27 de junio del 2012

ANALISIS DEL SECTOR VIVIENDA EN COSTA RICA Elaborado por:

Cindy Alfaro Azofeifa

Analista Financiero

Tabla de contenido POLÍTICAS RELACIONADAS CON EL SECTOR 1.  VIVIENDA EN COSTA RICA ......................................................... 2  1.1  Papel del Gobierno en la canalización de recursos para créditos para vivienda ............................................................... 2  1.1.1 

Definición de la clase media ....................................... 3 

2.  PRINCIPALES INDICADORES RELACIONADOS CON EL SECTOR CONSTRUCCIÓN EN COSTA RICA ........................ 4  2.1 

Comportamiento de la tasa básica pasiva ...................... 4 

2.2  Comportamiento del indicador de metros cuadrados construidos ................................................................................. 4  3.  CARTERA DE CRÉDITO DIRIGIDA AL SECTOR VIVIENDA....................................................................................... 6  3.1 

Principales características y condiciones vigentes ......... 8 

4.  LIMITACIONES PARA ACCEDER A CRÉDITO PARA VIVIENDA....................................................................................... 8  4.1 

Falta de prima .................................................................. 9 

4.2 

Altas tasas de endeudamiento ........................................ 9 

4.3 

Altas tasas de endeudamiento informal ......................... 9 

4.4  Escasa oferta de viviendas cuyos precios puedan ser accedidos por la clase media ..................................................... 9  4.5 

Falta asesoría .................................................................... 9 

5. 

CONCLUSIONES ............................................................. 9 

6. 

BIBLIOGRAFÍA ...............................................................10 

Este documento fue elaborado a solicitud del Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI).

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1. POLÍTICAS RELACIONADAS CON SECTOR VIVIENDA EN COSTA RICA

EL

Las autoridades del Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (MIVAH) en colaboración con la ONU-Habitat organizaron en el 2010, foros para analizar, proponer y brindar soluciones, objetivos y metas para la Propuesta de la Política Nacional de Vivienda. Los foros contaron con la participación de organizaciones sociales, sectores de la salud, educación, y medio ambiente, académicos y ex jerarcas del Ministerio. Los temas estuvieron relacionados con cada uno de los ejes que son: Político-Administrativo, Socio-Cultural, FísicoAmbiental y Económico-Financiero. Luego de esta retroalimentación se espera oficializar la Política Nacional de Vivienda en Consejo de Gobierno. La Propuesta de la Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos 2010-2030, tiene como objetivo impulsar la capacidad de gestión, planificación y evaluación del Estado Costarricense, para que se promuevan acciones coordinadas a nivel interinstitucional e intersectorial y que incidan en el mediano y largo plazo en la materia de vivienda y los asentamientos humanos. En la presentación oficial de la Política y Plan Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos, el 1 de octubre del 2010, a cargo de la Ministra Irene Campos, ésta se refirió a los cuatro ejes de esta política, a saber, el Eje Político – Administrativo, el cual tiene en sus objetivos, fortalecer al MIVAH como ente rector sectorial, en materia de vivienda, asentamientos humanos y ordenamiento territorial. Además, mejorar los procesos de gestión y tramitología en todo el sistema financiero para la vivienda. El eje Socio-Cultural busca desarrollar programas para la atención de los grupos poblacionales, según sus necesidades particulares, a saber, discapacitados, indígenas, migrantes y adulto mayor. El tercer eje está relacionado con el sector Físico – Ambiental, el cual persigue, entre otras cosas, el desarrollo de un sistema que programe el mejoramiento y mantenimiento del parque habitacional, en función de las necesidades de cantón. Además, de la revisión, ajuste y aprobación del Plan de Ordenamiento Territorial para el Área Metropolitana, proceso liderado por el Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU).

innovadora, que facilite la obtención de recursos suficientes, para atender a los estratos socioeconómicos prioritarios del país. Asimismo, pretende establecer el financiamiento anual para los sistemas de bono comunal, bono ordinario, proyectos para familias en extrema necesidad y programas de clase media. A la fecha de este informe, la propuesta de la política se encuentra en una etapa de valoración y análisis, una vez finalizada esta etapa se presentará al Ministerio de Planificación Nacional y Política Económica para su aprobación y se oficializará, mediante acuerdo de Consejo de Gobierno. Pese a que el Plan Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos todavía se encuentra en valoración, el país cuenta con un sistema financiero que unifica esfuerzos y promueve la captación de recursos para canalizarlos hacia la vivienda, el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV). El SFNV nació en 1986, como respuesta, entre otras cosas, al evidente crecimiento del problema habitacional del país. Éste está conformado por el Banco Hipotecario de la Vivienda (BANHVI) y las entidades autorizadas, las cuales suman 25 entidades, entre las que están bancos, fundaciones y cooperativas.

