UNIVERSIDAD DE COSTA RICA FACULTAD DE DERECHO

“Análisis de la Ley Nº 9160: Ley de Monitorio Arrendaticio y su realidad práctica”

Tesis para optar por el grado de licenciatura en Derecho

María del Mar López Delgado

Ciudad universitaria “Rodrigo Facio”

Setiembre, 2015

Índice general ÍNDICE GENERAL……………………………………………………………………....iii TABLA DE ABREVIATURAS………………………………………………………......v RESUMEN EJECUTIVO……………………………………………………....………..vi FICHA BIBLIOGRÁFICA………………………………………………………..……....ix INTRODUCCIÓN………………………………………………………………………...1 CAPÍTULO I. El contrato de arrendamiento………………………………………...5 I.I Características generales del contrato de arrendamiento……………………5 I.II Características del arrendamiento en Costa Rica…………………………….10 I.III Clase de arrendamiento regulado en la LGAUS……………………………...13 I.III.A) Contrato de inmuebles para determinados fines…………………………13 I.IV Elementos esenciales del contrato de arrendamiento……………………...15 I.IV.A) Elementos personales…………………………………………………………15 I.IV.B) Elementos reales……………………………………………………………….17 I.IV.C) Elementos formales……………………………………………………………18 I.V Partes del contrato de arrendamiento………………………………………….19 I.V.A) El arrendador…………………………………………………………………….19 I.V.A).1 Obligaciones del arrendador………………………………………………..20 I.V.B) El arrendatario…………………………………………………………………...21 I.V.B).1 Obligaciones del arrendatario……………………………………………...22 I.VI Cesión y subarrendamiento……………………………………………………..28 I.VI.A) La cesión………………………………………………………………………...28 I.VI.B) Subarrendamiento……………………………………………………………..30 I.VII Evicción y saneamiento…………………………………………………………31 I.VII.A) Evicción…………………………………………………………………………32 I.VII.B) Saneamiento……………………………………………………………………34 I.VIII Extinción del arrendamiento…………………………………………………...35 CAPÍTULO II. Análisis de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos……………………………………………………………………………...43 II.I Creación de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos...43 II.II Elementos que conforman las causales para el establecimiento del proceso monitorio arrendaticio……………………………………………………...51 II.II.A) El precio………………………………………………………………………….51 II.II.B) El plazo…………………………………………………………………………...62 II.III El proceso de desahucio contemplado en la LGAUS (Código Procesal Civil)………………………………………………………………………………………67 II.III.A) Desahucio Administrativo…………………………………………………....67 II.III.B) Desahucio Judicial…………………………………………………………....68 II.III.C) Procedimiento de desahucio según el código Procesal Civil…………69 CAPÍTULO III. Análisis de la Ley de Monitorio Arrendaticio……………………73 III.I Creación de la ley………………………………………………………………….73 III.II Normativa de la ley………………………………………………………………..76 iii

III.III Análisis de la regulación de la Ley de Monitorio Arrendaticio…………...89 CAPÍTULO IV. Análisis del proceso monitorio arrendaticio contemplado en el proyecto de Código Procesal Civil………………………………………………...128 IV.I Normativa establecida en el proyecto………………………………………..128 IV.II Análisis del proceso monitorio arrendaticio del proyecto del Código Procesal Civil…………………………………………………………………………..135 CONCLUSIONES………………………………………………………………………152 BIBLIOGRAFÍA………………………………………………………………………...158

iv

Tabla de abreviaturas LGAUS: Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos LMA: Ley de Monitorio Arrendaticio CPC: Código Procesal Civil LCJ: Ley de Cobro Judicial PCPC: Proyecto de Código Procesal Civil

v

Resumen ejecutivo La investigación se centra en el estudio normativo de las leyes reguladoras del contrato de arrendamiento en Costa Rica, tanto en su contenido de fondo, el cual se encuentra en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (LGAUS) como en sus regulaciones procesales, que es la Ley de Monitorio Arrendaticio (LMA), para las causales de vencimiento del plazo e incumplimiento del pago de la renta, servicios básicos y cuota condominal, y para las restantes causales, aplicará el Código Procesal Civil (CPC). A la investigación se le agregó también el análisis de las regulaciones del Proyecto de Código Procesal Civil (PCPC).

La investigación se justifica en la escasa investigación jurídica existente al respecto, pues son limitados los libros que se enfocan en este tema; tal vez por lo novedoso de las leyes. Por lo tanto, esta investigación viene a contribuir un poco con su estudio, al analizar cada una de las leyes establecidas y, comparándolas entre ellas, para así entender sus innovaciones, beneficios que contribuyeron al proceso y también sus deficiencias.

La hipótesis de esta tesis, se fundamenta en que resultaba necesaria la creación de la Ley de Monitorio Arrendaticio, para que le introdujera celeridad al proceso de desahucio, en vista de todos los atrasos y ciertas ineficacias que contiene el proceso de desahucio del Código Procesal Civil. Este nuevo proceso, introdujo varias innovaciones que le aportan al sistema judicial celeridad, eficacia y lo cubren de modernidad para resolver los conflictos en materia judicial.

El objetivo general es, analizar las actuales leyes que regulan la figura del desahucio, a saber: Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, vi

Código Procesal Civil y Ley de Monitorio Arrendaticio, para determinar la similitud entre ellas, al regular el proceso de desahucio y comprobar si la Ley de Monitorio Arrendaticio, vino a procurar una mayor eficacia y le brindó eficiencia a los juzgados, por medio del estudio de jurisprudencia.

Para este trabajo de investigación se utilizará el método deductivo; pues parte del análisis de datos generales, el cual se dividió la misma en cuatro capítulos. El capítulo I, habla acerca del contrato de arrendamiento, sus características generales, su regulación en Costa Rica: Clases de arrendamiento, elementos

esenciales,

partes

del

contrato

de

arrendamiento,

cesión,

subarrendamiento, evicción, saneamiento y extinción.

El segundo capítulo, analiza la LGAUS, su creación, contenido normativo; se refiere particularmente al precio y al plazo, por ser los elementos que conforman las causales para el proceso monitorio arrendaticio, se estudian los contenidos del Código Procesal Civil, el desahucio administrativo y el judicial, así como el proceso de desahucio regulado en este cuerpo normativo.

El tercer capítulo, trata de la Ley de Monitorio Arrendaticio, se lleva a cabo un análisis de los motivos para su creación, sus normas y, posteriormente, se discute cuáles son sus beneficios, todas las innovaciones que le ha traído al proceso de desahucio, comparada con las normas del CPC; pero también se tratan los aspectos y en qué debería ser mejorada.

El último capítulo, trata acerca del proyecto de Código Procesal Civil, que aún no se ha aprobado, de igual

manera se analizan sus regulaciones

normativas a manera de comparación con las demás leyes, pues uno de los vii

objetivos de esta investigación es, comprobar cuál es el proceso que mejor satisface las necesidades de la sociedad y genera una mayor eficacia y seguridad jurídica a los usuarios. También es necesario verificar si este proyecto aporta alguna modificación a las disposiciones de la LMA, si son beneficiosas o si por el contrario, no aportan nada sustancial.

La investigación concluye con una serie de comparaciones entre las leyes; así como aclaraciones acerca de los distintos procedimientos, se aportan ciertas recomendaciones sobre figuras no contempladas en las leyes, las cuales sería beneficioso incluir para tener un procedimiento más claro. Al final, lo que se obtiene de la investigación es un estudio normativo de cada ley, un análisis de estas regulaciones con los aspectos que se consideró más significativo, para que al concluir, observar sí realmente la creación de nuevas leyes vino a beneficiar el sistema

jurídico,

si

una

es

más

beneficiosa

que

la

otra

y

cuáles

implementaciones se consideran necesarias.

viii

Ficha bibliográfica López Delgado, María del Mar. (2015). Análisis de la Ley 9160: Ley de Monitorio Arrendaticio y su realidad práctica. Tesis de licenciatura en Derecho, Facultad de Derecho. Universidad de Costa Rica. San José, Costa Rica. 2015. ix.161. Director (a): Abraham Balzer Molina. Palabras claves: arrendamiento, proceso monitorio arrendaticio, contratación privada, arrendamiento urbano, desahucio.

ix

Introducción El tema de la presente investigación, es en sí bastante novedoso, pues el proceso monitorio arrendaticio recién se instauró en Costa Rica en el 2013, anterior a este procedimiento, el más cercano era el proceso monitorio de cobros dinerarios, el cual tal vez procedimentalmente es similar o comparten ciertas características, como es la oralidad y la audiencia oral, pero sustancialmente distan de manera significativa. De ahí el interés por realizar un trabajo sobre este tema, pues en la doctrina costarricense no se encuentra mucho al respecto y, a través de los años, el alquiler de locales, ya sea para vivienda o actividades comerciales, se ha convertido en una actividad económica de subsistencia para muchos hogares, no como un ingreso extra; por lo tanto, ha producido un gran interés en los legisladores durante estos muchos años, en promulgar una ley que sea óptima para regular esta actividad y proteger los derechos e intereses de ambas partes. Al inicio de esta investigación, era necesario entrar a conocer las características y los elementos que conforman el contrato de arrendamiento, en vista de que se debe conocer cuál es el objetivo de este y cómo está compuesto de manera general, para así entender e insertar las leyes costarricenses, tanto a nivel de fondo: Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos como de forma: Ley de Monitorio Arrendaticio y el Código Procesal Civil. La primera ley que se procedió a estudiar, fue la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, creada en 1995, la cual regula toda la materia de fondo concerniente a los arrendamientos de locales para fines comerciales o vivienda en el área urbana y suburbana. Este primer estudio era primordial, para abarcar lo demás en esta investigación y así lograr cumplir los objetivos planteados.

1

La LGAUS sirvió de base para la creación de la Ley de Monitorio Arrendaticio en ella se contempla gran cantidad de figuras jurídicas que conforman lo que es el arrendamiento, y las cuales deben ser incluidas en un eventual contrato de arrendamiento, como pueden ser las obligaciones y los derechos de las partes, el plazo, el precio de la renta, las reparaciones, los aumentos, entre otros aspectos. Al promulgarse esta ley, no se varió en su parte procesal a la ley predecesora de 1939, se seguía manejando el desahucio con las disposiciones del Código Procesal Civil, el cual establece que se llevará a cabo por medio de un proceso sumario, de dos instancias, escrito, lento y muy formalista. Con el pasar del tiempo, este sistema se tornó ineficaz para la demanda de procesos de desahucio y los jueces civiles observaban la necesidad, en determinados casos, de hacer más expedito el procedimiento; pues en ciertas ocasiones, las características fácticas no ameritaban alargar tanto el procedimiento con recursos, excepciones y pruebas innecesarias. Fue así como en el 2013 se llegó a la promulgación de la Ley 9160: Monitorio Arrendaticio, el cual se puede tramitar bajo dos causales: el vencimiento del plazo y la falta de pago, tanto de la renta como de servicios básicos y cuota de condominio, si se hubiere pactado que le correspondía al arrendatario. Por eso, en el II capítulo de esta investigación se procedió a explicar y analizar las figuras del plazo y el precio, por ser características conformadoras de esas causales. Asimismo, se tocó el tema de los procesos de desahucio, tanto del establecido en el Código Procesal Civil como el de la Ley de Monitorio Arrendaticio, pues se requería de su análisis para llevar a cabo una comparación entre ambas para sustraer cuáles son sus diferencias, cuáles fueron las innovaciones que trajo consigo la Ley de Monitorio Arrendaticio, derivar sus ventajas, desventajas y deficiencias; pues se debe tener claro que el procedimiento de desahucio del Código Procesal Civil se sigue aplicando a las restantes causales de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, por lo que vale la pena analizar este nuevo procedimiento para considerar su posible aplicación para las restantes causales. 2

Este trabajo también pretende realizar una distinción entre lo que es un arrendamiento civil, el cual está regido por las disposiciones de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, el Código Procesal Civil (para las restantes causales) y la Ley de Monitorio Arrendaticio, en razón de que lo que se alquila es un local, en donde se va a desarrollar una actividad comercial o se va a utilizar para vivienda. Arrendamiento mercantil, en donde lo que se alquila es el negocio mercantil en su totalidad, regulado por el código de Comercio y se efectúa el desahucio por la vía judicial, contemplado en el Código Procesal Civil y del alquiler de locales por un corto período, como sería el caso de los hoteles y los parqueos, el cual se rige como desahucio administrativo en el mismo Código. El análisis de las leyes anteriormente mencionadas, permitió que la investigación cumpliera con su fin, se logró conocer y entender el entorno en el cual fueron promulgadas las leyes sobre arrendamiento, por qué se llegó a la decisión de que era necesario crear una ley procesal diferente, basada en el principio de la oralidad, lo cual es una tendencia bastante moderna; así como entender los aspectos que aporta la Ley de Monitorio Arrendaticio para el desarrollo de la legislación procesal en Costa Rica y, también, cuáles aspectos dejó de lado el legislador y son necesarios introducir en esta ley. En el último capítulo de la investigación, se incluyó un breve análisis del contenido presente sobre este tema en el Proyecto de Código Procesal Civil, en la actualidad se encuentra en discusión en la Asamblea Legislativa, este aporte se consideró que era relevante, pues se concibe como una gran posibilidad el que pronto se acepte y entre en vigencia en Costa Rica. Además de crear una unidad en el Derecho Procesal Civil costarricense, este proyecto trae consigo una versión mucho más completa de la Ley de Monitorio Arrendaticio, incluye aspectos de los cuales la otra carece y es mucho más clara también en cuanto a sus disposiciones, de todos estos aspectos se logró comprobar en esta investigación; pues en el Capítulo III se menciona lo que se considera como faltantes de la LMA y de las mismas si se hace mención en el PCPC. 3

Esta tesis se llevó a cabo con el apoyo de diferente material didáctico, entre los que caben mencionar: libros, revistas, jurisprudencia, normativa; pero sobre todo con el análisis de las leyes base de este trabajo, y además se realizó un análisis deductivo del contenido de todas estas fuentes bibliográficas; así también como el criterio formado en una estudiante de Derecho, sin gran conocimiento práctico del Derecho, lo cual tal vez pueda incurrir en la carencia de aspectos y pruebas fácticas sobre la práctica judicial de estas leyes, lo que se trató de solventar con entrevistas a jueces civiles. Por otra parte, puede ayudar a dilucidar la falta de claridad de ciertos aspectos y figuras de la ley que un jurista con experiencia puede derivar de su propio conocimiento, esto evidencia que la ley en sí misma no cumple con todas las expectativas y las necesidades del jurista ni del ciudadano como tal, pero aún así se comprobó la mejoría que trajo consigo la LMA y las ventajas de un procedimiento expedito basado en la oralidad, sobre todo al momento de la audiencia.

4

CAPÍTULO I. El contrato de arrendamiento El contrato de arrendamiento, es de los llamados de uso y disfrute, con una función económica que busca el aprovechamiento de las cosas ajenas; mediante este tipo de contrato, el propietario conserva el poder de disposición, la propiedad sobre el bien y transfiere a otros únicamente el poder de goce; el propietario recibe una remuneración como contraprestación.

Rafael de Pina lo define como “Aquel contrato en cuya virtud una parte cede a otra el uso y disfrute temporal de una cosa o derecho mediante un precio cierto”.1

En este contrato existe una obligación recíproca, en el tanto una parte se obliga a cederle a la otra el uso y el disfrute temporal de una cosa que le pertenece y, la otra parte, se obliga a pagar un precio cierto por ese uso y goce.

I.I Características generales del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento es un contrato principal, por cuanto funge con independencia de cualquier otro contrato; existe por sí solo, no se deriva de ningún otro contrato preexistente. Nace del deseo de las partes (arrendante y arrendatario) de someterse a una relación jurídica, en donde el arrendante otorgará la posesión del inmueble y el arrendatario deberá pagar una contraprestación generalmente dineraria por ese derecho. 2

1 2

De Pina, Rafael. Derecho Civil Mexicano. Editorial Porrúa. Argentina .1966. Pp. 100 . Ibidem.

5

Es consensual, debido a que para su perfección resulta necesario el consentimiento de ambas partes, sin que para que sea perfecto se requiera la entrega de la cosa, basta con el acuerdo entre cosa y precio y no medie ningún vicio.

El consentimiento de las partes debe ser libre y manifestarse con claridad por escrito, de palabra o de hechos que lo deduzcan, el artículo 1008 del Código Civil señala que el Consentimiento de las partes debe ser libre y claramente manifestado.3

Por lo tanto, será nulo el contrato en que se consienta por error, fuerza, intimidación o dolo, el artículo 1015 del Código Civil; sin embargo, señala que es anulable el contrato en que se consienta por error cuando recae sobre la especie del acto o contrato, o cuando recae sobre la identidad de la cosa específica de que se trate o sobre su sustancia o calidad esencial.4

El artículo 1017 de ese mismo cuerpo legal, indica que el contrato que se consienta por fuerza o miedo grave es anulable.5 Asimismo el artículo 1019, establece sobre este aspecto: para que la fuerza o intimidación vicien el consentimiento, no es necesario que la ejerza quien sea beneficiado, basta que la fuerza o la intimidación se haya empleado por cualquiera otra persona, con el fin de obtener el consentimiento.6

También el artículo 1020 del Código Civil dice que: “El dolo no vicia el consentimiento, sino cuando es obra de una de las partes y cuando además, aparece 3

Artículo1008.Código Civil. Costa Rica.1886. Op. cit. Artículo1015. 5 Op. cit. Artículo1017. 6 Op. cit. Artículo1019. 4

6

claramente que sin él, no hubiere habido contrato; en los demás casos el dolo da lugar solamente a la acción de daños y perjuicios contra la persona o personas que lo han fraguado o se han aprovechado de él; contra los primeros, por el valor total de los perjuicios, y contra los segundos, hasta el monto del provecho que han reportado”7.

La ley de arrendamiento señala la nulidad del contrato en que se acuerde por vicio del consentimiento, esta sanciona con la nulidad, de acuerdo con el artículo 14 de la citada ley. Dispone que será nulo, aquel contrato donde se consiente por error, fuerza, intimación o dolo, y quien contrató bajo un vicio del consentimiento, tiene derecho a indemnización por daños y perjuicios, deberán indemnizarlo solidariamente, tanto quien lo indujo a contratar, como por quien obtuvo beneficio de la contratación.8

En cuanto a los vicios redhibitorios; es decir, los que se entienden como vicios o defectos del objeto arrendado, la LGAUS se refiere a los artículos 1133 y 1134 del Código Civil, en los cuales se dispone lo siguiente: los vicios o los defectos que impidan o desmejoren notablemente el uso de la cosa, no conocidos por el arrendatario al hacerse el contrato, o sobrevengan en el curso del arriendo, dan lugar a la resolución del contrato o a una disminución del precio, según sea el caso; si por cualquier motivo el arrendatario se viere privado de una parte de la cosa podrá, según el caso, exigir disminución del precio o resolución del contrato.9

El arrendatario tendrá además derecho a que el arrendador le indemnice la pérdida que le hayan ocasionado los defectos, cuando estos existían al celebrarse el contrato y eran 7

Artículo1020. Código Civil. Costa Rica.1886. Artículo14. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Costa Rica. Ley N° 7527.1995. 9 Artículos 1133 y 1134. Código Civil. Costa Rica.1886. 8

7

conocidos por el arrendador.10

Es un contrato bilateral perfecto, en él, las partes tienen derechos y obligaciones correlativas, recíprocas; una parte concede el uso y el goce de la cosa y la otra da un precio como consecuencia de ese uso y goce.11

También es de tipo oneroso, lo cual significa que este tipo de contrato traerá gravámenes y provechos para ambas partes, en los contratos de arrendamiento se da un cambio entre una utilidad y su correspondiente precio, si la cosa se entrega sin contraprestación, a título gratuito, el contrato dejará de ser de arrendamiento para convertirse en comodato; por lo tanto, la contraprestación diferencia a uno del otro.12

Es conmutativo desde que se celebra el contrato, existen ventajas y gravámenes ciertos y determinados para las partes. En cuanto a esta característica, lo que se atribuye de manera temporal, es una ventaja cierta y determinada para cada una de las partes.13

Es un contrato temporal, de acuerdo con la ley no puede constituirse a perpetuidad, la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos en su artículo 7 establece que regirá para aquellos arrendamientos temporales, pero su plazo mínimo es de tres años; para los arrendamientos en que se haya plasmado en el contrato un período inferior, se regirán por el Código de Comercio y, en lo que corresponda, por el Código Civil.14

10

Artículo 30. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995. De Pina, Rafael. Derecho Civil Mexicano. Editorial Porrúa S. A. Argentina .1966. Pp. 101. 12 Ibidem. 13 Ibidem. 14 Artículo 7. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 11

8

Por otra parte, ha existido una polémica en cuanto a si el contrato de arrendamiento de inmuebles, es de naturaleza real o personal. En la tradición romana al igual que hoy, gran cantidad de tratadistas de diversas nacionalidades sostienen que el arrendamiento solo produce un derecho de carácter personal; pues en él no existen los elementos característicos de los derechos reales.15

Otros tratadistas sostienen que del contrato de arrendamiento surge un derecho real en favor del arrendatario; una posición intermedia, hace diferencia entre el arrendamiento inscrito y el no inscrito, para determinar su naturaleza.16

El contrato de arrendamiento regulado en la LGAUS, presenta una naturaleza jurídica especial, en relación con los demás contratos civiles y más en concreto, en relación con el contrato de arrendamiento regulado en la legislación civil o la Agraria.

Al arrendamiento que regula la LGAUS, le es aplicable el Código Civil pero solo en forma supletoria, en ese particular, la Ley de Arrendamiento Urbanos y Suburbanos, en su artículo 4, indica, que se aplicará supletoriamente las disposiciones del Código Civil siempre y cuando no contravengan lo dispuesto en la LGAUS.

Por sus características particulares, la LGAUS y el tipo de contrato que regula son especiales; pues en primer término, se está ante una ley de orden público, la cual regula una materia de alto contenido social y económico, los derechos del arrendatario son 15 16

De Pina, Rafael. Derecho Civil Mexicano. Editorial Porrúa. Argentina .1966. Pp. 104. Ibidem.

9

irrenunciables, el objeto del contrato principalmente son casas de habitación o locales.

I.II Características del arrendamiento en Costa Rica El ámbito de aplicación de la LGAUS es amplio, pues acepta y regula tanto con el contrato verbal como con el escrito, el arrendamiento de bienes inmuebles en cualquier lugar donde estén ubicados y se destinen a vivienda o una de las siguientes actividades: comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencia, cultural, docente, recreativa o a actividades y servicios públicos.17

Además, el destino del bien inmueble a arrendarse debe ser lícito, pues no puede ser contrario a las leyes ni atentar contra la seguridad, la salud, el bienestar o la tranquilidad pública; son objeto también de regulación por parte de esta ley, los bienes que el Estado, entes públicos descentralizados y las municipalidades tanto como arrendadores o arrendatarios, den en alquiler o alquilen según el caso.

Son excluidos expresamente de la aplicación de la misma: los hoteles, las hospederías, los internados y los establecimientos similares, en cuanto a los destinatarios de sus servicios, las viviendas y los locales con fines turísticos, según exista una resolución razonada que realice el ICT (Instituto Costarricense de Turismo), siempre que se alquilen por temporadas, ocupaciones temporales de espacios o puestos en mercados o ferias.18

17 18

Al respecto ver artículos 2, 3, 4,5 y 6 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. Op. cit. Artículo 7.

10

Los casos anteriores se excluyen de la LGAUS, por cuanto además de tener regulaciones especiales que controlan dichas actividades, también no se refieren a un contrato estable y de duración determinada, que se trate de una vivienda o un local comercial; la razón por la cual se excluye del ámbito de aplicación de la ley de inquilinato a hoteles, pensiones y hosterías radica en el carácter pasajero, no estable de la ocupación de este tipo de locales.

En estos casos, es necesario observar que al quedar excluidas estas actividades de la aplicación de la LGAUS, el proceso para pretender el desalojo del ocupante del bien y su recuperación, es por medio del procedimiento establecido en el artículo 455 del Código Procesal Civil, el cual indica: “El Desahucio administrativo procederá en los casos que establece el artículo 7 de la ley general de arrendamientos urbanos y suburbanos”.19

En tales casos, no habrá necesidad de promover desahucio judicial y quienes ocupen el bien deberán desalojarlo tan pronto como lo solicite el dueño, el arrendador o la persona con derecho de poseerlo o su representante; de existir oposición, la autoridad de policía correspondiente al lugar, a solicitud del interesado con derecho a pedir la desocupación, procederá al desalojamiento sin trámite alguno.

En contraposición con la LGAUS, debe mencionar que el Código Civil sería aplicable para los casos en donde se arrienda un terreno pequeño o uno grande sin construcción, donde no se desarrolle actividad agraria, o bien, en el caso del arriendo de un terreno 19

Artículo 455. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989..

11

pequeño o franjas del mismo, que utilice como una bodega a la intemperie o parqueo independiente, cochera que no esté unida al arriendo de un local o casa, terminal de contenedores, camper de recreo, etc.20

También puede incluir el supuesto de alquiler de un terreno baldío para parqueo permanente u ocasional; por ejemplo, parqueo para un restaurante que carece de espacio para uno, cuando el mismo sea independiente y no forme parte o accesorio del arriendo principal, en donde la característica común es que no son usos habitables o no se desarrolla una actividad comercial o industrial, en cuyo caso, no tiene aplicación la LGAUS, puesto que no se trata de un inmueble construido con locales o viviendas, se trata de un simple espacio vacío o con alguna estructura mínima con fines distintos a la ocupación de vivienda o de local.21

La ley sí establece que los bienes fungibles que se consumen por el uso, no pueden ser materia de arrendamiento y, ello es lógico, pues en tales supuestos no se cuenta con la permanencia o la estabilidad como característica de la relación arrendataria.

El arrendante no podrá arrendar edificaciones para viviendas o cualquier otro destino, que no cuenten con los servicios básicos. Tales como: acueducto, instalaciones sanitarias y electricidad, la ley hace la salvedad en casos de zonas rurales cuando no existan dichos servicios; la LGAUS en su artículo 22 señala que cuando una vivienda o local quede sin

20 21

Artículo 7. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. Ibidem.

12

servicios básicos, a juicio de las autoridades sanitarias, sobrevinientes a la celebración del contrato, faculta al arrendatario para depositar la renta a la orden de autoridad judicial competente y el arrendador no podría pedir la resolución del contrato.22

Se deben considerar tres aspectos importantes, en relación con el contrato de arrendamiento regulado en la LGAUS: la primera, el convenio puede ser escrito o verbal; si es verbal, las características de la relación arrendaticia se podrán evidenciar por todos los medios de prueba de la legislación civil, el recibo del pago del alquiler servirá para demostrar la existencia del contrato y del precio arrendado; segundo, el contrato de arrendamiento para vivienda, de cualquier cuantía que conste en instrumento público o documento privado así como los documentos restantes de la ejecución o de la extinción del contrato, están exonerados de toda clase de derechos, especies fiscales y timbres, tercero: la fecha cierta, las autoridades judiciales, en materia civil del lugar donde se ubica el inmueble, procederán a ponerle fecha cierta a todo contrato, nota o documento relacionado con los contratos de arrendamiento regidos por la ley. I.III

Clase de arrendamiento regulado en la LGAUS

I.III.A) Contrato de inmuebles para determinados fines

Evidentemente, uno de los objetivos de la LGAUS es propiciar la armonía entre el ejercicio del derecho de propiedad y una actividad que genera el desarrollo económico, resulta de interés social tanto en el arrendamiento de viviendas como en el de locales para

22

Artículo 22. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 2001.

13

otros destinos.

Según lo establece la LGAUS, esta se encuentra regida por los principios de libertad, justicia y equidad y, por el tipo de intereses que regula, se le otorga a la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, carácter imperativo como ley de orden público; no obstante, en la lectura que se desprende del artículo 2 del mismo cuerpo legal, se infiere la posibilidad de que las partes puedan regular sus relaciones contractuales con libertad, siempre y cuando no exista una norma prohibitiva que expresamente excluya tal posibilidad.23

La LGAUS señala que los derechos que ella concede, tanto para el arrendador como para el arrendatario son irrenunciables, y las cláusulas contractuales contrarias a estas normas u otras que contenga de carácter imperativo, serán nulas, pero sin producir la nulidad de todo el contrato.24

Esta ley lo que regula es el alquiler de bienes inmuebles, los cuales se vayan a utilizar, ya sea para el establecimiento de una actividad comercial lícita, siempre que no se encuentren reguladas en el artículo 7 de la misma o bien, para uso de habitación, incluso en ciertos casos regulados, puede darse la concurrencia de ambas, y esto deja a las partes la libertad de pactar lo que a ellas les convenga, según sus intereses, sin salirse del marco legal.

23 24

Artículo 2. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. Op. cit. Artículo 3.

14

I.IV

Elementos esenciales del contrato de arrendamiento

En el contrato de arrendamiento se encuentran tres tipos de elementos, a saber:

I.IV.A) Elementos personales

En este tipo de contrato se encuentran dos elementos personales: el arrendador y el arrendatario. El primero, es la persona que cede el uso y disfrute de la cosa y, el segundo, es la persona a quien se le transfiere ese uso y disfrute sobre el inmueble.

El derecho de ceder el uso y el disfrute de una cosa corresponde, de manera principal, al propietario de la cosa; pero no es necesario ser propietario para poder arrendar, ya que el arrendamiento es un acto de administración; por lo tanto, puede arrendar quien no es dueño del bien, cuando medie autorización de quién sí lo sea o exista disposición legislativa.25

Cuando medie autorización del dueño, el precepto del arrendamiento debe sujetarse a los límites fijados en la autorización y, en el caso de que esta sea por medio legal, existe como limitante lo que la ley ha estipulado para los administradores de bienes ajenos; en otras palabras, cuando existe copropiedad, no

puede un copropietario arrendar sin el

consentimiento de los demás copropietarios.26

25

Jiménez, Jorge.” Algunas ideas sobre el contrato de arrendamiento regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”. Revista Judicial. N° 82.2003.Pp 22. 26 Ibidem.

15

Mientras no exista prohibición especial, la persona está capacitada para ser arrendatario, según lo establecido en el artículo 1124 del Código Civil y, no pueden ser arrendatarios quienes según el artículo 1068 de este Código, no puedan ser compradores.

Para arrendar se requiere la capacidad mínima para contratar, no de disposición; de lo anterior se desprende que no pueden dar bienes en arrendamiento, las personas que tienen incapacidad absoluta para contratar, como es el caso de las personas menores de edad no emancipadas, los enajenados mentales y quienes sufren de interdicción civil.27

A contrario sensu, pueden contratar los menores emancipados y, los que sin ser dueños, tienen el goce transmisible de la cosa, por ejemplo sería el caso del usufructuario, también pueden arrendar los que tienen la administración voluntaria o legal de los bienes de otra persona, como: padres, tutores, mandatarios, curadores, entre otros.

