Contabilidad sectorial

Aplicaciones prácticas a la actividad inmobiliaria: interpretaciones a las consultas del ICAC Desde la publicación del nuevo plan, el ICAC ha contestado a una serie de consultas respecto a la contabilidad de la actividad inmobiliaria, realizando algunas aclaraciones muy interesantes al respecto, cuya visión más práctica se aborda en este trabajo

Adolfo Millán Aguilar Catedrático EU- UCM

Victoria de la Heras Jiménez Tribunal de Cuentas Profesor asociado-UCM

E

l sector inmobiliario ha sido uno de los más afectados por la crisis económica que está sufriendo nuestro país. Por ello, el impacto que la nueva normativa contable tiene en sus estados fi nancieros cobra una importancia adicional por el intento de interpretarla de la forma más adecuada a los intereses empresariales. Adicionalmente, este sector presenta una característica muy interesante desde la perspectiva contable, no sólo por su propia actividad, sino por ser siempre la referencia obligada para el estudio de los contratos de obra de larga duración en cualquier contexto, incluida la consultoría. La actual normativa contable ha originado para el sector inmobiliario la confluencia de diversas problemáticas, que se pueden resumir en: • La no aplicabilidad de ciertas normas contables precedente (fundamentalmente las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, aproba-

das por Orden de 28 de diciembre de 1994 del Ministerio de Economía y Hacienda). • La interpretación de la propia norma contable con vocación generalista, pero que presenta dificultades de encaje en este sector por sus especiales particularidades, como son la definición de venta o el concepto de existencias. Todo ello ha originado que, desde la publicación del nuevo PGC, el Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC) haya contestado a una serie de consultas relativas a problemáticas de este sector, realizando algunas aclaraciones muy interesantes al respecto.

CONTRATOS FALLIDOS Las Consultas 8 del BOICAC 74/2008, 6 del BOICAC 78/2009, y la Consulta 5 del BOICAC 75/2008 facilitan criterios sobre la contabilización de los ingresos por ventas de inmue-

bles en fase de construcción, de los contratos fallidos de ventas contabilizadas en 2007, antes de la vigencia del PGC, y de la adquisición de bienes como consecuencia del cobro de créditos contra clientes, respectivamente. En este apartado, se analiza el tratamiento de una venta realizada en el año 2007, bajo la aplicación de la adaptación sectorial de 1994, y el cliente resulta fallido en años posteriores con el actual PGC en vigor. Se plantean tres casuistas diferentes: 1. Cliente fallido por la venta de una vivienda en fase de construcción, lógicamente que no se ha entregado. 2. Cliente fallido por la venta de una vivienda terminada. 3. Cliente fallido que devuelve la vivienda terminada.

Enunciado general del caso A finales del año 2007, una empresa inmobiliaria que posee una vivienda en proceso de construcción la vende por 200.000 €, cobrando 30.000 € al contado como entrada; durante el año 2008, percibirá 12 mensualidades de 3.000 € cada una, y el resto lo cobrará en el momento de la entrega en enero de 2009. Su coste de construcción final es de 150.000 €. En caso de insolvencia, se devolverán el 50% de las cantidades cobradas y el resto se queda como indemnización. Otros

pd

datos: se prescinde del IVA; si procediera, el efecto fiscal es del 30%. La amortización se cuantifica en el 2% anual, y los posibles gastos de devolución de la vivienda se estiman en 5.000 €.

FICHA RESUMEN Autores: Adolfo Millán Aguilar y Victoria de la Heras Jiménez Título: Aplicaciones prácticas a la actividad inmobiliaria: interpretaciones a las consultas del ICAC Fuente: Partida Doble, núm. 220, páginas 98 a 105, abril 2010 Localización: PD 10.04.08 Resumen: El entorno contable de las entidades constructoras e inmobiliarias ha sufrido cambios importantes con el actual Plan General de Contabilidad, que ha modificado apartados importantes de la adaptación sectorial del Plan 1990. Adicionalmente, la actual situación económica, especialmente dañina para este sector de actividad, obliga a las empresas a estudiar a fondo la actual legislación para interpretarla de la forma más favorable para la presentación de sus estados contables. En este contexto, se han planteado diversas consultas al ICAC, cuyas respuestas son analizadas con diversos ejercicios prácticos. Palabras clave: Contabilidad sectorial. Consultas ICAC. Actividad inmobiliaria. Abstract: The accounting environment of construction and real estate institutions has undergone substantial changes over the current General Accounting Plan, which amended the relevant paragraphs of his adaptation of the Plan 1990. Additionally, the current economic situation is particularly bad for this industry, requires companies has studied in depth the new legislation to interpret it as favourably to the presentation of its financial statements. In this context various queries raised by ICAC that the responses are analyzed with various exercises Keywords: Accounting. ICAC. Real Estate. pág

