Diciembre 2013 – Enero 2014 • Nº 50 www.ocu.org/inversores

fincas y casas La respuesta independiente

a su inversión

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s rsore e v n i OCU k.com/ o o b e c a nos en F

16,45 €  |  Bimestral Año 9  |  suplemento de OCU Compra Maestra nº 387  |  Depósito Legal:M-36354-2005

TICA BA JA CALIFICACIÓN ENERGÉ DE AÑO CONSEJOS FISCALES DE FIN ¿DE FIAR? AYUDAS PARA REFORMAS, FINCAS RÚSTICAS OPCIONES DE ALQUILER DE NTO EN COMUNIDADES CONTRATOS DE MANTENIMIE

ANÁLISIS

ENCUESTA INMOBILIARIA NACIONAL

EDITORIAL

Valor añadido real deben poder pedir la retribución que consideren oportuna y que mejor encaje en el juego de la oferta y la demanda.

L

os agentes inmobiliarios,

los administradores de fincas, los tasadores, los técnicos certificadores, etc., pueden ofrecer en muchos casos servicios valiosos para propietarios, inquilinos, compradores, vendedores, comunidades de propietarios, etc. Desde la OCU siempre hemos defendido que los profesionales competentes puedan ofrecer sus servicios en un contexto de libertad y de competencia. Y por supuesto, en contraprestación a sus servicios,

Ahora bien, el usuario debe poder ser libre de contratar voluntariamente los servicios que piense que le aportan un valor añadido real. Lo que no nos parece de recibo es que por parte de la autoridad, nacional o europea, se impongan obligaciones o cortapisas a los usuarios, que tienen menos que ver con la calidad de los servicios prestados que con exigencias burocráticas o corporativistas. La reciente exigencia del certificado de eficiencia energética para viviendas usadas constituye un nuevo ejemplo. La OCU está absolutamente comprometida con el ahorro energético. Entendemos que aquí los intereses generales de preservación de la naturaleza convergen con el interés particular del usuario que busca ahorrar. La OCU lo demues-

tra a través de cientos de iniciativas: baste citar los repetidos análisis comparativos de sistemas de calefacción, refrigeración y aislamiento, la reciente compra colectiva de energía, o la lucha por el establecimiento de tarifas energéticas justas. Pero ese compromiso decidido por la eficiencia energética no nos impide llamar a las cosas por su nombre. Tal y como está concebido, la exigencia actual del certificado energético parece responder más a otros fines, que se resumen en hacer pasar por caja a los propietarios. Se parte de la premisa de que exigir nuevos sellos, firmas o registros mejora por sí mismo las cosas, dejando de lado el control real. Creemos que no debiera ser obligatorio en ningún caso. La defensa del usuario no puede ser una excusa para imponer exigencias de modo indiscriminado. También nosotros pensamos que los intereses de los consumidores están mejor protegidos en el marco de una asociación de consumidores. Pero no pretendemos vivir al amparo del Estado y no se nos ocurre solicitar que se obligue por ley a todos los consumidores españoles o europeos a asociarse. Tratamos de ganar cada día su confianza y ofrecer unos servicios que convenzan por el valor FyC real que aportan.

© OCU Ediciones S.A. Queda prohibida la reproducción total o parcial de cualquier trabajo, su tratamiento informático, la transmisión por cualquier forma o medio, ya sea electrónico, mecánico o por fotocopia, sin el permiso previo y por escrito del editor. Editor responsable: José María Múgica. Imprime PRINTERMAN Industria Gráfica S.A. Suscripción a Fincas y Casas: pago mensual: 6,08 €; pago bimestral: 12,15 €. Teléfono directo para suscripciones: 902 300 188 y 913 009 154 de lunes a viernes de 9:00 a 16:00. También puede enviar un e-mail a [email protected] Atenderemos sus consultas jurídicas relacionadas con temas de consumo en los teléfonos 913 009 151 y 902 119 479 de lunes a viernes de 9:00 a 18:00. Gráficos Datastream/Thomson Financial. Puede consultar el listado completo de nuestro equipo humano en www.ocu.org/inversores. AVISO LEGAL “Le recordamos que los datos personales facilitados por usted fueron automatizados en el fichero de OCU Ediciones, S.A con las finalidades autorizadas por usted. Si le surge alguna duda sobre las finalidades del tratamiento que le fueron informadas, por favor, póngase en contacto con OCU EDICIONES, S,A (Dpto. de Protección de Datos), C/ Albarracín, 21, 28037 MADRID o enviando un fax al 913 009 002. Además, en esta misma dirección, podrá ejercitar los derechos (de acceso, cancelación, rectificación y oposición) y la revocación del consentimiento a los tratamientos informados tanto por parte de la OCU como de OCU EDICIONES, S,A.”

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NOTICIAS BREVES

ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

Las ventas caen, ajuste precios

A

nos interesa que el mercado inmobiliario se active. Solo podrá hacerlo con precios adecuados a la realidad económica española del momento. Se equivoca quien confía en la vuelta del crédito para volver a dopar los precios. todos

Precio, precio, precio Las ventas de vivienda acumuladas en 2013 hasta agosto cayeron un 11 % respecto del mismo periodo de 2012. Y ello a pesar del aumento de inversión extranjera y de la mayor actividad vendedora de los bancos. Por su parte los precios bajaron un 10 % en el primer semestre de 2013. Los precios de oferta bajaron un 9,3 % en octubre, según el portal inmobiliario Fotocasa. •  Los bancos están más activos en la venta de sus inmuebles, con mayor publicidad, promociones, etc. El Banco de España ha exigido mayor rigor y actualización en la tasación de los inmuebles propiedad de los bancos. Incluso el “banco malo” (SAREB) parece haber despertado de su planteamiento inicial para tratar de acelerar el número de operaciones. Sus directivos deberían entender que su gestión será evaluada dentro de unos años en función de si la entidad contribuyó o no a relanzar el mercado inmobiliario. Su misión es ayudar a desatascarlo. No se medirá si vendieron los inmuebles con más o menos ganancias. Desde luego, no deben regalar pisos y terrenos a fondos buitres, pero tampoco pretender jugar a “gestores estrella” y buscar grandes beneficios con los bienes cuya gestión les ha sido confiada, como si tuvieran todo el tiempo del mundo para darles salida.

Aunque vuelva el crédito El número de hipotecas para vivienda acumula en 2013 una caída del 28 % hasta agosto. Es fundamental que retorne el crédito para animar la actividad económica, poner en marcha la maquinaria y dar vida a proyectos viables que vayan absorbiendo empleo. Pero las lecciones aprendidas por la banca y el mayor control externo venidero de su actividad, impedirán, queremos creer, repetir errores. Si las hipotecas se conceden con rigor, no cabe pensar en un alza de los precios de la vivienda a corto y medio plazo.

La demanda tardará Mal que nos pese, el paro seguirá en cifras desorbitadas durante tiempo. Hasta septiembre de 2013 hemos acumulado otros 500.000 parados más en un año, según

la EPA. Se traduce, no solo en una menor demanda solvente de vivienda, sino en causa de morosidad y de salida forzada al mercado de nuevos inmuebles a precios bajos. Es cierto que en octubre el número de afiliados a la Seguridad Social aumentó en 55.000 personas, pero aun poniéndonos en un contexto optimista, hay que convenir en que mientras no haya un pacto nacional por el empleo que cambie las tornas, se necesitará mucho tiempo para integrar a cinco millones de parados al ritmo actual. •  El stock de vivienda sin vender es elevado y el número de hogares ha caído en 80.000 en un año hasta septiembre. El retorno de inmigrantes a sus países o a otros destinos y la emigración nacional está dejando de ser un dato anecdótico para presentarse como una realidad que toca a muchas familias.

HIPOTECAS SOBRE VIVIENDA, DE ENERO A AGOSTO 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 2011

2012

2013

El número de hipotecas para vivienda sigue descendiendo.

Actuar, no lamentarse En este contexto hoy vemos más sentido a vender inmuebles que a adquirirlos, porque su valor se va a corregir aún más. Pero sabemos que a la hora de decidir, en lo referido a vivienda existe un fuerte componente sentimental que tiene dos vertientes: la personal y la colectiva. En la personal, de por sí el español es dado a comprar vivienda– si no lo hace es porque materialmente no puede – y la decisión de vender es asociada muchas veces a un fracaso. Nosotros pensamos que esto tiene poco sentido y deberíamos ser capaces de tratar a la vivienda con la frialdad con que se trata a cualquier otro bien patrimonial, como un depósito o un fondo, que se traspasa en búsqueda de mejor rendimiento. Desde el punto de vista colectivo, muchos intereses pretenden manipular la opinión pública para “caldear” el mercado y transmitir la idea de que ha vuelto el momento de comOCU FINCAS Y CASAS  |  3

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prar. Nuestros consejos serán siempre claros y objetivos en ese sentido, recomendando lo mejor para preservar su patrimonio.

El IBI se va de las manos

ANÁLISIS URBANÍSTICO

PANORAMA INMOBILIARIO

TIPOS DEL IMPUESTO DE BIENES INMUEBLES (IBI) 1,00%

0,80%

0,60%

Tras constatar las desproporcionadas subidas del IBI que han padecido miles de propietarios, la OCU ha puesto en marcha una campaña de protesta, con recogida de firmas a nivel nacional y con peticiones expresas a las autoridades implicadas. Se trata de denunciar una situación que produce injusticias objetivas y de proponer medidas correctoras. Más información en www. ocu.org/inversores.

0,40%

0,20%

0,00% Valencia

Sevilla

Barcelona

Madrid

Málaga

El tipo es uno de los factores que influyen en la cuota final a pagar, y FyC que da margen al ayuntamiento para modular el impuesto.