De lo anterior se desprende entonces, que al ser el arrendamiento un acto de administración, no es necesario ser dueño de la cosa para poder arrendarla, ni tener poder de disposición sobre el bien; las personas que pueden arrendar con base en su capacidad, son: 1) los propietarios, 2) los que por un contrato tengan el uso y goce de un bien, facultados por la naturaleza del contrato para transmitir ese uso y goce, 3) los que por virtud de un derecho real pueden conceder el uso y goce de los bienes ajenos y 4) los que expresamente autorizados por la ley, en calidad de administradores de bienes ajenos, para celebrar arrendamientos.28

27

Jiménez, Jorge.” Algunas ideas sobre el contrato de arrendamiento regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos”. Revista Judicial. N° 82.2003.Pp 24. 28 Artículo 9. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995.

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En cuanto a la capacidad para recibir en arrendamiento, es la requerida para contratar. En la legislación mexicana se establecen prohibiciones sustentadas en el interés público, y prohíbe a jueces, magistrados y empleados públicos en general, arrendar bienes que sean objeto de los litigios en los que intervengan, tampoco pueden arrendar bienes que estén bajo la administración pública, por no ser entes expresamente autorizados. 29 El tutor tampoco puede disponer para él mismo del arrendamiento, ni tampoco lo puede hacer con respecto a su cónyuge, hermanos, ascendientes o descendientes, los bienes del emancipado.

La ley española, en cuanto a la administración de bienes ajenos, establece una limitante, en el sentido de no poder arrendar los bienes de una persona sujeta a potestad familiar, cuando el arrendamiento exceda de los seis años; pues estos deben inscribirse en el Registro de la Propiedad y, por tanto, ya no se consideran como un acto de mera administración.30

I.IV. B) Elementos reales

Los elementos reales en el contrato de arrendamiento son: la cosa y el precio. En cuanto a la cosa, como objeto del contrato de arrendamiento, puede ser de diversa naturaleza; quiere decir: muebles o inmuebles, presentes o futuras, corporales o incorporales, cuyo goce y uso se encuentre dentro del comercio de los hombres; por otra parte no pueden ser objeto de este contrato, las cosas que se consumen con el uso.31

29

Rojas Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil. Editorial Porrúa S.A.México.1957. Pp 218. Monje Balmaseda, Oscar. (2014). 4 de Setiembre; de static.luiss.it:http://static.luiss.it/erasmuslaw/spagna/spagna_civil.htm 31 Rojas Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil. Editorial Porrúa S.A.México.1957. Pp 221. 30

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Los derechos también pueden ser objeto de arrendamiento, cuando los mismos sean susceptibles de uso y goce y, cuando los derechos no sean personalísimos, por no ser transmisibles. Con respecto al precio, este debe ser cierto y determinado expresamente por las partes, no es necesario que el precio consista en dinero, puede ser otra cosa siempre que sea cierta y determinada. En Costa Rica, el Código Civil en su artículo 1125 establece que, “El precio del arrendamiento puede consistir en una suma de dinero o en una cantidad determinada de frutos”.32

I.IV.C) Elementos formales

En cuanto al procedimiento, ni nuestro código ni nuestras leyes establecen ninguna formalidad para el contrato de arrendamiento, es decir; no requiere en nuestro país de alguna forma especial para su perfección; pues es un contrato típicamente consensual.

El artículo 16 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos establece que “En ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y las características propias de la relación arrendaticia se podrán demostrar por todos los medios de prueba de la legislación civil”33

Por lo tanto, la ley es muy clara en que no establece ningún formato para el contrato de arrendamiento y por la costumbre que ha surgido en Costa Rica, incluso se concibe el que sea pactado verbalmente y de igual manera la ley lo respalda como si fuera escrito, siempre y cuando cumpla con los elementos esenciales de este tipo de contrato.

32 Artículo 1125. Código Civil. Costa Rica. 1886. 33 Artículo 16. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Costa Rica. Ley N° 7527. 1995.

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I.V. Partes del contrato de arrendamiento

I.V.A) El Arrendador

En ese sentido puede dar en arrendamiento el propietario, el poseedor del bien por cualquier título legítimo y queda excluida la figura del arrendatario; pues él no podrá arrendar, por cuanto si lo hace se estaría ante la figura del subarriendo, lo que está prohibido en la ley.34 También, tiene facultades para arrendar, quien tenga un poder especial o generalísimo o alguien que con facultad legal conferida por autoridad competente de acuerdo con los artículos 1256 y 1257 del Código Civil; en el caso del poder especial, en virtud de su naturaleza jurídica, se debe describir claramente todas las facultades, que el apoderado deberá tener para otorgar el contrato de arriendo y en cuáles condiciones y, en el caso de que la propiedad sea compartida por varias personas, para que el contrato sea válido, debe tener el consentimiento de todos los copropietarios.

Una persona con poder general, no puede arrendar un bien inmueble en Costa Rica, según puede apreciarse del artículo 1255 inciso 3 del Código Civil: “Por el poder general para todos, alguno o algunos negocios, tiene el mandatario respecto del negocio o negocios a que su poder se refiere, amplia y general administración, comprendiendo ésta las facultades siguientes: …3- Alquilar o arrendar bienes muebles hasta por un año, pero si el poder se limita a cierto tiempo, el período de arrendamiento no debe exceder de ese plazo”, para

34

Artículo 78. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Costa Rica. Ley N° 7527. 1995.

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arrendar bienes inmuebles se requiere poder generalísimo o especial, porque el plazo mínimo para arrendar un bien, según la LGAUS es de tres años. También se encuentran facultados para dar en arriendo el usufructuario y el fiduciario, según el artículo 73 de la LGAUS y artículos 337, 341, y siguientes Código Civil, artículos 633 y siguientes del Código de Comercio. I.V.A).1. Obligaciones del arrendador

Las obligaciones del arrendador, tienen como base el principio de que está obligado a procurarle al arrendatario el goce pacífico de la cosa arrendada, durante el tiempo del arrendamiento, dicha obligación es de hacer y tiene la virtud de prolongarse mientras exista el contrato. Es de tracto sucesivo.

La obligación de entregar la cosa objeto del contrato, esto es lo más importante que tiene el arrendador; pues si no la cumple, el arrendatario no podría disfrutar del bien, es una obligación de dar y, al serlo, supone que además de entregar la cosa propiamente, debe también entregar los accesorios que se requieren para su uso.35

El artículo 1128 del Código Civil establece que: “El arrendador, o la persona que da en arrendamiento, debe entregar al arrendatario la cosa con sus accesorios, en estado de llenar el objeto para el cual se arrendó”.36

35 36

Rojas Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil. Editorial Porrúa S.A.México.1957. Pp 219. Artículo 1128. Código Civil. Costa Rica. 1886.

20

Asimismo el artículo 26 de la LGAUS, establece como obligaciones del arrendador:

“a) Garantizar la legitimidad de su derecho y el uso y goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato, b) Entregar, al arrendatario, el bien, objeto del arrendamiento con sus instalaciones, servicios, accesorios, espacios sin construir y muebles no fungibles convenidos, en buen estado de servicio, seguridad y salubridad, según el contrato, el destino del bien y la naturaleza de las cosas, excepto si, en el contrato, el arrendatario asume la obligación de restaurar las cosas en mal estado”.37 I.V.B) El arrendatario

En cuanto a quién puede recibir en arriendo, en su artículo 10 la ley indica que todo el que posea capacidad jurídica o esté legalmente representado; sin embargo, aquí se debe hacer una observación sobre lo que se entiende por capacidad jurídica, esta se adquiere al nacer vivo; la capacidad de actuar, se adquiere con la mayoría de edad en una persona sana a nivel mental y físico, de acuerdo con el artículo 36 del Código Civil. 38

La Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, confunde los términos capacidad jurídica con capacidad de actuar, ello por cuanto la norma regula también el caso de la persona que no tenga capacidad jurídica pero que tiene representación legal, como es el menor de edad; cualquier menor de edad tiene capacidad jurídica pero no capacidad de actuar, salvo excepciones establecidas por la ley.

37 38

Artículo 26. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995. Artículo 36. Código Civil. Costa Rica. 1886.

21

Según el Código Civil costarricense, la capacidad jurídica es inherente a toda persona durante su existencia de modo absoluto y general, los legisladores de Costa Rica han confundido la capacidad jurídica con la capacidad de actuar, se agrega en este mismo artículo, respecto de las personas físicas, que se modifica o limita por su estado civil, su edad, o su incapacidad física o legal conforme a la ley.

Son de aplicación obligatoria las prohibiciones del artículo 1068 del Código Civil para recibir en arriendo, en ese sentido: empleados públicos, corredores, peritos, tutores, curadores y demás personas que administran bienes ajenos, las cosas en cuya venta intervengan como tales empleados, corredores etc.; los abogados y los procuradores, las que se rematen del ejecutado a quien defendieran; los jueces ante quienes penda o deba pender el pleito, lo mismo que los empleados del juzgado y los abogados y procuradores que intervengan en el litigio, los derechos o cosas corporales litigiosas.39

I.V.B).1.Obligaciones del arrendatario

La primera obligación que tiene el arrendatario, es la de pagar el precio de la renta pactado en la fecha convenida. Esta renta comienza a correr desde el día en que

el

arrendatario haya entrado en posesión y disfrute de la finca, pero la LGAUS hace la salvedad en artículo 58, donde establece que el arrendatario tiene un periodo de “gracia” de siete días naturales para pagar, posteriores a esa fecha, en los cuales el arrendador no puede interponer un proceso de desahucio, el pago realizado después de esos siete días se entiende como un incumplimiento definitivo de la obligación, de tal manera que el arrendador 39

Artículo 1068. Código Civil. Costa Rica. 1886.

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puede proceder a presentar demanda de desahucio contra el arrendatario.40

En todo caso, por tratarse de un contrato bilateral, el no pago total y el pago parcial o tardío del precio constituye por sí solo un incumplimiento grave, el cual da derecho al propietario no incumplidor a pedir la resolución contractual, según lo establecido en los artículos 692 y 693 del Código Civil., sin necesidad de requerimiento de pago conforme al artículo 774 de dicho Código, en efecto, el principio general es que el acreedor debe requerir de pago al deudor solo, cuando está exigido en el convenio o la ley.

La otra obligación que tiene es la de servirse de la cosa únicamente para el destino que se pactó, de acuerdo con el artículo 11 de la LGAUS, este destino debe establecerse en el contrato. La LGAUS reitera mucho sobre este aspecto en su articulado, a saber, en su numeral 45, se establece la prohibición de cambiar el destino del bien que se pactó, el arrendatario debe limitarse a utilizar el bien de la manera en que se estipuló en el contrato, a menos que exista autorización expresa del arrendador.

Cuando no se haya aclarado el destino en el contrato, se presumirá que se debe utilizar para el mismo fin con el que se venía utilizando, cuando el arrendatario le dé un uso diferente al inmueble, sin el conocimiento y autorización del arrendador, este último podrá establecer el desahucio o invocar la resolución del contrato, aunque este nuevo destino no le causa un perjuicio al bien.

Existe la salvedad de que, no se considera cambio del destino para vivienda, la

40

Artículo 58. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 2010.

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instalación en el inmueble arrendado, de una pequeña industria doméstica o artesanal, el ejercicio de una profesión liberal o técnica, siempre que el arrendatario y su familia habiten en el inmueble, estas actividades deben cumplir con las disposiciones sanitarias y municipales respectivas y no ser un inconveniente para el vecindario, por producir emanaciones, vibraciones o ruidos molestos, ni debe causarle deterioros al bien.41

Aunque la ley no lo prohíbe, sí estipula la obligación por parte del arrendatario de avisarle al arrendador la concurrencia de estas dos actividades, en el plazo de ocho días posteriores al inicio de la actividad, de no hacerlo, dará lugar a la resolución del contrato por parte del arrendador y la interposición del desahucio.42

El artículo 48 en su inciso b), también considera que el arrendante no mantendrá el bien en buen estado, cuando realice obras nocivas al inmueble o alteren su forma o su destino, sin la autorización expresa del arrendador;43 asimismo el artículo 80, habla acerca del cambio de destino que se le dé a un establecimiento comercial, donde dispone que el arrendatario no podrá modificar la actividad empresarial del establecimiento comercial o industrial, sin el consentimiento escrito del arrendador y, de llegar a hacerlo, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato por cambio de destino;44 el artículo 114 de ese mismo cuerpo legal, reconoce al cambio de destino como una causal para la resolución del contrato por incumplimiento del arrendatario.45

El arrendatario deberá conservar la cosa en buen estado y responderá por todo daño o 41

Artículo 45. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. Ibidem. 43 Op. cit. Artículo 48. 44 Op. cit. Artículo 80. 45 Op. cit. Artículo 114. 42

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deterioro que sea causado por su falta, culpa, negligencia o por la acción u omisión de las personas que habitan con él, sus familiares, trabajadores, clientes, huéspedes y visitantes, así lo establece el artículo 47 de la LGAUS.

El artículo 48, lista los presupuestos en los cuales el arrendatario no estaría cumpliendo con su deber de conservar el bien, como es, que el daño o deterioro de la cosa sea por su falta, culpa o negligencia o cuando la abandone sin dejar a una persona que la cuide, o bien, que realice obras nocivas a la cosa arrendada o alteren su forma o su destino, sin la autorización expresa del arrendador, deje de efectuar las reparaciones a las cuales se comprometió en el contrato o le corresponda realizar de acuerdo con la ley; 46 conforme al artículo 50 de esta ley, compete al arrendatario reparar los daños y los deterioros causados por las personas que habitan o visitan el edificio.

Concierne al arrendatario permitir que el arrendador inspeccione el bien y establece ciertas características sobre estas inspecciones: el arrendador podrá visitar el bien, una vez por mes o cuando las circunstancias lo ameriten, en horas del día o las horas en que el establecimiento se encuentre abierto, debe inspeccionarlo en presencia del arrendatario o, en su defecto, ante cualquier otra persona mayor de edad que se encuentre en la casa o local. Por otra parte, el arrendador podrá hacerse acompañar por un ingeniero civil o un arquitecto u otro técnico, al inspeccionar las instalaciones o los accesorios del bien y, durante la inspección, podrán trazarse planos, tomarse fotografías y anotarse los daños y los deterioros existentes. Cuando el arrendatario no permita inspeccionar el bien, después de ser requerido en dos ocasiones mediante notificación, el arrendador podrá invocar la

46

Artículo 48. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.

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resolución del contrato.47

El arrendatario también tiene la obligación de dar aviso, si durante el período de arrendamiento aparece un vicio o defecto grave en la cosa arrendada, o si urgen medidas de protección para el bien contra un peligro o un daño previsible, en cuyo caso el arrendatario debe, avisar de inmediato al arrendador. También está obligado a poner en conocimiento del arrendador, en el más breve tiempo posible, toda usurpación o novedad dañosa por parte de terceros, si el arrendatario no avisa inmediata u oportunamente al arrendador y se produce o se agrava el daño o la acción sobre la cosa, el arrendador podrá invocar la resolución del contrato y demandar indemnización por daños y perjuicios.48

La ley establece excepciones para la responsabilidad del arrendatario, dice que no habrá culpa por parte de este si la pérdida total o parcial de la cosa arrendada, su deterioro o la imposibilidad de su destino, fue motivada por la propia calidad, vicio o defecto de la cosa, por caso fortuito o fuerza mayor, así establecido en el artículo 53 de la LGAUS.

El arrendatario está obligado a usar la cosa arrendada sin ocasionar peligro o perturbación a la tranquilidad pública, cuando en la vivienda o el local arrendado para cualquier destino, tengan lugar actividades notoriamente molestas, ruidosas, escandalosas, nocivas, peligrosas, insalubres o ilícitas, el hecho constituirá un goce abusivo del bien por parte del arrendatario y se podrá invocar la resolución del contrato.49

La última obligación que establece la ley es que, al concluir el arriendo, el 47

Op. cit. Artículo 51. Artículo 52. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. 49 Op. cit. Artículo 54. 48

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arrendatario debe devolver la cosa en buen estado, salvo lo que haya perecido o menoscabado por el tiempo, por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario no es responsable de los deterioros originados en la propia calidad, el vicio o el defecto de la cosa.50

El Tribunal Contencioso Administrativo, ha determinado en sentencia N° 00014, que deben existir ciertos presupuestos para que opere la responsabilidad civil, como lo menciona en el extracto siguiente:

“La responsabilidad civil en la resolución contractual del arrendamiento requiere la concurrencia de los siguientes elementos: a) existencia de una relación contractual de arrendamiento; b) incumplimiento de las obligaciones positivas o negativas derivadas de dicho contrato; c) imputación del incumplimiento al deudor; d) existencia de un daño, y; e) relación de causalidad entre el incumplimiento de la parte contratante y el daño producido.

En razón de lo anterior, en el análisis de la responsabilidad originada con motivo del incumplimiento contractual, además de la verificación de éste y el análisis de las pretensiones para su satisfacción que no poseen naturaleza resarcitoria, sino de mero cumplimiento, también debe analizarse los daños originados en los deberes de protección a que se hacen referencia por el incumplimiento de deberes colaterales o accesorios, como podrían ser los

50

Op. cit Artículo 56.

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señalados en los artículos 1148 y 1144 del Código Civil citados anteriormente”.51

I.VI. Cesión y subarrendamiento

I.VI.A) La cesión

Este tipo de contrato se realiza, cuando el arrendatario de un inmueble transmite a un tercero los derechos y las obligaciones que ostentaba como arrendatario, en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el arrendador; asimismo, el arrendatario queda desligado del contrato de arrendamiento, en cuyo caso el cesionario pasa a ocupar la misma posición frente al arrendador, que tenía quien figuraba como arrendatario en el contrato inicial.52

El arrendatario no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero, a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del arrendador, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del arrendatario frente al arrendador; ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el arrendatario queda sustituido por otra persona, la cual tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía el arrendatario inicial.53

51

Sentencia N°00014 del 09 de Mayo del 2008. Tribunal Contencioso Administrativo. Costa Rica . Rojas Villegas, Rafael. Compendio de Derecho Civil. Editorial Porrúa S.A.México.1957. Pp 233. 53 Op. cit. 235. 52

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Al respecto, la LGAUS indica que el arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo, a menos que medie una autorización expresa del arrendador. De llegar a incumplir con esta prohibición, el arrendatario incurrirá en desalojo en lo personal y el arrendador podrá invocar la resolución del contrato, pero hace una salvedad en los casos de arrendamiento de un establecimiento comercial o industrial; en este caso, el arrendatario puede ceder su derecho de arrendamiento, si traspasa el establecimiento mediante una compraventa mercantil.54

Para que tenga validez y se realice de acuerdo con las estipulaciones del Código de Comercio esta compraventa debe comprender todos los elementos del establecimiento mercantil; el cedente y el cesionario tienen un plazo de quince días naturales posteriores a la realización de la escritura pública de compraventa, para notificarle la cesión al arrendador y deben entregarle copia certificada del contrato.55

La ley es muy clara al indicar que “El cesionario subroga al arrendatario cedente en todos sus derechos y obligaciones en el arrendamiento”. 56 A su vez, estipula que el arrendatario cedente será responsable solidario, junto con el cesionario, de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, pero únicamente por el plazo de un año a partir de la notificación de la cesión.

El artículo 79 de esa misma ley, aclara lo que se debe entender por establecimiento comercial, “[...] debe entenderse por actividad comercial o industrial, la actividad empresarial

54

Artículo 78. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. Op. cit. Artículo 79. 56 Ibidem. 55

29

que implique el contacto general y directo con el público, con los consumidores y usuarios”. 57

I.VI.B) Sub arrendamiento

Esta figura se da en aquellas situaciones donde el arrendatario de un local arrienda (subarrienda) a otra persona una parte del bien o su totalidad, puede ser porque por un tiempo no va a ocupar el inmueble y no quiere perder el contrato de arrendamiento, entonces subarrienda por ese periodo.

Si hay que aclarar que quien figuraba en un inicio como arrendatario, viene a cumplir la función ahora como subarrendador del sub arrendatario, osea, para con el nuevo arrendatario tiene las mismas obligaciones que tiene el primer arrendador con él, como son las reparaciones y mantener al inquilino sin perturbaciones en el uso y el disfrute del bien.

La persona que está subarrendando, está sujeto al contrato inicial de arrendamiento; por lo tanto, antes de pactar el subarriendo, debe comunicarle al subarrendatario que ese contrato de subarrendamiento queda adherido a las disposiciones del contrato inicial, en lo que se refiere al plazo; pues el segundo contrato se terminaría al vencer el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento. También queda sujeto en lo que se refiere a, que si el arrendatario/subarrendador es desalojado, automáticamente el subarrendatario tendría que desalojar también.

Sobre esta figura, las LGAUS dispone que el arrendatario no tiene la facultad de

57

Ibidem.

30

subarrendar, a menos que exista una autorización expresa del arrendador, la cual se haya pactado en el contrato o el mismo arrendador sea quien se la comunique y, la violación a esta estipulación dará lugar al desalojo del arrendatario; por ende, también del subarrendatario y el arrendador podrá pedir la resolución del contrato.58

I.VII. Evicción y saneamiento

En caso de evicción, si el arrendatario resulta privado del uso y goce de la cosa arrendada, el contrato se extingue y el arrendador está obligado al saneamiento; sobre estas dos ideas es importante aclarar qué se entiende por evicción y qué por saneamiento.

“El vocablo evicción, encuentra raíces etimológicas en el latín jurídico evictio nes equivalente a la expresión castellana, recuperación de una cosa por sentencia judicial, vencer, ganar, triunfar por completo, por ello se afirma que según su etimología la palabra evicción sirve en general para hacer referencia a la situación, que sobreviene después que el adquirente de un derecho es derrotado en juicio.”59

Ello implica que, si el arrendatario es privado de la cosa por parte de un tercero con mejor derecho, el arrendador se encuentra obligado a sanear la situación, esto es, indemnizarlo de los daños y perjuicios, de acuerdo con el destino del bien pactado en el

58 59

Artículo 78. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. Ossorio y Florit, Manuel. Diccionario de Ciencias Jurídicas, políticas y Sociales. Editorial Heliasta.Argentina.1994.Pp 553.

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contrato y las consecuencias de su privación.60

Por saneamiento se entiende, la obligación que tiene el transmitente de reparar los daños y perjuicios originados en la privación o turbación que sufra el adquirente cuando aquel no haya querido o no haya podido evitarlos.61

I.VII.A) Evicción

Existe evicción cuando por sentencia judicial, se ha despojado al comprador de la cosa que compró, en virtud de un derecho que pertenecía a un tercero y puede ser total o parcial.

En el caso de evicción parcial, ocurre cuando el comprador ha sido privado de una parte de la cosa comprada o se ha afectado el contenido de su derecho; por ejemplo, que deba reconocer en favor de otro, un derecho de usufructo, uso o habitación, servidumbre, etcétera. Para que los gravámenes sobre la cosa, den lugar al reclamo por la evicción, deben ser ocultos; si por el contrario, fueran aparentes o el vendedor las hubiera declarado en el contrato y estas consten por escrito, no hay responsabilidad alguna de su parte, según lo establecido en el artículo 29 de la LGAUS.62

Cuando tiene lugar la evicción parcial, los derechos del adquiriente deben

60

Artículo 27. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. Ibidem. 62 Artículo 29. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. 61

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considerarse según el supuesto de que la parte que se le ha quitado de la cosa o su derecho, sea de tal importancia respecto de todo el bien, que sin ella no hubiera adquirido la cosa. En el suceso señalado, la LGAUS en su artículo 27, reconoce al comprador la opción de rescindir del contrato, con la consiguiente indemnización de daños y perjuicios, de acuerdo con el contrato, el destino de la cosa y las consecuencias de su privación. 63

La LGAUS, en su artículo 28 establece que, si el arrendador fuera vencido en juicio, sobre una parte de la cosa nada más, el arrendatario puede reclamarle una disminución en el precio, o la resolución del contrato, si resulta privado de una parte principal de la cosa y reclamar el pago de daños y perjuicios.64

El artículo 1041 del Código Civil costarricense, le da la posibilidad al adquiriente de elegir entre una indemnización proporcionada a la pérdida padecida, o bien, resolver la enajenación, si la parte de la cosa en que ha sido vencido, fuera de tal importancia con respecto al todo, que sin ella no hubiera realizado la adquisición. 65

El problema de si la parte perdida de la cosa o del derecho tiene tal importancia que sin ella el comprador no la hubiera adquirido, es una cuestión de hecho, la cual los jueces deben apreciar de acuerdo con las circunstancias del caso; por ejemplo, si se compra una casa para habitarla, la circunstancia de que un tercero obtenga el reconocimiento de un derecho de habitación sobre el inmueble, es causa suficiente para pedir la rescisión; pero no

63

Op. cit. Artículo 27. Artículo 28. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 65 Artículo 1041. Código Civil. Costa Rica. 1886. 64

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lo sería si el derecho de habitarla recae solamente sobre una de las varias casas o puestos de una estancia.

El arrendador está obligado a garantizar al arrendatario el uso y el goce de la cosa arrendada, de tal forma que la acción de terceros que inquieten al arrendatario en dicho uso y goce, ya sea que pretendan tener un derecho de propiedad, el ejercicio de una servidumbre o el uso y goce de la cosa, el arrendador está obligado a garantizar al arrendatario el disfrute de la cosa arrendada y, por tanto, solucionar estas perturbaciones sobrevinientes.

Mas la responsabilidad del arrendador no se extiende a vías de hecho de terceros, que no den lugar a los supuestos mencionados en la ley y, en ese particular, el arrendatario solo tendrá acción contra dichos terceros, lo cual limita la responsabilidad del arrendador.

I.VII. B) Saneamiento

El saneamiento por evicción es obligatoria y le corresponde a quien ofrece una cosa, para ser vendida o darle algún servicio, cuando el adquiriente es despojado o perturbado en todo o en parte; es decir, amparar en el dominio y uso de la cosa, pero además el saneamiento por evicción supone responder por los vicios ocultos del inmueble; para que se dé el saneamiento por evicción, resulta necesario que la causa de la evicción sea anterior al contrato.66

66

Castan Tobeñas, José. Derecho Civil Español Común y Floral. Editorial Reus. España.1978. Pp 54.

34

La obligación de saneamiento por evicción, debe cubrir algunos gastos, entre los que están: la restitución del precio de la cosa arrendada y el pago de los daños y los perjuicios que hayan tenido lugar al haber sido despojado el arrendatario del bien, lo cual tiene una mayor magnitud en los casos de arrendamiento de locales para destinos comerciales, pues debe incluir todas las ganancias que dejó de percibir el arrendatario. 67

Con esta acción, se busca proteger al arrendatario de una cosa, para que cuando este se vea perturbado o privado de su derecho de propiedad por medio de una sentencia judicial, el arrendatario pueda exigir al arrendador que responda por dicha perturbación o privación de la cosa y, además, reclamar por los vicios ocultos de la misma.

I.VIII. Extinción del arrendamiento

Primeramente, la LGAUS contempla los casos de nulidad, el primero de los casos es, cuando el arrendador carece de facultad para dar en arriendo el bien, la ley es muy específica sobre quiénes pueden dar en arrendamiento un inmueble, ya sea el propietario, el poseedor por título legítimo, un apoderado especial o generalísimo, que la facultad le haya sido conferida por una autoridad competente, se aclara que el copropietario de una cosa indivisa, no puede arrendar sin el consentimiento de los demás copropietarios, si se incumplen con estas estipulaciones, dará lugar a la nulidad del contrato y por ende se extingue.68

De igual manera para poder recibir el bien en arriendo, es necesario tener la 67 68

Ibidem. Artículo 9. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.

