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Estudio sobre el Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana 2007 – 2008 AU D I T

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

CONTENIDO Presentación

1 

Entorno Económico

2 

Características fundamentales del sector inmobiliario

6 

Sociedades objeto del estudio

13 

Cuenta de Resultados

14 

Balance de situación

18 

Ratios

27 

Conclusión

29 

ANEXOS

ANEXO I: Información financiera agregada

32 

ANEXO II: Información agregada de cuatro de las principales empresas cotizadas

34 

ANEXO III: Glosario de términos económicos

35 

ANEXO IV: Muestra del Estudio

36 

ANEXO V: Breve Resumen de KPMG

37 

El equipo que ha realizado el estudio ha estado dirigido por Juan Latorre, Bernardo Vargas y Miguel Ángel Paredes e integrado por Carlos Barroso, Ricardo Vallbona, Berta García, Juan Antonio Tur, Inma Escrich, Carlos Quijada, Regina Civera, Noelia Aguado, César Ruiz, Miguel Mendoza y Borja Valcaneras de las oficinas de Valencia y Alicante de KPMG en España. Para más información, sugerencias o copias adicionales, por favor, diríjase a KPMG Auditores, S.L. Edificio Condes de Buñol, calle Isabel La Católica, 8, 46004 Valencia. Teléfono 963 53 40 92 y Edificio Oficentro, Avda. Maisonnave, 19, 03003 Alicante. Teléfono 965 92 07 22, o a cualquiera de las personas de contacto que se indican anteriormente.

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Presentación Un año más tenemos el placer de presentarles el “Estudio sobre el sector inmobiliario en la Comunidad Valenciana a través de 21 grandes empresas” llevado a cabo por un equipo de profesionales de KPMG Auditores, S.L. de la Comunidad Valenciana. El objetivo del estudio ha sido continuar el proyecto que iniciamos hace seis años analizando la evolución económica del sector inmobiliario de acuerdo con la información financiera suministrada por 21 de las sociedades con mayor cifra de negocio en el ejercicio 2008 y cuya actividad se desarrolla, fundamentalmente, en la Comunidad Valenciana. Las principales magnitudes económico – financieras de las sociedades seleccionadas se han agregado para obtener una serie de índices representativos, que, sin duda, despertarán especial interés entre los agentes económicos interesados en el sector inmobiliario. La información utilizada en la preparación del estudio como es tradicional se ha obtenido fundamentalmente de las cuentas anuales del ejercicio 2008, última información disponible en el período en el que se ha elaborado este estudio en los Registros Mercantiles. Este año hemos considerado nuevamente introducir una breve comparativa de los indicadores económicos – financieros más significativos de cuatro de las principales empresas cotizadas pertenecientes al sector inmobiliario español con las principales magnitudes de las 21 empresas que conforman el “Estudio sobre el sector inmobiliario en la Comunidad Valenciana”. Adicionalmente y como novedad este año, hemos creído conveniente incluir un breve análisis sobre la evolución en el 2009 de determinadas empresas cotizadas que ya tienen publicadas sus cuentas anuales, con motivo de anticipar las tendencias del sector en el año que acabamos de finalizar. Con la elaboración de este estudio únicamente pretendemos aportar información agrupada de uno de los sectores que ha sido durante los últimos años uno de los más dinámicos de nuestra comunidad, y que dicha información pueda ser utilizada como herramienta de análisis y mejora por otras sociedades y sectores. El proceso de selección, al igual que otros años, se ha realizado en base a diferentes registros de información, seleccionados en función del volumen de facturación y solicitando las cuentas anuales individuales al Registro Mercantil. Es posible que alguna sociedad significativa haya quedado fuera de este estudio. Asimismo, dada la entrada en el análisis de nuevas sociedades que no estaban en el ejercicio anterior, se han introducido algunos cambios para hacer comparativa la información. Esperamos que el contenido del informe les aporte información y ayuda en las decisiones estratégicas de sus respectivas sociedades, contenido que esperamos ir mejorando en los próximos años. Un saludo

Juan Latorre Sáez Socio Director 1

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Entorno Económico Gran crisis económica con efecto en todos los mercados y sectores económicos El largo período de crecimiento de la economía y del comercio mundial, apoyado en unos tipos de interés reales demasiado bajos, que había generado un exceso de optimismo sobre su perdurabilidad, se cortó en 2008, dando lugar al inicio de una crisis económica real, ya no sólo financiera, de ámbito planetario, cuyo término y desenlace se prevén aún inciertos. El año 2007, a pesar de los problemas derivados de las turbulencias surgidas a mediados del ejercicio en los mercados financieros por la crisis de las hipotecas de alto riesgo en Estados Unidos, fue un año de sólido crecimiento económico mundial. Sin embargo, a pesar de registrar en su conjunto un crecimiento del 3,2 por ciento, en el año 2008 no se han cumplido las previsiones iniciales. Hasta mediados de 2008 se mantuvieron los niveles de demanda, pero surgieron entonces con mayor virulencia las tensiones en los mercados monetarios y se incrementaron en gran medida las restricciones de liquidez, a la vez que los mercados bursátiles experimentaron una fuerte volatilidad. En este sentido, desde el segundo semestre del año se produjo un deterioro de las condiciones económicas internacionales, que se intensificó con el colapso de los mercados de crédito a partir de la quiebra del banco estadounidense Lehman Brothers a mediados de septiembre. El debilitamiento de la demanda global en 2008 se dejó sentir en el precio de las materias primas, especialmente en relación con el crudo. Así, la preocupación por una elevada inflación dio paso a temer por una posible generalización de un escenario deflacionista, por ahora afortunadamente lejos de producirse aunque puedan darse puntuales tasas de inflación negativas. Además, la persistencia de problemas graves en el sistema bancario mundial, aún sin resolver, se tradujo en unas condiciones crediticias más restrictivas y en un considerable deterioro de la confianza en los agentes económicos. La evolución de la economía española durante 2008 manifestó la contundencia del impacto que sobre la misma tendrían las tensiones de la economía mundial. A medida que avanzaba el ejercicio se abandonó la idea de que el ajuste o la corrección de los desequilibrios acumulados en España durante la fase expansiva fueran a realizarse de forma suave. La larga fase expansiva desde mediados de la década de los noventa se había acompañado de una serie de desequilibrios, principalmente de un excesivo sesgo de la demanda interna hacia el consumo privado y la inversión en construcción, tanto de las empresas como de las familias, apoyándose en crecientes niveles de endeudamiento de estos dos agentes. El exceso de demanda interna sobre la oferta interior ha tenido su reflejo en el creciente déficit comercial y en la ampliación de las necesidades de financiación externas del país, constituyendo quizás el principal desequilibrio de la economía española. La economía española registró en 2008 un crecimiento medio de su PIB del 1,2 por ciento. Las tasas trimestrales de crecimiento del PIB revelaron el gradual deterioro de la actividad económica, así como su agravamiento a finales de año, confirmando la entrada en un periodo recesivo.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

El desfavorable comportamiento del consumo privado, junto con el deterioro de la actividad general y la considerable restricción crediticia, ejercieron una influencia negativa sobre las expectativas empresariales afectando a su propensión inversora. El deterioro de la actividad tuvo una rápida repercusión negativa sobre el conjunto del mercado de trabajo. Desde mediados de año se inició un proceso de destrucción de puestos de trabajo, de modo que en la segunda mitad del ejercicio se perderían alrededor de medio millón de empleos medidos en la contabilidad nacional como puestos equivalentes a tiempo completo. El ritmo de reducción de empleo no fue igual por sectores, destacando los descensos interanuales del cuarto trimestre de la construcción, 20,8 por ciento, y de la industria, 5,5 por ciento.

Entorno macroeconómico en la Comunidad Valenciana El crecimiento de la economía valenciana durante el año 2008 presenta por primera vez un retroceso respecto al ejercicio anterior, con niveles cercanos al crecimiento cero, tras varios años de crecimiento sostenido. Según la Contabilidad Regional del Instituto Nacional de Estadística (INE), el PIB regional registró una tasa de crecimiento del 0,5 por ciento, inferior en 2,9 puntos al experimentado en el año anterior (3,4 por ciento), y por debajo tanto del registrado en el conjunto de España (1,2 por ciento) como de la zona euro (0,8 por ciento). Los sectores construcción e industria presentaron tasas de crecimiento negativas durante el ejercicio 2008, en mayor medida en la Comunidad Valenciana que en el conjunto de España. El retroceso de actividad del sector de la Construcción que se inició en el último trimestre del ejercicio 2007 se ha hecho patente durante el ejercicio 2008. Mientras que en el ejercicio 2007 el crecimiento del sector se situaba en torno al 5,1 por ciento, en el ejercicio 2008 la actividad cayó hasta situarse en tasas negativas del 3,5 por ciento. Por una parte, el subsector de la edificación en la Comunidad Valenciana que en el ejercicio 2007 ya experimentó una reducción del 25,6 por ciento en el número de viviendas visadas, durante el 2008 presentó una caída del 66,2 por ciento. Asimismo, la licitación oficial experimentó una caída del 14 por ciento en el 2008 (un 7,9 por ciento en el 2007). Dentro del sector servicios, en la Comunidad Valenciana destaca la actividad turística. Atendiendo a los datos de Frontur (Movimientos Turísticos en Fronteras) la Comunidad Valenciana recibió en 2008 un total de 5,7 millones de turistas internacionales, cifra muy similar al ejercicio anterior.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Se muestra a continuación el Valor Añadido Bruto (VAB) a precios de mercado por ramas de actividad y precios corrientes: Ramas de actividad (en millones de euros)