1.1 Papel del Gobierno en la canalización de recursos para créditos para vivienda A inicios de febrero del 2012, Irene Campos, Ministra de Vivienda, se pronunció sobre el sector vivienda para clase media e indicó que el MIVAH gestionará en aras de fortalecer a la clase media de nuestro país una garantía para que las familias tengan que pagar menos prima a la hora de tramitar un crédito para vivienda. El ministerio de vivienda asegura que trabaja en un plan intensivo para incrementar las soluciones de vivienda existentes para la clase media, entre ellos, fideicomisos, una mayor cantidad de bonos y la posibilidad de mejorar las opciones de créditos. La idea del MIVAH es dar esta opción no solo a familias del área metropolitana, sino también a quienes viven en sus afueras. El mensaje ha sido claro para los desarrolladores, pues los bancos cuentan con programas de crédito especiales para este mercado y les están pidiendo que trabajen para ofrecer soluciones para este mercado meta.

Por último, el cuarto eje, el Económico y Financiero contempla diseñar y ejecutar una estrategia financiera Página 2 de 10

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Con respecto a las opciones ofrecidas por el Instituto de Vivienda y Urbanismo (INVU), desde inicios del año anterior, el INVU comenzó con la comercialización de un fondo de ¢1.000 millones, que es parte de una nueva opción de crédito para familias de clase media interesadas en comprar casa, construir en lote propio o comprar lote y construir. El financiamiento se brinda en dos modalidades, según los ingresos de los solicitantes. La primera opción es para hogares que mensualmente reciben entre ¢250.000 y ¢1 millón. Esta otorga préstamos desde ¢10 millones hasta ¢32 millones, a un plazo de 25 años. La segunda modalidad es para hogares con ingresos superiores a ¢1 millón y otorga préstamos desde ¢32.000.001 hasta ¢45 millones, a 15 años plazo. Las tasas de interés de ambas alternativas permanecerán fijas durante los primeros dos años del préstamo y posteriormente aumentarán de manera escalonada cada dos años, independientemente de la tasa básica pasiva. El financiamiento se ofrecerá por hasta el 90% del valor del inmueble y la relación cuota-ingreso será del 40%. Para acceder a cualquiera de las dos opciones es indispensable ser jefe de familia y no poseer bienes inmuebles, exceptuando el lote en el cual se construiría. Al ser un plan piloto, el INVU calcula que la línea de crédito beneficiará a alrededor de 100 familias, aunque la cifra depende del tamaño de los préstamos que solicitan los usuarios. “En este país o se es muy pobre o se tiene mucha plata para tener vivienda. Se ha abandonado muchísimo a la clase media y nosotros queremos ser la solución”, agregó el Carlos Herrera, miembro de la Junta Directiva. De acuerdo con Irene Campos, ministra de Vivienda, el nuevo sistema de préstamos del INVU es atractivo porque ofrece condiciones que no se encuentran fácilmente en el mercado. Por eso pronosticó gran aceptación. Sobre este particular, el 1 de junio del 2012, el INVU publica la oferta de crédito al alcance de solteros de clase media, luego de la modificación al Reglamento para préstamos hipotecarios, la cual amplió la oferta de los préstamos a soltero, pensionados menores de 65 años y personas jurídicas construidas para desarrollo inmobiliario.

cambios en el reglamento, ésta amplió el tope del financiamiento de un 80% del valor del inmueble hasta un 90%; incluso, para Antonio Contreras, asesor de la gerencia del INVU, añadió que la mayor fortaleza de las dos líneas de crédito que ofrece el INVU son las condiciones, pues las tasas de interés son fijas, bajo una modalidad escalonada. Precisamente el 21 de junio del 2012, en el periódico La Nación se publica que el presupuesto del INVU para créditos se agotó. De acuerdo con la entidad, los ¢3.000 millones para empréstitos dirigidos específicamente a solteros de clase media fueron concedidos en un tiempo muy corto porque hubo una gran demanda. Además, la entidad no anunció, por ahora, nuevos productos.

