tienen entre 10 y 15 pisos que alcanzan el 31,5% del total. Cabe mencionar que los que alcanzan entre los 3 a 5 pisos representan el 16,9%, en tanto aquellos con 1 y 2 pisos representan el 13,8%.

Comuna 2

Distribución de los Usos del Suelo por parcela en la Comuna 2 Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

43

Si se toma en consideración el conjunto de los edificios en obra, y los de más de 15 pisos, éstos representan el 2,5% del total de los relevados. Es decir que los extremos de la categorización realizada son los menos representativos, alcanzando un 0,2% los que se encuentran en obra, y un 2,3% aquellos que superan los 15 pisos. Es preciso aclarar que aquellas construcciones que se encuentran en obra son en su totalidad edificios de vivienda, al igual que las torres de más de 15 pisos, excepto aquellas construcciones que se encuentra dentro de la categoría de Edificio de Destino Único. Cuadro 3.1 Edificación por cantidad de pisos Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Del total de 5.849 edificaciones contabilizadas, se repartieron entre 5.307 edificios de vivienda, (casas, oficinas, departamentos o aquellos edificios que fueron catalogados como edificios de uso mixto sin vivienda); 535 edificios de destino único y 7 edificios productivos.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cantidad de pisos en obra (0 pisos)

Total

%

Edificios

%

Edificios de Destino Único

%

Edificios Productivos

%

13

0,2

13

0,2

0

0,0

0

0,0

807

13,8

621

11,7

182

34,0

4

57,1

3–5

991

16,9

731

13,8

257

48,0

3

42,9

6–9

2.065

35,3

1.998

37,6

67

12,5

0

0,0

10 - 15

1.840

32,5

1.812

34,1

28

5,2

0

0,0

133

2,3

132

2,5

1

0,2

0

0,0

5.849

100,0

5.307

100,0

535

100,0

7

100,0

1–2

Más de 15 Total

El siguiente mapa permite apreciar a escala de parcela como se manifiesta al interior de la Comuna la altura de las edificaciones. En este sentido, en relación a la distribución territorial, se evidencia una predominancia de edificaciones de altura media a alta. Se puede apreciar a su vez que hay construcciones puntuales de más de 15 pisos que se distribuyen heterogéneamente por la comuna. Se observa también una disminución de la altura hacia el Suroeste del área analizada.

44

Comuna 2

Mapa 3.1

EDIFICIOS

Cantidad de pisos edificados

La mayor parte de los edificios hallados al momento del relevamiento presentaron uso residencial, donde las viviendas constituyen el 89,3% (4.741 usos), las casas un 3,3% con 178 edificaciones, y las 138 que corresponden a Viviendas Únicas que representan el 2,6%. Le siguen en cantidad las oficinas con un 2,0% (108 usos). Cabe mencionar que dentro de la categoría de departamento, se obtuvieron 18 edificaciones (0,3%). La transformación del suelo urbano y sus tendencias pueden advertirse a partir de conocer la ubicación de los edificios en obra, y los que se encuentran abandonados. Los primeros suman 103 unidades relevadas, y los segundos 26.

por parcela Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

La distribución territorial de los edificios de uso residencial permite ver el predominio de las viviendas multifamiliares que se distribuyen en toda la Comuna 2, de modo homogéneo e intenso. Sin embargo se pueden ver algunas pequeñas zonas donde se reduce la cantidad de dichas edificaciones, a causa de que hay grandes manzanas ocupadas por establecimientos como la Facultad de Medicina de la UBA, el Hospital de Clínicas José de San Martín, y el Cementerio de la Recoleta, entre otros. En relación a las casas, las mismas

Recoleta

45

Gráfico 3.2 Tipología de edificios (2011) Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA.

Mapa 3.2 Distribución de edificios de vivienda y casas Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

46

Comuna 2

se ubican de modo esporádico, principalmente hacia el Oeste de la Avenida Pueyrredón; destacándose una zona de leve concentración en torno al Hospital General de Agudos B. Rivadavia, y otra aledaña al Hospital General de Niños R. Gutiérrez. En tanto las oficinas se distribuyen hacia el Suroeste de la comuna, es decir, cercanas a la intersección de la Avenida Córdoba y Uruguay (zona límite con la Comuna 1). Cabe mencionar que los edificios que entran en las categorías de abandonados, en obra y uso mixto con vivienda, son muy escasos y su distribución es dispersa.

EDIFICIOS DE OFICINA En cuanto a los 108 edificios de oficina se puede apreciar en el mapa a continuación como su distribución territorial es más bien concentrada en el Sureste de la comuna analizada, mayormente entre las avenidas Callao, Santa Fe, Uriburu y Córdoba. Esta concentración de oficinas es una continuación de dicha tendencia en torno al Palacio de Tribunales que se encuentra en la Comuna 1 cerca del límite con la Comuna 2. Es preciso mencionar que el resto de estos edificios se encuentran esparcidos por el Sur y el Este de la Comuna 2.

Mapa 3.3 Distribución de edificios de oficina Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

47

EDIFICIOS EN OBRA La cantidad de edificios en obra para la Comuna estudiada al momento en que se realizó el relevamiento fue de 103. Teniendo en cuenta los valores totales de la Ciudad, cabe destacar que en la Comuna 2, se encuentran el 2,9% del total de edificios en obra; dato que la coloca a esta comuna como la que menor cantidad de edificios en obra tiene.

Mapa 3.4 Distribución de edificios en obra Fuente: Secretaría de Planeamiento,

La distribución territorial de los mismos es dispersa, encontrándose la mayoría en la franja central de la comuna. También se encuentra un gran número de edificios en obra entre la calle Charcas y las avenidas Mario Bravo, Córdoba y Pueyrredón; es decir en el extremo Suroeste de la comuna, tendencia que traspasa los límites comunales, continuando en las comunas 3, 5 y 14.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

EDIFICIOS ABANDONADOS En el mapa a continuación, se pueden apreciar los 26 edificios abandonados que se han registrado en la Comuna 2. Los mismos presentan una tendencia hacia la concentración

48

Comuna 2

dentro del polígono conformado por avenida Córdoba, Mario Bravo, Charcas y Tomás de Anchorena. Hay un número escaso de estos edificios que se distribuye esporádicamente por el área analizada.

Mapa 3.5

EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO

Distribución de edificios

En la Comuna 2 hay un total de 536 Edificios de Destino Único, entre los cuales sólo se hallaron sin actividad unos 10, siendo el 1,9% del total. Aquéllos que tienen algún tipo de función socio-económica se agrupan en 15 rubros diferentes; el que cuenta con mayor cantidad son los edificios destinados a la enseñanza, que representan el 20,7% del total de este tipo relevados, con 111 unidades, seguidos en cantidad por 96 edificios dedicados a Servicios sociales y de salud (17,9%). Por su parte, tanto las asociaciones como la categoría de hotelería y gastronomía presentan 71 unidades, es decir, ambas representan un 26,6% del total. En la categoría administración pública, se contabilizaron 49 edificios al momento del relevamiento, lo que significa un 9,2% del total de este segmento de edificaciones. Se relevaron también 28 edificios en los que se desarrollan actividades de esparcimiento y cultura, y 26 oficinas, los cuales representan un 5,2% y 4,9% del total, respectivamente. Del total de los edificios relevados, se distinguieron 6 destinados a servicios financieros,

Recoleta

abandonados Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

49

5 a servicios públicos, 3 a servicios empresariales, 2 a servicios inmobiliarios y otros 2 de servicios de transporte y complementarios. En suma, estas categorías suman un 3,4% de la totalidad del relevamiento de este tipo de actividades. Por último, se registraron 55 edificios sin identificar el rubro, lo que representa un 10,3% del total de los Edificios de Destino Único.

Cuadro 3.2 Edificios de Destino Único Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Rubro

Cantidad

%

Enseñanza

113

20,7

Servicios sociales y de salud

96

17,9

Asociaciones

71

13,3

Hotelería y Gastronomía

71

13,3

Administración pública

49

9,2

Esparcimiento y cultura

28

5,2

Oficinas

26

4,9

Servicios financieros

6

1,1

Servicios públicos

5

0,9

Servicios empresariales

3

0,6

Servicios inmobiliarios

2

0,4

Servicios de transporte y complementarios Edificios de destino único sin identificar Cerrado Total

2

0,4

55

10,3

10

1,9

535

100,0

En el siguiente mapa se puede observar que en líneas generales las distintas categorías que constituyen los edificios de destino único, se distribuyen de modo disperso dentro de la Comuna 2. Sin embargo, se puede distinguir que parte de los edificios destinados a la administración pública tienden a ubicarse en el sector Noroeste de la Comuna, mientras que otros grupos se localizan cerca de la Plaza Rodríguez Peña, hacia el Sureste del área analizada. También se puede observar que presentan una leve tendencia a concentrarse en la zona aledaña al Cementerio un grupo de construcciones consignadas a esparcimiento y cultura, como el Centro Cultural Recoleta o El Museo Nacional de Bellas Artes. Otros rubros de similares características se encuentran dispersos al Sur de la avenida Santa Fe. En relación a los servicios de salud, se localizan principalmente hacia la zona al Oeste de la calle Ayacucho, y al Sur de avenida General. Las Heras.

EDIFICIOS DE DESTINO ÚNICO DE ENSEÑANZA Los edificios de enseñanza sumaron para esta Comuna al momento del relevamiento un total de 113. Si se tienen en cuenta el conjunto de colegios primarios y secundarios, se obtiene que éste representa el 44,1% del total perteneciente a este rubro. Los siguientes en importancia son aquellos dedicados a la enseñanza terciaria y universitaria con el 20,7%. Se contabilizaron a su vez, 14 jardines de infantes (12,6%), y 12 establecimientos destinados a la enseñanza en general (13,5%).

50

Comuna 2

Por último, se puede hallar construcciones destinadas a escuelas de artes plásticas, música y danzas que significan el 5,4% del total; y las que se dedican a la enseñanza de idiomas que alcanzan el 4,5%. Cabe mencionar que en esta Comuna durante el relevamiento se hallaron 4 edificaciones que entraron dentro de la categoría de otros, en la cual se incluye a las escuelas de manejo, de artes marciales, de yoga, entre otras. En cuanto a la proporción de edificios de enseñanza respecto a la población de la Comuna 2, la misma es la mejor provista en relación a la población que vive en ella, es decir, mayor cantidad de este tipo de edificio por habitante, con un número de 1.454 personas por cada edificio de enseñanza.

