ESTUDIO DE VIABILIDAD Y FACTIBILIDAD ECONOMICA - FINANCIERA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCION DE VIVIENDA EN BOGOTA

GUILLERMO ARISMENDI GUEVARA ANDREA CECILIA SÁNCHEZ SANCHEZ

UNIVERSIDAD DE LA SABANA DIRECCIÓN DE ESPECIALIZACIONES PROYECTO DE GRADO BOGOTÁ D.C. 2004 70

ESTUDIO DE VIABILIDAD Y FACTIBILIDAD FINANCIERA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCION DE VIVIENDA

GUILLERMO ARISMENDI GUEVARA Proyecto de Grado para optar a los títulos de Especialista en Gerencia Estratégica y Gerencia del Servicio

ANDREA CECILIA SÁNCHEZ SANCHEZ Proyecto de Grado para optar al título de Especialista en Gerencia Estratégica

Director Daniel Remolina Gómez Ingeniero

UNIVERSIDA DE LA SABANA DIRECCIÓN DE ESPECIALIZACIONES PROYECTO DE GRADO BOGOTÁ D.C. 2004

71

Nota de aceptación

___________________________________ ___________________________________ ___________________________________

___________________________________ Firma del presidente del Jurado

___________________________________ Firma del Jurado

___________________________________ Firma del Jurado

___________________________________ Firma del Jurado

Bogotá D.C., 15 de Octubre de 2004

72

AGRADECIMIENTOS

Los autores expresan sus agradecimientos a:

Los Directivos, docentes y en general a todo el equipo humano de la Universidad de la Sabana que durante nuestra permanencia en la institución educativa prestaron su colaboración.

Remolina Gómez Daniel, Ingeniero y Director del Proyecto de Grado, por sus valiosas orientaciones en torno a los aspectos financieros.

Martínez Torres Jorge, Arquitecto, por su asesoría en relación a los aspectos técnicos del proyecto.

A nuestras familias por el apoyo incondicional que siempre nos han expresado y que nos motiva a seguir adelante en la consecución de los objetivos propuestos.

73

CONTENIDO

pág.

1. INTRODUCCIÓN _________________________________________ 1 2. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA _____________________________ 5 3. OBJETIVOS ____________________________________________ 6 3.1 Objetivo General ________________________________________ 6 3.2. Objetivos Específicos ____________________________________ 6 4. JUSTIFICACIÓN Y ALCANCE DE LA INVESTIGACIÓN _________ 7 5. MARCO REFERENCIA ____________________________________ 10 5.1 Marco Teórico __________________________________________ 11 5.2 Antecedentes ___________________________________________ 13 5.3 Objetivos generales de la encuesta de calidad de vida 2003 ______ 14 5.4 Marco Metodológico______________________________________ 16 5.4.1 Método ______________________________________________ 16 6. ETAPA I ANÁLISIS SECTORIAL DEL MERCADO _____________ 18 6.1 Presentación general del proyecto __________________________ 23 6.1.1 Ubicación ____________________________________________ 23 6.1.2 Descripción del proyecto ________________________________ 23 6.1.3 Especificaciones _______________________________________ 24 6.1.4 Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias ______________________ 24 6.2. Comparativo Proyectos Cercanos __________________________ 27 7. ETAPA II FORMULACION Y EVALUACIÓN ECONOMICO _______ 29 7.1. Supuestos y consideraciones generales _____________________ 29 7.2. Flujo de Caja – Egresos- _________________________________ 30 7.3 Análisis de la venta – Condiciones y supuestos ________________ 31 74

pág.

8. ETAPA III. PLAN DE EJECUCIÓN Y CONTROL DEL PROYECTO _ 35 8.1. Plan de ejecución del estudio ______________________________ 35 8.2. Plan de ejecución del proyecto_____________________________ 39 9. IMPACTO AMBIENTAL DEL PROYECTO_____________________ 41 10. CONCLUSIONES _______________________________________ 49 11. RECOMENDACIONES ___________________________________ 51 12. BIBLIOGRAFIA _________________________________________ 52

75

LISTA DE CUADROS

pág.

Cuadro No. 1 Reseña Barrial básica Los Monjes __________________ 19 Cuadro No. 2. Tasa interna del Retorno y Valor Presente neto _______ 32 Cuadro No. 3. Sensibilidad de la venta __________________________ 34 Cuadro No. 4. Resumen de actividades _________________________ 38 Cuadro No. 5. Tipificación y Calificación de impactos por efectos _____ 44 Cuadro No. 6. Clasificación de Impactos según su valoración ________ 47

76

LISTA DE GRAFICOS

pág.

Grafica 1. Calidad de vida en América Latina _____________________ 10 Grafica 2. Localización Engativa – Barrio los Monjes _______________ 12 Grafica 3. Ubicación del Proyecto ______________________________ 23

77

LISTA DE ANEXOS

pág.

ANEXO A. Planos Arquitectónicos del Proyecto- Edifico Los Monjes___ 54 ANEXO B. Cuadro Comparativos de Proyectos Cercanos. __________ 56 ANEXO C. Presupuesto de Obra. _____________________________ 57 ANEXO D. Flujo de Caja - Egresos. ____________________________ 61 ANEXO E. Cuadro de Amortización Crédito Bancario ______________ 63 ANEXO F. Análisis de la Venta ________________________________ 66 ANEXO G Diagrama de Flujo Plan de Ejecución. __________________ 67 ANEXO H. Cronograma de Actividades. _________________________ 68 ANEXO I. Matriz de Impacto Ambiental._________________________ 69

78

1. INTRODUCCIÓN

De acuerdo con la opinión de los expertos, el año 2003 y lo corrido del 2004 se pueden calificar de excelentes para el sector constructor; después de registrar un incremento importante durante el 2001 y el 2002, el 2003 consolidó el proceso de reactivación que se venía presentando, basado en el buen comportamiento mostrado por el área edificada con destino a vivienda, cuyo crecimiento se ha originado principalmente como resultado de los estímulos dados a los compradores por parte del Estado, que esta impulsando el negocio inmobiliario como un instrumento de política económica y social, para hacer de Colombia un país de propietarios y combatir el desempleo a través de la construcción 1.

En este sentido es evidente la reactivación del sector constructor jalonado por el área de vivienda, en respuesta a las diferentes políticas implementadas por el Gobierno entre las que se encuentran el incentivo Tributario para las Cuentas AFC (Ahorro para el Fomento de la Construcción), el control de las tasas de interés de captación que incentivan la inversión en finca raíz, la adopción de créditos con cuotas fijas, el seguro contra la inflación así como la revisión de los procedimientos para el otorgamientos de subsidios que buscan mayor cobertura; todo lo anterior dentro de un ambiente económico, político y social relativamente estable que supone favorables efectos para el desarrollo del país, la generación de empleo y la confianza de invertir en proyectos de construcción.

1

Alvaro Uribe Velez, Presidente de la República, Discurso de Posesión 7 de Agosto de 2002.

1

En general, las condiciones en que se desenvuelve el sector son favorables según los resultados de estudios realizados por las Agremiaciones de Constructores; así lo perciben las familias quienes consideran que este es el mejor momento para comprar vivienda 2, aduciendo, entre otras razones, las facilidades de compra, el volumen y las alternativas de los proyectos ofrecidos y la valorización que vienen registrando las viviendas, con perspectivas de continuar con esa tendencia en los próximos años.

Ahora bien, en lo corrido del año 2004 las perspectivas del sector siguen siendo favorables : en el último debate de la Cámara de Representantes se autorizó a las Cajas de Compensación prestar dinero a sus afiliados para la compra de vivienda; falta únicamente la reglamentación de parte del Gobierno. Dentro del balance del programa de la Alcaldía Mayor denominado “Bogotá Como Vamos” se establece que la ciudad está ampliando su portafolio de negocios de finca raíz con la construcción de nuevos proyectos de vivienda y otros usos. Se advierte que el déficit continúa siendo enorme y creciente porque a la inercia histórica del faltante de unidades habitacionales se suma ahora la demanda de las poblaciones desplazadas. Algunas cifras y datos relevantes demuestran el dinamismo del sector. Según el Fondo de Garantías de Instituciones Financieras (Fogafín), 15.933 familias se han beneficiado con el seguro sobre la inflación. Todavía hay disponibles 24.000 seguros que se pueden utilizar hasta el 15 de Enero del 2005.

2

Revista DondeVivir, Edición Mayo de 2004.

2

De otra parte, más de 28.000 personas hacen uso de las exenciones tributarias ofrecidas por el Gobierno, mediante las cuentas de Ahorro y Fomento a la Construcción (AFC). De acuerdo con el Instituto Colombiano de Ahorro (Icav), hasta el 31 de Agosto de 2004 los depósitos, que se deben destinar a la compra de vivienda, alcanzaban los 49.600 millones de pesos y en septiembre la cifra habría superado los 50.000 millones.

Gracias a los buenos vientos que vive la construcción los dueños de la cadena Homecenter Sodimac, iniciaron una expansión con la apertura del nuevo formato Constructor. 3

Según Camilo Silva, Vicepresidente Técnico de la Cámara Colombiana de la Construcción – Camacol : “El crecimiento constructor no es malsano, es apenas justo y más que un incremento desequilibrado, se ve una evidente recuperación. Por ahora el crecimiento que vemos es saludable y merecido, todavía no vemos algo preocupante”. 4

Bajo este escenario y apoyados en las competencias fortalezas profesionales como Administradores de Empresas y estudiantes de la Especialización de Gerencia Estratégica, relacionadas con la capacidad de gestión y habilidades en la Planeación, Organización, Dirección, Control y Gerencia del Servicio, se ha identificado como una oportunidad estratégica de negocio la realización de un proyecto de investigación que abarca un análisis sectorial del mercado, la aplicación de un estudio de factibilidad económico-financiera acompañado de una propuesta de Plan de Ejecución y finalmente una evaluación del impacto y beneficios del proyecto, en torno a la construcción de tres unidades de vivienda (apartamentos) en un lote no edificado que se encuentra ubicado

3 4

Revista Gerente, Edición No. 83 Pág. 30-32, Articulo : Nueva Fachada. Revista Dinero, Edición No. 201, Marzo de 2004, Pág 70 Construcción : Razones para el optimismo.