Mercado hipotecario

L

del dinero puede permitir algún ahorro suplementario a los hipotecados, pero sobre todo hace pensar que el tiempo de los tipos bajos tiene aún trimestres por delante. a bajada del tipo oficial

Suelo: le ayudamos a reclamar Tras la sentencia del Supremo que las declaró nulas cuando no sean transparentes, solo el BBVA, Novagalicia, Cajamar y Banesto han anunciado su eliminación. El resto de entidades, como Popular, Bankia o Sabadell las mantienen, a pesar de que se suceden las sentencias condenatorias en distintos juzgados. En todo caso, la OCU está ayudando a todos los titulares de hipotecas que deseen ver eliminada la cláusula suelo de sus con-

tratos y recuperar las cantidades que les hayan cobrad de más por este concepto. Puede llamarnos al 900 814 664, de lunes a viernes de 9:00 a 18:00.

Cambio de índices Si su hipoteca estaba referenciada al índice IRPH ya sabrá que su índice será sustituido y que noviembre es el último mes que se publique. Su banco le informará sobre el nuevo tipo aplicable en el momento de la revisión. Se ha previsto un sistema para minimizar los posibles beneficios o perjuicios que suponga la aplicación del nuevo índice, respecto del anterior. Si tiene alguna duda contacte con nuestro servicio de Asesoría FyC de Créditos y Banca (913 009 154).

Mejores préstamos hipotecarios tipo variable (a 25 años; vivienda principal; noviembre 2013) Entidad Contacto Open Bank 902 365 366

Tipo de interés Comisión (%) (1) (%) A C. D. Euribor + 2,50 1,00 0,00

TAE (%) (2) 3,36

Cuota mensual (3) 735,74

Evo Banco

901 911 901

Euribor + 2,55

0,00

0,00

3,36

735,74

Uno-e.com

902 111 113

Euribor + 2,60

0,00

0,00

3,39

738,13

Deutsche Bank (4)

902 882 157

Euribor + 1,95

1,00

0,50

3,57

751,74

ING Direct (4)

901 020 901

Euribor + 2,29

0,00

0,00

3,66

759,00

Mejores préstamos hipotecarios tipo variable para subrogación Deutsche Bank

902 882 157

Euribor + 2,15

1,00

0,50

2,91

701,22

Uno-e.com

902 111 113

Euribor + 2,60

0,00

0,00

3,23

725,44

ING Direct (4)

901 020 901

Euribor + 2,29

0,00

0,00

3,50

746,92

Unicaja (4)

901 246 246

Euribor + 2,95

0,00

0,50

3,72

763,87

(1) Comisiones: A. Apertura; C. D. Compensación por desistimiento; (2) Para calcular la TAE se aplica el tipo inicial, que varía en cada entidad, y el euribor de octubre 2013 (0,541 %) y se tienen en cuenta todos los gastos; se trata de una TAE suponiendo que el tipo de referencia se mantiene en los valores actuales; (3) Cuota media teórica en euros para un préstamo de 150.000 euros; (4) Consulte las condiciones adicionales de este préstamo en nuestra web www.ocu.org/inversores/inmuebles > Mercado hipotecario, o a través de nuestra Asesoría (913 009 140).

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Cambios en la cartera con inmuebles

E

•  En la cartera dinámica a 20 años aumentamos el peso de las fincas rústicas, donde nos decantamos por las tierras de secano de Castilla y León. •  Consejo: tenga en cuenta que para su mayor comodidad, puede invertir toda la parte no inmobiliaria de estas carteras modelo a través de un solo fondo, el Metavalor Global (ES 0162741005). El fondo replica de manera bastante aproximada la distribución recomendada para sus inversiones; en septiembre-octubre ganó un 3,7 %. Si lo compra a través del Supermercado de Fondos OCU (902 888 888) a partir de 1.000 euros, cuenta con la ventaja de que, cumplido un año, le devolverán el 40 % de la comisión de gestión a quienes hayan sido suscriptores de la revista durante ese periodo. La retrocesión se eleva la 70 % si ha sido suscriptor de nuesFyC tra revista hermana OCU Inversores.

l bimestre septiembre-octubre fue propicio para todas nuestras carteras modelo con inmuebles. La neutra a diez años obtuvo un 3,2 % de ganancias, frente al 2,3 % de su referencia. En los últimos 10 años acumula un rendimiento medio anual cercano al 7 %, frente al 4,1 obtenido por su referencia. • Introducimos algunos cambios en las carteras a 20 años. Aumentamos un 5 % las obligaciones, concretamente las españolas, que puede comprar directamente en la página del Tesoro Público www.Tesoro.es. Paralelamente reducimos el peso de las acciones españolas y aumentamos ligeramente el de las acciones estadounidenses. En la sección de Inmuebles de www.ocu.org/ inversores puede consultar las referencias de los fondos recomendados para estas inversiones.

Inmuebles en nuestra cartera Si usted prefiere adoptar menos riesgo (perfil defensivo) EUR / ES 20%

10 AÑOS

Fincas rústicas 35%

GB 15%

Fincas rústicas Fincas Fincas rústicas Fincas rústicas rústicas Acciones 20% 35% 35% 35% 35%

20 AÑOS

Si asume un riesgo moderado (perfil neutro)

CN 5%

USD 5%

EUR / ES 25%

Fincas rústicas 30%

ES 5%

Plan de la Mutua 20%

EUR EUR / ES EUR ES / ES EUR // ES

GB 15%

Fincas rústicas Fincas Fincas rústicas rústicas Acciones 30% 35% 35%25% 35%

Obligaciones 45% 20% Inmuebles 35% 20% 20% 25%

US 5%

USD 5%

EUR EUR / ES EUR / ES / ES 20%

Plan de la Mutua 10%

ES 5%

US 5%

GB 20%

CN 10%

Plan de la Mutua 5%

EUR / ES EUR / ES / ES Fincas rústicas EUREUR / ES Fincas Fincas rústicas Fincas rústicas rústicas Acciones 40% Obligaciones 30% Inmuebles 30% 20% 20% Plan 15%20% 35% 35%35% 15% ES de la Mutua 5% 5%

de la Mutua 5%

CN 10%

GB GBGB GB 20% 15% 15%15%

Acciones Acciones 20% 20%20%Obligaciones Obligaciones 45% 45%45% Inmuebles Inmuebles 35% Acciones 30% Obligaciones 35% Inmuebles 35%35%

CN 5%

EUR / ES 25%

Fincas rústicas 30%

/Inmuebles ES Obligaciones 40% EUR 30% Plan 20% 20% 20%

ES 5%

Plan PlanPlan Plan ES de de de la Mutua lade la Mutua la Mutua USD USDCN USD GBGB GB GB CNCN CN 5% 20%20% 10% 5%5%10% 5% 20% 15% 15%15%15% 5%5% 5%

Si acepta un riesgo superior a la media (perfil dinámico)

CN Plan Plan Plan 10% IN de de la Mutua la de Mutua la Mutua USD USDUSD CNCN US CN 20%20% 5% 20% 5% 5% 5% 5%5% 10% 5%

GB 20%

Acciones Acciones Acciones 20% 20%20%Obligaciones Obligaciones Obligaciones 45% 45%45% Inmuebles Inmuebles Inmuebles 35% 35%35% Acciones 50% Obligaciones 25% Inmuebles 25%

GBGB GB US 15% 15%15% 15%

Plan INPlanPlan de de la5% Mutua lade Mutua la Mutua RU USD USDUSD CNCN CN 20% 20%20% BR 5% 5% 5% 5% 5%5% 5%5%

Acciones Acciones Acciones 20% 20%20%Obligaciones Obligaciones Obligaciones 45% 45%45% Inmuebles Inmuebles Inmuebles 35% 35%35% Acciones 65% Obligaciones 20% Inmuebles 15%

Seis carteras modelo para seis perfiles de inversor (tras los cambios propuestos) Perfil Plazo de inversión Obligaciones –  Plan Jubil. Mutua Madrileña (eur) – españolas – estadounidenses Acciones – españolas – estadounidenses – británicas – rusas – indias – chinas – brasil Inmuebles – urbanos – rústicos Rentabilidad anual media estimada *

Defensivo

Neutro

10 años 45 % 20 % 20 % 5 % 20 %

20 años 35 % ↑ 10 % 25 % ↑

15 %

15 %

10 años 40 % 10 % 25 % 5 % 30 % 5 % 5 % 15 %

5 %

10 %

35 % 35 % 4,4 %

Dinámico

20 años 25 % ↑ 5 % 20 % ↑

10 años 30 % 5 % 25 %

20 años 20 % ↑ 5 % 15 % ↑

50 % ↓ 5 % ↓↓↓ 10 % ↑↑ 20 %

40 % 5 % 5 % 20 %

5 %

5 % 10 %

10 %

35 %

30 %

25 %

30 %

65 % ↓↓↓ 5 % ↓↓↓↓↓ 15 % ↑↑ 20 % 5 % 5 % 10 % 5 % 15 % ↑↑

35 % 5,1 %

30 % 4,8 %

25 % 5,9 %

30 % 5,3 %

15 % ↑↑ 6,2 %

30 % ↓ 5 % ↓

Una flecha al alza indica que la proporción ha aumentado un 5 %, dos flechas indican un alza del 10 %, etc. Las flechas a la baja muestran una reducción. (*) Rentabilidad anual media estimada para el plazo propuesto, sin descontar los impuestos.