1.1.1

Definición de la clase media

Tomando en cuenta el artículo titulado “Los nuevos rostros de la clase media”, publicado en El Financiero, la caracterización de las clases económicas, toma en cuenta la ocupación, el ingreso, la formación académica y el gasto, lo cual determina que “las clases medias son un conjunto heterogéneo de profesionales y otros trabajadores dedicados a labores no manuales que crecen en tamaño, pero que cada vez se hacen más distintos entre sí”, según Jorge Vargas Cullel, director adjunto del programa Estado de la Nación. Según el artículo, los datos que ayudan a aclarar el perfil de quienes están a la mitad de la pirámide social no abundan y padecen de alguna limitación. Sin embargo, según Mylena Vega, socióloga e investigadora, “las clases medias estarían compuestas por aquellos trabajadores que no son dueños de los medios de producción, pero que no realizan tareas manuales”. Esta clasificación reúne en dos grupos a esa población heterogénea de trabajadores. El más alto está conformado por los medianos empresarios y los profesionales con cuatro o más años de educación superior. El segundo grupo, a su vez, se compone de dos tipos de trabajador, los técnicos que cursaron carreras cortas y aquellos graduados de colegio que se insertan en labores administrativas o de atención al público. Los estratos medios de la sociedad pasaron de ser el 26,6% de la población ocupada en 1987 al 37,5% en el 2008, según datos del Estado de La Nación, e investigaciones de Vega.

Este producto se creó con la intención de proveer una alternativa a las personas de clase media. Incluso con los Página 3 de 10

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22. PRINCIP PALES INDICADORES S RELACIO ONADOS CON C EL SEC CTOR CONSTR RUCCIÓN EN E COSTA RICA P Parte de la to ormenta finan nciera que afeecta a Europa se ha eextendido a los países en e desarrollo. Este contag gio ha aaumentado lo os costos de loss préstamos en n muchas parttes del m mundo y ha hecho bajar lo os mercados de d valores miientras q que los flujos de capital a los países en desarrollo d han n caído b bruscamente. A Aunado a lo anterior, la condición fisscal de Costa a Rica, ccaracterizada por un déficiit fiscal que reepresenta 1,40 0% del P Producto Interno Bruto (PIB B) en el primer trimestre del 2012, ees vulnerable a la inestabilid dad macroeconómica. E Esta difícil sittuación fiscal,, en donde la a recaudación no es eefectiva, el seector productiv vo no repunta a y las políticcas del G Gobierno pa ara la conten nción del ga asto, son tím midas, d dificultan el financiamientto del Gobieerno, el cual se ve fforzado a capttar mediante operaciones o dee mercado abierto. E Es precisamen nte este tipo de d financiamieento el cual ca ausaría u un efecto estrrujamiento en los inversorees, porque se captan c rrecursos finan ncieros que esstán disponibles para la inv versión p privada y seríían capturadoss para el finan nciamiento dell gasto d del Gobierno.. El resultado sería una presión al alza en las ttasas de interéés.

mente sobre lass tasas de interés Lo aanterior, reperrcute directam de l os préstamos para viviendaa. De esta man nera, las familias que tienen crédittos hipotecario os pagan máss por la cuota. Y las ffamilias que aacuden a las eentidades finan ncieras para que q se lees otorgue un n crédito, deb berán estar diispuestas que se com mprometa en mayor medid da su ingreso o familiar, pu ues irrem mediablementte la cuota será más alta. Sobrre este particcular, cabe deestacar que en n una entrevista cediida por el preesidente el Ban nco Central, R Rodrigo Bolañ ños, al E El Financiero o, éste destaccó que las ttasas de interés segu uirán altas, lo o cual obedeece a un niveel de deuda en creccimiento, el G Gobierno está pagando deu uda externa con c deu uda interna, en ntidades públlicas están sien ndo más activ vas en eel mercado y eel crecimiento o del crédito aal sector priva ado es d de 15% interan nual. De lla mano con eel aumento de las tasas activ vas de interés,, la relattiva estabilidaad del tipo de cambio del co olón con respecto al d dólar ha ocasionado un aju uste en las carrteras de créd dito del sistema finan nciero, pues llas personas h han optado por p traslladar sus operraciones en co olones a dólarees. El ttraslado de llas operacion nes de crédito o de coloness a dólaares, implica, para las famiilias que ganaan en colones,, el asum mir un riesgo de tipo de caambio, el cual está relaciona ado con la posibilid ad de impag go ante un aumento en el indiicador del tiipo de camb bio, lo cual le reduciría su capaacidad de p pago y aum mentaría pro obablemente la morrosidad bancarria.