3

en la Calle 55 No. 83 B 17, Localidad de Engativa-Barrio Los Monjes de la ciudad de Bogotá, el cual es de propiedad de la familia de uno de los integrantes del grupo.

4

2. DEFINICIÓN DEL PROBLEMA

Aunque las condiciones del mercado en teoría resultan favorables para la inversión, es necesario evaluar la factibilidad y viabilidad económicafinanciera, respecto a la conveniencia de ejecutar un proyecto de construcción de unidades de vivienda que suponga asumir un nivel de “buen riesgo”, teniendo en cuenta que el mismo requiere del diseño de una plan de ejecución que resulte lógico y sostenible dentro de un periodo de tiempo favorable para su desarrollo.

Así las cosas, en la presente investigación el problema se formula bajo el siguiente cuestionamiento: Es factible y financieramente viable la ejecución de un proyecto de construcción de tres unidades de vivienda en la Localidad de Engativa-Barrio Los Monjes?

5

3. OBJETIVOS

3.1. Objetivo General •

Realizar un estudio de factibilidad y viabilidad económica (rentabilidad y conveniencia de la inversión) en torno a un proyecto de construcción de tres unidades de vivienda en la Localidad de Engativa-Barrio Los Monjes.

3.2. Objetivos Específicos •

Analizar sectorialmente el mercado de la construcción de vivienda en el barrio Los Monjes, para identificar las condiciones y bondades de las soluciones

ofrecidas actualmente y compararlo frente al de la

propuesta. •

Realizar una evaluación financiera sobre el proyecto de construcción de tres unidades de vivienda en la Localidad de Engativa-Barrio Los Monjes

•

Diseñar un plan de ejecución del proyecto contemplando las etapas del proceso de planeación estratégica.

•

Evaluar el impacto del proyecto de construcción y la utilidad ante una eventual ejecución del mismo.

6

4. JUSTIFICACION Y ALCANCE DE LA INVESTIGACIÓN

A continuación exponemos y desarrollamos algunos de los aspectos que consideramos justifican el desarrollo del proyecto propuesto:

El primer aspecto tiene que ver con un sentimiento de responsabilidad social que nos motiva a identificar alternativas para mejorar la calidad de vida respecto a comodidades meramente habitacionales, de las familias (hogares) que a futuro habitaran las unidades de vivienda a construir en la Localidad de Engativa, Barrio Los Monjes; además, con base en el resultado de este estudio, se busca materializar una visión de futuro, de naturaleza prospectiva, que culminé con la edificación de tres apartamentos que se construirían en el año 2005.

Igualmente consideramos que el proyecto tiene un impacto socio-ambiental positivo, por cuanto busca generar soluciones de vivienda digna observando la normatividad vigente y procurando la defensa y protección del medio ambiente.

Existen muchos análisis relacionados con investigaciones de mercados en el área de construcción, pero resulta que no todos son buenos y en consecuencia no pueden ser tenidos en cuenta para la toma de decisiones del gremio constructor, aunado a que los grandes edificadores realizan sus investigaciones respecto a proyectos de gran tamaño que no se compadecen con la propuesta de este proyecto, por lo que resulta pertinente realizar un estudio especifico y particular

que contemple específicamente las

consideraciones relevantes de esta investigación.

7

De otra parte, aunque los constructores han venido respondiendo de forma adecuada a las necesidades del mercado, ofreciendo un gran numero de proyectos, con áreas, precios y distribución que en algunos casos se ajustan a las necesidades de los compradores, existe otra problemática que tiene que ver con el déficit de viviendas en la ciudad que se ha desarrollado en medio de la inexistencia de políticas sostenibles de promoción especialmente

de

VIS-,

de

los

esfuerzos

insuficientes

de

las

Administraciones Distritales y del acelerado crecimiento de la población en la ciudad.

Según los datos de la Encuesta de Calidad de Vida

5

realizada por el DANE

en conjunto con el Departamento Administrativo de Planeación Distrital, para el año 2003 Bogotá contaba con una población de 6.861.499 habitantes de los cuales 796.518 se encuentran asentados en la Localidad de Engativa y se espera que en el año 2010 este cifra aumente aproximadamente a 846.016 habitantes, esto es, un incremento promedio de 8.000 habitantes por año, lo que hace evidente que deberán adecuarse hogares para las nuevas generaciones con el ánimo de cubrir el déficit que Metro vivienda tiene calculado en 390.000 unidades en Bogotá para el año 2010, lo que exigiría 55.000 nuevas viviendas cada año 6.

Por ultimo debemos anotar que el tema propuesto es importante, porque sus resultados aportaran información que puede ser intereses particulares, así :

5 6

Encuesta de Calidad de Vida, Dane 2003. Metrovivienda, www.metrovivienda.org.co

8

necesaria para algunos

•

Para la sociedad: posibilidad de acceder a soluciones de vivienda para el estrato 3 construidas profesionalmente, con altos estándares de calidad en aras de mejorar la calidad de vida de sus futuros propietarios, fáciles de adquirir a un precio razonable.

•

Para

la

comunidad

(Barrio

Los

Monjes):

contribuye

a

la

urbanización del barrio y a la sustitución de lotes baldíos, que generan inseguridad y ocasionalmente acumulación de basuras en detrimento de la salubridad de la comunidad. •

Para la Industria de Construcción: posibilidad de utilizar el resultado de la investigación como fuente de información para la planeación de proyectos de construcción en la ciudad de Bogotá.

•

Para los estudiantes: posibilidad de materializar una visión de futuro y de aplicar los conocimientos adquiridos durante el pregrado y las especializaciones gerenciando su propio proyecto.

9

5. MARCO DE REFERENCIA

Bogotá, frente a las demás ciudades de Colombia, presenta los mejores indicadores de calidad de vida y a su vez, ocupa el sexto lugar en el ranking de ciudades de América Latina, por lo que desde esa perspectiva resulta factible pensar en desarrollar un proyecto de construcción en la ciudad.

Grafica No. 1. Calidad de vida en América Latina 53

San Salvador

62,5

Medellin Caracas

64,5

Bogotá

66 85

Santiago Montevideo

87

Buenos Aires

87 92

San Juan

96,5

Miami

0

20

40

60

80

100

120

Fuente: Revista América Economía, Abril-Mayo 2003

Es importante señalar que algunos de los aspectos de esta investigación se basan en los resultados de la Encuesta de Calidad de Vida realizada el año pasado por el Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE y específicamente en los datos por Localidad para la ciudad de Bogotá, información disponible a través del Departamento Administrativo de Planeación Distrital.

10

Como resultado de nuestra investigación a continuación trascribimos textualmente el significado del termino vivienda, de acuerdo con las consideraciones que sobre el particular se han hecho en el seno Programa Hábitat del Banco Interamericano de Desarrollo liderado en Colombia por el Ministerio de Desarrollo Económico; bajo este amplio precepto hemos desarrollado nuestra investigación como base para la ejecución del proyecto de construcción de tres unidades de vivienda (apartamentos) en Bogotá, Barrio los Monjes-Localidad de Engativa.

“Una vivienda adecuada significa algo más que tener un techo bajo el cual refugiarse. Significa también disponer de un lugar privado, espacio suficiente, accesibilidad física, seguridad adecuada, seguridad de tenencia, estabilidad y durabilidad estructurales, iluminación, calefacción y ventilación suficientes, una infraestructura básica adecuada que incluya servicios de abastecimiento de agua, saneamiento y eliminación de desechos, factores apropiados de calidad del medio ambiente y relacionados con la salud, y un emplazamiento adecuado con acceso al trabajo y a los servicios básicos, todo ello a un costo razonable. La idoneidad de todos esos factores debe determinarse junto con las personas interesadas, teniendo en cuenta las perspectivas de desarrollo gradual” 7.

5.1. Marco Teórico

Bogotá esta distribuida en 19 localidades, una de ellas la Localidad 10 de Engativa conformada a su vez por nueve UPZ - Unidades de Planeamiento Zonal.

7

Programa Hábitat, Capítulo IV-Plan de Acción Mundial : Estrategias para la Aplicación.

11

Gráfica No. 2. Localización Engativa-Barrio Los Monjes.

Barrio Los Monjes

Dentro de la UPZ Engativa (ver mapa) se erige el Barrio Los Monjes ubicado al occidente de la ciudad de Bogotá y limita con avenidas principales como la Calle 53 y la longitudinal Av. Ciudad de Cali e igualmente colinda con los barrios de Villa Luz, Normandia y Santa Cecilia.

Como punto de referencia para el desarrollo del marco teórico tomaremos los resultados de la Encuesta de Calidad de Vida (ECV) realizada en Bogotá por parte del DANE en convenio con el Departamento Administrativo de Planeación Distrital en el año 2003, que entrega información importante respecto a indicadores de vivienda y calidad de vida.

12

5.2. Antecedentes

Uno de los temas que resalta la Constitución Política de Colombia de 1991 es el aspecto social con miras a mejorar las condiciones de vida del pueblo colombiano, para lo cual define como fin esencial del Estado el servir a la comunidad y promover la prosperidad general. 8

De conformidad con lo anterior, las políticas sociales contemplan la realización de diversos programas y acciones por parte de los Ministerios y de los Institutos Oficiales, cuya finalidad esencial es lograr el mejoramiento de las condiciones de vida de los hogares colombianos, en especial de los sectores de la población más afectados por la crisis, la inflación y las políticas de ajuste macroeconómico.

