TEMA 1: LOS DERECHOS REALES • CONCEPTO, CONTENIDO Y CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES. • DISTINCIÓN ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO. FIGURAS INTERMEDIAS. • CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES • LA AUTONOMÍA PRIVADA EN LA CREACIÓN DE DERECHOS REALES. • ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES 1.1 CONCEPTO, CONTENIDO Y CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES. a) Concepto: El derecho real por excelencia es la propiedad o dominio, estos dos conceptos son lo mismo, aunque existen otras facultades que sobre una misma cosa pueden ostentar distintas personas, es decir, sobre una misma cosa uno puede ser usufructuario, otro tener derecho de paso etc. El derecho real proviene del sistema jurídico romano, se denominaba iuris in rem lo que significa derechos sobre las cosas, facultades que recaían sobre las cosas. La concepción clásica de derecho real lo ha considerado un poder o señorío inmediato sobre la cosa que su titular puede hacer valer frente a todos, es decir, es ejercitable erga omnes, este concepto considera únicamente la relación entre el titular del derecho real y la cosa sobre la que recae. Frente a la concepción clásica existe una tesis obligacionista que por el contrario considera que la relación jurídica solo puede darse entre las personas no entre la persona y la cosa. La doctrina contemporánea dice que ambas tesis, la concepción clásica y la tesis obligacionista, afirman realmente lo mismo; esta doctrina considera que si desde el punto de vista interno el poder del hombre sobre la cosa describe el núcleo de los derechos reales, la eficacia frente a todos resalta desde el punto de vista externo la posible relación del titular del derecho real con las demás personas. b) Caracteres del derecho real: Podemos resaltar dos inmediatividad y eficacia erga omnes. • Cuando hablamos de INMEDIATIVIDAD estamos hablando del señorío o poder de la persona que ejerce sobre la cosa. Este poder puede ser total o parcial. ♦ Es total cuando solo una persona esta legitimada para ejercer las facultades inherentes a la propiedad de la cosa. ♦ Es parcial cuando diversas personas ejercitan facultades o tienen atribuidos diversos derechos reales de forma simultanea o compatible sobre la cosa. Cuando coexisten varios derechos reales sobre una misma cosa hay que distinguir sobre la propiedad entre derecho real pleno ( el que tiene el titular) y los demás derechos reales que son limitados. Esta distinción se hace para referirse a todas aquellas facultades que son distintas a la propiedad o que recaen sobre una misma cosa. • Cuando hablamos de EFICACIA ERGA OMNES nos referimos a que el derecho real es oponible a 1

toda la comunidad, es decir, podemos considerar que el derecho real sobre una cosa es un derecho general o absoluto. c) Contenido del derecho real: El derecho real esta constituido por unas facultades atribuidas a su titular: 1ª_ Facultad de realización directa del interés: Permite a su titular la realización directa de su interés sin prestación de nadie. Así en los derechos de uso y disfrute consiste en poseer la cosa y en los de garantía en la realización de la cosa, es decir, consiste en que si no se paga a fin de cobrarlo se le quita la cosa. 2ª− Facultad de exclusión: La facultad de exclusión tiene dos aspectos, uno preventivo y otro represivo. ♦ El aspecto preventivo consiste en evitar que se produzcan perturbaciones o intervenciones de terceros en la cosa. ♦ El aspecto represivo esta constituido por las medidas tendentes a poner fin a una lesión o perturbación que se ha producido en el derecho real. 3ª− Facultad de oponer la titularidad real frente a terceros. 4ª− Facultad de persecución: Atribuye al titular del derecho real la posibilidad legal de perseguir la cosa donde quiera que este y a quien la tenga. 5ª− Facultad de disposición: La tiene el titular del derecho real para enajenarla a un tercero, limitarla o extinguirla renunciando a ese derecho. Ejemplo eres dueño de una casa pero en vez de vivir en ella la alquilas. 6ª− Facultad de preferencia o prioridad del derecho más antiguo: De manera que el derecho constituido con posterioridad no pueda limitar o perjudicar al más antiguo. PROHIBICIÓN DE DISPONER Dentro de la prohibición de disponer se engloban los limites que sufre el titular de un derecho real en su facultad de disposición. Los limites de dicha facultad pueden nacer de la ley, de la autoridad judicial o administrativa y de la voluntad de los particulares. Una de las características de esta figura es la establecida en el art 525 del CC: Los derechos de uso y habitación no se pueden arrendar ni traspasar a otro por ninguna clase de título. El CC solo regula estas prohibiciones en las disposiciones a titulo gratuito, en las establecidas por testamento y en las donaciones con cláusulas de reversión a favor de terceros, pero declara nulas las perpetuas. 2

Para que las prohibiciones de disponer surtan efecto han de ser inscritas en el registro de la propiedad. La Ley Hipotecaria solo permite el acceso al registro a las impuestas a título gratuito. Niega el acceso a las impuestas por actos de disposición a título oneroso. A las que niega el acceso se consideran meros convenios entre las partes y si son incumplidos llevan impuestos una indemnización por daños y perjuicios. 1.2 DISTINCIÓN ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO. FIGURAS INTERMEDIAS Para distinguir estos dos derechos se utilizan los siguientes criterios distintivos: 1º− Sujeto y legitimación activa: El derecho real se constituye mediante la exigencia de un único sujeto que ostenta las facultades de poder absoluto sobre la cosa. Por el contrario, la dinámica propia de los derechos de crédito, al ser un derecho relativo conlleva que el acreedor requiera el cumplimiento al obligado deudor. 2º− Por el objeto: El objeto de cualquier derecho real es una cosa sobre la que recaen los poderes del propietario o del titular del derecho real limitado. En el derecho de crédito la conducta debida por el deudor consiste en el compromiso de llevar a cabo la entrega de la cosa.. 3º Permanencia de los derechos reales: Los derechos reales son en general derechos de duración prolongada, tienden a la permanencia, por eso una vez constituidos pueden hacerse valer frente a terceros y excluir cualquier tipo de perturbación posesoria. Por el contrario, los de crédito atienden al intercambio de bienes y servicios por eso son transitorios, se extinguen cuando el deudor ejecute la prestación. 4º Forma y tradición: Nuestro ordenamiento jurídico requiere mayores requisitos de forma para los contratos constitutivos, modificativos o extintivos de derechos reales que para la generalidad de los contratos. Además nuestro ordenamiento exige que en la adopción o transmisión de la propiedad o derechos reales tenga lugar la traditio, es decir la entrega de la cosa, para que se produzca el efecto transmisivo. FIGURAS INTERMEDIAS. Las figuras intermedias son de configuración doctrinal. Son tres: 1ª− ius ad rem: Esta expresión se aplica a aquellas situaciones concretas en que un derecho real inmobiliario se encuentra en proceso de formación. 3

2ª− Derechos reales in faciendo: La mayoría de la doctrina no los reconoce pero los que la defienden dice que consiste en que: un sujeto activo o terceros obligan al sujeto pasivo de un derecho real constituido a llevar a cabo una concreta prestación en beneficio del derecho real constituido. 3ª− Obligaciones propter rem: En ellas el titular del derecho real esta obligado a llevar a cabo una determinada conducta por ser titular activo del derecho real y para evitar así su pérdida. La obligación sería una obligación accesoria. La doctrina considera una variación de las obligaciones propter rem las cargas reales que son el gravamen que pesa sobre un fundo o finca por el que cualquier propietario esta obligado a realizar prestaciones positivas a favor del dueño de otro fundo o persona determinada, ejemplo: censos. Estas cargas reales se diferencian de las propter rem en que las cargas reales producen una acción real. 1.3 CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES. La tradición clasifica los derechos reales en tres grupos: de goce y disfrute, de garantía y de adquisición. 1º− De goce: • Son el usufructo, el uso, la habitación, los censos y la superficie. • Se caracterizan porque atribuyen a su titular facultades de uso y utilización de las cosas que pertenecen a otro propietario, afectan a la facultad de gozar del propietario real. • Como en todo derecho real se resalta un alto componente posesorio que puede ser: goce, uso y disfrute, total o parcial del bien, restringiendo esta facultad del propietario. • Los derechos de goce se pueden constituir por ley o por voluntad del propietario y o bien a título oneroso o gratuito. • Al extinguirse el derecho real de goce el propietario recupera la facultad de gozar que tenía restringida y se dice que se ha producido la consolidación. 2º− De garantía: • Son la prenda, la hipoteca y la anticirisis (esta última hoy esta en desuso). • En la prenda basta con que se aporte la cosa en señal de garantía del cumplimiento de la obligación para que en caso de no ser satisfecha la obligación los acreedores puedan resarcirse con el bien que se puso en garantía. • Consiste en entregar la posesión de una cosa mueble al acreedor para garantizar el cumplimiento de una obligación cualquiera. • La hipoteca, también es una garantía del cumplimiento de una obligación cualquiera, es como la prenda pero aquí no se produce el desplazamiento de la posesión en garantía. 3º− De adquisición: • Son el tanteo, el retracto y la opción. • Nuestro Derecho con carácter general permite que el propietario de un bien transmita a otro ese bien, pero en determinados casos esta facultad de disposición se encuentra coartada. Esto sucede porque la ley concede esta facultad, en determinadas ocasiones en relación con casos concretos, preferentemente a unas personas antes que a otras a título oneroso. • Este grupo de derechos reales son derechos de adquisición preferente. 4

• Los derechos de tanteo y de retracto tienen origen legal y el derecho de opción tiene origen convencional. • Son derechos reales porque atribuyen a su titular un poder parcial sobre la cosa y un poder limitado porque la preferencia ha de ser respetada cuando sea a título oneroso, tanto por el propietario como por el otro. 1.4 LA AUTONOMÍA PRIVADA EN LA CREACIÓN DE DERECHOS REALES. En relación con la creación de derechos reales por la voluntad de las personas el CC no dice nada. Ante esto la tradición es partidaria de admitir que la autonomía privada puede crear derechos reales distintos de los que se encuentran en la ley. Este razonamiento lo basan en tres CRITERIOS: 1º− Porque no existe ningún precepto que diga lo contrario, en cambio sí existe un precepto que consagra la autonomía de la voluntad, art 1245 del CC: Los contratantes pueden establecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público. 2º− La Ley Hipotecaría (art.2) que se inscribirán en el registro de la propiedad los títulos en que se reconozcan constituciones, transmisiones, modificaciones o extinciones de derechos reales de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, Celso y otros cualquiera reales. 3º− Porque el art 7 del reglamento hipotecario que desarrolla lo dicho anteriormente, parece optar por la libre creación de derechos reales. La doctrina que defiende la libre creación de derechos reales por la autonomía privada defiende lo que se denomina sistema de NUMERUS APERTUS. Frente a ellos, otros autores (pocos), consideran que los derechos reales están tipificados en el ordenamiento jurídico y la autonomía privada solo permite variaciones sobre ellos pero no creaciones de nuevos. Esta otra doctrina defiende lo que se denomina sistema de Numerus Clausus. Las resoluciones de la dirección general del registro y notariado y los registradores han de calificar los actos y contratos con trascendencia real, que aunque no estén tipificados en la ley pretendan acceder al registro de la propiedad. La doctrina parte de la idea de que en nuestro derecho si se puede crear nuevas figuras de derechos reales aunque no estén tipificados o no se parezcan a los otros. Pero esta doctrina es rigurosa y exige que en esos actos se den las características generales de todo derecho real: inmediatez, eficacia erga omnes y la tendencial permanencia de las relaciones creadas. 1.5 ADQUISICIÓN, TRANSMISIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES El CC da el mismo tratamiento a la propiedad que a los derechos reales pero hay que precisar en cada caso la situación. ADQUISICIÓN DEL DOMINIO Y DERECHOS REALES: El art 609 del CC regula los diferentes modos de adquirir la propiedad: La propiedad se adquiere por la ocupación .La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. 5

Pueden adquirirse por medio de la prescripción De este articulo se precisa: • Primero, que de los contratos que tienen finalidad translativa se requiere la traditio o la puesta en disposición del titular que exija el derecho real que se va a constituir. • Segundo, la donación es contemplada separadamente de los demás contratos porque transmite la propiedad sin necesidad de que se entregue la cosa. • Tercero que los derechos reales también se adquieren por sucesión mortis causa sin testamento. También dice que el origen de los derechos reales a veces esta en la ley y que la prescripción y adquisición de la propiedad y de los derechos reales que son susceptibles de posesión es lo que se llama USUCAPIÓN. La doctrina considera que hay dos MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD: la originaria y la derivativa. • ORIGINARIA: se produce cuando la propiedad o derecho real se adquiere con independencia del derecho del titular anterior, por ejemplo la usucapión. • DERIVATIVA: tiene lugar cuando el titular del derecho real transmite su derechos a otra persona que pasará a ser su titular, pero el titular originario puede transmitir la totalidad de su derecho o una facultad manteniendo así la titularidad dominical dando lugar a un nuevo derecho. • En el caso de que la transmita totalmente (la propiedad): sería una adquisición derivativa TRANSLATIVA. • En el caso de que transmita una facultad: sería una adquisición derivativa CONSTITUTIVA. TRANSMISIÓN DERIVATIVA EN EL DERECHO ESPAÑOL De conformidad con el art 609 del CC, la transmisión convencional de los derechos reales requiere la existencia de dos elementos; • Que exista un contrato con finalidad traslativa • La entrega de la cosa o tradición sobre la que recaiga el derecho real. El adquiriente no se convierte en titular real hasta la entrega y esta tiene su fundamento en un contrato que sea activo para transmitir el dominio o derecho real. Como vemos nuestro Derecho sigue el régimen romano, si bien los glosadores medievales desarrollaron la teoría del título y el modo que esta presente en nuestro derecho. Esta teoría se basa en dos pilares, • Que la propiedad de las cosas no es transferida por los meros pactos, sino mediante la tradición y la usucapión. • La tradición no transfiere el dominio sino se encuentra precedida de venta u otra causa justa. La tradición: Cuando el art 609 CC dice que la propiedad y los derechos reales se adquieren y transmiten mediante la tradición, deja claro que además del convenio o contrato entre las partes, es necesario la entrega de la cosa cuando sean derechos reales susceptibles de posesión, es decir, que requiere CONTRATO Y ENTREGA. Clases de tradición: 6

La tradición puede ser de muchas formas. En muchos casos no se puede entregar materialmente las cosa, a estos casos la doctrina los llama ESPIRITUA−LIZACIÓN de la tradición, quiere decir que el acuerdo entre las partes equivale a la entrega de la cosa. Nuestro CC regula las formas de tradición en los art del 1462 al 1464, cuando regula compraventa, si bien puede darse lugar en otro negocio transmisivo. Siguiendo el CC la formas de tradición puede ser: • Real: Dentro de la real distinguimos dos: material y simbólica. • MATERIAL: cuando se entrega materialmente la cosa o cuando se ejercitan los poderes característicos del titular del derecho real. • SIMBÓLICA: la transmisión no es material pero el transmitente manifiesta de forma inequívoca su intención de transmitir la propiedad al adquierente. • Instrumental: Se genera en virtud del otorgamiento de la escritura pública, en la práctica tiene mucha importancia. A partir del otorgamiento se considera al adquiriente propietario. • Traditio ficta o simple o acuerdo transmisivo: Dentro de él hay que distinguir: • La TRADITIO BREVI MANU se da cuando el transmitente no necesita entregar la cosa al adquiriente porque este ya la tiene. • La CONSTITUM POSESORIUM consiste en que el transmitente seguirá poseyendo la cosa, pero no como titular o propietario sino con cualquier otro título. El CC solo regula este último caso para los bienes muebles pero la doctrina y la jurisprudencia lo ha trasladado a lo bienes inmuebles. • Tradición de los derechos o cuasi derechos: El CC dispone que de los bienes incorporales se aplique las reglas sobre tradición instrumental y simbólica a través de los títulos de pertenencia. EXTINCIÓN DE DERECHOS REALES Se extinguen por:− 1.− PÉRDIDA DE LA COSA− Tiene que ser total porque sino lo es y subsiste parte de la cosa, el derecho real subsistirá sobre esa parte. 2.− CONSOLIDACIÓN− Cuando en una misma persona concurre la cualidad de titular dominical y titular del derecho real que lo grava. Pero esta consolidación nunca puede perjudicar a terceros. 3.− RENUNCIA Y ABANDONO− para que la renuncia sea efectiva no se necesita ni el consentimiento ni el conocimiento de la persona favorecida. Si la renuncia se realiza sobre el dominio la cosa pasara a ser Res Nullíus no ha de perjudicar a terceros. Los derechos de terceros van a subsistir pese a la renuncia.

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4.− LA REVOCACIÓN− Ha de ser permitida por la ley y supone que la cosa vuelve al patrimonio del que la trasmitió. Son requisitos para que se produzca: • Una primera voluntad de trasmitir el dominio. • Una efectiva trasmisión valida de ese dominio • Una revocación posterior de la enajenación. Se debe distinguir de la donación anulable, puesto que no sería una revocación propiamente dicha. 5.− Expropiación forzosa− Cuando por motivos de interés social o utilidad publica se priva al propietario de la cosa de la propiedad de alguna cosa o algún derecho. TEMA 2− LA POSESIÓN • POSESIÓN, CONCEPTO Y CLASES. • LA PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN. • SUJETO Y OBJETO DE LA POSESIÓN • ADQUISICIÓN, PÉRDIDA Y RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN • EFECTOS DE LA POSESIÓN • LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO 2.1 POSESIÓN, CONCEPTO Y CLASES REALES. Esta regulada en los artículos 430 a 466 del código civil. La palabra tiene 2 sentidos: A) Como señorío o poder de hecho B) Como poder jurídico o de derecho • LA POSESIÓN COMO SEÑORÍO O PODER DE HECHO Consiste en el hecho mismo de ese poder, con independencia de que se tenga o no derecho a ello. En este sentido, posee una cosa el que la tiene bajo su dominación. El poseedor tiene el IUS POSSESSIONIS, aunque carezca del IUS POSSIDENDI o derecho a poseer. Artículo 441. En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente. Artículo 446. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen. Nuestro derecho establece 2 acciones para proteger la posesión: • Para retener la posesión • Para recuperar la posesión La posesión de Hecho no tiene porque ir ligada a la tenencia material de la cosa, pues también se tiene el 8

poder de una casa en la playa, aunque solo se utilice en verano. En este sentido se dice que la posesión requiere ANIMUS POSSIDENDI que se compone de: • Corpus− Señoría efectiva • Animus− Voluntad posesoria B) LA POSESIÓN COMO PODER JURÍDICO: No consiste en el hecho mismo de ese poder, sino que ciertas situaciones que no son de poder de hecho de una persona sobre una cosa, producen los mismos efectos que el poder de hecho. A estas situaciones también se les puede calificar de posesión, pero no consisten en una dominación jurídica, sino en un poder o señorío jurídico que concede la ley. Por ello podemos decir que son cAsOs de posesión como derecho y no como hecho o dominio efectivo. Son las siguientes: • Cuando viene a faltar la posesión como hecho, puede conservarse una posesión como derecho, y de aquí que quien es despojado por otro de una cosa que materialmente poseía, pierde la posesión corporal. Pero conserva durante un año un poder incorporal para recuperarlo, tenga o no tenga derecho sobre la cosa, mediante la oportuna reclamación judicial. • El Código Civil establece que quien hereda a otro adquiere sobre las cosas poseídas del difunto un poder jurídico llamado posesión civilísima; no consiste en un poder efectivo sobre la cosa, sino que consiste en estar establecida esta posesión por el derecho civil, aunque no hayan pasado a su poder las cosas heredadas. • Quien carece de la posesión directa de una cosa (posesión inmediata), puede tener sobre esa cosa cierta clase de poder jurídico llamado posesión mediata (Arrendador; posesión mediata, Arrendatario; posesión inmediata) CLASES DE POSESIÓN Conforme a lo establecido en el código civil y la doctrina podemos distinguir clases sin que tengan carácter excluyente o antagónica unas de otras: A) POSESIÓN NATURAL O CIVIL El código civil lo recoge en el articulo 430: Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute o nidos a la intención de haber la cosa o derecho como suyos B) POSESIÓN EN CONCEPTO DE DUEÑO O DISTINTO DEL DE DUEÑO Está regulado en el Art.432cc: La posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de dos conceptos: o en el de dueño, o en el de tenedor de la cosa o derecho para conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona. C) MEDIATA O INMEDIATA No hace referencia el código civil a esta posesión pero si lo hacen la doctrina y la jurisprudencia. • El POSEEDOR INMEDIATO es el que goza del hecho de la cosa . • EL POSEEDOR MEDIATO es el que deja de tener posesión efectiva y material de la cosa.

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Esta distinción admite grados sucesivos: Así el subarriendo, donde ninguno de los poseedores intermedios pierde su condición de poseedor por trasmitir la tenencia de la cosa, serán varios posedores mediatos, pudiendo ser varios los poseedores inmediatos, si son varios los subarrendados a la vez. D) EN NOMBRE PROPIO O EN NOMBRE DE OTRO Artículo 431. La posesión se ejerce en las cosas o en los derechos por la misma persona que los tiene y los disfruta, o por otra en su nombre. La DOCTRINA TRADICIONAL consideraba que el ejercicio de la posesión en nombre de otro se producía cuando el poseedor efectivo de la cosa tenia una relación de dependencia respecto del verdadero poseedor (administrador, mandatario, etc.). La DOCTRINA MODERNA ha desarrollado la figura de servidor de la posesión y considera que este no es un verdadero poseedor, sino un tenedor, cuya relación con la cosa tiene su fundamento en una relación de dependencia o servicio con el verdadero poseedor (el chofer es el tenedor del coche, no el poseedor). El servidor de la posesión, ejerce la posesión en nombre de otro que es el que lo tiene. E) POSESIÓN VICIOSA O TOLERADA El código civil excluye radicalmente la adquisición de la posesión como hecho de forma violenta y clandestina y considera a la clandestinidad y violencia vician la posesión como establecen los Art. 441 y 446 cc que dicen: Artículo 441. En ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente. Artículo 446. Todo poseedor tiene derecho a ser respetado en su posesión; y, si fuere inquietado en ella, deberá ser amparado o restituido en dicha posesión por los medios que las leyes de procedimiento establecen. La posesión se pierde por la posesión de otro que hubiese durado más de 1 año, aun contra la voluntad del antiguo poseedor. Esta no es aplicable a la clandestinidad, por su carácter oculto, y el plazo comenzara a correr cuando cese esa clandestinidad. El despojante deberá ser considerado como un poseedor de hecho, cuya posesión se encuentre protegida frente a terceros que pretendan privarle de la tenencia de la cosa. F) BUENA FE O MALA FE El código civil regula la posesión de buena fe y tiene dos puntos de vista: • Positivo: La buena fe consiste en la creencia de que la persona de la cual recibía la cosa era dueño de ella y por lo tanto podía transmitir su dominio o derecho real de que se trate. • Negativo: Se reputa posesión de buena fe al que ignora que en su titulo o modo de adquirir existe vicio que lo invalide. La buena fe del poseedor ha de ser continuada durante todo el tiempo que dura la posesión y el momento para 10

exigir la ignorancia del vicio será el momento de adquirir de la posesión. La posesión adquirida de buena fe pierde este carácter cuando existen actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. 2.2 LA PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN. La posesión, incluso como mero hecho, es digna de ser protegida por nuestro derecho en los Art. 446 y 441 CC Es un principio general del derecho que nadie puede tomarse la justicia por su mano sino que ha de solicitar el auxilio judicial para verse respetado en su posesión o para ser reintegrado cuando ya se ha perdido. INTERDICTOS DE RETENER Y RECOBRAR LA POSESIÓN: El derecho positivo ha procurado proteger el mero hecho posesorio, de forma cautelar y preventiva, con independencia del derecho que corresponde al poseedor. Para ello, el derecho otorga al poseedor que resulte inquietado en su posesión, o que sea privado o despojado de ella, un cauce procesal denominado interdicto y que va dirigido a dilucidar el mero hecho posesorio por el juez. El Código Civil establece que prescriben por transcurso de un año, las acciones para retener o recobrar la posesión, y la Ley De Enjuiciamiento Civil dispone que no se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar si se interponen el plazo de un año desde el acta de perturbación o despojo. Esta acción se puede ejercitar por todo poseedor, ya se de buena fe o mala fe, y ha de dirigirse contra el autor de la perturbación o despojo. El objeto es un hecho posesorio, porque si se reclama el derecho a poseer habrá de hacerse a través de la acción publiciana o reivindicatoria. INTERDICTO DE ADQUISICIÓN DE POSESIÓN DE LOS BIENES HEREDITARIOS: La Ley De Enjuiciamiento Civil dice que se tramitarán por juicio verbal las demandas que pretendan que el tribunal ponga en posesión de bienes, a los que les hubieran adquirido por herencia, sino estuviesen siendo siendo poseídos por nadie a titulo de dueño o usufructuario. Esta acción no se asienta en la posesión material de quien lo interpone si no en su condición de heredero y tiene por objeto hacer efectiva la posesión civilísima regulada en el Art.440 (La posesión de los bienes hereditarios se entiende transmitida al heredero sin interrupción y desde el momento de la muerte del causante, en el caso de que llegue a adirse la herencia. El que validamente repudia una herencia se entiende que no la ha poseído en ningún momento), invistiendo al heredero en su condición de poseedor. Para el ejemplo de esta acción se requiere que los bienes se encuentren poseídos por otra persona que no les posea a titulo de dueño o usufructuario. ACCIÓN PUBLICIANA: No esta contemplada de forma autónoma en el Código Civil, y por ello muchos autores niegan que tenga encaje en el derecho actual. Otros autores encuentran su fundamento en el último párrafo del Art. 445 cc: Si surgiere contienda sobre el hecho de la posesión, será preferido el poseedor actual; si resultaren dos poseedores, el más antiguo; si las fechas de las posesiones fueren las mismas, el que presente título; y, si todas estas condiciones fuesen iguales, se constituirá en depósito o guarda judicial la cosa, mientras se decide sobre su posesión o propiedad por los trámites correspondientes. 11