22.1 Comporrtamiento de e la tasa bássica pasiva E En el último año, la tasa básica b pasiva ha presentad do una ccontinua tend dencia al alza. De hecho, éstta ha aumenta ado de 77,75% en eneero del 2011 a 10,00% en mayo m del 201 12. No o obstante, no se ha llegad do a las tasa as registradass justo d a crisis de fin nales del año 2008 (12,00% %). Tal después de la ccomo se apreccia en el siguieente gráfico.

2.2 Comportam miento del indicadorr de metrros cuadrados cconstruidoss El seector construccción, a pesar de la tímida d dinamización de la ecconomía, ha ssido el sector m más afectado, pues todavía no regiistra lo niveles registrado os justo antees de la criisis finaanciera, a finalles del 2008. Lo o anterior, tom mando en cuen nta el in ndicador de m metros cuadrad dos registrados ante el Coleg gio Fedeerado de Ingeenieros y Arqu uitectos (CFIA)). A fiinales del año 2011 se registtró un total dee 7,1 millones de mettros cuadrado os de área dee construcción n en Costa Riica, niveel que no supeera lo mostrad do antes de la crisis financie era; sin eembargo, aum menta con resp pecto al 2009.

F Fuente: Elaboracción propia con base b en información del BCCR. Página 4 dee 10

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F Fuente: Elaboracción propia con base b en información del CFIA.

E En términos generales el número de metros cuad drados cconstruidos disminuyó d en todo el país. No obstante,, en la p provincia de Guanacaste G fu ue en donde se s registró la mayor m ccontracción. Tal T como se ap precia en el sig guiente gráfico o. A Además, deesde que ell sector preesenta signo os de rrecuperación, en la provincia de San Jo osé y en Alaju uela es donde se regiistra el mayorr dinamismo, tomando en cuenta d c eel número de metros cuadra ados registrad dos ante el CFIIA.

Fuen nte: Elaboración p propia con base en información d del CFIA.

En los últimos cinco años, el sector h habitacional fue f seveeramente afecctado por la ccrisis financierra, lo cual se ve refleejado en la im mportante redu ucción en el nú úmero de metrros cuad drados en estee sector, la cuaal rondó el 50% % entre el 2008 8y 20099. Tal como se ap precia en el siguiente grráfico, el sector habiitacional pressenta leves m muestras de d dinamismo. Este secttor contemplaa, principalm mente, los meetros cuadrad dos desttinados a la co onstrucción dee casas de hab bitación, seguiido de l a participación que tiene laa construcción de condominios y ap partamentos. Por su parte, la obra urrbanística, esstá relaciona ada prin ncipalmente co on las carreterras en el sectorr privado, la cu ual ha aaumentado en n forma imporrtante en los ú últimos dos añ ños, lo ccual está relaccionado con eel auge en la construcción de cond dominios y residenciales.

F Fuente: Elaboracción propia con base b en información del CFIA.

E En el CFIA se identifica también el número de metros m ccuadrados po or el tipo de obra que se construye. De D esta m manera, a dicciembre del 20 011, en la estrructura por tiipo de o obra, el sectorr Habitacionall, Comercial y Urbanístico son s las q que presentan n mayor partiicipación relattiva; estructurra que n no varía signifficativamente en los últimoss años.

Fuen nte: Elaboración p propia con base en información d del CFIA.

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33. CARTER RA DE CRÉDITO C SECTOR R VIVIENDA A

DIRIGIDA

AL

En Costa Rica, la Su uperintendenccia de Entiidades Financieras (S SUGEF) soliciita a los superrvisados regisstrar el monto de la a cartera porr actividad económica. e De esta manera, se pu uede contar co on un registro mensual del monto m colocado en el e sector consttrucción, compra y reparación de inmuebles, ta al como se mueestra en el sigu uiente gráfico.

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F Fuente: Elaboracción propia con base b en información de la SUGEF F.