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abril 2010

«

La Consulta 7 del BOICAC

80/2009, que ofrece criterios para contabilizar el deterioro de las existencias y de las inversiones inmobiliarias, indica que continúan vigentes los criterios para contabilizar el deterioro de valor fijados por la adaptación sectorial

»

En este contexto, se combinan dos problemas: a) La situación transitoria de la adaptación sectorial al PGC de 2007. b) El efecto del fallido propiamente dicho La norma de valoración 18ª “Ventas y otros ingresos” de la adaptación sectorial permitía contabilizar el ingreso por la venta de inmuebles en fase de construcción cuando éstos se encuentren sustancialmente terminados; la normativa determina esto que se produce cuando los costes pendientes para finalizar la obra no fueran significativos en relación con su importe total, lo que la norma entiende que ocurre cuando, al menos, se hubiera incorporado el 80% de los costes de la construcción, sin tener en cuenta el valor del terreno. La empresa inmobiliaria, en el caso planteado, habría contabilizado la venta de la vivienda en 2007 aplicando las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, vigentes en esa fecha: 30.000 Bancos 170.000 Clientes 200.000

Desde 2008, está en vigor la Norma de Registro y Valoración (NRV) 14ª “Ingresos por ventas y prestaciones de servicios” del PGC; ésta dispone que sólo se contabilizarán los inpág 100

Teniendo en cuenta las consideraciones anteriores, la Consulta 8 del BOICAC 74/2008 explica que, con la acumulación del 80% de los costes incurridos, no se puede entender que se produce la transmisión de los riesgos y beneficios significativos, por lo que dicha transmisión, en el caso de inmuebles en fase de construcción, se llevará a cabo, con carácter general, cuando el inmueble se encuentre prácticamente terminado (por ejemplo, con el certificado final de la totalidad de la obra), y se haya otorgado escritura pública de compraventa, o se haya hecho algún acto de puesta a disposición del comprador. Por tanto, a partir del año 2008 no se puede aplicar lo establecido en la adaptación sectorial. La cuestión que se suscita ahora es que sí hay que realizar algún ajuste al balance de apertura del año 2008, por el derecho de cobro surgido de la venta contabilizada en 2007.

Cliente fallido por la venta de una vivienda en fase de construcción

a Venta de viviendas

gresos por ventas cuando se cumplan una serie de condiciones, entre otras, que se hayan transmitido los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad de los bienes y que la empresa vendedora no retenga el control, ni la gestión corriente de los bienes vendidos en un grado asociado normalmente con su propiedad.

En principio, la disposición transitoria primera del Real Decreto de aprobación del PGC permite a la empresa optar por valorar todos los elementos patrimoniales que deban incluirse en el balance de apertura, conforme a los principios y normas vigentes con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 16/2007, de 4 de julio, de reforma y adaptación de la legislación mercantil en materia contable para su armonización internacional con base en la normativa de la Unión Europea, salvo los instrumentos financieros que se valoren por su valor razonable. No obstante, si la empresa decide no hacer uso de la opción anterior, valorará todos sus elementos patrimoniales conforme con las nuevas normas y usará una cuenta de reservas como contrapartida de los ajustes. Por lo tanto, la entidad no tiene la obligación de realizar ningún ajuste al inicio de la contabilidad de 2008 y en los sucesivos meses de este año realizará la anotación: 3.000 Bancos a Clientes