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PANORAMA INMOBILIARIO

Acciones y fondos Fiesta en la Bolsa La mejor percepción que sobre las cifras de la economía española tienen los inversores extranjeros y unos tipos de interés a la baja (los de más largo plazo han reducido su rentabilidad un 0,6 %), han servido de combustible a la Bolsa española que se anota un +21,5 % en el bimestre septiembre-octubre. Por su parte la Bolsa europea repuntó un +9,3 % y la norteamericana un +4,8 % pese a un nuevo recorte del billete verde frente al euro (cedió un 3 %). Todos los sectores han participado de la fiesta a nivel global, salvo el sector del oro, que cayó un 17 % en el bimestre. El sector constructor se anotó un 13 % en Europa y más de un 17 % en España. Mientras que el sector inmobiliario ganó un 7,5 % en Europa y casi un 7 % en España.

su valor aumenta un 9,9 %. Esta vez se ha beneficiado de la parte de su cartera invertida en el sector constructor, que avanza más que el inmobiliario en los dos últimos meses (+13,2 % en Europa y +11 % a nivel global). •  No obstante, insistimos en que la buena racha de los últimos meses no le impida ver las dificultades que aún asolan a estos sectores, muy arriesgados a nuestro parecer y de los que seguimos prefiriendo mantenernos alejados. De ahí que todos los consejos de estos fondos sean de venta.

SECTOR CONSTRUCTOR ESPAÑOL (negrita) Y BOLSA ESPAÑOLA, en base 100 110 100 90

•  Tras la rebaja del tipo oficial del dinero por el Banco Central Europeo a su nivel histórico más bajo, quedan pocos instrumentos tradicionales de estímulo de la economía europea. Y sin embargo la crisis sigue cebándose con el continente, con el agravante de que los intereses de unos países no coinciden necesariamente con los del resto. De ahí nuestro consejo de diversificar sus inversiones fuera del euro. Vea la composición recomendada para carteras de inversión a largo plazo en la página 5. •  Los fondos del sector constructor e inmobiliario no han sido ajenos a la buena racha bursátil del bimestre septiembre-octubre. La subida de las inmobiliarias en Europa (+7,5 %) fue el detonante de las revalorizaciones del Axa Aedificandi AC (+7,2 %) y del ING (L) Invest European Real State x Cap Euro (+8,2 %). Algo menor fue el repunte del Robeco Properties Equities D EUR (+5,2 %), ya que invierte en el sector inmobiliario a nivel global, que ha vivido una subida menor (+5,3 %). Por su parte, el Ibercaja Sector Inmobiliario lleva la voz cantante y

80 70 60 50 40 30 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Los pequeños rebotes del sector en España no ocultan la mala evolución de los últimos años.

Empresas cotizadas •  Ferrovial. Cambiamos el consejo de vender a mantener. Sus negocios en España van a la baja pero la tendencia es que esta actividad pierda peso en favor del negocio de servicios en el Reino Unido y las nuevas concesiones en Estados Unidos. Nuevas adquisiciones en el exterior le han hecho aumentar un 5 % las ventas en el tercer trimestre, engordan su cartera de pedidos y le permiten reducir costes. La compañía nos ha sor-

Fondos de inversión sector construcción e inmobiliario (invierten en acciones) Nombre AXA Aedificandi C Ibercaja Sec.Inm. A ING L Inv. Eur. R. Est. X Robeco Property Eq. D

Comercializado Valor Rdto. Rdto. por 31/10/2013 12 m. 3 años Supermercado OCU 316,2 EUR 10,90 4,24 Ibercaja 16,3839 EUR 19,30 9,08 Supermercado OCU 718,13 EUR 7,68 5,16 Supermercado OCU 110,17 EUR 2,14 7,72

Rdto. 5 años 10,97 13,85 10,42 12,20

Aprec. Comisiones (2) Consejo (1) S R G + D (3) ** 0,00 0,00 2,39 V * 0,00 2,00 2,10 V ** 0,00 0,00 2,00 V * 0,00 0,00 1,50 V

(1) Apreciación: Proporciona una valoración de la calidad de gestión, se indica sólo para los fondos que tengan al menos 5 años de antigüedad. Cuanto más alto sea el número de estrellas (de 1 a 5), mejor calidad demostrada. (2) Comisiones máximas aplicadas; S: suscripción; R: reembolso; G+D: gestión y depósito; (3) Nuestro consejo puede ser de tres tipos: “C”: Fondos que recomendamos com-prar; “M” : Fondos a mantener; “V”: Fondos de los que le aconsejamos desprenderse.

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prendido con el anuncio de un dividendo con cargo a 2013 de entre 0,65 y 0,70 euros por acción (frente a los 0,20 euros esperados). Elevamos nuestras previsiones de beneficio por acción de 0,57 a 0,90 euros en 2013 y de 0,59 a 0,96 en 2014. Mantenga.

COTIZACIÓN DE FERROVIAL (euros) 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2008

2009

2010

2011

2012

2013

Cambiamos el consejo a mantener.

•  Los resultados de Reyal Urbis en el tercer trimestre del año siguen siendo demoledores. Las pérdidas se incrementaron (+39 %, hasta los -1,2 euros por acción) y reflejan la desolación patrimonial de una de las mayores inmobiliarias patrias. La acción sigue suspendida de cotización. •  Acciona se resiente de los cambios normativos para las renovables y los intereses de su deuda se comen buena parte de sus beneficios. Esperamos un recorte de dividendos. Acción correcta, pero con un riesgo superior a la media. Mantenga. •  ACS lanzó unas obligaciones convertibles en acciones de Iberdrola, para inversores institucionales. Con ello

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mejora su financiación y reduce el tipo de interés medio de su deuda. Acción correcta, mantenga. •  FCC vendió al multimillonario americano Bill Gates un 6 % del capital que poseía en autocartera. Un positivo golpe de imagen con el que quizá se quiera también reforzar el núcleo duro de accionistas, pensando en una futura ampliación de capital. No variamos nuestras estimaciones sobre la empresa ni el consejo sobre la acción, que nos parece cara: venda. •  Sacyr llevará a cabo las obras de una gran autopista italiana, que debería estar operativa en 2016. Es una buena noticia, aunque dado el nivel de endeudamiento su dependencia del negocio inmobiliario y la presión sobre sus márgenes mantenemos nuestro consejo de venta de esta acción cara. •  En Estados Unidos, la subida de los tipos de interés y el cierre temporal de algunos servicios públicos han ralentizado la demanda de vivienda nueva. Pasado el trago, la buena dinámica del mercado inmobiliario norteamericano debería volver a impulsar la cartera de pedidos de la inmobiliaria MDC Holdings, que en el tercer trimestre incrementó sus ventas un 35 %. La acción está barata, compre. •  El pasado 30 de septiembre Headwaters terminó su ejercicio anual con beneficios (0,10  dólares USD por acción), la primera vez tras cinco años de pérdidas. Hay buenas perspectivas para el cemento en el país, donde se esperan aumentos de ventas del 10 % en 2014 y 2015. A las buenas cifras de ventas de vivienda se une también ahora la mejora del mercado de la renovación. Con todo, la acción está correcta y mantiene un componente FyC especulativo. Mantenga.

Acciones del sector constructor e inmobiliario Nombre Acciona ACS AVJennings Beni Stabili Cem. Portland CFE FCC Ferrovial Headwaters Homex Lafarge MDC Holdings Sacyr Saint - Gobain Uralita Vinci

Precio Bolsa Riesgo 11/11/20113 (1) 46,89 EUR Madrid **** 24,25 EUR Madrid ***** 0,60 AUD Sídney *** 0,51 EUR Milán *** 6,72 EUR Madrid **** 60,60 EUR Bruselas *** 16,74 EUR Madrid **** 14,00 EUR Madrid *** 8,93 USD Nueva York **** 1,43 USD Nueva York ***** 52,36 EUR París **** 27,81 USD Nueva York **** 4,06 EUR Madrid **** 39,27 EUR París **** 1,40 EUR Madrid **** 46,83 EUR París **

Comentario

Consejo

afectada por la nueva legislación eléctrica emite obligaciones convertibles de Iberdrola ampliación de capital emitirá bonos convertibles nuevo ERE a casi toda plantilla en España pérdidas en construcción en 1er semestre entrada de nuevos accionistas animan al valor sigue diversificándose en vías de recuperación situación financiera muy delicada caída de ventas y márgenes en 1 semestre aproveche la caída de su cotización precio por encima de perspectivas confirma previsiones para 2013 precio muy por encima de perspectivas 3er trimestre: confirma previsiones para 2013

conservar conservar conservar vender vender conservar vender conservar conservar conservar vender comprar vender conservar vender conservar

1) Indicador de riesgo: cuanto más alto sea el número de asteriscos (de 1 a 5), más elevado será el riesgo asociado a la acción.

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Encuesta inmobiliaria nacional

C

pero se espera que los precios sigan cayendo en el corto plazo. Se buscan viviendas para residencia habitual, con menos “ exigencias “ que en el pasado.

mitorio se duplica, del 4 % al 8 %. Disminuye el interés por las de cuatro o más dormitorios. Un 10 % se plantea adquirir una vivienda de menos de 50 m², cuando en 2010 apenas interesaba al 4 %.

rece la intención de compra

QUÉ TIPO DE VIVIENDA SE BUSCA

Una encuesta nacional En los meses de agosto y septiembre de 2013 hemos realizado una encuesta telefónica a 527 personas de todo el territorio nacional, de una muestra aleatoria elaborada de acuerdo con una asignación geográfica proporcional a la población. En el comentario de los resultados los ponemos en relación con la anterior encuesta de este tipo que realizamos en 2010 y publicamos en OFC nº 32. Se trata de un elemento más para estudiar el futuro del mercado inmobiliario español con base en comportamientos recientes y en intenciones de los encuestados.