En este contexto, el Departamento Administrativo Nacional de Estadística dio inicio a un programa de investigaciones estadísticas, denominado Encuesta Nacional de Calidad de Vida, que buscó indagar sobre la situación de los niveles de vida de la población del país, con especial atención en lo referente a la vivienda, equipamiento de los hogares, salud, educación, trabajo y las mediciones de la pobreza, con el propósito de que sus resultados sirvan para identificar, comprender y evaluar el efecto de las políticas sociales, para así definir los planes a ejecutar.

Con la Encuesta de Calidad de Vida 2003 aplicada en Bogotá, la Administración Distrital aporta una fuente de información invaluable para medir, con datos actualizados, los Niveles de miseria y analizar la evolución de las condiciones de vida de la población bogotana, facilitar la formulación 8

Constitución Política de Colombia. Título I. De los Principios Fundamentales, Artículo 2.

13

de políticas y el diseño de acciones destinadas a reducir los índices de pobreza y a propiciar un mayor grado de equidad. Sus resultados proveen información pertinente y oportuna para realizar análisis de impacto y evaluación de programas públicos en áreas como la educación, la salud, la capacitación técnica, la seguridad social, la vivienda, el acceso a los servicios públicos y la atención a la infancia, entre otras.

5.3. •

Objetivos Generales de la Encuesta de Calidad de Vida 2003.

Medir en forma actualizada las condiciones socioeconómicas de la sociedad colombiana y permitir la descripción y análisis de la estructura social. La ECV debe producir resultados a nivel de los hogares y de las personas sobre el efecto que en ellos han tenido las políticas sociales, a nivel global, la evolución de las distancias sociales y del grado de inequidad de nuestra sociedad.

•

Constatar la incidencia de la pobreza y la relevancia que en dicha incidencia tienen los distintos factores componentes. La encuesta debe facilitar la formulación de políticas y el diseño de acciones destinadas a reducir los niveles de pobreza.

•

Examinar resultados de algunos de los programas sociales y coadyudar en su monitoreo y evaluación.

•

Examinar el efecto que la crisis económica ha tenido sobre los indicadores sociales y permitir la identificación de nuevos grupos vulnerables, como herramientas de diseño de política.

Los resultados de la Encuesta de Calidad de Vida aplicada en Bogotá, específicamente en la localidad de Engativa y que consideramos pertinentes para nuestra investigación, se relacionan y analizan a continuación: 14

Engativa es una localidad que para el año 2003 contaba con 796.518 habitantes conformados por 226.639 hogares, que suponen un promedio de 4 personas por hogar. Del numero total de hogares (296.639) el 99.8% cuenta con energía eléctrica, el 70,2% con gas natural conectado a la red publica y el 100% cuenta con servicios de acueducto, alcantarillado y recolección de basuras. Del 100% de los hogares, 107.492 (47%) viven en casa propia totalmente pagada, 30.807 (13,6%), viven en casa propia pero aún la están pagando, 77.714 (34,1%) viven en arriendo ò en subarriendo y finalmente 11.167 (4,9%) usufructúan la vivienda donde habitan sin cancelar ninguna contraprestación por concepto de canon de arrendamiento. La cuota promedio mensual de pago para los que poseen crédito se encuentra en $368.674,00, la mayoría con Bancos ò Corporaciones (80,3%). Para la localidad de Engativa el valor estimado de la vivienda se encuentra cerca de los $56MM con promedios de pago por concepto de impuesto predial de $163.986,00 y $67.398,00 de valorización. Entre 1998 y el año 2003, 13.683 hogares compraron ò construyeron vivienda destacándose que el 66% del total lo hicieron con recursos propios; durante ese mismo periodo 482 hogares recibieron subsidio del gobierno. En cuanto a servicios públicos, el 84,3% del total de hogares considera que el de energía es bueno, el 2,4% muy bueno y el restante se reparte en regular (9,8%), malo (2,1%) y muy malo el 1,4%. Para el caso de la recolección de basuras el 82,7% lo considera bueno; el servicio telefónico es calificado como bueno por el 80% del total de los hogares. El total general califica las condiciones actuales de vida así : Muy buenas el 6,1%, buenas el 62,4%, regulares el 29% y finalmente el 2,5% las considera malas.

15

Nota final: la anterior información resulta relevante para el desarrollo del proyecto por cuanto orienta el conocimiento y manejo de los elementos básicos de planeación, programación, ejecución y control que deben tenerse en cuenta para desarrollarlo de la manera más óptima en términos de tiempo, costo, calidad y seguridad.

Igualmente es menester señalar

que si bien es cierto existen

estudios

similares al que se pretende desarrollar con este proyecto, la mayoría de los mismos son relacionados con obras de gran envergadura que distan con las características de esta propuesta.

5.4. Marco metodológico

5.4.1. Método: El proyecto se desarrollará en cuatro etapas que se describirán a continuación, haciendo énfasis en el alcance de cada una, siendo claro que éstas eventualmente se pueden adelantar de manera simultánea: •

Primera Etapa. Presentación general del proyecto y Análisis Sectorial del Mercado de vivienda, tipo estrato 3, en el barrio Los Mojes y los circundantes a éste dentro de la Localidad de Engativa en Bogotá.

•

Segunda Etapa. Formulación y Evaluación Económico-Financiera del proyecto y cálculo de importantes índices de rentabilidad (TIR y VPN), para establecer la viabilidad de llevarlo a cabo; igualmente realizar análisis de sensibilidad para establecer las condiciones óptimas de comercialización de las unidades de vivienda a construir.

16

•

Tercera Etapa. Diseño de un plan de ejecución y control del proyecto contemplado las etapas del proceso de Planeación Estratégica a través de un sistema de gestión.

•

Cuarta Etapa. Evaluación del impacto del proyecto desde el punto de vista social y ambiental.

17

6. ETAPA I. ANÁLISIS SECTORIAL DEL MERCADO

La zona occidente de Bogotá y específicamente la localidad de EngativaBarrios Los Monjes, presenta diferentes razones para comprar vivienda nueva, destacándose las que se mencionan a continuación:

Características como la amplitud y los excelentes acabados predominan en las viviendas nuevas de esta zona.

La rápida valorización de sectores como Engativa, Salitre y Modelia es una buena razón para comprar allí.

Todo esta muy cerca: el centro de la ciudad, el Aeropuerto, la Terminal de Transportes y grandes centros comerciales.

Existen excelentes vías de acceso como la Avenida Ciudad de Cali, la Calle 53, La Cra. 77, la Avenida José Celestino Mutis, la Avenida Boyacá y finalmente le Calle 68; los barrios vecinos son Normandia, Villa Luz, Santa Cecilia, Torrecampo entre otros.

Ahora bien, retomando algunos de los resultados entregados por la Encuesta de Calidad de Vida se puede afirmar que solamente teniendo en cuenta los datos correspondientes a la localidad de Engativa, encontramos que existe un mercado de 77.714 hogares (34,1% del total) que actualmente viven en arriendo ó en subarriendo y en consecuencia se convierten en compradores potenciales de las unidades de vivienda a construir. Lo anterior aunado a que entre el año 1998 y 2003, 13.683 hogares de los asentados en Engativa

18

compraron ó construyeron vivienda, destacándose que el 66% del total lo hicieron utilizando recursos propios.

De igual forma el precio promedio estimado para la vivienda en la localidad de Engativa según la ECV se encuentra cerca de los $56MM, que comparado con nuestro valor de venta propuesto para los apartamentos, estimado en $60MM, resulta homogéneo y acorde a las características del sector y de las unidades de vivienda.

Finalmente es pertinente hacer referencia al 62,4% que del total del de hogares afirmaron que las condiciones actuales de vida en la localidad son buenas, lo que da lugar a pensar que resulta atractivo realizar en el barrio Los Monjes, el proyecto de construcción de tres unidades de vivienda (apartamentos).

Cuadro No. 1 . RESEÑA BARRIAL BÁSICA – LOS MONJES ÍTEM DESCRIPCIÓN 1. Nombre del LOS MONJES Barrio. 2. Código del 10178 Barrio. 3. Pertenece a la UPZ No.31. SANTA CECILIA UPZ No. En un principio los terrenos del barrio hacían 4. Breve Reseña parte de la “HACIENDA SANTA CECILIA” de Histórica Según propiedad de don Rogelio Acosta y familia, JAC y habitantes quienes utilizaban estas tierras para cultivos de papa y trigo. La fundación del barrio se remonta más antiguos. al 17 de septiembre de 1963, fecha para la cual ya existían algunas viviendas. El proceso de creación del barrio se inicia con la venta que hizo don Rogelio Acosta a la Urbanización San Marcos Ltda., quienes a su vez entregaron a la Organización Luis Carlos

19

Sarmiento Angulo Ltda el derecho para comercializar los lotes y urbanizar los predios.

5. Resolución Aprobación Barrio.

de Resolución de Aprobación No. 59 de mayo 5 de del 1963.

E 120/3-2

6. Planos Aprobados No.(s)

7. Población Según La población estimada es de aproximadamente 5000 habitantes. JAC. 8. Límites: E, W, N, NORTE: Barrio Los Azafranes, Barrio Villa Luz y Avenida José Celestino Mutis. S. ORIENTE: Barrio Normandia SUR: Calle 53. OCCIDENTE : Longitudinal Avenida Ciudad de Cali . 9. Estratos predominantes. 10. Tipo Vivienda:

11. Actividad Económica:

El estrato predominante es el tres (3)

de Vivienda de 1, 2 y 3 pisos, materiales de ladrillo, cemento, arena y planchas en concreto.

La principal actividad de los habitantes son los negocios, la industria principalmente la panadería y la cafetería, tiendas de abarrotes, lavandería, almacenes de repuestos, talleres de mecánica, carpinterías, guarderías, supermercados, droguerías, restaurantes, misceláneas, papelerías, zapaterías, video juegos y un café internet.

