9 El arrendamiento de la vivienda • ¿A qué arrendamientos se aplica la nueva Ley? • ¿Qué es el arrendamiento de vivienda? • ¿Cómo se celebra el contrato? • ¿Cuál puede ser la duración? • ¿Qué otros temas pueden incluirse en el contrato? • ¿Qué vicisitudes pueden suceder a lo largo de la vida del contrato? • ¿Cuándo termina el contrato?

EL ARRENDAMIENTO DE LA VIVIENDA

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a principal referencia normativa en materia de arrendamientos urbanos es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (B.O.E. del 25 de noviembre de 1994). Pero no es la única que se debe tener en cuenta, ya que no deroga totalmente la leyes anteriores. Estas siguen vigentes en muchos puntos para los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995. ¿A qué arrendamientos se aplica la nueva Ley? Aunque la nueva Ley tiene por objeto regular los arrendamientos que se celebren a partir de su entrada en vigor, es decir, a partir del 1 de enero de 1995, mediante sus disposiciones transitorias se establecen unas reglas importantísimas aplicables a contratos celebrados con anterioridad a dicha fecha. Nos encontramos así con un situación enormemente compleja, en la que es fundamental la fecha de la celebración del contrato de arrendamiento para determinar la normativa aplicable. Lo primero que habrá que hacer, en todo caso, es consultar la nueva Ley para comprobar en qué materias se aplica ésta y en cuáles puede entenderse subsistente la anterior legislación. Además, hay que tener en cuenta que la legislación antigua en materia de arrendamientos no es unitaria, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de diciembre de 1964 fue objeto de una im-

portantísima modificación, fundamentalmente en cuanto a la prórroga, por el Real Decreto-Ley 2/1985 de 30 de abril, sobre medidas de Política Económica (popularmente conocido como “Decreto Boyer”), modificación que sólo es aplicable a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985. Son precisamente los contratos anteriores al 1 de enero de 1995 los que plantean mayores problemas, tanto a la hora de determinar la legislación aplicable, como a la de interpretar las complejísimas normas transitorias de la nueva Ley, fundamentalmente en cuanto a la determinación de la duración del contrato y en cuanto a la posible elevación de la renta. Es aquí donde cabe esperar una mayor conflictividad y donde más necesaria será la intervención de los Tribunales. Sin embargo, lo limitado de esta exposición y su finalidad meramente divulgativa hace imposible el estudio de la compleja casuística que puede plantearse. Baste aquí aconsejar el recurso al consejo profesional y al asesoramiento que los miembros de la Abogacía pueden proporcionar. Especialmente útil puede resultar, para los arrendadores, la asisten-

Los arrendamientos anteriores al 1 de enero de 1995 son los que plantean más problemas para determinar qué legislación se les aplica

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LOS CONSEJOS DEL NOTARIO

¿En qué casos se aplica la Ley? • La nueva Ley de Arrendamientos Urbanos no se aplica cuando la superficie de la vivienda sea superior a 300 metros cuadrados o la renta anual inicial supere 5,5 veces el salario mínimo interprofesional. En estos casos los contratantes pueden pactar las condiciones que consideren convenientes. Es aconsejable que el contrato sea lo más explícito posible, porque en lo que no se haya pactado o previsto en el contrato sí se va a aplicar la Ley de Arrendamientos Urbanos. • Tampoco se aplica la Ley cuando se trate de algunos de los supuesto excluidos por el art. 5, en los que el arrendamiento de la vivienda es accesorio a una relación más amplia (viviendas asignadas a una persona por razón de su cargo o servicio, vivendas de militares, fincas con casa-habitación y viviendas universitarias).

cia que, a través de sus abogados, proporcionan las Cámaras de la Propiedad. El objeto de esta exposición van a ser, en consecuencia, los contratos de arrendamientos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. No se pretende hacer un estudio doctrinal exhaustivo, sino proporcionar consejos sobre puntos concretos que puedan ser de alguna utilidad a quien, sin tener conocimientos jurídicos, se enfrente, como propietario-arrendador o como inquilino o arrendatario, al contrato de arrendamiento. Además, esta exposición se va a ceñir a los arrendamientos de viviendas, ya que tratándose de locales la Ley es enormemente permisiva y lo normal es que los contratan-

