Raffo

Suárez,

La

1.5.

C. E.

La promesa de compraventa y la promesa de enajenación inmuebles. Rev. A.E.U. 66:53-81, 1980

—

de

promesa

compraventa

la

y

promesa

^

de enajenación de inmuebles

'

por el Esc. Carlos Eduardo Raffo Suárez

SUMARIO:

Intkoducción.

trabajo.

Capítulo

—

1. Propósito.

-

2.

Objeto

de este

CATEGORÍAS

LAS

primero:

CON

Objeto de este Capitulo. -10^ CONCEP 4. TOS PRELIMINARES: A) Prom.esa de Compraventa. 5. Utilidad práctica Concepto de promesa de contratar. Contenido obligacional del 6. del contrato preliminar. 7. Ampliación del contenido obligacio contrato preliminar. nal del contrato preliminar. Las necesidades del tráfico ju 8. Concepto. Conte rídico. B) Promesa de Enajenación. TRACTUALES.

nido 9.

3.

inmuebles: nica.

10.

-

de

compraventa

negocíales. Apreciación crítica.

Y

VENTA

DE

MUEBLES. II)

pítulo.

LA

I)

el

cance

Capítulo

DE

PROMESA

de

enajenación

EVOLU

segundo:

DE

COMP-RA-

ENAJENACIÓN DE IN

Objeto de este Ca

11.

PRO

ETAPAS DE LA REGULACIÓN LEGAL:

Las promesas 13. Al B) La ley "Aguirre".

A) El Código Civil.

Código Civil de 1866. C) La ley ley. .

de esta

de

Recomendacióa téc

PROMESA

INTRODUCCIÓN.

PIEDAD COMÚN.

bajo

9 bis.

—

LA

DE

CONCLUSIONES.

promesa

y

dos tipos

LEGISLATIVA

CIÓN

II)

Calificación.

obligacional.

Promesa

12.

-

m

8733.

14.

Concepto ge

figuras contractuales y su régimen jurídico. 17. Alcance de la D) La ley m 13.420. 18. Tipos negocíales admisibles modificación de la ley 8733. 19. Sentido del E) La ley 13.892. y su régimen jurídico. Las distintas figuras contractuales. 20. artículo 521. 21. Los tipos negocíales admisibles y su F) Conclusiones. 22. Sigue: la promesa de venta a plazos. régimen legal. 15. Las

neral. 16.

-

Conclusiones.

III)

-

PROPIEDAD HORIZONTAL.

cance

y

dad horizontal.

(

•

)

Trabajo presentado

en

la

XX

CONCLUSIONES.

IV)

figuras contractuales

9 de octubre de 1977.

25.

apreciación.

A) La ley W? 10.751. 24. Al

B) La ley N'f 12.358. Conclusiones en cuanto

23. Alcance y consecuencias.

y

su

Jornada

26.

-

a

propie

Las distintas

regulación jurídica. Notarial

Uruguaya,

Colonia,

6

al

54

REVISTA

DE LA

A.E.U.

—

T.

SS, 1-2-3, IQS»

Introducción 1.

PROPOSITO

2.

OBJETO DE ESTE TRABAJO

1.

Muy modesto

trabajo

Sólo

es

nuestro

al

propósito

presentar este

consideración de la XX Jornada Notarial

a

nos

guía

el deseo de

pequeño

Uruguaya.

participar activamente

en

este evento del

Notariado uruguayo, en la medida de nuestras menguadas posibilidades, seguros de que mucho más provecho se extraerá de las deliberaciones de la Comisión que de la lectura de nuestro

Una cosa,

sí,

del Interior de la a

las Jornadas, ni

deseamos destacar. No

República —

mucho

—

como es

menos

—

es

trabajo. frecuente que

nuestro

que

caso

publique

—

un

Escribano

presente trabajos

estudios de

investiga

ción. Son contadísimos los profesionales del Interior que tienen acceso a publicaciones especializadas o a la bibliografía científica de manejo co tidiano

en

Montevideo. Las

causas

de tal "aislamiento cultural"

son

varias

carestía, dificultad de obtener el material, y, sobre todo, imposibilidad de pasar largas horas en las Bibliotecas durante nuestras breves y cada vez más espaciadas estadas en Montevideo. y conocidas:

No

pretendemos imputar

tales carencias

a

hombres ni

a

Institucio

nes; pero sí queremos que se tenga en cuenta para juzgar con menor con las facilidades de no contamos severidad nuestras limitaciones^ que ■ —

—

capital para consultar el material bibliográfico. A ello colegas se suma, en la ocasión, el reducido margen de tiempo de que hemos po dido disponer para la preparación de este trabajo, pues sólo conocimos de la

los

los temas de la Jornada

unos

pocos

nuestras horas entre la actividad sa

—

meses

■—

crecientemente engorro

el estudio y la familia.

elegido la Jornada Notarial sido, precisamente, porque ésta es un Si hemos

ha

antes, y debemos compartir

profesional

tariado nacional para

acercar

para nuestro

primer trabajo

muy loable esfuerzo del No

al Interior el saber científico de los

es

tudiosos. 2.

El punto

elegido,

dentro del tema II

propuesto para esta jornada, negocios jurídicos que, en la prác tica, se denominan "compromisos de compraventa" sobre bienes inmue bles, a fin de determinar el régimen jurídico a que están sometidos, lo que permitirá estudiar la eficacia de las distintas estipulaciones que nor malmente contienen. Fue nuestro deseo incluir, además, un pequeño eses

la caracterización de los distintos

DOCTRINA

55

problemática que plantean algunas de las estipulaciones de compromisos, con el objeto de que las deliberaciones de los colegas echarán más luz sobre el asunto; el tiempo nos resultó escaso, por lo que a fin de presentar en plazo nuestro trabajo, dejaremos dicho

bozo de la estilo

en

estos

esbozo para otro momento, si Nuestro estudio se divide

posible en esta misma Jornada. dos capítulos: en el primero, se anali zan las categorías negocíales de la promesa de contratar —especialmente, promesa de compraventa y de la promesa de enajenación de inmuebles, es

en

—

con la finalidad de poner de relieve las diferencias estructurales que se paran nítidamente ambos tipos contractuales; en el segundo, estudiamos la evolución de ambas figuras jurídicas, a través de la legislación na

cional, en

para obtener las conclusiones que, en cuanto al régimen

este momento

a

nuestro

legal

que

juicio, regula

son

de recibo

cada

uno

de

estos contratos.

Capítulo Primero LAS CATEGORÍAS CONTRACTUALES 3.

En este

de contratar

capítulo

se

analizará la

figura

doctrinal de la promesa

(o preliminar, precontrato, o pacto de contraendo, como también se le llama en doctrina), referente, en especial, a la compraventa de inmuebles; y el tipo legal de "promesas de enajena ción" que inauguró en nuestro Derecho la para los bienes raíces Ley N' 8.733. contrato

o

—

I.

—

CONCEPTOS PRELIMINARES

A) Promesa de Compraventa 4.

Entiéndese por contrato de promesa de contratar, siguiendo a a "un contrato por el cual una parte se obliga o com

Cerruti Aicardi (1)

promete con otra, o ambas partes se obligan o comprometen recíproca mente, a otorgar un contrato dado", o para decirlo con palabras de Ga marra (2), un contrato por el que "ambas partes (o sólo una de ellas) contrato futuro se obligan a celebrar entre sí un (el contrato definitivo). Como enseña Coviello (3), "las partes, aún estando firmemente dis puestas a celebrar un determinado contrato, no quieren obligarse por el

(2)

aicardi, Promesa de Contratar, N? 97 pág. 123. GAMARRA, Tratado de Derecho Civil uruguayo, tomo IX, pág. 47.

(3)

COVIELLO, Contratto perliminare. Enciclopedia Giuridica Italiana,

(1)

cerruti

parte III, Sezione U, pág. 68.

vol.

III,

revista de la A.E.U.

56

momento, sino que difieren, para otra oportunidad,

—

no

T.

ya la

del contrato concluido, sino la conclusión misma del contrato

tratan, sino que

se

obligan

a

66, 1-2-3, 1980

.

.

ejecución .

:

no

con

contratar".

Trátase, pues, de un contrato que puede ser unilateral o sinalagmá (en la clasificación del art. 1248), caracterizado por su objeto (es "un contrato que tiene por objeto otro contrato", como expresa Covie llo) (4), y por su función, cuál es la de determinar el surgimiento del contrato definitivo que las partes se obligan a otorgar (función prepara toria) ; pero dotado de autonomía estructural frente al definitivo (5) Es, siempre, un contrato innominado: el Código Civil sólo se refiere a un contrato preliminar de compraventa en el art. 1664, pero en ningún tí tulo ni en leyes especiales se regulan los requisitos y efectos de este tipo de negocio jurídico, que se rige por lois principios generales (6) y cuya caracterización dogmática se debe a la doctrina.

tico

.

fi En cuanto a la utilidad práctica de la promesa de contratar con doctrinariamente controvertida debe Cerruti señalarse, (7) gura Aicardi, que "permite zanjar las dificultades o los inconvenientes de la 5.

—

—

contratación presente, difiriendo contrato"

en

el

el

tiempo

perfeccionamiento

del

(8).

En este sentido enseña

Gamarra, que el instituto presta utilidad

en

que la cosa no resulta disponible de inmediato, o el contrato definitivo es solemne y aún no pueden llenarse estas formas (9),

aquellos o es

casos

preciso

en

recabar informes y realizar trámites

brar el definitivo

mercial) (10). Messineo (11) señala que el para vincular o

a

preparatorios

contrato

las partes "en momentos en que no el definitivo, o cuando las partes

Op. cit, pag. 70.

(5)

COVIELLO, loe. cit., pág. 93; GAMARRA, COVIELLO, loe cit., pág. 70 destaca que

(6)

reglas propias

que

se

cit., pág.

un

no

encuentran

48.

contrato

innominado,

con

deducen de los principios generales.