Agricultura, ganadería y pesca

2008 % C.Valenciana Comunidad sobre Valenciana España 2.091

España

2007 % C.Valenciana Comunidad sobre Valenciana España

España

7,53%

27.779

1.851

6,83%

27.087

Industria y energía

16.895

9,73%

173.713

16.488

10,00%

164.813

Construcción

11.949

10,31%

115.930

11.918

10,32%

115.519

Servicios

66.299

9,68%

685.204

61.472

9,69%

634.583

Total

97.234

9,70%

1.002.626

91.729

9,74%

942.002

Fuente: INE

Según datos del INE, el PIB a precios de mercado del sector agrícola en la Comunidad Valenciana muestra un crecimiento en el ejercicio 2008 del 2,5 por ciento frente al retroceso experimentado en el ejercicio 2007 que registró tasas de variación negativas del 3,2 por ciento, sin embargo la media nacional disminuye un 0,6 por ciento en 2008 mientras que en el ejercicio anterior había experimentado un crecimiento del 3 por ciento. La producción citrícola sigue ocupando el primer lugar en la producción agraria de la Comunidad Valenciana, no obstante redujo en la campaña 07/08 un 26 por ciento de toneladas, pero el avance para la campaña 08/09 según la Consellería de Agricultura, Pesca y Alimentación prevé una recuperación de la producción aunque sin llegar a los volúmenes alcanzados en la campaña 06/07. En cuanto a las exportaciones agrícolas valencianas en valor se redujeron un 4 por ciento respecto al ejercicio anterior. Los frutos comestibles representaron en el ejercicio 2008 el 70 por ciento del valor total de las exportaciones agrícolas, manteniendo niveles similares al ejercicio anterior. La industria junto a la energía representaba en 2008 un 17,4 por ciento del total del valor añadido bruto (VAB) de la Comunidad Valenciana. La industria presentó una tasa de crecimiento interanual negativa del 6,9 por ciento (-2,7 por ciento en el conjunto de España), mientras que la energía muestra un crecimiento considerable respecto al registrado en el conjunto de España, no obstante su peso individual en el VAB es, únicamente, del 2,2 por ciento. El Índice de Producción Industrial (IPI) en la Comunidad Valenciana ha descendido en 2008 un 8,3 por ciento, este retroceso comenzó en el ejercicio anterior en el que presentó una caída del 1,4 por ciento. La inversión en la industria de la Comunidad Valenciana registró un crecimiento muy importante durante el ejercicio 2008, muy influenciado de nuevo por la repercusión de los macroproyectos que representaron el 72,5 por ciento de la inversión registrada, sin embargo, al no considerar el efecto de los macroproyectos la inversión cae un 13,2 por ciento, principalmente por el retroceso de la inversión en la segunda mitad del ejercicio 2008.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Según información obtenida de las bases de datos de comercio exterior del Consejo Superior de Cámaras de Comercio, las importaciones de la Comunidad Valenciana continuaron superando a las exportaciones, lo que ha producido un nuevo aumento del déficit comercial. Sin embargo, la cobertura de las exportaciones sobre las importaciones ha aumentado ligeramente respecto al ejercicio anterior, pasando de un 83,6 por ciento en el ejercicio 2007 al 84,3 por ciento por ciento en 2008, debido a que las exportaciones se redujeron en menor medida que las importaciones (1,4 por ciento frente al 2,2 por ciento respecto al ejercicio anterior). La tasa de variación interanual de la media anual del IPC en la Comunidad Valenciana, al igual que la media española, se situó en torno al 4 por ciento. Los precios en la Comunidad Valenciana siguieron una trayectoria similar a la media nacional, con un caída del 2,8 por ciento, influenciados por la caída del precio de los carburantes y combustibles así como de los productos energéticos, que en años anteriores impulsaba al alza la tasa de inflación, produciéndose en 2008 el efecto contrario, así la tasa de inflación ha pasado del 4,3 por ciento en diciembre de 2007 al 1,5 por ciento en diciembre de 2008. Finalmente, y por lo que se refiere al mercado laboral, el año 2008 en la Comunidad Valenciana se caracterizó por un ligero aumento de la población activa (2,1 por ciento respecto al ejercicio anterior) mientras que la población ocupada incrementó en términos absolutos en 5.700 personas lo que representa en términos relativos un 0,3 por ciento, con el consiguiente incremento del desempleo, dejando la tasa de paro en el 12,1 por ciento (promedio anual) Según datos de la Encuesta de Población Activa, el número de ocupados ha descendido en todos los sectores económicos, excepto en el sector servicios. El sector de la construcción con una caída en el número de ocupados de 30.400 personas, fue el sector que destruyó mayor empleo en el ejercicio 2008 respecto al ejercicio anterior, seguido del sector industrial con un descenso de 23.800 personas y agricultura con 11.200 personas, en contrapartida el sector servicios incremento el número de ocupados en 71.200 personas, contrarrestando el efecto negativo en el resto de sectores. El sector de la Construcción presentó las mayores tasas de crecimiento en el número de parados, con un incremento del 147,4 por ciento en relación a diciembre del ejercicio anterior, situándose en 68.620 parados al finalizar el 2008. La tasa de paro en el cuarto trimestre se situó en el 19,9 por ciento. El sector industrial que también disminuyó considerablemente el número de ocupados durante el ejercicio 2008, situó su tasa de paro en el 12,2 por ciento. El mercado de trabajo del sector servicios en la Comunidad Valenciana se ha caracterizado por un aumento de su población activa en mayor medida que el aumento de la población ocupada, lo que ha dado lugar a que la tasa de desempleo se situara en el 8,8 por ciento. Este sector representa el 65 por ciento del total de la población ocupada de la Comunidad Valenciana.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Por último, en cuanto al número de contrataciones por actividades económicas, cabe destacar el descenso de los contratos registrados en el 2008 en un 11,9 por ciento respecto al ejercicio anterior, rompiendo la tendencia positiva de los últimos años respecto a la contratación registrada en la Comunidad Valenciana. Cabe destacar que únicamente incrementaron las contrataciones en las actividades sanitarias y veterinarias y en las actividades de agricultura, ganadería y pesca. En el resto de actividades económicas se produjo una caída de las contrataciones, destacando el descenso del 42,78 por ciento en la industria extractiva, 29,9 por ciento en el sector de la construcción, el 24,9 en la industria manufacturera y el 16,92 por ciento en las actividades inmobiliarias y de alquiler.

Características fundamentales del sector inmobiliario Como se ha comentado anteriormente, la economía de la Comunidad Valenciana ha presentado durante el año 2008 por primera vez un retroceso respecto al ejercicio anterior, con niveles cercanos al crecimiento cero, tras varios años de crecimiento sostenido. Asimismo, el retroceso de actividad del sector de la construcción valenciano, que se inició en el último trimestre de 2007, se ha hecho patente en el 2008, a pesar haber sido en los últimos años el sector más dinámico de la actividad económica regional.

Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Fomento

Como se puede observar en el gráfico anterior, en el ejercicio 2008 continúa la tendencia iniciada en 2007, año en que se produjo un claro punto de inflexión respecto 2006 en los visados de dirección de obra, llegando al punto más alto en 2006 y registrándose un claro descenso tanto en 2007 como en 2008. Destacamos que el descenso en 2008 ha sido del 57 por ciento respecto 2007, mientras que en 2007 los visados de dirección de obra se redujeron un 24 por ciento respecto el ejercicio anterior. Los visados de dirección de obra en bloques de viviendas y en edificios de viviendas unifamiliares continúan siendo el tipo de vivienda más representativo del total (71 por ciento y 18 por ciento sobre el total de visados de dirección), reduciendo los primeros su peso relativo en 9 puntos porcentuales a favor, en parte, de las viviendas unifamiliares cuyo peso se ha incrementado en 3 puntos porcentuales. En ambos casos se ha registrado una reducción de los visados de obra, siendo más acusada porcentualmente en bloques de viviendas, un 62 por ciento inferiores al 2007, mientras que los visados de edificios de viviendas unifamiliares se han reducido un 48 por ciento. Como hemos comentado anteriormente, esta caída se ha intensificado en el 2008 respecto el 2007, para los bloques de viviendas en el 2007 experimentaron una reducción del 21 por ciento respecto al ejercicio 2006, así como los edificios de viviendas unifamiliares en los que los visados de obra se redujeron un 39 por ciento en el 2007 respecto el año anterior. 6

“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Vivienda

Durante el año 2008 la Comunidad Valenciana continúa siendo la segunda comunidad autónoma en volumen de transacciones inmobiliarias, representando el 14 por ciento del total de las transacciones producidas en el territorio español (15 por ciento en 2007), por detrás únicamente de Andalucía y ligeramente por delante de Cataluña (10,8 por ciento en 2008). Los datos estadísticos muestran que el volumen de transacciones en España se ha reducido un 33 por ciento, mientras que en la Comunidad Valenciana la reducción ha sido superior, ascendiendo a un 38 por ciento.

Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Vivienda

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Si analizamos la representatividad de las transacciones inmobiliarias de nuevas viviendas y segunda mano, el hecho más relevante es que se ha incrementado el peso de las transacciones en nuevas viviendas en detrimento de las de segunda mano de tal manera que si en el 2007 prácticamente se encontraban equiparadas, en el 2008 el peso de las viviendas nuevas es superior en 10 puntos porcentuales, pasando las primeras de representar un 49 por ciento en 2007 a un 59 por ciento en 2008 y las de segunda mano de un 51 por ciento a un 41 por ciento, respectivamente. Esta variación en la importancia relativa es debido a que durante el 2008, se ha producido un descenso significativo de las transacciones realizadas en viviendas de segunda mano las cuales han sido un 46 por ciento inferiores respecto 2007. Dicha caída ha sido generalizada en todas las comunidades autónomas, si bien en la Comunidad Valenciana ha sido ligeramente superior a la media española (53 por ciento inferiores respecto 2007). Respecto las transacciones de viviendas nuevas en España la reducción ha sido menos significativa en el ejercicio 2008, reduciéndose un 19 por ciento. Asimismo, estas transacciones se han reducido en la Comunidad Valenciana un 22 por ciento en el 2008 respecto 2007, situándose la segunda comunidad en el 2008, después de Andalucía, con una representatividad del 15 por ciento sobre el total de las transacciones de viviendas nuevas realizadas en España, similar al ejercicio 2007.

Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Vivienda

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

En el ejercicio 2008 y en la Comunidad Valenciana, el mayor número de transacciones inmobiliarias se ha realizado en la provincia de Alicante, seguidas de las realizadas en las provincias de Valencia y Castellón (representatividades del 45 por ciento, 40 por ciento y 15 por ciento, respectivamente). Al igual que ocurría en el ejercicio 2007, Castellón es la provincia donde mayor peso tienen las adquisiciones de vivienda nueva (74 por ciento del total en 2008 frente al 64,3 por ciento en el año 2007). Asimismo, Alicante ha pasado a ser la provincia donde la representatividad de las transacciones de viviendas de segunda mano es más elevada, siendo en Valencia en 2007, situándose ambas únicamente con un punto porcentual de diferencia. Alicante ha disminuido su representatividad sobre el total en 11 puntos porcentuales (41 por ciento del total en 2008 frente al 52 por ciento en el año 2007) mientras que Valencia ha reducido su peso en 16 puntos porcentuales (40 por ciento del total en 2008 frente al 56 por ciento en el año 2007).

