INFORME DE AVALÚO / REAVALUO EDIFICACION SOLICITUD DE AVALUO: 349622 TIPO DE BIEN:

INMUEBLES

SUBTIPO DE BIEN:

VIVIENDAS

SOLICITADO POR: CEVALLOS TAPIA MERY CRISTINA 29-jun.-2013

Fecha de solicitud:

Fecha de Inspección Física:

2-jul.-2013

Fecha avalúo anterior:

Yo, Ing. Xavier Barona F.C. perito designado por INSTITUTO ECUATORIANO DE SEGURIDAD SOCIAL, para el presente caso, declaro bajo mi palabra de honor que los datos y apreciaciones que contiene el presente informe son reales y fidedignos. Consecuentemente, asumo las responsabilidades que por acción u omisión me fueren imputables civil o penalmente.

ESCRITURAS

PROPIETARIO

CONVENIO DE RESERVA O COMPRA VENTA

Tipo de Escritura

CERT. REGIST. PROPIEDAD

Compra - venta

EDITH YOLANDA SALVADOR Fecha Escritura (s) Notaría

14-feb.-1997

16

Fecha Insc. Reg. Prop.

17-mar.-1997

PLANOS OTROS:

DATOS DE UBICACIÓN DEL INMUEBLE DIRECCIÓN:

Calles Verde Cruz E17-163 y Natalia Vela - barrio "San Pedro" cerca al hospital dermatológico Gonzalo Gonzalez

NOMENCLATURA ANTERIOR: PARROQUIA: La Vicentina

CIUDAD

CLAVE CATASTRAL: Quito

CANTÓN

Quito

Lote #: Manzana: Sector: PROVINCIA

Vicentina Baja Pichincha

CARACTERÍSTICAS DEL SECTOR INFRAESTRUCTURA

CLASIFICACIÓN DE LA ZONA Residencial

Industrial

Vías de Acceso

Adoquinadas

Comercial

Transporte Público

En vía principal

Otros:

Alumbrado

Red pública aérea

NIVEL DE CONSOLIDACIÓN URBANA

Alcantarillado

Combinado

Alta

Agua Potable

Red Pública

ESTRATO SOCIO ECONÓMICO

Redes Telefónicas

Red pública

Alto

Aceras

Pavimentadas

Medio Alto

Bordillos

H. simple

Medio

EQUIPAMIENTO Áreas verdes y canchas

Gestión

Media

Baja Medio Bajo Popular Fotografía de la Propiedad

RIESGOS NATURALES Y/0 AFECTACIONES EN CONVIVENCIA Ninguno

SERVICIOS DEL SECTOR, ACCESIBILIDAD Y ENTORNO

El sector es residencial - comercial observándose viviendas unifamiliares, bifamiliares, trifamilaires de tipo económico medio-bajo . En el vecindario mediato se encuentra el hospital dermatologico "Gonzalo Gonzalez", barrios: San Pablo, San Vicente, mirador al rio Machangara, complejo polideportivo de la Vicentina. Las principales vias de acceso son: Avs. Velasco Ibarra (Oriental), autopista Rumiñahui, De los conquistadores, calles: Gonzalo Gonzalez, Guadalupana, Verde Cruz, Natalia Vela, Antonio Sierra. etc.

CARACTERÍSTICAS DEL TERRENO ESTADO DEL TERRENO

FORMA

Vacío Construido

En construccion

TOPOGRAFÍA

Esquinero

Regular

Plana

Medianero

Irregular

Pendiente

Sube: S-N: 15%

LINDEROS Y DIMENSIONES NORTE SUR: ESTE: OESTE: ARRIBA: ABAJO:

Lotes: 29 y 32 Calle Verde Cruz Lote: 30 Lote: 26

AREA TOTAL EN SITIO: AREA SEGÚN ESCRITURAS: ALICUOTA:

Escrituras

Sitio

No consta No consta No consta No consta

11,50 9,80 24,00 23,50

250,00 m² 240,00 m²

Regulación urbana y Ordenanzas Vigentes. Sector codificado en el esquema urbano como: D-5; continua sobre linea de fabrica con 4 pisos, retiros:(0,0,3), distancia entre bloques: 6m, COS P.B: 80% COS TOTAL: 320%, lote Mínimo: 300m2, frente mínimo 10 mts y densidad: 500 hab/Ha.

COMENTARIO: Es un lote de terreno bien ubicado en un sector consolidado con todos los servicios de infraestructura urbana y buenos accesos , en en cual se han construido y remodelado dos casas: una frontal con tres departamentos y otra posterior con dos dormitorios.