Véase p. ej. la oposición de ALGUER

(7)

loe. es

co

preliminar es útil es posible material

jurídicamente estipular (4)

para cele

de establecimiento

(ejemplo típico, compraventa

del concepto de precontrato"

a

esta

categoría

en

Para

la crítica

"Revista de Derecho Privado. Tomo 23, pág. 12 y ss. cit. por CERRUTI AICARDI op. cit. pág. 364 y más ampliamente objeciones contra esta categoría y su justificación en GAMARRA, loe. cit., t. IX, pág. 66 y ss. en

CERRUTI AICARDI, op cit., pág. 57. Véase, sin embargo, la posición de PEIRANO FACIÓ sobre la promesa de contrato solemne, en Rev. AEU, tomo 55, pág. 194, donde argumentando sobre la ba se del art. 1264 inc. 2 del Código Civil, se sostiene que: "El Código Civil está dicien do en este pasaje que, tratándose de un contrato solemne, en principio, no puede

(8)

(9)

existir

un

(10) (II)

contrato de promesa".

GAMARRA, op. cit., t. IX, pág. 82. MESSINEO, Doctrina General del Contrato,

tomo I.

pág. 358.

DOCTRINA

57

conveniente

o

no

que la

posible

es

mediatamente, las

partes

no

tienen intención de

estipular

el definitivo. En efecto, no esté disponible in

del contrato

objeto que que de ella no se conozcan los datos catastrales, o que tengan la posibilidad de celebrar un acto regular y com cosa

es

o

pleto". Coviello,

parte (12), destaca que las partes pueden decidirse compraventa en vez de una compraventa para evitar la asunción anticipada del riesgo por parte del comprador; ade más, que permite obtener, con mayor seguridad, efectos que, a través de un contrato definitivo, sólo podrían lograrse agregando cláusulas o a

pactar

una

por

su

promesa de

modalidades

especiales, por lo que, mediante el preliminar, se tiene una simplificación en la formulación, que siempre se traduce en una garan tía contra el incumplimiento y el error. El contenido

6.

obligacional

del contrato

preliminar,

de acuerdo

con

la noción apuntada, consiste en prestaciones de hacer; las partes (o sólo una de ellas) se obligan a otorgar otro contrato (el definitivo), del que surgirán las obhgaciones propias del tipo de que se trate (por ej., entre gar la

cosa

praventa)

y pagar el

precio

—

obligaciones

de dar

—

si

se

trata de

com

.

No

se asumen, pues, las obligaciones del contrato definitivo, difirien ejecución (en el ejemplo: por la promesa de compraventa no se asumen las obligaciones de pagar el precio ni de entregar la cosa); sino que se asume la obligación de celebrar el contrato definitivo, del cual recién surgirán estas obligaciones (que la doctrina llama "sustancia les") (13).

do

su

Podríamos,

pues,

decir,

con

Peirano

Fació, que, "desde el punto de

la diferencia entre ambos contratos puede establecerse fácilmente, diciendo que la promesa de contratar siempre engendra obli gaciones de hacer; en cambio, el contrato definitivo podrá engendrar obli vista

dogmático,

de hacer, o de dar, o cualquier otro tipo de obligaciones (14). (15) ya había señalado esta diferencia esencial, al afirmar que "la voluntad de las partes es sustancialmente diversa en un caso y en el otro: en el contrato definitivo, las partes quieren obligarse a aquellas prestaciones sustanciales que constituyen el objeto del mismo; en el con-

gaciones Carrara

COVIELLO, loe. cit., pág. 110. MESSINEO, loe. cit., pág. 364 CARRARA, La formazione dei contratti, pág. 25, cit. por FERRERE DEHEZA, Contrato Preliminar en Enciclopedia Jurídica Omeba, tomo IV, pág. 561. PSIRANO FACIÓ, Promesa de contratar Rev. AEU, tomo 55, pág. 191. (14) (15) CARRARA, loe cit. (12)

(13)

58

REVISTA DE LA A.E.U.

—

T.

06, 1-2*3, 198»

trato

preliminar, por el contrario, quieren sólo obligarse a prestar res pectivamente, una manifestación de voluntad, en la cual cada una de ellasse obliga a aquella prestación que constituirá el objeto del contrato de finitivo" (subrayado nuestro). Messineo (16) ha destacado particular mente este

concepto, expresando

cuando precede a un contrato ción de entregar (no de hacer) ción de hacer nición

—

.

.

.

definitivo, del es siempre el

por lo que el contrato

traslativo

ser

que "el efecto del

preliminar

también

obhga-

obliga

puede ^por defi (nosotros diríamos,

no

constitutivo de derechos"

o

términos de nuestro

prehminar

que derive alguna de dar lugar a una —

que el contrato preliminar no puede ser título hábil para adquirir el dominio u otros dere ^por definición chos reales) ; y agrega Messineo que "el cumplimiento del preliminar consiste, pues, en prestarse a la estipulación del contrato definitivo (la

con —

Código,

—

llamada

obligación de contratar) "; lo que, más adelante (17) reitera con especial énfasis: "el contrato preliminar se distingue, pues, del contrato» definitivo, por el hecho de que no produce un efecto diverso y mayor que el de la obligación de concluir un contrato futuro". Por

su

parte, Cerruti Aicardi (18)

de la promesa de contratar sólo

misma "no esa

virtud

es

nacen

expresa que, "en nuestro

obligaciones

de

hacer",

derecho,. y que la

título hábil para trasmitir el dominio, ya que sólo tienen que crean obligaciones de dar".

aquéllos

Y Gamarra sostiene que

del contrato brar

es fundamental, para distinguir la promesa "examinar si las partes se comprometen a cele contrato, si en su intención negocial aparece la voluntad

definitivo,

un nuevo

de subordinar el nacimiento de las

prestaciones que

tanciales" (en la compraventa entrega de la de

producción obligaciones su

y

Messineo llama "sus

y pago del

precio)

a

la.

segundo consentimiento"; agregando que "las.

llamadas sustanciales que son el pago del precio 3^^ la entre sólo nacen cuando se realice el contrato definitivo, por lo cumplimiento es incompatible con la existencia del contrato pre

ga de la que

un nuevo

cosa

cosa

liminar, que sólo puede referirse a ellas como elementos del futuro con trato (el definitivo) que se tiene a la vista, nunca como obligaciones. emergentes de la promesa" (19) (20). MESSINEO, op. cit. pág. 360. Pág. 364. Ob. cit., pág. 249. (18) (19) GAMARRA, op cit., tomo III, vol. 1, págs. 57 y 59. Esta doctrina parece la más ajustada a la lógica jurídica, y es, en ge (20) neral, la más recibida. Véase, no obstante, otro punto de vista, p. ej. en ROCA SAS TRE, Estudios de Derecho Privado, vol. I. cap. X, pág. 323 y ss. donde se sostiene que "el precontrato no es un contrato que promete otro contrato, sino un contrato base (16) (17)

DOCTRINA

7.

•59

Entre nosotros

ha discutido

se

acerca

de la

posibilidad

de que

la promesa de contratar especialmente la promesa de compraventa, que es, con mucho, el preliminar más frecuentemente utilizado^ genere otras —

—

otorgar el contrato definitivo ; en par obligaciones que las de hacer de las obligaciones "sustanciales" (caracte adelante ticular, que algunas —

rísticas del definitivo que

se

—

promete).

ejemplo, ¿es posible que de una promesa de compraventa surja la obligación de pagar el precio parte de él ; y que al promitente comprador se le entregue desde ya la "tenencia" de la cosa (para trans ferirle la "propiedad" al celebrarse la "compraventa" futura, una vez que haya pagado el precio o parte de él) ? Por

—

Adelantemos, desde tratándose de

a)

—

ya: promesa unilateralmente vinculante

(en que otorgar el definitivo si la otra lo exige), es se obligue a como contrapartida frecuente que la parte no obligada otra prestación cualquiera ("premio") (21), con lo cual, obviamente, no sola

una

parte

una

obliga

se

a

—

—

afectada la estructura

se ve

b)

también

les como, p.

negocial

ej., tampoco, parece claro, afecta la c)

pero

es

caso

de

preliminar;

muy

estructura

negocial

de la promesa;

frecuente, también, que, además, el

contrato

lla

"Compromiso" genere obligaciones "sustanciales"; en la "promesa de compraventa", p. ej., que, por ella, una parte

mado "Promesa"

el

del

frecuente que se asuman obligaciones accesorias, ta obtener certificados, levantar gravámenes, etc., lo que es

o

su actividad dirigida al desenvolvimiento necesario (pág. 325), agregando que "el contrahere no es, pues, una obligación de querer en el futuro sino de complementar las bases ya conveni das. No hay un faceré psicológico sino el deber de desarrollar una actividad de desenvolvimiento de tales bases. No hay necesidad de un nuevo negocio jnrídico, pues aquí hay un solo negocio jurídico: el precontrato en sí"; entiende que "no cabe deber un contrato" (pág. 332) por lo que "es inadmisible decir que el precontrato provoca la obligación de concluir un futuro contrato"; la réplica a esta tesis ya había sido formulada de antemano por COVIELLO (op cit., pág. 69) quien afirmó: "en la idea del hacer se comprende un tan extenso giro de hechos, que ninguna dificultad en el mundo puede haber para hacer entrar en ella la conclusión de un contrato, que es bien diferente al primero, del cual forma el objeto". Por su parte, GIORGI (Teoría de las Obligaciones, tomo 3, pág. 123 y ss.) si bien enseña que "el criterio caracte rístico consiste en que tiene por objeto la conclusión de un contrato futuro" y se en

cual las partes

el

para

su

prometen

conclusión definitiva"

ñala que "la cosa es tan sencilla y tan clara la utilidad de las promesas de contra bando que la doctrina y la práctica no han podido menos que reconocerlas y admi tirlas"

(pág. 124), sólo admite el preliminar unilateralmente vinculante, ya que, para promesa sinalagmática de compraventa equivale al contrato de compra venta" (pág. 134) (véase más ampliamente las argumentaciones de págs. 136 y 1.38). (21) MESSINEO, op. cit, pág. 356; GAMARRA, op. cit., pág. 64. él, "la

.