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facultad para ese acto, debe ser quien tenga capacidad jurídica de actuar o esté debidamente representado, este representante debe tener un poder especial o generalísimo, o bien, se lo haya facultado una autoridad competente.69

No pueden alquilar directamente, ni por interpuesta persona: empleados públicos, corredores, peritos, tutores, curadores y demás personas que administran bienes ajenos, las cosas en cuya venta intervengan como tales empleados, corredores, etc., los abogados y los procuradores, las que se rematen del ejecutado a quien defendieren, los jueces ante quienes penda o deba pender el pleito, lo mismo que los empleados del Juzgado y los abogados y procuradores que intervengan en el litigio, los derechos o cosas corporales litigiosas, esta prohibición comprende también a sus consortes, ascendientes, descendientes y hermanos consanguíneos y afines; el contrato que se pacte en contravención con estas directrices, provocará la nulidad del contrato y su extinción.70

También se establece que será nulo, el contrato que se consienta por error, fuerza, intimidación o dolo, además de dejar sin efecto el contrato, a su vez, da lugar al pago de daños y perjuicios; la LGAUS hace la aclaración de que el usufructuario puede dar en arrendamiento el bien, en todo o en parte, de acuerdo con las condiciones y el plazo de su propio derecho; por su parte, el arrendatario al acordar el contrato, queda sujeto a las condiciones del derecho de usufructo que tiene su arrendador y las cuales deben ser conocidas por él a la hora de pactar, de no acatarse estas disposiciones se tendrá por nulo el contrato de arrendamiento y dará lugar a la extinción del mismo.71

69

Op. cit. Artículo 10. Artículo 1068. Código Civil. Costa Rica. 1886. 71 Artículo 14. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 70

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De manera similar se dispone con respecto al fiduciario, quien puede dar en arrendamiento el inmueble inscrito en el Registro Público a su nombre en propiedad fiduciaria, igualmente, es obligación del fiduciario dar a conocer al arrendatario las características y el plazo del fideicomiso que pueden llegar a afectar los derechos del arrendatario, de no cumplir con esto, dará lugar a la nulidad del contrato y al pago de daños y perjuicios.72

Seguidamente, la LGAUS contempla los casos de recisión que dan lugar al término del contrato de arrendamiento, el arrendador está en la obligación de responder por los defectos graves del inmueble arrendado, cuando le impidan o disminuyan de forma notable al arrendatario el uso y el goce sobre la cosa, aunque estas sobrevengan una vez realizado el contrato.73

El arrendatario puede invocar la recisión del contrato, al conocer los defectos o cuando estos sobrevengan o pedir una disminución del precio de la renta, además de reclamar daños y perjuicios.74

Otro supuesto es acerca de las molestias que pueden ocurrir por las reparaciones, cuando tales impidan el uso y el goce, en todo o parte, o sean realmente imposibles de soportar, el arrendatario puede invocar según sean las circunstancias, la recisión del contrato o pedir una rebaja en la renta, por el plazo que duren las reparaciones.75

72

Op. cit Artículo 23. Op. cit. Artículo 30.. 74 Ibidem. 75 Op. cit. Artículo 38. 73

37

También se contemplan los casos de evicción como causales de cese del contrato de arrendamiento, cuando por causa de evicción, el arrendatario sea privado del uso y el goce de la cosa arrendada. El contrato se extinguirá y el arrendador está obligado al saneamiento, si la evicción fuese parcial, el arrendatario puede reclamar una disminución en el precio de la cosa arrendada o la extinción del contrato, si fuese privado de una parte principal de la cosa.76

Si durante la vigencia del contrato, la cosa se pierde o se destruye en su totalidad o parte principal, por fuerza mayor o caso fortuito, el contrato se extinguirá, al expirar el plazo también será causal para la extinción del contrato. En cuanto al arrendamiento de una finca sobre la cual exista una anotación o inscripción de hipoteca común o de cédulas o un embargo, anterior al contrato, durará como máximo por el plazo de tres años; en caso de que se realice el traspaso forzoso del inmueble; el plazo se contará a partir de la fecha del contrato de arrendamiento, o en su defecto, desde el día de la inscripción del traspaso en el Registro Público.77

Para las viviendas de carácter social, se tienen ciertas estipulaciones muy particulares, para que el plazo expire y dé lugar la extinción del contrato, resulta necesario que el arrendador solicite la vivienda para uso propio, de un familiar, siempre que él o ellos no hayan habitado en vivienda propia durante el año anterior, o bien, la solicite para nueva construcción total.78

Para este tipo de vivienda, es necesario que se le prevenga del desalojamiento a su 76

Op. cit Artículo 113. Op. cit. Artículo 76. 78 Op. cit. Artículo 100. 77

38

arrendatario, con una anticipación no menor de tres meses, de la fecha pactada de expiración del contrato, o si no existiera, la fecha de expiración del plazo mínimo de tres años o de su última prórroga, si esta prevención no se realiza con suficiente tiempo, se prorrogará tácitamente el contrato por un nuevo período de tres años.79

Cuando la vivienda se solicita para uso de habitación, puede solicitarse para el cónyuge, los ascendientes y descendientes hasta el segundo grado incluso y los hermanos; la persona para quien se pida la casa deberá, ocuparla en el curso de los tres meses siguientes a partir del desalojo; por el contrario, cuando se solicite para nueva construcción, esta debe tener un valor por lo menos cinco veces mayor que el inmueble que se desea demoler, también se establece un plazo de tres meses a partir del desalojo, para iniciar las construcciones.80

La prevención judicial de desalojamiento, se promoverá como prueba anticipada al proceso de desahucio y, si todos los documentos están en regla, el Tribunal procederá sin más trámite a efectuar la prevención al arrendatario para que este desaloje la vivienda al vencer el plazo del arrendamiento; sí el arrendatario no desaloja la vivienda al vencer el plazo, el arrendador podrá promover proceso de desahucio.81

Sobre las formalidades que deben tener las comunicaciones que se le realizan al arrendatario y, en específico la de la no voluntad de renovar el contrato, el Tribunal Segundo Civil se han manifestado de la siguiente manera: 79

Op. cit Artículo 101. Op. cit. Artículo 102. 81 Op. cit. Artículo 104. 80

39

“Las comunicaciones que hayan de hacerse las partes en el transcurso de la relación inquilinaria, siempre que no requieran formalidades especiales, pueden hacerse de dos formas: 1-mediante simple entrega del documento y; 2-mediante

acta

notarial.

Las

comunicaciones

pueden

efectuarse

directamente a la parte, en su casa de habitación o en el domicilio contractual. Si se efectúa por medio de acta notarial y la parte receptora no desea firmar, el Notario Público deberá dejar constancia en el acta de tal situación (artículos 94 y 102 inc. h) del Código Notarial). Si la entrega de la comunicación se hace sin seguir el trámite previsto para las actas notariales, la notificación debe practicarse ante dos testigos o ante la autoridad de policía del lugar, quienes deberán anotar la fecha de entrega y firmar tanto el original como la copia del documento[...] En el artículo 103 del Código Notarial se dispone: Si la actuación se refiere a notificación, requerimiento o cualquier otro acto relacionado con personas, se practicará donde ellas se encuentren y su respuesta se consignará en el acta. Si en el lugar indicado por el interesado no se encontrare persona alguna capacitada para entenderse con la diligencia o si el notario público no fuere atendido, se harán constar esas circunstancias. El acto de notificación mediante acta notarial se realiza en el lugar y el Notario Público debe consignar el instrumento respectivo en su protocolo, con las formalidades respectivas. Es un procedimiento simple, pero que debe reunir los requisitos legales correspondientes. El artículo 19 de la Ley de Arrendamientos permite que la notificación se haga mediante acta notarial, pero no permite que se haga informalmente mediante una simple constancia 40

puesta al margen de una escritura que ya se había otorgado.”82

Llama la atención, que un acto donde se aprecia en un inicio como simple, debe contener una serie de formalidades para que resulte válido. La notificación que se le realice al inquilino, al comunicarle la voluntad de no renovar más el contrato de arrendamiento, como se indica en la sentencia supra, puede efectuarse personalmente por el arrendador en el local arrendado, el documento se le debe presentar al arrendatario o a cualquier miembro que cohabite con él, la notificación se le debe entregar a él y esta debe ser firmada.

Si el arrendatario se rehúsa, deberán firmarla dos testigos; si por el contrario se usara el otro medio que es el acta notarial, con ella se pretende que el abogado, deje constancia por escrito de que el arrendador no desea renovar el contrato y se lo está haciendo saber al inquilino, esta acta también debe entregársele al arrendatario (una copia), ya sea que él la firme o no y, de no querer, el abogado debe hacer que dos testigos firmen el acta y dejar constancia en la misma de la anuencia del arrendador.

Todo esto es necesario para que posteriormente el arrendatario no alegue que no se le hizo la prevención debidamente, y se prorrogue el plazo del contrato, quedando el arrendador sujeto a esa relación arrendataria por otros tres años. Por otra parte, otra causal de extinción del contrato de arrendamiento es, si se da un traspaso de dominio, producto de una expropiación por causa de una utilidad pública, el contrato se extinguirá, pero antes el arrendador y el arrendatario deberán ser indemnizados por el expropiador.83

82 83

Sentencia N°00169 del 21 de Junio del 2005.Tribunal Segundo Civil. Costa Rica. Artículo 77. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995.

41

La última causal para terminar el contrato de arrendamiento, es la resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones tanto del arrendatario como del arrendador, este segundo puede invocar la resolución del contrato cuando el arrendatario no cumpla con sus obligaciones de pago de la renta en la fecha acordada, cuando no conserve el bien en buen estado, al tratarse de una propiedad en condominio. También serán causales la falta de pago y la no conservación del inmueble en buen estado; pero además, el incumplimiento de las obligaciones derivadas de la Ley de Propiedad Horizontal, del reglamento del condominio o los acuerdos generales de la Asamblea de Propietarios.84

Otra causal para que se dé el fallo del contrato, es el cambio de destino de la cosa arrendada, el no permitir inspeccionar el inmueble por parte del arrendador, el goce abusivo del bien, el desalojo en lo personal y la falta de notificación de la subrogación.

De igual forma, el arrendatario puede invocar la resolución del contrato cuando el arrendador no cumple con sus obligaciones; a saber, no haberle entregado la cosa en buen estado al realizar el contrato, o carezca de salubridad y seguridad, no mantiene el bien en buen estado, no realiza las reparaciones correspondientes o no rembolse lo gastado por el arrendatario al realizar reparaciones en el inmueble, realice construcciones o cambie la edificación sin autorización del arrendatario, perturbe ya sea de hecho o de derecho al arrendatario para que disfrute adecuadamente el bien arrendado y no realice los pagos correspondientes a servicios públicos cuando estos le correspondan a él.85

84 85

Op. cit . Artículo 113. Op. cit. Artículo 44.

42

CAPÍTULO II. Análisis de la Ley General de Arrendamientos urbanos y suburbanos II.I Creación de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos

Crear esta ley surge en un momento en que, de acuerdo con la realidad social, era de gran necesidad y así lo hicieron ver varios diputados durante el primer debate, en que se desarrolla la discusión en el plenario para la aprobación de esta ley.

De la siguiente forma se manifestó el diputado Hernán Fournier Origgi: “La ley de arrendamientos era una ley muy necesaria para el país, se requiere para que el país se desarrolle un poco más en la construcción y en la vivienda, pero que también para que los inquilinos sean protegidos por alguna ley, ya que había anarquismo y afectaba tanto al dueño de las propiedades como al mismo inquilino”86.

Sobre este mismo proyecto de ley, el diputado Rafael Villalta Fernández expresó que, esta ley vendría a ser un motor, la cual reactivaría al sector de la construcción en Costa Rica, para entonces se encontraba en un estado de crisis. La construcción había reportado un 25% de decrecimiento y proporcionaba en esos momentos, unos 130 mil puestos fijos de trabajo, y Costa Rica se veía muy perjudicado, puesto que el sector es la actividad con un mayor efecto multiplicador de la economía; la ley vendría a fomentar la construcción y el subsecuente desarrollo de la economía del país; además de que por fin se saldría del marco legal de la ley de 1939.87 86 87

Acta de sesión Plenaria N° 30 del 22 de junio de 1995. Asamblea Legislativa de Costa Rica. “Me parece importante entre otras cosas, porque el proyecto va a permitir reactivar el sector de la construcción que, como es de

43

De estas intervenciones se desprende que Costa Rica, en esos momentos, estaba pasando por una crisis económica y necesitaba impulsar su economía de alguna manera. Se veía que una buena forma de hacerlo, era mediante la figura del arrendamiento y esta ley iba a venir a propiciar un desarrollo en la nación, no solo en cuanto al alquiler de locales y viviendas; sino que iba a producir un auge en la construcción de las mismas, pues las personas iban a tener un mayor interés en crear para arrendar y esto mejoraría la economía del país.

En el segundo debate, el diputado Villalta Fernández manifestó que evidentemente que el estar amparados en la ley de 1939, había producido una desestimación en las inversiones, no solo las destinadas a vivienda; sino también las de destino comercial y la clase obrera era la que más se estaba viendo afectada. Asimismo, el diputado realza la importancia de las casas de alquiler para uso y habitación, expone que generalmente sirven de transición para las personas que desean construir una vivienda propia.88

En la exposición de motivos de la ley se expresan ciertos criterios, en ella se conocimiento de muchos de ustedes, es la actividad que tiene el efecto multiplicador mayor desde el punto de vista económico, porque prácticamente intervienen todos los sujetos en la cadena de este sector productivo, de manera que, en un momento de crisis como el que vive actualmente Costa Rica, esta legislación sin lugar a dudas, actuará como catalítico para reactivar un sector económico importante como es el sector de la construcción. Y en relación con este mismo sector, deseo decir que hay una gran preocupación nacional porque existe, a este momento, casi un 25% de decrecimiento en materia de la construcción, y este sector es el que en este momento genera alrededor de 130,000 puestos fijos, de manera que de seguir agudizándose, este sector en términos financieros, estamos hablando de que en el corto plazo, podríamos tener desempleados de 25 a 30 mil personas, y esto significa muchas familias costarricenses. De tal suerte que, esta legislación viene a sustraernos de la ley de 1939, hay una herramienta moderna. Costa Rica y reitero, para estimular un sector que ya en estos momentos, en razón de la crisis económica, muestra un decaimiento de un 25% en su actividad. En tercer lugar, me parece que debemos tener presente cuando se debate este proyecto, que una de las alternativas para resolver el problema de habitación, es precisamente el alquiler, es decir, el alquiler es una etapa transitoria de las personas que andan en la búsqueda de su solución, mientras encuentran los recursos para formalizar sus operaciones. De tal suerte que, históricamente siempre alquilar viviendas, locales comerciales o industriales, ha sido un paso intermedio importante en la solución del sector vivienda. También me parece que esta ley, reitero, que nos saca de la ley de 1939, va a permitir un estímulo a todo el sector que se traducirá sin lugar a dudas, en un nuevo “boom” de la construcción de condominios, edificios comerciales, edificios de apartamentos, viviendas, unifamiliares, etc.” 88 “Sin lugar a dudas, el hecho de que estuviéramos con base en la ley de 1939, eso había desestimulado todas las inversiones, no sólo en vivienda, sino también en Centros comerciales, en hoteles, en apartoteles, etc. Sin lugar a dudas, especialmente a nuestra clase trabajadora y la mano de obra no calificada, era a la que más se estaba afectando, el sector construcción moviliza de 130 a 150 mil empleados directos, repito esta ley viene a impulsar, a re oxigenar y reactivar un sector determinante en la vida nacional. Finalmente deseo mencionar, que entre otras bondades de esta ley es que la solución de la vivienda, en un buen porcentaje, pasa por una etapa transitoria de alquiler, es decir, la alternativa de alquilar vivienda es parte de la solución de vivienda, particularmente de las nuevas familias, que requiere de un cierto tiempo para consolidarse como tal, y poder accesar por medio de los distintos mecanismos del Sistema Nacional Financiero para la Vivienda, por ese sueño que todos los costarricenses tienen de poseer su propia casa”.

44

manifiesta, que las relaciones arrendante-arrendatario siempre fueron una preocupación permanente para las autoridades del Gobierno, se requería una regulación adecuada, que garantizara el bienestar de las figuras participantes en este tipo de relación y evitara, en el país la generación de problemas socio económicos.

En 1988, la Asamblea Legislativa aprobó la Ley de Inquilinato N° 7101,

cuya

vigencia fue muy breve, pues contenía vicios de forma que ocasionaron su derogatoria, por parte de la Sala Constitucional, al derogar esta ley, la norma en cuanto a inquilinato quedó amparada, básicamente, en la legislación del 39, con el consiguiente retroceso para el país.

La demanda de regulaciones de inquilinato acordes con las necesidades presentes de la nación, las cuales otorguen oportunidades y protección adecuadas para arrendantes y arrendatarios, dentro de un marco de justicia social, fue lo que llevó a que el Poder Ejecutivo elaborara un nuevo proyecto de ley, que recoge los aciertos de la Ley 7101, ya mencionada, así como el punto de vista de las instituciones públicas y privadas, vinculadas con ese campo.

El proyecto de Ley de Inquilinato, en busca de amplio consenso, recurrió al criterio de instituciones sociales y financieras, tanto públicas como privadas. El primer grupo, incluye al Instituto Nacional de la Vivienda, la Comisión Especial de Vivienda y el Instituto Mixto de Ayuda Social; en la parte privada, se contó con el aporte de la Cámara de propietarios de bienes inmuebles, la Asociación Costarricense de constructores de vivienda, la Cámara Costarricense de la construcción y la Cámara de Comercio.

45

Con este proyecto de ley, se crearon condiciones favorables para producir bienes de capital y la inversión en todo tipo de edificaciones, se estableció el sustrato para una nueva etapa de desarrollo en el sector construcción que, sin duda, es el mejor indicador de progreso en un país.

Los diputados integrantes de la Comisión encargada del estudio del proyecto de ley de inquilinato, expediente N° 11725, publicado en el alcance 27 de la Gaceta N°130 del 9 de julio de 1993, rindieron el siguiente dictamen: “La filosofía de esta ley es acentuar el principio de que el derecho a una vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano, la sociedad tiene el deber de hacer posible la realización de este derecho, la casa de habitación es un elemento esencial para el desarrollo espiritual y material de la familia y de cada uno de sus integrantes, es función primordial del Estado, promover el bienestar de todos los habitantes de su territorio, mediante el disfrute individual de una vivienda adecuada a las necesidades del hogar.”89

Por otro lado se observa que: “La ley señala el camino hasta el justo equilibrio en el espacio de los derechos individuales y colectivos del hombre y la mujer, y ese es el principio rector de este proyecto que dispone que, el derecho a vivienda digna y adecuada es inherente a todo ser humano y que al Estado le corresponde el deber de hacer posible la realización de ese derecho”,90 ello en concordancia con la norma constitucional que estatuye el deber del Estado de procurar el mayor bienestar a todos los habitantes del país, organizando y estimulando la producción y el más adecuado reparto de la riqueza 91.

89

Acta de sesión plenaria N° 37 del 6 de Julio de 1995 de la Asamblea Legislativa de Costa Rica. Ibidem. 91 Artículo 50. Constitución Política. Costa Rica.1949. 90

46

El objetivo que se propone es, regular todo contrato de arrendamiento de bienes inmuebles, verbal o escrito, en cualquier lugar donde estén ubicados, destinados a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente o recreativa o bien, a actividades y servicios públicos.

El proyecto propone una normativa que equilibra los aspectos económicos, jurídicos y sociales que privan en la relación arrendante-arrendatario, se desea dar protección al inquilino, en especial al de escasos recursos, sin atentar por ello contra los legítimos intereses del arrendador; de tal suerte que se armoniza una actividad económica la cual debe ser eficiente, con un concepto de justicia social que dé al país condiciones apropiadas de desarrollo.

En su Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, el doctor Juan Marcos Rivero Sánchez aclara que la ley solo establece cumplir con la capacidad de reclamarle al Estado el que “posibilite” el lograr obtener este derecho, no así, que sea él quien se lo dé; sino por ejemplo, establezca programas de financiamiento o fomente la construcción de viviendas destinadas a darlas en alquiler.92

En su artículo 1° se aclara que la ley está inspirada en los principios de libertad, justicia, equidad y reconoce que se necesita armonizar el ejercicio del derecho de propiedad, con el desarrollo económico y el interés social. Pero esta afirmación parece un poco ambigua; pues entre la justicia y la libertad existe una relación dialéctica: “A mayor justicia menor libertad y a mayor libertad menos justicia”; esto se entiende así, en el sentido de que

92

Rivero, Juan Marcos .Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Costa Rica.1994. Pp. 2.

47

si se busca una mayor justicia en el contrato de alquiler, menor será la libertad de las partes; pues el legislador deberá dictar una mayor cantidad de normas jurídicas que restringirán su libertad de actuación.93

Por tanto, se desprende por sí misma, que la ley no se entiende como protectora del individuo, sino que busca “Armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el interés social”, de ahí que inquiera tutelar los intereses tanto del casero como del inquilino. Así también la LGAUS regula específicamente las relaciones jurídicas derivadas del arrendamiento de “locales para vivienda y otros destinos”.94

Una característica de la LGAUS que define muy bien la finalidad social con la cual se decretó esta ley en su momento, se encuentra regulada en su capítulo X, sobre las viviendas de carácter social. Las disposiciones de la LGAUS son de carácter especial y de orden público; por lo tanto las demás normas de la ley solo se aplican a este tipo de arrendamiento de manera supletoria, en la medida en que no contradigan lo establecido en ese capítulo.

Son de carácter social, las casas o los apartamentos de habitación que tengan un valor en conjunto para el terreno y la edificación, determinado por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, no mayor del límite máximo que se considere como tope por el Banco Hipotecario de la Vivienda y, las que hayan recibido tal calificación en un contrato celebrado entre el propietario y el Estado, conforme al reglamento que dictará el Poder Ejecutivo.95

93

Op. cit. 3. Op. cit. 4. 95 Rivero, Juan Marcos. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, Costa Rica. 1999. Pp 152. 94

48

Esta ley se aplicará para todo contrato escrito o verbal de arrendamiento de bienes inmuebles, sin importar su ubicación y se destinen ya sea para vivienda o una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativa o actividades y servicios públicos; así también hace una distinción para cuáles van a ser los casos en que no se podrá aplicar esta ley.96

El tipo de contrato que regula la LGAUS, tiene ciertas características necesarias entender para diferenciar los casos en los cuales no sería aplicable, a saber: el alquiler debe ser estable no pasajero; por ello no entran a estar regidos por la LGAUS los alquileres de hoteles,

pensiones,

hospederías,

internados

y

establecimientos

similares,

porque

generalmente estos se alquilan por un periodo pequeño, con respecto a los usuarios que buscan sus servicios, el alquiler de espacios con la finalidad de servir de estacionamiento o guarda de vehículos por la misma razón, la falta de permanencia, igual que los espacios publicitarios, según lo establece el artículo 7 de la LGAUS.

El anterior artículo también menciona las viviendas y los locales con fines turísticos ubicadas en zonas aptas para este fin, según el ICT y siempre que se alquilen por temporadas, las ocupaciones temporales de espacios y puestos en mercados y ferias, el comodato o la simple ocupación precaria o por pura tolerancia de un bien inmueble edificado, el uso de viviendas u oficinas asignadas a ciertos funcionarios por razón del cargo que desempeñan y, por último, los contratos en que se arrienda una finca con casa de habitación, cuya finalidad es el aprovechamiento del predio. 97

96 97

Artículo 4. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. Op. Cit. Artículo 7.

49

En cuanto a las características y la función de la LGAUS, el Juzgado Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia, ha mantenido la siguiente posición:

“[...] Es decir, el derecho a la vivienda es derivado del principio fundamental de dignidad humana, y en vista de que una de las formas en que se efectiviza es el arrendamiento, existe un marcado interés público en su regulación, aun cuando, conviene advertir, ello no implica desconocer el margen de acción que tiene la voluntad de las partes, en aquella materia negociable, sin que por ello deje de mantener su interés público y orientación social que lo permea. Por ello, casi la mayoría de las estipulaciones de ese cuerpo legal gozan de estatus de orden público y, además, constatándose la usual disparidad de posiciones

entre

el

propietario-arrendante

y

el

arrendatario,

fueron

consagrados a favor de este último una serie de derechos irrenunciables de forma anticipada, para que, ni aún el acuerdo de partes pueda limitarlos. Con todo, aun cuando la normativa de inquilinato busca proteger los derechos del arrendatario, ello no puede suponer, en modo alguno, conculcar los del arrendante, ni las exigencias de la buena fe. El plazo de aviso previo con que debe señalarse el término final del contrato, tiene por objeto que tanto el arrendante como el arrendatario tomen las previsiones del caso, y no se vean de manera intempestiva y apresurada, en la obligación de desalojar y buscar un nuevo inmueble, o con el bien desocupado, pudiendo arrendarlo de nuevo”. 98

98

Sentencia N° 00378 del 24 de mayo del 2007. Sala Primera de la Corte Suprema de Justicia de Costa Rica.

50

II.II

Elementos que conforman las causales para el establecimiento del proceso monitorio arrendaticio

II.II A) El precio

“Deriva del Latín “Pretium”, es el valor monetario que se le asigna a algo, todos los productos y los servicios que se ofrecen en el mercado tienen un precio, el cual corresponde al dinero que el comprador o cliente debe abonar para concretar la operación, es una contraprestación. El precio, a nivel conceptual, expresa el valor del producto o servicio en términos monetarios.

Las materias primas, el tiempo de producción, la inversión tecnológica y la competencia en el mercado son algunos de los factores que inciden en la formación del precio”99

La LGAUS establece como obligación del arrendatario pagar el precio de la renta, en la fecha convenida, esta renta puede consistir en una suma de dinero o cualquier otro valor equivalente, pero debe ser cierto y determinado y el arrendador debe hacer entrega de un recibo al arrendatario y mantener él una copia del mismo, en ausencia de contrato escrito, el convenio verbal y las demás características derivadas del contrato de arrendamiento, se podrán demostrar por todos los medios de prueba establecidos por la ley. 100

Se puede convenir el pago de alquiler en moneda extranjera, pero el arrendatario podrá pagarle en colones, conforme al tipo de cambio para la venta de la moneda pactada en

99

Mankiw, Gregory. Principios de economía. Sexta edición. Harvard University. 2012. Pp. 45. Artículo56. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.

100

51

el Banco Central de Costa Rica a la fecha de pago.101

La suma a pagar será la que estipulen las partes y deberá cancelarse por períodos de un mes, salvo que se pacte otra cosa, la ley permite que el arrendatario efectúe el pago dentro de los siete días naturales siguientes al vencimiento del período de pago, aún en los casos en que se hubiera pactado otra cosa. 102

El arrendatario está obligado a pagar desde el día en que recibe el bien (porque no necesariamente es el mismo día en que se celebra el contrato) y hasta el día en que lo entregue al arrendador, ya sea porque se haya vencido el plazo, ya no quiera seguir con la relación contractual o cuando se presenta un proceso de extinción del arrendamiento, por cualquier causa, esto no exime al arrendatario de pagar la renta durante el proceso; sí él incumpliera, daría lugar a que el arrendador pueda invocar la resolución del contrato, con base en la falta de pago del precio, mientras no se haya dictado sentencia firme. 103

Por diferentes razones es posible que el arrendador, pueda admitir el pago de la renta en un momento diverso del que se había señalado en el contrato (tolerancia); pero por ello, no se debe entender que se ha modificado el convenio original, pues siempre mantiene el arrendador la facultad de exigirle a su arrendatario que se ajuste a la fecha original convenida, aun cuando se le hubiera admitido el pago en otro momento en el pasado. El arrendador debe comunicar al arrendatario, por cualquier medio escrito, su decisión de poner fin a la tolerancia, y no acatar este la decisión, se puede emprender acciones judiciales.104 101

Op. cit Artículo 57. Op. cit. Artículo 58. 103 Op. cit Artículo 60. 104 Op. Cit. Artículo 62. 102

52

Cuando se trata del pago de los servicios públicos, entre las partes se convendrá a quién le corresponderá hacerlo y, en caso de que no se haya pactado, será al arrendatario a quien le corresponda pagar esos servicios, excepto la cuota básica de agua, así lo establece la LGAUS en su artículo 64. También el arrendatario está facultado para pagar el monto de los servicios públicos que utilice y, por convenio, correspondan al arrendador y deducir de la renta el importe respectivo; asimismo se pueden deducir los costos de reconexión de los servicios o cuando la empresa le corte el suministro por falta de pago, el arrendatario puede descontar este costo de lo adeudado a la última mensualidad.105

El arrendador cuenta con un derecho de retención para asegurarse el pago, él puede retener los objetos legalmente embargables con que la cosa arrendada se encuentre amueblada y pertenezcan al arrendatario, su cónyuge, sus hijos y sus padres por consanguinidad o afinidad, se presume que los objetos que se encuentran en el inmueble arrendado, son del arrendatario, salvo que exista prueba fehaciente en contrario. 106

Como se mencionó anteriormente, el arrendatario puede realizar dentro de los siete días naturales siguientes a la fecha de vencimiento del pago, un depósito judicial con la suma de la renta a pagar. Para que este sea válido, debe efectuarse a la orden de la autoridad judicial competente, del lugar donde está situado el inmueble y, en la boleta de depósito deben indicarse el período de arrendamiento al cual corresponde el pago y la dirección exacta del arrendador, a quien el Tribunal deberá notificarle la existencia del depósito, los

105 106

Op. cit Artículo 6 4. Op. cit. Artículo 65.

53

depósitos sucesivos deben ser a la orden de la misma autoridad para que tengan validez. 107

El reajuste del precio para vivienda se realizará al final de cada año del contrato, a falta de convenio entre las partes se sigue una serie de reglas: puede darse que la tasa de inflación acumulada de ese año, sea menor o igual al 15%, el arrendador está facultado de pleno derecho, para reajustar el alquiler de la vivienda, en un porcentaje no mayor a esa tasa.

Bien puede suceder que la tasa de inflación de ese año sea mayor al quince por ciento, la Junta Directiva del Banco Hipotecario de la Vivienda dictará, con base en consideraciones que tomen en cuenta el desarrollo de la actividad de la construcción y el equilibrio necesario entre prestaciones del arrendador y el arrendatario, el porcentaje adicional de aumento que se aplicará al alquiler de la vivienda, siempre que no sea inferior a ese quince por ciento, ni mayor que la tasa anual de inflación.

Este reajuste regirá a partir del período de pago siguiente, al que el arrendador notifica al arrendatario el reajuste aplicable al alquiler, junto con una certificación de la Dirección General de Estadística y Censos o copia auténtica de la publicación en el diario oficial; en los casos en los cuales el arrendatario no está conforme con el reajuste, puede depositar judicialmente, el precio anterior; pero su pago liberatorio quedará sujeto al resultado del proceso de desahucio promovido por el arrendador. 108

Cualquier reajuste a la renta que sea superior a lo establecido en la ley, será nulo de 107 108

Op. cit Artículo 66. Op. Cit. Artículo 67.

54

pleno derecho. Es válido el convenio entre las partes para acordar un reajuste menor al que establece la ley, cuando se pacta que se pagará un alquiler para vivienda con una moneda extranjera, se mantendrá la suma convenida por todo el plazo del contrato, sin poder reajustarlo.109

Cuando se trata de reajustar el monto de la renta para locales cuyo destino es la vivienda, las partes podrán convenir los períodos, la forma y los montos de los reajustes. De no existir convenio, al final de cada año del contrato se podrá plantear un proceso sumario para definir el reajuste del precio, o bien, someter la controversia a la decisión de los árbitros o peritos.

No obstante, Juan Marcos Rivero hace la aseveración de que: “La redacción suscrita da la

impresión de

que las partes, en uso de su

autonomía de la voluntad, pueden

determinar, de común acuerdo el monto del reajuste, se trata, no obstante, de una impresión falsa; en realidad, la autonomía de la voluntad de las partes está muy limitada en materia de reajuste del precio de la renta de locales destinados a la vivienda, en esta materia, la idea es que el pacto sólo es válido en la medida en que se estipule un aumento menor o igual al autorizado, por la ley de conformidad con las reglas del presente artículo”.110

Para las viviendas de carácter social rige la estipulación de que al arrendatario no se le puede obligar a pagar anticipadamente más de una mensualidad, ni a rendir garantía por una suma mayor a una mensualidad, la misma estipulación está contemplada para las viviendas que no son de carácter social en el artículo 58 de la LGAUS. 109

Op. cit. Artículo 68. Rivero, Juan Marcos. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. 1999. Costa Rica. Pp 122.

110

55

Si bien es cierto, la ley es muy clara y tajante en la obligación de pago que tiene el arrendatario, también establece una serie de postulados para los cuales quedaría excusado de pagar la renta, al arrendador o a que se disminuya el monto si se llegaran a cumplir.

