CUARTO MODULO: “CONSTATACION DE BIENES INMUEBLES” Bienes inmuebles baldíos y con construcción. Mediciones aproximadas: parámetros prácticos a tener en cuenta. Tipos de construcción. Materiales comunes: características. Forma práctica de reconocerlos. Lectura simple de planchetas, planos y croquis a los efectos ilustrativos y de localización. Pautas básicas a tener en cuenta. Disertante: lra.Circ.)

Ing. Civil ARGENTINO RAMON LEDEZMA ( Oficial de Justicia

Introducción: En el desempeño de nuestras funciones como oficiales de justicia nos encontramos ante la necesidad de realizar constataciones de bienes inmuebles, sean éstos baldíos o con alguna construcción; entendiendo en forma general “construcción” como cualquier edificación posible concretada por el hombre en el espacio del terreno originalmente baldío. Esto significa que podemos encontrarnos con edificaciones que van desde una vivienda familiar de planta baja construída con materiales básicos como madera y chapas de cartón embreado en material bituminoso como techos o paredes inclusive; hasta un edificio en altura de varios pisos; pasando por una obra que podría encuadrarse en las especialidades hidráulicas (canales; diques; etc) y/o vial (carreteras; puentes; etc). Estas dos últimas posibilidades seguramente son harto excepcionales; pero podrían darse. De todas maneras vamos a centrar nuestra charla en los terrenos baldíos situados preferiblemente en el éjido municipal de las ciudades; y en las construcciones erigidas en éstos terrenos. Tratando primero el tema de la ubicación y/o localización de los mismos de acuerdo y conforme al material auxiliar que normalmente acompaña los ordenatorios de constatación: planchetas catastrales municipales; planos y/o croquis. Para en segundo término intentar describir las características de una edificación, tal como la haríamos desde la misma localización; pasando por la descripción de los locales que la integran; sus dimensiones aproximadas; los materiales básicos; y el estado de la edificación. El tema es amplio, y las posibilidades son muchas; pero trataremos de centrarnos en ésto en particular con la intención de que nos sirva por extensión para otros tipos de obras. Buscando que tal vez podamos aunar criterios, y manejar un lenguaje similar sin que llegue a ser en extremo técnico; para no entrar en áreas técnicas específicas. Lectura simple de planchetas, planos y croquis a los efectos ilustrativos y de localización. Pautas básicas a tener en cuenta.

Planchetas, planos, y croquis; pueden diferenciarse en cuanto a la calidad de su confección (los croquis pueden estar realizados a mano alzada, y por ende fuera de escala) y a la cantidad de la información que se puede extraer de ellos. Escala es la relación entre las dimensiones en la realidad de lo que intento representar en el dibujo, y las dimensiones en éste. La escala diferencia Planos de Mapas. Los Mapas están confeccionados en escalas pequeñas porque es necesario mostrar grandes extensiones de la superficie terrestre; y los planos en escalas grandes. Por ejemplo si leo en un mapa que dice Escala 1:1500000, significa que algo que mide 1 metro en la realidad, en el dibujo fue disminuido en tamaño 1500000 veces. En los planos, sin embargo, podemos hablar de Escala 1:100 (que es una escala clásica para dibujo de planos de arquitectura), lo cual significa que 1 m en la realidad fue disminuida en tamaño solo 100 veces. Así si tomamos en cuenta que 1 m=100cm; entonces1 m en la realidad será dibujado en el plano como 1 cm. Y justamente el material auxiliar que normalmente manejamos se ubica dentro de la categoría de planos; y esto incluye a las planchetas.