.

.

REVISTA DE LA A.E.U.

60

—

obligación de pagar el precio o parte de él, y comprador", se le entregue la "tenencia" de la la

asuma

tiente

66, 1-2-3, 1980

T.

que, al

"prome "prometida

cosa

venta".

en

La

presencia

si estamos frente

nitivo do

a un

"sustanciales"

obligaciones

contrato de promesa

frente

o

considerar

impone a

contrato defi

un

De acuer de la denominación dada por las partes los conceptos expuestos en cuanto a la estructura dogmática de

despecho

a

—

con

de estas

—

.

la promesa de contratar, una convención de la que surgieran estas obli gaciones "sustanciales" no sería promesa sino contrato definitivo; por ende, ante tal negocio, el intérprete debería recalificar el contrato, y con siderarlo

como

Hasta

definitivo (22). el asunto

aquí,

se

resolvería fácilmente,

alteraría el contenido

ficación, que partes quisieron estipular. no

Cabe, sin embargo, a) tulo de

en

los

o

obligacional

negocio

que las

(23), si, con el ró realidad, un contrato de (p. ej., compraventa de un inmueble,

que el definitivo

"compromiso",

se

es

pactó,

finitivo, sin la solemnidad del caso pactada como "promesa de compraventa"

solemne

en

documento

en

absolutamente nulo por falta del negocio 1560 1664, y 1578 del C. Civ.);

requisito

es

b)

del

anotar:

casos en

"promesa"

través de la recali

a

tratándose de compraventa, el art.

"pacto de reserva de dominio", "tenencia" al "prometiente comprador" es, como tal, transfiere el dominio (24) efectos al

privado),

de forma

realidad,

(arts.

Civ., priva de

1732 dei C.

por lo que la en

este

entrega de la

una

tradición y,

.

además, que la "promesa de compraventa" verdadera y Gamarra) que sólo genera obligación de celebrar no satisface las necesidades del trá un futuro contrato de compraventa fico jurídico ni las exigencias de la vida moderna. c)

ocurre,

propia (al

decir de

—

—

GAMARRA, op. cit, tomo 3, vol. 1, cap. III, parágrafo 2; tomo IX, pág. 85 jurisprudencia en tal sentido: Anuario de Der. Civ. Ur., tomo V. casos 261 a 265; tomo VI casos 208 a 212. Contra: FRIGERIO Ejecución de la promesa de com (22)

y

ss.;

praventa

damiento

cio,

común,

Rev.

AEU,

tomo 55,

pág.

52 y 53;

GORFINKIEL,

La cesión de arren

locales comerciales y el compromiso de compraventa de 2* parte, cap. 1'.

(23)

RRA,

El

preliminar, dada su independencia estructural, pág. 54).

no

lo

es

casa

de

comer

(Conf.: GAMA

op. cit. tomo IX

(24) vol. 1,

en

Véase más ampliamente sobre estas nociones, GAMARRA, op. ctí. tomo III 59 y ss. y tomo IX, "Contrato preliminar", parágrafos 9 a 13.

págs.

DOCTRINA

61

Sobre esto último, ha dicho

Frigerio (25)

que "esa

figura

contrac

tual que se agota en la obligación de hacer, ya no satisface las necesida des del comercio Jurídico; tan es así que, podemos afirmar, y esto sí con

propiedad, que durante los años en que hemos desempeñado la Ma gistratura, hemos visto un solo contrato de promesa que responda a esos caracteres", agregando que "el fenómeno inflacionario imposibilita, de hecho, que pueda diferirse la percepción del precio hasta la oportunidad del otorgamiento del contrato definitivo" entendiendo que "el Derecho

toda

herramienta de la vida; las soluciones en Derecho deben respon contenido social y económico, y no a un mero formalismo téc

es una

der

a un

pues, de otro modo, aparecerían completamente alejadas de la realidad social" (26) , por lo que concluye que "el anticipo de aque llas prestaciones (las sustanciales) no es bastante para considerar de

nico-jurídico,

por sí que se está frente a un contrato de compraventa, si del contrato surge claramente que la voluntad de las partes fue obligarse a otorgar un futuro consentimiento; es decir, que las partes no quisieron vender ni comprar, sino, simplemente, otorgar, praventa" (27).

do

en

el futuro, el contrato de

com

Con particular elocuencia, Gorfinkiel (28) expresa que, "en el mun actual, la moneda cumple su función mediante una cada vez mayor

la persona que decide realizar una negocia en la circulación importancia, difícilmente tenga el dinero necesario para ello, es perando que la oportunidad de la operación se presente... recién con cretada y asegurada la operación mediante el otorgamiento de una pro

rapidez

...

ción de

a juntar el dinero necesario", hecho promitente vendedor entiende y quiere no desprenderse del dominio, en tanto se le pague parte importante del precio o se le docu mente y garantice el saldo, y, a su vez el promitente comprador... no quiere ni entiende asumir la posición de dueño ..." (29 ) por lo que, "si a esa promesa que va acompañada desde su otorgamiento por el cum plimiento de obligaciones llamadas sustanciales le negamos el carácter de contrato preliminar, y la calificamos como definitivo, no vemos cómo ha de subsistir siquiera el instituto" (30) (30 bis).

mesa, será el momento de ponerse

lo cual "el

,

...

(25)

(26) (27)

FRIGERIO, Pág. 52. Pág. 53.

Rev.

AEU, tomo 55, pág. 51.

(28)

GORFINKIEL. op. cií., pág. 105.

(29)

Pág. lio. Pág. 105.

(30) (30 bis) mesa

de

las que

Estas reflexiones de GORFINKIEL

se

realizaron

comííraventa de establecimiento Comercial" tienen por objeto bienes inmuebles.

pero

son

propósito de la "pro válidas, también, para

a

•62

REVISTA DE LA A.E.U.

—

Y Gamarra (31) aunque sosteniendo la tesis opuesta calificación negocial, refiriéndose a la situación anterior entiende que "las necesidades económicas dan origen a ,

T.

en a

un

66, 1-2-3, 1980

cuanto

la

nuevo

tuto"; "los particulares se sirvieron de antiguos esquemas (el de promesa de contratar), adaptándolos a las nuevas funciones; cedimiento permitió echar por la borda el pacto de

reserva

a

re

Ley 8.733, insti

contrato este pro

de dominio";

agregando, más adelante, que "el contrato era una compraventa con re de dominio, nula por falta del requisito de solemnidad; sobre estas bases, el legislador crea, en 1931, un nuevo contrato; las necesidades prác

serva

ticas habían roto la inercia

jurídica".

Cabe

considerar, además, la debilidad de la situación jurídica del pro comprador: en efecto, la cosa prometida en venta sigue for mando parte de la garantía común de los acreedores del prometiente vendedor (art. 2372) ; éste puede enajenar la cosa a otro o gravarla; y, si el prometiente vendedor no cumple, una muy fuerte tendencia juris prudencial nacional y extranjera, como es sabido, niega la ejecución for zada "en natura", con lo que el prometiente comprador pierde el bien (32) metiente

.

Promesa de

B)

enajenación.

Fue por ello que, intentando salvar estas objeciones junto a la la promesa de compraventa verdadera y propia, la práctica acuñó un nuevo tipo contractual, al que también denominó, erróneamen 8.

figura de

te, promesa de compraventa: la "promesa de enajenación", que la Ley W 8,733

recogió, legalizándolo.

se obliga a transferir el prestaciones adquirirlo pagaderas en cuotas su cesivas o periódicas" (art. 1° de la Ley). Como lo expresa la definición legal, y como surge del contexto de las disposiciones de esta Ley (33), las obligaciones principales de las partes que constituyen el sinalagma son, para el prometiente enajenante, transferir la propiedad (típi ca obligación de dar), y, para el prometiente adquirente, pagar su precio ("prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas: "también

Por este

nuevo

dominio y la otra

contrato, "una de las partes

a

por

—

—

obligación Estas ciden

con

(31) muebles

(32) (33)

de

dar).

obligaciones principales (intercambio de cosa por precio) coin las de la compraventa (art. 1661 C. Civ.) cuando se estipula

GAMARRA, el Derecho

Evolución

de

la

promesa

y

de

la

compraventa

positivo uruguayo, Rev. Soc. Anón., Año 26, pág. 223. GAMARRA, op. cit., tomo IX, pág. 98 y ss. Arts. 4? inc. d, f, j; 15; 21 y ss; 31; 40; ect.

en

de

in

DOCTRINA

63

la cláusula "título

Por su contenido obligacional, el contrato, compraventa; pero, tal cual fue regulado por de la compraventa legislada en el Código Civil, fun

perfecto".

semejante la Ley 8.733, difiere

es, pues,

a

una

damentalmente :

a)

en

cuanto

taciones sucesivas

b)

en

trumento

cuanto

público

precio debe consistir periódicas" (exigencia luego eliminada) ;

o

la solemnidad:

a o

cuanto

la forma de pago: el

a

"sólo será válido si

se

en

otorga

"pres en

ins

privado" (art. 2°, Ley 8.733);

posterga para un momento futuro que puede el otorgamiento de la "escritura de trasla ser posterior entrega ción de dominio" (arts. 4," inc. j, 15, 16, 19, 31, 41, 44, Ley 8.733); c)

en

a

d)

como

a

que

—

la

—

contrapartida

de esto último

(la "reserva de dominio")

se

"derecho real de

garantía" (34) (art. 15), que, mediante la pu blicidad registral (arts. 6' y ss.), ampara al prometiente adquirente, permitiéndole, además, la ejecución forzada "en natura" (art. 15) de la obligación de transferir el dominio; crea un

también

contrapartida de la "reserva de dominio", se li voluntad, imponiéndose varias estipulaciones y prohibiciones, tendientes a proteger a la parte prometiente adquirente v. gr. sistema especial de mora (arts. 40 y 22), sanciones máximas de (art. 47), régimen especial pacto comisorio (arts. 21 y ss.). e)

como

mita la autonomía de la

—

De lo que es

el

un

contrato

precio

queda dicho resulta, pues, que la promesa de enajenación definitivo (las partes asumen las obUgaciones de pagar

y transferir el

que surjan estas el dominio.

dominio,

obligaciones)

no

y es,

de otorgar

un

además, título

contrato futuro del

hábil para

transferir

Cabe destacar:

permite al prometiente enajenante mantener la propiedad de mientras no se le pague el precio entregando su tenencia (otorgándole, así, una muy eficaz garantía para su crédito); y, al pro metiente adquirente, asegurarse la obtención del dominio del bien una vez pagado el precio o en los demás casos previstos por el art. 16 la o sean vicisitudes de situación las patrimonial personal cualesquiera del enajenante, y con independencia de su voluntad de cumplir o incum plir; la posibilidad de pactar la reserva de dominio tiene como contra partida la obligatoriedad del régimen de protección y garantía para el prometiente adquirente; a)

la

cosa

Se

—

—

—

34)

GAaiARRA,

op.

cií., tomo IV, pág. 11, 16;

del 'derecho real de garantía"

—

y

pág.