Subrubro

Cantidad

%

Colegios primarios y secundarios

49

44,1

Enseñanza terciaria y universidad

23

20,7

Jardines de infantes

14

12,6

Enseñanza general

12

10,8

Escuela de artes plásticas, música y danzas

6

5,4

Enseñanza de idiomas

5

4,5

Otros

4

1,8

Total

113

100,0

Cuadro 3.3 Edificios de destino único dedicados a la enseñanza Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mapa 3.6 Edificios de Destino Único Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

51

Mapa 3.7 Edificios de destino único de enseñanza Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Si se observa en el mapa a continuación la distribución geográfica de los establecimientos destinados a la enseñanza, puede apreciarse la localización de varios de ellos en la franja central de la comuna, y en la zona cercana a su límite con la Comuna 3, más precisamente, hacia el Sur de la avenida Santa Fe. En este sentido, puede destacarse que los colegios primarios y secundarios poseen una distribución relativamente homogénea en el territorio en términos generales. Los mismos se esparcen por casi toda la comuna a excepción del interior del polígono conformado por Agüero, Charcas, Avenida Coronel Díaz y Pacheco de Melo, y de la franja delimitada por las avenidas Callao, Santa Fe, Uruguay y Del Libertador, en donde no se encontraron edificaciones con estos usos. A su vez, es preciso mencionar que la distribución de los jardines de infantes es más bien esporádica, localizándose principalmente hacia el sur de la calle Juncal a lo ancho de toda la comuna. Se observa una mayor presencia de establecimientos vinculados a la enseñanza terciaria y universidad hacia el Sur de la avenida Santa Fe y el Este de Azcuénaga, tendencia que se prolonga en dichas direcciones hacia las comunas 1 y 3.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

52

Comuna 2

SERVICIOS SOCIALES Y DE SALUD Los edificios de destino único dedicados a los servicios sociales y de salud alcanzan un total de 96 en esta Comuna, representando el 7,8% del total de la Ciudad. Respecto de los diferentes subrubros que constituyen esta categoría, se destacan los centros médicos por tener la mayor cantidad (41) y significando un 42,6% del total de edificios de este tipo. Le siguen en importancia los 14 Geriátricos, con el 14,6% del total. Además con una proporción algo menor, se contaron 11 edificios destinados a la clínica médica (11,5%), 9 consultorios (9,4%), 6 centros de salud (6,3%),5 hospitales (5,2%) y 5 sanatorios (5,2%). Además, se contabilizaron al momento del relevamiento 2 unidades dentro del subrubro de laboratorio de análisis clínicos y bioquímicos y otras 2 que ofrecen servicios de odontología, representando un 2,1% cada una de ellas en relación a la totalidad. También, se registró una clínica psiquiátrica. Por último, cabe mencionar que no se han encontrado durante este relevamiento edificios destinados a traumatología, asistencia social ni centros de rehabilitación dentro de la Comuna 2. La cantidad de población por cada Edificio de Servicios Sociales y de Salud en la Comuna 2 es de 1.650 por cada uno de estos establecimientos.

Subrubro

Cantidad

%

Centro médico

41

42,7

Geriátrico

14

14,6

Clínica médica

11

11,5

Consultorio

9

9,4

Centro de salud

6

6,3

Hospital

5

5,2

Sanatorio

5

5,2

Laboratorio análisis clínicos y bioquímicos

2

2,1

Odontología

2

2,1

Clínica psiquiátrica

1

1,0

96

100,0

Total

Cuadro 3.4 Edificios de destino único de servicios sociales y de salud Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

En cuanto a su distribución en el territorio, puede apreciarse que estos edificios se localizan mayormente en la franja central de la Comuna, en el entorno de la Avenida Pueyrredón, y aumenta su concentración hacia el límite con la Comuna 3. No obstante, puede distinguirse que los centros médicos se encuentran en mayor cantidad en el polígono conformado entre las calles Ayacucho, Pacheco de Melo, y las avenidas Pueyrredón y Córdoba. A su vez, se observa que los geriátricos se localizan mayormente entre Larrea, Avenida Santa Fe, Presidente Uriburu José y Avenida Córdoba. Por último, cabe destacar que hacia el Norte de la Avenida Las Heras y al Este de la Avenida Callao, no se encuentran prácticamente edificios destinados a servicios sociales y de salud.

Recoleta

53

Mapa 3.8 Edificios de destino único dedicados a servicios sociales y de salud por Comuna Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

ASOCIACIONES Los edificios de destino único de asociaciones suman 71 unidades, y participan en un 13,3% en el total de los edificios de destino único relevados en la Comuna 2. Dentro de los mismos, las actividades religiosas ocupan el mayor número de edificios con un 26,8% del total, donde se incluyen iglesias, sinagogas, mezquitas, y todos los establecimientos en los que se realiza alguna actividad relacionada con el culto religioso. Le siguen en cantidad los edificios donde se desarrollan asociaciones profesionales y sindicatos que significan el 22,5%; luego se encuentran las asociaciones culturales y sociales (entre las que se incluyen centros culturales y centros de jubilados, entre otros), y las asociaciones civiles, que representan el 14,0% del total de este rubro. En menor proporción se hallaron los locales partidarios con un 1,0% del total de las asociaciones. Por un lado, en esta comuna no se han registrado en el relevamiento asociaciones deportivas ni asociaciones vecinales; y, por otro, la categoría “otras asociaciones”, representó un 35,2% del total.

54

Comuna 2

Cabe mencionar que estamos en presencia de una de las Comunas que mayor cantidad de personas presenta por cada edificio de asociaciones, siendo el dato de 2.275 personas por cada uno de estos edificios.

Subrubro

Cantidad

%

Actividades religiosas

19

26,8

Asociaciones profesionales y sindicatos

16

22,5

Asociaciones civiles

5

7,0

Asociaciones culturales y sociales

5

7,0

Local partidario

1

1,4

Otras

25

35,2

Total

71

100,0

Respecto a su distribución en el territorio, los edificios de asociaciones muestran una tendencia a encontrarse dispersos por toda la Comuna. Las edificaciones destinadas a usos de asociaciones religiosas registraron una leve concentración en la zona central y algunos otros en el extremo Sureste de la Comuna 2. Se destaca la localización de las asociaciones civiles por ser puntual dentro del polígono conformado por las avenidas Pueyrredón, Santa Fe, Callao y Córdoba.

Cuadro 3.5 Edificios de destino único de asociaciones Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mapa 3.9 Edificios de destino único de asociaciones Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

55

HOTELERÍA Y GASTRONOMÍA Los edificios de destino único ocupados por actividades vinculadas a la hotelería y gastronomía son un total de 71 dentro de la Comuna 2. Del total, más de tres cuartos corresponden a la categoría de hoteles turísticos (78,9%). A los que le siguen en importancia albergues transitorios que representan un 12,7% de este rubro. Por su parte, las residencias ocupan el 5,6% del total, y los hoteles familiares suman sólo un 2,8%.

Mapa 3.10 Distribución de Edificios de destino único de hotelería Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Esta Comuna es una de las que registra mayor cantidad de hoteles turísticos, ya que se ubican dentro de ella 56 de los mismos. Es importante mencionar que se cuenta con 2.829 personas por cada hotel, lo que hace que esta Comuna sea una de las tres que mejor proporción de población y hoteles tiene. Por otra parte, Los hoteles familiares son escasos en relación a la cantidad de población que reside en la Comuna.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cuadro 3.6 Clasificación de Edificios de destino único de hotelería y gastronomía Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

56

Subrubro

Cantidad

%

56

78,9

Albergue transitorio

9

12,7

Residencia

4

5,6

Hotel familiar

2

2,8

71

100,0

Hotel

Total

Comuna 2

Si se aprecia la distribución de las distintas categorías de hoteles y gastronomía en esta zona, se verifican algunas diferencias. Por un lado, los hoteles turísticos se esparcen prácticamente por toda la comuna, destacándose respecto a su proporción dos focos principales de concentración: uno al Sur del eje de circulación Juncal; y el otro dentro del polígono conformado por las avenidas Las Heras, Del Libertador, Pueyrredón y calle Montevideo, es decir, aledaño al Cementerio de La Recoleta. En relación a los albergues transitorios, se puede observar que los mismos se encuentran en torno a la avenida Pueyrredón y a la calle Tomás de Anchorena, con una concentración de los mismos cercanos a la intersección de los ejes de circulación Azcuénaga y Guido. En relación a las escasas residencias que se encuentran en la Comuna 2, se ubican casi en su totalidad en torno a la intersección de la avenida Santa Fe, y la calle Presidente Uriburu. Esto se explica por la cercanía de estas calles a las facultades de Ciencias Sociales, de Ciencias Económicas, y de Odontología, pertenecientes a la Universidad de Buenos Aires (UBA). Por último, los hoteles familiares se localizan uno sobre calle Soler y otro sobre Paraguay, ambos en el extremo Suroeste de la Comuna.

EDIFICIOS PRODUCTIVOS

Mapa 3.11

El Relevamiento de usos del Suelo pudo constatar la presencia de solo 7 edificios productivos en la Comuna 2. Cabe mencionar que todas estas edificaciones relevadas dentro del

Distribución de Edificios productivos Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

57

área analizada se han registrado dentro del subrubro sin identificar. En este contexto, es preciso mencionar que la Comuna 2 es la que menor cantidad de edificios productivos tiene respecto de la totalidad de la Ciudad. Si se observa la distribución territorial, es posible apreciar que la localización de las actividades productivas se encuentra casi en su totalidad en el sector Norte de la Comuna, situados en torno al área ferroviaria y portuaria.

GALPONES El relevamiento de usos del suelo realizado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires permitió identificar un total de 4.654 galpones, de los cuales 26 se encuentran ubicados dentro de la Comuna 2. Dentro de este grupo, el 80,8% son depósitos. En menor cantidad se halló dentro del área analizada una edificación destinadas a servicios para automotores y otra materiales para la construcción, y representan el 7,6% en relación al total de este rubro. Cabe mencionar uno de los edificios relevados fue analizado como miembro de la categoría “otros” (3,8%), y dos como “actividades sin especificar” (7,7%). Cabe mencionar que no se han registrado para esta Comuna datos dentro de las categorías: actividades deportivas, artísticas y culturales, servicios complementarios al transporte, cerrados/abandonados, en obra y venta al público de artículos usados, plantas y flores.

Cuadro 3.7 Clasificación de Galpones Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Subrubro

Cantidad

%

Depósitos

21

80,8

Servicios para automotores

1

3,8

Materiales para la construcción

1

3,8

Otros

1

3,8

Actividades sin especificar

2

7,7

26

100,0

Total

En cuanto a su distribución territorial, se evidencia que los galpones se encuentran esparcidos de modo heterogéneo por la Comuna. Ubicándose, en líneas generales, un grupo en terrenos ferroviarios y portuarios, otro pequeño grupo entorno a la intersección de las calles Juncal y Austria, y otro en el extremo Suroeste del recorte analizado cercano al límite con las Comunas 3, 5 y 14.