Piso en bloque Segunda mano Para primera residencia En núcleo urbano 3 dormitorios Con garaje Con trastero Con piscina En el interior del país En la misma ciudad

2010

2013

Tendencia

57 % 38 % 55 % 69 % 51 % 76 % 64 % 38 % 49 % 60 %

70 % 50 % 76 % 68 % 51 % 67 % 58 % 27 % 74 % 70 %

↑ ↑ ↑ = = ↓ ↓ ↓ ↑ ↑

Crece la intención de compra Entre 2010 y 2013 aumenta significativamente el número de personas que piensan comprar un inmueble en los dos años próximos, del 5 al 17 %. A ellos se añade otro 23 % de encuestados– cifra similar a la de 2010 – que quisieran comprar y no pueden por motivos económicos. Todo indica que la compra no será inmediata, pero que algunos ven más cerca la luz al final del túnel. A corto plazo, el sentimiento mayoritario es que los precios de venta de las viviendas van a seguir cayendo (58 %). Solo un 6 % creen que van a subir, y el 36 % piensa que se mantendrán. •  Existe un elevado interés en los inmuebles ofrecidos por los bancos (25 %). Hay expectativas, se vislumbra que de ahí podrían surgir las oportunidades. •  La vivienda sigue siendo el tipo de inmueble que más interesa a la mayoría (al 67 %), pero en porcentaje inferior a 2010 (90 %). Se vislumbran otras opciones. •  Se aprecia un incremento del interés respecto de 60% otro tipo de inmuebles, siempre minoritarios. El interés por los terrenos rústicos pasa del 3 % en 2010 al 50% 5 % en 2013, y los solares urbanos pasan del 1 % al 40% 3 %. Los locales siguen interesando a otro 3 %.

Qué tipo de vivienda buscamos Dentro de la vivienda, el piso– con un 70 % de preferencias – gana terreno respecto del unifamiliar. Y se han rebajado las “exigencias” respecto de la vivienda ideal buscada, como se puede ver en la tabla adjunta. La crisis va imponiendo dosis de realismo obligado. La vivienda más buscada es la de tres dormitorios, pero el interés por las de un dor8 | OCU FINCAS Y CASAS

•  El destino de la vivienda es mayoritariamente para residencia habitual (76 %). El interés como segunda residencia ha caído del 22 % al 11 %, y el interés como inversión se reduce del 18 % al 7 %. La vivienda usada se equipara en “preferencias” con la nueva, pero también parece más una imposición de la realidad que un deseo: sus precios han caído más y se intuye que pueden ser objeto de mayores oportunidades. •  En consonancia con lo anterior, el interés por la vivienda en zonas de costa ha caído del 41 % en 2010 al 20 % en 2013. •  Dos terceras partes de quienes prefieren la vivienda en el núcleo urbano apuestan por el centro de la ciudad, y solo el 4 % optan por los cascos históricos.

QUÉ CREE QUE HARÁ EL PRECIO DE LA VIVIENDA EN SU LOCALIDAD Venta Alquiler

30%

20%

10%

0% Subir

Bajar

Mantenerse

Las perspectivas siguen siendo negativas. Existe menor pesimismo respecto de los precios del alquiler.

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ANÁLISIS URBANÍSTICO

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Criterios principales de elección

Pesimismo y optimismo

El criterio principal reconocido para la búsqueda de la vivienda sigue siendo el precio, aunque tiene un ligero menor peso (7,9 sobre 10) que en 2010 (8,3). Le sigue muy de cerca la seguridad, que ha pasado de ser el cuarto más valorado al segundo, junto con la disponibilidad de medios de transporte y la superficie disponible.

Las comunidades autónomas donde reina un mayor pesimismo sobre el futuro de los precios de venta de la vivienda son Cantabria (donde el 100 % de los encuestados creen que los precios bajarán), Madrid (68 %), Cataluña (62 %) y la Comunidad Valenciana (60 %). Por el contrario, donde existen comparativamente más personas optimistas que creen que la vivienda subirá es en Baleares (31 %) y en Extremadura (25 %). En Navarra y en La Rioja se opta mayoritariamente por el mantenimiento de los precios y se descartan subidas. •  En materia de alquileres el mayor pesimismo se centra igualmente en Cantabria, así como en Murcia, Castilla y León y Comunidad Valenciana. En Baleares y Extremadura un 25 % de encuestados apuestan por subidas de las rentas. En Navarra y Aragón son amplia mayoría quienes piensan que las rentas se van a mantener.

CRITERIOS SUBJETIVOS DE ELECCIÓN DE VIVIENDA 2013

2010

Precio Seguridad

7,9 7,9

Transporte disponible Superficie Tranquilidad Proximidad a residencia actual Cercanía a trabajo o colegios

7,3 7,1 7,0 7,0 6,5

Precio Transporte disponible Tranquilidad Seguridad Superficie Comercios disponibles Densidad de población

8,3 8,1 8,0 7,5 7,4 6,6 6,4

Puntuación creciente de la importancia del criterio, de 1 a 10.

Las gestiones en la búsqueda de vivienda las hacemos cada vez más nosotros mismos. Un 41 % acude a una agencia, frente al 55 % en 2010. Parece claro que los bancos han ganado protagonismo en el mercado, al contar con oferta y financiación. El particular y las agencias apenas pueden usar el precio para hacerles competencia.

Vendedores y compradores Una cosa está clara: a pesar de las previsiones de caídas de precios, nos resistimos a vender como gatos panza arriba. Apenas un 1 % de encuestados ha vendido un inmueble en los dos últimos años (no es objetivamente fácil), pero tan solo otro 7 % quiere hacerlo ahora. El 90 % de los inmuebles en venta no tienen hipoteca pendiente. Se vende como último recurso ante la necesidad, no por decisión económica de conveniencia. Esa retención de inmuebles que practican tanto los particuOCU FINCAS Y CASAS  |  9

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lares como las entidades financieras, contribuye a que el ajuste de precios se alargue en el tiempo. •  La “intención” de compra de inmueble en los próximos dos años es comparativamente mucho mayor: un 17 %. Pero aquí se aprecia más un deseo o una voluntad, que una decisión firme. El 73 % necesita hipoteca para comprar, y no está claro que vayan a obtenerla. Una quinta parte de los compradores prevé adquirir un inmueble por un precio inferior a 50.000 euros, algo que hace unos años estaba reservado a algunas plazas de garaje o trasteros.

¿PIENSA REALIZAR ALGUNA OPERACIÓN CON INMUEBLES EN LOS DOS AÑOS VENIDEROS? 25%

20%

15%

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PANORAMA INMOBILIARIO

También la oferta se va a incrementar: más de un 3 % de encuestados pretende poner un piso de su propiedad en alquiler, y se añade al otro 3 % que ya lo ha hecho en los dos años anteriores. Respecto a los precios, se es menos pesimista que en la compraventa. Son ligeramente más numerosos quienes creen que los precios se mantendrán (46 %) que quienes apuestan por mayores bajadas (45 %). Un 68 % de los alquileres concertados tienen rentas mensuales menores de 600 euros. Solo un 7 % superan los 1.000 euros de renta mensual. A la hora de formalizar el arrendamiento, el uso de contratos escritos está muy generalizado (94 %). Menos de la mitad (47 %) elaboran un inventario de bienes para adjuntarlo al contrato al inicio del alquiler. Sin embargo, es una práctica muy aconsejable para proteger los intereses de ambas partes y reducir los motivos de conflicto posterior. En términos de garantía, la fianza se solicita en el 69 % de los casos, mientras que el aval es utilizado en un 24 % de los alquileres. Otro 5 % utiliza el aval de un tercero.

10%

Conclusiones de la encuesta •

5%

0% Comprar

Alquilar

Quisiera comprar

Quisiera alquilar

Puede hablarse de demanda embalsada. A pesar de las caídas acumuladas en el precio, son muchas las personas que no se sienten capaces de comprar.

•

Fincas rústicas El interés comprador por las fincas rústicas se ha duplicado en tres años, hasta un 5 %. Pero cuando afinamos en el tipo de finca buscada se nos plantea la duda sobre el destino previsto para esos terrenos: un 67 % de los interesados quieren fincas de superficie inferior a 1 ha, y otro 22 % las quieren inferiores a 10 ha. Esas reducidas superficies son coherentes con el hecho de que se prefieran las fincas de regadío (67 %) a las de secano. Nuestra recomendación sin embargo se centra en fincas de secano para cereal, tras haber analizado el comportamiento tanto a largo plazo como a corto, especialmente en Castilla y León. Puede ver en las páginas 18 y 19 unos consejos sobre el alquiler de estas fincas.

El mercado de alquiler Cada vez más personas se decantan por el alquiler, por fuerza o por gusto. En 2013, un 7 % tiene intención de alquilar, frente a un 3 % en 2010. Además, existe otro 5 % al que le gustaría poder alquilar, pero no puede económicamente. 10 | OCU FINCAS Y CASAS

• • • •

Los encuestados esperan que los precios sigan cayendo a corto plazo. Esto concuerda con nuestras expectativas (vea página 16). Aumenta hasta el 17 % el número de personas que querrían comprar un inmueble en los dos próximos años, si el precio se pone a tiro, en su inmensa mayoría para primera residencia. El precio sigue siendo el primer freno a la recuperación del mercado inmobiliario. Caen considerablemente las búsquedas de vivienda para segunda residencia y como inversión. Nos resignamos con pisos más pequeños y somos menos exigentes al pedir garajes o trasteros. La seguridad es cada día un factor más importante a la hora de seleccionar nuestra vivienda. Aumenta el interés por las fincas rústicas, dentro FyC de su carácter minoritario.

Contrato de alquiler Si va a alquilar una vivienda, consulte el modelo de contrato que le proponemos en www.ocu.org/inversores, en la sección de Herramientas > Modelos de documentos.

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Certificado energético bajo: ¿debo preocuparme?