La Ley de Arrendamientos Urbanos no se aplica cuando la superficie de la vivienda sea superior a 300 metros cuadrados

tes se procuren asistencia profesional. Es precisamente en el arrendamientos de viviendas donde la regulación es más extensa y minuciosa, como no podía ser menos, puesto que se trata de compatibilizar la protección del arrendatario o inquilino en su aspiración de acceder a una vivienda digna en unas condiciones justas y con una cierta estabilidad, por una parte, y, por otra, convertir el arrendamiento una opción económicamente rentable y segura para los propietarios de viviendas. ¿Qué es el arrendamiento de vivienda? Se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable, cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Lo fundamental es, por tanto, el destino que se vaya a dar al inmueble que se arrienda, circunstancia que debe refle-

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jarse con claridad en el contrato. A estos efectos será irrelevante el cambio que posteriormente pueda hacer el arrendatario sin contar con el arrendador. Así, si el arrendatario alquila el inmueble como oficina y después, sin autorización del arrendador, instala allí su vivienda, no por eso se van aplicar las normas del arrendamiento de viviendas, claramente más favorables para el inquilino. El arrendatario debe efectivamente ocupar la vivienda, ya que si no lo hiciese así (por ejemplo, si mantiene desocupada la vivienda, la destina sólo a residencia de vacaciones o la usa como oficina o local) el arrendador podrá dar por terminado el contrato. Sin embargo, es posible que el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. ¿Cómo se celebra el contrato? En cuanto a la forma, el contrato se puede celebrar de cualquier manera, incluso de palabra. Sin embargo, una elemental prudencia exige que se utilice, al menos, la forma escrita. Así queda constancia de la existencia del contrato, de cuál es la vivienda arrendada y de condiciones tales como la duración, la renta y otras cuestiones que es importante fijar con claridad desde el primer momento.

Resulta conveniente utilizar los formularios oficiales existentes en papel timbrado, ya que de esta forma, mediante la adquisición del formulario, se paga el impuesto correspondiente. La escritura pública no es imprescindible, salvo que se pretenda que el arrendamiento se inscriba en el Registro de la Propiedad. En cualquier caso, se vaya a pedir o no la inscripción en el Registro, la posibilidad de formalizar el contrato en escritura pública es siempre una opción interesante, puesto que, con un coste no excesivamente alto, se dota al contrato de la mayor eficacia posible, tanto en juicio como fuera de él. Además, al formalizar el contrato en escritura pública se accede a los servicios de un cualificado profesional del Derecho, el Notario, que asesorará a ambas partes con imparcialidad y se ocupará personalmente de la redacción del contrato. Formalizado el contrato en escritura pública, se podrá solicitar la inscripción en el Registro de la Propiedad, con lo cual se conseguirá la plena eficacia del arrendamiento frente a terceros que no han intervenido en el contrato. Esto es

Formalizar el arrendamiento en escritura pública le da mayor eficacia; además, el Notario asesorará a ambas partes con imparcialidad

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¿Qué personas deben intervenir en el contrato? • Como arrendador debe intervenir el propietario de la vivienda. Se pueden plantear problemas si el propietario está casado. • Si la vivienda pertenece con carácter privativo a una persona casada (por ejemplo, porque la ha heredado, o la compró antes del matrimonio o se ha pactado separación de bienes), esa persona podrá por sí sola arrendar. • Sin embargo, si en la vivienda tuviese su residencia el matrimonio, sería necesario el consentimiento del otro cónyuge, por lo que resulta conveniente recoger, siempre que el arrendador esté casado, la manifestación de éste de que la vivienda no constituye vivienda habitual del matrimonio. • Si la vivienda es ganacial y figuran como dueños ambos cónyuges (por ejemplo, si ha sido comprada durante el matrimonio por ambos), el arrendamiento debe ser firmado necesariamente por los dos. Se trata de una cuestión importante, ya que si sólo firma uno de los cónyuges propietarios, el otro podrá impugnar el contrato por faltar su consentimiento. Unicamente en el caso de que la vivienda, aun siendo ganancial, figure a nombre exclusivamente de uno de los cónyuges (por ejemplo, cuando sólo uno de ellos firmó la escritura de compra) podrá éste por sí solo celebrar el contrato, pero ello sólo en el caso de que el arrendamiento se estime un acto de administración y la finca no sea vivienda habitual del matrimonio. • Por todo lo anterior, siempre que la vivienda sea ganancial (y ello debe presumirse si el arrendador está casado y compró durante el matrimonio, y no se trata de persona con vecindad civil catalana o balear) resulta conveniente que se pida que firmen ambos cónyuges. • En cuanto al arrendatario, tendrá tal condición el que vaya a ocupar la vivienda pagando la renta. Lo que ocurre es que si la vivienda va a ser ocupada por un matrimonio o una pareja que convive, lo normal es que sólo firme uno de ellos. En tal caso, arrendatario será sólo el que firme el contrato, sin perjuicio de que en caso de abandono, desistimiento o muerte de éste se reconocen una serie de derechos al cónyuge o conviviente. • Sin embargo, nada impide que el contrato sea firmado por ambos cónyuges o convivientes, en cuyo caso ambos son arrendatarios, lo cual supone un importante reforzamiento de su situación. Así, por ejemplo, si la pareja se separa o uno de ellos muere, podrá el otro continuar en la vivienda en concepto de arrendatario sin que opere el mecanismo de la subrogación y sin tener que cumplir ningún requisito. • Cuando los que van a ocupar la vivienda sean varias personas sin relación de parentesco directo y que no constituyan una “pareja”, el contrato puede ser firmado por todos. Hay que tener en cuenta que arrendatario será sólo el que firme el contrato, de tal forma que los demás no tendrán ningún derecho si el que firmó muere, renuncia o abandona la vivienda.