La primera de estas especificaciones es la que habla acerca de los servicios públicos, resulta prohibido arrendar edificaciones para vivienda o local, si este no cuenta con servicios básicos de acueducto, instalaciones sanitarias y electricidad; salvo los inmuebles ubicados en zonas rurales donde estos servicios no existan, pero se aclara que el arrendador debe proveer los medios alternativos adecuados para que el arrendatario pueda servirse de ellos.111

La falta de servicios básicos o su inadecuada prestación en una vivienda o un local, que ocurran con posterioridad a la celebración del contrato, faculta al arrendatario a pagar la renta mediante depósito a la orden de la autoridad judicial competente, sin que el arrendador pueda invocar la resolución del contrato.112

Otra salvedad se hace con respecto a las reparaciones, pero antes debe hacerse una distinción entre reparación: “Que es la restitución del bien a su normal estado de funcionamiento, y la mejora, siendo que implica elevar el estado normal del bien”,113se distinguen tres tipos de mejoras, a saber: necesarias; aquellas indispensables para la conservación de la cosa, útiles: aumentan el valor venal de la cosa y, por último, las de mero adorno: su finalidad es la de embellecer el bien o se hacen por comodidad o placer del 111

Artículo 22. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N°7527.Costa Rica. 1995. Op. Cit. 113 Rivero, Juan Marcos. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos.1999. Costa Rica. Pp 60. 112

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poseedor, sin que ello se transforme en un aumento sensible del valor venal de la cosa 114, el arrendador está obligado únicamente a realizar las reparaciones necesarias para conservar la cosa en buen estado.115

Los defectos graves están contemplados en el artículo 30 de la LGAUS y estipula que el arrendador es quien debe responder por los defectos graves del bien, cuando al arrendatario le impidan o disminuyan notablemente el uso y el goce sobre ella; aunque aparezcan después de realizado el contrato. Cuando ocurre esta situación, al arrendatario se le dan dos alternativas: una es invocar la rescisión del contrato y la otra es pedir una disminución del precio proporcional a los daños y, además, reclamar una indemnización por daños y perjuicios, pero se hace una aclaración en el artículo, no tendrá derecho a esta indemnización si él conocía de estos defectos al momento de celebrar el contrato y ese conocimiento conste por escrito.116

Cuando se trate de reparaciones necesarias, el arrendador está obligado a reparar cuanto sea necesario para conservar el inmueble en buen estado y pueda utilizarse para el fin que se pactó, a menos que el deterioro sea imputado al arrendatario o, por convenio o ley le corresponda a este pagarlos. Si las reparaciones las hace el arrendador, no tendrá derecho a incrementar la renta por este motivo y es obligación del arrendatario comunicar de una manera rápida al arrendador, la urgencia de que efectúe esas reparaciones para evitar daños mayores posteriormente.117

114

Op. cit. 62. Artículo 26. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 116 Op. Cit. Artículo 30. 117 Op. Cit. Artículo 34. 115

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Cuando el arrendador ya ha sido debidamente notificado por el arrendatario acerca de la urgencia en la reparaciones que debe hacer y él aun así, no las inicia dentro del plazo de diez días hábiles, salvo que sea debido a una situación ocasionada por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario podrá realizarlas, en lugar del arrendador y retener la parte del alquiler que corresponde al costo de los arreglos, más intereses de acuerdo con la tasa básica pasiva, establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento.

Otra opción es que se le da la posibilidad de solicitar la resolución del contrato y pedir indemnización por daños y perjuicios, siempre que no haya conocido la urgencia de las reparaciones, al momento de efectuar el contrato, o se haya acordado sobre estas en el mismo. El arrendador puede asumir las reparaciones, una vez que han sido iniciadas por el arrendatario en el estado en que se encuentren, en este caso, le debe pagar al arrendatario los gastos en los cuales haya incurrido hasta ese momento.118

Cuando el arrendatario realice mejoras o reparaciones, el arrendador está obligado a pagarlas, solo si en el contrato o con posterioridad las autorizó por escrito y se obligó a pagarlas, osea, esto se llegaría a dar en los casos en donde el arrendatario no le haya comunicado al arrendador la necesidad de las reparaciones para que él las realice; las mejoras y las reparaciones quedarían en beneficio del inmueble, salvo se haya pactado expresamente lo contrario o sean mejoras que puedan ser retiradas sin afectar la infraestructura del bien.119

Un caso en el cual se puede solicitar una reducción del precio del alquiler es, cuando

118 119

Artículo 35. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995 Op. cit. Artículo 36.

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se estén realizando reparaciones en el inmueble y estas impiden el uso y el goce de él, por parte del arrendatario, ya sea en todo o en parte. Tal es el caso de que racionalmente sean imposibles de soportar, pero esta reducción sería por el tiempo que duren las reparaciones.120

Cuando se está frente a situaciones provocadas por caso fortuito o fuerza mayor, la ley prevé varias situaciones; pero las que interesan para esta investigación se dan, cuando el bien es destruido parcialmente, no obstante, se encuentra en condiciones apropiadas para su destino: El arrendatario, en este caso, puede exigir que se repare el bien y se disminuya el precio durante el tiempo que dure la reparación.121

Si la cosa simplemente está deteriorada, el contrato subsiste, pero el arrendador deberá reparar de forma inmediata, el deterioro hasta dejar el bien en buen estado, si por caso fortuito o fuerza mayor, la cosa arrendada no está en condiciones de ser usada por el arrendatario, la renta no se pagará mientras dure el impedimento o se reducirá proporcionalmente al daño.122

Vale la pena definir qué se entiende por fuerza mayor y caso fortuito, Soto Nieto manifiesta que: “El caso fortuito consiste en un advenimiento calificado de causal en cuanto ignorado y que no podía preverse, según el acto de la experiencia, se trata de un hecho imprevisible e inevitable, se trata de un accidente no imputable al deudor que el exacto cumplimiento de la obligación”.123 120

Op. cit. Artículo 38. Op. cit. Artículo 42. 122 Op. Cit. Artículo 43. 123 Soto Nieto, Francisco. El caso fortuito y la fuerza mayor riesgos en la contratación. Ediciones Nauta. España. 1965. Pp. 17 121

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“Es en el orden jurídico, aquel suceso inopinado o fuerza mayor que no se puede prever, y que, aún previsto, no puede ser resistido en sus efectos, y es de peculiar y exclusiva incumbencia de los Tribunales de instancia hacer las afirmaciones de hecho necesarias para juzgar de cómo el caso fortuito modifica la relación jurídica”.124

Sobre las viviendas de carácter social, la LGAUS hace ciertas diferenciaciones que no están reguladas en las demás partes de la ley y son relativas a arrendamientos de inmuebles que no son de carácter social; por ejemplo, en el artículo 93 habla acerca del peligro a la salud o la seguridad de los ocupantes o los vecinos que pueda ser provocado por el bien, debido a su ubicación o el estado en que se encuentra; para estos casos, la autoridad sanitaria o municipal puede ordenar al arrendador que realice las reparaciones o tome las medidas correspondientes, dentro del plazo que le otorguen.

Cuando el arrendador no cumple con la prevención anterior, las reparaciones pueden ser efectuadas por la autoridad sanitaria o municipal a costa del arrendador; también el arrendatario queda facultado para comunicarle al arrendador la necesidad de que realice las reparaciones, para proteger a los ocupantes de la vivienda y los vecinos. Si él no las realiza dentro del plazo, de diez días hábiles siguientes a la notificación, que le hizo el arrendatario, este puede realizarlas a costa del arrendador.125

El arrendador no tiene derecho a recibir el pago de la renta, hasta tanto no lleve a 124 125

Sentencia del 10 de noviembre de 1924, Juzgado Civil de España. Artículo 93. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995.

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cabo las reparaciones necesarias para la salud o la seguridad de los ocupantes de la vivienda o sus vecinos, así establecido en el artículo 94 de la LGAUS, si por la omisión del arrendador, las reparaciones las llevara a cabo el arrendatario, este tendrá derecho de aplicar la renta para amortizar el costo de las obras más la tasa de intereses básica pasiva, establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en el momento, a partir de la finalización de la obra.

Si las reparaciones las realizara un organismo público, el arrendatario debe pagarle la renta a este, hasta cubrir el valor de la inversión, más la tasa de intereses básica pasiva establecida por el Banco Central de Costa Rica, vigente en ese momento y un dos por ciento mensual de multa, a partir de la finalización de las obras.126

El arrendador no tendrá derecho a reajuste de la renta, aunque haya efectuado las reparaciones directamente o las haya realizado el arrendatario o un organismo público; además, todo reajuste de la renta se efectuará de pleno derecho, con base en el índice oficial de precio al consumidor de la Dirección General de Estadística y Censos.127

Una posibilidad que la ley le otorga a los arrendatarios de viviendas de carácter social, como una deferencia a su situación económica, es la posibilidad de enervar el proceso, de acuerdo con el artículo 99 de la LGAUS. Cuando se promueva un proceso de desahucio, para el lanzamiento por falta de pago de la renta, el arrendatario puede enervar el proceso; esto es, que pague todo lo adeudado hasta el momento, de renta, servicios y las costas correspondientes ya sea al arrendador o por medio de depósito judicial, no podrá 126 127

Op. cit. Artículo 94. Op. cit. Artículo 95.

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enervar el proceso si existió una, durante los doce meses anteriores y una vez realizado el pago, se suspenderá el procedimiento en el estado en que se encuentre mientras no exista sentencia firme.128

II.II B) El plazo

“El término o plazo, es un evento futuro pero cierto a partir del cual deben producirse o cesar los efectos del negocio, Su introducción corresponde a una finalidad práctica: Limitar o diferir en el tiempo la eficacia del contrato. El término indica el momento temporal futuro pero cierto en que finaliza o se inician los efectos del negocio.

Según la doctrina predominante, el término puede considerarse como un elemento accidental del negocio, que se resuelve en una cláusula a través de la cual, las partes ponen un límite a la eficacia y que es compatible con la función típica del negocio. El término es aquella parte de la regulación negocial que opera la colocación de los intereses en el tiempo. En realidad los intereses humanos se desenvuelven y tienen significado respecto a un tiempo determinado.

En este sentido, el plazo se configura como un elemento voluntario, frente a los cuales es la ley la que señala cuándo deben verificarse los efectos del negocio, o las obligaciones surgidas”.129

Como manera de darle estabilidad al inquilino ya sea de una vivienda, para que tenga 128 129

Op. cit. Artículo 99. Pérez Vargas, Victor. Derecho Privado. Tercera edición. Litografía e imprenta LIL S.A. Costa Rica.1994.Pp.291.

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tranquilidad de que por lo menos por un determinado período, no va a tener que buscar y trasladarse a otro inmueble o en el caso del alquiler de un local, para que durante ese plazo, tenga estabilidad en su negocio que le favorece para darse a conocer y atraer clientela, la LGAUS establece que este plazo, no podrá ser menor a tres años y se contará a partir del día cuando el arrendatario recibe el bien y las partes hayan pactado por un plazo inferior a este, o no se haya establecido, se entenderá que fue por tres años.130

Este plazo se ha establecido en favor del arrendatario; por lo tanto él sí puede terminar la relación inquilinaria antes de que expiren los tres años, siempre y cuando dé aviso al arrendador con tres meses de anticipación, de su voluntad de romper la relación contractual, así lo establece el artículo 72 de la LGAUS.

Se establece la figura de la prórroga tácita, la cual se dará cuando el arrendador no haya notificado al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, por lo menos tres meses antes de la expiración del plazo original o prorrogado anteriormente, esta prórroga será por un nuevo período de tres años, cualquiera que sea el plazo inicial del contrato o el destino del bien.131

El plazo de los arrendamientos otorgados por usufructuarios y fiduciarios, expirará al término de duración del derecho del arrendador, salvo que el título inscrito en el Registro Público autorice, expresamente, para arrendar por un plazo mayor.

Cuando 130 131

en un inmueble ocupado por el propietario para su propia vivienda, la

Artículo 70. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. Op. Cit. Artículo 71.

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edificación se divida o se levante una nueva para arrendar departamentos o locales, con muebles o servicios o sin ellos, el arrendador puede poner término al contrato, sin tener en cuenta el plazo convenido ni el tiempo transcurrido, el artículo 74 de la LGAUS, establece una serie de requisitos para que se pueda llevar a cabo esta disposición: que los apartamentos arrendados para vivienda o locales, para cualquier otro destino, no sean más de dos; que la vivienda del propietario del inmueble y el departamento o local tengan la entrada principal en común, sí estas entradas fueran separadas, que ambas ocupen los mismos niveles del inmueble o compartan espacios internos, edificados o no, para que en estos casos se produzca la extinción del contrato, bastará que el arrendador notifique al arrendatario, con un mes de antelación, su voluntad de poner fin al arrendamiento.132

Al igual que la prevención de desalojo por expiración del plazo para viviendas y locales cuales no son de carácter social, debe hacerse con una anticipación no menor de tres meses a la fecha de vencimiento, si no hubieran estipulado un plazo, se entenderá que fue por tres años como el plazo mínimo, si esta prevención no se hace en tiempo, el plazo del arrendamiento se prorrogará tácitamente por otros tres años.133

Al existir la prevención judicial de desalojamiento de una vivienda de carácter social, esta se promoverá como prueba anticipada al proceso de desahucio. Si los documentos están en regla, el tribunal procederá, sin más trámite, a realizar la prevención al arrendatario, con el fin de desalojar la vivienda al vencer el plazo, las diligencias pasarán a ser parte del proceso principal que se establezca.134

132

Op. cit. Artículo 74. Op. Cit. Artículo 100. 134 Op. cit. Artículo 101. 133

64

Para que se pueda dar la extinción del contrato de arrendamiento y el subsecuente desalojo del inmueble en las viviendas de carácter social, debe darse la concurrencia de dos factores; debe existir la expiración del plazo y, además que esta se solicite por alguna de las siguientes razones: ya sea para uso habitacional del bien, por el propietario o por algún familiar de este o para realizar una nueva construcción.135

El propietario puede solicitar la vivienda para que su cónyuge, para sus ascendientes y descendientes hasta segundo grado y para los hermanos la ocupe, la persona para quien se está solicitando el inmueble, deberá ocuparlo en el curso de los tres meses siguientes a partir del desalojo; cuando se le presenta la prevención al arrendatario, se deben incluir varios documentos: una escritura pública de declaración jurada del arrendador sobre el uso que le va a dar al bien e indicar no ha vivido en casa propia durante el último año así como prueba registral del parentesco.136

Cuando lo que se pretenda sea realizar una nueva construcción, esta debe tener un valor de por lo menos cinco veces mayor al que tiene la edificación existente y se quiere demoler. La construcción debe iniciarse durante los tres meses siguientes a partir del desalojo, al presentar la prevención al arrendatario debe incluir: la escritura pública de declaración jurada del arrendador sobre el valor de la edificación nueva que se va a levantar, prueba de la propiedad de la finca, un certificado del valor actual de la vivienda expedida por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa o por un ingeniero civil o arquitecto incorporado y prueba del vencimiento del plazo del arrendamiento.

135 136

Op. cit. Artículo 100. Op. cit. Artículo 102.

65

Si el arrendador no cumple con la obligación de ocupar la vivienda o empezar la construcción durante los tres meses posteriores al desalojo, el arrendatario tendrá derecho a ser restablecido en la vivienda, por un nuevo período de tres años. La acción de restablecimiento se tramitará por vía incidental dentro del mismo juicio de desahucio o en un proceso sumario, si el desalojamiento se ha producido con motivo de la prevención; además el arrendatario tiene derecho a ser indemnizado por el arrendador, por un monto que sea igual al valor de la renta de un año de la vivienda, que fue desalojado junto con gastos de traslado y daños y perjuicios que tengan lugar, él tendrá derecho a esto, aunque no vuelva a ocupar el inmueble.137

Si por algún motivo de hecho o derecho, ocasionado ya sea por el arrendador o un tercero, el arrendatario no pueda volver a ocupar el bien, el arrendador debe indemnizarlo por una suma igual a la renta de tres años de la vivienda desocupada, junto con los gastos de traslado y daños y perjuicios correspondientes.

Cuando exista un proceso pendiente de desalojo, el tribunal donde se esté tramitando, de oficio o a solicitud de parte (arrendatario), puede otorgar un plazo adicional para el desalojo de la vivienda, no mayor de treinta días; en casos de enfermedad, desamparo u otro motivo de fuerza mayor justificado, siempre que no exista un peligro inminente para la salud o la seguridad de los moradores de la vivienda o los vecinos.

137

Op. cit Artículo 103.

66

II.III El proceso de desahucio contemplado en la LGAUS (Código Procesal Civil)

“El desahucio es un medio de acción, que en los casos determinados por la ley, se concede al arrendador, para obligar al arrendatario a desalojar el inmueble”138

En el CPC se establece la forma en cómo se lleva a cabo el desahucio, en la etapa de ejecución de sentencia firme, tendrá la intervención de la policía, la cual verificará el lanzamiento, expulsará al demandado y su familia, en caso de que el arrendatario no pueda llevarse sus cosas de una vez, estas se pondrán en un depósito; pero el propietario queda en perfecta posesión del bien en ese momento.

El juicio de desahucio, significa un desalojamiento forzoso o coactivo, donde el demandado ha podido y debido defenderse y, en el que la sentencia firme que ordenará el lanzamiento, contiene implícitamente el allanamiento sin que sea necesario decretarlo en forma expresa.139

II.III.A) Desahucio administrativo Para los casos que establece el artículo 7 de la LGAUS, este desahucio procederá en aquellos tipos de arrendamiento que están excluidos del ámbito de aplicación de esa ley, para los cuales no habrá necesidad de promover desahucio judicial y, quienes ocupan el bien, deberán desalojarlo tan pronto como el propietario lo solicite, el arrendador o la persona

138 139

Castan Tobeñas, José. Derecho Civil Español Común y Foral. Editorial Reus. España. 1978. Pp.308. Al respecto véase artículo 450 y siguientes. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989.

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que tenga derecho a poseerlo o su representante.140

Cuando existe oposición, la autoridad de policía que corresponde al lugar donde esté ubicado el inmueble, puede proceder a desalojar al arrendatario sin ningún trámite, si la parte interesada se lo solicita; en algunos casos especiales, la policía a su juicio, podrá de manera verbal conceder, cuando lo consideran oportuno, un plazo adicional para la desocupación.141

Si se pretende desalojar a un trabajador de una finca rural se le debe conceder un plazo no menor de quince días ni mayor a treinta para que desaloje, este empezará a correr a partir del día en que la autoridad de policía le haga la prevención la cual se hará mediante acta que firmará con el interesado y si él no quiere o no puede firmar, con dos testigos. 142

II.III.B) Desahucio judicial

Actualmente, se lleva a cabo para las causales que establece la LGAUS en su artículo 121, excepto la falta de pago tanto de la renta como de servicios y la cuota de condominio y el vencimiento del plazo.

Lo anterior quiere decir que se aplicaría por exclusión, a las causales de cese del contrato de arrendamiento por expirar el derecho de usufructo o fideicomiso, establecido en el artículo 74 LGAUS, resolución del contrato por incumplimiento de las obligaciones del arrendatario artículo 114 LGAUS: la conservación del bien en buen estado, cambio de 140

Artículo 455. Código Procesal Civil. Costa Rica.1989. Ibidem. 142 Artículo 455. Código Procesal Civil. Costa Rica.1989. 141

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destino de la cosa arrendada, no permitir la inspección del bien arrendado, la provocación de un daño al bien arrendado por omisión de dar aviso al arrendador, goce en lo abusivo del bien arrendado, el desalojo en lo personal y la falta de notificación de la subrogación.143

Queda la duda si el nuevo proceso monitorio arrendaticio se vendría a aplicar para los casos de habitación para uso propio o de familiares y nueva construcción, en los casos de viviendas de carácter social, porque si bien es cierto, una de estas causales junto con el vencimiento del plazo posibilita el solicitar la vivienda, la ley es omisa al respecto.

II.III.C) Procedimiento de desahucio según el Código Procesal Civil

El proceso inicia con la presentación de una demanda, la cual debe contar con cierta información necesaria para darle emplazamiento, en el artículo 433 se establecen aspectos generales, a saber: los nombres y calidades de las partes, se debe realizar una narración acerca de los hechos y los fundamentos de derecho, se debe ofrecer prueba y esclarecer la pretensión y la cuantía del asunto; pero además, el artículo 448 adiciona el lugar donde se encuentra ubicado el inmueble y la prueba documental de la propiedad sobre la finca, el contrato de arrendamiento, sí este existe.144

Cuando el desalojo se promueve para que una vivienda sea desocupada, se debe presentar una certificación expedida por la Municipalidad correspondiente, para definir cuál es el valor en conjunto de la edificación y el terreno, para determinar si se trata de una vivienda de carácter social. Además, al presentar la demanda se debe señalar cuál es la 143 144

Artículo 121. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. Artículo 448. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989.

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causa del desalojamiento.145

Una vez admitida la demanda, se le dará emplazamiento por cinco días, en este plazo el demandado podrá oponer excepciones, tanto de forma como de fondo, las cuales presentará en el mismo escrito y ofrecerá la prueba pertinente, de esta oposición se dará audiencia por tres días al actor, para que se refiera a ella y presente su contraprueba, en el mismo auto en que se confiere el emplazamiento, el juez ordenará desalojar el inmueble por un plazo de quince días.146

La demanda de desahucio la podrá establecer quien compruebe tener derecho de propiedad o posesión sobre la finca, por medio de un título legítimo y procederá contra el arrendatario, el subarrendatario, el cesionario, los ocupantes y los poseedores del inmueble en precario o por pura tolerancia.147

Cabe que recordar que el poseedor en precario “Es el que ocupa un bien sin título, ya sea porque nunca lo tuvo o porque el que tenía ha fenecido”148

Se podrán presentar excepciones previas de falta de competencia, falta de capacidad o defectuosa representación, indebida acumulación de pretensiones, prescripción, caducidad y se resolverán en sentencia las de pago, falta de derecho y falta de legitimación.

Durante la tramitación de un proceso de desahucio, fundado en la falta de pago de la 145

Ibidem. Ibidem. 147 Artículo 448. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989. 148 Gonzáles Barrón, Gunther. Curso de Derechos Reales. Jurista editores.Lima.2003.Pp260. 146

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renta, el demandado deberá depositar a la orden del tribunal que está conociendo el asunto, el alquiler de los períodos posteriores a la presentación de la demanda, en el mismo auto en que se ordena el desalojo, se le prevendrá al demandado que a partir del siguiente período debe cumplir con esto.149

Cuando el demandado ofrece prueba confesional, el interrogatorio debe ser calificado de previo por el juez, para que resuelva si lo admite o no, para esto abrirá el sobre cerrado cuando se haya presentado de esa manera las preguntas, esto se hace con el fin de evitar atrasar el proceso con la presentación de prueba espuria.

Los documentos que se presenten después de vencidos el emplazamiento o la audiencia, serán agregados al proceso y será facultad del juzgador admitirlos en su oportunidad para mejor proveer; por otro lado, la sentencia se dictará dentro del plazo de diez días, los cuales contarán a partir del día siguiente al que terminen de practicarse las pruebas.150

En la sentencia estimatoria, donde se declara con lugar la pretensión de la demanda, lo que hará es confirmar la orden de desalojo impartida interlocutoriamente y se ordenará el lanzamiento, el cual se ejecutará una vez firme el fallo, por medio de una notificación que se le hará llegar a las autoridades de policía administrativa, de la localidad donde está ubicado el inmueble. 151

Una vez resuelto el proceso en favor del actor, la autoridad de policía pondrá al actor 149

Artículo 451. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989. Ibidem. 151 Op. cit Artículo 452. 150

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en posesión de la cosa y, si es necesario, sin trámite alguno practicará el allanamiento, expulsará al arrendatario o quien esté ocupando el bien sin necesidad de orden de embargo u otra semejante, pero esta orden podrá efectuarse si procede, una vez hecha la expulsión.152

Cuando la sentencia final del proceso no declare con lugar la pretensión del actor y no homologue la causa de extinción del contrato de arrendamiento, mantendrá o restablecerá al arrendatario en el goce de sus derechos y resolverá las demás pretensiones que se hayan establecido en el proceso.153

El actor también tiene derecho a gestionar, por medio de un proceso incidental, el cobro de los alquileres insolutos y los servicios y los gastos que correspondía pagar al arrendatario, por esta misma vía, el actor puede ejercer su derecho de retener los bienes del arrendatario y sus familiares, esos bienes se asegurarán mediante embargo.

154

El CPC establece que tendrán recurso, las resoluciones del proceso que nieguen el curso de la demanda, las que resuelven sobre la competencia, las que niegan el decreto de embargo, las que rechacen la prueba, la sentencia, la que apruebe o impruebe la liquidación de daños y perjuicios y la tasación de costas y la que decrete el apremio corporal, así establecido en el artículo 435.

152

Op. cit. Artículo 453. Ibidem. 154 Artículo 454. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989 153

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CAPÍTULO III. Análisis de la Ley de Monitorio Arrendaticio III.I. Creación de la ley

La vivienda siempre ha sido uno de los elementos para tener una vida digna y, en épocas de crisis, se le ha otorgado una mayor importancia, pues se ha hecho más difícil el adquirir una, ya sea, por el alza en las tasas de interés de los bancos en sus créditos, el aumento excesivo de los montos de alquiler, cuando por inestabilidad económica, se han dejado de pagar las rentas o por desacuerdos entre el arrendante y el arrendatario, lo cual produce un aumento en el número de desahucios.155

La Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, a la hora de su promulgación en 1995, tenía muy claro estas situaciones; pues el legislador lo que pretendía era fomentar un equilibrio entre el derecho a la vivienda, consagrado en el artículo 45 Constitucional y el derecho del propietario a comercializar con su propiedad, de una manera, que el arrendatario cuente con sus derechos sobre la propiedad y la protección frente al arrendante, pero al mismo tiempo, el propietario o quien legalmente tenga el derecho, no vea en detrimento su derecho, como legítimo dueño y beneficiarse de su comercialización.156

Aunque es evidente que, al promulgarse la LGAUS no se actualizó como correspondía el proceso de desahucio, hasta la promulgación de la Ley del Proceso Monitorio Arrendaticio, esta mantenía un proceso sumario de desahucio muy complejo, que comprende dos instancias, con una serie de etapas y apelaciones cuya duración, prevista para tres meses ha 155 156

Motivos de Ley 9160. Ley de Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. Ibidem.

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llegado a durar hasta dos y tres años.157

Esta situación provocaba un abuso del derecho de inquilinato, por parte de los arrendatarios, quienes continúan disfrutando del bien sin el pago de renta alguna, con los consecuentes perjuicios para el arrendador.

La legislación anterior a 1995, otorgaba una protección excesiva a los arrendatarios, lo cual repercutía sobre el monto de las rentas y, en realidad, en la práctica, no solucionaba los conflictos derivados de la contratación; la Ley de 1995, contrario a la normativa derogada de 1939 y la de corte liberal del Código Civil de 1888, logra un relativo equilibrio entre ambos intereses, al menos en el campo de derecho de fondo.158

A la hora de su promulgación, la LGAUS trajo ciertas innovaciones en cuanto a materia de fondo, porque en lo procesal mantuvo el mismo procedimiento de desahucio, un proceso sumario, escrito, lento y burocrático; estructural y formal. Esta ley mantuvo el mismo proceso de conocimiento reducido, que apenas cinco años antes, había introducido el Código Procesal Civil.159 “La Ley de Arrendamientos mantuvo un proceso de conocimiento, disque sumario, con una estructura escrita, de dos instancias, con contradictorio tradicional, con una serie de etapas y apelaciones, que hace desesperar al más paciente, pues algunos hacen durar un proceso, que se supone debe resolverse en tres meses, más de uno o dos años, incluso se tienen registros de muchos procesos de desahucio, con duración superior a 157

Motivos de Ley 9160. Ley de Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. Ibidem. 159 Ibidem. 158

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los tres años”.160

Al momento de estudiar el proyecto de Ley de Monitorio Arrendaticio, se estableció que este pretendía: “Innovar de manera absoluta en el tema de procesos de desahucio, introduciendo un proceso de estructura monitoria, con contradictorio invertido, que permitiendo garantías procesales suficientes al arrendatario, devuelve al actor del proceso, el protagonismo y manejo del proceso, con un procedimiento que además de la estructura monitoria, está desarrollado bajo la base de un proceso oral, concentrado, célere y eficaz, a fin de hacer realidad, en esta materia, el dogma de una justicia pronta y cumplida”.161

Este proceso monitorio, reduce los tiempos en el proceso; pues a partir de la presentación de la demanda por parte del arrendador, el juez otorga un plazo de quince días al inquilino para demostrar que la demanda carece de fundamento, ya sea porque es mentira que debe la renta, o bien, las denuncias del propietario no se ajustan a las cláusulas del contrato (sobre el pago de servicios o cuotas de condominio), o el plazo del contrato no ha operado; si la oposición carece de fundamento, dando motivo a los presupuestos establecidos en la demanda inicial, se celebra una audiencia oral y, una vez recibidas las pruebas, el juez resuelve y confirma o no el desalojo.

Durante

la

discusión

en

el plenario,

varios

diputados manifestaron

sus

preocupaciones con respecto a esta nueva ley, la cual introducía este novedoso procedimiento, del análisis de sus puntos de vista se puede resumir su pensar de la siguiente manera: 160 161

Motivos de Ley 9160. Ley de Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. Ibidem

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Ellos consideraban que, para esos momentos Costa Rica se encontraba en crisis, una época en la cual costaba más ganar capital; por lo tanto, menos personas iban a adquirir casas propias y más gente iba a arrendar. Ahora ellos sostienen que viene la prosperidad para los arrendantes porque no es factible, o es más dificultoso acceder a los créditos. El dilema de la crisis es el alza de capital para prestarlo, la preocupación de ellos era que para la situación de ese entonces, no resultaba conveniente la promulgación de esta ley, con una línea muy directa para hacer más efectivo, el derecho de los propietarios a hacer uso de su propiedad. 162

La postura que se tenía al promulgar esta nueva ley, era que fomentaría que pequeños empresarios acudieran a la figura del arrendamiento como mecanismo de creación de riqueza, lo cual a su vez, reactiva la economía y se le devuelva a la figura del arrendamiento el carácter de la relación contemplado en el artículo 48 de la LGAUS, donde dispone que: “Existe arrendamiento cuando dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el uso y goce temporal de una cosa y la otra a pagar un precio cierto y determinado, con base en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y el interés social”.163 III.II

Normativa de la ley

Al realizar un acercamiento a los postulados incorporados en los quince artículos que conforman la Ley 9160; Ley de Monitorio Arrendaticio, se podrá entender de una mejor 162 163

Motivos de Ley 9160. Ley de Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. Ibidem

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manera, cuál fue la visión que se tenía para su creación y hará más fácil, el poder compararla con la LGAUS.

En su primer artículo, se establece el origen de este nuevo procedimiento de desahucio, el cual se aplicará al existir una relación de arrendamiento civil o comercial, sobre la misma dice que será procedente bajo dos causales: la primera, expiración del plazo establecido en el contrato y, la segunda, resolución del contrato por incumplimiento del arrendatario.164

Sobre la primera causal, se debe aclarar que solo procederá cuando el demandante o arrendador demuestre que ya se cumplió con el plazo establecido en el contrato, ya sea verbal o escrito y él manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato, sobre esta ya conoce el arrendatario, de acuerdo con lo estipulado en el artículo 71 de la LGAUS.

