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INDICE PROLOGO ............................................................................... 2 LEY NACIONAL Nº 26.209. CATASTRO TERRITORIAL. ............ 5 ANALISIS DEL ARTICULADO .................................................... 8 INDIVIDUALIZACION DE LOS OBJETOS EN GENERAL Y DE LOS OBJETOS Y HECHOS TERRITORIALES EN ESPECIAL. .............. 16 SOBRE LA VERIFICACION DE LA SUBSISTENCIA DEL ESTADO PARCELARIO ......................................................................... 85 OTROS PUNTOS DE INTERES QUE CORRESPONDERIA CONTEMPLAR ....................................................................... 94 DE LA REGISTRACION ........................................................... 98 EL CATASTRO REGISTRAL ................................................... 108 VEAMOS AHORA LOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD .............. 118 UNA DISCUSIÓN INTERESANTE .......................................... 125 LEGISLACION COMPARADA ENTRE LA LEY Nº 26.209 Y LA LEY Nº 5445. CASO PARTICULAR DE SAN JUAN ....................... 127 LEY NACIONAL Nº 26.209 ................................................... 136 ARTICULOS DE INTERES...................................................... 170 BIBLIOGRAFIA ..................................................................... 173
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PROLOGO Dijo Napoleón Bonaparte :”El Catastro, tal como yo lo había concebido, el solo pudo ser considerado como la verdadera constitución del Imperio, es decir, la verdadera garantía de las propiedades y la certeza de la independencia de cada uno “.” El Catastro parcelario buen será un buen complemento de mi Código, en lo que
concierne
a
la
posesión
del
suelo”.
Este
pensamiento del Emperador se ha hecho realidad en Argentina. La Ley Nacional Nº 26.209, por disposición de su artículo 18º, se incorpora como complementaria del Código Civil Argentino y conjuntamente con la Ley Nacional Nº 17.801 de los Registros de la Propiedad
Inmueble
(
y
otras
complementarias)
conforman el marco legal que regula a los inmuebles y publicita
sus
derechos
y
estados
parcelarios
posesorios, dando asi seguridad plena y total al titular del dominio ; al comprador de buena fe ; al acreedor hipotecario ; en fin, a todos los Derechos Reales sobre Inmuebles que se ejercen sobre la parcela territorial y espacial. 2
Es un avance en la legislación argentina y debemos procurar su aplicación en beneficio de la sociedad. “ Si el Catastro prescinde del deslinde contradictorio de las propiedades, desde el punto de vista del Derecho Civil, carece de valor y solo sirve para los fines fiscales y administrativos.” ( Agrim. y Abogado Alberto M. Lloveras). Ahora bien, en esta obra, se hace la crítica severa a errores conceptuales y doctrinarios en aras de un mejoramiento en las legislaciones provinciales que como consecuencia deben dictar o adecuar sus actuales leyes de Catastro a la ley nacional, de manera de uniformar, en lo posible, en todo el territorio nacional, los principios rectores de la Agrimensura Argentina. No se hace la crítica por la crítica misma, sino que, sin ser dueño de la verdad absoluta, expreso en este libro mi pensamiento y conocimientos adquiridos durante muchos años, y que he trasmitido y trasmito a mis alumnos de “Catastro Territorial”, tanto en grado como 3
en posgrado, intentando hacerlos pensar en una Agrimensura grande. HE TAMBIÉN MARCADO LAS VENTAJAS DE LA LEY, QUE SUPERAN AMPLIAMENTE A LA MAYORÍA DE LAS LEGISLACIONES PROVINCIALES, LO QUE HARÍA POSIBLE UN PROGRESO SOSTENIDO EN MATERIA REGISTRAL Y SEGURIDAD DE LOS DERECHOS. Finalmente, quiero estampar el pensamiento de un gran filósofo griego, Platón, que decía en su tratado de leyes :” Nuestra primera ley debe ser ésta: que nadie toque el mojón que separa su campo del vecino, porque debe permanecer inmóvil”. EL AUTOR
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LEY NACIONAL Nº 26.209. CATASTRO TERRITORIAL.
ANALISIS CRÍTICO DE SU TEXTO Ya desde la sanción y promulgación de nuestro Código Civil, cuando Vélez Sarsfield expresó que no creaba los Registros Inmobiliarios y Catastrales por considerar que no había gente capaz de llevarlos adelante, comenzó nuestra Odisea. Las Provincias, haciendo uso de su autonomía y de poderes no delegados a la Nación, crearon los Registros Catastrales e Inmobiliarios, aunque no en épocas coincidentes, pero al menos se arriesgaron a organizar territorial y jurídicamente el territorio bajo su jurisdicción, a pesar de haber sido sentenciados Registro inconstitucional (el inmobiliario) por incorporar un requisito mas a la transferencia de inmuebles que los dos impuestos por Vélez: Título y Modo. La Nación por su parte, no quedándose rezagada y existiendo todavía Territorios Nacionales, sancionó y
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promulgó la Ley de Catastro Nacional Nº 14.159, del año 1952. Habían transcurrido 81 años desde la vigencia del Código Civil. Sin perjuicio de esta ley, cada provincia dictó su propia ley de catastro, hasta que, en el año 1958, por impulso de varios directores de catastro, se crea el Consejo Federal del Catastro, que sería la institución que agruparía a todos los catastros del país, con miras a lograr el perfeccionamiento del Catastro y la unificación de criterios y doctrinas aplicables al mismo. Pero fue necesario que transcurrieran 21 años mas, para
que
el
conjuntamente
Consejo con
la
Federal Federación
del
Catastro,
Argentina
de
Agrimensores (FADA), creada en la misma época, unificaran pensamientos y lograran la sanción y promulgación de la Ley Nacional de Catastro Nº 20.440, en el año 1973, tan anhelada por la Agrimensura Argentina.
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La ley no fue bien recibida por Agrimensores y Escribanos que vieron en ella un perjuicio inexistente, un daño colateral virtual, y de una u otra forma, tanto unos
como
otros,
se
encargaron
de
lograr
la
suspensión de la misma mediante Ley Nacional Nº 22.287. Y debieron transcurrir otros 34 años para lograr la sanción y promulgación (de hecho) de la Ley Nacional de Catastro Nº 26.209. En definitiva, debieron pasar 136 años desde la vigencia del Código Civil para lograr una ley que sea complementaria del mismo e ingrese al derecho positivo de nuestro país. ¿Ha sido o no una Odisea? Pero no todo termina aquí. La nueva ley trae incongruencias en su articulado y conceptos no definidos, que deja librado a su lector la interpretación de
su
contenido,
y
ello
hace
que
podamos
encontrarnos, en el futuro, con leyes provinciales muy
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distintas entre si mas alla de las particularidades de cada provincia y región. Haremos un análisis de la misma, artículo por artículo, exponiendo nuestra posición al respecto y tratando de dar un marco más conveniente y adecuado a la realidad actual y futura de los Catastros Argentinos, basados en su origen y evolución de los mismos. ANALISIS DEL ARTICULADO El artículo 1º de la ley nos dice:” Los Catastros de las provincias y de la ciudad autónoma de Buenos Aires, son los organismos administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y registros públicos
de
los
datos
concernientes
a
objetos
territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Constituye
un
componente
fundamental
de
la
infraestructura de datos espaciales del país y forman la base
del
sistema
inmobiliario
en
los
aspectos
tributarios, de policía y ordenamiento administrativo del territorio. 8
Administrarán los datos relativos a objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales: a)
Registrar la ubicación, límites, dimensiones,
superficie y linderos de los inmuebles, con referencia a los derechos de propiedad emergentes de los títulos invocados o de la posesión ejercida; Establecer el estado parcelario de los inmuebles y verificar su subsistencia conforme lo establezcan las legislaciones
locales
y
regular
el
ordenamiento
territorial; b)
Publicitar el estado parcelario de la cosa
inmueble; c)
Registrar y publicitar otros objetos territoriales
legales ; d)
Conocer la riqueza territorial y su distribución ;
e)
Elaborar datos económicos y estadísticos de
base para la legislación tributaria y la acción de planeamiento de los poderes públicos; f)
Registrar
la
incorporación
de
las
mejoras
accedidas a las parcelas y determinar su valuación ; g)
Determinar la valuación parcelaria , 9
h)
Contribuir a la adecuada implementación de
políticas
territoriales,
administración
del
territorio,
gerenciamiento de la información territorial y al desarrollo sustentable.” Lo mas destacado del artículo y que no encontramos en otras leyes catastrales, es la referencia a “Objetos territoriales “ y “ Objetos territoriales legales”, los que serán por un lado Administrados y por otro lado Registrados. Otra novedad sería la registración de los bienes del dominio público, a la que aludiremos mas adelante. El nuevo concepto que expresa la ley, al señalar los objetos territoriales simplemente y objetos territoriales legales, no los define en todo el texto de la misma y claramente surge la pregunta : ¿ Que son los objetos territoriales y los objetos territoriales legales? Al menos son dos las opciones que tenemos para responder a dicha pregunta. Una, acudir a la Reunión de Especialistas en Agrimensura, llevada a cabo en el Salón Verde del Ministerio de Educación y Justicia de 10
la Nación, entre los días 15 al 17 de junio de 1987, y otra, acudir a los Fundamentos de la ley. Si nos remitimos a la primera opción tendremos: “2.1 – Necesidad de definir a las cosas inmuebles. Para entender la naturaleza de la mensura debe clarificarse previamente cuales son las características de las cosas inmuebles a las que van dirigidas sus actividades. Llama la atención que tanto el Código Civil como la Ley Nacional de Registro de la Propiedad Inmueble, omiten una definición de lo que es la cosa inmueble. Otras leyes de registro definen los objetos que se registran. La ley del registro de los automotores, por ejemplo, define lo que es un automotor, y de igual manera procede la ley de registros de la propiedad intelectual. El Código Civil no solo ha omitido la definición de lo que se entiende por cosa inmueble (no comparto), sino que utiliza indistintamente una serie de términos sustitutos de la parcela, como por ejemplo, predio, lote, finca y heredad. 11
Esta falta de definición de la cosa inmueble, o mas propiamente
de
la
parcela,
ha
traído
como
consecuencia una tremenda confusión sobre lo que son las actividades para identificarla, delimitarla y ubicarla. Por lo tanto, se partirá , a manera de introducción, de una breve síntesis de lo que en su esencia es aquello que comúnmente se denomina inmueble o parcela.” “2.2
–
Los
Objetos
territoriales
y
los
Hechos
territoriales. Conceptos Generales Denominase objeto a todo ente concreto o abstracto designado por un término de nuestro lenguaje. Si dejamos de lado los objetos irreales, podemos distinguir entre objetos propiamente dichos y los hechos.
Los
primeros
pueden
ser
animados
o
inanimados, y los captamos con nuestros sentidos, principalmente con la vista( por ejemplo: laguna, casa, hombre, animal, etc.) Los hechos siempre indican una relación de los objetos consigo mismo o con otros objetos. La relación consigo 12
mismo puede describirse por medio de cualidades, como la temperatura de una laguna o la edad de un edificio. Una relación con otros objetos lo constituye la densidad de la población como relación entre cantidad de habitantes y una superficie de referencia, o el dominio como relación entre los derechos de un propietario y una superficie objeto de ese derecho. Los objetos pueden ser territoriales o no. Objetos territoriales son los que se relacionan con el espacio, como un lago, un yacimiento minero o una escuela. Los objetos no territoriales no tienen ninguna referencia al espacio, como una sinfonía, una fórmula matemática o una obligación jurídica. Nuestra lengua tiene una serie de términos propios para designar objetos territoriales. El término bosque o parque, siempre implica una territorialidad, a diferencia de la palabra árbol. Algo similar ocurre con el término laguna, a diferencia de agua, o médano a diferencia de arena. Los
hechos
territoriales
son
todos
los
hechos
relacionados con el espacio, como por ejemplo, una provincia, una circunscripción judicial, una parcela, la 13
zona habitada por las personas de determinada región, o las que se comunican mediante determinado dialecto. También existen en nuestra lengua términos que designan hechos territoriales (nación, provincia , departamento, parcela). Los hechos territoriales pueden ser o no de carácter jurídico; una nación, una provincia, una parcela, son hechos territoriales de carácter jurídico, mientras que en el territorio en el que se habla un determinado dialecto no es un hecho territorial de carácter jurídico. Los objetos se distinguen en discretos y continuos. Discretos son todos aquellos objetos de por si delimitados contra otros objetos. Las personas y los objetos muebles son por su naturaleza discretos. Continuos son todos los objetos no delimitados espacial o superficialmente. El territorio y el mar son continuos, lo mismo que la temperatura o el régimen de lluvias de un continente. La mayoría de los objetos topográficos son discretos emplazados dentro de un continuo, que es el territorio. 14
Su identificación está relacionada con sus contornos, que pueden ser naturales como la ribera de un lago o el contorno de un bosque, o artificiales como el parámetro exterior de un muro. Estos límites en general suelen tener un grado de imprecisión, que solo puede reducirse mediante convenciones de orden legal y/o técnica. Los límites de los hechos territoriales, en especial los de carácter jurídico, son ideales, y solo podrán ser accesibles a los sentidos mediante acto de investidura que
los
relacione
con
un
objeto
topográfico
preexistente, o una demarcación fijada en el terreno. A diferencia de los objetos topográficos, la propia existencia de los hechos territoriales como discretos ubicados dentro de un continuo, que es el territorio, requiere del límite como condición indispensable de su propia existencia.
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INDIVIDUALIZACION DE LOS OBJETOS EN GENERAL Y DE LOS OBJETOS Y HECHOS TERRITORIALES EN ESPECIAL. A los efectos de un mejor entendimiento del mundo que nos rodea, y para posibilitar la comunicación, los objetos se someten a un esquema de ordenamiento mediante la formación de géneros, especies, clases, etc. De esta manera, cada objeto pierde determinadas características
individuales,
y
en
lugar
de
una
descripción general de un objeto universal, se utiliza una descripción genérica de un objeto ideal. Su individualización debe complementarse por medio de nombres propios o números identificatorios. Así por ejemplo, el término genérico persona distingue a todos los individuos pertenecientes al género “humano” de otros “objetos”, pero sus rasgos singulares solo podrán conservarse mediante la asignación de un nombre propio y/o número de identificación. La
individualización
de
los
hechos
territoriales
discretos, en particular los de carácter jurídico, implica la previa determinación de sus límites. 16
A semejanza de lo que ocurre con todos los objetos, la individualización de los hechos territoriales deberá hacerse en primer lugar mediante la asignación de un término genérico, como por ejemplo : nación , provincia, parcela dominial o parcela posesoria. Los rasgos singulares de cada hecho territorial también deberán designarse mediante nombres propios o números identificatorios. Pero a diferencia de lo que ocurre con los objetos no territoriales, los objetos y hechos territoriales requieren para su identificación, del contorno o del límite y de su ubicación. Se utiliza aquí el término contorno como genérico, para expresar la línea envolvente de un objeto o hecho territorial, reservándose el término límite a la línea ideal que delimita un hecho territorial discreto de carácter jurídico. La identidad de un objeto territorial o de un hecho territorial no es la misma si se modifican sus contornos o sus límites o si se cambia su ubicación. Como corolario de lo expresado, se agrega una definición mas generalizada de mensura, utilizando los 17
conceptos anteriormente expuestos. Puede decirse ahora que: “ La mensura es el conjunto de actividades por medio de las cuales se identifican, se delimitan, se miden, se ubican, se representan cartográficamente y se documentan los hechos territoriales discretos de carácter jurídico”. Entiéndese por hecho territorial discreto de carácter jurídico a los hechos surgidos de una relación entre un derecho o hecho jurídico y el espacio que puede delimitarse
y
emplazarse
dentro
del
territorio
considerado como continuo.” Del texto transcripto se deducen las siguientes conclusiones : 1)
Un objeto es un ente concreto o un ente
abstracto.
ente concreto
objeto
ente abstracto
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2) Dentro de los objetos concretos, tenemos los propiamente dicho y los hechos.
propiamente dichos
objetos concretos
hechos
3)
Los objetos propiamente dichos pueden ser
inanimados o animados.
laguna inanimado casa objeto hombre animado animal
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4)
Los objetos también pueden ser territoriales y no
territoriales.
territoriales
se relacionan con el espacio
no territoriales
no tienen referencia al espacio
objetos
Los objetos también pueden ser discretos o continuos.
delimitados contra otros objetos
discretos
muebles
objetos no delimitados espacialmente
continuos
5)
tierra y mar
Hay objetos topográficos que son discretos
emplazados en uno continuo.
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6)
Los hechos territoriales se relacionan con el
espacio y pueden ser de carácter jurídico. Hecho territorial : Provincia, Nación, parcela, etc. 7)
Los límites de los hechos territoriales de carácter
jurídico, son ideales. 8) de
Para individualizar un hecho territorial discreto carácter
jurídico,
es
necesario
la
previa
determinación de sus límites. 9)
Los objetos y hechos territoriales requieren para
su identificación, del contorno o del límite y de su ubicación. 10)
La identidad de un objeto territorial o un hecho
territorial no es la misma si se modifican sus contornos o límites. 11)
La parcela es un hecho territorial discreto de
carácter jurídico que para conocer su identidad es necesario previamente determinar sus límites. Como vemos, no es tan sencillo definir a los objetos territoriales y a los objetos territoriales legales.
