Folio Scotiabank Inverlat, S.a. Folio Valuador:

9637504 1621747 Folio Interno:

1.1 Clave del avalúo Folio Unico SHF:

P.

1 de 7

1621747

19011162610240631 1901126030024063161

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

SÍNTESIS DEL AVALÚO Clave del Avalúo: Fecha del Avalúo: Clave del Controlador: Clave del Valuador Profesional: Clave de la entidad que otorga el crédito: Nombre del Constructor: Propósito del avalúo: Tipo de inmueble a valuar: Calle y número: Colonia: Código postal: Clave Delegación o municipio INEGI: Clave Entidad Federativa INEGI: Número de cuenta predial: Proximidad urbana: Nivel de Infraestructura urbana: Clase del inmueble: Vida útil remanente: Año de terminación de la obra: Unidades rentables generales: Unidades rentables: Superficie de terreno: Superficie construida: Superficie accesoria: Superficie vendible: Valor comparativo de mercado: Valor físico del terreno: Valor físico de la construcción: Valor físico de inst. y elementos comunes.: Importe del valor concluido: Número de recámaras: Número de baños: Número de medios baños: Número de niveles de la unidad valuada: Número de espacios de estacionamiento: Suministro telefónico: Nivel de equipamiento urbano: Elevador: Georeferencia:

19011162610240631 25/01/2016 0903013 1100866 040044 Ruba Desarrollos, S.A. de C.V. Originación Casa habitación Cerrada Palma Takil # 39 Lt. 2 Mza. XVIII Privada Palmira dentro del Fraccionamiento Nueva Palmira 83170 030, Hermosillo 26, Sonora 29053056 Intermedia Nivel 3 Media 720 Meses 2016 1 1 238.610 m2 85.870 m2 0.000 m2 85.87 m2 $1,020,994.30 $357,915.00 $601,090.00 $22,800.00 $1,021,000.00 3 2 0 1 2 Existe Nivel 3 No Longitud: -111.0202722 Latitud: 29.1138639 Altitud: 204 mts.

Fachada Principal

Entorno

Croquis

VALUADOR PROFESIONAL Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández Cédulas Licenciatura/Postgrado: 3785631 / 6637207 Clave del Valuador Profesional SHF: 1100866 No. serie certificado: 317F86047DB5DAD3 Cadena de validación (Base 64):

valorcomercial avalúos sa de cv

CERTIFICADO 25/01/2016

a4ZdQkwKeR0KtdLdQuHkBkMBKu5i0DUdFoWLJEGTbuzYbOK5Gd2HYIZ1p3livw/GbWwBDvztrk W505kqoyV +sqRcGuIdimrlFXhaXxiH97dGMwrANRR64Dw4Iq0zmyHN9xvAWE4zj9rviVvqwcgETSkJ6G3/BDwln rnaakhvXYFbSs0095iNxfQYocFQ60bH +om4mDk7nbQseKG2Q1nfqB7Yb1FKytNxcMj/x1KBrBTfHASGgPOKHDgsX2HU+KRk0lReD +6llsO7sL36Na9AYjXuDBqEph/p9Ast7BXtYrR84 +/han3ClX7qxC4vsvoJHszn8xEk/g9CMUesnCBQfg==

F-EA-04.00

CONTROLADOR Arq. Carlos Zavala Andrade Cédulas Licenciatura/Postgrado: 355476 / 5643170 Clave del Controlador SHF: 0903013 No. serie certificado: 4CC4EC1543D10662 Cadena de validación (Base 64):

TdvtuXQAJShv717muQp6R6mCHlhvnI8gx2jK29CQqa3HYicLm1Z5m +IY/gm93fz2N7S6xctD0jJqU061QXIr1789mcqp4kbLGeWBQteS646J6htmgxF1v9LKJ88BLD FxU/YQVBAGfQ3zU9puQNqxDLo4+Td5MDIDw61qMR/T0 +kLoJjZpkEJyRtxCMRm/j/sIcKS3bP08cfySAuggQYhRz1u/hc/syIRu9r3 +T3HzSeAfBVqOo92702V3LbHb3QWQ9WltpXJh4QdNwycsnirP3/t/s5LKrCR5YSj +ym7qDLtzp99fJOLNtQZKJ7hKpXsn848kzPW9vuxr4uAiwuNvw==

