Story Transcript
Índice: Introducción …………………………………………………………………………………………………………….. 4 1. Tiempo Compartido …………………………………………………………………………………………. 11 1.1
Origen……………………………………………………………………………………………………………………
11
1.2
Modalidad de uso …………………………………………………………………………………….
14
1.3
Contrato de Tiempo Compartido ……………………………………………………
17
1.4
Derechos y obligaciones del propietario y desarrollista ……………………………………………………………………………………………
19
2.El Tiempo Compartido en Argentina ……………………………………………….……26 2.1 Argentina en los años setenta y ochenta …………………………….…26 2.2 Cámara Argentina de Tiempo Compartido (CATC)………………………27 2.3 ¿Cuál es la relación entre la ley de T.C. y las demás leyes de Argentina? ………………………………………30 2.4 Ley 26356 de Tiempo Compartido …………………………………………………………30 2.5 ¿El contrato de T.C. es un derecho real o personal? …………………………………………………………………………………………………………50 2.6 Ley 26356 y Ley 24240 (Defensa al Consumidor). ¿Cuál es su relación? ………………………………………………………………………………59 2.7 ¿Qué relación hay entre la Hotelería y el T.C.? ¿Hay relación entre la Ley Nacional de Hotelería y la Ley de T.C.? ………………………………………………………………………………………………73 2.8 Ley 26356 y Ley 25997 (Ley Nacional de Turismo). ¿Cuál es su relación? ………………………………………………………………………………78
1
3. ¿Cómo es que funcionan la Ley de T.C. en España y en México? ……………………………………………………………………………………………………………………86 3.1 Antecedentes de México ………………………………………………………………………………86 3.1.2 Ley 308/1991 ¿Cómo esta compuesta?………………………………………..86 3.2 Antecedentes de España …………………….…………………………………………………. 122 3.2.1 Ley 42/1998 ¿Cómo esta compuesta? ……………… ……………….………123 3.3 Ley 26356, Ley 308/1991 y Ley 42/1998 ¿Qué diferencias y similitudes
tienen? ………………………………140
4. ¿Qué es una cadena de intercambio? …………………………………….…………152 4.1 ¿Cómo surgió R.C.I (Resorts Condominiums International)? ………………………………………………………………………………………………154 4.2 ¿Cómo surgió Interval International? ……………………………………… 161 4.3 R.C.I e Interval International en la actualidad ………… 167 Conclusiones …….……………………………………………………………………………………………………………169 Lista de Referencias Bibliográficas ………………………………………………………171 Bibliografía ………………………………………………………………………………………………………..…….176
2
Índice de tablas Tabla 1…………………………………………………………………………………………………………………………………..28 Tabla 2…………………………………………………………………………………………………………………………………..150
3
Introducción: El Tiempo Compartido, de ahora en más a llamar T.C, compra
del
habitación por
un
derecho
de
de
una
semana
en
una
unidad,
departamento, dependiendo del complejo vacacional,
determinado
parcial,
uso
es la
dependiendo
tiempo.
Puede
del
contrato
ser que
de
larga
se
duración
firme,
en
o
una
determinada temporada. Las temporadas están divididas en altas o bajas.
Las unidades tienen capacidad de 2 hasta 12 personas.
El Tiempo Compartido surge en Francia durante los años ‘60 frente a la necesidad de poder solventar los gastos que tenia un hotel o appart en las épocas ociosas ya que se encontraba el país
en
crisis.
(Asociación
Mexicana
de
Desarrolladores
Turísticos, [AMDETUR], 2007)
La modalidad de T.C.
Está divida en 52 semanas, que pueden
variar siendo de viernes a viernes, de sábado a sábado o de domingo a domingo dependiendo de cada complejo turístico. Del mismo
modo
el
T.C.
comprende
de
semanas
tanto
fijas
como
flotantes, siendo la primera para usar en una determinada época del año y la segunda en cualquier época del año. Cabe destacar que en el caso de las semanas flotantes, variarán dependiendo
4
del tipo de semanas que se adquiera pudiendo ser roja para la temporada alta y amarilla para la temporada intermedia.
Debido al éxito que implicó esta nueva modalidad, ya que no sólo se beneficiaba el comprador sino que también el vendedor, nacen en la década del ´70 las cadenas de intercambio Interval Internacional
y
brindando
posibilidad
la
(Resorts
lugares del mundo con su
Condominiums al
comprador
International) de
poder
ir
R.C.I. a
otros
T.C., y al vendedor de poder captar
futuros compradores de semanas.
En Argentina, esta modalidad tuvo su primera aparición en el año 1979 con el complejo Nahuel Mapu ubicado en San Carlos de Bariloche en la provincia de Rio Negro. La eclosión fue tal, que para 1985 Argentina ya contaba con 12 complejos, de los cuales seis residían en Bariloche, tres entre Mar del Plata y Buenos Aires, dos en Córdoba y uno en Pinamar.
A pesar de estar hace algunos años
esta modalidad en el país,
en febrero del 2008, se sancionó la ley 26356 que regula a los complejos
vacacionales
del
Sistema
Turístico
de
Tiempo
Compartido, de ahora en más a llamar T.C.. Teniendo en cuenta el tipo de país que es Argentina, ¿es acorde la ley a las
5
necesidades del comprador y vendedor? ¿Tiene similitudes con otros países? Éstas son algunas de los interrogantes que esta investigación planea descifrar.
El motivo del Proyecto de Grado es explicar qué es el sistema de T.C.
y cómo es su aplicación en Argentina utilizando la ley
26356 como conductor de ella y cómo afecta o no al turismo en el país esta modalidad. Asimismo por medio de la comparación entre
las
leyes
de
México
(el
segundo
país
en
adoptar
la
modalidad) y España (país líder en turismo) se podrá corroborar si la ley es efectiva ya que el T.C, a pesar de tener algunos años en el país, no es muy conocida o no está bien explicada.
La
investigación
estará
dividida
en
cinco
capítulos,
que
tratarán los siguientes temas: El primer capítulo tratará sobre los orígenes de este sistema junto con su modalidad de uso, las obligaciones desarrollista,
de
ambas
y
contará
partes, con
la
del
propietario
aparición
de
un
y
del
modelo
de
contrato de T.C..
El segundo capítulo tratará sobre el origen y función de la Cámara Argentina de Tiempo Compartido, de ahora en más CATC, junto con la ley 26356, ya que ésta la promulgó y se explicará
6
sí es un derecho personal o real. Del mismo modo se utilizarán los
siguientes
textos:
El
Código
Civil,
Ley
de
Defensa
al
Consumidor, Ley Nacional de Hotelería y Turismo. El uso de ellos será para descubrir sí la ley promulgada se encuentra relacionada con los textos previamente nombrados.
El
tercer
capitulo
tratará
sobre
las
leyes
promulgadas
en
España y México, para luego realizar una legislación comparada. Para ello, se realizará una descripción de la situación que tenía cada país, a la hora de realizar las leyes.
El cuarto capitulo tratará sobre los orígenes de las cadenas de intercambio relación
RCI
con
e
el
Interval T.C.
International,
junto
con
su
como
evolución
también
su
hasta
la
actualidad. Finalmente el quinto capítulo tendrá las conclusiones obtenidas de la comparación para finalizar con una conclusión personal luego de la investigación realizada.
A continuación se describirá en el primer capítulo los orígenes de este sistema junto con su modalidad de uso, las obligaciones y
derechos,
tanto
del
propietario
7
como
del
desarrollista.
También contará con la aparición de un modelo de contrato de T.C. para dar inicio al Proyecto de Grado. Al
realizar
ésta
investigación
se
podrá
saber
cómo
es
que
funciona el T.C., como también se comprenderá porqué surgió este nuevo tipo de funcionamiento hotelero.
Del mismo modo al investigar sobre las cadenas de intercambio Interval y RCI se podrá descubrir como es que surgieron y cuáles fueron los movimientos que realizaron para estar hoy en día liderando los primeros puestos a nivel mundial.
Por último se realizará una comparación entre las leyes 308 de México, 42 de España y 26356 de Argentina para corroborar o no sí la ley Argentina cubre las expectativas planeadas del T.C..
De acuerdo con varias clasificaciones de autores como Pérez Lalanne y Hernández Sampieri (1998) esta investigación tiene carácter empírico ya que aborda un fenómeno de la realidad que en éste caso es un estudio del tiempo compartido en Argentina a través de la ley 26356, exploratorio ya que responde a la pregunta ¿qué pasa? dentro de una investigación. En el caso del tiempo
compartido
se
explicará
8
cómo
es
que
funciona
ésta
modalidad utilizando la ley 26356 promulgada en Febrero del 2008 junto con las cadenas de intercambio Interval y RCI.
La investigación tiene carácter aplicado ya que se analizará un sistema
hotelero
económica
es
dentro
muy
de
un
cambiante.
país
en
Asimismo
donde se
su
actividad
analizará
sí
en
realidad la Ley 26.356 promulgada en Febrero del 2008 se adapta a las condiciones del país y cómo se aplica ésta modalidad en otros
países
sincrónico
ya
como que
ser se
España
analizará
y un
México. momento
Es
de
carácter
determinado
del
tiempo compartido que es el actual. Se caracteriza por ser micro social ya que se analizará un caso particular sobre el tiempo compartido utilizando varias fuentes como la Ley 26.356, dos cadenas de intercambio, la evolución del tiempo compartido hasta la actualidad y la comparación con otros países.
En la investigación se utilizarán fuentes de datos secundarias ya que serán datos que han sido recogidos por otras personas, basados
en
el
análisis
de
ADMETUR
para
analizar
el
tiempo
compartido como también la Ley 26.356 junto con las dos cadenas de intercambio Interval y RCI. Tendrá un carácter cualitativo ya que se encargará de explicar el sistema de tiempo compartido utilizando como recursos la Ley 26.356 promulgada en Febrero
9
del
2008,
como
también
explicar
cómo
es
que
funcionan
las
cadenas de intercambio Interval y RCI.
Para
la
investigación
se
realizará
una
recopilación
y
observación documental en la cual se analizará la Ley 26.356 promulgada en Febrero del 2008 de Argentina para realizar una comparación con la Ley 308 promulgada en Julio de 1991 de México junto con la Ley 42 promulgada en diciembre de 1998 en España.
De acuerdo a la información prevista se dará comienzo a la investigación
con
el
primer
capítulo
Tiempo Compartido.
10
que
hablará
sobre
el
Capítulo 1. Tiempo Compartido 1.1 Origen El T.C es el derecho al uso de una o varias semanas en un complejo
vacacional,
con la posibilidad de disfrute de
sus
servicios hoteleros, por un período determinado de años. Sólo se puede hacer uso de éste derecho una vez al año, con un pago anual
de
mantenimiento,
y
con
la
posibilidad
de
poder
intercambiar la semana con otros complejos hoteleros, en el caso de estar afiliados a alguna cadena de intercambio.
La modalidad T.C surgió en un hotel de playa en Francia en los años
sesenta
en
respuesta
a
la
problemática
de
las
épocas
ociosas del hotel. Teniendo en cuenta la situación económica del país, los años sesenta fue una época no muy buena para Francia ya que muchas de sus colonias se habían independizado. Lo que se ideó fue ofrecerles a los huéspedes la posibilidad de poder tener asegurado por un largo período, de 20 a 30 años, hospedaje en un hotel a cambio de abonar un precio fijo: el valor
de
compra
de
la
semana
y
una
cuota
anual
de
mantenimiento. La idea era muy revolucionaria e innovadora,
11
porque beneficiaba al huésped que tenía asegurado alojamiento para la época que quería ir y a su vez el dueño podía solventar las épocas ociosas del establecimiento por medio de la cuota de mantenimiento,
de
ahora en mas a llamar expensa. (AMDETUR,
2007)
Debido al éxito que trajo esta idea revolucionaria, la empresa suiza Hapimag, en 1963, inició su primer proyecto de tiempo compartido con el fin de asegurarle a su clientela habitaciones disponibles en los principales centros turísticos de Europa, siendo el destino más pedido
España. Con el continuo auge de
esta nueva práctica, principalmente usada en la hotelería, en 1966
un
grupo
de
inversionistas
japoneses
desarrolla
un
proyecto similar a Hapimag de nombre Japan Villa Club, cuyo éxito fue tal que en la actualidad cuenta con 300 centros turísticos y 250.000 miembros.
Como era de esperarse, la idea fue exportada, gracias a John H. Dehaan, a Estados Unidos, convirtiéndose éste en pionero del T.C
en ese país y en 1969 funda la cadena de intercambio
R.C.I, cuya explicación se hará en el capitulo seguido de éste trabajo. Con la fundación de R.C.I, Dehaan realiza su primer emprendimiento
en
Kavikailari,
12
Hawai.
Debido
al
éxito
que
obtuvo, en 1972, se realiza un segundo emprendimiento en Bird Rock
Falls
en
Carolina de Norte y en 1973 en Lake Tahoe,
California. En el mismo año se funda otra cadena de intercambio de nombre Interval International.
Luego de la incursión de Estados Unidos a esta nueva modalidad, las ventas de T.C a nivel mundial crecen hasta un 500% pasando de 10 millones en los años setenta a más de 500 millones en los años noventa. (ADMETUR, 2007)
Para finales de los ochenta, el T.C. se extendió por varios países
como
ser
Canadá,
Australia,
Asia,
Sudamérica
(en
Argentina el primer emprendimiento fue en el año 1979 en San Carlos de Bariloche con el complejo Nahuel Mapu), Sudáfrica, el Caribe, México, Israel y países del este europeo.
Gracias a investigaciones hechas a nivel mundial en 2007 por la Asociación Mexicana de Desarrolladores Turísticos, AMDETUR, se registró la existencia de 7.315 desarrollos turísticos. Éstos tienen más de 8.9 millones de propietarios. Las ventas son de 14.7 billones de dólares, así como el total de turistas que viajan por medio de ésta modalidad es de 28 millones 866 de personas. Como se puede observar, por medio de la investigación
13
realizada por AMDETUR, ésta nueva tendencia de vacacionar por medio del sistema de T.C. cada vez adquiere más adeptos y presencia a nivel mundial.
1.2
Modalidad de uso
Como se ha explicado anteriormente, el T.C es el derecho de uso de
una
durante
o un
varias
semanas
período
de
dentro
tiempo
de
un
complejo
determinado,
pero
vacacional como
todo
sistema, tiene una modalidad de uso que se explicará en los siguientes párrafos:
El T.C. tiene varios programas permitiéndole al cliente, de ahora en más a llamar propietario, elegir la modalidad que más le convenga. La compra de una semana o semanas dentro del T.C posee las siguientes variables legales: Semana y unidad fija a perpetuidad: El propietario recibe una escritura, es decir el contrato de uso de semana de T.C, que le permite
el
uso
de
una
unidad
específica.
Éste
variará
dependiendo de la capacidad que haya comprado en una semana determinada, como también del tipo de semana que haya adquirido por
un
período
determinado.
El
beneficio
que
obtiene
el
propietario con la compra de esta modalidad, es la de no abonar la tasa fiscal de la propiedad. Es decir, que el propietario
14
está exento de abonar esta tasa o algún precio fiscal por la compra.
En
Argentina,
por
ejemplo
no
tiene
que
abonar
el
I.V.A., pero a su vez tiene la posibilidad de participar en la administración del complejo.
Derecho de uso: El comprador sólo tiene el derecho al uso de la o
las
semanas
compradas
al
desarrollador,
por
un
período
determinado de años, especificado en el contrato. Al momento que el período de años caduca, el derecho de uso vuelve al desarrollador.
Clubes vacacionales o programas de puntos: Por medio de la compra de puntos, los propietarios del club vacacional, tienen la posibilidad de acceder a distintos tamaños de la unidad, temporada o cantidad de días. La cantidad de puntos necesarios variará
dependiendo
de
la
demanda
de
los
propietarios,
el
tamaño de unidad, la temporada, la ubicación del inmueble y sus amenities. Cabe destacar que un club vacacional puede ofrecer contratos de derecho a uso.
Propiedad fraccionada: El propietario tiene la posibilidad de comprar una mayor cantidad de semanas, hasta 26, a un costo
15
menor. Esta modalidad es muy usada en los resorts de ski y en los hoteles de playa. Lock-off y lock-out: Esta opción les permite a los propietarios la posibilidad de ocupar la unidad por una determinada cantidad de días. El resto en otra unidad o locación o rentarla (muchos propietarios colocan sus semanas en alquiler) o intercambiarlos en otro lugar, en el caso de encontrarse afiliado a una cadena de intercambio, que se explicará esta modalidad en el capítulo cuarto del proyecto de grado.
Como
aclaración
se
debe
colocar
que
estos
programas,
mencionados anteriormente, difieren dependiendo de la modalidad de T.C. que cada complejo vacacional haya adquirido.
Asimismo, para comprar semanas con esta modalidad, las mismas ser tanto fijas como flotantes. En el caso de ser fijas, el propietario compra el derecho de uso de una semana determinada; pudiendo
ser
de
temporada alta; medio o baja;
y con
una
capacidad determinada. Solamente puede usar su semana en ese período específico.
En el caso de la compra de semanas flotantes, el propietario compra el derecho de uso de una semana correspondiente a una
16
temporada determinada del año, puede ser invierno, verano o todo el año. Lo que difiere con la compra de la semana fija, es que el propietario debe reservar su semana con antelación en el complejo, ya que el sistema de T.C. se maneja bajo la base de primera llamada/primera confirmación.
1.3 Como
Contrato de Tiempo Compartido se
ha
especificado
en
el
subcapítulo
anterior,
el
comprador obtiene el derecho de uso de semana por medio de una escritura,
en
comprometen
a
la
cual
cumplir
el
comprador
ciertos
y
requisitos.
el En
vendedor, el
caso
se del
primero, al uso de su semana correspondiente y al abonar la expensa correspondiente, y al segundo el de brindar el espacio físico para el esparcimiento del propietario.
Para poder cumplir con estos puntos mencionados anteriormente, se debe firmar un contrato de tiempo compartido que posee las siguientes características: El contrato de T.C. se caracteriza por ser bilateral, ya que hay
dos
partes
involucradas,
el
propietario,
quien
es
la
persona que compra la semana de T.C, y el desarrollista. Cada una
tiene
una
responsabilidad
distinta,
en
el
caso
del
propietario se compromete a abonar un precio sobre la semana
17
que compró, junto con las expensas, para el mantenimiento de las
instalaciones.
Por
otro lado, el propietario tendrá
la
obligación de brindar el uso y goce al propietario de la semana que haya adquirido junto con sus instalaciones, que deben estar en perfectas condiciones,
y de administrar el inmueble para el
uso del propietario.
Se
caracteriza
compromete
a
por
ser
abonar
la
oneroso, expensa
ya
que
el
propietario
correspondiente
para
se
poder
acceder al derecho de uso y goce de la semana. Al abonar la expensa genera que la empresa desarrollista se responsabilice de brindar su semana de uso, a mantener las instalaciones en perfectas
condiciones
y
a
administrarlo
para
el
bien
del
propietario.
Es un contrato atípico, ya que no se encuentra regulado por ninguna ley. A pesar que en Argentina se promulgó la ley de T.C., no se ha establecido sí es un derecho real o personal. Estas
dos
corrientes
tendrán
su
párrafo
explicativo
en
el
segundo capítulo cuando se hable de la naturaleza jurídica del T.C. Hay algunos países, como Portugal, Grecia y Francia, que sí tienen el amparo de una ley para tipificarlo.
18
Es de adhesión, ya que la empresa desarrollista entrega al futuro propietario un contrato que ya está preestablecido. El contrato es el mismo para cada uno de los propietarios, las únicas variaciones son los tipos de semanas, las temporadas y las expensas. El propietario debe manifestar su consentimiento o no al firmarlo.
Es de tracto sucesivo, ya que el propietario se compromete a abonar la cuota correspondiente a la expensa para poder hacer uso y goce de la semana o semanas compradas. Es un contrato no formal, ya que la ley no lo exige. Lo que sí se puede hacer es certificar las firmas del contrato por medio de un escribano público, en el caso que el propietario lo sugiriera,
corre por su cuenta.
En el anexo, se podrá observar un modelo de contrato de T.C.
1.4 Derechos y obligaciones del propietario y desarrollista
Una vez firmado el contrato de T.C., tanto el propietario como el desarrollista tienen derechos y obligaciones a cumplir. Para comenzar se hablará de los derechos y obligaciones del propietario para luego explicar los del desarrollista.
19
El propietario tiene derecho a: Usar, gozar y disfrutar de la unidad vacacional en el tiempo que
le
corresponde
como
así
también
de
las
áreas
comunes,
instalaciones y servicios que el complejo vacacional preste. Recibir los servicios que contrató a la hora de comprar el derecho de uso de semana.
En el caso que el propietario enajene, ceda, transmita o grave sus derechos de uso de la semana, deberá previamente notificar de
manera
escrita
al
desarrollista
con
el
o
los
nuevos
titulares. Si llegase a ser transmisión definitiva del derecho de uso, se deberá regir mediante el código civil y la ley de T.C. correspondiente a cada país. El propietario se debe inscribir por primera vez y de manera obligatoria
en
la
cadena
de
intercambio
a
la
que
el
establecimiento vacacional se encuentre afiliado. Una vez que la inscripción, de ahora en más a llamar membrecía, caduque, el propietario decidirá si continúa o no afiliado a la cadena de intercambio.
El propietario tiene la obligación de: Abonar el precio por la compra del derecho de uso de la semana en
la
moneda
que
correspondiere
20
al
país
que
se
firme
el
contrato. En caso que la compra se hubiese realizado en una moneda extranjera, el pago se debe hacer en la moneda nacional con el precio de cambio vigente del momento.
Debe abonar las expensas ordinarias y extraordinarias (el caso de
extraordinarias
sólo
se
utiliza
sí
el
complejo
lo
precisase), para solventar los gastos de póliza de seguros, mantenimiento, conservación, operación, reparación y reposición de la unidad que el propietario usa, como también los muebles dentro de ella, las instalaciones y servicios comunes que se encuentren en el contrato firmado por ambas partes.
Tanto el propietario como sus acompañantes, en el día de su llegada, deben verificar que el mobiliario y los utensilios se encuentren en perfecto estado. En caso de faltar algo y no reclamado,
se
entenderá
de
la
que
han
recibido
todo
en
ser
perfecto
estado.
Al
final
acompañantes,
estadía,
deberán
tanto
verificar
nuevamente en perfecto estado.
el que
propietario todo
se
como
sus
encuentre
En el caso de tener alguna
queja y no elevarla, el complejo entenderá que han disfrutado de la estadía sin ningún problema.
21
Así
como
el
propietario
tiene
obligaciones
también
sus
acompañantes y son las siguientes: Utilizar la capacidad que el propietario haya comprado, en el destino que haya comprado el derecho de uso.
Hacer valer sus derechos como propietarios e invitados sin que ello perjudique a la comunidad.
Hacer
uso,
disfrute
y
goce
de
sus
bienes
sin
que
ello
perjudique a los demás propietarios que ocupan la misma semana. No se puede
modificar, alterar, variar o sustituir los bienes
e instalaciones comunes, ni las unidades, que cada propietario usa para alojarse, ni los muebles que se encuentren allí. Usar la unidad vacacional en el período que les corresponde. Todos los propietarios deben cumplir con el contrato que han firmado.
Desocupar la unidad vacacional en el día y horario exacto. Ésta información se encuentra en el contrato firmado como también en el reglamento interno que posea el complejo, el mismo se al final del contrato firmado.
22
adosa
No superar la capacidad que tiene la unidad autorizada en el contrato. Permitir el acceso al personal de limpieza como de reparaciones y no obstaculizar el desempeño de sus tareas dentro de un horario
pre
establecido
por
el
reglamento
interno
o
en
cualquier momento en caso de urgencia.
Se prohíbe realizar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios que se encuentren en la semana como también violar los horarios de uso de Responder
por
y
reparar
bienes e instalaciones. los
daños
ocasionados
por
el
propietario y sus acompañantes en el complejo, tanto en las áreas comunes, instalaciones, bienes y unidad de uso, abonando un
monto
específico
inmediatamente o antes de abandonar
la
unidad.
El desarrollista tiene la obligación de: Respetar y brindar el derecho de uso y goce que el propietario haya adquirido al firmar el contrato de compra de semana de T.C. Por medio del pago de las expensas de cada propietario, debe prestar los servicios de operación, mantenimiento, reservar las semanas, conservar el complejo, reponer y reparar los bienes,
23
instalaciones también
la
ofrecido
y
equipos
limpieza,
el
que
tuviese
el
complejo.
Como
así
vigilancia y demás servicios que haya
desarrollista.
A
la
vez
puede
contratar
para
realizar estos servicios a terceros pero, en el caso de algún inconveniente,
el
desarrollista
deberá
responder
con
ellos
frente a las autoridades y los propietarios.
El desarrollista tiene como obligación, sí el propietario esta al día con sus expensas, brindarle los servicios estipulados en el contrato de T.C. y reglamento interno al propietario. En el caso
de
no
poder
cumplirse
esto,
porque
el
encuentra en construcción o porque esté ocupado
complejo
se
por terceros,
el desarrollista deberá cubrir la estancia del propietario por un periodo igual, en las mismas fechas y en un complejo de la misma categoría o superior. En el caso de no poder hacer esto, el
desarrollista
ocasionados
de
deberá ida
y
pagarle vuelta,
al sin
propietario importar
los
el
gastos
medio
de
transporte, desde su lugar de residencia hasta el complejo o desarrollo junto con otro período vacacional que a ambos les convenga.
No
se
realizarán
estos
actos
en
el
caso
que
el
propietario no pueda ir al complejo por caso fortuito o de fuerza mayor.
24
Para concluir el primer capítulo del Proyecto de Grado se puede mencionar que es importante la explicación sobre qué es el T.C. ya que al no ser una modalidad muy conocida en Argentina es interesante
saber
cuáles
han
sido
sus
inicios,
su
funcionamiento, su evolución hasta la actualidad.
Se puede decir que el T.C. pertenece a una rama de la hotelería ya que se encarga de brindar servicios y hospedaje como lo realiza un hotel con la única diferencia que en vez de tener huéspedes tiene usuarios que lo que hacen es comprar el derecho de uso de una o varias semanas para su goce. Asimismo el T.C. es una herramienta sumamente importante para la hotelería ya que se encarga de solucionar un problema fundamental para todo complejo vacacional que es el de solventar la época ociosa que tiene
ya
que,
analizando
el
porqué
surgió
este
tipo
de
modalidad se puede llegar a la conclusión que fue porque se quería solventar esas épocas. Teniendo en cuenta que ya se ha explicado esta modalidad, se puede pasar al siguiente capitulo que encargará de explicar como es que funciona el T.C. en Argentina.