87

en

cuanto

a

la calificación

REVISTA DE LA A.E.U.

64

La

b)

de

posibilidad inmueble

pactar

un

—

T.

66, 1-2-3,

1980

título hábil para transferir el do

documento

privado, tiene, como contrapartida, la exigencia de la escritura pública como requisito de solemnidad para la traslación del dominio (art. 31), lo que no rige para la tradición en general (35). minio de

un

en

Obsérvese, en este sentido, que el único contrato que es título hábil celebrarse por para transferir el dominio de un inmueble, y que puede documento privado, es la promesa de enajenación; y sólo será válido un contrato en documento privado, con el contenido obligacional de la "pro

enajenación" (transferir el dominio de precio), si se rige por el régimen de la Ley

mesa

del

tivas

de

un

bien raíz por el pago

N" 8.723 y

modifica

(36).

Sucesivas leyes fueron extendiendo las soluciones N" 8.733 a otros contratos, no contemplados por el

Ley así, se eliminó la exigencia cesidad de todos los

las

sus

"promesas"

consagradas por la legislador de 1931;

de que el precio se pagara en cuotas y la ne requisitos del art. 4" (37) ; se contempló, también, a

relativas

a

inmuebles

a

construirse

en

régimen

de

propie

finalmente, se permitió que la "promesa de com verdadera y propia ingresara al Registro, beneficiándose del praventa" dad horizontal

(38)

; y

derecho real que le acuerda la (39)

inscripción (39).

Art. 521, ley 13.892.

año En un artículo publicado en Rev. de D. Com. Sociedades Anónimas, la compraventa de bienes innmeblés en de de la Evolución y promesa 223, 26, pág. GA el Derecho uruguayo reproducido, luego, en el Tratado... (tomo IV, pág. 174), MARRA sostiene que, al permitirse que la propiedad de bienes inmuebles se trans fiera en virtud de título otorgado en instnmiento privado, existe un debilitamiento (35)

del formalismo, ratificado por la Ley de 19 de octubre de 1970 (art. 521. Ley 13.892); sido, también, sostenida por el mismo autor, en Inscripción de la promesa doctr. pág. 15), don de bienes inmuebles (LJU, tomo 62, sec. de

tesis que ha

compraventa

(prometiente enajenante o vendedor) maníqueda echada la suerte con res pecto a la transferencia de propiedad, dado que el contrato definitivo puede estipu larse aún contra la voluntad del prometiente vendedor" (pág. 17). El debilitamien de

se

fiesta

expresa: su

"Una

voluntad

vez

en

que el deudor

el contrato

to señalado por GAMARRA existe

de promesa, ya

en

cuanto al formalismo considerado

como

medio

partes sobre la importancia del acto que celebran; pero, considerando a la solemnidad en su función de dar certeza, precisión y autenticidad a los negocios jurídicos, notamos que tal debilitamiento no existe, puesto que, a la necesidad de documento (público o privado) para el "compromiso", se agregan el requisito del registro, y la formalidad de la escritura pública para la transferencia de llamar la atención de las

de dominio

o

la compraventa definitiva, en su caso. si no es "promesa de enajenación", de acuerdo

con la Ley 8733 modificativas, será compraventa o permuta, y tanto la compraventa como la permuta de bienes inmuebles deben instrumentarse por escritura pública (art. 1664

(36)

En efecto

y sus

C. Civ.).

(37)

Art.

(38)

Art. 9,

154, ley 13.420. ley 12.358.

DOCTRINA

65

el capítulo siguiente, tomando como base las su regulación legal, analizar los distintos contratos que quedan comprendidos en el régimen de la Ley N° 8.733, y el régimen ju^ rídico a que deben someterse aquéllos que no fueren regidos por esa Ley.

Corresponderá,

en

cesivas etapas de la

CONCLUSIONES

II) 9.

Junto

por el

Código

a

la promesa de compraventa verdadera y propia se agregó, por las necesidades del tráfico

Civil

regida jurídico, partiendo de la

—

• —

otro contrato típico: la promesa de enajenación, que, figura regulada por la Ley N- 8.733, fue evolucionando en el sentido de ampliar paulatinamente su radio de aplicación. Es ésta, como queda di cho, un contrato definitivo (pese a su designación de "Promesa"), título hábil para transferir el dominio (único que, tratándose de inmuebles, puede celebrarse en instrumento privado).

9 bis. cuyo

Si la promesa de

cumplimiento

se

inmueble, documentada te,

esta escritura

malmente, sino

enajenación

es

un

contrato

definitivo,

deberá efectuar la transferencia de dominio de

en un

escritura

pública, es obvio que, técnicamen pública "compraventa", como se la rotula nor de "enajenación" (para usar el término legal), por 1© en

no

será de

que debe recomendarse utilizar esta denominación.

Y, por la misma razón, deberá expresarse no que el prometiente ena jenante "vende" sino que "enajena" al prometiente adquirente, quien no "compra" sino que "adquiere" en virtud del título "promesa de enajena ción" y 10.

no

"compraventa".

Preside la evolución

observable en todas direccio legislativa nes en cuanto a la promesa de enajenación (40) una definida orienta ción social, tendiente, no sólo a la protección del co contratante econó micamente más débil, sino, además, y sobretodo, a amparar a ambas partes con seguros mecanismos de garantía, que no les ofrecía el Dere cho codificado; mecanismos de garantía que, además, de restablecer el equilibrio entre las partes contratantes, como ya se expresó (41), propen den a la seguridad de las relaciones jurídicas pilar de la profesión no tarial mediante sistemas de publicidad registral, procedimientos ágiles de ejecución forzada "en natura", regulación precisa de la relación sina lagmática en la etapa de ejecución. —

—

-

—

—

(40)

Inmuebles, REYES

establecimientos

comerciales,

automotores.

TERRA, Promesa de Enajenación, Principios rectores, mente, págs. IV, VII y XIII. GAMARRA, op cit, tomo IV, pág. 11. (41)

especial

66-

REVISTA DE LA A.E.U.

T.

—

66, 1-2-3, 1989

Fuera deseable que el

legislador encara con tecnicismo la regulación Enajenación, superando los múltiples problemas inter pretativos de la actual legislación fragmentaria, evitando la incoherente diversidad de regímenes para el mismo negocio (inmuebles, establecimintos comerciales, automotores, máquinas de oficina, etc.), y estable ciendo un sistema registral acorde con las necesidades prácticas y las de la Promesa de

técnicas modernas.

Capítulo Segundo

EVOLUCIÓN LEGISLATIVA DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA

Y DE LA PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES

I) 11.

INTRODUCCIÓN La evolución

legislativa del régimen de promesas de compraenajenación de inmuebles se ha producido en art. país, en lo que nos interesa, partiendo del Código Civil la edición de 1866, actual 1664 a través de las Leyes:

venía y de promesas de nuestro

1625 de

—

—

a)

Ley N" 2.024 Aguirre";

b)

Ley N" 8.733 de

c)

Ley

N" 13.420 de 2 de diciembre de 1965

Ley

N' 13.892 de 19 de octubre de 1970

d)

Y, además,

•

en

de

23

de

17 de

lo referente

a)

Ley

b)

Ley N" 12.358

N' 10.751 de 25 de de 3 de

octubre

junio

a

de

de

1888, conocida

como

"Ley

1931;

(art. 154)

;

(art. 521).

propiedad horizontal:

junio enero

de

1946,

y

de 1957.

En este

Capítulo, se seguirá la evolución legislativa a través de citadas, analizando, en cada etapa, la posibilidad de celebrar, escritura pública y en documento privado, y régimen legal aplicable normas

cada

las en en

caso a:

a)

el contrato de promesa de enajenación de inmueble de dominio) y sus distintas modalidades;

(con

reser

enajenación propiedad común, y luego nos referiremos ^muy régimen de le propiedad horizontal.

de in

va

b)

el contrato de promesa de

Comenzaremos muebles

riamente

en —

la al

con

compraventa.

la evolución de la promesa de

—

suma

OOCTRINA

67

ETAPAS DE LA REGULACIÓN LEGAL:

II)

PROPIEDAD COMÚN

A)

El

12.