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De la misma manera que se criticó al Código Civil y a la Ley Registral por falta de una definición concreta, podemos y debemos criticar a la Ley 26.209 por no haber definido a los objetos territoriales y objetos territoriales legales, lo cual ha traído confusión a la comunidad de Agrimensura para tratar de interpretar el alcance de estos conceptos. Mas adelante ensayaré una definición. Si nos remitimos ahora a la segunda opción, es decir, a los Fundamentos de la ley, encontramos : “ La cobertura de la totalidad del territorio como un continuo, abarcando las áreas tanto de dominio público como de propiedad privada e incorporando objetos territoriales legales, de los cuales las parcelas son un caso
particular
y
otros
objetos
territoriales
complementarios. El sistema de información territorial emergente
del
Catastro
tiene
la
capacidad
de
incorporar y administrar además, objetos territoriales tales como instalaciones petroleras, líneas eléctricas u obras complementarias, gasoductos e instalaciones complementarias,
vías
de 22
comunicación,
áreas
protegidas y lo que es de suma importancia, las zonas de restricción que los mismos generan. A través de una visión amplia de los objetos territoriales legales, propender a la implementación del Catastro de tres dimensiones, identificado con la sigla 3D y contribuir a las iniciativas sobre el Catastro Marino. El Catastro Territorial cumple la función de un inventario
público
metódicamente
ordenado
conteniendo dos tipos fundamentales de datos. Los que se identifican como objetos territoriales legales y se determinan siempre por mensura y los que se denominan
otros
objetos
territoriales
que
complementan la información del territorio. A su vez, los objetos territoriales legales se los divide en dos, los que son objeto de inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble y los que no se inscriben en ese Registro, efectuándose la publicidad solo a través del Catastro. Ejemplo : tierras del dominio público.” En estos fundamentos solo encontramos ejemplos de objetos territoriales y objetos territoriales legales, 23
citando a la parcela como un caso particular de éstos últimos. Pero no se definen, como tampoco se ha definido al Catastro como institución, sino solo citando sus funciones, objetivos y fines. Se debió también definir al Catastro como institución del Derecho Público y como un claro Registro constitutivo del estado parcelario determinado por el acto de mensura registrada en dicho organismo. (Ver pág. 90 “El Gran Libro del Catastro Territorial” – Editorial EFU-2006). A modo de sugerencia, recomendaría las siguientes definiciones:
1 – Objeto Territorial. Son todos los objetos que se relacionan con el espacio, topográficos o discretos, como un lago o una casa, y las porciones de terrenos de carácter continuo que requieren la previa determinación de sus límites para su identificación. Pueden ser representados geográfica
y
territorialmente
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en
sus
formas
y
dimensiones y su información es administrada por el Catastro. ( Dr. Julio Mattar) Es considerada objeto territorial, la parcela que representa un hecho posesorio y su relación con el derecho de dominio que la delimita, antes de su constitución en el Catastro. En general, todos los inmuebles por accesión física que sean de interés del Catastro. Agregado mio)
2 – Objeto Territorial Legal. Son porciones de terrenos determinados con causa fuente y efectos jurídicos, de derecho público y privado, cuya existencia, límites y medidas son determinadas por acto de mensura, y en algunos casos por
métodos
alternativos
equivalentes,
todos
registrados en el organismo catastral. (Dr. Julio Mattar) Siguiendo con el análisis de este artículo, encontramos en su tercer párrafo : “Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales con las siguientes finalidades : a)
Registrar la ubicación, etc. “ 25
O se utiliza mal el español o se interpreta mal el significado de las palabras. Veamos : ¿ Se administra o se registra? Es necesario aclarar sobre los términos usados para lograr una correcta interpretación del derecho y de la ley. Una redacción correcta hubiera sido : Artículo 1º) Los Catastros de las Provincias y de la Ciudad
Autónoma
de
Buenos
Aires,
son
instituciones de Derecho Público y organismos administradores de los datos concernientes a objetos territoriales y Registros Públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de cada jurisdicción. Constituyen fundamental
de
la
un infraestructura
componente de
datos
espaciales del país y forman la base del sistema inmobiliario en los aspectos tributarios, de policía, de complemento a la publicidad de los derechos reales, de base a la planificación de la obra pública y ordenamiento administrativo del territorio.
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Administrarán los datos relativos a los objetos territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales : a)
Determinar
la
ubicación,
límites,
dimensiones, superficie y linderos de las parcelas con referencia a los derechos de propiedad emergentes de los títulos invocados; b)
Publicitar el estado parcelario determinado;
c)
Conocer
la
riqueza
territorial
y
su
distribución; d)
Elaborar datos económicos y estadísticos de
base para la legislación tributaria y la acción de planeamiento de los poderes públicos y regular el ordenamiento territorial; e)
Incorporar las mejoras accedidas a las
parcelas y determinar su valuación; f)
Determinar la valuación parcelaria catastral
de base para el avalúo fiscal; g)
Contribuir a la adecuada implementación de
políticas territoriales y al desarrollo sustentable. 27
Registrarán los datos relativos a objetos territoriales legales, con las siguiente finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales : a)
Establecer
el
estado
parcelario,
su
modificación y verificación de su subsistencia, conforme lo establezcan las legislaciones locales; b)
Publicitar los objetos territoriales legales,
sean o no parcelas, y las restricciones al dominio que establezcan; c)
Registrar los objetos territoriales legales del
dominio público y publicitarlos. Hemos ordenado el artículo de manera que lo que corresponde a Administrar se encuentre en un solo ítem, y lo que corresponde a Registrar en otro, agregando algunos conceptos, ya que la Registración tendrá efectos fundamentales en el Derecho Civil. Obsérvese que hemos eliminado del inciso a) toda referencia
a
la
“posesión
ejercida”,
porque
consideramos que la llamada “parcela posesoria” no es
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“parcela catastral”. El tema lo desarrollaremos cuando analicemos el artículo 4º. Una novedad que trae el artículo muy importante, es la Registración de los bienes del dominio público del Estado. Estos han estado exentos de registración no solo desde la sanción del Código, sino que la ley Nº 17.801 de creación de los Registros Inmobiliarios, los dejó fuera del sistema. Resulta entonces fundamental su registración en el Catastro, porque pueden, por ejemplo, ser desafectados del dominio público y afectarse al dominio privado o pueden expropiarse para la ejecución de una obra. Los bienes públicos del Estado los encontramos en el artículo 2340 del Código Civil. La disposición aludida no fue novedosa para el Catastro de la provincia de San Juan, que por Ley Nº 6716 ya se había dispuesto la registración catastral de los bienes del dominio público provincial, desde el año 1996. Veamos ahora el artículo 2º : “ Las leyes locales designarán los organismos que tendrán a su cargo los 29
catastros territoriales y ejercerá el poder de policía inmobiliario catastral”. Se percibe una incompatibilidad entre el artículo primero y el segundo y su redacción puede producir resultados no deseados. Si en el artículo 1º se hace referencia a los catastros provinciales que necesidad
de
ya tienen cada provincia, que dejar
librado
a
las
legislaturas
provinciales quien será el organismo que llevará adelante el Catastro. Esto es muy peligroso ( mas allá de que se pueda interpretar que el artículo encierra un concepto de federalismo) como ya ocurrió en la Provincia de San Luis, donde desapareció el Catastro como institución y se convirtió en una dependencia de la Dirección de Rentas, por una mala interpretación de los objetivos del mismo. El artículo no debió estar incluido en el texto de la ley, y en todo caso, una buena redacción hubiera sido :
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Artículo 2º : Los Catastros Territoriales son los organismos encargados de ejercer el poder de policía inmobiliario catastral en cada jurisdicción, con las atribuciones que se indican en el artículo 3º y sin perjuicio de las demás que las legislaciones locales asignen a dicho organismo “. En consecuencia, dejamos sentado claramente que los organismos actuales de Catastro serán encargados de aplicar la ley 26.209, a pesar de haber provincias que lo tienen conjuntamente con el Registro de la Propiedad Inmueble,
como
Salta,
por
ejemplo,
y
podrían
confundirse sus objetivos y fines. Pasemos ahora al artículo 3º :” El poder de policía inmobiliario
catastral
comprende
las
siguientes
atribuciones, sin perjuicio de las demás que las legislaciones
locales
asignen
a
los
organismos
mencionados en el artículo anterior : a)Practicar de oficio actos de levantamientos parcelarios y territorial con fines catastrales;
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b)
Realizar
la
georeferenciación
parcelaria
y
territorial c)
Registrar y publicitar los estados parcelarios y de
otros objetos territoriales legales con base en la documentación que les da origen, llevando los correspondientes registros; d)
Requerir declaraciones jurada a los propietarios
u ocupantes de inmuebles ; e)
Realizar inspecciones con el objeto de practicar
censos, verificar infracciones o con cualquier otro acorde con las finalidades de esta ley ; f)
Expedir certificaciones ;
g)
Ejecutar la cartografía catastral de la jurisdicción
; confeccionar ; conservar y publicitar su registro gráfico ; h)
Formar, conservar y publicar el archivo histórico
territorial ; i)
Interpretar y aplicar las normas que regulen la
materia ; j)
Establecer estándares, metadatos y todo otro
componente compatible con el rol del catastro en el
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desarrollo
de
las
infraestructuras
de
datos
geoespaciales.” Es un artículo completo. Ha abarcado todas las posibilidades del poder de policía inmobiliario catastral. Sin embargo podría habérsele agregado otro inciso muy importante : k)
Hacer cumplir las normas de ordenamiento
territorial en cuanto al Catastro competan. Es decir, todo lo referente a la modificación del estado parcelario, sea éste por división o anexión de parcelas, en cualquiera de las modalidades que tenga cada jurisdicción. Otro aspecto que no ha sido contemplado en el texto de la ley, es la definición de Actos de Levantamientos Parcelarios y Actos de Levantamientos Territoriales que indica el inciso a) de este artículo, y mas allá de que son conceptos reconocidos, es importante que queden definidos en la ley, como lo estaban en la Ley Nº 20.440.
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Pasamos ahora al artículo 4º : “ A los efectos de esta ley, denomínase parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por una poligonal de límites, correspondiente a uno o mas títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico registrado en el organismo catastral”. Deducimos del artículo 4º, a mi entender, tres errores fundamentales : 1)
¿ La extensión territorial continua es del
inmueble o de la parcela? 2)
Define a la parcela como representación de la
cosa inmueble, es decir, como una virtualidad registral. 3)
Incluye como parcela a la posesión veinteañal.
Respecto del punto 1) si consideramos a la parcela como una representación, la extensión territorial continua es del inmueble, pero si la parcela es la porción de terreno que el Agrimensor mide, es ella la extensión territorial continua. Si a su vez, la parcela es 34
cosa inmueble por naturaleza, ambas tienen extensión territorial continua. Como vemos, es difícil entender el concepto que se ha colocado. Respecto
del
punto
2),
digamos
que
las
representaciones no son cosas inmuebles, salvo el caso de los instrumentos públicos donde consten derechos reales, que se consideran inmuebles por su carácter representativo. Referente a estos puntos, ya me explayé en el texto “El Gran Libro del Catastro Territorial” – Editorial EFU – 2006, al que me remito y donde he dejado en claro mi posición al respecto. Para aquellos que no lo hayan leído todavía, les adelanto que no comparto el criterio de la parcela virtual, como señala el artículo, sino el de la parcela tierra, como cosa inmueble por naturaleza. Para el punto 3) la explicación es mas compleja. Desde mi punto de vista la parcela posesoria no integra el registro de las parcelas catastrales, como explicaré a continuación. 35
Voy a tratar de demostrar con fundamentos sólidos, por ahora, que la parcela llamada “posesoria”, no es una parcela catastral en el régimen de esta Institución, como lo cree la mayoría de los Profesionales de la Agrimensura. Tanto la derogada Ley Nacional de Catastro Nº 20.440, como la actual Ley Nacional de Catastro Nº 26.209, en una de sus tantas incongruencias, ha considerado que la posesión es parcela, cuando la define en el artículo 4º, y peor aún, puede constituir el estado parcelario de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 7º de la misma. Si consideramos a la parcela como una fracción de terreno solamente, todo pedazo de tierra es parcela, sin interesar otras condiciones. (Ver pág. del libro “El Gran Libro del Catastro Territorial” – Editorial EFU – 2006). Pero a poco que hagamos un análisis mas profundo, comprobaremos que la posesión, además de ser un hecho y no un derecho, no representa una parcela “catastral” porque no reúne los requisitos necesarios para serlo.
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Veamos : 1º) Los Catastros Argentinos, desde su origen, han registrado “estados de hechos con relación al derecho que los contenía”, es decir, registraban y registran estados posesorios protegidos por títulos de dominio,
plasmados
en
instrumentos
públicos
(escrituras) donde consta el derecho, manifestando siempre la existencia de una relación biunívoca entre hecho y derecho. La posesión no reúne este requisito. En la posesión solo se tiene la intención del ejercicio de un derecho de propiedad. 2º)
Todas
las
parcelas
dominiales
registradas en el Catastro, tengan o no plano de mensura, tienen salida a alguna vía pública, en forma directa o indirecta, sea urbana o rural, en su caso a través de una servidumbre de tránsito, pero nunca se encuentran enclavadas, pues las normas catastrales y de ordenamiento territorial no lo permiten. Las parcelas posesorias
no
cumplen
con
este
requisito,
principalmente en zonas o áreas rurales, donde el deslinde es poco común y la posesión ocupa terrenos que se ubican en cualquier lugar de la parcela dominial que afectan, sin seguir ninguna normativa o regla. 37
3º) Los límites de las parcelas dominiales registradas en el Catastro, están definidos en un título jurídico inscripto en el Registro General Inmobiliario, que puede o no coincidir con los límites materiales de la posesión efectiva, que hace además a la interrupción de la continuidad territorial. Las parcelas posesorias no tienen límites jurídicos y para tenerlos debe esperar las resultas de un juicio de usucapión que se los otorgue. En el registro catastral, a cada parcela tierra, le corresponde un título de dominio y solo uno. Es aquí donde se verifica la correspondencia biunívoca entre hecho y derecho. “ No pueden coexistir dos o mas parcelas ubicadas en la misma porción territorial, por el solo hecho de contar con títulos distintos de propiedad o pretenciones posesorias”( Registración Parcelaria en los Registros Catastrales – Dr. Dante J.L. Caputo – 1980) 4º) De acuerdo al Ordenamiento Territorial de cada jurisdicción, tanto las parcelas urbanas como las rurales, al fraccionarse, deben cumplir requisitos mínimos de medidas y superficies, que las parcelas 38
posesorias no cumplen ni pueden cumplir, porque hasta tanto no tengan dominio no pueden disponer de una subdivisión. 5º) El titular dominial de una parcela, puede usar, gozar y disponer de ella (dentro del ejercicio regular que disponen las leyes) de manera tal que puede gravarla con otros derechos reales, como la hipoteca, el usufructo, etc., mientras que la parcela posesoria no puede hacerlo por su condición: es un hecho y no un derecho. No puede ser ofrecida en garantía. 6º) Cuando se define la Mensura ( véase cualquier definición) se señala enfáticamente que es una operación donde intervienen dos disciplinas : el derecho y la agrimensura (Ver artículo del Agrim. Carlos Chesñevar en revista Agrimensores Nº 79 del Colegio Profesional de Agrimensores de la Provincia de Buenos Aires). Es decir, se aplica territorialmente el derecho, los límites y medidas que define el título, deben ser replanteados sobre el terreno para definir la parcela 39
dominial (art. 2411 Cód. Civil), que puede o no coincidir con la real posesión del titular, materializada por límites concretos, visibles. La mensura es la inteligencia del título sobre el terreno, mientras que la medición de la parcela posesoria no cumple con estos requisitos, siendo tan solo un Acto de Levantamiento Territorial, que tiene por fin el reconocimiento y la medición del espacio territorial definido por los límites posesorios, y en consecuencia he definido como “cuasi-mensura” (Ver “El Gran Libro del Catastro Territorial”, pág. 79Editorial EFU- 2006). 7º)La registración del plano de mensura para tramitar título de dominio por usucapión (insisto , mal llamado plano de mensura y mal llamada mensura) no modifica el estado parcelario dominial registrado en Catastro, sino que se trata de una registración provisoria hasta tanto la justicia resuelva en definitiva. No puede modificar el registro porque no es parcela “catastral”, el plano aprobado no tiene efectos, porque se trata de un “estado de hecho” y no de derecho ( Ver artículo del Agrim. José D. Belaga en Revista del Consejo Nacional de Escuelas de Agrimensura – 40
Volúmen 1 – 2008). Los efectos , son los previstos en el Decreto-ley 5756/58, es decir, conocer el “corpus” de la posesión. “ Podemos clasificar las mensuras en dos grupos: mensuras con aptitud para modificar el dominio y/o estado parcelario y mensuras aptas únicamente para trámites judiciales” ( Registración Parcelaria en los Registros Catastrales – Dr. Dante Caputo – 1980) “ Pero este mero hecho administrativo, de extender copias de planos, no dará derecho para exigir se modifique la situación de los registros catastrales, sino solo cuando se obtenga el reconocimiento judicial de la adquisición del dominio” (opus citado – Dr. Dante Caputo). “Debiera llevarse un registro provisorio, pero su contenido
no
modificará
los
demás
registros
catastrales, hasta tanto no medie sentencia judicial, o acuerdo
de
partes
interesadas
instrumentadas
mediante escritura pública” (Opus citado- Dr. Dante Caputo). 41
8º)
Todas
las
parcelas
catastrales
registradas en el Catastro, tienen un avalúo catastral y avalúo fiscal, que no tienen las parcelas posesorias, y que, si el pretendiente de la posesión quiere pagar el impuesto inmobiliario (requisito exigido por la ley), debe requerir al Catastro un Certificado de Avalúo. Se le presenta aquí al organismo catastral una serie de complicaciones a resolver. “ A fin de acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesión, que es presupuesto para que se configure la usucapión, la prueba ofrecida y producida por quien pretende usucapir, debe ser considerada en su conjunto, atento a que se trata de probar hechos materiales que se han desarrollado a través de un tiempo prolongado. Se admite, por ende, cualquier
tipo
de
prueba,
siendo
esencialmente
considerada la acreditación del pago de impuestos y tasas por parte del poseedor, aunque los recibos no figuren a su nombre” (Fallo 83.486 C.N. Civil- Sala D – febrero 1984)
42
“ Actos Posesorios : la enumeración del Código es ejemplificativa ya que nuestra ciencia jurídica no es de interpretación ; este carácter ejemplificativo lo tomamos de la frase”…en fin…” que usa Velez ; así creemos que es un número cerrado. Esto es desafortunado: el ser ejemplificativa de un tema tan importante (por ejemplo hay algunos jueces que atribuyen como acto posesorio el pago de impuestos ; nosotros creemos que este supuesto es erróneo) nos conduce a interpretar cuales son los actos posesorios en forma general y definirlos de la siguiente manera” (Prof. Escribano Gabriel Ventura- Prof. De la cátedra de Derecho Civil IV de la UNC y Derechos Reales de la Facultad de DerechoArtículo sobre “La Posesión y el Dominio”). “Acto posesorio es un hecho voluntario que produce una modificación física sobre la cosa mueble o inmueble y que permite llegar al conocimiento de haber estado en contacto con ella con ánimo de dueño” (Opus citado- Dr. Gabriel Ventura). Veamos : la posesión puede ser total o parcial. La posesión parcial puede afectar a mas de una parcela 43
catastral o dominial. El pretendiente de la posesión puede haber realizado actos posesorios (art. 2384 Cod. Civil)
como
incrementan
deslindes,
construcciones,
el valor parcelario
etc.,
por tratarse
que de
inmuebles por accesión física y que integran el valor fiscal para el pago del impuesto inmobiliario. Cuando la posesión es total ¿ hay un valor para la parcela catastral distinto al de la parcela posesoria? (Ver pág. 109 del libro “La Tasación de Inmuebles en la Expropiación – Editorial EFU – 1996) ¿Existen dos valores distintos para la misma cosa? Cuando la posesión es parcial, ¿ su avalúo es una proporción del total del avalúo de la parcela catastraldominial? Y si hay mas de una parcela posesoria sobre la misma parcela catastral, ¿ son todos los avalúos proporcionales a la superficie de cada una de ellas y proporcionales al avalúo total de la parcela catastraldominial? La Resolución Nº 26/DPC/78 de la Dirección de Geodesia y Catastro de San Juan, vigente a la fecha, establece en su artículo 1º :” A partir del 1º de febrero 44
de 1978 no se emitirán certificados de avalúos de fracciones mensuradas al solo efecto de tramitar título por prescripción adquisitiva, si las mismas no coinciden totalmente con el estado parcelario constituido”. Es decir, que solo se otorga el certificado de avalúo para que el pretendiente de la posesión abone el impuesto inmobiliario, cuando su posesión coincide con la parcela dominial en su totalidad. En caso de que la posesión sea una fracción de una parcela mayor, no se otorga certificado de avalúo. Pero la Resolución tiene excepciones. El artículo 2º dispone : “ Exceptúase de lo dispuesto en el artículo precedente, a aquellas fracciones en que ya exista sentencia judicial firme, aunque no inscriptas aún en el Registro General Inmobiliario”. Las cosas cambian, pero porque ya hay sentencia judicial declarando la posesión adquirida y solo falta su inscripción en el Registro Inmobiliario. Si el poseedor incorporó mejoras ¿ a quien se le suman? ¿ a la parcela catastral o a la parcela 45
posesoria? ¿ No estará el Estado enriqueciéndose ilegítimamente
por el doble
pago
del impuesto
inmobiliario sobre la misma parcela? “ El pago de impuestos y tasas debe ser interpretado que se admite como prueba para acreditar la existencia de los actos posesorios demostrativos de la posesión, en forma positiva, también para demostrar el “animus”, atento a que por un lado es improbable que una persona que no se considere propietaria de un inmueble realice dichas erogaciones que no le signifiquen un beneficio directo” (Fallo 83.486 – C.N.Civil – Sala D- Febrero de 1984) 9º) Sabemos que la posesión puede trasmitirse a título oneroso (en derecho se llama adjunción de posesiones), pero su trasmisión ¿ se hace por escritura pública? ¿ Se entera Catastro de las transferencias de las posesiones para actualizar sus registros, como ocurre con las trasmisiones de dominio? Es evidente que no.