El incumplimiento del arrendatario que da origen a la resolución del contrato, se divide en tres posibles manifestaciones: el fallo en el pago de la renta; la falta de pago de los gastos del condominio y, por último, el no pago de los servicios públicos. Se debe aclarar que será falta el no pagar los gatos del condominio únicamente, cuando en el contrato o el documento que dio origen a la relación contractual, se haya estipulado, que estos serán cubiertos por el arrendatario.165

En esta situación, la ley establece que la cuenta o cuentas del condominio deberán ser certificadas por un contador público autorizado; pues así lo dispone la Ley Reguladora de 164 165

Artículo1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Ibidem.

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la Propiedad en Condominio en su artículo 20.

En este artículo se aclara que, antes de llevarse a cabo el procedimiento monitorio, el arrendatario puede invocar el agotamiento de lo dispuesto en el artículo 23 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio; la cual estipula que de acuerdo con la manera en cómo se haya establecido en el reglamento del condominio, antes de un debido proceso, se deberá agotar las regulaciones administrativas del mismo, como puede ser una prevención por escrito, una sanción o multa o la obligación de desalojo por parte del condominio.166

Cuando el incumplimiento sea respecto al pago de servicios públicos, esta procederá con la certificación o la constancia que emitan los proveedores de servicios y, de igual manera, en el contrato debe haberse pactado que el pago de los mismos le correspondería al arrendatario,167sobre este aspecto así ha sido el criterio mantenido por el Tribunal Primero Civil: “[…] En lo que refiere a la invocación descrita como “imposibilidad material” que acusa el apelante como motivo de incumplimiento respecto a la aportación de “certificación o constancia” provenientes del proveedor de servicios de agua contemplada en el artículo1 de la Ley de Monitorio Arrendaticio, deberá desestimarse. No aprecia el Tribunal la configuración jurídica de una imposibilidad material según la versión que indica en la apelación. Si bien no es dable desconocer eventuales connotaciones fácticas como las apreciadas por el recurrente y aspectos similares de prestación de servicios bajo una modalidad colectiva según los nuevos requerimientos organizacionales de las edificaciones para vivienda o servicios 166 167

Artículo1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013 Ibidem.

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comerciales, esas circunstancias no evidencian ni implican una imposibilidad de aportación de la documentación exigida en la ley de la materia.”168

Luego, su artículo 2 se refiere a la competencia, y dicta que para este nuevo proceso serán competentes los Juzgados Civiles Especializados, únicamente para conocer sobre estos procedimientos y deberá ser aquel juzgado, donde se encuentre ubicado el inmueble arrendado. Para este no importará el monto de la cuantía, donde no existan estos despachos, deberá conocer el juzgado respectivo conforme a la ley, que será el Juzgado Civil de Menor Cuantía, del lugar donde se ubique el bien inmueble arrendado.169

Sobre el contenido de la demanda, según el artículo 3 de esta ley, debe tener un encabezado, contar con los nombres y apellidos de las partes; así como sus calidades o puede ser su cédula de identidad; seguida de la exposición de los hechos que conllevaron a que se incoara la demanda, los fundamentos de derecho, el monto que se pagaba de renta, la fecha de pago y los lugares para recibir notificaciones de ambas partes.170

Además, se debe establecer la causal invocada, dar un ofrecimiento detallado y ordenado de las pruebas y aclarar el lugar donde se encuentra ubicado el inmueble;

171

el

arrendamiento se podrá acreditar por distintos medios y la ley da un listado, pero esto no significa que no se puedan presentar otras pruebas, las cuales queden a valoración del juez.

Es necesario efectuar una distinción entre lo que son pruebas y medios de prueba,

168

Sentencia N° 344-2C-2014 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. Artículo2. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160.Costa Rica. 2013 170 Op. cit. Artículo 3. 171 Ibidem. 169

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pues muchos juristas tienden a equivocarse con respecto a ellos, como prueba se entiende: “Es la actividad procesal que tiende a alcanzar la certeza en el juzgador respecto de los datos aportados por las partes, certeza que en unos casos se derivará del convencimiento psicológico del mismo juez y en otros de las normas legales que fijarán los hechos”.172

Por medios de prueba: “Siempre son numerus clausus, por la razón de que las únicas actividades posibles en el proceso son las reguladas por la ley. En relación con las fuentes de prueba, estas existen independientemente del proceso, las leyes no pueden abarcarlas todas y cualquier pretensión del legislador en ese sentido, sería absurda, por cuanto equivale a detener el paso del tiempo.”173

Entre las mencionadas están: el contrato, la resolución judicial anterior que lo establezca, los comprobantes periódicos de pago, la confesión prejudicial, las cartas o los correos electrónicos entre las partes y cualquier otro documento escrito, en donde conste la relación entre el arrendante y el arrendatario.174

El artículo también menciona que existen casos donde alguna de las partes reside en lugares que por sus condiciones socioeconómicas y la infraestructura de las comunicaciones no resulta posible notificarlas; por eso, se autorizarán lugares para atender notificaciones en ciertas zonas o sectores específicos del país.175

Cuando se presente una demanda defectuosa, la cual no cumple con los requisitos 172

Montero Aroca. La prueba en el proceso civil. Segunda edición. Editorial Civitas S.A. Madrid. 1998. Pp 171. Op. cit. 174 174 Artículo3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 175 Artículo3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 173

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establecidos en la ley, el juez ordenará al actor que dentro de un plazo improrrogable de cinco días subsane los defectos, para ello; él puntualizará los requisitos omitidos o no presentados correctamente, si el actor no cumple con esto, se archiva la demanda.176

Sobre la legitimación activa, la ley dice que podrá establecer la demanda de desahucio: el arrendante propietario, sub arrendante, poseedor a título legítimo o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo la facultad para hacerlo, la legitimación pasiva, sería para el arrendatario, subarrendatario o el cesionario.177

Acerca de la legitimación pasiva, se puede apreciar en el siguiente extracto de sentencia, la posición que sostiene el Tribunal Primero Civil al respecto:

“ El contrato de arrendamiento señala, no es un intuito personae, por lo que es permitid la transmisión o cambio de titularidad, sin que ello implique la resolución o extinción del contrato a tono con lo que prescribe el numeral 75 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos el cual transcribe. A pesar de la transmisión, dice, subsiste bajo las mismas condiciones pactadas, manteniendo incluso los derechos y obligaciones producidos por la antigüedad del mismo. Ni en la Ley de Monitorio Arrendaticio ni en el Código Procesal Civil, refiere, se encuentra como requisito para interponer el proceso dueño del inmueble al momento de la causa.”178

176

Op. cit. Artículo 4. Op. cit. Artículo5. 178 Sentencia N° 76-2C-2014 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. 177

81

El nuevo procedimiento que se viene a innovar con esta ley, estipulado en su artículo 6, el mismo se puede resumir de la siguiente forma: admitida la demanda, cuando esta cumple con todos los requisitos previstos en la ley, se declara una resolución intimatoria en donde se ordenará el desalojo del bien y, si lo solicita el actor, de una vez se puede decretar retención preventiva sobre los bienes del arrendatario, se le conferirá un plazo de quince días al demandado para que este se oponga, al interponer las excepciones procesales y materiales de una vez o cumpla con el desalojo.179

Para oponerse, solo serán admitidas las razones que se fundamenten en el pago realizado, prescripción y falta del vencimiento del plazo y se recibirá la prueba que sea admisible, pertinente y útil de acuerdo con la oposición, las excepciones interpuestas, y al criterio del juez. Para el caso de la prueba confesional, el legislador ha establecido que debe solicitarse únicamente mediante interrogatorio escrito, que el juez debe examinar de previo para valorar si es necesario recibirla y evitar el atraso del proceso, por la presentación de una prueba innecesaria o espuria.180

Cuando se establece una oposición, se prevendrá al demandado que está en la obligación de continuar depositando en la cuenta y a la orden del despacho, los alquileres posteriores a la demanda. De darse inexactitud en cuanto al monto de la renta, el juez deberá determinarlo prudencialmente; de incumplir el demandado, se ordenará el desalojo de inmediato, se tendrá por terminado el proceso y se le condenará al pago de ambas costas.181

179

Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013 Ibidem. 181 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 180

82

Cabe mencionar el criterio que mantiene el Tribunal Primero Civil con respecto a las formas posibles de solventar esta deuda, a saber:

“[…] La resolución recurrida no puede recibir el respaldo de esta sede. En el proceso civil rige el principio dispositivo (artículo 1 del Código Procesal Civil). La principal manifestación de dicho principio es que, salvo que la ley expresamente lo ordene, el Tribunal no puede incidir en los derechos materiales de las partes, si no existe petición expresa del interesado. Es así, porque en un proceso civil no es descartable que estando pendiente el proceso se den satisfacciones extraprocesales. Tratándose del pago de rentas posteriores, es indispensable la gestión de la parte actora para despachar el desalojo,

porque aunque no existan depósitos en el Juzgado, existe la

posibilidad de que, atendiendo a la orden dada en la resolución inicial, el demandado le haya pagado directamente al demandante […]”182

Al presentarse el antagonismo, dentro del plazo de los quince días de la resolución intimatoria, se realizará una audiencia oral, que se regirá por las disposiciones de Ley de Cobro judicial y, dado el caso, suspenderá los efectos de la resolución intimatoria.183

Si se da el caso de que el bien está en posesión de terceros o estos lo están subarrendando, sin el consentimiento del arrendador, no será necesario demandarlos ni notificarlos, pero ellos podrán apersonarse al proceso para hacer valer sus derechos; sí se

182 183

Sentencia N° 297-1U-14 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.

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decretara el desalojo, este se ejecutará contra todos los ocupantes del inmueble. 184

Si el arrendatario se allanara a lo pretendido, o bien, no se opone dentro del plazo o la oposición fuese infundada o el demandado no hiciera alguno de los depósitos ordenados, se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite, lo que genera una mayor celeridad en la tramitación de este tipo de procesos.185

Una vez celebrada la audiencia, en la sentencia se determinará si se confirma o se revoca la resolución intimatoria, de una vez el juez fijará también los honorarios de abogado conforme a la ley. De revocarse, será para todos los actos y las medidas ordenadas, pero el actor está en su derecho de solicitar dentro del plazo de ocho días a partir de la firmeza de la sentencia, que el proceso se convierta en declarativo y si se admite esta conversión, se conservarán las medidas cautelares obtenidas, previo rendimiento de caución y tendrá eficacia toda la prueba practicada en el proceso monitorio.186

En su artículo 7 la LMA tiene regulado el recurso de apelación, trae dos supuestos: si el recurso se plantea en la audiencia, este debe ser de manera oral e inmediata; mientras que si se realiza de otra forma, debe ser escrito dentro del tercer día, deberá estar fundamentado y, a falta de fundamentación, este se rechazará de plano, procederá contra la resolución que rechaza la demanda, la cual declare con lugar las excepciones procesales y la sentencia que se pronuncia sobre la oposición.187

184

Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Ibidem. 186 Ibidem. 187 Op. cit. Artículo 7. 185

84

Es importante mencionar que, al interponer el recurso en la audiencia, resulta indispensable establecer sobre cuáles aspectos se está recurriendo la sentencia y estos agravios deben ir debidamente fundamentados, así lo ha manifestado el Tribunal Primero Civil:

“[…] Pero también la norma dispone, que el superior sólo puede enmendar o revocar lo resuelto por el juez A-quo, en el tanto forme parte de lo apelado y en el sentido en que lo haya recurrido la parte respectiva. Es por ello que existe la carga de expresar agravios a fin de que se le pueda dar plena aplicación a la norma de comentario […]”188

Con respecto al momento en que se debe presentar el recurso, así se ha mantenido el criterio jurisprudencial:

“[…] Ese acto procesal quedó documentado en el respaldo electrónico que se adjunta. Escuchada la audiencia, se aprecia que el juzgado procedió a dictar sentencia y, en forma expresa, advirtió a las partes que quedaban debidamente notificadas del fallo (…). Ambos litigantes estuvieron presentes y la sentencia quedó notificada el 10 de febrero del 2010. En recto sentido con base en la doctrina de los procesos orales y párrafo 1° del numeral 6 de la Ley de Cobro Judicial, ese fallo debió ser impugnado dentro de la misma audiencia. De esa manera, es injustificable que el Juzgador haya concedido la opción de apelar dentro de tercer día, pues no se trata de una resolución

188

Sentencia N° 590-3U-2011 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia.

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dictada fuera de audiencia […]”189

Cuando la apelación de autos o de sentencias anticipadas, se establezca durante la audiencia de recepción de prueba, el proceso no se suspenderá, salvo que la resolución apelada le ponga fin al proceso; si el aspecto que se recurre no tiene efectos suspensivos, la apelación se tendrá por interpuesta de forma diferida y condicionada, a que la parte impugne la sentencia, reitere la apelación y esta tenga trascendencia en la resolución final, en cuyo caso será resuelta al conocer la sentencia de segunda instancia. Si la parte que interpuso el recurso, no figura como apelante de la sentencia, la apelación diferida recobrará interés y deberá ser considerada, siempre que el recurso de otra de las partes, resulte admisible.190

La sentencia dictada en el proceso, tendrá efecto de cosa juzgada formal. A pesar de esto, la presentación de un proceso declarativo no suspenderá la ejecución, ni siquiera si se rinde garantía;191 una vez firme la sentencia, se pondrá a la parte actora en posesión de bien, por medio de la autoridad administrativa, de acuerdo con lo dispuesto sobre ejecución de sentencia, si el actor así lo quiere, la puesta en posesión se hará directamente por el Tribunal, o por medio de comisión a otra autoridad judicial; si se promueve algún incidente, para impedir la actuación, se rechazará de plano, cuando sea evidente su improcedencia sin recurso alguno.192

Una vez firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor puede gestionar, por medio de un incidente, que se condene al demandado al pago de las cuotas de 189

Sentencia N° 739-2010 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. Artículo 7. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 191 Op. cit. Artículo 9. 192 Op. cit. Artículo 10. 190

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arrendamiento no satisfechas, así como los servicios y otros gastos inherentes a la relación arrendaticia, que el arrendatario no haya cancelado. Para garantizarse este pago, desde el inicio del proceso incidental, el actor podrá solicitar que se realice un inventario de los bienes muebles que el arrendatario tenga en el inmueble arrendado y, con base en este, indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía; mientras no se satisfaga esa deuda, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos.193

En las disposiciones finales de la ley, en su artículo 11 se autoriza a la Corte Suprema de Justicia para que especialice tribunales, en primera y segunda instancia, para tramitar procesos monitorios arrendaticios, en cada circuito donde se requieran; asimismo, podrá designar uno o varios tribunales en esa función.194

Las gestiones, las resoluciones y las actuaciones del proceso darán lugar a la formación de un expediente electrónico,

este debe

ser ordenado secuencial

y

cronológicamente, se autoriza al Poder Judicial para que disponga cómo se formarán y se respaldarán los actos procesales.195

El principio que rige este tipo de proceso es la oralidad, por ello las audiencias deberán ajustarse a este; solo serán escritos los actos autorizados expresamente por la ley y los que, por su naturaleza, deban constar de esta manera.196

Las sentencias y demás resoluciones contra las que cabe recurso de apelación, se 193

Artículo 10. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013 Op. cit. Artículo11. 195 Op. cit. Artículo12. 196 Op. cit. Artículo13. 194

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dictarán en sus partes dispositivas de inmediato y de forma oral; en ese mismo acto, se debe señalar la hora y la fecha, dentro de los cinco días posteriores se incorporarán al expediente para entregarle a las partes el texto completo del fallo, este debe ser escrito. Cuando exista duda acerca de la aplicación de la oralidad y la escritura, siempre prevalecerá la oralidad. 197

En cuanto a las normas supletorias, para todo lo que no está previsto en esta ley, rigen en lo que sean aplicables, las disposiciones del Código Procesal Civil. Se hace la aclaración de que esta ley no se aplicará a los desahucios agrarios.198

El último artículo de la ley, hace mención acerca de las reformas que se le realizaron a la Ley Orgánica del Poder Judicial; en el inciso 1 del artículo 95 dispone que los Tribunales Colegiados civiles, deberán conocer los recursos de apelación que proceden contra las resoluciones de los juzgados civiles; también conocerán de las apelaciones provenientes de los juzgados de menor cuantía y especializados en el cobro de obligaciones dinerarias y monitorios arrendaticios.199

El inciso 2 del artículo 105, dispone que los Tribunales civiles conozcan en grado, de las resoluciones dictadas por los jueces de menor cuantía en materia civil, salvo los procesos de cobro de obligaciones dinerarias y los monitorios arrendaticios.200

El artículo 115 en el inciso 2 se dice que, en materia civil, los Juzgados de menor cuantía conocerán en lo relativo a la aplicación de la Ley General de Arrendamientos 197

Ibidem. Op. cit. Artículo14. 199 Op. cit. Artículo15. 200 Ibidem. 198

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Urbanos y Suburbanos, aun cuando el proceso sea interpuesto en favor o en contra del Estado, un ente público o una empresa pública, salvo en procesos ordinarios y abreviados de mayor cuantía o en procesos ordinarios correspondientes a la jurisdicción de lo contencioso administrativo y civil de Hacienda, salvo los monitorios arrendaticios que correspondan a los juzgados especializados.201

III.III Análisis de la regulación de la Ley de Monitorio Arrendaticio

En esta sección, se pretende demostrar, cuáles son las disposiciones más relevantes de la Ley de Monitorio Arrendaticio, una vez realizado un análisis sobre su regulación al inicio de este capítulo; además se contemplarán aspectos regulados en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos

y en el Código Procesal Civil, para con ello

constatar, de una manera más crítica y real, los aspectos que esta nueva ley ha traído y han generado un verdadero avance para la práctica en nuestros Juzgados Civiles de Menor Cuantía, y también cuáles son sus deficiencias y vacíos legales.

Es menester comenzar aclarando que es falacioso por parte de los precursores de la LMA, manifestar como lo hicieron, en las diferentes sesiones plenarias de la Asamblea Legislativa, que la necesidad de aprobar esta ley, haya surgido por que los casos de desahucio en nuestro país, producto de relaciones arrendaticias, hayan aumentado; para ese momento a los Juzgados Civiles de Menor Cuantía les correspondía conocer sobre los procesos de cobro judicial, procesos de desahucio y todas las demás demandas civiles, lo cual representaba un exceso de procesos y un colapso en el rendimiento de los despachos,

201

Artículo15. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.

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este es el criterio así manifestado por el Juez Superior Civil, José Rodolfo León.

En la actualidad, existen Juzgados de Cobro Judicial independientes de los Juzgados Civiles, los cuales tramitan todos los procesos Monitorios Dinerarios; por lo tanto, los Juzgados Civiles se han descongestionado en gran medida. Por otra parte, la LMA estipula en su artículo 2, que se crearán Juzgados especializados para que conozcan de los procesos de desahucio, mismos que hasta la fecha no se ha creado ninguno; no se puede decir entonces que la creación de estos despachos haya servido de mejora para los Juzgados Civiles, y que ha contribuido con la celeridad procesal; pues de este aspecto no se cuenta con prueba alguna, en realidad los que produjeron el descongestionamiento, fueron los Juzgados de Cobro Judicial, así lo hizo ver don José Rodolfo León, en la entrevista realizada.

Aunque si bien es cierto, la LMA no fue la causante del descongestionamiento en los Juzgados Civiles de Menor cuantía, por la creación de juzgados especiales, como se dijo en un inicio, se debe reconocer que varias modificaciones establecidas en su procedimiento de desahucio, han venido a acelerar el proceso y hacerlo más eficaz, que era la idea de los impulsores,202 como es el caso de la resolución intimatoria, que es su característica más significativa, la cual se dicta una vez admitida la demanda y la misma ordena el desalojo del inmueble, dando un plazo de quince días, ya sea para que se oponga a la demanda o cumpla con la orden.

202

Acta N° 37 del 23 de Julio del 2013: “Este proyecto de ley pretende innovar de manera absoluta en el tema de procesos de desahucio, introduciendo un proceso de estructura monitoria con contradictorio que reconociendo garantías procesales suficientes al arrendatario, devuelve al actor del proceso el protagonismo y manejo del mismo, con un proceso que está desarrollado bajo la base de un proceso oral, concentrado y eficaz, que a fin de hacer realidad, en esta materia, el dogma de una justicia pronta y cumplida. Con esta nueva normativa, se fomentará que pequeños que pequeños empresarios acudan a la figura del arrendamiento como mecanismo de creación de riqueza, lo que, a su vez reactiva la economía y que se devuelva a la figura del arrendamiento el carácter de relación contemplado en el artículo 8 de la LGAUS. Con base en los principios de libertad, justicia y equidad y reconociendo la necesidad de armonizar el ejercicio del derecho de propiedad con el desarrollo económico y interés social, es que deseo indicar mi voto favorable, ya que esta ley propone dictar las normas para regular las relaciones jurídicas originadas en el arrendamiento de locales para viviendas y otros destinos”.

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En esta resolución se ordenará también, si así lo requiriera el actor del proceso, la retención preventiva de bienes. Se entiende que este asume las consecuencias por el abuso en que se incurra con dicha medida, como es característico de las medidas cautelares, solo que cuenta con el respaldo de una resolución judicial y, en ella, el juez advertirá al demandado que debe continuar pagando en una cuenta del juzgado las rentas futuras por el tiempo que dure el proceso,203 esta modificación también es de gran relevancia; pues en muchas ocasiones el demandado se valía del proceso que estaba en espera, para no pagar las rentas futuras y seguir ocupando el bien. Por lo tanto de no existir este tipo de resolución que lo ordene, se debería emitir una resolución que lo disponga susceptible de recurso, cosa que no tiene la resolución intimatoria.204

Sobre el monto a pagar, la LMA en su artículo 6 se contradice un poco al indicar que, si existiera duda acerca del monto,, el juez determinará prudencialmente la suma a depositar, pero uno de los requisitos que debe tener la demanda para que sea admisible es precisamente el monto de la renta, entonces si la demanda carece de este requisito es por inadvertencia del tribunal y las partes.205

Por otro lado, se ha agilizado el proceso,206 pues si la parte demandada no presenta 203

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 24. Acta N° 37 del 30 de Julio del 2013: “Al promulgarse la LGAUS, en el 95, no se actualizó como correspondía el proceso de desahucio. Al día de hoy, se mantiene un proceso sumario de sumario muy complejo, que comprende dos instancias con una serie de etapas y apelaciones cuya duración prevista para tres meses, ha llegado hasta dos y tres años. Esto propicia el abuso del derecho de inquilinato, por parte de los arrendatarios, quienes continúan disfrutando del bien sin el pago de renta alguna, con los consecuentes perjuicios para el arrendador”. 205 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 38. 206 Gerardo Parajeles Vindas, Comisión para el estudio:”La mora judicial: La experiencia a nivel del poder judicial y la perceptibilidad del 204

usuario, nosotros siempre hemos, por lo menos en el área Civil, el problema se ha centrado en los cobros y obligaciones dinerarias y en los temas de desahucio. Creo que esas son las pretensiones de mayor cantidad de carga laboral que tienen los Juzgados Civiles. En los procesos sumarios, la parte puede abusar del proceso con oposiciones, pruebas, recursos, en cambio en estos procesos

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oposición o esta es infundada, se debe aclarar que para que una oposición se considere infundada, debe ser absurda o carezca totalmente de fundamento, si la misma presenta por lo menos cierto nivel de coherencia debe ser admitida.207 En este sentido, para garantizar el debido proceso, debe guiarse el juez más que todo por aspectos de

forma, no puede

adelantase a evaluar criterios de fondo; nada más se ejecuta la resolución intimatoria, ese auto puede resultar ejecutorio, incluso, si el arrendatario no cumple con la prevención de pagar las rentas futuras, se ordenará el desalojo de inmediato;208 a diferencia de lo que ocurre con el proceso de desahucio establecido en el CPC y el cual es aplicable a las demás causales de desahucio, que no regula la LMA.

Pues si se recuerda, de acuerdo con el CPC, lo primero que se debe hacer es presentar la demanda con todos sus requisitos, una vez admitida, se dicta una resolución que le da emplazamiento y ordena el desalojo del inmueble por un período de quince días. Durante el emplazamiento, el demandado puede presentar todas las excepciones permitidas por el CPC y todo tipo de pruebas también; una vez resueltas las excepciones previas y practicadas las pruebas, el juez procederá a resolver las excepciones de fondo y dictar sentencia, si esta es estimatoria y declara con lugar la demanda, confirmará la orden de desalojo que se dictó interlocutoriamente y se deberá ejecutar una vez firme el fallo.209

Resulta evidente, existe una diferencia bastante amplia en cuanto a la rapidez con que se puede llegar a hacer efectivo el desalojo del arrendatario del bien; pues mientras que por medio de la LMA desde un inicio se dicta la resolución intimatoria, la cual se puede ejecutar monitorios, restringe no sólo la oposición, sino que también la cantidad de apelaciones, porque al haber menos resoluciones escritas hay menos apelaciones”. 207

Sentencia N° 31-1C-12 del Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia. López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 27. 209 Al respecto véase artículo 450 y siguientes. Código Procesal Civil. Costa Rica. 1989. 208

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una vez que el demandado presente una oposición infundada o simplemente no presente oposición. Con el procedimiento del CPC, por el cual se rige la LGAUS, se debe esperar a que se le dé traslado a la demanda, una vez otorgada, en la misma resolución se ordena el desalojo del bien por un período de quince días. No obstante, el demandado puede presentar todo tipo de excepciones y pruebas; por lo tanto es evidente que el proceso puede llegar a extenderse mucho y, si al final la sentencia declarara con lugar la demanda, para ejecutar la orden de desalojo, habría que esperar que el fallo esté en firme, lo cual también hace menos célere el procedimiento y generaba un descontento en la población y los inversionistas. 210

Un aspecto que ha traído grandes beneficios al proceso de desahucio, es la ampliación del plazo de traslado de la demanda. Mientras que el CPC otorga un plazo de cinco días, la LMA concede quince días, lo cual resulta un período más prudente para que el demandado pueda preparar su defensa de una mejor manera, conseguir las pruebas adecuadas y no las que resultan innecesarias o hasta terminan siendo prueba espuria.211

Esto beneficia a los Juzgados Civiles de Menor Cuantía, para que conozcan otro tipo de procesos civiles, pues se disminuyen los casos en donde se estarían tramitando procesos tendientes a ser declarados con lugar, donde la parte demandada lo único que propicia es retrasar un fallo donde él se verá derrotado, obligado a desalojar el local y el verdadero perjudicado va a ser el arrendador; pues por todo el lapso que dure el proceso en trámite, no 210

Gerardo Parajeles Vindas, Comisión para el estudio: “Lo que ocurre es que en esos 15 días, no se puede oponer directamente a la sentencia provisional, entonces la sentencia queda automáticamente firme y se ejecuta. Por lo que perfectamente un monitorio podría tener una duración de menos de un mes, en algunos casos”. Luis Paulino Mora, Sesión Ordinaria del 03 de Marzo del 2010: “Hace unos dos años, llegó un grupo de inversionistas en la construcción de edificios y casas para dedicarlas al alquiler, y me señalaban que en aquella época, la construcción había bajado sustancialmente. Y una de las razones, para una asociación que tienen, de personas interesadas en dedicarse a la construcción, es que una cantidad importante de personas no pagan el arrendamiento, y que luego, el lograr que abandonen la casa, porque no pagan conlleva un año, o dos años de espera y que la inversión de esa forma no resulta rentable”. 211 Diputado Gerardo Rivas, comisión para el estudio: “ El hecho de que se dé un plazo de quince días a la parte para que indique si ya pagó, o sí no se ha cumplido el plazo, y si no se aporta prueba idónea para poder establecer esta situación, entonces se continúa con la fase de expulsión. Esto le da a las personas propietarias de bienes una justicia mucho más rápida a la que actualmente se concede, pero sólo bajo esas dos causales”.

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podrá hacer uso del inmueble, ya sea de forma personal, para ser ocupado por él o por algún familiar o poder volver a darlo en alquiler. Y en última instancia, el Estado se ve afectado también por el gasto de recursos que genera la tramitación de un proceso, el cual por medio de otro tipo de regulaciones, podría haberse terminado más rápidamente.

Una cláusula que regula la LMA, que deja un cierto grado de incertidumbre al leerla y genera preocupación, es la limitante que se hace de los medios de prueba permitidos; pues incluso establece una lista que para un positivista puede llegar a ser taxativa, se mencionan: el contrato, la resolución judicial anterior que lo establezca, los comprobantes periódicos de pago, la confesión prejudicial, las cartas o los correos electrónicos entre el arrendador y el arrendatario o cualquier otro documento, por medio del cual se pueda constatar la relación inquilinaria, y es que los legisladores lo concibieron como algo sencillo de demostrar.212

Si bien es cierto, la ley establece que no deben limitarse a estas clases de prueba únicamente, la redacción deja un ámbito bastante amplio de discrecionalidad para que el juez pueda decidir, cuáles pruebas considera pertinentes213 e incluirlas en el proceso. No obstante, la preocupación surge cuando se establece una demanda de desahucio por medio del Proceso Monitorio Arrendaticio, bajo la causal de incumplimiento de pago, porque el inquilino realizó un pago parcial de la renta. La LGAUS establece que el no pago total o parcial, por parte del arrendatario, es causa suficiente para que el arrendador dé por terminada la relación inquilinaria; pues no está obligado a tolerarlo. También regula los 212

Artículo 3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Así también lo hizo ver el Diputado Gerardo Rivas en su informe de la Comisión para el estudio del proyecto: “Al tratarse de esas dos causales, el objeto que se discute es muy simple, pagó o no pagó, se cumplió o no se cumplió el plazo, que son prácticamente el 95% de los asuntos en cuanto al desahucio”. 213 Diputado Gerardo Rivas, Comisión para el estudio: “Se supone que la prueba debe ser útil, admisible y pertinente, para que entonces, no se nos vuelva a invertir el proceso, porque en este momento admitimos todo tipo de prueba, y todo tipo de pruebas nos aportan prueba que también es inútil, que también es inconducente. Pero que los jueces no tienen por qué, si tienen facultades, pero no las ejercen, para rechazar esa prueba inútil. Entonces lo que deberíamos introducir es alguna adición a esa norma para que reduzcamos esas posibilidades de interpretación que es lo que lleva lentitud en la solución de los asuntos”.

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supuestos cuando el arrendatario haya realizado pagos que le correspondía realizar al arrendador y no los hizo, o una vez notificado por el arrendatario, sobre la necesidad de que realizara reparaciones en el local, no las hizo; bajo estos supuestos el arrendatario puede abstenerse de pagar el monto de dinero que haya devengado al realizar los arreglos o pagos de servicios del local, con esto puede reducirlo del monto total de la renta que debe pagarle al arrendador.