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Folio Valuador:

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Folio Interno:

19011162610240631 1901126030024063161

1.1 Clave del avalúo Folio Unico SHF:

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

1. DATOS GENERALES 1.2. Nombre UV Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. 1.3. Clave de la UV 19011 1.4. Fecha del Avalúo 1.5. Nombre Controlador Arq. Carlos Zavala Andrade 1.6. Clave Controlador SHF 0903013 Fecha del Caducidad 1.7. Nombre VP Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández 1.8. Clave VP SHF 1100866 1.9. Propósito 1 1.10. Tipo de inmueble 2 1.11.1. Calle y número Cerrada Palma Takil # 39 Lt. 2 Mza. XVIII 1.11.2. Nombre del conjunto 1.11.3. Colonia Privada Palmira dentro del Fraccionamiento Nueva Palmira 1.11.5. Delegación o municipio Hermosillo ( 030 ) 1.12.1. Longitud -111.0202722 1.12.2. Latitud 1.13. Régimen de propiedad 1 1.14. Cuenta Predial 29053056 1.16. Clave de entidad otorgante 040044 1.11.3. Nombre del constructor 1.18. Nombre del solicitante Chavez Lagarda Elizabeth

1.11.6. Entidad Federativa 29.1138639

25/01/2016 25/07/2016

1.11.4. C.P.

Sonora ( 26 ) 1.12.3. Altitud 1.15. Número del conjunto Infonavit

Ruba Desarrollos, S.A. de C.V. 1.19. Nombre del propietario

83170

204

Larrinaga Gastelum Eugenio y Buelna Valencia Maria del Socorro

2. CARACTERÍSTICAS URBANAS 2.1. Nivel de infraestructura 2.6. Vialidades

Nivel 3 2.2. Agua potable Con suministro al inmueble

Asfalto

2.7. Teléfono

2.11. Nivel de equipamiento

red subterránea Existe

Nivel 3 2.12. Clasificación de la zona

2.3. Drenaje Con conexión al

2.4. Electrificación

2.8. Señalización Existe

2.9. Transporte Urbano a una distancia de

inmueble

500 mts.

Habitacional de segundo orden

2.14. Construcción predominante Clave Clase General Inmueble Zona: 4, Niveles zona: 2, Clave Uso Construccion: 1, Indice de Saturacion de Zona: 100 %, Clave densidad poblacioon: 3, Clave nivel socio ecomonico de la zona: 4

2.16. Vías de acceso

red subterránea, Existe

2.5. Alumbrado público

subterráneo

2.10. Vigilancia

Autónoma privada

2.13. Ref. de proximidad urbana

Intermedia

Por Blvd. Antonio Quiroga de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Avenida de los Yaquis de Primer orden y de Moderada intensidad vehicular; Por Privada Palmira de Segundo orden y de Baja intensidad vehicular.

3. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE 3.1. Croquis de localización

3.2. Fachada

3.3. Uso de suelo Clasificación: Habitacional; Tipo: Consolidado; Según: lo observado en la zona.

3.4. Servidumbres y/o restricciones

Ninguna apreciada

3.5. Descripción de Vivienda Nueva Inmueble desocupado; Se trata de un terreno plano de forma regular en el cual se encuentra construida una casa habitación nueva en un nivel y cuenta con la las construcciones y siguiente distribución: Cochera descubierta para dos automóviles, pórtico de ingreso, sala, cocina - comedor, área de lavado y tres recamaras de las cuales la principal cuenta uso actual con baño completo. 3.5.1 N° recámaras 3 3.6. Unidades rentables generales

3.5.2 N° Baños 2 3.5.3 N° 1/2 baños 0 3.5.4 N° estacionamientos 2 3.5.5 Elevador No 1 3.7. Unidades rentables del inmueble 1 3.8.1 Estructura Sistema monolítico a base de muros de carga de concreto armado F'c=200 kg/cm². Armado con acero alta resistencia y con varillas corrugada a la altura del cerramiento.