46
“ En el 1184 del C.C. se establecen cuales se harán por escritura pública y no figura expresamente la cesión de derechos posesorios” “Así concluimos que los derechos posesorios pueden cederse por instrumento privado aunque no es conveniente, ya que las firmas no son válidas hasta no ser reconocidas por todas las partes” (opus citado – Dr. Gabriel Ventura) 10º) No siempre ocurre pero suele ocurrir, que al realizar la mensura de una parcela con título de dominio, aparezca un excedente sustancial porque se ha superado la tolerancia superficial fijada por los Organismos
Catastrales.
Estos
excedentes
de
superficie no están amparados por un derecho y se tratan de avances sobre terrenos vecinos. Son, lo que llamaríamos,
posesiones.
Si
consideramos
a
la
posesión como parcela catastral, estas fracciones de terrenos también lo serían, porque cumplen con la definición dada en el artículo 4º de la Ley 26.209. “…la mensura que supere el 5%, deberá recurrir judicialmente para obtener el título de dominio al igual 47
que si se tratara de la adquisición del dominio de un inmueble por prescripción veinteañal” (Registración Parcelaria en los Registros Catastrales – Dr. Dante Caputo – 1980) Pero resulta que los organismos catastrales no les asignan nomenclatura ni avalúo catastral. Se ubican donde corresponda dentro del polígono medido, con medidas lineales, superficiales y angulares, es decir, cumplen con los mismos requisitos que la llamada mensura para usucapir (cuasi-mensura), pero no son considerados parcelas. (Ver pág. 81 – Libro “El Gran Libro de Catastro Territorial” – Editorial EFU – 2006) ¿Qué antecedentes tenemos al respecto? La Resolución Nº 503/DGC/00, nos dice en su artículo 3º: “ Las parcelas de origen que tuvieran excedentes superficiales, no podrán ser sometidas a este tipo de parcelamiento
hasta
la
bonificación
del
título
correspondiente” El artículo se refiere al régimen de la Propiedad Individual y no permite la subdivisión hasta que el título 48
haya
sido
saneado,
pues
tiene
superficies
no
amparadas por el derecho. Por otro lado, la Resolución Nº 148/DPC/81, establecía en su artículo 12º: “La fracción amparada por título y la fracción
correspondiente
al
excedente,
serán
identificadas como parcela la primera y excedente superficial la segunda. No obstante, ambos sectores serán
amparados
por
una
sola
Nomenclatura
Catastral”. En
este
artículo
tenemos
dos
cuestiones
trascendentales : 1º) no se considera parcela al excedente y 2º) no se le asigna nomenclatura independiente de la nomenclatura de la parcela con título de dominio. 11º) Cuando se expropia un inmueble por causa de utilidad pública, tanto la Ley Nacional Nº 21.499 como la Provincial Nº5639, en su articulado, se refieren exclusivamente al titular del dominio afectado por dicha expropiación , y no al poseedor. Podemos citar entre otros, los artículos 9,13,15,17,23,29,32,etc., pero nos detendremos en algunos de ellos. 49
Art.23º El propietario podrá retirar la suma depositada previa justificación de su dominio…. El artículo nos señala que solo puede cobrar la indemnización el titular del dominio y no el poseedor, por cuanto previamente debe justificar que es tal, mediante los documentos e instrumentos privados y públicos que así lo acrediten. Art. 29º: ….Se entenderá que la expropiación ha quedado perfeccionada, cuando se ha operado la transferencia del dominio al expropiante, mediando… Queda claro que el poseedor no puede realizar la transferencia del bien, y aún cuando la expropiación es parcial, porque se requeriría un plano de mensura que divida la fracción expropiada de la no afectada y el poseedor no está autorizado a ello. En última instancia el poseedor podrá hacerse parte en el juicio de expropiación si quiere hacer valer su derecho, debiendo demostrar tal situación.
50
12º) Como todos sabemos, el derecho real de dominio es el derecho por naturaleza completo, integral, amplio, casi es el único derecho real. Pero
hay
otros
desmembraciones
derechos del
reales,
dominio,
que
que
son tienen
representación territorial , concreta en algunos casos y en otros representación virtual, como el derecho real de superficie forestal. Lo cierto es que, el dominio se representa territorialmente a través de la mensura, que , registrada en el Catastro, constituye el estado parcelario, y por ende la Parcela, como unidad celular de la registración. Hay otros derechos reales que también tiene representación territorial, como las servidumbres ( de tránsito y acueducto, por ejemplo), y otros que podrían tener la misma representación, pero su virtualidad es más aceptable, como por ejemplo el derecho real de usufructo; uso y habitación ; hipoteca; de superficie forestal, que podrían constituirse sobre todo o parte del inmueble afectado. La
representación
de
estos
derechos
reales
desmembrados, no modifica el estado parcelario 51
constituído, la parcela continúa con su nomenclatura catastral y todos sus elementos esenciales, su avalúo, etc.,
de
manera
que
no
se
produce
ninguna
modificación. ¿Por qué entonces la llamada parcela posesoria debe tener mas atribuciones? Tampoco modifica el estado parcelario y su registración es provisoria, mientras que los otros derechos permanecen mientras dure su vigencia. Si analizamos el tema desde el punto de vista de su definición : la parcela es cosa inmueble de extensión territorial
continua,
y
esta
continuidad
solo
se
interrumpe cuando aparece un derecho de dominio distinto, de otro titular, o cuando hechos físicos o jurídicos asi lo determinan. Ningún derecho real desmembrado
corta
la
continuidad
territorial,
simplemente limitan o restringen el derecho de dominio y lo transforman en menos pleno o imperfecto, en consecuencia, la parcela posesoria, que ni siquiera tiene el rango del derecho, porque es un hecho, ni siquiera tiene la jerarquía de un derecho real, no puede 52
interrumpir
la
continuidad
territorial,
no
puede
asignársele una nomenclatura aunque sea provisoria, no puede, en definitiva ser una parcela catastral. 13º) En la Provincia de San Juan existen normas legales vigentes que corroboran los conceptos vertidos. Así, el Decreto Nº 2268/OP/85, en su artículo 3º establece: “Cuando hubiere oposición del titular del dominio inscripto como tal en el Registro General Inmobiliario y el comitente de la mensura no tuviese título de dominio inscripto en el Registro General Inmobiliario del inmueble a mensurar, la Dirección de Geodesia y Catastro no dará trámite al plano de mensura, salvo orden judicial en contrario” .Es evidente que el artículo se refiere a la parcela posesoria, y que, ante la oposición del titular del dominio, aún habiendo el profesional realizado la mensura y confeccionado el plano respectivo, no se le da trámite alguno en el organismo catastral y solamente con orden judicial podrá tramitarse. 53
Se
deduce
consecuentemente,
que
la
parcela
posesoria no es parcela catastral. Por su parte, el Decreto Nº 0549/MIT y MA/06, en su artículo 1º, inciso 1.2, nos dice :” Cuando el Acto de Levantamiento Territorial fuese destinado a obtener título de dominio por prescripción adquisitiva, se hará citación expresa a colindantes…………..citando al titular registral……………….”. No cabe dudas que el Decreto considera a la llamada “mensura
de
posesión”
como
un
Acto
de
Levantamiento Territorial, en coincidencia con lo expresado en página 79 del libro “El Gran Libro del Catastro Territorial”, Editorial EFU,2006. Dadas las razones señaladas, concluímos lo siguiente : A)
La parcela posesoria no es parcela catastral,
pues no tiene efectos en el Catastro y solamente su registración es necesaria para la iniciación del juicio de usucapión (Decreto-Ley 5756/58). B)
Su registración debe ser provisoria, en un
Registro independiente del Registro Catastral con 54
efectos
en
el
Derecho,
realizando
asientos
de
referencia recíproca para su efectiva publicidad. C)
No debe otorgársele Nomenclatura Catastral
independiente, sino que, a la Nomenclatura Catastral de la o las parcelas catastrales-dominiales afectadas, incorporarle una clave, índice o nomenclador que indique la existencia de la posesión. D)
La Registración provisoria no modifica el estado
parcelario constituído hasta tanto haya sentencia judicial, pues la registración del plano de mensura (cuasi-mensura) no constituye el estado parcelario. E)
Podría considerarse a la parcela posesoria como
un Objeto Territorial a los fines de coadyuvar a la publicidad y garantías de los Derechos Reales. Por lo tanto, la llamada “Parcela Posesoria” no es “Parcela Catastral” porque no integra el Registro Catastral del estado de hecho y su relación con el derecho, sino otro Registro, independiente, provisorio, que tendrá entre otras funciones, coadyuvar a la publicidad de los derechos reales, cuando, al solicitarse el Certificado Catastral que se requiere en el artículo 12º de la Ley Nº 26.209, se informe también la 55
existencia de una o mas posesiones sobre el mismo inmueble. Las “parcelas catastrales” serán entonces, todas aquellas parcelas dominiales que teniendo plano de mensura,
haya
sido
registrado
en
el
Catastro,
constituyendo el estado parcelario de derecho. Estas parcelas serán llamadas también Objetos Territoriales Legales, conforme lo dispone la ley. Reitero y quiero dejar bien en claro, que si deben registrarse los planos de mensura (cuasi mensura) de posesión veinteañal o usucapión, de pretendientes poseedores, porque por tratarse de un hecho y no de un derecho, no pueden ser publicitados por el Registro General
Inmobiliario
y
en
consecuencia
deben
necesariamente publicitarse a través del Catastro Territorial, para completar la publicidad de los Derechos Reales y servir de garantías al tráfico inmobiliario. De hecho, en el libro al que hice referencia, en varias oportunidades , he agregado en el anexo un proyecto de ley para la creación del Registro de Posesiones y no el Registro de Poseedores. 56
Un cuarto error que no señalé, para analizarlo independientemente, es el referido al concepto integral de parcela catastral. Cuando se define la parcela, tanto en la Ley 20.440 como en la actual Ley 26.209, se hace referencia a la “extensión territorial continua”, olvidándose de la existencia de otras parcelas catastrales, que hoy sería objetos territoriales legales, como las unidades en Propiedad Horizontal cuya extensión no es territorial sino espacial, son inmuebles por accesión física ( Art. 2315 C.C.), con límites y elementos esenciales como cualquier parcela. La Ley 13.512 de Propiedad Horizontal y la Ley 19.724 de Prehorizontalidad se refieren a este nuevo derecho real que Catastro debe registrar y registra, casi independientemente de la parcela tierra donde se asientan y de la cual solo una parte proporcional de indivisión forzosa integra su dominio. Por lo tanto debió incorporarse también este concepto en el artículo, como lo he señalado y definido en el libro citado, en páginas 90 y 91. 57
Es posible que se me trate de demasiado detallista, pero creo que es necesario a fin de que cuando se redacten las leyes provinciales se tengan a mano todas las posibilidades de insertar en las mismas aún los casos no contemplados en la ley 26.209. Asi vemos que en la definición de parcela se ha colocado que en el documento cartográfico debe constar la existencia de la parcela y sus elementos esenciales. Pero en el artículo 5º se incorporan los elementos
complementarios
también
como
constitutivos del estado parcelario. Por lo tanto, o hay que modificar el artículo 4º o el artículo 5º para que haya congruencia entre ambos, a menos que haya sido intencional
esa
redacción
y
tenga
fundamentos
sustentables. En el artículo 5º, encontramos : “ Son elementos de la parcela: I ) Esenciales a)
La ubicación georeferenciada del inmueble;
58
b)
Los límites del inmueble en relación a las causas
jurídicas que les dan origen ; c)
Las medidas lineales, angulares y de superficie
del inmueble. II ) Complementarios a)
La valuación fiscal;
b)
Sus linderos.
Dichos elementos constituyen el estado parcelario del inmueble. Se clasifican a los elementos
en dos categorías :
esenciales y complementarios, pero ambos integran el llamado estado parcelario del inmueble. Debemos decir que hay un error conceptual. La valuación fiscal, que es el resultado de aplicar un porcentaje menor de uno a la valuación catastral ( por ejemplo el 70% u 80%, que transformados en índices serían 0,70 o 0,80 ), y cuyo fin es establecer la base imponible para el cobro del impuesto inmobiliario y otros, solo tiene vigencia anualmente, desde el primero de enero al treinta y uno de diciembre de cada año, y 59
su inclusión como elemento constitutivo del estado parcelario no tiene trascendencia, no tiene valor en el plano de mensura. Si las Direcciones de Catastro no actualizan sus valuaciones anualmente es otro el problema. Imaginemos algunas situaciones que se pueden producir
para
que
podamos
comprender
mas
claramente lo que decimos. Un profesional de la agrimensura realiza un acto de levantamiento parcelario (mensura) de un lote baldío, o una finca sin mejoras, y coloca en el plano el avalúo fiscal vigente a la fecha de la mensura. El titular del dominio requería la mensura para constituir el derecho real de hipoteca en razón de la necesidad de un crédito para construir su vivienda. Le otorgan el crédito y construye su casa. La
valuación
notablemente,
catastral pero
y
en
fiscal el
han
plano
cambiado sigue
la
correspondiente al baldío. Si al plano de mensura, o mejor dicho, al estado parcelario constituído se le asigna una vigencia de varios años, como ocurre en 60
provincia de Buenos Aires, y lógicamente no se requiere verificación durante su vigencia, es apto para realizar transferencias de dominio o constitución de otros derechos reales durante su período de vigencia, por ejemplo, cinco años. Es decir que, la valuación fiscal inserta en el plano está totalmente desactualizada y además proporcionando información incorrecta. Trasládese esto a una Propiedad Horizontal de varios pisos o varias unidades de una sola planta y se podrá apreciar el sin sentido que tendrá haber incorporado la valuación fiscal al estado parcelario constituído. Veamos
ahora
los
elementos
esenciales.
Nos
encontramos con lo siguiente : si estamos hablando de los elementos de la parcela, porqué introducimos la palabra inmueble, que está mas reservada para los Registros
de
la
Propiedad
que
para
Catastro,
confundiendo los conceptos. En un análisis mas profundo, este artículo presenta también una dificultad en su interpretación si lo comparamos con el artículo 7º de la misma ley. Esta dificultad se refiere al término “ constituir”. Si el artículo 61
7º establece que el estado parcelario se constituye con la registración del plano en el organismo catastral, es decir, nace la parcela catastral con los efectos que la ley ha dispuesto, entre ellos el mas importante, dar publicidad erga omnes, no puede el artículo 5º decir que los elementos esenciales y complementarios constituyen el estado parcelario. Esta dificultad ya venía con la Ley 20.440 (art. 6º), pero en la misma se hacía una aclaración muy importante. Al final del artículo
decía
:
“….Los
elementos mencionados
constituyen el estado parcelario del inmueble. El estado parcelario debe ser determinado mediante un acto de levantamiento territorial practicado conforme a esta ley y representado en un documento cartográfico inscripto en el organismo catastra.” Se nos presentan entonces dos alternativas para dar solución a la problemática : o aclaramos que una constitución (la del art. 5º) se refiere a la configuración geométrica y jurídica de la parcela y la otra (la del art. 7º) a la constitución propiamente dicha o mejoramos la redacción
del
artículo
cambiando
la
palabra
“constitución” por otra que tenga mas relación con lo 62
que
se
quiere
decir.
