Índice de la Cámara Inmobiliaria Argentina de Ventas y Alquileres del mes de Noviembre de 2013.

INDICE CIA Noviembre de 2013

index.CIA 2013 | NOVIEMBRE

CONTENIDO

Cuadro general | INDICE.CIA Vta-2013.11 | INDICE.CIA Alq-2013.11 | Perfiles – Dinámica del Mercado | Informe de Coyuntura Macro Económico | Anexo metodológico

Cuadro general Noviembre marca -desde hace un tiempo- un hito para la actividad inmobiliaria local: a principios de mes se cumplieron dos años exactos desde la implantación del nuevo esquema cambiario que produjo un quiebre rotundo en la dinámica del sector. En una plaza habituada a operar con el dólar como patrón por décadas, frente al desdoblamiento de hecho en el tipo de cambio -y la consecuente pérdida de referencias- la retracción de los actores fue profunda y sostenida. Pero en general los precios continúan firmes. Registrando la variación en los valores de oferta de los departamentos en la Ciudad de Buenos Aires, durante Noviembre de 2013 el INDICE.CIA se ubicó en 99.4 y 106.5 puntos para venta y alquiler respectivamente, con subas en ambos casos frente a los niveles del mes anterior.

INDEX.CIA

PREVIO ACTUAL OCT.2013 NOV.2013

VTA ALQ

99,38 104,75

99,41 106,55

VARIACION AL MES ANT. ACUMULADA

0,04%

-0,59%

1,71%

6,55%

BASE: JUN.2013=100

En un mercado cada vez más frío, no hay misterio sin embargo en esa firmeza de los valores. Marcando por una parte el encuentro entre las curvas de oferta y demanda, los precios se mantienen firmes en tanto se dé un descenso simultáneo de ambos grupos. Claro que eso implica una contracción, un achicamiento en el volumen de mercado. Esa contracción está a la vista 1. Tras dos años de restricciones, el ritmo de la demanda real es 51% menor al promedio mensual de los cinco años previos al nuevo esquema cambiario, aun considerando que hubo allí momentos de expansión (2007) como de retracción (2009). Desde la oferta en tanto, mediciones recientes muestran un nivel 62% inferior al de ese periodo. El sector inmobiliario queda así bajo el juego cruzado de tensiones contrapuestas. Mientras el volumen del mercado cae, el retroceso de los actores es asimétrico, con una baja 11% mayor en la oferta que en la demanda. Eso da base a la firmeza de los precios, e incluso a una presión contenida a la suba. Pero a la vez, en el marco actual realimenta el circuito completo a la baja enfriando la actividad, retrayendo la demanda, achicando el mercado.

1

FEDI-Investigaciones | LA ERA DEL HIELO. Perfil del mercado inmobiliario residencial de BA, en dos años de cepo cambiario. Buenos Aires, Dic.2013 - www.fedi.org.ar/investigacion.php

1 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - [email protected]

index.CIA 2013 | NOVIEMBRE Por otra parte -y tal como ya se viera ante el impacto de la crisis 2008/09- es preciso atender además la evolución de otra variable presente en la dinámica del mercado, que tiende a sostener los precios de publicación y trasladar su corrección a la mesa de negociaciones, supeditando los valores de cierre a las condiciones de cada caso. Aún pues en este contexto, sigue habiendo un espacio de mercado para el reencuentro entre la oferta y la demanda. Pero ese espacio delineado en la negociación no es el de las publicaciones, al que tiene acceso la demanda potencial. En un momento cruzado por señales francamente preocupantes, una vez más la transparencia del mercado y el profesionalismo del sector -guiando la oferta para articular un reencuentro real y extendido con la demanda- parecen reafirmarse como claves para la recuperación de la actividad y los mercados.

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index.CIA 2013 | NOVIEMBRE Indice.CIA | Venta En Noviembre de 2013 el INDICE.CIA|VTA alcanzó un nivel de 99.41 puntos, colocándose 0.04% por sobre el mes anterior. Esta suba mínima detiene la baja -tenue pero sostenida- de los meses previos, para ingresar al último mes del año con una retracción acumulada de 0.59% frente a los registros de Junio de 2013.

INDEX.CIA|VTA 110,00 107,50 105,00 102,50 100,00

100,00

101,14

100,17

99,55

99,38

99,41

sep-13

oct-13

nov-13

97,50 95,00 92,50 90,00

jun-13

jul-13

ago-13

BASE: JUN.2013 = 100 | FUENTE: Cámara Inmobiliaria Argentina sobre datos de mercado

Por su parte, mientras el precio medio de la oferta se muestra prácticamente estable, la cifra de 3.332 operaciones indicada por el Colegio de Escribanos para Noviembre de 2013, vuelve a ubicarse 47% por debajo del promedio registrado para Noviembre en los cinco años previos a las restricciones cambiarias, señalando asimismo un 4% de caída frente a los datos de 2012. La habitual suba en el volumen de oferta durante esta etapa del año se vio reflejada en Noviembre de 2013 con un incremento del 3.3% frente al mes anterior, acumulando una expansión de la oferta de 10.4% respecto de los registros de mediados de año. Frente a la retracción que dominó la escena a partir del nuevo esquema cambiario, la oferta parece recobrar algo de volumen en las diferentes tipologías. No obstante, sólo la evolución de los próximos meses podrá confirmar si esa expansión se debe a la estacionalidad tradicional, o hay un cambio de comportamientos en curso. Los valores en tanto, mostraron en Noviembre de 2013 una suba de 0.04% para el conjunto general. La suba fue impulsada por las unidades de 2 ambientes con cocheras que -con alzas del 3.06 a 4.05% en sus distintas versiones- recuperaron terreno tras un bimestre prácticamente sin variantes (Jul./Ago.), y otros dos meses luego de retroceso.

