MUNDAKAKO HIRI ANTOLAMENDUAREN PLAN OROKORRA - PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE MUNDAKA

PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE MUNDAKA

ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO - FINANCIERA

1. CONTENIDO Y ESTRUCTURA DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO – FINANCIERA 1.1. Introducción Para realizar este documento del plan general de Mundaka, no disponemos de ningún desarrollo legislativo y/o reglamentario en relación con su contenido. Solamente disponemos de su enunciado como un documento componente del plan general según se establece en el artículo 62 de la Ley 2/2006 de suelo y urbanismo. Al efecto de redactar este documento, tendremos que analizar los aspectos relativos a la posibilidad de ejecutar el planeamiento, considerando las propuestas relativas a la ordenación de los diversos ámbitos de gestión establecidos para permitir la ejecución de lo establecido en aquella. El análisis realizado de las edificabilidades ponderadas atribuidas a cada uno de los ámbitos de gestión establecidos para la ejecución del planeamiento, relacionando el valor de dichas edificabilidades y las cargas de urbanización que se deben asumir en cada uno de los ámbitos citados, no nos indica la aparición de problemas para permitir un equilibrio entre ingresos y gastos y una retribución correcta, en cada caso al valor del suelo, deducidos costes de urbanización. Lo indicado anteriormente se sustenta en la adopción de unas edificabilidades urbanísticas correctas y adecuadas en el caso de cada uno de los ámbitos de gestión a las cargas de previsible aparición en la ejecución de su ordenación urbanística, que en muchos casos se llega hasta la concreción de la ordenación pormenorizada, extremo que permite realizar un análisis más fino y detallado del equilibrio entre ingresos y gastos y de la viabilidad económica de la ejecución de cada ámbito de gestión. Por otro lado, en la concreción de la edificabilidad urbanística y, en su caso, de la edificabilidad ponderada, aplicando el margen de maniobra que permite la regulación de los tantos por ciento asignados a la edificabilidad urbanística de cada régimen que es posible establecer para las viviendas, en las unidades de ejecución con mayor cuantía de demolición y sustitución de edificaciones existentes, se han tenido en cuenta las mayores cuantías de las cargas de

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urbanización y al efecto se ha utilizado una mayor proporción de la edificabilidad urbanística destinada a vivienda de régimen libre, o en su caso, una densidad de la edificabilidad urbanística más elevada. Se adjuntan en el Anexo I a este Estudio, las hojas más significativas de los cálculos realizados para formar los Estudios de Viabilidad Económico-financiera de cada una de las actuaciones de transformación urbanística contempladas en este plan general. 1.2. Obras públicas supramunicipales Pasamos a considerar los aspectos relativos a las inversiones que deben realizar las diversas administraciones públicas implicadas en la ejecución de las obras públicas que, conjuntamente con las obras de urbanización asignadas como cargas de urbanización de los diversos ámbitos de gestión y ejecución del plan general, configuran la completa transformación territorial establecida por la ordenación de este plan. Las obras públicas anteriormente indicadas y establecidas por la ordenación del plan general asignadas a entes supramunicipales se refieren fundamentalmente a sistemas generales de transporte, en concreto al sistema general de transporte viario y peatonal y también a las obras relativas al sistema general de transporte ferroviario. Una es la del sistema general viario peatonal de mejora y acceso a la playa de Laidatxu. Obra promovida por la Diputación Foral de Bizkaia y su financiación y mantenimiento están asumidos íntegramente por su promotor. Otra es la del sistema general de transporte ferroviario, donde se contempla la renovación de la estación del ferrocarril Bilbao - Bermeo y su aparcamiento aledaño. En cualquier caso se estima que su coste deberá ser asumido por la empresa pública ETS dependiente del Gobierno Vasco, al ser la competente en la gestión y explotación de dicho ferrocarril, teniendo en cuenta su carácter de sistema general ferroviario. 1.3. Obras públicas municipales En el plan general no se establece la obligación de ejecutar ninguna obra pública municipal de nueva implantación que deba ser financiada por el municipio, con excepción del ligero condicionamiento, con actuación blanda en el sistema general de espacios libres SGEL_NU01 en Santa Catalina. 1.4. Capacidad financiera del Ayuntamiento Se estructura el Estudio de viabilidad económico financiera considerando fundamentalmente