Propongo
cambiarla
por
“determinación”. Un texto adecuado hubiera sido : Artículo 5º : Son elementos de la Parcela : I – Esenciales a)La ubicación georeferenciada de la parcela ; b)Los límites de la parcela, en relación a las causas jurídicas que les dan origen ; c)Las medidas lineales, angulares y de superficie de la parcela. II – Complementarios a)Sus linderos b)Las mejoras que contenga. Los elementos esenciales determinan el estado parcelario y los complementarios se incorporarán según dispongan las legislaciones locales. 63
Artículo 6º : “La determinación de los estados parcelarios
se
realizarán
mediante
actos
de
levantamientos parcelarios consistentes en actos de mensura ejecutados y autorizados por profesionales con incumbencia en la agrimensura, quienes asumirán la responsabilidad profesional por la documentación suscripta, de acuerdo a lo dispuesto en la presente ley y en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales.” Este es un artículo claro, contundente, pero que habrá que manejarlo con mucho tino por la existencia aún de otras profesiones autorizadas a realizar actos de mensura, como en la provincia de Córdoba, y que, poco a poco debe irse regularizando esta situación, como ocurrió en la provincia de San Juan. Actualmente, por Resolución Nº 1054/02 del Ministerio de Educación, mediante la cual se declara incluído en la nómina del artículo 43º de la Ley 24.521, al título de Ingeniero Agrimensor, en el anexo V-1, se señalan las actividades propias de este título, entre las que se destaca
el
inciso
D)
realizar 64
por
mensura
la
determinación,
demarcación
y
verificación
de
inmuebles y parcelas y sus afectaciones, por lo que , el resto de los títulos profesionales deberán ajustarse a esta normativa. Sin perjuicio de ello, quienes tengan derechos adquiridos deberán ser respetados en los mismos. El artículo 7º de la ley nos dice : “ El estado parcelario quedará constituído por la registración en el organismo de aplicación, del plano de mensura y demás documentación
correspondiente
al
acto
de
levantamiento parcelario ejecutado. En el plano deberán constar los elementos que permitan definir la parcela, según lo establecido en el artículo 5º de la presente ley y lo que establezcan las legislaciones locales. La registración no subsana ni convalida los defectos de los documentos.” Volvemos en este artículo a lo expresado sobre el artículo 2º, cuando dice : “…registración en el organismo de aplicación.” ¿ Acaso hay otro organismo que no sea Catastro donde se registran los planos de mensura? Debió colocarse expresamente “ en el 65
organismo catastral”, para que no hayan dudas de donde se realiza la constitución del estado parcelario. Algunos colegas me han manifestado que la redacción se debe al principio federalista de dejar que cada provincia tome la medida que crea conveniente. No lo comparto. No se deja de ser federalista por indicar en la ley que el Catastro es el organismo donde se registran los planos de mensura. Mas aún cuando se trata de la Ley Nacional de Catastro. Observamos también, que de acuerdo a la redacción del artículo, quedaría constituído el estado parcelario para las mensuras de posesión (cuasi mensura), pues cumplen con los requisitos de la ley. Ya hemos dicho que la parcela posesoria no es parcela catastral, y que su registración es provisoria y no modifica el estado parcelario constituído o no. Se requiere una sentencia judicial que declare el derecho adquirido. Por lo tanto, en el artículo se debió incluir la excepción a este acto, que yo he denominado “acto de levantamiento territorial” y no “parcelario”, porque su finalidad es distinta y que por igual motivo he expresado que se 66
trata de una “cuasi mensura” y no una “MENSURA” con mayúsculas. ( mas conceptos en el libro “El Gran Libro del Catastro Territorial” Editorial EFU – 2006). Finalmente el artículo se refiere a un Registro no convalidante, al no subsanar ni convalidar los defectos de la documentación. Estamos así frente a un Registro Sustantivo, porque el estado parcelario se constituye con la registración y no convalidante. El Registro de la Propiedad Inmueble también es un registro no convalidante pero a diferencia del catastral es un Registro Declarativo. Esta es la gran jerarquía que adquiere el Catastro Territorial
frente
al
Registro
Inmobiliario.
En
consecuencia tenemos : Catastro Territorial = Registro Constitutivo Real No Convalidante Propiedad Inmueble = Registro Declarativo Real No Convalidante.
67
Hemos notado también que no se hace referencia a la modificación del estado parcelario ya constituido o a constituirse. Cuando se modifica el estado parcelario ya constituído, también hace falta plano donde se represente la modificación y aprobada y registrada, deberán otorgarse nuevas matrículas a las fracciones resultantes, sean estas el resultado de una división o una anexión o unificación. Pero también puede realizarse la constitución y modificación del estado parcelario, en un mismo acto de mensura, situación no contemplada y que deberían prever las normativas provinciales. Es posible que esta falta de indicación de otros actos de levantamientos parcelarios, se deba justamente a no haberlos definido en el texto de la ley. Con referencia al artículo 8º tenemos : “ Con posterioridad a la
determinación y constitución del
estado parcelario en la forma establecida por la presente ley, deberá efectuarse la verificación de su subsistencia, vigencia,
siempre
conforme
a
que las 68
hubiere
caducado
disposiciones
de
la las
legislaciones locales y se realice alguno de los actos contemplados en el artículo 12º de la presente ley.” El artículo es claro en su redacción y deja a las provincias la responsabilidad de establecer el plazo de vigencia del estado parcelario constituido, e incorpora la verificación de su subsistencia, para los casos señalados en el artículo 12º de la misma ley. Es decir, que indefectiblemente hay que establecer un período de vigencia del estado parcelario, que dependerá de la clasificación parcelaria que haga cada provincia : parcelas urbanas, rurales, industriales, propiedad horizontal, otras. Pasemos ahora al artículo 9º : “ La verificación de la subsistencia de estados parcelarios se realizará mediante
actos
de
mensura
u
otros
métodos
alternativos que, garantizando niveles de precisión, confiabilidad e integralidad comparables a los actos de mensura, establezca la legislación local. Los actos de levantamientos parcelarios para verificación de su subsistencia serán autorizados por profesionales con incumbencia
en
la
agrimensura, 69
quienes
serán
profesionalmente responsables de la documentación suscripta, de acuerdo con lo que establezca la legislación local.” El artículo insinúa que hay actos de levantamientos parcelarios que tienen por fin la verificación de la subsistencia del estado parcelario y que pueden realizarse por métodos equivalentes a los actos de mensura en cuanto a precisión y confiabilidad. Cada provincia deberá dictar la normativa correspondiente, estableciendo
que
métodos
pueden
considerarse
alternativos y el procedimiento a seguir en estos casos. Como, tanto el artículo 8º como el 9º, no dicen que pasa después de realizada la verificación de la subsistencia, es aceptable pensar que de no haberse modificado el estado parcelario, continuará su vigencia por un período igual al que tenía antes de caducar y que en caso de no coincidir, será necesario la realización de un nuevo acto de levantamiento parcelario (mensura) para determinar el actual estado parcelario.
70
Al final haremos un comentario muy particular y especial sobre la Verificación de la Subsistencia del Estado Parcelario. Pasemos ahora al artículo 10º : “ Los objetos territoriales
legales
que
no
constituyen
parcelas
conforme al artículo 5º de la presente ley, serán asimismo determinados por mensura u otros métodos alternativos que garantizando niveles de precisión, confiabilidad e integralidad comparables a los actos de mensura, establezca la legislación local y registrados ante
el
organismo
catastral,
conforme
a
las
disposiciones de las legislaciones locales.” Este artículo presenta algunas dificultades en su interpretación. Dice que los objetos territoriales legales que no constituyen parcelas, deben determinarse por mensura
y
registrarse
en
el
Catastro.
Surge
evidentemente la siguiente pregunta : ¿ Cuales son los objetos
territoriales
legales
que
no
constituyen
parcelas? ¿ Acaso en los elementos esenciales y complementarios de la parcela hay alguna condición especial? 71
De la lectura que hicimos del manifiesto de la Reunión de Especialistas de Agrimensura y de los Fundamentos de la ley, deducimos que se trata fundamentalmente de otros derechos reales distintos al dominio y que tengan representación territorial, como las servidumbres reales y administrativas, entre otros, pero suponemos que pueden haber otros objetos territoriales legales que no constituyan parcelas, como por ejemplo : las áreas de ordenamiento territorial; áreas de reservas ecológicas, que serán registradas para su plena publicidad. Ahora bien, la vigencia de los planos que las representan, porque no hay constitución del estado parcelario, deberá ser distinta a aquellas que si constituyen el estado parcelario. ¿Cómo hace Catastro para publicitar el estado parcelario
constituido
de
parcelas
;
de
objetos
territoriales legales que no sean parcelas y de actos de levantamientos
territoriales
posesorios
registrados
provisoriamente? El artículo 11º nos da la respuesta : “ El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que 72
expedirá el organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad
de
realizarse
cualquier
acto
de
constitución, modificación y/o trasmisión de derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.” Este artículo se refiere a la publicidad catastral, indicando que el Catastro expedirá Certificaciones Catastrales donde conste la existencia de la parcela, sus elementos esenciales y complementarios, otros derechos o hechos que la afecten, según establezcan las legislaciones locales. Pero la segunda parte del artículo nos ha generado cierta duda en su interpretación. Dice : “ Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad de
realizarse
cualquier
acto
de
constitución,
modificación y/o trasmisión de derechos reales, se deberá
asegurar que el estado parcelario esté
73
determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.” Podría ocurrir que el titular del dominio decida constituir sobre su parcela el derecho real de servidumbre por ejemplo : ¿ Será necesario previamente la constitución del estado parcelario antes de constituir la servidumbre ? ¿ O se considerará que por ser estos derechos objetos territoriales legales no parcelarios, pueden mensurarse sin estar la parcela constituida? Si interpretamos “estrictu sensu” lo escrito, no hay dudas que para la constitución, modificación y/o trasmisión de derechos reales debe existir la parcela constituida mediante plano de mensura registrado en el organismo catastral. Pero debiéramos tener en cuenta algunas situaciones particulares. Por ejemplo, la constitución de una servidumbre administrativa, que si bien no es una servidumbre real, se debieran aplicar los mismos principios. Esta servidumbre que puede ser un electroducto, gasoducto, etc., cuyos recorridos son varios kilómetros y en la mayoría de los casos atraviesan gran cantidad de parcelas y además de 74
grandes superficies, se podría complicar la aplicación de la ley para el titular de la servidumbre si es necesario realizar la mensura de todos los inmuebles que atraviesa la misma. ¿ Y que pasaría con otros tipos de servidumbres administrativas como la de Ruinas y Yacimientos Arqueológicos? Haremos mas adelante algún comentario al respecto. Pasemos ahora al artículo 12º : “ En los actos por los que se constituyan, trasmitan, declaren o se modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral habilitante y relacionar su contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales y constitución del bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras medidas cautelares.” Hay una pequeña contradicción entre el artículo 11º y el 12º. En el artículo 11º se exige que para constituir, 75
modificar
o
trasmitir
cualquier
derecho
real
es
necesario que esté constituido el estado parcelario o verificado en su caso. Pero en el artículo 12º se exime de este requisito al usufructo, uso y habitación. ¿Por qué? No hemos encontrado una razón que apoye esta postura. Porque con el mismo criterio podría haberse incluído la anticresis. Y además ¿Por qué se incluyó el Bien de Familia? No es un derecho real. Entre el artículo 11º y el 12º se impone un requisito fundamental para todo el país. Que el estado parcelario esté constituido previo a todo. De ello resulta indudablemente la obligatoriedad de la mensura como un requisito mas que se incorpora a los dispuestos por Vélez en el Código. A partir de ahora ya no hace falta justificar el acto de levantamiento parcelario constitutivo previo a toda transferencia de dominio en el artículo 2611 del Código Civil. Ahora la ley 26.209 está incorporada a dicho Código como complementaria del mismo. Si bien se señala en el artículo que el Certificado Catastral debe también estar presente en documentos 76
legales que produzcan los efectos mencionados en el mismo,
una
redacción
mas
clara
facilitaría
su
interpretación. Para ello recurrimos al artículo 48º de la Ley 20.440, que en su segundo párrafo expresa : “ Los jueces y demás autoridades no ordenarán inscribir en el registro de la propiedad inmueble documentos que surtan los efectos jurídicos mencionados en el párrafo anterior, sin tener a la vista la certificación catastral y relacionar su contenido en los oficios o testimonios pertinentes.” Este párrafo es muy importante porque se producen actos por los que se constituyen o modifican derechos reales, en forma administrativa, que no requieren escrituras para su inscripción en el registro inmobiliario, como el caso de las donaciones dispuestas en el artículo 1810 del Código Civil, cuando éstas se realizan al Estado. Veamos que ocurre con el artículo 13º : “ A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12º de la presente ley en el Registro de la Propiedad Inmueble,
se
acompañará 77
a
la
documentación
correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.” Tanto el artículo 11º como el 12º y relativamente el 13º, se
refieren
exclusivamente
a
la
constitución,
modificación o trasmisión de derechos reales, pero hay otros derechos, también con representación territorial, que no se encuentran en el Derecho Civil, sino en el Derecho Administrativo, como todas las servidumbres administrativas que existen de distinta clase. Debió incluirse en la redacción de alguno de los artículos las disposiciones del artículo 2611 del Código Civil, en cuanto corresponda, para cubrir todas las posibilidades que puedan presentarse. El artículo 13º impone a los Sres. Escribanos agregar a la documentación que se presente ante el Registro de la Propiedad Inmueble, del Certificado Catastral, requisito indispensable para la registración definitiva y efectos dispuestos por el artículo 2505 del Código Civil. Llegados ya a este artículo, debemos decir, con plena convicción, que a pesar de las críticas manifestadas, la ley realiza una serie de aportes no solo al Catastro 78
como institución, porque jerarquiza a la Institución, sino a la sociedad misma. Para el Catastro, porque jerarquiza a la institución y la transforma en un verdadero Registro Constitutivo, Real y No convalidante, con efectos en el derecho, otorgándole una amplia publicidad garantizadora de los derechos reales, administrativos y posesorios en contribución a la paz social. A la sociedad, porque al establecer la constitución del estado parcelario a través de la mensura, garantiza la existencia, ubicación y medidas de las parcelas que protege y ampara el título. Es una perfecta combinación para dar seguridad jurídica a los derechos inmobiliarios de las respectivas jurisdicciones. El capítulo IV de la ley se refiere a la Valuación Parcelaria. Artículo 14º: “ Los organismos catastrales de cada jurisdicción tendrán a su cargo la determinación de la valuación parcelaria de su territorio, a los fines fiscales. 79
Las leyes locales establecerán e instrumentarán las metodologías valuatoria a utilizarse en su jurisdicción, la cual deberá tener, en todos los casos, base técnica para lograr la correcta valuación de manera de contribuir a la equidad fiscal. Será objeto de justiprecio, entre
otros,
el
suelo,
sus
características,
uso,
capacidad productiva, y las mejoras que contenga.” Para el análisis de este artículo me remito a lo expresado en el libro “Catastro Territorial” – Editorial EFU – año 1996, página 107 en adelante. Veamos el artículo 15º : “ Créase el Consejo Federal del Catastro, el que estará integrado por todos los Catastros de las provincias y de la ciudad Autónoma de Buenos Aires, con el objeto de cumplir con las finalidades establecidas en la presente ley, quienes dictarán
sus
normas
para
su
organización
y
funcionamiento.” En realidad el Consejo Federal del Catastro fue creado en el año 1958 por voluntad de las provincias y se encuentra funcionando desde esa fecha, pero nunca fue instituido por ley, por lo que ahora aplaudimos mas 80
allá de nuestro pensamiento de haber dictado una ley específica para el mismo. Sobre sus funciones y organización se puede leer en el opus citado anteriormente, en página 87 y siguientes. Artículo 16º :” Las Provincias y la ciudad Autónoma de Buenos Aires, deberán a través del Consejo Federal del Catastro, contribuir a la adecuada implementación de políticas territoriales, a la administración del territorio, al gerenciamiento de la información territorial y al desarrollo sustentable, en concordancia con el rol que compete al Catastro como un componente fundamental para la infraestructura de datos espaciales del país. El Consejo Federal del Catastro contribuirá a coordinar las metodologías valuatorias con la finalidad de unificar criterios, destinados a informar a los organismos tributarios pertinentes en toda la Nación.” Este artículo establece el marco general en que todos los Catastros, a través del Consejo Federal del Catastro, fijarán las políticas catastrales acordes a la 81
ley, en todo el país, propiciando la posibilidad de unificar criterios de valuación parcelaria, principalmente en los límites interprovinciales, donde las diferencias de valor son notablemente mayores. Artículo 17º :” Las normas pertinentes referidas a la constitución del estado parcelario y su registración, serán de aplicación gradual y progresiva según lo determinen
los
organismos
catastrales
de
cada
jurisdicción.” La disposición es acertada. Al implementarse por esta ley la Certificación Catastral previo a la constitución, modificación o trasmisión de derechos reales y en su consecuencia el acto de levantamiento parcelario (mensura) de constitución del estado parcelario ; la incorporación de los bienes del dominio público a la registración catastral y el registro de objetos territoriales legales, entre otras cosas, los Catastros necesitarán modificar sus estructuras actuales y normas de procedimientos para la ejecución y presentación de la documentación pertinente a la mensura y crear el Registro Catastral con una matrícula distinta a la 82
nomenclatura catastral de la parcela, que identifica en todo caso su ubicación relativa, debiendo además cumplir con los principios registrales que existen en materia de registración. Por lo tanto, la aplicación gradual y progresiva permitirá ir ajustando los procedimientos y corrigiendo errores, de manera tal, que al cabo de un determinado período de tiempo, se encuentre toda la jurisdicción dentro del nuevo sistema. Los profesionales de la agrimensura en el libre ejercicio profesional, también necesitarán de un período de tiempo para adaptarse a las nuevas técnicas de registración y medición de objetos territoriales legales que no sean parcelas y que requerirán requisitos especiales y particulares para su determinación y registración. Finalmente llegamos al artículo 18º :” Esta ley es complementaria del Código Civil”. Se completa la ley con una disposición de fundamental importancia. Su incorporación al Código Civil como ley 83
complementaria.
Se
encuentra
ahora
inserto
el
Catastro en el Derecho de fondo de nuestro país, en el derecho positivo, lo cual significa que es obligatoria su normativa y que cada provincia y la ciudad autónoma de Buenos Aires, deberán dictar las respectivas leyes de
adecuación
y
normas
de
procedimientos
provinciales en materia catastral. Se ha cumplido así una etapa tan anhelada por la Agrimensura Argentina, que debemos congratularnos por este acontecimiento, a pesar de las críticas realizadas, que solo tienen la intención de contribuir al perfeccionamiento y actualización del Catastro y de la Agrimensura. Como he mencionado en página 55, me referiré al tema de la verificación parcelaria.
84
SOBRE LA VERIFICACION DE LA SUBSISTENCIA DEL ESTADO PARCELARIO Antes de referirnos al tema específicamente, haremos primero
un
análisis
significativo
de
la
frase
:
“Verificación de la Subsistencia del Estado Parcelario” (Ver Publicación Técnica Nº 6 de la Dirección de Geodesia y Catastro de San Luis – Julio 1980 – Wilfrido López) VERIFICAR : del latín verus : verdadero y facere : hacer. Probar que una cosa, de la cual se dudaba, es verdadera. Comprobar o examinar la verdad de una cosa. Realizar, ejecutar. Resultar cierto y verdadero lo que se dijo o pronosticó. SUBSISTENCIA : del latín subsistentia : permanencia, conservación y estabilidad de las cosas. PARCELARIO : perteneciente o relativo a la parcela.