L La cartera colocada hacia el e sector en cu uestión presenta una ccondición disímil en cada una de las en ntidades finan ncieras, p pues está supeditada a las particularidad p des de cada en ntidad. P Por ejemplo, en e el Banco Nacional N de Co osta Rica (BNCR) el m monto de estta cartera dessde inicios deel 2008 presen nta un ccrecimiento im mportante. Sin n embargo, el Banco B de Costta Rica (BCR) no es, sino s hasta fina alizar el primeer semestre deel 2010 ccuando registrra un mayor dinamismo. d P Por su parte, los bancos prrivados, tales como Bac Sa an José (BAC) y Scottiabank (SCOT TIA) son los que muestra an una m mayor particip pación en estee mercado. E El ministerio o de Viviend da y Asenta amientos Hum manos (MIVAH) pub blicó en agostto del 2011, ell “Informe sob bre los P Programas de d Crédito dirigidos al Sector Viv vienda: P Principales características y condicion nes vigentes en el S Sistema Finan nciero Naciona al al año 2011” ”. E Este informee identifica lo l que el mercado m fina anciero ccostarricense ofrece en la actualidad, que q es una amplia a gama de prod g ductos crediticios en materia a de vivienda. Dicha v variedad se presenta, p princcipalmente, en n la banca esttatal y een las mutuales. La crea ación de difeerentes altern nativas o obedece al deseo de ajustarse al requerimien nto y p posibilidades de pago de los l distintos tiipos de clienttes. De eesta manera, el e Informe desstaca que los diversos prog gramas d de crédito varrían en función n de aspectos tales t como:

Moneda: colones y dóllares Plan de Inversión: co ompra, constrrucción, mejo ora, remodelaación, ampliacción, cancelacción de hipote eca y otros. Tasa de interés: fija y variable, lass cuales difierren para colo ones y dólares. Finalidad d: comercial (ttradicional) y social (se pue ede complem mentar con un bono familiar de vivienda). Cuota: niivelada y escaalonada. Tipo dee vivienda: turística, en serie, vertic cal, condomiinio. Número de viviendas: primera, segu unda o más.

Algu unos de los productos ccrediticios dissponibles en el merrcado para viivienda son: Crédito vivieenda de interés sociial, Crédito v vivienda para elegir, Créditto vivienda pa ara pen nsionados, V Vivienda in ndividual (aauto-construid da), Viviienda en seriee, Vivienda su ustentable, Seg gunda viviend da, Créd dito de vivien nda total, Sco otiamix, Cuotaa nivelada, Pllan 10/330, Cambio de casa ya, Cero gastoss, Personas con c disccapacidad, Pro ograma ABC, Línea de créédito hipotecario paraa clase mediia, Sistema d de ahorro y préstamo pa ara viviienda, Program ma de vivien nda indígena y Programa de bon no familiar de v vivienda ordin nario, entre ottros. Actu ualmente, tod dos los interm mediaros finaancieros ofrec cen créd ditos para plan nes de inversiión muy simillares. Los plan nes de inversión affines a Vivieenda, predom minantes en el merrcado y financiiados por los iintermediarioss, son: • La comprra de casa exisstente • La comprra de lote y co onstrucción dee vivienda • La constrrucción de cassa en lote prop pio • La comprra de lote • La remod delación, amp pliación, mejorra o terminaciión de vivien nda. • Las obrass de urbanizacción de proyectos de vivien nda no lucraativos para en ntidades públlicas o privad das (desarrollladores) • La canceelación de hipo otecas anterio ores relacionad das con cualq quiera de estos planes. Las condiciones definidas po or los interm mediarios varíían segú ún el tipo de eentidad, el pro oducto, el plan de inversión ny la co omplementariiedad o no dee un bono. Dicchas condicion nes verssan sobre: la m moneda en que se brinda el préstamo, las com misiones, el tipo de garantía,, el plazo, los m montos mínim mos y m máximos de fin nanciamiento,, los porcentaajes máximos de finaanciamiento, lla relación cu uota-ingreso, el avalúo y los segu uros a pagar, eentre otros. modo que las condiciones m más comunes establecidas por p De m las entidades parra el otorgam miento del créédito a vivien nda son:: Página 6 dee 10

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Moneeda: colones y dólares Relacción Cuota-Ing greso: varía entre e un 30% y un 65% (según ( capacid dad de pago). Garan ntía: hipoteeca, cédulas hipotecaria as y consttitución de fideeicomiso. Plazo o: oscila entrre los 15 y los 30 años como máxim mo. Monttos mínimos y máximos a financiar: de $1.000 en ad delante, según garantía y cap pacidad de pa ago del clientte. Porceentaje de fina anciamiento: va desde un n 50% hasta a un 100% sobrre el valor del avalúo. Comiisiones: varían n entre el 0% y el 3%. Segurros: varias póllizas son exigiidas de acuerd do con el tip po de program ma, pero las más m frecuentes son la de viida, la de inceendio, la de sa aldo deudor y la de desem mpleo.

ntidades financieras no baancarias son las estaatales y las en entiidades que mo ostraron las tassas más favoraables. Por su parte, las ttasas de la ban nca privada haan presentado un desccenso importtante en el último año, lo cual está relaccionado con lla competenciia de dicha b banca, que se ha inte resado en laa vivienda dee clase mediia; así como la opo ortunidad de n negocios que rrepresenta el nicho de créd dito hipo otecario. Se d destaca que laas tasas de in nterés ofrecid das por el sector púb blico desde iniccios del año 20009 se han ubiicado por debajo de llas del sectorr privado y las entidadess financieros no banccarias. Una d de las razoness de esta difeerencia entre los inte rmediarios pú úblicos y los privados, rad dica en las tassas prefferenciales q que ofrece el Estado a los estratos sociioeconómicos más bajos, mediante loss programas de créd dito a viviendaa de interés so ocial.