Fuente: Datos estadísticos del Ministerio de Vivienda

El precio medio por metro cuadrado de las viviendas tasadas en España ha ascendido a 2.071 euros en el 2008, experimentando un crecimiento del 0,7 por ciento respecto al 2007 (2.056 euros por metro cuadrado). Como podemos observar en los gráficos la tasa de crecimiento en el 2008-2007 ha sido inferior a la del 2007-2006, en éste último período los precios aumentaron un 5,8 por ciento. En la Comunidad Valenciana el incremento ha sido un punto porcentual superior al de la media española, alcanzando el 1,4 por ciento, si bien el precio medio por metro cuadrado de las viviendas tasadas en la Comunidad se sitúa por debajo de la media española ascendiendo a 1.668 euros en 2008 (1.645 euros en 2007). Las comunidades de Castilla la Mancha, Castilla León, Extremadura, Galicia, La Rioja y Murcia se encuentran por debajo del precio medio de la Comunidad Valenciana. Como podemos observar, para el período comprendido entre el año 2002 al 2008, el precio medio por metro cuadrado de las viviendas tasadas en España se ha incrementado un 85 por ciento, mientras que la tasa de crecimiento en la Comunidad Valenciana para el mismo período es del 81 por ciento.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Por provincias de la Comunidad Valenciana y para el año 2008, el precio medio por metro cuadrado más elevado lo encontramos en Alicante, seguido muy de cerca de Castellón y en tercer lugar Valencia. En Alicante y Castellón el precio por metro cuadrado se ha reducido alrededor de 1 por ciento, respectivamente, mientras que en Valencia el precio medio ha aumentado un 4 por ciento. Según se desprende de los informes del Banco de España, la actividad de tasación de suelo urbano se redujo en relación con la del año anterior un 23% en número de tasaciones realizadas. El precio medio del metro cuadrado de suelo urbano disminuyó con respecto al 2007 un 9 por ciento, pasando de un 279 euros/metro cuadrado a 254 euros/metro cuadrado en 2008. En el siguiente cuadro podemos observar la evolución durante la última década del tipo medio de préstamos hipotecarios a más de tres años y la evolución de los tipos de interés durante el año 2008 para la adquisición de vivienda libre.

Fuente: Boletín Estadístico del Banco de España

Durante el año 2008 continúa la tendencia al alza en los tipos de interés hasta noviembre, en diciembre comienza un descenso en los tipos de interés. La variación asciende aproximadamente a un punto porcentual con respecto al año 2007. Este incremento que se inició a finales del ejercicio 2005 ha continuado hasta finales de 2008, invirtiéndose la tendencia a finales de 2009. En el 2007 partíamos de un tipo de interés del 4,81 por ciento y en el 2008 terminamos con un tipo del 5,87 por ciento, lo cual implica un incremento de 1 punto porcentual en dicho período. La media del año 2008 se ha situado en un 5,85 por ciento frente al 5,24 por ciento en el ejercicio anterior. Este incremento es similar al producido en los tipos de referencia oficiales, el tipo de interés interbancario EURIBOR a un año ha experimentado un aumento de 0,36 puntos, pasando de un tipo medio del 4,45 por ciento en el 2007 a un tipo medio del 4,81 por ciento en el año 2008.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Un indicador de importancia en el sector de la vivienda es el conocido como “grado de accesibilidad” de la misma, medido sobre la base de dos relaciones básicas: 

La capacidad para la adquisición de una vivienda  relación entre el precio medio de una vivienda tipo y la renta anual familiar disponible. Número de veces que el precio medio de la vivienda tipo supera la renta salarial media.



El esfuerzo  relación entre la cuota anual de amortización del préstamo hipotecario tipo y la renta anual disponible.

La accesibilidad a la vivienda de las familias españolas se ha ido deteriorando cada vez más desde comienzos del 2007 debido fundamentalmente a dos motivos, la subida de tipos de interés y la reducción de la renta familiar disponible. Este deterioro del grado de accesibilidad ha intensificado el ritmo de descenso de la demanda de viviendas. La subida del principal tipo de interés de referencia del mercado hipotecario, el Euribor a 12 meses, desde niveles del 2 por ciento en el 2005 hasta niveles cercanos al 4,8 por ciento en el 2008, ha provocado un aumento del ratio de esfuerzo que tienen que realizar las familias españolas para acceder a la vivienda. La subida de tipos ha provocado también un alargamiento de la duración media nacional de los créditos hipotecarios, para el 2008 la duración media se sitúa en 27 años para España, siendo ligeramente inferior en la Comunidad Valenciana, 26 años. Respecto la capacidad para la adquisición de una vivienda, también se ha visto reducida debido al aumento paulatino del precio de la vivienda, como hemos comentado anteriormente, así como la reducción de la renta familiar disponible, principalmente por el aumento del desempleo.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Otras variables de interés Otras variables de interés en el sector de la vivienda para la Comunidad Valenciana y España se muestran en el cuadro siguiente: 2008 Comunidad Valenciana Obras terminadas (certificados de final de obra del Colegio de Aparejadores)

2007 España

Comunidad Valenciana

España

110.233

615.072

118.227

641.419

7.399

70.469

8.170

76.092

101.847

524.378

108.965

547.285

Cooperativas

560

13.337

804

10.708

AAPP

391

6.749

288

5.706

36

139

0

1.628

1.668

2.071

1.645

2.056

105.091

836.419

179.062

1.238.890

13.279.767

116.809.939

24.135.095

184.427.159

Obras terminadas por tipo de promotor: Personas físicas y comunidades de Propietarios Sociedades mercantiles

Otros promotores Precio medio por metro cuadrado de la vivienda (Euros) Número de hipotecas registradas Valor de las hipotecas registradas (Miles de euros)

Como podemos observar, las obras terminadas en la Comunidad Valenciana han experimentado una reducción del 7 por ciento con respecto al año 2007, reducción superior a la media española (4 por ciento). Esta variación supone un cambio de tendencia, ya que en el año 2007 en comparación con 2006 las obras terminadas aún experimentaron un aumento tanto a nivel de la Comunidad Valenciana como España, 15,6 por ciento y 9,5 por ciento, respectivamente. Por otra parte, en nuestra Comunidad, la proporción de obras terminadas promovidas por sociedades mercantiles representa un 92 por ciento del total para ambos años analizados. Los precios medios de venta por metro cuadrado de las viviendas no han variado de forma significativa en el 2008, incrementándose tanto en la Comunidad Valenciana como en España alrededor de un 1 por ciento (4,8 por ciento y 5,8 por ciento, respectivamente, en 2007). El número de hipotecas de viviendas registradas en la Comunidad Valenciana ha experimentado una reducción del 41 por ciento, que corresponde a la reducción del 43 por ciento en Alicante, 40 por ciento en Valencia y un 39 por ciento en Castellón. El valor de las hipotecas también se ha reducido de forma considerable, un 45 por ciento en la Comunidad Valenciana (el crecimiento en el periodo 2007-2006 fue de un 2 por ciento), mientras que la media nacional ha sido una reducción del 37. Tanto en la Comunidad Valenciana como en España se ha acentuado en el 2008 la reducción tanto del número de hipotecas como del valor de las hipotecas registradas que ya se inició en 2007.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Sociedades objeto del estudio Un detalle de las sociedades sobre las que se ha realizado el estudio se incluye en el Anexo IV. La selección se ha realizado por volumen de facturación y por la disposición de las cuentas anuales en el Registro Mercantil. Ciertas empresas, que fueron seleccionadas en el estudio anterior y que deberían haber sido seleccionadas por su volumen de facturación, no han sido incluidas al no haber podido disponer de la correspondiente información financiera. Por esta razón los datos relativos al ejercicio 2007 incluyen determinadas modificaciones para poder compararlos con los de 2008. Se ha decidido no incluir en el estudio a la sociedad Instituto Valenciano de la Vivienda, S.L. dadas las características diferenciadoras con el resto de sociedades inmobiliarias. En el estudio se han incluido comentarios de cuatro de las principales empresas cotizadas del sector inmobiliario español. La localización del domicilio social de las sociedades objeto del estudio es la siguiente: Alicante Torrevieja Valencia Orihuela Rojales Benidorm Denia Castellón

3 4 7 2 1 1 1 2 21

Como puede observarse en el cuadro adjunto, el 57 por ciento de las empresas seleccionadas se encuentran domiciliadas en la provincia de Alicante, el 33 por ciento en Valencia y el resto en Castellón. Los datos estadísticos del sector inmobiliario en la Comunidad Valenciana muestran que en la provincia de Alicante se concentra un importante número de operaciones inmobiliarias, en torno al 45 por ciento de las transacciones efectuadas en 2008 según información obtenida del Ministerio de la Vivienda (47 por ciento en el 2007). La influencia extranjera que demanda segundas viviendas en dicha zona debe ser considerada al analizar estas cifras.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Cuenta de Resultados La cuenta de resultados agregada muestra la siguiente composición: Evolución de la Cuenta de Resultados Importe neto de la cifra de negocios Resultado de explotación Resultado financiero Resultado después de impuestos

(Miles de euros) 2008 2007

Variación 08-07

1.564.292

1.734.137

(9,8%)

223.418

452.376

(50,6%)

(268.997)

(138.286)

94,5%

(22.263)

218.871

(110,2%)

Porcentaje sobre la cifra de negocios 2008 2007

Variación 08-07

Margen bruto

27,1%

51,4%

(24,3%)

Resultado de explotación

14,3%

26,1%

(11,8%)

(17,2%)

(8,0%)

(9,2%)

(1,4%)

12,6%

(14,0%)

Resultado financiero Resultado después de impuestos

Cifra de negocios Evolución de la cifra de negocios de las 21 grandes empresas La cifra de negocios se ha reducido un 10 por ciento en 2008 respecto a 2007, pasando de 1.734 millones de euros en 2007 a 1.564 millones de euros en 2008. El grupo de empresas analizado muestra una gran dispersión en su cifra de negocio, de forma que si bien el promedio de la cifra de negocios se situaría en torno a 74 millones de euros en 2008 (8 millones inferior al promedio del 2007), el nivel de facturación de ciertas empresas del grupo analizado alcanza los 298 millones de euros. Como hemos comentado con anterioridad, para analizar las variaciones en la cifra de negocios de las 21 grandes empresas objeto de estudio debemos tener en cuenta que a partir de 1 de enero de 2008 con la entrada en vigor del PGC 2007 se ha producido una variación significativa en el tratamiento contable relacionada con la norma de registro y valoración de los ingresos. Mientras que en la anterior adaptación del Plan General Contable para las empresas inmobiliarias vigente en el 2007, se establecía el reconocimiento de ingresos en el momento en el que los inmuebles estén en condiciones de entrega material a los clientes, a partir de 1 enero de 2008 únicamente se acepta el criterio de reconocimiento de ingresos en base a la escritura de compraventa. Para el conjunto de empresas analizadas, las ventas incluidas en el importe neto de la cifra de negocios de 2008 para las que ya se había registrado la venta en el 2007, asciende a unos 182 millones de euros, aproximadamente. Por tanto, si no tenemos en cuenta éste efecto, la reducción de las ventas en el ejercicio 2008 respecto 2007 asciende a un 20 por ciento.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

