ANÁLISIS COMPARATIVO DE MERCADO

Nombre:

Oscar Bonaffino

Dirección:

Av. DIRECTORIO 3125/27

Barrio:

Flores

Fecha:

30-11-2021

Av. Pedro Goyena 1623 | www.nuevas.com.ar | [email protected] | (011) 4988 0911

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PRESENCIA DIGITAL EN INTERNET Nuestra actividad en redes sociales es real y activa, tenemos presencia online compartiendo contenido a nuestra comunidad en Facebook, Instagram y LinkedIn.

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PUBLICAMOS EN LOS PORTALES INMOBILIARIOS MÁS IMPORTANTES

Algunos datos sobre mí

Paulo Federico Taramasco Agente comercial Teléfono: 1152594725 [email protected] Email:

SOBRE MI Soy abogado ( Tº141 Fº 267 CPACF) y agente inmobiliario, vivo en el barrio porteño de Parque Patricios, y me capacito constantemente tanto en lo jurídico ( derecho civil, familia y sucesiones ; y, derecho penal) como así en el corretaje inmobiliario. En esta oportunidad quiero presentarte el informe que elaboré junto con mi equipo de profesionales de Nuevas Propiedades sobre el Análisis Comparativo de Mercado (ACM) solicitado, respecto del valor de tu propiedad para acercarnos al mejor precio de comercialización posible de acuerdo a lo que indica el mercado en estos momentos, y llegar a vender tu propiedad en un tiempo justo al valor que se merece.

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INTRODUCCIÓN

Oscar Bonaffino

Mi primer objetivo es fijar un precio de salida que represente un valor ajustado al mercado. Para ayudarte a entenderlo y a que estés lo más informado posible a la hora de fijar un precio para tu propiedad, he incluido un estudio de mercado que te dará información sobre las propiedades parecidas a la tuya que están a la venta o se han vendido recientemente y que van a ser tu competencia directa. Como información relevante, recordá mi estrategia de marketing así como algunos consejos para hacer tu propiedad algo más atractiva a los posibles compradores. De nuevo quiero agradecerte esta oportunidad y te pido que te pongas en contacto conmigo siempre que quieras que te aclare alguna duda sobre el proceso de marketing. Un cordial saludo,

Paulo Federico Taramasco IDENTIFICACIÓN INMUEBLE Solicitante:

Oscar Bonaffino

Dirección:

Av. DIRECTORIO 3125/27

Fecha: 30-11-2021

Código Postal: C1406 Barrio:

Agente a cargo del informe: Paulo Federico Taramasco

Flores

FICHA TÉCNICA DEL INMUEBLE Tipo de propiedad

LOTE

Pisos

0

Zona

Flores

Ascensor/es

0

Orientación

Norte

Aire Acondicionado/s

0

Antiguedad

Cochera/s

0

Superficie cubierta

Baulera

0

Superficie semicubierta

Piscina

0

Superficie descubierta

SUM

Superficie total

285

Otros amenities

Dormitorios

Otras características

Baños

Otras características

Datos Adicionales: Según el estudio de prefactibilidad adjunto y de acuerdo a las dimensiones del terreno, el Nuevo Código Urbanistico pueden construirse 1768 m2 Este documento responde a una valoración comercial, no vinculante

Información

Los 3 factores que influyen en la venta de tu propiedad Recordá que vender una propiedad es una labor un poco más dificil de lo que puede parecer a primera vista. Es necesario que exista un equilibrio entre los 3 Factores que Influyen en la venta de una propiedad. La responsabilidad de la correcta ejecución de estos 3 factores dependen de las personas que intervienen en ellas, y solo de estas personas. Para recordarte lo que le expliqué en la primera visita a tu propiedad y para poder entenderlo desde otro punto de vista, cada uno tenemos nuestra responsabilidad:

EL PROPIETARIO DE LA CASA: El Estado de Conservación La responsabilidad del propietario de la casa es prepararla para la venta, tenerla lista para la exhibición, siempre impecable, con colores neutros, que todo funcione, para que le guste al mayor número de visitantes y se decidan a comprarla. Pues bien, el Propietario tiene que preparar la casa para que esté en el mejor estado de conservación y de presentación posible. En nuestro artículo "Los 20 pasos para ayudarte a vender tu propiedad", te contamos prácticos y útiles consejos para ayudarte a vender tu propiedad en el menor tiempo posible. Recordá que cada visita de potenciales compradores es decisiva. Cualquiera de ellas puede ser la definitiva.