3.000

El saldo pendiente de cobro a 31de diciembre de 2008 es de 134.000 € [200.000 – 30.000 – (3.000 x 12)]. El problema surge cuando, en enero de 2009, se produce la morosidad y en este marco se sitúa la Consulta 6 del BOICAC Nº 78/2009 en la que se plantea cómo tiene que contabilizar una sociedad que ha optado por la posibilidad contemplada en la disposición transitoria primera de que sus elementos patrimoniales del balance de apertura del año 2008 figuren conforme a las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias y se encuentra con la situación de que, en 2007, ha contabilizado un ingreso por la

pd

Aplicaciones prácticas a la actividad inmobiliaria: interpretaciones a las consultas del ICAC

venta de una vivienda en construcción y, en 2009, el cliente se niega a finalizar la operación de compra y, por tanto, a pagar el resto del precio del contrato.

Con posterioridad, si la empresa comprueba que el valor neto realizable de las viviendas es inferior a su coste, efectuará una corrección valorativa por deterioro.

De esta manera, si la venta registrada en 2007 no cumple con los requisitos establecidos por el nuevo PGC, (es decir, en general no se ha producido la transmisión de los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad), habrá que retrotraer la operación con efecto 1 de enero de 2008, combinando la Consulta 6 del BOICAC 78/2009, con la NRV 22ª “Cambios en criterios contable, errores y estimaciones contables” como si fuese un cambio de criterio o error relativo a ese año. En este caso, se introducirá un ajuste de apertura de 2009 respecto al del 2008 (con reflejo en el estado de cambios en el patrimonio neto de con las siguientes características):

Cliente fallido por la venta de una vivienda terminada

a) Dar de alta la vivienda como existencias por el valor contable previo al momento en que se registró la venta, que será su valor de construcción: 150.000 € (aplicando por analogía el criterio recogido en la Consulta 5 del BOICAC 75/2008, que se expone a continuación). Al no haberse producido la transmisión del bien, la inmobiliaria recupera la propiedad de la vivienda que, por otra parte, siempre ha sido suya, aunque contablemente tiene que proceder a reconocerla.

Otra cuestión diferente es si la venta contabilizada en el año 2007 cumple con los criterios para reconocer el ingreso conforme al nuevo PGC, es decir, se habrán transmitido los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad, por lo que en este caso no procede realizar ningún ajuste en el balance inicial de 2009, aunque si la empresa estima que no va a percibir el importe registrado como derecho de cobro, debe dotar una corrección valorativa por deterioro: 134.000 Pérdidas por deterioro de créditos a

Deterioro de valor de créditos

134.000

Cliente fallido que devuelve la vivienda terminada También se puede producir la situación de que el cliente no logre hacer frente al pago de la deuda con la empresa y devuelva la vivienda. Ante esta situación, la Consulta 5 del BOICAC 75/2008, hace las siguientes precisiones:

b) Cancelar el crédito frente al cliente registrado por 134.000 €. c) Devolver 33.000 €, que se corresponde con el 50% de las cantidades abonadas por el cliente [50% (200.000 – 134.000)]. d) La empresa ya habrá tributado por el impuesto sobre sociedades del año 2007, por la diferencia entre el ingreso por la venta de 200.000 € y el coste por la adquisición de la vivienda por 150.000 €, y, por tanto, al dar de alta el inmueble, tiene que proceder a reconocer un impuesto diferido, sobre la base del tipo impositivo del 30%, que se puede cuantificar en 15.000 € [30 % (200.000 – 150.000)]. e) En el caso de que hubiera contabilizado un pasivo por los costes pendientes de incurrir para terminar las viviendas, tendrá que dar de baja la correspondiente provisión y, en su caso, cancelar cualquier impuesto anticipado asociado a esta provisión que no cumpla los criterios de reconocimiento. f) La contrapartida de todas las anotaciones contables será una cuenta de reservas.

