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Las cláusulas abusivas de las hipotecas Muchas voces se han alzado en contra de algunas condiciones que las entidades bancarias están introduciendo en los préstamos hipotecarios. La cuestión es si esas cláusulas legales son o no abusivas para el consumidor. Por otra parte, las perspectivas para 2010 en cuanto a crecimiento hipotecario son inciertas. 01 de Febrero, Valoración: 2010 3 (1 votos)

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E. ARRANZ - Durante el pasado año aumentó notablemente el número de personas a las que se denegó un préstamo hipotecario. El descenso en la concesión de hipotecas se debió, principalmente, a la actitud restrictiva de las entidades financieras. Sin embargo, el repunte de los últimos meses de 2009, hace probable que, a la espera de los resultados definitivos, el crecimiento de la cartera hipotecaria para el conjunto de 2009 supere el 1%, según datos de la Asociación Hipotecaria Española.

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Las cláusulas suelo y techo, la obligación de contratar un seguro y otros productos vinculados, los swaps, clips o la subida de los diferenciales son algunas de las maniobras que se están utilizando para ajustar esos créditos que, últimamente, son tan difíciles de conseguir. Estos abusos fueron denunciados desde el Foro Hipotecario Nacional el pasado mes de diciembre.

Hipotecas con suelo El ejemplo perfecto es el suelo hipotecario. Esta cláusula impone un tipo mínimo del que no se puede bajar a pesar de las revisiones. Para no ser tan abusivas, se suele poner también un techo, un tipo máximo del que no se puede subir. Entre los abusos que se recalcaron desde el Foro Hipotecario Nacional, organizado por ADICAE, destacó esta cláusula. Desde su punto de vista, ha sido introducida sibilinamente cuando era previsible que los tipos iban a bajar, para que el consumidor no pueda beneficiarse de los descensos del euríbor.

Hay que estar seguro de lo que se firma. Es poco probable que el nivel de actividad crediticia de 2010 arroje crecimientos significativos de los balances hipotecarios.

Palabras clave abogado, abuso, cláusula, clip, diferencial, hipoteca, notario, suelo, swap...

Desde la OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) han comprobado que desde el momento que el Euríbor comenzó a bajar, empezaron a recibir muchas reclamaciones de usuarios que veían que sus cuotas no se reducían. A juicio de la Organización: “para que este tipo de cláusulas resulten equitativas, el límite debería ser simétrico tanto al alza como a la baja. Sin embargo, esto no ocurre en la mayoría de los contratos, por lo que estas cláusulas podrían ser consideradas abusivas”. Lo primero que recomiendan es negociar la no aplicación de la cláusula, aunque desde la Asociación Hipotecaria Española recuerdan que no es una cláusula abusiva, pero que debe estar sometida a pacto, por lo que una tercera figura, la del notario, tiene la obligación de informar al cliente de su existencia.

Leer la letra pequeña Seguramente sea la falta de información la culpable de la gran mayoría de conflictos existentes entre consumidores y cajas o bancos. Lo que unos consideran ‘truco’, es decir, una cláusula enmascarada entre el papeleo, para otros es un ‘trato,’ un acuerdo legal, al que llegan las dos partes. Y legal es, lo que no queda tan claro es si puede llegar a ser abusivo. Siguiendo con la cuestión de la cláusula suelo y cuando ya está todo firmado, la OCU aconseja: negociar la no aplicación, y si la entidad se niega y el perjuicio es muy alto, recomiendan que “lo más práctico es cambiar el préstamo a otra entidad, realizando una subrogación en la que se elimina esa cláusula”. En último caso, si el tribunal declara abusiva esa cláusula, se podría solicitar la devolución de los intereses cobrados en exceso por su aplicación.

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En cuanto a los seguros, desde el Banco de España se reitera que es una mala práctica la actuación habitual que están acometiendo algunas entidades de crédito exigiendo la formalización de un seguro de vida unido a un préstamo hipotecario. “No existe ninguna norma que obligue a formalizar ningún contrato de seguro al suscribir un préstamo hipotecario o al subrogarse en otro prexistente, aunque suele ser habitual para conceder un préstamo, exija del prestatario el cumplimiento de uno o varios requisitos adicionales.” Asimismo recuerdan que se debe contrastar si se regula la posibilidad de cambiar en el futuro de entidad aseguradora, porque de no ser así, como señalan desde ADICAE, una cláusula sería abusiva y atentaría a la libre competencia en el caso de que en la escritura del préstamo hipotecario obligara a mantener vigentes los seguros. El seguro de incendio, inundación y derrumbamiento es el único de carácter obligatorio, pero la tendencia de contratar otros como el seguro de vida en el momento de formalizar el crédito hipotecario es una práctica común. Además, algunos de estos requisitos, como domiciliar la nómina o contratar una plan de pensiones, pueden suponer una rebaja considerable o una mejora en las condiciones de la hipoteca para el consumidor.

Catálogo de cláusulas Los swaps o clips también son otra preocupación para los hipotecados, es un producto financiero que obvia las variaciones, manteniendo, durante un tiempo, un tipo de interés fijo. Aunque se trata de otro tipo de contratación, y no fue ideado para las hipotecas, también se usa en este ámbito últimamente. Otra herramienta con la que pueden ‘jugar’ las entidades es la subida o bajada de los diferenciales, que son el margen que se suma al valor del índice pactado como referencia en una hipoteca. Las entidades suelen, y pueden, ofrecer bajadas en el diferencial a cambio de la contratación de otros productos accesorios. Las mismas facilidades se conceden cuando el caso es vender los pisos que la propia entidad tiene en ’stock’. Los descuentos y la flexibilidad en la hipotecas suelen hacer de estos inmuebles una de las ofertas más llamativas del mercado. Desde la AHE aseguran que no es una competencia desleal.

Futuro poco claro Las perspectivas para el año que acabamos de comenzar son inciertas. Desde la Asociación Hipotecaria Española se espera que “el comportamiento del mercado hipotecario durante 2010 tenga una carácter contradictorio porque el entorno económico aún nos tendrá sometidos a incertidumbre, lo que no asegura una mejora en la oferta crediticia”.

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Así pues, éste será un año de dudas y, tal y como indican desde la asociación, “a pesar de los síntomas de tímida reactivación que ya está experimentando el mercado, es poco probable que el nivel de actividad crediticia de 2010 arroje crecimientos significativos de los balances hipotecarios”. En lo que se refiere a los tipos de interés, se observará una senda de tipos de interés con una pendiente inversa a la de 2009. Es decir, unos primeros meses con valores similares a 2009, y a partir de ahí, se iniciará un alza que será significativa desde los meses centrales del año.

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Sí, creo que los precios no bajarán mucho más. No, aún queda margen para más descuentos. Todo depende de la flexibilidad hipotecaria.

ÍNDICE

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DICIEMBRE ENERO FEBRERO MARZO ABRIL MAYO JUNIO JULIO AGOSTO SEPTIEMBRE

2009 2007 2008 2009

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OCTUBRE NOVIEMBRE DICIEMBRE Euribor Mibor a 1 año CECA IRPH Entidades IRPH Cajas IRPH Bancos

1,242% 1,241% 4,625% 2,819% 3,058% 2,484%

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