12. Auto de Auto No. 454 de Noviembre 19 del año 1988. Reconocimiento Presidente de la JAC: LUIS EDILBERTO PÉREZ. de la JAC.

20

13. Salón Comunal.

Pertenece a la comunidad, Área 48 metros cuadrados. Consta de 2 plantas. No posee equipamiento. Esta ubicado en la carrera 83 N 54 – 63

14. Sitios de interés. Cuenta con un área de 5.117,13 mts2 de áreas verdes recreativa y comunal, sembrada de algunos árboles. Se dispone de una cancha múltiple que fue recuperada por el IDRD como parte de un proyecto de recuperación y adecuación de parque que quedó en su comienzo. Colegios: 1. Hospitales: 0 15. Infraestructura Pública Social y Parques: 1. Escenarios Deportivos: 1. Equipamiento Espacios Comunales: 1. Urbano. Jardines Infantiles: 1. Bibliotecas: 0. Iglesia: 0.

16. Infraestructura Vial.

Sur: Calle 53. Occidente: Longitudinal Avenida Ciudad de Cali. Norte: Avenida José Celestino Mutis. Oriente: Longitudinal Avenida Ciudad de Cali. Nota : el barrio internamente fue desarrollado con calles peatonales y en consecuencia son muy estrechas para el transito vehicular.

17. Cobertura de Los tres Servicios Básicos: 100%. Servicios Públicos Domiciliarios. 18. Servicio de Busetas: Transporte – 59. Cootransniza. Minuto / Villa Nueva. Rutas de Buses, Z11. Trasp. Universo. Florida / Aeropuerto. Colectivos,

21

Transmilenio, etc.

89. Flota Blanca. Bachué / México. 551. Panamericana. Bachué / Galicia. 47. Sotrandes. Engativa / Villas del Mediterráneo. 126. Conalmicros. Villa Sandra / Centro. Colectivos: C 48. Transporte Nuevo Horizonte. Villa Gladys / 20 de julio. C 8. CootransKennedy. Bachué / Candelaria. C 149. Trans. Pensilvania. Cortijo / Candelaria. Buses: 402. CootrasnFlorida. Engativá / Verbenal. TOTAL. 9 Rutas con frecuencias entre 4 y 6 minutos de tiempo.

19. Potencialidades. Espacio o zona verde subutilizada por la falta de equipamiento recreativo infantil – juvenil, por no haber continuidad en el proyecto de recuperación del IDRD y la Alcaldía Local. Sin embargo es el punto de reunión de niños, jóvenes y adultos mayores, pero también con el problema del consumo de sustancias psicoactivas por parte de jóvenes que se desplazan de otros barrios.

20. Organizaciones comunitarias.

Junta de Acción Comunal.

Fuente : Información suministrada por la Junta de Acción Comunal.

22

6.1. PRESENTACIÓN GENERAL DEL PROYECTO

6.1.1. Ubicación. El proyecto de construcción se encuentra localizado en un sector de buena valorización y que cuenta con excelentes vías de acceso.

Calle 53

Ubicación Proyecto

LOS MONJES

Parqu

Cra. 77 Barrio Normandia

LOS AZAFRANES

Longitudinal Avenida Ciudad de Cali

Av. José Celestino

N

Gráfico No. 3. Ubicación del Proyecto (Exacta: Calle 55 No. 83 B 17).

6.1.2. Descripción del proyecto.

El proyecto esta conformado por tres unidades de vivienda (apartamentos) y en la parte delantera de la primera planta existirá un garaje. Igualmente el apartamento de esta planta se compone de dos alcobas, un baño, cocina, sala comedor y patio. Los pisos dos y tres tendrán tres alcobas, dos baños (uno en la alcoba principal), salón comedor y cocina con patio de ropas. Ver Planos Arquitectónicos -Anexo A.

23

Las marcas, tipos y especificaciones de los diversos materiales a utilizar en la construcción del proyecto serán de primera calidad y cumplirán con las normas ICONTEC.

6.1.3. Especificaciones.

Cimentación. El edificio estará cimentado por medio de vigas de concreto reforzadas con aceros de alta calidad de acuerdo con las especificaciones técnicas resultantes del estudio de suelos y del diseño estructural.

Estructura. El tipo de estructura a utilizar es un sistema sismorresistente según normas ICONTEC, que consiste en una estructura de cargue de dovelas.

Mampostería. La estructura a partir del primer piso y hasta la cubierta será diseñada y construida dentro de los requerimientos de la Norma Sismorresistente NSR-98, como Mampostería Estructural, que consiste en la construcción con base en piezas de ladrillo de arcilla con perforación vertical unida por medio de mortero, reforzada internamente con barras y alambres de acero. Las losas de los entrepisos se construirán como complemento de este sistema, en prelosas prefabricadas de concreto con la fundición en sitio sobre ellas y refuerzos en malla estructural.

6.1.4. Instalaciones Hidráulicas y Sanitarias. ¾ Suministro. Para la red de suministro de agua potable en cada apartamento se instalará tubería PVC norma INCONTEC. El agua caliente será conducida a sus destinos por tuberías CPVC, lo que garantiza que no habrá corrosión y por consiguiente tampoco se presentará reducción del diámetro interno. 24

¾ Contadores. Serán suministrados directamente por la Empresa de Acueducto y Alcantarillado de Bogotá y se encontrarán localizados en los corredores de acceso a cada apartamento. ¾ Registros. El suministro de agua fría puede ser controlado en forma general desde el registro de entrada.

El agua caliente podrá ser suministrada por un calentador de paso a gas, que se debe instalar en el patio de ropas. Las instalaciones quedarán listas para la colocación del electrodoméstico, que se debe apagar para suspender el suministro. ¾ Instalaciones Internas. Cada apartamento dispondrá de una red de suministro de agua y otra de evacuación sanitaria. En caso de suspensión del servicio los tres apartamentos contarán con reserva de agua para un día de consumo racional. ¾ Lavadora. A un lado del lavadero se encontrará el sitio de colocación para la instalación de una lavadora con los grifos de agua fría, además de un desagüe para conectar la manguera de salida de la lavadora. ¾ Instalación de Gas. El Edificio estará conectado a la red de gas domiciliario de Gas natural ESP. ¾ Griferías y Aparatos Sanitarios. •

Griferías (Baños, griferías lavamanos, cocina y lavaplatos).

•

Aparatos Sanitarios (Baños, Sanitario color blanco, lavamanos color blanco e incrustaciones).

•

Lavadero plástico. 25

¾ Instalaciones Eléctricas y Telefónicas. El Edificio contará con una subestación eléctrica que regularán el fluido eléctrico para cada uno de los apartamentos, las zonas comunes y los equipos especiales a través de redes de baja tensión controladas por un contador eléctrico homologado e instalado por la Empresa de Energía Eléctrica de Bogotá.

En cada apartamento existirán dos derivaciones telefónicas, así como tomas y tacos, instaladas estratégicamente. Existirá una conexión para la antena de TV en el cuarto principal. ¾ Pisos en Alfombra. La alfombra será marca Tappisol, Ref. Teruel Sahara, Peso 480 gr. y estará instalada en todos los cuartos. ¾ Pisos Cerámica. En áreas de circulación tableta alfagres y puntos fijos. ¾ Muebles Cocina. Mueble inferior construido en aglomerado de 12 mm de espesor enchapado en melamínico blanco. El mesón será de granito post formado. Las puertas se construirán en aglomerado de 15 mm, enchapado por las dos caras en formalite blanco. ¾ Carpintería en madera. La carpintería de puertas será fabricada en madera aglomerada, pintada en vinilo y los closet color madera. ¾ Muros Enchapados. Las tabletas instaladas serán de primera calidad y de color blanco. ¾ Ventanearía y Marcos Metálicos. Todas las ventanas serán construidas en aluminio y contarán con rejilla anticondensante. Los vidrios serán calidad Peldar con distorsión vertical permisible según Norma Icontec 1804. 26

¾ Cerraduras.

Se instalarán cerraduras marca Schagle en todas las

puertas de los apartamentos. Las de los baños serán de bloqueo interno con botón. Las de acceso, de bloqueo permanente con llave. ¾ Exteriores. Tres plantas en ladrillo desnudo por el frente y puerta principal – acceso garaje- con madera entrecruzada.

6.2. COMPARATIVO PROYECTOS CERCANOS

El cuadro del Anexo B. “Comparativo Proyectos Cercanos”, muestra una evaluación de las principales características de nuestro proyecto frente a otros ubicados en la zona (tres de vivienda nueva y uno de vivienda usada), sobre el cual se puede extraer el siguiente análisis y conclusiones. La evaluación se realizó por comparación individual de unidad de vivienda (apartamento)

Aunque el precio de venta estimado para los apartamento del Edificio Los Monjes es el más alto, éste se ve compensado por el área total construida (79,4M2) que es superior en aproximadamente 20M2, comparado con los otros proyectos.

Pese a lo anterior, el valor del M2 construido es más económico para el Edificio Los Monjes, comparado con las otras tres opciones, inclusive con la del apartamento usado.

De los tres apartamentos nuevos, el del Edificio Los Monjes se ofrece con parqueadero cubierto cuyo valor es inferior al de los otros dos.

27

De los tres apartamentos nuevos, el único que se ofrece con zona de ropas adicional al área de la cocina, corresponde al del edifico Los Monjes.

Los apartamentos a construir en el Edifico Los Monjes se entregan listos para ser habitados, sin que los nuevos dueños tengan que incurrir en gastos adicionales, diferentes a los que por gusto deseen incorporar en sus unidades de vivienda.

