INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES E INDUSTRIALES Í^**^*«Í**F!

CÁMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE LA CONSTRUCCIÓN

ANÁLISIS SOBRE UNRANGO DEVARIACIÓN ACEPTABLE ENFACTORES DEHOMOLOGACIÓN, ENLA ELABORACIÓN DEAVALÚOS DEINMUEBLES ENEL CENTRO HISTÓRICO DE LA CD.DE CAMPECHE

T E S I S PARA OBTENER EL GRADO DE: MAESTRO ENVALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES E INDUSTRIALES PRESENTA

ANGÉLICA MARÍA RANGEL AQUINO ASESOR DR.JOSÉ BERNARDOVARGAS NEGRETE

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL POR LASECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME ACUERDO No.00954061,DE FECHA 7DE MARZO DE 1998

MEXICO, D.F. SEPTIEMBRE DE2008

Análisis sobre un rango devariación aceptable en factores dehomologación, en la elaboración deavalúos de inmuebles en elCentro Histórico de Campeche

A Carlos Manuel, por su apoyo incondicional día con día

A Carlos Manuel y David, mis hijos

A todas las personas que directa o indirectamente participaron en la elaboración de este trabajo

Al Instituto Tecnológico de la Construcción, por brindarme la oportunidad de cursar la maestría

A los académicos que compartieron sus conocimientos y experiencias conmigo, especialmente al Dr. José Bernardo Vargas Negrete, cuyos valiosos consejos han hecho posible este trabajo

A mis compañeros y colegas.

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodeCampeche

Resumen

El presente trabajo pretende conocer el comportamiento específico del precio de la vivienda, en el centro histórico de la ciudad de Campeche, los cuales incluye el centro en sí, los barrios de San Román, San Francisco y Barrio de Guadalupe. A través del establecimiento de una base metodológica que permita utilizar factores o coeficientes que ayuden a establecer adecuadamente el valor de la misma en esta zona.

Se presenta una propuesta alternativa a los coeficientes de homologación comúnmente utilizados en materia de avalúos, tales como funciones que involucren a la edad, localización y ubicación, la superficie de terreno y metros cuadrados de construcción principalmente. Esto a través del análisis estadístico descriptivo, de regresión y correlación para una muestra recogida para toda el área señalada anteriormente.

En este estudio se han excluidos viviendas dedicadas al comercio y edificaciones vertical (más de dos pisos) para analizar solo las viviendas unifamiliares, pues las mismas características en ambos tipos de viviendas no tienen idéntica valoración, ya que son bienes inmobiliarios diferentes, en los que los potenciales compradores buscan utilidades no equiparables.

Análisissobreun rangodevariación aceptableenfactores dehomologación, enlaelaboración deavalúos de inmueblesenelCentroHistóricode Campeche

Agradecimientos Resumen

Índice Pag. 4

INTRODUCCIÓN

CapítuloI 1.1.Antecedentes 1.2. Problemática 1.3.Procedimientos Capítulo II:Marco Teórico 2.1 Marco Histórico 2.2 MarcoTécnico 2.2.1 Elavalúoy la homologación de bienes similares 2.2.2 Enfoques de lavaluación 2.2.3 Principios devaluación 2.3 Marcojurídicoyfiscal 2.3.1 Definiciones 2.3.2 Diferencia entre avalúo Fiscalyavalúo comercial 2.3.3 Artículos,circularesycódigos relacionadoscon lavaluación de bienes Inmuebles. 2.3.4 Leyes Federales 2.3.5 Código deéticaprofesionaldelvaluador. Capítulo III: Análisis 3.1 Definiciones preliminares 3.2 Estadísticos dela poblacióny muestra 3.3 Medidasdetendencia central 3.4 Medidas dedispersión 3.5 Distribuciones probabilfsticas 3.6Análisis de regresión 3.7 Análisis decorrelación 3.8 Hipótesis nulayalternativa 3.9 Factor de homologación Capítulo IV: Propuesta de lametodología para valorar elvalor comercial de una vivienda en elCentro Histórico de Campeche. 4.1 Eleccióndeltamañodelamuestra 4.2Variables utilizadas 4.3Aplicación dela herramienta 4.4Análisis delosresultados

Conclusión: Bibliografía Anexos Glosariodetérminos Índice detablasycálculos realizados Planos antiguosyactualesdeláreaen estudio.

10 13 14

12

23 23 24 27 3° 30

34 35 43

56

58 31 61 63 65 66 67 68 69

7u 70

71 72 80

82

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

INTRODUCCIÓN Fundada en 1540, a orillas del mar, con el nombre de San Francisco de Campeche, la ciudad floreció bajo las ordenanzas del Rey Felipe II, logrando la particularidad de su traza urbana de estilo barroco. El siglo XVII fue una época de grandes cambios, Campeche, como puerto de la Península, sostenía el enlace de navegación entre el Viejo Continente y el Nuevo Mundo. Este privilegio comercial provocó la ambición de otras potencias y lo convirtió en blanco de ataques piratas, por ello, en 1686 se inició el levantamiento de las imponentes murallas del sistema defensivo de la ciudad 1 . Reconociendo la magnitud de este patrimonio, el Ejecutivo Federal en Decreto del 10 de Diciembre de 1986, declara una Zona de Monumentos Históricos en la Ciudad de Campeche 2 . Es así como en el año de 1997, se inician una serie de programas integrales para rehabilitar espacios habitacionales y comerciales del Centro Histórico de esta Ciudad, recuperándose 992 unidades de un total de 1199 inmuebles que integran dicho Centro. Dichas unidades rehabilitadas correspondieron principalmente a los barrios tradicionales de Guadalupe, San Román y San Francisco, donde existen más de mil unidades arquitectónicas consideradas monumentos. Los trabajos de restauración se ejecutaron según el análisis del estilo y época del inmueble, recuperando detalles ornamentales, como cornisas, frisos, pilastras, guardapolvos y peanas. Así por ejemplo en el Barrio de San Román se tuvo como objetivo la calle 12, en el tramo comprendido de la calle Bravo a la calle Montecristo, en el cual se comprendieron 130 unidades arquitectónicas, donde 45 son consideradas de valor