(MAPA: escala pequeña)

Lectura/Localización de los Inmuebles: Leer un plano comienza por tener el conocimiento de que se trata de una representación de la realidad en una escala conveniente que intenta mostrar, y dar información. Los gráficos y planos, constituyen síntesis extraordinarias; puesto que de ellos se puede extraer mucha información. Leerlos y entenderlos para que nos resulten útiles depende un poco de adquirir algo de conocimiento básico, y más de la práctica constante. Es así que ante un plano lo primero que debemos hacer es ubicarnos con respecto al Norte (geográfico); el cual debería estar señalado con una flecha en el plano. Ubicarnos con respecto al Norte es movernos nosotros con el plano para que aproximadamente coincida el Norte señalado en el plano con el Norte de la ciudad en la que nos encontramos. En Formosa, como regla práctica podemos pensar que el conocido Circuito Cinco se encuentra justamente hacia el Norte de la ciudad. Situados de ésa manera nuestra mano derecha señalará hacia el Este, nuestra mano izquierda hacia el Oeste; y nuestra espalda hacia el Sur. A partir de éste momento debería resultarnos más fácil localizar el inmueble que estamos buscando. Es decir sabremos en qué dirección movernos. Obviamente todo esto es aplicable a lugares en donde resulta un poco complicada la localización, y debemos recurrir al material auxiliar del que hablamos. En pleno centro de Formosa, en general es más simple. Esto que describimos, también nos sirve para dejar señalada de ser necesaria la ubicación del inmueble en el cuerpo del Acta que confeccionamos, referenciándola con respecto a los puntos cardinales. En éste último caso podemos usar también algunos puntos destacados del lugar que podrían considerarse como fijos: árboles destacados, postes, otras construcciones; y por supuesto para ello usar las direcciones cardinales. Y aunque resulte obvio recordemos que las direcciones situadas entre las direcciones cardinales toman el nombre de aquellas combinadas. Así hablamos de NE entre el Norte y el Este. Etc. Las planchetas catastrales nos dan la siguiente información que nos ayudan a ubicar el inmueble:

1) Nº DE LOTE RURAL 2) Nº DE MANZANA 3) Nº DE LOTE

4) Nº DE LAS MANZANAS VECINAS

Además podemos leer NOMBRE DE LAS ARTERIAS (Si lo tienen); NOMBRE DE LOS PROPIETARIOS; MATRÍCULA; FECHA DE INSCRIPCIÓN Y ALTURA NUMÉRICA SOBRE LA CUADRA. VEAMOS UN EJEMPLO:

Puede ser necesario también en algunos lugares, y basados en la información gráfica localizar y ubicar un inmueble en una manzana poco poblada; para lo cual tal vez debamos medir distancias aproximadamente, desde puntos notables como ser las esquinas. Y esto último nos lleva al siguiente tema:

Mediciones aproximadas: parámetros prácticos a tener en cuenta. En algunas diligencias de las que estamos tratando vamos a tener que tomar medidas aproximadas: de terrenos; de la totalidad de una edificación; o de alguna parte de ella; incluso de alturas. Como no podemos, y creo que no debemos andar con una cinta métrica a cuestas; al menos por supuesto que S.S. nos lo ordene en el mandamiento; podemos tomar algunas reglas prácticas para aproximarnos lo más posible

a las dimensiones reales de lo que estamos constatando. Es así que podemos decir: Medición por pasos:

1) Un paso levemente estirado (sin que sea extremadamente incómodo) de un hombre de 1,80 m de altura cubre aproximadamente 1,00 metro. Por lo tanto 10 pasos, aunque resulte obvio; cubrirán una longitud de 10 m.

2) Un paso levemente estirado (sin que sea extremadamente incómodo) de una mujer de 1,60 m de altura cubre aproximadamente 0,70 m. Por lo que 10 pasos, cubrirán 7 metros.

Medición por comparación con otras dimensiones conocidas: 1) Los mosaicos o baldosas en general son cuadrados de 0,20 m x 0,20 m. Por lo que podemos aproximar las dimensiones de un local de una vivienda sumando la cantidad de elementos y multiplicándolo por 0,20. Entonces si cuento 5 (cinco) baldosas o mosaicos tendré: 5 baldosas x 0,20 m/baldosas = 1 metro