Bajo

Código la

Civil.

del art. 1625 del

vigencia

Código

Civil de 1866

(1),

re

sulta claro que: el contrato de promesa de

a) va

de

dominio),

sea

o

enajenación de inmuebles (con reser plazos, no puede celebrarse ni en escritura privado. Si se estipula en escritura pública, no

no

a

pública ni en documento será "promesa" sino contrato de dominio

reserva

no

definitivo de compraventa, y el pacto de (actual art. 1732 ) ; si se otorga en

tendrá efecto

privado, es absolutamente (actuales arts. 1560 y 1578);

documento forma

el contrato de promesa de

b) sólo

puede

celebrarse

nulo por ausencia de

requisito

de

compraventa de bienes inmuebles:

escritura

pública; siendo nulo (absolutamente) si se otorga en documento privado; sólo confiere al prometiente com prador derecho personal a exigir el otorgamiento del contrato definitivo de compraventa, del cual nacerán las obligaciones de entregar la cosa y no amparándolo con ninguna garantía para el caso pagar el precio de que el prometiente vendedor transfiera a otro la propiedad del in mueble o sea embargado antes de celebrarse la compraventa prometida; en cuanto a la posibilidad de ejecución forzada "en natura" para el caso de resistencia del prometiente vendedor a otorgar el contrato pro metido, si bien la más prestigiosa doctrina (2) lo acepta en cuanto el contrato preliminar se haya otorgado con la misma solemnidad exigida para el definitivo (posición que compartimos), la jurisprudencia mayori taria lo ha negado. en

—

—

,

—

Con lo que queda dicho, se comprende la debilidad de la posición del prometiente comprador a que antes aludimos (3), y se jus

jurídica

tifica que el

( 1 ) sa

y

en

legislador haya procurado

brindarle mayor

protección.

compraventa queda perfecta desde que las partes convienen en la co precio; salvas las excepciones siguientes: 1?) La venta de bienes inmue

"La el

bles, servidumbres, censos, y la de una sucesión hereditaria, no se considera perfecta ante la Ley mientras no se haya otorgado escritura pública. Esta disposición se ex tiende

a

(2)

pág.

la promesa de venta de los sobredichos bienes"

Véase por todos:

131 y ss; CERRUTI

(3)

Supra,

N? 7.

GAMARRA, op. cit. AICARDI, op cit, pág.

tomo II vol.

1, pág. 75

y ss; tomo IX

REVISTA DE LA A.E.U.

63

B)

La

13.

Mediante la

—

T.

66, 1-2-3, 1980

Ley "Aguirre"

"Ley Aguirre" (4)

se

da validez

a

la promesa de

instrumento privado, confiriéndole la eficacia de posibi litar el accionamiento por resarcimiento de daños y perjuicios irrogados

compraventa

al

en

prometiente comprador

en

de

caso

del

incumplimiento

prometiente

vendedor. En consecuencia:

a)

cuanto al contrato de promesa de

enajenación, sea o no a plazos, puede celebrarse, ni en documento pú blico ni en documento privado, tal como se dijo en el parágrafo anterior, y por las mismas razones. El Legislador de 1888 no se refiere a este con en

la situación

varía:

no

no

trato; el contrato de promesa de

b)

lebrarse tanto

último la de

ley

caso

es

escritura

claro que

nada dice

ejecución otorgada en

una

sido

en

—

y

no

pública no

compraventa de inmuebles puede

resuelve el

problema

forzada "en natura"

el

—

acerca

de la

posibilidad

de que la promesa

haya del compra posición promitente pública. débil como bajo el primitivo Código Civil (5). en

caso

La

escritura

dor continúa siendo tan

ce

instrumento

privado; en este procede la ejecución forzada "en natura"; como en

Ley N? 2024 de 23-X-1888: "Art. 1. La promesa de compraventa de inmue en instrumento privado, da acción para reclamar el resarcimiento de da perjuicios en caso de no cumplimiento.

(4)

ble.? hecha ños' y

Art. 2.

—

La precedente disposición

se

incorporará al Código Civil

como

segundo

íiijtmbro del inciso 1' del artículo 1625. Art. 3.

—

Lo 'astatuido

en

el artículo !•? sólo será

aplicable

a

las promesas que se

otorguen dentro de la promulgación de esta Ley"( Texto tomado de REYES TERRA Y HEGUY

TERRA, Promeso de Enajenación,

pág. 3-4).

ende, acertada la redacción dada al actual art. 1664 en la incompatible la exigencia de escritura pública como re quisito de solemnidad, coa la procedencia del resarcimiento por incumplimiento del coaírato si se otorga por documento privado. En efecto, si se exige la escritura pú blica como solemnidad, su falta determina la nulidad absoluta (arts. 1560 y 1573) y mal puede dar lugar al resarcimiento de perjuicios por incumplimiento un contrato (5)

Entendemos,

por

revisión de 1914, ya que

absolutamente nulo. Si

es

un

contrato celebrado

en

documento privado da lugar al

sarcimiento de perjuicios por

re

incumplimiento, ello significa que es válido; y si es vá lido en documento privado, es porque se ha derogado la exigencia de la escritura pú blica como requisito de soleinnidad (Conf. GAMARRA, tomo III, vol. 1, pág. 81 y ss; tomo IX, pág. 89 y ss; contra: CERRUTI AICARDI, op. cií., pág. 319

y'ss).

DOCTRINA

69 La

C)

N" 8.733

Ley

Es ya conocida la finalidad de esta

14.

sistiremos

este

en

Ley (6),

punto. Corresponde sólo reiterar

por lo que no in al efecto que ahora

—

que legaliza un nuevo tipo contractual— la Promesa de Ena de Inmuebles a Plazos estableciendo un sistema de protección

nos

ocupa

—

jenación y garantías cosas

la

—

—

para el

prometiente adquirente, permitiéndole

ejecución

forzada "en natura" de la

obligación

entre otras

—

de

otorgar la

"escritura de traslación de dominio". De acuerdo

15.

las disposiciones de los arts. 1° (7)

con

y 51

(8),

resulta: la Promesa de

a)

pagadero cumento —

si el

sea, este

esta

Enajenación de Inmuebles a Plazos (con precio pluralidad de prestaciones) puede estipularse tanto en do privado como en escritura pública (art. 2°) ; en

total

plazo

mayor de

es

un

año, la Ley

contrato, necesariamente, debe regirse

es

por las

"obligatoria", o disposiciones de

Ley; —

si el

pagadero

plazo total es menor de un año (siempre tratándose de precio pluralidad de prestaciones) la ley sólo "rige" cuando las

en

partes lo pactan expresamente.

¿Qué significa, Que

en

este último caso, que la

disposiciones

sus

así lo pactan )

se

aplican

a

Ley "rige"?

este contrato

(cuando las partes

Si las partes no lo pactan expresamente (o si el precio no pluralidad de prestaciones), la Ley no "rige"; rige el Código

se

.

paga en Civil. ¿Cuáles

1664 y 1732

a

son

las

que ya

disposiciones aplicables nos

del

Código

Civil? Los arts.

hemos referido.

Por lo que: —

(con

pueda pactarse

para que

reserva

estipularse período no

de

un

dominio),

precio

menor

de

a un

sea

una

en

enajenación de inmueble público o privado, debe sucesivas o periódicas, en un

promesa de documento

pagarse en cuotas año ni mayor de 30; y,

en

este caso, el contrato

Véase al respecto, GAMARRA, tomo IV, pág. 7 y la bibliografía allí cita (6) da; REYES TERRA, op. cit.; VIERA Cuestiones procesales qtie plantea el régimen de Promesas de Enajenación de Inmuebles a Plazos, pág. 16.

(7)

"Art. 1?.

—

La promesa de enajenación de inmuebles

a

plazos

es

trato por el cual una de las partes se obliga a transferir el dominio y la otra rírlo por prestaciones pagaderas en cuotas sucesivas o periódicas".

un a

con

adquit-

"Art. 51. Esta ley es obligatoria para las operaciones comprendidas en la (8) disposición del art. 1?, siempre que la prestación acordada deba ser cumplida en plazo total, no menor de un año. No obstante, regirá, si las partes lo acuerdan expre samente".

7®

REVISTA DE LA A.E.U.

—

66, 1-2-3, 1980"

T.

habrá de sujetarse a las disposiciones de la Ley N^ 8.733, y, por ende, se podrá inscribir en el Registro; el

SI

período

precio de

menor

cación de las

es

normas

paga

Civil;

por lo que,

blica (art. 1664)

en

este

biciones; será ■

b)

fiere

de

vil,

no

(por

tiene

no

modificándose,

la

inscribible

no es

propiedad se transfiere en el Registro de Inhi

por esta

regido Ley, las disposiciones

la examinada

es

ley

8.733

no

se

re

por el art. 1664 del de la

el N- 13 ap.

en

Código Ci Ley Aguirre

a)

.

"Promesa de

16.

nio, de acuerdo total

un

(arts. 1560 y 1578); (b) la

lugar (art. 1732),

la promesa de compraventa, la

a

lo que la situación

precio

en

prestaciones, la ley no rige: rige el Código (a) debe instrumentarse en escritura pú

contrato, que continúa

este

a

periódicas

o

compraventa;

una

cuanto

en

cuotas sucesivas

caso:

la entrega; y (c) el contrato

con

en

pena de nulidad absoluta

so

de dominio

reserva

pagarse

pluralidad

no se

en

a

año, las partes deben pactar expresamente la aphde la Ley N' 8.733; si así no lo hacen, o si el precio

un

se

es

paga "a

mayor de

las

partes

to

privado,

Por

Enajenación de Inmueble", con reserva de domi Ley 8.733, sólo podrá, pues, celebrarse, si a) el plazos" (en pluralidad de prestaciones) y b) el plazo

con

se

la

un

someten

año y

menor

expresamente

de a

o, siendo

30;

las

ende, bajo la vigencia de la Ley 8.733, por el que

parte

una

se

obliga

a

un

de

menor

disposiciones

de la

contrato

un año, Ley 8.733.

en

documen

transferir el dominio de

un

la otra, que se obliga a pagar un precio que no es en cuotas, o que, siéndolo, el plazo es menor de un año y las partes no pactaron expresamente someterse a la Ley 8.733, es nulo absolutamente por falta inmueble

de

a

requisito

de solemnidad

mismo contrato

1661),

y el

se

pacto

celebra de

en

reserva

(arts. 1664, 1560 escritura

pública,

de dominio

no

rigiendo la Ley 8.733 ni, por consiguiente, de garantía (especialmente: el Registro y

ma

y 1578 del C. es una

Civil); si el

compraventa (art. (art. 1732), no

tiene efecto

alcanzándole

sus

el derecho real)

mecanismos

(9).