VerArchivo General de Indias,localizado enelarchivo generalde Campeche Ver Leyde Monumentos Monumentos Históricos de INAH Campeche

4

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

monumental y las restantes como modificadas y ambiéntales. Para el año 2005 en el Barrio de Guadalupe y San Francisco se recuperaron 194 unidades entre la calle 12 y Calle Gómez Farias sobresaliendo más las casas del siglo XVIII. La historia, el diseño urbano y el sistema de fortificación hicieron que, e M ° de Diciembre de 1999, durante los trabajos de la 23 a sesión del Comité celebrada en Marrakech, Marruecos, permitió la inscripción para LA CIUDAD HISTÓRICA FORTIFICADA DE CAMPECHE, bajo los siguientes criterios: i El puerto de Campeche es un modelo de urbanismo de una ciudad barroca colonial. La regularidad de su plano reticular y las murallas que protegen su centro histórico son características de la arquitectura militar del Caribe. ii. El sistema de fortificaciones de Campeche, ejemplo sobresaliente de la arquitectura militar de los siglos XVII y XVIII, forma parte del sistema defensivo integral puesto en operación por los españoles para proteger sus puntos estratégicos del mar Caribe contra ataques piratas. Este patrimonio urbano se ha enriquecido con la adición de edificios públicos y diversas expresiones de la arquitectura industrial de fines del siglo XIX y principios del siglo XX . Este patrimonio forma parte de distintos tipos de áreas históricas las que según Hardoy y Gutman (1992) pueden ser de cuatro tipos: 1) los centros históricos de áreas metropolitanas y de grandes ciudades, 2) los barrios de interés urbanístico y arquitectónico, como el de la Cd de Campeche; 3) las ciudades históricas; y 4) los pueblos históricos, de los que existen muchos en México y Latinoamérica. Este patrimonio edilicio, tanto el de propiedad pública como el privado, se ve afectado por diversos grados de obsolescencia funcional y física que perjudican su capacidad de acoger instituciones, hogares y empresas en forma cómoda y eficiente. Esta obsolescencia reduce la demanda por estos inmuebles, los cuales se desvalorizan y deprimen los mercados inmobiliarios de los centros históricos. Asimismo, la estructura tradicional de calles y espacios públicos se deterioran 5

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

como resultado de las presiones que ejerce el tránsito de vehículos motorizados y las actividades de comerciantes y productores informales. En ciudades en rápido crecimiento, las edificaciones patrimoniales se ven muchas veces afectadas por obsolescencia económica siendo reemplazadas por edificaciones nuevas. El deterioro representa una pérdida para las comunidades por cuanto la conservación de este patrimonio no sólo preservaría un repositorio de su historia y memoria cultural, sino que también recuperaría para el uso contemporáneo un valioso conjunto de edificios e infraestructuras centralmente localizados. Un primer paso para avanzar hacia formas más eficientes de preservar del patrimonio es su correcta valorización. Por razones muy diferentes, el patrimonio tiene distinto valor para los variados actores sociales involucrados, por lo que para tener una adecuada apreciación de su valor es necesario tomar en cuenta un amplio rango de factores y considerar las opiniones de todos los grupos interesados. Desde la perspectiva económica, se identifican varios tipos de valores atribuibles al patrimonio. Los denominados valores de uso que se refieren a la valoración que hacen de los Activos patrimoniales quienes consumen los servicios que producen. Estos valores pueden ser de uso directo de consumo, como ocurre en el caso en que un edificio patrimonial se destina a usos residenciales y comerciales generando rentas mayores que otros edificios por su carácter patrimonial (caso muy común en el Centro Histórico de Campeche). También existen los valores de uso directo de no consumo, por ejemplo el valor de uso distante que se produce cuando los usuarios de propiedades no patrimoniales se benefician de la vistas sobre activos patrimoniales. El valor educacional de un bien patrimonial es otra forma de uso no de consumo. Otra dimensión del valor de uso del patrimonio es el uso indirecto (similar a una externalidad) que emerge, por ejemplo, cuando el valor de una propiedad aumenta 6

^

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

BSSBSBBBBBBBSHSBfiSSSSSBBñSBñS^

por su cercanía a un bien patrimonial (casas ubicadas en los principales barrios cercanos al Centro Histórico). Los valores de no uso capturan las corrientes deservicios económicos más intangibles que puede generar el patrimonio. El valor de existencia captura los beneficios que ciertas personas derivan del hecho de que un determinado patrimonio exista, incluso cuando no tienen la intención de consumir directamente los servicios que genera. El valor de existencia incluye el denominado valor de opción que captura el interés de ciertas personas por mantener abierta la posibilidad que ellos u otros puedan consumir los servicios provistos por el activo patrimonial en el futuro. Otros valores de no uso son el valor de herencia que captura el interés de las personas por legar el patrimonio a las generaciones futuras y el valor filantrópico del patrimonio que captura los beneficios de relaciones públicas o buena imagen que obtienen quienes invierten en el patrimonio sin usarlo. Bajo la perspectiva teórica del modo y forma de los centros históricos en general, cabe aclarar que para nuestro caso particular, el centro histórico de Campeche varía un poco en su ordenamiento urbanístico y valoración, ya que el valor comercial de sus bienes inmuebles que lo conforman, se han visto revalorados tanto en venta como en renta; debido principalmente a las políticas de desarrollo, equilibrio entre el crecimiento urbano y preservación de distintos contextos, y valores arquitectónicos. Por lo antes descrito y dada la índole cambiante del mercado inmobiliario en nuestro país y en el mundo entero, así como el surgimiento de distintos requisitos y normas que permiten validar un avalúo, la confiabilidad y consistencia de los factores de homologación no pueden ser medidos a entera certeza y exactitud, ya que estos solo podrán ser graduados en relación a características y atributos comparables para grandes muestras poblacionales.