L Las tasas de in nterés constitu uyen la variab ble más versátiil en lo rrelacionado co on el crédito para p vivienda, por ser su priincipal d determinante.. Asimismo, en e el mercado o financiero existen e d diferentes cllasificaciones para las tasas de in nterés, d dependiendo de: su volattilidad, las ha ay fijas y varriables (predominanttes); la moneda a, las hay en colones c y en dó ólares; lla finalidad, la as hay de interrés social (más bajas) y com mercial; lla ubicación dentro d del plaz zo total, las ha ay para los priimeros aaños (más ba ajas) y para ell resto del plazo; y la fuen nte de iingresos, las hay para assalariados y para persona as con ffondos propio os (pagan tasass más altas). Como es de esperarse, los C l préstamoss de interés social devengan tasa d as un poco má ás bajas que las de los crédittos con ffines comercia ales, y son brrindados, prin ncipalmente, por p los iintermediarios estatales; da ado el mayorr nivel de fon ndos y o operaciones que q manejan, y que les peermiten el log gro de eeconomías de escala. Con respecto a las tasas en colones, C c el meercado está tom mando ccomo referenccia la Tasa Básica Pasiva (TBP), ( más allgunos p puntos porcen ntuales; y, en el caso de las tasas en dóla ares, la rreferencia es la tasa Libor y la Prime, máss unos puntos.. T Tomando en cuenta datos publicados por el Banco Central C de Costa Rica (BCCR), las ta d asas de interéss en colones tiienden aal alza desde inicios del añ ño 2011, lo cu ual está relaciionado ccon el aumentto de la tasa bá ásica pasiva en n el mismo periodo. E Específicamen nte, la tasa pro omedio de prééstamos a viv vienda, een colones, pa ara el caso dee los bancos estatales, e los bancos b p privados y las entidades fiinancieras no bancarias, osccila, al 112 de junio del d 2012 entree 13,66% y 16,47%. 1 Lo an nterior, iimplica que en el último añ ño, la tasa mín nima ha aumeentado een cerca de 3,5 5 puntos porccentuales. Por su parte, los bancos b

Fuen nte: Elaboración p propia con base en información d del BCCR.

Tal como se mu uestra en el siiguiente gráfiico, las tasas de inte rés para présstamos a vivieenda, en dólaares, durante los últim mos dos añoss ha presentad do una tenden ncia decrecien nte, muccho más pro onunciada en n el caso dee las entidad des banccarias cuyo orrigen es privad do. En eel caso de las ttasas en dólarees, es evidentee que existe grran simiilitud entre lla banca estaatal y la priv vada; en algu una med dida, por la caaída en el tipo o de cambio, y por el hecho de que no existen prrogramas de in nterés social en n dicha moned da, que puedan ejerrcer una presión hacia ab bajo en la ta asa prom medio de los iintermediarioss públicos. De iigual manera a las tasas en n colones, las ttasas de la ban nca priv vada han presentado un declive en el últtimo año, lo cu ual obed dece a la comp petencia de diicha banca.

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nco Central dee Costa Rica m más 3,75 punttos porcentualles, Ban con n un piso de 111%. Al tratarsse de un présttamo en dólarres, ofreecen las missmas condicio ones de créd dito hipotecario reg gular. El B BAC es parte de las 25 entiidades financiieras del Sistem ma Fin nanciero Nacio onal para la Vivienda dessde el año 2007, perro no es, sin no hasta aprroximadamentte un año que q com menzaron a traamitar crédito os con bono dee vivienda.

F Fuente: Elaboracción propia con base b en información del BCCR.