58

Comuna 2

Mapa 3.12

LOTES

Distribucion de Galpones

En la Comuna 2 hay 36 lotes3, es decir, terrenos sin construcción registrada. Los lotes vacantes, definidos como terrenos sin construcción ni uso, que pueden o no estar tapiados, constituyeron al momento del relevamiento el 72,2% de los registros de este tipo. De estos últimos, se pudo identificar el 63,9% como lotes sin actividad específica, el 2,8% bajo autopista, puente o tren, y el 5,6% son terrenos ferroviarios. Por otro lado, los lotes que funcionan como depósitos, tanto de materiales como de automotores suman 27,8% del total de los lotes de la Comuna. Cabe mencionar que no se han registrado datos dentro de la categoría de lotes que correspondan a los subrubros de actividades comerciales ni de otros. En relación a la distribución territorial de los lotes en la Comuna 2, se establece una diferencia entre los lotes vacantes y los depósitos. Los primeros (lotes vacantes) se dispersan por el área de análisis esporádicamente, encontrándose un grupo hacia el Sur de la misma, cercana al límite con las Comunas 3, 5 y 14. Otros lotes vacantes se encuentran esparcidos en el centro geográfico de la Comuna, y un último grupo se dispersa en la zona aledaña a las vías del ferrocarril. Los segundos (depósitos) se localizan exclusivamente en la zona portuaria y ferroviaria.

Recoleta

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

3/ El Relevamiento de Usos del Suelo de la Ciudad de Buenos Aires constató 6.037 lotes, incluidos 2.240 parques, plazas, plazoletas, vías de premetro y tren que no se incluyeron para el análisis en cuestión. En tanto, para la Comuna 2 del total de 105 lotes registrados, 69 de los mismos pertenecen a plazas, parques, plazoletas y vías del tren.

59

Cuadro 3.8 Lotes Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Subrubro Lotes vacantes Lotes sin actividad específica

%

26

72,2

23

63,9

Bajo autopista, puente o tren

1

2,8

Terrenos ferroviarios

2

5,6

Depósitos sin edificación

10

27,8

Total

36

100,0

Mapa 3.13 Distribución de Lotes Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

60

Cantidad

Comuna 2

GARAJES PRIVADOS Y GARAJES COMERCIALES Se han relevado un total de 1.542 garajes privados y 141 garajes comerciales en toda la Comuna. Respecto a la construcción en altura de los garajes comerciales, la mayoría de los establecimientos encontrados alcanza dos pisos de altura (39 garajes), seguidos 35 edificaciones de este tipo de un solo piso. En cuanto a la relación entre los garajes comerciales y su población residente se puede decir que la Comuna 2 es una de las cuatro mejores provistas respecto al resto de las Comunas, con una relación de 1.123 personas por cada uno de estos establecimientos. Los garajes privados se localizan en el territorio siguiendo a las principales concentraciones de edificaciones en las que fueron registrados usos de tipo residencial. Cabe mencionar que los mismos se distribuyen por toda la Comuna de modo concentrado, tendencia que disminuye hacia el Suroeste del área analizada, entre calle Azcuénaga, avenida Santa Fe y los límites de las Comunas 1 y 3. En relación a la distribución territorial de los garajes comerciales se visualiza la distribución dispersa de los mismos por toda la Comuna.

Mapa 3.14 Distribución de Garajes comerciales y privados Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

61

Mapa 3.15 Estaciones de servicio Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

ESTACIONES DE SERVICIO Por último, en lo que refiere a la categoría estaciones de servicios, fueron hallados 9 de estos establecimientos; encontrándose 1 de ellas fuera de actividad. Cabe mencionar que hay una relación de 17.600 personas por estación de servicio para la Comuna 2, siendo la misma la que mayor cantidad de población tiene por cada estación de servicio. En relación a la distribución territorial de las estaciones de servicios relevadas dentro de esta Comuna, se evidencia que casi en su totalidad se localizan de modo disperso al Sur de la avenida Santa Fe, algunas hacia el Este de la avenida Callao y otras hacia el Oeste de avenida Pueyrredón.

62

Comuna 2

4

SITUACIÓN DE LA OCUPACIÓN DE LOCALES

El relevamiento realizado en la Comuna 2 permitió detectar un total de 5.822 locales (aquí se incluyeron también a aquellos que se encuentran en obra), de los cuales 5.030 se sitúan con salida a la calle y 792 en galerías (se incluyen aquí los locales de los shoppings). Del total relevado en la calle, 4.603 se hallaron abiertos, 415 cerrados y 12 locales se hallaron en obra, lo que equivale a una tasa de vacancia del 8,3%. Para el caso de los locales en galerías, 672 se registraron activos, mientras que 120 estaban cerrados. La tasa de vacancia para los locales en galería es del 17,8%.

DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES ACTIVOS

Mapa 4.1 Distribución territorial de locales activos

La distribución geográfica de los locales en actividad abarca toda la Comuna, evidenciándose una mayor concentración en el Sureste del recorte territorial analizado. Se detecta un vacío en relación a los mismos en el área inmediata a la intersección de los ejes de circulación Paraguay y Uriburu, es decir entorno al Hospital de Clínicas José de San Martín. También es detectable la aglomeración de locales sobre algunas de las arterias más importantes, así como ejes de circulación de menor importancia. En este sentido se

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

64

Comuna 2

pueden mencionar a las Avenidas Santa Fe donde se localizan 500 locales dentro de la Comuna, Pueyrredón con 248 y Arenales con 209. También se destacan en este sentido las Avenidas General Las Heras, Callao y Córdoba con una concentración de entre 140 y 180 locales sobre las mismas. Cabe mencionar también algunos ejes de circulación menores como calle Alvear, Marcelo T. de, Juncal, Ayacucho, Rodríguez Peña y Paraguay, en donde se aglomeran entre 150 y 160 locales en cada una de ellas dentro de la Comuna 2. Por último, cabe señalar que también hay concentración de locales activos a lo largo de las avenidas que conforman el límite de la Comuna: Coronel Díaz, Córdoba y Callao.

DISTRIBUCIÓN TERRITORIAL DE LOCALES CERRADOS En el siguiente mapa se puede apreciar como la distribución de los locales cerrados de la Comuna 2 se extiende por casi toda esta área. Se concentran sobre todo en los siguientes ejes de circulación: Paraguay, Avenida Santa Fe, Agüero, Tomás de Anchorena y Pueyrredón, rondando los 20 locales por cada uno de estos ejes. Se evidencia a su vez, una leve agrupación de los mismos hacia el sector Sureste y Suroeste del área estudiada.

Mapa 4.2 Distribución territorial de locales cerrados Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

65

COMPOSICIÓN DE LOCALES POR SECTORES DE ACTIVIDAD Como se mencionó anteriormente, hay en la Comuna un total de 4.603 locales a la calle en actividad. De ese total, el 58,7% corresponde al sector comercial, el 24,4% al sector servicios, y el 11,4% son locales gastronómicos. En menor medida se encuentran los locales industriales con un 3,5%, y finalmente los locales vinculados a la comercialización de automóviles y sus repuestos (así como actividades conexas de reparaciones varias) que representan un 0,6%. El porcentaje restante (1,3%), corresponde a aquellos locales en los que se desarrollaban actividades que quedaron por fuera de las categorías utilizadas y/o que no pudieron ser identificadas.

Cuadro 4.1 Locales por sectores de actividad Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cantidad

%

Comercio

2.703

58,7

Servicios

1.122

24,4

Gastronomía

526

11,4

Industrial

161

3,5

Automotor

29

0,6

 Rubro

Otros y sin identificar Total

62

1,3

4.603

100,0

LOCALES DEL SECTOR COMERCIAL Tal como lo muestra el cuadro anterior, la mayor cantidad de locales activos corresponde al sector comercial alcanzando un total de 2.703 establecimientos, clasificados en 13 categorías. Entre ellos, se destaca la venta de productos textiles, prendas y accesorios que con 723 locales representa más de un cuarto del total (26,7%). En segundo lugar se encuentran 634 locales (23,5%) que se dedican a la venta especializada de productos alimenticios (que incluye, entre sus rubros más destacados, los kioscos y maxikioscos, los supermercados y autoservicios). Le siguen en cantidad el subrubro de farmacias, perfumerías e instrumental médico, el de venta por menor especializada, y el de calzado y marroquinería, con 214, 200 y 180 locales, respectivamente. Con menor cantidad se encuentran 157 locales de reparaciones en general, 132 de artículos para el hogar, 129 que se dedican a libros y revistas, 125 locales comerciales de materiales para la construcción y 111 que se ubican dentro de la categoría de óptica, fotografía, relojería y joyería; representando menos de un 6% del total cada uno de estos subrubros. Completan el rubro comercial 68 locales de productos textiles que no son indumentaria y 30 dedicados al comercio de artículos usados, representando entre ambos un 3,6% del total. Cabe mencionar que dentro de esta comuna no se han hallado, al momento del relevamiento, locales de comercio al por mayor. En relación a la distribución de los locales del sector comercial por rubro, a pesar de su homogeneidad en términos generales y de abarcar a toda la Comuna, se pueden evidenciar tendencias hacia la concentración de algunos rubros debido a las economías de

66

Comuna 2

Cantidad

%

Prendas y accesorios

723

26,7

Productos alimenticios

634

23,5

Farmacias, perfumerías e instrumental médico

214

7,9

Venta al por menor especializada

200

7,4

Calzado y marroquinería

180

6,7

Reparaciones en general

157

5,8

Artículos para el hogar

132

4,9

Libros y revistas

129

4,8

Materiales para la construcción

125

4,6

Óptica, fotografía, relojería y joyería

111

4,1

Productos textiles no indumentaria

68

2,5

Artículos usados

30

1,1

2.703

100,0

 Rubro

Total

aglomeración. Tal es el caso de la venta de prendas y accesorios principalmente a lo largo de la avenida Santa Fe. También este rubro se concentra en avenida Pueyrredón, Alvear, en la zona aledaña a la Plaza Vicente López y Planes (cercano al límite con la Comuna 1),

Cuadro 4.2 Locales del sector comercial Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mapa 4.3 Distribución de locales del sector comercial Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