7

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

De tal manera que el presente trabajo tiene como objetivo

principal

poder

establecer de una forma más precisa y justa rangos de variación aceptables en factores de homologación que nos ayuden a elaborar y/o establecer valoraciones de inmuebles (venta de casa habitación) en el Centro Histórico de la Ciudad de Campeche. A través del análisis de una muestra poblacional de la estructura urbana mencionada, para analizar en forma estadística, probabilística y econométrica los distintos atributos que originan la valoración de los inmuebles en venta y alquiler. Para la definición de factores que influyen en el precio de las viviendas y valores de homologación se han utilizado métodos econométricos de valoración. Con estos métodos se pretende estimar y analizar un valor a través del estudio del mercado inmobiliario de la construcción ( venta y alquiler) (valor de oferta V), que ayude a determinar factores de homologación más precisos éticos y justos en la elaboración de avalúos en el centro histórico de la Ciudad de Campeche, expresándolo como una variable endógena que es función de un conjunto de variables exógenas (variables características X-i, X 2 ,

, X n ), cuya relación se

establece mediante el empleo de análisis de regresión. V =f(X 1 ,X 2 ,

,X n )

Si bien el fundamento de los métodos econométricos es idéntico al de los métodos clásicos, que se basan en la estimación del valor de una vivienda mediante la comparación con todas viviendas similares cuyos valores se conocen, tomando como criterio de comparación una o varias variables o características conocidas, su diferencia fundamental estriba en que permiten manejar un volumen elevado de observaciones. Para ello se crea una matriz de datos inicial que contiene, para cada vivienda, el precio de oferta y todas las variables definidas anteriormente. Con la ayuda de las técnicas de análisis de correlación, análisisfactorial, regresión lineal múltiple, etc, se determinaran, de entre todas las variables analizadas, aquellas que definen mejor a la variable precio. Finalmente se obtendrá por

8

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

regresión una función que predice el valor de mercado de una vivienda determinada, en función de las variables seleccionadas anteriormente. También se realizaran agrupaciones de algunas poblaciones en función de variables del estudio, tales como renta, número de habitantes, valor de localización o distancia a zonas con más servicios, para asociar que variables son las que agrupan los precios de las viviendas en la ciudad de una forma más homogénea, y nos permiten encontrar modelos que estimen el valor de las viviendas más precisa. Llegar a este análisis lleva implícito no solo cuestiones teóricas, descriptivas e inferenciales que argumenten la determinación de un posible rango numérico para factores de homologación, sino también los aspectos legales

más

importantes que rigen los valores del mercado inmobiliario de la zona de estudio. CONCLUSION (PERSPECTIVA) En este estudio sobre el valor de la vivienda en la Ciudad de Campeche esperamos poder definir los indicadores más relevantes que se asocian al valor de venta y alquiler para la zona centro, a través de las estimaciones obtenidas de los muéstreos poblacionales realizados y aplicados a los modelos antes descritos. Así como también poder concluir que el precio de venta de la vivienda en dicha zona es una indicador muy correlacionado espacialmente y que se ve influenciado directamente

por

sus

características

constructivas,

de

localización

y

temporalidades. Adicionalmente, el modelo nos permite observar algún porcentaje u obtener relaciones porcentuales al analizar las características constructivas (antigüedad, amplitud, baños) con respecto a los precios de venta de la vivienda.

9

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

CAPITULO I: ANTECEDENTES 1.1Antecedentes del Centro Histórico de la Ciudad La ciudad de Campeche fundada en el año de 1540, al igual que muchas ciudades de América latina, fue conformada por una estructura tipo plano regular ortogonal sencilla (rectángulo cortado por dos calles perpendiculares formando una cruz, ver plano en anexos). Al centro se ubicaba la plaza principal, y alrededor de ella los edificios representativos del poder, tales como la Iglesia y los edificios político administrativos. Las calles secundarias partían en ángulo recto de esta cruceta principal y todo el caserío se hallaba protegido por una muralla compuesta por puertas (de Tierra Y de Mar) 1 y baluartes, siendo hoy de gran valor cultural. El ambiente urbano predominante correspondía a la baja densidad poblacional y al criterio constructivo de la época, en la cual la vegetación era un factor importante para la construcción de plazas así como de casas con grandes patios centrales, techos altos, calles estrechas y traspatios arbolados, teniendo presente las necesidades de un clima tropical cálido. Dicho proceso de conformación urbana, jugó un papel importante en la conquista de Yucatán, ya que fue un punto estratégico a través del cual se conquistaron territorios interiores de Yucatán y de la zona del Peten de Guatemala, por ser Campeche el único puerto con que esta provincia contaba. A diferencia de otras villas y ciudades de esa época fundada por los españoles, Campeche, no fue trazada sobre el primitivo asentamiento indígena de Can Pech o Kin Pech,sino a una milla de distancia al poniente de éste. Para cuando se promulgaron las Ordenanzas de los Nuevos Descubrimientos y Población de 1573 y Las Leyes de Indias, ya se encontraban fundadas la mayor parte de las ciudades novohispanas entre ellas San Francisco de Campeche. San Francisco de Campeche trazado a regla y cordel, adopta el modelo ortogonal, ofreciendo muchas ventajas, sobre todo la defensa y aprovechamiento del viento, calles rectas con intersecciones perpendiculares, manzanas de idéntica forma 10

^

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

cuadrangular o rectangular, en el que se deja una cuadricula sin edificar que es la plaza3. Este modo de traza urbana se completa con la filosofía y el alto rango político de ubicar en la plaza o alrededor de ella, todos los centros sostenedores del poder: esquema que,así mismo,selleva hasta el pueblo deindios. Pero en Campeche al igual que enotras ciudades costeras, la plaza se descentra acercándola al mar, desde su fundación de villa tendió a crecer en paralelo al mar, de esta forma está el pueblo de indios de San Francisco, y a sotavento San Romándeindios,el barrio de Guadalupe igual selocaliza abarlovento pero erade loscriollos yespañoles. Es así como se comenzaron a formar los pueblos de indios, provocando el ensanchamiento de la ciudad y por ende el surgimiento de barrios como los de San Francisco y San Román, estos dos a la par del recinto amurallado, el barrio de Guadalupe se conforma después a causa de las Leyes de Poblamiento promulgado porlacorona española. A diferencia de los barrios de San Román conformados por indios naboríos y por el de San Francisco compuesto por indígenas mayas, el origen del barrio de Guadalupe hasta donde se sabe no fue como pueblo de indios, por lo que desde sus inicios perteneció a Iclero secular. El barrio donde se encuentra actualmente era un escampado, pero pese a las restricciones impuestas de no asentarse tan cerca a la línea de defensa (muralla) sefue poblando poco a poco, en su mayoría porfamilias españolas ycriollos. Sin embargo a finales del siglo XVII la ermita ya se encontraba erigida y estaba dedicada a Nuestra Señora de Guadalupe, la venerada en Extremadura, España, posteriormente con la propagación del culto a la Virgen del Tepeyac en toda la Nueva España,ésta seconvierte enlapatrona delBarrio1. Así la ciudad se fue expandiendo y para el siglo XVIII se encontraba totalmente constituida, esta misma configuración colonial se conservó hasta mediados del Ver Casanova Rosado,Campeche Intramuros