(9) Comprendemos que esta interpretación pueda parecer disparatada: en últi instancia, significa sostener que la validez de un contrato, por observancia de un

requisito de solemnidad, depende de que las partes digan expresamente que un de legal se aplique al negocio que celebran. Aceptamos esta crítica;

terminado estatuto

rigiéndonos estrictamente

por los textos legales, nos mantenemos en las con virtud del principio técnico-notarial de seguridad: si las par tes pactan expresamente someterse a la ley 8733, la validez del documento privado es indiscutible; de lo contrario, siempre habrá posibilidad de postular su nulidad.

pero,

clusiones expuestas,

en

DOCTRINA

71

D)

La

17.

Esta

Ley

N'-' 13.420

Ley (10)

se

nación de Inmuebles (con üdamente aún cuando el la

refiere

a

reserva

de

precio

de

no

los contratos de Promesa de

Enaje permite estipularlo ':,'áfuere pagadero en cuotas, facilitando

documentos

inscripción aquellos Ley 8.733 (11).

dominio) a

y

los que falten las menciones del

art. 4^ de la

medida

¿En qué

varía, pues, el régimen analizado en el parágrafo ¿Sólo en esto: las partes pueden celebrar un contrato de pro mesa de enajenación de inmueble (con reserva de dominio) en documen to público o privado, susceptible de ser registrado, aún cuando el precio ík) se pague en cuotas, siempre que expresamente se sometan a la Ley anterior?

N- 8.733; en cuyo caso le son aplibables todas las disposiciones de esta Ley, "en lo pertinente" (12). Si las partes no se someten expresamente al régimen de la Ley N- 8.733, rige el Código Civil: el contrato debe formalizarse por escritura pública, el pacto de reserva de dominio no tiene efecto, así como tampoco las normas que amparan al prometiente adquirente; y no es, consecuentemente inscribible (en el Registro de In

hibiciones). 18.

a)

pactarse de la

la

Bajo

la

vigencia de

Ley 13.420,

por lo tanto:

la promesa de enajenación de inmuebles, sea o en documento público o privado; sujetándose

Ley 8.733. Pero, si el precio es pagadero plazo total menor de un año, o si no

en

nes con

de cuotas, las

ley; (a) en

si así

partes deben lo hacen (en

no

el contrato celebrado

escritura

(10)

pública

es

las

plazos, puede disposiciones

pluralidad de prestacio pagadero en pluralidad

régimen

de dicha

casos), rige el Código Civil: de donde: documento privado es nulo; (b) celebrado

esos

en

una

en

a

someterse expresamente al

compraventa;

Sustituye el art. 51 ley 8733

las operaciones comprendidas

es

no a

por el

no

surte

efecto el

siguiente: "Esta ley

es

pacto de

obligatoria

para

la definición del artículo 1^, siempre que la presta

ción acordada deba

ser cumplida en plazo total, no menor de un año. regirá en lo pertinente, sí las partes lo acuerdan de modo expreso, a pesar de que el precio pactado no se hubiere de pagar en cuotas y aun cuando el compromiso omitiere alguno de los requisitos del artículo 4?"

No obstante,

(11) en

una

Inútil es, a esta altura, emprender la crítica de esta disposición contenida de Rendición de Cuentas; véase al respecto, GAMARRA, op cit., tomo

Ley

IX, pág. 111 y (12)

ss.

"En lo

pertinente", significa, en nuestro concepto, que sólo no se aplica disposiciones que supongan necesariamente el pago en pluralidad de prestaciones, y sólo en la medida en que sean incompatibles con el pago de una sola entrega. rán aquellas

REVISTA DE LA A.E.U.

72

reserva

de

ende,

por

b)

dominio; no se aplican las disposiciones es inscribible;

a

Ley 8.733,

y,

a la promesa de compraventa, esta ley tampoco se contrato, por lo que el preliminar de compraventa continúa

ya analizado.

régimen legal

La

19.

66, 1-2-3, 1980

cuanto

este

sometido al

E)

de la

T.

no

en

refiere

—

Ley

N' 13.892

Con esta

sentido literal)

Ley (13)

se

pretendió "interpretar" (modificando Ley 13.420 (14), a fin de permitir

su

el art. 154 de la

de las promesas de

las que llama

inscripción compraventa, camente" (15) compromisos simples de compraventa. a

la

"pintores

Por virtud de esta

disposición legal, la promesa de compraventa pasa inscribible y sometido de acuerdo con lo que expresa la letra del artículo en cuestión— a todas las disposiciones de la Ley 8.733. a

ser

negocio

—

Entendemos que es sólo éste el sentido del art. 521 de la Ley por ende, que no vuelve inscribibles otros contratos (que antes fueran) más que la promesa de compraventa.

13.892; lo

no

Tratándose, pues, de promesa de enajenación, "regirá" la Ley 8.733 en período total mayor de un año cualquiera de estas circunstancias, para ambas partes— al régimen de la Ley 8.733, así tienen poder acogerse que acordarlo expresamente (16). en

y

cuanto el

menor

de

precio

se

en

pague

treinta; si

no

se

cuotas,

da

—

enajenación de inmuebles a Plazos, cuyo tér año, y los compromisos simples de compraventa, inscriptos conforme a los artículos 6, 51 y concordantes de la ley N'? 8733 de 17 de junio de 1931, quedan sujetos a todas las normas de dicha ley..." Conf. GAMARRA, tomo IV, pág. 66: "... este art. 521 viene a consagrar (14) una especie de interpretación auténtica del art. 154 de la ley de 1965. Porque, los términos del art. 51 de la Ley 8733 en su redacción del año 65, no permitíaíi ins El legislador cribir las promesas de contratar da por sentado como sí fuera (13)

"Art. 521. Las promesas de

mino de ejecución

sea

menor

de

un

.

.

.

—

...

la

cosa

eran

más natural

e

indiscutible del mundo

...

—

que

las promesas

de

compraventa

registrables". (15)

Calificación de

(16)

En efecto, la

GAMARRA, op. cit., pág. 63. ley habla de los contratos (promesas de enajenación de in¿luebles a plazos cuyo término de ejecución sea menor de un año y compromisos simiples de compraventa) incriptos conforme a los arts. 6, 51 y concordantes de la ley 8733; por lo que sólo pretende reenviar a las disposiciones citadas; y las promesas de enajenación de inmuebles a plazos cuyo término de ejecución sea menor de un año, inscriptas conforme al art. 51 y modificativos de la ley 8733, son aquéllas en las cua les las partes han pactado expresamente acogerse a dicha ley 8733; la ley supone -T^erróneamente que los "compromisos simples de compraventa" también eran ins cribibles, conforme con dichas normas, por lo que sólo cabe entender que el legisla dor quiso "interpretar" la ley 13.420 en el sentido de permitir la inscripción de las —

DOCTRINA

73

Es así que:

20.

En

a)

cuanto

N° 18 ap.

{supra

a)

a

promesa

de

la

enajenación,

situación

no

var'a

;

b) En cuanto a promesas de compraventa, éstas se vuelven inscri bibles, siempre que las partes lo estipulen expresamente, en cuyo caso "quedan sujetas a todas las normas" de la Ley 8.733. No pensó, sin duda,

legislador, que las normas de dicha ley que regula un contrato de finitivo aplicables a la promesa de compraventa contrato preliminar de la que no puede surgir —por definición obligación de pagar el pre cio ni obligación de transferir el dominio, son sólo unas pocas, princi palmente las relativas al Registro y al derecho real que de la publicidad registral emerge (salvo en el caso de la promesa "anómala" a que se el

—

—

—

—

—

hará referencia damento de

el N° 22). Por otra parte, ya hemos visto que el fun todo el régimen de la Ley 8.733 a las promesas de

en

apHcar

equilibrio entre las (garantía para el prometiente enajenante) a cambio del sistema de protección y garantía para el pro metiente adquirente. Tratándose de promesas de compraventa, el proble radica

enajenación, partes;

ma

en

permite la

se

del pacto de

la finalidad de mantener el de dominio

reserva

reserva

de dominio

no

tiene razón de la

(17)

ser

de

.

Es, pues,

inscripción promesa posible se sujeten expresamente al régimen de de compraventa, la Ley 8.733, del cual muy poco puede serle aplicable y del que interesa, fundamentalmente, lo relativo al Registro y al derecho real que éste refiere (18). Ninguna ventaja obtiene el prometiente vendedor al some terse al régimen de la Ley 8.733, y sí las obtiene el promitente compra dor, que verá garantizado su crédito por el derecho real que le confiere la publicidad registral. No se vé, pues, para qué exigir el acuerdo de

equivocado, exigir,

sea

para que que las partes

promesas de

compraventa, siempre que,

como

dice la ley:

una

"interpretada", las partes

lo acuerden de modo expreso.

Véase tomo 62.

interpretación distinta Doctr., página 15.

una

sec.

en

GAMARRA,

op.

cit., pág.

63

y

ss.

y

LJU,

En efecto, una promesa sólo genera obligaciones de hacer; no es título hábil adquirir la propiedad; no tiene sentido, pues, hablar de entrega y ulterior trans

(17) para

ferencia de dominio En

(18) I)

drá

En

en

virtud de promesa de contratar.

efecto, nótese, p. ej.:

cuanto

a

"mora", el art. 40 prevé que el promitente adquirente sólo po

efectos de la resolución por "falta de pago de la prestación" previa interpelación, cuando se atrase en seis cuotas, o dos cuotas, o una cuota, según los períodos previstos para el pago, y bien, en la promesa de compraventa no caer

en

mora

—

a

—

se

concibe ni la resolución por falta de pago de la prestación (que enajenación), ya que el prometiente comprador no

el precio de la el

precio de la enajenación sino

a

otorgar la compra; ni el

la ley 8733 es obliga a pagar atraso en cuota alguna en

se

74

REVISTA DE LA A.E.U.