33.1 Principa ales vigentess

características

y

condiciones

Tal como see comentó an nteriormente, existe una amplia a gama de cara acterísticas y condiciones c dee los préstamos con la intención de d que éstos see acoplen a lass necesidades de las familias y usualmente u son s los banccos estatales y las mutuales los que ofrecen un u mayor núm mero de producctos. Estas condiciiones varían continuament c e, de acuerdo o a los recursos de la entidad ban ncaria, los mov vimientos de la l tasa básica pasiv va e incluso a la coyunttura, pues cuando comienza lass ferias, taless como Expo oCasa, las tassas de interés se red ducen y los gasstos de formallización dismiinuyen significativam mente, tales co omo los monto os de comision nes de administració ón, honorarioss de abogados,, entre otros. Para ejemplifficar lo anterior, el Banco Nacional de Costa Rica ofrece diiez programass de vivienda, que incluyen desde compra y co onstrucción de d vivienda, hasta vivienda de interés sociall. Dependiend do del program ma, así va a ser s las condiciones de d los préstam mos en término os de tasa de in nterés, porcentaje dee financiamien nto y plazo dell crédito. Por su parte, el Banco de Costa C Rica ofrrece trece prod ductos que incluyen lo que están en dólares, co olones, garantíía real, garantía con fianza e inclu uso los crédito os para vivien nda de interés social y los que incluyen program mas de ahorro. El BAC, que es el banco prrivado cuya ca artera colocada a en el sector constru ucción es el más m grande, tien ne dos programas, a saber, el Prrograma de Vivienda So ocial y el Crédito C Hipotecario para p compra de d lote y vivien nda. El primer programa cuenta con n condicionees de financiamiento diferentes a los demás programas,, pues ofrece présta amos cuyos pllazos pueden ser 15, 20, 25 5 y 30 años, y con una u tasa de intterés asociada a a la tasa básiica del

Sob bre lo anteriorr, se destaca q que el BAC traamita un créd dito hip potecario con bono de vivieenda en un laapso de 15 a 30 díaas, pues ellos cuentan con una plataform ma tecnológica a y adm ministrativa qu ue les permitee hacer eso possible. Des de el inicio dee operaciones y hasta mayo del 2012, el BA AC ha o otorgado 140 ssubsidios de B Bonos de Vivieenda, es decir, ha tram mitado entre 115 y 16 Bonoss por mes, lo que habla muy m bien n de la gestió ón del banco, primero, porque tienen muy m poco o desde inicio o de operaciones y segund do, porque no es un banco cuyo m mercado haya sido el de la vivienda de inte rés social. El SScotiabank, seg gundo banco en importanccia de cartera de créd dito canalizad da hacia la con nstrucción, cu uenta con varios prog gramas, entree ellos el de Compra de R Residencia, cu uyo présstamo es de 255 años y finan ncia hasta el 885% del valor de avallúo de la prop piedad. Los p préstamos quee ofrecen son en colo ones y dólares. Las cooperativas son otras entid dades financieeras cuya carte era de crédito hip potecario es importante. Por ejemp plo, Coo opeservidores cuenta con un presupu uesto de ¢3.7 700 milllones en el 2012 para trámiites de bonos de vivienda, los cualles los canaalizan princip palmente haccia poblacion nes ubiccadas en reserv vas indígenass. Paraa esta entidad d, los fondos d del BANHVI reepresentan, al 22 unio del 20122, aproximadam de ju mente el 34% del fondeo to otal paraa créditos paraa vivienda.

4. L LIMITACIO ONES PA ARA AC CCEDER C CRÉDITO P PARA VIVIENDA

A

Com mo resultad do de las entrevistas realizadas, los fun ncionarios ideentificaron cu uatro puntos en los cua ales con nvergieron su us opiniones sobre las liimitaciones más m imp portantes paraa que las fam milias accedan n a crédito pa ara viv vienda. Estos ccuatro puntos se explican a ccontinuación.

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4.1 Falta de prima

4.5 Falta asesoría

Son pocas las familias cuyo plan de ahorro contempla la prima para la vivienda, el cual ronda entre el 10% y el 30% del valor de la casa, considerando el porcentaje de financiamiento que ofrece la entidad bancaria sobre el precio determinado por el avalúo. Sobre este particular, hay entidades que tienen planes de ahorro programado cuyo objetivo es el pago de la prima de su futura vivienda.

4.2 Altas tasas de endeudamiento

Esta falta se asesoría se explica por el hecho de que las familias puedan pagar puntualmente la mensualidad de su casa de alquiler, pero no se acercan a una institución bancaria para acceder a un crédito de vivienda cuya cuota mensual, en ocasiones, es inferior a lo que solían pagar por motivo de alquiler.