85
ESTADO : del latín status. Situación en que se encuentra una cosa, y en especial, cada uno de los sucesivos modos de ser de una persona o cosas sujetas a variaciones y cambios que afectan su condición. En consecuencia, Verificar la Subsistencia del Estado parcelario significa comprobar que la parcela existe como tal, que conserva intactos sus elementos esenciales (dentro de las tolerancias fijadas por el Catastro), que no ha sufrido modificaciones que puedan perturbar su existencia tal cual fue constituída oportunamente. Ahora bien, para proceder a la verificación del estado parcelario, previamente la parcela debe ser constituída mediante la registración del plano de mensura en el organismo catastral. Producido este hecho, el Catastro otorga un período de vigencia de ése estado parcelario, que según la Provincia que se trate, es el tiempo que se ha establecido. 86
La Provincia de Santa Cruz (art. 31º de la ley) establece : a)
Un (1) año para parcelas urbanas y suburbanas
baldías, b)
Tres
(3)
años
para
parcelas
urbanas
y
suburbanas edificadas, c)
Cinco (5) años para parcelas subrurales,
d)
Ocho (8) años para parcelas rurales.
La Provincia de Mendoza (art. 17º de la ley) establece Se
efectuará
la
verificación
en
oportunidad
de
realizarse cualquier acto de constitución, modificación y/o trasmisión de derechos reales sobre inmuebles. La Provincia de San Luis (art. 8º del Decreto Nº 945/09) establece: La verificación deberá efectuarse siempre que se produzca un acto por el que se constituya, trasmita, declaren
o
modifiquen
derechos
reales
sobre
inmuebles, siempre que se hubiere vencido el plazo de dos (2) años. 87
La Provincia de San Juan en el proyecto de ley establece: Diez
(10)
años
para
toda
clase
de
parcelas
exceptuando a la Propiedad Horizontal. La Provincia de Buenos Aires ( art.15º de la Ley 10.707) establece: “Con posterioridad a la determinación y constitución del estado parcelario en la forma establecida por la presente ley, deberá efectuarse la verificación de la subsistencia en oportunidad de realizarse cualquier acto de constitución, modificación y trasmisión de derechos reales, siempre que hubieren vencidos los plazos establecidos a continuación o de la realización de una verificación de subsistencia posterior : a)
Doce (12) años para inmuebles ubicados en las
plantas subrural o rural. b)
Seis (6) años para inmuebles ubicados en la
planta subrural o planta urbana que se encuentren edificados.
88
c)
Dos (2) años para inmuebles ubicados en la
planta suburbana o planta urbana que se encuentren baldíos. d)
Seis (6) años para las unidades funcionales de
los edificios afectados al régimen de Propiedad Horizontal, ubicados en planta baja y doce (12) años para unidades funcionales contenidas en las restantes plantas, si las hubiere. La vigencia del estado parcelario de las parcelas que contengan edificios sometidos al régimen de la Propiedad Horizontal, se mantendrá mientras subsistan los elementos esenciales de las mismas. De lo expuesto precedentemente se deduce que habrán
parcelas
que
se
verán
verificadas mas
asiduamente que otras y que mientras no se produzca un acto de disposición del titular del dominio no se procederá a la verificación del estado parcelario. Esta hetereogeneidad o diversidad de pensamientos sobre la vigencia de un plano de mensura o del estado parcelario mas específicamente, no produce una buena imagen en la Agrimensura. Mientras algunas provincias 89
fijan un plazo, otras dejan librada la vigencia a la realización de un acto de disposición del titular, lo cual implica que en algunos casos, vencido el plazo, la caducidad de su vigencia es inmediata, en cambio en las otros casos su vigencia permanece en el tiempo hasta
tanto
no
se
produzca
una
constitución,
modificación o trasmisión de algún derecho real sobre el inmueble. A poco que analicemos los dos casos planteados, veremos que se reúnen en uno solo, y que hubiese sido mucho mejor que todas las leyes coincidieran en una misma redacción. La Provincia de Buenos Aires en el mismo artículo ha considerado las dos alternativas a que hacemos referencia, pero condicionando una al cumplimiento de la otra. Veamos. Cuando se ha fijado un plazo de vigencia estipulado en años ( 1, 2, …….,10, etc.), hemos dicho que cumplido el plazo caduca la vigencia, pero no se realiza un acto de verificación de la subsistencia del estado parcelario hasta que no se produce un acto de 90
disposición del titular del dominio, es decir, coincide con el segundo caso, en el que no se ha fijado plazo alguno. En cualquiera de los dos casos la verificación se producirá cuando el o los titulares de dominio vayan a constituir, modificar o trasmitir derechos reales sobre su parcela, no existiendo ninguna diferencia entre una y otra posición. Hagamos ahora el análisis de la Verificación desde otro punto de vista. Algunas provincias han colocado en su ley o proyecto de ley, que el Acta de Verificación es el documento que Certifica tal verificación, positiva o negativa, y otras provincias no han colocado nada al respecto
dejando
ello
para
la
reglamentación,
señalando que el profesional de la agrimensura debe incorporar las mejoras que existan al momento de la verificación. Lo cierto es que, en ningún caso, se modifican los elementos del plano, por ejemplo, la carátula que es donde se menciona al titular del dominio y la correspondiente inscripción dominial. En consecuencia, las Direcciones de Catastro seguirán otorgando copias 91
de planos ( en papel o digitales) con titulares no vigentes, por lo menos en la segunda verificación. A esto
agreguemos
modificarse
que
métodos
representación,
con
de
etc.,
el
tiempo
medición, que
pueden
métodos
produciría
de una
desactualización de los planos vigentes a través de varias verificaciones del estado parcelario. Y finalmente digamos que podría ocurrir en algún momento, no es imposible, que desaparezca la mensura como tal, la operación mas importante del ejercicio profesional, ya que, al no ponerse un término o plazo para la verificación, esta podría ser perpetua mientras
no
se
modifique
el
estado
parcelario
constituído. De ahí que, opino y considero que la verificación no puede superar los veinte años para hacer una similitud con el tiempo de la prescripción adquisitiva larga. Es decir, que las parcelas constituídas por plano de mensura registrado en el organismo catastral, podrán ser verificadas durante un período de veinte años a contar de la fecha de su constitución, cualquiera sean 92
las alternativas que presentan las distintas leyes. Vencido ese plazo, corresponde una nueva mensura con todos los requisitos exigibles a la fecha de su realización. A partir de ahí, comenzará a regir nuevamente la Verificación de la Subsistencia del Estado Parcelario.
93
OTROS PUNTOS DE INTERES QUE CORRESPONDERIA CONTEMPLAR Hemos dicho, que aunque no son derechos reales, por tratarse de servidumbres administrativas, contempladas en el artículo 2611 del Código Civil, también deben ser registradas en el Catastro, pues se trata de objetos territoriales legales que no son parcelas y que es necesario su publicidad a través del Certificado Catastral. Pero debemos recordar que no solo las provenientes de “ ductos” son servidumbres administrativas ( electroductos, poliductos, gasoductos, etc.), sino todas aquellas que por ley, y en consideración al interés público, restringen o limitan el dominio del titular del inmueble donde se constituyen, como por ejemplo las servidumbres Arqueológicos
sobre (Ley
Ruinas 9080)
;
y
Yacimientos
servidumbres
sobre
inmuebles limítrofes en las fronteras argentinas (Ley
94
14.027) y las servidumbres mineras impuestas por el Código de Minería (art. 146º). En consecuencia, al redactar las leyes provinciales de adhesión o adecuación a la ley nacional 26.209, se debieran tener en cuenta este tipo de objetos territoriales legales. Otro punto a considerar y muy importante, es el referido a las mensuras de pertenencias mineras y yacimientos de cualquier categoría. Ya hace mucho tiempo (1977), que en un trabajo que presenté
a
las
Primeras
Jornadas
Nacionales
Catastrales, sobre el aspecto valuatorio de la ley nacional 20.440, señalé que todo yacimiento minero debía ser registrado en el Catastro, porque el valor del mismo incrementaba el valor catastral y permitía además un conocimiento mas completo de la riqueza de la provincia, uno de los objetivos del catastro, aún hoy. Sostengo y afirmo el concepto y agrego que también las mensuras de pertenencia minera debieran ser 95
consideradas por Catastro en alguno de los registros actuales o a crearse. Es correcto que todo lo referente a la minería se encuentre legislado en el Código Minero y leyes complementarias, pero no es menos cierto que si queremos una publicidad de los derechos que sea completa, integral y que favorezca a la sociedad, tenemos que tener en el Registro Catastral todo lo que no tiene el Registro Inmobiliario. Así como Catastro da a publicidad las pretensiones de posesión veinteañal, también debiera publicitar, cuando otorga el Certificado Catastral, la existencia de Yacimientos y mensuras de pertenencias mineras que ocupen o afecten a la parcela o las parcelas sobre las cuales se encuentran, de manera que un potencial comprador no se vea sorprendido en su buena fe al adquirir
el
derecho
de
dominio
del
inmueble
correspondiente. Es decir que, si bien la mensura de pertenencia minera no es materia de revisión y control catastral, al menos el Organismo Minero debiera informar al Catastro sobre 96
su registro minero, y si ambos usaran el mismo sistema de georeferenciación, podría lograrse un excelente registro territorial.
97
DE LA REGISTRACION La ley Nº 26.209 nada dice sobre la registración de los objetos territoriales cualquiera sea su naturaleza jurídica, en el sentido de indicar un sistema o forma de registrar, como lo hace de alguna manera la Ley Nº 17.801 o la Ley provincial Nº 3802, lo cual hace pensar que es necesario estudiar el tema en profundidad para no cometer errores que ya se han cometido por no tener las previsiones del caso. Al no referirse la ley al tema, tampoco alude a los principios registrales que rigen para cualquier sistema, y también debemos suponer que se aplicarán los ya conocidos por todos. 1)
Rogación
5) Legalidad
2)
Prioridad
6) Legitimidad
3)
Especialidad
7) Fe Pública
4)
Tracto Sucesivo
Uno de estos principios está implícito en el artículo 7º de la ley, al decir que la registración no convalida ni subsana los errores de los documentos, con lo cual, el
98
registro catastral no cumplirá el Principio de Legitimidad y por ende el Principio de Fe Pública. La derogada ley Nº 20.440 era mas completa en este sentido
y
ello
facilitaba
a
las
provincias
la
implementación del sistema, tomando en consideración el marco legal y general de los principios registrales de la ley Registral de los Registros de la Propiedad Inmueble. Nosotros trataremos de dar algunas pautas básicas, elementales, que se podrán tener en cuenta para implementar un registro catastral. Los registros que conocemos son dos :
Abierto Registro Cerrado Un registro llamado abierto, es justamente el registro catastral actual, por nomenclatura catastral, el cual, por 99
estar vinculado a un sistema relacionado con la ubicación de la parcela, no permite correlatividad entre dos inscripciones seguidas y pueden producirse intercalaciones de registraciones, cuando por ejemplo, se fracciona una parcela. A los fines catastrales es un registro adecuado, de excelentes resultados, y bien llevado permite un manejo del mismo en forma ágil y segura y un archivo de la documentación que lo respalda con aceptable protección. “En varios países se intentó ordenar las Matrículas en base a la Nomenclatura Catastral, pero una mayor reflexión hizo desistir de ese propósito pues su cumplimiento plantearía un dilema. En efecto, si la secuencia
numérica
no
es
consecutivo,
será
complicado determinar la falta o desubicación de alguna matrícula y si en cambio se opta por la matriculación masiva y de oficio, el ordenamiento podrá ser numeral e ininterrumpido, pero de esta manera se aumenta mucho el costo operativo y se perturba el trámite de la inscripción normal.
100
Además, la nomenclatura catastral puede modificarse por circunstancias extrañas al proceso registral y ello dará lugar a variaciones equívocas en cuanto al número de matrícula, lo que requiere, con respecto a cada inmueble, “un folio especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo” ( art. 11 – Ley 17.801)” (Derecho Registral Aplicado – Raúl A. García Coni – Ediciones Librería Jurídica – La Plata). Un registro cerrado es el que usa el Registro de la Propiedad Inmueble, al menos en San Juan, que utiliza el sistema de números naturales correlativamente, es decir, comienza su registración con el número uno y continúa correlativamente con el dos, tres, etc., de manera que no es posible intercalar registración alguna posterior. Permite además conocer en forma inmediata la falta de algún folio registral cuando se descubre la no correlatividad de la numeración, cosa que no ocurre con
el
registro
catastral
vigente.
Tiene
si
un
inconveniente, reitero, al menos en San Juan, y es que, los dos primeros dígitos designan al Departamento de 101
la
Provincia
donde
se
ubica
el
inmueble,
en
concordancia con los números que usa el Catastro y con el nombre que ha dispuesto la Constitución Provincial en su artículo 7º, y luego comienza la registración con el número uno, pudiendo cometerse algún error en la ubicación del folio. Asi por ejemplo, se puede registrar un inmueble en otro Departamento al que
corresponde
por
no
haber
comenzado
la
registración con el número veinte (20), y recién ahí haber comenzado con la registración correlativa numérica,
en
razón
de
tener
la
provincia
19
Departamentos. Mediante este sistema, en el Departamento 01 se comienza la registración con el número uno (1) y en el Departamento 02 también se comienza la registración con el número uno y así sucesivamente en los 19 Departamentos. Si por error, por ejemplo, traspongo la numeración registral, y en vez de colocar 18-01 coloco 01-18, he realizado una incorrecta matriculación del inmueble, y a
102
partir de allí, todas las registraciones posteriores tendrán una matriculación incorrecta. “El asiento de inscripción, en su acepción estricta, es el medio adecuado para hacer constar en el registro los actos inscribibles. Según esta definición, el asiento de inscripción tiene las características siguientes : a)
Es un asiento principal, pues tiene sustantividad
propia e independiente. Se contrapone a las notas marginales, que son asientos accesorios. b)
Es un asiento definitivo, por ser de duración
indefinida, no sujeta a caducidad. El asiento de inscripción puede cancelarse, pero esto no será consecuencia
del
asiento
en
sí,
sino
de
las
contingencias del derecho que contiene. c)
Es un asiento de contenido positivo, destinado a
consignar los actos de constitución, modificación y trasmisión de los derechos reales. Las constancias de los actos inscribibles se hace extractando del título las circunstancias que deben contener tales asientos”. (Derecho Inmobiliario Registral – José Luis Pérez Lasala – Ediciones Depalma – Buenos Aires – 1965) 103
Estamos convencidos que la registración catastral debe adoptar un
sistema cerrado,
pero
tomando
las
previsiones del caso, de manera que no ocurra lo señalado precedentemente. Debe adoptarse también la correlatividad numérica, pero comenzando la primera matriculación con el número 20 (para el caso de San Juan porque tiene 19 departamentos), como se ha hecho con el sistema de Nomenclatura Catastral, sin problema alguno, pues la serie de números naturales es infinita. El número de matrícula debe adoptarse teniendo en cuenta la nomenclatura catastral que utiliza cada provincia, siguiendo el principio señalado, es decir, que permita correlatividad sin intercalaciones. En este sistema ya no interesa la ubicación relativa de la parcela con referencia a las otras que la rodean, sino que interesa mas la seguridad del registro y sus datos. La nomenclatura catastral se seguirá usando para otros fines, como actualmente se hace, y siempre habrá una correlación (notas de referencia recíproca) entre matrícula registral y nomenclatura catastral. 104
El sistema debe compatibilizarse con los Principios que se aplicarán, lo que indica que los actuales Catastros deberán ajustar su accionar y estructuras para dar un estricto cumplimiento a los que serían de aplicación, si es que se pretende tener un REGISTRO con mayúsculas. Ya hice referencia a los principios y su aplicación en el Catastro en opus citado anteriormente (pág. 41), pero no está demás ver que ocurre con la ley Nº 26.209. Comenzaremos con el Principio de Rogación. Este principio señala que el registro no actúa de oficio, sino a pedido de partes. Observamos entonces dos cuestiones en la ley. Una, que no indica quien o quienes tienen interés en registrar el estado parcelario y suponemos que sin lugar a dudas el profesional de la agrimensura será el actor principal, quien deberá solicitar la matriculación de la parcela cuya mensura a ejecutado. Es decir, se cumple el Principio de Rogación. La segunda cuestión es que, el inciso a) del artículo 3º de la ley, establece que el Catastro puede practicar de 105
oficio
actos
de
levantamientos
parcelarios
y
territoriales, lo cual indica que ya no actuaría a pedido de parte, sino de oficio. En consecuencia, el principio de rogación en el registro catastral es mas amplio, mas completo, porque cubre todas las posibilidades. El Principio de Prioridad establece en términos generales que “ primero en el tiempo mejor en el derecho”. La ley 26.209 no hace referencia a este principio en toda su redacción. Sin perjuicio de ello, mi opinión está escrita en opus citado página 41.El Principio de Especialidad si se cumple plenamente en el Catastro y se deduce de la lectura de los artículos 4º, 5º, 7º y 10º. El Principio de Legalidad tampoco está claro en la ley, pero puede deducirse de la lectura de alguno de sus artículos, como el 6º, 7º, 8º, 9º y 10º.Ya adelantamos que no se cumplen en Catastro los principios de Legitimación y Fé Pública, en función de lo que establece el artículo 7º de la Ley, en su última parte. 106
Finalmente tenemos el Principio del Tracto Sucesivo. Este principio establece que quien transfiere debe estar previamente registrado, de manera de establecer una concatenación en el tiempo sobre los distintos “tradens” de la propiedad. Hay algunas excepciones, como la del tracto abreviado, pero son casos especiales que resuelve el Juez. El principio tampoco se menciona en la ley, como lo hacía la ley 20.440, y mi opinión es que no se cumple (opus citado, pág. 43)
107
EL CATASTRO REGISTRAL La Ley Nacional de Catastro Nº 26.209, nos dice en su artículo 1º : “ Los Catastros de las Provincias y de la Ciudad Autónoma de Bs. As. Son los organismos Administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y Registros Públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción…” Es decir, la ley asigna dos funciones fundamentales al Catastro : 1)
Administrar datos de Objetos Territoriales
2)
Registrar datos de Objetos Territoriales Legales.
Dentro de la función de Registrar, ubica a dos objetos territoriales legales bien diferenciados : 1)
Objetos territoriales legales Públicos.