La jurisprudencia la ha admitido la acción publiciana, unas veces en defensa del poseedor con mejor derecho a poseer, y otras veces como una faceta de la acción reivindicatoria (esta permite al actor acreditar su mejor titulo y el titulo puede venir referido a la propiedad o posesión. SUSPENSIÓN DE OBRA NUEVA. Antes del nuevo LEC (enero de 2001), esta obra se denominaba interdicto obra nueva. Se hace referencia únicamente en la LEC. No aparece recogido en el Código Civil. Tiene por objeto obtener la suspensión o paralizar una obra que se encuentre en construcción y que no este terminada. Puede ejercitarla toda persona que se crea perjudicada por la obra, y el juez ordenará como primera medida la suspensión por el dueño o encargado de la obra. 2.3 SUJETO Y OBJETO DE LA POSESIÓN SUJETO es cualquier persona física o jurídica. El Código Civil niega que la posesión se pueda reconocer a dos personas a la vez, fuera de los casos de indivisión. En estos casos el sujeto de la posesión será plural (coposesión). Respecto a la capacidad, los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas, pero necesitan la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor. EL OBJETO de la posesión puede recaer tanto sobre las cosas como los derechos. No es así con las cosas inmateriales o incorporales de las que solo se puede obtener el derecho (derecho sobre la propiedad industrial o intelectual) Tanto las cosas como los derechos tienen que ser: • Susceptibles de apropiación. • Estar en el comercio de los hombres porque sino se perderá la posesión. 2.4 ADQUISICIÓN, PÉRDIDA Y RECUPERACIÓN DE LA POSESIÓN ADQUISICIÓN. ART. 438 CC.−La posesión se adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por el hecho de quedar éstos sujetos a la acción de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal derecho En los dos primeros casos del art. 438, la ocupación material implica la sujeción a la voluntad del poseedor de la cosa ocupada. De que se trata es que el poseedor llegue a serlo por voluntad propia y por contar con la tenencia de la cosa, o el derecho de que se trate. Los actos propios o formalidades legales establecidos para adquirir la posesión (3ª forma del art. 438), han de englobarse todos los supuestos en que el traspaso posesorio se realiza de un antiguo a un nuevo poseedor, y se pueden resaltar las siguientes formas: • Entrega de la cosa o TRADITIO: Esta entrega puede ser material o espiritual. • Adquisición por ministerio de la LEY: Engloba a aquellas cosas en que la ley insiste a determinada persona 12

de la posesión posesión civilísima • Adquisición JUDICIAL: Interdicto de adquisición de posesión de bienes hereditarios. PÉRDIDA. Artículo 460. El poseedor puede perder su posesión: • Por abandono de la cosa. • Por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito • Por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio. • Por la posesión de otro, aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiese durado más de un año. a) ABANDONO de la cosa: Perdida voluntaria de la posesión. Desapoderamiento del poder físico que el poseedor detenta sobre la cosa y en que no se tiene voluntad de ejercitar ese poder. Es un acto unilateral para el cual solo se necesita la voluntad de querer o entender. No se presume hay que probarlo. b) CESIÓN hecha a otro: Supuesto de pérdida voluntaria. El poseedor traspasa voluntariamente su posesión a otra persona por adquirir un título y por ello no se requiere e negocio de cesión. Esta traslación de la posesión puede conllevar la perdida de la posesión o no. Si no lleva perdida de posesión el anterior poseedor será poseedor mediato. c) DESTRUCCIÓN o pérdida total de la cosa: Determina la perdida de la posesión con independencia del titulo por el cual se ostenta esa posesión. Respecto de las cosas muebles la posesión no se considera perdida mientras se encuentren bajo poder de poseedor, aunque este ignore su paradero. Respecto a la destrucción o pérdida por quedar fuera del comercio, la doctrina dice que esta pérdida es sobrevenida. d) Posesión ajena o DESPOJO POSESORIO: El poseedor puede perder la posesión por la posesión de otro, aun en contra de la voluntad del antiguo poseedor si la nueva hubiese durado más de un año. Durante ese año, el antiguo poseedor tiene la consideración de poseedor, y por ello puede ejercitar las interdictos para que se restablezca el estado posesorio dentro de ese año. Si el antiguo poseedor recupera la posesión conforme a derecho que había perdido indebidamente, se entiende que la ha disfrutado sin interrupción. • EFECTOS DE LA POSESIÓN Dependen del concepto en que se posea la cosa o del derecho de que se trate, y dentro del concepto, varían según la circunstancias. Efectos fundamentales de la posesión y las presunciones que establece el CC. Un efecto fundamental de la posesión efectiva es el goce y disfrute de la cosa, las consecuencias de ese goce son distintas dependiendo de si se trata de una cosa productiva o no. Si la cosa no es productiva, gozará de la cosa y disfrutará de ella sin que le reporte un beneficio directo. Si es productiva, los frutos o rentas pertenecen al poseedor material de la cosa, y por ello el artículo 451 CC establece que el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras no sea interrumpida legalmente la posesión. Otro de los efectos fundamentales, es el hecho de que bajo ciertos requisitos la posesión continuada puede originar la adquisición de la propiedad a favor del poseedor (usucapión). 13

Además de estos efectos, una vez adquirida la posesión se establecen unos efectos a favor del poseedor. Entre ellos el de favorecer su propia continuidad mediante la existencia de presunciones que establece el CC. Y son las siguientes: • Presunción de buena fe. Se presume siempre. Y el que afirme la mala fe, debe probarla. Esta prueba consiste en demostrar que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente o que en el momento de la adquisición, el poseedor conocía la falta de legitimidad de su título posesorio. • Presunción de continuidad del concepto posesorio. Se presume que la posesión se continúa disfrutando en el mismo concepto del que se adquirió pero, esta situación por la que se empezó a poseer, puede cambiar. A cualquiera de estos cambios del concepto posesorio, se le denomina por la doctrina, inversión del concepto posesorio. Estos cambios han de tener lugar por actos que revelen que se está poseyendo en un concepto distinto y por ello han de ser inequívocas y públicas. • Presunción de legitimidad posesoria. El que posea en concepto de dueño tiene a su favor la presunción de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo. • Presunción de continuidad de la posesión. El poseedor actual que demuestre su posesión en época anterior, se presume que ha poseído también durante el tiempo intermedio, mientras no se demuestre lo contrario. Y el que recupera conforme a Derecho la posesión perdida indebidamente, se entiende para todos los efectos que la ha disfrutado sin interrupción. • Presunción de posesión de muebles dentro del inmueble que se posee. La posesión de la cosa raíz supone la de los muebles y objetos que estén dentro a no ser, que se acredite que deben ser excluidos. • LIQUIDACIÓN DEL ESTADO POSESORIO Se realiza, cuando se da un cambio de poseedor, pues es frecuente que el poseedor sea sustituido por otro ya sea porque el sustituido tiene un mejor derecho sobre la cosa o porque el poseedor deja de serlo por su propia decisión. El criterio fundamental utilizado por el CC para regular la liquidación, es la buena fe o la mala fe del que estaba poseyendo. Protegiendo al poseedor de buena fe y sancionando al de mala fe. El CC regula esta materia en los artículos 451 y siguientes del CC y, como son preceptos de carácter dispositivo, priva la autonomía de la voluntad de las partes. • Régimen de frutos. Si la cosa objeto de posesión produce frutos, el poseedor de mala fe deberá abonar al poseedor legítimo lo siguiente: ♦ Todos los frutos que haya obtenido, ya sean naturales o civiles. 14

♦ También, el valor de frutos que hubiera podido percibir el poseedor legítimo, aunque el poseedor de mala fe no los haya recibido en efecto. Si el poseedor es de buena fe, la liquidación de los frutos se realiza de la forma siguiente: • Hace suyos los frutos que haya percibido, ya sean naturales o civiles. • Sobre los frutos pendientes, tiene derecho a una cuota parte proporcional al tiempo de su posesión. Como los frutos civiles se entienden producidos por días, se entienden suyos hasta el día que cese la posesión. Sobre los frutos naturales, tendrá Derecho a la parte de producto líquido de la cosecha, proporcional al tiempo de la posesión. Si el poseedor lo es de mala fe, ha de determinarlo un juez pues, en otro caso se le considerará de buena fe mientras no se demuestre lo contrario. • Régimen de gastos. La utilización de la cosa lleva consigo unos gastos que pueden ser o no reintegrables al poseedor que deja de serlo. También se aplica el criterio de la buena y la mala fe. 2.a Gastos necesarios. Se consideran gastos necesarios los que van ligados a la propia conservación de la cosa o a la obtención de su natural rendimiento. Por ello se abonan, a todo poseedor de buena y mala fe; y el de buena fe tendrá un Derecho de Retención sobre la cosa hasta que se abonen esos gastos. 2.b Gastos útiles o mejoras. Para el CC son aquellos que conllevan un incremento del valor de la cosa. El poseedor de buena fe también cuenta con un Derecho de Retención sobre la cosa y si esas mejoras hubieran dejado de existir, en ese caso, no está obligado a abandonar esa mejora. Respecto al poseedor de mala fe el CC no dice nada y la doctrina dice, que las mejoras no tienen que ser abonadas. 2.c Gastos suntuarios. Gastos hechos en mejoras de lujo y recreo que no aumenten el rendimiento de la cosa cuando es fructífera o el de las cosas cuando no producen frutos. No son abonables pero el poseedor que ha realizado el gasto puede llevarse los adornos y ornamentos siempre que se den 2 requisitos: • Que la cosa principal no sufra deterioro por quitarle esos adornos. • Que el sucesor en la posesión no prefiera quedarse con los adornos, pues deberá abonar el importe que realizó en su día el poseedor de mala fe y si era de buena fe deberá abonar el valor que tengan en el momento de la posesión. Responsabilidad del poseedor por deterioro y pérdida de la cosa: El poseedor de buena fe no responderá en principio salvo, que se pruebe que ha perjudicado la cosa actuando con dolo. Y el poseedor de mala fe va a responder de esa pérdida o dolo en cualquier caso, aún en los casos de 15

fuerza mayor, cuando haya retrasado la entrega de la cosa al poseedor legítimo de forma maliciosa. En caso de que la posesión comporte cargas, gastos o impuestos se prorratearán entre los dos poseedores de forma proporcional al tiempo de su usucapión. TEMA 3: LA USUCAPIÓN. • LA USUCAPIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL • CLASES DE USUCAPIÓN: ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA • SUJETOS Y OBJETO • REQUISITOS GENERALES Y ESPECIALES DE LA USUCAPIÓN • RENUNCIA de la USUCAPIÓN 3.1 LA USUCAPIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL. El Cc regula la prescripción en los Art. 1930 y SS. Establece que por la prescripción se adquiere de la manera y con las condiciones determinadas en la Ley, el dominio y los demás derechos reales y también establece que se extinguen los derechos y las acciones de cualquier clase. A la prescripción por la que se adquiere el dominio y los derechos reales poseibles se le denomina usucapión; y a la que provoca la extinción de derechos y acciones se le denomina, prescripción extintiva. Usucapión viene del latín y significa adquirir mediante el uso. • CLASES DE USUCAPIÓN: ORDINARIA Y EXTRAORDINARIA. Nuestro sistema positivo, siguiendo la tradición romanista distingue dos clases de usucapión: • La ordinaria. Requiere poseer de buena fe y justo título durante cierto tiempo la cosa o el derecho que se usucape. • La extraordinaria. Exige únicamente poseer la cosa o el derecho sin necesidad de buena fe y justo título y durante un plazo más largo que la ordinaria. Además de ésta distinción podemos diferenciar también, entre: • Usucapión de bienes inmuebles. • Usucapión de muebles o mobiliaria, cuyos plazos de posesión son menores que los de usucapión de bienes inmuebles. • SUJETOS Y OBJETO. SUJETOS: Nuestro sistema normativo no requiere una especial capacidad para usucapir; así los sujetos capaces son todas las personas capaces de adquirir las cosas o derechos por los demás medios legítimos, no obstante, los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas pero necesitan la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos que de la posesión nazcan a su favor para consolidar ese derecho. Al igual que los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas también puede correr en su contra esa prescripción, y pueden perder un bien o un derecho, pues la usucapión se da contra todo tipo de 16

personas incluidas las jurídicas. Para evitar ese perjuicio para menores o incapaces, se concede la posibilidad de reclamar el correspondiente resarcimiento a costa de sus representantes legítimos cuya negligencia hubiere sido causa de la prescripción. La prescripción ganada por un copropietario o comunero aprovecha a los demás siempre que concurran los requisitos de la usucapión en un comunero que haya poseído en beneficio de la comunidad. La prescripción también produce efectos ya sea a favor o en contra. Se llama herencia yacente a la situación en la que se encuentran los bienes desde que fallece un sujeto y hasta que la herencia sea aceptada por sus herederos. OBJETO: La usucapión es un modo de adquirir por ello puede ser objeto de usucapión todas las cosas que puedan poseerse, la única limitación la encontramos en el Art.1936 del CC. El Cc establece la usucapión del dominio tanto para los bienes muebles como para los inmuebles pero la usucapión de los demás derechos reales sólo lo establece de los inmuebles. La doctrina mayoritaria opina que los muebles también se pueden poseer en concepto distinto del de dueño y que por ello entiende la doctrina que también pueden ser los bienes muebles objeto de usucapión aunque limitado a los derechos reales de prenda y usufructo. De forma específica el Cc enumera como derechos reales susceptibles de usucapir: el usufructo, el uso, la habitación y algunas servidumbres y en concreto las servidumbres aparentes. La hipoteca no puede adquirirse por usucapión porque no hay desplazamiento de la posesión. En cuanto a la prenda, si bien la teoría imperante era la negativa, otros autores comparten la opinión contraria, la positiva. 3.4 REQUISITOS GENERALES Y ESPECIALES DE LA USUCAPIÓN. GENERALES Son tanto de la ordinaria como de la extraordinaria, la posesión durante un determinado tiempo. El Cc exige que esta posesión sea en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida. Cuando el código establece en concepto de dueño, quiere decir, que el poseedor debe comportar como dueño o titular del derecho real que se trate, durante un determinado plazo temporal para llegar a convertirse en propietario o titular del derecho real de que se trate. La posesión la resalta también el art.447Cc. Por posesión pública se entiende que el poseedor debe comportarse tanto frente a la colectividad como frente al perjudicado por la usucapión como si fuese dueño de la cosa o el titular del derecho real de que se trate de usucapir. De ahí que si el poseedor actúa por mera tolerancia del dueño dicha posesión será irrelevante a efectos de usucapir. La posesión pacífica del art.1941, implica en primer lugar, que la adquisición de la posesión no se haya producido de forma violenta porque quedaría impedido para la usucapión. 17

En segundo lugar, ésta posesión pacífica supone que durante todo el periodo que se necesita para adquirir no hay oposición por parte del verdadero propietario de la cosa o del legítimo titular del derecho real. La posesión ha de ser continuada y sin interrupción; si se produjera cualquier acto de interrupción, de conformidad con las reglas generales dejaría de correr el plazo prescriptivo y habría que empezar el cómputo desde el principio. Existen dos formas de interrumpir la posesión: • Natural, cuando cesa o se pierde la posesión de hecho por más de un año. • Se considera que existe interrupción civil cuando se produce una citación judicial a instancia del verdadero dueño o titular del derecho real. El Cc también establece que cualquier reconocimiento expreso o tácito que haga el poseedor del derecho, del dueño titular del derecho real a usucapir. En cuanto a la interrupción natural si no hay continuidad en el plazo que establezca y se interrumpe la posesión los plazos posesorios dejan de ser hábiles a efectos de la usucapión. Respecto a la interrupción civil si el proceso termina con sentencia a favor del verdadero dueño o titular, la posesión además de quedar interrumpida se considera que no ha existido. Art. 1946 Cc. REQUISITOS ESPECIALES de la USUCAPION: Art. 1940 C.c. ! Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley La buena fe y justo titulo son dos requisitos que hay que añadir a la posesión por el tiempo determinado en la ley, que juega de forma distinta según sea la usucapión sea ordinaria o extraordinaria y sobre cosa mueble o inmueble. a) Usucapión Ordinaria Inmueble: %JUSTO TÍTULO ! será aquel que baste para transferir el dominio o dº real que se trate de usucapir. Además ha de ser verdadero y válido, es decir, que la posesión del usucapiente arranque de un título (ej: contrato, herencia...) aunque el título esté viciado en su objeto. La jurisprudencia considera válidos y justos para usucapir los contratos afectados por alguna causa de anulabilidad, rescisión, resolución o revocación. El justo título NO se presume, hay que probarlo. %BUENA FE ! la podemos contemplar desde dos puntos de vista distintos: a)−Punto de vista positivo: Art. 1950 C.c. ! La buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella, y podía transmitir su dominio. b)−Punto de vista negativo: Art. 433 C.c. ! Se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa poseedor de mala fe al que se halla en el caso contrario. Lo que se quiere decir es que no hay que saber que existe vicio en el título (ignorancia del vicio) 18

La jurisprudencia exige los dos puntos de vista, para que se de la buena fe. %PASO DEL TIEMPO ! el C.c. exige el transcurso de 10 años, con una posesión continuada, de buena fe y justo título. Salvo que el perjudicado por la usucapión resida en el extranjero o ultramar en cuyo caso se requerirán 20 años. b) Usucapión Extraordinaria Inmueble: Para este tipo de usucapión harán falta 30 años, sin necesidad de buena fe ni justo título y sin que el C.c. distinga entre presentes y ausentes. c) Usucapión Bienes Muebles: −ORDINARIA: se prescribe por posesión continuada de 3 años con buena fe, no se requiere justo título. −EXTRAORDINARIA: posesión continuada de 6 años, sin necesidad de ninguna otra condición. 3.5 RENUNCIA de la USUCAPIÓN: El C.c. establece que las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar a la prescripción ganada, pero no al dº para prescribir en la sucesiva o prescripción futura. La prescripción puede ser expresa o tácita (esta última forma resulta de actos que hacen suponer el abandono del dº adquirido) La renuncia no puede realizarse en perjuicio de terceros, por ello, los acreedores y cualquier persona facultada para hacer valer la prescripción ganada, podrán utilizarla a pesar de la renuncia expresa o tácita del deudor. TEMA 4. DERECHO DE PROPIEDAD • LA PROPIEDAD EN EL C.C. Y EN LA CE. • ESTRUCTURA DE LA RELACIÓN DOMINICAL • CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD • LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD • LA MEDIANERÍA 4.1 LA PROPIEDAD EN EL C.C. Y EN LA CE. Nuestro C.c. sigue el ideario del C.c. Francés. Hay que destacar las siguientes características en regulación de propiedad: • El C.c. considera la propiedad como propiedad de la tierra, destinada a la explotación agrícola. Considera a la prop. urbana e industrial como extrañas o especiales frente a la agrícola. • Considera la propiedad como individual, haciend escasa referencias a las propiedades colectivas y de domnio público (art.339 cc) • Considera a la propiedad como poder absoluto, así todo propietario lo es de la superficie y de todo lo que está por debajo y sobre la tierra. • El C.c. defiende la propiedad por encima de toda transformación económica. Ej: art. 487 cc.! usufructo. • El C.c. aplica el régimen de plena libertad de comercio suprimiendo las trabas que impiden su libre tráfico. Así el propietario puede convertir en dinero su propiedad en cualquier momento. Nuestra Constitución reconoce el dº a la propiedad privada y herencia (art. 33 CE.) desde dos vertientes, por 19

un lado como dº fundamental ! como una ventaja accesible a todos, y por otro lado como función social, entendiéndose por ésta la función social subordinada al interés general o bien común. Como tal función social, las leyes deben determinar las facultades anejas al dominio y establecer los límites en aras del bien comun. Por último, el TC entiende la propiedad como un dº subjetivo que cede cuando el bien de la comunidad legitima la expropiación, por motivos de utilidad pública o interés social. • ESTRUCTURA DE LA RELACIÓN DOMINICAL El art. 348 C.c. define la propiedad ! La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla De este artículo se desprenden 3 facultades: Gozar − Disponer −Reivindicar. La Doctrina la define como el poder o señorío más pleno que se puede tener sobre una cosa, incluyendo en ese poder las facultades de uso, goce y disposición. SUJETOS DEL DOMINIO: No existe una norma específica, por lo tanto se aplica el régimen general sobre la capacidad jurídica y la capacidad de obrar. El art. 38 C.c establece que las personas jurídicas pueden adquirir y poseer toda clase de bienes. Existen algunas normas especiales que limitan la capacidad de los extranjeros para adquirir propiedades inmuebles. OBJETO DEL DOMINIO El objeto siempre debe recaer sobre cosas materiales susceptibles de posesión y sólo por analogía puede hablarse de dominio de bienes inmateriales que se regulan como propiedades especiales, ej: la propiedad literaria. El C.c. distingue el dominio público y la propiedad privada y enumera los destinados al uso público y los que pertenecen privativamente al Estado, q van a ser de uso común por estar destinados a algún servicio público o fomentar la riqueza nacional. Ej: Palacio de Oriente. Propiedad privada: el CC establece que el dueño de la propiedad (incluyendo tanto lo que está por encima, como por debajo de la superficie poseída), podrá realizar las obras, excavaciones y las plantaciones que le convengan. 4.3 CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD Distinguimos 3 facultades: Exclusión, Goce y Disposición. EXCLUSIÓN: El CC no la expresa, pero es evidente que la propiedad privada significa que el propietario tiene la facultad de excluir a cualquiera del uso y utilización de lo que le pertenece, así como contar con las garantías de que no va a ser expropiado de sus bienes (salvo expropiación forzosa) Además el apoderamiento de las cosas comporta la exclusividad del propietario, el cual puede hacer efectivo su derecho erga omnes. 20

Relacionados con esta facultad está el derecho de deslinde o la facultad de cercar o cerrar las heredades ! el art. 388 CC ! Todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquiera otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas . (este art. supuso una novedad en el CC, enfrentándose al pastoreo). GOCE: La propiedad es un derecho de gozar y después de una cosa. El propietario es el único legitimado para usar, utilizar, modificar o incluso consumir lo que le pertenece. Por ello el uso y disfrute del bien objeto de la propiedad es el elemento que define las facultades del propietario, porque representan la utilización directa e inmediata del obj. del dominio. Este uso y disfrute autoriza al propietario para realizar actos administración y transmisión de poder de goce a otras personas y a obtener frutos y rendimientos de la cosa. Con carácter general los frutos pertenecen al propietario de la cosa principal. El art. 353 CC. ! La propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente. La doctrina distingue entre accesión CONTINUA y DISCRETA: Acc. DISCRETA: es la adquisición de los frutos y debe considerarse una facultad dominical. La percepción de los frutos naturales se produce desde que se alza o separan (separación natural), los frutos civiles se consideran producidos por días (intereses). En los casos en que el propietario haya transmitido a otra persona la facultad de goce, bien por dº real limitado, o por cualquier título de sucesión, será el nuevo poseedor el que haga suyos los frutos percibidos. Art. 350 Cc. ! El propietario de un terreno es dueño de su supeficie y de lo que está debejo de ella, y puede hacer en él las obras, plantaciones y excavaciones que le convengan, salvas las servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en la leyes sobre Minas y Aguas y en los reglamentos de policía. Este precepto se ha ido vaciando por la legislación urbanística que determina la facultad de aprovechamiento urbanístico del propietario. DISPOSICIÓN: Todo propietario puede dejar de serlo por la transmisión o enajenación de su dº. Así esta facultad comprende la realización de toda clase de actos jurídicos que tengan trascendencia jurídico real, se pierda o no la condición del propietario. CONTENIDO ESENCIAL DE LA PROPIEDAD: La propiedad urbana y rústica están presididas por la idea que el propietario ha de afrontar numerosos deberes positivos, reclamados por el interés general de la colectividad. • Prop. URBANA: La ley urbanística constituye en la actualidad un verdadero Derecho Urbanístico, cuya normativa fundamental está constituida por la ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (aprobada por Real Decreto legislativo 1/1992 de 26 de Junio). Muchos de sus preceptos fueron declarados nulos e inconstitucionales por 21

la STC 20−3−97 y por ello se promulgó la Ley 6/1998 de 13 de Abril sobre Régimen del Suelo y Valoraciones. Esta ley derogó el texto del 92 a excepción de algunas disposiciones. A toda esta normativa hay que añadir la aprobada por gran parte de las CCAA. Conforme a todas estas disposiciones la propiedad urbana queda configurada unas bases distintas a las establecidas por el CC. El propietario sólo puede construir previa licencia, y siempre que el proyecto se adecue a los diferentes instrumentos urbanísticos. Sobre el propietario pesan numerosos deberes u obligaciones, al tiempo que su facultad de goce consiste en el volumen de edificabilidad y (AKI ME FALTA ALGO) La ordenación urbanística clasifica el suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable. • Urbano: El que ya está transformado, y cuenta con acceso rodado y suministros de agua y luz. • Urbanizable: El no urbano. • No urbanizable: Aquel que no puede llegar a ser urbano. ♦ Prop. RÚSTICA: El CC. considera la tierra como el bien por excelencia, pero como algo estático. La creciente intervención del Estado en la agricultura tiene por objeto que la tierra produzca para beneficio de la sociedad. Así nace el Dº Agrario. La normativa fundamental está constituida por la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario (aprobada por Decreto de 12−1−1973), con posterioridad se han publicado otras dos leyes: la de Fincas Manifiestamente Mejorables (16−11−79), y el Estatuto de la Explotación Familiar Agraria y de los Agricultores Jóvenes, regulado por la ley 49/1981 de 24 de diciembre, que modifica y deroga parcialmente la ley de Reforma y Desarrollo Agrario. Toda esta normativa recoge en su articulado que el cumplimiento de la función social obliga a que sea explotada la tierra según su destino agrario más idóneo o utilizada para otros fines. También obliga a que en las fincas de aprovechamiento agrario se realice las transformaciones y mejoras necesarias para conseguir la más adecuada explotación. También obliga a que la empresa agraria realice el trabajo en condiciones adecuadas y dignas y se efectúen las inversiones necesarias. La Ley 19/1995 de 4 de Julio de Modernización de las Explotaciones Agrarias aprobada por nuestra integración en la UE, ofrece una nueva regulación de las explotaciones agrarias prioritarias y de la ayuda y beneficios fiscales de los agricultores jóvenes. 4.4 LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD La primera fuente de limitación es la ley, así lo establece el art. 348 C.c., y la CE, esto no quiere decir que cualquier norma jurídca pueda limitar la propiedad. Además de la ley existen otros límites, denominados genéricos, que prohíben el abuso del Dº y el ejercicio de la mala fe. En general las limitaciones pueden recaer sobre las facultades de exclusión, disposición y goce o disfrute, por razones de utilidad pública o utilidad privada. Las limitaciones sobre la facultad de exclusión: hay que hacer referencia al ius usus inolvi, que integra el dº a utilizar la finca ajena sin que el dueño sufra daño alguno (ej: pasar por una finca no cercada, utilizar una fuente no vallada) Las limitaciones sobre la facultad de disposición: en ocasiones el propietario no puede utilizar esta facultad, 22

porque se le ha prohibido de forma total o parcial, ya sea por ley, por autoridad judicial o por los particulares. La facultad de goce estará limitada por motivo de utilidad pública (art. 550 CC.) y privada: vecindad y medianería. RELACIÓN DE VECINDAD: El hecho de que 2 fincas estén contiguas impone limitaciones a su titular para hacer posible el mejor ejercicio de su dº. A lo largo del CC se recogen una serie de presupuestos: 1− Servidumbre natural o vertiente natural de las aguas (art. 552 cc.) 2− Servidumbre temporal o dº temporal de paso (art. 569cc) 3− Preceptos relativos a luces y vistas (art. 581−583cc) 4− Recogida de aguas fluviales en el propio fundo (art. 586 cc) 5− Obligación de guardar debidas distancias en construcción y plantaciones (art. 590 cc.) Además de otras normas que el cc recoge en el art. 1908. Las leyes especiales hacen referencia también a la relación de vecindad así: La Ley de Propiedad Horizontal y La Ley de Arrendamientos Urbanos ! las molestias insalubles e ilícitas dentro de una vivienda arrendada pueden dar lugar a la resolución del contrato. 4.5 LA MEDIANERÍA Esta situación es fruto de la utilización en común, entre propietarios contiguos, de paredes, cercas o valladas. El CC la regula como una servidumbre, pero realmente no lo es, porque no existe predio dominante y otro sirviente, sino que existe una situación objetiva que beneficia a ambas fincas y que determina ciertos deberes para sus propietarios. art. 571 a 579 del cc. Se regulan una serie de supuestos en los que se presume la existencia de medianería, mientras no exista un título o un signo exterior o una prueba en contrario (art.572cc): 1− En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación. 2− En las paredes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblado o en el campo. 3− En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. 4− Zanjas o acequias abiertos entre las fincas. (Este último punto no aparece en el cc. por lo menos en el mío, pero la profesora lo metió akí) El art.573 cc. regula una serie de signos externos por los cuales se excluye la medianería. Lo importante es que pertenezcan exclusivamente al dueño de la finca que tenga a su favor cualquiera de los signos. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS MEDIANEROS Son condueños del elemento medianero, existiendo una comunidad sobre ese elemento, y por ello la 23

obligación fundamental de los comuneros es la de contribuir a los gastos de mantenimiento, reparación y construcción del elemento común en proporción al dº de cada uno. De esta carga se podrá liberar si renuncia a la medianería, ello implica también la renuncia del terreno sobre el que se asienta, salvo que la pared medianera sostenga un edificio del renunciante. Cada medianero puede tanto alzar o elevar la pared, o profundizarla, si la pared no soporta la , mayor elevación y se requiere que se derribe y se construya otra vez, correrá a su costa la reconstrucción. Si la nueva pared ha de tener mayor espesor deberá darlo en su propiedad y deberá indemnizar los perjuicios que se ocasionen con la obra y correr con los gastos de conservación de esa parte que haya alzado o profundizado respecto como estaba antes. Si interesa a los demás medianeros el alza o grosor pueden adquirir ese dº pagando proporcionalmente el importe de la obra y la mitad del valor del terreno sobre el que se haya dado mayor espesor. En relación con el uso de la pared medianera el C.C. establece que cada propietario pueda usar de ella en proporción del dº que le corresponde en la mancomunidad, por lo que podrá edificar apoyando la obra en la pared medianera e introducir vigas hasta la mitad del espesor, siempre que no impida el uso común y respectivo de los demás medianeros. Para usar este dº debe tener el consentimiento previo de los demás medianeros y si no lo obtuviera se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique los dºs de los demás medianeros. TEMA 5. PROTECCIÓN, ADQUISICIÓN Y EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD • PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD. • LA OCUPACIÓN, EL HALLAZGO Y EL TESORO • ACCESIÓN • EXTINCION DE LA PROPIEDAD 5.1 PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD. • Protección Medio específico. • Acción Reivindicatoria. • Otras acciones menores Otros intereses distintos a la recuperación de la cosa.(Algunas pueden ser interpuestas por titulares de derechos reales). ACCIÓN REIVINDICATORIA: Propietario: Goce y exclusión Esta acción trata de evitar la inoperancia de estas dos facultades. CC Propietario: Acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para recuperarle sin más regulación. La Jurisprudencia elabora continuamente alcance, extensión y requisitos para el ejercicio de acción reivindicatoria. PLAZO DEL EJERCICIO: • Bienes Inmuebles: (Art.1963CC): Acciones reales sobre ellos; prescriben a los 30 años sin perjuicio de lo establecido para la adquisición del dominio o derechos reales prescripción. • Bienes Muebles: (Art. 1962CC) Prescriben a los 6 años, sin perjuicio de usucapión. REQUISITO:

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• Dominio Del Actor : El reivindicante (propietario no poseedor) ha de acreditar su propiedad o dominio sobre la cosa de la que ha sudo privado ilegalmente pero basta con demostrarla con medios de prueba( no hace falta título formal de propietario) ♦ Bienes mueblesPapel fundamental usucapión en este tema. ♦ Bienes inmuebles Derechos reales, inscritos , existen y pertenecen a su titular (Ley hipotecaria) ; Será el demandado el que tenga que probar que el demandante no es propietario. Al demandante le vasta con mostrar su inscripción. • Posesión Del Demandado: Ha de ser demandado el tenedor o poseedor de la cosa o posesión actual e indebida. Indebida: Carezca de título que justifique la posesión. • Identificación De La Cosa −: Descripción exacta de la cosa reivindicada y su confrontación con la poseída por el demandado. Comprobar la identificación. Esta acción sólo cabe respecto a cosas concretas y determinadas( no genéricas) Por ejemplo: Fincas rústicas (descripción antigua y a veces insuficiente...) EFECTOS: • Restitución de la cosa a su legítimo dueño (si le da la razón la sentencia). • Liquidación de los frutos en su caso. Liquidación del estado posesorio (estudiado tema 2.6). ACCIONES MENORES: • ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO: Declaración por jurisprudencia. El propietario consigue una declaración judicial de reconocimiento de su dominio frente a quien lo discute, pero sin condena a la restitución. REQUISITOS: ♦ Dominio del actor. ♦ Identificación de la cosa. ♦ No necesario demandado en posesión de la cosa.) • ACCIÓN NEGATORIA: CC y LEC No referencias a esta acción. Práctica y jurisprudencia avalan su existencia y admisibilidad. OBJETO: Evitar que continúen perturbaciones o inmisiones indebidas sobre el derecho de un propietario y evitar que se repitan en el futuro. Facilita al propietario el goce pacífico y completo de su derecho sobre la cosa. El propietario debe acreditar y probar la perturbación, pero no tiene que probar que no existe el derecho del causante de la perturbación( Por ejemplo: servidumbres..) La propiedad se presume libre. • ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO : Art.384 CC ♦ Deslindar: Fijar límites de una finca. ♦ Amojonamiento: Colocar señales o mojones permanentes para fijar límites o linderos previamente determinados.

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PRESUPUESTO (requisito): Confusión o indefinición de linderos. No se reclama la propiedad sino la determinación de los márgenes de la finca respecto de la colindante o contigua. ACCIÓN ♦ Propietarios ♦ Derechos reales de goce (usufructo...) ♦ Imprescriptible Se puede interpones Tantas veces como haga falta. BASES O CRITERIOS del CC para deslinde: • Títulos de propiedad suficientes a efectos de determinar la extensión y conformación de la finca (suele ser insuficiente si los títulos de colindantes indicarán mayor o menos que el que comprende la totalidad del terreno se distribuirá proporcionalmente a la extensión de colindantes.) • Posesión o meros datos de hecho sobre utilización o uso de las franjas de terrenos en litigio. • Cualquier medio de prueba para que sea inferior (testigos). • Adjudicación igualitaria (partes iguales) (excluye la proporcional). FORMAS PARA EL DESLINDE: • Acuerdo entre los interesados extrajudicialmente. • Mediante actos de jurisdicción voluntaria.(Requiere no oposición de los colindantes). • Judicialmente (Si alguno manifiesta oposición Puede interponer el correspondiente juicio declarativo que corresponda según la cuantía) Reiterada jurisprudencia dice que deslindes realizados por los propietarios es compatible y acumulable en la misma acción con la reivindicatoria. ACCIÓN PRINCIPAL: Restitución de la cosa (A su legítimo dueño). Como consecuencia: deslinde. 5.2 LA OCUPACIÓN, EL HALLAZGO Y EL TESORO. I.− OCUPACION Forma más primaria de adquirir la propiedad pero en la actualidad tiene poca virtualidad (pocas cosas sin dueño y además las legislaciones tienden a atribuir al Estado la propiedad de bienes abandonados y carentes de dueño) Art.610CC Se adquieren por ocupación los bienes apropiables por su naturaleza que carezcan de dueño : como animales(caza y pesca), tesoro oculto y cosas muebles abandonadas. REQUISITOS: • −Idoneidad de bienes • −Aprehensión material y efectiva de la cosa( no requiere capacidad especial) • −Ánimo de aprehensión Requiere capacidad de obra (ser consciente del hecho de la apropiación). • −Carencia de dueño( Nunca lo han tenido o dejado de tenerlo) (Abandono de la cosa o tesoro oculto)

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CAZA Y PESCA (art.611CC)Este derecho está regido por las Leyes especiales (Sólo puede llevarse a cabo sobre especies y épocas reglamentariamente determinadas). ENJAMBRES DE ABEJASArt. 612CC. PALOMAS, CONEJOS Y PECESArt. 613CC. DERECHOS SOBRE OBJETOS ARROJADOS AL MAR, A LA PLAYAS, RIBERAS El CC se remite a lo dispuesto en las leyes especiales. II.− HALLAZGO: Nos son susceptibles de apropiación las cosas perdidas ni las abandonadas de forma necesario o involuntaria (arts. 615−616 CC). • DescubridorOblig. a conseguirla en dependencias municipales(si no , se le puede llevar por vía penal, por hurto. • Si restitución a su propietarioobligación de recompensar al descubridor con cantidad equivalente al 5% del valor de la cosa, salvo que el mismo propietario haya ofrecido públicamente oferta mayor. • Si pasan 2 años sin aparecer propietario o sin que haya reclamación, el hallador tiene derecho a convertirse en propietario o al valor de ésta en pública subasta. III.− TESORO : art .352 CC Características para su consideración: ♦ Carácter mobiliario y valioso. ♦ Depósito oculto e ignorado( por actuación humana ,motivos geológicos, etc) ♦ Falta de legítimo dueño. Bienes con verdadera antigüedad histórica no pueden adquirirse como un tesoro en aplicación de la legislación de patrimonio histórico. REGLAS DE ATRIBUCIÓN : • En principio, pertenece al dueño del terreno donde se hallara. Cualquier poseedor (arrendatario, usufructuario) será considerado tercero a efectos de atribución de tesoros ocultos. • Si el que descubre o halla lo hace por casualidad y es una persona diferente al dueño del terreno50%copropiedad propietario del terreno y descubridor. • Además se requiere que el descubridor tenga lugar por casualidad (fortuna o azar). El tesoro se adquiere pro ocupacióntoma de posesión o sujeción a la voluntad del descubridor. • Cuando los efectos descubiertos sean interesantes para la ciencia o los artes, el Estado tiene derecho a adquirir el tesoro por su justo precio (50% propietario del terreno;50% descubridor). 5.3 ACCESIÓN El CC establece que ser propietario de bienes da derecho a todo lo que producen, se les une o incorpora natural o artificialmente. La doctrina entiende que la adquisición de frutos pertenece al régimen jurídico del disfrute de la cosa; accesión discreta (ya vista))

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Accesión Abstracción de una cosa accesoria por otra principal o de más valor, que da el propietario de ésta, la facultad de apropiarse de la accesoria. MODOS DE ADQUIRIR PROPIEDAD DE COSAS ACCESORIAS; El CC distingue: • Accesión frutos(doctrina:accesión discreta) • Bienes inmuebles. • Bienes muebles. ACCESIÓN DE MUEBLE A INMUEBLE: Impuestos bien mueble se incorpora al suelo (buen inmueble por antonomasia art.358 CC). El propietario terreno adquiere por accesión todo lo que en el se incorpora. • El suelo tiene vis atractiva • Presunción todas obras, siembras y plantaciones son hechos por el propietario y a su costa mientras no se pruebe lo contrario. SUPUESTOS: A) Suelo propio y material ajeno( art.360CC) Al anterior propietario de obligaciones materiales derecho de crédito, reclamar precio de materialesacuerdodepende de si se ha actuado de buena o mala fe. • Buena fe pagar el valor de materiales en el momento de la incorporación. • Mala fe pagar valor materiales mas el resarcimiento de daños y perjuicios. ¿Para quién? : Se entiende mala fe del dueño de la finca cuando el hecho se realiza a su vista, ciencia y paciencia. El CC no establece nada sobre la mala fe del incorporante (hay que acudir a las reglas generales.) Debe ser consciente de la inmisión indebida. • Si hay buena fe del incorporante y mala fe del dueño: El CC no lo regula. La doctrina dice que hay que aplicar el art.360 CC en sentido contrario. B) Materiales propios y suelo ajeno: • Mala fe Quien incorpora los materiales, pierde lo construido, plantado, etc sin derecho a recibir nada, y el dueño del suelo puede hacer suyos los materiales que le convenga o exigir demolición o arrancar siembra...reponiendo cosas a su estado primitivo a costa del que construyó o sembró. • Buena fe −El propietario del suelo puede hacer suya la incorporación realizada, indemnizando gastos necesarios y útiles realizados. Si no quiere lo incorporado, puede obligar a pagarle el precio del terreno o la renta correspondiente. • Male fe de ambos: Mismos derechos que si ambos hubiesen procedido de buena fe. C) Suelo ajeno y materiales ajenos: Aquí intervienen : El dueño del suelo; el duelo de los materiales; y quien lleva a cabo el acto. • El dueño del terreno de buena fe debe responder del valor de los materiales subsidiariamente y 28

sólo para el caso de que quién puso los materiales no tenga dinero para pagarlos. • Si el incorporante ha actuado de mala fe, el dueño puede exigirla reposición a como estaba antes del acto de incorporación. CONSTRUCCION EXTRALIMITADA O ACCESION INVERTIDA (asi lo llama la doctrina). El codigo no contempla este supuesto, que se construye en suelo propio pero invadiendo suelo ajeno. • Según la doctrina cuando lo que se construye tiene mas valor que el suelo, la construccion pasa a considerarse principal y el suelo accesorio. • En estos casos, la jurisprudencia, si el constructor ha obrado de buena fe, y ha construido principalmente en suelo propio; siendo indivisible, se otorga al constructor la facultad de adquirir el suelo ajeno pagando su precio y haciendose cargo del quebranto economico que supone la segregacion que haya de realizarse en el suelo ajeno. • Si lo hace con mala fe seran aplicables los Art. 362, 363 sobre la cesion., y si hay mala fe de los 2, se aplicaria por analogia el 364. Artículo 362: El que edifica, planta o siembra de mala fe en terreno ajeno, pierde lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a indemnización. Artículo 363: El dueño del terreno en que se haya edificado, plantado o sembrado con mala fe puede exigir la demolición de la obra o que se arranque la plantación y siembra, reponiendo las cosas a su estado primitivo o a costa del que edificó, plantó o sembró. Artículo 364: Cuando haya habido mala fe, no sólo por parte del que edifica, siembra o planta en terreno ajeno, sino también por parte del dueño de éste, los derechos de uno y otro serán los mismos que tendrían si hubieran procedido ambos de buena fe. Se entiende haber mala fe por parte del dueño siempre que el hecho se hubiere ejecutado a su vista, ciencia y paciencia, sin oponerse. ACCESION DE INMUEBLE A INMUEBLE Se produce en 4 supuestos de incrementos fluviales, cuando se produce a favor de las fincas a causa de la apartacion de las aguas o crecida de los rios. • ALUVION: es el arrastre de tierras y materiales que el curso del rio lleva consigo y deposita en unos terrenos de forma paulatina y constante previa erosion de otros. Artículo 366: Pertenece a los dueños de las heredades confinantes con las riberas de los ríos el acrecentamiento que aquellas reciben paulatinamente por efecto de la corriente de las aguas. En cambio los linderos fisicos a las fincas no quedan afectadas por por la subida o bajada del nivel de las aguas siempre y cuando este nivel sea de los estanques o lagunas conforme al 367. Artículo 367: Los dueños de las heredades confinantes con estanques o lagunas no adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas, ni pierden el que éstas inundan en las crecidas extraordinarias. A esta misma conclusion ha de llegarse en relacion con los terrenos adyacentes al de los cauces de los rios pues la ley de aguas dispone que los terrenos que puedan resultar inundados durante las crecidas no ordinarias de los lagos, lagunas, embalses, rios, arroyos, conservaran la calificacion juridica y la titularidad dominical que tuvieran.

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• AVULSION: es el arrastre de un trozo de tierra violenta y no paulatina que provoca la separacion de un trozo de terreno o arbolado de una finca para depositarlos en otra finca perteneciente a otro dueño. Artículo 368: Cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de una heredad de su ribera una porción conocida de terreno y lo transporta a otra heredad, el dueño de la finca a que pertenecía la parte segregada conserva la propiedad de ésta. Artículo 369:Los árboles arrancados y transportados por la corriente de las aguas pertenecen al propietario del terreno adonde vayan a parar, si no lo reclaman dentro de un mes los antiguos dueños. Si éstos lo reclaman, deberán abonar los gastos ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro. • MUTACION DE CAUCE: cuando las aguas de un rio varian su curso y se desvian del terreno que hasta entonces ocupaban pasando a anegar otras tierras. Esta variacion debe ser natural, espontanea, sin interevencion del hombre u obras hidraulicas. Artículo 370: Los cauces de los ríos, que quedan abandonados por variar naturalmente el curso de las aguas, pertenecen a los dueños de los terrenos ribereños en toda la longitud respectiva a cada uno. Si el cauce abandonado separaba heredades de distintos dueños, la nueva línea divisoria correrá equidistante de unas y otras. Artículo 372: Cuando en un río navegable y flotable, variando naturalmente de dirección, se abre un nuevo cauce en heredad privada, este cauce entrará en el dominio público. El dueño de la heredad lo recobrará siempre que las aguas vuelvan a dejarlo en seco, ya naturalmente, ya por trabajos legalmente autorizados al efecto. Si el cauce transcurre por una sola finca, los terrenos abandonados por el rio pertenecen al propietario de la finca. Si se abre un mismo cauce en su propia finca los terrenos ocupados por el nuevo cauce se considera de dominio publico y si el cauce abandonado separaba fincas de diferentes dueños el cauce se dividira longitudinalmente entre los propietarios de una y otra rivera. Toda esta regulacion esta afectada por la ley de aguas, porque considera que los cauces de las corrientes naturales continuas y disontinuas siempre constituyen dominio publico hidraulico del Estado. • FORMACION DE ISLA: el CC establece que las islas que se formen en los mares adyacentes a las costas de España y en los rios flotables y navegables pertenecen al Estado. La isla que se forme en los demas rios, el CC la regula en el Art. 373:

Artículo 373: Las islas que por sucesiva acumulación de arrastres superiores se van formando en los ríos, pertenecen a los dueños de las márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana. Pero todo esto esta subordinado a la ley de costas. Cuando la corriente de un rio se divide en estuarios (distintos brazos) y se produce la division en porciones de una misma finca, el dueño de esa finca conserva la propiedad. ACCESION DE MUEBLE A MUEBLE. • UNION: tiene lugar cuando dos cosas muebles pertenecientes a distintos dueños se unen de tal manera que forman una sola cosa que sufrira detrimento si se pretende recuperar la forma primitiva de sus componentes. 30

En caso de resultar posible la separacion cada propietario recupera la cosa que le pertenece:

Artículo 378; Cuando las cosas unidas pueden separarse sin detrimento, los dueños respectivos pueden exigir la separación. Sin embargo, cuando la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de otra, es mucho más preciosa que la cosa principal, el dueño de aquélla puede exigir su separación, aunque sufra algún detrimento la otra a que se incorporó. En caso de no resultar posible determinar cosa mueble principal de accesoria, el criterio del CC es que principal es aquella a los que se ha unido otro por adorno o por su uso o perfección, cuando con este criterio no es suficiente se considera principal el de mas valor, y a igual valor, el de mas volumen: Artículo 377: Si no puede determinarse por la regla del artículo anterior cuál de las dos cosas incorporadas es la principal, se reputará tal el objeto de más valor, y entre dos objetos de igual valor, el de mayor volumen. En la pintura y escultura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino. Para la atribucion de la propiedad de la cosa mueble resultante se tiene que ir al criterio de la buena y mala fe. Si no hay mala fe de los dueños de las cosas unidas o los dos conocian esta union, el propietario de la cosa principal adquiere por accesion la accesoria indemnizando su valor al dueño de esta. Si el dueño de la cosa principal actua de mala fe, el otro dueño tendra derecho a elegir entre que se le pague su valor o que la cosa de su pertenencia se separe aunque por ello haya que destruir la principal. En ambos casos tiene lugar la indemnización por daños y perjuicios. Si el dueño de la accesoria actua de mala fe pierde la cosa incorporada y tiene la obligacion de indemnizar al propietario de la cosa principal los perjuicios que haya sufrido. • MEZCLA O CONFUSION: se produce cuando se une la mixtura de varias cosas pertenecientes a distintos dueños de tal forma que una vez mezclados no resultan separables. La accesion solo se da en el supuiesto que hubo mala fe en el responsable de la mezcla en cuyo caso perderqa la cosa de su pertenencia que hay mezclado o confundido ademas de quedar obligado a indemnizar al dueño de la otra cosa con que hizo la mezcla. No hay accesion sino copropiedad cuando sobre la cosa comun se obra de buena fe (el que hace la mezcla, o si los dueños lo quieren, o la mezcla se produce casualmente) la cuota en esa copropiedad es proporcional a la parte que a cada dueño le corresponde atendiendo al valor de las cosas mezcladas o confundibles. • ESPECIFICACION: es cuando una persona mediante su trabajo o esfuerzo modifica o transforma una cosa mueble perteneciente a un dueño dando lugar a la creacion de una nueva especie. El criterio del CC es el de la buena o mala fe. Si hay buena fe, y si la materia utilizada tenga mas valor que la obra resultante, el propietario de la materia puede optar entre quedarse con la nueva especie pagandola o pedir la indemnización por el material. Si la obra tuviera mas valor que la materia utilizada el especificante hara suya la obra indemnizando el valor de la materia al dueño de esta. Si hay mala fe, el dueño de la materia tiene derecho de optar entre quedarse con la obra sin pagar nada o exigir del autor que le indemnize el valor de la materia mas los perjuicios causados. • EXTINCION DE LA PROPIEDAD Nos remitimos al estudio de la extincion de los derechos reales. Dos consideraciones: • CONSOLIDACION: consiste en la reunion en una persona del titular de la propiedad y del derecho real limitado . No es causa de extincion de la propiedad. 31

• USUCAPION: se puede extinguir la propiedad si hay otra persona que cumpla con lo establecido por la ley.

TEMA 6. COMUNIDAD DE BIENES. • CONCEPTO Y TIPOS. • PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES • CONTENIDO DE LA COMUNIDAD. • EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD 6. 1 CONCEPTO Y TIPOS. Establece el CC que existe comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenecen pro indiviso a varias personas. Se considera la comunidad como genero de las situaciones de cotitularidad y considera a la copropiedad en aquellas situaciones en que existe una cotitularidad. Se distinguen dos tipos de copropiedades: ðRomana: atribuye a cada copropietario una cuota de participacion en el derecho compartido gozando de amplia libertad para adoptar sobre esa cosa los acuerdos que estimen oportunos para solicitar la extincion de la copropiedad mediante la llamada division de la cosa comun. Se concibe la comunidad romana como una situacion transitoria y ademas al hacer cuotas, cada propietario respecto de su propia cuota y sin consentimiento de los demas puede realizar cualquier acto de disposicion o enajenacion. ðGermana: no atribuye cuotas y por ello es imposible ejercitar division por parte de los comuneros. Su carácter es de permanencia y por lo tanto no podrá enajenar su posicion en la comunidad. Nuestro CC acoge la teoria romana porque reconoce cuotas, la plena propiedad de cada copropietario en ella y tambien reconoce el libre ejercicio de division de la cosa comun. 6. 2 PRINCIPIOS RECTORES DE LA COMUNIDAD DE BIENES • ppio de autonomia privada: los acuerdos de los comuneros son los que rigen y a falta de estos sera cuando se aplique la ley. • Ppio de proporcionalidad: los participes en los beneficios y en los cargos participan proporcionalmente en sus cuotas. Las cuotas se presumen iguales mientras no se pruebe lo contrario. • Ppio democratico: en relacion con la administracion y el uso de las cosas rige el ppio de mayoria según las cuotas. • Ppio de libertad individual: cada comunero puede solicitar la division de la cosa comun y renunciar a su derecho de copropiedad. 6. 3 CONTENIDO DE LA COMUNIDAD. Puede ser de origen: • Legal: se crea por determinado hecho (herencia). • Convencional: se crea a traves de un negocio juridico. DERECHO DE CADA COMUNERO SOBRE SU CUOTA. 32

Cada copropietario puede llevar a cabo la venta o cesion de su propia cuota sin contar con los demas ni siquiera con su consentimiento. No obstante el CC regula un derecho de adquisicion preferentes que llama derecho de retracto de comuneros. FACULTADES Y DEBERES DE LOS COPROPIETARIOS RESPECTO DE LA COSA COMUN. • Uso y disfrute:ha de atenderse al destino y naturaleza de los bienes de tal modo que la utilizacion por parte de uno de los copropietarios no perjudiquen el interes de la comunidad ni el de los demas condueños. • Administracion de la cosa comun: los acuerdos deben adaptarse por mayoria de los participes y hay mayoria cuando el acuerdo se tome por los participes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyen el objeto de la copropiedad. En los casos en que un comunero adopte acuerdos perjudiciales para los demas se puede acudir al juez que podrá nombrar un administrador. • Conservacion, mejora y defensa en juicio: los gastos necesarios para la conservacion estan dentro de los actos de administracion pudiendo obligare a todos los participes a contribuir. Solo podrá eximirse de esta obligacion al que renuncie a su parte. Las mejoras no estan reguladas en la ley, pero la doctrina considera que las mejoras utiles estan acordadas por mayoria y las suntuarias y de recreo por unanimidad. Respecto de la defensa en juicio, tampoco dice nada el CC, pero la jurisprudencia dice que culaquier condueño puede comparecer en defensa de la comunidad. La sentencia dictada a favor de un comunero aprovecha a los demas, y la sentencia en contra no aprovecha a los demas. • Alteracion y disposicion de la cosa comun: el CC establece que ningun condieño puede hacer alteraciones de la cosa ocunm sin consentmiento de los demas, se necesida unanimidad. Es importante distinguir actos de aministracion con actos de disposicion, ya que para los primeros se necesitar mayoria y los segundo, unanimidad. En terminos genreales se caracterizan por estar referidos solo al aprovechamiento de la cosa y por su carácter transitorio, los actos de disposicion son de carácter permanente en relacion con la titularidad de la cosa. • Contribucion a los gastos comunes: su cuota es el baremo para determinar su contribucion tanto en cuanto a las cargas como en cuanto a las obligaciones. Respectos de las deudas, ha de atenerse a la proporcionalidad de cuotas. 6. 4 EXTINCIÓN DE LA COMUNIDAD La comunidad se extingue, bien por desaparecer el objeto sobre la que recae la cotitularidad. El CC concede a cada copropietario el derecho de solicitar en cualquier momento que se divida la cosa común sin que exista causa, únicamente limita la facultad de instar la división de la cosa común si hay pacto de indiviso o la cosa es objetivamente indivisible. La acción se llama actio comuni dividundo. En virtud de ese pacto de indivisión, es que se conserva la cosa indivisa, este pacto es siempre temporal, es decir, no es indefinido, el plazo máximo es de 10 años, prorrogables por convenio. La doctrina entiende que esa prorroga no puede ser mayor a 10 años, aunque las partes pueden realizar tantos pactos como quieran. • Es indivisible si cuando se divide resulta inservible para el uso que se destina (indivisibilidad material). • También es indivisible si cuando siendo materialmente divisible pierde valor gracias a esa división (indivisión funcional). 33

El procedimiento para llevar a cabo la división puede ser de tres formas: • Por los propios interesados de común acuerdo: puede llevarse a cabo como quieran, con la única condición de la unanimidad, so pena de invalidez si uno no quiere. • Árbitros: deberán ser nombrados por los copropietarios de común acuerdo. La ley establece que deberán formar partes proporcionadas a su derecho evitando los suplementos a metálicos en cuanto sea posible. • Judicial: en caso de que no haya acuerdo, se podrá realizar judicialmente y cada comunero puede pedir la división judicial de la cosa común. Serán aplicables a dicha división las reglas de la herencia. Basta que uno solo de los herederos pida la venta en publica subasta con admisión de licitadores extraños para que así se haga (Art. 1062 cc, es articulo es aplicable supletoriamente a la cosa común). EFECTOS. • Entre comuneros: no solo entre comuneros, sino también en relación a 3ros. El principal efecto es convertir la cosa indivisa en propiedad de cada uno, pero con efecto retroactivo. (Art. 450 cc). Todos los copropietarios quedan obligados recíprocamente a la evicción y saneamiento de los bienes que les sean adjudicados. • Respecto a terceros: los acreedores y cesionarios pueden concurrir a la división y oponerse a que se verifique sin su consentimiento (Art. 403 cc). La división de la cosa común no perjudicara a terceros, los cuales conservaran los derechos de hipoteca o cualquier derecho real que les pertenecieren antes de la partición. TEMA 7. LA PROPIEDAD HORIZONTAL. • CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA • CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL • ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES • DERECHO Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS • ÓRGANOS • EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL • COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS 7.1 CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA Se conoce con este nombre a la que recae sobre construcciones o edificios construidos por pisos o sobre conjuntos residenciales. En cuanto a su naturaleza jurídica, no se trata de una copropiedad total sino que junto a la propiedad de la parte privativa, existe una copropiedad formada por todos los propietarios y una copropiedad de elementos comunes. Esta forma se rige por la ley de propiedad horizontal 49/60 que fue modificada por la ley 8/99 debiendo subrayar la voluntad de los interesados por lo que junto a la ley y sin que la contradiga cada comunidad de propietarios podrá hacer sus propios estatutos y normas de régimen interior. La propiedad horizontal abarca tanto al inmueble como a los elementos comunes. La propiedad sobre elementos comunes consiste en una cuota (cuota de participación) estas partes tienen dos características especiales: • No es divisible, es decir, ningún copropietario puede pedir la división de una cosa común • no son separables y solo se pueden enajenar, grabar o embargar junto con la parte privativa de la que son anejo inseparable. 34