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los aspectos relativos a la capacidad financiera del Ayuntamiento para asumir las obligaciones relativas a la ejecución de las obras públicas municipales (en el presente plan general no se establece ninguna obra municipal) cuya financiación no se pueda atribuir a los promotores de las actuaciones urbanizadoras establecidas en la ordenación del plan general. Igualmente, se va a calcular cuales pueden ser los ingresos en las arcas municipales posibles de realizar, teniendo en cuenta que el Ayuntamiento participa en el 15 % del valor de toda la edificabilidad ponderada que se realice en desarrollo de la ejecución del plan general, a salvo, en su caso, de las cantidades marginales que puedan resultar de las actuaciones de dotación previstas. Al efecto y al objeto de ordenar espacial y conceptualmente tanto los gastos que debe asumir el Ayuntamiento para realizar las actuaciones de ejecución de dotaciones públicas, como para indicar los ingresos derivados del 15 % del aprovechamiento urbanístico de las unidades de ejecución que se urbanicen en desarrollo de la ordenación del plan general, vamos a tratar de manera separada los ingresos en suelo urbano. Por otro lado, hemos de indicar que para poder realizar el cálculo del valor de la edificabilidad ponderada de la cual puede llegar a ser titular el Ayuntamiento de Mundaka, se ha realizado una hoja de cálculo en la cual, de manera desglosada se han definido los usos posibles de situar en cada actuación integrada, área de suelo urbano, cuantificando y definiendo la superficie de la edificabilidad urbanística de cada uso. Posteriormente, se han calculado unos coeficientes de ponderación tipo, de los diversos usos posibles según la calificación urbanística del plan general, utilizando los conceptos y criterios establecidos por el Decreto Ley 2/2008, texto refundido de la Ley de suelo. Con los coeficientes anteriormente citados y las superficies de cada uso urbanístico en cada actuación integrada, área y sector, se calculan las unidades de aprovechamiento propuestas por el planeamiento en cada uno de dichos ámbitos, adoptando como uso característico el uso de vivienda de régimen libre y dándole un coeficiente de valor 1, tal y como establece la legislación vigente. Operando con los datos citados se ha calculado por clases de suelo y por el conjunto de los ámbitos de gestión ordenados en función de su uso predominante, residencial y equipamental las unidades de aprovechamiento urbanístico totales propuestas por el plan general. Posteriormente en los apartados de este estudio de viabilidad económico financiera, calcularemos el valor de repercusión de un metro cuadrado del uso característico, que denominaremos “Unidad de aprovechamiento urbanístico” y le asignaremos el acrónimo UAU.

2. EVALUACIÓN ECONÓMICO – FINANCIERA DEL SUELO URBANO

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2.1 Introducción En primer lugar reseñamos que en este plan general no hay actuaciones de ejecución de dotaciones públicas que debe asumir el Ayuntamiento. Igualmente el Ayuntamiento no necesita urbanizar ningún suelo a obtener por cesión. En los sistemas generales situados en suelo urbano, que están adscritos a la ejecución de determinadas actuaciones integradas a efectos de obtención del suelo, las cargas de urbanización correrán a cargo de las actuaciones correspondientes. En este sentido, por su dimensión y carácter estratégico en este plan general, en la actuación integrada Geltoki-Mondullu se ha estudiado minuciosamente las posibilidades técnicas y el coste del sistema general de transporte viario municipal SGTVM_UR02 adscrito mediante el análisis del terreno, elaboración de estudios previos con secciones longitudinales y transversales y soluciones constructivas adecuadas al tipo de obra a realizar. Con ello se ha elaborado un presupuesto lo mas específico posible, todo ello para asegurar la viabilidad de la actuación, asumiendo la obtención y la ejecución de dicho sistema general. En relación con los ingresos en el Patrimonio municipal del suelo de los futuros solares en los que se sitúe la edificabilidad ponderada que corresponde al Ayuntamiento en la cuantía del 15 % de la total establecida por el plan general en suelo urbano, tal y como hemos indicado en el primer apartado de este estudio, calcularemos la totalidad de las unidades de aprovechamiento urbanístico, UAU (s), y le aplicaremos su valor de repercusión calculado por el método residual estático. Para calcular los ingresos en el patrimonio público del suelo, realizaremos una previsión moderada en relación con la totalidad de las unidades de aprovechamiento urbanístico posibles de materializar ejecutando todas las previsiones del plan general en suelo urbano, de forma que minoraremos la totalidad de las UAU (s), por el coeficiente 0,5. 2.2 Actuaciones de ejecución de dotaciones públicas municipales en suelo urbano No hay actuaciones de dotaciones públicas previstas por el plan general en suelo urbano. 2.3 Costes de urbanización de parcelas dotacionales situadas en suelo urbano No existen costes de urbanización de parcelas dotacionales situadas en suelo urbano que deba asumir el Ayuntamiento en ejecución del plan general.