2)
Objetos territoriales legales Privados. 108
En consecuencia, nos encontramos frente a un Catastro Registral con efectos distintos a los que actualmente tiene y deberá adecuar sus estructuras y funcionamiento a lo que corresponde a un Registro Público, con los efectos que ello significa en el derecho civil, al ser incorporada como complementaria del Código la ley 26.209. La necesaria correlación entre los Registros de la Propiedad Inmueble y los Catastros ha completado su ciclo con la ley 26.209, al colocar a los Catastros en el sistema de Registros Públicos en igualdad conceptual a los Registros de la Propiedad Inmueble, cada uno en su materia y según su propia naturaleza. El objeto de la publicidad catastral es la PARCELA, definida como : “ la cosa inmueble de extensión territorial continua”, y que según la ley puede ser: 1)
Del dominio privado.
2)
Del dominio público.
109
Pero también nos advierte el Dr. Antonio Lloveras (Publicidad de los Derechos Reales) que las cosas deben cumplir otros dos requisitos : 3) Ser registrables. 4) Estar en el comercio. Este último requisito se mantiene y es mas propio de los Registros de la Propiedad Inmueble, pues en el caso de Catastro, aunque no estén en el comercio, como los bienes del dominio público, si son registrables (Ver Ley Provincial de Catastro 5445 y ley 6716). Hay bienes,
que
aunque
no
sean
públicos,
su
comercialización está prohibida por la ley , como el caso del “Bien de Familia” (Ver ley 14.394 , art. 37º y art. 59º de la Constitución Provincial), pero la parcela sobre la cual se ejerce el derecho de bien de familia, si es registrada por el Catastro. Aunque el objeto de la publicidad sea la parcela, se presupone que en un buen registro es necesario la exacta identificación de la cosa registrable.
110
“ Esta identificación, basada en la aplicación del principio de especialidad, requiere en el caso de inmuebles, del plano de mensura” (Dr. Antonio Lloveras –Publicidad de los Derechos Reales) El concepto se desprende de lo dispuesto en el artículo 7º de la ley 26.209, que nos dice : “ El estado parcelario quedará constituído por la registración en el organismo de aplicación del plano de mensura y demás documentación
correspondiente
al
acto
de
levantamiento parcelario ejecutado”. Se deduce del artículo que tendremos dos clases de parcelas : las que no podrán ser publicitadas por no contar con mensura registrada y las que hayan sido constituidas como tales por la inscripción del plano y el otorgamiento de Matrícula. “La publicidad jurídica de los derechos reales no consiste en actos individuales y aislados, sino que se estructura en un sistema, esto es, en un conjunto armónicamente coordinado de elementos jurídicos, técnicos e institucionales por medio de los cuales se realizan los fines de la publicidad. Concurren por tanto, 111
a componer esa unidad institucional y operativa que es un sistema de publicidad : a) el elemento jurídico, que es el fundamental porque coordina y ordena los otros elementos determinando sus respectivas funciones y las facultades, deberes, procedimientos y efectos que lo singularizan ; b) el elemento o factor técnico a través del cual se implementa el funcionamiento del sistema en orden al cumplimiento de sus fines y c) el elemento institucional que atañe a la organización del sistema como oficina administrativa.” ( Opus citado). Si estos conceptos los volcamos a nuestro Catastro Registral, vemos que el elemento jurídico es la Ley Nacional de Catastro Nº 26.209 y las leyes que cada Provincia deberá dictar en adecuación a la nacional ; pero respecto de los puntos b) y c) se necesita realizar ajustes fundamentales para lograr el objetivo de un catastro registral con una publicidad completa y efectiva. Los Catastros deberán reorganizar sus estructuras funcionales para adecuarse a la nueva legislación.
112
Asimismo, el Catastro Registral, debiera cumplir con los principios registrales que el derecho aconseja, según su propia naturaleza, que dan firmeza al sistema y lo transforman en confiable.
“ Definimos : los principios de derecho registral como los criterios jurídicos conforme a los cuales se organiza y funciona un sistema de publicidad jurídica de los derechos reales y se producen sus efectos jurídicos específicos” (Opus citado). Estos principios, conocidos por todos nosotros, los encontramos en la misma bibliografía, en el siguiente orden :
a)
Inscripción
f) Tracto Sucesivo
b)
Rogación
g) Prioridad
c)
Especialidad
h) Legitimación
d)
Consentimiento
i) Fé Pública
e)
Legalidad
j) Publicidad formal
113
El principio de inscripción implica que no hay publicidad sin
inscripción,
luego,
para
publicitar el estado
parcelario debe previamente inscribirse la mensura. El principio de consentimiento no es un principio aplicable al Catastro por su propia naturaleza, pero tampoco es aplicable en los Registros Inmobiliarios. El principio viene del derecho Alemán, donde el acuerdo de partes o consentimiento del acto ante el registrador, es parte del acto con trascendencia real. Si nosotros quisiéramos hacer una similitud, por cierto muy rebuscada, podríamos aducir que si se cumple en el Catastro, al exigir que el plano de mensura esté firmado por el titular del dominio o quien tenga interés legítimo en constituir el estado parcelario. Es decir, hay un acuerdo entre el propietario y el profesional de la agrimensura en la realización del acto de levantamiento parcelario, aunque ello no produzca efectos en el derecho, pues no se trata de un acto jurídico, no hay modificación, ni constitución ni extinción de un derecho, aunque además hayan participado los colindantes citados debidamente. 114
Reitero que no se trata de un acuerdo entre partes, pero el acto lleva el consentimiento del titular o de quien tenga interés legítimo, al firmar el plano para su registración en Catastro. El principio de publicidad formal indica que la información registrada está al alcance del público en general y de terceros interesados en particular, siguiendo
las
formas
y
procedimientos
que
se
determinen, y que en nuestro caso es el Certificado Catastral, debiendo disponer los Catastros las formas y modos de requerirlo, su vigencia y contenido. De los otros principio ya nos hemos referido en otras publicaciones y anteriormente.Lloveras nos enseña que la registración comprende en su forma técnica, distintas formas según sea la finalidad, por ejemplo : a) la Matriculación ; b) la Inscripción en su sentido específico, entre otras, y nos señala que la matriculación es la primera inscripción de dominio de la cosa inmueble y que la Inscripción es toda registración posterior a la matriculación de los actos que tienen trascendencia real. 115
La Matriculación “ es el acto jurídico registral por medio del cual se incorpora documentalmente un inmueble al sistema de publicidad registral mediante la asignación de un folio especial que lo identifica, en el que se inscriben sus características individualizantes, su titularidad de dominio, y demás circunstancias que definen de un modo integral su situación jurídica actual” (Opus citado) Es decir, que cuando se presente por primera vez a Catastro un plano para registrar y constituir el estado parcelario, la parcela deberá ser MATRICULADA, asignándole un número distinto al de la nomenclatura catastral, que como hemos dicho en otro lugar, debe ser un número correlativo para lograr un registro de tipo cerrado. ¿ Cuando estaremos al frente de una inscripción? Cuando sobre la parcela ya matriculada se constituya otro derecho real, como una servidumbre, un usufructo, etc., que además de otorgarle una matrícula a este derecho si es que ya no la tiene, se inscribirá su afectación en el folio de la parcela, a los fines de la publicidad catastral. Cada vez que se produzca la 116
constitución de un nuevo derecho real, se procederá a la inscripción en el folio catastral.
117
VEAMOS AHORA LOS SISTEMAS DE PUBLICIDAD De la misma publicación a que hacemos referencia, extraemos : “ Los sistemas de publicidad pueden ser : de
publicidad
informativa
;
de
publicidad
perfeccionadora y de publicidad constitutiva “. “Los sistemas de publicidad informativa, tienen por finalidad hacer conocer a terceros la existencia del acto, por lo que se dice, que esta inscripción es “declarativa”. La publicidad perfeccionadora, además de informar, tiene la función y efectos de hacer oponible a los terceros tales actos, a partir de la inscripción en el Registro. Es el caso de los Registros de la Propiedad Inmueble de nuestro país , que tienen publicidad declarativa y perfeccionadora ( Ver art. 2.505 C.Civil). “ En la publicidad constitutiva, la inscripción es un elemento propio del proceso de modificación jurídicoreal, lo que significa que constituye un requisito 118
necesario de la trasmisión o constitución del derecho real.” Trasladados estos conceptos al Catastro Registral, a partir de la sanción y promulgación de la Ley Nº 26.209,
nuestros
Catastros
tienen
publicidad
Constitutiva, pues la parcela no existe hasta tanto se registre en el organismo, mediante el plano de mensura y se le otorgue la matrícula registral, naciendo así a la vida jurídica y oponibilidad erga omnes .(Ver art. 7º de la ley 26.209). Según el Dr. Lloveras, en la misma publicación, hay casos en que la oponibilidad no depende de la inscripción registral, sino que se produce de pleno derecho, en el ámbito del derecho sustantivo, es decir, extra registro, como efecto propio del modo legal de adquisición o extinción. Uno de los casos que plantea es el de la adquisición del dominio por posesión veinteañal o usucapión, donde el usucapiente adquiere el dominio como efecto de una sentencia judicial firme y a su vez la extinción del dominio del titular del inmueble, sentencia que es 119
oponible erga omnes. Igual situación ocurre cuando se produce la adquisición de tierras por aluvión o avulsión. Otro caso interesante es el de la expropiación, cuando un dominio privado pasa al dominio público. Según el autor, la publicidad erga omnes se produce con la publicación de la ley que declara la utilidad pública. Nosotros consideramos que en el Catastro Registral la situación es algo diferente. Primero, porque la posesión en la generalidad de los casos no se ejerce sobre la totalidad de la parcela dominial a la que afecta, sino que puede ser sobre parte de ella o sobre partes de varias
parcelas
dominiales.
Segundo. Porque
el
usucapiente puede realizar la llamada “mensura posesoria” , a la que yo llamo “acto de levantamiento territorial”, con mucho tiempo antes de iniciar el juicio de usucapión, como un “acto posesorio”, y en consecuencia no hay publicidad por medio de una sentencia, sino solo a través del Catastro, que aunque registre el plano en forma provisoria, se publicita en forma declarativa y no constitutiva, pues no modifica el estado parcelario de la o las parcelas afectadas. 120
Una situación similar ocurre con la expropiación por causa de utilidad pública. No siempre se expropia la totalidad de la parcela dominial, sino que es mas frecuente la expropiación parcial (aperturas de nuevas calles ; ensanches de calles ; etc.) Si bien es cierto que la ley de expropiaciones (Nacional y Provincial) establecen la necesidad de una identificación precisa del inmueble o fracción del mismo a expropiar, pueden expropiarse genéricamente con solo su ubicación y nomenclatura catastral identificatoria de la parcela, requiriendo para la iniciación del proceso, de una mensura que indique con precisión todos los elementos esenciales de la parcela, se trate de una expropiación parcial o total. Dicho plano debe registrarse en el Catastro Registral, porque de él nacerán dos matrículas nuevas : una para la parcela remanente de dominio privado y otra para la fracción de parcela expropiada que pasará al dominio público, y que, conforme a lo dispuesto en el artículo 1º de la ley 26.209, debe ser registrada en el Catastro. Si bien la ley, una vez publicada, se transforma en erga omnes, es también cierto que si no hay registración 121
catastral, como los procesos judiciales duran mucho tiempo, podrían ocurrir situaciones no deseadas en compradores de buena fé y a título oneroso, por la falta de registración. Consideremos entonces ahora los distintos casos de registración . Nos dice Lloveras : “ de acuerdo a las normas de procedimiento registral establecidas por los artículos 8º y 18º de la ley Nº 17.801, y a los efectos que la ley atribuye a las diversas situaciones que pueden presentarse en el correspondiente trámite, cabe discernir tres especies de inscripción, que son : a) la inscripción definitiva ; b) la inscripción provisional y c) la inscripción condicional”. (Ver artículo 57º - ley provincial 3802) Si comparamos con nuestro Registro Catastral, en el Catastro también se presentan tres tipos de inscripción, con la misma denominación que en el Registro de Inmuebles, pero con efectos diferentes dada la diferente naturaleza de cada registro.
122
Asi por ejemplo tenemos : a) Registración Definitiva : son todos aquellos planos de mensura o fraccionamientos simples sobre parcelas dominiales, donde, dentro de las tolerancias fijadas por Catastro, coincide el hecho posesorio con el derecho de dominio que se aplica y ejerce sobre la parcela mensurada. b)Registración Provisoria : Son todos aquellos planos de mensuras que no modifican el estado parcelario hasta tanto se produzca un acto jurídico extra-catastro, como los planos para tramitar título de dominio por usucapión, o la propiedad horizontal, que requiere de la inscripción en el Registro Inmobiliario del Reglamento de Copropiedad y Administración. También es el caso de loteos urbanos y rurales con apertura de calles y espacios verdes y de equipamiento, los que quedan provisoriamente registrados hasta tanto se realicen las donaciones al Estado y las obras de urbanización. c)Registraciones
Condicionadas
:
Este
tipo
de
registración también se presenta en Catastro. Valla como ejemplo el caso en que un propietario vende a su 123
vecino una fracción de terreno cuyas medidas están fuera de las mínimas establecidas por las normas de Ordenamiento Territorial (R1 ; R2 ; etc.) y en consecuencia no constituye una parcela. La norma catastral ha establecido que el propietario vendedor no puede transferir la parcela remanente hasta tanto se anexe la fracción vendida por escritura pública y se comunique al Catastro. Es en consecuencia una Registración Condicionada, y no se modifica el estado parcelario y no se otorgan nuevas matrículas hasta tanto se cumpla la condición. En atención a los tres tipos de registración que hemos señalado, el Catastro Registral deberá establecer los procedimientos a seguir, es decir, ¿otorgará una matrícula provisoria que se transformará en definitiva cuando desaparezcan las causas que obligaron a ello? O ¿ la provisoriedad o/y condición no generarán matrículas
hasta
tanto
condicionamientos?
124
se
resuelvan
los
UNA DISCUSIÓN INTERESANTE En mas de una oportunidad nos hemos referido al carácter de los Registros Inmobiliarios y los Registros Catastrales ( El Gran Libro del Catastro Territorial – Editorial EFU – UNSJ) y hemos dicho que : 1)
El Registro Inmobiliario es Real, Declarativo y No
Convalidante. 2)
El Registro Catastral es Real, Constitutivo y No
Convalidante. El Dr. Antonio Lloveras (Publicidad de los Derechos Reales) afirma que nuestros Registros Inmobiliario gozan de los principios de Legitimación y Fé Pública, basado en la condición de instrumentos públicos que son las escrituras públicas ( artículo 979 C. Civil) y en lo dispuesto en el artículo 993 del Código Civil, a lo que agrega la salvaguarda de la buena fé de los terceros adquirentes a título oneroso establecido en el último párrafo del artículo 1051 del Código. Por otra parte, en Derecho Inmobiliario Registral (Editorial
Zabalía
–
2008 125
–
Adriana
Abella)
encontramos en la página 31 : “ 3.2 – Carácter Declarativo y No convalidante : El sistema registral inmobiliario argentino es declarativo y no convalidante. La inscripción no convalida el título nulo ni subsana los defectos de que adoleciere según las leyes. Por ello la inscripción del título no significa tener por acreditada la titularidad del derecho ni la buena fé.” Sin entrar en la discusión de ambas opiniones, para el Catastro Registral nos inclinamos por un Registro No Convalidante, no solo porque asi se dispone en el artículo 7º de la ley 26.209, sino porque nuestras mensuras
no
son
instrumentos
públicos
y
por
consiguiente no gozan de la buena fé que tienen dichos instrumentos.
126
LEGISLACION COMPARADA ENTRE LA LEY Nº 26.209 Y LA LEY Nº 5445. CASO PARTICULAR DE SAN JUAN La Provincia de San Juan tiene su ley de catastro, que fue sancionada y promulgada en el año 1985, Ley Nº 5445 y se redactó considerando el marco jurídico de la hoy derogada Ley Nº 20.440. La actual Ley Nº 26.209 también ha tomado conceptos de la 20.440, por lo que, en algunos casos habrá coincidencias en sus filosofías. Comenzaremos con el artículo 3º de la ley 5445. “Artículo 3º : Serán tareas de la Dirección de Geodesia y Catastro: a)
Determinar
el
estado
físico
del
territorio
Provincial y de cada uno de los Departamentos; b)
Determinar
la
correcta
ubicación,
límites,
dimensiones, superficies y linderos de los inmuebles fiscales y particulares, sobre la base de los títulos invocados; c)
Efectuar la clasificación parcelaria tendiente a un
armónico crecimiento urbano y rural, aconsejando 127
normas que preserven la riqueza territorial de la formación de minifundios; d)
Promover al saneamiento de los títulos de
propiedad; e)
Establecer el valor económico parcelario a los
fines de elaborar datos de base para la legislación tributaria y la acción de planeamiento de los poderes públicos; f)
Intervenir y registrar todos los planos que
identifiquen, alteren o modifiquen el estado parcelario; g)
Implementar
lo
necesario
a
los
fines
de
confeccionar el Banco de Datos Catastrales mediante computación, el que será utilizado no solo en su aplicación catastral, sino también de servicios a otros organismos de la Administración Pública, a los que podrán incorporar datos referentes a sus competencias, a los efectos de conformar un catastro de servicios. Se incorporarán también todos los datos necesarios a los fines de lograr un catastro gráfico automatizado, que sirva de base en la planificación de la obra pública;
128
h)
Elaborar la cartografía necesaria
para el
ordenamiento territorial, la planificación de la obra pública y de difusión general; i)
Velar por la conservación de marcas y mojones
de levantamientos territoriales; j)
Exigir declaraciones juradas a los propietarios
y/o ocupantes de inmuebles; k)
Ejecutar censos parcelarios de actualización y
expedir certificaciones.” Este artículo se asemeja a los artículos 1º y 3º de la ley 26.209, utilizando una terminología distinta, dado los avances producidos en las técnicas de medición y de información, en razón del tiempo transcurrido ( 22 años) entre ambas leyes. En ambos casos la filosofía general es la misma, lograr un catastro multifinalitario y con efectos en el derecho. Sin embargo, es necesario destacar que en la ley provincial se incorporan tareas muy importantes : promover al saneamiento de títulos de propiedad.