67

sobre la avenida Callao (aunque en menor medida) y cercano a la intersección de las calles Posadas y Rodríguez Peña. En relación al subrubro de farmacias, perfumerías e instrumental médico, se aprecia una concentración del mismo cercana al Hospital de Clínicas José de San Martín, específicamente sobre parte de la calle Marcelo T. de Alvear, así como también aledaña a la intersección de las avenidas Santa Fe y Pueyrredón, extendiéndose a lo largo de ambos ejes. Cabe mencionar que los comercios de productos alimenticios tiene la particularidad de distribuirse por toda la comuna de modo bastante concentrado. Locales del rubro textil, indumentaria y accesorios Como fue mencionado, este rubro cuenta con 723 locales dentro de la Comuna 2, lo que representan el 26,4% de los correspondientes a la rama comercial. La mayoría de los locales se encuentra asociado a la venta de indumentaria, que suman 627 (86,7%). En el cuadro que se presenta a continuación puede apreciarse su composición, dentro de los que prevalecen los locales de indumentaria femenina con 370 unidades y una proporción de 51,2%, seguidos de aquellos dedicados a la venta de indumentaria masculina (92) que representan el 12,7%. Luego se destacan los 88 locales que orientan su venta a la indumentaria en general, seguidos por los que ofrecen indumentaria para bebés y niños, significando un 12,2% y un 9,4% respectivamente. Completan la categoría de indumentaria aquellos comercios de venta de indumentaria deportiva y los de vestimenta femenina y niños, que entre ambos alcanzan solo un 1,3%. El rubro textil está constituido también por con las casas de venta de lencería que presentan 53 locales y significan el 7,3%, y las de venta accesorios y bijouterie que cuentan con 31 unidades y representan el 4,3% del total. Por último, el rubro “otros” cuenta con 12 comercios (1,7%), compuesto por locales de uniformes escolares y ferias americanas, entre otros. En cuanto a la cantidad de población por cada local del rubro textil, indumentaria y accesorios para la Comuna 2 es de 219 personas.

Cuadro 4.3

Locales del rubro textil, indumentaria y accesorios Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cantidad

%

Indumentaria

627

86,7

Indumentaria femenina

370

51,2

Indumentaria masculina

92

12,7

Indumentaria en general

88

12,2

Indumentaria bebes y niños

68

9,4

Indumentaria deportiva

7

1,0

Indumentaria femenina y niños

2

0,3

53

7,3

Accesorios y bijouterie

31

4,3

Otros

12

1,7

Total

4.603

100,0

 Rubro

Lencería

68

Comuna 2

En cuanto a la distribución de los locales del rubro textil, el mapa siguiente permite apreciar la particularidad del mismo de ubicarse en arterias específicas o parte de ellas, en las que prácticamente domina la escena. Tal es el caso de la avenida Santa Fe en todo el tramo que traspasa la Comuna 2, donde se localizan principalmente los locales comerciales de indumentaria. También, se distinguen algunos núcleos puntuales donde se concentra este subrubro: sobre las avenidas Alvear, Uruguay, entre avenida Santa Fe y Juncal, avenida Pueyrredón entre Charcas y Beruti, cercano a la intersección de Ayacucho y Arenales, Rodríguez peña y Arenales, en torno a la Plaza Vicente López y Planes, Rodríguez Peña entre General. Las Heras y Posadas, entre otros. En relación a las lencerías ceba mencionar que se localizan principalmente sobre la avenida Santa Fe, encontrándose algunas también sobre avenida Pueyrredón y otras esparcidas por la Comuna. Esta misma tendencia se identifica a su vez con los locales de accesorios y bijouterie, que además de localizarse sobre estos ejes comerciales principales que atraviesan la Comuna también se ubican cercanos a la intersección de las calles Ayacucho y Quintana. Los comercios relevados dentro de la categoría de otros se distribuyen principalmente en el centro de la Comuna, cercano a la intersección de las avenidas Santa Fe y Pueyrredón.

Mapa 4.4 Distribución de locales del rubro textil, indumentaria y accesorios Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

69

Locales de venta especializada de productos alimenticios El subrubro alimenticio cuenta con 634 locales que representan el 23,2% del sector comercial. En cuanto a la composición de los mismos, se posicionan en el primer lugar, representando casi la mitad del total (45,7%), kioscos y maxikioscos con 290 locales. Le siguen en cantidad los supermercados y autoservicios con 94 unidades y una participación del 14,8%. En tercer lugar, se relevaron 78verdulerías y fruterías que representan un 12,3%. Seguidos por 32 almacenes y despensas, y 32 dietéticas, con el 5,0% cada una de estas categorías. En menor medida se encuentran 29 fiambrerías y queserías (4,6%), 22 locales que se dedica a la venta de productos de granjas (2,5%) y otros 22 destinados a la venta de vinos (2,5%).Seguidos por 16 panaderías (sólo venta), 13 carnicerías y 6 pescaderías, significando un 5,5% entre las tres categorías. Cabe mencionar que dentro de la Comuna 2 no se han encontrado, al momento del relevamiento, locales que pertenecen a las categorías bombonerías, tabaquerías, galletiterías, venta de café, miel de abejas y bebidas.



Cantidad

%

290

45,7

Supermercados

94

14,8

Verdulerías y fruterías

78

12,3

Almacenes y despensas

32

5,0

Dietéticas

32

5,0

Fiambrería y quesería

29

4,6

Granja

22

3,5

Vinos

22

3,5

Panaderías (venta, no elaboración)

16

2,5

Carnicerías

13

2,1

Pescaderías

6

0,9

634

100,0

Cuadro 4.4

 Rubro

Locales del

Kioscos y maxikioscos

rubro alimenticio Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Total

En cuanto a la dimensión territorial, los locales del subrubro alimenticio se encuentran distribuidos de manera bastante homogénea a lo largo y ancho de la Comuna, disminuyendo su cantidad hacia el Norte y el Este. Respecto de los kioscos y maxikioscos, subrubro más representativo dentro del sector de comercios de productos alimenticios, se puede apreciar que si bien se distribuyen por toda el área de estudio, hay una concentración de los mismos hacia el cruce de los ejes de circulación avenida Córdoba y Uruguay, cercano a parte del límite con las Comunas 1 y 3.

70

Comuna 2

Kioscos y maxikioscos

Mapa 4.5

La Comuna analizada cuenta con 290 kioscos, y presenta una proporción de 537 personas por cada uno de estos locales, lo cual la ubica dentro de las siete comunas con mayor población por kiosco. En el siguiente mapa se permite visualizar la distribución de los mismos con mayor detalle. Se puede observar que se localizan por prácticamente todo el territorio de la Comuna 2 aumentando su concentración en el entorno a la intersección de las avenidas Córdoba y Uruguay, es decir en la zona más cercana al microcentro de la Ciudad. Se ubican principalmente sobre algunos ejes de circulación como Paraguay, Córdoba, avenida Pueyrredón, General. Las Heras y Marcelo T. de Alvear. No obstante, cabe mencionar que sobre estos ejes se localizan solo entre 14 y 18 kioscos y maxikioscos dentro de la Comuna, lo cual deja en evidencia que este subrubro se dispersa por las diferentes arterias de circulación, de mayor o menor envergadura, sin seguir puntualmente solo a algunos de estos ejes.

del rubro alimenticio

Distribución de locales Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Supermercados Se han relevado 94 supermercados dentro de la Comuna 2, lo cual ubica a esta área de análisis dentro de una de las comunas que mayor cantidad de población tiene por cada uno de estos supermercados, siendo dicha relación de 1.685 personas por

Recoleta

71

Mapa 4.6 Distribución de kioscos y maxikioscos Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

local perteneciente a esta categoría. Su distribución, tal como se observa en el siguiente mapa, es dispersa y se esparce por toda la Comuna, quedando solo espacios muy puntuales con ausencia de ellos como es el caso del entorno inmediato al Hospital de Clínicas San José de San Martín. Hacia el Noroeste del recorte territorial estudiado disminuye la cantidad de supermercados, por lo que se encuentran más distantes unos de otros. Locales de venta de artículos para el hogar Se encontraron 151 locales dedicados a la venta de artículos para el hogar, que con una participación del 5,5% ocupan el séptimo lugar de la rama comercial. Encabezan el grupo los locales ofrecen muebles con el 27,8%, seguido por los asociados a iluminación con el 21,2%. Luego se encuentran locales de artículos de bazar que representan el 17,2%, y los de venta de artículos para el hogar que significan el 15,9%. También se relevaron negocios de venta de colchones (8,6%) y de venta de electrodomésticos (4,6%).Completan este rubro los locales relevados dentro de la categoría otros con el 4,6%. En relación a la cantidad de población que tiene la Comuna 2 respecto a cada local de venta de artículos para el hogar el dato arrojado es de 1.069.

72

Comuna 2

Mapa 4.7

Cantidad

%

Venta de muebles

42

27,8

Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Iluminación

32

21,2

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Bazar

26

17,2

Artículos para el hogar en general

24

15,9

Venta de colchones

13

8,6

Electrodomésticos

7

4,6

Otros

7

4,6

Total

151

100,0

 Rubro

Supermercados

Cuadro 4.5 Locales de venta de artículos para el hogar Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

En cuanto a la distribución territorial que presentan los locales de artículos para el hogar, se puede observar una tendencia hacia la concentración de los mismos en ciertos puntos de la Comuna debido a las economías de aglomeración. En este sentido, hay una agrupación del subrubro venta de muebles en las cercanías del cruce de las calles Paraná y Marcelo T. de Alvear, y otro grupo aledaño a la intersección de los ejes de circulación Azcuénaga y Pacheco de Melo. Respecto a los locales que han sido relevados dentro de

Recoleta

73

las categorías bazar, electrodomésticos, venta de colchones y otros, se distribuyen principalmente a lo largo del tramo de la avenida Santa Fe que atraviesa la Comuna 2. A su vez, algunos comercios de bazar se localizan sobre la avenida Pueyrredón. Por otra parte, tanto los locales de artículos para el hogar en general como los de iluminación, tienen una distribución dispersa por el barrio; destacándose una leve concentración de los segundos sobre Marcelo T. de Alvear en el tramo cercano a la Comuna 1.

Mapa 4.8 Locales de venta de artículos para el hogar Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

74

Venta de Calzado La Comuna 2 presenta un número muy significativo de locales de venta de calzados, por lo cual se ubica entre aquellas que más cantidad de estos locales tiene (132). A su vez, es la que menor cantidad de población tiene por cada uno de estos locales, siendo la relación de 1.200 personas por comercio destinado a la venta de calzado. En cuanto a la distribución espacial de los mismos, se observa en el siguiente mapa que los locales de calzados se localizan a lo largo de la avenida Santa Fe principalmente. En líneas generales se evidencia a su vez una tendencia hacia la concentración en el Este de la avenida Callao, es decir en el sector más cercano a la Comuna 1.