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especialmente aconsejable cuando el contrato se celebra con una duración superior a cinco años, ya que pasado este plazo el contrato puede quedar resuelto antes de lo previsto por resolución del derecho del arrendador o por venta de la vivienda. En la redacción del contrato merecen especial atención una serie de extremos que pasamos a estudiar. ¿Cuál puede ser la duración? En principio, la Ley permite que sean las partes las que fijen libremente el plazo del arrendamiento, pero al mismo tiempo establece una serie de normas para garantizar al arrendatario una mínima estabilidad. En concreto, se ha optado por considerar que la duración mínima debe ser de cinco años, pero ello no impide que la duración inicialmente pactada sea inferior o superior. Si la duración que se pacta es inferior a cinco años, una vez transcurrido el plazo pactado el arrendamiento se prorroga por plazos anuales, hasta alcanzar una duración mínima de cinco años. Ello quiere decir que se puede pactar cualquier duración, que no tiene que venir fijada por años (pueden ser meses, semanas o cualquier número de días), pero pasado el periodo pactado, el arrendamiento se prorroga por un año, y pasado éste, si todavía no se ha llegado a los cinco años, se prorroga por otro año y así sucesivamente.

Las prórrogas son obligatorias para el arrendador, pero voluntarias para el arrendatario, de tal forma que el contrato quedará extinguido si el arrendatario manifiesta al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Cabe la posibilidad de que no se haya pactado plazo, bien porque nada se diga en el contrato o bien porque el contrato se celebre verbalmente y no sea posible probar cuál es la duración pactada. En este caso, el contrato se entiende celebrado por un año y al finalizar el año se aplica lo dicho sobre la prórroga. El problema que puede plantearse es que, en contra de lo que normalmente se piensa y podía resultar de la anterior legislación, la duración pactada es obligatoria tanto para el arrendador como para el arrendatario. Ello quiere decir que, si bien la prórroga del contrato depende de la voluntad del arrendatario, durante la vigencia del plazo fijado en el contrato o durante el periodo de un año en que consiste la prórroga, el arrendatario no puede desistir libremente del contrato.

Las prórrogas en los contratos son obligatorias para el arrendador, pero voluntarias para el arrendatario, que puede no renovar el contrato

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Así, si se ha pactado una duración de tres años, durante este plazo el arrendatario no puede dar por terminado el arrendamiento si no es con el consentimiento del arrendador, hasta que pasen los tres años. Lo mismo ocurre en caso de prórroga del contrato: si finalizado el contrato el arrendatario no manifiesta su voluntad contraria a la prórroga, el arrendamiento continúa durante un año, y durante ese año el arrendatario no puede dar por terminado el arrendamiento por su sola voluntad. Todo lo anterior se traduce en que si el arrendatario y el arrendador no se ponen de acuerdo, habrá que respetar el plazo que proceda, de tal forma que el arrendador no puede echar al arrendatario, pero el inquilino deberá continuar en el arrendamiento y tendrá que pagar la renta aunque, por cualquier causa, ya no habite en la vivienda. Todo lo anterior supone que si la duración que se pacte es, en cierta forma irrelevante para el arrendador (salvo que se trate de un arrendamiento de larga duración, superior a cinco años), ya que en todo caso el arrendamiento va a durar cinco años si el arrendatario así lo quiere, para el inquilino es un dato funda-