—

T.

S6, 1-2-3, 1980

efectos de hacer publicable el negocio, con las consecuencias del seguridad de las relaciones jurídicas está interesada en la garan tía que significa el Registro; admitir que el prometiente vendedor pueda no consentir que el contrato sea registrable, y el derecho del prometien te comprador garantizado, sólo puede amparar la mala fe en la contra tación (19)

partes

a

caso; la

.

Compartimos plenamente laciones de 4' Turno

la tesis sostenida por el Tribunal de Ape 1975, firmada

sentencia N° 357 de 17 de octubre de

en

por Colombo, Odriozola y Leites, recogida en el Anuario de Derecho Civil Uruguayo, tomo VI caso 498, en cuanto expresa que "el sometimien to genérico efectuado por los contratantes de una promesa de enajena

basta para que se produzcan todos los efectos de la Ley 8.733, puesto que sólo la inscripción es la que hace Nacer el derecho real de la misma ley; pero sí alcanza para considerar incorporado al contrato las ción

no

restantes

de dicha

regulaciones

ley.

.

.".

Agregamos nosotros: efectuado el "sometimiento genérico" a que se refiere dicho pasaje, si alguna estipulación viola las disposiciones de la no surte efecto, Ley 8.733, la única consecuencia es que dicha estipulación en

cuanto viole la norma;

no

determinando, obviamente, la nulidad del

contrato.

lo que creemos que esta disposición (ya. que no debe pagar ningún "precio"), por de compraventa; es técnicamente aplicable a la promesa

no

ia cláusula pe a "sanción punitiva máxima contra el adquirente" idéntico al de las presta cargo —cuyo objeto, sostiene CAFARO debe ser el art. 47, "por la ciones asumidas ein la obligación principal— "se reglará" dice ahora pérdida de la cantidad inicial y la totalidad de las las cuotas vencidas..."; de compraventa, no hay cantidad inicial como anticipo del pre. en la

II)

nal

a

En cuanto

su

bien,

promesa

cío, ni cuotas vencidas, ni amortizaciones, por lo que, nos parece, esta disposicióin tampoco resulta técnicamente aplicable a la promesa de compraventa;

problema ya superado por la igual conclusión cabe arribar. ¿Qué nos queda, entonces, de "todas las normas de dicha Ley"? Muy pocas, de las que sólo interesan, funda mentalmente, las relacionadas con el Registro y el derecho real de garantía que éste ninguna nor esto sí creemos que puede decirse con total seguridad confiere; y, de ma de la Ley 8733 se aplica a las compraventas definitivas otorgadas en virtud promesa inscripta, por lo que, si en aquélla queda saldo de precio, puede estipularse III)

En cuanto

ley 14.500

—

a

creemos

intereses moratorios máximos

—

a

que

—

—

la

"mora

permitidas (19)

automática" por

el

Aún cuando,

sería más justo

o

"dispensa de mora", sanciones punitivas mayores que las

indicado art. 47, etc. en

entender,

el plano

es

con

que

teórico, GAMARRA,

discutible esta estos

interpretación,

contratos

son

y hasta

inscribibles sin

necesidad de pacto expreso, por el ya invocado principio de seguridad que debe guiar nuestra tarea profesional, será siempre de buena técnica pactar expresamente la su misión al régimen de la Ley 8733.

DOCTRINA

Conclusiones

F)

21 to

a

75

De lo

.

la

expuesto,

propiedad

común

con

relación

a

los contratos que tienen por obje resulta:

(no horizontal)

,

(I) puede pactarse promesa de enajenación de inmueble de reserva en cuanto resulte aplicable el régimen de la dominio) (con 8.733 al Ley (que ampara prometiente adquirente), es decir: (a) cuando el precio es pagadero en cuotas y el plazo total es mayor de un año y menor de treinta; (b) cuando, siendo el precio pagadero en cuotas, el es menor de un año, y las partes se someten expresamente al total plazo régimen de la Ley 8.733 (el que será aplicable "en lo pertinente"); y (c) Sólo

una

cuando, no siendo el precio pagadero en cuotas, las partes se someten ex presamente al régimen de la Ley 8.733 (el que será aplicable "en lo per tinente").

procede la promesa de enajenación dominio); (con aplicable el Código Civil; por lo que: (a) si se documenta en instrumento privado, este contrato será absolutamen te nulo por falta de solemnidad; (b) si se documenta en instrumento público, será válido, pero como compraventa, por lo que no producirá efectos la reserva de dominio, no le será aplicable la Ley 8.733, ni, por ende, podrá tampoco ingresar al Registro de Inhibiciones; Fuera de estos casos,

(II)

reserva

de

La promesa de

(III)

no

es

compraventa de bienes inmuebles puede cele

pública o privada; pero, para poder ingresar al Re gistro, las partes deben pactarlo expresamente, en cuyo caso "queda sujeto a todas las normas" de la Ley 8.733. Esto último carece de fun damento; el régimen de la Ley 8.733 no se refiere a un contrato preli minar sino a uno definitivo, y su aplicación a una promesa de contratar salvo muy pocas disposiciones, fundamentalmente, lo relativo a la ins no es posible; cripción y al derecho real de garantía que ésta genera además, no tiene sentido exigir el acuerdo de ambas partes para hacer aplicable un mecanismo de garantía que ampara sólo al prometiente comprador, y en el cual está interesada la seguridad del tráfico jurídico. brarse

en

escritura

—

—

22. entre

A esta altura conviene señalar que

las dos

práctica;

hay estudiadas, negocíales categorías

figura

"intermedia"

de frecuente

aplicación

compraventa que adelanta la obligación de pagar entrega del bien con reserva de dominio). Se trata

la promesa de

parte del precio (sin de

una

contrato por el cual las

partes se obligan a otorgar una compraven inmueble; y, además, comprador, a pagar parte del precio (menos del 50%, arts. 16 y 51, Ley 8.733); en el cual la entrega del bien (que un

ta de

el

76

REVISTA DE LA A.E.U.

—

T.

66, 1-2-3, 1980

será traslativa de a

propiedad) se efectuará simultánea o posteriormente la escritura de compraventa (20). Es una promesa "anómala o degenerada" al decir de Gamarra, pero

infringe la disposición del art. 1732 del C. Civil, ni puede tipifi "promesa de enajenación". Esta figura tiene importancia en cuanto, aún si no fuere "regida" por la Ley 8.733, sería, creemos, defendible su validez de acuerdo con el Código Civil; y es el único caso en que, por virtud del art. 521 de la Ley 13.892, si las partes acuerdan someterse al régimen de la Ley 8.733, pueden inscribir el contrato en el Registro de Inhibiciones, y éste (se inscriba efectivamente o no) "queda sujeto a todas las normas de dicha ley"; nosotros aclaramos: a todas las que resulten aplicables, porque la Ley 8.733 regula un contrato distinto, y algunas de sus disposiciones tienen que

no

carse como

como

presupuestos situaciones que

no se

dan

en

esta promesa "anómala"

garantía y las normas de protección al prometiente comprador no son contrapartida del pacto de reserva de sino que son disposicio dominio que por definición, no puede existir a el tendientes nes del legislador desequilibrio económico que corregir En este caso, el derecho real de

—

—

hechos, favorable al prometiente vendedor. Aunque la (21), hace que, si el prometiente vendedor no consiente en someterse a este régimen, ninguna disposición de la Ley le es aplicable. Debería, pues, reformarse la norma en cuestión en el sentido de permitir la publicidad registral y sus consecuencias (derecho en

presume,

los

confusa redacción del art. 521

real de

garantía)

pias (generen de

a no

todas las promesas de compraventa,

obligación

de pagar

propias

e

impro

parte del precio), sin necesidad

pacto expreso de las partes (22). A que

(20) en

aunque que

o

no

se

definitivo

Así,

se

GAMARRA, op. cií., tomo IV pág. 33 y tomo IX pág. 128; pág. 59 se sostiene que "el pago del precio está indicando promesa, pues esta obligacióin sólo puede surgir del contrato

refiere

tomo III vol. 1

trata de

una

...

pues, sí el

comprador

paga el

precio, da cumplimiento

a

una

obligación

que

sólo el contrato definitivo (y no la promesa) puede producir", con lo cual estaríamos dentro de la figura analizada stipra N? 8, y su régimen aplicable el de las promesas de enajenación, supra N? 18 ap. "a"

(21)

Que nosotros interpretamos

el

sentido

de

que continúa exigiendo el ley 13.420 a que se remite), para poder ampararse en la ley 8733, ingresando al Registro. (22) Como lo postula GAMARRA, tomo IX, pág. 129. El fundamento de imponer los demás mecanismos de protección al prometiente comprador, en el caso, estaría, por un lado, en el ya expresado, de restablecer el equilibrio entre las partes; y, por otro lado, en el amparo que, para el legislador merece, quien ha iinvertído ahorros en la adquisición de un inmueble y se ve en di ficultades para cumpUr con total puntualidad las estipulaciones que, en los hechos, suele imponer la parte enajenante o vendededora. en

acuerdo expreso de las partes, (conforme al art. 154 de la

DOCTIUNA

77 PROPIEDAD HORIZONTAL

III)

A)

La

Ley

23.

Al

crearse

como

lógica

N" 10.751 entre nosotros el

consecuencia del

régimen de Propiedad Horizontal, instituto, se previo que los contratos que

tuvieran por

objeto unidades horizontales deberían inscribirse en los Re gistros respectivos, de acuerdo con lo que las leyes ya establecían para la generalidad de los inmuebles (23) ; no se pretendió, con esta disposi ción, variar el régimen jurídico de ningún contrato, ni hacer registrables actos que no fueran, ni conferir a las inscripciones otros efectos que los que las leyes vigentes ya regulaban (24). Y ello pese a que la ley dice erróneamente "promesas de compraventa a plazos", lo que debe en tenderse como "promesas de enajenación a plazos".