N

os han llegado quejas por haber recibido una calificación energética baja en el momento de obtener el obligado certificado energético. Pensamos que no debe preocuparse, porque la calificación no es decisiva para vender o alquilar, y porque la inmensa mayoría de viviendas recibe hoy calificaciones bajas.

Obligación legal Desde el 1 de junio es obligatorio contar con un certificado de eficiencia energética para las viviendas que se pongan en venta o en alquiler (vea OFC 47). La puesta en práctica de esta nueva exigencia legal ha sido algo desordenada en sus primeros meses de vigencia. Cada comunidad autónoma aprueba su propio sistema de registro de estas certificaciones y su control. La guerra de precios entre profesionales está servida, con ofertas de entre 40 y más de 200  euros por certificado.

Calificaciones bajas Nos han llegado correos de protesta por haber recibido calificaciones muy bajas en la certificación, cuya escala oscila entre la “A” y la “G”. De hecho, de los datos que se conocen hasta ahora, la gran mayoría de los inmuebles certificados ofrecen calificaciones bajas, de tipo E. Incluso en viviendas relativamente recientes y con ventanas de buena

calidad. Esto no debe preocuparle: contar con una calificación alta no es garantía para una mejor venta. Obtener una calificación elevada requiere contar con materiales que faciliten el aislamiento, con equipos de poco consumo, con instalaciones como las calderas de biomasa, etc. Elementos que contribuyen a reducir el consumo energético, pero cuyo coste implica una amortización a muy largo plazo y a veces escapan a su poder de decisión.

Lo más importante Si usted va a vender o alquilar su vivienda por más de cuatro meses

Condena a comunidad por fallos en la calefacción central

L

debe actuar con diligencia. Tanto para garantizar los servicios que ofrece a los propietarios, que estos pagan, como para controlar que no haya abusos individuales que perjudiquen al resto. A veces hay que decir que no. a comunidad de propietarios

La calefacción no llega Desde 2005, dos propietarios de dos primeros pisos se quejan reiteradamente a su comunidad sobre

el deficiente servicio de calefacción central que reciben. Es la Mancomunidad de vecinos la propietaria y gestora de la caldera central que

al año, debe cumplir con este requisito legal, bajo pena de sanción económica que podría llegar a ser elevada. Pero no espere que el certificado energético le ayude por sí solo a dar salida a su inmueble. Y raramente le aportará información que usted no conozca ya. El propietario debe evaluar el estado de su vivienda al ponerla en el mercado, del mismo modo que el comprador o el inquilino lo valorarán, por la cuenta que les trae. En ocasiones el comprador ya cuenta con realizar una reforma, y otorga más importancia a factores como el precio o FyC la ubicación, por ejemplo.

Socios de OCU Assista ofrece la realización del certificado con visita por un precio especial para socios de OCU: 105 euros, con IVA.

da servicio a todos. El suministro se realiza en cada bloque desde el último piso al primero, y allí no llega con intensidad suficiente. Se celebraron varias juntas de vecinos, con asistencia de los técnicos contratados para el mantenimiento. Se señaló que muchos pisos habían aumentado los elementos de calefacción en los últimos años y se aprobó la instalación de una bomba en el edificio afectado, para dar mayor impulsión. No se llegó a instalar. Se pidieron nuevos informes OCU FINCAS Y CASAS  |  11

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técnicos que añadían otras posibles causas del mal funcionamiento, sin ofrecer un diagnóstico claro.

luz. Además, se les exime del pago del 50 % de la cuota de la comunidad mientras no se resuelva el problema.

Acudir al juez

Quién es responsable

Como el problema no se resuelve, ambos vecinos compraron radiadores eléctricos y vieron aumentar sus recibos de luz en los inviernos de 2006 y 2007. Finalmente, se deciden a demandar a la comunidad por los perjuicios sufridos. En el curso del proceso se amplió la demanda a la Mancomunidad. Tanto el juez de primera instancia (en diciembre de 2010), como la Audiencia Provincial de Madrid (en marzo de 2013) dan la razón a los demandantes. Se condena solidariamente, con costas, a la Mancomunidad y a la Comunidad, a indemnizarles con 1.700 y 1.560  euros, respectivamente, en concepto de gastos de aparatos y consumos de

Los jueces ven falta de diligencia tanto en la Mancomunidad como en la Comunidad de propietarios. La Mancomunidad era la propietaria de la caldera central que da servicio a todos los copropietarios, y la comunidad es responsable de lo que ocurre dentro del portal.

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Debía velar por que los propietarios no amplíen sus unidades de calefacción, lo que repercute negativamente en el servicio a todos, y debía buscar soluciones y aplicar lo ya acordado y no retrasar la solución. Se le condena a la instalación de la bomba en el edificio, aprobada seis años atrás.

Un deber ingrato La solución de los problemas no puede dilatarse eternamente. Los propietarios deben entender que la comunidad se oponga a aquellos cambios o reformas individuales que afecten negativamente al resto. Y en el momento en que se manifiesta un problema, la junta debe tomar decisiones. De otro modo, algunos salen perjudicados y es posible que al final todos reciban una condena judicial como en FyC este caso.

Cambio de puertas interiores

L

permite encontrar precios asequibles para puertas de calidad, si dedica algo de tiempo. No se contente con lo primero que vea y verifique que el precio incluye todos los gastos relacionados. a crisis

Reforma asequible El cambio de puertas interiores es una pequeña reforma que puede contribuir a modernizar la vivienda con un coste comedido. Junto a la puerta en sí, con su forma y sus materiales, debemos elegir elementos como los marcos y los picaportes. Hemos realizado un estudio de mercado para el cambio de 12 puertas interiores, macizas y lisas, con tres tipos de calidad creciente. Los presupuestos recibidos y recogidos en la tabla adjunta incluyen colocación, cerco y molduras.

Calidad sencilla Se trata de 11 puertas interiores de paso de tablero DM para pin12 | OCU FINCAS Y CASAS

tar con hoja lisa, de 200  × 70  cm y 3 5 m m de espe sor, y una puerta doble de las mismas características con dos hojas lisas de 200  × 140  cm y 35  mm de espesor. Todas incluyen premarco, tabique y tapajuntas, herrajes de colgar, cierre y manillas de latón.

Calidad media Se trata de 11 puertas interiores de paso de sapelly barnizado con hoja lisa de 200  × 70  cm y 35 mm de espesor; y otra puerta interior de paso más grande, de sapelly bar-

nizado para pintar, con dos hojas lisas de 200  × 140  cm y 35 mm de espesor. En todas se incluye premarco, tabique y tapajuntas, herrajes de colgar, cierre y manillas de latón.

Calidad superior Incluye 11 puertas interiores de paso de roble barnizado, con hoja

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relieve de dos plafones por ambas caras de 200  × 70  cm y 35 mm de espesor, y una puerta interior de paso de roble barnizado, con

PRESUPUESTOS PARA PUERTAS Modelo

Horquilla de precios

Tipo sencillo Tipo medio Alto de gama

Entre 2.680 y 4.210 Entre 2.880 y 4.500 Entre 3.605 y 5.660

Precios en euros con IVA.

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hoja relieve de dos plafones por ambas caras con dos hojas de 200  × 140  cm y 35 mm de espesor. Todas con premarco tabique y tapajuntas, con herrajes de colgar, cierre y manillas de latón.

Conclusión Existe una gran variedad de precios en el mercado, no siempre ligada a la calidad de la puerta. Algunas de

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gama alta son más baratas que las más sencillas. Conviene invertir tiempo en la búsqueda de buenas ofertas. También existen ahora ofertas de puertas seminuevas y procedentes de liquidación de almacenes. Lógicamente, existen niveles de calidad superiores, con cristaleras o plafones, por ejemplo, e inferiores, FyC como las puertas huecas.

Alquiler de estudiantes: si se van antes de tiempo

E

ntre la aparición de causas justificadas y la falta de seriedad de algunas personas, el abandono anticipado del piso alquilado resulta demasiado frecuente. Veamos qué se puede hacer en el caso de los pisos alquilados para estudiantes. Lo más práctico es contar con una garantía en metálico.

para el propietario. Lo importante es cumplir lo pactado en el contrato. El alquiler puede acordarse por el año escolar, de septiembre a junio, por ejemplo, con pagos trimestrales al inicio del trimestre.

Prever el desistimiento

Mandan las partes La ley prevé que los alquileres para estudiantes, al igual que otros alquileres de temporada se regulen por la voluntad de las partes. Al no tratarse de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino, no se considera necesario proteger de modo especial a esta parte. Esto se manifiesta por ejemplo en la duración del contrato, en la que no hay duración mínima obligatoria

Es aconsejable firmar un contrato escrito para dejar las cosas claras y reducir la incertidumbre para las dos partes. Y una de las cláusulas que conviene precisar es la posibilidad de que el inquilino se vaya antes de tiempo. Es un hecho frecuente y conviene preverlo. Lo ideal es pactar una duración mínima obligatoria, que como en el caso del alquiler de vivienda puede ser de seis meses. A partir de ese momento, se podrá desistir con un preaviso de dos  meses, que si no se observa dé lugar a una indemnización equivalente a la renta de dos  meses. Conviene justificar en el contrato el montante de la indemnización para disminuir el riesgo de que un juez pudiera reducirla por excesiva. En arrendamientos a estudiantes puede ser ya muy difícil encontrar un inquilino en marzo, con el curso ya avanzado.