5. CONCLUSIONES A continuación se presenta puntualmente las conclusiones de dicho informe:

Las altas tasas de endeudamiento disminuyen significativamente la capacidad de pago de las personas y por ende afecta directamente la posibilidad de ser sujeto de crédito para la compra de una vivienda.

a)

Debido a que todavía no existe una Política o Plan Nacional de Vivienda emitida por el Gobierno, el sector financiero es el que, en la práctica, se ha encargado de generar las directrices

b)

El término “clase media” es uno acuñado principalmente para investigaciones estadísticas y relacionadas con el sector sociológico. En el campo financiero, cada entidad, en la práctica, hace las modificaciones a los productos de crédito para ajustarse al requerimiento y posibilidades de pago de los distintos tipos de clientes.

c)

El sector construcción, específicamente el relacionado con el habitacional, ha presentado una muy tímida recuperación, tras la crisis financiera que afectó severamente el sector real de la economía.

d)

La tendencia a la alza de la tasa básica pasiva, ha afectado directamente las tasas de interés activas de los bancos y por lo tanto, afecta directamente la capacidad de pago de las familias.

La queja de las familias con ingreso medio es que la oferta de viviendas es amplia para familias con altos y bajos ingresos, pero escasea las ofertas de viviendas para un grupo familiar con ingresos de clase media.

e)

Las tasas de interés en colones son usualmente menores en los bancos estatales, y las tasas de interés en dólares son menores en el caso de los bancos privados.

Sobre este particular, la opción de las entidades entrevistadas, convergen en el mismo sentido. Pues el Gobierno canaliza recursos hacia el sector vivienda de clase baja por medio de los bonos de vivienda y la clase alta accede sin dificultad a créditos para vivienda; mientras que el sector de la población con ingresos medios encuentra importantes dificultades para acceder a un crédito de vivienda, a saber, falta de ingresos para pagar prima, altas tasas de endeudamiento y cuotas de los préstamos relativamente altas.

f)

La limitación principal para acceder a un crédito para la compra de vivienda, es la falta de la prima. Esto debido a que, en general, los costarricenses no ahorran, lo cual se debe tanto por ingresos familiares bajos y por la falta de la cultura del ahorro.

Este tipo de endeudamiento agrega tanto las deudas con tarjetas de crédito, créditos personales, créditos para la compra de automóviles e incluso las deudas en establecimientos comerciales.

4.3 Altas tasas de endeudamiento informal Además de que las familias están endeudadas con el sector formal, a eso hay que agregarle las deudas con los llamados “prestamistas”, los cuales cobran tasas de interés altas y por lo tanto, los pagos por el préstamo son altos, lo cual incide sobre la capacidad de pago del grupo familiar, cuyas consecuencias son similares al punto anterior.

4.4 Escasa oferta de viviendas cuyos precios puedan ser accedidos por la clase media

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6. BIBLIOGRAFÍA Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (2011). Informe sobre los Programas de crédito dirigidos al Sector Vivienda: Principales características y condiciones vigentes en el Sistema Financiero Nacional al año 2011. Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos (2010). Política y Plan Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos. Presentación realizada por la Ministra Ing. Irene Campos y presentada el 1 de octubre del 2010. Periódico El Financiero, Año 17, No 873, 18 al 24 junio del 2012, página 22. Tasas seguirán altas. Periódico El Financiero, Año 17, No. 870, 28 de mayo al 3 de junio del 2012, página 4. Los nuevos rostros de la clase media. Periódico El Financiero, Año 16, No 823, 4 al 10 julio del 2011. Crece ofertas de casas para clase media. Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos. Estadísticas de la Construcción 2008-2011. http://www.cfia.or.cr/estadisticas.htm. Información tomada el 14 de junio del 2012. Banco Central de Costa Rica. Histórico de la Tasa Básica Pasiva. http://www.bccr.fi.cr/indicadores_economicos_/Tasas_interes .html. Información tomada el 18 de junio del 2012. Banco Central de Costa Rica. Histórico de la Tasa de Interés activa para vivienda en colones http://www.bccr.fi.cr/indicadores_economicos_/Tasas_interes .html. Información tomada el 18 de junio del 2012. Banco Central de Costa Rica. Histórico de la Tasa de Interés activa para vivienda en moneda extranjera. http://www.bccr.fi.cr/indicadores_economicos_/Tasas_interes .html. Información tomada el 18 de junio del 2012. Superintendencia General de Entidades Financieras. Histórico del monto de la cartera de crédito en la categoría Construcción, compra y reparación de inmuebles de las entidades supervisadas. http://www.sugef.fi.cr/pagina.asp?lang=0&pagina=servicios/ entidades/default.asp?Padre=4

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