PROCESO CRÉDITO Hoja Nº 1 de 6

AVALÚO DE UN INMUEBLE URBANO RESIDENCIAL BP-LB-2016-07-4457

Avalúo N° Solicitado por : Fecha del informe:

JUAN C. GUTIÉRREZ / ÁREA ADMIN. BIENES ADJUDICADOS 07/07/2016 REFERENCIA

Cliente: BANCO POPULAR (EXD TONY EVERARDO DÍAZ MATARRITA )

4-000-042152

Cédula : Teléfono :

Propiedad de:

BANCO POPULAR Y DE DESARROLLO COMUNAL

INSCRIPCIÓN:

CÉD.

4-000-042152

N/D BIEN ADJUDICADO

Solicitud Tipo : Monto Colones :

N/D

5-049816-000

MATRICULA FOLIO REAL Nº

UBICACIÓN DEL INMUEBLE Provincia: 05 GUANACASTE

Cantón: 02 NICOYA

Distrito: 01 NICOYA

Señas: BARRIO EL INVU, COSTADO ESTE DEL ESTADIO CHOROTEGA, 50 OESTE Y 100 SUR DE LA ESQUINA NOROESTE DE LA ESCUELA LEONIDAS BRICEÑO

LINDEROS ACTUALES Norte: EMEL DÍAZ Sur: ABELINO CASTILLO

CASA CASA

Este: ODILON DÍAZ

CASA

Oeste: CALLE

CALLE ASFALTO

EXTENSIÓN: Según el Registro Público :

140,41

m²

Según Plano catastro:

140,41

m²

Fecha del estudio : 25/04/2016 Nº del plano:

G-0481618-1982

VALORACIÓN Terreno:

( Ver detalle adjunto )

Construcciones:

( Ver detalle adjunto )

Ver detalle de Valoración en Hoja Nº 4

VALOR TOTAL VALOR TOTAL RECOMENDADO COMO GARANTÍA:

Tipo de Cambio

1 US$=¢542,50

VALOR TOTAL US$

¢8.357.203,20 ¢22.547.889,00 ¢30.905.092,20 ¢8.357.203,20 $56.967,91

VALOR TOTAL EN LETRAS:

Treinta Millones Novecientos Cinco Mil Noventa y Dos con 20 /100********** Colones. El suscrito declara que no tiene interés actual ni futuro en los bienes de este avalúo No se realizaron pruebas físicas de Ingeniería y no se asume responsabilidad por la firmeza de las estructuras o durabilidad de las mismas.

Liquidez:

MEDIANA-BAJA

La vida remanente se estima con base en la vida típica esperada para cada estructura, la edad actual y el estado aparente

SE RECOMIENDA COMO GARANTÍA SÓLO EL TERRENO; VER OBSERVACIONES EN PÁG.#2 Y PÁG.#3

Fecha visita de campo

02/07/2016

Firma del Valuador

Ing. Luis Ricardo Badilla Boschini Cédula

108870875

Codigo CFIA N˚ IC-9936

PROCESO CRÉDITO

HOJA N° 2 de 6 Avalúo Nº: BP-LB-2016-07-4457

EL ENTORNO Y EL TERRENO VALORADO Solicitante : BANCO POPULAR (EXD TONY EVERARDO DÍAZ MATARRITA ) Propiedad de: BANCO POPULAR Y DE DESARROLLO COMUNAL Propósito : BIEN ADJUDICADO

Cédula : 4-000-042152 Cédula : 4-000-042152

Monto Operación: N/D INSCRIPCIÓN REGISTRO PÚBLICO Tomo : Folio : Número :

UBICACIÓN

-

Provincia : Cantón : Distrito : Situado en :

Folio Real :

5-049816-000

Plano de Catastro Nº

G-0481618-1982

Fecha del estudio :

COLINDANTES

01 NICOYA

Norte: Sur: Este:

BARRIO EL INVU

Oeste:

05 GUANACASTE 02 NICOYA

BARRIO EL INVU, COSTADO ESTE DEL ESTADIO CHOROTEGA, 50 OESTE Y 100 SUR DE LA ESQUINA NOROESTE DE LA ESCUELA LEONIDAS BRICEÑO

25/04/2016

EMEL DÍAZ ABELINO CASTILLO ODILON DÍAZ CALLE COLINDANTES FISICOS

Norte:

CASA

Anotaciones:

NO HAY

Sur:

CASA

Gravámenes:

NO HAY

Este:

CASA

Oeste:

CALLE ASFALTO

EL TERRENO VALORADO Área de plano : Área de registro:

140,41 140,41

m² m²

Entorno : RESIDENCIAL URBANO Nivel socioeconómico MEDIO

SERVICIOS PÚBLICOS Y EQUIPAMIENTO URBANO Sistema de Agua Potable Red POTABLE AyA

Acera Cordón y caño

SI HAY, CONCRETO REGULAR ESTADO

Calle o acceso al frente de Transporte público (distancia en ml)

ASFALTO BUEN ESTADO

Sistema Sanitario

NO HAY, USA TANQUE Y DRENAJE

Sistema Pluvial

SI HAY

Sistema Eléctrico

SI, AEREO COOPEGUANACASTE

Sistema telefónico

SI HAY

Edif. De Gobierno (distancia en ml)

200

Recolección de basura

SI HAY

Edif. De comercio (distancia en ml)

100

Limpieza de caños

SI HAY

Fac. comunales (distancia en ml)

200

SI HAY, CONCRETO REGULAR ESTADO

500

CARACTERÍSTICAS Y CONDICIONES DEL TERRENO Uso Actual Forma

RESIDENCIAL

Situación Frente

MEDIANERO

Nivel del terreno r/c Tipo de suelo

REGULAR

A NIVEL DE RASANTE NO SE REALIZAN PRUEBAS USO RESIDENCIAL

4,91

Panorama Infraestructura

Fondo promedio

27,96

Servidumbres

NO HAY

Relación Frente Fondo Topografía

5,69

Delimitación de Linderos

Restricciones Localizacion:

Retiro mín. ríos, quebradas

PLANO VER OBSERVACIONES 10° 8'21.20"N

Condiciones de Riesgo

BUENA

DEFINIDO PAREDES, TAPIAS Y ACERAS NO APLICA NO SE OBSERVAN

85°27'14.00"O

OBSERVACIONES IMPORTANTES EL ALERO DEL TECHO DE LA VIVIENDA ESTÁ CONSTRUIDO SOBRE LA PROYECCIÓN DEL LOTE VECINO EN LA COLINDANCIA NORTE, TAMBIEN PROPIEDAD ADJUDICADA DEL BANCO. SE SUGIERE VENDER LAS DOS PROPIEDADES EN CONJUNTO O BIEN, ESTABLECER E INSCRIBIR UNA SERVIDUMBRE DE ALERO A FAVOR DEL TERRENO VALUADO Y EN CONTRA DEL TERRENO COLINDANTE AL NORTE. ESTA SERVIDUMBRE ES NECESARIA POR CUANTO SI SE CONSTRUYE UN SEGUNDO NIVEL SOBRE EL LOTE COLINDANTE AL NORTE, EL ALERO DEBERÍA DEMOLERSE Y EL SEGUNDO NIVEL DEL EDIFICIO VALUADO PIERDE VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN NATURAL, YA QUE SE CONSTRUYERON VENTANAS LATERALES EN DICHA COLINDANCIA (LO CUAL NO ES PERMITIDO POR REGLAMENTO DE CONSTRUCCIONES).

VALUADOR

Ing. Luis Ricardo Badilla Boschini REG. CFIA# IC-9936 / CÉD. 1-887-875

Firma del Valuador

PROCESO CRÉDITO

HOJA N° 3 de 6

DESCRIPCIÓN DE EDIFICACIONES USO ACTUAL : Estado de conservación : Calidad aparente de la mano de obra : Calidad aparente de los materiales : Calidad aparente de los acabados : Ventilación e iluminación natural : Distribución arquitectónica:

CASA DE HABITACION DOS NIVELES REGULAR REGULAR REGULAR REGULAR REGULAR

PRIMER NIVEL: SALA-COMEDOR-COCINA, UN BAÑO, ÁREA DE PILAS Y COCHERA. 2DO NIVEL: CUATRO DORMITORIOS, DOS BAÑOS, CUARTO VESTIDOR Y PASILLOS.