Lo más aconsejable para el arrendatario es pactar una duración de un año, para decidir cada ejercicio si prorroga o no el contrato

mental, ya que se obliga a respetar el plazo pactado y a pagar la renta en todo caso. Por tanto, a la hora de pactar la duración deberá tener muy en cuenta sus perspectivas de futuro. Por ello, lo más aconsejable para él es fijar una duración de un año, o incluso de menos, ya que de esta forma cada año podrá decidir sobre si sigue o no en el arrendamiento. Claro que el arrendador buscará la duración más larga posible, ya que, si en todo caso tiene que soportar el arrendamiento durante cinco años si así lo quiere el arrendatario, le interesa garantizarse la ocupación de la vivienda y no depender de la voluntad del inquilino. También es posible, y en mucho casos aconsejable, pactar una duración de cinco años y reconocer en el contrato expresamente al arrendatario su derecho a desistir del contrato, es decir, que el inquilino pueda en cualquier momento durante los cinco años o durante el plazo pactado, dar por acabado el contrato y poder abandonar la vivienda sin tener que seguir pagando la renta. En tal caso, es aconsejable fijar algún requisito previo, como puede ser la notificación al arrendador del desistimiento con la suficiente antelación. La solución apuntada no está prevista por la Ley, pero es admisible, ya que la Ley no lo prohíbe y se trata de ampliar los derechos del arrendatario, aunque no deja de ser perturbadora la posible interpreta-

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¿Qué es la renta? • La renta será la que fijan libremente las partes. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En nigún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta. • La fijación de la renta es uno de los requisitos esenciales del contrato. Es conveniente que se fije el lugar de pago y el procedimiento para hacerla efectiva (por ejemplo, mediante transferencia a determinada cuenta bancaria). Si nada se dice, el pago debe hacerse en metálico y en la vivienda arrendada. • En el contrato puede estipularse la actualización de la renta, pero el sistema de actualización durante los cinco primeros años debe ser necesariamente por años y con referencia al Indice General Nacional del Sistema de Indices de Precios de Consumo. Pasados los cinco primeros años, la renta se actualiza por el sistema fijado libremente por las partes. Si nada se ha dicho, se sigue aplicando el índice señalado. • Sin embargo, aunque la Ley nada dice, creemos que, en cuanto cláusula favorable para el arrendatario, se podría excluir la actualización en cuanto beneficie a éste. Es decir, durante los cinco primeros años el sistema de actualización debe ser el fijado por la Ley y no otro. Sin embargo, nada impide excluir totalmente la actualización durante toda la vida del contrato o durante los primeros años, pero sólo en cuanto beneficie al arrendatario, lo que quiere decir que habrá que dejar a salvo la actualización para el caso de que el Indice de Precios sea negativo, supuesto en que la renta deberá reducirse, posibilidad que, aunque en la práctica parece chocante, teóricamente es posible.

ción “a contrario senso” del artículo 11. Si la duración pactada es superior a cinco años, el plazo será obligatorio para ambas partes. En tal caso, parece posible pactar el desistimiento del arrendatario en las condiciones señaladas anteriormente, de tal forma que el arrendatario pueda dar por finalizado el contrato durante los cinco primeros años. Si nada se ha pactado en este caso, la Ley sí contempla el desistimiento del arrendatario, pero sólo es posible si han pasado los cinco primeros años y el arren-

datario da el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínimo de dos meses. En este caso, puede pactarse en el contrato una indemnización que consistirá en una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato

Salvo pacto en sentido contrario, el pago de la renta se efectuará mensualmente y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes

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que reste de cumplir. Si nada se dice no habrá indemnización, pero si se pacta, ésta no puede ser superior a la señalada, aunque parece que sería posible una clausula favorable al arrendatario, es decir, pactar una indemnización pero que esta sea de menor cuantía que la señalada por la ley. Una vez transcurrido el periodo de cinco años, bien porque ésta fue la duración que se pactó o porque ha habido prórrogas, el contrato se extingue si cualquiera de las partes comunica a la otra con un mes de antelación su voluntad de no renovarlo. Si ninguna de las partes manifiesta tal voluntad, el contrato se prórroga por tres años más. Este último plazo es obligatorio para el arrendador, aunque el arrendatario puede dar por terminado el contrato cada vez que pase una anualidad, para lo que debe comunicárselo al arrendador con una antelación de un mes. ¿Qué otros temas pueden incluirse en el contrato? El contrato puede recoger una serie de temas de gran trascendencia en el arrendamiento.