3.8.2 Acabados Espacio arquitectónico Recamara Estancia comedor Baños Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada Escalera

Pisos Loseta de cerámica Loseta de cerámica Loseta de cerámica Loseta de cerámica Huellas de concreto

Muros Yeso a regla y nivel Yeso a regla y nivel Yeso a regla y nivel Yeso a regla y nivel De mezcla fina cal-arena

3.9.1. Hidráulico sanitarias

A base de tuberías de pvc y registros de concreto.

3.9.10. Carpintería

Tipo tambor

3.9.11. Herrería

No cuenta con Herrería

3.9.2. Eléctricas

Plafones Yeso a nivel Yeso a nivel Yeso a nivel Yeso a nivel

valorcomercial

Cableado de distintos calibres y entubados a base de poliducto.

avalúos sa de cv

CERTIFICADO 25/01/2016

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Folio Valuador:

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Folio Interno:

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1.1 Clave del avalúo Folio Unico SHF:

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011 4. ENFOQUE FÍSICO

4.1 Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto) N°

Ubicación de la oferta

Fecha

Fuente / Antecedente / Teléfono

Sant 1 a Jua 2 n Call 3 e Blvd 4 .

Santa Mónica,Santa Mónica,Hermosillo

Precio de Oferta $378,000.00

Sup. Terreno 180.00

Sup. const. 180.00

Dic - 15

Carmen Julia 6621251376

Juan Navarrete s/n,Real de Quiroga,Hermosillo

$600,000.00

240.00

240.00

Ago - 15

Particular 6621589636

Calle Sin Nombre,Proyecto Rio Sonora,Hermosillo

$845,000.00

800.00

800.00

Ene - 16

Vivaanuncios.com 6621564302

Blvd. San Miguel y San Rene,Villa Verde,Hermosillo

$400,000.00

360.00

360.00

Ene - 16

Century 21 Elga 2143445

4.1.1 Tabla de homologación de comparables y terreno y/o calculo del enfoque residual estático.

$2,100.00

Fzo 0.90

Fub 1.00

Factores de Homologacion Fus Ffr Ffo 1.00 1.00 1.00

$2,500.00

0.85

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$1,056.25

1.10

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

$1,111.11

1.10

1.00

1.00

1.00

1.00

N°

b

Pagos ($/m2)

Demerito

Sant 1 a Jua 2 n Call 3 e Blvd 4 .

0.90

0.90

0.90

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

1.00

Valor Unitario

1.00

Fsu 0.95

Fco 0.90

Fre 0.77

Valor unitario Resultante $/m2 $1,617.00

1.00

1.00

0.90

0.77

$1,925.00

1.00

1.22

0.90

1.21

$1,278.06

1.00

1.07

0.90

1.06

Fto

$1,177.78

$1,499.46 $1,500.00

Valor unitario promedio($/m2) Valor aplicado por m2 4.2 Terreno en estudio Fracción 1

Superficie m2 238.61

238.61 m²

Totales

Valor Unitario $/m2 $1,500.00

zona 1.00

Factores de Homologacion Ubicacion Frente Forma Superficie 1.00 1.00 1.00 1.00

Valor Unitario Resultante $1,500.00

F.R. 1.00

Justificación de Factor

4.3 Construcciones 4.3.1 Clasificación de las construcciones Media 4.3.1.1. Clase general del inmueble 0meses 4.3.1.4. Edad de las construcciones 4.3.1.8. Grado de terminación de la obra

Valor Parcial $357,915.00

Indiviso 1

$357,915.00

Valor A

4.3.1.2. Estado de conservación 720 4.3.1.5. Vida útil remanente 100%

Nuevo Funcional 4.3.1.3. Calidad de proyecto 1 4.3.1.6. Número de niveles 4.3.1.7. Nivel en edificio (condominio) 4.3.1.9. Grado y avance de las áreas comunes

4.3.2 Construcciones en estudio 4.3.2.1 Áreas Privativas Tipo 1

Descripción

Edad

Casa Habitación

0

Superficie m2 85.87

V.R.Nuevo $/m2 $7,000.00

Factor Edad

Factor Consv

Factor Resultante

1.00

1.00

1.00

?