150.000 Existencias de viviendas Activos por impuesto 15.000 diferido 2.000 Reservas

pd

b) La vivienda que se recibe, ya se considere existencias, inmovilizado material o inversión inmobiliaria (dependiendo del destino que se la vaya a dar), se valorará al coste (se supone que lo considera un retorno). c) Las Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, que como ya se ha dicho, son de aplicación en todo lo que no se oponga a la legislación mercantil y al nuevo PGC, establecen que los bienes recibidos por cobro de créditos se valorarán por el importe del crédito correspondiente al bien recibido, más los gastos ocasionados por la operación, o al precio de mercado si fuese inferior, aunque si se hubieran vendido con anterioridad, se incorporarán al activo de la empresa inmobiliaria por el coste de producción o, en su caso, por el de adquisición. d) El análisis conjunto de la operación pone de manifiesto que la incorporación de la vivienda se debe hacer por el valor contable previo al momento de la enajenación, con el límite del valor razonable de dicha vivienda en la fecha de incorporación.

El ajuste toma la siguiente forma de asiento:

a Clientes a Bancos

a) No se trata de una permuta de inmovilizado porque para que lo fuera, el bien recibido tendría que ser, en todo o en parte, a cambio de un activo no monetario, y el crédito al cliente no lo es.

134.000 33.000

Teniendo en cuenta lo anterior y considerando que los gastos de recuperación de la vivienda ascienden a 5.000 €, y que pág

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no se le devuelve ninguna cantidad al cliente, el asiento de contabilización será:

{

Existencias Inmovilizado 150.000 material

El 1 de enero de 2008 se firma un contrato de arrendamiento de una vivienda, por el que se van a cobrar tres cuotas anuales de 250 €, con un tipo de interés del 5% y con una opción de compra de 1.750 € a ejercer el 31 de diciembre de 2010, y que tiene la siguiente secuencia temporal:

Inversiones inmobiliarias a

Clientes Beneficios procedentes de … (según perfil de activo que se considere) Bancos

134.000

Cuotas

1/1/2008

1/1/2009

1/1/2010

250

250

250

Valor residual 11.000 5.000

Si el valor de mercado de la vivienda fuera inferior a 150.000€, se registraría por ese menor importe y aumentaría la cuantía de la pérdida.

ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA La Consulta 5 del BOICAC 78/2009 indica cómo se ha de contabilizar el arrendamiento con opción de compra de un inmueble por parte de un arrendador que tiene por objeto social la promoción y gestión de estos bienes, y plantea dos posibilidades: que se trate de un arrendamiento financiero o que lo sea simplemente operativo.

31/12/2010 1.750

El precio de adquisición de la vivienda que se va a arrendar es de 1.800 €; se amortiza a razón de 150 € anuales y a la fecha del contrato tiene una amortización acumulada de 300 €.

Arrendamiento financiero Cuando de las condiciones económicas del acuerdo de arrendamiento se deduzca que se transfieren sustancialmente todos los riesgos y beneficios inherentes a la propiedad del inmueble (por ejemplo, cuando no existan dudas razonables de que se va a ejercitar dicha opción), se considera que se trata de un arrendamiento financiero y se contabilizará conforme a la NRV 8ª “Arrendamientos y otras operaciones de naturaleza similar”. El resultado de la operación a 1 de enero del año 2008 es:

El problema tal como está planteado tiene dos vertientes: a) La elección entre si el inmueble se entrega por arrendamiento financiero o la operación es sólo un alquiler operativo.

+ Valor actual de las cuotas y de la opción de compra [250 + 250 * (1+ (1+ 0,05)- 3]

0,05)- 1 +

250 * (1+

0,05)- 2

– Valor contable del inmueble arrendado

b) Los criterios para distinguir entre ambos casos. La Consulta no establece criterios específicos para resolver la situación b), sino que remite a la norma general de arrendamientos, por lo que queda incompleta, pues precisamente el componente de mayor complejidad e importancia es la decisión a tomar entre ambas alternativas frente a la consideración contable, aspecto eminente técnico y que ya está resuelto en el PGC con mayor o menor claridad. También es cierto que la casuística es grande y que resulta muy difícil matizar todas las situaciones. El argumento más definitorio es el grado de probabilidad del ejercicio de la opción de compra, y para ello se puede reflexionar sobre indicios específicos tales como: ⇒ Si el precio de la cuota de alquiler es el de mercado o superior, y en este último caso deducible del precio final de la vivienda, es un indicio de garantía de compra. ⇒ El valor residual está en consonancia con el resto de los pagos de tal forma que la operación sea ventajosa para el arrendatario o no. Para desarrollar ambos casos, arrendamiento financiero u operativo, se plantea en el siguiente ejemplo: pág 102