11

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

siglo XX intacto según los lineamientos impuestos durante la colonia (ver plano actual en anexos). La ciudad mantuvo durante ese período de tiempo como límite natural al sur una cadena de lomeríos que la rodeaban, esta situación fortaleció el crecimiento de la ciudad sobre la línea de costa y no hacia esa zona, estos lomeríos se utilizaron como vigías, a sotavento y barlovento se construyeron dos fuertes cuya misión era vigilar el mar de la presencia de piratas y dar aviso oportuno para combatirlos. Aproximadamente en los 50's , inicia un proceso de regulación del suelo a nivel nacional, la ciudad de Campeche cuenta con su plano regulador, en la que se propone crecer hacia la zona ganada al mar, este proyecto es conocido como el Campeche Nuevo, entre otras cosas modificó el perfil costero de la ciudad y pretendía desplazar al centro histórico, ya que la nueva propuesta era símbolo de progreso y modernidad, y el recinto amurallado era lo retrogrado y pasado sin valor4. Para la década de los 60 del siglo XX, la ciudad comenzó a experimentar un crecimiento hacia la periferia de la ciudad antigua dentro de este mismo modelo de modernidad, construyeron los primeros fraccionamientos a donde se fueron las personas con mayor poder adquisitivo que vivían en el centro histórico (zona centro), así como también se observaron las primeras migraciones del campo a la ciudad para cubrir la mano de obra de distintas actividades económicas de esa época (extracción de camarón) y el petróleo en los años ochentas. Por estas mismas fechas el crecimiento acelerado de la ciudad, hace que sean ocupados los lomeríos que en mucho tiempo estuvieron deshabitados, así como también su extensión hacia el mar. Pero lo más sobresaliente en esta época independientemente del crecimiento poblacional fue el inicio de los trabajos en pro de la recuperación de fachadas del centro histórico de la ciudad, teniendo como resultado el nombramiento de la ciudad como Patrimonio Cultura de la Humanidad.

4

Ver Campos Josefina ,2005

12

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

1.2 Problemática: En 1999 un área de la ciudad de Campeche es nombrada Patrimonio Cultural de la Humanidad por la UNESCO, sector correspondiente a la zona de Monumentos Históricos decretados por el INAH (Instituo Nacional de Antropología e Historia), esto es, el recinto amurallado, los barrios tradicionales de San Román, Guadalupe y San Francisco. Al conocerse este nombramiento se inicia un fenómeno de especulación inmobiliaria para la valoración de los bienes inmuebles localizados en esta zona. Este fenómeno es palpado inicialmente con la compra-venta de casas abandonadas, a un costo muy por debajo a los observados en el mercado en otras zonas de la ciudad, debido principalmente a la falta de mantenimiento por sus propietarios originales. Dichas casas han sido remodeladas en sus interiores para completar y dotarlas de servicios y comodidades, así como en sus exteriores (fachadas) aguardando la reglamentación vigente del municipio y la ley del INAH. Bajo esta misma perspectiva la oferta de servicios públicos y privados se han concentrado en el centro histórico, ya que en esta zona se ubican la mayoría de las dependencias de los tres niveles de gobierno, así como también comercios, instituciones educativas y salud pública. Sin embargo existen todavía un importante número de inmuebles localizados en estas zonas que son habitados por sus dueños y que se ven sometidos a modificaciones en el valor comercial de sus bienes, debido a que no existe referencia alguna para la cuantificación de variables y atributos, que nos permitan establecer analogías o comparativos para valorar un bien inmueble en venta o alquiler en esa zona con características correspondientes al periodo colonial, de tipologías y arquitectura distinta al resto de la zona urbana. Es por ello que este estudio pretende establecer esos rangos numéricos de apoyo a los factores de homologación en dicha zona. El estudio va dirigido a la definición de la zona centro de la Ciudad de Campeche, en cuanto al análisis sobre un rango de variación aceptable en factores de homologación, que permita elaborar avalúos

13

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

de inmuebles (venta y alquiler de casa habitación) bajo factores más precisos, éticos yjustos. I.3.- Procedimientos (métodos) Estimar el valor de un inmueble, y con mayor y más antigua utilización, el valor de la tierra de uso agrícola, ha sido una actividad que se ha planteado la humanidad mucho antes de que existiera el concepto de mercado. Concretamente 3000 años antes de Cristo existían en Egipto los nilómetros, cuyo objetivo era medir el efecto de las crecidas del Nilo sobre las distintas parcelas cultivadas con el fin de establecer un impuesto como antecedente del impuesto predial que ahora se cobra y como antecedente de la ciencia valorativa en general. Desde entonces, se han venido desarrollando diferentes procedimientos, más o menos

formalizados algebraicamente a medida que avanzaba la realidad

económica que rodeaba a los inmuebles, la formulación teórica y las técnicas e instrumentos disponibles hasta llegar a la actualidad en que se pueden distinguir tres grupos de métodos principalmente. A).-Los métodos sintéticos o comparativos: Como su nombre indica se basan en estimar un valor por comparación de dos o más inmuebles de los cuales se conocen los precios de compraventa de algunos de ellos y la característica que más influye en los mismos. Con esta información se calcula el valor de mercado desconocido para aquellos inmuebles, en los cuales sí que se conoce el valor que toma la característica explicativa. Se pueden emplear distintas expresiones, todas ellas susceptibles de ser reducidas a una expresión del tipo: V=aX [1] O a lo sumo:

V = aX +b

[2] 14

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Donde V=Valor de mercado X= Variable explicativa a y b = Parámetros de una ecuación sin y con termino independiente, respectivamente. B).- Losmétodos analíticos ode capitalización Queenestecaso particular no serequiere desuanálisis: Consisten en estimar unvalor de capitalización, asimilable a unvalor de mercado cuando se cumplen algunas hipótesis (de difícil cumplimiento), mediante la actualización de los rendimientos económicos (renta, margen bruto, cash flow) esperados. Su expresión más usada es la [3] que, insertada en la moderna teoría de la inversión financiera supone admitir el cumplimiento de hipótesis muy restrictivas, como la duración ilimitada de la inversión y la constancia en los rendimientos. Esdecir, separtede una expresión másgeneral deltipo: n

V= ?¡=1 Q¡ / ( 1 + r ) ¡

[3]

Donde Qi=puedeser larenta R,elmargen bruto,elbeneficio oelcashflow,enelaño/ n=elnúmerodeañosdeduracióndela inversión r =latasadeactualización ocapitalización ycuando secumpleque Qi=Qoentodoslosañosy n? 8 Setiene V = Q0 / r

[4]

15

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Condiciones que solo se cumplen en la inversión en tierra y en determinadas circunstancias como los arrendamientos indefinidos. A pesar del excesivo desarrollo de aparato algebraico, propio de las matemáticas financieras, apenas tiene utilidad para explicar valores de mercado por su escasa capacidad explicativa y la dureza de sus hipótesis.

C).- Los métodos econométricos de regresión: Son los más recientes, aunque fueron introducidos en Estados Unidos durante la segunda década del siglo XX 5 , y consisten en la estimación de una función del tipo: V=f(x1,X2,X3....Xn)

[5]

por métodos de regresión, (principalmente mínimos cuadrados), donde la variable endógena a explicar es el valor de mercado, V, y las variables explicativas o exógenas que aportan información son las X. En principio, ni el número de variables ni la función, f, que las liga a V tienen ninguna restricción. Como se puede comprobar fácilmente, las expresiones matemáticas de los métodos anteriores [1] a [4] sólo son casos particulares de [5] en los cuales se utiliza una función de una sola variable, lineal con o sin término independiente, lo que implica una total superioridad, desde el punto de vista teórico, de los métodos econométricos sobre el resto; superioridad que, en la práctica, se traduce en lo siguiente: 1) Emplear una sola variable explicativa, la renta R o algún estimador del rendimiento en el método analítico, o, la variable que más influye en el valor de mercado en el método sintético, implica renunciar explícitamente a la capacidad explicativa del resto de variables. 2) Emplear funciones lineales implica establecer un criterio de estricta proporcionalidad entre la variable valor de mercado y la variable explicativa a lo largo de todo el intervalo en el que toman valor estas variables. Esta hipótesis no Ver "La historia de los métodos econométricos devaloraciónaplicados alatierra"puedeverseenBruceet al

16

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

es siempre asumible ya que los inmuebles grandes suelen comportarse frecuentemente de manera diferente a los inmuebles más pequeños respecto a una variable explicativa. La experiencia demuestra mayor capacidad explicativa (coeficiente de determinación) cuando se emplean funciones no lineales. 3) Dentro de las funciones lineales, las que poseen término independiente son preferibles a las que prescinden del mismo. Gráficamente, significa que la recta representativa de la función sin termino independiente pasa por el origen; económicamente, significa que un inmueble con variable explicativa (por ejemplo, renta R) igual a cero debería asignársele un valor igual a cero, conclusión que, por regla general, no se corresponde con la realidad. 4) Las estimaciones por regresión que utilizan los métodos mínimo cuadráticos son, por definición, máximo verosímiles (la suma de distancia entre los datos y la función son mínimos) mientras que los procedimientos que dan lugar a las expresiones de los métodos sintéticos y analíticos de procedencia estadística y las expresiones de la [1] a la [4] no. Del anterior análisis, en el que se demuestra la superioridad de los métodos econométricos sobre el resto, debería desprenderse una aplicación masiva de dichos métodos, tanto en el campo de la valoración catastral como en el campo de la valoración inmobiliaria en general, cosa que no ocurre. Más bien al contrario, en el propio país de origen, Estados Unidos, hasta muy recientemente apenas si se habían aplicado, mientras que en España desde su introducción 6 se han aplicado parcialmente a la valoración agraria y a la valoración urbana 7 . Así, por ejemplo, el valor de mercado de la vivienda en España, por provincias para el año 1998, se puede explicar a partir de la ecuación [6] mientras que la relación entre el valor de la vivienda nueva y usada se explica mediante la ecuación [7]:

6

VerCaballer(1998)

7

Ver Caballer et al(2002)

17

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

V N=0,03152•XT-9,395•X 5+4,171•X 8 -16,977•X 9+0,106•X 2 9+406,157 Donde: V N = Valor de mercado de la vivienda nueva (en miles/1712). X 1 = Gasto medio por hogar (en miles). Año 1992. X 5 = Estructura del empleo en el sector agrario (%). Año 1996.