V.R. Neto $/m2 $7,000.00

?

85.87 m²

$601,090.00

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

$0.00

?

?

$0.00

$0.00

$0.00 Totales

Valor Parcial construcciones

$0.00 $601,090.00

4.3.2.2 Áreas Comunes Tipo

Descripción

Edad

Superficie m2

V.R.Nuevo $/m2

Factor Edad

Factor Consv

Factor Resultante

V.R. Neto $/m2

Valor Parcial construcciones

valorcomercial avalúos sa de cv

CERTIFICADO Valor B

25/01/2016

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$601,090.00

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Folio Valuador:

Folio Interno:

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1.1 Clave del avalúo Folio Unico SHF:

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011 4.4 Obras complementarias, instalaciones y accesorios Obras complementarias (Privativas) Descripción Bardas, celosías

Unidad

Cantidad

OC01

19.00

V.R.Nuevo $/m2

Vida Edad Factor Factor Remte. años Edad Consv

$1,200.00

50

0

1.00

1.00

Valor Parcial áreas comunes

Demerito

Indiviso

0.00%

1

Demerito

Indiviso

Valor Parcial áreas comunes

Indiviso

Valor Parcial áreas comunes

Demerito

Indiviso

Valor Parcial áreas comunes

Demerito

Indiviso

Valor Parcial áreas comunes

Demerito

Indiviso

Valor Parcial áreas comunes

$22,800.00

0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Obras complementarias (Comunes) Descripción

Unidad

V.R.Nuevo $/m2

Cantidad

Vida Edad Factor Factor Remte. años Edad Consv 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Instalaciones especiales (Privativas) Descripción

Unidad

V.R.Nuevo $/m2

Cantidad

Vida Edad Factor Factor Factor Remte. años Edad Consv Resultante 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Instalaciones especiales (Comunes) Descripción

Unidad

V.R.Nuevo $/m2

Cantidad

Vida Edad Factor Factor Remte. años Edad Consv 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Elementos accesorios (Privativas) Descripción

Unidad

V.R.Nuevo $/m2

Cantidad

Vida Edad Factor Factor Remte. años Edad Consv 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00

Elementos accesorios (Comunes) Descripción

Unidad

V.R.Nuevo $/m2

Cantidad

Vida Edad Factor Factor Remte. años Edad Consv 0.00 0.00

valorcomercial

0.00 0.00

avalúos sa de cv

0.00

CERTIFICADO

Valor C

25/01/2016

Valor D

Valor Físico A + B + C + D

$22,800.00

$981,805.00

5. ENFOQUE DE MERCADO 5.1 Información de mercado. Comparables de inmuebles en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto) N° V1 V2 V3 V4 V5 V6

Ubicación de la oferta (comparables) Villa del Rosario No. 219 Urbi Villa del Rey Hermosillo Paseo Real Paseo Real Residencial Hermosillo Modelo Valencia Las Provincias Hermosillo Quintas Galicia Quintas Galicia Hermosillo Asturias Asturias Residencial Hermosillo Los Encinos Urbi Alameda Encinos I,II,III Hermosillo

F-EA-04.00

Edad

Conservación

Fecha

5 0 0 1 0 5

3 3 3 3 2 3

01/08/15 20/11/15 22/01/16 22/01/16 10/12/15 12/11/15

Teléfono (Lada) 6621346440 6622672222 016622627272 016622678061 6621898015 6622250637

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Fuente / Antecedente Elisa Matuz Netxico Bienes Raices Desarrollos Provida Armando Acevedo Barcelo Getsben Bienes Raices

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Folio Valuador:

Folio Interno:

1621747

19011162610240631 1901126030024063161

1.1 Clave del avalúo Folio Unico SHF:

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011 5.2 Análisis por homologación N° V1 V2 V3 V4 V5 V6

Valor Unitario Precio de Superficie m2 Venta Terreno Construcción ($ / m2) $700,000.00 128.00 58.00 $12,068.97 $565,000.00 119.00 70.00 $8,071.43 $1,302,480.00 129.50 121.76 $10,697.11 $1,100,000.00 119.00 120.00 $9,166.67 $1,200,000.00 160.00 104.00 $11,538.46 $1,050,000.00 162.00 92.00 $11,413.04 238.610 85.87 Área del Sujeto Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables $10,492.61 $12,068.97 Promedio máximo $8,071.43 mínimo Diferencial físico vs mercado

Valores VUT VUC $1,400.00 $8,979.00 $1,500.00 $5,521.00 $1,400.00 $9,208.00 $1,400.00 $7,580.00 $1,500.00 $8,772.00 $1,500.00 $8,772.00

Fic

Sup.