Nota: Baldosas, mosaicos, cerámicos, Porcelanatos, Baldosones. En Argentina una baldosa es el revestimiento para pisos o aceras constituído de cemento y que puede o no incluir una capa (que quedará a la vista) de cemento teñido e incluso con alguna decoración. Un mosaico suele estar constituído por molienda de piedra calcárea y / o granito recibiendo según el tipo el nombre de calcáreo o granítico; usado también para revestir pisos en viviendas. Cerámica, es una pieza de mezcla de arcillas decorada con diseños que a veces hasta nos sorprenden recubiertas por un esmaltado al horno que protege al diseño, aumenta su durabilidad y le da brillo. Porcelanato es el último producto puesto en venta para revestimiento de pisos de gran categoría y también es mezcla de arcillas de molienda más fina y resultado más brillante y (dicen) más duradero que el cerámico/a. Son ya antiguos los azulejos cerámicos y vitrificados que hace tiempo se aplicaban a revestir paredes de baños y cocinas. Por su lado los llamados "baldosones" de 30cm x 60 cm (en general) son diseñados exclusivamente para aceras (veredas) y grandes explanadas. 2) El ancho de las puertas de entrada a las viviendas comunes tiene normalmente 0,80 m; por lo cual si imagino que en la dimensión total que deseo medir entran 5 puertas una al lado de la otra; tendré 4,00 metros.

3) Por comparación con dimensiones conocidas de muebles comunes: por ejemplo una mesa en general tiene una longitud de 2,00 metros. Por lo que si entran 3 mesas, tengo 6,00 metros.

3) Alturas: a) la altura de una puerta es en general de 2,00 m, por lo que si veo que desde el piso hasta el cielorraso entran una puerta y media; tendré una altura aproximada de 3,00 metros. Si entran dos puertas (lo que sucede generalmente cuando no existe cielorraso, o éste sigue la pendiente del techado), tendremos 4,00 metros de altura. b) Por comparación con la altura de una persona; en general por la propia altura.

Situación de una edificación con respecto a las líneas límites y divisorias, y nombre de éstas: La edificación puede situarse casi en cualquier lugar del terreno. Al respecto existen Reglamentos que regulan la cantidad de superficie que se puede construir como así también la altura; solo a modo de información. Lo importante es saber que la línea imaginaria del frente del terreno se llama LÍNEA MUNICIPAL O EJE MUNICIPAL; y las líneas imaginarias que limitan los laterales y lo separan de los vecinos se llaman EJES MEDIANEROS. Estas líneas imaginarias se materializan por murallas, cercos, alambrado, etc. Lo cual nos sirve para referenciar la construcción, si así lo necesitamos; o partes de ella.

Terrenos: si tenemos por ejemplo un terreno de 10 m x 30 m; éstas dimensiones estarán dadas así: 10 metros de frente (esto es sobre la Línea Municipal); y 30 metros de fondo (medidos a lo largo de los ejes medianeros).

Planos de Arquitectura (Plantas): Me parece un buen consejo ante la necesidad de realizar una constatación de alguna obra civil (vgr. Vivienda), pedir al autorizado, siempre que esté a su alcance: un plano de la PLANTA DE ARQUITECTURA de la misma. Esto nos permitirá: 1) Recorrer su interior de un modo ordenado y organizado. 2) Verificar las dimensiones que ya están anotadas en el plano. 3) Agregar aquellas ampliaciones y modificaciones que sobre el original se hayan realizado. 4) Tomar nota sobre el mismo plano, en cada una de las estancias. 5) En fin, en lo posible SISTEMATIZAR el trabajo. Un posible ORDEN para realizar ésta diligencia podría ser: 1) Descripción del exterior: UBICACIÓN DE LA EDIFICACIÓN CON RESPECTO A LOS EJES MEDIANEROS Y/O LINEA MUNICIPAL; ACCESO: REJAS; PORTONES; ETC. PAREDES; TECHO; ABERTURAS. 2) Luego y con ayuda del Plano, ingresar a la vivienda y seguir un circuito para recorrer las distintas estancias; por ejemplo en el sentido de las agujas del reloj, ó el contrario. 3) Para ir tomando nota de las dimensiones aproximadas de las distintas estancias; como así también de las características de las partes que lo componen: paredes; cielorraso (si existe); pisos; aberturas; etc. Siempre que el ordenatorio así lo requiera.