Al quedar a discreción del juez, cuáles pruebas pueden ser incorporadas al proceso y cuáles no, deja al demandado con cierta incertidumbre jurídica y porqué no, también con sentido de indefensa, pues no encuentra en la redacción de la ley una garantía de que su defensa será aceptada; queda a la decisión del juez si lo considera necesario para el proceso. Evidentemente, bajo esta clase fáctica, el arrendatario tendría una justificación para no haber realizado el pago total de la renta y, por ende, no estaría bajo el supuesto de falta de pago, el cual fundamente el proceso; pero si es claro, que de la simple lectura de la LMA, se estaría dificultando que una persona demandada considere un hecho, su defensa y su correspondiente declaratoria sin lugar, en vista de que cada juez es diferente y puede tener una apreciación distinta de la situación fáctica y rechazar las pruebas presentadas, por no estar dentro del listado que establece la LMA.

Un aspecto que se debe incorporar sobre el tema, son los contratos verbales,214 la LMA no es muy específica acerca de este tipo de contrato; pero se debe suponer que no queda excluido de la aplicación del proceso monitorio. La duda surge con respecto a la 214

Acta N° 03 del 01 de Junio del 2010, Diputado Víctor Granados Calvo: “En Costa Rica hay una cultura que es muy dada a que existan muchísimas familias que arriendan verbalmente, desde este punto de vista, no me parece que el sólo recibo de pago del arrendamiento pueda ser necesariamente una prueba conducente, sobre todo en lo que tiene que ver con el vencimiento del plazo. De acuerdo con mi experiencia, aquí se usa mucho para establecer el vencimiento del plazo, la prueba testimonial, esto es la realidad en el proceso sumario actual”.

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demostración de la relación inquilinaria, la cual además viene establecida como un presupuesto para su aplicación, conforme al artículo 1 de la misma, resulta evidente que cuando se esté frente a una relación de inquilinato que se basó en simples pactos verbales, no se va a contar con pruebas documentales o escritas que la corroboren y, lo más alarmante, es que es una práctica bastante común en Costa Rica, por una cuestión de confianza, cercanía o incluso sencillez por parte de las personas donde el único medio de prueba que existe sería el testimonio por parte de terceros o la confesión de las partes.

Existen varios presupuestos para que el demandado no cuente con legitimación pasiva y, por ende, no puede ser demandado en un Proceso Monitorio Arrendaticio, pues no cumple con el requisito de ser parte de la relación contractual, como es el caso del usufructuario, quien tiene el uso y disfrute del bien, en virtud de su derecho de usufructo, no porque exista un contrato de arrendamiento, en este caso, también se presentarían pruebas diferentes a las establecidas en la LMA en su artículo 3.

Otra situación justificante para el no pago de la renta por el arrendador, es la fuerza mayor o el caso fortuito, que se presente cuando el bien, por un hecho previsible e inevitable, en el primer caso o inevitable e imprevisible en el segundo, se ve afectado en una parte. La LMA autoriza el no pagar esa parte proporcional de la renta, y según la gravedad del daño, incluso el no pagar en su totalidad, el monto de alquiler hasta que se realicen los arreglos.

Por otro lado, según la LMA se debe demostrar que le correspondía al arrendatario el pago de los gastos del condominio y servicios también, para que su incumplimiento sea causal de desahucio y la ley solo acepta documentos escritos, es comprensible que se 96

pretende limitar la discusión para lograr efectividad, pero el legislativo no contempló muchos casos en los cuales no se pueden presentar documentos escritos para respaldar una oposición, se necesita ampliar en los medios de prueba y, por ende, extender hasta cierto punto el proceso.

Otra situación semejante se manifiesta cuando el demandado puede argumentar que él ya agotó el debido proceso para el caso de las faltas dentro de un condominio, pero el único momento que tiene para hacerlo es cuando presenta la oposición. De la investigación realizada, se desprende que la Ley de Reguladora de la Propiedad en Condominio, regula la relación entre el condominio y el condómino, no entre este y el arrendatario; entonces al propietario le corresponde presentar una certificación de un contador público y demostrar que él ya agotó la vía, para que le suministren dicha certificación215.

Por ello en el caso de que el arrendatario invoque el agotamiento anteriormente dicho, el tribunal puede tomar la decisión de remitirlos a un proceso sumario como consecuencia de dicha oposición. 216

Por las razones supra mencionadas, la ley no contempla explícitamente gran cantidad de pruebas que son necesarias, para demostrar justificantes para el no pago de la renta y es el juez de cada caso, quien decide cuáles de ellas va a aceptar. Un juez muy positivista, apegado en su totalidad a la ley, aceptará únicamente como causales para promover el proceso, la falta de pago y el vencimiento del plazo; por lo tanto, serán pruebas los recibos de pago y el correspondiente contrato, para verificar los pagos y la fecha cuando se debían 215 216

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 16. Ibidem.

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hacer, así como la fecha de vencimiento. Un requisito que debe presentar el actor del proceso, es demostrar que le comunicó al arrendatario la no voluntad de renovar el contrato; por lo tanto eso ya estaría comprobado.217

Todos estos casos, en donde los demandados tienen una razón suficiente y legal, para ser declarada sin lugar la causa que se tramita en su contra, quedan en la incertidumbre de si estas pruebas serán aceptadas por el juez; pues conforme a la ley, no son pruebas que contradigan la causal por la cual se les está tramitando el proceso de desahucio. Y, a pesar de tener derecho y razón suficiente para su proceder, no cuentan con certeza jurídica de que sus alegatos sean acogidos por el juez, ni con un recurso para poder atacar la sentencia que les está impidiendo defenderse, bajo un criterio prácticamente ilógico pero que desde el punto de vista de la ley, es legal.

Un cambio que incorpora la nueva LMA al procedimiento y lo diferencia en gran medida del anterior, contemplado en la LGAUS, 218 es la imposibilidad de recurrir el auto que rechaza de plano la oposición. Esto, en muchos casos, hace tan célere este nuevo proceso; si bien es cierto, en muchas situaciones resulta beneficioso para gran cantidad de arrendadores de locales, con inquilinos morosos o con el plazo vencido que no quieren desocupar el inmueble, esta innovación puede ser un arma de doble filo; pues estaría dejando en indefensión a la parte demandada.219

217

Artículo 1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Gerardo Parajeles Vindas, Comisión para el estudio: “Lo que se pretende con este procedimiento es que Costa Rica tenga un proceso de desahucio a la altura de la modernidad procesal. Es decir, si el actor tiene el documento y el demandado incurre en una de las causales y no tiene, por qué oponerse no debería existir un procedimiento que le permita al demandado tener tantos portillos y atrasar innecesariamente, que no solamente es un daño parta la parte actora, sino un daño a la misma administración de justicia, al Estado, donde los procesos muy largos innecesarios teniendo la posibilidad de tener un proceso de este tipo”. 219 Artículo7. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica.2013 218

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Un aspecto bastante curioso que se presenta en el artículo 1 de LMA, es cuando estipula que “Mediante proceso monitorio, se tramitará el desahucio originado en una relación de arrendamiento civil o comercial”220, si se toma la LMA como derivada de la LGAUS, se debe suponer que los contratos comerciales, los así regulados como excluidos en el artículo 7 de la LGAUS, no son de aplicación para la LMA, debido a que son temporales, no cuentan con el requisito de permanencia necesario para la aplicación de la Ley de Arrendamientos, que es de un mínimo de tres años.

De la simple redacción del texto, no queda claro si efectivamente es a esto a lo que se refiere o, por el contrario, si los está incluyendo, el señor Jorge López manifiesta en su ley de Monitorio Arrendaticio comentada, que se debe concluir que se mencionan los contratos comerciales, como una manera de incluir a los arrendamientos de locales comerciales y negocios comerciales,221 pero no resulta claro en relación a quién, si a los usuarios de sus servicios o propiamente a la relación inquilinaria sobre el local, la jurisprudencia del Tribunal Primero Civil ha mantenido el siguiente criterio:

“[…] En este sentido, el actor y aquí casacionista, suscribió un contrato por el cual, se le arrendó no el local comercial por sí solo, sino la empresa misma. Bajo dicha inteligencia la relación contractual, en la cual, además del local comercial, estricto sensu se comprendan otras universalidades. Estas en proyección de una actividad- destino en función del arriendo. Por su parte, la doctrina en general, califica a la hacienda, desde un perfil objetivo, como el patrimonio de una empresa; sea el conjunto de bienes fijos y mutables objeto del contrato […]

220 221

Op. cit. Artículo 1. López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 15.

99

[…] En armonía con la jurisprudencia descrita, el artículo 4 de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, dispone: “Esta ley se rige para todo contrato, verbal o escrito, de arrendamiento de bienes inmuebles, en cualquier lugar en que estén ubicados y se destinen a la vivienda o al ejercicio de una actividad comercial, industrial, artesanal, profesional, técnica, asistencial, cultural, docente, recreativas o a actividades y servicios públicos […]

[…] Insístase a su vez que la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos es una norma especial, de carácter excepcional y, por ello, las figuras jurídicas reguladas por la misma han de serlo expresamente; en cambio las que no se hayan reguladas de la manera referida, son ajenas a su contenido y con lo cual no daría

mérito para incluir dentro del Monitorio

Arrendaticio […]”222

Sobre la competencia, ya se aclaró que no existe aún juzgados especializados; por lo tanto, conocen los Juzgados Civiles de menor cuantía, como lo habían venido haciendo. No obstante, la ley estipula que, de existir los juzgados especializados, debían conocer aquellos en donde esté ubicado el inmueble. Se concluye entonces, que la competencia es prorrogable; pues si se presenta un proceso ante un juzgado en cuyo territorio no se encuentra el local, este puede conocer del proceso, pero esto es contrario a un proceso basado en la oralidad, y por ende regido por el principio de inmediación, ya que debería

222

Sentencia N° 30-4U-2014. Tribunal Primero Civil de la Corte Suprema de Justicia.

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conocer el juzgado donde se ubique la finca. 223

En la ley se dispone que no es necesario establecer la cuantía del proceso, dispuesto así como si la cuantía solo funcionara para establecer la competencia y, en general, porque como se suponía iban a existir los juzgados especializados, donde no importa la cuantía, siempre van a conocer sobre desahucios y, a falta de estos, siempre conocen los de menor cuantía, pero en realidad es necesaria para otros aspectos.224

Acerca del contenido que debe tener la demanda, el cual se contempla en el artículo 3 de

la LMA, los requisitos son los mismos que debe contener cualquier demanda de

desahucio, si se desprende que existe una confusión con respecto a los medios y lugares para señalar y oír notificaciones225. La tendencia moderna es que se indique un medio, ya sea un fax, correo, etc., pero la ley establece que solo medios se podrán establecer y, a solicitud del interesado el Consejo Superior, podrá autorizar que se señale un lugar, cuando las circunstancias lo ameriten en ciertas zonas del país.226

Mientras que el artículo 6 del mismo cuerpo legal, establece que el demandado debe indicar un medio para oír notificaciones, entonces estarían bajo el supuesto de que el demandado solo puede indicar medio y el actor únicamente lugar, lo cual incurriría en una violación al principio de igualdad, la lógica indica que se debe suponer que ambos deben señalar medio para notificar y, en casos necesarios y autorizados por el Consejo Superior, se señalaría lugar, a pesar de ser confusa la redacción de la norma, porque se estaría en contra 223

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 18. López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp .20. 225 Ibidem. 226 Ibidem. 224

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de la estipulación de los expedientes electrónicos.227

Es bastante buena la iniciativa de establecer un lugar para recibir notificaciones, cuando sea necesario por las condiciones de caminos y la infraestructura de las viviendas de las partes; pues no se puede dejar de lado la imposibilidad que tienen muchas personas para poseer medios electrónicos o tecnológicos, en vista de que los expedientes son digitales.

Irónicamente, uno de los requisitos que debe tener la demanda para que sea admisible, es el colocar la fecha cuando se debía pagar la renta, para corroborar si efectivamente el inquilino, no la pagaba o si lo hacía en fecha distinta; pero no tiene como requisito establecer cuál es la fecha de inicio del arrendamiento, la cual no necesariamente será la misma en que el arrendatario entre en posesión del inmueble, ni tampoco la misma en la cual deberá pagar y, es necesario esclarecer esta, para saber cuándo se vence efectivamente el contrato. Incluso, en contratos verbales se necesita del contradictorio y otras pruebas, más que todo testimoniales, si nunca se hicieron recibos o la presentación de otros documentos para demostrarla, de ahí la necesidad como arriba se mencionó de la ampliación de medios de pruebas.

Con respecto a la legitimación ya sea pasiva o activa, se mencionó antes que un requisito es que exista una relación contractual de arrendamiento; por ello, se excluyen quienes ostentan el goce y el disfrute del bien por usufructo o por medio de fideicomiso, pues su derecho surge de otro tipo de relación legal. De igual manera, en su artículo 5 la LMA dispone sobre la legitimación pasiva, que la ostentan: el arrendatario, subarrendatario o

227

Ibidem.

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cesionario, excluye así a los ocupantes y los poseedores en precario o por pura tolerancia, es así por la falta de existencia del requisito de la relación arrendaticia.

Otro aspecto del cual es omiso la ley, es acerca de la figura de la tolerancia228, sobre ella no hace mención alguna, en forma análoga la LGAUS, ley de la cual se derivó, sí indica que es obligación del arrendador demostrar que le comunicó al inquilino su decisión de ponerle fin a la tolerancia, como requisito para poder emprender acciones judiciales. Lógicamente, la falta de este comunicado es razón legal suficiente para que se desvirtúe una demanda, basada en el incumplimiento de pago, razonada en la presentación del pago en fechas distintas.

Pero al no mencionar esto la LMA, queda incertidumbre de si esta serviría como un argumento de defensa y si efectivamente lo es, si la presentación sería acogida por el juez. Todos estos presupuestos demuestran la falta de precisión de esta ley y los vacíos legales que presenta, lo cual provoca gran incertidumbre legal e indefensión para las partes, sobre todo para los inquilinos.

Ya se había mencionado que a solicitud de la parte actora, se puede ordenar en la resolución intimatoria la retención de bienes del demandado, como manera de garantizarse los pagos adeudados, de acuerdo con la LGAUS serían los bienes que se encuentren dentro de la propiedad, e incluso hace la aseveración de que de pertenecer a terceros, se asumirá que pertenecen al arrendatario por estar dentro del inmueble.229 228

Opinión jurídica 072-J del 3 de julio del 2000: “Se constituye por escrito estipulando en el propio contrato, o por medio de escrito, que el arrendatario podrá cancelar después de la fecha establecida. Según el numeral 62 de la Ley de Arrendamientos, la tolerancia debe establecerse por escrito y en tal caso también por escrito debe hacerse cesar, es decir, si no hay un acuerdo de tolerancia escrito, el arrendador no está obligado a remitir un escrito al arrendatario donde aviso que no va a tolerar más el pago tardío de la renta”. 229 Artículo 65. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995.

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La LMA no especifica nada al respecto, y deja a la interpretación el criterio que se supone se habla en general; por ejemplo de cuentas bancarias y salarios; otro aspecto importante de mencionar es que si se tratara únicamente de bienes dentro de la casa, resulta hasta cierto punto un sin sentido; pues el menaje es inembargable, más aun al tratarse de viviendas de carácter social, la norma cobra sentido solo cuando se habla de locales comerciales.

De acuerdo con la ley, cuando el bien esté siendo poseído por un tercero o lo subarrienden, sin el consentimiento del arrendador, no es necesario demandarlos ni notificarlos, pero ellos pueden apersonarse al proceso para hacer valer sus derechos. No obstante, carece un poco de sentido la norma; pues cómo se van a apersonar si nunca se les notificó la demanda, se ha de suponer que el legislativo dio por un hecho que la situación se le comunicaría al subarrendador o al poseedor por medio del arrendatario, ya que es responsabilidad de él haber arrendado sin consentimiento, a pesar de esta inexactitud, la regulación es novedosa y tiene su base en precedentes, en donde se pretendía que otras personas ocuparan el inmueble para evitar el desahucio.230

Evidentemente, el proceso ha sido mucho más rápido y efectivo por la limitante tan grande que primero ha hecho de las pruebas admisibles para la oposición; segundo con respecto a las excepciones y, tercero, en relación con los recursos, pues solo contempla el recurso de apelación y, únicamente, para la resolución que rechace la demanda, la cual declare con lugar las excepciones procesales y la sentencia que se pronuncia sobre la

230

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 28.

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oposición.231

Para ser una ley derivada en su aspecto sustantivo de la LGAUS, la LMA no es muy específica en varios contenidos en la ley N° 7527, como ya se han ido mencionando, pero una regulación que representa mucho la finalidad con la cual se creó la Ley de Arrendamientos, es la que versa sobre las viviendas de carácter social y las mismas cuentan con una normativa muy específica y aplicable únicamente a ellas.

La LMA no menciona nada acerca de las viviendas de carácter social, ocurre que se debe suponer que ellas no están excluidas del ámbito de aplicación del proceso monitorio, pues quien puede lo más puede lo menos, de acuerdo con los principios del Derecho, pero si se generan ciertas dudas con respecto a presupuestos que se pueden presentar.

Por ejemplo, en las viviendas de carácter social, la carga de la prueba se invierte; pues la demanda no tiene como requisito que el actor deba presentar el avalúo correspondiente de la vivienda, emitido por el Departamento de Avalúos de la Dirección General de la Tributación Directa, entonces, al presentar la oposición el arrendatario deberá presentarlo; pues es la única oportunidad que tiene y resulta necesario indicarlo; pues como se mencionó anteriormente, las viviendas de carácter social tienen una normativa diferente de las demás viviendas y locales contemplados en la LGAUS.

Pero aquí sale a relucir nuevamente la limitación que trae consigo este nuevo proceso monitorio, con respecto a las pruebas y su relevancia para desvirtuar la causal invocada; en

231

Artículo 7. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013.

105

este caso, la presentación del avalúo no está atacando la causal invocada, sino está incorporando una información que debió haberse tenido como requisito desde un inicio al presentarse la demanda, pues conlleva a una normativa un tanto distinta de los demás arrendamientos urbanos.

Verbigracia, una de las causales para que se pueda interponer un desahucio monitorio arrendaticio, es el vencimiento del plazo, el cual se puede corroborar en los casos más simples, según la ley, con el contrato y al presentar de la notificación de no renovación del mismo, tres meses antes de que se venza el plazo, pero para las viviendas de carácter social no rige solo esto.232

Cuando se trata de este tipo de viviendas, según la LGAUS no basta la notificación donde se manifiesta la no voluntad de renovar más el contrato, es necesario que se dé la concurrencia de este requisito con uno de estos aspectos: la vivienda se esté solicitando para el uso y habitación propio o de un familiar o se pretenda realizar una nueva construcción.233

Para este caso, un arrendatario puede indicar que la persona para quien se está solicitando la vivienda ha vivido el último año en casa propia, o no tiene ningún parentesco con el arrendador y tales argumentos conformarían una oposición válida, sin necesariamente contradecir la causal en sí misma. De igual manera, de acuerdo con la LGAUS, la construcción que se pretenda levantar para solicitar la vivienda, debe ser por lo menos cinco veces mayor a la que se desea demoler; por ende una oposición fundada sería argumentar 232 233

Artículo 100. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. Ibidem.

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que no cuenta con ese valor.234

Por otro lado, la otra causal del monitorio arrendaticio es el incumplimiento en el pago de la renta, servicios y gastos de condominio; pero para las viviendas de carácter social, se contempla un beneficio, la enervación del proceso. De acuerdo con la LGAUS en su artículo 99, la enervación ocurrirá cuando el arrendatario deposite todo lo adeudado de rentas y servicios a la orden del juzgado o se lo entrega al mismo arrendador, una vez cancelado esto se suspenderá el proceso.235

La LMA no habla nada acerca de la enervación, en qué momento puede ocurrir, se debe suponer que será durante los quince días para interponer la oposición, pero entonces esta contará como una oposición fundada aunque no esté contradiciendo la causal, ni siquiera es una oposición en realidad.

Un aspecto bastante ambiguo de la ley N° 9160, es que en sus disposiciones finales, establece como ley supletoria solo al Código Procesal Civil. Es razonable que lo establezca de esta manera, pues se trata de un nuevo procedimiento, el cual viene a modificar el establecido en el CPC, para dos causales de desahucio judicial; por lo tanto, es entendible que a falta de disposición en ella, se recurra al CPC; pero si bien es cierto es una ley fundamentalmente procesal, no quiere decir que no contenga disposiciones de clase sustantiva y se derive de una ley en esencia, con normativa de fondo.

Al analizar la LGAUS y posteriormente la LMA, se desprende que en efecto, la LMA 234 235

Artículo 103. . Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. Op. Cit. Artículo 99.

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vino a ser una extracción de sus contenidos, tomó de ella ciertos aspectos de fondo, y del CPC de forma; entonces, carece de sentido que esta ley derivada, no manifieste en alguna parte, la necesidad de utilizar a la LGAUS como ley supletoria y peor aún, con tantos vacíos como se ha demostrado, entonces a cuál normativa recurre el jurista para solventarlos mismas, si en Costa Rica la ley 7527 es la ley especial que regula los arrendamientos urbanos y suburbanos, pero en razón de que la ley 9160 es posterior a ella y es de carácter especial, queda esa duda, de si los redactores de la LMA, dieron por un hecho que estaba completa y era eficaz por sí sola, no requería ser completada ni respaldada por otra ley.

Otro problema que se viene arrastrando desde las leyes de arrendamiento anteriores, y es lo que en realidad atrasa enormemente los procesos de desahucio, es la notificación. Según la Ley de Notificaciones y otras Comunicaciones Judiciales, esa primera notificación debe ser entregada al demandado de forma personal; por lo tanto, muchos arrendatarios se aprovechan de esa regulación y se esconden o niegan ser ellos mismos para así, atrasar el proceso, pues después el actor debe diligenciar en forma personal la notificación, en vista de que él sí reconoce al inquilino, pero todo eso conlleva un trámite, lo cual da pie a que se dilate el proceso.

Otra manera, en que se demuestra la efectividad que desea plantear este nuevo proceso, es por medio de la audiencia oral, según la LMA se llevará a cabo quince días después de haberse presentado la oposición; esto es bastante difícil de cumplir, pues los juzgados no tienen la posibilidad de realizarla tan rápidamente, menos aún porque todavía no se han implementado los juzgados especializados y los Juzgados Civiles de Menor Cuantía

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no conocen solo de procesos monitorios arrendaticios.236

Esta audiencia estará regida por las disposiciones de la Ley de Cobro Judicial; por lo tanto, a continuación se analizarán más a fondo las disposiciones presentes en dicha ley: como se ha venido manifestando, esta audiencia va a tener como base el principio de oralidad, por tal característica, va a privar el principio de concentración; por ello, se hará una breve explicación acerca de estos dos principios.

“Oral, es aquello que es expresado verbalmente, pero el concepto de oralidad, desde el punto de vista jurídico-procesal, tiene connotaciones que trascienden la simple expresión verbal.

A pesar de existir coincidencia, en que la característica esencial de la oralidad es que la discusión de la causa se realiza de viva voz, la doctrina procesal a realizado innumerables definiciones de lo que debe entenderse por oralidad, para lo cual, en ocasiones, se acude a la confrontación de la oralidad con la escritura, señalando las consecuencias de una y de otra, o a la descripción de lo que debe ser un proceso oral.

En general, cuando la doctrina se refiere a la oralidad como principio, se hace en el sentido de principio del procedimiento, la oralidad es un principio del procedimiento que en una misma legislación puede regir en unos procesos y en otros no, o en algunos actos del mismo, lo que denota que no tiene una índole radical y generadora del sistema procesal.

236

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 31.

109

La doctrina en general, es concordante en que el sistema de la oralidad, cumple sus fines, debido a que se encuentra regido por tres principios fundamentales, ellos son: Inmediación, concentración y publicidad.”237

Así mismo, se puede explicar con la siguiente definición:

“El principio de inmediación desde el punto de vista jurídico, es el desarrollo de un procedimiento jurisdiccional, tiene consecuencias muy significativas para la calidad de la justicia, lo que aumenta no sólo el análisis de su concepto en la doctrina, sino también, determinar los efectos derivados de su aplicación, desde el punto de vista teórico y práctico.

La principal consecuencia de la inmediación es que permite al juez que interviene en los actos del procedimiento, tener mayores probabilidades de conocer los hechos y circunstancias que motivan la contienda, incluso, llegar a conocer a través del comportamiento personal de los litigantes, su forma de pensar y de actuar. Por ello, la inmediación exige que la sentencia sea dictada, sólo por aquel o aquellos jueces que en todos los actos del proceso, se hayan mantenido en contacto directo con las partes.” 238

Como el principio de concentración también forma parte de los procesos orales, seguidamente se dará una breve definición sobre él, para entender de una mejor manera sus implicaciones:

“Este principio supone el examen de toda la causa en una o en pocas audiencias 237 238

López González, Jorge. Lecciones de Derecho Procesal Civil. Editorial Juricentro. Costa Rica.2007. Pp 18. Op. Cit. 23.

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próximas, el principio de concentración se manifiesta siempre que el sistema procesal tienda al acercamiento temporal entre la instrucción del proceso y su decisión.

Su finalidad esencial en relación con el principio de inmediación es que la visión de conjunto y el cabal y completo conocimiento que el juez obtuvo en la audiencia oral, no se diluya por el transcurso del tiempo o por el cambio en la persona del juzgador.” 239

La Ley de Cobro judicial, dispone que tal audiencia podrá realizarse en una o varias sesiones separadas por recesos e incluso se podrá continuar al día siguiente y se considerará como una misma unidad.240

Como se hace la aclaración de la posibilidad de continuar la audiencia al día siguiente, los recesos no podrán ser de días sino de horas y, aunque la audiencia se divida en varias, se van a considerar como una sola unidad, por el principio de concentración, al ser un proceso basado en la oralidad, busca garantizar la inmediación procesal, tendiente a crear una mayor celeridad.241

Como es un procedimiento oral, la asistencia a la audiencia es obligatoria, ya sea de forma personal o por un abogado y se aclara que debe estar facultado para conciliar, incluso la ley establece que los abogados deben con antelación establecer un sustituto que pueda asistir en lugar suyo, en caso fortuito o de fuerza mayor, todo ello pues la idea de esta audiencia es que se pueda llegar a una conciliación, se busca lograr una solución rápida y

239

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 25. Artículo 4.1. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008. 241 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 31. 240

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efectiva.242

Los procesos monitorios, generalmente son de una única audiencia, pero puede darse el caso en que sea necesario fragmentarla, esta ley busca crear soluciones que permitan a las partes asistir a la audiencia, debido a la gran importancia que tiene en el proceso, pero en realidad don Jorge López menciona que es un “sistema de cargas procesales” y, por ende, quien incumple con su deber, sufre consecuencias.243

Un claro ejemplo, si el que no comparece es el actor, la demanda se va a desestimar y se le condenará al pago de costas, daños y perjuicios causados, esto porque debe exigirse que esta parte tenga un papel activo en el proceso; por ello, no es una obligación es una carga; porque quien promueve un proceso, debe velar por su desenvolvimiento y si no lo hace tiene una consecuencia directa.244

La LCJ permite que la audiencia continúe aunque no comparezca la parte demandante, siempre que alguno de los presentes alegue tener un interés legítimo, o cuando la naturaleza de lo debatido exija la continuación, pero si existe un impedimento que no es posible superar sin la presencia del actor, no se podrá seguir con ella.245 Sobre este aspecto, don Jorge López hace ciertas observaciones, a saber, manifiesta que la regulación se extrae del proyecto de Código Procesal Civil, pero que bajo un proceso monitorio arrendaticio no tiene mucha compatibilidad.246

242

Artículo 4.2.1.4. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008. López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 33. 244 Ibidem. 245 Artículo 4.1.2. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008 246 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 34. 243

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Al ser un proceso monitorio arrendaticio, por lo general, solo van a existir dos partes, a falta de la parte actora, la que va a estar presente será la demandada, quien obviamente va a tener un interés legítimo, en relación con la naturaleza de lo debatido. Esta disposición no encuentra respaldo en este tipo de proceso, porque estas son normativas para procesos regulados en el proyecto de Código Procesal Civil. 247

Entonces, si el demandado alega tener interés en que se continúe con la audiencia, esta podrá seguir para que se llegue a una solución, como se indicó, a menos que exista un impedimento que solo se pueda superar con la presencia del demandante, de seguirse con la audiencia, se practica la prueba y se dicta sentencia.248

Cuando el que no asiste es el demandado, el juez debe dictar sentencia de inmediato; pues aunque él no se presente, se debe resolver basado en los fundamentos de la oposición que presentó. Sin embargo, si se ofreció prueba personal, esta no se podrá practicar al no estar el demandado para que pregunte; pero la ley establece que no se podrá dictar sentencia de inmediato, si es necesario practicar la prueba ofrecida por el demandante, al ser hechos no susceptibles de ser probados por confesión o las pretensiones se refieran a cuestiones de orden público o de derechos indisponibles.249

Ahora bien, si a la audiencia no comparecen ninguna de las partes, el proceso se tiene por desistido, sin ninguna condenatoria en costas, esto por una presunción de buena fe; pues se piensa que las partes no desean continuar con el litigio o han llegado a un acuerdo,

247

Ibidem. Op. Cit. 35. 249 Artículo 4.2.1.Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008. 248

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el proceso se termina de una vez para no tener que extender más el conflicto.250

Si la audiencia no se pudiera celebrar porque no se presentó el juez, existe la obligación de señalar de inmediato otra fecha y hora para celebrar la misma, dentro de los diez días hábiles siguientes, la ley no menciona nada de acuerdo con si existe alguna sanción para el juez, pero ha de suponerse que el juez faltó por una causa válida, la cual debe demostrar, ya que la ley solo admite la posposición de las audiencias por caso fortuito o fuerza mayor, las cuales deberán ser comprobadas.251

Como es un procedimiento basado en la oralidad, la idea de las audiencias es que no se suspendan; pues atrasan el proceso y la idea más bien es hacerlo más rápido, siempre con la idea de cumplir con el principio de justicia pronta; aunque en ciertos casos es inevitable el tener que atrasar el juicio para cumplir con el debido proceso. Esto ocurre mayormente cuando se trata de defectos no susceptibles de subsanación en el mismo acto de la audiencia; por ello, se concede un plazo para continuar luego con el proceso, esa suspensión debe ser breve y el juez debe hacer el nuevo señalamiento de fecha y hora para reanudarlo, esta no puede hacerse más allá del plazo de cinco días.252

Las audiencias no se pueden suspender ni posponer por la incomparecencia de los abogados; pues ellos tienen la obligación de nombrar sustitutos, como ya se mencionó, por lo tanto, incluso si existen superposición de audiencias, esto no será justificante, pero si se hiciera de conocimiento del juez con antelación a la audiencia, a criterio del juez se podrá posponer la que se haya señalado de última, para realizarla dentro de los cinco días 250