7.2 CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Las modalidades son básicamente 3: • El propietario de un inmueble que desde el proyecto inicial lo divide en pisos y locales para enajenarlos separadamente y constituye el régimen de propiedad horizontal simultáneamente con la construcción del edificio • La construcción de un inmueble por una comunidad de propietarios del solar con posterior división y adjudicación a los comuneros • La división de un inmueble en situación de copropiedad ordinaria. • TITULO CONSTITUTIVO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Es el documento por el que se constituye el régimen de propiedad horizontal y por el que se regula la comunidad de propietarios. La ley no exige que se otorgue esto en escritura pública aunque en la práctica si se suele hacer para que pueda ser inscrito en el registro de la propiedad. La LPH tampoco determina quien ha de suscribirlo, aunque en la práctica lo suscribe el propietario o los distintos propietarios de los inmuebles. El titulo debe contener la descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales a los que se les asigna un número correlativo y también ha de fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local. De forma potestativa se podrán acompañar los estatutos de la comunidad y las normas de régimen interior (los estatutos los puede realizar el propietario o el conjunto de propietarios) • CUOTA DE PARTICIPACIÓN Se establecerá en relación con el valor total de inmueble y vendrá referido a centésimas del mismo y conforme a esta cuota se determinara la participación en los cargos, beneficios y para la adopción de acuerdos. Para la fijación de la cuota ha de tenerse en cuenta la superficie útil del edificio en relación con el total del inmueble (ART.5.2 LPH) • ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES • ELEMENTOS PRIVATIVOS Estos son objeto de propiedad exclusiva de su propietario; vamos a resaltar los siguientes: • Ha de ser un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente ( salida a elemento común o vía publica) • Además de los pisos o locales se incluyen elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, sean aparentes o no y que estén comprendidas dentro de sus limites y que sirvan exclusivamente al propietario • Se incluyen los anejos expresamente señalados en el titulo aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado ( Por ejemplo trastero) • Las instalaciones internas del piso solo son privativas si prestan servicio exclusivo al propietario porque si no serian comunes. • ELEMENTOS COMUNES Son aquellos que no pueden considerarse privativos o que son servicios comunes. Son todos los necesarios para un adecuado uso y disfrute de los elementos privativos. Hay elementos comunes que en el titulo constitutivo se les puede dar uso privativo, bien sea a un propietario o 35

a varios. Hay que distinguir los elementos comunes por su naturaleza y destino. • Por su naturaleza: Los necesarios para el uso y disfrute de los pisos o locales • Por su destino: Aquellos que si bien en un principio podían ser susceptibles de propiedad privada han sido destinados al servicio común. (Ej. Portería) • DERECHO Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS • DERECHOS: • PROPIETARIOS SOBRE LAS PARTES PRIVATIVAS: Son los de exclusión, goce y disposición. Pueden realizar obras y modificaciones en su propiedad siempre que no menos cabe la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o su estado exterior o perjudique los derechos de otro propietario. De estas obras hay que dar cuenta al presidente de la comunidad (aunque no es necesario el consentimiento). Los actos de disposición realizados por los propietarios deben recaer sobre el piso y conjuntamente sobre los elementos anejos e independientes y derechos de copropiedad sobre elementos comunes. • PROPIETARIOS SOBRE LAS PARTES COMUNES Cualquier propietario tiene derecho a la utilización de todos los elementos comunes del edificio conforme a su naturaleza, sin que pueda enajenarlos o disponer de ellos por separado. • DEBERES Y OBLIGACIONES Son 3: • Uso del piso o local de acuerdo a la ley y a los estatutos: Ni el propietario ni los ocupantes pueden desarrollar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas ni ilícitas. Si la realiza, el presidente podrá requerir al que realice la actividad para que cese en la misma. Si lo sigue haciendo, la LPH prevé la acción de cesación que la puede interponer la comunidad contra el que realice este tipo de actividades y las consecuencias son el cese definitivo de la actividad, la indemnización de daños y perjuicios que procedan, e incluso la privación del uso de la vivienda por tiempo no superior a tres años. • Pago de los gastos de la comunidad: Se debe contribuir con arreglo a la cuota de participación y gastos generales para el sostenimiento de los servicios y conservación del inmueble. La LPH otorga carácter preferente a los créditos a favor de las comunidades de propietarios por cuotas de comunidad impagadas. Además recoge una afección real del piso o local incluso en caso de adquisición por un tercero; esta afección real será sobre el impago de gastos de la parte vencida de la anualidad en curso y el año natural inmediatamente anterior. La LPH regula el fondo de reserva, que es una cuantía que no puede ser inferior al 5% del ultimo presupuesto y se destina a atender obras de conservación y reparación de la finca o del mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. A este fondo de reserva están obligados los copropietarios a contribuir con arreglo a su cuota de participación y el titular es la comunidad. 36

• Consentir que en su propiedad se lleven a cabo las reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble, incluso permitiendo la entrada en su piso. 7.5 ÓRGANOS Son los encargados de la gestión y administración de la comunidad. Pese a ser una comunidad organizada, carece de personalidad jurídica, pero para evitar su indefensión la ley le reconoce legitimación procesal (aptitud para comparecer en juicio) • JUNTA DE PROPIETARIOS: Esta compuesta por todos y gobierna la comunidad. Sus funciones están enumeradas en el Art.14 de la LPH. Conoce y decide sobre todos los aspectos de interés general para la comunidad, no de la propiedad privativa de cada propietario. Deberán asistir el propietario o el usufructuario y el propietario puede conceder la representación a otra persona de forma voluntaria (tiene que ser firmada por el propietario. Aquellos propietarios que al comienzo de la junta no hayan pagado tendrán derecho de asistencia pero no de voto. La junta la convoca el presidente y si no la cuarta parte de los propietarios, o un número que represente el 25% de la cuota de participación. El quórum de asistentes para la sesión valido es distinto: En primera convocatoria tiene que ser la mitad más 1 de los propietarios que a su vez representen la mayoría simple de cuotas de participación. En segunda convocatoria se puede celebrar de cualquier forma. ACUERDOS DE LA JUNTA • Por unanimidad:− únicamente para la aprobación o modificación del titulo constitutivo de la propiedad o de estatutos de la comunidad • Por voto de tres quintas partes de los propietarios que a su vez representen las 3/5 de las cuotas de participación:− Cuando se trate o bien del establecimiento o supresión de los servicios comunes o arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado uso específico en el inmueble y con consentimiento del propietario afectado. • Por un tercio de propietarios y cuotas:− Cuando se trate de acuerdos relativos a infraestructuras comunes de telecomunicaciones • Por mayoría de propietarios y cuotas en primera convocatoria y en segunda convocatoria por mayoría de asistentes que representen a su vez mayoría de cuotas de los presentes: Se adoptaran los restantes acuerdos y aquellos que afecten a cuestiones, obras o servicios que traten de suprimir barreras arquitectónicas aun en el caso que puedan implicar alguna modificación del titulo constitutivo o estatutos. Los propietarios en contra, ausentes o los que hayan sido privados de su voto podrán impugnar los acuerdos mientras que concurran los siguientes requisitos: • Que sea contrario a la ley o a los estatutos • Que el acuerdo sea gravemente lesivo para los intereses de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios • Que perjudique a algún propietario que no tenga obligación de soportarlo o porque se haya adoptado por abuso de derecho. La acción de impugnación tiene una caducidad de 3 meses desde la celebración salvo que sea en contra de la ley o de los estatutos en cuyo caso será de un año. Deberá constar en un libro de actas previamente diligenciado por el registro.

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• EL PRESIDENTE Gestiona y ejecuta los acuerdos adoptados por la junta y representa a la comunidad de propietarios. El presidente hará las funciones de secretario y administrador si la junta no dispone otra cosa. Es elegido por la junta cada año y el cargo ha de recaer sobre un propietario. El cargo de vicepresidente es un cargo voluntario y si se nombra se hace igual que para el presidente. Si existe vicepresidente su facultades son las de sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad así como asistir al presidente en sus funciones en los términos que establezca la junta. • SECRETARIO Puede ser cualquiera, y sus funciones son las de levantar acta de sesiones, emitir certificaciones y custodiar documentos de la comunidad. En la práctica este cargo lo desempeña el administrador. • ADMINISTRADOR Sus funciones se encuentran en el Art.20 de la LPH. En la práctica se suele nombrar uno. Cuando el número de propietarios no sea más de 4 la ley prevé que se puedan acoger al régimen de administración, regulado en el Art.398 c.civil para la copropiedad ordinaria, si expresamente lo establecen los estatutos. 7.6 EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL La ley prevé dos causas de extinción de este régimen: • Destrucción del edificio salvo pacto en contrario: Se considera destrucción cuando el coste de la construcción exceda del 50% del valor de la finca en el momento de ocurrir el siniestro a menos que el edificio este cubierto por un seguro. • Por conversión en propiedad o copropiedad ordinaria: Todos los pisos pasan a ser de uno o varios propietarios en pro indiviso 7.7 COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS Son lo que en la práctica se denominan urbanizaciones. Para que se les pueda aplicar la normativa de propiedad horizontal tienen que cumplir los siguientes requisitos: • que están integrados por dos o mas edificios o parcelas independientes entre si cuyo destino principal sea el de vivienda o local • Que los titulares participen en una copropiedad sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Estos complejos pueden constituirse en una sola comunidad de propietarios o en una agrupación de comunidades de propietarios con su propio titulo y estatutos y sus propios órganos de gobierno (se regirán por la LPH) o también pueden ser distintos y se regirán por los pactos que establezcan con los copropietarios. TEMA 8 PROPIEDADES ESPECIALES • LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RÉGIMEN JURÍDICO • SUJETO, OBJETO Y CONTENIDO. • DURACIÓN Y LÍMITES. 38

• TRANSMISIÓN DE DERECHOS. • OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL. • OTRAS PROPIEDADES ESPECIALES • LA PROPIEDAD INTELECTUAL: RÉGIMEN JURÍDICO El derecho Español denomina Propiedad Intelectual a la que recae sobre la propiedad literaria, científica o artística. Una parte de la doctrina lo denomina Derecho de Autor, pero tanto una como otra hacen referencia al régimen normativo de la creación intelectual. Existen tres tesis doctrinales del Derecho de la Propiedad Intelectual: • TEORÍA NEGATIVA: Considera que el pensamiento humano no puede ser objeto de apropiación porque es inmaterial, y considera que las obras de creación intelectual no tienen un carácter individual, sino comunitario, porque se encuentran condicionadas por el clima político, religioso, intelectual y moral de la sociedad en cada momento. • TEORÍA que considera que la Propiedad Intelectual es un Derecho individual fruto de la personalidad y de la inteligencia humana, por lo que hay que procurar al autor de la obra una remuneración por su trabajo. • TEORÍA INTERMIEDIA: seguida por la mayoría de las legislaciones positivas, incluida la Española. La Propiedad Intelectual es del autor de la obra de un modo limitado y temporal para hacer posible que la sociedad tenga en esa creación cierta participación, porque ha sido la propia sociedad la que ha facilitado al autor los medios que le sirvieron de base para la creación. REGULACIÓN NORMATIVA • La Constitución Española reconoce como un Derecho Fundamental el Derecho a la creación y producción literaria, artística, científica y técnica. • En 1987 se aprobó la Ley de Propiedad Intelectual (LPI), y posteriormente se fueron aprobando distintas leyes que la modificaban parcialmente. • En 1996 se publicó el Texto Refundido por Real Decreto Legislativo 1/96 de 12 de abril y que es en la actualidad la normativa de la Propiedad Intelectual. • Además de la CE y la LPI, el CC cuando regula algunas propiedades especiales, dedica dos artículos a la Propiedad Intelectual; el 428 y el 429, que rigen de forma subsidiaria. CAPÍTULO III del CC: DE LA PROPIEDAD INTELECTUAL Artículo 428. El autor de una obra literaria, científica o artística, tiene el derecho de explotarla y disponer de ella a su voluntad. Artículo 429. La Ley sobre propiedad intelectual determina las personas a quienes pertenece ese derecho, la forma de su ejercicio y el tiempo de su duración. En los casos no previstos ni resueltos por dicha ley especial se aplicarán las reglas generales establecidas en este Código sobre la propiedad. • SUJETO, OBJETO Y CONTENIDO. I.− SUJETO Parta tener la condición de autor basta con ser persona, es irrelevante la capacidad, por ello la LPI considera autor a cualquier PERSONA NATURAL. Se presume autor, a aquel que aparece como tal en la obra con su nombre, firma o signo que lo identifique. Si la obra es anónima o seudónima, será considerado como autor la persona natural o jurídica que la divulgue. 39

Distinta de la divulgación es la publicación, que es cuando la obra se pone a disposición del público. OBRAS PLURALES.− Son aquellas donde en su realización ha participado más de una persona. La LPI distingue 3 tipos: • Obras en Colaboración; el ejemplo es una canción de música realizada la letra por uno y la música por otro, o un libro escrito entre varios. Aquellas cuyo resultado es fruto de la colaboración de varios autores. Los Derechos corresponden a todos ellos en la proporción que ellos mismos determinen, y si no hay acuerdo, lo que no esté previsto en la LPI se aplicarán las reglas de la comunidad de bienes regulada en el CC. Para divulgar o modificar la obra, hace falta el consentimiento de todos los coautores. Una vez divulgada la obra ningún coautor puede negarse a su explotación en la forma en que se divulgue sin ningún motivo justificado. Cada coautor puede explotar la obra de forma independiente siempre y cuando no perjudique la explotación común y dejando a salvo los pactos a los que los coautores hayan llegado. • Obras Colectivas; el ejemplo son los periódicos, diccionarios o enciclopedias. Se considera la creación por iniciativa y coordinación de una persona física o jurídica, y esta persona es la que la edita y publica bajo su nombre. Es una obra constituida por la aportación de diferentes autores sin que sea posible atribuir separadamente a cualquiera de ellos un Derecho sobre el conjunto de la obra realizada. Los Derechos sobre la cosa colectiva corresponden a la persona que edite y divulgue la obra bajo su nombre si no se ha pactado otra cosa entre los intervinientes. • Obras Compuestas o Derivadas; el ejemplo es la traducción de un libro, o convertir un verso en una canción, etc. Es aquella que incorpora una obra preexistente sin la colaboración del autor de esta obra preexistente, siempre que se realice con su consentimiento y sin perjuicio de los Derechos que le correspondan. II OBJETO.− Son Objeto de la Propiedad Intelectual todas las creaciones originales literarias, científicas o artísticas, expresadas por cualquier medio, tangible o intangible, que actualmente se conozca o que se invente en el futuro. Aquí comprende todas las obras originales y las derivadas de otras preexistentes, sin perjuicio de los derechos de autor sobre el original. Dentro de estas obras derivadas la LPI incluye: • Traducciones y adaptaciones • Revisiones, actualizaciones y anotaciones • Compendios, resúmenes y extractos. • Arreglos musicales 40

• Cualquier transformación de una obra literaria, científica o artística. También son objeto de la Propiedad Intelectual las colecciones de obras ajenas, que por la selección o disposición de sus contenidos constituyen creaciones intelectuales; por ejemplo las Bases de Datos. No son Objeto de la Propiedad Intelectual: • Las disposiciones legales o las reglamentarias y sus proyectos. • Resoluciones de los Órganos jurisdiccionales. • Actos, acuerdos, deliberaciones o dictámenes de los organismos públicos. • Las traducciones oficiales de todos los textos anteriormente nombrados. III.− CONTENIDO.− El contenido de la Propiedad Intelectual está compuesto por derechos de carácter Personal o Moral y derechos de Explotación o Patrimoniales: • Derechos Personales o Morales Son Derechos irrenunciables e inalienables, al ser considerados derechos personalísimos no se pueden renunciar a ellos, ni trasmitir a ninguna otra persona. Estos derechos son los siguientes: • Derechos sobre la divulgación; comprende la decisión de divulgación y en qué forma debe realizarse ésta, así como si debe realizarse con el nombre del autor, con seudónimo, signo, o anónimamente. Para ejercitar este derecho el autor tiene la facultad de acceder al ejemplar único de la obra cuando se halle en poder de otra persona. • Derecho de Paternidad; es la facultad de poder exigir el reconocimiento de la condición de autor de la obra; ahí se basa la demanda por plagio. • Derecho a la Integridad; es la facultad de exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir la alteración, modificación o atentado contra ella. • Derecho de modificar la Obra; respetando los derechos adquiridos por terceros y las exigencias de protección de los bienes de interés cultural. En base de este derecho el autor puede retirar la obra del comercio, bien sea por cambio de sus convicciones intelectuales o morales, y siempre previa indemnización de los daños y perjuicios a los titulares de los derechos de explotación. Una vez que el autor fallece estos derechos corresponden sin límite de tiempo a los herederos Si un autor fallece sin haber divulgado todo o parte de su obra a estos herederos les corresponderá el derecho a su divulgación desde su fallecimiento • Derechos de Explotación o Patrimoniales.− La LPI establece que corresponde al autor el ejercicio exclusivo de los derechos de explotación de su obra y comprenden: • Derecho de Producción; fijación de la obra en un medio que permita su comunicación y obtención de copias. • Derecho de Distribución; puesta a disposición del público mediante venta, alquiler, préstamo u otra forma de comercialización de la obra. • Derecho de Comunicación Pública; se entiende todo acto por el cual varias personas puedan tener acceso a 41

la obra, sin la previa distribución de ejemplares a cada una de ellas (canciones por radio) • Derecho de Transformación; comprende tanto su traducción como la adaptación o cualquier modificación en su forma en la que se derive una obra diferente. Los derechos de la obra resultante pertenecen al autor de esta obra sin perjuicio de los derechos del autor de la obra preexistente. LÍMITES de los derechos de explotación: • La LPI regula que la regla general es que el ejercicio de los derechos de explotación pertenecen al autor o a un tercero con su autorización. A esta regla general la LPI establece una serie de límites y trata de resaltar que en supuestos conflictivos el interés del autor debe ser sacrificado a los intereses generales de la comunidad. Estos límites son los siguientes: • Prueba Documental; en caso de que una obra para su constancia en un procedimiento judicial o administrativo no es necesaria la autorización del autor • Copias privadas; Las copias privadas de las obras se pueden realizar sin autorización del autor cuando sean para uso privado y personal; no se puede utilizar para la comercialización (en comercialización se incluye el uso público). • Copias para invidentes; las copias de obras escritas para el uso exclusivo de invidentes, no necesita autorización de su autor siempre que la reproducción se realice en sistema Braille y que las copias no sean objeto de utilización lucrativa. • Los artículos 32 a 40 de la LPI establece otros límites y vamos a resaltar los principales tres: • Inclusión en una obra propia de fragmentos de otras ajenas; siempre que se trate de obras ya divulgadas y que se realice a título de cita para su análisis. Sólo se puede hacer para fines docentes o de investigación y ha de indicarse la fuente y el nombre del autor de la obra utilizada. • Reproducción de obras difundidas por los medios de comunicación social sobre temas de actualidad; debe citarse la fuente y el autor y siempre que el autor no se haya reservado este derecho. • Reproducción de intervenciones públicas con el fin de informar sobre la actualidad. • Otros derechos que establece la LPI a favor de algunos autores (no de todos); son derechos que si bien tienen relevancia económica, no son fruto de la explotación de la obra. • Al autor de una obra plástica la LPI le concede el Derecho a percibir un 3% del precio de reventa, si es igual o superior a 300.000 pesetas y siempre que la reventa se realice o bien en pública subasta en establecimiento mercantil o con la intervención de un agente comercial. Este derecho es irrenunciable y sólo se transmite mortis causa y se extingue transcurridos 70 años desde el fallecimiento de su autor. • A los autores o artistas, intérpretes y ejecutantes se les otorga el Derecho de remuneración por copia privada de obras divulgadas en forma de libro o publicaciones, o de soportes sonoros, visuales o audio visuales. No es aplicable a los programas de ordenador. 8.3 DURACIÓN Y LÍMITES. La regla general de duración de los derechos de explotación es el plazo vitalicio (toda la vida del autor), más 70 años después de su muerte. La LPI regula una serie de obras cuyos plazos son especiales: • Obras seudónimas y anónimas; plazo de 70 años desde su divulgación lícita. Si antes de los 70 años se conoce a su autor pasará a ser de aplicación la regla general. • Obras colectivas o en colaboración; dura el plazo toda la vida de los coautores y 70 años más desde el fallecimiento del último. • Obras por partes o fascículos; cada parte se contabilizará por separado a los efectos del plazo.

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Una vez extinguidos esos plazos de los derechos de explotación, las obras pasarán a ser de dominio público y podrán ser utilizadas por cualquiera, siempre que se respete la autoría y la integridad de la obra. • TRANSMISIÓN DE DERECHOS. Los derechos de explotación de la obra se pueden transmitir tanto intervivos como mortis causa, y en este último caso se regirán por las reglas hereditarias generales. En la transmisión intervivos de los derechos de explotación la LPI limita la cesión al derecho concreto que se ceda, a las modalidades de explotación expresamente previstas en el documento de cesión y al tiempo y ámbitos territoriales que se determinen en ese documento. Serán NULAS: • La cesión de derechos de explotación sobre obras futuras. • Las cláusulas por las que el autor se comprometa a no crear alguna obra en el futuro. • La cesión de cualquier modalidad de utilización o medio de difusión inexistente o desconocido en el momento que se realice la cesión. CAPACIDAD CONTRACTUAL.− La LPI establece una especificación sobre los menores de edad; En cuanto los menores de edad pero mayores de 16 años tienen capacidad para ceder la explotación de su obra, siempre que vivan de forma independiente con consentimiento de sus padres o tutores en esa independencia. FORMA.− Toda cesión de los derechos de explotación deberá formalizarse por escrito. REMUNERACIÓN DEL AUTOR.− De forma general cuando cede los derechos a título oneroso, se le confiere un porcentaje en los ingresos de la explotación, en la cuantía que convenga el cedente y el cesionario. Esta regla general sólo puede cambiarse por un tanto alzado en los casos expresamente previstos en la LPI. Cuando el autor considere que los beneficios del editor son desproporcionados, en relación con lo que en su día recibió, el autor puede pedir la revisión de ese contrato de cesión. Los derechos de explotación de la obra pueden ser derechos de hipoteca, pero no serán embargables los correspondientes al autor, pero si sus frutos o productos, que se considerarán como salarios a todos los efectos (títulos embargables de la LEC, etc.) La LPI regula en los artículos 58 a 85 los contratos de edición y representación teatral y de ejecución musical. • OTROS DERECHOS DE PROPIEDAD INTELECTUAL. La LPI dentro de la regulación de los derechos de autor recoge normas específicas respecto de las obras cinematográficas, audio visuales y programas de ordenador, que no son más que adaptaciones a la normativa general para cada caso concreto, pero con particularidades técnicas. También la LPI en su libro 2 (De los otros derechos de propiedad intelectual y de la protección "sui generis" 43

de las bases de datos) regula: • Los derechos de artistas y ejecutantes de cualquier forma de obras, aplicando minuciosamente la regulación general del libro 1 de la LPI. • Derechos de productores de programas y grabaciones audio visuales. • Derechos de protección de las meras fotocopias. • Derecho de protección de determinadas producciones editoriales. • Derechos sobre las Bases de Datos. 8.6 OTRAS PROPIEDADES ESPECIALES El CC al final de la regulación de la Propiedad dedica unas normas específicas y las llama propiedades especiales, y así, además de la propiedad intelectual, regula la propiedad de aguas y de minerales. I.− PROPIEDAD DE LAS AGUAS.− Tanto la Ley de Aguas que existía cuando se promulgo el CC, como el propio CC, consideraba que existían dos tipos de aguas; de dominio público y privado. En la actualidad la Ley de Aguas de 1985 modificada por el texto refundido de 1999, somete la regulación de las aguas al interés general, y lo que denomina la Ley de aguas vigente, dominio público hidráulico, está integrado por las aguas subterráneas y superficiales. Sólo serán susceptibles de apropiación las aguas pluviales mientras discurran por fincas de dominio particular y las charcas situadas en fincas de propiedad privada, mientras se destinen al servicio exclusivo de esas fincas. Fuera de estos casos, todas las aguas son de dominio público y el uso privativo se adquiere únicamente por disposición legal, o por concesión administrativa: Por usucapión no se puede adquirir la propiedad o el uso privativo de esta agua de dominio público. En 1999 se modificaba la Ley de las Aguas, incrementando la posibilidad de las concesiones administrativas, y otorgando rango legal a los procedimientos de utilización de técnicas de desalación del agua de mar, y a las técnicas de reutilización de aguas. • LA PROPIEDAD MINERA. Los yacimientos mineros, y lo que la legislación más reciente denomina recursos geológicos, plantean diversas cuestiones. Se encuentran radicados en el suelo o en el subsuelo de terrenos que pueden ser objeto de propiedad privada, razón por la que puede pensarse en una expansión del dominio de la superficie respecto de todo lo que bajo ella se contiene. Sin embargo existen razones de orden económico−social que cuestionan la conveniencia de la consideración de tales bienes como bienes públicos. Cuando se promulgó el Código Civil, estaba en vigor el Decreto ley de 1868 de 29 de diciembre, que distinguía el suelo y el subsuelo. El primero comprendía la superficie propiamente dicha y el espesor a que hubiere llegado el trabajo del propietario. El resto era el subsuelo que estaba bajo el dominio del Estado. Esta Ley ha sido sustituida por la del 21 de Julio de 1973 que sigue el mismo criterio más pronunciadamente todavía. Su artículo 2º, proclama que todos los yacimientos de origen natural y demás recursos geológicos existentes en el territorio nacional, mar territorial y plataforma continental, son bienes de dominio público, cuya investigación y aprovechamiento el Estado podrá asumir directamente o ceder en la forma y condiciones que se establecen en la presente Ley demás disposiciones vigentes en cada caso. −CLASIFICACIÓN DE LOS RECURSOS MINEROS: 44