En el ejercicio 2008 un 77 por ciento de la cifra de negocios se correspondía con ventas de edificaciones y locales comerciales (88 por ciento en el ejercicio 2007), un 17 por ciento con ventas de terrenos y solares (7,5 por ciento en el 2007) y el restante 6 por ciento, con otros ingresos, de éstos últimos aproximadamente un 2 por ciento corresponden a ingresos obtenidos de la actividad urbanística, los cuales no han experimentado variación significativa respecto el 2007. La reducción del peso de las ventas de edificaciones y locales comerciales a favor de terrenos y solares es debido a que algunas sociedades tratan de obtener liquidez mediante reducción de la cartera de suelo, así como por el hecho de que en 2008 se han realizado ventas de terrenos a entidades financieras con motivo de las refinanciaciones de deuda. La facturación media de cuatro de las principales empresas cotizadas analizadas asciende a 1.072 millones de euros (973 millones de euros en 2007), lo que supone un incremento del 10 por ciento. Para el grupo de la Comunidad Valenciana, la media es de 74 millones de euros en 2008 (82 millones de euros en 2007), lo que da una idea de las diferencias de tamaño entre las empresas cotizadas y las de la Comunidad Valenciana. Evolución del margen bruto El margen bruto, calculado como la diferencia entre los ingresos de explotación y la cifra de costes de materiales y otros servicios de las empresas analizadas, ha experimentado una reducción significativa respecto al ejercicio 2007, reduciéndose un 52 por ciento, hasta prácticamente la mitad. Adicionalmente, tenemos que tener en cuenta que con motivo de la aplicación del PGC 2007, las pérdidas por deterioro de existencias se encuentran registradas en el 2008 en el margen bruto, mientras que en el 2007 se incluían en el epígrafe de gastos de explotación. En 2008 el margen bruto del grupo analizado alcanzó los 424 millones de euros, frente a los 891 millones de euros del ejercicio 2007. Asimismo, se ha producido una reducción del porcentaje de margen sobre ventas respecto el 2007 en unos 24 puntos porcentuales, pasando del 51,4 por ciento en 2007 al 27 por ciento en 2008. Durante el periodo analizado los costes de materiales y otros servicios se han reducido un 13 por ciento respecto al ejercicio anterior, por encima de la reducción del importe neto de la cifra de negocios pero inferior a la reducción de los ingresos (31 por ciento respecto al ejercicio 2007). La reducción de costes mencionada anteriormente es debido principalmente a que con motivo de la caída de la demanda, durante el ejercicio 2007 se iniciaron menos promociones, por lo que el volumen de obras en curso durante el 2008 es inferior respecto al existente a finales de 2007. Este descenso de inicio de nuevas promociones y entrega de las vendidas anteriormente, ha contribuido a que las existencias de promociones en curso se hayan reducido un 11 por ciento, mientras que las existencias de edificios construidos han aumentado un 59 por ciento con respecto al 2007.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Análisis de los gastos de personal Los gastos de personal del conjunto de empresas analizado se han reducido un 4 por ciento en 2008 respecto al ejercicio 2007, si bien el peso de los mismos sobre ventas no ha variado de forma significativa, situándose en torno al 4,5 por ciento en ambos ejercicios. El número medio de empleados se redujo un 21 por ciento respecto el 2007 (458 empleados menos). Esta reducción es debido principalmente a que las sociedades han prescindido de mano de obra debido a la caída en las ventas en el sector. Evolución de los gastos de personal Gastos de personal (miles de euros) Empleados Gastos de personal / Cifra de negocios

2008 75.221

2007 78.393

Variación 08-07 (4,0%)

1.715

2.173

(21,1%)

4,81%

4,52%

0,3%

Evolución del resultado de explotación El resultado de explotación se ha reducido en 2008 hasta alcanzar los 223 millones de euros, un 51 por ciento inferior en términos porcentuales. Si analizamos la evolución de esta magnitud como porcentaje sobre la cifra de negocios, observamos que el resultado de explotación ha experimentado una reducción desde el 26 por ciento en el 2007 al 14 por ciento en 2008. Esta caída del resultado de explotación, similar en términos porcentuales a la del margen bruto, es debido a la reducción de los gastos de explotación, cuya variación explicamos a continuación. Los gastos de explotación, que incluyen principalmente gastos de personal, dotación a las amortizaciones de inmovilizado, variación de provisiones por operaciones comerciales, otros gastos de explotación y deterioro y resultado por enajenaciones de inmovilizado, han pasado de representar el 25 por ciento sobre la cifra de ventas en 2007 al 12,8 por ciento en 2008. Dicha variación se encuentra explicada, principalmente, por los siguientes motivos: 

En el 2007 se incluía en otros gastos de explotación la variación de las provisiones tanto por operaciones comerciales como por deterioro de existencias, las cuales ascendieron a 80 millones de euros. En 2008 el deterioro de existencias registrado en la cuenta de resultados ha ascendido a 140 millones de euros y como hemos comentado con anterioridad éste se encuentra registrado a partir de 1 de enero de 2008 en el coste de ventas para el caso de deterioro de terrenos y solares y en variación de existencias de producto terminado para el deterioro de obras en curso y edificios terminados, ambos incluidos en el margen bruto.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”



Otro cambio de criterio de clasificación en la cuenta de pérdidas y ganancias con motivo del PGC 2007 es el deterioro y resultado por enajenaciones de inmovilizado, los cuales en el 2008 se incluyen en el epígrafe de otros gastos de explotación y en 2007 formaban parte del resultado extraordinario. Para facilitar la comparabilidad de ambos años, hemos reclasificado los importes correspondientes al 2007 al epígrafe Otros gastos de explotación. En el 2008, el conjunto de sociedades analizadas ha obtenido unos beneficios por este concepto por importe de 42 millones de euros, los cuales corresponden a la venta de activos inmovilizados por parte de algunas sociedades para obtener liquidez. En el 2007 estos resultados no fueron tan significativos.



El resto de Otros gastos de explotación (principalmente servicios exteriores y tributos) se han reducido 74 millones de euros respecto al ejercicio anterior, un 31 por ciento inferiores. Esta reducción es debido a la reducción generalizada de costes con motivo de la caída de las ventas en el sector.

Evolución del resultado después de impuestos El resultado de las 21 empresas más grandes de la Comunidad Valenciana se ha reducido de forma significativa respecto el ejercicio anterior, desde 219 millones de euros en 2007 de beneficios hasta situarse en 22 millones de euros de pérdidas en 2008. Por lo que respecta al resultado financiero, se ha producido un empeoramiento en 2008. El resultado financiero sigue siendo negativo (gasto) y ha aumentado en 131 millones de euros, debido a la mayor carga financiera que soportan las empresas inmobiliarias al recurrir a un mayor endeudamiento financiero ajeno y al aumento de los tipos de interés. El peso del resultado financiero sobre ventas ha pasado de un 8 por ciento en 2007 a un 17 por ciento en 2008. Adicionalmente, el resultado financiero incluye el deterioro y los resultados por enajenaciones de instrumentos financieros. En 2008 han ascendido a 125 millones de pérdidas, los cuales corresponden fundamentalmente a las pérdidas por deterioro de las participaciones en empresas del grupo y asociadas, unos 67 millones de euros. Las sociedades objeto de estudio han tenido un ingreso por impuesto sobre sociedades de 23 millones de euros (95 millones de euros de gasto en el ejercicio 2007) debido a la activación de las pérdidas como créditos fiscales a compensar en ejercicios futuros por parte de algunas sociedades así como otras diferencias entre el resultado contable y fiscal. A pesar de lo anterior, el resultado después de impuestos sigue mostrando pérdidas. Las cuatro principales empresas cotizadas alcanzaron unas pérdidas después de impuestos por importe de 4,8 millones de euros, frente 133 millones de euros de beneficios en 2007. Este empeoramiento en el resultado después de impuestos es debido al aumento de los costes financieros, consecuencia del mayor volumen de endeudamiento que poseen las empresas cotizadas y de las dotaciones a provisiones de inversiones financieras y cartera de control, fundamentalmente.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Balance de situación Un resumen de los diferentes epígrafes que componen el activo del balance de situación para los ejercicios analizados se muestra a continuación: Composición del Activo del Balance de Situación (Miles de euros) 2008 2007 Activo Corriente Activo No Corriente

Donde el Corriente es, Disponible Realizable Existencias

4.627.532 1.671.874

4.984.978 1.825.066

6.299.406

6.810.044

130.933 680.191 3.816.409

69.079 823.731 4.092.168

4.627.532

4.984.978

Variación 08-07 (7,2%) (8,4%)

89,5% (17,4%) (6,7%)

El activo agregado ha disminuido un 7,5 por ciento en el ejercicio 2008 respecto al ejercicio anterior, motivado principalmente por la reducción de las inversiones financieras y otros activos fijos, las existencias y los deudores comerciales y otras cuentas a cobrar a corto plazo. La composición relativa del activo de los balances de situación es la siguiente:

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Para ambos ejercicios analizados el activo corriente supone casi las tres cuartas partes del total de activo, y el restante 27 por ciento corresponde al activo no corriente. El activo corriente y no corriente se ha reducido en la misma proporción, un 7 por ciento y un 8 por ciento, respectivamente, por lo que el peso relativo de ambos permanece inalterado. En términos absolutos los principales epígrafes que se han reducido del activo corriente son existencias y deudores comerciales y otras cuentas a cobrar, los cuales suponen un 54 por ciento y 44 por ciento, respectivamente, de la reducción del activo total. La reducción de existencias se debe, por una parte, a que las empresas analizadas han finalizado durante el 2008 las promociones que tenían en curso y prácticamente no han iniciado nuevas promociones y por otro lado, debido a la situación de crisis han tenido que deteriorar el valor de las existencias, principalmente, terrenos y solares, en base a las tasaciones de expertos independientes para reflejar su valor actual de mercado. El detalle del activo no corriente agregado es como sigue:

El activo no corriente del balance agregado se ha reducido un 8 por ciento debido principalmente a la reducción de las inversiones financieras y otros activos fijos por importe de 68 millones de euros así como el inmovilizado intangible que se ha reducido en 55 millones de euros. Respecto a las inversiones financieras y otros activos fijos la reducción se debe principalmente a la reducción de los créditos concedidos a empresas del grupo y asociadas y al aumento de las pérdidas por deterioro de instrumentos de patrimonio de empresas del grupo y asociadas.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Las inversiones financieras y otros activos fijos siguen siendo la partida más representativa dentro del activo no corriente, representando alrededor del 60 por ciento ambos ejercicios. Dentro de este epígrafe incluimos tanto las inversiones en instrumentos de patrimonio y créditos concedidos a empresas del grupo y asociadas, otras inversiones financieras así como activos por impuesto diferido, siendo las inversiones en instrumentos de patrimonio en empresas del grupo y asociadas las más significativas. Ello se debe a que en el sector inmobiliario, es práctica habitual la constitución, compra o asociación de sociedades, con el fin de conservar y explotar una nueva promoción de viviendas o realizar la urbanización de los planes de actuación integral. Desde hace algunos años, algunas inmobiliarias han ido incorporando a sus procesos estrategias de diversificación contemplando el desarrollo de proyectos en mercados exteriores emergentes, para lo cual constituyeron filiales en el extranjero. La principal variación de las inversiones en empresas del grupo y asociadas es debida al registro de deterioro de instrumentos de patrimonio, así como la reducción de los créditos concedidos a las filiales. La composición de las inversiones financieras agregadas de las empresas objeto de estudio del ejercicio 2008 establece que el 55 por ciento de las inversiones se realizan en empresas del grupo, el 29 por ciento en empresas asociadas y el 16 por ciento restante con terceros (56 por ciento, 29 por ciento y 15 por ciento, respectivamente en el ejercicio 2007). Dentro del inmovilizado financiero las partidas más relevantes son los instrumentos de patrimonio en empresas del grupo y asociadas (sin incluir deterioro), los cuales han aumentado un 3 por ciento, así como los créditos a empresas del grupo y asociadas que se han reducido un 25 por ciento. Cabe mencionar que el deterioro sobre los instrumentos de patrimonio en empresas del grupo y asociadas ha aumentado un 112 por ciento, pasando de 60 millones de euros en 2007 a 127 millones de euros en 2008. La composición del activo corriente es la siguiente:

En el activo corriente las variaciones más importantes en valores absolutos se corresponden con la reducción tanto de los deudores comerciales y otras cuentas a cobrar como de la cifra de existencias.

20

“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Las existencias representan un 82,5 por ciento de la cifra de activo corriente en 2008, similar al porcentaje que representaba en 2007, si bien en términos porcentuales se han reducido un 7 por ciento. El motivo de esta reducción se explica, principalmente, por la reducción de la partida de terrenos y solares y promociones en curso (un 14,7 por ciento y 11,4 por ciento, respectivamente), por el contrario los edificios construidos han aumentado un 59 por ciento. La proporción en la que se encuentran distribuidas las existencias es la siguiente:

Durante el ejercicio 2008 sigue aumentando la representatividad de los edificios construidos en 6,7 puntos porcentuales, pasando del 9,3 por ciento del total de las existencias al 16 por ciento del total de existencias y teniendo en cuenta que en 2006 partíamos de una representatividad de un 4 por ciento. Por el contrario, el peso de las promociones en curso se ha reducido del 33 por ciento en 2007 al 31 por ciento en 2008. Estas variaciones son indicativas de que el 2008 finaliza con un menor número de promociones en curso así como que se ha producido un aumento en el plazo de venta de las promociones terminadas, hecho que ya veníamos observando desde el 2007. La partida de terrenos y solares sigue siendo la más representativa sobre la cifra de existencias del balance agregado, suponiendo aproximadamente la mitad de las existencias. Las empresas objeto del estudio han registrado pérdidas por deterioro de existencias por importe de 140 millones de euros, principalmente de terrenos y solares, en base a tasaciones de expertos independientes para reflejar su valor actual de mercado. Adicionalmente, debido a la crisis económica, las sociedades objeto del estudio están realizando un menor acopio de las reservas de suelo en previsión de una reducción de la actividad futura. En relación con lo anterior, se produce una reducción en términos absolutos de 28 millones de euros en la cifra de anticipos de proveedores. De las 21 empresas analizadas, 13 desglosan los compromisos firmes de venta de existencias en la memoria. Para estas sociedades, los compromisos firmes de venta de existencias en 2008 ascienden a 713 millones de euros, aproximadamente, siendo un 30 por ciento inferiores a los del 2007. El saldo de deudores comerciales y otras cuentas a cobrar a corto plazo del balance agregado se ha reducido un 42 por ciento en términos relativos hasta situarse en los 311 millones de euros. El principal motivo de esta reducción es el cambio de criterio de reconocimiento de ingresos establecido en el PGC 2007. 21

“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

El epígrafe Otros activos corrientes engloba principalmente, inversiones financieras a corto plazo con empresas del grupo, asociadas y terceros y efectivo y otros activos líquidos equivalentes. El aumento de este epígrafe es debido principalmente, al aumento de los créditos concedidos a empresas del grupo y asociadas, participadas del sector de la construcción e inmobiliario con importantes necesidades de liquidez. En las cuatro principales empresas cotizadas, el activo no corriente supone un 41 por ciento sobre el total del activo, y el activo circulante un 59 por ciento (27 por ciento y 73 por ciento, respectivamente en las 21 empresas analizadas). Ello es debido, fundamentalmente, a la mayor cartera de inmuebles para uso propio y en arrendamiento, y a las mayores inversiones financieras en empresas del grupo y asociadas (representatividad sobre el total del activo de las empresas cotizadas del 22 por ciento y del 12 por ciento, respectivamente). No obstante, la cifra de existencias en las cuatro principales empresas cotizadas tiene un peso del 44 por ciento sobre el total activo frente al 61 por ciento de las 21 empresas de la comunidad. Un resumen de la evolución de los diferentes epígrafes que componen el patrimonio neto y pasivo del balance de situación para los ejercicios analizados se muestra a continuación: Composición del Pasivo del Balance de Situación (Miles de euros) 2008 2007

Variación 08-07

Patrimonio neto

1.642.751

1.776.193

(7,5%)

Pasivo no corriente

1.745.036

2.477.744

(29,6%)

Pasivo corriente

2.911.618

2.556.107

13,9%

La composición relativa del patrimonio neto y pasivo del balance de situación es la siguiente:

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

El pasivo corriente se configura como el epígrafe del balance de situación más significativo de las 21 empresas que estamos analizando aumentando su peso respecto el ejercicio anterior, representando un 46 por ciento en 2008 (38 por ciento en 2007). También se ha producido un aumento en términos relativos del 14 por ciento. Por el contrario, el pasivo no corriente ha reducido su peso en los 8 puntos porcentuales, que ha aumentado el pasivo corriente, mientras que el patrimonio neto no ha variado su peso relativo en ambos ejercicios, manteniéndose en un 26 por ciento. Dentro de las rúbricas que conforman el pasivo corriente observamos diferentes comportamientos, por un lado se ha producido un aumento de las deudas a corto plazo, entre las que se incluyen las deudas con entidades de crédito, y por otro lado una reducción de los saldos con acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo. Respecto las primeras, el incremento ha ascendido 690 millones de euros (un 56 por ciento superiores), por el contrario los acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo se han reducido un total de 231 millones de euros (variación negativa del 21,6 por ciento). El análisis de la variación de las deudas con entidades de crédito a corto plazo lo realizamos en el siguiente párrafo. El motivo de la reducción de acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo es principalmente la ralentización de la demanda inmobiliaria ha supuesto una reducción de las compras y aprovisionamientos de obra y una reducción en los anticipos de clientes. El pasivo no corriente experimenta una reducción del 29,6 por ciento en términos relativos con respecto al ejercicio 2007. La principal variación se registra en las deudas a largo plazo, integradas principalmente, por las deudas con entidades de crédito, las cuales se han reducido un 32 por ciento. Como hemos comentado anteriormente, vamos a analizar conjuntamente la variación de deudas con entidades de crédito entre corriente y no corriente debido al impacto del PGC 2007 en cuanto a la clasificación de las deudas entre corriente y no corriente en función del ciclo de explotación, independientemente del plazo de reembolso. De forma conjunta, las deudas con entidades de crédito se han reducido en 2008 un 6 por ciento. Dicha reducción viene motivada por la reducción de la cifra de existencias, ya que las empresas inmobiliarias financian las mismas mediante deudas con entidades de crédito (préstamo promotor para las promociones). Adicionalmente, si analizamos el peso de las deudas con entidades de crédito a corto y largo plazo sobre el total pasivo, observamos que en ambos ejercicios se mantiene alrededor del 67 por ciento, por lo que las sociedades objeto del estudio siguen teniendo que hacer frente a importantes ratios de endeudamiento. Asimismo, las deudas con empresas del grupo y asociadas a corto y largo plazo han experimentado una reducción en un 42 por ciento y 49 por ciento, respectivamente. El patrimonio neto, que supone el 26 por ciento del pasivo, se ha reducido con respecto al ejercicio anterior un 7,5 por ciento, debido por un lado a la reducción del resultado del ejercicio 2008, a la distribución de dividendos, unos 76 millones de euros, así como el efecto negativo de los ajustes del PGC 2007 contra reservas por importe de 65 millones de euros, netos del efecto fiscal, los cuales corresponden fundamentalmente al diferente criterio de reconocimiento de ingresos. Únicamente una empresa de las 21 analizadas ha incrementado su capital social por importe total de 1,6 millones de euros (76 millones de euros en 2007) y 33 millones de prima de emisión. Unas diez sociedades han repartido dividendos en el ejercicio 2008 por importe de 76 millones de euros (31 millones de euros en el año 2007). El importe de dividendos distribuidos supone aproximadamente un 35 por ciento del resultado del ejercicio anterior. 23

“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

En las cuatro principales empresas cotizadas el patrimonio neto en 2008 se sitúa en niveles inferiores a los de las 21 empresas objeto de estudio, en torno al 4,4 por ciento del total de pasivo frente al 26 por ciento. Asimismo, las deudas con entidades de crédito son principalmente a largo plazo y representan un 45,7 por ciento del total del pasivo (19 por ciento en las 21 empresas analizadas de la Comunidad Valenciana), mientras que en el corto plazo representan el 32 por ciento (29 por ciento en las empresas de la Comunidad Valenciana). Todo ello da buena muestra del mayor nivel de endeudamiento de estas grandes sociedades cotizadas con respecto a las sociedades objeto de este estudio. Evolución del pasivo corriente La composición del pasivo a corriente es la siguiente:

Como podemos observar en el gráfico anterior, las partidas más significativas que componen el pasivo corriente son las deudas a corto plazo y acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo. Las deudas a corto plazo, incluyen principalmente las deudas con entidades de crédito, son la partida más relevante del pasivo corriente aumentando su peso en 18 puntos porcentuales, del 48 por ciento en 2007 al 65,9 por ciento en 2008. Parte del aumento del peso de las deudas a corto plazo ha sido debido a que el peso de los acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo se han reducido, siendo un 28,7 por ciento en 2008 (41,7 por ciento en el ejercicio 2007). Dentro de la rúbrica de acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo, el 37,6 por ciento del saldo de este epígrafe se corresponde con las entregas a cuenta que los clientes realizan por las ventas futuras de promociones, las cuales se han reducido un 26,8 por ciento respecto el ejercicio 2007. La reducción de los anticipos de clientes explica aproximadamente el 50 por ciento de la reducción del epígrafe de acreedores comerciales, el 50 por ciento restante es debido a la reducción de los saldos a pagar a proveedores como consecuencia de la caída de la actividad del sector, sobre todo a partir de la segunda mitad del 2007.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Un detalle de los capítulos más relevantes que se incluyen en los balances de situación de las 21 sociedades de la Comunidad estudiadas en los ejercicios 2008 y 2007, junto con sus evoluciones a lo largo de dichos ejercicios, se muestra a continuación: Miles de euros 2008 2007 Inmovilizado intangible Inmovilizado material e Inversiones inmobiliarias Inmovilizado financiero y otros activos fijos Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar a largo plazo

Variación 08-07

55.087

110.216

578.388

570.228

(50%) 1,4%

1.024.606

1.092.395

(6,2%)

13.793

52.228

(73,6%)

3.816.409

4.092.168

(6,7%)

Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar

311.342

536.442

(42%)

Otros activos corrientes

499.781

356.368

40,24%

Patrimonio neto

1.642.751

1.776.193

(7,5%)

Pasivo no corriente

1.745.036

2.477.744

(29,6%)

Pasivo corriente

2.911.618

2.556.107

13,9%

Existencias

Del anterior detalle hay que destacar en el activo la reducción de existencias y los deudores comerciales y otras cuentas a cobrar a corto plazo. La variación de ambas partidas supone el 98 por ciento de la reducción total del activo. La reducción de existencias es consecuencia de la crisis que atraviesa el sector, en 2008 se han finalizado las promociones en curso y prácticamente no se han iniciado nuevas promociones, asimismo, se han registrado pérdidas importantes por deterioro de existencias, en base a tasaciones de expertos independientes para reflejar su valor actual de mercado. Los deudores comerciales y otras cuentas a cobrar a corto plazo muestran una disminución del 42 por ciento, consecuencia de la reducción del saldo de clientes por ventas con motivo del cambio de criterio de registro de ingresos con la entrada en vigor del PGC 2007.

La estructura del balance agregado de las 21 sociedades inmobiliarias más importantes de la Comunidad Valenciana presenta una estructura financiera en la que el patrimonio neto es ligeramente inferior al activo no corriente, tal y como se desprende del gráfico anterior. Respecto 2007, se ha producido un leve empeoramiento, debido a que el patrimonio neto se ha reducido un 7,5 por ciento, mientras que la reducción del activo no corriente ha sido superior, un 8,4 por ciento. Las existencias siguen siendo la partida más significativa del activo, representando un 60 por ciento del total. 25

“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Como podemos observar en el gráfico siguiente, en el grupo de las cuatro principales empresas cotizadas el apalancamiento financiero en las inversiones de activo no corriente es mayor reduciéndose de forma considerable el patrimonio neto respecto 2007, debido a las importantes pérdidas registradas en el ejercicio 2008.

En la evolución del pasivo del balance, según se desprende del gráfico siguiente, la variación más significativa corresponde a la reducción del pasivo no corriente mientras que el corriente aumenta de manera significativa. Si bien como hemos comentado con anterioridad, esta tendencia está condicionada por la variación de las deudas con entidades de crédito. Si realizamos el análisis conjuntamente, la financiación externa del conjunto de empresas analizadas únicamente se ha reducido un 2 por ciento. Respecto el patrimonio neto, no ha experimentado variaciones significativas en ambos períodos manteniendo su representatividad dentro del pasivo, en torno al 26 por ciento.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Ratios Fondo de maniobra El fondo de maniobra, entendido como la parte del activo corriente que excede del pasivo corriente, se ha reducido hasta alcanzar en 2008 los 1.716 millones de euros, un 29 por ciento inferior al del año anterior que registró la cifra de 2.429 millones de euros. La reducción experimentada en existencias y en deudores comerciales y otras cuentas a cobrar ha ido acompañada por el aumento de deudas a corto plazo, debido principalmente a la clasificación de la deuda con entidades de crédito en función del ciclo de explotación de las existencias. En el grupo de las cuatro principales empresas cotizadas el fondo de maniobra alcanzó en 2008 los 4.097 millones de euros (6.366 millones en 2007). Esta reducción es debido principalmente a la reducción del activo corriente como consecuencia de la reducción de existencias, así como el aumento de las deudas con entidades de crédito a corto plazo. El aumento de las deudas a corto plazo es debido principalmente a que una de las sociedades objeto del estudio ha clasificado en 2008 en el pasivo corriente 3.209 millones de euros por incumplimiento de determinadas condiciones de un préstamo sindicado. Solvencia técnica La solvencia técnica ha sido calculada como la relación entre el activo corriente y el pasivo corriente y se sitúa en un promedio de 1,59 para el ejercicio 2008, ratio inferior al del ejercicio anterior (1,95), debido principalmente al descenso de existencias, deudores comerciales y otras cuentas a cobrar y aumento de las deudas con entidades de crédito. El ratio de solvencia técnica para las cuatro principales empresas cotizadas ha disminuido hasta el 1,40 por ciento (1,68 en 2007), debido principalmente al incremento de deuda a corto plazo con entidades de crédito, comentado anteriormente. Porcentaje de suelo sobre el total de existencias En las empresas del sector inmobiliario, el ratio o porcentaje de suelo sobre el total de las existencias mide el grado de urbanización o promoción futura para las sociedades objeto de estudio. En el último año, la proporción de suelo y terrenos ha disminuido con respecto al ejercicio anterior, pasando de un 53,5 por ciento en 2007 a un 49 por ciento en 2008. Los motivos de esta reducción son por un lado, la reducción de las compras de suelo, así como el aumento de deterioro de terrenos. En el grupo de las cuatro principales empresas cotizadas, el porcentaje de suelo sobre el total de existencias ha sido en el ejercicio 2008 del 61,9 por ciento, similar respecto al ejercicio anterior (60 por ciento). Las existencias de suelo (sin incluir el deterioro) se han reducido un 2 por ciento (134 millones de euros), y el deterioro de terrenos y solares registrado en 2008 ha ascendido a 1.041 millones de euros.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Endeudamiento El ratio de endeudamiento ha sido calculado como la relación entre el pasivo y el patrimonio neto. El ratio de endeudamiento se sitúa en un promedio de 2,83 en el ejercicio 2008, similar respecto al 2007 (2,85) debido principalmente a que la reducción del pasivo ha tenido un mayor peso que la reducción del patrimonio neto, principalmente por la disminución de los acreedores comerciales En las cuatro empresas cotizadas, el ratio de endeudamiento se sitúa en niveles superiores a los de las 21 empresas analizadas, en torno al 15 en el ejercicio 2008, aumentando respecto al ejercicio anterior (5,2 en 2007). Este considerable aumento se debe a las pérdidas alcanzadas en 2008 que han reducido de forma considerable el patrimonio neto. El sector inmobiliario se caracteriza por ser un sector con un alto grado de apalancamiento financiero debido a que la práctica habitual es financiar las existencias con préstamos hipotecarios subrogables. Flujo de caja El flujo de caja obtenido por las sociedades objeto de análisis, definido como el resultado neto más las amortizaciones ha pasado a ser negativo en 2008, ascendiendo a -4,4 millones de euros, mientras que en 2007 era positivo y se situaba en 240 millones de euros. La variación experimentada en dicho ratio es consecuencia del cambio de signo del resultado de 2008, que para el conjunto de empresas analizadas ha sido negativo. El flujo de caja de las cuatro principales empresas cotizadas también ha experimentado un cambio de signo en 2008, siendo -4.690 millones de euros, frente a 242 millones de euros positivos en 2007. De igual manera, este descenso se debe principalmente a la fuerte caída del resultado agregado. Rentabilidad económica El ratio de rentabilidad económica, definido como la relación entre el resultado agregado de explotación y el activo agregado en el 2008 ha descendido 3,3 puntos porcentuales respecto al ejercicio 2007 situándose en torno al 3,5 por ciento en 2008. En las cuatro principales empresas cotizadas, la rentabilidad económica ha pasado del 2,2 por ciento, a ser negativa en 2008 dado que se han obtenido pérdidas de explotación. Dividendos pagados sobre fondos propios. Durante el ejercicio 2008, diez de las sociedades analizadas en el estudio han repartido dividendos a sus accionistas. Los dividendos pagados por las sociedades objeto de análisis han sido de 76 millones de euros, representando únicamente un 4,7 por ciento de los fondos propios del balance agregado. Respecto las cuatro sociedades cotizadas analizadas, únicamente dos han distribuido dividendos en 2008 correspondientes al resultado de 2007, por importe total de 371 millones de euros, los cuales suponen un 7,5 por ciento de los fondos propios del balance agregado. 28