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Información

EL COMPRADOR DE LA CASA: El Precio Desafortunadamente, el precio de compra de una casa lo deciden los compradores, que hacen ofertas en el precio que están dispuestos a pagar. El Precio nunca es fijo, va variando al alza o a la baja, dependiendo de las leyes de "La Oferta y La Demanda", así como otras influencias que pueden recibir externas (situación inestable de la Economía, falta de financiación a compradores, problemas urbanísticos, etc). El precio que originalmente se compró la casa, las reformas que se han realizado, el precio al que han vendido los vecinos años atrás o el valor sentimental o emocional que hay en cada casa, no son valorados por los compradores. En el mercado de hoy en día, los compradores tienen acceso inmediato a todas las propiedades que están en venta a través de internet, de una manera sencilla y muy rápida. Esta situación es muy positiva si tu casa tiene un precio muy atractivo, aunque por el contrario si hay otras casas similares en venta a precios más competitivos e interesantes que la tuya, todos los compradores preferirán visitar antes las otras, con lo cual su oportunidad de venta disminuye dramáticamente hasta que todas estas casas con precios más interesantes que la tuya se hayan vendido y la tuya haya quedado en los primeros puestos en buscadores y portales. Este Informe te puede ayudar a tomar decisiones correctas y darte una estimación aproximada de cuando venderás tu casa al precio que necesitás .

LA INMOBILIARIA QUE COMERCIALIZA LA PROPIEDAD: Publicidad y Marketing La responsabilidad total del agente es conseguir la mayor difusión de tu propiedad por todos los medios posibles de publicidad y marketing en el ámbito local. Los compradores están siendo activos en las búsquedas de propiedades, por lo que tienen que encontrar la tuya para que le llame la atención, solicite más información y quiera coordinar una visita. Pedile a tu asesor que te explique bien como va conseguir la máxima difusión de tu propiedad. Qué acciones de marketing y publicidad, así cómo colabora con otras inmobiliarias.

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Información

Los parámetros que debés medir para saber si tu propiedad interesa en el mercado ¿Querés saber si tu propiedad es interesante para el mercado? ¿Te gustaría saber cuánto tiempo tardarás en vender tu inmueble?

Estas son las preguntas más frecuentes que tenés que hacerte. La competencia que tenés para vender tu propiedad es mayor de lo que podrías imaginar. Los clientes compradores tienen acceso a través de internet a todas las propiedades que están en venta. Tu objetivo es conseguir que tu propiedad sea más atractiva que tu competencia y conseguir el mayor numero de visitas de "potenciales clientes" posible.

Número de visitas de “potenciales compradores” de tu propiedad para que se venda

¡VENDIDA! Alrededor de 25 visitas

+18 meses para venderla

No se venderá

6 meses

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Información

¿Cuándo venderás tu propiedad? Aunque la venta de una casa no es una ciencia exacta, todos los estudios realizados por expertos del sector, así como lo llevamos comprobando durante estos últimos años, para vender una casa tiene que conseguir el mayor número de visitas de potenciales compradores en el menor tiempo posible. Las estadísticas demuestran que es necesario recibir 37 visitas de clientes a su casa (de media) para que sea vendida. No se desespere si tiene muchas visitas y no compran, eso significa que con cada visita nueva, usted está más cerca de la venta. El tiempo que usted tiene para vender su casa es lo que determinará el ajuste más o menos acentuado del precio de su casa. En el gráfico superior puede ver como en un plazo de 6 meses usted puede vender su casa (o incluso en menos tiempo) si ¿Cómo saber si tu propiedad es atractiva para el mercado? Por otro lado, sabemos que si Usted necesita vender su casa en un breve espacio de tiempo, no puede esperar 6 meses para saber si la venderá o no. Para ello, en el gráfico inferior puede entender de una manera muy sencilla como durante los 30 primeras días desde que comiencen todas las acciones de publicidad y marketing para conseguir la mayor difusion de su casa, si Su Casa es atractiva o no para el Mercado, o por el contrario si Su Casa no puede competir con mejores ofertas existentes. Es determinante el observar semana a semana, si las visitas que se van produciendo mantienen la establidad. Dependiendo del número de visitas que tenga, puede saber si Su Casa está en primera línea y es atractiva para el Mercado o si está sobrevalorada. En este último caso Usted puede decidir que hacer con el Precio de venta.