Si no se pactó nada Si no se ha acordado nada en el contrato, en principio podría exigirse al inquilino que cumpla el plazo al que se ha comprometido y pague todas las rentas acordadas. Pero los tribunales suelen moderar este tipo de condenas atendiendo a las circunstancias del caso y al perjuicio sufrido que el arrendador pueda probar. De modo que si, por ejemplo, el inquilino se va en diciembre, seis meses antes de lo previsto, y el propietario presenta una demanda judicial por el incumplimiento, es probable que el juez reduzca la condena a dos meses de renta, tiempo “suficiente para encontrar otro inquilino”.

La fianza es la clave Los costes del pleito desaconsejan, en general, acudir a la vía judicial. Es mejor llegar a un acuerdo. Lo más práctico es exigir como garantía en la contratación una suma equivalente a tres meses de renta: dos corresponden a la fianza legal y uno a garantía adicional. Si hemos pactado una renta razonable al inicio, el inquilino se verá menos tentado a desistir en el curso del contrato, y si lo hace deberá enfrentarse a la posible pérdida de FyC las sumas adelantadas. OCU FINCAS Y CASAS  |  13

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FISCALIDAD

A

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Consejos fiscales de fin de año

de tomar algunas decisiones que pueden reducir la factura fiscal del IRPF relacionada con sus inmuebles. Cuando haga su declaración en 2014 nos lo agradecerá.

No son deducibles mientras el piso no esté alquilado gastos como el IBI, la comunidad, los intereses del préstamo, las amortizaciones o los suministros.

Consejos para arrendadores

Si su inquilino no le ha pagado en 2013, aunque no haya cobrado las mensualidades, debe incluirlas en la próxima declaración de la renta. Para que el impago del alquiler pueda ser declarado por el arrendador como un gasto como “saldo de dudoso cobro”, el deudor debe estar en situación de concurso (insolvencia), o deben haber pasado más de seis meses entre la primera gestión de cobro realizada por el contribuyente y el fin de año. Por lo tanto, reclame los impagos cuanto antes y guarde justificación de la reclamación impagada de cada mensualidad, para poder deducirlos.

un está a tiempo

Al tributar en el IRPF por las rentas de alquiler, son deducibles todos aquellos gastos que sean necesarios para la obtención de los ingresos por alquiler. Pero existen limitaciones: la suma de los gastos de intereses, financiación, conservación y reparación, no puede exceder conjuntamente, para cada bien, de la cuantía del alquiler obtenido. Por lo tanto, el rendimiento neto del inmueble no puede ser negativo por la deducción de estos gastos, pero sí puede serlo por la deducción de otros (tributos, portería, jardinería…). El exceso de gastos no deducido puede deducirse de los rendimientos íntegros correspondientes al alquiler de ese inmueble en los cuatro ejercicios siguientes. Consejo: no supere el límite de gastos deducibles en el alquiler. Si un año prevé realizar un gasto de conservación o reparación importante que vaya a superar los ingresos (por ejemplo reformar un piso), puede acordar con el contratista que divida la factura en dos años, por ejemplo una factura con fecha de diciembre de 2013 y otra con fecha de enero de 2014. Así dividirá los gastos en dos ejercicios y tendrá más tiempo para compensar el importe del exceso, porque la factura de 2014 se podrá compensar en 2015 y en los siguientes cuatro ejercicios. Vea la lista de los gastos deducibles del alquiler en www.ocu.org/inversores.

Pisos en perspectiva de alquiler Si el inmueble está vacío durante un cierto tiempo hasta que se vuelva a arrendar, algunos de los gastos ocasionados en esa época son deducibles, siempre que sean gastos necesarios para volver a poner en condiciones el inmueble, y pueda demostrarse que existe una voluntad de arrendar el inmueble en fechas próximas. En concreto serían deducibles: a)  las reparaciones y gastos de conservación dirigidos de forma exclusiva a poner el inmueble en condiciones para volver a alquilarlo, como pintura, acuchillado, salvo que durante el período en el que no está alquilado lo disfrute su propietario. b)  Los gastos por las gestiones relativas al alquiler que se contratan con una empresa para la búsqueda de inquilino y asesoramiento jurídico y técnico, en la medida que estén correlacionados con la futura obtención de rendimientos. 14 | OCU FINCAS Y CASAS

Deducción de rentas impagadas

Alquile a menores de treinta años Los arrendadores de vivienda pueden aplicar en el IRPF una reducción del 100 % que supone no tener que tributar por los ingresos del alquiler si la arriendan a un inquilino que sea una persona de 18 a 30 años (35 años para contratos firmados antes del 01/01/2011) con cierto nivel de ingresos. Si usted ha alquilado algún inmueble a una persona de estas características, recuerde que antes del 1 de abril de 2014, su inquilino deberá entregarle una comunicación debidamente cumplimentada y firmada. Puede utilizar el modelo que proponemos en www.ocu.org/inversores. Aplicar la reducción del 100 % por ser su inquilino joven, y no la general del 60 %, le ayudará a reducir sus ingresos y tener menos riesgo de perder ciertas ayudas inmobiliarias y de rehabilitación que dependen de la cuantía de sus ingresos.

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Compense las pérdidas al vender Si en 2013 ha vendido algún inmueble obteniendo una pérdida de patrimonio, trate de aprovecharlo para compensar con otras ganancias. Puede vender antes de fin de año bienes con ganancias para compensarlas. Recuerde que desde enero de 2013, se ha modificado la tributación de las ganancias patrimoniales derivadas de transmisiones. Ahora, sólo se integran en la base imponible del ahorro (tributando a un tipo entre un 21 % y 27 %) las ganancias y pérdidas patrimoniales derivadas de la transmisión de bienes que hubieran permanecido en el patrimonio del contribuyente durante un periodo superior a un año. Las generadas en menos de un año se integrarán en la base imponible general, tributando por tanto al tipo marginal, entre un 52 % y 56 % dependiendo del tipo establecido en la comunidad autónoma. Por lo tanto, si el bien con el que obtuvo la pérdida tenía más de un año de antigüedad, el bien que genere la ganancia deberá haberlo comprado también hace más de un año y si tenía un año o menos de antigüedad, el bien que genere la pérdida deberá tener también un año o menos de antigüedad. Si en alguna de las declaraciones de los ejercicios 2009 a 2012 tuvo alguna pérdida derivada de transmisiones, que no pudo compensar, puede interesarle también ahora transmitir bienes con ganancias generadas en más de un año, para compensarlas. Vea en www.ocu.org/inversores las reglas para el cálculo de la pérdida o la ganancia patrimonial.

Si le falta poco para cumplir 65 No transmita la vivienda habitual hasta cumplir los 65. Porque está exenta de tributación de la venta de la vivienda habitual cuando se tienen 65 años o más, si allí se reside durante tres años continuados. Por ello, si la venta de su vivienda habitual le va a generar ganancias y tiene casi 65 años espere a cumplirlos para vender. Cuando la vivienda está a nombre de los dos cónyuges, ambos deben ser mayores de 65 años. De lo contrario solo estaría exenta la ganancia correspondiente al cónyuge que tenga esta edad. Esta exención se puede aplicar aunque se haya dejado de residir en la vivienda habitual, pero como máximo dos años antes de la transmisión. Así, por ejemplo, una persona mayor de 65 años puede trasladarse a una residencia y vender su vivienda habitual después (pero siempre antes de que pasen dos años), y ya no tendrá que pagar IRPF por la ganancia que genere la venta.

No done inmuebles con pérdidas Ya hemos comentado que en algunos casos puede interesar donar inmuebles a sus sucesores, para ahorrar impuestos respecto de la herencia. Ahora bien, si la transmisión del inmueble va a generar pérdidas, no

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interesa donarlo porque las pérdidas en donaciones no se pueden compensar con ganancias en el IRPF. En ese caso interesa más vender el inmueble para poder compensar la pérdida, y luego donar el dinero.

Amortizar el préstamo antes Aquellos que compraron su vivienda habitual antes de 01/01/2013, podrán aplicar la deducción del 15 % sobre lo que hayan pagado en 2013 por su adquisición (cuotas de préstamo), hasta un máximo de 9.040  euros anuales por declaración. Si la suma de las cuotas anuales no llega a la cantidad de 9.040 euros, y se dispone de ahorros suficientes, es recomendable hacer amortizaciones anticipadas hasta alcanzar ese importe para aprovechar la deducción al máximo y pagar menos intereses de préstamo. Antes de decidirse por cancelar capital de su préstamo hasta el importe máximo que permite la ley, se debe tener en cuenta si es necesario invertir por ese importe o basta con una cantidad inferior, en función de las retenciones que tenga por el resto de ingresos. Para calcular ésta cantidad máxima, le aconsejamos que utilice el Simulador del IRPF que, a mediados de diciembre, pone a disposición del contribuyente la AEAT (www. agenciatributaria.es). •  También hay que tener en cuenta las comisiones bancarias por cancelación anticipada que cobran algunas entidades. En cualquier caso, recuerde que los gastos por cancelación también son deducibles dentro del citado límite de 9.040  euros.

RENTA BRUTA DECLARADA POR INMUEBLES ARRENDADOS, en millones de euros 18000 17000 16000 15000 14000 13000 12000 11000 10000 2006

2008

2010

2012

Los ingresos declarados se han estancado en los últimos  años. Hay más casas en alquiler, pero las rentas han caído. FyC

OCU FINCAS Y CASAS  |  15

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COMPRAVENTA INMOBILIARIA

N

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Precios de la vivienda en 2014

una bola de cristal, pero sí podemos analizar fríamente los distintos factores que influyen en el precio de la vivienda. Pensamos que aún le queda margen de bajada. No compre. o tenemos

Las ventas, de capa caída Según el Consejo del Notariado, la venta de vivienda acumulaba una caída del 14 % en 2013 hasta agosto, respecto del mismo periodo de 2012. En principio, para finales de 2013 no existe, por el momento, ningún efecto llamada que pueda incidir artificialmente en las decisiones de compra, como sí ha ocurrido en años anteriores. El porcentaje de las compras realizadas sin hipoteca es muy elevado. El número de hipotecas sobre viviendas acumula una caída anual del 31 % hasta agosto. Sí se ha detectado un incremento de compras por parte de compradores extranjeros: es porcentualmente significativo pero no suple la caída de la demanda nacional.

organismos internacionales como el FMI, o la OCDE, que estima que la vivienda debe caer al menos un 11 % adicional. La firma Capital Economics lo cifra en un 30 %. El Banco de España obliga a las entidades financieras a corregir el valor en libros de sus inmuebles y a actualizarlo anualmente para que refleje mejor la realidad. Los bancos multiplican sus estrategias para dar salida a los pisos acumulados.