—

—

Bajo la vigencia

de esta norma, por

ende, ninguna diferencia tienen enajenación a plazos y promesas de com praventa cuyo objeto es la propiedad común, respecto de aquéllos que se refieren a propiedad horizontal; los negocios publicables y los efectos de la inscripción son los mismos, por lo cual, por ej., las promesas de los contratos de promesa de

compraventa de unidad horizontal B)

La

24.

Ley

Esta

quirentes

y

a

no

son

inscribibles

(retro. N° 14).

iV" 12.358

ley (25) procuró

dar

seguridades

a

los prometientes ad

los prometientes compradores de unidades horizontales

construirse. Por

primera

vez, entre

nosotros,

un

a

contrato de promesa de

en los registros respectivos, con las plazo que para las inscripciones establecen las leyes, las enajenaciones, divisiones de condominio, interdicciones, embargos, hi potecas, promesas de ventas a plazo, etc. que recaigan sobre las propiedades com prendidas eli esta ley" La redacción del artículo apoya esta interpretación al remitirse a "los (24) registros respectivos" y a la "forma y plazo que para las inscripciones establezcan las leyes", lo que revela la finalidad meram.ente aclaratoria de la disposición. Se sustituye el art. 15 de la ley 10.751 por el siguiente: "serán inscriptos (25) en los registros respectivos, con las especificaciones del caso y en la forma y plazo que para las inscripciones establezcan las leyes, las enajenaciones, divisiones de condomiaio, interdicciones, embargos, hipotecas, promesas de ventas a plazo, etc. que recaigan sobre propiedades comprendidas en esta ley. No obstante, las promesas de compraventa, sean o no a plazos, deberán inscribirse en el Registro General de Inhibiciones, sin otro requisito que la presentación de la misma en tres ejemplares en papel simple con las firmas de ambas partes contratantes y de quien tenga la re presentación de la empresa constructora en su caso. Dicha inscripción surtirá los

(23) Lsy 10.751. Art. especificaciones del caso y

15: en

"Serán inscriptos

la forma y

mismos efectos que la de los documentos de 17 de

junio de I93I".

registrados

por mandato

de la

ley N? 8733

78

REVISTA DE LA A.E.U.

—

66, 1-2-3, 1989

T.

compraventa resulta inscribible confiere la

con los efectos que a esta inscripción le y ello sin necesidad de que las partes pacten ex someterán al régimen de la Ley 8.733, y, además, sin

Ley 8.733;

presamente que

se

pretenda por el legislador que el contrato quede "sujeto a todas las normas" de la Ley 8.733 (como lo dispone el art. 521 de la Ley 13.892 se

que

lo que

estudiado), pra, 19). ya

Ahora

relativos

a

no

puede considerarse

"compromisos simples" (rectius:

darían

"sujetos

técnicamente, criptos

todas las

a

de

normas

Ley

a

12.358? El

artículos de la

misma,

promesas de compraventa) que de dicha Ley" (Lo que, como vimos, es,

muy discutible). La disposición dice: "Ins los arts. 6, 51 y concordantes de la Ley 8.733". Entre

trucción de la frase

de la

a

que

remite la

se

Ley 13.892, ¿está el

Pensamos que

muy opinable. induce a entender que

punto nos

es

se

La

no.

está refiriendo

art. 9' cons a

los

8.733 que sean concordantes con los números 6 y 51 dando a la expresión "concordantes" (26) el sentido de "re

Ley

lativo al mismo asunto"

(la publicidad registral del negocio y

El contrato de promesa de

25.

(su

procedencia

conforme

artículos "concordantes"

de la

acertado

como

bien, ¿se refiere a los "compromisos simples de compraventa" propiedad horizontal, el art. 521 de la Ley 13.892? Si así fuera,

dichos

esos

sino

compraventa

de

sus

efectos)

propiedad

horizon

.

tal es, pues, inscribible, siempre; y sólo se le aplica la Ley 8.733 en cuan o sea: to a los efectos de la inscripción engendra un derecho real de —

prometiente comprador frente a enajenaciones o garantía y gravámenes posteriores, le permite la ejecución forzada en natura (art. 15 de la Ley) (27). que ampara al

Se supone que todos los artículos de

(26) no

"discordantes"

En cuanto

(27)

una

misma

ley

son

"concordantes" y

entre si. a

que éstos y

no

otros

son

los efectos de la

inscripción: Conf.:

VIERA, Cuestiones procesales... (pág. 169). Contra: BAYLEY, La promesa de ena Rev. Jur., año IV, Nros. 45-51, pág. 31 y ss. quien expresa: "Sin el jenación. .

Registro

.,

no

hay derecho real; ni descuentos forzosos por adelantarse

en

el pago de

ni limitación cuotas, ni escrituración anticipada por pago parcial del precio. especial del interés moratorio, ni garantías y procedimientos especiales para, la res las

cisión del contrato

.

en

caso

.

de incumplimiento, ni extensión del plazo del pacto

co

misorio".

CAFARO, La cláusula penal en la promesa de enajenación, Rev. AEU, tomo 54 pág. 141, sostiene: "Un contrato de promesa inscripto produce, para nosotros, un efecto: que él sub entre en un estatuto jurídico que resultaría inaplicable de no mediar tal circunstancia (inscripción); por vía de consecuencia es característica de tal estatuto: lo que la ley llama "dereho real", el derecho a la ejecución forzada en especie, régimen especial de mora, limitación de la pena para el prometiente adqui rente, etc. Si se prefiere hablar de efectos, entendemos que es un efecto; de la inscripción la limitación de la pena" .

.

.

DOCTRINA

79

la promesa de enajenación de unidad horizontal, debe que ella está sujeta al mismo régimen de la pro de enajenación de inmuebles no horizontales. No obstante, podría

En cuanto entenderse mesa

—

a

,

creemos

—

y el

punto es muy discutible de "promesas compraventa sean o no a la tanto promesa de compraventa como entenderse

—

—

de

—

sea

ésta

o no

a

plazos a plazos, —

que, al hablar el

plazos",

a a

legislador

está refiriendo

se

la promesa de

enajenación enajena siempre son

y que, por lo tanto, las promesas de

se ajusten o no a la Ley 8.733 sean o no ción inscribibles, sin necesidad de que las partes pacten expresamente some terse ai régimen de la Ley 8.733. Ahora bien: admitimos como posible esta interpretación (28) ; pero ello no nos hace variar nuestra posición en el sentido de que una promesa de enajenación (con reserva de dominio) que recaiga sobre propiedad horizontal, estará sujeta a las normas de la Ley 8.733 que amparan al promitente adquirente, además del derecho —

real de

que le confiere la

garantía

26.

Concluyendo

y las promesas de

plazos,

se

de la

nes

inscriban efectivamente

Ley

enajenación

8.733

o

no, deben

("en lo pertinente",

supra

ajustarse

a

las

reserva o

no

a

disposicio

17).

Tratándose de promesa de

enajenación de inmuebles no suje si el precio no se paga en plurali horizontal, régimen propiedad de prestaciones, o si, pagándose en cuotas, el plazo total es menor de (II)

tos al

dad

de

año, para poder ampararse

que las partes lo

que

en

el

régimen

de la

Ley 8.733,

es

preciso

pacten expresamente.

enajenación de unidades hori cuyo precio no se paga en pluralidad de prestaciones, y aquéllas el precio, pagadero en cuotas, tiene un plazo menor de un año,

(III) zontales, es

nuestro estudio sobre las promesas de

compraventa de inmuebles, digamos:

(I) Todas las promesas de enajenación de inmuebles (con dominio) se refieran a propiedad común u horizontal, sean

de

en

inscripción.

CONCLUSIONES

IV)

un

—

En cuanto

discutible si

es o

a

no

las promesas de

necesario que las partes lo pacten expresamente,

poder acogerse al régimen de la Ley 8.733; pero, cualquiera sea la interpretación, el contrato estará sometido a las disposiciones de esta ley para

que amparan al

(28)

Aunque

prometiente adquirente

—

en

por razones de buena técnica y

te pactar expresamente la sumisión

a

la ley 8733.

cuanto resulten

aplicables.

seguridad siempre será convenien

REVISTA DE LA A.E.U.

80

de

T.

66, 1-2-3, 1980

Las promesas de compraventa de inmuebles no sujetos al ré horizontal pueden ingresar al Registro de Inhibicio

(IV)

gimen

—

propiedad

nes, Sección

Promesas, siempre que las partes lo pacten expresamente; aplicables, en este caso, todas las disposiciones de la Ley 8.733, lo que, técnicamente, es improcedente (salvo el caso de que se trate de una promesa "impropia" que genera obligación de pagar parte del precio la

ley

hace

entrega del bien

sin prever

de

con reserva

dominio).

La promesa de compraventa de inmuebles en propiedad hori ^por imperio de la ley, sin necesidad de siempre inscribible estipulación expresa de las partes y, por ende, sujeta a las consecuen cias de esta publicidad registral, esto es, nacimiento de un derecho real de garantía para el prometiente comprador, que le da la posibilidad de

(V)

zontal

es

—

—

obtener la

ejecución Existe

(VI)

un

forzada "en natura" de la promesa.

"debilitamiento del formalismo"

en

cuanto medio

de llamar la atención al contratante sobre las consecuencias del acto que celebra dan

pues las promesas

—

lugar

a

tal debilitamiento de la forma

precisión

documento privado y inmueble, pero no hay medio de conferir autenticidad,

pueden estipularse

en

la traslación forzada del dominio del

y certeza

a

la

en

cuanto

negociación

sobre la

propiedad

de los

inmuebles,

pues, siempre, además del documento privado y de la publicidad registral, el negocio traslativo (o la compraventa definitiva, en su caso) deben do cumentarse

(VII)

en

escritura

pública.

La escritura que documenta la traslación de dominio

tud de promesa de

^'Compraventa") Treinta y

enajenación

debe

rotularse

"Enajenación"

en

(y

.

Tres, octubre de 1977. Esc. Eduardo Raffo Suárez

vir no

DOCTRINA

81

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