SOLICITUD DE AVALUO: 349622 SOLICITADO POR: CEVALLOS TAPIA MERY CRISTINA LA EDIFICACIÓN Uso Residencial

No. de niveles 3

Mantenimiento Bueno

0 - 5 años 21 - 30 años

Edad aproximada de la edificación 6 - 10 años 11 - 20 años 31 - 40 años mas de 41 años

Conservación Buena

Ocupa. Suelo 70%

Implantación de la Construcción Adosada Continua

Aislada

DISTRIBUCION FUNCIONAL

Casa frontal: tres departamentos: Sala, comedor, cocina, 2 y 3 dormitorios, baño y area de servicio. Casa posterior: dos dormitorios: Sala, comedor, cocina, 2 dormitorios, baño y area de servicio. Nota: Entre las dos casas existe un patio central, lo cual facilita la iluminacion y ventilacion

ESPECIFICACIONES TÉCNICAS Casa frontal: 3P tres departamentos hormigón armado hormigón simple ceramica y parquet

Casa posterior: 2P dos departamentos mixta soportante madera media duela y ceramica

mamposteria losa de hormigón armado enlucidos ladrillo - bloque bloque hierro tol madera Yale - Viro aluminio madera ceramica madera

mamposteria losa de hormigon armado enlucidos ladrillo - bloque bloque hierro tol

Nacional FV empotradas y suspendidas tipo Veto PVC- polietileno látex látex ladrillo visto mamposteria

Nacional FV empotradas tipo Veto PVC - polietileno latex latex

DESCRIPCIÓN NIVEL ESTRUCTURA PISOS SOBREPISOS ESCALERAS CUBIERTA TUMBADO PAREDES EXT. PAREDES INT. PUERTAS EXT. PUERTAS INT. CERRADURAS VENTANAS MUEBLES DE COCINA MESONES DE COCINA CLOSETS MUEBLES DE BAÑOS MESONES DE BAÑOS PIEZAS SANIT. PROCED. GRIFERÍA INST. ELÉCTRICAS PIEZAS ELÉCTRICAS INST. SANITARIAS PINTURA EXT. PINTURA INT. REVESTIMIENTO EXT. CERRAMIENTO INST. ESPECIALES OTROS

madera Yale - viro hierro madera ceramica madera

muros y mamposteria

portero electrico

% DE AVANCE DE OBRA DEPRECIACIÓN POR EDAD Y MANTENIMIENTO

100% 15%

100% 15%

OBSERVACIONES ADICIONALES SOBRE EL ESTADO DE LAS EDIFICACIONES

Son edificaciónes de hace 30 años construidas y ampliadas con buenos materiales y acabados remodelados, en lo que se refiere a pisos, piezas sanitarias, muebles incorporados, recubrimientos y otros menores. El estado de conservación y mantenimiento es bueno.

CRITERIOS DE VALORACION

Terreno: En el sector no existen lotes de terreno, pero si casas en venta con valores promedio de terreno de USD. 140,00 c/m2 en las cuales se esta construyendo edificaciones de cuatro plantas destinadas a locales comerciales y departamentos. Edificaciones: Se las ha valorado en base a los precios de reposición a nuevo y aplicando a los factores de depreciación por edad constructiva y estado general del bien.

SOLICITUD DE AVALUO: 349622 SOLICITADO POR: CEVALLOS TAPIA MERY CRISTINA AVALÚO DE LAS EDIFICACIONES DESCRIPCIÓN NIVEL Casa frontal: 3plantas Casa posterior: 2 plantas

ÁREA DE CONSTRUC.

296,00 m² 135,00 m²

TOTAL

VALOR UNITARIO

% AVANCE

% DEPREC. POR

V. UNITARIO

REPOSICIÓN

DE OBRA

EDAD Y MANTEN.