La Ley de Minas lo divide en las siguientes secciones: • Sustancias de valor económico escaso y comercialmente geográfico restringido cuyo único aprovechamiento consista en la obtención de fragmentos para utilizar en obras, infraestructuras y otros usos más que no exijan más operaciones y calibrado. • Aguas minerales y termales, estructuras subterráneas y yacimientos formados por operaciones reguladas por la Ley de Minas. • Comprende los demás yacimientos y recursos geológicos no incluidos en las secciones anteriores y que sean objeto de aprovechamiento conforme a la Ley. La Ley de 5 de Noviembre de 1980 creó la sección D. • Los yacimientos minerales o recursos geológicos de interés energéticos. −APROVECHAMIENTOS DE LOS RECURSOS SEGÚN LAS DIFERENTES SECCIONES: • Si las sustancias se encuentran en tierra particular, les corresponde a los titulares su aprovechamiento o ceder a otros su explotación, previa autorización del Ministerio de Industria. • Las sustancias de dominio público serán de aprovechamiento común, también si lo justifica la necesidad de interés nacional. • Para la explotación de Aguas minerales y termales se requiere la declaración de mineral de las aguas y el titular tiene un derecho preferente de explotación. Si son de dominio público también tiene derecho preferente el que haya instado la declaración de mineral de las aguas. La concesión de la explotación da derecho al goce y disfrute exclusivo y a la posibilidad de impedir que se realice en el perímetro de protección fijado, obras que dificulten la obtención de las aguas. • Si se trata de residuos obtenidos en operaciones de investigación o explotación, su utilización corresponde al titular de los derechos mineros que hubiese dado lugar a su producción y si hubiese caducado ese derecho, al dueño del terreno en que se hallan. −APROVECHAMIENTOS DE ESTRUCTURAS SUBTERRÁNEAS. Secciones C y D, los otorga el Estado por medio de una concesión administrativa. DECRETO LEGISLATIVO 1/2001 DE 20 DE JULIO En 2001 se aprobó por Real Decreto Legislativo 1/2001 de 20 de julio, la refundición de toda la normativa existente en materia de aguas que en la actualidad está vigente Este RD 1/2001, declara como usos privativos por los propietarios de las fincas el aprovechamiento de: • Las aguas pluviales que discurren por las fincas. • Las aguas estancadas dentro de sus linderos. • Las aguas subterráneas o manantiales, hasta un volumen máximo anual de aprovechamiento de 7.000 m3. Cualquier otro aprovechamiento requiere la correspondiente concesión administrativa. TEMA 9 EL USUFRUCTO • CONCEPTO Y CARACTERES. • CONSTITUCIÓN. • CONTENIDO. • EXTINCIÓN. • USUFRUCTOS ESPECIALES. • LOS DERECHOS DE USO Y HABITACIÓN.. 45

• CONCEPTO Y CARACTERES. El usufructo es un derecho real por el cual una persona puede disfrutar de una cosa ajena, poseyéndola y obteniendo sus frutos o rendimientos. El Código Civil establece que el usufructo da derecho a disfrutar de los bienes ajenos obligándose a conservar la forma y sustancia de esos bienes. A no ser que el título de constitución o la Ley autoricen otra cosa. Es un derecho real limitado y de goce. Podemos destacar dos caracteres: • TEMPORALIDAD: El Código Civil limita a 30 años cuando el usufructuario es una persona jurídica y si es una persona física durante toda su vida. • −LA RESTITUCIÓN DE LA COSA a la finalización del usufructo, el código civil exige la conservación conforme a su naturaleza, sin alterar su forma y sustancia. • CONSTITUCIÓN. Se puede constituir por : −Ley. −Voluntad de los particulares ( intervivos, mortis causa) −Usucapión. • El paradigma en lo referente al usufructo que la LEY otorga al cónyuge viudo un tercio de la herencia o de mejora. • Los de origen VOLUNTARIO hay que distinguir entre actos inter−vivos y mortis−causa. ♦ Inter.−vivos pueden constituirse por cualquier tipo de contrato oneroso o gratuito, bien porque el constituyente atribuye al adquiriente el derecho de usufructo y conserva la propiedad, o bien porque enajena la propiedad y se reserva el usufructo. ♦ −Mortis−causa: Una persona atribuye por testamento la propiedad de un bien y el usufructo a otra. ♦ −Usucapión: artículo 468 del Código Civil: El usufructo se constituye por la Ley ,la Voluntad de las partes manifestada en actos entre vivos o en última voluntad, y por prescripción ♦ CONTENIDO. ♦ SUJETOS: ♦ USUFRUCTUARIO: Persona sobre la que recae el uso y disfrute de un objeto y su capacidad ha de ser suficiente en relación con el acto o contrato que da título de constitución del usufructo. ♦ NUDO PROPIETARIO: Para el propietario la constitución del usufructo supone un acto de gravamen, por lo tanto tiene que tener capacidad de disposición del objeto. Las PERSONAS JURÍDICAS también pueden ser titulares pero no exceder de 30 años. Las PERSONAS FÍSICAS: Puede constituirse el usufructo a favor de una persona o de varias de forma simultanea o sucesiva. De forma simultánea lo regula el artículo 392 y sucesivos del Código Civil.

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♦ DURACIÓN: ♦ Si del título constitutivo no se desprende otra cosa, hasta la muerte de la última persona que sobreviva. ♦ De manera sucesiva es cuando el que constituye el usufructo designa a varias personas para que de forma sucesiva asuman la condición de usufructuario. El Código Civil no las regula y por analogía se aplica la regla de las condiciones fidecomisarias (art. 781 del Código Civil: Las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, serán validas y surtirán efecto siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan a favor de personas que vivan al tiempo del fallecimiento del testador (133)). ♦ OBJETO ♦ Pueden recaer sobre cosas o sobre derechos, tanto cosas muebles o inmuebles siempre susceptibles de transmisión y no fuera de comercio. ♦ Se puede constituir tanto sobre una cosa, sobre una parte o una cuota. ♦ El usufructo del derecho solo se constituye cuando no sean personalísimos o intrasmisibles. ♦ DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO Los determina el título constitutivo y si no existe o es insuficiente lo determinara las disposiciones del Código Civil. ♦ OBLIGACIONES PREVIAS DEL USUFRUCTUARIO son: Deber de hacer INVENTARIO Y PRESTAR FIANZA. El artículo 491 obliga al usufructuario, antes de entrar en el goce de los bienes a hacer inventario y prestar fianza. El inventario cumple una finalidad protectora de los intereses de quien ha de recibir la cosa, al extinguirse el usufructo, haciendo tasar los muebles y describiendo el estado de los inmuebles. Además el usufructuario esta obligado a prestar fianza, comprometiéndose a cumplir las obligaciones que le correspondan con arreglo a esta sección. Pero no debe de olvidarse que el artículo 470 a dado un carácter dispositivo a la regulación del usufructo. Las obligaciones del usufructuario son ante todo las que señala el título constitutivo, por lo que la fianza ha de garantizar siempre su cumplimiento, tanto la obligación de inventariar como de prestar fianza puede ser objeto de dispensa. El art.493 lo permite expresamente, cualquiera que sea el título del usufructo si bien exige que de ello no resulte perjuicio para nadie. No dice quien puede dispensar ni señala la forma y el tiempo en que debe de realizarse. Si el usufructuario no presta la fianza: El art. 494 concede al propietario el derecho de opción, bien por acuerdo o por autoridad judicial. −Opción1ª− El propietario podrá exigir que los inmuebles se pongan en administración, que los muebles se vendan, que los títulos públicos se depositen en un Banco y que el precio de la enajenación se invierta en valores seguros. El interés pertenece al usufructuario. Opción 2ª) También puede retener en su poder los bienes del usufructo en calidad de administrador, y con la obligación de entregar al usufructuario su producto líquido, deducida la suma que por dicha administración se convenga o judicialmente se le señale. Si el usufructuario presta fianza: Tendrá derecho a todos los rendimientos desde el día en que ha debido de empezar a percibirlos −su nombramiento−. 47

La DISPENSA de inventario y fianza vendrán tanto del nudo propietario como de la autoridad judicial, demostrando que hay ausencia de perjuicio para el nudo propietario. Esta dispensa podrá realizarse tanto al constituirse el usufructo como con posterioridad y en documento público o privado e incluso de forma tácita. TEMA 11: LAS SERVIDUMBRES Y EL DERECHO DE SUPERFICIE. 1. Concepto, caracteres y clases. El CC nos da una noción inicial partiendo de la distinción que realiza la doctrina entre servidumbres prediales y servidumbres personales. Respecto de las prediales, el CC establece que es un gravámen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro que pertenece a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio dominante y el que sufre la servidumbre se llama predio sirviente. Respecto de las personales, el CC no las regula, y sólo establece que también pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. Entre estas servidumbres hay autores que encuadran al derecho de usufructo, de uso y de habitación, si bien el CC los regula como derechos reales independientes. El CC también establece que el propietario de una finca (predio) puede establecer en ella las servidumbres que tenga por conveniente siempre que no contravenga la ley ni el órden público. De la definición que hace el CC de las servidumbres prediales, podemos resaltar estos caracteres: ♦ La servidumbre indica una relación entre predios, que es la base sobre la que se constituye la servidumbre. ♦ La servidumbre es un gravámen, además de un derecho real, que cae sobre la cosa y que se ejerce erga omnes (absoluto). Además puede imponer (este gravámen) al dueño del predio sirviente una conducta activa o una conducta pasiva (las más corrientes). ♦ La servidumbre recae sobre cosas ajenas, si bien el CC admite la existencia de signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, y que en caso de enajenación de una de ellas se considerará como título para que la servidumbre continúe. ♦ Es una limitación del derecho de propiedad, lo que quiere decir que las servidumbres no se presumen y que su interpretación ha de ser restrictiva. ♦ Es indivisible e inseparable de la finca a la que pasiva o activamente pertenece. Clases de servidumbres: ♦ Distinción entre prediales y personales. ♦ Distinción entre legales y voluntarias: El CC establece que las servidumbres se constituyen por la ley (servidumbres legales) o por la voluntad de los propietarios (servidumbres voluntarias). Las servidumbres legales tienen por objeto la utilidad de los particulares.(¿) ♦ Distinción entre positivas y negativas: Hacen referencia al contenido. Las positivas son aquellas que imponen al predio sirviente la obligación de dejar de hacer alguna cosa o de 48

hacerla por sí mismo (ej: de paso), y las negativas prohíben al propietario del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin que existiera la servidumbre; Consiste en no hacer una determinada conducta, como por ejemplo hacer obras que impidan el curso natural de las aguas. ♦ Distinción entre continuas y discontinuas: La servidumbre es contínua cuando el predio dominante o sus titulares pueden obtener o de hecho obtienen de forma ininterrumpida la utilidad o servicio que le proporciona el fundo sirviente, sin necesidad de actuación humana de carácter complementario (ej. Servidumbre de acueducto). Las discontínuas son las que se usan a intervalos más o menos largos, y dependen de actos del hombre (ej. de paso o la de abrevadero). ♦ Distinción entre aparentes y no aparentes: Son las aparentes las que se anuncian y las que se observan por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento (ej: la de acueducto). Las no aparentes son las que no presentan ningún indicio de su existencia (ej. De paso). 2. Constitución. Podemos decir que existen cuatro formas de constituir las servidumbres: ♦ Por voluntad de la ley bien sea por motivos de utilidad pública o privada: Legales ♦ Por voluntad de los hombres: Voluntarias. ♦ Por signo aparente ♦ Por usucapión. ♦ La constitución legal: Hay que distinguir entre la aparición automática de la servidumbre porque se produzca el supuesto de hecho que la ley contempla (ej: la que da derecho al curso natural del agua) y la facultad que la ley concede a una persona para exigir la constitución, pero no se crea de forma inmediata sino por un acto jurídico (ej: paso para finca enclavada en el medio). ♦ La constitución voluntaria: La ley llama título al negocio jurídico a través del cual se crea la servidumbre, lo que implica la creación de obligaciones. Si el título es un contrato, será por escritura pública y mediante entrega de la cosa en caso de servidumbres positivas. El negocio jurídico puede ser tanto oneroso como gratuito e incluso por testamento (se llama acto documentado). Para que la servidumbre produzca efectos frente a terceros debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad, y como ya hemos dicho que es un gravámen o limitación al derecho de propiedad, deberá constar en la inscripción del predio sirviente, y también se puede hacer constar en la del predio dominante. Si la servidumbre es aparente, aunque no esté inscrita en el Registro surtirá todos sus efectos frente a terceros. La promesa de constitución de servidumbre en el futuro, tiene eficacia contractual, generando la obligación de realizar los actos necesarios para que quede constituida. Hemos dicho que el CC establece dos requisitos para que sean válidas las servidumbres: Que no contravengan la ley ni el orden público. No obstante hay que precisar los poderes específicos del predio dominante o las abstenciones del predio sirviente, pues de lo contrario se dará por nula esa servidumbre si no se concreta el 49

contenido. ♦ Constitución por signo aparente: También se llama tácita, y el CC la regula en el artículo 541. Lo que existe en un principio es una relación de servicio entre dos fincas de un mismo propietario y se manifiesta por un signo aparente constituido por el propietario (ej: camino en el centro entre dos fincas). Si se da este signo y en el caso de que el propietario venda una de las fincas, la servidumbre queda constituida salvo que se exprese lo contrario en el título o que se haya hecho desaparecer el signo antes del otorgamiento de la escritura. La jurisprudencia ha aplicado este artículo también en los siguientes casos: ◊ Cuando se trata de finca única que tenga establecido el signo aparente. ◊ Cuando no se trata del propietario sino de sus causantes. ◊ Cuando la finca se encuentra en proindiviso y se divide o se realiza la partición hereditaria. ♦ Constitución por usucapión: El CC sólo considera susceptibles de adquisición por usucapión a las servidumbres que simultáneamente sean contínuas y aparentes. Cualquier servidumbre que no posea ambas características no sería susceptible de usucapión (ej: paso no). El CC establece una regla general para la usucapión de servidumbres, entendiendo que debe ser aplicada a la usucapión extraordinaria y establece un plazo de veinte años, y no exige ni buena fe ni justo título, sino sólo la posesión. Respecto al cómputo del plazo, en las positivas se empezará a contar desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera empezado a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas, desde el día en que el dueño del predio dominante hubiera prohibido (por un acto formal) al dueño del predio sirviente la ejecución del hecho que sería lícito sin la servidumbre. 3. Contenido. ♦ Sujetos: Son los propietarios de ambos predios sobre los que se constituyen las servidumbres (el sirviente y el dominante) y han de tener la capacidad necesaria para realizar actos de disposición, ya que la servidumbre es un acto de disposición. El CC establece reglas particulares para casos de pluralidad de titulares de derechos reales sobre la finca gravada y establece: ♦ En caso de que la finca esté usufructuada, el propietario podrá gravar la finca con una servidumbre sin el consentimiento del usufructuario siempre que no perjudique el derecho de usufructo. ♦ En caso de enfiteusis se requiere el consentimiento conjunto del dueño directo y del dueño útil. ♦ En el caso de que sobre la finca hay una copropiedad, para gravar la finca se necesitará el consentimiento de todos los copropietarios. Si sólo alguno es el que concede la servidumbre, ésta quedará en suspenso hasta que el último propietario la otorgue, y si no lo hace, el concedente queda obligado a no impedir el ejercicio 50

del derecho concedido, lo que quiere decir que surte efectos obligacionales, pero no reales. ♦ Objeto: El objeto del derecho real de la servidumbre es el predio sirviente, teniendo que quedar perfectamente determinado, y puede recaer sobre la totalidad de la finca gravada como sobre una parte de ella. ♦ Derechos y Obligaciones: El CC, partiendo de la libertad de constitución mediante el pacto (voluntarias), establece la regla general de que el título o posesión determinan los derechos del predio dominante y las obligaciones del predio sirviente. Además de esta regla general, el CC establece reglas particulares para casos de pluralidad de titulares y las relativas a obras necesarias para el ejercicio de las servidumbres, y establece que el dueño del predio dominante corre con los gastos. Si se ha pactado lo contrario, el CC también establece que el dueño del predio sirviente podrá liberarse de esa carga abandonando su predio al dueño del dominante (en la práctica es inexistente). Para el caso en que el contenido de las servidumbres queda indeterminado, el CC establece como regla supletoria la aplicación de las disposiciones sobre servidumbres que les sean aplicables. Al establecerse una servidumbre se entienden concedidos los derechos necesarios para su uso. En las servidumbres positivas, el derecho del dueño del predio dominante es la utilización o el goce del predio sirviente. En las servidumbres negativas consiste en poder exigir un comportamiento de no hacer algo del dueño del predio sirviente o la destrucción de lo hecho en contra de la servidumbre. Si el dueño del predio dominante (que es el titular de la servidumbre) ve perturbado su derecho de servidumbre, dispone para su defensa de la acción concesoria que tendrá que interponer contra el que le perturbe en el ejercicio de ese derecho de servidumbre o contra el que lo desconozca. El objeto de dicha acción es el reconocimiento de la servidumbre y la restauración de la situación de perturbación. El dueño de un predio sobre el que se ejerce indebidamente una servidumbre dispone de la acción negatoria. Además ambos dueños podrán ejercitar las acciones posesorias en defensa de sus intereses. ♦ Modificación de las servidumbres: Nuestro CC regula algunas causas por las que se puede modificar las servidumbres: ♦ Por convenio de los interesados, siempre y cuando se trate de servidumbres legales impuestas en interés de los particulares, siempre y cuando no lo prohíba la ley y que no se realice en perjuicio de terceros. ♦ El dueño del predio sirviente tiene la posibilidad de modificar las reglas por las que se constituyó la servidumbre variando el lugar de ejercicio siempre que se den tres requisitos: a. Haya llegado a ser muy incómoda para el dueño del predio sirviente. b. Que ofrezca otro lugar o forma para reemplazar lo que se trata de sustituir. c. No debe perjudicar al dueño del predio dominante, pues el del predio sirviente es el que tiene que costear los gastos de variación. ♦ Por prescripción extintiva también se podrá disminuir o modificar el contenido de una servidumbre. ♦ La modificación del estado de los predios también puede producir la modificación de la servidumbre. 51

♦ División de la servidumbre: El CC establece el principio de la indivisibilidad de la servidumbre y hay que entenderla como que ninguno de los titulares puede imponer al otro la división, pues no hay división de la servidumbre aunque se dividan los predios, por ello si el predio sirviente se divide entre uno o más propietarios la servidumbre persiste y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la parte que le corresponda. Si lo que se divide es el predio dominante, cada propietario podrá usar por entero la servidumbre sin alterar el lugar de uso ni su contenido. 4. Extinción. Las servidumbres se extinguen por: ♦ Consolidación (reunión en una misma persona de la servidumbre y la propiedad). ♦ No uso durante veinte años seguidos. El plazo se cuanta en las servidumbres discontinuas desde que deja de utilizarse la servidumbre y en las continuas desde que se realiza un acto contrario. ♦ Por venir los predios en un estado que impida el uso de la servidumbre, a no ser que cuando sea posible su uso ya está prescrito el derecho por no uso. ♦ en las servidumbres a término o en las servidumbres condicionales, por llegar el plazo señalado o cumplirse la condición. ♦ Por la renuncia del dueño del predio dominante. ♦ Por convenio extintivo entre los dueños de los predios dominante y sirviente. El CC a esta causa le llama redención de la servidumbre. 5. Las servidumbres legales. Se llaman servidumbres legales por estar impuestas por la ley, bien sea por utilidad pública o por interés de los particulares. La ley las impone de dos formas: 1. Declarando su existencia legalmente: curso natural del agua. 2. Facultando para exigir su constitución, de modo que no existe la servidumbre hasta que no se constituye: servidumbre de paso. Podrá llevarse a cabo voluntariamente o por resolución judicial. 5.1. Las servidumbres en materia de aguas. ◊ Servidumbre natural de aguas: Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que naturalmente y sin obra del hombre descienden de los predios superiores, pero también las piedras, la tierra y el agua que arrastran en su curso. Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que la impidan ni el del predio superior hacer obras que la agraven (conductas de abstención). La Ley de aguas establece que el dueño del predio inferior podrá oponerse a la recepción de las aguas del superior con resarcimiento de daños si las aguas que reciben fuesen producto de sobrantes de otros aprovechamientos o se hubiese alterado la calidad del agua. ◊ Servidumbre de los márgenes de cauces públicos (art.553 CC): Ha sido sustituido por la regulación de la ley de aguas, que sujeta los márgenes le los cauces públicos a una zona de servidumbre de 5 metros de anchura para uso público y a una zona de 52

policía de 100 metros de anchura en la que se condiciona el uso del suelo y las actividades que se desarrollan. ◊ Servidumbre de estribo de presa: Podrá establecerse previa indemnización cuando para la derivación o toma de aguas de un río o para el aprovechamiento de otras corrientes continuas o discontinuas, sea necesario establecer una presa y el que haya de hacerlo no sea dueño de la ribera o de los terrenos en que necesite apoyarla. ◊ Servidumbre de saca de agua y abrevadero: Tanto el CC como el Reglamento de dominio público hidráulico establecen: ◊ Sólo puede constituirse por causa de utilidad pública a favor de alguna población o caserío y previa la correspondiente indemnización. ◊ Llevan consigo la obligación de los predios sirvientes de dar paso a personas y ganado hasta el punto donde haya de utilizarse la saca de aguas o abrevadero. ◊ Se aplica lo establecido para el otorgamiento de las servidumbres de acueducto. ◊ Los dueños de los predios sirvientes están facultados para variar la dirección de la vía o de la senda destinados al uso de estas servidumbres y siempre que no la perjudiquen. ⋅ Servidumbre de acueducto: Puede imponerse tanto por motivos de interés público como privado y ésta se otorga al propietario de una finca que quiera servirse del agua de la que pueda disponer para la finca o evacuar las sobrantes, el derecho a hacer pasar por los predios intermedios con obligación de indemnización a sus dueños y a los predios inferiores sobre las que se filtren o caigan las aguas. Desde el punto de vista del predio dominante, consiste en hacer pasar el agua a través de una finca ajena y esto podrá hacerse o bien por acequia abierta o bien por acequia cubierta (aguas residuales), o bien por tubería o conducción impermeable (lo más utilizado). Las obras serán de cuenta del titular de la servidumbre pero a cambio el cauce, los cajeros y márgenes serán considerados como parte integrante de la finca o del edificio a que vayan destinadas las aguas o del edificio a que vayan a ser evacuadas con la consiguiente obligación de su conservación y limpieza. Para poder llevar a cabo la conservación y limpieza tendrán derecho de paso a la finca ajena. Una vez extinguida esta servidumbre, el dueño del predio dominante está obligado a reponer las cosas a su antiguo estado. En compensación a esta servidumbre, el dueño del predio sirviente tiene derecho a una indemnización que se fijará conforme a la legislación sobre expropiación forzosa y tendrá que abonarse con carácter previo. A efectos legales (usucapión) está considerada como continua y aparente aunque el paso del agua no sea constante y aunque su uso dependa de las necesidades del predio dominante o de un turno que se haya establecido por días o por horas. ⋅ Servidumbre de parada o partidor: El que para dar riego a su heredad o mejorarlo necesite construir parada o partidor en el cauce por donde haya se recibir el agua, podrá exigir que los dueños de las márgenes permitan su construcción previo abono de daños y perjuicios. 5.2. Servidumbre de paso. ⋅ Servidumbre de paso en beneficio de finca enclavada: El CC establece que 53

el propietario de una finca que esté enclavada entre otras ajenas y sin salida a un camino público, tiene derecho a exigir paso por las heredades vecinas, previa indemnización. Como regla general, la construcción de la servidumbre de paso requiere indemnización y el CC distingue entre uso continuo y esporádico. En el primer caso la indemnización consistirá en el valor del terreno que se ocupe y en el importe de los perjuicios que se causen en el predio sirviente. En el segundo caso, la indemnización consistirá en el abono del perjuicio que cause esta servidumbre. La servidumbre de paso debe darse por el punto menor perjudicial al predio sirviente y si fuese posible por donde sea menor la distancia del predio dominante al camino público, y la anchura será la que baste a las necesidades del predio dominante. No obstante, si se adquiriera una finca que quedase enclavada entre otras del vendedor, éste está obligado a dar paso sin indemnización. El dueño del predio sirviente podrá pedir que se extinga la servidumbre devolviendo lo que hubiese recibido por indemnización si el paso concedido a una finca enclavada deja de ser necesario, bien sea porque el dueño de la finca enclavada lo ha unido a otra con salida a camino público o por abrirse un nuevo camino que de acceso a la finca enclavada. ⋅ Servidumbre temporal por obras: La establece el CC en el artículo 569: dado el carácter esporádico, la doctrina considera que debería encuadrarse dentro de las relaciones de vecindad. El artículo se refiere solo a edificios y deja dudas sobre si se refiere también a fincas rústicas. ⋅ Servidumbre de paso para ganados (art. 570 CC): En el primer párrafo se hace referencia a cañadas, cordeles y veredas, que no son servidumbres de paso, sino vías pecuarias (rutas o itinerarios por donde discurre o ha discurrido tradicionalmente el tránsito ganadero). El segundo párrafo recoge la anchura de las cañadas, cordeles y veredas que coincide con la ley de vías pecuarias. El tercer párrafo hace referencia a abrevaderos, que sí se trata de una servidumbre de paso. 5.3. Servidumbre de medianería. (estudiada ya en temas anteriores) 5.4. Servidumbre de luces y vistas. La mayor parte que la regula no recoge verdaderas servidumbres sino límites o limitaciones que los propietarios de fincas contiguas han de respetar. Entre estas limitaciones, el CC recoge: ◊ Ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir hueco o ventana en pared medianera. ◊ El dueño de una pared no medianera contigua a finca ajena, puede abrir ventanas o hueco para recibir luces, pero no vistas, siempre y cuando lo haga a la altura de las carreras (vigas de madera) inmediatas a los techos de 30 cm en cuadro y siempre con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre. No obstante, el dueño que adquiera esta pared medianera podrá cerrarla si no se ha pactado lo contrario. Respecto de ventanas para vistas, se permiten las vistas rectas sobre la finca del vecino si hay 2 metros de distancia entre la pared en que se construyan y la propiedad 54

contigua; y las vistas de costado u oblicuas se permiten si hay 60 cm de distancia desde la línea de separación de las dos propiedades. Esta regulación no es aplicable cuando los dos edificios están separados por una vía pública. El único caso real de servidumbre es el regulado en el art. 585, ya que permite identificar al dueño del predio sirviente quien no podrá edificar a menos de 3 metros de distancia de la correspondiente linde, permitiendo el espacio en su terreno por ser éste el predio sirviente. 5.5. Servidumbre de desagüe de edificios. Está regulada en los artículos 586 a 588 del CC. En los arts 587 y 588 se regulan las servidumbres de vertiente de tejado y desagüe de patio enclavado. 5.6. Las distancias y obras intermedias para ciertas construcciones y plantaciones. Bajo este epígrafe el CC regula unas cuantas limitaciones al derecho de propiedad, unas veces por razones militares y otras por razones de vecindad. Recoge los arts 589 a 593. 6. Los censos. Concepto y naturaleza: Se constituye el censo cuando se sujetan algunos bienes inmuebles al pago de un canon o rédito anual en retribución de un capital recibido en dinero o del dominio pleno o menor que se transmite. El censo es un derecho real inmobiliario, derecho a su titular de exigir una prestación periódica del propietario del inmueble sobre el que recae el censo. Tipos: Hay 3 tipos de censos: ◊ Censo consignativo: cuando el pago obedece a la entrega de un capital de dinero. El obligado al pago de una pensión periódica es el propietario del inmueble o censatario en cuanto que ha recibido de un tercero (censualista) una determinada suma de dinero sin que se modifique la titularidad dominical del dominio de la finca. ◊ Censo reservativo: cuando el pago obedece a la entrega del dominio pleno de un inmueble. El transmitente de ese dominio se reserva el derecho a cobrar perpetuamente el canon o pensión, asumiendo la posición de censualista pero perdiendo la condición de propietario. El nuevo propietario será el censatario, el que afronte el pago de ese canon o pensión. ◊ Censo enfitéutico: cuando el pago obedece a la entrega del dominio útil de una finca pero quedándose el transmitente con el dominio directo. Al transmitente del dominio útil se le denomina enfiteuta y es el que debe abonar la pensión o canon anual al propietario del dominio directo. Caracteres: ◊ Perpetuidad: la duración indefinida y perpetua de lso censos son requisitos esenciales de los mismos. No obstante, el CC concede al censatario la facultad de redimir el censo aunque se haya pactado lo contrario para aquellos que existían antes de la promulgación del CC. ◊ Indivisibilidad: No se pueden dividir las fincas gravadas con censo sin el 55

consentimiento expreso del censualista, y el que consienta la división deberá señalar la parte del censo con que quedará gravada cada porción y por tanto se constituirán tantos censos como porciones de una finca se hagan. ◊ Transmisibilidad: El censo es un derecho real transmisible, esto es, tanto el derecho a recibir la pensión como las fincas gravadas. Constitución: La forma habitual es contractual y por ello el CC lo regula después del contrato de arrendamiento. El censo enfitéutico ha de constituirse en escritura pública, un requisito ad solemnitatem (esencial). En los censos consignativo y reservativo no es un requisito ad solemnitatem, sino ad probationem (complementario). Para la constitución válida de los censos enfitéutico y reservativo es necesario fijar el valor de la finca. Contenido: El censatario es el propietario de la finca acensuada y por ello ostenta las facultades de goce y disposición sobre el inmueble, si bien ha de respetar la indivisibilidad de la finca gravada. El propietario está obligado a pagar las contribuciones e impuestos que afecten a la finca descontando la parte de los impuestos que correspondan al censualista. La obligación fundamental del censatario es el pago de la pensión anual establecida por las partes al realizar el contrato, bien sea en dinero o en frutos. Los plazos del pago se realizarán según lo convenido y a falta de convenio y si se trata de dinero se hará por años vencidos, y si se trata de frutos, al final de la recolección. El lugar del pago también se fijará por convenio entre las partes y a falta del mismo, el lugar será en el término municipal donde se encuentre la finca si el censualista o censatario tuvieran allí su domicilio, y sino el pago se hará en el domicilio del deudor. El censualista posee dos acciones para asegurar el cobro de la pensión: ⋅ Una acción real contra la finca gravada. ⋅ Una acción personal para el pago de las pensiones atrasadas y de los daños e intereses si existen. Si la finca se hubiese enajenado, la acción real se dirigirá contra el nuevo propietario que ha adquirido la finca con el censo; y la acción personal contra el deudor. Extinción: El CC regula las siguientes causas: ◊ Redención: Se aplica a los censos constituidos con anterioridad a la promulgación del CC. Consiste en la devolución al censualista y de una vez en metálico del capital que hubiese entregado para constituir el censo (consignativo) o la devolución del importe de la valoración de la finca (reservativo) o del capital que se hubiese fijado como valor de la finca en el momento de constituirse el censo (enfitéutico). Para que se pueda realizar la redención es necesario que se cumplan 4 requisitos: • Que se realice de una vez. • Que se realice el pago en metálico. 56