+ 2.227

+ 1.750 * (1.500)

Precio de adquisición: 1.800 Amortización acumulada: 300 = Beneficio

727

Y en esa fecha, la forma de contabilizar el arrendamiento será: 250 Bancos 238 Créditos a corto plazo 250 * (1+ 0,05)–1 1.739 Créditos a largo plazo 250 * (1+ 0,05)–2 = 227 1.750 * (1+ 0,05)–3= 1.512 300 Amortización acumulada a Inversiones inmobiliarias 1.800 Bº operaciones a 727 inmobiliarias

No obstante, si la empresa fuera distribuidora del inmueble, se considerará una operación del tráfico comercial y deberá registrarse como una venta de existencias que, conforme a la NRV 14ª “Ingresos por ventas y prestaciones de servicios”, se valorará por el valor razonable de la contraprestación, recibida o por recibir, aunque también será de aplicación la NRV 9ª “Instrumentos financieros”, para los créditos por operaciones comerciales, de tal forma que el asiento será:

pd

Aplicaciones prácticas a la actividad inmobiliaria: interpretaciones a las consultas del ICAC

250 Bancos 238 Clientes 250 * (1+ 0,05)- 1 1.739 Clientes a largo plazo 250 * (1+ 0,05)- 2 = 227 1.750 * (1+ 0,05)- 3= 1.512 a

Venta de inmuebles (mercaderías)

2.227

El valor de coste del inmueble se ajustaría como variación de existencias, y el resultado de la operación sería técnicamente el mismo. Un problema adicional se plantea si el cliente optase por rechazar la opción de compra a la finalización del contrato. La respuesta a la Consulta no resuelve este problema, aunque según su enunciado, tampoco se preguntó. En este caso habría que aplicar la NRV 22ª “Cambios de criterios contables, errores y estimaciones contables”, entendiendo que lo que se produce es un cambio de estimación contable como consecuencia del conocimiento de nuevos hechos y el ajuste se aplicará con efecto prospectivo, con un ingreso o gasto en la cuenta de pérdidas y ganancias. El proceso obliga a dar de alta la vivienda como una inversión inmobiliaria el 31 de diciembre de 2010 con las siguientes características: • Se reconoce el inmueble por su valor de coste: 1.800 €. • Se reconoce la amortización acumulada que asciende a 750 € dividida entre, la ya existente de 300 € y la depreciación de los tres años de uso por 450 € (150 * 3). • Se cancela el saldo con el cliente ya reconstituido por los intereses aplicados: 1.750 €. • La diferencia se imputa a resultados generando una pérdida de 700 €.

Si la operación se hubiera contabilizado como un arrendamiento operativo, el resultado de la operación a lo largo de los años sería: + Ingreso por las cuotas de arrendamiento (250 * 3) – Gasto por amortización = Resultado neto

750 – 450 300

Para la situación en la que la empresa sea la constructora o promotora del inmueble, se tendrá que dar de alta la vivienda como existencias por su precio de adquisición de 1.800 € y cancelar el crédito frente al cliente, registrando el siguiente asiento a 31 de diciembre de 2010:

1.800 Inversiones inmobiliarias 700 Pérdidas por operaciones inmobiliarias

1.800 Existencias de viviendas a a

a Amortización Acumulada 750 Clientes 1.750

Clientes Bº operaciones comerciales

1.750 50

De tal forma que los resultados obtenidos son: Los resultados de la operación durante el contrato son los siguientes: + Beneficio a 1 de enero de 2008

727

+ Ingreso financiero por la actualización de los derechos de cobro

273

Crédito a corto plazo (250 – 238) Crédito a largo plazo (2.000 – 1.739) – Pérdida a 31 de diciembre de 2010 = Total

pd

12 261 (700) 300

+ Venta de enero de 2008 – Precio de adquisición

+ 2.227 (1.800)

+ Ingreso financiero por la actualización de los derechos de cobro Clientes (250 – 328) Clientes a largo plazo (2.000 – 1.739) + Beneficio a 1 de enero de 2010 = Resultado neto

+ 273 + 12 + 261 + 50 750

El resultado neto coincide con el importe de las tres cuotas 250 * 3 = 750 €. pág