REAL

300,00 250,00

100% 100%

20% 20%

VALOR TOTAL

240,00 200,00

$ 71.040,00 $ 27.000,00

US$ 98.040,00 234

431,00 m²

431,00 m²

TOTAL ÁREA DE CONSTRUCCIÓN (M2)

US$ 122.550,00 66.200

AVALÚO DE REPOSICIÓN DE LAS EDIFICACIONES

US$ 98.040,00

AVALÚO REAL DE LAS EDIFICACIONES AVALÚO DE LAS OBRAS ADICIONALES DESCRIPCIÓN

UNIDAD

MEDIDA Global

Muros y cerramientos

V/U REPOSICIÓN 8.000,00

V/U REAL 7.000,00

TOTAL 7.000,00

AVALÚO DE REPOSICIÓN DE OBRAS ADICIONALES

US$ 8.000,00 $ 11,00

TOTAL AVALÚO DE LAS OBRAS ADICIONALES

US$ 7.000,00 US$ 130.550,00}

TOTAL VALOR DE REPOCISION DE EDIFICACIONES Y OBRAS ADICIONALES AVALÚO DEL TERRENO

240,00 m² US$ 140,00/m²

ÁREA DEL TERRENO V. UNIT./M2

US$ 33.600,00

AVALÚO DEL TERRENO

SUMA DE AVALÚOS

AVALÚO TOTAL

US$ US$ US$ US$

VALOR DE REALIZACIÓN [-5%]

US$

AVALÚO DE EDIFICACIONES AVALÚO DE O. ADICIONALES AVALÚO DEL TERRENO

98.040,00 7.000,00 33.600,00 138.640,00 131.708,00 Satisfactoria

CALIFICACIÓN DE LA PLUSVALÍA DEL SECTOR

Alta

CALIFICACION DEL ESTADO DE LA GARANTIA

Satisfactoria

EXPECTATIVA ECONÓMICA DEL INMUEBLE FACTIBILIDAD COMERCIAL ASPECTOS DE VENTAJA O VULNERABILIDAD

Aceptable Media Mediata

Inmediata Inmediata Creciente Alta

Baja

Media

Deficiente

Aceptable

Creciente

Estable Mediata

Incierta Baja Deficiente

Decreciente Largo Plazo

Estable Estable Media Mediata

Incierta Decreciente Decreciente Incierta Baja

Se trata de un lote de terreno, dos casas: una frontal de tres plantas con 3 departamentos y otra posterior de dos plantas con 2 departamentos, bien ubicadas en un sector consolidado, con todos los servicios de infraestructura urbana, buenos accesos y buenas posibilidades de comercialización por consiguiente considero que representa un respaldo favorable para la garantía del crédito hipotecario que conceda el IESS.

Perito Avaluador Ing. Xavier Barona F.C. Reg. Profesional: 01-17-891 SC-RNP-013

SB PA-2013-008

RESUMEN INFORME DE AVALÚO / REAVALÚO SOLICITUD DE AVALUO: 349622 Nombre del Perito:

Xavier Barona F.C.

Agencia Solicitante:

IESS - QUITO

Fecha de inspección física:

02/07/2013

Fecha de entrega del informe:

04/07/2013

DATOS GENERALES Nombres y apellidos del cliente:

CEVALLOS TAPIA MERY CRISTINA

Dirección del Bien:

Calle Verde Cruz E17-163 y Natalia Vela - barrio San Pedro

Identificación del cliente:

Provincia

Pichincha

Cantón

Tipo de Bien:

Inmuebles

Subtipo del Bien:

Quito

1718411489

Ciudad

Viviendas

Quito

Parroquia:

La Vicentina

Actividad económica Propietario del bien:

EDITH YOLANDA SALVADOR RESUMEN DE ÁREAS

Porcentaje de avance de obra:

100%

Área de edificaciones:

431,00

Edad del inmueble / mueble:

m²

Unidad de medida edificaciones:

Área de terreno:

0 - 5 años

6 - 10 años

31 - 40 años

más de 41 años

21 - 30 años

No Aplica

240,00 m²

Unidad de medida de terreno:

Área de terreno cultivado (hectáreas):

11 - 20 años

Tipo de cultivo:

RESUMEN DE VALORES BIENES INMUEBLES BIENES INMUEBLES Valor de edificaciones:

CULTIVOS 98.040,00

Valor comercial de cultivos:

7.000,00

Valor de Realización cultivos:

Valor de obras adicionales: Valor de terreno:

33.600,00

Valor Comercial:

138.640,00

Valor de Reposición de edificaciones + Obras Adicionales:

130.550,00

Valor de Realización: [-5%]

131.708,00

Valor comercial edificaciones temporales (invernaderos) Valor de Realización edificaciones temporales (invernaderos)

RESUMEN DE VALORES BIENES MUEBLES MAQUINARIA / EQUIPOS

VEHÍCULOS

INVENTARIO / MERCADERÍAS

Valor Comercial de maquinaria y equipos:

Valor Comercial de vehículos:

Valor Comercial de Inventario / Mercaderías:

Valor Reposición maquinarias y equipos:

Valor de Reposición vehículos:

Valor de Reposición Inventario / Mercaderías:

Valor Realización maquinarias y equipos:

Valor de Realización vehículos:

Valor de Realización Inventario / Mercaderías:

CALIFICACIÓN Y FACTIBILIDAD COMERCIAL DE LA GARANTÍA Alta

CALIFICACIÓN DE LA PLUSVALÍA DEL SECTOR CALIFICACIÓN ESTADO DE LA GARANTÍA EXPECTATIVA ECONÓMICA DE LA GARANTÍA

Satisfactoria

Aceptable

Deficiente

Creciente

Estable

Decreciente

Inmediata

FACTIBILIDAD COMERCIAL

Baja

Media

Mediata

Largo Plazo

Incierta

OBSERVACIONES DEL PERITO:

Se trata de un lote de terreno, dos casas: una frontal de tres plantas con 3 departamentos y otra posterior de dos plantas con 2 departamentos, bien ubicadas en un sector consolidado, con todos los servicios de infraestructura urbana, buenos accesos y buenas posibilidades de comercialización por consiguiente considero que representa un respaldo favorable para la garantía del crédito hipotecario que conceda el IESS.

DATOS DE FACTURA Número de Factura: Fecha de Factura: Honorarios:

4.450

Fotografías:

0,00

4-jul-2013

Viáticos:

0,00

145,67

Subtotal:

145,67

Movilización:

0,00

IVA:

Permanencia:

0,00

TOTAL FACTURA:

17,48 163,15

SOLICITUD DE AVALUO: 349622 SOLICITADO POR: CEVALLOS TAPIA MERY CRISTINA Consideraciones de riesgo ambiental para propiedades residenciales 1. Actividades realizadas en la propiedad Si

No

Desconozco

Se realizan actividades industriales en la propiedad? Se han llevado a cabo actividades industriales en la propiedad en el pasado? Se realizan actividades industriales cerca de la propiedad ahora o en el pasado? Hay otras actividades que se realicen cerca de la propiedad que puedan causar contaminación?* (*) Aspectos relevantes: Además de las actividades industriales, estos pueden incluir actividades tales como estaciones de servicio de combustible; mecánicas, lavandería limpieza en seco; imprentas y estudios fotográficos, depósitos de chatarra o relleno sanitario; etc.?

2. Generación, Almacenamiento y depósito de sustancias potencialmente contaminantes Si

No

Desconozco

Hay flujos residuales generados por la propiedad (con excepción de sanitarios de las viviendas)? Flujos residuales generados son vertidos directamente al suelo? Son vertidos flujos residuales en aguas pluviales o en otras aguas de superficie? Hay (o ha habido) tanques de almacenamiento subterráneo de productos petrolíferos? 3. Otros posibles problemas ambientales Si

No

Desconozco

Hay signos de contaminación potencial en la propiedad, tales como manchas en las paredes, pisos o suelos exteriores? Hay alguna indicación de asbesto o pintura con plomo en el edificio? El agua utilizada en la propiedad proviene de un pozo ? En caso afirmativo, existe alguna indicación de que el agua puede estar contaminada? La propiedad es construida con los códigos y reglamentos para prevenir daños en zonas susceptibles de huracanes, terremotos, inundaciones, deslizamiento u otro desastre natural que pueda poner a la propiedad o a los ocupantes en situación de riesgo? 4. Acciones y otras cuestiones relativas a la propiedad Si

No

Desconozco

En la propiedad hay alguna acción judicial, legal pendiente relacionada con cuestiones ambientales? Ha habido estudios que indican la presencia de contaminación en la propiedad o cerca de ella? Está la propiedad situada o adyacente a áreas medio ambientalmente protegidas, zonas reservadas para el uso de los pueblos indígenas, áreas protegidas de patrimonio histórico o cultural o de otra condición de protección? La propiedad en sí o una propiedad adyacente aparece en algún registro de tierras contaminadas del gobierno?

ANEXO 1

SOLICITUD DE AVALUO: 349622

CASA FRONTAL: TRES PLANTAS: DEPARTAMENTO TIPO: AREA SOCIAL: SALA

COMEDOR PISOS CON PARQUET

COCINA RECUBRIENTO CERAMICOS Y MUEBLES INCORPORADOS

DORMITORIO TIPO

BAÑO TIPO

PATIO CENTRAL DE ILUMINACION Y ACCESOS