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index.CIA 2013 | NOVIEMBRE En tanto, el resto de las tipologías registró movimientos mínimos en el último mes, con variaciones que se ubicaron entre los extremos de -1.3% para las unidades de 1 ambiente, y subas de 0.47% en los deptos de 3 ambientes.

Indice.CIA | Alquiler En lo que hace a la modalidad de alquiler, el INDICE.CIA|ALQ se ubicó en 106.5 puntos, señalando una suba de 1.71% respecto del mes anterior. Con este movimiento, los valores de oferta de alquiler a Noviembre de 2013 acumulan un alza de 6.5% respecto a los registros de Junio-2013.

INDEX.CIA|ALQ 110,00 107,50

105,40

105,00

104,75

103,20

102,50 100,00

106,55

100,00

101,21

97,50 95,00 92,50 90,00

jun-13

jul-13

ago-13

sep-13

oct-13

nov-13

BASE: JUN.2013 = 100 | FUENTE: Cámara Inmobiliaria Argentina sobre datos de mercado

La contracción en el volumen de oferta que se registraba en los meses previos -presionando sobre los precios- se revirtió durante el mes de Noviembre, pese a lo cual los valores recobraron la marcha ascendente que traían desde mediados de año. La apertura por tipologías muestra comportamientos disímiles en las unidades chicas (1 y 2 ambientes), destacándose una fuerte suba en los departamentos de 2 ambientes con cochera, contrapuesta a las variaciones tenues y algunas bajas (ej. 1 ambiente con cochera) en otras opciones del segmento. Algo similar se observó durante el mes entre las unidades medianas (3 y 4 ambientes). En este caso la suba más intensa se centró en los departamentos de 3 ambientes con cochera. Mientras tanto, las unidades de mayor categoría dentro del segmento (con cocheras y amenities) registraron nuevos retrocesos por segundo mes consecutivo, tras las subas de Sep.2013.

4 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - [email protected]

index.CIA 2013 | NOVIEMBRE Entre las unidades grandes (5 ambientes y más), la suba en los valores de la oferta en alquiler fue generalizada en todas las variantes del segmento. También en este caso sobresale sin embargo la dinámica a la suba de las unidades con cocheras pero sin amenities, insinuando tal vez una tendencia cuya evolución vale seguir con atención en los próximos meses.

Perfiles | Atributos de la Oferta El perfil representativo de la producción inmobiliaria de la última década, se afirmó en torno a proyectos de fideicomiso al costo, con unidades pequeñas y con amenities. En línea a ello, la presencia del equipamiento común hoy alcanza al 30% de la oferta total de la Ciudad en 1 ambiente, y al 23% de las de 2 ambientes. La disponibilidad de amenities disminuye a medida que la escala de las viviendas sube a estándares familiares (medianas), recobrando participación en las unidades de gran tamaño, alineadas con frecuencia a los perfiles Premium.

PERFILES DE LA OFERTA | Atributos por tipología Amenities

47%

Cocheras

33%

30%

26%

23% 17% 16% 6%

1 Amb

15%

9%

2 Amb

3 Amb

4 Amb

5 + Amb

FUENTES: FEDI-Investigaciones, Cámara Inmobiliaria Argentina y datos de mercado

Pero es llamativo que, aún cuando más de la mitad de esa oferta está integrada por unidades construidas en la última década -que tuvo en la producción y compra de automóviles otros pilares de la economía interna- en las tipologías más activas del mercado, menos del 10% de la oferta cuenta con cocheras. Este atributo incrementa su presencia acompañando el crecimiento del tamaño de los departamentos, para llegar a participar casi de la mitad de las ofertas de mayor escala. Con records año a año de patentamientos y transferencias, pero sin cocheras, los vehículos se estacionarían en ¿la calle?

5 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - [email protected]

index.CIA 2013 | NOVIEMBRE Observemos entonces que, aún si consideramos sólo los dos años del cepo cambiario, para estacionar uno tras otro los 296.299 automóviles nuevos patentados en la Ciudad estrictamente durante ese lapso, la fila demandaría 1.481 km. Casi la misma distancia que hay entre la Ciudad de Buenos Aires a Bariloche. .

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index.CIA 2013 | NOVIEMBRE

Anexo | Notas metodológicas Objetivo: Medir la variación del precio de oferta del mercado inmobiliario en CABA. Aspecto metodológico: Índice de precio de oferta de los inmuebles, segmentado por tipología con el objetivo de llegar en forma agregada llegar al índice general. Unidad de análisis: Propiedades ofertadas Ámbito geográfico: Ciudad Autónoma de Buenos Aires Ámbito temporal: Mensual Inicio de recolección de la muestra: Junio de 2013 Comparativas mensuales sucesivas, acumuladas e interanuales. Se diseñó una canasta de bienes representativa de los actuales patrones de consumo, la cual se utilizará como canasta base. La misma, en caso de ser necesario, puede modificarse sin alterar la seria de tiempo. El método elegido para medir la variación de los precios de oferta es el índice de Laspeyres.

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