25
Capítulo 2.El Tiempo Compartido en Argentina 2.1 Argentina en los años setenta y ochenta Los años ’70
y ’80
fueron una época clave en Argentina con
respecto al turismo ya que en 1971 se crea la Secretaria de Turismo de la Nación de la República Argentina. Muchos acontecimientos dieron lugar durante los años ‘70 en nuestro
país
como
ser:
el
primer
viaje
turístico
en
la
provincia de Salta con el recorrido “Tren de las Nubes”, la creación de la primera agencia turística ubicada en Ushuaia, Provincia de Tierra del Fuego, la creación del día nacional del turismo
por
comienzo
la
de
Organización Aerolíneas
Mundial
de
Argentinas
Turismo
a
(OMT),
realizar
el
vuelos
internacionales, la creación del complejo Nahuel Mapu, pionero del T.C. en el país, en otros. (SECTUR, 2009)
Los años ’80
también fueron una época clave para la historia
del turismo y del T.C. Argentina
de
acontecimientos Agencias
de
Tiempo como
Viaje
y
ya que en 1984 se crea la Cámara Compartido,
ser:
la
Turismo
CATC,
creación de
26
Buenos
junto
de
con
otros
la
Asociación
de
Aires
(AVIABUE),
el
Parque
Nacional
Los
Glaciares
pasa
a
ser
patrimonio
de
la
UNESCO, se inaugura el centro de esquí Las Leñas entre otros acontecimientos. (SECTUR, 2009) De
acuerdo
a
lo
mencionado
anteriormente,
el
siguiente
subcapítulo explicará qué es la CATC.
2.2 Cámara Argentina de Tiempo Compartido (CATC) La CATC, fundada en 1984, es una asociación civil sin fines de lucro cuya función es nuclear a complejos turísticos de T.C., cadenas de intercambio, consultores, empresas e instituciones con el fin de promover éste sistema en el país y el mundo junto con el turismo.
Se
encarga
asociados,
de:
brindar
usuarios,
asesoramiento
inversores
y
calificado
desarrollistas
a
los
(tanto
potenciales como actuales) en la industria del T.C., asesorar a las autoridades nacionales, provinciales y/o municipales sobre éste
sistema
y
de
participar
activamente
en
cuestiones
relacionadas con la industria del turismo en general.
La CATC, realiza cursos, seminarios y congresos con el objetivo de mantener a sus afiliados (toda persona jurídica capaz de realizar actos de comercio en el ámbito de la industria de
27
T.C.) con el objetivo de mantenerlos actualizados en todos los aspectos
relacionados
con
el
T.C.
y
con
el
desarrollo
del
turismo. (Cámara Argentina de Tiempo Compartido [CATC], 2008)
Según datos aportados por la CATC, el 2008 cerró con un aumento estimado
del
8%
respecto
al
2007
(para
llegar
a
un
total
aproximado de 347.000 personas, es decir, 87.000 familias). Se puede afirmar que ha habido un crecimiento del 20% de familias que utilizan este sistema en los últimos 5 años. (CATC, 2008)
Los
complejos
que
se
encuentran asociados a esta modalidad
poseen una ocupación anual del 75% permitiendo solventar las épocas ociosas que tienen los complejos en las temporadas de baja ocupación. En el siguiente grafico se podrá ver la cantidad de plazas que posee Argentina con el sistema de T.C. provista por la CATC Tabla 1. Los Tiempo Compartidos en Argentina
28
Fuente: “Camara Argentina de Tiempo Compartido”, por CATC, 2008, p.3.
Argentina cuenta con un aproximado de 20.000 plazas que operan bajo la modalidad de T.C.. (CATC, 2008)
De acuerdo a la información provista por el siguiente grafico se pueden notar las regiones las cuales gracias a éste sistema rompen con la estacionalidad que tiene un complejo hotelero que no está afiliado a esta modalidad.
Muchos complejos o desarrollos se emplazan o se establecen en localidades atractivos
chicas tanto
que,
importantes
naturales
como
desde
sus
culturales,
recursos,
poseen
una
estacionalidad muy marcada ya que fuera de la temporada alta no reciben afluencia de turistas. El T.C. lo que genera es mayor
29
afluencia de turistas en las temporadas bajas que redunda en beneficios
para
la
comunidad
que
los
alberga
como
también
asegurar turistas en las temporadas bajas donde el turismo no es muy fuerte.
Del
mismo
modo,
interesante
el
que
T.C.
permite
desarrollar
una
práctica
consiste en realizar un mix de explotación
entre la hotelería tradicional y el T.C. que resulta ideal desde lo económico y financiero ya que es sabido que uno de los temas mas críticos que tiene la hotelería es mantener el punto de equilibrio en las utilidades que tiene un hotel ya que una plaza
que
no
se
vendió
en
el
día
no
se
recupera
al
día
siguiente. Lo que la modalidad trata de hacer es romper con el problema que tiene un hotel de no vender plazas y asimismo los hoteles no tengan perdida en las épocas ociosas.
2.3 ¿Cuál es la relación entre la ley de T.C. y las demás leyes de Argentina? Como bien se ha mencionado anteriormente, en febrero del 2008 se
promulgo
relación
con
la
ley
las
26356
demás
sobre
leyes
el
en
T.C.
pero
Argentina?
¿Cuál ¿Tiene
es
su
alguna
relación con el Código Civil de la Nación? ¿De qué trata la Ley de Defensa al Consumidor y cómo se relaciona con el T.C? Éstas
30
son
algunas
de
las
interrogantes
que
los
siguientes
subcapítulos explicaran.
2.4 Ley 26356 de Tiempo Compartido La ley 26356, que se podrá ver en el Anexo, fue sancionada en el 2008 con la finalidad de regular el sistema de T.C. dentro de Argentina. Esta compuesta por 10 capítulos que tratan sobre: las disposiciones generales, la autoridad de aplicación, de la constitución del sistema de T.C., de las características del contrato
de
T.C.,
comercialización
y
de
la
administración
publicidad
del
T.C.,
del de
T.C., la
de
la
instancia
arbitral, de las sanciones, de la extinción del T.C. y de las disposiciones complementarias.
En la primera parte, que trata de las disposiciones generales, menciona el ámbito donde se encuentra regulada la ley, que es dentro de la República Argentina,
junto con su tipificación.
Menciona que el T.C. puede estar integrado, a la hora de firmar el contrato, por uno o más inmuebles por un período específico para luego finalizar con los personajes que interactúan en el T.C. .
31
Estos
personajes
jurídicas.
La
son
personas
diferencia
que
que hay
pueden
entre
ser
ellos
físicas es
que
o las
personas físicas son todos los entes susceptibles de adquirir derecho
o
contraer
Argentino [CCA], 2003) entes
susceptibles
obligaciones
(Art.
30,
Código
Civil
y las personas jurídicas son todos los de
adquirir
derechos,
o
contraer
obligaciones, que no son personas de existencia visible, son personas de existencia ideal, o personas jurídicas (Art. 32, CCA, 2003). A su vez las personas físicas pueden ser tanto públicas como privadas ya que: Tienen
carácter
público:
1ro.
El
Estado
Nacional,
las
Provincias y los Municipios; 2do. Las entidades autárquicas; 3ro. La Iglesia Católica; Tienen carácter privado: 1ro. Las asociaciones y las fundaciones que tengan por principal objeto el bien común, posean patrimonio propio, sean capaces por sus estatutos de adquirir bienes, no subsistan exclusivamente de asignaciones funcionar;
del 2do.
Estado, Las
y
obtengan
sociedades
civiles
autorización y
para
comerciales
o
entidades que conforme a la ley tengan capacidad para adquirir derechos
y
contraer
obligaciones,
aunque
no
requieran
autorización expresa del Estado para funcionar. (Art. 33, CCA, 2003).
32
Como se puede observar las personas jurídicas que actúan dentro del T.C. son las privadas ya que las públicas son creadas, a través
de
privadas
una
ley,
deben
por
medio
inscribirse
del
en
Poder
la
Legislativo.
Inspección
General
Las de
Justicia, de ahora en más a llamar IGJ, en el caso de residir en Capital Federal o en los registros provinciales en el caso de ser del interior.
Las personas que interactúan en el T.C. son las siguientes: el usuario, persona física o jurídica que adquiere el T.C.; el propietario, el dueño del inmueble; el emprendedor, que también puede ser el propietario del inmueble con la única diferencia que sólo éste puede comercializar el T.C.; el vendedor, que es la persona física o jurídica que representa al emprendedor a la hora
de
vender
esta
modalidad
a
los
futuros
usuarios;
revendedor, persona física o jurídica que por su cuenta o por cuenta del usuario puede vender su T.C. (quiere decir que el revendedor
puede
administrador, emprendedor
ser
persona
para
también física
administrar
el
o
mismo
jurídica y
mantener
usuario); elegida en
por
el el
perfectas
condiciones el inmueble; red de intercambio, persona física o jurídica que intermedia con el usuario a la hora de colocar su semana
en
otra
locación
(la
33
explicación
de
cadena
de
intercambio se vera en el cuarto capitulo); prestador, persona física o jurídica que comercializa el T.C. y dependiendo de su rol responderá ante el usuario a la hora de haber conflictos y el período de uso que son las fechas que le corresponden a cada usuario dependiendo del contrato que hayan celebrado.
Los
períodos
de
uso
están
divididos
en
unidad
de
medidas
temporales y unidad de medidas por puntos. En referencia al primero trata sobre el período del derecho de uso del T.C., que puede
ser
una
semana,
que
es
el
mínimo,
o
en
meses.
Los
períodos pueden ser fijos o flotantes. Cuando un usuario compra el derecho de uso de una semana fija significa que el mismo solamente puede usar su T.C. en la semana o semanas que haya adquirido sin poder hacer algún cambio, es decir, hacer cambio de semana. Caso contrario sucede cuando un usuario adquiere el derecho de uso de un T.C. con la modalidad flotante ya que permite al usuario poder usar su T.C. en cualquier época del año. Variará si la adquiere en temporada media o alta.
En referencia al segundo, se usa en las cadenas de intercambio ya que los usuarios pueden adquirir los derechos de uso y canjearlos en otras unidades que trabajen con la modalidad de T.C. o sino extender su estadía.
34
Para finalizar el primer capítulo de la ley se menciona al establecimiento
vacacional,
la
unidad
vacacional
y
el
club
vacacional cuyas diferencias recaen en que el primero es todo el complejos en sí; sus áreas comunes, sus habitaciones entre otras; la segunda es la área habitacional en donde el usuario pasa su período de derecho de uso y la tercera es la modalidad que adquiere el T.C. teniendo en cuenta el tipo de contrato que se haya firmado, fijo o flotante en temporada alta o baja, y la afiliación a la cadena de intercambio en la que se encuentre.
En la segunda parte, que trata sobre la autoridad que regula al T.C., menciona a la Autoridad de Aplicación
cuya función es la
protección de los derechos de los usuarios de los T.C. junto con la prevención y solución de las partes intervinientes (Art. 4°, Ley de Tiempo Compartido [LTC], 2008).
Quien se encarga de realizar estas funciones es la Secretaría de Turismo de la Nación, de ahora en más a llamar SECTUR. Se encargará
de
inspeccionar y verificar que todas las normas
correspondientes
al
T.C.
investigaciones,
promover
se
cumplan
sanciones
correctamente, y
toda
medida
efectuar que
sea
necesaria para el cumplimiento de la ley y amparo al usuario.
35
Asimismo se crea el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacaciones
(Art. 6°, LTC, 2008) regulado por la SECTUR, en
donde todo establecimiento vacacional, junto con el emprendedor del
inmueble,
que
trabaje
con
esta
modalidad
debe
estar
inscripto para su correcto funcionamiento y control. Además de mencionar el registro donde los complejos vacacionales deben inscribirse, también menciona las cláusulas que el propietario debe
tener
siguientes:
para las
poder
manejar
personas
que
ésta hayan
modalidad quebrado
que
son
durante
las
algún
periodo de inhabilitación; los condenados por robo, hurto y delitos
contra
la
fe
pública
y
funcionarios
de
la
administración publica (solo podrán luego de dos años de haber cesado con su actividad).
La tercera parte, que trata sobre la constitución del sistema de T.C., menciona que a la hora de registrar el inmueble o los inmuebles
que
el
emprendedor
utilice
para
el
uso
de
la
modalidad, deben estar formalizados mediante escritura pública como también los contenidos de la escritura, los requisitos que debe
tener
el
bien
a
comercializar
y
las
obligaciones
del
usuario y del administrador. Comenzando por el caso de los bienes, éstos deben estar inscriptos en el registro catastral del
inmueble
especificando
las
36
áreas
comunes,
las
habitacionales junto con todas las acreditaciones necesarias para comenzar a construir el inmueble para poder comercializar (éste caso se da cuando el inmueble que se está queriendo comercializar para el uso de T.C. está en construcción) entre otras. Continuando con los usuarios, éstos deben respetar el derecho
de
uso
que
han
adquirido
junto
con
su
plazo
de
duración, la categoría que han comprado junto con la capacidad, respetar los procedimiento de solicitud de semanas, tratándose de propietarios flotantes, utilizar las unidades y mantenerlas en
correcto
estado,
cumplir con los procedimientos para
la
transferencia de semana, pudiendo ser por caso de venta o para que otra persona haga uso y goce de su derecho de uso, estar al día con el pago de sus expensas para poder hacer uso de su derecho, entre otros.
Finalizando con el administrador, éstos
tienen la responsabilidad de velar que el inmueble o inmuebles se
encuentren
procedimientos
propiamente junto
con
el
asegurados, monto
de
las
establecer
los
expensas
los
de
propietarios, proveerle al usuario el derecho de uso de su T.C. en otro complejo (en el que caso que el mismo se encuentre bajo construcción) sin tener que poner dinero extra de lo pactado en el contrato firmado, la previsión de un fondo extraordinario en la
que
los
usuarios
deberán
colocar
un
proporcional
comprado para casos imprevistos, entre otros.
37
a
lo
Cabe destacar que todo cambio que se le haga inmueble deberá estar constatado por medio de escritura pública y previo a eso el usuario debe tener el conocimiento.
La cuarta parte, que trata sobre que es el contrato de T.C., menciona lo siguiente:
Convenio
escrito
emprendedor,
por
proporcionar
en
en
virtud
si
o
a
forma
de
la
través
cual de
periódica
una
persona
terceros, y
se
durante
llamada
obliga
un
a
tiempo
determinado, turnos de alojamiento u hospedaje, en una unidad vacacional con el mobiliario y enseres necesarios para su uso y goce
y
con
las
cosas
y espacios comunes, en uno o varios
establecimientos vacacionales, que constituyen un STTC, con la calidad,
características
y
demás
condiciones
expresamente
pactadas, a otra persona llamada usuario, quien a su vez se obliga a pagar un precio determinado en dinero a cambio de dichas
prestaciones,
frecuencia
además
convenida,
los
de
obligarse
gastos
de
a
cubrir
con
la
administración
y
mantenimiento correspondientes (Art. 14, LTC, 2008)
38
Asimismo menciona los contenidos que debe tener el contrato, la forma para desistirlo, los deberes del usuario, del propietario y las responsabilidades del último. En el caso del primero debe tener: los datos del usuario; del emprendedor; el tipo de contrato que se esta firmando; la duración del derecho de uso del
T.C.;
la
ubicación catastral y registral del inmueble;
mencionar si el inmueble ya esta construido o en construcción (teniendo en cuenta que en este último caso se deberá colocar su fecha de finalización); plazos, condiciones y montos de las expensas; tipo de unidad que se ha comprado; el derecho de uso junto con la temporada y todos los espacios que el usuario puede usar; el reglamento de comportamiento interno dentro del complejo vacacional; los datos pertinentes al administrador; constar que el inmueble se encuentra bajo todos los registros determinados y que cumple con los requisitos que se encuentran dentro de la ley de T.C.; constancia que se encuentra al día con
los
parciales
seguros como
contra también
incendios, los
seguros
daños
totales
civiles
(por
como ello
los es
importante que la capacidad de las unidades que tiene cada habitación o departamento sea respetada y no excedida); indicar a que cadena de intercambio se encuentra afiliado el complejo vacacional (ya que al momento de firmar un contrato el usuario tiene la obligación de afiliarse a la cadena de intercambio a
39
la
que
se
primer
encuentra
año,
el
pasado
complejo
ese
asociado
tiempo
el
solamente
usuario
por
decide
el su
continuidad); precio y condiciones de pago del derecho de uso; indicar que en el caso de haberse haber
hecho
usuario
antes
tendrá
5
ní días
arrepentimiento (no se debió
precontrato
o
reserva
de
compra)
para arrepentirse; el compromiso
el del
emprendedor de brindar todos los servicios que no le pudiese haber brindado al usuario (sea porque el inmueble no está listo o por otra índole causada por el emprendedor) junto con el lugar y fecha de la celebración del contrato.
En el párrafo anterior se mencionó que el usuario tiene 5 días para desistir del contrato en el caso de no haber hecho ni reserva de compra ni precontrato de por medio. En el caso que lo hubiere, el usuario tiene la posibilidad de desistir sin explicar causa alguna dentro de los 7 días de haberlo celebrado y el emprendedor deberá devolver el importe recibido dentro de los 30 días de recibida la notificación por parte del usuario.
Tanto el usuario como el emprendedor tienen responsabilidades que cumplir. Comenzando con el caso del emprendedor, éste debe verificar que todos los servicios que se estén dando sean los correctos junto con el proceder del administrador; habilitar un
40
registro de transacciones que supervisado por la autoridad de aplicación
se
encargará
de
tener
todos
los
datos
de
los
usuarios (todos los datos mencionados anteriormente que deben estar
en
el
contrato)
celebrado
el
contrato
dentro de
de
derecho
los de
10
uso;
días
de
haberse
garantizar
a
los
usuarios, por medio de un fideicomiso, el uso del inmueble vacacional en el caso que se encuentre en construcción entre otros. Cabe destacar que un fideicomiso es: dominio financiero es el que se adquiere en un fideicomiso singular, subordinado a durar
solamente
hasta
el
cumplimiento
de
una
condición
resolutiva, o hasta el vencimiento de un plazo resolutivo para el efecto de restituir la cosa de un tercero (Art. 2662, CCA, 2003).
En el caso del usuario, éste debe usar el inmueble del complejo vacacional y dejarlo en perfectas condiciones, tanto la unidad habitacional usuarios
como
puedan
las áreas comunes, para que los próximos
hacer
uso;
reparar
todo
daño
que
hubiesen
causado los usuarios como sus acompañantes, a menos que haya sido por el uso cotidiano, comunicar a la administración sí harán uso de su derecho o sí la cederán a la cadena y abonar las expensas para poder hacer uso de su derecho.
41
Tanto el vendedor como la red de intercambio son responsables solidarios con el emprendedor en el caso de no haber dado la clara y concisa información al usuario con respecto al T.C.
La quinta parte de la ley, que es sobre la administración del T.C.,
designa
diversas
a
un
administrador.
responsabilidades,
administrativos
y
de
generar
mantenimiento
Éste cuales junto
debe
cumplir
son con
los el
con
gastos
cobro
de
morosidad a los usuarios que no se encuentren al día. Con respecto a la designación de un administrador, éste puede ser el mismo emprendedor o sino un tercero designado por éste cuya responsabilidad sea velar por el prospero funcionamiento del patrimonio económico del usuario y responder ante cualquier duda que tenga. En algunos casos el administrador puede llegar a ser elegido o destituido por los propios usuarios pero para que ello suceda debe estar especificado en el contrato de que celebre. Respecto de sus responsabilidades, el administrador debe: brindar los servicios pactados entre el usuario y el emprendedor en el complejo vacacional con profesionalismo y eficacia;
conservar
todo
el
establecimiento
en
perfectas
condiciones para el uso de todos los usuarios del complejo vacacional; brindarle al usuario toda la información necesaria sobre
la
disponibilidad que esta solicitando y realizar
42
la
reserva de acuerdo al orden de llegada (ésto es aplicable a los propietarios que son flotantes); hacer respetar el reglamento interno que tiene el complejo y sancionar a quienes no estén cumpliendo
las
reglas;
llevar
los
libros
de
contabilidad;
realizar el presupuesto de recursos y gastos dentro de los términos aplicados en el reglamento interno para luego hacerlos llegar a los propietarios en forma de expensa con un monto especifico, dependiendo de cada contrato, y con un plazo a saldarlo;
rendirle cuenta al emprendedor y al usuario de los
gastos realizados; entregar toda la información adquirida sobre el complejo vacacional con el correr de los años al emprendedor al momento de cesar sus actividades dentro del complejo, entre otros.
Con
respecto
a
los
gastos
administrativos
y
de
mantenimiento, los usuarios abonarán un proporcional, teniendo en cuenta el contrato que han celebrado, el resto que falte para solventar los gastos serán absorbidos por el administrador o emprendedor. Asimismo, el administrador puede iniciarle al propietario
moroso,
luego de no haber abonado las expensas
correspondientes en los plazos correspondientes todo proceso judicial,
con
previa
intimación,
situación.
43
para
que
regularice
su
La
sexta
parte,
que
del
T.C.,
publicidad
trata
sobre
menciona
la
comercialización
que
tanto
el
y
la
emprendedor,
vendedor, revendedor y la cadena de intercambio deben brindar la
mayor
cantidad
de
información,
siendo
veraz,
eficaz
e
informativa al potencial usuario a la hora de comprar un T.C. en un complejo vacacional determinado. Del mismo modo que las personas físicas o jurídicas se encargan de llamar la atención de potenciales usuarios por medio de diversos estímulos como ser premios, estadías de regalo entre otros, deben informar a éste que su objetivo es captar su atención para la venta de un T.C. como también especificar su naturaleza y valor junto con todas las restricciones y limitaciones que tienen para poder acceder
a
estos
premios.
Del
mismo
modo
en
la
primera
comunicación, que alguna de éstas personas tenga con el futuro usuario,
deberá
especificarle
cual
es
el
objetivo
de
la
entrevista junto con su duración como también hacer entrega de los premios otorgados dentro del plazo de 20 días. Por ultimo, éstas personas no deberán imponer procedimientos muy exagerados u onerosos ya que ello impide que el futuro usuario haga compra del T.C.
A su vez, toda persona física o jurídica que se encargue de promocionar
el
T.C.
deberá
brindar
44
la
correcta
información
escrita sobre lo que esta vendiendo al futuro usuario sin hacer cobro alguno del mismo. La información que deberá tener es la siguiente: información sobre el emprendedor o la persona física o jurídica que se encargue de vender el derecho de uso; el domicilio tanto de la empresa que lo está comercializando como del
complejo
registros
en
vacacional;
la
duración
los
el
emprendedor
cuales
del y
derecho el
de
uso;
complejo
se
encuentren para que el futuro usuario pueda hacer vista de ellos en el caso que el complejo vacacional se encuentre bajo construcción; se deberá especificar los plazos de terminación y la habilitación del mismo para que el futuro usuario pueda hacer uso y goce; descripción especifica de donde se encuentra el inmueble o inmuebles vacacionales que se están ofreciendo; todos los servicios e instalaciones que el futuro usuario podrá hacer uso; el precio y la duración mínima de estadía junto con el valor de la primera cuota a abonar (que es la compra del derecho de uso) y la estimación de las cuotas futuras con sus planes de pago; la identificación y domicilio del administrador (que puede ser la misma que la del emprendedor ya que pueden ser la misma persona); todos los procedimientos a realizar para desistir de la compra del derecho de uso y toda información sobre la cadena de intercambio a la que el complejo vacacional se encuentre afiliado junto con sus tasas de interés para el
45
intercambio
y
toda
información
correspondiente
a
la
cadena
(ésta información se verá con mayor profundidad en el cuarto capítulo del Proyecto de Grado).
Es de suma relevancia destacar que está prohibido por parte de cualquier
persona
física
o
jurídica,
que
se
encargue
de
promocionar el T.C., de recurrir a cualquier tipo de presión o manipulación hacia el futuro usuario para obligarlo a comprar el derecho de uso de una o unas semanas de T.C.
En el caso que se quiera comercializar desde Argentina un T.C. que se encuentra en el exterior, tanto el emprendedor como el propietario
(además
Prestadores
y
de
estar
inscriptos
en
el
Registro
de
Establecimientos Vacacionales) deberán cumplir
con los siguientes requisitos: demostrar su existencia legal tanto la empresa como el complejo vacacional que se quiere comercializar; que el vendedor se encuentre inscripto en el Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales y que el o los complejos vacacionales se encuentren construidos y afiliados a alguna cadena de intercambio.
La
séptima
parte,
que
trata
sobre
la
instancia
arbitral,
menciona que todo conflicto que se suscite entre los usuarios y
46
prestadores del T.C. serán aplicados bajo el seno del Sistema Nacional de Arbitraje de Consumo, de ahora en mas a llamar SNAC,
perteneciente
Consumidor
de
la
a
la
Subsecretaria
Secretaria
de
de
Coordinación
Defensa
del
Técnica
del
Ministerio de Economía y Producción en su carácter de Autoridad de Aplicación de la ley n° 24.240 de Defensa del Consumidor (Art. 32, LTC, 2008). El SNAC, que es un tribunal arbitral conformado encargará
por de
consumidores
velar
y
y
resolver
suscitado en contra del usuario.
cámaras todo
empresariales,
conflicto
que
se
se haya
Para poder formar parte de
este tribunal se deberá ingresar en el Registro de Prestadores y Establecimientos vacacionales afectados a Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido creado por la articulo n°6 de la ley 26356 (Art.33, LTC, 2008).
La octava parte, que trata sobre las sanciones, menciona que la autoridad de aplicación puede iniciar acciones administrativas en contra del complejo en el caso de no estar cumpliendo la ley. Para que ello pueda suceder la autoridad de aplicación debe tener las pruebas, pudiendo ser una denuncia firmada y fundada, que impliquen que el emprendedor no está accionando a favor del usuario. Según la ley de T.C. la sanción a aplicar es:
47
Las sanciones se aplicarán previo sumario, si no se hubiese acordado
la
instancia
arbitral.
Se
citará
al
sumariado
concediéndole un plazo de DIEZ (10) días hábiles, que podrán ampliarse
a
VEINTE
(20)
días
hábiles
cuando
razones
de
distancia o complejidad así lo aconsejen, para que presente su defensa y ofrezca las pruebas pertinentes. (Art. 35,
LTC,
2008).
Al leer el artículo se observa como la Autoridad de Aplicación brinda la oportunidad al emprendedor de regularizarse y ponerse al día para que no se tenga que elevar un sumario en su contra ya
que
toda
notificación
en
contra
del
emprendedor
debe
realizarse personalmente dentro del Registro de Prestadores y Establecimientos Vacacionales.
Como primera llamada de atención de la autoridad de aplicación hacia
el
emprendedor,
se
realiza
una
prescripción
con
una
vigencia de dos años. En el caso de recibir otra prescripción antes de finalizar los dos años se aplicará una sanción que pueden variará
ser
las
desde
siguientes: los
dos
mil
puede
ser
una
pesos
hasta
el
multa
cuyo
millón
de
monto pesos
dependiendo del peso de la sanción. Asimismo, los montos pueden ser modificados por el Poder Ejecutivo de la Nación (Art.38,
48
LTC, 2008) o sino la revocación o inhabilitación temporaria del inmueble vacacional. Si llegase a ocurrir esto, el propietario tiene
la
obligación
cumplimiento
del
de
garantizar
contrato
a
celebrado
los
entre
usuarios ambas
el
partes
absorbiendo, el propietario, todo gasto extraordinario que se deba hacer.
Del mismo modo, otro escenario que se puede presentar es que luego
de
la
inhabilitación
temporaria
se
pueda
revocar
la
habilitación total de la misma en el caso que la autoridad de aplicación, hubiere encontrado en el propietario algunas de las clausulas mencionadas en la parte segunda de la ley de T.C.