129
Artículo 6º de la ley 5445 :” Denominase parcela la cosa
inmueble
de
extensión
territorial
continua,
deslindada por un polígono de límites creados por un título jurídico o una posesión ejercida, exteriorizada en el documento cartográfico de un acto de levantamiento territorial, inscripto en el organismo catastral.” El artículo se compatibiliza con el 4º de la ley 26.209, pero con un concepto de parcela totalmente distinto. En la Ley 26.209 la parcela es la representación de la cosa inmueble, mientras que en la ley provincial es cosa inmueble. Estas diferencias conceptuales son muy importantes a la hora de redactar una ley. Si por un momento suponemos que la redacción correcta es la de la ley 26.209, la parcela sería la representación de la cosa inmueble, y en ese contexto, la cosa inmueble sería toda la tierra y la parcela una porción de ella, pues la representa, y en ese caso coincidirían las dos definiciones, porque la definición de la ley 5445 dice concretamente que es cosa inmueble, 130
interpretando también que es parte de la gran cosa inmueble que define el Código. Pero si interpretamos que la definición se refiere a una representación virtual de la porción de tierra, cosa inmueble
por
naturaleza,
las
cosas
cambian.
Deduciríamos que el plano de mensura (documento cartográfico) es la parcela cuando hablamos de representación, y esta interpretación nos hace caer toda la estantería sobre los conceptos que siguen en la ley. Artículo 7º de la ley 5445 : “Son elementos esenciales de la parcela: a)
La ubicación de la misma y sus linderos ;
b)
Las medidas lineales, angulares y de superficie
del respectivo polígono de límites y su deslinde en relación al título jurídico o posesión ejercida. Los elementos mencionados constituyen el estado parcelario del inmueble. El estado parcelario debe ser determinado mediante un acto de levantamiento territorial representado en un 131
documento cartográfico inscripto en el organismo catastral.” El artículo concordante con éste es el Nº 5 de la ley 26.209, pero con algunas diferencias. Mientras en la ley provincial los linderos son elementos esenciales, en la nacional son complementarios e incorpora a la valuación fiscal. También se observa que la ley provincial establece como queda determinado el estado parcelario y en la nacional se hace en el artículo 7º. Artículo 11º
de la ley 5445 : “ La Dirección de
Geodesia y Catastro confeccionará, conservará y actualizará el registro de los inmuebles del dominio público y privado del Estado Provincial, Municipal y Nacional que se encuentren en el territorio provincial. A tal fin, todos los organismos dependientes del Estado provincial comunicarán a la Dirección de Geodesia y Catastro su patrimonio inmobiliario territorial, con los antecedentes del caso, previo a tomar decisiones que involucren la inclusión o el desmembramiento del 132
referido patrimonio, deberán coordinar su acción con la misma.” Este artículo, que tiene algo de semejanza con el artículo 1º de la ley 26.209, ya dispuso el registro de los bienes del dominio público, no solo provincial o municipal, sino también de los terrenos nacionales y además, por ley provincial Nº 6716 se reafirma esta filosofía de la registración del dominio público en el organismo catastral. Por lo tanto, para nuestra provincia, no es novedad este tipo de registración. Los artículos 13º y 14º de la ley 5445, definen claramente a los actos de levantamientos territoriales y parcelarios, cosa que no hace la ley 26.209. Además establece en su artículo 15º que solo pueden hacerlo
los
profesionales
de
la
Agrimensura
o
Geodesia, a diferencia de la ley nacional que en varios artículos menciona “ profesionales con incumbencia en agrimensura”. Uno de los artículos mas importantes de la ley 5445, es el 16º : “ Los Actos de Levantamientos Territoriales que 133
tengan por fin constituir o modificar el estado parcelario y como perfeccionamiento del derecho de propiedad, mediante la identificación y vinculación, se harán por mensura y será el requisito básico para la inscripción en el Registro General Inmobiliario.” No deja lugar a dudas que la mensura es obligatoria, es el requisito indispensable para la inscripción en el Registro de la Propiedad. La ley nacional no lo dice tan específicamente, pero se deduce de la lectura de su articulado. La ley impone como requisito para la inscripción, el Certificado Catastral, pero este no se expediría sin la previa mensura de la parcela y constitución del estado parcelario. Es lo que se deduce de los artículos 11º, 12º y 13º. Artículo 27º : “ A los efectos del otorgamiento del Certificado Catastral, la reglamentación determinará los plazos de vigencia del estado parcelario y establecerá las formalidades a cumplir para verificar dicho estado.
134
La vigencia del Certificado Catastral y el plazo máximo de expedición del mismo, deberá ser establecido en la reglamentación de la presente.” En concordancia con este artículo, tenemos el 8º de la ley 26.209. Pero además, el artículo de la ley provincial agrega la vigencia del Certificado Catastral que no contempla la ley nacional. El resto de los artículos no tiene su correlato en la ley nacional y corresponden a las particularidades propias de la Provincia.
135
LEY NACIONAL Nº 26.209 Catastro Territorial Análisis positivo de su contenido Después de haber hecho un análisis crítico del articulado de la ley en documento aparte, nos dedicaremos ahora a hacer un análisis del contenido de la ley, desde otro punto de vista, a fin de tener claro los alcances y objetivos de la misma. Ya hicimos mención, pero es bueno recalcarlo, que la ley es complementaria del Código Civil, y por lo tanto forma parte del derecho de fondo de nuestro país, y en consecuencia es obligatoria su aplicación. Sin perjuicio de ello, la ley ha dejado a las Provincias, en la mayoría de sus artículos, la libertad para la reglamentación y regulación de aspectos propios de cada región, en una muestra clara del principio federal que establece nuestra Constitución Nacional. Veamos a continuación artículo por artículo de esta norma legal, que analizaremos desde nuestra óptica, 136
esperando
que
este
análisis
sea
útil
para
la
comprensión de todos los aspectos que abarca. “Artículo 1º: Los catastros de las provincias y de la ciudad autónoma de Buenos Aires son los organismos Administradores de los datos correspondientes a objetos territoriales y Registros Públicos de los datos concernientes a objetos territoriales legales de derecho público y privado de su jurisdicción. Constituyen
un
componente
fundamental
de
la
infraestructura de datos espaciales del país y forman la base
del
sistema
inmobiliario
en
los
aspectos
tributarios, de policía y ordenamiento administrativo del territorio. Administrarán
los
datos
relativos
a
los
objetos
territoriales con las siguientes finalidades, sin perjuicio de las demás que establezcan las legislaciones locales : a)
Registrar la ubicación, límites, dimensiones,
superficie y linderos de los inmuebles, con referencia a
137
los derechos de propiedad emergentes de los títulos invocados o de la posesión ejercida; b)
Establecer el estado parcelario de los inmuebles
y verificar su subsistencia conforme lo establezcan las legislaciones
locales
y
regular
el
ordenamiento
territorial ; c)
Publicitar el estado parcelario de la cosa
inmueble; d)
Registrar y publicitar otros objetos territoriales
legales ; e)
Conocer la riqueza territorial y su distribución;
f)
Elaborar datos económicos y estadísticos de
base para la legislación tributaria y la acción de planeamiento de los poderes públicos; g)
Registrar
la
incorporación
de
las
mejoras
accedidas a las parcelas y determinar su valuación; h)
Determinar la valuación parcelaria;
i)
Contribuir a la adecuada implementación de
políticas
territoriales,
administración
del
territorio,
gerenciamiento de la información territorial y al desarrollo sustentable”.
138
En primer lugar el artículo nos señala dos funciones bien diferenciadas del Catastro : la Administración y la Registración. Dentro de estas funciones coloca a las distintas categorías de objetos territoriales que en definitiva concentrará el Catastro Territorial. Administrar : datos de Objetos territoriales Función Catastral
Registrar : datos de Objetos territoriales Legales públicos y privados
Es necesario entonces tener alguna idea de que son objetos territoriales y objetos territoriales legales de derecho público y privado. Para los primeros podemos señalar algunos a modo de ejemplo:
139
Parcelas sin plano Mejoras urbanas y Objetos Territoriales
rurales Parcelas posesorias
Para los segundos tendremos : Parcelas con plano Registrado. Objetos Territoriales Legales
Servidumbres reales Servidumbres Administ. Areas de Ord. Territor. Parcelas en P.H. Caminos, calles, plazas
140
Dentro del Dominio Público : ver artículo 2340 del Cód. Civil Dentro del Dominio Privado : todos los objetos relacionados con la actividad privada. Las
funciones
definidas
permiten
además
la
administración y registración de objetos que no sean parcelas, en el sentido que la ley las define, por ejemplo : el derecho real de superficie forestal es un objeto territorial legal no parcelario, pero que tiene representación en el territorio. Toda la información que administre y registre catastro, conformará un gran banco de datos que integrará la infraestructura de datos espaciales del país con la finalidad de contribuir al aspecto tributario, pues uno de los impuestos genuinos de cada provincia proviene de la tierra y sus mejoras, a través del impuesto inmobiliario; realizará los controles necesarios para el efectivo cumplimiento de las normas de ordenamiento territorial, evitando la especulación y mal uso del suelo.
141
Para ello es necesario que Catastro conozca la ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de las parcelas con referencia al título que se invoca o protege, es decir, estableciendo la relación biunívoca entre hecho y derecho, aunque no exista el plano, pues Catastro debe tener la información de todas las parcelas, constituídas o no, para poder cumplir con sus funciones. Ha incorporado este inciso a la posesión ejercida, como un objeto territorial mas para ser administrado sus datos. Aunque no compartamos el criterio, la ley así lo dispone. El inciso b) se refiere a la constitución del estado parcelario
y
su
verificación,
es
decir,
deberá
reglamentar todo lo necesario sobre mensuras y verificación de la subsistencia del estado parcelario. Y por su parte , el inciso c) se refiere a la publicidad, tema también que deberá ser estudiado, delimitando el alcance y datos que se publicitarán. En el inciso d) nos encontramos con una novedad: registrar y publicitar otros objetos territoriales legales. Hemos visto que existen, además de la parcela, otros 142
objetos territoriales legales como las servidumbres por ejemplo, que a partir de ahora deberán ser registradas en el catastro y publicitadas a través del Certificado Catastral. Nos encontramos acá, como ya se ha señalado
anteriormente,
con
distintos
objetos
territoriales legales, a los cuales habrá que darles una matrícula de registración que los distinga de los otros objetos territoriales legales parcelarios. El inciso e) establece una función que los catastros vienen cumpliendo hace ya mucho tiempo. Al realizar los catastros periódicamente los censos catastrales, sea por visita directa, por fotointerpretación o en forma combinada, se logra obtener información detallada de cada parcela, de sus característica intrínsecas y extrínsecas, que permiten conocer, a través de la valuación parcelaria, la riqueza territorial y su
distribución.
Esto
permite
la
elaboración
de
cartografía temática, de estadística catastral, etc., que finalmente servirá de base para la planificación de la obra pública.
143
Los incisos f), g) y h) están conectados o concatenados con el e) y entre sí. La valuación parcelaria permite elaborar datos económicos y estadísticos, y lograr una equitativa distribución del impuesto. Finalmente el inciso i) establece una función general del catastro que se logrará en la medida que se cumplan los objetivos anteriores. “Artículo 2º : Las leyes locales designarán los organismos que tendrán a su cargo los catastros territoriales y ejercerán el poder de policía inmobiliario catastral”. El artículo señala que las Provincias serán las encargadas de designar el organismo que llevará adelante el Catastro otorgándole las facultades para el ejercicio del poder de policía al que se hace referencia en el artículo 1º y 3º. La Nación no puede involucrarse en las autonomía y autarquías de las provincias, menos en el caso de poderes que no han sido delegados, como la administración del suelo de cada una de ellas. A pesar que el artículo es muy peligroso, tenemos la esperanza que las provincias sepan designar, dándoles 144
a los actuales catastros el apoyo que necesitan para adecuarse al nuevo sistema. “Artículo 3º : El poder de policía inmobiliario catastral comprende las siguientes atribuciones, sin perjuicio de las demás que las legislaciones locales asignen a los organismos mencionados en el artículo anterior : a)
Practicar de oficio actos de levantamiento
parcelario y territorial con fines catastrales ; b)
Realizar
la
georreferenciación
parcelaria
y
territorial; c)
Registrar y publicitar los estados parcelarios y de
otros objetos territoriales legales con base en la documentación que les da origen, llevando los correspondientes registros; d)
Requerir declaraciones juradas a los propietarios
u ocupantes de inmuebles ; e)
Realizar inspecciones con el objeto de practicar
censos, verificar infracciones o con cualquier otro acorde con las finalidades de la ley ; f)
Expedir certificaciones ;
145
g)
Ejecutar la cartografía catastral de la jurisdicción,
conservar y publicar su registro gráfico; h)
Formar, conservar y publicar el archivo histórico;
i)
Interpretar y aplicar las normas que regulen la
materia; j)
Establecer estándares, metadatos y todo otro
componente compatible con el rol del catastro en el desarrollo
de
la
infraestructura
de
datos
geoespaciales”. Se otorga al catastro un poder de policía inmobiliario catastral que deberá ser ajustado a otras disposiciones legales de nivel superior. El primer inciso nos indica que catastro puede realizar de oficio mensuras donde haya interés catastral, es decir, no va a salir a mensurar todas las parcelas que no tengan, sino solo en los casos necesarios, por ejemplo
:
donaciones
de
inmuebles al
Estado;
expropiaciones; posesiones por el Estado; etc., lo mismo de levantamientos territoriales que pueden abarcar varias parcelas, aún no en su totalidad, y sin
146
necesidad de registración, siempre con una finalidad catastral. En el inciso b) se establece la georeferenciación parcelaria y territorial. Pero catastro no va a realizar la georeferenciación parcelaria, sino que colocará en lugares estratégicos puntos con coordenadas en el sistema que corresponda para que los Agrimensores cuando realicen sus mensuras georeferencien las parcelas medidas. La atribución conferida por el inciso c) es una de las más importantes : Registrar y publicitar el estado parcelario, no solo de parcelas, sino también de otros objetos territoriales legales, los que deberán estar fundados legalmente para su incorporación al registro. Piénsese en servidumbres reales y administrativas y otros derechos reales con representación territorial. El inciso d) es muy antigüo, figura en casi todas las leyes catastrales nacionales y provinciales, pero su época ya pasó. Todo se soluciona con el inciso e), mediante el cual catastro puede realizar censos e inspecciones a cada parcela. 147
El inciso f) es otro de los fundamentales. La publicidad catastral se realizará a través de la expedición de certificaciones, que podrán tener distintos fines, pero que la principal será el Certificado Catastral previo a la transferencia, constitución
o modificación de los
derechos reales inmobiliarios. Ya hace tiempo que existe una frase muy importante : “ Sin cartografía no hay planificación, sin planificación no hay desarrollo”. El inciso g) apunta a la necesidad que catastro ejecute la cartografía del territorio y la publique para
conocimiento
de
todos
los
ciudadanos,
fundamentalmente a distintas escalas, en sostén gráfico y digital. “Artículo 4º: A los efectos de esta ley, denominase parcela a la representación de la cosa inmueble de extensión territorial continua, deslindada por una poligonal de límites correspondiente a uno o más títulos jurídicos o a una posesión ejercida, cuya existencia y elementos esenciales consten en un documento cartográfico, registrado en el organismo catastral”.
148
Sobre la definición de parcela ya hemos opinado en varias oportunidades y he escrito varias hojas al respecto, por lo que, no haré mención a las grandes diferencias de pensamiento en este tema. Mal que le pese al que sea, la parcela seguirá siendo la fracción de terreno donde se construye, se cultiva, se trabaja, etc. Ahora
bien,
si
queremos
flexibilizar
nuestro
pensamiento, podríamos decir que solo “ a los efectos de esta ley” la parcela es la representación de la cosa inmueble, es decir, que no tiene otros efectos. Se va a plantear un problema muy significativo, porque el artículo primero dice que catastro registrará objetos territoriales legales y si la parcela es la representación de la cosa inmueble, no es un objeto territorial, en consecuencia ¿Qué registrará? También nos dice el artículo, suponiendo que se refiera a la parcela tierra, que es de extensión continua. La continuidad parcelaria solo se interrumpe en el límite, cuando aparece otro dominio lindando, es decir que la 149
continuidad no es interrumpida ni por deslindes internos de las parcelas ( como cuadros de pastoreo, etc.) ni otros derechos reales desmembrados del dominio o autónomos (como la P.H. y el D.R.S.F.) Siempre
la
parcela
tienen
una
figura
poligonal
geométrica, cerrada, que puede tener desde tres lados hasta n lados, que consten en uno o más títulos jurídicos. Esta distinción viene bien para saber diferenciar entre el Registro de la Propiedad Inmueble y el Registro Catastral. Puede en catastro existir una parcela amparada por más de un título y puede existir un título que ampara a varias parcelas. Esto es así, porque en un registro se inscriben derechos y en el otro hechos posesorios amparados por esos derechos. La definición también califica como parcela a la posesión ejercida, pero no a cualquier posesión, sino a aquella que se encuentre en un plano con todos los elementos que requiere la ley, registrado en catastro.
150
Significa que si catastro hace un censo parcelario para actualizar sus datos, y el censista se encuentra con hechos posesorios materializados, no debe relevarlos, pues no son parcelas según la definición. Lo mismo ocurre con las parcelas propiamente dichas. Para conocer una opinión más ampliada sobre este tema ver : “ El Gran Libro del Catastro Territorial” Editorial EFU – 2006- Wilfrido D. López “Artículo 5º : Son elementos de la parcela : 1)
Esenciales
a)
La ubicación georeferenciada.
b)
Los límites del inmueble en relación a las causas
jurídicas que les dan origen. c)
Las medidas lineales, angulares y de superficie
del inmueble. 2)
Complementarios
a)
La valuación fiscal.
b)
Sus linderos.