28

7. ETAPA II. FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN ECONÓMICOFINANCIERA DEL PROYECTO

7.1. Supuestos y Consideraciones Generales.

Para llevar a cabo el análisis de viabilidad financiera de este proyecto de construcción, se observaron algunas herramientas y metodologías propias de la evaluación financiera de proyectos, pero sin embargo es pertinente aclarar que el estudio contempla solamente las variables que consideramos propias del análisis en particular. El tiempo de ejecución de la obra esta contemplado para trece (13) semanas, de seis días cada una, con jornadas de trabajo de Lunes a Viernes entre las 7AM hasta las 4PM y los Sábados desde las 7AM hasta las 12M, lo que finalmente equivale a tres meses y una semana suponiendo como fecha de iniciación de obra el mes de Enero y de terminación la primera semana del mes de Abril de 2005.

De acuerdo con el presupuesto de construcción (Anexo C) de la obra preparado por el Arquitecto-Asesor, el valor total de ejecución es de $137.786.535,00 que contemplan los siguientes rubros :

+

Costos Directos

$ 94.206.224,00

+

Imprevistos (5%)

$ 4.710.311,00

+

Costos Indirectos

$ 38.870.000,00

=

GRAN TOTAL

$137.786.535,00

Previo a la etapa de inicio de ejecución de la obra se tiene contemplado un periodo 0 (aproximadamente 1.5 meses) que se utilizará para las siguientes actividades : perfeccionamiento del trámite de compra venta de terrenos (lote), realización del estudio de suelos y cálculo estructural, elaboración del 29

diseño arquitectónico y trámites de solicitud de la licencia de construcción ante la Curaduría respectiva, trámite de solicitud de instalación de servicios públicos, elaboración y presentación del reglamento de propiedad horizontal y finalmente diligencias notariales como por ejemplo el desenglobe (individualización) de propiedad. La compra del lote y las actividades previas a la obra han sido considerados como costos indirectos por no estar involucrados integralmente dentro de los trabajos de edificación del proyecto y se discriminan así : $30MM (valor lote) y $8.870MM que corresponden a los demás gastos para un total de $38.870MM. El valor por concepto de imprevistos ($4.710.311,00) fue calculado como un 5% sobre los costos directos, tal y como acostumbra en la práctica.

Nota : es pertinente señalar que la estructuración del presupuesto de obra se realizó con base en datos ciertos y actualizados respecto al costo de los materiales, valor de la mano de obra por m2, alquiler, adqisición de maquinaria y herramientas y en general teniendo en cuenta las prácticas comunes para el desarrollo de proyectos de construcción de vivienda.

7.2.Flujo de Caja – Egresos.

Para efectos de facilitar la evaluación financiera y con el propósito de conocer las necesidades de efectivo para cada una de las semanas de ejecución de la obra, se elaboró un flujo de caja-egresos (Anexo D) que presenta las erogaciones individuales por concepto de mano de obra, materiales y costos indirectos, entregando un total individual por semana que contempla las condiciones y necesidades del proyecto y que igualmente servirá para determinar cuanto deben aportar los inversionistas y el monto de financiación. Teniendo en cuenta que el valor de los imprevistos

esta

calculado sobre el total de los costos directos, se realizó una distribución 30

uniforme dentro de los meses uno al trece así : Total Imprevistos $4.710.311,00 / 13 semanas = $362.331,00 por semana.

Así las cosas por ejemplo para el periodo cero (0) el valor de egresos equivale a $35.670.00,00, para el periodo uno (1) será de $35.337.724,00, periodo dos (2) $5.700.055,00 y así sucesivamente.

El valor total aportado por los inversionistas para la realización del proyecto ascenderá a la suma de $87.786.535,00

y en consecuencia el monto a

financiar se estimó en $50MM, que según los cálculos y las necesidades de efectivo supuestas deben estar disponibles a partir de la octava semana. En principio se tomará un crédito por $50MM a 120 meses (diez años), bajo la modalidad de crédito constructor en pesos, con cuota fija anual, incrementada en un 6% cada año amparado por la figura de seguro contra la inflación y una tasa de interés del 19.33% EA que equivale al 1.48%NMV. (Anexo E. Tabla de Amortización Crédito Bancario). El pago del crédito se hará efectivo una vez se reciba el valor correspondiente a la venta del último apartamento (semana 41, $50.046.048,00).

7.3. Análisis de la Venta – Condiciones y Supuestos.

Para el correspondiente análisis de la venta, se parte de las salidas determinadas en el flujo de caja-egresos en cada una de las semanas de ejecución del proyecto (0 a la 13), contemplando el ingreso del crédito por valor de $50MM en la semana ocho (8) a fin de apalancar los pagos que deben causarse hasta la semana trece (13). La primera cuota del crédito se

31

hará efectiva un mes después de desembolsado el dinero por parte del Banco, esto es, en la semana 12 cuando todavía se esta ejecutando la obra; la segunda en la semana 16, la tercera en la semana 20 y así sucesivamente luego de culminada la construcción del Edificio Los Monjes.

Para efectos del análisis de la venta (Anexo F. Análisis de la Venta) se trabajó con el supuesto de que los apartamentos se venden así : el primero en la semana 33, el segundo en la semana 37 y el último en la semana 41 cada uno a razón de $55MM, momento en el cual se contempla la cancelación de la deuda del crédito (Semana 41 = $50.046.048,00); el costo del dinero se determinó a partir de las tendencias del mercado en una tasa del 25%EA, que equivale al 1,88%NMV y al 0,47% semanal. A partir del flujo Neto (Salidas y Entradas Semana 0 a Semana 41) se calculo la TIR y el VPN, como se muestra a continuación.

Cuadro 2. Tasa Interna de Retorno y Valor Presente Neto.

Costo del Dinero

Anual 25,00%

Mensual 1,88%

Semanal 0,47%

TIR =

Semanal 0,66%

Mensual 2,68%

Anual 37,28%

VPN=

$5.750.921

32

Análisis Tasa Interna de Retorno (TIR) = 0,66% Semanal.

De mantenerse las

condiciones establecidas para el proyecto se puede afirmar que el mismo es atractivo porque el inversionista ganaría el 0.19% semanal más de lo determinado como costo del dinero (0,47%). Es decir, el rendimiento del proyecto en este caso es de 0,19% semanal más de lo que se ganaría en caso de invertir en el mercado. Valor Presente Neto (VPN) = $5.750.921,00. Si se mantienen las condiciones establecidas para el proyecto se puede inferir que el mismo es atractivo, toda vez que recupera la inversión y se produce un rendimiento igual al costo del dinero más un "extra" de $5.750.921,00.

El análisis de sensibilidad permite determinar el tiempo máximo en que se deberían vender las unidades de vivienda a fin de garantizar la rentabilidad del proyecto y así determinar a partir de que momento se dejaría de ganar, resultando más atractiva la inversión con base en el costo del dinero. Se contemplaron los siguientes escenarios : Semana 14. Se recibe el valor total de la venta de los tres apartamentos ($165MM) y se cancela el valor de la deuda a la fecha $50.009.712,00. Semana 41. Corresponde al escenario antes planteado (Semana 33 $55MM, Semana 37 $55MM y Semana 41 $55MM). Se cancela el valor de la deuda a la fecha $50.046.048,00. 33

Semana 50. La venta de los apartamentos se supone en las semanas 43, 47 y 50 a razón de $55MM cada uno. Se cancela el valor de la deuda en a la fecha $50.057.137,00 (Semana 50). Semana 55. La venta de los apartamentos se supone en las semanas 47, 51 y 55 a razón de $55MM cada uno. Se cancela el valor de la deuda a la fecha $50.062.805,00 (Semana 55). Cuadro No. 3 Anàlisis de Sensibilidad de la Venta A n á lis is S e n s ib ilid a d d e la V e n ta V P N =

($ 2 .1 7 6 .4 8 0 )

S em an a

F e b /0 6

55

V P N =

$ 1 3 7 .6 0 3

E n e r o /0 6

50

V P N =

$ 5 .7 4 6 .3 7 3

N o v /0 5

41

V P N =

$ 2 0 .4 4 7 .3 4 2

A b r il/0 5

14

Análisis. Es apenas lógico que la venta de los apartamentos se debe realizar lo más rápido posible a fin de garantizar celeridad en cuanto al retorno de la inversión y un mayor valor en términos de rentabilidad. Para el análisis de sensibilidad se contemplo el pago del saldo de crédito en el mismo momento en que se vende el último apartamento, simulando la venta así : Semana 14 VPN =20,4MM, Semana 41 VPN = $5,7MM, Semana 50 VPN = $137M y Semana 55 VPN = (2,1MM).

Conclusión : De mantenerse las condiciones establecidas para el proyecto, los apartamentos deben haberse vendido máximo en la sema 50, toda vez que después de este periodo se dejaría de ganar, por lo que la inversión no sería atractiva en términos de VPN.

34

8. ETAPA III. PLAN DE EJECUCION Y CONTROL DEL PROYECTO

8.1 PLAN DE EJECUCION DEL ESTUDIO

La adopción de un sistema de gestión adecuado es una decisión estratégica que permite actuar de manera eficaz, identificando las numerosas actividades relacionadas entre si dentro de un proceso y/o proyecto. Una de las ventajas de este sistema es que permite tener control continuo sobre el proceso e interacción de los recursos, facilitando su evaluación y la toma de decisiones. Adicionalmente se puede acompañar de la metodología secuencial de “Planificar- Hacer- Verificar – Actuar“o ciclo PHVA que se explica así :

Planear: establecer los objetivos y procesos necesarios para conseguir resultados de acuerdo con los requisitos del proyecto. Hacer: implementar los procesos. Verificar: Realizar el seguimiento y la medición de los procesos y los productos respecto a las políticas, los objetivos y los requisitos para el producto, e informar sobre los resultados. Actuar: tomar acciones para mejorar continuamente el desempeño de los procesos.