La
novena
parte,
que
trata
sobre
la
extinción
del
T.C.,
menciona para que dejen de funcionar el o los inmuebles se deberán cumplir los siguientes requisitos: Por vencimiento del contrato
celebrado
entre
el
usuario
y
el
propietario;
en
cualquier momento que disponga el usuario ya que al estar al día con sus gastos puede pedir la disolución del contrato; cuando caduca el uso de la propiedad vacacional dentro del IGJ habiendo vencido el plazo de 30 días para volver a inscribirse mediante escritura publica o sino por destrucción o antigüedad.
49
Finalmente la decima parte de la ley, que son las disposiciones generales, menciona que la reglamentación se hará dentro de los 90 días de su vigencia, como también que al obtener carácter público es complementaria al Código Civil (que hablaremos de él en los próximos párrafos del Proyecto de Grado) y de carácter público. Por último se menciona que en el caso que en la misma época
que
se
comercialización
sancionó de
la
ley
empresas
se
hubiesen
dedicadas
al
iniciado
T.C.
la
solamente
dispondrán de un año para ponerse al día con la ley y adecuarse a todos los estatutos previamente comentados. En el caso de ser empresas que ya venían funcionando bajo el sistema de T.C. y ya tengan usuarios, los contratos firmados solamente durarán un año ya que al año siguiente deberán ponerse al día con todas las disposiciones que la ley 26356 dispone.
2.5 ¿El contrato de T.C. es un derecho real o personal? Como se ha mencionado previamente en el Proyecto de Grado, al firmar un contrato de T.C., el usuario como el propietario tienen derechos y obligaciones que cumplir. El contrato de T.C. es un derecho de uso y goce sobre un objeto, que en este caso serían la o las semanas compradas en un determinado complejo vacacional, en donde el usuario se compromete a hacer un pago anual, las expensas, para poder hacer uso. Pero a pesar que
50
suceda esto entre el usuario y el propietario, ¿el usuario obtiene un derecho real sobre el T.C o es uno personal?.
Según el CCA (2003) Hay contrato cuando varias personas se ponen
de
acuerdo
sobre
una
declaración
de
voluntad
común,
destinada a reglar sus derechos (Art.1137, CCA, 2003).
Cuando
nos
referimos
a
derechos,
éstos
pueden
ser
tanto
personales como reales. Los derechos personales son vínculos jurídicos que se establecen entre dos partes, la acreedora y la deudora,
en
donde
la
parte
acreedora
puede
demandar
a
la
deudora por el cumplimiento de una prestación surgiendo de allí una responsabilidad a cumplir (Derechos Personales, La Guía del Derecho
2000,
2000).
Cuando
nos
referimos
a
la
prestación
estamos hablando del objeto en sí que se encuentra entre el acreedor y el deudor que en el caso del T.C. es el complejo vacacional.
Sí al acreedor y al deudor se lo traslada a lo que es el T.C. se puede observar que el acreedor es el usuario y el deudor es el propietario. Al momento de firmar el contrato ambas partes tienen obligaciones que cumplir. El usuario debe abonar las expensas y encontrarse al día y el propietario debe tener el
51
inmueble en perfecto estado y otorgar al usuario su o sus semanas de uso correspondientes. Los derechos personales están relacionados a las obligaciones ya que el propietario puede exigirle al usuario que abone las expensas para que pueda hacer uso de su derecho de uso y goce del contrato como también el usuario puede exigirle al propietario el perfecto estado del inmueble
como
también
otorgarle
su
derecho
de
uso.
Los
artículos 19 y 20 de la ley de T.C. plasman lo que es el derecho personal.
Según el artículo 19, el deber del emprendedor es: Son
deberes
utilización forman
del y
parte
emprendedor:
administración del
STTC
y
a) de
Establecer las
controlar
cosas el
el y
régimen
servicios
cumplimiento
de
de que las
obligaciones a cargo del administrador que hubiese designado; b) Habilitar un Registro de Transacciones, que supervisará la Autoridad de Aplicación, en el que asentará, dentro de los DIEZ (10) días de celebrado el contrato, los datos personales de los usuarios
y
su
establecimientos categoría
de
domicilio, a las
que
períodos
corresponden,
unidades
de
tipo,
vacacionales.
52
uso,
el
o
capacidad
También
los y
deberá
registrar
en
él
los
cambios
de
titularidad;
c)
Garantizar
mediante un fideicomiso el uso de los futuros usuarios, en la oportunidad
y
establecimientos
condiciones
comprometidas,
vacacionales
del
STTC
cuando se
el
o
encuentren
los en
construcción; d) Abonar las cuotas por gastos del sistema de las unidades no enajenadas cuando, por cualquier título, las ceda temporariamente a terceros. Abonar toda suma por gastos del sistema, que exceda el monto de la oferta cuando se hubiera optado por el sistema de ajuste alzado relativo. (Art. 19, LTC, 2008).
Según el artículo 20, el deber del usuario es: Son deberes de los usuarios: a) Usar los bienes que constituyen el STTC conforme a su naturaleza y destino, sin alterarlos ni sustituirlos y sin impedir a otros usuarios disfrutar de los turnos de alojamiento que les correspondan; b) Responder por los daños a la unidad vacacional, al establecimiento, o a sus áreas comunes, ocasionados por ellos. Sus acompañantes o las personas que hubieren autorizado, siempre que tales daños no fueran ocasionados por su uso normal y regular o por el mero transcurso del tiempo; c) Comunicar a la administración toda cesión temporal o definitiva de sus derechos, conforme a los
53
procedimientos establecidos en el reglamento de uso; d) Abonar en tiempo y forma las cuotas por gastos del STTC y del fondo de reserva,
así
como
todo
gasto
que
pueda
serle
imputado
particularmente. Para ejercer sus derechos el usuario deberá tener las cuentas al día. (Art.20, LTC, 2008).
Como el derecho personal crea un vínculo entre el usuario y el propietario con el objeto, que es el inmueble vacacional, ambas partes están obligadas a realizar sus partes ya que en el caso que no se cumplieran se iría a la instancia arbitral o hasta en algunos casos, dependiendo de la instancia, a la inhabilitación o clausura del complejo vacacional. Por lo que se ha podido observar en los párrafos anteriores se podría decir que el T.C. en Argentina sí es un derecho personal porque se establece un vínculo al momento de firmar un contrato entre las partes. Esto es vital en el derecho personal.
Asimismo se lo puede considerar al T.C. como un derecho real ya que el mismo es la relación directa que hay entre el objeto y el titular (Derechos Reales, La Guía del Derecho 2000, 2000). En el T.C. se establece una relación entre el usuario y la unidad habitacional ya que el primero compra el derecho de uso y goce del segundo por un período determinado de años. Aquí
54
podemos ver una clara diferencia entre derecho personal y real, porque el primero trata sobre una prestación el
segundo
trata
sobre
la
relación
entre
de un servicio y el
usuario
y
el
objeto.
De acuerdo al Articulo 2503 del CCA los derechos reales, pueden ser: 1. El dominio y el condominio; 2. El usufructo;
3. El uso
y la habitación; 4. Las servidumbres activas; 5. El derecho de hipoteca; 6. La prenda; 7. La anticresis. (Art. 2503, CCA, 2003).
En Argentina no hay una regulación sobre el tipo de derecho que es el T.C., ya que algunos hablan de T.C. como derecho real y otros como derecho personal. Al no haber una regulación, los modelos
de
contratos
que
se
utilizan
son
los
de
usufructo
(Contrato de Tiempo Compartido, La Guía de Derecho 2000. 2000).
El usufructo y la ley de T.C. tienen mucha relación entre sí. Se puede observar con el Articulo 2807 del CCA El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su substancia (Art. 2807, CCA, 2003). El artículo mencionado se lo puede relacionar con la cuarta parte de la ley que menciona que el T.C. es la
55
compra del derecho de goce y uso de una unidad vacacional por medio de una cuota fija y una mensual, la primera es por la compra de la semana de uso y la segunda a las expensas que debe abonar el usuario anualmente para poder hacer uso del complejo vacacional.
Tanto
el
usuario
como
el
propietario
tienen
deberes
y
obligaciones, como se ha mencionado en párrafos anteriores. Uno de los deberes que tienen los usuarios del inmueble vacacional es
no
hacer
ningún
tipo
de
cambio
o
destrucción
como
lo
establece el articulo 2808 el usufructo perfecto es el de las cosas
que
el
usufructuario
puede
gozar
sin
cambiar
la
substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso que se haga. (Art. 2808, CCA, 2003).
El artículo
tiene relación con los deberes que tiene el usuario frente al complejo vacacional. En el artículo 20 en los incisos a y b
de
la cuarta parte de la ley, menciona que el usuario no debe hacer ningún tipo de alteración que dificulte el goce de su semana como la de los demás usuarios que se encuentran en el complejo en el mismo momento. En el caso de realizar alguna alteración, tanto el mismo usuario como las personas que hayan ido con él, deberán realizar el pago correspondiente por las cosas alteradas. Caso contrario sucede cuando la alteración no
56
la hizo el usuario sino la persona previa a éste. Es obligación de
éste,
comunicar
condiciones
adecuadas
administrador, manejar estaba
el en
toda
para
persona
inmueble
cosa
que
su
designada
vacacional,
perfectas
condiciones
no
se
estadía por
encuentre ya
el
que
las
sino
el
propietario
interpretará previo
en
a
que su
la
para unidad
llegada.
El
artículo 2880 lo establece: De cualquier modo que se perturben por un tercero los derechos del propietario, el usufructuario está obligado a ponerlo en conocimiento de éste. Si no lo hiciere así responde de todos los daños que al propietario le resulten como si hubiesen sido ocasionados por su culpa. (Art. 2880, CCA, 2003).
Como
se
ha
mencionado
anteriormente, los contratos de T.C.
varían su modalidad ya que algunos pueden ser fijos, flotantes, en temporadas altas, bajas, tener varios propietarios entre otros. El artículo 2821 lo establece claramente: El usufructo puede ser establecido conjunta y simultáneamente a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto día, o hasta una cierta época, y en fin con todas las modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo. (Art. 2821, CCA, 2003)
57
A pesar que en Argentina los plazos de uso de la semana pueden ser de hasta 99 años, no siempre se cumplen estas excepciones, los contratos pueden tener una menor cantidad. En la mayoría de los casos se usa por 99 años porque es el tiempo de vida legal de
la
sociedad
cedente.
(Tiempos
Compartidos,
Tiempos
Compartidos, 2008).
Se ha podido observar que el CCA tiene similitudes con la ley 26356
con
respecto
al
usuario.
Asimismo
también
tiene
similitudes con respecto al propietario del inmueble como se pude ver en el artículo 2915 ya que cuando el usufructo es constituido
por
título
oneroso,
el
nudo
propietario
debe
garantir al usufructuario el goce pacífico de su derecho. Esta garantía es de la misma clase que la que debe el vendedor al comprador. (Art. 2915, CCA, 2003). El artículo tiene relación con el artículo 19 correspondiente a la cuarta parte de la ley 26356.
Para finalizar, el artículo 2926 tiene relación con la novena parte de la ley ya que se extingue igualmente el usufructo por cumplirse la condición resolutiva, impuesta en el título, para la
cesación
de
su
derecho.
(Art.
58
2926,
CCA,
2003).
En
el
artículo 39 inciso a de la novena parte de la ley explica que una de las razones para que se suscite el fin del T.C. del inmueble es porque llego al tope máximo su vida legal como sociedad cedente.
Como conclusión del subcapítulo se puede decir que el CCA es complementaria a la ley de T.C. como se menciona en el articulo cuarenta
de
la
decima
parte
de
la
ley.
Asimismo
se
puede
observar como varios de sus artículos tienen amplia relación con la ley en sí, lo que demuestra que la ley no es aparte sino que
se
unen
en
varios aspectos. Con respecto a que si
el
contrato es derecho real o personal se podría decir que es un poco de las dos ya que ambas poseen datos relevantes para la ley. A pesar que una trata sobre la relación del objeto y el usuario, como es el caso del derecho real, y la otra trata sobre la relación del usuario, propietario y el objeto, como es el caso del derecho personal, ambas están relacionadas con el T.C. porque se trata tanto de la relación entre usuario – propietario – objeto y también la relación usuario – objeto debido a que el usuario hace uso del objeto para sus vacaciones tanto en el complejo como en otro lugar, en el caso de estar afiliado a alguna cadena de intercambio.
59
2.6 Ley 26356 y Ley 24240 (Defensa al Consumidor). ¿Cuál es su relación? Todos los habitantes gozan del derecho a un ambiente sano, equilibrado, apto para el desarrollo humano y para que las actividades
productivas
satisfagan las necesidades presentes
sin comprometer las de las generaciones futuras; y tienen el deber
de
preservarlo.
(Articulo
41,
Constitución
Nacional
Argentina [CNA], 1998)
Como bien lo establece el título del subcapítulo, la ley 24240 surge para defender los derechos del consumidor dentro de los aspectos muebles como inmuebles, que es el caso del T.C.. La ley 24240 está compuesta por 66 artículos distribuida en 3 títulos
(10
capítulos tiene el titulo primero, 5 capítulos
tiene el segundo y 2 capítulos tiene el tercero).
De acuerdo a lo mencionado en el artículo 42 de la CNA se puede realizar una relación con los artículos 1 y 2 de la presente ley 24240. Con respecto al articulo 1 se lo puede relacionar ya que menciona que los consumidores son todas las personas tanto físicas
como
jurídicas
títulos
onerosos
(que
que si
adquieren bien
se
cosas,
recuerda
por en
medio el
de
primer
capítulo, el contrato de T.C. es del tipo oneroso) para la
60
satisfacción personal como la de su alrededor familiar. En el caso del artículo 2 también se lo puede relacionar ya que los encargados de brindar esos servicios, tienen la obligación de satisfacer las necesidades que tenga el consumidor, que en el caso del T.C. es el usuario. Como se puede notar, el T.C. de una
manera
u
otra
se
encuentra
relacionada
con
las
leyes
argentinas.
Es de íntegro conocimiento que a la hora de vender un producto o servicio se debe brindar de toda la información para que el futuro usuario pueda tener todas las herramientas disponibles a la hora de decidirse por la compra o no del producto que se le está ofreciendo. Lo mismo sucede con el T.C. ya que el artículo 26 menciona que tanto el emprendedor, vendedor, administrador, revendedor y las redes de intercambio tienen la obligación de brindar la información mas completa, certera y en un lenguaje simple y coloquial que el futuro usuario pueda entender que es lo que le están ofreciendo. Esto mismo se lo puede relacionar con
la
ley
24240
porque
el
proveedor
está
obligado
a
suministrar al consumidor en forma cierta, clara y detallada todo lo relacionado con las características esenciales de los bienes
y
servicios
que
provee,
y
las
condiciones
de
su
comercialización. La información debe ser siempre gratuita para
61
el
consumidor
y
proporcionada
con
claridad
necesaria
que
permita su comprensión. (Art. 4, Ley de Defensa al Consumidor [LDC], 1993). Del mismo modo que las cosas y servicios deben ser suministrados o prestados en forma tal que, utilizados en condiciones previsibles o normales de uso, no presenten peligro alguno para la salud o integridad física de los consumidores o usuarios. (Art. 5, LDC, 1993).
Como se ha mencionado anteriormente, el T.C. es la adquisición del
derecho
de
uso
y
goce
de
una
o
varias
semanas
en
un
complejo vacacional con la posibilidad de poder intercambiarlas en
otras
partes
del
mundo, en el caso que el complejo
se
encuentre adherido a alguna cadena de intercambio. Para poder llegar a eso, el futuro usuario deberá celebrar un contrato con el prestador en donde debe estar explícito que tipo de semana o semanas compra, los
montos a abonar (para la compra de la o
las semanas), la expensa mensual que debe pagar, como también estar la dirección del desarrollista, la dirección del inmueble vacacional, las fechas de entrega del inmueble (en el caso que el mismo se encuentre en construcción) y otros características más que hacen muy importante la firma o no del contrato como el interés o no del futuro usuario ya que debe ser lo mas claro e informativo para que el futuro usuario pueda responder a todas
62
sus dudas para luego no tener sorpresas en el proceso de la adquisición.
El
artículo
7
de
la
ley,
que
trata
sobre
la
oferta, menciona que:
Esta
relacionada
a
lo
previamente
dicho
debido
a
que
esta
dirigida a consumidores potenciales indeterminados, obliga a quien la emite durante el tiempo en que se realice, debiendo contener la fecha precisa de comienzo y de finalización, así como también sus modalidades, condiciones o limitaciones. La renovación de la oferta hecha pública es eficaz una vez que haya sido difundida por medios similares a los empleados para hacerla conocer. (Art. 7, LDC, 2008).
Del mismo modo el artículo 10 esta íntegramente relacionado con lo mencionado sobre el T.C. debido a que: En el documento que se extienda por la venta de cosas muebles o inmuebles, sin perjuicio de la información exigida por otras leyes
o
normas,
deberá
constar:
a)
La
descripción
y
especificación del bien; b) Nombre y domicilio del vendedor; c) Nombre y domicilio del fabricante, distribuidor o importador cuando correspondiere; d) La mención de las características de la garantía conforme a lo establecido en esta ley; e) Plazos y condiciones de entrega; f) El precio y condiciones de pago; g)
63
Los costos adicionales, especificando precio final a pagar por el
adquirente.
La
redacción
debe
ser
hecha
en
idioma
castellano, en forma completa, clara y fácilmente legible, sin reenvíos a textos o documentos que no se entreguen previa o simultáneamente. Cuando se incluyan cláusulas adicionales a las aquí indicadas o exigibles en virtud de lo previsto en esta ley,
aquellas
deberán
ser
escritas
en
letra
destacada
y
suscritas por ambas partes. Deben redactarse tantos ejemplares como partes integren la relación contractual y suscribirse a un solo
efecto.
consumidor.
Un La
ejemplar
original
reglamentación
debe
establecerá
ser
entregado
al
modalidades
más
simples cuando la índole del bien objeto de la contratación así lo determine, siempre que asegure la finalidad perseguida en esta ley. (Art. 7, LDC, 1993).
Asimismo, relacionado
el
artículo
con
el
10
32
de
la
ley
24240
también
esta
ya que establece que en el caso
de
hacerse una venta en el lugar donde vive o donde trabaja el consumidor, el contrato debe contener la dirección en donde el consumidor accedió a comprar el producto ofertado. Sucede mucho cuando los contratos no se firman en la empresa donde se brinda el servicio sino que representantes de la empresa acuden hacia
64
donde se encuentra el consumidor para poder celebrarlo sin que el éste tenga que moverse.
A la hora de llamar la atención de usuarios de T.C. se recurre a
diversos
incentivos
como
uso
de
regalos,
llamados
telefónicos, cupones, estadías en los complejos, entre otros. Se debe tener en cuenta que siempre que se este tratando de buscar a futuros usuarios, éstos deben siempre saber que es para la venta de T.C. Lo primero que se hace es tratar de contactarlos por medio de los incentivos para luego realizarles una
primera
servicios
entrevista
que
tiene
en
el
donde
T.C.
se
para
les
captar
ofrece su
todos
los
atención
que
conlleva a la firma de la compra de una o varias semanas, que pueden
ser
tanto
fijas
como
flotantes,
en
el
inmueble
vacacional. Dentro de la ley 24240, hay dos artículos que están relacionados a lo previamente dicho en el párrafo anterior que son los artículos 8 y 33. En el caso del primero menciona que: Las
precisiones
formuladas en la publicidad o en anuncios,
prospectos, circulares u otros medios de difusión obligan al oferente
y
se
tienen
por
incluidas
en
el
contrato
con
el
consumidor. [Párrafo agregado por ley 24.787, art.1] En los casos en que las
ofertas
de
bienes
y
servicios
65
se
realicen
mediante
el
sistema de compras telefónicas, por catálogos o por correos, publicados por cualquier medio de comunicación, deberá figurar el nombre, domicilio y numero de CUIT del oferente. (Art. 8, LDC, 1993).
En el caso del articulo 33, está relacionado con la captación de futuros clientes ya que es aquella en que la propuesta se efectúa
por
similar
y
medio
la
postal,
respuesta
a
telecomunicaciones, la
misma
se
electrónico
realiza
por
o
iguales
medios. (Art.33, LDC, 1993).
Como todo contrato una vez que se firma hay un pequeño período de arrepentimiento en donde el consumidor, que en el caso del T.C. es el usuario, puede desistir de la firma del contrato. Previo a la sanción de la ley 26356 los vendedores de T.C. recurrían a prácticas abusivas con el fin de convencer a la persona que comprar un T.C. era una opción muy rentable. Para ello lo que hacían era invitar a los futuros usuarios, previa llamada telefónica, a sus oficinas para comunicarles que se habían
ganado
colocados
bajo
una una
estadía
en
constante
un
complejo
presión
vacacional.
porque
la
Eran
entrevista
duraba por horas hasta que el usuario ya cansado accedía a ello. La década de los 90 fue protagonista de los abusos de las
66
empresas dedicadas al T.C. porque prometían semanas de uso en un determinado complejo vacacional que al final no obtenían. (Una ley para el tiempo compartido, Clarín, 2008). Cuando el usuario se daba cuenta de ello no podía desistir del contrato ya que el plazo establecido por la ley 24240, que son 5 días, ya había expirado. Luego de la sanción de la ley 26356, se establecieron artículos que prohíben el abuso de los vendedores hacia con futuros usuarios, teniendo en cuenta que siempre el vendedor debe informar al usuario que lo que trata de hacer es venderle un T.C.
(Arts. 26 y 27,28 y 29 LTC, 2008).
Lo que respecta al tiempo de arrepentimiento de la compra del T.C., la ley 26356 tiene dos artículos que amparan a medias al usuario. En el caso del artículo 15 inciso p establece que el usuario tiene un período de 5 días para arrepentirse de la compra del T.C. y solamente se puede hacer en el caso que no se hubiera celebrado un precontrato o una reserva.
El artículo 18
establece que el usuario tiene un periodo de 7 días para poder revocar el contrato de T.C., solo sí éste hubiere firmado un precontrato o hecho una reserva de compra. Para ello tendrá que elevar un comunicado a la empresa desarrollista explicando que desistirá
de
la
compra
(sín
colocar
razón)
y
la
empresa
encargada tendrá que devolver el dinero en un plazo de 30 días
67
luego de recibida la comunicación. El problema surge cuando se evoca el artículo 34 de la ley 24240 ya que: En los casos de los arts. 32 y 33, el consumidor tiene derecho a revocar la aceptación durante el plazo de cinco (5) días corridos, contados a partir de la fecha en que se entregue la cosa
o
se
celebre
el
contrato,
lo
último
que
ocurra,
sin
responsabilidad alguna. Esa facultad no puede ser dispensada ni renunciada. El vendedor debe informar por escrito al consumidor de
esta
motivo
facultad de
venta
de le
revocación sea
en
todo
presentado
documento al
que,
consumidor.
con Tal
información debe ser incluida en forma clara y notoria. El consumidor debe poner la cosa a disposición del vendedor y los gastos de devolución son por cuenta de este último. (Art. 34, LDC, 1993).
Como se puede notar no concuerdan dos artículos de la ley 26356 con la 24240, teniendo en cuenta que todo problema que se suscite entre el usuario y el propietario deberá ser tratado por el SNAC cuya autoridad de aplicación es la ley de defensa al consumidor. Aquí si puede ver una de las falencias que tiene la ley 26356 debido a que no concuerda como tienen que ser los periodos de desestimación ya que en el caso que un usuario quiera elevar su queja al SNAC si ya se ha pasado de los 5
68
días, porque había hecho una reserva, éste mismo lo puede no llegar a tomar. Del mismo modo, la ley establece un plazo muy largo para la devolución del dinero del usuario que desistió el contrato, cuando la misma debería ser en el mismo momento que desiste del contrato y no tener que esperar a 30 días corridos.
En el caso que sí se celebre el contrato, deberá tener la mayor cantidad de información para que el usuario sepa lo que esta consumiendo. Aparte de tener la información perteneciente a la empresa desarrollista, también debe tener la información del complejo,
del
tipo
de
semanas
que
esta
comprando,
de
las
expensas que debe abonar y en que forma, si el complejo se encuentra
afiliado
a
alguna
cadena
de
intercambio,
cuanto
cuesta la membrecía para formar parte de ello, entre otros conceptos que deben aparecer en el contrato de T.C. (Art. 15, LTC, 2008). Se lo puede relacionar al artículo con el siguiente de la ley 24240: En las operaciones de crédito para la adquisición de cosas o servicios deberá consignarse, bajo pena de nulidad: El precio de contado, el saldo de deuda, el total de los intereses a pagar, (…), cantidad de pagos a realizar y su periodicidad, gastos
extras
o
adicionales
si
los
hubiera
financiado a pagar. (Art. 36, LDC, 1993).
69
y
monto
total
Como toda ley que se sanciona tiene una autoridad de aplicación que se encarga de vigilar que todos los aspectos de una ley se cumplan. (Art. 4, LTC, 2008).
Del mismo modo, la autoridad de
aplicación tiene la facultad de delegar, a los organismos que crea más conveniente, la facultad de inspección y verificar que lo que se establece en la ley vigente y el contrato se cumpla. (Art.
5,
LTC,
2008).
A
autoridad de aplicación,
pesar
de
tener
la
ley
26356
una
que es la Secretaria de Turismo de la
Nación, la misma puede delegar a otras entidades como el SNAC, ciertas facultades que solamente ella pueda tratar como la de verificar que el contrato de T.C., que tiene la característica de ser de adhesión como se explico en el subcapítulo 1.3 del capitulo 1, no sea abusivo y beneficie al futuro usuario. Los artículos
38
y
39
de
la ley 24240 están vinculados a
los
artículos 4 y 5 ya que explican que tienen la facultad de revisar
que
los
contratos
cumplan
con
los
requisitos
para
favorecer al consumidor con las siguientes palabras: La
autoridad
adhesión
o
de
aplicación
vigilará
que
los
contratos
de
similares, (…). La misma atribución se ejercerá
respecto de las cláusulas uniformes, generales o estandarizadas de los contratos hechos en formularios, reproducidos en serie y en
general,
cuando
dichas
cláusulas
70
hayan
sido
redactadas
unilateralmente por el proveedor de la cosa o servicio, sin que la contraparte tuviere posibilidades de discutir su contenido. (Art. 38, LDC, 2008).
Como así también el siguiente: Cuando los contratos a los que se refiere el artículo anterior requieran la aprobación de otra autoridad
nacional
o
provincial,
ésta
tomará
las
medidas
necesarias para la modificación del contrato tipo a pedido de la autoridad de aplicación. (Art. 39, LDC, 1993). Como se puede observar los artículos 38 y 39 de la ley 24240 están relacionados con los artículos 4 y 5 porque brindan la facultad de poder hacer uso de otras autoridades de aplicación en el caso que si lo precisase.