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 36. Artículo 4.3.Ley de Cobro Judicial. Costa Rica.2008. 252 López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 37. 251

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siguientes.253

Por los principios de inmediación y concentración, es que si se suspendiera la audiencia supera los cinco días, no puede reanudarse y resulta necesario citar a una nueva. Esta suspensión puede afectar el principio de inmediación; pues si ya se empezó a practicar la prueba, el juez puede ver afectado su criterio, al olvidar ciertos aspectos, por lo tanto, puede existir responsabilidad disciplinaria contra el responsable de causar la suspensión injustificada.254

Como es un proceso basado en la oralidad y bastante moderno, se le da un papel mucho más participativo al juez, se le dota de poderes disciplinarios de dirección e instrucción, para mantener el orden, poder auxiliar a las partes, sanear el proceso en cualquier etapa, evitar vicios que puedan conllevar a nulidades posteriormente, desechar pretensiones que sean improcedentes, asegurar la igualdad entre las partes, limitar el ámbito de discusión del proceso, rechazar pruebas inadmisibles, preguntar y repreguntar a las partes cuando lo considere necesario; asimismo, suspender la audiencia si fuera necesario.255

El juez debe tener una participación activa durante toda la audiencia, él debe explicarle a las partes sobre los fines que se buscan en la audiencia y cómo se va a llevar a cabo. Esto es para que se les brinde una breve explicación a las partes, del procedimiento que se va a seguir, así la audiencia se lleve con respeto y dinamismo, debe hacerles las advertencias legales correspondientes e informarles de la sanción, por el principio de 253

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 39. Op. Cit 37. 255 Op. Cit 39. 254

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legalidad.256

Al juez le corresponde mantener el orden mientras se practican los interrogatorios, no debe permitir preguntas impertinentes ni que se lean textos y documentos, porque se estaría violando el principio de la oralidad. Debe asegurarse que el debate no se prolongue con aspectos irrelevantes, los cuales no tengan relación con el objeto a discutir, pero sin violentar el derecho de defensa.257

Es obligación de esa autoridad mantener el orden durante la audiencia y velar por que se guarde el respeto debido, para ello cuenta con potestades de corrección y disciplina, se establece la posibilidad de retirar el uso de la palabra u ordenarle el abandono del recinto a quien no cumpla con las instrucciones que ha dado.258

En los casos en donde una de las partes cuenta con más de un abogado, la ley solo faculta para que participe uno por declarante, se les da la posibilidad a los abogados de que se pongan ellos de acuerdo sobre la repartición.259

Una novedad que han traído los procesos orales, ha sido con respecto a la manera de preservar lo realizado en las audiencias, bajo este principio lo que se busca es “documentar” la audiencia; pero ya no de manera escrita, sino por medios tecnológicos de audio y video, no mediante actas como se hace en los procesos que todavía son mayormente escritos. Para ello se contempló un registro de control de audiencias, para 256

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 40. Ibidem. 258 Op. Cit.41. 259 Ibidem. 257

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consignar la hora de inicio de cada audiencia, la fecha, la naturaleza de la audiencia, identificar a las partes, los testigos y demás auxiliares, todos los asistentes deben firmar el registro antes de que inicie la audiencia y, si no quiere hacerlo o no puede, ese debe quedar constando.260

Se debe firmar antes, para que en caso de que surjan discusiones entre las partes durante la audiencia, estas no se retiren sin firmarla y no quede constando su participación; la idea es que ahora se conserven las audiencias mediante soporte tecnológico, ya sea imagen o sonido, toda vez que se supone se cuente con la posibilidad de tener esos medios, aunque evidentemente en ciertas ocasiones no se va a poder contar con ellos.261

Ya sea que se grabe por medio de sonido o imagen, las partes tienen la facultad de pedir que se les entregue una copia de lo grabado de la audiencia; para ello, deberán llevar el medio de soporte donde guardarlo; llegado el caso, de que no puedan utilizar los medios electrónicos, se deberá realizar un acta exhaustiva, para documentar la prueba practicada en la audiencia, para que el superior las pueda examinar en caso de que se presente algún recurso.262

Como manera de no quebrantar el principio de celeridad procesal, la transcripción literal que se hace de las audiencias, deberá realizarse cuando el juez lo considere estrictamente necesario y se debe garantizar una exacta documentación, si no existiera la posibilidad de utilizar ningún medio deberá hacerse el acta exhaustiva incluso a mano, si no

260

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 42. Op. cit 40. 262 Op. cit 43. 261

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existe otra manera.263

No necesariamente en todas las audiencias que se realicen, será indispensable colocar todos los elementos que menciona la ley, sino que estos dependerán de las actividades que se realicen en ellas, indicar el lugar, la fecha y la hora son requisitos fundamentales que deben constar en el acta; pues así se logra ubicar temporal y espacialmente el acto, lo que puede ser determinante de su eficacia, al dictar sentencia también es necesario colocar hora y fecha para que quede ubicada en forma temporal la actividad.264

Igualmente, la ley señala que se debe colocar la hora en que se suspende una audiencia y la hora que se reanuda, ya se explicó que cuentan con un plazo límite para hacerlo. Asimismo, se debe consignar el nombre del juez, de las partes presentes, los defensores y representantes; resulta evidente que es necesario identificar al juez por la responsabilidad que tiene en la dirección de la audiencia, las partes deben ser identificadas no solo por sus nombres sino por sus calidades; pues según la ley solo pueden participar quienes estén legitimados y, a ellos, se les puede exigir responsabilidad por sus actuaciones.265

Sobre los testigos, peritos, auxiliares y demás personas que participan en la audiencia, la ley señala que también deben ser identificados pero solo por nombre, pero es lógico que se necesitan otras calidades que permitan identificarlos y ubicarlos luego, pues

263

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 44. Op. cit 45. 265 Ibidem. 264

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ellos también tienen deberes en el proceso.266

Un aspecto que trae consigo el Proceso Monitorio Arrendaticio, es la prueba trasladada, que es cuando en un proceso se utiliza prueba practicada en otro proceso anterior o simultáneo; por lo tanto la prueba trasladada no es un medio de prueba, sino una forma de utilización o reutilización de prueba ya practicada, es una fuente de prueba; cuando la ley menciona que debe hacerse referencia a la prueba trasladada, ordena que se consignen los datos que permitan reconocer la prueba posteriormente, no es transcribir la prueba, porque eso va en contra de la celeridad de la audiencia.267

Se debe hacer un acta lacónica donde se consignen los aspectos más importantes de todas las pruebas practicadas, pues de todas formas las mismas van a quedar consignadas en medios tecnológicos, de no existir estos medios como ya se mencionó, el acta deberá ser exhaustiva.268

También se dispone que se deben consignar las resoluciones dictadas, pero no se trata de los fundamentos de lo que se resolvió; sino solo la disposición, porque los fundamentos quedan en los medios tecnológicos, lo mismo se debe hacer con las impugnaciones y las resoluciones sobre ellas, pero cuando se trate de impugnaciones la ley sí dispone que se deben señalar en forma breve los fundamentos de la decisión.269

El juez debe consignar en el acta una síntesis de las principales conclusiones de las 266

Ibidem. López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 46. 268 Op. cit. 47. 269 Op. cit. 48. 267

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partes y como requisito final, se debe consignar en el acta que se leyó la sentencia y cualquier otro dato que el juez considere pertinente. El juez debe ser estricto, para no permitir que las partes alarguen la audiencia con datos que pretenden se incorporen en el acta sin ser relevantes para el curso del proceso.270

Una vez realizado esto, el juez o jueces que participaron en la audiencia deben firmar el acta, no la deben firmar los demás participantes, el medio de respaldo que se haya utilizado, se debe guardar debidamente identificado, con el número de expediente y las partes, para que sea más fácil su ubicación y estudio si fuera necesario.271

Durante la audiencia, además de la función que debe llevar el juez de guía durante la misma, con el fin de explicarle a las partes de qué se trata la misma y sobre las actividades a realizarse, debe propiciar que se dé una conciliación entre los comparecientes, para así poder terminar con el proceso y reducir el trabajo de los tribunales. Además, el juez debe ratificar, aclarar, ajustar y subsanar las pretensiones de las partes cuando a su criterio sean oscuras, imprecisas u omisas, cuando con anterioridad se haya omitido hacerlo272.

Se debe mencionar que la ratificación, aclaración, ajuste y subsanación, solo son procedentes cuando anteriormente no se hayan realizado; pues como ya se mencionó, el juez debe prevenir a las partes que corrijan los defectos presentes ya sea en la demanda o en la oposición, pues la idea es subsanar defectos que sean consecuencia de oscuridad, imprecisión y omisión.273 270

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 46. Ibídem. 272 Op. cit. 52. 273 Op. cit. 51. 271

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Si lo que está presente es oscuridad, procede entonces aclarar; si lo que está presente es imprecisión, lo que debe hacerse es precisar; si existe omisión se debe adicionar, pero esta solo es permitida con la finalidad de completar algo que es esencial para las pretensiones u argumentaciones de las partes, no significa que se puedan proponer nuevas pretensiones; pues eso sería ampliar la demanda en perjuicio de la otra parte y la legislación costarricense no permite ampliar la demanda una vez que exista contestación.274

Contrario sensu, si se permite sobre hechos nuevos, siempre que tengan por finalidad subsanar la demanda o la contestación, sobre este aspecto el juez debe ser muy cauteloso para evitar perjudicar a la parte contraria; ratificar es la actividad que debe hacer la parte actora al decir que mantiene sus pretensiones como las estableció desde un inicio, aunque existe la posibilidad de que el actor desista de alguna de ellas y ratifica las demás.275

Este nuevo procedimiento monitorio, no eliminó la posibilidad de que el tribunal otorgue un emplazamiento al demandado, para que este conteste la demanda, lo que se modificó fue que este emplazamiento debe darse en la audiencia, como consecuencia de la oralidad que priva en este procedimiento, y por el principio de concentración.276

Según el principio de contradicción, al actor se le debe dar la posibilidad de referirse a la contestación del demandado y cuestionar las excepciones que él haya interpuso, para ello también puede ofrecer y presentar prueba para desvirtuarlas. El juez no puede admitir pruebas que pretendan demostrar hechos notorios, hechos admitidos expresamente, hechos 274

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 52. Ibidem.. 276 Op. cit. 53. 275

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evidentes, hechos amparados a una presunción absoluta o sobre hechos impertinentes.277

Como en la Ley de Cobro Judicial, no se menciona nada sobre la posibilidad de alegar nulidades fuera de la audiencia, hay que acudir al CPC; por lo tanto, sí es posible que se plantee un incidente antes de la audiencia, pero la prueba será practicada en esta y en ella se resolverá el incidente. Por ende, en la audiencia se recibe la prueba y se resuelve sobre la actividad procesal defectuosa, ya sea que se haya alegado con anterioridad o en la misma audiencia.278

En la audiencia se resuelve sobre las excepciones procesales, pero esto ocasiona un problema; pues según la LMA la resolución que declara con lugar las excepciones procesales tiene recurso de apelación, aunado a esto cuando el juez acode una excepción, es porque resulta necesario subsanar algo antes de continuar con el proceso. La ley no aclara nada con respecto a esto, pues si la resolución es apelada, se debe admitir el recurso y enviar el expediente al Ad-quem.279

De acuerdo con el caso anterior, se deberá suspender la audiencia y reanudarla cuando el expediente sea devuelto, pero esto genera una contradicción; pues según la LCJ, la audiencia no se puede suspender por más de cinco días; pues incumpliría con el objetivo de celeridad procesal. Además, no se puede quedar sin resolver un asunto de vital importancia para la continuación del proceso; por lo tanto, no se podría cumplir con la estipulación del artículo 6 de la LMA.280 277

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 54. Ibidem.. 279 Op. cit. 55. 280 Op. cit. 72. 278

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Según con lo anterior, el señor Jorge López manifiesta que aquí se presenta la figura de la apelación diferida, la cual se deriva del principio de inmediación propio del principio de concentración, esto pretende concentrar el procedimiento, para proteger lo que se haya percibido en la audiencia, la frescura de la prueba más que todo, él manifiesta que si apenas se está en la etapa de resolución de excepciones y no se ha practicado la prueba, no tiene sentido negarle eficacia a la audiencia, por suspenderla por un período largo, osea no debe empezarse de cero.281

La función saneadora de la audiencia tiene dos objetivos: sirve como medio para terminar el proceso, esto impide que se tramite hasta el final, a sabiendas de que no puede conducir a una sentencia de fondo; por otro lado, funciona para que el proceso no se desestime en sentencia, por existir aspectos procesales sin resolver y, por estas razones, se declare sin lugar la demanda.282

La práctica de la prueba, es la del proceso en que la oralidad como principio de procedimiento adquiere mayor importancia; pues aquí es donde entran en aplicación directa los principios de inmediación, concentración y publicidad, para que esta etapa tenga éxito es necesario que la etapa preparatoria se haya realizado correctamente con el fin de garantizar los principios de audiencia y contradicción.283

El día de la audiencia es importante que no existan circunstancias que obliguen a suspenderla, ya sea por cuestiones de trámite o artimañas de alguna de las partes, cuando 281

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 73. Op. cit. 56. 283 Op. cit. 61. 282

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se hace una debida preparación de la etapa preparatoria, garantiza la eficacia de la prueba y le da celeridad al proceso.284

En la misma audiencia se admite y se practica la prueba, el juez que interviene en la práctica de las pruebas debe ser el mismo que dicte sentencia; pues el plazo entre la recepción de prueba y el dictado de la sentencia debe ser breve. Por otro lado, el principio de concentración, es cuando todos los actos procesales que se dan en el procedimiento se aproximan en el espacio y en tiempo, osea, son continuos.285

El principio de concentración es esencial para el de inmediación; pues sirve al juez, para que él logre mantener fresca la percepción que tuvo de los actos realizados en la práctica de la prueba y así dictar sentencia con todos los elementos frescos en la mente; durante la audiencia también se les permite a las partes hacer sus conclusiones, las cuales lo que pretenden es que los abogados puedan dar una última explicación breve de los puntos que consideren más importantes de acuerdo con sus pretensiones, con los argumentos que se derivaron de la práctica de la prueba y relacionarlo con la normativa aplicable; pero sin leer jurisprudencia ni doctrina, pues alargaría mucho el proceso. Para ello el juez tiene la facultad de retirarles la palabra cuando lo considere necesario y debe propiciar el debate directo.286

Una vez que ya se han alegado las conclusiones por ambas partes, el juez debe deliberar; en otras palabras, reflexionar sobre los aspectos que ha interiorizado con los actos de la audiencia; pero aun así el juez puede retirarse a deliberar en cualquier momento de la 284

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 62. Op. cit. 63. 286 Op. cit. 64. 285

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audiencia, para resolver cuestiones complejas. También lo puede hacer ya en el momento en que corresponda, para que dicte sentencia, ese momento de deliberación debe ser privado, por lo tanto, debe retirarse de la sala.287

Como se mencionó en un inicio de este capítulo, al llegar prácticamente la audiencia a su final, se debe dictar sentencia, ya sea que se revoque o se confirme la resolución intimatoria. Por ello, si el juez no tuvo que modificar nada, en el “por tanto” de la sentencia, se debe escribir “se confirma la resolución intimatoria”. En el caso de, si se revoca, entonces sí deben estipularse las condiciones que llevaron a tal decisión; además, si la sentencia es estimatoria se deben fijar de una vez los honorarios de abogados, lo que es novedoso, pero no se explica nada sobre este aspecto si la sentencia es desestimada.288

Sobre el aspecto que permite la conversión del proceso monitorio, una vez dictada la sentencia, hay que aclarar que el demandado solo tiene la posibilidad de acudir al proceso plenario, para lo cual tiene que establecer una nueva demanda ordinaria o abreviada por aparte, pero para el actor si se dispone un privilegio, pues cuando la sentencia sea desestimatoria, él puede solicitar en el plazo de ocho días a partir de la firmeza de la sentencia, que el proceso se convierta en ordinario y conservar las medidas cautelares, a la vez que rinde previa caución y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad.289

Esta característica, de mantener la eficacia de las pruebas practicadas en el anterior proceso monitorio, es lo que le da sentido a esta conversión; pues claramente lo que pretende buscar esta disposición es la economía procesal, de no hacerse, puede ocurrir que 287

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 64. Op. cit. 65. 289 Op. cit. 66 y 67. 288

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el debate se amplíe en forma desmedida en el proceso plenario, lo cual haría que se incumpla con el principio de justicia pronta y cumplida.290

Acerca de la interposición de recursos, la ley dice que como la audiencia es oral y la sentencia se dicta en la misma, el recurso debe interponerse inmediatamente antes de que se inicie otra actividad; pues una vez iniciada otra actividad precluye la posibilidad de interponer el recurso. La interposición de tal recurso debe hacerse de manera oral, también habla acerca de las situaciones en las cuales la sentencia no se dicta de una vez, que sería el caso de las sentencias escritas, bajo este supuesto el recurso debe interponerse a más tardar el tercer día después de la notificación a todas las partes.291

Una novedad de este proceso, es que todo recurso debe estar fundamentado, se deben expresar los motivos para la interposición del recurso, basado en las argumentaciones y conclusiones acerca del caso; de no cumplir con ello, se debe rechazar de plano, porque es lo propio para garantizar el principio de justicia pronta, lo mismo ocurrirá si la fundamentación resultara impertinente, como ya se mencionó antes, la apelación es limitada.292

Una figura que adopta esta nueva ley y ya se encuentra en la normativa de la LCJ, es la de la “apelación reservada”, con ella se pretende que al recurrir la sentencia, la parte que ganó haya perdido interés en la objeción realizada durante el procedimiento y, al final se reduzca la impugnación. Esto será así cuando se trate de defectos procesales cuyo saneamiento no se requiera de una vez para la continuación del proceso.293 290

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 68. Op. cit 70. 292 Ibídem. 293 Op. cit .73. 291

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Esto se regula de esta manera; pues es posible que una de las partes haya formulado varias apelaciones durante el proceso que quedaron “diferidas”, si al final esa parte tiene una sentencia estimatoria, no va a apelar la sentencia y no hará valer sus “apelaciones reservadas.”

Según Jorge López, el problema radica en si la otra parte apela la sentencia, se acepta el recurso y la sentencia es revocada, en este caso lo correcto dice él, es que el superior revise todas las apelaciones diferidas pendientes, osea, de quien resultó victorioso en primera instancia, pero que puede no salir de la misma manera en segunda instancia, pues sus argumentaciones pueden traerse al traste la primera resolución.294

294

López González, Jorge. Ley de Monitorio Arrendaticio comentada. Juricentro. Costa Rica. 2014. Pp 73.

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CAPÍTULO IV. Análisis del proceso monitorio arrendaticio contemplado en el proyecto de nuevo Código Procesal Civil (expediente: 15979)

Este capítulo se iniciará al mencionar un poco las consideraciones para implementar este proceso monitorio. En el proyecto de nuevo Código Procesal Civil, en los motivos del proyecto, se establece lo siguiente: “Se crea el monitorio arrendaticio, que es precedente para dilucidar discusiones simples referidas al desalojo por falta de pago o vencimiento del plazo.

Durante mucho tiempo se discutió sobre la conveniencia de mantener un procedimiento incidental. Se llegó a la conclusión de mantener esta estructura procesal simplificada. Su finalidad es dilucidar cuestiones relacionadas directamente con el proceso principal respecto de las cuales no se haya previsto un procedimiento particular y para la decisión de vicisitudes para las cuales expresamente se ha se ha estimado idóneo este proceso.”295

IV.I. Normativa establecida en el proyecto

Primeramente en su artículo104 acerca de las disposiciones generales, en su inciso 1 se establece que, por el procedimiento sumario se tramitarán el desahucio y cobro de obligaciones dinerarias líquidas y exigibles, cuando no correspondan al proceso monitorio, así como las pretensiones derivadas de un contrato de arrendamiento.296

295 296

Motivos de Proyecto de Código Procesal Civil, expediente N° 15979. Costa Rica. Artículo 104.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica.

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De acuerdo con esta ley, el plazo para contestar la demanda será de cinco días si la demanda cumple con todos los requisitos legales, la audiencia será una única, se debe señalar la hora y la fecha para celebrarla a la mayor brevedad posible. El Tribunal determinará las pruebas que deban practicarse antes de la audiencia, las partes deben comparecer a la audiencia con todas las fuentes de prueba ofrecidas.297

Según las particularidades de cada proceso sumario, en la audiencia se cumplirán con ciertas actividades como son: informar a las partes sobre el objeto del proceso y el orden en que se conocerán las cuestiones a resolver, se buscará propiciar una conciliación, se aclararán

las proposiciones de las partes, cuando a criterio del Tribunal sean oscuras,

imprecisas u omisas, cuando con anterioridad se hubiera omitido hacerlo.298

Se permitirá la contestación por parte del actor, de las excepciones opuestas, ofrecimiento y presentación de contraprueba; asimismo, se hará recepción, admisión y práctica de la prueba pertinente sobre alegaciones de actividad procesal defectuosa que no se hayan resuelto, vicios de procedimiento invocados en la audiencia y excepciones procesales. Se llegará a una resolución sobre alegaciones de actividad procesal defectuosa, excepciones procesales y saneamiento.299

Durante la audiencia también se deberá establecer la cuantía del proceso y se fijará lo que será objeto del debate; luego, se admitirá, se practicará la prueba, se dictará la resolución correspondiente para suspensión, cancelación o modificación de medidas cautelares, cuando exista solicitud pendiente de resolución, se permitirá a las partes 297

Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Ibidem. 299 Ibidem. 298

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establecer sus conclusiones y se dictará sentencia.300

Seguidamente, el proyecto habla acerca de la sentencia desestimatoria y la posibilidad de convertir el proceso en ordinario, específicamente en su artículo 104.4, en este se establece que cuando la sentencia sea desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar que se hubiera acordado.301

Sin embargo, se hace la salvedad de que el actor podrá solicitar en el plazo de diez días, a partir de la firmeza de la sentencia desestimatoria, que el proceso sumario se convierta en ordinario. Una vez admitida la conversión, se conservarán las medidas cautelares obtenidas mediante caución, así como la anotación de la demanda y tendrá eficacia toda la prueba practicada con anterioridad, siempre que no vulnere el principio de inmediación.302

Estos artículos mencionados anteriormente, establecen las reglas que se seguirán de manera general para los procedimientos sumarios, pero en su artículo 105 establece la normativa aplicable en específico al proceso sumario de desahucio.

En el inciso 1 de este artículo, se regula la procedencia de este tipo de proceso, ahí se dispone que se efectuará el desahucio cuando se pretenda la desocupación de un inmueble, como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento, en los casos previstos por la ley, o para hacer cesar la mera tolerancia.303 300

Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Op. cit. Artículo 104.4. 302 Ibidem. 303 Op. cit. Artículo 105.1. 301

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Se exceptúan las pretensiones que deban ventilarse por el proceso monitorio arrendaticio. La causal de expiración del plazo procederá, únicamente cundo el demandante demuestre que manifestó por escrito, la voluntad de no renovar el contrato según el artículo 71 de la LGAUS.304

Establece que cuenta con legitimación activa, quien compruebe su condición de propietario, arrendante o subarrendante, o de poseedor sobre el inmueble por título legítimo, o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo la facultad para concederlo; asimismo establece quién contará con legitimación pasiva, a saber, el arrendatario, el subarrendatario, el cesionario o los poseedores del inmueble.305

Se definen cuáles serán requisitos de la demanda; además de los contemplados en las disposiciones generales de ese código y las leyes especiales, establecer la causal de desalojo, el monto de renta vigente en el momento, la fecha de pago, el lugar donde esté ubicado el inmueble, se debe acreditar la propiedad de la finca o del derecho del actor y la existencia del contrato de arrendamiento, si lo hay.306

Cuando el inmueble sea una vivienda, se deberá demostrar el valor fiscal de este, sobre el valor actual del terreno y la edificación o, en su defecto, si ese avalúo tiene más de cinco años, uno practicado por un ingeniero o un arquitecto incorporados,307 esto es importante para corroborar si se trata de una vivienda de carácter social. 304

Artículo 105.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Op. cit. Artículo 105.2. 306 Op. cit. Artículo 105.3. 307 Ibidem. 305

131

Cuando se da el emplazamiento, en una demanda sustentada en un contrato que implique el pago de rentas, el Tribunal prevendrá al demandado la obligación de depositar en la cuenta y a la orden del despacho, los alquileres posteriores a la demanda, bajo pena de ordenar el desalojo de inmediato en caso de incumplimiento.308

Cuando

exista

duda

sobre

el

monto

del

alquiler,

el

Tribunal

determinará

prudencialmente la suma a depositar, una vez que se ordene la entrega del inmueble. Por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al demandado al pago de las costas.309

Cuando sean terceros los que posean o subarrienden el inmueble, sin consentimiento del arrendador, no será necesario demandarlos, solo se les notificará para que hagan valer sus derechos.310

De acuerdo con el artículo 105.5 de este proyecto, en la sentencia estimatoria se ordenará al demandado la entrega del inmueble, en un plazo razonable que conferirá el Tribunal, de acuerdo con las circunstancias, transcurrido este, se ordenará la puesta en posesión por parte del arrendador del inmueble.311

Una vez que se encuentra en firme la sentencia que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar por la vía incidental, que se condene al demandado a pagarle las 308

Artículo 105.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Ibidem. 310 Ibidem. 311 Op. cit. Artículo 105.5. 309

132

cuotas de arrendamiento no satisfechas, los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el inquilino no hubiere cubierto. Para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental, el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado y, con base en este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía.312

Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establece la LGAUS y el Código Civil. 313

Este proyecto también contempla a manera general, el Proceso Monitorio en su Capítulo III, en su artículo 111.1 establece que procederá para los desahucios originados en una relación de arrendamiento de cualquier naturaleza que conste documentalmente, siempre que se funde en la causal de vencimiento del plazo, falta de pago de la renta o de los servicios públicos.314

De acuerdo con la normativa, admitida la demanda, se dictará una resolución donde se ordene a la parte demandada que realice la prestación pedida por la parte actora; en ese pronunciamiento, se le concederá un plazo de cinco días para que cumpla o se oponga, e interponga en ese acto, las excepciones procesales que sean pertinentes, cuando exista oposición fundada, se suspenderán los efectos de la resolución intimatoria, salvo lo relativo a embargos.315

312

Artículo 105.6. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Ibidem. 314 Op. cit. Artículo 111.1. 315 Op. cit. Artículo 111.2. 313

133

Si por el contrario, la parte demandada se allanare a lo pretendido, no se opone dentro del plazo o la oposición es infundada, se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite.316Ante una oposición fundada, se señalará una audiencia oral que se regirá por las disposiciones establecidas para el proceso sumario.317

En la sentencia se determinará, si se confirma o revoca la resolución intimatoria, cuando se acoja la oposición, la parte accionante podrá solicitar la conversión del proceso monitorio a sumario, según lo dispuesto para el proceso sumario.318

Ya una vez en su artículo 113, se habla específicamente del procedimiento para el Monitorio Arrendaticio; mientras que en el inciso 1, se habla acerca de la prueba que se puede presentar para demostrar la legitimación, esta podrá acreditarse con el contrato, mediante una resolución judicial anterior que la establezca o los recibos periódicos de pago.319

Una vez admitida la demanda, se ordenará el desalojo, en la misma resolución inicial se ordenará a solicitud de parte, la retención preventiva de bienes del demandado. 320Sobre la oposición, la ley aclara al decir que solo se admitirá oposición que se funda en el pago comprobado por escrito, prescripción, inexistencia de la obligación de pagar y falta de vencimiento del plazo.321

316 317 318 319 320 321

Artículo 111.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Op. cit. Artículo 111.4. Ibidem. Op. cit. Artículo 113.1. Op. cit. Artículo 113.2. Op. cit. Artículo 113.3.

134

Al final de esta sección el proyecto es bastante claro al precisar que, serán aplicables al proceso monitorio arrendaticio, en lo que fueren compatibles, las normas del sumario de desahucio, sobre la legitimación, requisitos de admisibilidad de la demanda, depósito sucesivo de las rentas, ejecución del desalojo y cobro de alquileres insolutos.322

IV.II. Análisis del proceso monitorio arrendaticio del proyecto del Código Procesal Civil

La característica más significativa que viene a aportar este proyecto, es la unidad que pretende implantar, al mantener en un solo cuerpo normativo, la totalidad de las regulaciones de los procesos civiles establecidos en Costa Rica y evitar así la fragmentación normativa. Con ello, genera una mayor certeza jurídica, pues no es necesario estar acudiendo a diferentes cuerpos legales, para asegurarse de llevar a cabo correctamente el proceso, y de esa forma, también crea celeridad.

Una vez, se han mencionado las regulaciones contempladas en el proyecto sobre el proceso monitorio y el proceso sumario, en sección pasada, se procederá a realizar una comparación con la ley monitoria arrendaticia, para valorar cuáles son sus semejanzas y diferencias, así como sus ventajas y desventajas, lo cual se realizará a continuación.

En el capítulo III del proyecto de Código Procesal Civil, relativo al monitorio arrendaticio, más específicamente en el artículo 113.4, se dispone que serán aplicables a este proceso las disposiciones contempladas para el desahucio sumario, en lo que sean compatibles, sobre la legitimación, requisitos de admisibilidad de la demanda, depósito

322

Artículo 113.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica.

135

sucesivo de las rentas, ejecución del desalojo y cobro de alquileres insolutos.323

Acerca de los requisitos de la demanda, el proyecto establece que además de los requisitos dispuestos por las disposiciones generales y leyes especiales, en la demanda se debe consignar la causal de desalojo, el monto de renta vigente, fecha de pago y el lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, se tiene que demostrar la propiedad de la finca o del derecho del actor.324

Se debe también acreditar la existencia del contrato de arrendamiento, si lo hubiera, cuando la pretensión se relaciona con una vivienda, se deberá demostrar el valor fiscal del inmueble, sobre el valor actual que tiene el terreno y la edificación, o en su defecto, si ese avalúo tiene más de cinco años, un avalúo practicado por un ingeniero civil o un arquitecto incorporados.325

Asimismo, la Ley de Monitorio Arrendaticio, establece que la demanda deberá contener necesariamente los nombres, los apellidos y las calidades de ambas partes, o su cédula de identidad, la exposición sucinta de los hechos, los fundamentos de derecho, el monto de la renta, la fecha de pago y el lugar para recibir notificaciones por ambas partes. Además se deberá incluir la causal invocada, se debe ofrecer pruebas e indicar dónde se ubica el inmueble.326

Una variante en los requisitos previstos en el proyecto, es la obligación de presentar el 323 324 325 326

. Artículo 113.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica Op. cit. Artículo 105.3. Ibidem. Artículo 3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica.2013.