• Que el censatario avise al censualista con un año de antelación o que anticipe el pago de una pensión anual. • Que el censatario se encuentre al corriente en el pago de las pensiones. Los gastos que se ocasionen para la liberación o redención del censo serán de cuenta del censatario. ◊ Prescripción extintiva: El censo prescribe cuando se extingue el derecho a exigir el pago de la pensión periódica, es decir, a los 30 años contados a partir del momento en que se hubiese pagado la última pensión, siempre que no se hubiese reclamado. ◊ Pérdida o inutilización total de la finca: Para que esta causa sea eficaz la pérdida o inutilización ha de ser fortuita, sin culpa del censatario, y además ha de ser total porque si se pierde solo en parte no se eximirá al censatario de pagar la pensión, a no ser que prefiera abandonar la finca al censualista. En el caso de pérdida total, si la finca está asegurada, el valor del seguro quedará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas a no ser que el censatario prefiera reinvertirlo en edificar de nuevo la finca, en cuyo caso revivirá el censo con todos sus efectos, incluso el pago de las pensiones que no han sido abonadas. Si en la pérdida, total o parcial, interviene culpa de censatario, deberá abonar los daños y perjuicios. ◊ Expropiación forzosa: El precio (justi precio) de la expropiación va a quedar afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas. 7. El derecho de superficie. En un principio, lo plantado, edificado o sembrado se presume realizado por el dueño del suelo y se presume que le pertenece. Técnicamente, a esta extensión de los poderes del propietario se conoce con el nombre de accesión. La accesión no es una obligación del propietario y puede ser objeto de transmisión y negociación permitiendo que otra persona edifique o siembre en su finca facultándole para mantener la construcción, siembra o plantación durante un determinado periodo de tiempo. En estos casos, el propietario intercambia su derecho de accesión por el precio o canon que alguien le paga y en cuyo favor el propietario constituye un derecho de superficie. Para definir el derecho de superficie se distinguen 2 modalidades: ⋅ Modalidad urbana: derecho real que confiere a su titular el poder de edificar el suelo ajeno o la facultad de elevar un edificio una o varias plantas haciendo suya la propiedad de lo construido durante el tiempo que se fije. ⋅ Modalidad rústica: derecho real que confiere a su titular el poder de plantar o sembrar en terreno ajeno teniendo la propiedad de lo plantado o sembrado. Regulación normativa: El derecho de superficie no tiene una regulación específica en el CC, sino que su regulación está desperdigada en distintas legislaciones: • El CC no lo regula pero hace dos referencias a él en los arts 1611 y 1655. El 1º sí que hace referencia expresa al derecho de superficie para establecer que este artículo que regula la redención de los censos constituidos con anterioridad a la promulgación del CC, dice que no 57

será aplicable al derecho de superficie, que se regulará por una ley especial. El 2º art. Está encuadrado dentro de la regulación del censo enfitéutico y no hace referencia expresa al derecho de superficie pero sí a gravámenes de naturaleza análoga y es la jurisprudencia la que ha considerado al derecho de superficie. • La legislación sobre el suelo: el derecho de superficie se reguló por primera vez en la ley del suelo del año 1956, que fue modificada en 1975 y vuelta a modificar en 1992. La famosa sentencia del TC que declaró inconstitucionales la mayoría de sus artículos, afectó muy poco a la regulación del derecho de superficie que sigue vigente a pesar de que las CCAA hayan legislado sobre ordenación del territorio, urbanismo y vivienda, al asumir las CCAA las competencias en estas materias, pero carecen de competencia para la regulación del derecho de superficie. Constitución: El derecho de superficie se rige por las normas contenidas en la ley del suelo de 1992, también por el título constitutivo del derecho y subsidiariamente por las normas de derecho privado. De aquí que e acto jurídico que origine el derecho de superficie habrá de precisar buena parte de su contenido, pues no puede decirse que exista una regulación legal del derecho de superficie. Elementos personales: En la constitución del derecho de superficie intervienen dos partes, el concedente o superficiante (el que concede el derecho y propietario del bien), y el concesionario o superficiario (titular del derecho). • El superficiante puede ser tanto una persona física como jurídica, pública o privada. En cualquier caso, necesitarán la capacidad de disposición del inmueble que se va a gravar, la plena titularidad dominical. • El superficiario ha de tener capacidad general para obligarse. Elementos formales: La constitución del derecho de superficie puede realizarse tanto a título oneroso como gratuito y tanto por actos inter vivos como mortis causa. Cualquiera que sea el modo de constitución, según lo establecido en la ley del suelo, deberá ser formalizado en escritura pública y como requisito constitutivo de su eficacia, inscrito en el Registro de la Propiedad. No obstante, la doctrina y la jurisprudencia se pronuncian en el sentido de que esta forma ad solemnitatem no es aplicable a la propiedad rústica ni a la urbana, sino solo a la urbanizable. Cuando el derecho de superficie se constituye a título oneroso, la contraprestación puede consistir en el pago de una suma alzada, de un canon periódico, en la adjudicación de viviendas o locales, en derechos arrendaticios sobre esas viviendas o locales, o en varias de estas modalidades; y al finalizar el derecho de superficie lo edificado revertirá en el patrimonio del superficiante. Extinción: Por las causas comunes de extinción de los derechos reales y además por: ◊ Agotamiento de plazo: al finalizar el plazo previsto se producirá la llamada reversión por la que el titular del suelo hará suya la propiedad de lo edificado sin que ello de lugar a indemnización. Al extinguirse el derecho de superficie se extinguirán los derechos reales, personales y arrendamientos impuestos por el superficiario. ◊ Consolidación: si la condición de concedente y superficiario la ostentan una sola 58

persona, se produce la confusión de derechos. No obstante, el hecho de que hayan existido dos propietarios distintos, uno del suelo y otro de lo edificado, puede haber generado facultades y derechos a favor de terceros que han de ser respetados. Por ello, la ley del suelo establece que las cargas que recayeran sobre la propiedad del suelo y los derechos del superficiario continuarán gravándolos separadamente. ◊ Falta de construcción o plantación: el incumplimiento del deber de construir es causa de extinción respecto de la superficie urbanística, pues en la rústica habrá que acudir a la resolución del contrato. Derecho de vuelo y de subsuelo o subedificación: Estos derechos facultan a su titular para elevar plantas de un edificio ya construido o bajo el suelo de un edificio o de un solar ajenos. Según el art.16 del Reglamento hipotecario, estos derechos pueden configurarse o bien como verdaderos derechos de superficie o bien como nuevas unidades registrales del régimen de propiedad horizontal de la finca matriz. Estos derechos frente al de superficie se caracterizan porque sus titulares al construir o edificar pasan a formar parte de una comunidad de propietarios. La ley de propiedad horizontal establece que el derecho de vuelo o subsuelo han de ser concedidos por la Junta de propietarios de forma unánime al afectar al título constitutivo, excepto si el propietario se ha reservado los derechos antes de vender cada piso o local del edificio, en cuyo caso no serán elemento común. TEMA 12. LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA. LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS. ◊ LAS GARANTIAS REALES. ◊ DISPOSICIONES COMUNES A LA PRENDA E HIPOTECA ◊ LA PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES Y CONTENIDO. ◊ PRENDAS ESPECIALES. ◊ LA HIPOTECA MOBILIARIA Y LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. 12.1 LAS GARANTÍAS REALES. Son garantías reales las que se añaden a un dº de crédito, y recaen sobre cosas determinadas y oponibles a 3º (erga omnes). Permiten al acreedor dirigirse contra la cosa gravada para realizar su valor y satisfacer así su interés. En la época de la Codificación se llega a una concreción de las garantías reales en función de la naturaleza de los bienes afectados: ⋅ La prenda es el derecho real para bienes muebles, que conlleva la perdida de posesión del deudor, con su entrega al acreedor. ⋅ La hipoteca recae sobre bienes inmuebles, y requiere su publicidad registral. ⋅ La anticresis otorga al acreedor el derecho de percibir los frutos del bien inmueble para irse cobrando las cantidades de la deuda principal e intereses debidos. Después de la Codificación, la clave de las garantías no estará en función de la naturaleza de los bienes sino en su capacidad de identificación, para que el acreedor pueda perseguirlos aunque ya no estén en patrimonio del deudor, por medio de la publicidad registral. En los casos en los que la identificación no fuese suficiente, la publicidad registral del lugar donde se encuentran, suplirá la deficiencia, sin necesidad del desplazamiento posesorio. Surgen así las figuras de Hipoteca Mobiliaria, para los bienes muebles identificables, y la prenda sin desplazamiento 59

para los que presentan inconvenientes de identificación; requiriéndose en ambos casos, la publicidad registral. Por tanto, la naturaleza general de las garantías reales es la facultad de realización del valor de los objetos afectados, que se otorga al acreedor, sin diferencia de facultad que se da al acreedor para el cumplimiento de cualquier obligación, donde el deudor responderá con todos sus bienes presentes y futuros ( art. 1911 C.C.); pero cabe citar, que lo específico de las garantías es la seguridad que proporcionan al acreedor, con la preferencia para el cobro frente a otros acreedores; y la oponibilidad erga omnes. Hay una tesis procesalista, que basa las garantía reales en una ejecución no ordinaria, a grosso modo se puede decir que cuando se constituye una prenda o una hipoteca lo que se hace es embargar esos bienes por anticipado, otorgando preferencia a ese acreedor frente a otros, pero esta tesis, no hace referencia a la seguridad del acreedor. 12.2 DISPOSICIONES COMUNES A LA PRENDA E HIPOTECA. ART. 1857 C.C.: Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal. 2. Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca. 3. Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto. Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta, pignorando o hipotecando sus propios bienes. Tanto la prenda como la hipoteca, son accesorias de una obligación principal, que sin ella no podrían existir ya que solo la garantizan a ella. En el punto 3 de este artículo se citan terceras personas que garantizan la deuda con sus bienes propios. Esta tercera persona, es el fiador real y solo debe el valor de la garantía, es decir, el valor que de la prenda o hipoteca, no el de la deuda; por lo que no puede ser objeto de agresión el resto de su patrimonio. ART. 1858 Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor. ART.1859 El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas. En esta norma se recoge la tradicional prohibición del pacto comisorio porque da lugar a abusos en perjuicio del deudor y los demas acreedores; el objeto gravado podría tener un valor superior al importe de la deuda, y sería inmoral que el acreedor se lo apropiara en su totalidad para cobrarse el pago de la deuda. La prohibición del pacto comisorio no solo obedece a la protección del deudor que 60

ante la necesidad de obtener un crédito se ve expuesto a perder una cosa de más valor y ha de acceder a ello si quiere conseguirlo, sino también a la de sus acreedores, que tienen como garantía de sus créditos el resto del patrimonio no afectado, y a él debe ir a parar la diferencia entre el valor del objeto y el valor de la deuda. Por esto, la ley organiza los procedimientos de ejecución de la garantía (subasta, venta en mercado de valores) que aseguren la formación de un precio justo. Para que el pacto sea válido hay que contar con los procedimientos en la ley para la satisfacción forzosa de la deuda sobre el objeto de la garantía; a no ser que el precio se hubiera fijado de forma objetiva, como por estimación pericial o remitiéndose a índices,casos en los que el acreedor no esta obligado a iniciar un procedimiento legal. ART.1860 La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor. No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda n o haya sido satisfecha por completo. Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos. Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito. El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente. Esta indivisibilidad significa que la prenda o hipoteca se mantendrá tal y como fue constituida la garantía hasta la extinción total de la obligación garantizada. Esta característica podrá ser derogada a voluntad de los interesados. ART. 1861 Los contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria. ART.1862 La promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudare a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen. La acción personal tiende a que el promitente realice los actos necesarios para que nazca la garantía, es decir, el desplazamiento posesorio en la prenda y la escritura e inscripción en el Registro de la Propiedad. La voluntad rebelde de cumplimiento de la garantía, permite que las Autoridades Judiciales ejecuten lo convenido cuando conste en la promesa tanto cantidad, intereses y objeto afectado. 12.3 LA PRENDA: CONCEPTO, CARACTERES, CONTENIDO Y EXTINCIÓN.

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La prenda es un derecho real de garantía mobiliaria, que exige en el regimen del Codigo Civil, el desplazamiento posesorio. Art. 1863: Además de los requisitos exigidos en el artículo 1857, se necesita, para constituir el contrato de prenda, que se ponga en posesión de ésta al acreedor, o a un tercero de común acuerdo. Art. 1869: Mientras no llegue el caso de ser expropiado de la cosa dada en prenda, el deudor sigue siendo dueño de ella. Esto no obstante, el acreedor podrá ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada para reclamarla o defenderla contra tercero. Los caracteres más importantes son: ◊ El desplazamiento posesorio: es la médula de la garantía pignoraticia, ya que se sustrae la posesion al deudor, quedando ésta para el acreedor, o para un tercero de forma que ni el acreedor pueda usar la cosa ni el deudor pedir la restitución hasta que no satisfaga la obligación. ◊ Accesoriedad: la garantia de prenda nace para la seguridad de un crédito, para garantizar su cumplimiento. Si el crédito se extingue o se trasmite, la prenda quedará en la misma situación de éste. ◊ Indivisibilidad: art 1860 C.C. ( ya explicada EN DISPOSICIONES COMUNES PRENDA/HIPOTECA) ◊ Objeto de la prenda son todas las cosas muebles que estan en el comercio si son susceptibles de posesión ( Art. 1864 C.C. ◊ Para que nazca la prenda se requiere la desposesión del pignorante. Pero, como se afirma en el art. 1865: No surtirá efecto la prenda contra tercero si no consta por instrumento público la certeza de la fecha. Tambien seran necerasias las precisiones suficientes para la identificación del objeto gravado. El CONTENIDO de la prenda esta costituido por los poderes que se le otorgan al acreedor sobre el objeto de su garantía junto con una serie de obligaciones conexas. Art. 1866 C.C: 1) El contrato de prenda da derecho al acreedor para retener la cosa en su poder o en el de la tercera persona a quien hubiese sido entregada, hasta que se le pague el crédito. −Facultad del acreedor de poseer, limitado por la naturaleza de la garantía: apartar la posesion del pignorante o deudor.− Si mientras el acreedor retiene la prenda, el deudor contrajese con él otra deuda exigible antes de haberse pagado le primera, podrá aquél prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, aunque no se hubiese estipulado la sujeción de la prenda a la seguridad de la segunda deuda. Ësto solo ocurrirá cuando la segunda deuda no esté garantizada y venza antes que la primera, y en este caso, ya no tendrá goce de preferencia frente a otros acreedores. Anejo a este derecho, EL ART. 1867 c.c. dice: El acreedor debe cuidar de la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia; tiene derecho al abono de los gastos hechos para su conservación, y responde de su pérdida o deterioro conforme a las disposiciones de este Código. En cuanto a esto, el acreedor no cumplirá la primera obligación si, por no acceder el deudor a los anticipos de los 62

gastos, la cosa se perjudicase. Del art. 1868 sacamos en conclusión que: Si la prenda produce intereses compensará el acreedor los que perciba con los que se le deben; y si no se le deben, o en cuanto excedan de los legítimamente debidos, los imputará al capital. La posesion del objeto en prenda, no otorga facultad de uso. Según el art. 1870C.C.: El acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin autorización del dueño, y si lo hiciere o abusare de ella en otro concepto, puede el segundo pedir que se la constituya en depósito.Es decir, es facultad del deudor modificar las condiciones de garantía y si fuera necesario, podrá exigir daños y perjuicios. 2)Derecho de ejercitar las acciones que competan al dueño de la cosa pignorada, para reclamarla o defenderla contra tercero. (Art. 1869 parrafo 2) 3)Derecho de proceder a la realización del valor de la cosa dada en prenda, ya que esta prohibido el pacto comisorio. Ademas de los procedimientos regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil, el art. 1872 autoriza otro, breve, rápido y sencillo: El acreedor a quien oportunamente no hubiese sido satisfecho su crédito, podrá proceder por ante Notario a la enajenación de la prenda. Esta enajenación habrá de hacerse precisamente en subasta pública y con citación del deudor y del dueño de la prenda en su caso. Si en la primera subasta no hubiese sido enajenada la prenda, podrá celebrarse una segunda con iguales formalidades; y, si tampoco diere resultado, podrá el acreedor hacerse dueño de la prenda. En este caso estará obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito. Si la prenda consistiere en valores cotizables, se venderán en la forma prevenida por el Código de Comercio. 4) Derecho de cobrar con el precio obtenido en la enajenación de la prenda que se hallaba en su poder, con preferencia a otros acreedores del deudor. Pero frente a estos terceros es necesario el instrumento publico ( art. 1865) como una condición legal de su oponibilidad, garantiza la certeza de la fecha, pero la prenda sigue estando constituida por el desplazamiento posesorio. Art 1922.2: Con relación a determinados bienes muebles del deudor, gozan de preferencia: 2. Los garantizados con prenda que se halle en poder del acreedor, sobre la cosa empeñada y hasta donde alcance su valor. Art 1926.2 : Los créditos que gozan de preferencia con relación a determinados bienes muebles, excluyen a todos los demás hasta donde alcance el valor del mueble a que la preferencia se refiere. Si concurren dos o más respecto a determinados muebles, se observarán, en cuanto a la prelación para su pago, las reglas siguientes: 1. El crédito pignoraticio excluye a los demás hasta donde alcance el valor de la cosa dada en prenda. (...) EXTINCIÓN DE LA PRENDA. ◊ LAS GARANTÍAS SOBRE BIENES MUEBLES, LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO DE POSESIÓN.

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La prenda sin desplazamiento resuelve el inconveniente de la prenda tradicional de despojar al deudor de la posesión de un bien, obligando a que la garantía recaiga sobre otros bienes distintos de los que se sirve para realizar su trabajo o industria. Así se conforma la garantía prendaria como un procedimiento de fácil utilización para conseguir créditos. La distinción entre los bienes se fundamenta en su mayor o menor identificabilidad; un bien que permita una fácil identificación será susceptible de hipoteca mobiliaria, mientras que los que sean de identificación más complicada lo serán de prenda sin desplazamiento. Tanto la hipoteca mobiliaria (HM) como la prenda sin desplazamiento (PSD) tienen una serie de principios comunes que pasamos a explicar: ◊ el carácter taxativo de la enumeración de los bienes susceptibles de estas garantías y los requisitos jurídicos para su eficacia. Tal como establece la Ley 1954, es imprescindible fijar con exactitud y de modo completo los bines sujetos a HM y PSD; además, estos bienes no deberán estar hipotecados, pignorados o embargados. ◊ Constitución. El artículo 3 dispone que la HM y la PSD se constituirán en escritura pública, si bien la falta de inscripción en el Registro privará al acreedor de los derechos que le concede esta Ley; por lo que respecta a la PSD, deberá determinarse en la escritura pública el lugar donde se situaren los bienes pignorados (el status loci), teniendo a partir de entonces facultad el acreedor para dar por vencida la obligación si son trasladados de dicho lugar sin su consentimiento. ◊ Extensión. La HM y la PSD se extenderán a toda clase de indemnizaciones que correspondan al hipotecante, si el hecho que las motive acaeciere después de la constitucón de la hipoteca o prenda. ◊ Cesiones de los créditos garantizados. El artículo 8 aurotiza la cesión de créditops garantizados con HM o PSD; se exigirá además una notificación expresa al deudor, con vistas a que quede ligado al nuevo acreedor y no pague al antiguo por error. ◊ El Registro de HM y PSD. Es importante repetir que la incripción registral es la que dota al acreedor pignoraticio de todos los efectos previstos en la Ley. ◊ Eficacia frente a terceros y limitación a la facultad dispositiva. El artículo 4 prohíbe que el deudor enajene los bienes hipotecados en prenda sin consentimiento del acreedor. El artículo 55 prohíbe la constitución de una prenda regular después de una PSD. La Ley en su artículo 16 determina la oponibilidad erga 64

omes, pero sólo de la HM. ◊ Preferencia en el cobro. El artículo 10 otorga al acreedor hipotecario preferencia a la hora de cobro del crédito, y además esta preferencia afecta también a los intereses y costas. ◊ Prescripción de la acción hipotecaria. El artículo 11 de la Ley de 1954 establece el plazo para ejercer la acción pignoraticia en tres años contados desde que pudo ser legalmente ejercitada. ◊ Aplicación supletoria de la Ley Hipotecaria. En caso de insuficiencia en los preceptos de la Ley 1954, deberá remitirse a la Ley Hipotecaria en ambos casos. ◊ LA HIPOTECA MOBILIARIA El artículo 12 hace una enumeración taxativa, con el criterio de máxima identificabilidad. Son bienes susceptibles de HM: ⋅ los establecimientos mercantiles ⋅ los automóviles y otros vehículos de motor ⋅ las aeronaves ⋅ la maquinaria industrial ⋅ la propiedad intelectual e industrial. El artículo 13 determina la constitución de las HM; se hará la más completa y detallada descripción de los bienes que se hipotequen, constando además en la propia escritura el título de adquisición de los bienes y una declaración del hipotecante de que no están hipotecados, pignorados ni embargados. Para la conservación de los bienes hipotecados, la Ley establece que el hipotecante ha de conservarlos con la diligencia de un buen padre de familia. La depreciación de los bienes, si fuese culpa del hipotecante, da derecho al acreedor para pedir que se intervenga judicialmente en la administración de los bienes Por último, los procedimientos para hacer efectivos los créditos garantizados con la HM son dos: extrajudicialmente, por medio de subasta pública ante notario, y judicialmente siguiendo las reglas específicas impuestas por la Ley de Enjuiciamiento Civil, que derogan las que ya existían al efecto en la Ley 1954. ◊ LA PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. ¿De qué manera resuelve la Ley el conflicto de intereses entre el acreedor, al cual importa sobremanera sacar el bien del ámbito de poder del deudor, y este último, que quiere conseguir créditos sin desprenderse de los bienes? A través de la Prenda sin desplazamiento de la posesión, la PSD. El constituyente de la PSD está obligado a: ⋅ usar los bienes sin menoscabo de su valor 65

⋅ no trasladar los bienes del status loci sin consentimiento del acreedor ⋅ realizar las reparaciones necesarias para la correcta conservación del bien ⋅ no hacer mal uso de los bienes pignorados (dará derecho a indemnización) ⋅ dejar que el acreedor compruebe existencia y estado de los bienes ⋅ no abandonar los bienes pignrados. Esta es la lista de los bienes susceptibles de PSD: ◊ PSD agrícola; los titulares legítimos de explotaciones agrícolas, forestales y pecuarias podrán constituirla sobre: ⋅ los frutos pendientes o cosechas esperadas para el año de contrato ⋅ los frutos separados o productos de dichas explotaciones ⋅ los animales, crías y sus productos derivados. ⋅ Las máquinas y aperos de la explotación. ◊ PSD sobre maquinaria, mercaderías y materias primas: ⋅ máquinas y muebles identificables por características propias (marca, modelo) ⋅ las mercaderías y materias primas almacenadas ◊ PSDsobre objetos de valor histórico y artístico ⋅ cuadros de valor (incluso sueltos, no es necesaria la colección) ⋅ esculturas, libros En cuanto a los procedimientos para hacer efectivos los créditos garantizados con PSD, sucede igual que con la hipoteca mobiliaria: el método de ejecución judicial sumario fue derogado por la Ley de Enjuiciamiento Civil, y queda entonces subsistiendo el procedimiento extrajudicial, por subasta pública previo requerimiento notarial de pago al deudor; si el deudor no paga o no hace entrega de los bienes, el notario no sigue adelante con la actuación, y el acreedor para hacer efectivo su crédito podrá acudir a cualquiera de los procedimientos judiciales, sin perjuicio de ejercitar acciones civiles y criminales que le pudiesen corresponder. TEMA 13.−LA HIPOTECA INMOBILIARIA ◊ CONCEPTO Y FUNCIÓN ECONÓMICA DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA. ◊ LOS TIPOS DE HIPOTECA ◊ LOS SUJETOS DE LA RELACIÓN HIPOTECARIA. ◊ LA CONSTITUCÓN DE LA HIPOTECA. ◊ OBJETO DE LA HIPOTECA. ◊ LA OBLIGACIÓN ASEGURADA POR LA HIPOTECA ◊ EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA ◊ CONTENIDO Y PROTECCIÓN DE LA HIPOTECA ◊ EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