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«

Si se promulga alguna

normativa en materia de ordenación del territorio y urbanismo que afecte de forma duradera e irreversible

Existencias

al valor de los terrenos o inmuebles, se debe corregir

»

su valor contable en función de la depreciación sufrida

Arrendamiento operativo En este caso, cualquiera que sea el objeto social de la empresa, clasificará el inmueble destinado al arrendamiento con opción de compra como un activo no corriente, como una inversión inmobiliaria y estará sujeta a amortización y a correcciones valorativas por deterioro, y las cuotas por el arrendamiento se contabilizarán como ingreso del ejercicio de la siguiente forma: 250

Bancos a

Ingresos por arrendamientos

250

DETERIORO DE INMUEBLES La Consulta 7 del BOICAC 80/2009, que ofrece criterios para contabilizar el deterioro de las existencias y de las inversiones inmobiliarias, indica que, teniendo en cuenta lo establecido por las NRV 10ª “Existencias” y 4ª “Inversiones inmobiliarias” del PGC de 2007, continúan vigentes los criterios para contabilizar el deterioro de valor fijados por la adaptación del PGC de 1990 a las empresas inmobiliarias, y hace algunas precisiones en función de la consideración de los inmuebles como: ⇒ Existencias. ⇒ Inversiones inmobiliarias. pág 104

Una empresa inmobiliaria posee una vivienda con un precio de adquisición de 250 € y a 31 de diciembre de 2009 considera que puede obtener por ella 260 €, aunque para conseguir ese importe tendrá que realizar una campaña promocional con un coste estimado de 20 €. Una vivienda de características similares tiene un precio de mercado de 230 €. Si esta vivienda se destinara al arrendamiento, podría obtener por ella una cuota anual de 30 €, a percibir al final de cada uno de los 10 años siguientes. El 5% se considera un tipo de interés de mercado adecuado.

La primera puntualización que hace la Consulta es en cuanto a los importes a tomar como referencia para registrar la pérdida de valor de las existencias de inmuebles, contabilizada como provisión en el PGC de 1990 y como corrección valorativa por deterioro en el PGC 2007, ya que, en ambos Planes, cuando el “valor de mercado” en el primero, o el “valor neto realizable”, en el segundo, sean inferiores al precio de adquisición o al coste de producción hay que efectuar una corrección valorativa. En este sentido, el valor neto realizable de un activo es el importe que la empresa espera obtener por su enajenación en el mercado en el curso normal del negocio, deduciendo los costes estimados para llevarla a cabo, y el mejor referente para estimar este importe es el valor razonable que, con carácter general, se calculará por referencia a un valor fiable de mercado. Aunque ambos conceptos, valor neto realizable y valor de mercado, parece que son equivalentes, la consulta especifica que esto no es así, ya que el primero responde a factores específicos de la entidad, como su capacidad para imponer precios de venta, para asumir riesgos o para incurrir en costes diferentes a los de la generalidad de las empresas del sector, y para su cálculo la empresa tiene que tener en cuenta la incertidumbre inherente a la actividad empresarial, mientras que el valor razonable debe considerarse la mejor estimación del importe que la empresa espera obtener por la enajenación de sus productos en el mercado. En muchos casos, las empresas no podrán diferenciar el valor neto realizable y el valor razonable de sus productos, aunque si lo hicieran, deberán dar cumplida información en la memoria. En el ejemplo propuesto, la empresa puede calcular el valor neto realizable de su vivienda, y será este importe el que compare con el precio de adquisición para calcular el posible deterioro de valor: + Precio de adquisición

+ 250

– Valor neto realizable

( 240)

+ Estimación del precio de venta

260

– Costes de venta

(20)

= Deterioro de valor

10

pd

Aplicaciones prácticas a la actividad inmobiliaria: interpretaciones a las consultas del ICAC

El asiento contable es: 10

Pérdidas por deterioro de existencias

+ Precio de adquisición

+250

– Importe recuperable (mayor importe)

(232)

Valor en uso a

Deterioro de valor de existencias

10

232

30 * 1,05 –1 + 30 * 1,05 –2 + … + 30 * 1,05 –10 Valor razonable

210

+ Precio de mercado

+ 230

– Costes de venta

Inversiones inmobiliarias

(20) 18

= Deterioro de valor

La repercusión contable de la nueva categoría de inversiones inmobiliarias es reducida al aplicársele el mismo tratamiento que al inmovilizado material y, concretamente, en lo referente al deterioro de valor de un inmueble arrendado, el PGC de 2007 no ha introducido variaciones significativas respecto al PGC de 1990 o sobre su adaptación a las empresas inmobiliarias.