Comuna 2

Farmacias

Mapa 4.9

Dentro de la Comuna 2, al momento del relevamiento, se han identificado 111 farmacias. Si se relaciona este número con la cantidad de población, el resultado es una proporción de 1.427 personas por farmacia, valor que posiciona a esta comuna entre aquellas que menor población por cada uno de estos locales tiene. Respecto a la localización de las farmacias, se puede observar en el siguiente mapa que las mismas se dispersan por toda la comuna, y la mayor concentración se encuentra dentro del polígono conformado por avenida Pueyrredón, Azcuénaga, Beruti y Avenida Córdoba.

Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Recoleta

Venta de calzado Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

75

Mapa 4.10 Farmacias Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

LOCALES DEL SECTOR SERVICIOS Los servicios ocupan la segunda rama en cuanto a la composición de los locales activos con una participación del 24,2% (con un total de 1.122 registros). Este total tiene una importante dispersión por rubros, que se clasifican aquí en 21 categorías principales, siendo el rubro más importante el de peluquerías y tratamiento de belleza con 311 locales (27,7%), en segundo lugar se ubican los servicios inmobiliarios con 171 locales (15,2%), seguidos por 136 locales dedicados a servicios de lavado y limpieza de artículos de tela (12,1%), y por los 96 locales relevados dentro de servicios de esparcimiento y cultura (8,6%). En quinto lugar se encuentran los servicios empresariales que representan un 6,6% del total. Luego están los servicios de correos y telecomunicaciones (6,2%), los de intermediación financiera (6,1%) y los servicios sociales y de salud (5,0%). El 12,0% restante del total se distribuye en orden de cantidad entre las siguientes categorías: servicios complementarios al transporte, mantenimiento físico corporal y otros, edición e impresión, enseñanza, servicios de alquiler, asociaciones, servicios informáticos, servicios de transporte, seguros y fondos de jubilaciones y pensiones, pompas fúnebres, administración pública, y construcción. El rubro de eliminación de desperdicios no posee ningún local dentro de esta Comuna.

76

Comuna 2

Cantidad

%

Peluquería y tratamientos de belleza

311

27,7

Servicios inmobiliarios

171

15,2

Lavado y limpieza de artículos de tela

136

12,1

Esparcimiento y cultura

96

8,6

Servicios empresariales

74

6,6

Servicios de correos y telecomunicaciones

70

6,2

Intermediación financiera

69

6,1

Servicios sociales y de salud

56

5,0

Servicios complementarios al transporte

26

2,3

Mantenimiento físico corporal y Otros

21

1,9

Edición e impresión

20

1,8

Enseñanza

14

1,2

Servicios de alquiler

 Subrubro

10

0,9

Asociaciones

9

0,8

Servicios informáticos

9

0,8

Servicios de transporte

8

0,7

Seguros y fondo de jubilaciones y pensiones

8

0,7

Pompas fúnebres

7

0,6

Administración pública

4

0,4

Construcción Total

3

0,3

1.122

100

Cuadro 4.6 Composición de locales del sector servicios Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

La distribución territorial de los locales del sector servicios muestra una relativa homogeneidad, esparciéndose por toda la Comuna 2. Se localizan principalmente sobre los siguientes ejes de circulación: Laprida (54), avenida Pueyrredón (51), avenida Callao (51), Arenales (48), avenida Santa Fe (45) y Paraguay (42), entre otros.

Recoleta

77

Mapa 4.11 Distribución de locales del sector servicios Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cuadro 4.7 Composición de locales del sector Peluquería y belleza Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

78

Locales de Peluquería y belleza Las peluquerías y salones de belleza componen un servicio con un desarrollo particularmente importante y constituyen el rubro más significativo en cuanto a la cantidad. Como se observa en el cuadro que sigue a continuación, casi el 87% de los locales que entran en esta categoría corresponden a peluquerías, con 270 unidades. A éste le siguen los 21 centros de estética relevados (6,8%), los 17 locales de pedicuría y depilación (5,5%), 2 locales dedicados a masajes (0,6) y tan solo un local categorizado en otros (2,6%).

Cantidad

%

270

86,8

Centro de estética

21

6,8

Pedicuría y depilación

17

5,5

Masajes

2

0,6

Otros

1

0,3

Total

311

100,0

 Rubro Peluquería

Comuna 2

La distribución de los locales de peluquería y salones de belleza se da de forma homogénea en toda la Comuna, sin grandes concentraciones, solo un leve aumento de la densidad en las cercanías a la Avenida Santa Fe.

Inmobiliarias

Mapa 4.12

Dentro del recorte territorial analizado se han relevado 171 locales destinados a servicios inmobiliarios. Los mismos se distribuyen de modo disperso por la comuna, encontrándose, principalmente, un amplio grupo Oeste de la avenida Pueyrredón y otro dentro del polígono conformado por las avenidas Santa Fe, Callao, General. Las Heras y Pueyrredón. Cabe destacar que, tal como se ve en el siguiente mapa, los servicios inmobiliarios se localizan en ejes de circulación de menor importancia, es decir que hay una ausencia de los mismos sobre las principales arterias.

peluquería y salones de belleza

Distribución de locales de Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Locales de servicios empresariales Al momento del relevamiento se han registrado 74 locales donde se identificaron servicios empresariales dentro de la comuna. Dentro de los mismos, se encuentra primero

Recoleta

79

Mapa 4.13 Distribución de inmobiliarias Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

en cantidad el sector perteneciente a fotocopiadoras con 23 locales y una participación del 31,1%, seguido por 19 casas de fotografías que significan el 25,7%. En orden vienen luego 13 estudios profesionales (17,6%), y 8 locales que se dedican al diseño gráfico y la publicidad (10,8%). Es preciso mencionar que en la categoría de otros sectores se registraron 11 locales, lo que representa un 14,9% de la totalidad de los servicios empresariales. La Comuna analizada es una de las que presenta mayor cantidad de habitantes por cada local de servicios empresariales (2.141).

Cuadro 4.8 Composición de locales del sector Servicios empresariales Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

80

Cantidad

%

Fotocopiadoras

23

31,1

Casa de fotografía

19

25,7

Estudios profesionales

13

17,6

Diseño gráfico y publicidad

8

10,8

Otros

11

14,9

Total

74

100,0

 Rubro

Comuna 2

tividad financiero/empresarial así como centros de salud y educativos. En este sentido, los mismos se distribuyen principalmente sobre las calles Ayacucho y Junín entre Arenales y avenida Córdoba, es decir cercanos al Hospital de Clínicas San José de San Martín y diferentes facultades de la Universidad de buenos Aires. Sobre Mario Bravo en el tramo que se encuentra al Sur del eje Soler, entorno a la sede de la Universidad de Palermo. También se encuentran grupos más reducidos de estos locales, uno de ellos cercano a la intersección de Avenida Córdoba y Avenida Uruguay, otro en torno al cruce de General. Las Heras y avenida Callao, y un último grupo esparcido aledaño a Laprida entre Charcas y Juncal, aproximadamente.

Mapa 4.14 Distribución de locales de servicios empresariales Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Locales de fotocopias Los locales que se dedican a las fotocopias son un total de 23 y presentan una distribución centrada particularmente en la zona donde se encuentran las facultades de Medicina, Ciencias Sociales, Odontología, Farmacia y Bioquímica, y Ciencias Económicas de la UBA; tendencia que se expande hacia la Comuna 3. En menor medida se observan algunas fotocopiadoras cercanas a la Universidad de Palermo que se localiza en el límite con la Comuna 14. Es decir que la localización de los locales que se dedican a las fotocopias

Recoleta

81

coincide con edificios de oficinas y sedes universitarias, es decir, responde a la demanda de este material que necesitan las instituciones de educación superior, y los establecimientos comerciales. Mapa 4.15 Casas de fotocopia Fuente: Secretaría de Planeamiento,

La Comuna 2 se destaca ya que el barrio Recoleta es el tercero que mayor cantidad de locales de fotocopiadoras presenta, participando en un 10,7% respecto del total de las comunas.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Locutorios En el momento del relevamiento se han encontrado 49 locales dentro de la Comuna 2, los mismos se localizan principalmente en la franja central del área analizada, entre las avenidas Pueyrredón y Callao. A su vez, un grupo menor se esparce al Sur de Avenida Santa Fe, tanto en el sector Oeste como en el Este. Locales con servicios de Atención médica Este tipo de locales son complementarios a los grandes establecimientos del sistema de salud tanto públicos como privados. Alcanzan un total de 24 locales dentro de la Comuna

82

Comuna 2

2, y como se observa en el cuadro que sigue a continuación, algo más de la mitad (58,3%) de los mismos brindan servicios de medicina general (14). Los locales de servicios que se dedican a la odontología 7 y representan el 29,2%, seguidos se encuentran aquellos que realizan análisis clínicos contando con 2 locales (8,3%).

Mapa 4.16 Locutorios Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Por último se relevó un local que entró en la categoría de otros. Es preciso mencionar que esta Comuna no presenta ni centros de rehabilitación. En cuanto a la cantidad de población por local de atención médica, este recorte territorial presenta una relación de 6.600 personas por cada uno de estos locales que prestan servicios de atención médica. Otro dato a tener en cuenta es que la comuna analizada es una de las que menos cantidad de estos locales presenta.

Recoleta

83

Cuadro 4.9 Composición de locales de Atención Médica Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mapa 4.17 Distribución de locales de atención médica Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Cantidad

%

14

58,3

Odontología

7

29,2

Análisis clínicos

2

8,3

 Rubro Medicina general

Otros

1

4,2

Total

24

100,0

En relación a su distribución territorial, los locales de atención médica presentan una localización dispersa hacia el Oeste de la avenida Pueyrredón. Sin embargo, se evidencia una leve concentración de los dentro del polígono formado entre las avenidas Callao, Santa Fe, Pueyrredón y Córdoba, es decir cercano a parte del límite con la Comuna 3.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Locales del rubro Enseñanza El rubro de servicios de enseñanza suele ofrecer actividades complementarias a la enseñanza oficial, como ser idiomas y arte; es decir, un servicio de educación privada que responde a la demanda de un público con un nivel socio-económico determinado. En el cuadro que sigue a continuación es posible observar que de los 14 locales que com-

84

Comuna 2

ponen este rubro, la mitad de los mismos, es decir el 50,0%, corresponde a la suma de locales correspondientes a disciplinas como arte, música y danza. En segundo lugar se encuentran 5 registros relevados que corresponde a la categoría de artes marciales y yoga (35,8%). Siguen en cantidad por un local de enseñanza en general y apoyo escolar, y otro de idiomas, representando el 7,1% cada uno de ellos. Es preciso mencionar que no se han evidenciado registros para esta Comuna dentro de las categorías de manejo ni de informática.