En el caso que la autoridad de aplicación hubiera descubierto alguna irregularidad por parte del propietario, ésta procederá a aplicar la sanción correspondiente (teniendo en cuenta que previo
a
la
sanción
se
eleva
un
sumario
brindando
la
posibilidad al propietario de regularizarse) que puede variar desde una multa de $500.- hasta el millón de pesos como también la clausura completa o temporaria del inmueble vacacional. El articulo 37 de la ley 24240 tiene similitudes a las sanciones a aplicar por parte de la ley 26356 que son las siguientes:
71
Verificada la existencia de la infracción, quienes la hayan cometido serán pasibles de las siguientes sanciones, las que se podrán aplicar independiente o conjuntamente, según resulte de las circunstancias del caso: a) Apercibimiento; b) Multa de PESOS CIEN ($ 100) a PESOS CINCO MILLONES ($ 5.000.000); (…) ;d)
Clausura
del
establecimiento
o
suspensión
del
servicio
afectado por un plazo de hasta TREINTA (30) días. (…)En todos los casos, el infractor publicará o la autoridad de aplicación podrá publicar a costa del infractor, conforme el criterio por ésta indicado, la resolución condenatoria o una síntesis de los hechos que la originaron, el tipo de infracción cometida y la sanción aplicada, en un diario de gran circulación en el lugar donde
aquélla
se
cometió
y
que
la
autoridad
de
aplicación
indique. (Art. 47, LDC, 2008).
Para finalizar, en el caso que se tenga que suscitar a un arbitraje entre el usuario y el propietario para poder llegar a un acuerdo, el SNAC actuará como conciliador para que ambas partes
puedan
llegar
a
un
acuerdo.
Del
mismo
modo,
otras
cámaras de consumidores como de empresas pueden ser invitados o también
suscribirse
para tomar parte en el arbitraje entre
ambas partes para que se llegue a algún acuerdo pacífico sin tener que llegar a instancias judiciales. Los artículos 58 y 59
72
de la ley 24240 están relacionados a ello ya que en el caso del primero
los
consumidores
pueden
elevar
reclamos
hacia
los
propietarios. En el caso del segundo el tribunal arbitral debe actuar de manera amigable e invitar a otras entidades a formar parte como también pasar a ser parte de manera voluntaria. El artículo
58
explica
de
la
siguiente
manera:
Promoción
de
Reclamos. Las asociaciones de consumidores podrán sustanciar los reclamos de los consumidores de bienes y servicios (…), que se deriven del incumplimiento de la presente ley. (Art. 58, LDC, 1993).
En el caso del artículo 59 se eleva lo siguiente: La
autoridad
de
aplicación
propiciará
la
organización
de
tribunales arbitrales que actuarán como amigables componedores o árbitros de derecho común, según el caso, para resolver las controversias que se susciten con motivo de lo previsto en esta ley.
Podrá
arbitrales,
invitar en
reglamentación, competencias
las a
las
propongan
para
que
integren
condiciones personas las
que
estos
que teniendo
asociaciones
de
tribunales
establezca en
cuenta
consumidores
usuarios y las cámaras empresarias. (Art. 59, LDC, 1993).
73
la las o
Como conclusión del presente subcapítulo se puede establecer que hay una relación entre ambas leyes aunque lo más preferible es que fuesen iguales para que no surgieran interrogantes. Se tendría
que
rever
lo
que
se
refiere
a
las
instancias
de
desistimiento del usuario con respecto al contrato porque en la ley 24240 establece una cantidad y en la ley 26356 establece otra.
2.7
¿Qué
relación
hay
entre
la
Hotelería
y
el
T.C.?
¿Hay
relación entre la Ley Nacional de Hotelería y la Ley de T.C.? Históricamente, la hotelería y el T.C. han tenido una relación muy estrecha. Si se tiene en cuenta de donde surge el T.C. se puede
observar
que
no
es
una
competencia
sino
que
es
un
complemento.
El T.C. surge como una alternativa a un problema que tienen todos los hoteles en el mundo, que es poder tener el máximo nivel de ocupación aun en las épocas ociosas. A las épocas ociosas se las puede relacionar con la temporada baja que tiene alguna región. A pesar que en temporada alta un hotel tenga el 100% de plazas ocupadas, en la época ociosa no ocurre esto haciendo que el hotel pierda dinero ya que una plaza que no se ocupa en el día es una plaza perdida.
74
Teniendo en cuenta que solventar un hotel es una tarea difícil, surgió la idea de vender semanas dentro de un establecimiento con la idea de poder solventar las épocas ociosas y que los futuros usuarios tuvieran un lugar fijo en donde poder pasar sus vacaciones.
En un principio esta idea de T.C. se las hacían los dueños de los hoteles a los mismos clientes asiduos de un hotel, con la idea de convencerlos a comprar para siempre su semana dentro del establecimiento sin tener que preocuparse en realizar una reserva
o
perderse
la
posibilidad
de
vacacionar.
En
la
actualidad no es necesario estar cara a cara con el cliente a la hora de poder vender un T.C. ya que con el ingreso de internet en la vida cotidiana de las personas se han acortado las
barreras
de
la
distancia.
Con
solo
tener
su
correo
electrónico uno ya puede captar al cliente enviando folletos e información sobre el T.C.
En
Argentina,
la
industria
del
T.C.
empieza
a
tener
sus
primeros indicios a fines de los años ‘70 y principio de los ‘80. La real eclosión fue en la década de los ’90
ya que fue
una época en donde muchas cadenas hoteleras, como ser el caso
75
de
Sheraton,
Marriott,
Four
Seasons,
Meliá,
NH
Hoteles,
decidieron probar suerte e instalarse en el país. Algunos de estos hoteles mencionados en el párrafo anterior, como ser Marriott y Meliá, trabajan con el T.C. ya que han visto que es un producto sumamente rentable. De acuerdo a datos provistos por R.C.I, el T.C. tiene crecimientos anuales entre el 8% generando ser una apuesta fuerte a las cadenas de hoteles internacionales
(Números
no
compartidos,
El
Mensajero
Web,
2008).
Teniendo en cuenta el porcentaje que genera en el país se puede decir que la modalidad de T.C. es muy buena y que acompaña a los hoteles ya que no solo permite solventar las épocas ociosas sino que también genera un flujo constante de personas dentro del hotel solventando cualquier época y generando que siempre esté ocupado.
Lamentablemente la crisis mundial ha generado una caída en las ventas del T.C., ya que el inicio del 2009
registro bajan en
las ventas de un 20% (Crisis Compartida, El Mensajero Web, 2009) y se calcula que las bajan seguirán aumentando. Lo mismo ocurre con la cadena de hoteles Marriott (que tiene un hotel en Argentina) que para el 2009 venderá algunos de sus tiempos
76
compartidos para poder sobrellevar la crisis que esta pasando el
mundo.
El
segmento
de
tiempo
compartido
de
Marriott
representa un 5% de las ganancias antes de interés, impuestos, depreciación
y
amortización
(Ebitda)
de
la
compañía,
muy
inferior al 25% de 2007, dijo Patrick Scholes, analista de FBR Capital Markets. El segmento de lujo sólo representa un 10% de todas
las
(Marriott
ganancias planea
por
vender
tiempo parte
compartido de
sus
de
tiempos
la
compañía.
compartidos,
Cronista.com, 2009).
A pesar de no estar atravesando sus mejores momentos el T.C., siempre fue una buena respuesta a la hora de mantener el flujo de personas y entrada de divisas en el complejo. En los párrafos anteriores se ha podido observar como es que el T.C. sirve como un complemento de la hotelería y no como una competencia.
Teniendo en cuenta que Argentina cuenta con varios complejos de T.C.
(se
pueden
observar
en
la
tabla
1
correspondiente
al
subcapítulo 2.2) se puede decir que también han sido afectados por la crisis financiera que esta pasando el mundo, como se ha mencionado con anterioridad. Pero ¿qué relación hay entre la ley
nacional
de
hotelería
y
la
77
de
T.C.?
De
acuerdo
a
la
entrevista realizada a Beatriz Gil, jefa de reservas de un importante complejo de T.C. que se encuentra ubicado en San Carlos de Bariloche, Provincia de Rio Negro, no hay relación entre ambas leyes. Teniendo en cuenta que ambas modalidades se complementan. El T.C. lo que hace es atraer a los clientes mediante publicidad y promociones (como se establece en los arts. 26, 27 y 28 de la ley), y en el caso de la hotelería los clientes van a ese hotel por elección. El cliente del hotel va porque le gusta hospedarse allí, al futuro usuario del T.C. hay que captarlo. Del
mismo modo tampoco tiene relación con la ley
ya que el T.C. no tiene que estar inscripto en el Registro Nacional Hotelero (Art. 2 inciso a, Ley Nacional de Hotelería [LNH], 1970). A pesar que el T.C. fomenta el turismo en una zona, ofrece hospedaje amueblado y
pernocte de más de una
noche (Art. 1, LNH, 1970) no tiene relación alguna con la ley. Lo que si puede suceder es que un hotel, como lo es en el caso de Marriott, pueda destinar parte del mismo al T.C. pero fuera de eso, la hotelería y el T.C. son dos modalidades que trabajan de manera complementaria.
2.8 Ley 26356 y Ley 25997 (Ley Nacional de Turismo). ¿Cuál es su relación?
78
Las actividades que realizan las personas durante sus viajes y estancias en lugares distintos al de su entorno natural por un periodo de tiempo consecutivo inferior a un año con fines de ocio, por negocios y otros motivos. (Organización Mundial del Turismo
[OMT], 1993).
El T.C. y el turismo están relacionados porque ambos fomentan el traslado de personas de su lugar de origen a otros por un período mayor a un pernocte (en el T.C. el mínimo de compra para uso y goce es una semana) con fines de ocio y diversión. El artículo 1 de la ley 25997 establece ello con las siguientes palabras: Declarase
de
interés
nacional
al
turismo
como
actividad
socioeconómica, estratégica y esencial para el desarrollo del país. La actividad turística resulta prioritaria dentro de las políticas de Estado.
El
turismo
receptivo
tradicional actividad
para privada
actividades turismo
las
clasificación
la
una
actividad
generación
una
directa que
es
o
aliada
de
estratégica
internacional
en
el
no
resultando
la
del
Estado.
relacionadas
Anexo
uniforme
79
exportación
divisas,
indirectamente
figuran
de
de
I, las
Son
con
el
conforme
la
actividades
turísticas de la Organización Mundial de Turismo. (Art.1, Ley Nacional de Turismo [LNT], 2004)
Cabe destacar que dentro del Anexo I, como dice el artículo, menciona al T.C.
Al mismo tiempo el T.C. fomenta el desarrollo de la zona en donde se quiera construir debido a que genera trabajos para las personas,
fomenta
la
inversión en la zona, crea conciencia
sustentable para el correcto desarrollo de la zona y promueve la entrada de divisas tanto de los usuarios que compren o ya sean usuarios de semanas de T.C. como también las personas extranjeras
que
vienen
por
intercambio.
Según
la
CATC
un
usuario de T.C. gasta un 25% mas que un huésped que se aloja en un
hotel
(Crisis
Compartida,
El
Mensajero
Web,
2009).
El
artículo 2 refleja el compromiso social que tiene el turismo no solo para fomentar la zona, sino para su correcto desarrollo: Principios. siguientes: integración
Son
principios rectores de la presente ley
Facilitación. normativa
a
Posibilitar través
de
la
la
coordinación
cooperación
de
los e los
distintos organismos relacionados directa o indirectamente con la actividad turística, persiguiendo el desarrollo armónico de las políticas turísticas de la Nación.
80
Desarrollo
social,
económico
y
cultural.
El
turismo
es
un
derecho social y económico de las personas dada su contribución al desarrollo integral en el aprovechamiento del tiempo libre y en
la
revalorización
de
la
identidad
cultural
de
las
comunidades. (Art. 4, LNT, 2005)
De acuerdo a lo observado en los párrafos anteriores ambas leyes no tienen una relación directa sino una que es indirecta. A pesar que ambas buscan lo mismo pero en distintas formas, el T.C. busca captar futuros usuarios y el turismo promocionar el país y captar divisas de las personas extranjeras, hay algunos artículos que si se los puede relacionar como lo es en caso del artículo 4 que comenta: El
Comité
conocer,
Interministerial atender,
administrativos
que
de
Facilitación
Turística
coordinar
y
resolver
los
surjan
el
marco
la
en
de
deberá asuntos
actividad
turística, a fin de coadyuvar con la Secretaría de Turismo de la Presidencia de la Nación en el ejercicio de sus deberes y facultades. (Art. 4, LNT, 2005).
Los artículos 4 y 5 de la ley 26356 tienen una relación con el que se encuentra en el párrafo anterior, ya que la Secretaria
81
de Turismo puede delegar a otras entidades temas relacionados con el T.C. con el fin de coadyuvar y diversificar todas las responsabilidades que tiene a entidades que se encuentren mas al tanto y relacionadas con el tema. Teniendo en cuenta que el turismo y el T.C. son una actividad que genera divisas se debe tener la correcta información clara y precisa para que los futuros usuarios y turistas sepan que es lo que están consumiendo. El articulo 8 inciso k que trata sobre las facultades que posee la Secretaria de Turismo fomenta disponer en la forma que estime conveniente, y a los efectos de la promoción turística, la ejecución, distribución y exhibición de todo material de difusión que decida realizar (Art. 8 inciso K,
LNT,
2005).
El
inciso
previamente
expuesto
se
lo
puede
relacionar con el articulo 26 de la ley de T.C. ya que todo persona física o jurídica que se encargue de promocionar la compra de uso de un T.C. tiene la obligación de brindar la mayor cantidad de información, siendo clara, concisa y siempre informando que su objetivo el la venta del derecho de uso y goce
de
una
semana
o
semanas
en
un
inmueble
vacacional
relacionada al T.C.
En ambas leyes se puede notar que hay un fondo destinado a las mejoras de los servicios provistos, en el caso del turismo se
82
crea el Fondo Nacional de Turismo y en el T.C. se cobra el valor de la semana adquirida solamente una vez y las expensas que son anuales. El articulo 24 en los incisos e y f plasman que
los
intereses,
recargos,
multas
y
toda
otra
sanción
pecuniaria derivada del incumplimiento de lo dispuesto en la presente ley y demás leyes nacionales que regulen actividad turística
(Art.
24
inciso
e,
LNT,
2005)
como
también
los
aranceles que en cada caso se establezcan con relación a las habilitaciones para la prestación de servicios turísticos (Art. 24 inciso f, LNT, 2005). Éstos incisos se los puede relacionar con el articulo 20 correspondiente a la tercera parte de la ley 26356 que manifiesta los deberes que tiene el usuario para hacer uso de la semana y una de ellas es estar al día para poder hacer correcto uso y goce. Asimismo, cuando se celebra un contrato de tiempo compartido, se establece la mora que se aplica en tanto el usuario no abone en tiempo y forma las expensas correspondientes.
Para
finalizar
tanto
el
turismo
como
el
T.C.
tienen
la
obligación de amparar al usuario o turista frente a diversos problemas que le puedan suceder durante su estadía en el país o en el inmueble vacacional. Teniendo en cuenta ello el artículo
83
37 de la ley 25997 posee similitudes con el artículo 32 de la ley 26356 ya que establece: La
autoridad
procedimientos
de
aplicación
eficaces
debe
tendientes
instrumentar a
la
normativas
protección
de
de los
derechos del turista y a la prevención y solución de conflictos en los ámbitos mencionados. La autoridad de aplicación podrá establecer convenios de cooperación, delegación y fiscalización con otros órganos oficiales federales o locales y con entidades privadas. (Art. 37, LNT, 2005)
El artÍculo expuesto en el párrafo anterior tiene relación con la creación del tribunal arbitral dentro del artículo 32 ya que éste se encarga de buscar una solución de manera pacífica entre el usuario y el propietario para no tener que llegar a la instancia de sanción que dependiendo del tipo que sea pueda llegar a haber una resarcimiento económico, dispuesto por el juez
que
participe
en
la
causa,
o
llegar
a
la
clausura
momentánea o definitiva del inmueble vacacional.
Finalmente se puede establecer que la ley de turismo no se encuentra
directamente
relacionada
con
la
ley
de
T.C..
Se
podría decir que su relación es mas que nada indirecta ya que a pesar de no tener muchos artículos en común, en los mencionados
84
se debe hacer una relación, el turismo y el T.C siempre apuntan para el mismo lado que es captar a futuros usuarios o turistas aplicando acciones que sean las mas convenientes para ellos.
Como conclusión del capitulo, se puede observar que la ley 26356 esta relacionada con varias leyes de argentina y que no es una ley indiferente a las demás. Del mismo modo, se deben hacer correcciones ya que al leerla no se la puede considerar como una ley sino como un documento informativo sobre como debe estar escrito el contrato de T.C. para que el futuro usuario sepa lo que esta firmando. Es de suma importancia cambiar la ley
para
que
se
parezca
mas
a
una
y
no
a
un
documento
informativo. También se puede notar que no menciona en ningún momento como es que la ley ayuda a los emprendedores a poder “cuidar” su patrimonio y como poder hacer que este negocio les sea rentable. A pesar que
Juan Jorge Schettini, vicepresidente
de la CATC, haya dicho en una publicación de Julio del 2008 que: La sanción de la Ley de Turismo por Tiempo Compartido trajo
múltiples
beneficios
para
todos
los
actores
de
la
industria, dando respaldo y garantías al sistema. Nos dio un fuerte espaldarazo de cara al mediano plazo, ya que estableció reglas
claras
y
precisas tanto para consumidores como para
desarrollistas y futuros inversores (Números no compartidos,
85
Mensajero Web, 2008), se puede notar claramente que no es así ya que en ningún momento de la ley hace alusión a como los desarrolladores pueden llegar a ser respaldados por esta ley. Cabe destacar que, a pesar que la ley se encuentra relacionada con algunas leyes argentinas debe estar mas de acuerdo con la ley de Defensa al Consumidor ya que no queda muy claro el tiempo especifico que tiene el usuario para desistir de la compra de las semanas de T.C. . Teniendo en cuenta como es el panorama del T.C. en Argentina, se pasará a explicar en el siguiente capitulo como es el funcionamiento de las leyes de T.C. provenientes de España y México.
Capítulo 3. ¿Cómo es que funciona la Ley de T.C. en España y en México? 3.1 Antecedentes de México La década de los ’90 no fue de las mejores en México debido a la inestabilidad económica que venia sufriendo desde la década de los ’80. A pesar que el T.C. tenía respuesta positiva en la población ya que para 1987 había 180 desarrollos turísticos con la modalidad (ADMETUR, 2OO7), el desempleo y la recesión eran
86
moneda corriente que Carlos Salinas de Gotari, presidente de México desde 1988 hasta 1994, trato de resolver en su mandato. En 1991 México sanciona la ley 308 de T.C. y la repercusión fue tal que para 1996 ya había 359 desarrollos que utilizaban esta modalidad.
De
acuerdo
a
lo
mencionado
anteriormente,
el
siguiente
subcapítulo explicará como esta compuesta la ley 308/1991
3.1.2 Ley 308/1991 ¿Cómo esta compuesta? La ley 308, que se podrá ver en el Anexo, fue sancionada en 1991
con
la
finalidad
de
regular
el
T.C.
en
México.
Esta
compuesta por 13 que tratan sobre: las disposiciones generales, la constitución del sistema de T.C. para fines turísticos, la venta del T.C. en los desarrollos en proceso de construcción, los desarrollos inmobiliarios construidos y su transformación al sistema de T.C., los derechos y obligaciones de los T.C., el reglamento del T.C., las asambleas, la administración del T.C., las cuotas, de la multipropiedad, de la terminación del T.C., de la comisión consultativa para el fomento y la vigilancia del sistema de T.C., de las sanciones y las controversias y las transitorias, que son las leyes complementarias.
87
La primera parte, que trata sobre las disposiciones generales, menciona que el objetivo de la creación de la ley es para fomentar el sistema y para proteger tanto al usuario como al propietario. Asimismo menciona a los diversos actores y objetos que interactúan en el T.C. que son los siguientes: el tiempo compartido, mencionando que es una declaración unilateral de voluntad en escritura pública o en fideicomisa irrevocable, los que obligatoriamente deberán inscribirse en el Registro Publico de
la
Propiedad.
(Artículo
2,
Ley
Mexicana
de
Tiempo
Compartido, [LMTC], 1991). Otro de los actores es el contrato de T.C. que se celebra entre el usuario y el propietario, teniendo en cuenta que ambas pueden ser personas físicas o jurídicas;
las obligaciones tanto del propietario como del
usuario, como también que es la multipropiedad especificando que solamente se puede aplicar sobre los bienes muebles (Art.2, LMTC, 1991). Del mismo modo menciona que el desarrollador y el propietario
pueden
ser
o
no
las
mismas
personas
físicas
o
jurídicas ya que en caso que el desarrollador no sea la misma persona
jurídica
que
el
propietario
del
inmueble
(…)
éste
último deberá respetar los derechos de todos los usuarios, aún en
los
que
casos
en
que el propietario rescinda o dé
por
terminado sus contratos con el desarrollador. (Art.2, LMTC, 1991). Del mismo modo menciona al prestador del T.C. que es el
88
encargado de brindar todos los servicios dentro del inmueble vacacional como también al vendedor; la cuota que debe abonar el usuario para el uso del mismo; el mantenimiento que debe tener el inmueble por medio de la cuota, que es la expensa y la diferencia entre la secretaria de turismo y la secretaria de fomento al turismo cuyas diferencias son que la primera depende de la administración publica federal y la segunda sobre la estatal.
Se declara de orden público, la constitución del sistema de tiempo
compartido
concertación
con
para
la
fines
turísticos
participación
de
y
las
todos
acciones los
de
sectores
sociales a efecto de fomentar el desarrollo de dicho sistema, con
el
fin
de
que
todos
los
servicios
y
derechos
que
se
ofrezcan al consumidor se presten con eficiencia, calidad y equidad.
(Art.3,
LMTC,
1991).
Este
articulo
es
de
suma
importancia ya que menciona lo importante que es el T.C. en México ya que ésta pasa a tener un orden publico fomentando a todos los sectores a incentivar el uso del T.C. ya que es un muy buen negocio tanto para: fomentar el turismo dentro del país; que los hoteles tengan completa su capacidad en toda época del año, generando huéspedes en las temporadas bajas y entrando divisas al país.
89
También menciona que esta prohibido comercializar en la vía publica
el
específico
T.C. y
y
que
aprobados
solamente por
la
se
ley.
puede Es
de
hacer suma
en
lugar
importancia
mencionarlo ya que al estar prohibido fomenta que la venta de T.C. sea seria evitando cualquier clase de filtración que puede poner
en
peligro
su
comercialización.
Se
puede
ver
en
el
siguiente artículo: Se prohíbe llevar a cabo en la vía pública, la comercialización de las operaciones prevista en esta ley, la cual se deberá efectuar en los locales fijos que para tal efecto instalen los vendedores
del
funcionarán
en
municipales
en
sistema los los
de
tiempo
horarios reglamentos
que
compartido, fijen
locales
las
respectivos.(Art.
que
autoridades 4,
LMTC,
1991). La ley menciona que el T.C. se puede aplicar tanto en inmuebles construidos o en proceso de construcción teniendo en cuenta que en el caso del segundo debe estar establecido bajo el sistema de fideicomiso especificando la fecha de entrega del inmueble para el uso y goce del usuario como también en el caso de no entregarse en tiempo y forma las diversas alternativas que el propietario o desarrollador tienen para la satisfacción del usuario que en todos los casos es el uso y goce de la semana o
90
semanas que haya adquirido en otro complejo vacacional con la misma categoría o mas alta. En el caso que surgiera algún problema entre el usuario y el propietario o desarrollador que la ley de T.C. no pudiese cumplir se aplicara el Código Civil del Estado de Sonora (de donde es oriunda la ley de T.C. de México) o sino el articulo 1121 del Código Civil del Estado de México (Art. 8, LMTC, 1991).
Por ultimo menciona que en el caso de haber algún problema con el inmueble que perjudique al usuario (en el caso de no haber una entrega puntual o de roturas ajenas al uso del usuario) los responsables
solidarios
serán
tanto
el
propietario
como
el
desarrollador como el vendedor o los prestadores del servicio y solamente podrán ser exonerados en el caso de comprobar que los mismos no son responsables. Esto se podrá realizar mediante un juez competente que determine la culpabilidad de los actores previamente culpabilidad
mencionados. de
ellos
En
el
caso
inmediatamente
de se
demostrar les
la
no
quitará
la
responsabilidad. Lo mismo sucede en el caso que haya algún error en la construcción generando que tanto el propietario como el constructor del inmueble se resarzan frente al usuario en el plazo de un año.
91
El capitulo 2, que trata sobre la constitución del sistema de T.C. para fines turísticos, establece que el establecimiento vacacional que se utilice para el T.C. debe estar inscripto en el Registro Publico de la Propiedad, como sucede en Argentina, cumpliendo todos requisitos establecidos por la ley ya estando construido o en proceso que construcción. En el caso que el inmueble presentara alguna irregularidad el propietario deberá constarlo mediante escritura pública.
Asimismo, para que el inmueble pueda ser utilizado para el sistema de T.C., el propietario deberá presentar los siguientes documentos autorizar
al al
notario, inmueble
a
quien
es
la
ser
parte
persona
del
T.C.:
encargada
de
el
de
titulo
propiedad que demuestre que el establecimiento este dentro del registro publico; últimas boletas de agua potable entre otros documentos que demuestren que el inmueble realmente existe; la autorización
de
la
secretaria
de
fomento
al
turismo
y
una
constancia de no adeudar nada al tesoro municipal; licencias de construcción y de uso de suelo; constancia de la municipalidad, en donde se esta construyendo el inmueble, que demuestre que se están cumpliendo con todas las normas del lugar en donde se esta
construyendo
el
inmueble;
el
plano
del
inmueble
debidamente autorizado; como esta compuesto el inmueble con sus
92
áreas comunes, los tipos de unidades a usar con sus metrajes entre otros; póliza de fianza que asegure al inmueble un año después de haberse construido para proteger los intereses de los
usuarios,
que
en
la
ley
de
México
se
los
denomina
tiempocompartidiarios; el reglamento del T.C. y por último una solicitud de aprobación de los servicios a utilizar a favor de los tiempocompartidiarios. En el caso que no se cumplan con los requisitos, el notario no autorizará al complejo vacacional a ser un T.C. y el propietario no podrá inscribir al complejo en el registro de la propiedad para que éste pase a ser utilizado como T.C.
Se
puede
observar
como
la
ley
de
México
presenta
mayor
información en comparación a la ley de Argentina ya que estos puntos no se encuentran en la ley 26356.
Del mismo modo, se debe establecer la duración del inmueble para el uso del T.C. como también la persona física en la que se encuentra a nombre el inmueble, que puede ser tanto el propietario o el desarrollador o ambos en una misma persona.
Puede
ocurrir
que
el
complejo
vacacional
que
se
este
construyendo solamente una parte se dedique al T.C.. Es por
93
ello que debe estar constatado, al momento de inscribirse en el registro público de propiedad, que parte esta dedicada al T.C. y cual no.