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2.4 Total de los costes en suelo urbano a asumir por el Ayuntamiento en ejecución del plan general No hay costes de ejecución de ninguna obra precisa para materializar las actuaciones de ejecución de dotaciones públicas, y tampoco hay costes de adecuación de los sistemas generales, por lo que el presupuesto correspondiente a este concepto es de 0€. 2.5 Valoración del aprovechamiento urbanístico que corresponde al Ayuntamiento en la ejecución de las actuaciones integradas Para valorar los ingresos en las arcas municipales del aprovechamiento urbanístico que le corresponde al Ayuntamiento según lo establecido por la vigente Ley 2/2006 de suelo y urbanismo, adoptaremos la previsión de considerar que en el plazo de 8 años solamente se ejecuta el 50 % de la edificabilidad urbanística propuesta por el plan general en suelo urbano, o lo que es lo mismo, solamente se aprueban los expedientes de reparto de aprovechamiento y cargas y se ejecutan las obras de urbanización correspondientes al 50 % citado. El suelo industrial de Lamiaran se encuentra ocupado por unas actividades económicas que pueden tener una ampliación de las mismas por no haber agotado edificabilidades, que les corresponden, pero que no se considera que desarrollen nuevas actividades que generan ingresos al Ayuntamiento. Lo mismo ocurre en el suelo industrial de Barna, con la excepción de un pequeño solar que queda por ejecutar. Se asume que no se producirán actividades económicas en la zona industrial, por lo que no se contempla ingreso alguno. El valor de repercusión del suelo urbanizado de una unidad de aprovechamiento urbanístico del plan general, se establece en cada unidad de ejecución y los datos para el valor en venta de metro cuadrado construido de vivienda libre y tasadas, así como el valor del metro cuadrado construido de ejecución de contrata, son las consideradas en las tablas de las valoraciones en las actuaciones integradas. También se considera que los gastos de producción en relación con el coste de ejecución de contrata de la edificación alcanzan al 17,21 % de aquel y los gastos de producción sobre el valor en venta alcanzan al 17 %, estableciendo el beneficio de la promoción en el 20 % del valor en venta. Tanto este último dato, beneficio de la promoción, como los demás cumplen con lo establecido al efecto por el Reglamento de valoración del suelo que desarrolla el texto refundido de la Ley de suelo aprobado por el Decreto - Ley 2/2008.

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Como explicación de los valores anteriores, hemos de decir que tanto el valor en venta como el coste de construcción se establecen como simulación de un valor medio para los 8 años siguientes desde la aprobación del plan, es decir suponiendo una variación media lineal uniforme durante todo el periodo indicado, lo cual nos situaría, aproximadamente, en valores propios del cuarto año a partir de la aprobación del plan general. Entendemos que los valores anteriormente fijados son prudentes y conservadores, sin que las cuantías resultantes supongan unas previsiones desfasadas de la futura realidad. Según los datos resultantes de la explotación de las tablas de cálculo generales realizadas sobre la totalidad de las actuaciones urbanísticas del plan general, tendremos las siguientes unidades de aprovechamiento y sus valores desglosadas por cada uno de los usos tipo anteriormente indicados.

TIPO DE USO RESIDENCIAL 

  

  

  

     

U.A.U. (s) TOTALES 

50% DEL TOTAL U.A.U. (s) 

VALOR DE REPERCUSION DEL  SUELO URBANIZADO DE UNA  U.A.U. 

AIR_EA01 (ITXASBEGI) 

3695,30 

1847,65 

1147,60 

2.120.360,15 € 

318.054,02 € 

AIR_EA02 (BASAMORTU) 

1677,70 

838,85 

883,08 

740.767,07 € 

111.115,06 €  500.391,51 € 

ACTUACIONES INTEGRADAS 

AIR_EA07 (GELTOKI‐MONDULLU) 

VALOR DEL 50% DE  LAS U.A.U. (s) 

VALOR DEL 15% DEL 50% DE  LAS U.A.U. (s) 

8839,73 

4419,87 

754,76 

3.335.943,43 € 

ADR_EA18 (ERREKA) 

1732,98 

866,49 

706,73 

612.371,77 € 

91.855,77 € 

AIE_HT06 (PALACIO LARRINAGA) 

1954,66 

977,33 

706,73 

690.705,38 € 

103.605,81 € 

VALOR TOTAL DEL 15% DEL 50% DE LAS U.A.U. (s) CORRESPONDIENTE AL AYUNTAMIENTO DE LAS ACTUACIONES INTEGRADAS 

1.125.022,17 € 

En cualquier caso, se observa que la cuantía de ingresos supera ampliamente la de los gastos (ver memoria de sostenibilidad económica), permitiendo mantener un remanente de los ingresos del patrimonio municipal del suelo para otros destinos y también para afrontar alguna obra municipal que pueda surgir, sin necesidad de aportar nuevas partidas de los presupuestos municipales.

3. CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONÓMICO FINANCIERA DEL PLAN GENERAL DE MUNDAKA En primer lugar, no se han considerado los ingresos que previsiblemente se han de producir por los tributos municipales a percibir por ejecución de licencias de obras ICO, y que como se puede observar, las valoraciones han sido realizadas con suma prudencia para evitar posibles desajustes, minorando en un 50% las actuaciones posibles y que se han considerado unos gastos como si se ejecutase el 100% de las actuaciones. En segundo lugar, las estimaciones del valor del 15% del 50% del aprovechamiento lucrativo que recibirá el Ayuntamiento, permite estimar correcta y aceptable la vialidad económica de la futura N.R. 06/29 G.R. PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA DE MUNDAKA. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA APROBACIÓN PROVISIONAL V.1

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ejecución del plan general de Mundaka.

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