“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Conclusión El mercado inmobiliario español ha experimentado en la última década un crecimiento elevado impulsado por factores económicos (creación de empleo, crecimiento del PIB), financieros (bajos tipos de interés), demográficos, culturales y sociales (preferencia por la adquisición de la vivienda familiar, incremento de la inmigración, etc.). En el año 2008, sin embargo, la evolución positiva de estos factores financieros y económicos ha experimentado un cambio drástico mostrando un deterioro grave debido sobre todo a la crisis financiera internacional desencadenada en el segundo semestre de 2007 y agudizada en el último trimestre del año 2008. La información económico – financiera de la selección de 21 sociedades líderes en facturación en las provincias de Alicante, Castellón y Valencia, nos muestra este cambio de ciclo. En 2007 las ventas se redujeron en torno al 4 por ciento, produciéndose un punto de inflexión en la evolución de la cifra de ventas rompiéndose la tendencia creciente de los últimos años. En 2008, la reducción de las ventas ha sido mayor, alrededor de un 10 por ciento. Asimismo, para el conjunto de empresas analizadas, si eliminamos el efecto de las ventas incluidas en el importe neto de la cifra de negocios de 2008 para las que ya se había registrado la venta en el 2007 por el efecto del PGC 2007, la reducción de las ventas en el ejercicio 2008 respecto 2007 es mayor, ascendiendo a un 20 por ciento. Asimismo los visados de dirección de obra, que llegaron al punto más alto en 2006, han registrado un claro descenso desde el 2007, continuando dicha tendencia en 2008. El ritmo de crecimiento de los precios medios de venta por metro cuadrado de la vivienda en la Comunidad Valenciana ha continuado descendiendo durante el ejercicio 2008, siendo menor que la tasa mostrada en ejercicios anteriores, pasando de un 4,8 por ciento en 2007 a un 1,4 por ciento en 2008. Asimismo, dicha desaceleración en el crecimiento de los precios se sigue observando durante el ejercicio 2009, mostrando una tasa de crecimiento negativa de un 7,6 por ciento. Por primera vez, el precio metro cuadrado de la vivienda libre se ha reducido respecto el año anterior, debido al exceso de oferta existente en el mercado. El mercado inmobiliario en la Comunidad Valenciana, siguiendo la tendencia iniciada en 2007, ha experimentado un fuerte descenso en el número de transacciones de viviendas tanto nuevas como de segunda mano en 2008, descenso que ha sido generalizado en todo el territorio español. En nuestra comunidad la reducción del número de transacciones ha sido en torno al 38 por ciento con respecto al ejercicio anterior, de los cuales un 22 por ciento corresponden a la reducción de las transacciones de viviendas nuevas y un 53 por ciento de caída de las transacciones en viviendas de segunda mano. Con respecto a la cuenta de pérdidas y ganancias agregada de las sociedades objeto de estudio, y con independencia del descenso en las ventas que hemos comentado anteriormente, es destacable que el resultado neto ha pasado a ser negativo, explicado, fundamentalmente, por el descenso del margen bruto y el aumento de los gastos financieros, en este último caso por el aumento de las pérdidas por deterioro procedentes de inversiones en empresas del grupo y asociadas así como el incremento de los tipos de interés. El margen bruto ha disminuido al 27,1 por ciento de la cifra de ventas, siendo prácticamente la mitad respecto 2007, afectado en gran medida por la reducción de existencias de edificaciones construidas y adquiridas y promociones en curso, así como por las pérdidas por deterioro de los activos inmobiliarios para adaptar el valor contable de los mismos al valor razonable.

29

“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

En relación con el ejercicio anterior, queremos destacar que los principales cambios en la estructura de los balances de situación agregados se producen, de nuevo, en el activo corriente, epígrafe en el que se encuentran incluidas las existencias de terrenos y solares, promociones de viviendas en curso y anticipos de compra futura de terrenos y solares a proveedores. En el 2008 se observa que las existencias de terrenos y solares siguen siendo las más representativas dentro del epígrafe de existencias, si bien han perdido peso respecto el 2007. Por el contrario los edificios construidos y adquiridos han duplicado su importancia relativa sobre la cifra de existencias. Esto demuestra que las sociedades objeto del estudio están realizando un menor acopio de terrenos y solares, así como un aumento en el período de venta de las promociones terminadas, debido en ambos casos a la falta de liquidez y confianza existente en el sector financiero, junto al efecto que la incertidumbre sobre el contexto económico está teniendo sobre la demanda de vivienda, retrasando las decisiones de compra. Adicionalmente, los deudores comerciales y otras cuentas a cobrar han experimentado una importante reducción respecto al ejercicio anterior, principalmente por la reducción de las cuentas a cobrar a clientes, por el cambio en el reconocimiento de ingresos en las empresas inmobiliarias por la entrada en vigor en 2008 del Nuevo Plan General de Contabilidad. El patrimonio neto de las 21 empresas objeto del estudio continúa teniendo un peso inferior que el pasivo no corriente y que el pasivo corriente, representando un 26 por ciento tanto en 2008 como en 2007. El patrimonio neto se ha reducido en 2008 un 7,5 por ciento debido a las pérdidas del ejercicio 2008, así como el efecto negativo de los ajustes de transición al Nuevo Plan General de Contabilidad, principalmente por el cambio en el reconocimiento de ingresos en las empresas inmobiliarias. Respecto el pasivo, la tendencia experimentada ha sido una reducción generalizada de todos los epígrafes, siendo más significativa la reducción de acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo, debido a la reducción de los anticipos de clientes así como las deudas comerciales con motivo de la caída en el nivel de actividad en el sector. Tal y como se describe en el estudio, el sector inmobiliario se encuentra en 2008 en pleno ajuste de mercado. Adicionalmente, en 2008 continúan los procesos de refinanciación generalizados que se están llevando a cabo en el sector y que están permitiendo en muchos casos adecuar los vencimientos de la deuda a un ciclo de generación de ingresos más largo que el acostumbrado, así como la obtención de liquidez por la venta de determinados activos a las entidades financieras. La desfavorable coyuntura económica y financiera, unida a los altos precios de la vivienda, ha provocado una disminución general de la demanda residencial, que se traduce en un descenso muy acusado de las operaciones de compraventa y que como demuestran las cifras de 2009, aún no ha tocado fondo. La recuperación del mercado será posible, a medida que se recupere la normalidad crediticia y una vez que se hayan realizado los ajustes necesarios en la oferta para adaptarla al nuevo contexto de la demanda. En consecuencia, las perspectivas para el 2009, son un mantenimiento en la contención de la demanda provocada por la falta de liquidez y de confianza sobre la recuperación económica. Por otra parte, algunas empresas de la Comunidad han venido ya buscando en los últimos años nichos de mercado más estables como la vivienda protegida, el alquiler, complejos residenciales tutelados para personas dependientes, etc., así como desarrollos de proyectos en mercados exteriores menos deteriorados. Estos factores, harán viables sólo a aquellos operadores que puedan adaptarse a las especiales y duras circunstancias del momento por poseer activos diversificados distintos a los de promoción residencial y que puedan contar con el apoyo financiero para mantenerse a la espera de la recuperación del mercado residencial. Estos son los grandes retos a los que las 21 empresas líderes del sector inmobiliario de la Comunidad Valenciana se enfrentan para los próximos ejercicios.

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ANEXOS

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

ANEXO I: Información financiera agregada

TOTAL MUESTRA

BALANCES DE SITUACIÓN Miles de euros 2008

ACTIVO

2007(*)

2008 / 2007 Var. Abs.

Var. %

55.087

110.216

(55.129)

(50,0%)

578.388

570.228

8.160

1,4%

1.024.606

1.092.395

(67.789)

(6,2%)

13.793

52.228

(38.435)

(73,6%)

1.671.874

1.825.066

(153.192)

(8,4%)

3.816.409

4.092.168

(275.760)

(6,7%)

DEUDORES COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS A COBRAR

311.342

536.442

(225.100)

(42,0%)

OTROS ACTIVOS CORRIENTES

499.781

356.368

143.413

40,2%

ACTIVO CORRIENTE

4.627.532

4.984.978

(357.446)

(7,2%)

6.299.406

6.810.044

(510.638)

(7,5%)

2008 / 2007 Var. Abs.

Var. %

INMOVILIZADO INTANGIBLE INMOVILIZADO MATERIAL E INVERSIONES INMOBILIARIAS INVERSIONES FINANCIERAS Y OTROS ACTIVOS FIJOS DEUDORES COMERCIALES Y OTRAS CUENTAS A COBRAR ACTIVO NO CORRIENTE EXISTENCIAS

TOTAL ACTIVO

PASIVO PATRIMONIO NETO

Miles de euros 2008

2007(*)

1.642.751

1.776.193

(133.442)

-7,5%

33.433

40.466

(7.032)

-17,4%

1.570.543

2.323.044

(752.501)

-32,4%

DEUDAS CON EMPRESAS DEL GRUPO Y ASOCIADAS A LARGO PLAZO

55.060

108.433

(53.373)

-49,2%

OTRAS DEUDAS A LARGO PLAZO

86.000

5.801

80.199

1382,6%

1.745.036

2.477.744

(732.707)

-29,6%

57.677

88.996

(31.319)

-35,2%

1.918.293

1.227.803

690.489

56,2%

99.322

171.611

(72.290)

-42,1%

836.327

1.067.697

(231.370)

-21,7%

2.911.618

2.556.107

355.511

13,9%

6.299.406

6.810.044

(510.638)

-7,5%

PROVISIONES A LARGO PLAZO DEUDAS A LARGO PLAZO

PASIVO NO CORRIENTE PROVISIONES A CORTO PLAZO DEUDAS A CORTO PLAZO DEUDAS CON EMPRESAS DEL GRUPO Y ASOCIADAS A CORTO PLAZO ACREEDORES COMERCIALES Y OTRAS DEUDAS A CORTO PLAZO

PASIVO CORRIENTE TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO

(*) Se han realizado determinadas reclasificaciones con objeto de facilitar la comparación de las cifras por el efecto de la entrada en vigor del Nuevo Plan General Contable en el ejercicio 2008.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

TOTAL MUESTRA

CUENTA DE RESULTADOS

Miles de euros CUENTA DE PERDIDAS Y GANANCIAS

2008 / 2007

2008

2007(*)

Var. Abs.