13.1 CONCEPTO Y FUNCIÓN ECONÓMICA DE LA HIPOTECA INMOBILIARIA. La hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles asegurando el cumplimiento forzoso de un crédito; lo más característico de la hipoteca es que no exige desplazamiento de la posesión del bien al acreedor, sino que se permite al hipotecante tenerlos en su poder para poder utilizarlos y obtener así sus frutos y rentas. 66

Como notas más características podemos decir: − que la hipoteca está sujeta a los bienes. Esto se entiende como el sometimiento de los bienes a la responsabilidad derivada del deber de cumplimiento de la obligación. − la sujeción es directa e inmediata, es decir el titular del derecho de hipoteca ejerce sus facultades directamente sobre los bienes. − es eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes, ya que al acreedor hipotecario no le afectan las transmisiones, y los terceros adquieren en cada caso el gravamen hipotecario correspondiente. − requiere publicidad en el Registro de la Propiedad. El registro tiene carácter constitutivo, y es necesario para evitar hipotecas secretas que devalúan la seguridad y la confianza en el mercado inmobiliario. − requiere también especialidad, es decir que además de aparecer inscrita deben encontrarse perfectamente determinados los bienes sobre los que la hipoteca recae. 13.2 LOS TIPOS DE HIPOTECA A) Hipotecas voluntarias y legales. El artículo 137 L.H. precisa que las hipotecas son voluntarias y legales. Pueden ser voluntarias a través de dos vías distintas: por convenio libre entre las partes, y por disposición unilateral del dueño de los bienes. El término legal significa que la ley concede el derecho a exigir su constitución, y se distinguirán dos supuestos según el propietario acceda o no: si el propietario accede, la hipoteca se constituye a través de un contrato de cumplimiento de la obligación legal; en el otro caso, por mandato judicial según establezcan los procedimientos que contempla la Ley Hipotecaria. La hipoteca legal lo será sobre bienes concretos y específicos del patrimonio de una persona, y no sobre todo en su conjunto. B) Hipotecas expresas y tácitas. Son hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el Registro de la Propiedad y pueden ser consultadas por todos los posibles interesados. Las tácitas sin embargo no exigen para su validez y eficacia ni la constitucióm voluntaria o por mandato judicial ni la publicidad registral. En nuestro ordenamiento se reconocen las hipotecas tácitas, pero sólo sobre bienes individualizados, ya que este tipo de hipotecas son el mayor enemigo para el sistema de publicidad registral en el que nos encontramos. C)Hipotecas ordinarias y de seguridad. Son ordinarias aquellas en que la obligación asegurada consta en el Registro de la Propiedad enteramente conformada. Las de seguridad garantizan una obligación cuya cuantía no está expresamente determinada. En esta categoría de hipotecas se encuentran las hipotecas en garantía de obligaciones futuras, las de títulos al portador, la que sirve de fianza del buen desempeño de determinadas obligaciones y las hipotecas de máximo. No se sabe en las hipotecas de aseguridad si llegará a existir la deuda garantizada o quién es el acreedor. 13.3 LOS SUJETOS DE LA RELACIÓN HIPOTECARIA. Normalmente son dos sujetos: el deudor y el acreedor. Para ser acreedor hipotecario basta tener la capacidad general para obligarse. Los requisitos para el deudor o 67

constituyente se exigirán en el momento de la constitución del dereco real, no en el de la inscripción Registral. El sistema de Registro que tenemos exige la determinación expresa del contenido y extensión de los derechos que pretenden registrarse, así que en los supuestos de cotitularidad en la que hay más de dos sujetos, deberá expresarse en el Registro la participación de cada uno si es mancomunado (en este caso se permite el cobro indivisual del acreedor por haberle pagado uno de los deudores, quedando vigente resto de la hipoteca), o bien expresar si es una obligación solidaria en virtud de un pacto expreso entre las partes. 13.4 LA CONSTITUCÓN DE LA HIPOTECA. LAS HIPOTECAS VOLUNTARIAS pueden constituirse por convenio entre las partes o por disposición unilateral del dueño en los bienes sobre los que se establezca. Hay constitución cuando se plasma la hipoteca en el documento, pero no es una constitución válida hasta que se inscribe en el Registro de la Propiedad (artículo 145 L.H.). Es decir, hay dos momentos distintos. La escritura pública entre las partes, donde aún no hay derecho real, y la inscripción posterior en el registro donde queda constituida válidamente la hipoteca. Según artículo 1862 C.C. la promesa de constituir hipoteca sólo produce acción personal entre las partes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que se pueda incurrir si se defrauda a otro. Esta acción de la que hablamos es la dirigida a obtener la >constitución de la hipoteca prometida. En la hipoteca plena y válidamente constituida con inscripción registral surgen en cambio todos los efectos propios del derecho real. Distinta es la CONSTITUCIÓN UNILATERAL DE LA HIPOTECA. En este tipo de hipoteca la aceptación de la persona a cuyo favor se establece se hará constar en el Registro, si bien no tiene ningún plazo previsto y se deja a la voluntad del dueño de los bienes. Podemos decir que la hipoteca la constituye el dueño por su sola voluntad, pero no es efectiva hasta la aceptación porque nadie puede adquirir un derecho contra o sin su voluntad expresa. Los efectos legales de las hipotecas constituidas unilateralmente antes de la aceptación son: − gozan del correspondiente rango hipotecario a efectos del principio de prioridad. − y actúa el principio de legitimación en el sentido de presumir su existencia como gravamen, así como en cuanto a su titularidad. 13.5 OBJETO DE LA HIPOTECA. REGLA GENERAL: Podrán ser hipotecados los bienes inmuebles enajenables susceptibles de inscripción y los derechos reales enajenables. EXCEPCIONES: La ley exceptúa de la regla general, los derechos de uso y habitación, y las servidumbres, excepto de las de agua y las que se hipotecan junto con el predio dominante. La ley hipotecaria contempla el caso en el que se hipotecan varias fincas a la vez en cuyo caso habrá que determinar la parte de gravamen de que cada una debe responder.

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En el caso de que los bienes hayan sido adquiridos por un tercero no responderán más que por la cantidad asignada y si la hipoteca no alcanza para cubrir la totalidad del crédito el acreedor podrá perseguir a las demás fincas hipotecadas que conserve el deudor en su poder. ⋅ Extensión objetiva de la hipoteca. No es extraño que la finca hipotecada sufra modificaciones en el objeto respecto del momento de constituirse la hipoteca La ley hipotecaria considera que determinen bienes accesorios o agregados a los inmuebles hipotecados, deben ser algunos afectados y otros excluidos de la garantía hipotecaria. En el primer caso se habla de extensión natural de la hipoteca y en el segundo de extensión pactada o convencional de la hipoteca. ◊ Extensión natural de la hipoteca. Según la ley hipotecaria se extiende naturalmente a las accesiones naturales, a las mejoras y en su caso a las indemnizaciones que pudieran al darse hipotecante como consecuencia de un siniestro o expropiación forzosa. En cuanto a ACCESIONES naturales deben incluirse solo de inmueble a inmueble. En cuanto a las MEJORAS quedan afectas a la garantía las nuevas plantaciones, obras de riego y desagüe, obras de reparación, seguridad o elevación de edificios así como cualquier otra semejante. Respecto a la elevación se incluirá como mejora si pertenece al mismo propietario y lo mismo sucede con la nueva construcción bajo suelo edificado. En cuanto a las INDEMNIZACIONES de hipotecante a consecuencia de un siniestro, este tiene que haber tenido lugar después de constituirse la hipoteca. • La expropiación es necesario que sea por utilidad pública. • Incluimos aquí tanto las que procedan de responsabilidad civil contractual, extracontractual y del contrato de seguro concertado en beneficio de la propiedad del inmueble (contrato de seguro contra incendios). Además la hipoteca se extiende naturalmente al EXCESO DE CABIDA inscrito en el registro con posterioridad a la inscripción de la hipoteca. ◊ Extensión pactada o convencional. Según la ley, la hipoteca no se extiende a los bienes muebles, frutos y rentas del bien hipotecado. Sin embargo la ley permite el pacto en contrario. Si existe este pacto la hipoteca afectará también a: ⋅ Muebles que se encuentren colocados permanentemente en la finca hipotecada bien sea para adorno, o explotación, o bien para el servicio de industria. La ley excluye a los muebles que puedan separarse sin quebranto de la materia o sin deterioro del objeto. ⋅ Frutos cualesquiera que sea la situación en que se encuentren. 69

⋅ Rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada. ◊ Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor. Si la finca hipotecada es adquirida por un tercero, las extensiones naturales y convencionales se modifican a su favor y no será extensiva la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre y cuando las haya abonado el nuevo dueño y tampoco será extensiva a los frutos pendientes y rentas vencidas que pertenezcan al tercer poseedor. Si se ejecuta la hipoteca, el tercer poseedor dueño de las accesiones y mejoras podrá optar en retener los objetos si lo pudiera hacer sin menoscabo de la finca o exigir el importe, en cuyo caso se venderán o realizarán con las finca y cobrará con el precio obtenido con preferencia al acreedor hipotecante. ⋅ Hipotecas especiales por razón de su objeto. Art. 107 ley hipotecaria. ◊ H. DERECHO DE USUFRUCTO: el derecho de usufructo es un derecho enajenable y por lo tanto susceptible de hipoteca que en principio finalizará cuando termine el usufructo. Si la terminación se produce por voluntad del propio usufructuario, en estos subsistirá la hipoteca hasta que se cumpla la obligación asegurada o hasta que llegue el momento que el usufructuario hubiera terminado de no haber mediado el hecho que le puso fin. Si la terminación se produce por causa ajena a la voluntad del usufructuario, la hipoteca se extingue. En la práctica esta hipoteca es inexistente. ◊ H. DE LA NUDA PROPIEDAD: si el usufructuario y la nuda propiedad se consolida no solo subsistirá la hipoteca sino que se extenderá al usufructo, excepto pacto en contrario. ◊ H. DE BIENES HIPOTECADOS: los bienes anteriormente hipotecados son susceptibles de hipoteca, aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar. El precepto es imperativo, por ello es nulo el pacto en contrario (es frecuente). ◊ H. DE LA HIPOTECA (SUBHIPOTECA): la ley regula la hipoteca del derecho de hipoteca voluntaria, pero excluyendo las legales. Es el reglamento hipotecario lo que la denomina subhipoteca. Como sabemos la hipoteca es un derecho real inmobiliario, susceptible de enajenación. El acreedor hipotecario inicial pasa a ser deudor subhipotecante, mientras que el titular de la subhipoteca ha de ser calificado como acreedor subhipotecario (excepcional). ◊ H. DEL DERECHO DE SUPERFICIE y otros análogos: también son susceptibles de hipoteca los derechos de superficie, pastos, aguas y leñas y otros semejantes de naturaleza real. La ley del suelo lo contempla y establece que el derecho de superficie es transmisible y susceptible de gravamen con los límites que se hayan fijado al 70

constituirlo y se regirá por las disposiciones de la ley del suelo, por el título constitutivo del derecho y subsidiariamente por las normas de derecho privado. La extinción del derecho de superficie, extinguirá la de todos los derechos reales impuestos por el superficiario. ◊ H. DE CONCESIONES ADMINISTRATIVAS: la ley permite que sean objeto de hipoteca las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, canales, puentes y otras obras destinadas al servicio público, así como los edificios que pertenezcan al dominio privado y no estén destinados directa y exclusivamente a este servicio, pero si se hayan agregados a esas obras. Estas hipotecas quedarán pendientes de la resolución del hecho del derecho de concesión además la hipoteca dependerá del propio mantenimiento y continuidad de la concesión administrativa, siempre y cuando merezca la consideración de bien inmueble de acuerdo al art. 334.10 CC. ◊ H. DEL RETRACTO CONVENCIONAL y de los bienes vendidos con pacto de retractación: en el retracto convencional el vendedor se reserva con periodo inferior a 10 años el derecho de recuperar la propiedad de los bienes vendidos, mediante el pago del precio de venta, más los gastos de contrato, los necesarios y útiles realizados en la cosa. El vendedor es titular del derecho de retracto convencional y el comprador mientras no ejercite la facultad de recuperación es dueño de los bienes objeto de compra−venta. Ambas titularidades son susceptibles de hipoteca. En la hipoteca de derecho de retracto el acreedor no podrá repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor durante el tiempo que tenga derecho y anticipando la cantidad que fuera necesaria para retractarse. En cuanto a la hipoteca de los bienes comprados sobre pacto retro el comprador ha de limitar la hipoteca a la cantidad que deba recibir en caso de resolverse la venta y además tiene que poner en conocimiento el contrato de hipoteca al vendedor a fin de que si se retrotrajeran los bienes antes de cancelarse la hipoteca, no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor hipotecario. ◊ H. SOBRE BIENES LITIGIOSOS: es posible que el deudor pueda hipotecar bienes litigiosos, si la demanda origen del pleito se ha anotado preventivamente en el registro o si se hace constar en la inscripción de la hipoteca que el acreedor tenía conocimiento de litigio, pero en cualquier caso la hipoteca quedará pendiente de la resolución. El que constituye la hipoteca es el titular registral, pero hay que distinguir: • En caso de que la demanda haya sido ANOTADA PREVENTIVAMENTE, la hipoteca puede constituirse y los bienes enajenarse como consecuencia de la hipoteca, pero el derecho anotado tendrá prioridad frente al del acreedor hipotecario y frente al adquiriente de los bienes en subasta. • En caso de demanda que no aparece en la escritura e inscripción de la hipoteca, pero se hace constar que el acreedor tiene 71

CONOCIMIENTO DEL PLEITO, la hipoteca queda pendiente a la resolución. Y si el demandante vence al titular registral la hipoteca queda extinguida. • Si no se da ningún caso de estos, el acreedor hipotecario estará protegido como tercer poseedor de buena fe si se dan los requisitos legales. El demandante también puede constituir la hipoteca, pero esta quedará pendiente de una condición suspensiva, la resolución judicial, y si vence el demandante pasará a ser titular registral y a su vez podrá inscribir la hipoteca. ◊ H. DE BIENES SUJETOS A CONDICIONES RESOLUTORIAS EXPRESAS: si bien la ley las admite, se extinguirán al resolverse el derecho de hipotecante. ◊ H. DE PISOS O LOCALES EN PROPIEDAD HORIZONTAL: la ley la permite y es la más común. ◊ H. DEL REMATE (precio que sale en subasta): esta ha sido incorporada por la ley de enjuiciamiento civil en virtud del derecho de rematante sobre los inmuebles subastados en un procedimiento judicial. Una vez satisfecho el precio e inscrito en el registro a favor del rematante, la hipoteca subsistirá y recaerá directamente sobre bienes adjudicados. 13.6 LA OBLIGACIÓN ASEGURADA POR LA HIPOTECA. La hipoteca podía constituirse en garantía de toda clase de obligaciones puras o a condición resolutoria y por lo tanto podía asegurarse con hipotecas todo tipo de obligaciones de hacer, dar o no hacer. Como la hipoteca es un derecho de realización del valor, lo que se persigue no es la cosa sino el valor de su enajenación, la obligación asegurada debe ser económica y si no lo es debe establecerse su equivalente en dinero. Por ello la ley establece que las inscripciones expresarán el importe de la obligación asegurada y de los intereses si se ha pactado. En las escrituras de constitución de hipoteca se podrán hacer constar cláusulas de estabilización del valor cuando concurran: ⋅ Que la duración sea mínimo de tres años. ⋅ Que se determine la estabilización con referencia alguna de los tipos vigentes. ⋅ Que se fije cantidad máxima de responsabilidad hipotecaria, aparte de interese y costas. 13.7 EXTENSIÓN DE LA HIPOTECA. La hipoteca garantiza no solo el importe de la obligación sino también el de los intereses y ambos deben inscribirse en el registro junto a la hipoteca. Llegado el momento de la ejecución del titular registral, si es un tercer poseedor, la hipoteca asegura los intereses de los 2 últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad en la que nos encontremos, salvo pacto en contrario incorporado a la escritura de constitución. No podrá pactarse que la hipoteca asegure interese de un plazo superior a 5 años llegado el momento de la ejecución, si el titular registral, continua siendo el deudor 72

hipotecario el que responde del principal más los intereses que no hayan prescrito. Para asegurar los intereses vencidos el acreedor podrá exigir la ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados. En virtud de pacto expreso la garantía hipotecaria suele extenderse también a costas y gastos que se asignan en el procedimiento de ejecución de hipotecas y como es una cifra desconocida, en la constitución hay que hacer constar una cantidad alzada por este concepto. 13.8 CONTENIDO Y PROTECCIÓN DE LA HIPOTECA. 13.8.1. Contenido del derecho del acreedor hipotecario. 13.8.1.1. Facultades de conservación del valor de los bienes hipotecarios. Durante el tiempo que dura la hipoteca para evitar que se perjudique los bienes el acreedor goza de dos facultades. ⋅ Cuando la finca se deteriorase disminuyendo el valor por dolo culpa o voluntad del dueño, el acreedor podrá solicitar del juez que le mande hacer o no hacer lo que convenga para evitar o remediar el daño. Si el dueño insiste en su conducta el juez podrá acordar la administración judicial del inmueble. A esta facultad se le llama ACCIÓN DE DETERIORO O DE BASTACIÓN. ⋅ El valor de la finca se considerará disminuido cuando con posterioridad a la hipoteca el dueño arrienda el inmueble con la finalidad de causar dicha disminución y se presume que ha sido así cuando, capitalizada la renta anual al 6% no cubra la responsabilidad total asegurada. En estos casos el acreedor podrá solicitar al juez o la administración judicial de la finca o declarar vencido el crédito, u ordenar la ampliación de la hipoteca a otros bienes del deudor o adoptar toda otra medida que estime procedente. 13.8.1.2. Acciones y procedimientos del acreedor para la efectividad de la hipoteca. ◊ LA ACCIÓN HIPOTECARIA. Son presupuestos que en la escritura de constitución conste el precio en el que se tasa la finca y el domicilio que fijará el deudor para requerimientos y notificaciones. Este puede cambiarse por el deudor o por el hipotecante no deudor. Si se realiza dentro de la misma población o a otra que pertenezca al mismo juzgado no será necesario el consentimiento del acreedor, si no es así, sí será necesario su consentimiento. Ha de hacerse constar en el registro y el tercer adquiriente designará el domicilio en su título de adquisición y podrá modificarlo de la misma forma. La acción hipotecaria prescribe a los 20 años. ◊ LA VENTA EXTRAJUDICIAL DEL BIEN HIPOTECADO. Si se ha pactado en la escritura, esta venta se lleva a cabo por medio de notario. Regulación 234−236 reglamento hipotecario. ◊ OTRAS FORMAS DE REALIZACIÓN O ENAJENACIÓN DEL BIEN HIPOTECADO.

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La LEC regula además de la subasta judicial otros medios de realización de los bienes hipotecados. Por eso la subasta es un procedimiento subsidiario pues las partes pueden acudir tanto al convenio de realización, como a la enajenación mediante entidad especializada. ⋅ El convenio de realización tiene como finalidad que alguien que esté interesado se quede con el bien. Ha de ser aprobado judicialmente y suspenderá el curso del procedimiento si no se cumpliera el convenio a satisfacción del ejecutante, este podrá pedir el alzamiento de la suspensión y que se proceda a la subasta judicial. Si sí se cumple se sobreseerá la ejecución respecto del bien. ⋅ La realización del bien por persona o entidad especializada, quiere decir que a falta de convenio, el ejecutante podrá pedir la realización del valor a través de persona o entidad especializada, así lo acordará el juez. Las enajenaciones que se produzcan deberán ser aprobadas por el juez con los mismos requisitos que el convenio. ◊ DESTINO DEL PRECIO. Una vez que se obtiene el precio del bien habrá que pagar al acreedor ejecutante. Si el propietario del bien es un tercer poseedor, el precio se destina al pago del acreedor ejecutante del principal de su crédito, interese devengados y costas causadas, pero siempre dentro de los límites de la cobertura hipotecaria. El sobrante se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotado sobre el bien hipotecado. Si queda más dinero se le entrega. Si el propietario de bien es el deudor hipotecario, primero se pagará la cobertura hipotecaria, lo que exceda primero al pago de otros créditos anotados posteriores a la hipoteca siempre que el deudor no esté en suspensión de pagos o quiebra y en segundo lugar se destinará al resto que deba al ejecutante de la obligación principal. Si el precio se hubiera obtenido en venta extrajudicial ante notario, se pagará al acreedor ejecutante y el sobrante quedará afectado a los titulares de créditos posteriores y si no los hay se le entregará al dueño de la finca. ◊ SUBSISTENCIA DE CARGAS Y GRAVÁMENES. Hay que distinguir entre anteriores y posteriores a la hipoteca. ⋅ Los anteriores subsisten y la persona que se adjudique el bien quedará subrogada en la responsabilidad de esas cargas y gravámenes. ⋅ Los posteriores se cancelarán, sin excepción, pues la ejecución acarrea la extinción. Si se ha seguido el procedimiento extrajudicial ante notario se cancelarán también todas las cargas registradas con posterioridad a la hipoteca. ◊ SITUACIÓN DE LOS OCUPANTES DEL INMUEBLE HIPOTECADO. Si en el procedimiento de ejecución constan ocupantes se les notificará la existencia de la ejecución para que en el plazo 10 días presenten al tribunal los títulos que justifiquen su situación. Si el ejecutante lo solicita, antes de anunciarse la subasta el tribunal podrá declarar que el ocupante no tiene derecho a permanecer en el inmueble una vez enajenado, no obstante, en el anuncio de la subasta, deberá constar si el inmueble está ocupado o no. Si el ocupante tiene su derecho inscrito en el registro, 74

continuará vigente. Una vez adjudicado el bien, el adquiriente podrá solicitar que el juzgado le ponga en posesión del bien. Si está ocupado y antes de los anuncios de subasta se hubiese declarado que no tiene derecho a permanecer se procederá un lanzamiento. Si no se hubiese solicitado antes de los anuncios, el juez antes del lanzamiento oirá a los ocupantes. 13.8.1.3. Derechos de preferencia y prioridad del acreedor hipotecario. El acreedor hipotecario tiene preferencia para el cobro de su crédito sobre la realización del valor del bien hipotecado. En caso de que existan varias hipotecas, la posición que ocupa cada uno de los acreedores hipotecarios o rango para determinar esa prioridad en principio depende de la fecha de la inscripción registral. Esta regla general puede ser objeto de pacto, es lo que se llama la RESERVA DE RANGO y consiste en posponer una hipoteca a otra futura bien en el momento de constituirla o bien posteriormente. Se exigen los siguientes requisitos: ⋅ Que el acreedor consienta que la pospongan. ⋅ Que se determine la responsabilidad máxima por capital, interés, costas, u otros conceptos de la hacienda futura así como su duración máxima. ⋅ Que la hipoteca que haya de anteponerse se inscriba dentro del plazo convenido. Es admisible la permuta de rango hipotecario siempre que exista consentimiento expreso sobre los efectos correspondientes por todos los titulares de derechos inscritos o anotados. 13.8.1.4. Cesión del crédito hipotecario. Dentro del contenido del derecho del acreedor hipotecario se encuentra el poder de transmisión de su crédito de acuerdo con el CC. La ley hipotecaria establece que el crédito hipotecario puede enajenarse todo o en parte con tres requisitos: ⋅ Escritura pública. ⋅ Conocimiento del deudor, no afecta a la validez, solo tiene por objeto vincularlo con el nuevo acreedor. ⋅ Inscripción en el registro. La cesión no modifica la composición subjetiva de la relación hipotecaria pues el adquiriente del crédito se subroga en la posición jurídica del cedente y se convierte en el nuevo acreedor hipotecario. 13.8.2 Contenido de derecho del deudor. La constitución de la hipoteca no priva a los sujetos que en ella interviene de la facultad de disposición de su derecho. Por ello el acreedor puede ceder su crédito y el deudor puede enajenar los bienes objeto de hipoteca. La venta puede llevarse a cabo de 2 formas: 1. Subrogándose el nuevo adquiriente en la posición del deudor hipotecario.

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Se produce la venta de la finca hipotecada y se asume la responsabilidad personal y por lo tanto el vendedor quedará desligado de la responsabilidad personal. Es destacable que la venta exige tres personas: deudor, comprador que pasa a ser el nuevo deudor, y el acreedor hipotecario. El primitivo deudor deja de serlo tanto de la obligación personal como de la accesoria. Nos encontramos ante una asunción liberatoria de la deuda pues el comprador pasa a ser deudor pasa a ser deudor asumiendo la deuda y liberando al primitivo deudor. El comprador no puede ser considerado tercer poseedor, asume las responsabilidades derivadas de la hipoteca y de la obligación personal. 2. Limitándose a adquirir el bien con la carga de la hipoteca pero sin asumir la responsabilidad personal del deudor. No se asume la responsabilidad personal, no existe subrogación. Por tanto nos encontramos con el tercer poseedor pues no asume la deuda garantizada como propia, él responde pero no debe, es lo que coloquialmente se llama pacto de descuento que consiste en que el comprador y vendedor descuentan del precio de la venta el importe de las amortizaciones hipotecarias restantes y se imputa al pago de las restantes amortizaciones periódicas que deberá afrontar el comprador. Hay supuestos legales en que se considera que se produce transmisión automática de la deuda: ⋅ hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas. ⋅ Hipoteca de responsabilidad limitada. ⋅ Adquisición del inmueble como consecuencia de la subasta. 13.9. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA. La hipoteca para su nacimiento es necesario que se escriba en el registro de propiedad. Para que se extinga también ha de cancelarse su inscripción. Aunque la obligación garantizada se extinga porque se pague la hipoteca, subsistirá en el registro de la propiedad hasta cancelarse, pero pierde su razón de ser, que era garantizar una obligación ya pagada. TEMA 15: DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE ◊ CONCEPTO, NATURALEZA Y TIPOS. ◊ LA OPCIÓN ◊ EL TANTEO, EL RETRACTO Y LOS RETRACTOS LEGALES ◊ EL TANTEO, EL RETRACTO Y LOS RETRACTOS LEGALES. ◊ LA COLISIÓN. 15.1 CONCEPTO, NATURALEZA Y TIPOS Los derechos de adquisición preferente otorgan a su titular la facultad de adquirir con preferencia frente a otra persona, la propiedad de una determinada cosa en caso de que su propietario decida enajenarla. Estos derechos son la opción, el tanteo y el retracto. Un sector doctrinal no considera a estos derechos verdaderos derechos reales; y otro 76

sector sí y basan esta afirmación en que son derechos oponibles tanto frente al comprador como frente a cualquier propietario, si se dan los requisitos legales para ello. 15.2 LA OPCIÓN En virtud de la opción de compra, el concedente o dueño otorga un derecho de preferencia en la adquisición al optante a cambio de un precio que en la práctica suele conocerse como señal de la opción y de esta manera el dueño queda obligado a vender y el optante decidirá si compra o no. En caso de incumplimiento de lo pactado, el optante puede reclamar al concedente por el incumplimiento. Si el derecho de opción se ha inscrito en registro, la opción se puede ejercitar frente al tercer adquirente siempre que se den los siguientes requisitos: ◊ Existe convenio expreso de partes para que se inscriba. ◊ Precio estipulado para la adquisición de la finca y en su caso el que se hubiera convenido para conceder la opción. ◊ El plazo para el ejercicio de la opción no podrá exceder de 4 años. 15.3 Y 15.4 EL TANTEO, EL RETRACTO Y LOS RETRACTOS LEGALES El derecho de tanteo es la facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que va a ser enajenada a un tercero y abonando la misma cantidad y en las mismas condiciones pactadas entre transmitente y tercero. Esta facultad se ejercita antes de que compre ese tercero. El derecho de retracto es la facultad de que goza una persona para adquirir preferentemente una cosa que ya ha sido transmitida a un tercero abonando la misma cantidad (tan tundem). Esta facultad se realiza una vez que la enajenación ya ha sido realizada. El titular del retracto o retrayente se sitúa en la posición del tercer adquirente y se mantienen las mismas condiciones de la enajenación ya realizada. El retracto en el CC: El CC regula el retracto como la forma de resolución de la venta y distingue el retracto convencional y el retracto legal. Retracto legal: es el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. El plazo de caducidad para realizar el retracto es de 9 días naturales contados desde la inscripción en registro o desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de todas las condiciones de la venta. El retracto de comuneros excluye el de colindantes (art. 1524). Para poder ejercer este derecho de retracto es necesario reembolsar al comprador las siguientes cantidades: 1. El precio de la venta satisfecho pero no los intereses.