Tipos de construcción. Materiales comunes: características. Forma práctica de reconocerlos. Sin entrar en una clasificación demasiado técnica para hablar de tipos de construcciones; podemos decir que nos vamos a encontrar con construcciones de baja calidad, mediana calidad, y alta calidad. Esta separación va a depender justamente de la calidad de los materiales usados, y de la técnica o mano de obra empleada. Los organismos que nuclean o colegian a los profesionales de la construcción: Arquitectos; Ingenieros; y MMO; clasifican las construcciones en categorías que tienen que ver con la calidad. También es cierto que la experiencia nos dice que podemos encontrarnos con la necesidad de constatar inmuebles con edificaciones en proceso de construcción; donde tendremos en general a la vista elementos constitutivos de la misma que si la obra estuviera terminada, estarían ocultos. Incluso podemos hallar materiales acopiados al

pie de obra, que deberemos describir a veces y hasta determinar sus cantidades. No se trataba específicamente de una constatación, pero hace poco tiempo debí cumplir un mandato de S.S. Juez Civil de secuestrar mil ladrillos cerámicos de dimensiones 18x22x33 todas medidas en cm. De manera tal que llegué al domicilio del secuestro preparado para contar ladrillos hasta mil. Y Oh! Sorpresa el demandado me dice, “sí están pero forman parte de aquellas paredes!”. Podía contarlos, por tratarse de ladrillos tipo vistos; pero no podría secuestrarlos. (Anécdota de Oficial de Justicia). Lo que vamos a hacer a continuación, y que me parece práctico y mucho más fácil de entender y fijar; es por medio de figuras: fotos y gráficos, ir presentando las distintas PARTES de una edificación clásica tipo vivienda, y en cada una de ellas los materiales que se utilizan puestos ya a cumplir sus funciones.

MAMPOSTERIA DE LADRILLOS

MAMPOSTERIA DE LADRILLOS

ANDAM CABALLETE DE

MEZCLA DE CABALLETE DE CAÑOS

MATERIALES: LADRILLOS CERÁMICOS: PAREDES. LADRILLOS COMUNES: PAREDES ARENA, CEMENTO, CAL, AGUA. ARENA, CEMENTO, AGUA: MEZCLA DE ASIENTO.

ESTRUCTURA DE MADERA BAJO TECHO

CABI OS

BLOQUES CERÁMICOS

MATERIALES: BLOQUES CERÁMICOS: PAREDES. CEMENTO, ARENA, AGUA. CEMENTO, ARENA, AGUA, CAL: MEZCLA DE ASIENTO. MADERA: ESTRUCTURA DE TECHO O BAJO TECHO (CABIOS).

VIGA DE HORMIGÓN

MAMPOSTERIA DE LADRILLOS COLUMNA DE HORMIGÓN

CONTRAPISO DE

MATERIALES: LADRILLOS CERÁMICOS: PAREDES. BARRAS DE HIERRO, ARENA, PIEDRA, CEMENTO, AGUA : HORMIGÓN ARMADO EN VIGA, COLUMNAS. MALLA METÁLICA, ARENA, PIEDRA O CASCOTE, ARENA, CEMENTO, AGUA: CONTRAPISO DE Hº REFORZADO; CONTRAPISO DE Hº POBRE. ARENA, CEMENTO,AGUA. ARENA, CEMENTO, CAL, AGUA: MEZCLA DE ASIENTO.

VIGA DE HºAº

LOSA DE HºAº DE VIGUETAS

COLUMNA DE HºAº PORTÓN METÁLICO DE CHAPA ONDULADA TIPO DE ENROLLAR PORTÓN METÁLICO DE CHAPA PLEGADA DE ABRIR 2 HOJAS

MATERIALES: LADRILLOS COMUNES: PAREDES. BARRAS DE HIERRO, ARENA, PIEDRA, CEMENTO, AGUA, VIGUETAS PRETENSADAS, BOVEDILLAS CERÁMICDAS: HORMIGÓN ARMADO EN LOSAS, VIGAS, COLUMNAS. ARENA, CEMENTO,AGUA. ARENA, CEMENTO, CAL, AGUA: MEZCLAS DE ASIENTO.