El subarriendo parcial (de parte de la vivienda a terceros) sólo es posible si el arrendador da su consentimiento por escrito al arrendatario

La regla básica en esta materia es la contemplada en el artículo 6, según el cual “son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo en los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. Ello supone que se puede pactar cualquier cosa, aunque suponga una modificación del régimen legal, si el resultado es favorable para el arrendatario. Lo que perjudique al arrendatario sólo se admite cuando la Ley contempla expresamente esa posibilidad. Entre estas posibilidades, dignas de ser tenidas en cuenta a la hora de redactar el contrato, podemos destacar: • Cesión y subarriendo. En principio, sólo se admite la cesión del contrato (es decir, que el arrendatario transmita a otro su condición de tal) y el subarriendo parcial (el arrendatario sigue siéndolo y es él el que paga la renta al arrendador, pero a su vez alquila una o varias habitaciones a otra persona a cambio de una renta) previo consentimiento escrito del arrendador. Parece que debe entenderse posible que el arrendador preste ya este consentimiento en el contrato de arrendamiento. • Cabe la posibilidad de que al tiempo de celebración del arrendamiento se haga constar expresamente la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco

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años, para destinarla a vivienda permanente para sí. Esta previsión es muy importante porque, a diferencia del sistema anterior, aunque el arrendador tenga efectiva necesidad de ocupar la vivienda no podrá denegar la prórroga durante los cinco primeros años si no se hizo la correspondiente advertencia en el contrato. • En el contrato de arrendamiento puede recogerse el consentimiento del arrendador a la realización de obras por parte del arrendatario. Si el contrato tiene una duración superior a cinco años se admiten diversos pactos que deben recogerse en el contrato: • Se puede pactar la indemnización antes indicada para el caso de desistimiento. • Podrá pactarse que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento. En este caso, si la vivienda se vende, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento por el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años. • Podrán pactar que no haya derecho de subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se halla producido con anterioridad. • La elevación de la renta por mejoras hechas transcurridos cinco años puede ser objeto de pacto en contrario en el contrato.

Los gastos • Además de la renta, se puede pactar en el contrato que sean a cargo del arrendatario los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean suceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios. • Para la validez de este pacto es requisito imprescindible que se recoja por escrito y que se determine el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. • Durante los cinco primeros años de vigencia, el incremento anual de estas cantidades no podrá ser superior al doble del porcentaje en que pueda aumentarse la renta.

• Se admite el pacto por el cual el arrendatario renuncia a los derechos de tanteo y retracto. ¿Qué vicisitudes pueden suceder a lo largo de la vida del contrato? Durante la vida del contrato pueden producirse ciertas vicisitudes. Son especialmente dignas de mención: Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario. Si durante la vigencia del arrendamiento el arrendatario desiste volunta-

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riamente del contrato o simplemente abandona la vivienda, se puede producir un perjuicio para el cónyuge que habita en la vivienda, que puede verse privado de la misma. Por ello, la Ley le concede el derecho a que el arrendamiento continúe en su beneficio. Si el arrendatario ha desistido, el cónyuge no tiene que hacer nada, ya que será el arrendador el que deberá requerirle sobre este extremo y el contrato sólo se extingue si el cónyuge no contesta en el plazo de quince días. Sin embargo, si el arrendatario abandona la vivienda, es el cónyuge el que debe tomar la iniciativa, ya que si quiere hacer uso de este beneficio deberá comunicarlo por escrito al arrendador en el plazo de un mes. En otro caso, el contrato se extingue. Se trata de un requisito de complicada aplicación, ya que es difícil determinar cuál es el momento exacto del abandono, sobre todo si el arrendatario desaparece sin más y no se sabe si es por causas voluntarias o involuntarias, o si se ignora si se trata o no de una situación transitoria. En cualquier caso, la prudencia exige, en caso de duda y aunque en ocasiones