[6]

X 8 = Carreteras (Km./100Km 2 ). Año 1996. X 9 = Estructura del empleo en el sector construcción (%). Año 1996. X2g=Altitud de la capital (m). V VN = 1,21V VU

[7]

En cuanto a la tierra de uso agrícola, se puede emplear una ecuación logarítmica tal como la [8], para explicar el valor de mercado de la tierra, V, en miles por hectárea pero sólo para determinados períodos entre años( periodo de 10 años máximo), ya que no se pueden considerar como constantes, por la variabilidad económica mundial LnV = 2,035 + 0,636 L + 1.373 A + 0,639 Ln P + 0,855 M + = ,032t

[8]

Donde: LnV = Logaritmo neperiano del valor de mercado. L = Tipo de cultivo que toma el valor 1 para cultivos leñosos y 0 para cultivos herbáceos. A = Agua con 1para el regadío y 0 para el secano. LnP = Logaritmo neperiano de las precipitaciones medias de la comunidad autónoma en mm. M = Mide el efecto mar, tomando el valor 1 para las comunidades con costa marítima y 0 para aquellas que no tienen. t = Años, tomando el valor igual a 1para 1990. 18

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

La capacidad explicativa de estas ecuaciones es muy variable ya que va desde el 98% (coeficiente de determinación) para el caso de la relación entre los valores de mercado de las viviendas nuevas y usadas hasta el 70% para el caso de la tierra agrícola. La razón fundamental que ha impedido un desarrollo masivo de los modelos econométricos de valoración de inmuebles se encuentra en la falta de bases de datos suficientes para utilizar modelos multivariables y los problemas de multicolinealidad y heterocedasticidad que frecuentemente se presentan. Otros estudios sobre valuación inmobiliaria corresponden a la valoración analógica escrita como un artificio que pretende abordar la solución de las dificultades propias de la aplicación práctica de los métodos econométricos de valoración. Aplicada con excelentes resultados a la valoración de empresas 8 desde la perspectiva bursátil, inicia sus primeras aplicaciones en el campo de la valoración inmobiliaria, tanto urbana como rústica y se basa en dos elementos fundamentales: La elaboración de base de datos analógicos. Como ya es conocido, el mercado inmobiliario no es un mercado transparente, por lo menos lo suficientemente transparente como para contar con un número suficientemente alto de precios de compraventa reales que puedan alimentar, con un mínimo de rigor, los modelos multidimensionales de regresión. Opacidad que se ve aumentada en la medida en que no se puede contar con la información de los valores regístrales, ni de los valores de las expropiaciones o de la ordenación del territorio, porque no son valores de mercado. Tampoco son valores de mercado los precios de oferta que aparecen en los periódicos con gran extensión y diariamente, o los valores de tasación que utilizan las entidades bancarias con fines hipotecarios. Pero no cabe duda, que entre cada grupo de esto valores y los valores de mercado existe una cierta relación que se puede definir como de comportamiento análogo frente a las variables explicativas y, de ahí, su nombre de valores análogos al de mercado (V a ).

Ver Palepu H.Bernardo 2002

19

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Como de los valores análogos existe mayor información, sí que se pueden emplear para calcular un valor analógico por métodos econométricos de regresión con varias variables explicativas y, una vez calculado el valor analógico, estimar la relación entre éste y el valor de mercado, que es el que se pretende estimar. Es decir, Va = f (X1; X2, X3

Xn)[7]

y

V = f'(Va)

[8]

La relación de analogía, f', puede ser la igualdad, la simetría o cualquier otra más complicada. Por ejemplo si se supone que los valores de oferta, que pueden ser considerados analógicos a los de mercado, son un10 % superiores a los valores de mercado, lafunción f" sería: V =(1-0,1) Va = 0,9 Va

[9]

Algo parecido, pero en sentido contrario, ocurriría con las valoraciones con fines hipotecarios. Ante la diversidad de técnicas de homologación propuestas para la valuación de inmuebles urbanos, es conveniente que el Valuador profesional seleccione procedimientos que permitan analizar de forma consistente el comportamiento del mercado inmobiliario en las diferentes zonas homogéneas de una localidad. Es por ello que el presente trabajo persigue la finalidad de que este tipo de procesos se puedan desarrollar analíticamente, pero sin descuidar las tendencias y el comportamiento "real" del mercado. Es conveniente dejar claro, que una buena homologación es aquella en la que menos factores de corrección intervienen. Es decir, a menor número de parámetros diferentes, el grado de precisión se incrementa. Es por este motivo, que sería interesante determinar mediante herramientas estadísticas

y

econométricas, tal como señalan los autores anteriores, para encontrar un factor numérico aplicable a los factores de homologación, correlacionando una o más

20

_ ^

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

variables existentes en lavaloración de los bienes inmuebles, que hacerlo através de factores individuales, pues de esta manera la propagación de los errores de estimación es mayor. El objetivo general de este trabajo, es el de analizar la relación existentes entre estos dos procedimientos, obteniendo conclusiones que puedan ser empleadas en la práctica profesional, específicamente en la Valuación de bienes inmuebles en ventayalquiler enlazona centro delaciudaddeCampeche. La aplicación de esta metodología, sugiere la relación directa con métodos y procedimientos estadísticos. Sin embargo, a través de la experiencia, se ha encontrado que las técnicas de regresión multivariable son aplicables de manera limitada enestetipo deanálisis. Esta situación ha dado lugar a que se empleen procedimientos alternos, que proporcionen

herramientas

de análisis

más

congruentes

al

efectuar

comparaciones directas entre diferentes propiedades inmobiliarias. Esta técnica, ha sido difundida ampliamente y adoptada por la mayoría de las entidades en las que se practica la Valuación profesional en nuestro país. Identificándose este proceso con el nombre de Homologación de información de mercado; aunque en otros países seconocetambiéncomo homogeneización devalores demercado.9 En estetrabajo se presenta un modelo para la interpretación de la variabilidad del precio delavivienda enelcentro histórico de Campeche. Paraello,sehautilizado una basededatos del preciodelavivienda,elaboradaa partir demuestras delaño2007y2008,enunárea perimetral quecomprende el centro histórico ,losbarriostradicionales desde la RíadeSan Francisco hasta la calle Montecristo del Barrio deSan Román

9

Ver Chica Olmo 2007

21

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

CAPITULOII:MARCOTEÓRICO La práctica del avalúo es tan antigua como el concepto de valor. Al efectuar el intercambio de objetos necesarios para una persona, por bienes sobrantes para otra, no se hacía más que valorar ambas, estableciendo una equivalencia en cantidades de unos y otros hasta llegar a un mutuo acuerdo.

2.1 Marco histórico

A través del tiempo y en concreto a partir de la revolución industrial y la reforma urbana, estos avalúos han alcanzado gran importancia, al grado que ha sido necesario desarrollar una técnica basada en el conocimiento profundo de las fuerzas o factores antes mencionados 10 .