Cuando el inmueble pasa a ser parte del T.C. no se le pueden realizar cambios ni de categoría, estructura, porcentaje de densidad habitacional, porcentaje de áreas verdes, recreativas, deportivas
y
estacionamiento;
las
instalaciones,
servicios,
áreas y bienes comunes. (Art.18, [LMTC], 1991). Solamente se podrán
realizar
cambios
en
el
caso
que
el
75%
de
los
tiempocompartidiarios lo aprueben como también en el caso que se deban hacer reparaciones internas o sino en el caso que la municipalidad en donde se encuentre el complejo lo designare. En el caso que el inmueble se encuentre bajo el sistema de fideicomiso, ya que el complejo se encuentra en construcción, solamente se podrán realizan cambios en los planos si el mismo porcentaje de los tiemposcompartidiarios, el 75%, se encuentra a favor.
La
Tercera
parte,
que
trata
de
la
venta
del
T.C.
en
los
desarrollos de procesos en construcción, explica que para poder empezar
a
realizar
la
venta
del
T.C.,
en
el
caso
que
el
inmueble se encuentre en construcción, solo se podrá hacer a
94
menos
que
este
el
33% de la etapa hecha. Otra opción
que
plantea la ley 308/91 es que en el caso que el inmueble no este construido, el desarrollador puede empezar con la venta siempre y cuando tenga un fideicomiso, que sea puro y exclusivo para el inmueble, con el equivalente al 33% de la obra.
Aquí
se
puede
observar
como
la
ley
ampara
tanto
al
desarrollista como al usuario ya que en el primer caso éste tiene
la
suficiente
credibilidad
como
para
que
el
futuro
usuario pueda invertir en el T.C..
Esto mismo difiere con la ley de Argentina ya que en ningún momento menciona que algún porcentaje determinado para la venta de T.C. en el caso de encontrarse en construcción el inmueble. En el caso que el desarrollista quiera vender semanas de T.C. en
un
inmueble
garantizarle
al
que
esta
usuario
en
la
proceso
entrega
de
total
construcción, por
medio
de
debe las
siguientes alternativas: con un crédito otorgado Institución de Crédito, Sociedad Nacional de Crédito,
o
una
Organización
Auxiliar
de
Crédito(Art.22,
fracción I, LMTC, 1991); con un fideicomiso cuyo único fin económico sea el fin de la obra; con un crédito hipotecario que garantice el final de la obra; con una fianza con el fin de
95
terminar la obra siempre y cuando se encuentre el inmueble bajo régimen de fideicomiso; con un fideicomiso cuyo único fin será igualar
el
33%
del
inmueble
con
las
ventas
realizadas;
o
mediante el alojamiento alterno en donde, en el caso que la construcción
no
se
haya
tiempocompartidiarios
terminado
puedan
hacer
uso
a de
tiempo, su
los
semana
en
alojamientos de igual o superior categoría y el desarrollista absorbiendo contrato. alguna
de
los
En las
gastos,
el
caso
de
que
opciones
acuerdo el
a
lo
establecido
desarrollista
mencionadas
hubiese
previamente,
en
su
elegido
excepto
el
alojamiento alterno y el fideicomiso que iguale las ventas de T.C. con el 33% del inmueble en construcción, se nombrará a un supervisor de obra que se encargará de vigilar los avances de la misma, verificar los planos de la construcción, la validez en
las
(Art.22,
licencias fracción
de
construcción
VI,
LMTC,
y
1991).
sus Una
plazos vez
de que
entrega. hubiere
finalizado la obra, el inmueble volverá a pasar a manos del desarrollista ya que el supervisor de obra es elegido por la entidad elegida por éste.
Una vez cumplidos algunos de estos requisitos y el inmueble estar inscripto dentro del Registro Publico de la Propiedad, el desarrollista podrá comenzar con la venta de T.C.. Si esto el
96
desarrollista no lo cumpliere recibirá diversas sanciones como también demandas por parte del tiempocompartidiario.
La cuarta parte, que trata de los desarrollos inmobiliarios construidos
y
su
transformación
al
sistema
de
T.C.,
tiene
relación con los artículos 13 y 14 que se encuentran en la segunda
parte,
previamente
mencionada.
Ellos
establecen
que
para que un inmueble pueda funcionar total o parcialmente, ya que no todo el inmueble puede ser destinado al uso del T.C., además de cumplir con diversos requisitos, como formar estar inscripto
en
el
registro
publico
de
la
propiedad,
que
se
menciona en el articulo 13 de la segunda parte de la ley, o tener las licencias para la construcción del inmueble, que se menciona en el articulo 14 de la segunda parte de la ley, debe ser
revisado
revisar
que
por
un
todas
perito.
las
Esta
persona
instalaciones,
se
equipo,
encargará maquinaria
de y
mobiliario se encuentran en condiciones de uso. (Art.14, LMTC, 1991).
Asimismo
si
el
perito
no
llegase
a
acreditar
la
información correcta que perjudicase tanto al usuario como al propietario, será juzgado tanto penal como civilmente (Art.14, LMTC, 1991). Una vez que el inmueble estuviese aprobado por el perito, el desarrollador tendrá la capacidad de poder vender semanas de T.C. a los futuros usuarios. En el caso que el
97
propietario no cumpliera con lo pactado con el usuario, este último podrá demandar al primero por daños y perjuicios con un plazo de hasta dos años a partir de la fecha en que la que debieron hacer uso de su o sus semanas y no pudieron.
Como se puede observar hasta ahora, la ley de México abarca un gran abanico de posibilidades tanto para el usuario, ya que recibe
todo
encuentre
tipo
en
de
amparo en el caso que el inmueble
proceso
de
construcción
o
no,
como
para
se el
desarrollador, ya que solamente los que se encuentren al día pueden vender semanas de T.C. lo que brinda credibilidad y confianza para que el futuro usuario se sienta tranquilo a la hora de comprar una o varias semanas de T.C. teniendo en cuenta que la inversión que el futuro usuario hace es alta.
La quinta parte trata sobre los derechos y obligaciones de los tiempocompartidiarios. Con respecto a los derechos, éste puede hacer
uso
y
goce
de
su
semana
comprada
en
el
complejo
vacacional y las áreas comunes a ella; hacer uso y goce de otro establecimiento vacacional de igual o mayor categoría en el caso que el propietario no pudiera brindarle al propietario su semana de uso y goce (esto sucede en los casos que el complejo vacacional se encuentre en construcción y no hubieren llegado a
98
terminarlo en el plazo pactado); entregar el uso de semana a alguien; no hacer ningún cambio en el complejo vacacional ni en la
unidad
en
la
que
se
encuentren
hospedados;
afiliarse
a
alguna red de intercambio en el caso que el complejo vacacional lo este; tener derecho, voz y voto en todo lo que se refiera al manejo correcto del complejo vacacional; ser electo para formar parte
del
Consejo
Directivo
y
ejercer
los
derechos
que
se
encuentren en el reglamento interno del complejo.
Con respecto a sus obligaciones, el tiempocompartidiario debe: abonar el precio correspondiente a la compra de la semana; abonar
la
solventar
expensa el
ordinaria
mantenimiento,
o
extraordinaria
conservación,
destinada
reparación
a
entre
otros del complejo vacacional; hacer uso de su o sus semanas si se encuentra al día, en el caso que no lo este el propietario deberá enviar un aviso previo al uso de su o sus semanas para que se ponga al corriente; abonar sus expensas hasta dentro de los 30 días antes de hacer uso de su semana, en el caso de no hacerlo la perderá y no podrá hacer uso de la misma. Cabe destacar que tampoco podrá ejercer sus derechos de voz y voto a menos que se encuentre al día. Continuando con las obligaciones del tiempocompartidiario, éste junto con las personas que se encuentren hospedándose en el complejo, tienen las siguientes
99
obligaciones: hacer uso y goce de su o sus semanas sin que ello perjudique a los demás usuarios; no podrán modificar, alterar o destruir ningún objeto ni de la unidad vacacional como del complejo; hacer uso de las o las semanas que le corresponden; desocupar la unidad en el día y en el horario pactado en el reglamento interno del complejo vacacional; no ocupar la unidad vacacional por una capacidad mayor a la que soporta; permitir el acceso a todo personal de limpieza sin estorbar su desempeño laboral en los horarios pactados por el reglamento interno del complejo vacacional; no podrán realizar actos que perturben a los
demás
usuarios
como
también
deberán
hacer
uso
de
las
instalaciones en las horas pactadas por el reglamento interno del complejo vacacional; serán responsables por los daños que causen a la unidad vacacional como al complejo y deberán abonar los daños realizados antes de finalizan su hospedaje en el complejo; en el día de su llegada el tiempocompartidiario y las personas que se encuentren con él deberán verificar que la unidad vacacional se encuentre en perfecto estado ya que si no lo reportan el propietario concluirá que el usuario encontró todo en perfecto estado. Lo mismo sucede cuando el usuario deja la unidad. Éste se debe revisar que todo este en perfecto estado. El usuario podrá entregarle a otra persona el derecho de uso y goce de la semana siempre y cuando el propietario lo
100
sepa por escrito y todo adquiriente de semana o semanas de T.C. tiene derecho a exigir y recibir por parte del propietario copias del reglamento interno del complejo vacacional.
Si se realiza una comparación con la ley 26356, se puede notar que la quinta parte de la ley 308 tiene mucha relación con la quinta parte de la ley 26356 ya que menciona la gran mayoría de los derechos y obligaciones que tiene el usuario con respecto al complejo vacacional.
La
sexta
parte,
que
trata
sobre
el
reglamento
del
T.C.,
menciona que todo contrato que se firme entre el usuario y el propietario deberá tener anexado su reglamento interno. Éste contendrá todos los requisitos y elementos que establece el Reglamento Federal de la Prestación del Servicio Turístico de Tiempo Compartido de la Ley Federal de Turismo (Art. 28, LMTC, 1991). interno
En
el
alguna
caso
que
el
propietario
modificación,
el
adose
registro
al
reglamento
público
de
la
propiedad deberá ser informado bajo escritura pública.
La séptima parte, que trata sobre las asambleas, explica que éstas pueden ser ordinarias y extraordinarias. En el caso de la primera se deben presentar por lo menos una de las siguientes
101
situaciones: cumpliendo;
que
lo
cuando
establecido se
realicen
en
el
contrato
modificaciones
de
no
se
este
cambio
de
categoría como esta mencionado en la parte segunda de la ley; cuando no se esta manteniendo la categoría del inmueble o el funcionamiento
del
mismo
de
acuerdo
a
lo
estipulado
en
el
contrato firmado; cuando el propietario no estuviera brindando los servicios de alojamiento al usuario, esta información se encuentra en los derechos del tiempocompartidiario de la quinta parte; cuando se incrementan innecesariamente y sin fundamento las expensas; cuando se haya cambiado el propietario a otra cadena de intercambio sin hacer previo aviso al usuario dentro de los seis meses de haber firmado el contrato; en el caso de quiebra; cuando no se hayan contratado las pólizas tanto para el inmueble y los usuarios; cuando el inmueble este clausurado por un periodo mayor al de cinco días; cuando venza el contrato de administración, operación o prestación del servicio de T.C. y no se renueve; cuando el administrador del T.C. renuncie a su cargo;
cuando
el
administrador
no
cumpliese
con
sus
obligaciones estipuladas en el contrato de T.C. y cuando sea tuviera que nombrar a las personas que pasen a formar parte del consejo directivo.
102
En el caso de la segunda, las extraordinarias, solamente se harán
cuando
se
tengan
que
defender
los
derechos
del
tiempocompartidiario o cuando se tenga que defender al inmueble de
terceros
o
por
casos
fortuitos
que
produzcan
daño
al
inmueble o los bienes afectados al T.C..
En el caso de ocurrir alguno de los casos mencionados en el párrafo
anterior,
la
asamblea
podrá
ser
convocada
por
el
administrador, por el consejo directivo o sino por el 10% de los tiempocompartidiarios. Si alguno de estos actores no lo hiciera,
el
desarrollador
puede
convocar
la
asamblea
extraordinaria.
Las convocatorias solamente se harán cuando cualquier hecho o acto tiendan a suprimir o modificar los derechos adquiridos por los tiempocompartidiarios (Art.31, LMTC, 1991).
En el caso que se tenga que formar una asamblea, todos los tiempocompartidiarios
serán
convocados
por
medio
de
correo
certificado con acuse de recibo no menos a los 60 días y no mayor a los 90 días (Art.32, LMTC, 1991), en donde aparecerá el lugar, el día y el horario en donde se realizará la misma.
103
Al momento de recibir la convocatoria el tiempocompartidiario, tendrá un espacio en blanco para informar si esta de acuerdo o no con los temas a tratar en la asamblea junto con un espacio para que se anoten las observaciones. Una vez hecho esto, el tiempocompartidiario hará envío del correo con acuse de recibo al propietario o fiduciario encargado de realizar la asamblea para exponer el manifiesto de los tiempocompartidiarios con respecto a los temas a tratar. No es necesario que tengan que ir todos los tiempocompartidiarios del inmueble sino que pueden ir: el fiduciario, el presidente del consejo directivo o el mandatario
o
apoderado
de
los
derechos
de
los
tiempocompartidiaros ya que pueden ejercer sus derechos y ser voz en la asamblea.
Sin importar la procedencia de los tiempocompartidiarios, todos tienen derecho a voto y voz en la asamblea, esto quiere decir que si un mexicano o un extranjero son usuarios de una o unas semanas de T.C., tienen todos los mismos derechos. Asimismo, solamente los que se encuentren al día con sus expensas tendrán el derecho de voz y voto en las asambleas. Los que no lo estén, tendrán que ponerse al día.
104
La
asamblea
será
presidida
por
el
presidente
del
consejo
directivo y en su defecto por la persona que designen los tiempocompartidarios. Los asistentes procederán a nombrar un secretario y dos escrutadores, quienes verificarán el quórum (Art.37, LMTC, 1991). Se entiende que habrá quórum solamente cuando
se
presenten
por
lo
menos
un
50%
de
los
tiempocompartidiarios. En el caso que haya un segundo quórum solamente
tendrán
directivo
sin
que
tener
asistir que
estar
los el
asistentes porcentaje
del
consejo
previamente
mencionado. Una vez corroborada la gente que tiene que estar en la asamblea, el presidente de la misma hará comienzo a ella. Se tratarán todos los temas para los cuales se haya convocado la asamblea.
Una vez que la asamblea hubiere comenzado se tendrá en cuenta que todos los acuerdos a los que se lleguen se deberán tomar por escrito, archivarse y estar firmados por el presidente como también todos los asuntos que hayan surgido. Esto se puede ver claramente el siguiente artículo: Los acuerdos que se tomen en asamblea serán asentados en el libro de actas que necesariamente deberá llevarse. Por separado se archivarán todos los anexos y documentos de los asuntos tratados en la orden del día, así como la lista de asistencia,
105
el informe de los escrutadores, los votos por escrito enviados por los tiempocompartidarios, presupuesto de gastos, estados financieros y demás documentos que una vez empastados formarán el libro de apéndice del libro actas. Cada acta deberá estar firmada por el presidente, el secretario de la asamblea respectiva, por los escrutadores y por los demás tiempocompartidarios
que
quisieran
hacerlo.
(Art.37,
LMTC,
1991).
La
octava
menciona
parte, que
que
el
trata
inmueble
de
la
administración
destinado
al
T.C.
del debe
T.C., estar
administrado por un administrador o un prestador del servicio turístico del T.C. que pueden ser la misma persona.
En el caso que se designe un administrador y un prestador del servicio turístico, ambos tendrán diversas tareas. El primero se encargará de responder frente a los tiempocompartidiarios y a los propietarios por todo lo relacionado al mantenimiento, correcta operación, reposición y reparación entre otros del inmueble como también de lo que delegue a terceros con respecto al mantenimiento del inmueble. En el caso del segundo, éste se encargará que los usuarios realicen el pago de sus expensas y que
lo
recaudado
se
utilice
106
para
continuar
con
el
funcionamiento
o
mejorarlo
del
inmueble
como
también
de
celebrar todo tipo de contrato que se encuentre relacionado con el sistema de T.C.. Asimismo el administrador se encargará de contratar y mantener vigente la póliza de seguro que cubra la destrucción
total
y
parcial
del
inmueble
por
el
importe
equivalente al inmueble total o la parte destruida; contratar y mantener
vigente
responsabilidad
la
civil
póliza por
de
daños
seguro causados
que a
cubra
la
terceros
por
actividades que se realicen en el inmueble, como puede ser la reparación de alguna parte de la misma, teniendo en cuenta el monto
equivalente
a
la
indemnización
que
por
ley
deba
corresponder considerando la responsabilidad civil a terceros por muerte o invalidez hasta diez personas y la responsabilidad civil a terceros por sus bienes hasta diez veces el salario mínimo por cada uno de los sujetos damnificados.
Del mismo modo, el administrador tiene por obligación de la secretaria de fomento de turismo, llevar un registro de todos los tiempocompartidiarios en el que aparecen los nombres de ellos, el tipo de unidad vacacional que hayan adquirido junto con la semana o semanas correspondientes. En caso de extravío, el administrador tendrá solamente un periodo de cinco días para dar aviso a la secretaria de fomento de turismo. Del mismo
107
modo,
en
el
registro
tiempocompartidiarios esta
anotado
de
de
pueden
forma
forma
estar
definitiva definitiva
inscriptos o
los
provisional. es
porque
Si el
tiempocompartidiario pagó la totalidad de la semana o semanas que haya adquirido y si esta anotado de forma provisional es porque hay pagos a favor del usuario. En ambos casos si llegase a ocurrir que no se han abonado por lo menos dos cuotas de la unidad o se haya violado algún punto del reglamento interno, se le sacaran automáticamente la o las semanas al usuario.
En el párrafo anterior se puede observar otro ejemplo de la credibilidad que tiene el T.C. en México ya que si el usuario se des regulariza en dos cuotas se le quita directamente el uso de su o sus semanas cosa que en Argentina no sucede y que se debería rever porque cuotas que no abonen los usuarios son semanas que no se pueden vender, que el propietario tenga que absorber mas gastos de los que pueda solventar o sino que los usuarios deban abonar mas expensas por la cantidad de usuarios que
no
abonan.
Asimismo
en
Argentina,
el
propietario
debe
intimar al usuario moroso para que se ponga al día cuando este sabe cual es su responsabilidad. Esto significa una perdida de tiempo y dinero que se podría aplicar para mejorar el inmueble y la credibilidad del T.C. en al país.
108
Como se ha mencionado el administrador o prestador del servicio turístico del T.C. puede ser la misma persona y también pueden ser el propietario o el desarrollador del inmueble. Esto quiere decir que esta persona estará encargada de la administración, mantenimiento, reparación entre otros del inmueble turístico como también de la contratación de terceros para realizarlos a favor de los tiempocompartidiarios. En el caso que los terceros realicen
algo
desarrollador
que o
perjudique
propietario
al
será
tiempocompartidiario, el
responsable
directo
el y
solidario a la hora de responder al tiempocompartidiario.
El propietario o desarrollador del T.C. tiene la obligación del ser el primer administrador, por lo menos por un año, y de contratar a un administrador encargado. El puesto no será fijo sino
que
será
temporario
y
revocable
ya
que
el
consejo
directivo compuesto por los tiempocompartidiarios puede revocar al administrador de sus tareas en el caso de no cumplirlas y de nombrar a otra persona. El administrador no puede renunciar a su
puesto
hasta
el
vencimiento
del
plazo
pactado
de
su
vigencia. Todo administrador y todo prestador del servicio turístico de tiempo compartido, por su sólo nombramiento tendrá otorgado a
109
su favor un poder general para pleitos y cobranzas y actos de administración que se otorgará en escritura pública, en los términos de los dos primeros párrafos del artículo 2831 y de los artículos 2853 y 2865 del Código Civil para el Estado de Sonora
y
sus
correlativos
del
Código
Civil
del
Distrito
Federal. (Art.41, LMTC, 1991).
En el caso que el propietario o desarrollista designen a un administrador
o
prestador
de
servicios
turísticos
de
T.C.,
ambos deberán abonar una fianza que confirme el buen uso del dinero de los tiempocompartidiarios. Si alguno de ellos no lo hiciera quedaran automáticamente revocados de su puesto. Caso opuesto
surge
si
el
administrador o prestador de servicios
turísticos
fuese
el
propietario
propietario
o
desarrollador
ya
o
desarrollador. no
quisiera
Si ser
el mas
administrador del inmueble deberá presentar ante el consejo directivo
su
renuncia
60
días
antes
de
nombre
a
un
administrador provisional. Para ello se deberá presentar un dictamen a la secretaria de fomento de turismo en donde un perito deberá verificar que las instalaciones se encuentren en perfecto estado para que el administrador pueda renunciar. En el caso de no encontrarse en perfecto estado por la falta de pago de las expensas por parte de los tiempocompartidiarios, el
110
administrador
igualmente
podrá
presentar
su
renuncia.
Si
transcurridos los 30 días de la renuncia del propietario o desarrollador
al
cargo
de
la
administración,
el
consejo
directivo no hubiese designado a alguien, éste podrá recurrir al
Juez
de
Primera
instancia
de
la
localidad
en
donde
se
encuentre el inmueble para que elija al nuevo administrador dentro de la zona en donde se encuentra el inmueble de T.C.. (Art. 44, LMTC, 1991).
En
los
párrafos
administrador consejo
puede
directo
lo
anteriores renunciar puede
se a
hacer.
ha su
mencionado
cargo
Estas
como
son
que
también
las
razones
el el por
cuales el consejo directivo, formado por los representantes de los tiempocompartidiarios que tiene derecho y voz por ellos, puede destituir al administrador de su cargo: por no respetar el contrato de venta de T.C. firmado entre el propietario o desarrollador modificaciones
y
el que
usuario;
por
si
se
llegasen
alterasen
al
inmueble
como
se
a
realizar encuentra
previsto en el articulo 18 que se encuentra en la segunda parte de la ley que trata sobre la constitución del sistema de T.C. para fines turísticos; cuando a juicio de la Secretaria de Turismo, el inmueble no estuviese manteniendo el nivel por el cual el tiempocompartidiario compró con un plazo de seis meses
111
para
ponerse
al
día;
cuando
a
juicio
de
la
Secretaria
de
Turismo el propietario o desarrollador no estuviera brindando el alojamiento que el usuario adquirió en la compra de la o las semanas siendo en el mismo complejo o en uno alterno en el caso que el inmueble no se hubiere terminado de construir en los plazos pactados; en el caso de un incremento sin causa alguna de
las
expensas;
cuando
se
hubiere
realizado
un
cambio
de
afiliación a la cadena luego de los seis meses de haber firmado el contrato entre el usuario y el propietario; en caso de quiebra,
suspensión
desarrollador,
de
pagos
propietario,
entre
otros;
administrador
o
cuando
el
prestador
de
servicios turísticos de T.C. no mantuviera vigente las pólizas de
seguro;
cuando
por
culpa
de
alguno
de
los
actores
previamente mencionados se clausure el inmueble por un periodo mayor al de cinco días; cuando se venciera el contrato de administración o de prestación de servicios turísticos y no se renueva y por último cuando el administrador o prestador de los servicios turísticos destinados al T.C. no cumpliera con sus obligaciones que se encuentren en el contrato firmado entre el usuario y propietario del inmueble.
Al momento que el administrador, siempre mencionando que éste cumple
el
rol
de
propietario o desarrollista del inmueble,
112
hubiese
renunciado
y
nombrado
a
un
sustituto
que
ocupe
el
puesto, deberá hacer entrega las cuentas, fondos, contabilidad y todos los documentos directa o indirectamente relacionados con su gestión. (Art.46, LMTC, 1991).
La
novena
parte,
que
trata
sobre
las
cuotas,
menciona
que
éstas, que también se las llama expensas, pueden ser ordinarias y extraordinarias. En el caso de las ordinarias abarca los gastos de administración, operación, mantenimiento de la unidad vacacional, de sus bienes muebles que se encuentren en ella, de sus instalaciones y de las áreas y servicios comunes que se explicarán a continuación.
Cuando se menciona el gasto de administración es todo el gasto que se lo relaciona al servicio hotelero. Dentro de los gastos relacionados al servicio hotelero se encuentran: El pago de los honorarios del administrador, del prestador del servicio turístico de tiempo compartido, los honorarios de los contratistas, los salarios de los trabajadores, las primas de los seguros de destrucción total o parcial del desarrollo y el de
responsabilidad
civil,
los
contribuciones. (Art.48, LMTC, 1991).
113
impuestos,
derechos
y
Cuando se menciona el gasto de operación es todo lo relacionado al sistema de reservas y al pago de la cuota de afiliación a la cadena
de
intercambio
a
la
cual
se
encuentre
el
complejo
vacacional afiliado.
Por último cuando se menciona los gastos de mantenimiento es todo lo relacionado a la conservación del inmueble para poder seguir manteniendo la categoría por la cual el usuario hizo la compra de la o las semanas como también parte de ese gasto de mantenimiento esta destinado a la compra de muebles, en el caso de
rotura,
a
la
compra
de
productos
de
limpieza,
a
la
vigilancia que tenga el complejo entre otros.
En los párrafos previamente mencionados, se ha comentado sobre lo que abarca la cuota ordinaria que abona el usuario para poder hacer uso y goce del complejo en los periodos vacaciones que le conviene. A continuación se explicara el propósito del pago de las expensas extraordinarias.
Se entiende por cuota extraordinaria a todo pago urgente y necesario
para
evitar el deterioro de los inmuebles, áreas
comunes, instalaciones entre otros, de los cuales las reservas no son suficientes de solventar. A diferencia de las cuotas
114
ordinarias, las extraordinarias deben abonarse al mes siguiente de haberlo decretado el inmueble que es muy diferente a las ordinarias ya que esta establecido en que períodos del año se deben abonar. El no pago en tiempo y forma de las cuotas tanto ordinarias como extraordinarias traerá consigo intereses que el usuario deberá abonar para hacer uso y goce de su o sus semanas de T.C. como también el no formar parte del consejo directivo o ser voz en las asambleas que se realicen como se ha mencionado previamente.
Es de suma importancia que a la hora de firmar el contrato se establezcan las cuotas que se deberán abonar, los plazos para abonarlas y la moratoria que se aplicará en el caso de no hacerlas
en
tiempo
y
forma.
Las
mismas
deberán
estar
especificadas en el contrato que el usuario firme a la hora de hacer la compra de la o las semanas de T.C.. La decima parte, que trata sobre la multipropiedad, menciona que es una multipropiedad y sobre los derechos que tiene el usuario sobre ella que se menciona a continuación: Se entiende por multipropiedad el derecho real por el cual, el multipropietario
adquiere
el
dominio
pleno
sobre
una
parte
alícuota de una unidad inmobiliaria de cualquier tipo, afecta a cualquier
destino,
respecto
de
115
la
cual
ejerce
todas
las
facultades de dueño para disponer, transmitir, intercambiar y gravar; sujeto a un calendario en cuanto a los derechos de uso, goce, aprovechamiento y disfrute exclusivos, en los términos de su respectiva parte alícuota de utilización, terminada la cual, continuarán en el uso exclusivo por su orden el resto de los multipropietarios en forma sucesiva y cíclica. (Art.54, LMTC, 1991).