Cantidad

%

Arte, música y danza

7

50,0

Composición de locales

Artes marciales y yoga

5

35,8

del rubro Enseñanza

Ens. general y apoyo escolar

1

7,1

Idiomas

1

7,1

14

100,0

 Rubro

Total

En relación a la distribución territorial de los locales de servicios de enseñanza, se observan principalmente dos grupos, localizándose uno de ellos hacia el extremo Suroeste de la Comuna y otro dentro del polígono conformado por las avenidas Callao, Santa Fe, Arenales y Presidente Uriburu.

Cuadro 4.10

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mapa 4.18 Distribución de locales del sector servicios de enseñanza Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

85

LOCALES GASTRONÓMICOS Se registraron 526 locales gastronómicos, lo que representa el 11,3% del total de los locales activos de la Comuna 2. Este grupo se encuentra integrado principalmente por los bares, cafés y confiterías, de los que se registraron un total de 231 locales, representando el 43,9% del total. En segunda ubicación se encuentran los restaurantes, con 134 locales (25,5%), seguidos por 75 casas de comidas para llevar, 36 pizzerías, 19 parrillas,16 rotiserías y 15 locales de comida rápida. Los servicios de catering no presentan ningún local dentro de esta Comuna. Estamos en presencia de una de las Comunas que está mejor provista de locales de gastronomía respecto a su población, siendo la relación de 301 personas por cada local gastronómico.

Cuadro 4.11 Composición de los locales del sector gastronómicos Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cantidad

%

Bares, cafés y confiterías

231

43,9

Restaurante

 Rubro

134

25,5

Comida para llevar

75

14,3

Pizzerías

36

6,8

Parrilla

19

3,6

Rotisería

16

2,9

Comida rápida Total

15

3,0

526

100,0

La distribución territorial de los locales del sector gastronómico responde, por un lado, a la demanda cotidiana del ambiente laboral y consumo residencial, y por el otro, al turismo. Teniendo en cuenta ambos factores, se puede observar en el mapa que se presenta a continuación los bares, cafés y confiterías se localizan siguiendo las principales arterias de circulación como lo son las avenidas Pueyrredón, Callao, parte de Córdoba y de Santa Fe, es decir en el Centro geográfico de la Comuna. A su vez, los locales que se relevaron dentro de esta categoría también se ubican en torno al Cementerio de la Recoleta. Los restaurantes también tienden a localizarse principalmente en el centro del recorte estudiado y entorno del Cementerio, así como también en el extremo Sureste del mismo. El resto de las categorías se encuentran dispersas por la Comuna.

86

Comuna 2

Mapa 4.19

LOCALES DEL RUBRO AUTOMOTOR

Distribución de locales

Si bien los establecimientos del rubro automotor corresponden al sector servicios, dada su importancia en el total se analizan de manera particular. En este caso, se encontraron 29 locales, representando el 0,6% del total de los locales activos a la calle. Dentro de este rubro, los talleres mecánicos ocupan el primer lugar con 17 locales, teniendo una participación del 58,6% en el total. A su vez, esta categoría se encuentra desagregada en diversas actividades, siendo la más destacada la que agrupa los talleres mecánicos de automotores con 13 de los 17 locales. En segundo lugar se ubican 2 talleres de electrónica, seguidos por un local de aire acondicionado para automotores y otro de colocación de cristales y polarizado.

gastronómicos Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

También se registraron 5 locales de venta de repuestos y accesorios, 3 concesionarias, 2 de la categoría de lavaderos de autos y kiosco, una gomería y un lubricetro. A su vez, cabe mencionar que dentro de las categorías de depósito de automotores, ni de venta de automotores (tanto nuevos como usados) no se han registrado locales en esta Comuna. La Comuna 2 es la que más cantidad de población presenta por cada uno de estos locales.

Recoleta

87

Cuadro 4.12 Composición de los locales del rubro automotor Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

 Subrubro

17

58,6

Taller mecánico de automotores

13

44,8

Taller electrónica

2

6,9

Aire Acondicionado

1

3,4

Colocación de cristales y polarizado

1

3,4

Venta de repuestos y accesorios

5

17,2

Concesionaria

3

10,3

Lavaderos de autos y kiosco

2

6,9

Gomería

1

3,4

Total

Mapa 4.20 del rubro automotor

1

3,4

29

100,0

Respecto a la distribución territorial de este rubro, se evidencia una localización predominantemente concentrada en el extremo Suroeste de la Comuna, es decir hacia el Sur del eje de circulación Charcas y al Oeste de Laprida.

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

88

%

Talleres mecánicos

Lubricentro

Distribución de locales

Cantidad

Comuna 2

LOCALES DEL SECTOR INDUSTRIAL La rama de locales con predominio de actividad industrial agrupa a aquellos que se dedican a la elaboración y venta de sus productos. Estos establecimientos suman 161, el 3,5% del total de los locales relevados, siendo Recoleta uno de los barrios que mayor cantidad de locales del sector industrial presenta. La composición de este sector se divide en seis categorías, siendo la primera de la elaboración de productos alimenticios y bebidas con 103 locales (64,0%) dentro de la cual se incluyen heladerías y fábricas de pastas, entre otros; en segundo lugar se encuentran los locales dedicados a la fabricación de productos textiles con 19 unidades y una representatividad del 11,8% del total, y otros 18 que se corresponden con fábricas de muebles y artículos en madera (11,8%), donde se incluyen las madereras y carpinterías. También se relevaron 18 vidrierías que significan el 11,2% del total. En la categoría de otros de han registrado 2 locales, donde se incluyen por ejemplo los locales de elaboración de cerámicas y matafuegos, entre otros. Cabe mencionar que no se han encontrado, al momento del relevamiento dentro de esta comuna, locales relacionados a zinguerías, tornerías y producción de artículos metálicos.

Subrubro

Cantidad

%

103

64,0

Fab. de muebles y artículos de madera

19

11,8

Fabricación de productos textiles

19

11,8

Vidriería

18

11,2

Otros

2

1,2

Idiomas

1

7,1

161

100,0

Elaboración de alimentos y bebidas

Total

Cuadro 4.13 Composición de los locales del sector industrial Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Se observa en su distribución territorial dispersa que abarca toda la Comuna en términos generales. En relación a los locales que dentro del sector industrial se dedican a la elaboración de alimentos y bebidas, se ve que los mismos se encuentran esparcidos por toda la comuna, siendo Avenida Pueyrredón el eje de circulación donde mayor cantidad de estos locales se ubican. Se puede observar una leve concentración de fábricas de muebles y artículos de madera hacia el extremo Suroeste del recorte territorial analizado. También, se evidencia la ausencia de vidrierías hacia el Este de la calle Junín. Panaderías Dentro de la categoría panaderías se ha incluido tanto a los locales que realizan la elaboración como a los locales catalogados como venta no elaboración ya que al momento del relevamiento puede ser complicada su clasificación.

Recoleta

89

Mapa 4.21 Distribución de locales del rubro automotor Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

También es preciso mencionar que la Comuna 2 es la que presenta menor cantidad de panaderías. Esto afecta a la relación entre la cantidad de población por cada uno de estos locales, siendo la misma de 3.684 personas por panadería. Las panaderías suman un total de 43 locales y presentan una distribución heterogénea, observándose varios grupos pequeños localizados puntualmente: uno en torno al Hospital Nacional Benardino Rivadavia (principalmente sobre calle Peña), otro cercano a la intersección de Montevideo y Vicente López (es decir hacia el Norte de la Plaza Vicente López), un tercer grupo se localiza aledaño al cruce de Montevideo y Marcelo T. de Alvear, y otro más extenso cercano a la intersección de avenida Pueyrredón y Marcelo T. de Alvear/Charchas. En este sentido avenida Pueyrredón, Montevideo y Peña son los ejes donde más panaderías se alojan. Asimismo, existe una serie de actividades de baja preponderancia en la Ciudad y por lo tanto en la Comuna analizada, pero que resultan igualmente destacables. Entre ellas se encuentran quince armerías; dos droguerías; un centro de abrochado y perforación; un local de hobbies; dos de banderas y uno de afiches y pósters, entre otros.

90

Comuna 2

Mapa 4.22

LOCALES EN GALERÍA

Panaderías

El relevamiento realizado en el interior de las galerías y shoppings centers registra 792 locales, de los cuales 120 no se encuentran en funcionamiento, lo que significa una tasa de vacancia del 15,2%.Entre los 672 locales en galería activos la distribución por ramas demuestra una fuerte presencia de locales del sector comercial (75,7%), mientras que el sector servicios (16,2%) ocupa una participación menor que la que se registra para los locales a la calle. Asimismo los locales del rubro de gastronomía e industriales también tienen una participación pero mucho menor que los que presentan los locales a la calle, al igual que la categoría otros. Cabe mencionar que no se han registrado locales en galería dentro del rubro automotor.

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Tal como se puede observar en el siguiente mapa, los locales en galería están localizados en su gran mayoría (600 de ellos) sobre la avenida Santa Fe, principalmente un grupo entre las avenidas Uruguay y Callao, y otro entre avenida Pueyrredón y Agüero. Se ve a su vez que hay un grupo menor de locales en galería que se distribuyen en el entorno del cruce de avenida Alvear y Ayacucho. Cabe mencionar también que en menor medida hay locales en galería que se ubican sobre las calles Junín (61), Posadas (48) y Alvear (23).

Recoleta

91

Mapa 4.23 Distribución de las galerías Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Cuadro 4.14 Locales en galerías según sector de actividad Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

92

Cantidad

%

Comercio

509

75,7

Servicios

109

16,2

Gastronomía

22

3,3

Industrial

16

2,4

Otros y sin identificar

16

2,4

672

100,0

 Rubro

Total

Comuna 2

5

ELABORACIÓN DE INDICADORES

Recoleta

93

La información obtenida a partir del Relevamiento de Usos del Suelo es muy valiosa para el conocimiento del territorio de la Ciudad, que enfocado en la Comuna brinda una visión distinta, más profunda de su dinámica. En este sentido, la distribución de las diferentes actividades constituye por si misma, una fuente de indicadores de su estructura urbana. A su vez, los datos disponibles permitieron la elaboración de nuevos indicadores que aportan a un análisis de mayor profundidad.