Si bien es cierto que esta propuesta no es de gran magnitud, encontramos que muchos proyectos de construcción de mayor envergadura fracasan por no tener un adecuado sistema de gestión y una planeación estratégica que asegure el éxito de su culminación dentro de los términos de tiempo y rentabilidad esperados; tal es el caso de La Mansión el Peñón, ubicada a 120

35

kilómetros de Bogotá conocido como “el megaproyecto turístico” que en la actualidad no es mas que una obra negra sumida por la maleza. Al respecto de acuerdo con el articulo publicado por el periódico el Tiempo el 13 de Junio de 2004 9, el proyecto que hace once años ofrecía ser el más ostentoso de la región y que para el año de 1997 tendría un club de golf de 55 hectáreas (se decía que contrataron al mejor constructor de campos de golf del mundo), 43 campos de tenis, un estadio con capacidad para 10.000 espectadores, apartamentos desde 100 metros cuadrados, entre otras excentricidades, a la fecha el proyecto no se ha ejecutado; en torno a las razones en relación a este descalabro financiero y de planeación,

solo nos vamos a referir a

hechos y reflexiones puramente gerenciales y administrativas con el ánimo de no salirnos de contexto de la investigación.

Algunas de las falencias identificadas de dicho proyecto son producto de desconocer el riesgo país, es decir, el proyecto surgió en momentos en que las condiciones económicas y políticas del país eran favorables pero surgió la crisis económica que desde 1996 que golpeo al país desincentivando la inversión extranjera, hecho que provoco una fuerte desvalorización de los terrenos. Por otra parte, no existe claridad sobre si existían las licencias y permisos necesarios para la construcción, documentos que por lógica normativa deben ser el fundamento o la base legal para cualquier proyecto de construcción; de igual manera es evidente la falta de conocimiento por parte de los inversionistas sobre temas relacionados con la normatividad así como la planeación, ejecución, control y seguimiento en torno al desarrollo del proyecto.

9

El Tiempo, 13 de Julio de 2004 _Faraónica “Tumbada” En la Mansión del Peñón

36

Ejemplos como el anterior existen muchos, basta observar en Bogotá como a diario encontramos construcciones que de un momento a otro detienen su curso por deficiencias meramente administrativas y gerenciales.

Es por ello que dentro de nuestro estudio quisimos incluir un sistema de gestión como herramienta estratégica que permita identificar los recursos y sus interrelaciones detalladas, los tiempos de ejecución de las diferentes actividades, la relación entre proveedor, proyecto y cliente, y todos aquellos elementos que en algún momento formen parte del proceso y que sean necesarios para tomar acciones preventivas y correctivas que garanticen la culminación del proyecto en términos de calidad y tiempo, si se pretende alcanzar el retorno de la inversión esperado.

El estudio se encuentra enfocado a tres áreas básicas que son: el área comercial, el área financiera y por último el área medio ambiental, con el objeto de evaluar su impacto de manera integral y garantizar que sus resultados sean consistentes con la realidad económica y socio-cultural del país.

Bajo esta perspectiva se requiere de un sistema de sistema de gestión adecuado como el que propondremos a continuación, que no solo hará posible estructurar de manera mas detallada nuestro estudio sino que nos permitirá actuar como facilitadotes dentro de la ejecución del proyecto de construcción de las tres unidades de vivienda.

En primera instancia, basados en una idea de proyecto, se elaboró un plan de gestión trabajo que consistió en seleccionar y priorizar las actividades de obra realizándose una presupuestación estratégica que permitió identificar y cuantificar los recursos necesarios para llevar a cabo el proyecto.

37

Posteriormente y apoyados en un diagrama de flujo (Anexo F) éste como un método para describir gráficamente un proceso existente o uno nuevo propuesto, mediante la utilización de símbolos, líneas y palabras simples, se muestran las actividades y su secuencia en el proceso;

en el siguiente

cuadro describe cada actividad y el detalle desde el inicio hasta la culminación del proyecto.

Cuadro No. 4. Resumen de Actividades. ESTUDIO DE FACTIBILIDAD Y VIABILIDAD ECONOMICO- FINANCIERA DE UN PROYECTO DE CONSTRUCCION DE VIVIENDA EN BOGOTA ACTIVIDAD Idea de proyecto

DESCRIPCIÓN Presentación de propuesta escrita a la universidad de la Sabana.

Aceptación o rechazo de la propuesta.

Nombramiento por parte de la Universidad del asesor de tesis; en este caso, por la naturaleza del proyecto, fue necesario incluir otro asesor experto (Arquitecto) en aspectos técnicos relacionados con el tema de construcción.

Revisión de normatividad

Se realizó a través de la Curaduría respectiva con el ánimo de definir si el proyecto se ajusta a las normas vigentes o si es necesario hacer modificaciones.

Descripción general del proyecto y análisis sectorial del mercado. Estructuración presupuesto de obra.

Se buscó determinar la atractividad del proyecto desde el punto de vista comercial a través de un estudio de factibilidad.

Diseño Arquitectónico

Base técnica para la ejecución del proyecto (especializada).

Cronograma de Actividades

Diseño del plan de ejecución del proyecto de acuerdo al número de semanas a utilizar.

Flujo de caja- egresos

Se realizó con el fin de cuantificar la necesidad de liquidez para la ejecución del proyecto, se toma como base el cronograma de actividades y su unidad de medida es semanal.

Análisis financiero del proyecto Viabilidad económicofinanciera Análisis del impacto ambiental

Estudio de sensibilidad para establecer la viabilidad económica del proyecto. Se realizó análisis de sensibilidad orienta a determinar si el proyecto es viable desde el punto de vista del inversionista. Busca identificar los impactos positivos y/o negativos en el ecosistema y en la sociedad.

Se realizó con el fin de determinar los costos en que se incurriría para la ejecución del proyecto y se utilizó como herramienta base para el análisis financiero del proyecto.

38

8.2. PLAN DE EJECUCION Y CONTROL DEL PROYECTO

El plan de ejecución del proyecto esta fundamentado en el cronograma de actividades propuesto en este estudio (Ver Anexo G, partiendo de la orientación especifica por parte del Asesor Técnico (Arquitecto), en donde las actividades se definieron en forma secuencial y detallada, de igual manera se definió cuales de ellas se podían realizar de forma alterna como es el caso de: Preliminares y tramite: semana 1, Cimentación, desagües e instalación hidráulica: semana 2, Mampostería, instalaciones eléctricas: semana 4 y finalmente Estructura, instalación hidráulica, instalación sanitaria: semana 5.

Por otra parte como se menciono anteriormente, a partir del cronograma se diseño el flujo de caja de egresos con el fin de determinar la necesidad de efectivo (liquidez) para hacer los pagos correspondientes a mano de obra, materiales e insumos, etc.

Sin embargo las erogaciones de dinero semanales no necesariamente corresponden a las actividades que se realizan en ese momento, esto se da porque con base a la experiencia del Arquitecto se definieron las siguientes políticas para la obtención y uso de los recursos:

Se puede evaluar la posibilidad de levantar campamento o arrendar un lugar que haga sus veces. ¾ Se definió que el pago de mano de obra se debe hacer semanalmente específicamente el día sábado dado que en la actualidad esa es la práctica generalizada en ese mercado laboral.

39

¾ La compra del hierro se debe realizar en su totalidad, por dos razones principales: la primera porque el precio fluctúa con gran velocidad y la segunda porque de esa manera se garantiza que el hierro sea de la misma calidad. ¾ La compra de materiales se debe realizar directamente a los proveedores mayoristas, para garantizar que los productos son certificados como es el caso del concreto y con el fin de manejar el tema de los descuentos. ¾ Para el caso de la carpintería de madera se realiza el pago en dos contados una al inicio del contrato y la otra al final. ¾ Para el caso de instalaciones eléctricas, hidráulicas, sanitarias y gas, se acuerda con el contratista pagos del 20% al inicio, 30% durante y 50% al finalizar el contrato. Esta modalidad de pago se utiliza en la práctica.

Adicionalmente, se recomienda la presencia de un Administrador de Obra quien se encargue no solo de la supervisión de las labores asignadas y el desarrollo del cronograma establecido,

sino que elabore los pedidos de

forma anticipada ( semanalmente), realice seguimiento a la llegada de los mismos, en cuanto a su puntualidad y calidad, haga control de desperdicios, tenga capacidad de negociación frente a los contratistas y proveedores y tenga habilidad de toma de decisiones y manejo de imprevistos.

40

9. IMPACTO AMBIENTAL DEL PROYECTO

Históricamente la irracionalidad y el descuido en el manejo de los recursos han caracterizado al conjunto de las actividades económicas. La demanda de recursos se hace sin respetar los mecanismos de reproducción y equilibrio del ecosistema, ni garantizar el uso energético racional.

La economía tradicional asimila desarrollo con progreso y éste con crecimiento, no muy cierto desde la perspectiva del desarrollo sostenible pues nada en la naturaleza crece indefinidamente; cuando un proceso alcanza ciertos umbrales tiende a colapsar, así su degradación es parte de un nuevo proceso, el desarrollo va ligado al concepto de ciclo manteniendo un equilibrio dinámico que autorregula y retroalimenta al sistema.

El

crecimiento debe ser acorde con la capacidad de sustentación de un ecosistema, es decir, debe haber un equilibrio entre área sustentable y área sustentada, lo que implica un límite, parar de crecer en un determinado momento.

El desarrollo sostenible no es más que el intento por tener siempre en la balanza a sociedad, economía y ecología. A causa de ello es necesario y apremiante desplegar una visión con criterio sostenible, es decir, buscar un modelo de desarrollo haciendo uso racional de los recursos naturales como fuente principal de desarrollo.

La base económica de la sociedad ha ignorado los límites biofísicos de la biosfera y por tanto mide sus niveles de desarrollo en términos monetarios.