Si el arrendatario abandona la vivienda, su cónyuge deberá comunicarlo por escrito al arrendador en el plazo de un mes para poder mantener el contrato

puede tratarse de una situación personal delicada e íntima, practicar lo antes posible la notificación, para evitar que esa situación se vea agravada por la obligación de abandonar la vivienda al considerar el arrendador extinguido el contrato. Todo lo dicho respecto del cónyuge es aplicable en favor de la persona que hubiere venido conviviendo con el arrendatario de forma permanente -en análoga relación de afectividad a la del cónyuge, con independencia de su orientación sexual- durante, al menos, los dos años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia. Fallecimiento del arrendatario. En caso de muerte del arrendatario, la Ley permite que continúe en la vivienda ocupando la posición del arrendatario una persona determinada. La Ley regula minuciosamente quiénes son estas personas (cónyuge o conviviente, descendientes del arrendatario, ascendientes, hermanos y otros parientes con minusvalías dentro del tercer grado), qué requisitos deben cumplir (fundamentalmente la convivencia habitual con el arrendatario durante los dos años precedentes al fallecimiento, salvo que se trate del cónyuge, del conviviente de hecho que haya tenido descendencia con el arrendatario o los descendientes sujetos a la patria potestad o tutela del arrenda-

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¿Qué es el derecho de adquisición preferente? • En caso de venta de vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente sobre la misma. El dueño de la vivienda arrendada tendrá que notificar al arrendatario su intención de vender o el hecho de haber realizado ya la venta. En esta notificación hará constar el precio y las condiciones de la compraventa. • El arrendatario podrá optar a adquirir la vivienda en las mismas condiciones, durante los treinta días naturales siguientes a la notificación. En esta materia, puesto que la compraventa se realizará normalmente en escritura y la notificación debe hacerse de forma fehaciente, será obligada la intervención del Notario, quien podrá prestar su asesoramiento a ambas partes. • No hay derecho a la adquisición preferente en caso de transmisión por título distinto a la venta (por ejemplo, en caso de herencia, donación, aportación a una sociedad, dación en pago, etc.), o cuando se venda la vivienda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble, o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble.

tario) y la preferencia entre estas personas: sólo una de ellas podrá subrogarse. De no existir ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido. A efectos prácticos, lo que es muy importante es que según la Ley el arrendamiento se extinguirá si en el plazo de tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado, en los términos que resultan del art. 16.3. Esta notificación se convierte en algo de vital importancia, ya que su omisión supone la pérdida de sus derechos por quien podía subrogarse (normalmente el viudo o viuda) y la extinción del contrato, con la consiguiente obligación de abandonar la vivienda.

Notificaciones y comunicaciones entre el arrendador y arrendatario. Durante la vida del contrato se pueden producir numerosas vicisitudes que las partes deben comunicarse (la elevación de la renta, la voluntad de continuar o no en el arrendamiento, la necesidad de realizar obras, el fallecimiento del arrendador o del arrendatario y un larguísimo etcétera). La Ley exige en muchos casos que una de las partes realice estas notificaciones a

En caso de venta de la vivienda arrendada, el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente, en el mismo precio y condiciones pactadas

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¿Cómo se regulan las obras y reparaciones? • Durante la vida del arrendamiento es muy posible que la vivienda sufra desperfectos que exijan la realización de obras. La Ley regula minuciosamente el tema, que es especialmente importante para el arrendatario, ya que la realización de obras no autorizadas por la Ley sin el previo consentimiento del arrendador puede suponer la resolución del contrato. • El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad. El arrandatario deberá poner en conocimiento del arrendador en el plazo más breve posible la necesidad sde estas reparaciones. • Si las obras no pueden razonablemente diferirse hasta el final del arrendamiento, el arrendatario debe soportarlas, aunque le sean muy molestas o durante ellas se vea privado de una parte de la vivienda; en este último caso el arrendatario tendrá derecho a disminución de la renta sólo cuando las obras duren más de veinte días. • El arrendatario está obligado a hacer a su cargo las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda. Además, el arrendatario, previa comunicación al arrendador, podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador. • Excepcionalmente, el arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá relizar las obras necesarias para adecuar la vivienda a su condición de minusválido, o a la de su cónyuge, pareja o familiar que con él conviva. • Fuera de los casos contemplados, la realización de obras por el arrendatario exigirá el consentimiento por escrito del arrendador. A falta de este consentimiento, la realización de las obras permitirá al arrendador resolver el contrato, exigir que se repongan las cosas al estado anterior o beneficiarse de las obras sin pagar nada.