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avalúo de la propiedad, lo cual es muy necesario para corroborar si se trata de una vivienda de carácter social, así también como comprobar la propiedad de la finca por el actor o su derecho. Un requisito faltante en ambas leyes es la de establecer cuál es la fecha de inicio y cuál la de vencimiento del contrato; pues el vencimiento del plazo también es una causal para el desalojo y se debe recordar que existen los contratos verbales también; por lo tanto resulta necesario precisar la fecha en que inició la relación arrendaticia.

Sobre la legitimación para presentar un proceso monitorio arrendaticio, el proyecto remite a su capítulo II acerca del Proceso Sumario, en el cual se indica que lo podrá presentar quien compruebe su condición de propietario, arrendante, subarrendante, poseedor del inmueble por título legítimo, o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo la facultad para concederlo.327

Asimismo, el proyecto en su capítulo III, acerca del Proceso Monitorio establece que, servirán como prueba para acreditar la legitimación del actor; el contrato, una resolución judicial anterior que la establezca o los recibos periódicos de pago.328Mientras que la LMA, define en su artículo 5 que tendrá legitimación activa: el propietario, el arrendante, el subarrendante, el poseedor a título legítimo o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo facultad para concederlo.329

Uno de los presupuestos necesarios para presentar una demanda de desahucio es, permitirle al juez corroborar la existencia de un vínculo contractual, en virtud de un arrendamiento; por ello, la comisión redactora ha previsto estos medios de prueba como 327

Artículo 105.2. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Op. cit. Artículo 113.1. 329 Artículo 5. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 328

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formas para acreditarla, pero parece que se han mantenido más rígidos con respecto a ellos en este proyecto, pues en la Ley de Monitorio Arrendaticio, la normativa habla también de la confesión prejudicial, cartas, correos electrónicos y cualquier documento escrito en el que conste la relación arrendaticia.330

Sobre la legitimación pasiva, ambas leyes son bastante similares al mencionar que, el desahucio procederá contra el arrendatario, subarrendatario y el cesionario, la única diferencia presente en el proyecto es que se incluyó la frase “los poseedores del inmueble”, como una manera de abarcar más posibilidades.331

El proyecto es claro al establecer que se aplicará el proceso sumario, al desahucio y el cobro de obligaciones dinerarias líquidas y exigibles, cuando no correspondan al proceso monitorio;332 es decir, será aplicable para las demás causales contempladas en el artículo 121 de la LGAUS, las cuales no sean la falta de pago de la renta y de servicios cuando le correspondan al arrendatario y el vencimiento del plazo.

Se dispone que admitida la demanda, se ordenara el desalojo, en esa misma resolución inicial se ordenará, si así lo solicita la parte, la retención preventiva de los bienes del demandado, así establecido en el proyecto de Código Procesal Civil, esta norma no presenta ninguna novedad en el proceso; pues en la Ley de Monitorio Arrendaticio se manifiesta de una manera similar, acerca de la resolución intimatoria.333

330

Artículo 3. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Véase artículo 5. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Y artículo 105.2. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 332 Artículo 104.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 333 Véase artículo 113.2. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Y artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 331

138

Lo que si varía es el plazo para contestar la demanda o cumplir con el desalojo; mientras la Ley de Monitorio Arrendaticio establece que este será de quince días, el proyecto de código Procesal Civil dispone que sea de cinco días como se ha acostumbrado en los procesos sumarios. 334

Se desprende del artículo que, una vez se admite la demanda, se dictará una resolución ordenando a la parte demandada que realiza la prestación pedida por el demandante, en dicha resolución se le concede un plazo de cinco días, ya sea para que cumpla o se oponga, en ese plazo debe interponer excepciones procesales.335

Esta reducción en el plazo para contestar, puede afectar la defensa del demandado; pues se trata de un lapso corto, en el cual puede ser difícil recopilar ciertas pruebas, a saber; los avalúos de la propiedad, si se requiere que el estudio lo realice un ingeniero o un arquitecto, si el demandado ha estado depositando las rentas en despachos judiciales, por el incumplimiento del arrendador en proveer servicios básicos, si se necesita comprobante de ello, puede ser que el juzgado ocupe un poco más de tiempo para dispensarlo.

Así también, no otorga suficiente tiempo como para buscar testigos idóneos y, en general, las pruebas y los argumentos adecuados; pues si se trata de un plazo bastante corto, que si bien es cierto aporta celeridad procesal, también puede generar inseguridad e indefensión jurídica.

334

Véase artículos 111.2. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Y artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica.2013. 335 Artículo 111.2.Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica.

139

Con el emplazamiento, en cualquier demanda que se sustenta en un contrato que implique el pago de rentas, el Tribunal prevendrá al demandado la obligación de depositar en la cuenta y a la orden del despacho, los alquileres posteriores a la demanda, de no cumplir con ellos se ordenarán el desalojo de forma inmediata. Si existiera duda sobre el monto del alquiler, el Tribunal lo determinará prudencialmente,336 esta disposición también se encuentra regulada en la Ley de Monitorio Arrendaticio337, la cual resulta innecesaria, porque en ambas leyes se contempla como requisito la obligación de establecer cuál es el monto a pagar; por lo tanto, de no indicarlo, el juez está en la obligación de indicar la subsanación de la demanda.

Si la parte demandada se allanare a lo pretendido o no se opone dentro del plazo, o la oposición es infundada, se ejecutará la resolución intimatoria sin más trámite,338 esta misma disposición se encuentra en la Ley de Monitorio Arrendaticio,339 a estas causales se le agrega el incumplimiento del pago de las rentas futuras.

Este proyecto, al igual que la Ley de Monitorio Arrendaticio, es bastante estricto y limitado con la oposición que se considerará aceptable, en su artículo 113.3 se dispone que solo se admita la oposición que se funda en el pago comprobado por escrito, prescripción, inexistencia de la obligación de pagar la renta y falta de vencimiento del plazo.340

Mientras que el Artículo 6 de la Ley de Monitorio Arrendaticio, establece que la oposición fundada será la que se base en el pago, la prescripción y la falta de vencimiento 336

Artículo 105.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica.2013. 338 Artículo 111.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 339 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 340 Artículo 113.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 337

140

del plazo,341es muy importante la especificidad que la comisión redactora incluye en el proyecto, acerca de que será fundada la oposición que demuestre la inexistencia de la obligación de pagar, pues son muchos los casos en que el arrendatario puede estar excluido de pagar.

Resulta menester entender que si bien ambas leyes mencionan una serie de medios probatorios, no se debe suponer que estos son exclusivos; pues sería iluso pensar que en todos los casos se va a poder contar con alguna de estas pruebas. Existirán situaciones fácticas en las cuales será necesario presentar testigos o avalúos de propiedad, para acreditar que se trata de una vivienda de carácter social y ya con esta característica se sabe que, para presentar una demanda de desahucio, debe contar con una doble causal, a saber; el vencimiento del plazo, haber presentado la notificación de no renovación del contrato y solicite la vivienda ya sea para nueva construcción o para vivienda.342

También al tratarse de una vivienda de carácter social, si el desahucio se presentó por falta de pago, el demandado cuenta con la posibilidad de enervar el proceso.343Por dar un ejemplo de la necesidad de presentar otro tipo de pruebas, asimismo también existen pruebas para desvirtuar la existencia de una relación arrendataria, como puede ser la existencia de un fideicomiso o un usufructo.344

Igualmente, se puede presentar prueba para corroborar que no se notificó al arrendatario la voluntad de no renovar el contrato, lo cual dejaría sin efecto la causal si esta 341

Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. Artículos 100,101, 102 y 103. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995. 343 Op. Cit. Artículo 99. 344 Véase artículos 23 y 24. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica. 1995. 342

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estuviera sustentada en el vencimiento del plazo, de una manera similar sucedería si el demandado logra demostrar que no pagaba en la misma fecha siempre y se atrasaba porque su arrendador se lo toleraba.345

Para respaldar la existencia de una exclusión de pagar, también es necesario presentar otro tipo de pruebas que no fueron mencionados en ninguna de las dos leyes, esta exclusión se presenta cuando, por ejemplo, el arrendador no repone los servicios básicos en el inmueble, una vez que estos son inaccesibles en el local que arrendó, pero en un inicio sí los tenía.346

Otros casos en los cuales se da la posibilidad para el arrendatario, de no pagar la totalidad o una parte de la renta, es cuando el arrendador no responde por los defectos graves y estos perjudican al arrendatario,347también el arrendador está obligado a realizar las reparaciones urgentes una vez que es notificado sobre la necesidad de realizarlas, se le otorga un plazo de diez días para que las haga, si él no cumple, el arrendatario puede realizarlas y retener el monto de dinero que haya gastado en ellas y, por ende, rebajarlo del monto de alquiler.348

Puede ocurrir que mientras se realizan las reparaciones, estas sean muy molestas de soportar para el arrendatario, dado el caso, puede pedir que se le realice una reducción proporcional en el monto de la renta, por el tiempo que duren las reparaciones, lo que serviría también de excusa para no pagar la totalidad de la renta pactada y conllevaría a la 345

Op. cit. Op. cit. 347 Op. cit. 348 Op. cit. 346

Artículos 62 y 71. Artículo 22. Artículo 30. Artículo 35.

142

desestimación de la causal de falta de pago.349

Cuando por caso fortuito o fuerza mayor la vivienda se vea afectada parcialmente, pero siga siendo apta para su destino, el arrendatario puede solicitar que se le reduzca el monto de la renta por el tiempo que dure, de ahí que pueda justificarse para no cumplir con su obligación de manera total.350

Todas estas razones anteriormente mencionadas, ejemplifican situaciones en las cuales se podrían presentar pruebas diferentes a las mencionadas en la Ley de Monitorio Arrendaticio y también en el proyecto de Código Procesal Civil, pero que de igual manera serían válidas y permitirían corroborar la legitimidad de las partes y oponerse válidamente a la causal invocada.

En el proyecto se establece que, el proceso sumario de desahucio procederá cuando se pretenda la desocupación de un inmueble, como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento, en los casos previstos por la ley o por hacer cesar la mera tolerancia, se van a exceptuar las pretensiones que deban ventilarse por el proceso monitorio, aclara que la causal de expiración del plazo, procederá únicamente cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito, la voluntad de no renovar el contrato. 351

De la misma forma se contempla en la Ley de Monitorio Arrendaticio352, esto es importante para no traerse abajo la causal de vencimiento del plazo, por la renovación tácita 349

Artículo 38. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527.Costa Rica. 1995. Op. cit. Artículo 42. 351 Artículo 105.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 352 Artículo 1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica. 2013. 350

143

que se genera al no realizarle la notificación por escrito, la cual debe firmar el arrendatario y en anuencia de él, debe ser firmada por dos testigos.353

De acuerdo con el artículo 111.1, del proyecto de Código Procesal Civil, procederá el Proceso Monitorio para el desahucio originado en una relación de arrendamiento de cualquier naturaleza que conste documentalmente, si se funda en la causal de vencimiento del plazo, falta de pago de la renta o los servicios públicos, osea, se mantienen las mismas dos causales de la LMA.354

Como bien se mencionó anteriormente, se debe aplicar al proceso monitorio las disposiciones del proceso sumario en lo que le sea compatible; por lo tanto, en lo que respecta a la audiencia oral, se debe acudir a las regulaciones del sumario.

Sobre las actividades que se deben realizar durante la audiencia, el proyecto de Código Procesal Civil, las establece en su artículo 104 inciso 3: será una única audiencia, no contempla la posibilidad de fragmentarla como lo hace la LCJ,355 para la cual se debe establecer hora y fecha para celebrarla y debe ser a la mayor brevedad posible,

356

es

bastante acertada la disposición que aporta la comisión redactora, al determinar que será a la mayor brevedad posible pero sin establecer un plazo que difícilmente se podría cumplir, como se hace en la LCJ, que indica que será de quince días.357

353

Artículo 71. Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos. Ley N° 7527. Costa Rica.1995. Véase artículo 111.1. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. Y artículo 1. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160. Costa Rica.2013. 355 Artículo 4.1.2. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica. 2008. 356 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 357 Artículo 4.1. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica.2008. 354

144

El Tribunal debe determinar las pruebas que deben practicarse antes de la audiencia, las partes deberán comparecer a la audiencia con todas las fuentes de prueba ofrecidas, 358 esta disposición también difiere a las contempladas en la LCJ, pues según esta se regula la asistencia de solo una de las partes, ya sea el actor o el demandado, incluso regula la ausencia del abogado y el juez, pero parece que el proyecto se toma más a pecho que se trate de un proceso basado en la oralidad y por ende, se necesita la presencia de las partes.359

Según las particularidades de cada proceso sumario, en la audiencia se cumplirán las siguientes actividades:360 se debe informar a las partes sobre el objeto del proceso y el orden en que se conocerán las cuestiones a resolver, todo ello, en vista del principio de oralidad y la función participativa, que debe tener el juez durante toda la audiencia, se debe tratar de fomentar la conciliación entre las partes, toda vez que se aprovecha la presencia de ambos en la audiencia.

Al ser un sistema predominantemente oral, es necesario que al realizarse la audiencia se aclaren las proposiciones de las partes, cuando el Tribunal considere que son oscuras, imprecisas u omisas, cuando no se hayan realizado con anterioridad; pues es fundamental que las mismas sean claras y entendibles para las partes, para presentar sus alegatos y no apoyarse en una posible indefensión.361

Se le debe permitir al actor, contestar las excepciones opuestas, ofrecer y presentar la 358

Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica Artículo 4.2.1.4. Ley de Cobro Judicial. Costa Rica.2008. 360 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 361 Artículo 104.3. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica. 359

145

contraprueba, en ella se recibirá, admitirá y se practicará la prueba pertinente sobre actividad procesal defectuosa que no se hayan resuelto anteriormente, vicios de procedimiento invocados en la misma audiencia y excepciones procesales.362

En la misma audiencia se resolverá sobre las alegaciones de actividad procesal defectuosa, excepciones procesales y saneamiento.363Se debe definir la cuantía del proceso, fijar lo que será objeto del debate, se admitirá y se practicará la prueba, se dictará resolución acerca de la suspensión, cancelación o modificación de medidas cautelares, cuando exista solicitud pendiente de resolución, se oirán las conclusiones de las partes y se dictará sentencia.364

En la sentencia estimatoria, se ordenará al demandado entregar el inmueble, en un plazo razonable, el cual conferirá el Tribunal, de acuerdo con las circunstancias, transcurrido este, se ordenará la puesta en posesión.365La LMA, establece algo distinto, menciona que firme la sentencia, sin más trámite, ala parte actora se le pondrá en posesión del bien por medio de la autoridad, con aplicación de lo dispuesto en materia de ejecución de sentencia.366

A solicitud de la parte interesada, de ser necesaria la puesta en posesión, se hará directamente por el Tribunal o, en su caso, mediante comisión a otra autoridad judicial. De promoverse algún incidente para impedir esa actuación, se rechazará de plano, cuando sea

362

Ibidem. Ibidem. 364 Ibidem. 365 Op. cit. Artículo 105.5. 366 Artículo 9. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160.Costa Rica.2013. 363

146

evidente su improcedencia, sin recurso alguno.367

Cuando la sentencia es desestimatoria, se revocará cualquier acto de ejecución o medida cautelar, que se hubiere acordado, pero el actor podrá solicitar en el plazo de diez días, a partir de la firmeza de la sentencia desestimatoria, que el proceso sumario se convierta en ordinario, cuando se admita la conversión, se conservarán las medidas cautelares, obtenidas mediante caución; así como la anotación de la demanda y tendrá eficacia la prueba practicada con anterioridad, siempre que no vulnere el principio de inmediación.368

Firme la sentencia, que declare con lugar el desahucio, el actor podrá gestionar por la vía incidental, que se condene al demandado a pagar las cuotas de arrendamiento no satisfechas, los servicios y otros gastos inherentes al vínculo arrendaticio que el demandado no haya cubierto, para garantizar su pago, desde el inicio del proceso incidental el actor podrá solicitar que se realice un inventario de bienes en el inmueble arrendado. 369

Con base en ese inventario, indicará cuáles bienes deben mantenerse en ese lugar como garantía; mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer derecho de retención sobre ellos. Así también está establecido de igual forma en la LMA en su artículo 6.370

Si bien es cierto, se ha podido comprobar que la ley N° 9160, Ley de Monitorio 367

Artículo 9. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160.Costa Rica.2013. Artículo 104.4. Proyecto de Código Procesal Civil. Expediente N° 15979. Costa Rica 369 Op. cit. Artículo 105.6. 370 Artículo 6. Ley de Monitorio Arrendaticio. Ley N° 9160.Costa Rica.2013. 368

147

Arrendaticio, ha venido a traer grandes innovaciones a un proceso bastante utilizado en Costa Rica, como es el desahucio judicial, le ha incorporado celeridad, dinamismo y eficacia en muchos aspectos, a saber, celeridad desde el punto de vista de su rigidez y limitación con respecto a sus causales, excepciones, pruebas y recursos, de la misma manera pretende hacerlo el proyecto de Código Procesal Civil.

Asimismo, la resolución intimatoria, aporta gran rapidez al proceso, ya sea cuando se declara sin lugar la oposición o no se presenta, porque entonces simplemente se ejecuta lo dispuesto en ella, aunque se presente oposición, de igual manera agiliza hasta cierto punto la resolución del conflicto, pues de ser declarada con lugar la demanda lo único que se agregaría al “por tanto” es lo dispuesto en ella.

Las nuevas disposiciones de este proceso, al estar basadas en la oralidad, implican que las actividades que se desenvuelven en él van a estar recubiertas de mucha participación de todas las partes, desde el mismo juez, que asume un papel muy activo durante toda la audiencia, al guiarla y controlarla; asimismo, las partes deben contar con un papel participativo, informado y respetuoso.

De acuerdo con la ley, la audiencia es una unidad en donde se van a conservar todos los aspectos derivados de ella, como son: las pruebas, tanto documentales como testimoniales o confesionales acordes con el principio de inmediación, concentración y comunidad de la prueba, se van a conservar los actos dilucidados en ella en medios electrónicos, los cuales también van a estar a disposición de todas las partes. La idea es que todo esto sea una unidad en la cual participen todos. 148

Todas estas disposiciones, tienden a asegurar de una manera más sólida la eficacia de los actos y una mayor certeza en sus fallos, la idea de este proceso es que desde un inicio la demanda y su correlativa oposición cuenten con todos los requisitos establecidos; para ello, deben alertar a las partes de sus defectos, para llegar a la audiencia, en orden con todos los aspectos de forma, como la LMA y el proyecto de Código Procesal Civil establecen cuáles argumentos va a aceptar para fundamentar la oposición, ha de suponerse que cuando se decide llevar el proceso a un debate es porque existe una oposición fundada donde el contradictorio es necesario y no simplemente como una manera de prolongar la estadía del inquilino en el local.

Como todas las partes tienen amplia participación durante toda la audiencia y cuentan con una debida asesoría, tanto de sus abogados como del mismo juez, existe una mayor garantía de que serán menos las resoluciones recurridas y, por ende, se beneficiarán más los arrendadores de los inmuebles, quienes tendrán más rápido la posesión de su local.

Aun así, con todas estas ventajas es necesario complementar la Ley de Monitorio Arrendaticio y de llegar a aprobarse el nuevo Código también, pues hay que aclarar ciertos aspectos y ampliarla en otros, como por ejemplo, aclarar cuál va a ser su ámbito de aplicación, si los arrendamientos regidos por la LGAUS o los regidos por el Código de Civil y el de Comercio, en el caso de la LMA.

Es necesario que se realice una mayor especificación con respecto a las pruebas aceptadas o, en dado caso, aclarar las posibles situaciones; pues según estas, así variarían 149

las pruebas que se pretenden presentar, como son los casos de exclusión de pagar, los casos en que no existe una relación arrendaticia, como es el usufructo y el fideicomiso. Se establecerá un método, por medio del cual no se traiga al traste la finalidad de no prolongar los procesos con el ofrecimiento de prueba excesiva, si es importante mencionar que esta deficiencia la tiene la LMA el proyecto si lo corrige.

Este punto anterior es muy relevante para los casos fundados en contratos verbales e informales, donde va a ser muy difícil que se presenten pruebas documentales, y van a tener que ser aclarados por medio de prueba confesional y testimonial, lo que de no existir una regulación estricta, podría hacer que las audiencias se prolonguen por la insistencia de los abogados de hacer preguntas innecesarias, de ahí la importancia del papel del juez como mediador y controlador.

Existen ciertas figuras jurídicas contempladas en la LGAUS, las cuales producen regulaciones muy específicas y de las mismas no se hace mención en la LMA, como son: la tolerancia, el caso fortuito y la fuerza mayor, los motivos para la exclusión de pago de la renta, la enervación del proceso y, en general, las demás disposiciones que regulan las viviendas de carácter social, el PCPC tampoco manifiesta nada acerca de estas figuras, como es por ejemplo, cuál es el momento procesal oportuno para presentar una enervación. . Estas figuras supra descritas, necesitan encontrar una regulación en la LMA, pues al estar presentes varían las causales para el desahucio así como la manera de oponerse a ellas, pero no se tiene una verdadera modalidad para guiarse; por ejemplo, no se menciona si una oposición al vencimiento del plazo sería presentar el avalúo de la Dirección General de 150

la Tributación directa, esta particularidad sí la resuelve el PCPC, pues si menciona este avalúo como un requisito en caso de tratarse de una vivienda.

Otro supuesto sería presentar como oposición, que el arrendador ha tolerado el pago de la renta en diferentes fechas y nunca ha hecho por escrito una notificación donde declara lo contrario al arrendatario, según la ley, es un excluyente de la obligación del pago en la fecha convenida y por tanto, no se podría invocar la causal de falta de pago y de acuerdo con el PCPC, tal caso debe tramitarse, por el proceso sumario.

Tal parece que de la comparación realizada entre las leyes que regulan el arrendamiento en Costa Rica, se comprobó que la LMA tiene varias deficiencias e inexactitudes, pero las mismas han sido corregidas en el PCPC, el cual viene a ser una versión más reducida de todo lo establecido para el proceso monitorio arrendaticio, pero también más minucioso y contempla figuras que la LMA no hace.

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Conclusiones

La investigación realizada logró profundizar en el tema del desahucio, específicamente en el Proceso Monitorio Arrendaticio, donde se abarcan también aspectos de fondo contemplados en la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, de esta forma se logra resolver las inquietudes establecidas en los objetivos del presente trabajo, los cuales se responderán a continuación.

Primeramente, es evidente que la Ley de Monitorio Arrendaticio conserva la misma naturaleza jurídica de la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, pues en lo sustancial el tipo de contrato no cambia sus características, sigue siendo un contrato principal. Al no necesitar la existencia de ningún otro contrato, es un negocio que nace de la voluntad no viciada de ambas partes; por lo tanto, es consensual.

Es un contrato bilateral perfecto, donde ambas partes tienen derechos y obligaciones recíprocas, correlativas, una de las partes otorga el uso y goce del bien y la otra debe pagar una cantidad dineraria o en especies por ello. Se trata de un contrato oneroso, pues si el bien se entregara sin una contraprestación, dejaría de ser un contrato de arrendamiento para transformarse en un comodato.

El contrato de arrendamiento es conmutativo, otorga ventajas y gravámenes a ambas partes, existe una ventaja cierta y determinada para cada una de ellas, por un determinado lapso. Una de sus características es la temporalidad; pues la ley no permite que sea a perpetuidad, pero si dispone un mínimo de tiempo de tres años, es por ello que excluye de su 152

ámbito de aplicación los contratos de arrendamiento comerciales.

La creación del proceso monitorio arrendaticio, no vino a modificar en nada la normativa de fondo que viene rigiendo a los contratos de arrendamiento de locales; por el contrario mantiene las disposiciones establecidas en la LGAUS, las cuales son un arrastre desde la Ley de inquilinatos de 1939, lo que provocó la LMA fue una innovación y modernización en materia procesal para el desalojo.

La motivación para promulgar la LGAUS, era la necesidad del desarrollo en el área de construcción, lo cual fomentaría el mejoramiento económico en materia de alquiler, ya sea para empresas o viviendas y también generaría empleo para maestros de obras y obreros, pero se consideraba que el inquilino necesitaba de una mayor protección; pues se veía como la parte débil del negocio jurídico.

Se consideró que la figura del arrendamiento es de gran relevancia para el impulso de la economía nacional; pues si se promueve la construcción de locales para alquiler, se atraerá industria extranjera y se mejorará la economía en Costa Rica, de igual manera se observa que el alquiler de viviendas, es un punto intermedio en las familias antes de adquirir su casa propia, lo cual beneficia a ambas partes del negocio y genera una mayor economía.

Para el momento de su promulgación, se tenía al inquilino como un sujeto que se debía ayudar y era quien se encontraba en desventaja al no tener una casa propia, mientras quien arrienda posee más de una; por lo tanto esta ley se creó con una marcada tendencia proteccionista hacia el inquilino e incluso todas las causales se tramitarían por el mismo 153

procedimiento, el desahucio judicial contemplado en el CPC.

Mientras que para la promulgación de la Ley de Monitorio Arrendaticio, se concebía un panorama diferente, en vista de las diferencias que surgían entre el arrendador y el arrendatario, se empezaron a presentar gran número de desahucios, sumado a esto el alza en el monto de alquiler de viviendas y la inestabilidad económica en general, ocasionaba que los arrendatarios dejaran de pagar la renta.

La LGAUS si bien lo que buscaba era equiparar tanto el derecho que posee el arrendatario sobre el bien, de disfrutar plenamente su uso y de tener una vivienda donde vivir o un local donde desarrollar su negocio, así también el arrendador debe contar con protección sobre su derecho como propietario o poseedor del bien y, por ende, obtener su contraprestación dineraria.

Pero la LGAUS no reguló correctamente su parte procesal, en lo relativo al desalojo, pues se podía prever que iban a suceder estas disputas entre las partes y era necesario propiciar una solución más rápida y efectiva. Estas deficiencias las viene a resolver la LMA en el 2013, donde establece un proceso más expedito pero solo para dos causales de desahucio: la falta de pago de la renta o de servicios públicos y el vencimiento del plazo.

Parece ser que la LMA, viene a devolverles un poco más su derecho como propietarios o poseedores a los arrendadores y concibe que el alquiler de locales, ya no es solo un mecanismo en favor de quienes alquilan, por no tener casa propia, sino que ha venido a convertirse en una verdadera manera de subsistir por quienes arriendan, al obtener de ellas 154

su única fuente de ingreso.

En razón de esto, es necesario establecer un proceso más rápido, para que cuando los inquilinos no cumplan con sus obligaciones, el arrendador pueda desalojarlos y volver a poner en arriendo su propiedad y adquirir dinero con ello, lo que genera una economía más dinámica para el país también.

Al comparar el proceso de desahucio establecido en el CPC y el de la Ley de Monitorio Arrendaticio, se pueden inferir varias similitudes, como son por ejemplo: algunos requisitos de la demanda, la posibilidad de retener los bienes del arrendatario, el derecho de retención, la obligación de notificar al demandado la no renovación del contrato y la obligación de seguir depositando las rentas futuras por el tiempo que dura el proceso.

Entre las mejoras que trajo el procedimiento monitorio arrendaticio se encuentran varias a saber, se pasa de un proceso sumario a uno monitorio, como primera novedad; se traslada, de un proceso que históricamente fue un sumario de conocimiento, aunque reducido en sus plazos a un proceso de estructura monitoria o invertida.

Sobre la causal de vencimiento del plazo, esta procederá únicamente cuando el demandante demuestre que manifestó por escrito la voluntad de no renovar el contrato y lo dio a conocer al arrendatario de conformidad con el artículo 71 de la LGAUS, porque de no lograrse comprobar el

haber comunicado esto, la demanda sería

infundada y tal

procedimiento no se podría aplicar e inclusivo el PCPC también establece este presupuesto como requisito de la demanda. 155

Otras innovaciones han sido las limitaciones referentes a la prueba, las excepciones y los recursos, lo cual genera que el proceso sea más rápido y, como se basa en la oralidad, permite que en la audiencia se diluyan muchas de estas figuras, esto hace que prive el principio de concentración e inmediación. Otra propuesta interesante es la posible creación eventual de Juzgados Especializados sobre este tema.

En este proceso de estructura monitoria, la resolución inicial no es emplazatoria, sino de condena o ejecución, es lo que se conoce como contradictorio invertido; por esa naturaleza, admitida la demanda, se ordenará el desalojo en la resolución inicial, no el emplazamiento con contradictorio como en los procesos de conocimiento.

En la resolución intimidatoria o desalojo inicial, además, se le conferirá al demandado un plazo de quince días para que cumpla con el desalojo o se oponga, al interponer en ese acto las excepciones procesales y materiales que considere procedentes; de manera que se amplía el plazo de traslado de cinco días del sumario a quince días de la intimación del monitorio.

Tal parece que de la investigación, no se logró establecer si la creación de la LMA ha venido a mejorar la eficiencia de los Juzgados Civiles de Menor Cuantía, pues existen criterios dispares. Hay jueces que opinan que sí y otros que no, fue la creación de los Juzgados de Cobro Judicial lo que permitió el descongestionamiento de estos despachos judiciales.

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Pero si parece que la creación de esta ley, ha permitido que se diluyan conflictos de índole arrendataria, de una manera más fácil por todas estas implementaciones nuevas, valdría la pena que se lleve a cabo un análisis de la posibilidad de incorporar las demás causales de desalojo contempladas en la LGAUS y se deje de utilizar el desahucio contemplado en el CPC, el cual es mucho más extenso y, en ocasiones, por puros atrasos generados por las mismas partes, pues si se mantuviera la rigidez de las pruebas, excepciones y recursos que en el monitorio, no habría razón para que los procesos se dilataran tanto.

Si es necesario que se incorporen o por lo menos se mencionen ciertas figuras en la LMA, como son los presupuestos para las viviendas de carácter social, como es el avalúo que si lo menciona el PCPC, la enervación del proceso, la tolerancia y demás justificantes para el no pago de la renta, lo cual si está regulado en el PCPC, que se amplíen o aclaren un poco los medios de prueba, sobre todo para los casos de contratos verbales.

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Motivos de ley  Motivos de Ley 9160. Ley de Proceso Monitorio Arrendaticio. Costa Rica. 160

Entrevistas  Doctor José Rodolfo León Díaz, Magistrado Suplente y juez superior Civil, 30/09/14 y 25/10/2014, a las 3:30 pm.  Doctor Jorge Alberto López González. Magistrado Suplente y juez superior Civil, 24/06/15 y 25/09/2014, a las 3:00 pm.

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