41

La formulación de políticas públicas, las estrategias y las decisiones de inversión se hacen sobre la base de un indicador agregado como el PIB, índice de desarrollo económico exclusivamente, sin tener en cuenta que la base de toda decisión productiva es el ecosistema de soporte y el capital natural de recursos renovables y no renovables.

Para el caso de nuestro estudio, La ciudad se puede considerar como un ecosistema y por tanto son aplicables algunos conceptos ecológicos como instrumentos para comprender los problemas de sostenibilidad urbana y seleccionar los puntos de vista necesarios para resolverlos: ¾ Su análisis se hace en términos de flujos de energía, nutrientes y materiales físicos y se estudian sus efectos sobre otros ecosistemas físicos tales como las zonas rurales circundantes para describir el impacto físico de las ciudades. ¾ Inclusión de todos los sectores y actores sociales en los procesos de gestión. ¾ Integración de la planificación ambiental y el desarrollo económico. ¾ Planificación urbana integrada. ¾ Desarrollo de ciudad compacta. ¾ Conservación de los recursos energéticos y materiales destinados al suministro de servicios urbanos. ¾ Calidad de vida en términos de confort, salud y bienestar social.

42

En la actualidad encontramos que las normas urbanísticas vigentes tienen unas falencias o debilidades bastante amplias en el tema ambiental y ecológico, eso sin contar con la violación de las normas existentes respecto al tema.

El positivo auge de la construcción que mueve a la economía y al empleo favorece

a la ciudad desde el punto de vista social pero el crecimiento

racional y ordenado no es un hecho efectivo, por el contrario, por todos lados se levantan construcciones que superan la capacidad vial y la infraestructura de servicios de un sin número de barrios, que no tienen en cuenta los espacios públicos y zonas verdes requeridas.

Por ello y con el ánimo de crear conciencia con respecto al tema, consideramos que a pesar de que nuestro proyecto no tiene un impacto relevante en el medio ambiente y en el ecosistema aplicamos una matriz contemplando algunas variables, evaluando y cuantificando su impacto para tomar medidas que procuren prevenir, mitigar o corregir según el caso. Nota la matriz fue desarrollada por el Arquitecto Jorge Martínez Torres, Profesional que además nos asesoro en lo relacionado a aspectos meramente técnicos. (Anexo H).

43

Cuadro 5. TIPIFICACION Y CALIFICACION DE IMPACTOS POR EFECTOS EFECTO

CALIFICACION

DESCRIPCION Mejora o beneficia al

Carácter del impacto

Positivo

+

ambiente o a usuarios

Negativo

-

Degrada o perjudica al ambiente o usuarios Aquel cuyo efecto expresa

1

una destrucción o alteración mínima.

3

como una alteración o

Baja Intensidad

El efecto se manifiesta

efecto notorio al medio

Media

5

Alta

ambiente.

El efecto se manifiesta como una modificación del medio ambiente, con repercusiones apreciables. Área de influencia

Puntual

Cuando la acción

Local

1

Total

impactante produce un efecto localizado.

Extensiva

3

Aquel efecto que se detecta en gran parte del

4

medio considerado. El efecto se manifiesta de

5

44

manera generalizada en

todo el entorno considerado. Cuando el efecto o acción repercute en el entorno o áreas exteriores. Duración

Fugaz

1

El efecto es percibido en

Temporal

3

un momento determinado,

Permanente

5

pero luego desaparece. El efecto supone alteración no permanente, con un plazo que puede determinarse. Aquel cuyo efecto supone una alteración indefinida en el tiempo.

Periodicidad

Único

1

El efecto se manifiesta

Periódico

3

una vez y no tiene mas

Discontinuo

4

manifestaciones.

Continuo

5

Aquel cuyo efecto se manifiesta como un modo de acción intermitente y periodos regulares. El efecto se manifiesta a través de alteraciones irregulares en su permanencia. Su efecto se manifiesta a través de alteraciones regulares y permanentes.

45

Capacidad de

Recuperable

1

La alteración puede

recuperación

Mitigable

2

eliminarse por la acción

Reversible

3

humana, con oportunas

Irreversible

4

medidas correctoras.

Irrecuperable

5

La alteración puede minimizarse de manera ostensible. La alteración puede ser asimilada por el entorno de manera medible en corto o mediano plazo. El efecto supone la imposibilidad o dificultad de retomar al estado inicial por medios naturales. La alteración del medio, la perdida de su estado inicial es imposible de reparar por acción natural como humana.

MAXIMO PUNTAJE POSIBLE

30 Para actividades a las que se deberán hacer recomendaciones para su manejo.

NOTA: los puntajes aplicados en la tabla obedecen a una estimación personal de los autores, para otros casos es posible dar una valoración diferente.

46

La calificación ambiental es la expresión de la interacción o acción conjugada de los criterios o factores que caracterizan los impactos ambientales, y su obtención depende de la información de que se disponga y del conocimiento que se tenga del área.

Establecidos los parámetros de calificación ambiental, procedemos a utilizar una matriz de doble vía, efecto- actividad, sobre la cual evaluaremos cada uno de los efectos por actividad.

De acuerdo a los valores de los efectos los impactos se pueden clasificar de la siguiente manera:

Cuadro 6. CLASIFICACIÓN DE IMPACTOS SEGÚN SU VALORACIÓN *IMPACTO

SUMATORIA

PRODUCTO

ACCION A TOMAR

MODERADO

-5 A -10

5 A 25

Prevención

SEVERO

-11 A -18

26 A 729

Mitigación

CRITICO

-19 A -30

730 A 15625

Corrección y compensación

Moderado: este impacto afecta a un recurso a una población o a un grupo especifico, individuos localizados, en un lugar determinado, pero no afecta significativamente otros recursos.

Severo: de efecto mayor, puede afectar una población y podría acarrear un cambio en la abundancia, pero no hace peligrar la integridad del sitio o de la población que dependa de esta.

47

Critico: afecta en alto grado al medio, los recursos y usuarios por periodos largos de tiempo y en un área extensa. Pueden afectar una población integra o especies en suficiente magnitud para amenazar la reducción, la distribución o la desaparición por desplazamiento.

Como resultado de la evaluación de la calificación de la matriz de impacto ambiental y con base en los criterios de evaluación se evidencia que dentro del componente Atmósfera, la variable Contaminación Sonora alcanza una valoración de 54 puntos lo que supone un impacto que requiere adelantar acciones de mitigación que minimicen su efecto; de acuerdo con las normas mínimas exigidas para adelantar proyectos de construcción como el de la propuesta , se debe dotar a todas las personas que trabajarán en la obra de protectores para los oídos. Igualmente se utilizará una malla de aislamiento que además de prevenir la contaminación del aire y la caída abrupta de escombros, mitiga la intensidad del ruido hacía el exterior.

Finalmente anotamos que en términos generales, el proyecto tiene un impacto ambiental positivo, por cuanto busca generar soluciones de vivienda digna, procurando la defensa y protección del medio ambiente en cada una de las soluciones generadas.

48

10. CONCLUSIONES

De acuerdo al estudio realizado podemos concluir que mientras se mantengan las condiciones de baja inflación, de crecimiento económico y las bajas tasas de interés de colocación para contribuir a conectar la oferta de vivienda con la demanda efectiva de compradores, la finca raíz de forma sostenible seguirá en auge.

De acuerdo con los datos entregados por la Encuesta de Calidad de Vida realizada en Bogotá en el año 2003, se encuentra que existe un mercado potencial que podría adquirir los derechos de propiedad de las unidades de vivienda a construir, además que las características del sector de Engativa y específicamente la ubicación del proyecto, denotan condiciones de valorización, vías de acceso e infraestructura que resultan atractivas para el mercado. Igualmente las características de los apartamentos a construir suponen diferencias significativas frente a otros proyectos del sector por amplitud, terminados y precio de venta, lo que permite deducir que el la propuesta es factible.

El proyecto es financieramente viable y resulta atractivo para el Inversionista por cuanto el costo del dinero, es muy inferior a las tasas de rentabilidad esperadas, se reupera el monto de la inversión y se obtiene un rendimiento adicional, siempre y cuando se cumplan las condiciones y tiempos establecido para el desarrollo del proyecto.

Las mejores practicas nos muestran que para dar inicio a una obra y garantizar su éxito financiero, lo ideal es vender sobre planos para evitar fracasos como en la década de los 90 en donde grandes constructoras

49

quebraron porque se endeudaron : construyeron y no vendieron debido, entre otras causas, a la ausencia de evaluación de

las diferentes variables

económicas, sociales y de mercado que son pertinentes dentro de un proyecto con esas características.

Las necesidades de desarrollo van mas allá de las cuestiones económicas que abarcan otra serie de aspectos que definen la calidad de vida general de la población. El desarrollo de obras como estas, es un factor relacionado con la construcción de comunidad y la generación de desarrollo social que a través de procesos de planificación permiten crear estrategias y acciones orientadas a establecer alternativas que contribuyan al crecimiento del país y a la generación de empleo bajo criterios empresariales, de rentabilidad, bajos costos, reducción de impactos urbanos y administración de recursos en forma eficiente y eficaz.

50

11. RECOMENDACIONES

•

Con el fin de garantizar la calidad de las unidades de vivienda a construir los materiales a utilizar deberán ser de primera calidad y cumplir con las normas ICONTEC existentes al respecto.

•

Como parte de la gestión comercial es necesario desarrollar estrategias de servicio al cliente, asesoría y acompañamiento para garantizar la obtención de resultados y la satisfacción de los potenciales compradores.

•

El éxito financiero del proyecto radica en el estricto cumplimiento del cronograma de obra y en la disponibilidad de recursos de acuerdo a las necesidades.

•

De acuerdo con las normas mínimas exigidas para adelantar proyectos de construcción se debe dotar a todas las personas que trabajaran de protectores para oídos, casco y todos aquellos elementos de protección.