Zona

Ubic Con.

Edad

FNeg

Fre

1.07 1.20 1.24 1.27 1.16 1.13

0.94 0.97 1.06 1.06 1.03 1.01

1.05 1.05 0.95 0.95 0.95 1.05

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

1.02 1.00 1.00 1.00 1.00 1.02

0.95 0.95 0.95 0.95 0.95 0.95

1.03 1.16 1.03 1.22 1.08 1.16

1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00

Valor unitario Resultante $/m2 $12,382.76 $9,354.79 $12,702.82 $11,146.67 $12,496.15 $13,227.71

Resultado del análisis de comparación para inmuebles similares $11,885.15 $13,227.71 Promedio máximo $9,354.79 mínimo

3.84%

Monto unitario aplicable:

$11,890.00

5.3.1. Superficie vendible:

85.87 m2 $1,020,994.30

7.1.1. Valor comparativo de mercado

Ver Anexo para la justificación de los factores aplicados en la homologación.

6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS N°

Ubicación de la oferta (comparables)

Renta mensual

Superficie Construcción

Edad

Unitario

Fuente / Antecedente / Teléfono

R1 R2 R3 R4 Estimación de renta de acuerdo al referencia de inmuebles similares Unidad rentable Renta unit/m2 1 2

Superficie

Superficie de construcción Superficie de accesoria VC = PMT [1 - (1 + i)-n] i

Deducciones mensuales

Renta mensual 85.87

$0.00 $0.00 $0.00 .001347523 60

renta mensual bruta Deducciones mensuales estimadas PMT renta neta mensual Tasa de capitalización mensual Vida útil remanente en meses

Porcentaje ? ? ? ? ? ?

Porcentaje de desocupación (Vacíos) Impuesto Predial Conservación y mantenimiento: Administración Seguros Otros

$0.00

Suma

7. CONCLUSIONES 7.1.1. Valor comparativo de mercado

$1,020,994.30

7.1.2 Valor Físico 7.1.3 Valor de capitalización de rentas: Valor Destructible

$981,805.00 $561,501.00

7.2 Valor concluido Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor de mercado en números redondos. 7.2.2. Importe del valor concluido: $1,021,000.00 Cantidad con letra: Son: Un Millón Veintiun Mil Pesos 00/100 M.N. Importe cobrado al cliente por el presente avalúo: $3,600.00 mas IVA El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 7, así mismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la Unidad de Valuación

VALUADOR PROFESIONAL Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández Cédulas Licenciatura/Postgrado: 3785631 / 6637207 Clave del Valuador Profesional SHF: 1100866 No. serie certificado: 317F86047DB5DAD3 Cadena de validación (Base 64):

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CONTROLADOR Arq. Carlos Zavala Andrade Cédulas Licenciatura/Postgrado: 355476 / 5643170 Clave del Controlador SHF: 0903013 No. serie certificado: 4CC4EC1543D10662 Cadena de validación (Base 64):

TdvtuXQAJShv717muQp6R6mCHlhvnI8gx2jK29CQqa3HYicLm1Z5m +IY/gm93fz2N7S6xctD0jJqU061QXIr1789mcqp4kbLGeWBQteS646J6htmgxF1v9LKJ88BLD FxU/YQVBAGfQ3zU9puQNqxDLo4+Td5MDIDw61qMR/T0 +kLoJjZpkEJyRtxCMRm/j/sIcKS3bP08cfySAuggQYhRz1u/hc/syIRu9r3 +T3HzSeAfBVqOo92702V3LbHb3QWQ9WltpXJh4QdNwycsnirP3/t/s5LKrCR5YSj +ym7qDLtzp99fJOLNtQZKJ7hKpXsn848kzPW9vuxr4uAiwuNvw==

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P.