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2. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo para la venta. 3. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. El CC regula de forma específica los siguientes retractos legales: ◊ Retracto de comuneros o copropietarios: El copropietario de una cosa podrá ejercitar este derecho en caso de que se enajene a un extraño la parte de todos o de alguno de los demás condueños. Si la enajenación de cuota se realiza a favor de otro de los condueños, los otros condueños no tienen derecho al uso del retracto. Cuando dos o más comuneros quieren hacer uso del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de su cuota en la cosa común. El retrayente queda obligado a no vender durante 4 años la parte que compre a través de ese derecho de retracto. ◊ Retracto de colindantes: También tienen derecho de retracto los propietarios colindantes de las fincas rústicas no superiores a una hectárea siempre y cuando se trate de venta o dación en pago. Si las fincas estuviesen separadas por arroyos, acequias, barrancos, caminos o por otras servidumbres aparentes a favor de otras fincas, no tendrán los colindantes derecho de retracto. Si dos o más colindantes usan del retracto al mismo tiempo, tendrá preferencia el de la finca más pequeña, y si las fincas son iguales, el que primero lo solicite. ◊ Retracto de coherederos: Si alguno de los herederos vendiera o diera en pago su derecho hereditario antes de la partición, los demás coherederos podrán subrogarse en lugar del comprador abonándole el precio de la cosa. El plazo de caducidad para realizarlo es de un mes desde que tenga conocimiento, pero NO es necesario que se notifique al coheredero. Si dos o más coherederos quieren retraer (adquirir) la porción que se enajena, sólo podrán hacerlo a prorrata de su cuota en la herencia. ◊ Tanteo y retracto enfitéuticos: Tanto el dueño directo como el dueño útil tienen reconocidos por el CC los derechos de tanteo y retracto con el fin de reconstruir la unidad del dominio. Aunque el disponente haga partícipe del tanteo al titular enfitéutico, éste podrá utilizar el derecho de retracto para adquirir la finca por el precio de la enajenación dentro de los 9 días útiles siguientes al del otorgamiento de la escritura de venta o desde su inscripción en el Registro. En caso de que no se le hubiera ofrecido la posibilidad del tanteo, podrán ejercitar la acción de retracto en cualquier momento dentro de un año contado desde que la enajenación se inscriba en el Registro. Tanteo y retracto convencional: El propietario de un inmueble puede conceder a otra persona un derecho de tanteo. Al no ser un derecho real de los que regula la Ley, para que pueda tener acceso al Registro de la Propiedad deberá hacerse constar el tiempo de duración del derecho de tanteo, la forma de su ejercicio y el precio que haya de pagar el que tantea en función del que ofrezca el tercero.

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El retracto convencional tiene lugar cuando en un contrato de compra venta las partes pactan que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida dentro de un plazo temporal determinado en el contrato, con obligación de abonar el precio de venta, los gastos de la venta y cualquier otro legítimo y los gastos necesarios útiles hechos en la cosa vendida. Los derechos de tanteo y el retracto en las Leyes de Arrendamientos Rústicos: • Ley de Arrendamientos Rústicos de 1980: lo regula cuidadosa y detenidamente exigiendo especiales cautelas que garanticen la posibilidad de ejercicio por el arrendatario antes de que un tercero pueda inscribir su adquisición en el Registro de la Propiedad. Pero la protección del arrendatario rústico no es ilimitada y la ley para evitar posibles latifundios veta el ejercicio de este derecho de adquisición a los arrendatarios que ya sean propietarios de 20 hectáreas de regadío o de 200 de secano, y en todo caso se requiere que el retrayente sea profesional de la agricultura. • Ley de Arrendamientos Rústicos de 2003: realiza una nueva regulación de la duración del contrato y con ésta pierden sentido los derechos de adquisición preferente y por lo tanto los han suprimido en aras de la libre circulación de la tierra que cada día se estima que es más conveniente. Los derechos de tanteo y el retracto en las Leyes de Arrendamientos Urbanos: • Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: tanto el inquilino de vivienda como el arrendatario de local de negocio tienen derecho de adquisición preferente cuando el propietario del inmueble arrendado decida venderlo o darlo en pago. Cuando ni el inquilino ni el arrendatario hagan uso del derecho de tanteo, podrán ejercitar el retracto tanto si no se les notificó como si las condiciones de la venta fueran otras. Una vez ejercitados los derechos y adquirido el inmueble, durante dos años no pueden volver a transmitirlo inter vivos salvo si hubiesen venido a peor fortuna. El arrendador del local de negocio también goza de los derechos de tanteo y retracto de los locales que vayan a ser traspasados por el arrendatario. En caso de ejercitar el tanteo, el arrendador tendrá que abonar el precio de traspaso; y en caso de retracto, además del precio tendrá que abonar los gastos complementarios del art. 1518 (gastos útiles y necesarios). • Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994: salvo en el caso de venta conjunta de varios bienes o del inmueble, concede al arrendatario, tanto de vivienda como para uso distinto del de vivienda, y sólo para el caso de venta, un derecho de tanteo, y en garantía de su efectividad, un derecho de retracto. Estos derechos los ostenta el arrendatario con preferencia a cualquier persona, salvo frente al condueño del inmueble enajenado o al titular de un retracto convencional que conste inscrito en el Registro de la Propiedad. El plazo para el ejercicio del tanteo es de 30 días naturales contados desde el día siguiente en que se notifique de forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las condiciones esenciales de la transmisión.

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Los efectos de la notificación para el tanteo caducarán a los 180 días naturales siguientes a la notificación y para poder inscribir los títulos de venta es necesario que se justifique que se han realizado las notificaciones. Estos derechos de tanteo y retracto sólo tienen carácter imperativo respecto de los arrendamientos de vivienda cuya duración sea inferior a 5 años y para los demás son de naturaleza dispositiva. 15.5 LA COLISIÓN El retracto enfitéutico prevalece sobre el de comuneros, lo que quiere decir que el dueño directo tendrá preferencia para hacer valer su derecho de retracto sobre la porción de dominio útil que uno de los copropietarios del mismo decida enajenar, y esto mismo se aplicará para el dominio directo en comunidad. El retracto de comuneros excluye al de colindantes, es decir, tendrá prioridad el copropietario frente al colindante. LAU de 1964, tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar excepto al del condueño de vivienda o local. En el traspaso de local de negocio, los derechos de tanteo y retracto del arrendador también serán preferentes frente a cualquier otro retracto similar excepto al del condueño del inmueble. Si el arrendamiento está sujeto a la Ley de 1994, el retracto es preferente si figura inscrito en el Registro excepto frente al condueño de la vivienda. En la LAR de 1980 se establece la preferencia absoluta de los derechos de adquisición preferente que en ella se regulan frente a cualquier otro, salvo el de colindantes que prevalece si no excede de 1 hectárea cualquiera de las fincas. TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ◊ CONCEPTO Y FINALIDAD. ◊ LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO. LA PUBLICIDAD REGISTRAL ◊ LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO ◊ ACTOS Y DERECHOS REGISTRALES. ◊ TÍTULOS INSCRIBIBLES ◊ EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES ◊ EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL 16.1 CONCEPTO Y FINALIDAD. El Registro de la Propiedad responde a la necesidad de dar publicidad al tráfico inmobiliario y proporciona seguridad a los que en él intervienen. El RP puede contemplarse desde tres puntos de vista.: ⋅ Institución administrativa: tiene por objeto la publicidad oficial de las situaciones jurídicas de los bienes inmuebles, por ello tanto la ley hipotecaria como el código civil establece que el RP tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. ⋅ Oficina: es un centro u organismo público en cuyos libros se hacen constar oficialmente los actos y contratos, y en general cualquier hecho relevante 80

relativo al dominio y demás derechos reales. ⋅ Servicio público: destinado a proporcionar seguridad en las transmisiones inmobiliarias en interés de la colectividad. El conjunto de reglas que regula la publicidad jurídico−inmobiliaria se denomina derecho hipotecario o derecho registral inmobiliario y la legislación hipotecaria está presidida por la Ley Hipotecaria d 1944, reformada en varias ocasiones y el Reglamento Hipotecario que desarrolla esa ley. Además también tienen gran importancia las resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado, integrada en el propio Ministerio de Justicia. 16.2 LA ORGANIZACIÓN DEL REGISTRO. LA PUBLICIDAD REGISTRAL. La organización administrativa. El RP depende del Ministerio de Justicia y de la DG de Registros y Notariado. Por regla general existe una oficina registral en cada partido judicial, y en ella se constatan los actos relativos a bienes inmuebles, o derechos reales constituidos sobre ellos. Esas oficinas están a cargo de los registradores de la propiedad que tienen el carácter de funcionarios públicos dependientes del M. de Justicia. La organización interna. Nuestro registro está organizado a base de fincas ¡, no es un registro de personas o titulares, con independencia de que el registro tenga que llevar un índice de personas a cuyo favor resulte inscrito o anotado el dominio o derecho real de alguna finca. El registro se lleva en libro foliado y visado judicialmente en los que se practicarán los asientos de que se trate. Estos libros pueden ser consultados por aquellos que tengan interés en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos inscritos pero no se pueden sacar del registro, de sus oficinas. En cada registro se llevan los siguientes libros: ⋅ libro de inscripciones: es el fundamental. En él se dedica un conjunto de folios a cada finca. ⋅ Libro diario de las operaciones del registro: se anotan todos los documentos que se presenten en la oficina registral y para ello se extiende el denominado asiento de presentación cuya hora y fecha son determinantes de la propia antigüedad o prioridad temporal de las inscripciones. ⋅ Libro de alteración en las facultades de administración y disposición: este libro se llamaba hasta 1998 libro de incapacitados. Dedicado a la inscripción de resoluciones judiciales por las que se modifique la capacidad de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes. ⋅ Libro de índices: son dos y se ordenan alfabéticamente. Uno referido a fincas rústicas y urbanas. Otro a personas titulares de derechos reales inscritos. ⋅ Inventario. ⋅ Todos aquellos libros y cuadernos auxiliares que los registradores consideren convenientes. Publicidad registral. Toda persona tiene derecho a acceder al contenido del registro para informarse de los derechos que recaen sobre fincas inscritas. El acceso al contenido del registro se 81

puede llevar a cabo a través de los siguientes medios: ⋅ Exhibición o consulta directa de los diversos libros registrales respecto de las fincas o derechos que puedan interesar al que consulta. ⋅ Nota simple informativa: documento que emite el registrador a petición del interesado. ⋅ Certificación registral: emitida por el registrador con valor de documento público. Al registro de la propiedad sólo tiene acceso los documentos públicos objeto de calificación registral por el registrador de la propiedad. Esta calificación comprende la legalidad de las formas de los documentos en cuanto a la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas tanto por lo que resulte de esas escrituras como de los asientos del registro. 16.3 LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO. Dentro del libro de inscripciones se abre a cada una de las fincas su registro particular que es su folio o conjunto de ellos dentro del registro que se le destinan y dedican a recibir los asientos relativos a esa finca. El primer asiento es el de inmatriculación de la finca, pues al no ser obligatoria la inscripción, hay fincas que no constan en el RP. La ley hipotecaria denomina finca a los bienes inmuebles, y en sentido registral es todo lo que abre folio en el registro. Por tanto a efectos registrales la ley hipotecaria permite que se considere finca a las siguiente fincas especiales: ⋅ Fincas discontinuas: consisten en explotaciones agrícolas o industriales que constituyan una unidad económica aunque estén situadas o recaigan sobre fincas no colindantes. ⋅ Fincas colindantes que pertenezcan a un mismo dueño o varios en proindiviso siempre que los interesados lo pidan o que fiscalmente constituyan un solo edificio. ⋅ Edificio sometido a régimen de propiedad horizontal: se inscribirá como una sola finca y bajo un mismo folio. Además la LH permite que se inscriban en folios separados y como fincas independientes los pisos o locales del edificio siempre que en su inscripción conste la constitución de su régimen de propiedad horizontal. ⋅ Concesiones administrativas: siempre y cuando las facultades y prerrogativas del concesionario recaigan sobre bienes inmuebles. ⋅ Cuotas indivisas de fincas destinadas a garaje o estacionamiento de vehículos siempre que lleven adscrito el uso de una o más plazas determinadas. ⋅ Aguas de dominio privado como finca registral independiente. ⋅ Urbanizaciones privadas o complejos inmobiliarios privados. ⋅ Régimen de aprovechamiento turístico de inmuebles: a cada turno se le abrirá un folio y ese derecho de aprovechamiento será objeto de transmisión. Inmatriculación de la finca. Es el ingreso de una finca en el RP. Al inmatricular una finca se le destina un folio, se le asigna un número que sirve para hacer más segura su individualización y se determina quien es la persona a la que corresponde el derecho de propiedad sobre ella. 82

⋅ Medios de inmatriculación. Existen 2 generales y uno particular. ◊ título público de adquisición de la finca completado con la justificación del derecho de quien se la transmite a él, previa la publicación de edictos para que pueda llegar a conocimiento de cualquier interesado y oponerse a la inmatriculación. ◊ expediente de dominio: procedimiento de jurisdicción voluntaria para llegar a constatar la pertenencia del dominio cuando faltan documentos inscribibles que acrediten ese dominio. ◊ medio de que disponen las CCAA municipales, corporaciones de derecho público y la Iglesia Católica cuando carezcan de título inscrito de dominio. El funcionario público o el encargado de la administración de la finca librarán, extenderán una certificación en la que expresarán el título de adquisición, el modo en que tuvo lugar la misma y en base a ella se inmatriculará la finca. Las inscripciones llevadas a cabo por los métodos 1 y 3 en principio no surten efectos respecto de terceros hasta transcurridos dos años desde la inscripción. Modificación de la finca registral. La finca registral puede sufrir modificaciones: ⋅ Alteraciones en sus datos físicos o identificadores que consten en el registro: en estos casos lo que se desea corregir basta con que se haga constar en el documento que se lleva a inscribir, bien por motivo de una modificación de los derechos sobre la finca o bien por el solo y exclusivo fin de registrar el verdadero estado de las cosas. Para ciertos casos la ley pide determinadas justificaciones: ◊ Obra nueva: se considera a efectos registrales aquello que transforme las características físicas de una obra inscrita. La declaración puede hacerse por su descripción en los títulos referidos al inmueble en los que se recoja un acto o hecho referido al dominio y demás derechos reales o también por la descripción de la obra nueva en una escritura pública realizada al efecto. La propiedad de la finca tiene que constar al nombre del declarante de la obra nueva aunque no sea el autor. ◊ Exceso de la finca: el tamaño de la finca también se puede variar debido a que se ha producido un error al describirlo o porque haya incrementado el terreno. Las inscripciones de los excesos de cabida se realizan como consecuencia de un procedimiento previo: expediente de dominio, acta de notoriedad y la inmatriculación por títulos públicos de adquisición. También puede llevarse a cabo por certificación catastral. ⋅ Alteraciones formales: ◊ Agrupación: unir dos o más fincas formando una nueva cerrándose los folios de las unidas y 83

adjudicándose un nuevo folio a la nueva. En las antiguas fincas se realizará una nota marginal que dirá que esa finca ya no existe. Las fincas agrupadas pueden pertenecer al mismo propietario o a diferentes. En este último caso deberá constar la parte indivisa que a cada uno le corresponda en la nueva. ◊ Agregación: consiste en anexionar a una finca inmatriculada otras fincas o porciones también inscritas que se detraen de otras sin que la finca mayor o absorvente pierda su folio y número registral. También se hará constar por nota marginal. La LH establece que no procede la agregación sino la agrupación cuando lo agregado exceda de la quinta parte de la finca que lo recibe. ◊ División: supone que una misma finca matriculada se divide en dos o más porciones. La división determina el cierre del folio correspondiente de la finca matriz y la apertura de un nuevo folio para cada una de las nuevas fincas. También se realizarán las correspondientes notas marginales. ◊ Segregación: supone separar parte de una finca para formar una nueva. Si se realizan varias segregaciones simultáneas puede coincidir con la división. La diferencia estriba ( además de la voluntad del dueño de la finca matriz) en que la segregación no genera el cierre de folio de la finca matriz pero en esta se dejará constancia por nota marginal de la segregación. La descripción de la finca. En folio deberán constar los siguientes datos de la finca. ⋅ Naturaleza de la finca: rústica o urbana. En caso de que sea rústica si se dedica al cultivo de secano o regadío. ⋅ Nombre de finca con que se conocen las de su clase en ese lugar. ⋅ Referencia catastral del inmueble. ⋅ Situación de la finca: término municipal o nombre del lugar en el que se encuentre la finca o por el que es conocido el lugar y los linderos de la finca en los cuatro puntos cardinales. ⋅ Superficie con arreglo al sistema métrico decimal. 16.4 ACTOS Y DERECHOS REGISTRALES. El objetivo fundamental del sistema registral radica en ofrecer publicidad de los derechos que recaen sobre los bienes inmuebles, y para ello es necesario que consten en el registro inscritos. Esta publicidad se lleva a cabo a través de los actos o contratos de trascendencia real que previamente hayan accedido al registro. Estos no ingresan íntegramente en el registro, sino que una vez que se presenta el correspondiente título, el registrador extrae el contenido jurídico real solamente y lo incorpora al folio registral que corresponda. Circunstancias que han de constar en la inscripción del derecho registrable. 84

Han de expresarse la naturaleza del derecho que se inscribe, extensión y condiciones suspensivas o resolutorias del derecho que se inscribe y su valor cuando este conste en el título. No se inscriben las estipulaciones que no tengan trascendencia real. Además, en la inscripción de los contratos en que haya mediado precio o entrega de metálico, se hará constar los convenios a que hayan llegado referidos al aplazamiento del precio. 16.5 TÍTULOS INSCRIBIBLES. Nuestra legislación hipotecaria cuando habla de inscripciones lo hace indistintamente referido a fincas o inmuebles, títulos, derechos o contratos. Título es el documento donde se consigue un acto susceptible de inscripción. Art. 2 LH establece que son susceptibles de inscripción: ◊ títulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles o derechos reales que pesan sobre ellos. ◊ títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales. ◊ actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen algunos bienes inmuebles o derechos reales. ◊ títulos de adquisición de los bienes inmuebles que pertenezcan al Estado o corporaciones civiles o eclesiásticas. La regla general es que lo que se inscribe en el registro son los derechos reales sobre bienes inmuebles, si bien hay derechos que sin ser reales sino personales tienen acceso al registro: ◊ Contratos de arrendamiento sobre bienes inmuebles, cesiones y subrogaciones y subarriendos. ◊ Derecho de retorno de los inquilinos o arrendatarios a la finca una vez esta se haya reedificado. ◊ Derecho de opción de compra cuando reúna los requisitos que pide la LH. ◊ Estatutos de edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal. Además de los derechos reales y los personales que acabamos de ver también tienen acceso al registro las resoluciones judiciales relativas a la capacidad civil de las personas en relación a la libre disposición de sus bienes (no es obligatorio pero sí conveniente). Con este tipo de inscripción se pretende, por un lado facilitar la función calificadora del registrador y por otro lado se pretende dar publicidad general de la falta de capacidad para disponer del titular registral. 16.6 EL ASIENTO REGISTRAL: CONCEPTO Y CLASES. El asiento registral es sinónimo de inscripción y consiste en llevar a los libros del registro un extracto del contenido de los títulos. Estos asientos se realizan en los libros del registro, concretamente en el folio que corresponde a cada finca. El reglamento hipotecario establece que en los libros se practicarán las siguientes 85

clases de asientos o inscripciones: 1. Asiento de presentación: es el que se practica en el libro diario en el momento de ser presentado un título y tiene por objeto fijar la fecha pues los efectos de la posterior inscripción se retrotraerán a la fecha de este asiento. 2. Las inscripciones: son las anotaciones de los actos constitutivos, declarativos o modificativos de los derechos reales inmobiliarios. La primera inscripción de dominio de una finca en el registro se llama asiento de inmatriculación. Este folio abre asiento, describe la finca y expresa los derechos reales que versan sobre ella. 3. Anotación preventiva: es el asiento que garantiza provisionalmente la eficacia de un derecho eventual y transitorio, por ello es un asiento de carácter temporal y de eficacia registral limitada. 4. Cancelaciones: asiento negativo que se practica para extinguir la eficacia registral de otro. 5. Nota marginal: asiento que se extiende sobre el mismo folio que ocupa otro asiento principal y al margen de éste. Acceso de los títulos al registro. Para que pueda practicarse un asiento en el registro, es necesario que previamente se cumplan los siguientes requisitos: ◊ Que el hecho o acto que se trata que ingrese en el registro conste en documento público. Este documento ha de contener por lo menos las circunstancias que debe recoger el asiento relativas a las personas otorgantes, fincas y a los derechos inscritos. ◊ si se trata de un asiento que recoge un acto por el que se dispone del dominio o de algún derecho real, deberá constar previamente inscrito el derecho de la persona que lo otorgue, y si no es así los registradores denegarán la inscripción solicitada. Esto se denomina principio de tracto sucesivo. 16.7 EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL. Se llama proceso de registro a la sucesión de trámites llevados a cabo desde que una persona solicite asiento hasta que se decide sobre esta pretensión. Presentación. Es necesario para realizar una inscripción que sea solicitada por una persona, a esto se le llama principio de rogación. Están facultados para pedir esta inscripción: ⋅ El que adquiere el derecho. ⋅ El que lo transmite. ⋅ Quien tenga interés en asegurar el derecho que debe inscribir. ⋅ El representante de cualquiera de ellos. En la práctica se entiende solicitada la inscripción mediante la presentación del título en el registro. Asiento de presentación. 86

En el momento en que se presenta un título para inscripción se practica en el libro diario un asiento de presentación que tiene por objeto constatar el día y la hora de ingreso del documento en el registro y los datos relativos al caso. Este asiento no se extiende ni cuando el documento que se presenta es privado ni cuando las fincas radiquen en otros registros, ni cuando son documentos que no pueden provocar operación registral alguna. Tiene una vigencia de 60 días prorrogables y esta se hará constar por nota marginal. Además este asiento determina el orden en que el registrador tiene que despachar y calificar los títulos que han ingresado en el registro. Principio de tracto sucesivo. Una vez inmatriculada una finca, ya pueden ingresar en el registro todos los títulos referidos a esa finca pero las inscripciones sucesivas han de traer causa necesariamente del titular registral. La LH recoge una serie de excepciones a ese principio: ⋅ cuando se actúa en representación del titular como mandatario, representante, liquidador, albacea y personas que actúan temporalmente como órganos de representación. ⋅ Documentos otorgados por los herederos. Además la doctrina considera supuestos de tracto sucesivo abreviado a aquellos que aunque sea en una sola inscripción se reconoce el encadenamiento entre los sucesivos titulares. Son los siguientes: ⋅ Suspensión del tracto sucesivo durante el período de reconstrucción de los registros destruidos ⋅ Reanudación del tracto interrumpido mediante acta de notoriedad o expediente de dominio. ⋅ Concentración parcelaria. Calificación registral o principio de legalidad. Toda inscripción registral requiere un previo control de los documentos presentados para que solo tengan acceso al registro títulos válidos y perfectos. A esta actuación que realiza el registrador se le llama calificación registral. ⋅ Caracteres: ⋅ Es obligatoria. ⋅ Carácter personalísimo (la lleva a cabo el registrador personalmente). ⋅ El registrador ha de ejercerla de forma independiente. ⋅ De los daños derivados de una errónea calificación responde el registrador. ◊ Medios para la realización de la calificación: ⋅ La calificación se lleva a cabo a base de lo que resulte de los documentos presentados a inscripción y de lo que conste en los asientos del registro no cancelados. ◊ Objeto: la función calificadora del registrador alcanza: 87

⋅ Competencia del registrador. ⋅ Que la persona que figure en el registro como titular sea la misma que figure en el título que se ha presentado como disponente. ⋅ Ser la misma finca que aparece en el registro sobre la que versa el documento presentado. ⋅ Sobre la legalidad de las formas extrínsecas del documento. ⋅ La capacidad de los otorgantes cuando se trata de documentos notariales o contratos civiles o administrativos y alcanza también a las prohibiciones legales, a la aptitud del representante y a la facultad de disponer. ⋅ La validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas. El registrador debe calificar dentro del plazo establecido para practicar las inscripciones, 60 días de vigencia del asiento de presentación. El registrador puede llegar a tres posibles resultados: ⋅ Acordar la inscripción. ⋅ Suspenderla. ⋅ Denegarla. Si acuerda la inscripción, practicará el asiento de inscripción sin necesidad de fundamentar su decisión. En los otros dos casos deberá manifestar a los interesados la falta observada en los títulos. Acordará la suspensión si la falta es subsanable y la denegará cuando no lo sea. Impugnación de la calificación. Cuando la decisión del registrador sea contraria a la práctica del asiento los interesados pueden solicitar la revocación del acuerdo a través de dos vías o recursos: gubernativa o judicial. Para interponer el gubernativo, están legitimadas las personas intervinientes en la inscripción, el ministerio fiscal y el notario autorizante del título en el plazo de cuatro meses y ante el presidente de la audiencia con posibilidad de ulterior recurso de alzado ante la dirección general de los registros y del notariado. Este recurso se dirige directamente a enervar la calificación. El recurso judicial es independiente del anterior, se tramita ante los tribunales ordinarios y se dirige a conseguir la declaración de validez o nulidad del título. No será parte el registrado ni está legitimado el notario. Como es independiente se puede interponer a la vez, antes y después que el gubernativo. CIVIL IV. Página 149 de 104 3 Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales

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Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 1: Los Derechos Reales Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 2: LA POSESIÓN Tema 3: LA USUCAPIÓN Tema 3: LA USUCAPIÓN Tema 3: LA USUCAPIÓN Tema 3: LA USUCAPIÓN

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Tema 3: LA USUCAPIÓN Tema 3: LA USUCAPIÓN Tema 3: LA USUCAPIÓN Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 4 DERECHO DE PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD Tema 5 PROTECCIÓN Y ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD

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Tema 6 COMUNIDAD DE BIENES Tema 6 COMUNIDAD DE BIENES Tema 6 COMUNIDAD DE BIENES Tema 6 COMUNIDAD DE BIENES Tema 6 COMUNIDAD DE BIENES Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 7 LA PROPIEDAD HORIZONTAL Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES

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Tema 8 PROPIEDADES ESÈCIALES TEMA 9 EL USUFRUCTO TEMA 9 EL USUFRUCTO TEMA 9 EL USUFRUCTO TEMA 9 EL USUFRUCTO TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 12 LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA

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TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 13 LAS HIPOTECA INMOBILIARIA TEMA 15: DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE TEMA 15: DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE TEMA 15: DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE TEMA 15: DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE TEMA 15: DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE TEMA 15: DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE TEMA 15: DERECHOS REALES DE ADQUISICIÓN PREFERENTE TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

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TEMA 16: EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

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