Estructura Básica :

MAMPOSTERÍA INTEGRAL CONFINADA, CONCRETO REFORZADO Y MARCOS DE MADERA

Paredes Externas :

BLOQUES CONCRETO C/ REPELLOS CORRIENTES

Paredes Internas :

BLOQUES CONCRETO C/ REPELLOS CORRIENTES Y MURO SECO EN 2DO NIVEL

Tapicheles :

FORRO DE FIBROCEMENTO Y TABLILLA DE MADERA

Pisos :

CERÁMICA ( TABLONCILLO DE MADERA EN PARTE DE 2DO NIVEL)

Estructura de Techo :

CERCHAS Y LARGUEROS DE MADERA ARTESANADA

Cubierta de Techo :

LÁMINAS ONDULADA DE HIERRO GALVANIZADO N°28

Canoas y Bajantes :

AL FRENTE, HIERRO ESMALTADO

Cielos raso :

FIBROCEMENTO / FIBROYESO EN REGULAR ESTADO (PARTE TABLILLA DE MADERA ARTESANADA EN 2DO NIVEL)

Rodapié y corniza:

CORNISA DE MADERA CUARTO REDONDO EN 2DO NIVEL

Entrepiso : Ventanas :

PARTE DE MADERA Y PARTE LOSA DE CONCRETO MARCOS DE ALUMINIO BRONCE CON

VIDRIO FIJO Y CORREDIZAS AL FRENTE / MARCOS DE MADERA, VIDRIO FIJO Y CELOCÍAS EN 2DO NIVEL PARTE POSTERIOR

Puertas exteriores :

DE MADERA

Puertas interiores :

LIVIANAS DE MADERA / FORRO TABLILLA

Cerrajería :

LLAVIN DOBLE PASO EXTERIOR / BOTÓN EN INTERIORES

Verjas :

NO HAY

Rejas:

DE TUBO DE HIERRO CERRAMIENTO PILA / COCHERA

Enchapes :

AZULEJO EN MUEBLE DE FREGADERO Y PAREDES DE BAÑOS

Piezas sanitarias :

LOSA SANITARIA Y LAVATORIO CORRIENTE

Pilas:

DE CONCRETO ENCHAPADO EN CERÁMICA MONTADA SOBRE BLOQUES CONCRETO

Escaleras :

DE MADERA CON BARANDAS DE HIERRO

Pintura :

REGULAR ESTADO

Instalación agua potable :

AGUA FRÍA EN PVC

Instalación sanitaria : Instalación eléctrica :

PVC A TANQUE SÉPTICO Y DRENAJE SÓLO 120V ENTUBADO EN PAREDES Y CIELOS C/ CAJA CIRCUITOS E INTERRUPTOR PRINCIPAL CUCHILLA. SE REQUIERE REUBICACIÓN DE MEDIDOR AL FRENTE DEL TERRENO, PUES ACTUALMENTE ESTÁ FRENTE A PROPIEDAD EN COLINDANCIA NORTE. SE OBSERVA QUE CAJA DE BREAKERS ESTÁ UBICADA A 0,5m DEL NIVEL DE PISO DEL DESCANSO DE LA ESCALERA, CON POSIBILIDAD DE MANIPULACIÓN POR PARTE DE NIÑOS.

Muebles Fijos :

FREGADERO Y PILA

Altura de piso a cielo :

2.1m EN 1ER NIVEL / 1.9m EN 2DO NIVEL

Aceras:

EN VÍA PÚBLICA

Tapias:

NO TIENE

Otros :

-

Observ. importante:

SE ESTIMA EDAD DEL INMUEBLE 12 AÑOS SE OBSERVAN UNA SERIE DE INCUMPLIMIENTOS A CÓDIGO Y NORMAS DE CÓDIGO DE CONSTRUCCIONES Y DEL MINISTERIO DE SALUD, COMO INCUMPLIMIENTO DE ALTURA MÍNIMA DE PISO-CIELO, VENTANAS EN COLINDANCIAS, ALEROS FUERA DE ÁREA CATASTRADA CON CANOAS EN COLINDANCIA, VENTILACIÓN E ILUMINACIÓN DE BAÑO INEXISTENTE, DESPLOME DE PAREDES, DESNIVEL DE PISOS, CAJA DE BREAKERS A ALTURA INADECUADA, -ENTRE OTROS-, LO QUE INDICA QUE LA VIVIENDA NO FUE DISEÑADA NI CONSTRUIDA CON LA SUPERVISIÓN DE UN PROFESIONAL EN INGENIERÍA O ARQUITECTURA Y LA CALIDAD DE LA MANO DE OBRA GENERAL ES DEFICIENTE. POR TAL MOTIVO, EL SUSCRITO PROFESIONAL NO RECOMIENDA COMO GARANTÍA LAS CONSTRUCCIONES SOPORTADAS.