Dichos elementos constituyen el estado parcelario del inmueble”. 151
Este artículo nos plantea dos tipos de elementos : unos esenciales y otros complementarios. En los esenciales encontramos que los vértices de las parcelas deben georeferenciarse, es decir, deben tener coordenadas en el sistema que haya adoptado Catastro. Esto permite la inmovilidad de la parcela. En segundo lugar se ubican los límites con relación al título, con lo cual es necesario el estudio de títulos de la parcela para conocer sus límites y relacionarlos con los actuales que tenga la misma. Finalmente , todas las medidas, que definen su forma geométrica y diferencia entre el hecho medido y el título que lo ampara. Entre los elementos complementarios encontramos en primer término a la valuación fiscal, definida muchas veces como el contenido económico de la parcela. Más allá
de
que
no
estamos
de
acuerdo
con
la
incorporación de este punto, habrá que colocar en los planos la valuación fiscal. A renglón seguido se encuentran : sus linderos. Este es un dato importante que permite también determinar una ubicación relativa de la parcela en el entorno donde ella 152
se encuentra, y generalmente se coloca como linderos la Nomenclatura Catastral de las parcelas colindantes porque es el elemento más estable. En realidad es más importante “los deslindes”, porque ellos demarcan la verdadera posesión del titular y forman parte del todo. Si ambos elementos constituyen el estado parcelario, deberán todos estar en el plano de mensura, que es el documento cartográfico a que se refiere el artículo 4º. “Artículo parcelarios
6º: se
La
determinación realizará
de
mediante
los estados actos
de
levantamientos parcelarios consistentes en actos de mensura ejecutados y autorizados por profesionales con incumbencia en Agrimensura, quienes asumirán la responsabilidad profesional por la documentación suscripta, de acuerdo a lo dispuesto en la presente ley y en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales.” Establece el artículo que el estado parcelario solo se determina a través de la mensura ejecutada por un profesional de la Agrimensura u otro que tenga incumbencias en esa especialidad, quienes deberán 153
actual responsablemente. Los organismos catastrales debe fijar la forma y condiciones que se deberán cumplir (reglamento de mensuras) para la ejecución y presentación de la documentación correspondiente al acto de mensura. “Artículo 7º : El estado parcelario quedará constituído por la registración en el organismo de aplicación del plano
de
mensura
y
demás
documentación
correspondiente al acto de levantamiento parcelario ejecutado. En el plano deberán constar los elementos que permitan definir la parcela, según lo establecido en el artículo 5º de la presente ley y lo que establezcan las legislaciones locales. La registración no subsana ni convalida los defectos de los documentos.” El artículo se concatena con el anterior. Mientras que el 6º dice que el estado parcelario se establece por mensura, el 7º indica que se constituye dicho estado cuando el plano se registra en Catastro. También señala el artículo que los errores que contenga toda la documentación, es decir, el plano y demás documentos que requieran los catastros, no 154
quedan subsanados o resueltos por la inscripción, sino que permanecerán hasta tanto sean corregidos. A pesar de los controles que debe realizar el Catastro (formal y material) puede que se pase alguno que el registrador no advirtió, pero esa situación no se subsana con la registración definitiva del plano. “Artículo 8º: Con posterioridad a la determinación y constitución
del
estado
parcelario
en
la
forma
establecida por la presente ley, deberá efectuarse la verificación de su subsistencia, siempre que hubiere caducado la vigencia, conforme las disposiciones de las legislaciones locales y se realice alguno de los actos contemplados en el artículo 12º de la presente ley.” El artículo hace una diferenciación entre determinación y constitución en concordancia con los artículos 6º y 7º. Ya hemos dicho en otras ocasiones que puede determinarse el estado parcelario pero no constituirse, por así requerirlo el titular del dominio o el interesado. Más allá de ello, aparece lo que se denomina “verificación”, entendiéndose por tal el control de los 155
elementos constitutivos de la parcela (art. 5º), pero será vigente cuando se cumplan los plazos que estipulen las provincias para el estado parcelario constituído. Cada provincia deberá fijar un plazo de vigencia para el estado parcelario constituído, que podrá ser único para todas las clases de parcelas o podrá discriminarse para parcelas urbanas, rurales, etc., estableciendo distintos periodos. Ahora bien, vencido el plazo que se estipule, no significa que inmediatamente se procede a la verificación, sino cuando se cumpla lo que indica la última parte del artículo : “ se realice alguno de los actos contemplados en el artículo 12º de la presente ley”.
Cuando
ocurra
esta
condición,
recién
se
procederá a la verificación de la subsistencia del estado parcelario. “Artículo 9º : La verificación de subsistencia de estados parcelarios se realizará mediante actos de mensura
u
otros
métodos
alternativos
que,
garantizando niveles de precisión, confiabilidad e integralidad comparables a los actos de mensura, establezca
la
levantamiento
legislación
local.
Los
parcelario
para
verificación
156
actos
de de
subsistencia serán autorizados por profesionales con incumbencia
en
la
Agrimensura,
quienes
serán
profesionalmente responsables de la documentación suscripta, de acuerdo con lo que establezca la legislación local.” El artículo prevé la posibilidad de que la verificación del estado parcelario se realice utilizando una de dos metodologías : 1) la mensura y 2) métodos alternativos. Creemos que por tratarse de una verificación no se utilizará el primer método, pues si para verificar se requiere mensura, no tiene sentido la verificación. En cambio, si es más apropiado el segundo caso, es decir, métodos alternativos que garantice la seriedad de la verificación y por otro lado abarate costos de honorarios.
Por
superficies
poder
ejemplo, utilizar
en la
caso
de
grandes
fotogrametría
y
la
fotointerpretación, a escala adecuada, o las nuevas técnicas que hoy la informática nos ofrecen y los nuevos sistemas de medición (GPS por ejemplo). Cada provincia deberá implementar el método que se utilizará y las condiciones que se deberán cumplir para 157
la
verificación,
de
manera
de
asegurarse
la
confiabilidad de los resultados. “Artículo 10º : Los objetos territoriales legales que no constituyen parcelas conforme al artículo 5º de la presente
ley,
serán
asimismo
determinados
por
mensura u otros métodos alternativos que garantizando niveles
de
precisión,
confiabilidad
e
integralidad
comparables a los actos de mensura, establezca la legislación local y registrados ante el organismo catastral,
conforme
a
las
disposiciones
de
las
legislaciones locales.” Introduce al artículo un nuevo concepto, que si bien se tenía como consecuencia del objeto del Catastro (la parcela), aparece en la ley como una nueva figura registral. Se refiere la norma a todas aquellas áreas o superficies que definen otros derechos reales, como las servidumbres reales y administrativas ; el derecho real de superficie forestal; etc., que no cumplen con lo dispuesto en el artículo 5º que define a la parcelas. Aunque en realidad no es tan exacta la premisa, porque para su determinación se requiere un acto de 158
mensura y para identificarlos y ubicarlos también es necesario conocer sus elementos esenciales, no se diferencian de los objetos territoriales legales que si son parcelas. La diferencia única y fundamental es que no cumplen con otros principios insertos por naturaleza en las parcelas : a) Tener salida a calle en forma directa o indirecta ; b) Tener medidas mínimas de acuerdo al ordenamiento territorial de cada provincia ; c) Ser posible la subdivisión ; d) Otros. Lo importante a destacar es que, a partir de la vigencia de la ley, es necesario previo a su constitución, modificación o transferencia, la determinación por mensura u otro método equivalente y su registración en Catastro, conforme lo establezca cada provincia. Los Catastros deberán establecer también normas de procedimiento para estos trabajos que se diferencia de una mensura normal y prever un registro para su incorporación. Hay otros objetos territoriales que no son parcelas y no son derechos reales, que también deberán mensurarse 159
y registrarse, como por ejemplo : plazas ; áreas de protección ecológica ; diques ; ríos , etc. La incorporación de todos los objetos territoriales que no constituyen parcelas, permitirá obtener un Catastro integral, completo, eficaz, con conocimiento de lo público y lo privado. “Artículo 11º : El estado parcelario se acreditará por medio de certificados que expedirá el organismo catastral en la forma y condiciones que establezcan las legislaciones locales. Para la expedición de certificados catastrales en oportunidad de realizarse cualquier acto de
constitución,
modificación
y/o
trasmisión
de
derechos reales, se deberá asegurar que el estado parcelario esté determinado y/o verificado y que no haya expirado el plazo de su vigencia.” En este artículo la ley prevé dos certificados distintos. Uno para certificar distintas situaciones que pueden requerir los contribuyentes, como por ejemplo un certificado de avalúo, y el otro el Certificado Catastral propiamente dicho. 160
El segundo es el más importante y la norma establece que para expedirlo debe previamente estar el estado parcelario determinado y constituido, o que, si hubiese caducado su vigencia, se haya verificado. Es decir, que necesariamente se requiere la mensura de la parcela y que además esté vigente a la fecha de solicitud del certificado catastral. Esto implica también que Catastro deberá estudiar y establecer el período o periodos de vigencia del estado parcelario constituido. “Artículo 12º : En los actos por los que se constituyen, trasmiten, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, se deberá tener a la vista la certificación catastral
habilitante
respectiva
y
relacionar
su
contenido con el cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente. No se requerirá la certificación catastral para la cancelación de derechos reales y constitución del bien de familia, usufructo, uso y habitación, e inscripción de embargos y otras medidas cautelares.” Este artículo y el anterior están vinculados. Establece una obligatoriedad para los Profesionales del Notariado 161
(Escribanos), y que es requerir el Certificado Catastral previo a la constitución, trasmisión, declaración o modificación de derechos reales, exceptuándose al usufructo, uso y habitación. Con el resto de los derechos que se mencionan el profesional de la Agrimensura no tienen nada que ver como tampoco el Catastro. El Escribano autorizante del acto deberá relacionar en el cuerpo de la escritura el contenido del Certificado Catastral, produciéndose así la tan anhelada publicidad integral de los derechos reales, por cuanto en el certificado deberán aparecer otros derechos reales (art. 10º) constituidos sobre la misma parcela o derechos posesorios determinados por plano de mensura (cuasi mensura) debidamente registrado. Como ya dije en otro escrito, no entiendo porque se exceptuó al usufructo y al uso y habitación y no se exceptuó a la antricresis. En fin, alguien alguna vez lo explicará. “Artículo 13º : A los efectos de las inscripciones de los actos citados en el artículo 12º de la presente ley en el 162
Registro de la Propiedad Inmueble, se acompañará a la documentación correspondiente el certificado catastral, sin cuya presentación no procederá la inscripción definitiva.” Se transforma el certificado catastral en un requisito indispensable para la registración del acto, y al parecer podrá inscribirse provisoriamente si no se adjunta el certificado y se convertirá en definitiva una vez que se cumpla con dicho requisito. Los tres artículos que hemos visto sobre la certificación catastral, están relacionados muy íntimamente entre si. La certificación catastral será el documento más importante del Catastro, porque en él se certificará la existencia de la parcela, sus elementos esenciales y demás
derechos reales y posesorios que la estén
afectando, dando así una plena publicidad de los datos catastrales que complementarán a los datos registrales del Registro de la Propiedad Inmueble. Se desprende de ello la importancia que reviste tener un Catastro actualizado, con información al dia, 163
proveniente ya sea de censos permanentes y de la actuación profesional en el libre ejercicio. “Artículo 14º : Los organismos catastrales de cada jurisdicción tendrán a su cargo la determinación de la valuación parcelaria de su territorio, a los fines fiscales. Las leyes locales establecerán e instrumentarán la metodología valuatoria a utilizarse en su jurisdicción, la cual deberá tener, en todos los casos, base técnica para lograr la correcta valuación de manera de contribuir a la equidad fiscal. Será objeto de justiprecio, entre
otros,
el
suelo,
sus
características,
uso,
capacidad productiva y las mejoras que contenga.” El artículo nos presenta varias consideraciones que analizaremos. En primer lugar, y como se viene haciendo desde el origen de los catastros, alude a la determinación del valor parcelario, interpretando que se trata del valor de mercado de cada parcela reducido en un porcentaje ( por ejemplo: el valor fiscal es el 70% del valor de mercado) para transformarlo en valor catastral y sobre ese monto, llamado también base imponible, 164
aplicar la alícuota del impuesto inmobiliario, que fija anualmente el Código Tributario o Ley Impositiva. En segundo lugar deja en manos de las provincias las metodologías y técnicas que cada una aplicará, basado en el principio del federalismo, pero fijando algunas pautas mínimas que se deberán cumplir : base técnica y equidad fiscal. Es decir, que cada provincia deberá elaborar los procedimientos, métodos y técnicas que se utilizarán para la determinación del valor de las distintas clases de parcelas u objetos territoriales parcelarios que cumplan con los principios de equidad y justicia en el tributo. Como tercer punto se mencionan algunos de los elementos que se deberán tener en cuenta para la valuación y que deberán ser considerados al momento de establecer los métodos y técnicas que se utilizarán. “Artículo 15º : Créase el Consejo Federal del Catastro, el que estará integrado por todos los Catastros de las Provincias y de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con
el
objeto
de
cumplir 165
con
las
finalidades
establecidas en la presente ley, quienes dictarán sus normas para su organización y funcionamiento.” El artículo no merece mucho comentario. Se crea el Consejo Federal del Catastro por ley, pero todos sabemos que este Consejo funciona desde el año 1958 creado por voluntad de las provincias y la municipalidad de Capital Federal. Se oficializa ahora el Consejo y su funcionamiento tendrá efectos más directos y eficientes que los que tenía. “Artículo 16º : Las provincias y la ciudad autónoma de Buenos Aires, deberán a través del Consejo Federal del Catastro, contribuir a la adecuada implementación de políticas territoriales, a la administración del territorio, al gerenciamiento de la información territorial y al desarrollo sustentable, en concordancia con el rol que compete al Catastro como un componente fundamental para la infraestructura de datos espaciales del país. El Consejo Federal del Catastro contribuirá a coordinar las metodologías valuatorias con la finalidad de unificar criterios, destinados a informar a los organismos tributarios pertinentes en toda la Nación.” 166
Otro artículo que no requiere de mucho comentario. El Consejo Federal del Catastro será el órgano rector en materia catastral en cuanto sugerir a las provincias y a la
ciudad
autónoma
de
Buenos
Aires
todo
lo
concerniente al catastro territorial, para cumplir con los objetivos fijados en este artículo. El Consejo Federal solo podrá recomendar y no imponer caminos a seguir para lograr que las provincias y la ciudad autónoma de Buenos Aires implementen políticas similares en sus respectivos registros catastrales. De igual manera se señala para el aspecto valuatorio del catastro, tratando de unificar metodologías y procedimientos parcelario
para
y
fundamentalmente
la
determinación
evitar en
fuertes las
zonas
del
valor
distorsiones, de
límites
interprovinciales. Se otorga al Consejo Federal del Catastro una misión muy importante para la adecuada implementación de un catastro multifinalitario o multipropósito. “Artículo 17º : Las normas pertinentes referidas a la constitución del estado parcelario y su registración, 167
serán de aplicación gradual y progresiva según lo determinen
los
organismos
catastrales
de
cada
jurisdicción.” Se deja a las provincias, mediante esta normativa, como se aplicarán los distintos artículos de la ley, referidos a la constitución y registración del estado parcelario,
señalando
que
debe
ser
gradual
y
progresiva su aplicación, de manera de no producir inconvenientes en el tráfico inmobiliario y permitir, que tanto profesionales de la Agrimensura como del Notariado vayan adquiriendo la experiencia necesaria hasta lograr la plena aplicación en todo el territorio de la Nación. Queda entonces a las provincias y a la ciudad autónoma de Buenos Aires, la regulación, forma y modo de la implementación de la ley en este aspecto. No hay plazos, pero sería muy interesante que no se superaran los cinco años para su aplicación total. Los artículos que se incluyen en esta normativa son : 6º, 7º, 8º, 9º, 10º, 11º, 12º y 13º. Cada provincia deberá 168
establecer por donde comienza su aplicación y como continuará hasta finalizar en todo el territorio. “Artículo 18º : Esta ley es complementaria del Código Civil.” El artículo no deja lugar a dudas. La ley ha ingresado al derecho positivo, al derecho de fondo de nuestro país, y por lo tanto es obligatoria su aplicación en todo el territorio nacional. Los dos últimos artículos de la ley no tienen importancia.
169
ARTICULOS DE INTERES Es importante destacar que piensan otros profesionales de otras disciplinas, vinculadas a la Agrimensura. Los comentarios que siguen han sido extraídos del artículo “Análisis de la Ley Nacional de Catastro 26.209”, del Dr. Gabriel B. Ventura, Profesor titular de Derechos Reales de la UNC y Profesor de Derecho Notarial de la misma Universidad. Es director de la carrera de Notariado de la UNC y Profesor de Derecho Notarial en la UCC. “Pocos argumentos serios pueden esgrimirse en contra de una ley que pretenda determinar de manera precisa e incuestionable el objeto de los derechos reales. Tanto mas si se trata de derechos reales sobre inmuebles.” “Debe tenerse presente que las cosas inmuebles son fundamentales en un sistema jurídico latino dominado por el principio romanista “ res mobile res vile”. Si a ello 170
añadimos el orden público imperante en el régimen legal de los derechos reales, se advierte que esta dualidad : derecho real y cosa inmueble, merece una atención especial por parte del legislador.” “Si la ley cumple realmente los objetivos legales no podemos
negar
que
constituirá
un
avance
extraordinario en el régimen de los derechos reales para el derecho civil argentino. Aportará nada menos que la determinación precisa del objeto inmueble sobre el que recae el derecho. Se daría así cumplimiento acabado a la especialidad en cuanto al objeto. ¿ Quienes deberían estar mas interesados en brindar ese perfil de seguridad en el ámbito de los derechos reales sobre inmuebles? Sin dudas los que intervienen en la formulación de las mutaciones reales sobre inmuebles : Jueces, Notarios, Abogados, etc.” “ En los artículos 8 y 9 de la ley 26.209 se regula sobre la vigencia de los estados parcelarios registrados. Estimamos que la perpetuidad típica del dominio, surgida de la norma del artículo 2510 del Código Civil, debe acompañar también la perpetuidad del estado 171
parcelario, en razón de lo cual, la llamada caducidad de la vigencia, solo podría interpretarse producida, como ya hemos venido insistiendo, cuando se han detectado diferencias entre los títulos y la configuración fáctica de la parcela.” “Para ello será menester proponer un plazo prudente que podría ser de diez o quince años, mientras la parcela no haya sufrido modificación.”
172
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Reunión de Especialistas en Agrimensura – 1987
-
Fundamentos de la Ley Nº 26.209.
-
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-
Ley Nacional de Catastro Nº 26.209/07
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El Gran Libro del Catastro Territorial – EFU2006.
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Ley Nacional del Registro de la Propiedad Nº
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17.801.
-
Decreto-ley Nº 5756/58
-
Revista del Consejo Nacional de Escuelas de Agrimensura – Volúmen I
-
Revista Agrimensores Nº 79 – Colegio
-
Profesional
-
La Tasación de Inmuebles en la Expropiación –
de Agrimensura – Buenos Aires.
EFU - 1996. -
Ley Nacional de Expropiaciones Nº 21.499 173
-
Ley Provincial de Expropiaciones Nº 5639
-
Ley Nacional de Propiedad Horizontal Nº 13.512.
-
Ley Nacional de Prehorizontalidad Nº 19.724.
-
Catastro Territorial – EFU – 1996.
-
Ley Provincial Nº 3802 – Registro de la
-
Propiedad.
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Ley Provincial Nº 5445 – Catastro Territorial.
-
Derecho Inmobiliario Registral.- Editorial Zabalía Adriana Abella- 2008.
-
Publicidad de los Derechos Reales – Fondo
-
Editorial de la Universidad Católica de Cuyo – Antonio Rodolfo Lloveras. 2000.
174