De acuerdo a lo mencionado en el párrafo anterior, la ley 308 establece que el T.C. es un derecho real cosa que en Argentina todavía no se ha establecido si es un derecho personal o real. Se puede recordar que de acuerdo al articulo 2503 del CCA los derechos reales en Argentina pueden ser: 1. El dominio y el condominio; 2. El usufructo;
3. El uso y la habitación; 4. Las
servidumbres activas; 5. El derecho de hipoteca; 6. La prenda; 7. La anticresis. (Art. 2503, CCA, 2003). Si se tiene en cuenta lo establecido por el CCA, se podría decir que México a optado por elegir que el T.C. es un derecho real ya que el usuario usufructúa el derecho de uso y goce de su o sus semanas de T.C. como también mencionar lo completa que es la ley de México ya que establece a la perfección que tipo de derecho es el T.C. si se compara con Argentina que todavía no lo tiene definido.
116
La onceava parte, que trata sobre la terminación del sistema de T.C., menciona que el inmueble seguirá siendo utilizado para el T.C. hasta que el plazo indicado lo marque. El registro público de la propiedad establece la vigencia del uso del inmueble para el T.C.. Una vez que este hubiere finalizado, el propietario o desarrollador decidirá que es lo que mas le conviene hacer con el inmueble. En el caso que el propietario o desarrollador quiera destinar el inmueble nuevamente al T.C. deberá cumplir con los requisitos establecidos que aparecen en la segunda y cuarta parte de la ley 308.
Solamente el T.C. puede finalizar antes del plazo pactado por el registro público de la propiedad por las siguientes causas: en el caso que no se hiciera venta alguna; por convenio entre los tiempocompartidiarios y el desarrollador o propietario; en el caso que el propietario o desarrollador no hayan podido vender todas las unidades del complejo vacacional o sino por expropiación para la utilidad pública.
El párrafo anterior ha mencionado las causas por las cuales un T.C. puede extinguirse antes del tiempo pactado por el registro público de la propiedad. A continuación se expondrán las causas por la cuales el T.C. no se extingue:
117
Por muerte del propietario o del desarrollador; Por quiebra o concurso del propietario o del desarrollador; Por abandono del inmueble o desarrollo inmobiliario por el propietario o del desarrollador;
Por
evicción del inmueble o del desarrollo
inmobiliario afecto al destino de tiempo compartido; Por remate del inmueble o del desarrollo inmobiliario afecto al destino de tiempo
compartido;
Por
prescripción
del
inmueble
o
del
desarrollo inmobiliario afecto al destino de tiempo compartido. (Art. 59, LMTC, 1991).
En el caso que el propietario o desarrollista hubiere entrado en
concurso
y
otra
persona
física
hubiese
adquirido
los
derechos del inmueble destinado al T.C. deberá: respetar los derechos de los tiemposcompartidiarios como también los plazos de expiración del inmueble para el uso de lo que esta destinado que es el T.C.. Del mismo modo, en el caso que el inmueble llegase a ser expropiado del propietario o desarrollista, éste recibirá
una
indemnización
por
el
terreno
expropiado
como
también una indemnización por lo que nuevo que se construya que genere destrucción total o parcial del inmueble.
Cabe
destacar
que
si
el
inmueble
se
encuentra
en
ruina
o
destrucción total, éste quedará extinto de ser un T.C.. Si la
118
misma
fuese
por
un
acto
fortuito
o
de
fuerza
mayor
los
damnificados serán el desarrollador, el tiempocomapartidiario y el
propietario
quienes
recibirán
una
indemnización
que
se
deberá distribuir proporcionalmente a lo aportado por cada uno de ellos. En cambio si la ruina o destrucción total fuese por negligencia pagaran
a
del
desarrollador
los
o
propietario,
damnificados,
en
éstos
este
deberán
caso
los
tiempocompartidiarios, por los años de uso y goce pendientes.
La doceava parte, que trata sobre la comisión consultiva para el fomento y la vigilancia del sistema de T.C., menciona la creación de la Comisión Consultiva para el Fomento y Vigilancia del Sistema de Tiempo Compartido cuya misión es inspeccionar y vigilar todas las actividades realizadas por los propietarios, vendedores,
promotores
o
desarrolladores
de
servicios
turísticos (Art. 63, LMTC, 1991). Esta comisión esta formada por
los
siguientes
actores:
el
Secretario
de
Fomento
al
Turismo, quien la presidirá; el Director General Jurídico del Gobierno de Estado; el Presidente Municipal, teniendo en cuenta lo locación del inmueble, y dos representantes de la industria de tiempo compartido. Asimismo, se invitará a formar parte de la
comisión
en
forma
permanente
a
un
representante
de
la
Secretaría de Turismo. Tendrá un Secretario Técnico, quien se
119
encargara de ejecutar los acuerdos de la comisión y cada uno de ellos tendrá un suplente.
Asimismo, las obligaciones Comisión Consultiva para el Fomento y
Vigilancia
del
siguientes:
actuar
ayuntamientos, sistema
Sistema
de
en
como
donde
tiempo
se
de
Tiempo
cuerpo
son
las
consulta
de
los
de
pretenda
compartido;
Compartido
promover
ordenar
la
y
desarrollar
realización
de
estudios de factibilidad sobre la promoción y desarrollo de los sistemas
sobre
tiempo
compartido;
mantener
actualizado
el
padrón estatal de propietarios, tiempocompartidarios, promotores, conocer
desarrolladores,
las
quejas
tiempocompartidarios
por
y
vendedores
y
demandas
que
violaciones
del
multipropietarios; formulen
régimen
los
legal
del
sistema de tiempo compartido; realizar las investigaciones y visitas de verificación sobre el sistema de tiempo compartido que
estime
necesarias;
fungir
a
través
de
su
Secretario
Técnico, como conciliador en las controversias que se susciten en
el
sistema
de
tiempo
compartido;
designar
árbitros
a
solicitud de los interesados; vigilar que en la publicidad o promoción
de
los
sistemas
de
tiempo
compartido,
se
haga
referencia a que éstos han sido inscritos en el padrón de sistema de tiempo compartido; tomar conocimiento cuando se le
120
proporcione la información necesaria, que las sesiones de las asambleas
de
los
sistemas de tiempo compartido se celebren
conforme a esta ley; llevar el padrón de representantes comunes de
los
tiempocompartidarios y multipropietarios; coordinarse
con la Comisión Consultiva a que se describe el Reglamento del Servicio Turístico del Sistema de Tiempo Compartido de la Ley Federal de Turismo en lo que refiere a: Interpretación de la Legislación de tiempo compartido federal o estatal; emisión de los criterios y conceptos respecto a: conductas sancionables; variantes en la prestación del servicio de tiempo compartido; criterio
sobre
las
reglas
desarrollos
de
operación
prestación
opinar
y
tiempo
respecto
de
los
del
reglamento
compartido;
interior
reglas
generales
de
los
sobre
del servicio de tiempo compartido criterios
de
clasificación
de
y
los
desarrollos de tiempo compartido. Del
mismo
modo
se
encargará
de
coordinar
los
programas
de
visitas y de auditorías a los desarrollos para que coincidan conjuntamente intercambio
las de
autoridades
locales
información
y
estadística
federales sobre:
y
el
nuevos
establecimientos; empresas en mora en cuanto al cumplimiento de sus
obligaciones;
sancionables
y
empresas catálogo
que y
sancionables.
121
incurren
recurrencia
en
conductas
de
conductas
La treceava y última parte, que trata sobre las sanciones y las controversias, menciona que quienes realicen lo estipulado en los
artículos
9
(comercializar
el
T.C.
previo
al
registro
público de la propiedad), 16 (hacer publicidad mientras no se encuentre el inmueble registrado en el registro público de la propiedad),
18
(realizar
cambios
que
afecten
el
destino,
categorización entre otros del T.C. que el tiempocompartidiario hubiere adquirido con la compra de la o las semanas) y 21 (comenzar
la
venta
sin
tener
el
33%
de
la
construcción
realizada o el equivalente en un fideicomiso) de la ley 308 serán juzgados por el articulo 309 del Código Penal del Estado de Sonora, de donde pertenece la ley 308, bajo el cargo de fraude.
Asimismo
serán
juzgados
por
fraude
quienes
comercialicen semanas de T.C. por un plazo mayor al tiempo de vida del inmueble al T.C. y quienes se encuentren a cargo de la administración
del
T.C.
y
utilicen
los
bienes
de
los
tiempocompartidiarios para uso y beneficio propio. En el caso que
la
responsabilidad
civil
o
penal
recaiga
en
desarrolladores, promotores, prestadores del servicio turístico de tiempo compartido y vendedores se utilizarán disposiciones de los códigos civil y penal dependiendo de cada uno de los casos.
122
Si se llegasen a suscitar controversias entre las autoridades estatales o municipales con los particulares, que serían los usuarios, se resolverán en el Tribunal de de lo Contencioso Administrativo. (Art. 71, LMTC, 1991).
Asimismo, menciona que la presente ley entrara en vigencia al día
siguiente
de
su
publicación
en
el
Boletín
Oficial
del
Gobierno del Estado concediendo un plazo de seis meses para aquellos inmuebles y desarrollos destinados al T.C. se pongan al
día
de
acuerdo
a
lo
dispuesto
por
la
ley
308/1991
y
derogando todas aquellas disposiciones que estén en contra de la ley.
3.2 Antecedentes de España. Para la época en que se sanciona la ley 42/1998, España estaba volviendo a renacer luego de la dictadura franquista que lo había dejado fuera del plano europeo. Del mismo modo uno de los factores que influyo para la sanción de la ley fue la normativa 94/74/CE creada por la unión europea, España pasa a formar parte de la unión en 1986, que defendía los aprovechamientos de uso de semanas.
123
Asimismo se debe tener en cuenta que España es uno de los sitios más pedidos a la hora de comercializar o intercambiar T.C. ya que genera ventas anuales de 1.400 millones de euros (HostelTUR.com, 2008).
De
acuerdo
a
lo
mencionado
anteriormente,
el
siguiente
subcapítulo explicará como esta compuesta la ley 42/1998.
3.2.1 Ley 42/1998 ¿Cómo esta compuesta? La ley 42, que se podrá ver en el anexo, fue sancionada en 1998 con la finalidad de poder regular el sistema de T.C. en España. La ley esta compuesta por dos títulos, uno que trata sobre las normas civiles y mercantiles y la otra que trata sobre las normas tributarias. A su vez la ley esta compuesta de veinte artículos, tres disposiciones adicionales, tres transitorias y una final. Asimismo el primer titulo esta dividido en tres capítulos
que
tratan
sobre:
las
disposiciones
generales;
régimen jurídico e incumplimiento de los servicios. En el caso del segundo capitulo, éste esta distribuido en dos secciones que son: constitución y condiciones de promoción y transmisión, para
luego
finalizar
con
las
mencionadas.
124
disposiciones
previamente
El
primer
generales,
capítulo, establece
que que
trata el
sobre
objetivo
las de
disposiciones
la
ley
es
la
regulación, el ejercicio, la transmisión y la extinción de los derechos de aprovechamiento por turno de los bienes inmuebles atribuyéndoselo época
del
año
a con
un
titular
una
especifico
capacidad
en
especifica
una en
determinada un
inmueble
determinado y por un período de tiempo especifico máximo de tres años pero inferior a cincuenta años.
Como
se
puede
observar,
en
la
ley
42
no
se
aplica
la
denominación de T.C. que proviene del ingles time share sino que
se
lo
establece
como
aprovechamiento
por
turno
de
los
bienes ya que España considera que lo que se comparte no es el tiempo sino el inmueble.
Asimismo el derecho de aprovechamiento de uso por turnos del inmueble solamente puede estar impuesto sobre un edificio o conjunto mobiliario específico con la diferencia que no todo el mobiliario puede estar destinado al aprovechamiento de uso por turnos sino que también parte de ésta pueda llegar a estar destinada al turismo sin tener que estar regido por turnos como lo es en el caso del aprovechamiento de uso por turnos.
125
Del mismo modo, la ley 42 establece que el periodo de uso mínimo de la unidad es de siete días, como se menciona en las demás
leyes
previamente
explicadas,
y
que
el
periodo
de
reparación, limpieza entre otros no puede ser superior al de siete días por cada unidad que se deba arreglar, limpiar entre otras.
La ley 42 también establece que los derechos que se adquieren sobre el aprovechamiento de uso por turnos son de carácter real como lo establece también la ley 308 de México ya que es un derecho que el usuario hace de uso, goce y disfrute por un determinado periodo durante un determinado tiempo no mayor a los cincuenta años.
Cuando se trata de publicitar y comercializar este derecho de aprovechamiento por turnos, solo de debe hacer de manera que no se preste a confusión a los futuros usuarios de este tipo de derecho. Cabe destacar que lo que se impone en la ley solamente rige para el propietario, el promotor y cualquier otra persona que se encargue de la comercialización del mismo. Cualquier persona que intente comercializar un aprovechamiento de uso por turnos inferior a tres años y superior a cincuenta años le será revocada y nula el pleno derecho de volver a comercializar y
126
deberá devolver al usuario lo invertido correspondientemente y darle una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.
Con
respecto
a
clausulas
de
incumplimiento,
el
adquiriente
puede renunciar anticipadamente al uso del aprovechamiento por turnos del bien inmueble sin que ello exonere al propietario o promotor
de
la
semana
sumisión
al
arbitraje
y a
son
nulas
menos
que
las a
estipulaciones
menos
que
el
de
mismo
estuviese armado bajo consenso de las personas involucradas en un tribunal arbitral especializado.
De acuerdo a la ley, la duración del aprovechamiento del uso por turnos del bien inmueble solamente podrá ser superior a tres años e inferior a cincuenta años, ya que una vez pasado este lapso de tiempo los usuarios no tendrán mas derechos por sobre el aprovechamiento.
El segundo capítulo, que trata sobre el régimen jurídico, esta divido en dos secciones. En el caso de la primera sección, que habla sobre la constitución del aprovechamiento por turnos del bien inmueble, menciona que para poder formar parte del régimen de aprovechamiento de uso, el inmueble debe estar dentro del registro
catastral
del
inmueble.
127
Para
ello,
se
deberá
previamente: haberse inscripto en el registro de propiedad en el caso que la construcción ya estuviese finalizada. Si fuese lo contrario deberá haber una declaración que manifieste que el inmueble se encuentra en construcción; haber obtenido de las autoridades
competentes
las
licencias
necesarias
para
la
actividad turística, las de apertura, las necesarias para la primera
ocupación
de
los
alojamientos,
zonas
comunes
y
servicios accesorios que sean necesarias para el destino y la correspondiente cédula de habitabilidad. (Art. 4, Ley de España de Tiempo Compartido [LETP], inciso 1b, 1998). En el caso que la obra solamente se encontrase en proceso de construcción, con haber obtenido la licencia de obra y la de actividad turística es
suficiente;
constructora quiera
haber
que
colocar
se el
celebrado
un
contrato
con
la
empresa
encuentre dentro de la comunidad donde inmueble
o
sino
traer
a
su
propia
constructora absorbiendo la total y completa responsabilidad por la construcción del inmueble. Para que esto último pueda suceder la empresa deberá tener un domicilio comprobable de corroborar en España y haber contratado un seguro de póliza antes, durante y finalizada la construcción.
Del mismo modo, el propietario que tenga un inmueble destinado al aprovechamiento por turnos en construcción deberá tener un
128
aval bancario con alguna de las entidades bancarias españolas que le asegure al usuario la devolución de lo invertido en el caso que el inmueble no pueda finalizarse. Igualmente, lo que los usuarios reciban por el aval será independiente a lo que deberá devolver el propietario en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al usuario.
Una vez que la construcción del inmueble hubiese finalizado satisfactoriamente,
se
deberá
inscribir
en
el
registro
de
propiedad, como sucede en las demás leyes analizadas, por medio de una escritura pública. El notario, quien es el encargado de realizar la escritura pública para que el inmueble pase a estar dentro del registro de propiedad, solamente podrá realizar su labor si el propietario hubiere colocado un aval bancario en su inmueble como también hubiere obtenido las licencias necesarias como se especifican en párrafos anteriores.
En
el
caso
que
el
propietario
hubiere
cumplido
con
los
requisitos previamente mencionados, se procederá a realizar la escritura pública para formar parte del registro de propiedad. La misma deberá tener la siguiente información: la descripción del lugar donde se comercializara el aprovechamiento por turno y de el o los edificios que se encuentren; la descripción de
129
cada uno de los alojamientos destinados al aprovechamiento por turno;
la
cantidad
de
inmuebles
que
se
utilizaran
para
el
aprovechamiento, (recordar que para la ley 42 un mismo inmueble puede
estar
fraccionado
aprovechamiento
por
en
dos,
una
parte
destinada
al
turnos y la otra destinada al turismo)
indicando la cantidad de días que se utilizara por usuario, la cuota que deberá abonar, los horarios de check-in y check-out, los
días
del
mantenimiento
año
y
su
que
servirán
para
su
reparación
numero de unidad para diferenciarla
y del
resto; los servicios que el inmueble prestara y si los mismos serán
prestados
por
el
propietario
o
por
terceros;
los
estatutos para los que se somete el aprovechamiento del uso por turnos; la situación registral, catastral, urbanística y, en su caso, turística del inmueble junto con un plano del inmueble que
muestre
usuarios
para
cuales
serán
las
unidades
que
utilizarán
los
descansar como también las áreas comunes,
de
mantenimiento, entre otras y la duración que tendrá el inmueble que no puede ser inferior a tres años ni superior a cincuenta años.
Del
mismo
modo,
se
deberán
colocar
en
la
escritura
todo
contrato celebrado con la empresa de servicios y las pólizas de seguro como se ha mencionado anteriormente. Si el inmueble se
130
encontrase enterarse
en de
construcción, su
el
terminación
registro
tres
meses
de
propiedad
antes
y
debe
luego
de
finalizada la obra, el propietario deberá avisar a los usuarios que ya pueden hacer aprovechamiento de la misma. Al momento de inscribirse en el régimen de registro de la propiedad,
se
abrirá
un
folio
con
toda
la
información
relacionada a contratos adquiridos, con los periodos de uso, los horarios de check-in y out como también servicios comprados entre otros. En el caso que el propietario no quisiera hacerse cargo de alguno de los servicios que brinda en el inmueble, por simple cese del contrato o por no querer hacerse mas cargo, se abrirá un nuevo contrato que estará dentro del legajo del mismo con
una
anotación
al
margen
especificando
quien
es
el
responsable de brindar el servicio por el cual el propietario no lo brinda mas.
Cualquier cambio que se realice en los contratos que se realice que este avalada por la ley 42, debe estar constada en el registro
de
propiedad.
El
régimen
solamente
podrá
ser
modificado por el propietario catastral que se encuentre en el registro con previo consentimiento de la empresa que brinda el servicio y de los titulares del inmueble.
131
Por
último,
propietario
previa deberá
a
la
colocar
constitución una
póliza
del
de
régimen,
seguro
que
el
cubra
durante todo el tiempo que dure el inmueble, cualquier tipo de inconveniente que pueda llegar a surgir como ser el incendio del inmueble, la indemnización a terceros entre otros.
En
el
caso
condiciones
de de
la
segunda
promoción
y
sección,
que
transmisión,
trata
sobre
menciona
que
las está
prohibida la transmisión de derechos de aprovechamiento por turno con la denominación de multipropiedad o cualquier otra que
contenga
1998).
la
palabra propiedad. (Art.8, inciso 1, LETP.
Asimismo,
tanto
el
propietario
como
el
promotor
encargado de comercializar semanas de uso por turnos deberán brindar información gratuita a toda persona que lo solicitare en
la
que
deberá
especificar:
Identidad
y
domicilio
del
propietario o promotor (…) que participe profesionalmente en la transmisión
o
comercialización
de
los
derechos
de
aprovechamiento por turno y la naturaleza (…)de los derechos que van a ser objeto de transmisión(…) según lo que resulte de la nota del Registro de la Propiedad. (Art.8, incisos 2a y 2b, LETP, 1998); los requisitos que se deberán cumplir para poder hacer uso del aprovechamiento por turnos; la fecha de entrega del
inmueble
en
el
caso
que
132
la
obra
se
encuentre
en
construcción; una descripción puntillosa del inmueble y de su situación de entrega en el caso que se encuentre en proceso de construcción; los servicios los cuales el futuro usuario puede disfrutar o disfrutará en el caso se encuentre en construcción; las áreas comunes que podrá hacer uso el usuario; indicar la empresa que se hará de la administración y con sus datos se corrobore que se encuentra dentro del registro mercantil; los diversos
valores,
es
decir
expensas,
que
tendrán
los
aprovechamientos medios y los altos entre otros; información sobre los tipos de alojamientos disponibles con la cantidad de semanas
disponibles;
información
sobre
desistimiento
del
contrato; si el inmueble formase parte de alguna cadena de intercambio y si el futuro usuario pudiera formar parte de ella; si se puede ceder o transmitir el aprovechamiento por turno a terceros y el precio para la misma; el numero total de afiliados a la empresa que comercializa el aprovechamiento por turno del bien inmueble; una breve reseña de la empresa y la cantidad de afiliados a la red de intercambio.
Asimismo, el propietario o promotor del aprovechamiento por turno debe brindar al futuro usuario, lugares en donde puede adquirir
mayor
información
sobre
el
inmueble
destinado
al
aprovechamiento por turnos. Los lugares son los siguientes:
133
Oficinas de Turismo; Instituto Nacional del Consumo; Organismos de las Comunidades Autónomas competentes en materia de turismo y consumo; Oficinas Municipales de Consumo; Registradores de la Propiedad; Notarios entre otros. (Art.8, inciso 3, LETP, 1998).
Cabe destacar que el propietario o promotor que se encuentre celebrando
el
contrato
con
el
usuario
deberá
brindarle
un
inventario completo de todos los muebles, instalaciones y ajuar con que cuente el alojamiento y en el que conste el valor global del mismo como también, en el caso de brindar datos informativos, todos los datos que verifiquen que el inmueble se encuentra dentro del registro de la propiedad. (Art.8, incisos 4 y 5, LETP, 1998).
En el caso que se firmase el contrato entre el usuario y el propietario o promotor, el mismo deberá tener los siguientes datos: la fecha de celebración del contrato; los datos de la escrituradora reguladora; la duración del contrato; descripción preciso de todo el inmueble; descripción precisa de la unidad a utilizar;
en
el
caso
que
el
inmueble
se
encuentre
en
construcción deberá tener: la fase en la que se encuentra la construcción; el plazo de entrega; referencia de la licencia de la obra en construcción y del ayuntamiento donde se consiguió;
134
fase en la que se encuentran los servicios comunes para que el usuario
pueda
hacer
uso;
una
ficha
sobre
la
calidad
de
alojamiento; información sobre el aval bancario correspondiente al seguro; el valor que deberá pagar el usuario por la compra de la semana; los servicios e instalaciones comunes que el usuario puede disfrutar; la posibilidad o no de formar parte de alguna cadena de intercambio la cual se encuentre afiliado el inmueble.
En el caso que el propietario sea una sociedad debe tener el contrato:
la
razón
social,
los
datos
de
inscripción
en
el
registro mercantil, el domicilio del propietario o promotor, los datos del usuario, de la empresa que brinda los servicios (en el caso que el propietario no se encargare) entre otros.
Del mismo modo, el contrato deberá contar con la duración del régimen de uso del inmueble y si se encontrase en construcción, la fecha de entrega; tener la escritura pública para poder ver que realmente el inmueble se encuentra inscripto; lugar y firma del contrato; si existiese la posibilidad de poder formar parte de un sistema para poder ceder su aprovechamiento a terceros junto con el valor de la cesión e inscribir la compra del aprovechamiento en el registro de la propiedad.
135
Toda
información
con
respecto
a
inventarios
y
diversas
clausulas estatutarias se encontraran anexadas al contrato.
A la hora de firmarse el contrato, éste se hará en el idioma del adquiriente que forme parte de la unión europea o que resida en España. En el caso que el adquiriente no formase parte de la unión europea, podrá elegir el idioma que mas le convenga que forme parte de la comunidad. Asimismo, todo cambio que
se
realice
previo
a
la
forma
del
contrato
deberá
notificarlo el propietario al adquiriente.
En el caso que el adquiriente desista del contrato tiene un límite de diez días para arrepentirse sin tener que abonar ningún tipo de penalidad. También lo que puede suceder es que el adquiriente no se encontrase lo suficientemente informado y por ende tendrá un plazo de tres meses para poder desistir del contrato sin tener que abonar penalidad alguna. Otra situación que se puede suscitar es que la información brindada no haya sido veraz lo que le da la posibilidad al adquiriente de poder desistir
del
contrato.
Cualquiera
que
fuere
la
razón
del
desistimiento del adquiriente, éste tendrá un plazo de diez días o tres meses, dependiendo de lo que hubiere sucedido como
136
se menciono anteriormente, de enviar por escrito al propietario la notificación correspondiente para anular el contrato. Lo mismo sucede cuando el contrato se firma con el consentimiento de un notario, con la única diferencia que para desestimarlo se debe hacer por medio de un acta notarial.
Si el adquiriente hubiere entregado al propietario un anticipo para la compra del turno y el mismo se hubiere arrepentido, el propietario
deberá
devolverle
todo
el
anticipo
sin
ningún
problema alguno. Lo mismo sucede en el caso que el adquiriente hubiere sacado un préstamo.
Finalmente en el caso que el adquiriente si hubiere firmado el contrato y no se hubiere arrepentido pero al cabo de un año no se hubiere puesto al día con las cuotas pertinentes, es decir las expensas, el propietario deberá avisar al adquiriente que regularice su situación en un plazo de treinta días. En el caso que el adquiriente no se pusiera al día pasados los treinta días,
el
propietario
podrá
proceder
a
la
rescindir
de
su
contrato absorbiendo la deuda del adquiriente.
El
tercer
capitulo,
que
trata
del
incumplimiento
de
los
servicios y acciones de cesación, menciona que el propietario o
137
promotor es responsable directo frente a los adquirientes de la efectiva prestación de servicios. (Art.16, LETP, 1998). En el caso que la empresa prestadora de servicios no lo estuviere haciendo como corresponde, el propietario o promotor deberá exigir a la empresa el resarcimiento por los daños ocasionados. Una
vez
solucionado
ello,
el
propietario
deberá:
o
asumir
directamente la prestación del servicio o sino contratar a una empresa que se encargue. Cabe destacar que cualquier cambio que el propietario realice con la empresa que se encarga de brindar los
servicios
no
afectará
a
los
adquirientes
ni
tampoco
generará un cambio en el contrato.
Con respecto a la acción de cesación, solamente se ejecutará cuando las conductas, perjudiquen los intereses colectivos de los usuarios. La acción de cesación se dirige a obtener una sentencia
que
condene
al
demandado
a
cesar
en
la
conducta
contraria a la presente Ley y a prohibir su reiteración futura. (Art. 16 bis, inciso 2, LETP, 1998). Quienes están legitimados para
ejercitar
la
acción
de
cesación
son
los
siguientes
actores: El Instituto Nacional del Consumo y los órganos o entidades correspondientes de las Comunidades Autónomas y de las Corporaciones locales competentes en materia de defensa de los consumidores; las asociaciones de consumidores y usuarios
138
que reúnan los requisitos establecidos en la Ley 26/1984, de 19 de
julio,
Usuarios,
General o,
en
para
su
la
caso,
Defensa en
la
de
los
legislación
Consumidores
y
autonómica
en
materia de defensa de los consumidores; el Ministerio Fiscal y las entidades de otros Estados miembros de la Comunidad Europea constituidas para la protección de los intereses colectivos y de
los
intereses
difusos
de
los
consumidores
que
estén
habilitadas mediante su inclusión en la lista publicada a tal fin en el Diario Oficial de las Comunidades Europeas.(Art. 16 bis, inciso 3 fracción a, b, c, d, LETP, 1998).