Ing. Luis Ricardo Badilla Boschini CÉD. 1-887-875 / IC-9936

Firma del Valuador

PROCESO CREDITO

Hoja Nº 4 de 6 BP-LB-2016-07-4457

Cliente : BANCO POPULAR (EXD TONY EVERARDO DÍAZ MATARRITA ) Proposito : BIEN ADJUDICADO Monto de la Operación : N/D

Cédula :

4-000-042152

DETALLE DE VALUACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS DESCRIPCIÓN

ÁREA m²

VRN ¢ / m²

VRN ¢

AJUSTADO

VNR ¢/M²

VUT

EDAD

VIVIENDA 1ER NIVEL

76,0

¢230.000,00

¢17.480.000,00

¢151.637,85

40

12,0

2

SEGUNDO NIVEL

76,0

¢220.000,00

¢16.720.000,00

¢145.044,90

40

5

TAPIA BLOQUES ESTE (2,7mH)

0,0

¢40.000,00

¢0,00

¢39.120,20

60

6

LOSA PARQUEO ADOQUINES-ZACATE BLOCK

0,0

¢30.000,00

¢0,00

¢28.995,21

7

TAPIA-VERJAS FRONTALES (ml)

0,0

¢90.000,00

¢0,00

8

MEJORAS VIVIENDA

0,0

¢60.000,00

¢0,00

1

clasif.

D.E.C

AÑOS AÑOS ESTADO FACTOR

TOTAL EN ¢

VNR

VUR (años) 26

R

0,6593

¢11.524.476,60

12,0

R

0,6593

¢11.023.412,40

26

2,5

MB

0,9780

¢0,00

######

40

2,5

MB

0,9665

¢0,00

######

¢86.985,62

40

2,5

MB

0,9665

¢0,00

######

¢58.407,47

50

2,5

MB

0,9735

¢0,00

######

TOTAL DE CONSTRUCCIONES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:

¢22.547.889,00

VALUACIÓN DEL TERRENO FRACCIÓN

ÁREA m²

VALOR UNIT. Base ¢ / m²

VALOR m² AJUSTADO

100%

140,41

¢60.000,00

¢74.400,00

VALOR UNITARIO AJUSTADO / m2:

JUSTIFICACIÓN DEL AJUSTE

FACTOR AJUSTE

EXTENSION

1,24

FRENTE:FONDO

0,80

₡59.520,00

VALOR TOTAL DEL TERRENO:

VALOR TOTAL DEL INMUEBLE :

TOTAL AJUSTADO (¢)

¢8.357.203,20

¢8.357.203,20

¢30.905.092,20 $45.574,33

VALOR TOTAL RECOMENDADO COMO GARANTÍA HIPOTECARIA:

¢8.357.203,20

DEFINICIONES : VNR : Valor Neto de Reposición VUR : Vida Útil Remanente = VUT * (VNR / VRN) DA : Depreciación Anual = VNR - VUR DAT : Depreciación Acumulada Total = VRN - VNR

VRN : Valor de reposición nuevo VUT : Vida Útil total estimada del bien EDAD : Edad del bien DEC : Depreciación por edad, vida útil total estimada y estado de conservación.

OBSERVACIONES :

VALOR UNITARIO BASE DE REFERENCIA EMPLEADO CORRESPONDE A VALOR PROMEDIO DE OFERTA ZONAL PARA TERRENO DE 270m2 CON 10m FRENTE CON TODOS LOS SERVICIOS

Ing. Luis Ricardo Badilla Boschini CÉD. 1-887-875 / IC-9936

PROCESO CREDITO FOTOGRAFÍAS 1ER NIVEL

Hoja Nº

5 de 6

AVALÚO# BP-LB-2016-07-4457

Cliente : BANCO POPULAR (EXD TONY EVERARDO DÍAZ MATARRITA ) Propiedad de: BANCO POPULAR Y DE DESARROLLO COMUNAL

Cédula: Cédula:

4-000-042152 4-000-042152

Ing. Luis Ricardo Badilla Boschini CÉD. 1-887-875 / IC-9936

PROCESO CREDITO FOTOGRAFÍAS SEGUNDO NIVEL

Hoja Nº

6 de 6

AVALÚO# BP-LB-2016-07-4457

Cliente : BANCO POPULAR (EXD TONY EVERARDO DÍAZ MATARRITA ) Propiedad de: BANCO POPULAR Y DE DESARROLLO COMUNAL

Cédula: Cédula:

4-000-042152 4-000-042152

Ing. Luis Ricardo Badilla Boschini CÉD. 1-887-875 / IC-9936