Var. %

-30,8%

1.365.470

1.973.193

(607.723)

Importe neto de la cifra de negocios

1.564.292

1.734.137

(169.845)

-9,8%

Var. de existencias de producto terminado y en curso

(227.486)

184.496

(411.983)

-223,3%

19.833

14.149

5.684

40,2%

8.829

4.554

4.275

93,9%

2

35.857

(35.854)

-100,0%

Ingresos

Otros ingresos de explotación Trabajos realizados para el inmovilizado Existencias de promociones en curso y edificios construidos incorporadas al inmovilizado

941.441

1.082.502

(141.061)

-13,0%

Consumos de materias primas y otros aprovisionamientos

633.894

848.887

(214.993)

-25,3%

Otros gastos externos

307.548

233.616

73.932

31,6%

Margen Bruto

424.029

890.691

(466.662)

-52,4%

Gastos explotación

-54,2%

Coste de materiales y otros servicios

200.611

438.315

(237.704)

Gastos de personal

75.221

78.393

(3.171)

-4,0%

Dotaciones a la amortización del inmovilizado

17.866

21.041

(3.176)

-15,1%

107.524

338.881

(231.357)

-68,3%

223.418

452.376

(228.958)

-50,6%

(268.997)

(138.286)

(130.711)

94,5%

(45.579)

314.090

(359.669)

-114,5%

(23.316)

95.219

(118.535)

-124,5%

--

-

--

0,0%

(22.263)

218.871

(241.134)

-110,2%

Otros gastos de explotación

Resultado Explotación

Resultado financiero

Resultado antes de impuestos

Impuesto de sociedades Operaciones interrumpidas

Resultado después de impuestos

(*) Se han realizado determinadas reclasificaciones con objeto de facilitar la comparación de las cifras por el efecto de la entrada en vigor del Nuevo Plan General Contable en el ejercicio 2008.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

ANEXO II: Información agregada de cuatro de las principales empresas cotizadas

ACTIVO (miles de euros)

2008 (miles de euros) s/total activo

Inmovilizado intangible

2007 (*) (miles de euros) s/total activo

379.490

1,6%

787.138

2,6%

Inmovilizado material e Inversiones inmobiliarias

5.230.527

21,7%

5.142.640

16,8%

Inversiones financieras y otros activos fijos

2.941.993

12,2%

8.925.129

29,2%

Deudores a largo plazo y otras cuentas a cobrar

1.251.121

5,2%

23.580

0,1%

Total activo no corriente

9.803.131

40,7%

14.878.487

48,6%

10.563.554

43,8%

12.843.909

42,0%

770.411

3,2%

1.009.720

3,3%

Existencias Deudores comerciales y otras cuentas a cobrar Otros activos corrientes Total activo corriente TOTAL ACTIVO

PATRIMONIO NETO Y PASIVO (Miles de euros)

2.957.342

12,3%

1.880.812

6,1%

14.291.307

59,3%

15.734.441

51,4%

24.094.438

100,0%

30.612.928

100,0%

2008 (miles de euros) s/total activo

Patrimonio neto Provisiones a largo plazo Deudas a largo plazo con entidades de crédito Otras deudas a largo plazo

2007 (*) (miles de euros) s/total activo

1.068.699

4,4%

4.931.059

16,1%

243.963

1,0%

66.902

0,2%

11.000.280

45,7%

14.978.610

48,9%

1.587.411

6,6%

1.268.275

4,1%

Provisiones a corto plazo

0,0%

Deudas a corto plazo con entidades de crédito

7.673.420

31,8%

6.478.034

21,2%

Acreedores comerciales y otras deudas a corto plazo

2.520.665

10,5%

2.890.048

9,4%

Otras deudas a corto plazo

0,0%

TOTAL PATRIMONIO NETO Y PASIVO

24.094.438

100,0%

0,0% 30.612.928

100,0%

CUENTA DE PÉRDIDAS Y GANANCIAS (Miles de euros) 2008 (miles de euros) s/ventas netas

2007 (*) (miles de euros) s/ventas netas

Importe neto de la cifra de negocios

4.286.224

100,0%

3.893.718

100,0%

Resultado de explotación

-1.358.270

-31,7%

564.917

14,5%

Resultado financiero

-1.973.546

-46,0%

-597.820

-15,4%

Resultado después de impuestos

-4.763.456

-111,1%

132.820

3,4%

(*) Se han realizado determinadas reclasificaciones con objeto de facilitar la comparación de las cifras por el efecto de la entrada en vigor del Nuevo Plan General Contable en el ejercicio 2008.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

ANEXO III: Glosario de términos económicos Algunos de los comentarios presentados se fundamentan en determinada terminología económico-financiera técnica o en determinados ratios, explicados brevemente a continuación: Endeudamiento El ratio de endeudamiento refleja la relación existente entre los recursos ajenos (acreedores a corto y largo plazo) y el patrimonio neto. Fondo de maniobra El fondo de maniobra es un indicador de la solvencia a corto plazo y representa la garantía para hacer frente a los pagos próximos si, en algún momento, se interrumpe o ralentiza la tendencia del activo a generar liquidez. El fondo de maniobra se ha calculado como la diferencia entre el activo corriente y el pasivo corriente. Margen bruto El margen bruto es la diferencia entre los ingresos de explotación y los costes de venta. Período medio de pago El período medio de pago es un indicador promedio del plazo en el cual se cancelan las cuentas a pagar. Es el cociente entre las cuentas a pagar a proveedores/acreedores y las compras y servicios recibidos, todo ello expresado en número de días. Porcentaje de suelo sobre el total de existencias Corresponde al ratio que mide la proporción de suelo y terrenos que poseen las sociedades sobre el total de las existencias, con el fin de determinar los niveles de construcción o urbanización futuros. Renta anual familiar disponible La renta obtenida por la unidad familiar en el plazo de un año, después del pago de impuestos. Hace por tanto referencia a la renta que disponen la familias para destinar al consumo o al ahorro. Rentabilidad económica La rentabilidad económica es la relación entre el resultado de explotación y el activo total. Este indicador se toma para evaluar el beneficio generado por el activo, independientemente de cómo se financie. Rentabilidad financiera La rentabilidad de las sociedades incluidas en el grupo seleccionado ha venido medida como el porcentaje que supone el resultado del ejercicio sobre el patrimonio neto. Resultado antes de impuestos El resultado antes de impuestos se define como el resultado de explotación más el resultado financiero. Resultado de explotación La diferencia entre los ingresos de explotación y los gastos de explotación. Resultado neto Corresponde al resultado después del Impuesto de Sociedades. Solvencia técnica El ratio de solvencia técnica se calcula como cociente del activo corriente sobre el pasivo corriente.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

ANEXO IV: Muestra del Estudio A continuación se muestran en orden alfabético, las sociedades incluidas en nuestro estudio sobre el sector inmobiliario, las cuales se han seleccionado fundamentalmente en función de su cifra neta de negocios. No obstante, la determinación de la muestra se ha visto condicionada por la disponibilidad de determinada información, por lo que el grupo de empresas seleccionado en este ejercicio puede verse modificado en ediciones posteriores del estudio. 21 EMPRESAS DE LA COMUNIDAD VALENCIANA

CUATRO PRINCIPALES EMPRESAS COTIZADAS



CALVIGA, S.A.



INMOBILIARIA COLONIAL, S.A.



CONSTRUCCIONES HISPANO GERMANAS, S.A.



REYAL URBIS, S.A.



ECISA, CÍA GENERAL DE CONSTRUCCIONES, S.A.



METROVACESA, S.A.



EDIFICACIONES CALPE, S.A.



VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIÓN, S.A.



EDIFICIOS VALENCIA, S.A.



FUTUR HABITAT, S.A.



GESFESA VALENCIA, S.L.



GRUPO ALICANTE URBANA, S.L.



HANSA URBANA, S.A.



INMOBILIARIA GUADALMEDINA, S.A.



JUSTO QUESADA, S.L.



LUBASA DESARROLLOS INMOBILIARIOS S.L.



MOORESTYLE ESPAÑA, S.L.



PRODAEMI, S.L.



PROMOCIONES EURO-HOUSE 2010, S.L.



RESIDENCIAL VISTA ALEGRE, S.A.



SOCIEDAD ANÓNIMA MUNICIPAL ACTUACIONES URBANAS DE VALENCIA



TORREVIÑAS, S.L.



TORREVISA, S.A.



URBANIZADORA VILLAMARTÍN, S.A.



VIVIENDAS JARDÍN, S.A.

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ANEXO V: Breve Resumen de KPMG KPMG es una red global de firmas de servicios profesionales, que presta servicios de auditoría, fiscales y de asesoramiento financiero y de negocio. Operamos en 146 países de todo el mundo, con más de 140.000 profesionales que trabajan en las firmas miembros de KPMG. Con más de 2.500 profesionales trabajando en las 16 oficinas de la firma en España buscamos respuestas a las crecientes expectativas de nuestros clientes desde un enfoque sectorial. Nuestra presencia en las principales ciudades de España nos permite ofrecer un servicio cercano y una relación personalizada, dondequiera que esté localizada su empresa. La implantación mundial de la red de firmas KPMG, nuestros recursos humanos y tecnológicos, y la interacción de profesionales sin limitaciones fronterizas, nos permiten la prestación de servicios de alta calidad a nuestros clientes en España y en todo el mundo.

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“ESTUDIO SOBRE EL SECTOR INMOBILIARIO EN LA COMUNIDAD VALENCIANA (2007-2008)”

Nuestras oficinas en España A Coruña Calle de la Fama, 1 15001 A Coruña Tf. 981 21 82 41 Fax 981 20 02 03 Alicante Edificio Oficentro Avda. Maisonnave, 19 03003 Alicante Tf. 96 592 07 22 Fax 96 522 75 00 Barcelona Edifici La Porta de Barcelona Avda. Diagonal, 682 08034 Barcelona Tf. 93 253 29 00 Fax 93 280 49 16 Bilbao Gran Vía, 17 48001 Bilbao Tf. 94 479 73 00 Fax 94 415 29 67 Girona Edifici Sèquia Sèquia, 11 17001 Girona Tf. 972 22 01 20 Fax 972 22 22 45

Palma de Mallorca Edifici Ca’s Segura Avda. del Comte de Sallent,2 07003 Palma de Mallorca Tf. 971 72 16 01 Fax 971 72 58 09 Pamplona Edificio Iruña Park Arcadio M. Larraona, 1 31008 Pamplona Tf. 948 17 14 08 Fax 948 17 35 31 San Sebastián Avda. de la Libertad, 17 -19 20004 San Sebastián Tf. 943 42 22 50 Fax 943 42 42 62 Sevilla Edificio Menara Avda. de la Buhaira, 31 41018 Sevilla Tf. 95 493 46 46 Fax 95 464 70 78 Valencia Edificio Condes de Buñol Isabel la Católica, 8 46004 Valencia Tf. 96 353 40 92 Fax 96 351 27 29

Las Palmas de Gran Canaria Edificio San Marcos Dr. Verneau, 1 35001 Las Palmas de Gran Canaria Tf. 928 33 23 04 Fax 928 31 91 92

Vigo Arenal, 18 36201 Vigo Tf. 986 22 85 05 Fax 986 43 85 65

Madrid Edificio Torre Europa Pº. de la Castellana, 95 28046 Madrid Tf. 91 456 34 00 Fax 91 555 01 32

Zaragoza Centro Empresarial de Aragón Avda. Gómez Laguna, 25 50009 Zaragoza Tf. 976 45 81 33 Fax 976 75 48 96

Málaga Marqués de Larios, 12 29005 Málaga Tf. 95 261 14 60 Fax 95 230 53 42

Oviedo Ventura Rodríguez, 2 33004 Oviedo Tf. 98 527 69 28 Fax 98 527 49 54

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Estudio sobre el Sector Inmobiliario en la Comunidad Valenciana 2007 – 2008 AU D I T

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