EXTREMOS DE BARRAS DE HIERRO ESTRUCTURALES

PAREDES DE MAMPOSTERIA DE LADRILLOS COMUNES

VIGA DE

COLUMNA DE PAREDES DE MAMPOSTERIA DE LADRILLOS CERÁMICOS

LOSA DE HºAº

PAREDES DE LADRILLOS

PAREDES DE MAMPOSTERIA DE LADRILLOS COMUNES SIN REVOCAR

MATERIALES: LADRILLOS COMUNES, LADRILLOS CERÁMICOS: PAREDES. BARRAS DE HIERRO, ARENA, PIEDRA, CEMENTO, AGUA, VIGUETAS PRETENSADAS, BOVEDILLAS CERÁMICDAS: HORMIGÓN ARMADO EN LOSAS, VIGAS, COLUMNAS. ARENA, CEMENTO,AGUA. ARENA, CEMENTO, CAL, AGUA: MEZCLAS DE ASIENTO; REVOQUES.

BARRAS DE HIERRO TORSIONADO PARA ESTRUCTURA DE HºAº ENCOFRADO DE MADERA P/HORMIGONAR COLUMNA DE HºAº (REFUERZO VERTICAL)

PARED DE MAMPOSTERÍA DE LADRILLOS COMUNES

ENCADENADO INFERIOR DE HºAº

MATERIALES: LADRILLOS COMUNES: PAREDES. BARRAS DE HIERRO, ARENA, PIEDRA, CEMENTO, AGUA: HORMIGÓN ARMADO EN ENCADENADO INFERIOR, COLUMNAS O REFUERZOS VERTICALES. ARENA, CEMENTO,AGUA. ARENA, CEMENTO, CAL, AGUA: MEZCLAS DE ASIENTO. MADERA: ENCOFRADO.

TECHO CHAPA SOBRE ESTRUCTURA DE PERFILES METÁLICOS

CORREA CABIO

AISLANTE TÉRMICO (LANA DE VIDRIO - LÁMINA METALIZADA REFLECTANTE) CERÁMICOS

PARED DE MAMPOSTERÍA DE LADRILLOS CERÁMICOS (HUECOS) REVOCADA

MATERIALES: LADRILLOS CERÁMICOS: PAREDES. CEMENTO, ARENA, AGUA. CEMENTO, ARENA, CAL, AGUA: MEZCLAS DE ASIENTO; REVOQUES. PERFILES METÁLICOS: ESTRUCTURA DE TECHO (CABIOS, CORREAS). CHAPA HºGº: TECHO PROPIAMENTE DICHO.

VIGUETAS DE HORMIGÓN

BOVEDILLAS DE

PARED DE MAMPOSTERIA DE BLOQUES DE CEMENTO

MATERIALES: BLOQUES DE CEMENTO: PAREDES. CEMENTO, ARENA, AGUA. CEMENTO, ARENA, CAL, AGUA: MEZCLAS DE ASIENTO. CEMENTO, PIEDRA, ARENA, AGUA, ACERO: VIGUETAS PRETENSADAS.

ENCOFRADO PARA HORMIGONADO DE SISTEMA ESTRUCTURAL COLUMNAS – VIGAS - LOSAS

COLUMNA

SISTEMA VIGA – LOSA DE HºAº

MATERIALES: BARRAS DE ACERO (HIERROS), CEMENTO, ARENA, PIEDRA,AGUA: HORMIGÓN ARMADO EN LOSAS, COLUMNAS, VIGAS. MADERA: ENCOFRADOS.

TECHO DE CHAPA DE HºGº SOBRE ESTRUCTURA METÁLICA

MATERIALES: PERFILES METÁLICOS: ESTRUCTURA DE TECHO O BAJO TECHO (CABIOS, CORREAS). CHAPAS DE HºGº O SIMILAR: TECHADO PROPIAMENTE DICHO.

EJERCICIO: ahora veamos algunas imágenes fotográficas y tratemos de describirlas.