la otra. Esto es especialmente importante para el arrendatario, ya que en ocasiones la omisión de esta obligación puede suponer la extinción del contrato. Ciertamente la Ley no es clara en esta materia, ya que en ocasiones exige notificación fehaciente, otras veces exige la forma escrita y en muchos casos no dice nada al respecto. Ello exige consultar la

Ley y buscar asesoramiento en los supuestos más importantes. En cualquier caso, aunque la Ley no exija una forma determinada, lo cierto es que siempre se plantea un importante problema: el de la prueba. Así, no basta con realizar la notificación oralmente o mediante un simple escrito entregado en mano o remitido por correo ordinario,

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ya que la otra parte siempre podrá negar la existencia de la notificación. Existiendo buenas relaciones entre las partes, la forma más eficaz de resolver el problema es la de realizar las comunicaciones o notificaciones por escrito, pero teniendo la precaución de realizar una copia del escrito que sea firmada a modo de “recibí” por el destinatario. Si el destinatario se niega a firmar, habrá que recurrir a otros métodos, teniendo siempre en cuenta lo que en cada caso exige la Ley y las consecuencias de la falta de notificación, o lo que es lo mismo a efectos prácticos, de la imposibilidad de probar su realización. La remisión por correo o por telegrama no es suficiente, ya que no queda constancia del envío. Tampoco es suficiente el envío certificado, ya que no se acredita la recepción por el destinatario. Habrá que recurrir al envío por correo certificado con acuse de recibo, pero aún así no queda constancia de qué es lo que efectivamente se ha enviado por ese medio. Para evitar que el destinatario diga que ha recibido otra cosa, se puede recurrir al envío por medio de Notario. En tal caso, el Notario se encarga personalmente de la remisión desde la oficina de correos y deja constancia fehaciente del hecho del envío y del contenido de lo enviado. El problema es que la existencia efectiva de la notificación dependerá siempre del resultado de la gestión del personal del Servicio de Correos, de tal forma que, co-

mo señalan abundantes sentencias, no se entenderá producida la notificación si no llega efectivamente el envío a poder del destinatario, por ejemplo porque no se encuentra a nadie en el domicilio o nadie quiere recoger la carta. Por todo lo anterior, la forma más aconsejable en los casos más trascendentales, especialmente cuando la omisión del requisito de la notificación dentro de determinado plazo puede afectar a la subsistencia del arrendamiento, es la notificación o requerimiento notarial. En estos casos será el Notario, a instancia del interesado, el que personalmente se traslade al domicilio del destinatario de la notificación y le entregará la misma. Se considerará producida tal notificación aunque en tal domicilio no se encuentre a nadie o nadie quiera recoger el escrito, extremos que el Notario se encargará de consignar fehacientemente. De esta forma, se consigue la garantía absoluta de que la notificación se va a producir, de que va a quedar prueba fehaciente de la misma y de que se va a practicar dentro de plazo. Además, se permite al destinatario contestar lo que tenga por conveniente. El Notario recogerá

La notificación o requerimiento notarial constituye la forma más efectiva de comunicación entre arrendador y arrendatario

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en la misma acta la contestación (siempre que ésta se realice en el momento de la notificación o requerimiento o dentro de los dos días siguientes). ¿Cuándo termina el contrato? El contrato se extingue al finalizar el plazo pactado si no tiene lugar la prórroga o la tácita reconducción. Además, el contrato se extingue por la pérdida de la cosa arrendada por causa no imputable al arrendador y por la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente. El arrendador podrá resolver el contrato por la falta de pago de la renta, de las cantidades que correspondan al arrendador o de la fianza o su actuali-

zación, por subarriendo o cesión inconsentida, por realización de daños causados intencionadamente por el arrendatario u obras no consentidas por el arrendador cuando su autorización sea necesaria, por la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y cuando la vivienda deje de estar destinada a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de su cónyuge o hijos dependientes. El arrendatario puede resolver el arrendamiento por la no realización por el arrendatario de las obras a las que está obligado y por la perturbación de hecho o de derecho que realice el arrendador en la utilización de la vivienda.

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