No cae por igual en todas partes En general, dentro de cada ciudad, los barrios mejor valorados iniciaron la corrección de precios más tarde y han caído menos que otras zonas, fruto de una oferta más limitada. En Madrid, desde el primer trimestre de 2008, el barrio de Villaverde ha caído un 50 %, y Villa de Vallecas un 34 %. Mientras que el Barrio de Salamanca cayó un 21 % y el de Chamartín un 23 %. En Barcelona, Les Corts cayó un 25 % y Nou Barris un 49 %. Influye el hecho de que en barrios más populares ha habido más ejecuciones hipotecarias y por tanto mayores ventas de pisos por los bancos. En algunas zonas es posible adquirir hoy viviendas a precios inusitados: 30.000, 40.000 euros. Pero ese hecho no debe ser motivo por sí solo para comprar. Habría que valorar las posibilidades reales de alquiler en la zona y las previsiones a largo plazo para el barrio.

EVOLUCIÓN DEL PRECIO DE LA VIVIENDA Y LA INFLACIÓN EN ESPAÑA 2500

2500 Precio m2 vivienda libre

Los precios deben caer más

1500

1000

1000

500

500

0

0 2013Q1

2010Q1

2007Q1

2004Q1

2001Q1

1998Q1

16 | OCU FINCAS Y CASAS

2000

1500

1995Q1

Tras una caída acumulada media del precio de la vivienda que ronda el 35 %, hemos comparado el precio con distintas variables objetivas y en todos los casos el resultado es que la vivienda sigue sobrevalorada y debe caer aun más: – Comparada con la evolución del IPC desde 1995, la vivienda sigue sobrevalorada en un 35 %; – Si calculamos el precio de la vivienda en el equivalente a años de renta bruta disponible por las familias, aun debería bajar un 30 % para alcanzar el ratio de 4 considerado razonable; – Si consideramos la rentabilidad que puede obtener de la vivienda al ponerla en alquiler, la sobrevaloración también supera el 30 %; El enorme dato del paro limita la capacidad compradora de los españoles, y tardará en corregirse. Además, las bajadas de los salarios presionan a la baja a los precios. No somos los únicos que lo afirman. Es el parecer de

Evolución del IPC

2000

A pesar de la corrección, la vivienda sigue mostrando una evolución muy superior a la de la inflación, y debería bajar más.

Consejo Pensamos que el precio de la vivienda en España va a seguir cayendo en 2014 y por ello no aconsejamos comprar ahora. Para quien crea haber encontrado una buena oportunidad, nuestro consejo es que no se gaste más de la suma equivalente a cuatro veces los ingresos FyC familiares netos.

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Ayudas para vivienda: qué hacer

S

i va a realizar obras o reformas en su vivienda, infórmese y solicite las ayudas publicitadas por la Administración. Pero no haga sus cuentas contando con ellas.

Las ayudas son una lotería Lucía solicitó en octubre de 2011 una ayuda a la Junta de Castilla y León, en la tesitura de tener que afrontar obras de rehabilitación en el edificio. La actuación reunía las condiciones establecidas, y la comunidad de vecinos tramitó la calificación de las obras como actuación protegida en el marco del Plan Estatal de Vivienda 2009-2012. Las obras se realizaron, pero no fue hasta el 8 de enero de 2013 cuando se notificó a Lucía la denegación de la ayuda por falta de disponibilidad presupuestaria. Es una situación muy frecuente.

Las autoridades hacen a su antojo Usted no debería tomar decisiones sobre cambiar calderas, ventanas o ascensores, renovar fachadas…, y menos comprar vivienda, con base en la publicidad de planes públicos de ayuda a la vivienda, dotados de “enormes” sumas económicas. Hay que tener en cuenta dos cosas: un plan puede ser derogado o modificado en cualquier momento, mediante la aprobación de una norma de igual o superior rango a la anterior. Así lo recordó el Tribunal Supremo refiriéndose al Plan Estatal de Vivienda 20092012, aprobado en diciembre de 2008 y “vaciado” de contenido en diciembre de 2010. Eso sí, deberían respetarse las condiciones vigentes en el momento de la petición de una ayuda. Hay que respetar los derechos adquiridos. Y por otra parte, las normativas suelen condicionar la concesión efectiva de las ayudas a la existencia de fondos disponibles. Esto supone otorgar gran discrecionalidad a la autoridad competente, que puede denegar impunemente una subvención “a la que se tiene derecho”. Sin información, resulta casi imposible verificar si los fondos se han agotado ya o no.

La vía judicial: cara y arriesgada Ante la denegación de una ayuda, comunicada por el organismo correspondiente, cabe interponer recurso de reposición en un mes, o directamente un recurso contencioso administrativo. La vía judicial ofrece mayores garantías, pero tiene dos inconvenientes: las partes no están en igualdad de condiciones porque el ciudadano carece de información; y el coste es disuasivo. Para una subvención disputada de 3.000 euros, las costas pueden ascender a unos 1.200 euros, que usted debería ade-

lantar y posiblemente perder, porque el tribunal no se suele pronunciar. •  A veces sí se gana: un particular recurrió en Sevilla ante la denegación por falta de disponibilidad presupuestaria de una ayuda a propietarios que ofrecían sus viviendas en alquiler. La sentencia del Tribunal Superior de Andalucía, de 21/ XI/2011, anuló la resolución y reconoció el derecho a la ayuda. Dijo que no existía prueba de la falta de disponibilidad presupuestaria esgrimida por la Administración, un argumento que “ha funcionado como verdadero cajón de sastre que no llena las exigencias de motivación necesaria en actos administrativos”. No es la única. El mismo tribunal, en un caso similar (sentencia de 14/VI/2011), constató, por el informe que aportó al juicio la Consejería, que existía un presupuesto de diez millones de euros en el ejercicio y que hasta ese momento no se había concedido ninguna ayuda, luego sí había disponibilidad presupuestaria, y la ayuda debió aprobarse.

¿Quedan ayudas vigentes? A finales de 2013 ya casi no quedan convocatorias de ayudas y subvenciones vigentes en las distintas comunidades autónomas, con excepciones como las de Navarra (para rehabilitación, accesibilidad, mejora de habitabilidad), País Vasco y las ciudades de Bilbao y San Sebastián; la Comunidad de Madrid para renovar ventanas (los fondos de ayuda al cambio de calderas se agotaron en julio de 2013); la ciudad de Barcelona, y la de Madrid. Eso sí, siempre con la condición de que en ese momento existan fondos disponibles.

Conclusión Si piensa realizar obras en casa, infórmese de posibles ayudas en su ciudad y comunidad autónoma, y si existen solicítelas. Pueden llegar hasta un 25 % del gasto o 6.000 euros. Pero no cuente con ellas para hacer sus cálculos. La OCU pide a las autoridades total transparencia en la gestión de las ayudas. Deben publicarse periódicamente informes sobre el número de ayudas FyC concedidas y los fondos restantes. OCU FINCAS Y CASAS  |  17

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ALQUILER

L

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Alquilar fincas rústicas sin restricciones

de los arrendamientos rústicos no se aplica a cualquier contrato de alquiler de finca rústica. Vea las excepciones y la libertad de pacto para las partes. a férrea regulación

Arrendamientos sobreprotegidos La Ley de Arrendamientos Rústicos (LAR) es restrictiva porque, con el fin declarado de modernizar nuestra agricultura y favorecer la explotación efectiva de la tierra en explotaciones competitivas, pretende proteger al agricultor-arrendatario mediante la imposición de una duración mínima de cinco años, reparto de gastos, derechos de adquisición preferente, etc. Pero, como ocurre a menudo, la sobreprotección puede provocar un efecto contrario: algunos propietarios tienen miedo de alquilar en esas condiciones y prefieren dejar sus tierras sin uso. Por eso conviene saber que no todo arrendamiento de una finca rústica está sometido a la LAR. Hay casos que están excluidos de la ley especial y que se rigen por el código civil y la voluntad de las partes.

•  El arrendatario que contrate un seguro para su producción puede repercutir al arrendador una parte de la prima, salvo que se acuerde otra cosa. •  Ambas partes están obligadas a permitir la realización de obras, reparaciones y mejoras que deba o pueda realizar la otra parte. El arrendador debe realizar todas las obras necesarias para conservar la finca en estado de servir al fin (aprovechamiento o explotación) concertado. Es importante que quede constancia al inicio del estado de la finca, para que no puedan reclamarle después.

Qué es arrendamiento rústico La LAR considera arrendamientos rústicos aquellos contratos mediante los cuales se ceden temporalmente una o varias fincas rústicas, o parte de ellas, para su aprovechamiento agrícola, ganadero o forestal, o para explotaciones de este tipo, a cambio de un precio o renta. Lo esencial del contrato es la posesión durable de la tierra y la actividad productiva. El arrendatario puede contratar a terceros, pero se requiere que la dirección, el control y la financiación de la actividad la lleve él a cabo. La Ley especial prevé toda una serie de garantías obligatorias para las partes, que los propietarios ven como limitaciones.