USOS RESIDENCIALES SOBRE EL TOTAL DE USOS DEL SUELO

Mapa 5.1 Distribución porcentual de usos residenciales sobre el total de usos del suelo Fuente: Secretaría de Planeamiento,

En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar que la Comuna 2 presenta en general niveles intermedios de residencialidad. Se evidencia a su vez, la disminución de los valores de este indicador hacia el extremo Sureste del recorte analizado, principalmente en el sector Este y Sur de las avenidas Santa Fe, Córdoba y Uruguay; es decir, en contraposición a la concentración de locales y actividades empresariales, financieras, educativas, entre otras. Por otro lado, se observa algunos focos residenciales puntuales: uno a lo largo de la calle Peña entre las avenidas Coronel Díaz y Pueyrredón; otro cercano a la intersección de Peña y Junín; un tercero más pequeño aledaño al Hospital General de Niños R. Gutiérrez.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

94

Comuna 2

ÍNDICE DE COMPLEJIDAD URBANA Este índice elaborado a partir de los datos del Relevamiento de Usos del Suelo de la Comuna, permite obtener una visión de la distribución en el territorio de la heterogeneidad de actividades presentes en el ámbito urbano. De tal forma, un valor mayor en la com¬plejidad de un área da cuenta de un mayor número y diversidad de actividades, conside¬rando también la distribución equitativa entre ellas. Así puede apreciarse que hacia el norte de la comuna se registra el valor más bajo ya que no se registran actividades comerciales, administrativas ni residenciales debido a que es una zona de espacios verdes con distintos fines, a lo que se le agrega una extensa área de terrenos ferroviarios y portuarios. En contraposición, hacia el centro-sur de la comuna, la complejidad es muy alta debido a la gran diversidad de actividades, predominando la concentración de los locales a lo largo de las avenidas Santa Fe, Callao y Pueyrredón. Sin embargo, sobre la avenida Santa Fe, entre Callao y Uruguay, se visualiza un tramo de menor complejidad debido a la concentración de locales de un mismo rubro. El promedio de complejidad urbana de la Comuna 2 es de 2,1.

Mapa 5.2 Índice de complejidad urbana Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

95

ÍNDICE DE LOCALES POR CUADRA Es posible observar áreas de la Comuna donde existe una alta concentración de locales por cuadra y a su vez, descubrir zonas con locales pertenecientes a un mismo rubro, definiendo consecuentemente zonas de baja complejidad. Sin embargo, estas localizaciones se transforman en puntos de referencia importantes para estas actividades a nivel Ciudad, ya sea por el grado de concentración de la demanda, o por la generación de economías especializadas, como puede ser la Avenida Santa Fe en relación a locales pertenecientes al rubro de indumentaria.

Mapa 5.3 Total de locales por lado de manzana Fuente: Secretaría de Planeamiento,

En el siguiente mapa se puede observar que las avenidas Santa Fe y Pueyrredón se destacan dentro de la Comuna por ser los ejes que mayor cantidad de locales por cuadra alojan. En este sentido, también es preciso mencionar parte de las avenidas General Las Heras, Córdoba, Callao y Uruguay, y ejes de menor flujo como Marcelo T. de Alvear en el tramo que va desde Paraná hasta Azcuénaga aproximadamente. Es decir que esta tendencia de concentración de locales en el sector Sureste de la Comuna se corresponde con la disminución del uso residencial que se observa en el indicador 5.1 sobre la distribución porcentual de usos residenciales sobre el total de usos del suelo. Por el contrario, la disminución de locales por cuadra se evidencia en aquellos puntos donde predomina el uso residencial.

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

96

Comuna 2

SUPERFICIE PARCELARIA AFECTADA POR OBRAS Los resultados del relevamiento permiten referirse a la utilización de las parcelas en el momento de ser relevadas, debido a que se registraron aquellas en las que se realizaban obras de construcción de nuevos edificios y las que se encontraban sin un uso determinado, o sin edificaciones. De tal forma, es posible obtener una imagen sincrónica del grado en que el suelo urbano se encuentra subutilizado, asociando parcelas con edificaciones abandonadas, tapiadas, establecimientos productivos cerrados y también lotes, y al mismo tiempo una idea del nivel en que puede existir una renovación de los usos del área. Aplicando la distribución según la grilla de 200 metros cuadrados, se puede identificar, en este caso, la distribución de aquellas zonas de la Comuna donde el mayor porcentaje de la superficie parcelaria se encuentra afectada por obras; entendiendo que éstas son un signo de renovación de los usos, puesto que implican la incorporación de nuevo valor a las áreas donde se localizan. De tal manera se pueden observar que los niveles generales de parcelas afectadas por obras son predominantemente bajo. No obstante, se visualizan algunos focos puntuales donde se encuentran parcelas intensamente afectadas por obras como cercano a la intersección de las avenidas Pueyrredón y General Las Heras, al cruce de Larrea y Avenida Córdoba, y otro aledaño a Austria y Arenales.

Mapa 5.4 Superfície parcelaria afectada por obras Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

97

SUPERFICIE PARCELARIA SIN USOS DETERMINADOS En contraposición, el mapa referido al peso de superficie parcelaria sin un uso determinado, en combinación con el mapa anterior, da cuenta de dos posibles situaciones diferentes. Por un lado muestra zonas con un cierto grado de degradación, con un deterioro de los usos que brindaban al área. No obstante, la existencia de parcelas en espera de un nuevo uso también puede arrojar valores elevados de este indicador, pero en el caso de aquellas zonas que dan muestras de un cierto dinamismo de los procesos de incorporación de valor; esta situación puede entenderse como parte de un proceso que incluye el cambio de usos por otros más intensivos y de mayor valor. En el caso de la Comuna 2, se puede encontrar altos valores de superficie parcelaria sin uso en algunos sectores relativamente distantes, aumentando el promedio en la zona suroeste de la Comuna. De todas maneras, en la generalidad se observa una estabilidad predominante de los usos en la Comuna.

ÍNDICE DE COMPACIDAD CORREGIDA Mapa 5.5 Superficie parcelaria sin usos Fuente: Secretaría de Planeamiento,

Este indicador permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Ciudad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de es-

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

98

Comuna 2

pacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento. Metodológicamente, este indicador se resuelve a partir de relacionar la superficie de la Ciudad construida (m2) con la superficie que ocupa el Espacio Público Útil de la Ciudad, el cual excluye a la calzada vehicular por no cumplir los estándares mínimos de utilidad, así como también no son consideradas las veredas, bulevares u otro tipo de acera menor a los 5 m de ancho. A partir del análisis territorial del indicador de compacidad corregida en la Comuna 2 es posible distinguir que en general los valores para toda la comuna son bajos por no contar con buena cantidad y distribución de espacio público atenuante, además de poseer una importante densidad edilicia. No obstante, hay áreas con grandes extensiones de espacios verdes concentrados en las cercanías a la avenida Del Libertador, lo que hace aumentar los valores de este indicador en dicha zona. Cabe destacar que el bajo valor generalizado hacia el sur de la comuna es consecuencia de la escasa presencia de espacios verdes en relación con la gran cantidad de superficie construida. Una situación opuesta se presenta hacia el norte de la Comuna, coincidiendo con la zona en donde se encuentran las dársenas, ya que la densidad edilicia en esa zona es la más baja del recorte territorial analizado. El promedio de la compacidad corregida de la Comuna 2 es de 0,3.

Mapa 5.6 Indicador de Compacidad corregida Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

99

ÍNDICE DE MIXTURA RESIDENCIAL SOBRE EL TOTAL DE USOS DEL SUELO Este índice permite medir, a partir de los usos del suelo relevados, la mixtura de los usos residenciales sobre el resto de los usos. En el mapa que se presenta a continuación se puede apreciar valores elevados en general, lo que da cuenta de una predominancia de otros usos por sobre el residencial. También se evidencian zonas con niveles medios, en donde la mixtura es más equilibrada. Por otra parte, se observa que hacia el Norte de la comuna, donde se hallan las dársenas portuarias, la zona ferroviaria y los espacios verdes, directamente este indicador no se visualiza. Hacia el sur, en las cercanías a las avenidas Callao y Uruguay el indicador presenta valores más altos ya que predomina el uso comercial, debido a la presencia de oficinas y locales ubicados en esos ejes comerciales.

ÍNDICE DE CAMINABILIDAD Mapa 5.7 Índice de mixtura residencial Fuente: Secretaría de Planeamiento,

El índice sintético de caminabilidad permite analizar en términos de indicadores el nivel de caminabilidad de un área urbana o ciudad. La caminabilidad es el conjunto de características de un área urbana que hacen que los peatones prefieran caminar para alcanzar sus destinos en reemplazo de otro medio de transporte. Un nivel de camina-

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

100

Comuna 2

bilidad alto indica que la ciudad reúne las condiciones necesarias para garantizar que cada habitante pueda desplazarse a pie en un contexto de confort y seguridad. El Índice sintético de caminabilidad evalúa las condiciones de la ciudad de Buenos Aires que hacen de un espacio urbano atractivo para ser recorrido a pie, siendo sus principales objetivos los siguientes: • Evaluar las condiciones de caminabilidad a eje de calle para identificar aquellas que sean susceptibles de ser intervenidas en el contexto del Programa Prioridad Peatón. • Detectar en la Ciudad de Buenos Aires las áreas que son potencialmente atractoras de peatones a partir del análisis de las condiciones básicas que hacen de un entorno urbano interesante para ser recorrido a pie. • Identificar ejes de actividad económica a escala barrial a fin de evaluar la necesidad de mejorar las condiciones del espacio público que contribuyan a potenciar la actividad económica.

Mapa 5.8 Índice de Caminabilidad Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Recoleta

101

SÍNTESIS Y CONCLUSIONES El presente informe es una evaluación estructural de la Comuna 2, elaborado con el fin de generar un diagnóstico de las principales características la Comuna. Para ello se consideraron el Relevamiento de Usos del Suelo (RUS) llevado a cabo entre los años 2010 y 2011, el relevamiento de Mercado Inmobiliario elaborado periódicamente según el aspecto a estudiar y actualización de datos estadísticos proporcionados por el Censo 2010, la actualización del Código de Planeamiento Urbano y datos de Construcción. Se registraron los usos del suelo que corresponden a todas las parcelas que conforman la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La base de datos obtenida a partir de este operativo cuenta con 13.487 datos de los usos del suelo en la Comuna 2. El mismo pretendió dar cuenta detallada de los tipos de edificación y de los usos que se llevan a cabo en esta Comuna particularmente. Esto hace posible observar las diferencias que encontramos en su distribución para entender su dinámica. La Comuna se caracteriza principalmente por el uso residencial y comercial siendo que la categoría que cuenta con la mayor parte de los registros con un 39,3% es la de edificios, con un total de 5.307 y luego la categoría de locales cuales suman 5.030, llegando a un 37,3%. Entre los usos menos comunes se encuentran los lotes, que ocupan 95 parcelas (0,3%). Los edificios productivos suman un total de 4 unidades (0,1%), y los galpones, estructuras estrechamente relacionadas a las actividades productivas, dan cuenta de 26 unidades que representan el 0,7%. En cuanto a la altura de edificación puesto que el 66,8% de los edificios relevados cuenta con 6 a 15 pisos y correspondiendo el 35,3% aquellos entre 6 y 9 pisos. La tipología predominante es la de uso de vivienda (89,3%). Presenta el menor porcentaje de la ciudad (2,9%) de Edificios en obra, concentrados hacia el sureste de la misma. Casa 1.123 personas hay garaje comercial, siendo una de las cuatro comunas en la Ciudad con esta situación.