Interés de “potenciales compradores” de tu propiedad según el precio de venta

De 3 a 5 visitas a la semana: Precio para vender en 3 meses

5 visitas

De 1 a 2 visitas a la semana: Más del 10% sobrevalorada

3 visitas

NO hay visitas en la semana: Más del 20% sobrevalorada

0 visitas

30 días

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ESTUDIO DE MERCADO. TESTIGOS REFERENTE A LA OFERTA

REFERENCIA DEL INMUEBLE

Dormitorios

METROS

Av. Directorio 3125 Av. Directorio 3200 Av. Directorio 3448 Av. Directorio 2900 Av. Directorio 2300

0 0 0 0 0

0,0

PROMEDIO

2

PRECIO DE VENTA

PRECIO x M2

285 304 310 282 171

450.000 620.000 850.000 420.000 480.000

1.579 2.039 2.742 1.489 2.807

270

564.000

2.131

PRECIO MEDIO COMPARATIVO (por Metro Cuadrado ) 2.807

2.742

3.000 2.500

2.039

2.000

1.579

1.489

1.500 1.000 500 0

Av. Directorio 3125 Av. Directorio 3200 Av. Directorio 3448 Av. Directorio 2900 Av. Directorio 2300

Series1

1.579

2.039

2.742

1.489

2.807

PRECIO MEDIO COMPARATIVO (por Precio Venta Vivienda) 850.000

900.000 800.000 620.000

700.000 600.000 500.000

450.000

420.000

480.000

400.000 300.000 200.000 100.000 0

Series1

Av. Directorio 3125 Av. Directorio 3200 Av. Directorio 3448 Av. Directorio 2900 Av. Directorio 2300 450.000

620.000

850.000

420.000

480.000

texto PARA VENDER ENTRE 0 Y 4 MESES:

USD 380.000 509.000 PARA VENDER ENTRE 4 Y 12 MESES:

579.000 USD 450.000 PARA VENDER ENTRE 12 Y 24 MESES:

639.000 USD 500.000

ESTE DOCUMENTO RESPONDE A UNA VALORACIÓN COMERCIAL, NO VINCULANTE

CAPACIDAD CONSTRUCTIVA SOBRE EL LOTE

DIRECTORIO AV. 3127

24.91 m

SUPERFICIE TOTAL 285.00 m 2

EDIFICABILIDAD

Altura: 22.80m Pisos: 7 pisos Retiros: 2

12 pisos

10 pisos

7 pisos

4 pisos

3 pisos

2 pisos

Balcones: SI

USOS PERMITIDOS BAJA MIXTURA DE USOS

MEDIA MIXTURA DE USOS

Residencia Comercio mayorista: -Sin deposito: NO -Con deposito: NO -Con deposito Art. 3.12.5 a: NO -Local de Productos Perecederos: NO -Minorista de Productos de abasto y alimenticios : 100m2

Residencia Comercio mayorista: -Sin deposito: NO -Con deposito: NO -Con deposito Art. 3.12.5 a: NO -Local de Productos Perecederos: NO -Minorista de Productos de abasto y alimenticios : 200m2

METROS VENDIBLES

1768 m

MEDIA MIXTURA DE USOS

ALTA MIXTURA DE USOS

Residencia Comercio mayorista: -Sin deposito: 1500m2 -Con deposito: SI -Con deposito Art. 3.12.5 a: 500m2 -Local de Productos Perecederos: 500m2 -Minorista de Productos de abasto y alimenticios : 200m2

Residencia Comercio mayorista: -Sin deposito: 2000m2 -Con deposito: SI -Con deposito Art. 3.12.5 a: 1500m2 -Local de Productos Perecederos: 500m2 -Minorista de Productos de abasto y alimenticios : 500m2

VALOR DE REFERENCIA DE VENTA US$

640.000

NO SE TOMA EN CUENTA EL VALOR COMERCIAL.

de vendibles estimados

PLUSVALÍA AL DÍA DE 14-12-2021

2210

AR$

m Construibles totales

571.808

UVAS:

7953.12 u

EXCEDENTES:

PORCENTAJE:

METROS A PAGAR:

58.44 m

18 %

10.52 m

*El valor de referencia de venta corresponde a un valor promedio de mercado *Todos los datos son aproximados y orientativos. El proyecto debe realizarse con exactitud y posteriormente debera ser aprobado por los organismos publicos autorizados.

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