El segundo capitulo, que trata sobre las normas tributarias, establece el ámbito en donde se pueden aplicar las normas. Las normas se aplicaran en los siguientes ámbitos: en el impuesto sobre el patrimonio; en el impuesto sobre el valor añadido e impuesto general indirecto canario y sobre el impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados. Con
respecto
a
las
establece
que
todas
usuarios
legalmente
disposiciones las
adicionales,
organizaciones
constituidas
de
deberán
la
primera
consumidores recibir
y
toda
información que verifique que las normas impuestas en la ley estén siendo cumplidas por los promotores o propietarios. La segunda establece que todo contrato firmado para adquisición de
139
aprovechamiento de turnos queda sujeto a todo lo que la ley impone como también poder exigir al propietario que escriba en el lenguaje que le convenga al adquiriente, siempre y cuando ese lenguaje se encuentre dentro de la unión europea, a la hora de firmar el contrato. La tercera establece que la ley tendrá vigencia en los territorios del país vasco como también en la comunidad foral de Navarra.
Con
respecto
a
las
disposiciones
transitorias,
la
primera
establece que a partir de la entrada en funcionamiento de la ley, toda promoción que se haga para fomentar la adquisición de unidades
residenciales
en
un
inmueble
ya
construido
o
en
proceso de construcción quedará regida bajo la siguiente ley. En el caso de la segunda, constituye que el establecimiento tendrá
un
periodo
de
dos
años,
luego
de
haber
entrado
en
vigencia la ley, para poner al día entre otros. En el caso de la
tercera
establece
propietario
para
adquirientes
puedan
que
el
adaptarse exigirle
incumplimiento a una
la
ley
por
parte
del
que
los
generara
indemnización
por
daños
y
perjuicios. Finalmente, la disposición final única establece que, la siguiente norma se encuentra amparada bajo el artículo 149.1.6,
8
y
conservación,
14
de
la
modificación
Constitución y
desarrollo
140
sin por
perjuicio las
de
la
Comunidades
Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan. (Disposición final única, LETP, 1998).
3.3 Ley 26356, Ley 308/1991 y Ley 42/1998 ¿Qué diferencias y similitudes tienen? De acuerdo a lo analizado entre las tres leyes de T.C. se puede decir que la más completa es la de México, siguiendo con España para luego finalizar con Argentina.
Primero se procederá a analizar las diferencias y similitudes que presenta la ley 308/1991 de México con la ley 26356/2008 para luego analizar la ley 42/1998 de España con la ley de Argentina.
La ley 26356 tiene muchas similitudes con la de México ya que especialistas de este país se han encargado en asistir en la creación
de
compartido,
ella 2008)
(TURISMO: pero
se
Marco
nota
legal
que
la
para ley
el
26356
tiempo es
muy
incompleta y que si tuviera mas información sería muy buena para aplicar.
Al
realizar
la
primera
comparación
con
la
ley
308/1991
se
pueden encontrar las siguientes diferencias: establece de forma
141
detallada
cuales
son
los
requisitos
que
debe
cumplir
el
inmueble y el propietario o desarrollador para poder dedicarse a la venta del T.C.. Esto es de extrema importancia porque da tranquilidad al usuario para que pueda invertir sin pensar en que lo están estafando. Teniendo en cuenta el historial que tiene Argentina, (recordar que la década de los ’90 fue muy mala en el país por las estafas presentadas en defensa al consumidor
por
especificado
T.C.
en
la
comercializados), ley
es
y
preocupante
que
ello
porque
no
no
este
le
da
credibilidad al propietario ni confianza al usuario a la hora de querer invertir en un T.C.. Continuando con las diferencias, la ley 308 le da una mayor participación al usuario en todo lo referido
al
T.C.
ya
que
puede
ser
participe
de
todos
los
acontecimientos que pasen con su inversión. Un ejemplo de ello es
que
en
el
caso
que
se
deban
hacer
modificaciones
al
inmueble, si el inmueble se encontrase en construcción, solo se podrán hacer con la aprobación del 75% de los usuarios. Esto le da protagonismo al usuario y se siente parte de lo que esta invirtiendo. En la ley 26356 no hace ninguna mención a ello generando que el usuario no se sienta parte. Asimismo la ley 308
establece
que
solamente
se
puede
comenzar
la
venta
de
semanas de T.C. con el 33% de la obra hecha, en el caso de encontrarse
en
construcción,
o
142
con
su
equivalente
en
un
fideicomiso puro y exclusivamente destinado a ello. A pesar que la ley 26356 establece que todo inmueble que se encuentre en construcción para la venta de T.C. debe estar respaldado bajo fideicomiso no establece un porcentaje ya hecho y como todo consumidor, el futuro cliente compra lo que ve ya que le brinda seguridad
a
la
hora
de
poder
invertir
y
al
propietario
credibilidad a la hora de salir al mercado para poder competir con el resto de los T.C.. En el caso que el inmueble ya se encuentre construido, la ley 308 establece todos los documentos que debe tener, uno de ellos la póliza de seguro, para poder comercializar
en
el
mercado.
Del
mismo
modo,
para
poder
comercializar las semanas se necesitan de vendedores que se encuentren capacitados y un ámbito en el que se puedan manejar y brindar la información que pidan los futuros usuarios. La ley 308 establece que solamente se podrán comercializar semanas de T.C. en establecimientos debidamente acomodados e inscriptos en el registro de inmuebles ya que la venta al público en las calles se encuentran prohibidas. Que un artículo como este no se encuentre en la ley 26356 es alarmante teniendo en cuenta el historial de T.C. en Argentina en la década de los ’90 en donde el T.C. se comercializaba en la calle. Si la ley estableciera sectores en donde se pueden comercializar las semanas, le daría mucha mas credibilidad ya que no solo empezaría a borrar de la
143
mente del futuro consumidor lo ocurrido en la década de los ’90 sino que también incentivaría al usuario a poder invertir ya que se sentiría respaldado y no preocupado por ser victima de una posible estafa. Ni bien el inmueble se encuentra al día, inscripto en el registro de la propiedad (cabe destacar que esta similitud se puede observar en las tres leyes), la ley 308 establece que el registro de la propiedad debe designar a un supervisor
para
que
revise
que
todo
lo
establecido
por
el
propietario o desarrollista se esté cumpliendo. Al designar a un
supervisor,
el
usuario
tiene
la
seguridad
que
lo
que
invirtió está siendo vigilado y que el propietario es serio porque tiene un agente extraño supervisando el inmueble que se esta construyendo. La ley 308 establece que si el desarrollista o propietario no cumpliera con lo pactado en el contrato con el usuario, éste podrá iniciar las acciones judiciales necesarias por daños y perjuicios como también remitirse al artículo 1121 del Código Civil a favor del usuario. Del mismo modo que la ley 308 designa a un supervisor a verificar que la construcción se este
haciendo,
también
la
ley
designa
a
un
perito
que
se
encargará de revisar el inmueble una vez que este estuviese construido. En el caso que el perito diese falso testimonio se procederá a realizarle un juicio penal y civil por daños y perjuicios hacia el propietario. Lo previamente mencionado no
144
aparece en ningún momento en la ley 26356 y seria un dato enriquecedor para la ley ya que fomentaría la confianza en usuarios y la credibilidad en los propietarios. También, por medio de la ley 308 se crea el Consejo Directivo formado por los usuarios, que en México se llaman tiempocompartidiarios, brindando la posibilidad al usuario de participar en todo lo relacionado al manejo del inmueble; las formas de pago; la designación del administrador entre otros. En Argentina esto no sucede en ningún momento ya que menciona que el administrador puede ser el propietario mismo o contratado por éste. En la ley 308
menciona
a
la
ley federal de turismo ya que tiene
un
segmento dedicado al T.C. como también establece asambleas, las cuales pueden ser llamadas a surgir tanto por los propietarios como los usuarios. Las mismas pueden ocurrir en el caso que se deba defender al inmueble de terceros o sino en el caso que el propietario este actuando de una manera que a los usuarios no les parezca correcto.
La creación de las asambleas genera que el usuario se sienta parte del T.C., ya que la gran mayoría de las personas que usan esta modalidad son familias, y de la empresa en donde compro su o sus semanas ya que su palabra y su opinión vale que en la ley 26356 no se refleje en ningún momento.
145
La ley en Argentina establece que el usuario moroso debe ser avisado al respecto para que regularice su situación y nada mas, en el caso de la ley 308, establece que si en el caso de acumular dos expensas sin pagar y luego de estar avisado no se regulariza, el propietario puede disponer de quitar su semana para
que
el
usuario
estableciera
esto
concientizaría
no
en
al
la
la
pueda
ley
usuario
usar
seria
a
no
mas.
muy
ser
Si
bueno
moroso;
Argentina ya
la
que:
empresa
desarrollista no absorbería la deuda del usuario moroso; el usuario no tendría que ir a juicio por deuda de expensa y el propietario podría disponer de la semana para poder venderla a otro interesado. Otro ejemplo de lo poco completo que es la ley en
Argentina
Mientras
es
el
uso
en
la
ley
que
de
las
308
expensas
establece
extraordinarias.
que
las
expensas
extraordinarias solamente se les cobrará al usuario en el caso que el inmueble necesite un mayor cuidado que las expensas ordinarias no pueden cubrir y la forma en la que se deben abonar,
la
ley
26356
establece
que
el
usuario
debe
abonar
expensas extraordinarias (en el caso que se necesitaran) sin tener
una
establecido
explicación
del
en
para
la
ley
porque que
prevenido.
146
el
cuando futuro
debería usuario
estar este
Algunas similitudes que se pueden destacar entre la ley 308 y la 26356 es que ambas establecen que el usuario puede rescindir del contrato siempre y cuando se encuentre al día con sus expensas como también diversas causas extinción del contrato.
Para finalizar con las similitudes entre México y Argentina cabe
destacar
que
la
ley 308 establece que el T.C. es
un
derecho real cosa que en Argentina todavía no se ha decidido si es un derecho personal o real.
La ley 42 de España tiene más similitudes con la ley 26356 en lo que respecta a que el inmueble debe estar inscripto en el registro catastral del inmueble entre otros que se mencionaran en los próximos párrafos. Con México, la ley 308 tiene mas similitudes ya que se establece en ambas leyes que de todo el inmueble solamente una parte puede estar destinada al T.C. y la otra no.
Establece que el aprovechamiento por turnos, no es llamada T.C. ya que en España se establece que esta modalidad no es la de compartir el tiempo sino el inmueble que el usuario utiliza,
147
teniendo en cuenta que un mismo inmueble tiene cincuenta y dos propietarios distintos durante todo el año.
Con respecto a las diferencias, la ley 308 difiere de la ley 26356 en lo siguiente: establece que el T.C. no se lo debe llamar así sino que aprovechamiento por turno como se menciono en el párrafo anterior. Establece el tiempo que puede durar el aprovechamiento que es un dato muy importante a tener en cuenta ya que en la actualidad el T.C. solamente se compra por un periodo corto de años no como en sus inicios que la duración de ellos era hasta 90 años. La ley 308 establece que la misma no puede ser menor a tres años ni mayor a cincuenta. Eso brinda un menor rango de tiempo y además si se aplicara en la ley 26356 sería muy bueno ya que un futuro cliente puede convertirse en usuario por un corto periodo de tiempo. Asimismo, la ley 308 establece que por cada semana que hay de aprovechamiento debe haber un proporcional de días para el mantenimiento de las unidades
ya
que
unidades
en
perfecto
variando
del
también
todos
tipo
sucede
con
los propietarios deben encontrar estado
de la
ya
que
todos
contrato
que
hubiesen
ley
308,
la
42
abonan
expensas,
firmado.
establece
sus
que
Como el
aprovechamiento por turnos es un derecho real como bien se ha mencionado en el párrafo anterior como también establece que
148
toda
persona
física
aprovechamiento
se
o
jurídica
que
quiera
vender
un
exceda de los cincuenta años tendrá
que
devolver la semana al usuario primario y enfrentar un juicio por daños y perjuicios. También, a la hora de construir un inmueble
destinado
al
aprovechamiento
de
semanas,
el
propietario debe tener la documentación necesaria que acredite que ese inmueble realmente se esta construyendo y que esta siendo destinado al aprovechamiento de semanas como sucede en México.
La ley 42 establece que el inmueble debe tener una póliza de seguro antes, durante y después de la construcción como también en el caso que el inmueble ya se hubiese construido. En el caso que el usuario no estuviese al día con el pago de las expensas una vez transcurridos 30 días luego de haber sido notificados por el propietario, se le quitará del uso y goce la semana como también
en
el
caso
que
se
arrepintiera
de
tener
un
aprovechamiento tendrá un periodo de diez días hasta tres meses teniendo en cuenta diversas causas como ser: en el caso que el usuario no se sienta seguro de tener un aprovechamiento tendrá un periodo de diez días pero en el caso que no hubiese recibido la
suficiente
información
por
parte
del
propietario
tendrá
hasta tres meses para poder desistir. Asimismo, otra diferencia
149
que tiene con la ley 26356, es que la ley 308 menciona a varias organizaciones para defender los derechos del consumidor cuando en el caso de la ley argentina solamente menciona a la defensa al consumidor como organización que defiende los derechos del usuario mientras que la ley 308 menciona diversos entidades las cuales,
el
futuro
aprovechamiento
de
usuario uso
en
puede
el
caso
informarse de
querer
sobre una
el
opinión
distinta a la que el propietario le brindo.
Finalmente, la ley española tiene las siguientes similitudes con la ley argentina y con la ley mexicana: todo cambio que se le haga al inmueble debe estar constatado en el registro de la propiedad y todo inmueble en construcción tiene como aval un fideicomiso que en el caso de España se le dice aval bancario.
A
continuación
se
podrá observar un cuadro comparativo
con
algunas diferencias y similitudes entre las tres leyes Tabla 2. Diferencias y similitudes entre las tres leyes
Leyes
Argentina (Ley
México (Ley
España (Ley
26356/2008)
308/1991)
42/1998)
No hace mención
Solamente con el
Solamente si
alguna
33%
esta
en la ley
de la obra
asegurado
No hace mención
Es
No hace mención
Conceptos ¿El imueble se puede vender sin estar finalizado? ¿Quiénes y en donde
150
se puede realizar la venta de T.C.?
alguna
establecimientos
en la ley
debidamente autorizados
Duración del T.C.
No hace mención
De tres a
Hasta cincuenta
alguna en la ley
cincuenta años
años
Personal
Personal
Sí
Sí
¿T.C. derecho real o
No establece si es
personal?
un derecho real o personal
¿El T.C. puede estar
Sí
bajo fideicomiso? Fuente: Elaboración Propia
Como conclusión al análisis considero que la ley 26356 es una ley apurada, que no ha sido realizada a conciencia y que si tuviera todas las diferencias mencionadas anteriormente crearía en la mente del usuario la confianza suficiente para poder seguir explotando esta modalidad en el país. Asimismo, ello ayudaría al propietario a obtener más credibilidad a la hora de comercializar un T.C. y borraría la mala fama que Argentina tiene en esta modalidad debido a las estafas ocurridas en la década de los ’90. Considero que la ley debería reescribirse ya que considero que no brinda todas las soluciones necesarias para el usuario y al propietario sino que es un documento que explica quienes son los actores en el T.C., que información debe
estar
en
el
contrato
entre
151
otros
sin
especificar
los
problemas que pueden llegar a surgir y como resolverlos como también que el usuario se sienta seguro a la hora de invertir.
Capítulo 4. ¿Qué es una cadena de intercambio? ¿Por qué surgió? La cadena de intercambio es una organización a la que los tiempos compartidos se asocian cuyo fin es el intercambio de la semanas en diversas partes del mundo por medio de una membrecía para formar parte de la empresa. (¿Qué es un tiempo compartido y como funciona?, 2007).
Las cadenas de intercambio surgieron por necesidad ya que los propietarios se estaban cansando de pasar año tras año una semana en el mismo lugar y lo que la cadena de intercambio ofrece es la posibilidad de intercambiar su semana en diversas partes del mundo.
152
Existen
actualmente
desarrollos
dos
afiliados
y
empresas que
por
de
intercambio,
lo
tanto
con
más
ofrecen
más
alternativas para elegir, estas compañías son: R.C.I. (Resort Condominiums International) y I.I. (Interval International).
La afiliación a estas compañías es voluntaria y requiere de un pago
de
membrecía
anual así como el pago de una cuota
de
confirmación de intercambio por cada vez que este se realice.
Con
el
pago
de
la
membrecía
anual
de
intercambio
estas
compañías editan directorios anuales de desarrollos afiliados con fotos y una breve descripción de los mismos; se lo envían a los socios afiliados además de revistas trimestrales con tips, reportajes, información sobre nuevos desarrollos.
Al estar afiliado también se goza del derecho de acumular intervalos. En el caso de no poder usar el intervalo en el año, la misma se puede depositar en un banco de semanas con una vigencia de dos años acumulando las mismas para que luego el propietario las pueda utilizar seguidas.
Otro
beneficio
obtenido es la posibilidad de adelantar
intervalos del próximo año para ser usados en el presente.
153
los
Cabe destacar que para que ello suceda, el inmueble debe estar afiliado a alguna de las dos cadenas de intercambio para que el usuario pueda pasar a formar parte de ella. En todos los casos, como
se
ha
visto
en
las
tres
diversas
leyes
de
T.C.,
el
propietario afilia al cliente en el mismo momento que pasa a ser usuario del derecho de uso y goce de una semana o semanas dentro del inmueble.
4.1 ¿Cómo surgió R.C.I (Resorts Condominiums International)? La cadena de intercambio Resorts Condominiums International, de ahora en más a llamar RCI, es la pionera en el intercambio vacacional entre los usuarios de T.C. en diversas partes del mundo.
Desde
su
fundación
en
Virginia,
Estados
Unidos
en
1974
ha
logrado expandirse hasta llegar a tener más de tres millones de socios y 3.700 desarrollos ubicados en 101 países del mundo. (RCI, 2008).
A continuación se podrá observar una cronología de RCI desde sus inicios hasta la actualidad.
154
Como bien se ha mencionado, RCI surge en estado de Virginia, EEUU en 1974 para luego abrir una oficina en Fletcher Park, Indianápolis donde afilia a su primer desarrollo contando con 453 afiliados.
La recepción fue tal que para 1975, se encontraba lanzando: el primer
directorio
de
desarrollos
vacacionales,
con
236
intercambios confirmados, y el boletín informativo para los socios. Para éste entonces RCI había alcanzado un margen de ventas de 490 millones a escala mundial. A partir de 1976, RCI comienza a expandirse mundialmente, con su primera oficina en México para luego en 1977 instalar la segunda oficina en Londres. Este año también coincide con la aparición de la revista Endless Vacation de 32 páginas que se encarga y se sigue encargando de brindar la mayor información a los afiliados a RCI sobre destinos, promociones, precios entre otros para poder hacer realizar sus intercambios. Las ganancias de
RCI
siguen
aumentando
hasta
llegar
al
1.5
millones
de
dólares para fines de 1977. El año 1978 tuvo como protagonista a la ciudad de Londres ya que se realizó la primera conferencia sobre T.C.. Continuando con su expansión empresarial, RCI en 1979 inaugura la agencia de viajes RCI Travel en Indianápolis donde ya tiene una oficina de RCI desde 1974.
155
La década de los ’80 continúa siendo de aperturas para RCI, ya que
inaugura
oficinas
en
Mónaco
y
Australia
como
también
establece las categorías de las semanas, roja para temporada alta; blanca para temporada media y azul para temporada baja. En el año 1981, abre oficinas en Japón y en el estado de Florida
para
llegar
a
Argentina
en
el
año
1982
junto
con
California con una confirmación de 54038 intercambios. (RCI, 2008). Durante el año 1983, RCI abre oficinas en Sudáfrica e ingresa en la lista estadounidense de los negocios privados de mayor
crecimiento
de
nombre
“Inc.500”.
Continuando
con
la
expansión, el año 1984 fue protagonista de la inauguración de oficinas en Francia, Colorado, Massachussets y Georgia. Ya para 1985, RCI contaba con 1000 desarrollos turísticos y una revista dedicada a ayudar a los afiliados a la hora de elegir la mejor opción para intercambiar su semana, por eso presenta la revista RCI Perspective, que en la actualidad es RCI Ventures, cuyo enfoque es hacia la industria del T.C.. Para estos momentos, RCI tenía una entrada de ventas a escala mundial de $1500 millones
de
dólares.
Continuando
con
la
inauguración
de
oficinas en el mundo, RCI ingresa en Italia y Alemania como también lanza la revista Holiday dedicada al público europeo que
realiza
intercambios con la empresa. Asimismo, la
156
casa
matriz de RCI que se encontraba en Virginia pasa a estar en Woodview
Trace
en
Indianápolis.
Ya
para
el
año
1987,
RCI
consigue confirmar 300.000 intercambios como también inaugurar oficinas
en
Portugal
para
luego
al
año
siguiente
abrir
en
Dinamarca y continuar expandiéndose en México, recordar que la primera oficina fue inaugurada en 1976. En el año 1989, RCI alcanza a tener un millón de afiliados. Asimismo, actualiza su sistema al mas avanzado del mercado lanzado por IBM que era el 3090-400E millones colocando
(RCI, de
2008)
dólares.
oficinas
alcanzando En
tanto
1990, con
ganancias RCI
de
continúa
Venezuela,
hasta
$107
expandiéndose
Grecia,
Tenerife,
Grecia, España y México. Para esta altura, RCI recibía tres millones de llamadas tanto de usuarios de T.C. para afiliarse a la
cadena
como
de
afiliados para solicitar intercambios
en
diversos puntos del mundo teniendo en cuenta que la industria del T.C. tenía crecimientos del 15% (RCI, 2008).
En
1991,
RCI
continúa
expandiéndose en diversas partes
del
mundo como lo es en el caso de Canadá y Finlandia y crea el premio de reconocimiento a la calidad RCI Gold Crown Resort. A su vez, Disney Vacation Club se afilia a la cadena. En 1992, sigue abriendo oficinas en Singapur, India y Brasil confirmando 1.14
millones
de
intercambios
157
para
luego
al
año
siguiente
seguir
abriendo
oficinas
en
Turquía.
Para
este
año,
1993,
Hilton Grand Vacation Club se afilia como miembro de RCI y también crea el RCI Management. En 1994, RCI celebra 20 años en el mercado abriendo oficinas en Egipto e Israel con presencia en 26 países distribuidas en 54 oficinas con 3.400 empleados. A su vez para esa época ya cuenta con 1.8 millones de socios, 2853 desarrollos y 1.396.785 confirmaciones de intercambios. Ya para 1995, RCI cuenta con 2 millones de afiliados. Asimismo compra a la empresa de hardware Resort Computer Corporation e inaugura RCI Consulting para mejorar el servicio que se les brinda a sus afiliados. En 1996, RCI inaugura oficinas en Rusia y es adquirido por la empresa HFS dedicada a la operación de franquicias en industrias como los bienes raíces; hotelería y servicios de vehículos entre otros. Para esa época RCI poseía ganancias de 300 millones de dólares. Debido a los avances tecnológicos
en
las
comunicaciones, un claro ejemplo es
el
fenómeno de la globalización en los años ’90, RCI lanza RCI.com como pagina web. Para 1997, RCI introduce su programa Preferred Alliances ejemplo
de
encargada ello
es
de
realizar
la
alianza
alianzas en
el
2000
estratégicas. con
la
Un
empresa
Springer-Miller Systems dedicada a la hospitalidad. Del mismo modo, RCI afilia al Gold Crown Resort numero 500 y se crea la compañía Cendant, producto de una fusión entre HFS dedicada a
158
la operación de franquicias como se mencionó anteriormente y CUC International Inc., dedicada al marketing, que pasa a ser la compañía matriz de RCI. Para 1998, se inaugura la oficina Vacation
Plaza
telefónica
en
en
Indianápolis
Cork,
Irlanda.
como
Ya
el
para
centro
esta
de
época
atención posee
un
aproximado de 2.5 millones de socios y casi 3.500 desarrollos en todo el mundo. En 1999, la casa matriz se muda Parsippany, New Jersey teniendo un total de 2.7 millones de intercambios. En el año 2000, RCI crea el sistema de intercambio de puntos llamado RCI Points cuya explicación se expondrá en los próximos párrafos.
Al
año
siguiente
RCI
continúa
con
su
expansión
inaugurando una oficina en Pekín, China.
El año 2001 no fue uno muy prometedor para el turismo teniendo en cuenta lo ocurrido en New York con el atentado al World Trade Center, mas conocido como las Torres Gemelas. Igualmente eso no detuvo a la cadena ya que creo una nueva página web dedicada a los socios de nombre RCI Community y las ventas de T.C. aumentaron en un 14% en EEUU con cifras de 5500 millones de dólares invertidos en la compra de semanas o semanas de T.C.. Continuando con la compra y fusión de empresas, RCI pasa a ser dueño de Hotel Dynamics, empresa proveedora de soluciones de
ocupación
y
ganancias para compañía de hospedajes (RCI,
159
2008). A su vez, RCI pasa a formar parte del mercado de la renta de vacaciones con Holiday Network, empresa dedicada al canal de renta de vacaciones a nivel mundial para consumidores. Otra característica a tener en cuenta del año 2001 es que RCI pasa a tener mas de 3 millones de afiliados a la cadena.
En el 2003, el sistema de intercambio basado por puntos, RCI Points pasa a tener 350.000 afiliados. Este sistema lo que permite al usuario es brindarle una mayor flexibilidad a la hora
de
realizar
su
intercambio
porque
le
permite:
elegir
donde, cuando y la cantidad de uso de días para vacacionar; vacacionar
en
el
inmueble
turístico
en
donde
adquirió
la
semana, porque cuando un usuario cede su semana la intercambia con otra en un destino distinto; hospedarse en cualquier resort que trabaje con RCI Points; tener variedad de resorts para elegir
a
la
hora
de
reservar;
intercambiar
los
puntos
por
pasajes aéreos, mas noches en algún alojamiento entre otros siempre y cuando estos rubros se encuentren afiliados a RCI Points.
Retomando
la
cronología
de
RCI,
para
el
2003
inaugura
una
oficina en Dubái, una de las ciudades mas conocidas miembro de los Emiratos Árabes por sus atractivos, y pasa a tener 3750
160
desarrollos
en
100
países.
En
el
2004
cumple
30
años
de
existencia en el mercado y en el año 2005 RCI y la empresa Cendant
crean
Vacaction encabezada
Network por
alojamientos logrando
una
nueva Group,
el
CEO
de
Ken
vacacionales
su
organización ahora May,
en
cuyo
exclusivos
posicionamiento
como
de mas
nombre a
llamar
objetivo
alrededor líder
Cendant
es del
CVNG,
brindar mundo
global
con
y la
adquisición de 60.000 propiedades en todo el mundo.