Recoleta

103

En la sección “Situación actual de la ocupación de los locales comerciales” se detalló la composición de los 5.030 locales a la calle y 792 locales en galería, con una tasa de vacancia para los primeros del 8,3% y para el caso de los locales en galerías el 15,2%. El Relevamiento de Usos del Suelo es resultado de un trabajo exhaustivo, que a partir del recorte Comunal, pretende dar cuenta de la estructura dinámica y la conformación territorial que presenta la Comuna 2, los tipos de edificación y los usos que se llevan a cabo en la misma, con el objeto de planificar e intervenir en el ordenamiento, tanto de la Comuna como en la Ciudad en su conjunto. Por otro lado, se realiza un apartado especial del valor del suelo para la Comuna, registrando valores y tendencias de las distintas variables del mercado inmobiliario. La particularidad que presenta esta comuna en los valores de oferta de venta del terreno es que en general sus precios son mayores al del promedio de la Ciudad. La Comuna 2 presento un valor de U$S 4.370,7 el m2 lo cual la sitúa como el más alto de la Ciudad. Las superficies ofertadas tienen un promedio de 260,8 m2 y van entre los 88,0 y los 650,0 m2. En cuanto a los locales en venta y alquiler, se puede decir que los últimos valores registrados han sido los máximos para toda la serie, la cual comenzó en 2001 para los locales en alquiler y 2005 para los que se encuentran en venta. En diciembre de 2012 se registró un valor pico de U$S 4.162,8 por m2 para los locales en venta, mientras que en Septiembre se registró un valor pico de $ 147,9 el m2. Por otro lado los departamentos presentaron un valor de U$S 2.405,7 el m2 mientras que las casas U$S 1.467,7. Los permisos totales para construcciones nuevas al final del período representan el 2,4% del total de la Ciudad. Respecto a la evolución de los m2 permisados, se mantienen en niveles medios, mostrando fluctuaciones a lo largo de toda la serie, oscilando entre el 1,0% y el 5,6% del total de m2 permisados. Desde 2007, los valores absolutos respectivos se mantienen estables hasta el año 2013 donde desciende a 6.966 m2, representando el 1,0 % de la Ciudad. Gracias al relevamiento de Usos del Suelo se pudieron generar una serie de indicadores, con los cuales queda demostrada la estructura urbana de la comuna. Los indicadores elaborados son los siguientes: Usos residenciales sobre el total de usos del suelo, Índice de complejidad urbana, Índice de locales por cuadra, Superficie parcelaria afectada por obras, Índice de Compacidad Corregida, Índice de mixtura residencial sobre el total de usos del suelo y Índice de caminabilidad. Con estos indicadores es posible observar las estructuras intrínsecas dentro de la comuna que a simple vista de los resultados obtenidos por el relevamiento no se vislumbran. Un ejemplo de esto es el Índice de Compacidad Corregida el cual permite analizar la relación que existe entre el espacio público de la Ciudad y la superficie construida, logrando así una aproximación a la cantidad de espacio público útil que existe en las diferentes partes de la Comuna, es decir, aquél que presenta condiciones adecuadas para realizar actividades de esparcimiento.

104

Comuna 2

ANEXO METODOLÓGICO Metodológicamente se dividió el trabajo en cuatro etapas, la primera etapa del proceso de relevamiento consistió en la preparación de la cartografía base, previa al trabajo de campo, en donde figuran las manzanas y parcelas identificadas según su nomenclatura catastral. Al mismo tiempo, se confeccionaron las planillas apropiadas para que cada relevador vuelque la información requerida. La segunda etapa consistió en el relevamiento propiamente dicho, el cual se organizó por Comunas, las que a su vez fueron divididas en zonas con un número de manzanas adecuado para el trabajo de una jornada. Este a su vez se dividió en dos, una primera parte en la que se realizó el trabajo de campo de manera directa (recorriendo la Ciudad a pie); y una segunda sección complementaria, en la cual se realizó el relevamiento de manera indirecta, es decir a través de filmaciones en 360º (realizadas previamente por un equipo especial adecuado para la tarea). La información obtenida, se volcó en planillas en formato analógico (durante la primera parte) y digital (durante la segunda parte). La tercera etapa implicó la carga de la información al sistema. Finalmente, la cuarta etapa implicó la sistematización y análisis de la información obtenida.

Plano utilizado para el relevamiento con información de manzana, calles y nomenclatura de parcelas

En lo que refiere al trabajo de campo en particular, el relevamiento recopiló la siguiente información: • número de Sección; • número de Manzana; • número de Parcela; • nombre y altura de la calle; • conformación estructural de la parcela; • usos actuales de la parcela; • y cantidad de pisos.

Recoleta

105

La metodología elegida estableció una primera gran división entre construcciones de uso residencial, de uso no residencial, de uso mixto y parcelas sin construcción. Dentro de las construcciones de uso residencial se encuentran dos categorías: casa y vivienda; las construcciones de uso no residencial se dividen en siete categorías: local, local en galería, edificio de oficinas, edificio de destino único, edificio productivo, galpón y garaje; mientras que las construcciones de uso mixto comprenden tres categorías: edificio de departamentos, uso mixto con vivienda y uso mixto. Fueron consideradas también las situaciones en las que los tipos mencionados se encontraban cerrados o en construcción, y las parcelas sin construcción se identificaron en algunos casos como lotes. Finalmente se consideraron las parcelas que comparten uso, las mismas se consideran como unificadas, y si bien se las considera a nivel parcelario, su uso es contabilizado una sola vez.

Edificios de vivienda: Edificios de departamentos y casas unifamiliares.

Edificio de Destino Único, en éste caso de uso religioso y Edificio Productivo.

Garaje, locales y lote.

Los usos del suelo relevados que corresponden a actividades económicas fueron clasificados de acuerdo con la rama correspondiente a la Clasificación Nacional de Actividades (ClaNAE). Al mismo tiempo, en el caso de los locales comerciales fue posible establecer la proporción correspondiente a aquellos que se encuentran inactivos (tasa de vacancia).

106

Comuna 2

Asimismo con la finalidad de estructurar el relevamiento, se dividió el operativo en tres zonas en función de las necesidades de las distintas áreas de gobierno que hacen uso de la información así recolectada. La primera zona la comprenden seis Comunas que con el 33,1% del territorio concentran el 50,3% de los locales observados en el Censo Económico de 2004, lo que permitió concentrar en una primera etapa la mitad de los establecimientos de la ciudad. Esta zona fue denominada como de Alta Densidad. En una segunda etapa se relevaron los establecimientos ubicados en la zona denominada como de Criticidad, siendo el Sur la zona donde se instalan la mayor cantidad de establecimientos que generan peligrosidad para los habitantes de esta parte de la Ciudad. Por último, un cuarto de los establecimientos restantes se localizan en los barrios del Oeste de la Ciudad, por lo que a esta zona se la catalogó como de Baja Densidad. Etapas del Relevamiento de usos del suelo

Fuente: Secretaría de Planeamiento, Ministerio de Desarrollo Urbano, GCBA, 2012.

A continuación en la página siguiente, se presenta un cuadro con la definición de cada uno de los tipos mencionados.

Recoleta

107

108

Comuna 2

USO RESIDENCIAL

LOTE

VIVIENDA

CASA

Esta denominación hace referencia al tipo particular de actividad desarrollada, en realidad se trata de un tipo de local, al cual, por sus características particulares se registró en forma separada.

GALPÓN

GARAGE

SIN CONSTRUCCIONES

Construcción pasible de ser utilizada para el desarrollo de actividades tanto comerciales como de servicios y en algunos casos productivas, y que se distinguen de los demás tipos principalmente por sus características constructivas, que le imprimen un aspecto particular -generalmente techo de chapa y sin subdivisiones en su interior-.

Construcción con capacidad de transformación de bienes. Es el caso de las fábricas, por ejemplo.

EDIFICIO PRODUCTIVO

EDIFICIO DE OFICINAS Construcción que tiene la particularidad de desarrollar una única actividad, no productiva, como los hoteles, hospitales y escuelas.

Construcción subdividida en unidades que desarrollan sus actividades en forma independiente unas de otras.

LOCAL EN GALERÍA

EDIFICIO DE DESTINO ÚNICO

Local ubicado al interior de una galería.

LOCAL

USO COMBINADO

USO NO RESIDENCIAL

USO MIXTO CON VIVIENDA

USO MIXTO

Construcción en la que comparten el uso la actividad residencial con actividades económicas, y en la que la porción destinada a residencia no está subdividida en unidades. Operativamente se las dividió, registrando por un lado la parte de la construcción de uso residencial -a la que se llamó uso mixto con vivienda-, y por el otro, la utilizada económicamente.

7

Construcción en la que comparten el uso dos actividades económicas independientes. Operativamente se las dividió, registrando cada actividad por separado.

Construcción subdividida en unidades, destinada tanto al uso residencial como no residencial, en la que no predomina ninguna de estas actividades sobre la otra.

EDIFICIO DE DEPARTAMENTOS

Parcelas que no tienen ninguna edificación sobre su superficie, aunque puede desarrollarse sobre las mismas alguna actividad.

Construcción subdividida en unidades independientes.

Construcción no subdividida en unidades. Utilizadas como sede de una actividad económica

Utilizadas como vivienda de personas, excluyendo a las que lo hacen como parte de una actividad comercial

CONSTRUCCIONES Construcción dedicada exclusivamente al desarrollo de actividades tanto comerciales como de servicios, y que se distingue por estar principalmente orientada a la atención al público. Utilizadas tanto para la residencia de personas como para el desarrollo de actividades económicas, sin que predomine un uso sobre el otro.