Y se contabilizaría: 18

Pérdidas por deterioro de inversiones inmobiliarias a

Deterioro de valor de inversiones inmobiliarias

18

Así, esta última norma establece que deberán efectuarse correcciones valorativas siempre que el valor contable del inmovilizado no sea recuperable por la generación de ingresos suficientes para cubrir todos los costes y gastos, incluida la amortización, y la NRV 2ª “Inmovilizado material” del PGC 2007 indica que se producirá una pérdida por deterioro del valor cuando el valor contable del inmovilizado supere a su importe recuperable, entendido éste como el mayor importe entre su valor razonable menos los costes de venta y su valor en uso. Y hay que tener en cuenta que el valor en uso de un inmueble destinado al arrendamiento es, en general, el valor actual de los flujos de efectivo futuros esperados a través de su utilización en el curso normal del negocio –importe que se espera recuperar por su arrendamiento-, teniendo en cuenta su estado actual, y actualizados a un tipo de interés de mercado sin riesgo. Es decir, que el valor en uso de una inversión inmobiliaria mide los ingresos que la empresa espera obtener a través de su arrendamiento.

Por último, en el caso de que se promulgue alguna normativa en materia de ordenación del territorio y urbanismo que afecte de forma duradera e irreversible al valor de los terrenos o inmuebles, cualquiera que sea su clasificación contable como existencias o como inversiones inmobiliarias, se debe corregir su valor contable en función de la depreciación sufrida.

La Consulta considera que las estimaciones de las cuotas de arrendamiento, el plazo durante el cual se va a percibir y los tipos de descuento, necesarios para calcular el valor en uso, tienen que basarse en hipótesis razonables teniendo en cuenta las expectativas del negocio, o la capacidad de la empresa para imponer precios por encima o debajo del mercado, por incurrir en costes diferentes a los de la mayoría de las empresas del sector o la incertidumbre existente, lo que significa que el valor en uso no tiene por qué ser igual al valor razonable, pues el primero responde a factores propios de la empresa y el segundo lo fija el mercado. Además, en el caso de que la empresa no piense mantener el inmueble en explotación hasta el final de su vida económica, para calcular el valor en uso tiene que restar a los flujos de efectivo esperados los costes de venta.

• El tratamiento contable de nuevos productos comerciales que combinan arrendamiento con opción de compra.

Con los datos del ejemplo, el deterioro de valor de la vivienda a 31 de diciembre de 2009 se calcularía de la siguiente forma:

pd

CONCLUSIONES La contabilidad de la actividad inmobiliaria ha resultado muy afectada con el Nuevo Plan General de Contabilidad que han modificado contenidos importantes de la adaptación sectorial del PGC 1990. Adicionalmente, el ICAC ha intentado con sus consultas aclarar diversas situaciones como: • El impacto de la repercusión de la situación transitoria que en una actividad como la inmobiliaria y con el actual entorno económico puede manifestarse varios ejercicios después de la puesta en marcha del PGC.

• La influencia de la definición precisa de diversos criterios de valoración en la valoración del deterioro de estos activos. ✽

BIBLIOGRAFIA Normas de Adaptación del Plan General de Contabilidad a las Empresas Inmobiliarias, aprobadas por Orden de 28 de diciembre de 1994 del Ministerio de Economía y Hacienda (BOE, 4 de enero de 1995). • Real Decreto 1514/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad (PGC). (BOE; 20 de noviembre de 2007) • Consulta 8 del BOICAC 74/2008 • Consulta 5 del BOICAC 75/2008 • Consulta 5 del BOICAC 78/2009 • Consulta 6 del BOICAC 78/2009 • Consulta 7 del BOICAC 80/2009

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