Limitaciones de la ley El contrato debe hacerse por escrito: •  Tiene una duración mínima de cinco años. Para recuperar la finca al final, el arrendador tiene que notificárselo fehacientemente al inquilino con un año de antelación. Si no lo hace, el arrendatario podría seguir otros cinco años más. •  El arrendatario de fincas rústicas tiene derecho a determinar el tipo de cultivo. No se le puede imponer restricciones sobre los cultivos. •  Existe un límite de superficie sobre la que una persona física puede ser arrendatario rústico: 500 ha de secano o 50 ha de regadío. Las CCAA pueden reducir esos límites. 18 | OCU FINCAS Y CASAS

Derechos preferentes La venta de la finca arrendada no implica la finalización del contrato. El arrendatario que sea agricultor profesional tiene derecho de adquisición preferente; debe notificársele de modo fehaciente la intención de enajenar y la copia de la escritura de transmisión, lo que verificará el Registro de la Propiedad. No existe derecho preferente si se dona la finca al cónyuge o a un pariente de hasta segundo grado. •  La Ley le considera agricultor profesional si los ingresos de la agricultura le suponen un mínimo (dos veces el IPREM) y si su dedicación directa supone a menos el 25 % del tiempo de trabajo. •  El propietario podría instar la resolución del contrato si hubiese un cambio de calificación urbanística del suelo, con preaviso de un año. También por no explotar la finca, aun parcialmente, o destinarla a fines o aprovechamientos distintos a los previstos contractualmente, o por causar graves daños en la finca.

Contratos no afectados No están sujetos a la LAR y a sus exigencias los arrendamientos de fincas rústicas para fines distintos de la actividad agrícola, ganadera o forestal. No se consideran arrendamientos rústicos los contratos propios de “tem-

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porales”, de recolección de cosechas a cambio de una parte de los productos, ni los de realización de alguna faena agrícola claramente individualizada. Eso sería un arrendamiento de servicios o eventualmente una relación laboral, o una colaboración entre vecinos. No es arrendamiento rústico cuando el propietario ya ha labrado y preparado la siembra, y el arrendatario realiza el resto de actividades. Tampoco afecta la ley especial a los arrendamientos que solo sean de temporada inferior al año agrícola. El concepto es algo confuso, dado que las nuevas técnicas acortan los ciclos de determinados cultivos. También quedan fuera los alquileres que tengan como objeto principal los pastos secundarios, las rastrojeras u otros aprovechamientos de carácter no principal, la caza o las explotaciones ganaderas industriales.

Ejemplos de otros alquileres El propietario y el arrendatario pueden pactar el alquiler de una finca para un uso distinto del agrícola, como la explotación de una finca de recreo, para celebraciones, paseos campestres o a caballo, etc. También para la instalación de granjas escolares, huertos educativos o destinados a su vez al alquiler por parcelas a terceros. Dentro de los arrendamientos de temporada podrían incluirse los cultivos de tipo huerta: tomates, pimientos, coliflor, calabacín, leguminosas, cebolla, zanahoria, así como muchas plantas ornamentales, e incluso algunos cereales. Es determinante lo que hayan pactado las partes: habría que precisar que se trata de contrato de temporada, inferior al año agrícola en esa zona, precisando las fechas de duración. Para más largo plazo, el alquiler para pastos secundarios puede ser una buena opción.

Pactar lo importante En todo caso, es esencial identificar convenientemente la finca que se arrienda, su estado actual y la finalidad para la que se conviene el alquiler. Es útil acompañar un croquis de la finca, que puede obtener por ejemplo a partir del visor del Ministerio de Agricultura (http:// sigpac.magrama.es/fega/visor/). Una vez que se deja clara la voluntad de concertar un contrato de arrendamiento no sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por encajar en alguno de los supuestos excluidos de su aplicación, usted puede fijar el plazo y la duración que desee y acepte el arrendatario. •  Junto a la renta y la forma de pago, hay que precisar los gastos que tenga que afrontar cada parte. En particular, el arrendatario deberá afrontar los gastos que sean consecuencia de exigencias administrativas o legales del uso que vaya a dar a la finca. •  Precise que si el arrendatario contrata un seguro, será él quien satisfaga la totalidad de la prima.

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•  Si el propietario no se compromete a realizar ninguna obra o mejora, conviene precisar que todas las mejoras que realice el arrendatario necesitarán el acuerdo escrito del propietario, se harán por cuenta del arrendatario y no darán derecho a indemnización al final del contrato. •  Recoja la obligación de devolver la finca en el mismo estado inicial. Por ejemplo, en lo referido a la retirada de estructuras que haya podido instalar (con su autorización), la nivelación del suelo, la reposición de la capa vegetal si fue retirada, la eliminación piedras en el terreno, etc. •  El arrendamiento de terrenos está exento de IVA, salvo si sirve para estacionar vehículos, almacenar bienes o para publicidad.

Deje clara su voluntad Los contratos son lo que son, no lo que las partes dicen que son, pero en principio se presume que lo firmado responde a lo acordado. En caso de duda sobre la calificación del arrendamiento, el primer elemento que examinaría un juez es el propio contrato. Debe estar claro y sin dudas sobre la intención de los contratantes, empezando por el nombre que las partes le hayan dado y el objeto del mismo.

VARIACIÓN ANUAL DE ALQUILERES DE TIERRA DE SECANO EN 2011, DATO OFICIAL ( %) 3% 2% 1% 0% -1% -2% -3% -4% -5% -6% Aragón

Castilla y León

Castilla la Mancha

Extremadura

Media España

El canon medio de arrendamiento de tierras cayó en 2011 un 2,8 %. En tierras de secano la caída media es menor y algunas CCAA subieron. FyC

Consulte en la web Vea un modelo de contrato de arrendamiento rústico y un modelo de arrendamiento de finca rústica no sometido a la legislación especial.

OCU FINCAS Y CASAS  |  19

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VIVIR EN COMUNIDAD

E

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Abaratar los contratos de mantenimiento

de ahorro en los servicios de la comunidad. Algunos son prescindibles y para el resto interesa hacer una buena selección de las empresas. Céntrese en los más absorbentes. xiste margen

En busca del ahorro Los costes de la comunidad suponen una pesada carga para los propietarios y cada día son más tenidos en cuenta por los escasos compradores de vivienda a la hora de hacer su elección. Numerosas comunidades han prescindido del portero tradicional en beneficio de un servicio de conserjería o limpieza por horas. Pero muchos de estos servicios son caros y deberían replantearse para obtener mejores precios. Otras comunidades cambian el sistema de calefacción central por otro individual, o incorporan contadores individuales de consumo para repartir el gasto en función del consumo personal. Al evaluar los contratos de servicios, con el precio, hay que examinar los estándares de calidad pactados, que habrá que controlar, así como su duración y el preaviso para darlos de baja.

¿Qué es prescindible? El contrato de mantenimiento de ascensores es obligatorio, suele firmarse por periodos largos y su terminación requiere de un preaviso. Si cuenta con piscina, también interesa contratar el mantenimiento para asegurar que la instalación funciona sin necesidad de llenar de nuevo el vaso, y cumplir con la normativa de higiene y seguridad. Allí donde es obligatorio, puede incluir la presencia de un socorrista en los meses de verano. Para la puerta del garaje, el contrato de mantenimiento suele incluir solo eso, el mantenimiento. Sería posible que el conserje o quien se encargue de las pequeñas reparaciones haga esas tareas, asumiendo que deberán pagarse las urgencias y reparaciones. Respecto del jardín también

cabría en teoría prescindir de profesionales, aunque el resultado no será quizá el mismo.

Presupuestos para una comunidad La tabla de abajo recoge presupuestos de 13 empresas para el mantenimiento de diferentes servicios para una comunidad de vecinos compuesta de seis bloques de viviendas de cuatro alturas, con 16 vecinos cada uno. Cada bloque dispone de un ascensor modelo estándar. Existen dos garajes de 56 y 40 plazas respectivamente, con dos entradas con vado y puertas automáticas basculantes de 2 × 2 metros. Cuenta con piscina comunitaria de 50 m² y jardines de 1.500 m². Solo una empresa ofrecía todos los servicios, mientras que otras dos permiten unificar los gastos de limpieza, piscina y jardines. La suma del coste anual de todos los servicios oscila entre 33.450 y 50.020 euros, IVA incluido. Elegir los más económicos supondría un ahorro medio de 173 euros anuales por vecino.

Conclusiones Existe margen de ahorro. Si en los presupuestos de su comunidad existe un servicio que suponga una cuantía elevada, pida que se revise y se soliciten alternativas. En nuestro estudio, las mayores diferencias entre presupuestos han correspondido a la limpieza. La unificación de servicios por una misma empresa no significa FyC siempre mayor ahorro.

COSTE ANUAL DEL SERVICIO PARA LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS DEL EJEMPLO Presupuestos por compañía para cada servicio, en euros Limpieza Ascensores Puerta de garaje Piscina Jardines

Poza Alarcón NS Jardineros Grupo DLR 22.070 18.032 11.691 Grupo DLR Iberotes 6.480 5.040 Grupo DLR Cotmesa 980 958 Poza Alarcón NS Jardineros 9.837 8.950 Poza Alarcón NS Jardineros Grupo DLR 6.171 9.600 6.543

Todos los precios incluyen el IVA.

20 | OCU FINCAS Y CASAS

Lcast 16.800

Serclean 12.470

Eulen 7.840 Kone Care 842 Grupo DLR 9.850 Green Plus 5.082

Coste medio € Lukonser 20.995 Kone 6.970 J. Ignacio 1.162 Green Plus 9.922 AZ2 7.085

17.010 6.583 985,5 9.640 6.896