Finalmente en el año 2006, teniendo en cuenta el reconocimiento global de RCI adquirido durante los años, CVNG pasa a ser Group RCI
continuando
brindando
calidad
y
servicio
a
la
hora
de
realizar intercambios vacacionales.
4.2 ¿Cómo surgió Interval International? La cadena de intercambio Interval International, de ahora en más
a
llamar
I.I.,
fue
fundada
en
1976
en
Miami,
Estados
Unidos. Desde su fundación hasta la actualidad ha logrado expandirse de tal manera que aproximadamente más de dos millones de personas se
encuentran
afiliadas
junto
con
2500
resorts
afiliados
distribuidos en 75 países. (ResortDeveloper.com, 2008).
161
Una vez fundado, en 1977 comienzan sus procesos de expansión ya que se hace cargo de la empresa Condo Vac Network. Para ese entonces la empresa tenía 28 resorts afiliados. Para fin de año I.I. había logrado que Condo Vac tuviera 60 resorts afiliados junto con 10.000 afiliados. Ya para el año siguiente en 1978 la cadena
de
intercambio había logrado triplicar su número
de
afiliados y resorts ya que contaba con 30.000 afiliados y 130 desarrollos turísticos.
Con la meta predispuesta a ser la mejor cadena de intercambio brindando
calidad
y
servicio
a
sus
afiliados
y
siendo
meticulosos a la hora de seleccionar desarrollos, I.I. en 1980 instala un sistema informático de IBM y líneas gratuitas para que los potenciales clientes se pudieran contactar con ellos. Esta estrategia generó que los afiliados aumentaran a 80.000 y los resorts adheridos a 250. Al año siguiente en 1981, I.I. crea la agencia de viajes Interval World Travel que en la actualidad se llama Interval Travel. En 1982, I.I. lanza al mercado
el
programa
International. desarrollo
Este
turístico
Premio programa
Cinco lo
designado
que
Estrellas hace
teniendo
de
Interval
es
evaluar
el
en
cuenta
la
experiencia de los visitantes. Asimismo I.I. evalúa de manera objetiva y cuantitativa la ubicación del desarrollo, su área
162
vacacional, sus instalaciones, habitaciones y servicios a los huéspedes. En el caso que el desarrollo califique positivamente deberá
mantener
huéspedes,
que
niveles realizan
altos los
de
satisfacción
intercambios,
en
para
términos
los de
calidad y servicio para seguir estando dentro del programa. Para
ello,
I.I.
por
medio
del
Índice
de
Satisfacción
del
Cliente y también por inspecciones periódicas se verifica que los desarrollos mantengan los niveles de calidad esperados. (Turista México, 2009).
En el año 1984, I.I. afilia al resort número 500 a ser parte de su grupo y la revista Inc. elige a la cadena como una de las 500
compañías
provenientes de Estados Unidos en crecer
tan
rápido. Para 1985, las membrecías se habían incrementado y la cadena contaba con 225.000 afiliados. Asimismo introduce el rating de sistema de calidad, de ahora en mas a llamar QRS por sus singlas en ingles Quality Rating System, en donde por medio de varios procesos de calidad como también de servicios que brinda el complejo determina su rango. (Interval international timeshares,
2004).
Los
finales
de
los
años
80
marcan
otra
transición ya que I.I. y Worldlex Travel Centrer, agencia de viajes
que
trabaja
en
conjunto
con
I.I.
brindando
a
los
afiliados de éste descuentos en: alquileres de autos; tours y
163
paquetes turísticos; aéreos y cruceros, mudan sus oficinas al sur de Miami. Del mismo modo, I.I. introduce en el mercado la membrecía WorldCard Preferred, quién es la predecesora de la membrecía Interval Gold, que realiza upgrades a los afiliados que
se
encuentren
asociados
a
la
hora
de
solicitar
intercambios. La siguiente que vivió I.I. fue pasar a ser parte de un holding de servicios llamado Leaguestar LPC radicado en Londres. Lo que surgió de ello, además de I.I. la empresa adquirió a Worldlex Travel Center, fue la implementación del intercambio dual que le da la posibilidad al afiliado de hacer deposito primero; que le brinda mayores opciones para poder hacer el intercambio ya que al hacer el deposito con mucha anticipación, aproximadamente un año, el afiliado tiene mayores posibilidades
de
hacer
intercambio
donde
más
le
guste;
y
solicitud primero en donde el propietario puede pedir solicitud de intercambio pero si no se confirma no pierde su semana.
El comienzo de los años ’90 fue muy bueno para I.I. ya que en 1990, la cadena de hoteles Marriott con su empresa Marriott Ownership Resorts Inc. dedicada al T.C. pasa a ser uno de los desarrollos de ésta. Continuando con la adquisición de nuevos complejos, el hotel Polo Towers de Las Vegas pasa a ser el desarrollo afiliado número 1000 dentro de la cadena. Del mismo
164
modo e1 11 de diciembre de ese año Leaguestar LPC junto con todas sus subsidiarias, incluidas I.I., son adquiridas por CUC International
Inc.,
empresa
dedicada
al
marketing.
Como
se
podrá observar, ésta es una de las coincidencias que I.I. tiene con RCI ya que esta última empresa en 1997 se fusiona para formar Cendant Corporation que pasa a ser compañía matriz de RCI.
Retomando la cronología en 1993 Craig M. Nash, quien era en ese entonces
presidente
y
director
galardonado con el premio
ejecutivo
de
I.I.,
es
Resort Industry Executive of the
Year Award de la American Resort Development Association, de ahora en mas a llamar ARDA (DeveloperResort.com, 2008). Para 1995,
la
cadena
lanza
al
mercado
su
pagina
web
interval-
intl.com. Ya para este entonces las membrecías de afiliados superaban los 600.000 y para 1996 I.I. celebra su vigésimo aniversario introduciendo el primer directorio de desarrollos en formato de CD. En 1997 se crea la compañía Interval Resort y Servicios Financieros, de ahora en mas a llamar IRFS por sus siglas en ingles que significan Interval Resort & Finantial Services, como una filial de I.I..
165
Teniendo en cuenta que en ese mismo año CUC International Inc. se fusiona con HFS para formar Cendant Corporation matriz de la compañía RCI, ambas empresas se separan e I.I. pasa a ser una compañía independiente.
En 1998, ARDA le otorga a Craig Nash el galardón al líder del año y en 1999 para celebrar el millón de afiliados , I.I. introduce la opción de poder hacer intercambio con cruceros con la
membrecía
Interval
Preferred,
recordar
que
esta
es
la
predecesora de la membrecía Interval Gold, y a su vez lanza al mercado las paginas web ResortDeveloper.com, que se encarga de brindar información al afiliado desarrollista, es decir los complejos,
toda
información
relacionada
con
servicios
operativos, apoyo en ventas, eventos de la industria del T.C. entre
otros.
International
Interval y
la
International
propiedad
(2009).
vacacional.
Interval
Manuscrito
no
publicado.
I.I. recibe el año 2000 con nuevos avances en términos de comunicación vía web ya que expande sus servicios on line en lo que es servicios de atención a los afiliados que se encuentran de viaje como también el centro de servicios a los afiliados con oficinas en Miami. Al año siguiente celebra su aniversario
166
número
25
y
pasa
estadounidense
a
USA
ser
adquirida
Interactive,
en
líder
2002
por
mundial
la en
empresa comercio
interactivo que en Junio del 2003 pasa a ser IAC effective. Del mismo modo la membrecía Interval Preferred se relanza con el nombre de Interval Gold. Para el año 2003 la cadena tiene más de un millón quinientos mil afiliados y más de 2000 resorts afiliados. En 2004, I.I. es convocada por la Asociación de Hoteles Caribeños para liderar el comité de T.C. y en 2005 inaugura oficinas en Dubái, miembro de los Emiratos Árabes, y en Toronto, Canadá.
En 2006, I.I. cumple su trigésimo aniversario en el mercado y al
año
siguiente
Acquisition
Corp.,
la
filial
que
tiene
de
nombre
Interval
adquiere a RQI Holdings, dueña de Aston
Hotels & Resorts. Del mismo modo I.I. se une con Preferred Hotel Group para crear Preferred Residences que son residencias de
lujo
destinadas
exclusivos.
al
intercambio
para
los
propietarios
(ResortDeveloper.com, 2008). Finalmente en 2008,
I.I. se convierte en el principal negocio de Interval Leisure Group, que cotiza en bolsa.
4.3 R.C.I e Interval International en la actualidad
167
Teniendo
en
cuenta
la
situación
mundial,
ambas
cadenas
de
intercambio siguen marcando presencia en el mercado lanzando nuevos productos como lo es en el caso de Group RCI con su sistema enhanced search permitiendo al afiliado verificar vía on line el destino al que quiere ir y reservarlo al momento (PublicasOnline.com, 2009).
Lo mismo sucede con I.I. que sigue afiliando resorts, como lo es en el caso del Cristal Palace Hotel ubicado en el barrio porteño de Belgrano (PublicasOnline,2003)
Se puede decir que a pesar de hacer surgido en diversos años ambas cadenas de intercambio, una en 1974 en el caso de Group RCI
y
la
otra
en
1976
en
el
caso
de
I.I.,
han
logrado
posicionarse en el mercado de tal manera que al pensar en T.C. se
lo
asocia
también
con
el
intercambio
semanal
en
otros
destinos.
Para concluir ambas empresas representan un claro ejemplo de innovación ya que de un problema, como era la monotonía de tener que vacacionar siempre en el mismo lugar por un periodo determinado porque se había adquirido un uso de semana, vieron una oportunidad de negocio que era intercambiar las semanas de
168
sus
afiliados
obteniendo
una
ganancia
y
que
los
usuarios
pudieran vacacionar en diversos lugares. Claramente se puede observar que las cadenas de intercambio y el T.C. interactúan para poder satisfacer las necesidades del cliente y poder llevarse un rédito a cambio. Del mismo modo se puede observar como captan a la perfección las necesidades del cliente y se adecuan a lo que sucede en el mundo, un claro ejemplo es la creación de sus paginas webs, ya que captaron la necesidad del cliente. Logrando ello hacen que su afiliado, a la hora de revalidar su membrecía siga confiando en la cadena de intercambio.
Capítulo 5. Conclusiones
De acuerdo a lo investigado se puede llegar a la conclusión que a la ley de T.C. en Argentina se le deben hacer muchos cambios porque más que una ley parece un documento informativo sobre como
esta
compuesto
el
contrato
de
T.C..
Asimismo
se
debe
considerar el hecho de informar mas sobre como es este tipo de modalidad.
Al
no
poseer
conocimiento
sobre
el
mismo
se
lo
considera abusivo y fraudulento pero si se conciliaran mejores
169
leyes que explicasen como es el funcionamiento de cada uno de los actores que forman parte de la ley se podría llegar a reconocer que en realidad es un negocio muy rentable, que hace entrar al país muchas divisas, como extranjeros que utilizan esta modalidad. Otro aspecto positivo que tiene la ley es que al ser complementaria con el turismo crea una mayor y mejor publicidad hacia el país ya que la gran mayoría de los usuarios que poseen T.C. tienen un poder adquisitivo alto y al ya tener reservado su alojamiento tienen la posibilidad de gastar mucho mas dinero generando mayor entrada de divisas.
Considero que esta modalidad no esta muy bien aplicada y que necesita
profundidad
en
su
investigación
por
parte
de
las
entidades turísticas, ya que a pesar de encontrarse vinculada con el Código Civil Argentino, la ley de Defensa al Consumidor entre otros, considero que es una modalidad que requiere mucha mas investigación y leyes mas fuertes para poder establecer bien las reglas del juego.
Asimismo considero que la ley no es de éxito alguno ya que posee muchas fallas y falta de información necesaria para poder crear credibilidad en la empresa desarrollista que comercializa el T.C. como también confianza al usuario a la hora de querer
170
invertir. Sería muy bueno poder tomar como punto de partida las leyes de España y México ya que aportan mucha información que para Argentina es necesaria, teniendo en cuenta la historia del país con los casos de fraude de T.C..
Del mismo modo y como se ha dicho previamente, la ley 26356 no es una ley sino un documento informativo que explica escasa y pobremente como tiene que ser un contrato, cuando en realidad lo que debería transmitir es confianza y seguridad para ambos bandos,
tanto
del
propietario
como
del
usuario
o
futuro
usuario, a la hora de invertir y sentirse protegido con el T.C.. Es de extrema importancia que la ley se revea, se revalúe y se relance nuevamente.
Lista de Referencias Bibliográficas Amdetur (2007). Tiempo Compartido_Historia. Recuperado el 1 de septiembre de 2008 de http://www.amdetur.org.mx/02_tpo_historia.htm SECTUR (2007). Cien años de Turismo Argentino. Recuperado el 4 de octubre de 2009 de http://www.elpixel.com/bocetos/sectur/final/pagina.asp? IdSeccion=11 Tiempo Compartido (2008). Cámara Argentina de Tiempo Compartido. Manuscrito no publicado Código Civil de la República Argentina (2003). Código Civil
171
de la República Argentina. Recuperado el 2 de agosto de 2008 dehttp://www.redetel.gov.ar/Normativa/Archivos%20de %20Normas/CodigoCivil.htm LEY26356-INFOLEG(2008). Sistemas Turisticos de Tiempo Compartido. Recuperado el 2 de agosto de 2008 de http://infoleg.mecon.gov.ar/infolegInternet/anexos/135000139999/138844/norma.htm La Guía del Derecho (2000). Derechos Personales. Recuperado el 20 de noviembre del 2008 de http://derecho.laguia2000.com/parte-general/derechospersonales La Guía del Derecho (2000). Derechos Reales. Recuperado el 20 de noviembre del 2008 de http://derecho.laguia2000.com/parte-general/derechosreales La Guía del Derecho (2000). Contrato de Tiempo Compartido. Recuperado el 20 de noviembre de2008 http://derecho.laguia2000.com/derecho-comercial/contratode-tiempo-compartido Ley 24249 (1993). Ley 24240 Defensa del Consumidor. Recuperado el 16 de marzo de 2009 dehttp://www.filo.uba.ar/contenidos/carreras/edicion/cated ras/derechos/sitio/leydedefensadelconsumidor.html Constitución Nacional (1998). Constitución Nacional. Recuperado el 4 de octubre de 2009 de http://www.senado.gov.ar/web/interes/constitucion/cuerpo1. php Clarin.com (2008). Una ley para el Tiempo Compartido. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.clarin.com/suplementos/viajes/2008/02/17/v01608976.htm MensajeroWeb.com (2008). Números no compartidos. Recuperado el 20 de septiembre de 2008 de http://www.mensajeroweb.com.ar/index.php? x=nota/1671/1/numeros-no-Compartidos MensajeroWeb.com (2009). Crisis compartida. Recuperado el 30 de septiembre de 2009 de
172
http://www.mensajeroweb.com.ar/index.php? x=nota/20281/1/crisis-compartidaCronista.com (2009). Marriott planea vender parte de sus tiempos compartidos. Recuperado el 5 de octubre de 2009 de http://www.cronista.com/notas/204954-marriottplanea-vender-parte-sus-tiempos-compartidos Observatur.edu.ar (2008). Observatorio Turístico – Universidad Nacional de Lanús – Ley Nacional de Hotelería. Recuperado el 30 de septiembre de 2008 de http://wwww.observatur.edu.ar/index.php? option=com_content&task=view&id=54&Itemid=71 Amdetur (2007).Tiempo Compartido en México. Recuperado el 5 de octubre de 2009 de http://www.amdetur.org.mx/02_tpo_mexico.htm Tormo.com Colombia (2009). Interval International en búsqueda de nuevos negocios en tiempo compartido. Recuperado el 7 de septiembre de 2009 de http://www.tormo.com.co/resumen/820/Interval_International _en_busqueda_de_nuevos_socios_en_tiempo_comparti.html PublicasOnline.com(2009). Group RCI continua reinventando el Intercambio Vacacional. Recuperado el 1 de julio de 2009 de http://www.publicasonline.com/noticias/group-rcicontinua-reinventando-el-intercambio-vacacional (Ley 12-98) (1998). Tiempo Compartido. Recuperado el 9 de agosto de 2009 de http://www.infoconsumo.es/infocon/espa/Problemas/Comparti. htm HostelTUR.com (2008). El tiempo compartido mueve en España
173
1.400 M € anuales. Recuperado el 20 de septiembre de 2009 de http://www.hosteltur.com/noticias/56488_tiempocompartido-mueve-espana-1400-m-anuales.html Ocean City Maryland Timeshares – Ketch Real Estate Company (2009). Buy Cheap and Trade. Recuperado el 15 de septiembre de 2009 de http://www.octimeshare.com/cheap.php Life after Interval International: Mario Rodriquez remains an Industry Leader (1996). Life after Interval International: Mario Rodriquez remains an Industry Leader. Recuperado el 6 de septiembre de 2009 de http://www.ampersandcom.com/ampersandcommunications/marior odriguez.htm Google Libros.com (2009). Administración estratégica: competitividad y globalización: conceptos y casos. Recuperado el 8 de junio de 2009 de http://books.google.com.ar/books? id=tmAkuQnSNiEC&pg=PA351&lpg=PA351&dq=HFS+pasa+a+ser+cenda nt&source=bl&ots=3eNBsLB14x&sig=1nVRNQOKYeN0tSsKCPELdvFAe4&hl=es&ei=iMr5SsLMJ8qutgfdtdWqCw&sa=X&oi=book_result&ct =result&resnum=2&ved=0CAoQ6AEwAQ#v=onepage&q=&f=false Admetur (2007). Tiempo Compartido_ Intercambio. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.amdetur.org.mx/02_tpo_int.htm Resortdeveloper.com (2009). Corporate Timeline. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.resortdeveloper.com/rd/corp_time.jsp Resortdeveloper.com (2009) Fast Facts. Recuperado el 1 de Octubre de 2009 de http://www.resortdeveloper.com/rd/at_a_glance.jsp) RCI – the largest timeshare vacation Exchange network in the world (2008). Acerca de RCI. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.rci.com/RCI/RCIW/RCIW_index? body=RCIW_CompanyOverview&action=aboutrci RCI – the largest timeshare vacation Exchange network in
174
the world (2008). RCI en la historia. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.rci.com/RCI/RCIW/RCIW_index? body=RCIW_Milestones&action=aboutrci RCI – the largest timeshare vacation Exchange network in the world (2008). Información general de RCI Points. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.rci.com/RCI/RCIW/RCIW_index? body=RCIW_PointsOverview Noticias.juridicas.com (1998). Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Recuperado el 20 de septiembre de 2009 de http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l421998.html Mexicolaw (1998). Mexico Law Sonoran State Timeshare Legislation. Recuperado el 20 de septiembre de 2009 de http://www.mexicolaw.com/Sonoran%20State%20Timeshare %20Legislation.htm#Part%20I Turista México (2006). Hacienda Encantada se afilia a Interval International. Recuperado el 18 de septiembre de 2009 de http://www.turista.com.mx/article52.html Interval intenational timeshares (2006). Planning a vacation, trip, holiday or honeymoon?. Recuperado el 8 de agosto de 2009 de http://www.syl.com/travel/intervalinternationaltimesharesp lanningavacationtripholidayorhoneymoon.html ElClima.com (2007). ¿Qué es un tiempo compartido y como Funciona?. Recuperado el 9 de de febrero de 2009 de http://www.elclima.com.mx/que_es_un_tiempo_compartido_y_co mo_funciona.htm AHORAINFO.com.ar (2006). TURISMO: Marco legal para el tiempo Compartido. Recuperado el 5 de agosto de 2009 de http://ahorainfo.com.ar/?p=854
175
Bibliografía Hernández Sampieri, R.; Fernández Collado, C.; Baptista Lucio, P.(1998). Metodología de la Investigación (2da ed.). (pag, 10- 72). Colombia: Mc Graw – Hill International.
176
Capitulo2.pdf (2009). Definición de turismo según Organización Mundial del Turismo. Recuperado el 4 de octubre de 2009 de http://catarina.udlap.mx/u_dl_a/tales/documentos/lhr/arroy o_a_l/capitulo2.pdf Amdetur (2007). Tiempo Compartido_Historia. Recuperado el 1 de septiembre de 2008 de http://www.amdetur.org.mx/02_tpo_historia.htm SECTUR (2007). Cien años de Turismo Argentino. Recuperado el 4 de octubre de 2009 de http://www.elpixel.com/bocetos/sectur/final/pagina.asp? IdSeccion=11 Tiempo Compartido (2008). Cámara Argentina de Tiempo Compartido. Manuscrito no publicado Código Civil de la República Argentina (2003). Código Civil de la República Argentina. Recuperado el 2 de agosto de 2008 dehttp://www.redetel.gov.ar/Normativa/Archivos%20de %20Normas/CodigoCivil.htm LEY26356-INFOLEG(2008). Sistemas Turísticos de Tiempo Compartido. Recuperado el 2 de agosto de 2008 de http://infoleg.mecon.gov.ar/infolegInternet/anexos/135000139999/138844/norma.htm La Guía del Derecho (2000). Derechos Personales. Recuperado el 20 de noviembre del 2008 de http://derecho.laguia2000.com/parte-general/derechospersonales La Guía del Derecho (2000). Derechos Reales. Recuperado el 20 de noviembre del 2008 de http://derecho.laguia2000.com/parte-general/derechosreales La Guía del Derecho (2000). Contrato de Tiempo Compartido. Recuperado el 20 de noviembre de2008 http://derecho.laguia2000.com/derecho-comercial/contratode-tiempo-compartido Ley 24249 (1993). Ley 24240 Defensa del Consumidor.
177
Recuperado el 16 de marzo de 2009 dehttp://www.filo.uba.ar/contenidos/carreras/edicion/cated ras/derechos/sitio/leydedefensadelconsumidor.html Constitución Nacional (1998). Constitución Nacional. Recuperado el 4 de octubre de 2009 de http://www.senado.gov.ar/web/interes/constitucion/cuerpo1. php Clarin.com (2008). Una ley para el Tiempo Compartido. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.clarin.com/suplementos/viajes/2008/02/17/v01608976.htm MensajeroWeb.com (2008). Números no compartidos. Recuperado el 20 de septiembre de 2008 de http://www.mensajeroweb.com.ar/index.php? x=nota/1671/1/numeros-no-Compartidos MensajeroWeb.com (2009). Crisis compartida. Recuperado el 30 de septiembre de 2009 de http://www.mensajeroweb.com.ar/index.php? x=nota/20281/1/crisis-compartidaCronista.com (2009). Marriott planea vender parte de sus tiempos compartidos. Recuperado el 5 de octubre de 2009 de http://www.cronista.com/notas/204954-marriottplanea-vender-parte-sus-tiempos-compartidos Observatur.edu.ar (2008). Observatorio Turístico – Universidad Nacional de Lanús – Ley Nacional de Hotelería. Recuperado el 30 de septiembre de 2008 de http://wwww.observatur.edu.ar/index.php? option=com_content&task=view&id=54&Itemid=71 Amdetur (2007).Tiempo Compartido en México. Recuperado el 5 de octubre de 2009 de http://www.amdetur.org.mx/02_tpo_mexico.htm Tormo.com Colombia (2009). Interval International en búsqueda de nuevos negocios en tiempo compartido. Recuperado el 7 de septiembre de 2009 de http://www.tormo.com.co/resumen/820/Interval_International _en_busqueda_de_nuevos_socios_en_tiempo_comparti.html PublicasOnline.com(2009). Group RCI continua reinventando el
178
Intercambio Vacacional. Recuperado el 1 de julio de 2009 de http://www.publicasonline.com/noticias/group-rcicontinua-reinventando-el-intercambio-vacacional (Ley 12-98) (1998). Tiempo Compartido. Recuperado el 9 de agosto de 2009 de http://www.infoconsumo.es/infocon/espa/Problemas/Comparti. htm HostelTUR.com (2008). El tiempo compartido mueve en España 1.400 M € anuales. Recuperado el 20 de septiembre de 2009 de http://www.hosteltur.com/noticias/56488_tiempocompartido-mueve-espana-1400-m-anuales.html Ocean City Maryland Timeshares – Ketch Real Estate Company (2009). Buy Cheap and Trade. Recuperado el 15 de septiembre de 2009 de http://www.octimeshare.com/cheap.php Life after Interval International: Mario Rodriquez remains an Industry Leader (1996). Life after Interval International: Mario Rodriquez remains an Industry Leader. Recuperado el 6 de septiembre de 2009 de http://www.ampersandcom.com/ampersandcommunications/marior odriguez.htm Google Libros.com (2009). Administración estratégica: competitividad y globalización: conceptos y casos. Recuperado el 8 de junio de 2009 de http://books.google.com.ar/books? id=tmAkuQnSNiEC&pg=PA351&lpg=PA351&dq=HFS+pasa+a+ser+cenda nt&source=bl&ots=3eNBsLB14x&sig=1nVRNQOKYeN0tSsKCPELdvFAe4&hl=es&ei=iMr5SsLMJ8qutgfdtdWqCw&sa=X&oi=book_result&ct =result&resnum=2&ved=0CAoQ6AEwAQ#v=onepage&q=&f=false Admetur (2007). Tiempo Compartido_ Intercambio. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.amdetur.org.mx/02_tpo_int.htm Resortdeveloper.com (2009). Corporate Timeline. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de
179
http://www.resortdeveloper.com/rd/corp_time.jsp Resortdeveloper.com (2009) Fast Facts. Recuperado el 1 de Octubre de 2009 de http://www.resortdeveloper.com/rd/at_a_glance.jsp) RCI – the largest timeshare vacation Exchange network in the world (2008). Acerca de RCI. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.rci.com/RCI/RCIW/RCIW_index? body=RCIW_CompanyOverview&action=aboutrci RCI – the largest timeshare vacation Exchange network in the world (2008). RCI en la historia. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.rci.com/RCI/RCIW/RCIW_index? body=RCIW_Milestones&action=aboutrci RCI – the largest timeshare vacation Exchange network in the world (2008). Información general de RCI Points. Recuperado el 1 de octubre de 2009 de http://www.rci.com/RCI/RCIW/RCIW_index? body=RCIW_PointsOverview Noticias.juridicas.com (1998). Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Recuperado el 20 de septiembre de 2009 de http://noticias.juridicas.com/base_datos/Privado/l421998.html Mexicolaw (1998). Mexico Law Sonoran State Timeshare Legislation. Recuperado el 20 de septiembre de 2009 de http://www.mexicolaw.com/Sonoran%20State%20Timeshare %20Legislation.htm#Part%20I Turista México (2006). Hacienda Encantada se afilia a Interval International. Recuperado el 18 de septiembre de 2009 de http://www.turista.com.mx/article52.html Interval intenational timeshares (2006). Planning a vacation, trip, holiday or honeymoon?. Recuperado el 8 de agosto de 2009 de http://www.syl.com/travel/intervalinternationaltimesharesp lanningavacationtripholidayorhoneymoon.html ElClima.com (2007). ¿Qué es un tiempo compartido y como Funciona?. Recuperado el 9 de de febrero de 2009 de
180
http://www.elclima.com.mx/que_es_un_tiempo_compartido_y_co mo_funciona.htm AHORAINFO.com.ar (2006). TURISMO: Marco legal para el tiempo Compartido. Recuperado el 5 de agosto de 2009 de http://ahorainfo.com.ar/?p=854
181