51

12. BIBLIOGRAFIA

¾ KINNEAR,

THOMAS C. y TAYLOR, JAMES R. Investigación de

mercados un enfoque aplicado. Quinta edición. Mac Graw Hill, 1998 ¾ NORMA

TÉCNICA

COLOMBIANA

NTC-ISO

9001

(segunda

actualización)- Generalidades ¾ REVISTA CONSTRUDATA, Edición Mayo de 2004 ¾ SERNA GOMEZ, HUMBERTO, Gerencia Estratégica Planeación y Gestión Teórica y Metodología, Bogotá, 3R Editores, 2000. ¾ www.Bogotá.gov.co (Alcaldía Mayor de Bogotá) ¾ www.dane.gov.co (Departamento Administrativo Nacional de Estadística) ¾ www.metrovivienda.gov.co (Alcaldía Mayor de Bogota-Metrovivienda) ¾ www.dapd.gov.co (Departamento Administrativo de Planeación Distrital). ¾ www.camacol.org.co (Cámara Colombiana de la Construcción). ¾ www.mindesarrollo.gov.co (Ministerio de Desarrollo

52

Anexos

53

ANEXO A

54

ANEXO B

56

ANEXO C

57

Continuación Anexo C.

58

Continuación Anexo C.

59

Continuación Anexo C.

60

ANEXO D

61

ANEXO E

63

CONTINUACIÓN E.

64

CONTINUACIÓN E. 82

$ 34.039.653

$ 505.007

$ 540.402

$ 1.045.410

$ 33.499.251

83

$ 33.499.251

$ 496.990

$ 548.419

$ 1.045.410

$ 32.950.832

84

$ 32.950.832

$ 488.854

$ 556.556

$ 1.045.410

$ 32.394.276

85

$ 32.394.276

$ 480.597

$ 627.537

$ 1.108.134

$ 31.766.739

86

$ 31.766.739

$ 471.287

$ 636.847

$ 1.108.134

$ 31.129.891

87

$ 31.129.891

$ 461.839

$ 646.296

$ 1.108.134

$ 30.483.596

88

$ 30.483.596

$ 452.250

$ 655.884

$ 1.108.134

$ 29.827.712

89

$ 29.827.712

$ 442.520

$ 665.615

$ 1.108.134

$ 29.162.097

90

$ 29.162.097

$ 432.645

$ 675.489

$ 1.108.134

$ 28.486.608

91

$ 28.486.608

$ 422.623

$ 685.511

$ 1.108.134

$ 27.801.097

92

$ 27.801.097

$ 412.453

$ 695.681

$ 1.108.134

$ 27.105.416

93

$ 27.105.416

$ 402.132

$ 706.002

$ 1.108.134

$ 26.399.414

94

$ 26.399.414

$ 391.658

$ 716.476

$ 1.108.134

$ 25.682.937

95

$ 25.682.937

$ 381.028

$ 727.106

$ 1.108.134

$ 24.955.832

96

$ 24.955.832

$ 370.241

$ 737.893

$ 1.108.134

$ 24.217.939

97

$ 24.217.939

$ 359.294

$ 815.328

$ 1.174.622

$ 23.402.610

98

$ 23.402.610

$ 347.198

$ 827.424

$ 1.174.622

$ 22.575.186

99

$ 22.575.186

$ 334.922

$ 839.700

$ 1.174.622

$ 21.735.486

100

$ 21.735.486

$ 322.465

$ 852.158

$ 1.174.622

$ 20.883.328

101

$ 20.883.328

$ 309.822

$ 864.800

$ 1.174.622

$ 20.018.528

102

$ 20.018.528

$ 296.992

$ 877.630

$ 1.174.622

$ 19.140.898

103

$ 19.140.898

$ 283.972

$ 890.651

$ 1.174.622

$ 18.250.247

104

$ 18.250.247

$ 270.758

$ 903.864

$ 1.174.622

$ 17.346.383

105

$ 17.346.383

$ 257.348

$ 917.274

$ 1.174.622

$ 16.429.109

106

$ 16.429.109

$ 243.740

$ 930.882

$ 1.174.622

$ 15.498.227

107

$ 15.498.227

$ 229.929

$ 944.693

$ 1.174.622

$ 14.553.534

108

$ 14.553.534

$ 215.914

$ 958.708

$ 1.174.622

$ 13.594.826

109

$ 13.594.826

$ 201.691

$ 1.043.409

$ 1.245.100

$ 12.551.418

110

$ 12.551.418

$ 186.211

$ 1.058.888

$ 1.245.100

$ 11.492.529

111

$ 11.492.529

$ 170.502

$ 1.074.598

$ 1.245.100

$ 10.417.931

112

$ 10.417.931

$ 154.559

$ 1.090.541

$ 1.245.100

$ 9.327.391

113

$ 9.327.391

$ 138.380

$ 1.106.720

$ 1.245.100

$ 8.220.671

114

$ 8.220.671

$ 121.961

$ 1.123.139

$ 1.245.100

$ 7.097.532

115

$ 7.097.532

$ 105.298

$ 1.139.802

$ 1.245.100

$ 5.957.730

116

$ 5.957.730

$ 88.388

$ 1.156.711

$ 1.245.100

$ 4.801.019

117

$ 4.801.019

$ 71.227

$ 1.173.872

$ 1.245.100

$ 3.627.147

118

$ 3.627.147

$ 53.812

$ 1.191.288

$ 1.245.100

$ 2.435.859

119

$ 2.435.859

$ 36.138

$ 1.208.961

$ 1.245.100

$ 1.226.897

120

$ 1.226.897

$ 18.202

$ 1.226.897

$ 1.245.100

$0

65

ANEXO F. ANALISIS DE LA VENTA Mes

Semana

Ingreso Cred

Pagos

Pago Crédito

Neto Salidas

Ingresos

Flujo Neto

0

($35.670.000)

($35.670.000)

E

1

($5.700.055)

($5.700.055)

($35.670.000) ($5.700.055)

N

2

($22.021.491)

($22.021.491)

($22.021.491)

E

3

($5.966.381)

($5.966.381)

($5.966.381)

R

4

($9.075.681)

($9.075.681)

($9.075.681)

F

5

($3.915.211)

($3.915.211)

($3.915.211)

E

6

($4.503.581)

($4.503.581)

($4.503.581)

B

7

($1.947.581)

($1.947.581)

($1.947.581)

R

8

($10.436.441)

$39.563.559

$39.563.559

$50.000.000

M

9

($4.993.381)

$0

($4.993.381)

($4.993.381)

A

10

($16.730.716)

$0

($16.730.716)

($16.730.716)

R

11

($3.874.964)

$0

($3.874.964)

($3.874.964)

Z

12

($9.796.393)

($736.972)

($10.533.365)

($10.533.365)

A

13

($3.154.659)

$0

($3.154.659)

($3.154.659)

B

14

$0

$0

$0

R

15

$0

$0

$0

I

16

($736.972)

($736.972)

($736.972)

M

17

$0

$0

$0

A

18

$0

$0

$0

Y

19

$0

$0

$0

O

20

($736.972)

($736.972)

($736.972)

J

21

$0

$0

$0

U

22

$0

$0

$0

N

23

$0

$0

$0

I

24

($736.972)

($736.972)

($736.972)

J

25

$0

$0

$0

U

26

$0

$0

$0

L

27

$0

$0

$0

I

28

($736.972)

($736.972)

($736.972)

A

29

$0

$0

$0

G

30

$0

$0

$0

O

31

$0

$0

$0

S

32

($736.972)

($736.972)

S

33

$0

$0

E

34

$0

$0

$0

P

35

$0

$0

$0

T

36

($736.972)

($736.972)

O

37

$0

$0

($736.972) $55.000.000

$55.000.000

($736.972) $55.000.000

$55.000.000

C

38

$0

$0

T

39

$0

$0

$0

U

40

($736.972)

($736.972)

($736.972)

N

41

($50.046.048)

($50.046.048)

66

$0

$55.000.000

$4.953.952

ANEXO G. DIAGRAMA DE FLUJO PLAN DE EJECUCION ANEXO F. DIAGRAMA DE FLUJO PLAN DE EJECUCIÓN ACTIVIDAD

Estudiante/Asesor Proyecto

Universidad de la Sabana

INICIO 1.

Presentación de propuesta escrita a la Universidad de la Sabana.

2.

¿El proyecto presentado es aceptado por La Universidad de la Sabana?

3.

Nom bramiento del Asesor de Tesis para acompañamiento.

4.

Revisión de normatividad vigente a través de la Curadiría respectiva.

5.

Determinación de ajustes al proyecto, respecto de las normas vigentes.

6.

Realizar la descripción general del proyecto.

7.

Realizar análisis sectorial del mercado para establecer factibilidad del proyecto.

8.

Elabora diseño arquitectónico con la base técnica para la ejecución del proyecto.

No

Si

9.

Estructuración de presupuesto de obra para determinar los costos de ejecución del proyecto. Nota: Se utilizó como herramienta base para el análisis financiero del proyecto. 10. Elabora cronograma, diseñando el plan de ejecución del proyecto determinando el número de semanas a utilizar. 11. E l a b o r a f lu jo d e c a ja p a r a c u a n t i f i c a r l a necesidad de liquidez para la ejecución del proyecto. Nota: Se toma como base el cronograma de actividades y su unidad de medida es semanal. 12. R ea liza a n á lisis d e la ven ta (V P N - TI R ) y sensibilidad para determinar la viabilidad del proyecto desde l punto de vista del inversionista. 13. ¿El proyecto es viable desde el punto de vista del inversionista? 14. Elabora análisis de impacto ambiental para identificar los impactos positivos y negativos en el ecosistema y en la sociedad.

Si No

FIN

Inicio / Fin proceso

Operación

Conector de página

Control

Decisión

Conector de actividades

67

ANEXO H

68

ANEXO I

69