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Folio Valuador: 1.1 Clave del avalúo Folio Unico SHF:

Folio Interno:

6 de 7

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19011162610240631 1901126030024063161

AVALÚO INMOBILIARIO

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011 +/han3ClX7qxC4vsvoJHszn8xEk/g9CMUesnCBQfg==

7.3. Reporte fotográfico

11 Fachada Posterior

03 Sala-Comedor

04 Cocina

05 Baño

06 Recamara (1)

02 Entorno

7.4. Colindancias Número de Escritura: 1557 Notario: Lic. Jesús José Francisco Arturo Lizárraga Murguia

Fecha: Número de Notaria:

05 de Marzo de 2015 35

Al Norte en: 26.500 m y colinda con clave catastral 29-053-057 Al Sur en: 26.500 m y colinda con clave catastral 29-053-055 Al Este en: 9.000 m y colinda con Calle Cerrada Palma Takil Al Oeste en: 9.000 m y colinda con Calle Privada Palmira Frente del lote: 9 mts.

7.5. Declaraciones y advertencias Declaraciones: se verificó el estado de la construcción y conservación del inmueble.; se comprobó la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección,coincida con los datos descritos en su documentación; se comprobó el estado de ocupación del inmueble y su uso. Existe un probable error en la superficie de terreno mencionada en escritura ya que el producto de las colindancias arrojan un resultado diferente. Para este avalúo se toma la superficie señalada en escritura. Se observa que debido al excedente de terreno con el que cuenta el sujeto arroja como resultados factores altos en su homologación de mercado.; ;

valorcomercial avalúos sa de cv

CERTIFICADO 25/01/2016

7.6. Croquis del inmueble

F-EA-04.00

"Esta es la representación impresa de un Avalúo Digital" http://sma.shf.gob.mx/SMA/validaAvaluo.aspx

P. Folio Valuador:

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1.1 Clave del avalúo Folio Unico SHF: CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

Folio Interno:

7 de 7

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AVALÚO INMOBILIARIO

ANEXO I 7.5. DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS (ADICIONALES) Manifiesto bajo protesta de decir verdad: no tengo interés presente o futuro en la propiedad que es objeto de este estudio así como no tener interés personal o parcialidad a las partes involucradas. El inmueble en estudio se valúa bajo el supuesto de que: se encuentra libre de cargas, gravámenes y limitaciones, así como al corriente en el pago de impuestos y aquellos que se deriven de las obligaciones reales y actuales de cualquier bien inmueble. La verificación de la condición física del inmueble, así como la obtención de las características cualitativas de la misma está basada en inspección ocular, por lo que, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no se responsabiliza por vicios ocultos en la estructura, superestructura e instalaciones que pudieran existir y pasaran inadvertidos al momento de la inspección. La descripcion cualitatita y cuantitativa de la estructura del inmueble, de las instalaciones, asi como de las calidades de materiales y acabados, se ponen de manifiesto sólo para que el lector pueda visualizar mejor el inmueble, ya que los valores que se indican en el presente avalúo se refieren a este en su conjunto, y no a partes aisladas del mismo. De la misma manera, el desglose de valor entre construcción y terreno se manifiestan también en su caso, a efectos meramente informativos, y no pueden utilizarse los valores parciales, de manera indistinta y separada, salvo que se indique expresamente otro criterio en el avalúo. La determinación del valor comercial del inmueble en estudio se realizó mediante los enfoques de valor y métodos de valuación que a continuación se mencionan: * ENFOQUE DE MERCADO ( VALOR COMERCIAL):Es el valor obtenido sobre la base de investigación de mercado homologado y por el cual estarían dispuestos a negociar un comprador y un vendedor en pleno conocimiento del inmueble. Los factores que incluyen esta comparativa son: Zona, Ubicacion del inmueble con respecto de la manzana, Edad, Estado de Condición o Conservación, Calidad de los materiales y acabados, Estacionamiento, Factor de Superficie, Factor de CUS, comercialización y Otro que resaltará una característica particular del inmueble en estudio que no haya sido considerada en los factores mencionados. * ENFOQUE DE COSTOS (VALOR FÍSICO): Del Terreno.- El valor unitario de terreno se obtiene analizando el mercado real existente en la zona o zonas similares, considerando para su comparativa los factores de Zona, Ubicación, Frente, Forma, Superficie, Comercialización y Otro que resaltará una característica particular del mismo (topografía, acceso, entorno, etc.) Así como también se analizan los factores de eficiencia del suelo. De las Construcciones, instalaciones, accesorios y obras complementarias.- El Valor de Reposición Nuevo, resulta de estimar el valor del bien valuado como la cantidad necesaria para construir o adquirir un nuevo bien, de iguales o similares características sobre la base de presupuesto real de constructora, manuales de construcción (Bimsa - Prisma) y revistas especializadas en el ramo. A este precio obtenido, se aplica un demérito basado en las tres formas de depreciación existentes que son: deterioro físico, obsolescencia funcional y por la edad del inmueble, esta última forma de depreciacion se obtiene de la aplicacion del método de LINEA RECTA CON RESCATE. * ENFOQUE DE INGRESOS (VALOR POR CAPITALIZACION DE RENTAS): Según la Sociedad Hipotecaria Federal S.N.C, en sus Reglas de Caracter General que establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Crédito Garantizado a la Vivienda, publicado en el diario Oficial de la Federación con fecha del 27 de Septiembre de 2004, en su CAPITULO V, regla VIGESIMOSEGUNDA menciona que La utilización de este enfoque requiere que existan suficientes datos de rentas sobre comparables que reflejen adecuadamente la situación actual de ese mercado. La aplicación de dicho enfoque no será necesaria para la valuación de viviendas de clase Mínima, Económica, Interes social y Media, descritas en la regla Vigesimoséptima. Por lo tanto y acatando dicha reglamentación, este enfoque no aplicará para las viviendas clasificadas según la regla en vigor. La superficie de terreno se obtuvo de documentación proporcionada o suministrada por el solicitante y de la cual se especifica la información en el punto Dos en el apartado de Medidas y colindancias. Dicha documentación se considera fidedigna y completa, por lo que, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad sobre las consecuencias que se deriven de la falta de veracidad en la papeleria o falta de la misma y que influya directamente sobre el valor del avalúo. La superficie de construcción se obtuvo de plano arquitectónico proporcionado por el solicitante y en ausencia de este documento de levantamiento físico realizado al momento de la inspección ocular efectuada. Por lo tanto, en caso de que las superficies de construcción sean obtenidas mediante este ultimo procedimiento mencionado, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad sobre las consecuencias que se deriven de la diferencia de superficies existente entre lo observado y los datos otorgados por el solicitante. Los nombres de solicitante, propietario así como los números de cuenta predial y agua y la ubicación del inmueble se señalan según la información proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por lo tanto, Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. no asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el Registro Público de la Propiedad y el Comercio, Departamento de Catastro, u otros. * Justificaciones de Factores: Del Terreno.- T1: Fco = Fzo: Comparable ubicado en mejor zona; FCo: Posible comercialización.; T2: Fco = Fzo: Comparable ubicado en mejor zona; FCo: Posible comercialización.; T3: Fco = Fzo: Sujeto ubicado en mejor zona; FCo: Posible comercialización;; T4: Fco = Fzo: Sujeto ubicado en mejor zona; FCo: Posible comercialización;; De Ventas.- V1: Fzo = Zona: Sujeto ubicado en mejor zona;; Fub = Zona: Sujeto ubicado en mejor zona;; Fcon = Zona: Comparable ubicado en mejor zona;; Fca = Zona: Comparable ubicado en mejor zona;; Fes = Zona: Comparable ubicado en mejor zona;; Fco = Zona: Sujeto ubicado en mejor zona;;

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CERTIFICADO 25/01/2016

F-EA-04.00

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CLAVE DEL AVALÚO: FOLIO VALUADOR:

19011162610240631 1621747

FOLIO INTERNO: PÁGINA:

CLAVE S.H.F. S.N.C. 19011

F-EA-04.00

ANEXO

1621747 ANEXO