Los bienes inmuebles y, especialmente, su valoración tienen un elevado grado de relevancia en una sociedad como la actual. En el ámbito del ciudadano, por ejemplo, los bienes inmuebles representan, en la mayoría de los casos, el componente más significativo de su patrimonio, estando garantizado a través de su valor. Asimismo, las Administraciones Públicas utilizan este tipo de bienes como una de las más importantes vías de recaudación, incorporándose a través de diversas figuras tributarias.

Desde una perspectiva empresarial, los bienes inmuebles, en bastantes casos, también se configuran como uno de los componentes más significativos de sus activos.

Pero más allá de esta circunstancia, la valoración inmobiliaria representa la garantía

para

el

desarrollo

de

importantes

actividades

económicas,

fundamentalmente vinculadas con el sector financiero, como son, por ejemplo, la

Ver Congreso Nacionaldeavalúos,Aguascalientes 2007

22

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

garantía hipotecaria de préstamos, la cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras, el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias,oel patrimonio delosfondos depensiones11. Sin embargo los factores que surgen de la fundamentación teórica del valor económico de un bien inmueble tales como: la relación entre valores distintos entre el predial y el comercial, el aumento o disminución del valor de un bien en distintas fechas, la manera en que se determina el cambio de valor para cada inmueble y todas las relaciones sujeto-objeto, como base para identificar y cuantificar el valor, ha permitido mostrar que es posible obtener distintas interpretaciones según las diferentes delimitaciones del sujeto y objeto de la valoración. Es por esta razón que en esta área del saber, es necesario tener nociones claras y precisas acerca de teorías del valor económico, "valor objetivo y valor subjetivo12,

para que bajo distintas perspectivas la subjetividad en la

cuantificación delvalorobjeto-sujeto analizado seveaatenuada. 2.2 Marco Técnico 2.2.1 Elavalúo y la homologación de bienes similares El avalúo dentro del universo de los inmuebles urbanos es considerado como una estimación sustentable de valor, ya que este depende de la habilidad, experiencia y buen juicio del profesional, este debe ser objetivo y cuidadosamente documentado (justa, confiable y consistente), en todas las partes que intervienen enel,tal eselcasodelosatributos. Para producir una estimación razonable,justa,confiable yconsistente del valor de mercado de una propiedad, el valuador debe recopilar todos los datos pertinentes Ver Reglamento delaComisión deAvalúos de Bienes Nacionales VerJaensch 1974

23

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

de características y atributos de miles de bienes inmuebles, disponerlos de manera ordenada y utilizar técnicas que se han desarrollado en estudios y años de experiencia, para determinar similitudes que los hacen más o menos comparables.

En la ciudad de Campeche, no existe referencia alguna para la cuantificación de variables y atributos, que nos permitan establecer analogías o comparativos para valorar un bien inmueble en venta o alquiler, sobre todo en la zona centro histórico cuyas características corresponden al periodo colonial de fines del siglo XVII y XVIII, con tipologías y arquitectura distintas al resto de la zona urbana 1 .

En la actualidad el reordenamiento urbano y la catalogación como Patrimonio de la Humanidad parte de la zona centro de la Ciudad de Campeche 2 , ejercen efecto sobre la modificación del valor comercial de la misma sobre todo porque el uso de casa habitación se ha visto disminuido, para formar parte como zona de atractivo turístico-cultural y por ende como zona comercial (venta y alquiler).

Es por este motivo que este trabajo pretende indagar a través ae estudio del mercado inmobiliario de la construcción (venta y alquiler) un posible rango numérico que ayude a determinar factores de homologación más precisos, éticos y justos en la elaboración de avalúos el centro histórico de la ciudad de Campeche.

Esto con el objeto de tener una alternativa más a los métodos y enfoques tradicionales que nos dicta la autoridad correspondiente en materia de avalúos, y atendiendo desde luego a todos los aspectos jurídicos y legales que rigen los valores de inmuebles de la zona de estudio.

2.2.2 Enfoques de la valuación

Actualmente existen cuatro enfoques o métodos comúnmente aceptados para la estimación del valor del bien en estudio:

24

^

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

El de costos o físico El de ingresos o capitalización de rentas El de mercado o comparativo El de enfoque residual Y todo depende del objeto y uso del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicación de todos o alguno de ellos. a) Enfoque de costos: se basa en el principio económico de sustitución y establece que el valor de una propiedad es comparado al costo de adquisición de una nueva igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante al bien que se está analizando. Para los efectos de valuación de terrenos en este enfoque se toma como premisa básica que el terreno se encuentra baldío y listo para usar. Al ser la tierra un bien no reproducible, el valor se estimará mediante un análisis comparativo de mercado de terrenos que se localicen en la misma zona o en zona similar, que presenten condiciones y características similares y que se encuentren en el mercado abierto o bien que haya sido concretada su venta en fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza. Para llevar a cabo la estimación de los valores de las construcciones (valores de reposición nuevos), se considera el diseño, tipo de uso, clasificación y calidad de la construcción, dimensiones, forma, altura, acondicionamiento para equipos e instalaciones especiales, etc. Al estimar los valores de los equipos, instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias (valores de reposición nuevos), se considera el diseño, el tipo de uso, el modelo, su clasificación, la calidad de los materiales, sus dimensiones, la tecnología, etc. El valor de reposición neto de las construcciones y de los equipos, se estima al aplicar la depreciación debida a la pérdida de valor por el deterioro físico de la misma (edad y estado de conservación), por desgaste y estropeo causado por 25

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

el uso y la acción de los elementos, así como el probable daño en la integridad estructural. b) Enfoque de ingresos: se basa en el principio económico de anticipación y considera valores con relación al valor presente de beneficios futuros derivados de la propiedad y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Al respecto se definen los siguientes conceptos:

Renta real: se entiende que es la que efectivamente esté produciendo el bien y se utilizará cuando el inmueble se encuentre arrendado y se cuente con copia del contrato de arrendamiento vigente a la fecha del avalúo, además de que ésta refleje las condiciones de mercado imperantes en la mencionada fecha. Renta estimada: cuando no se satisfagan las condiciones para considerar la renta real, la estimación de la renta unitaria se hará a través de un análisis comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o similar y que se encuentren en el mercado abierto o bien que ha sido concretado su arrendamiento en fecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza. Deducciones: son aquellos rubros o partidas que es necesario deducir a la renta bruta para obtener la renta neta que representa el ingreso disponible que puede producir el bien, entre ellas se pueden citar las deducciones por vacíos, por contribuciones al erario local y/o federal, la participación de los trabajadores en las utilidades, el costo de los servicios, gastos por conservación y mantenimiento, por la administración y por primas de seguros entre otros. Tasa de capitalización: es el nivel específico de ingresos futuros que se espera a partir de la renta neta y se basa entre otros en los siguientes factores: edad, vida probable, uso, estado de conservación, obsolescencia funcional, obsolescencia económica, calidad de las instalaciones, infraestructura de servicios con que cuenta el inmueble, zona de ubicación, etc.

26

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

c) Enfoque comparativo de mercado: este enfoque se base en el principio económico de sustitución y considera lo que un comprador bien informado estaría dispuesto a pagar a un vendedor igualmente bien informado por el bien que se valúa, en un mercado abierto, libre de presiones. Para la estimación de este valor se realiza un análisis comparativo de mercado de inmuebles que se localicen en la misma zona o similar y que se encuentren en el mercado abierto o bien que ha sido concretada su venta enfecha reciente, aplicando en su caso los ajustes correspondientes para equipararlos al bien que se analiza, proceso que se conoce como "homologación". Al valor resultante de este enfoque se le denomina Valor de Cambio.

d) Enfoque residual o del residuo: utiliza un método cuya premisa fundamental reconoce que es posible determinar el valor de cambio individual de uno de los elementos integrantes de una unidad económica en un momento dado. Es decir, si una propiedad está constituida por la tierra, las construcciones adheridas a ella y las obras complementarias, elementos accesorios e instalaciones especiales para el óptimo funcionamiento del inmueble, según este enfoque es posible distinguir el valor de cada uno de estos elementos en el valor total. La finalidad de este enfoque es determinar el valor de cualesquiera de los elementos que integran el valor total. Este enfoque generalmente es usado para estimar el valor de la tierra, dando por supuesto que es posible saber primero cuál es el valor de las construcciones y de las obras complementarias. El enfoque residual puede ser estático o dinámico, el estático ignora el valor del dinero en el tiempo; en cambio el residual dinámico sí considera el valor del dinero en el tiempo.

2.2.3 Principios de valuación:

La valuación de inmuebles debe sustentarse al menos en catorce principios que se enumeran como sigue: 27

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

1) Principio de anticipación. La potencialidad o desvalorización de una propiedad puede verse afectada por acciones específicas en el futuro inmediato o mediato previsible. Conocimiento y experiencia nos ayudan a predecir el FUTURO. 2) Principio de crecimiento, equilibrio y declinación. Este valor está condicionado por el ciclo temporal de los inmuebles. Todo inmueble tiene una vida económica útil donde es posible identificar el punto de utilidad optima, respecto del cual,todo momento posterior implicara un decremento delvalor comercial. 3) Principio de coherencia. Entre el valor de uso y el de cambio existe una correlación, este principio identifica diversas manifestaciones del precio de un bien inmueble y que queda sujeta a variaciones en función de muchos factores 4) Principio degeneralidad.Supone ladeterminación del valor de un inmueble tras analizarlo, porlostres métodos tradicionales. 5) Principio de mayor y mejor uso. Todo bien inmueble tendrá un uso conforme que producirá los ingresos netos más altos durante un período determinado. En otras palabras dicho uso genera el mayor valor presente deuna propiedad 6) Principio de la normalidad. Supone la utilización de herramienta estadística ofinanciera para determinar elvalor de un bien, por criterios de distribución normal oanalogías enbienessemejantes del mercado. 7) Principio de la oferta y lademanda. Establece que la escasez influye en las fuerzas económicas de la oferta y la demanda y que cuando la oferta supera a la demanda existe disminución en el nivel general de los precios de bienes o servicios específicos, mientras que cuando ocurre lo contrario, 28

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

éste aumenta. Este principio señala la existencia de una relación inversa entre la oferta y el precio, así como de una relación directa entre la demanda y el precio

8) Principio de permanencia y cambio. Permite que la variabilidad comercial se mantenga estable, en los cuales el precio socialmente acordado se sostiene (la vigencia del avalúo de un bien inmuebles, por ley, es de seis meses).

9) Principio de probabilidad. Establece que la investigación del mercado muestreado para valuar un bien inmueble, otorga un grado de confianza útil para minimizar los rangos de variación.

10) Principio de equivalencia y proporcionalidad. Dos bienes semejantes tienen el mismo valor en mercados semejantes o equivalentes (principio de homologación).

11) Principio de influencia. Un bien inmueble afecta o impacta en inmueble vecino, y este factor repercute en el valor.

12) Principio de sustitución. Siempre que existan por lo menos dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegirá aquella que tenga mejor precio. "No es lo que el dueño estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estén dispuestos a pagar en comparación con otras propiedades igualmente deseables".

13) Principio de temporalidad. Es una variante del principio de permanencia y cambio

14) Principio del valor único. Los criterios de valuación comercial deberán permanecer ajenos a las expectativas o propósitos de quien solicita la valuación. 29

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

2.3 Marco jurídico y fiscal 2.3.1 Definiciones.

Definición de ley

Es la expresión de la Norma Jurídica en ella contenida y que el legislador nos la da a conocer por medio de la palabra escrita para darle la precisión que antes no la tenía. Se le define como un mandato de carácter obligatorio emanado de una autoridad legítima, de índole permanente y en el caso de que se viole se puede hacer cumplir por la fuerza. Es general por que se aplica a todos los que se encuentran en la situación que regula y abstracta en virtud de comprender todos os casos que se presenten.

Definición de circular Es un acto material que puede tener alcance jurídico, ya revistiendo laforma de un reglamento, ya interesándose propiamente en el desenvolvimiento y resolución de un negocio administrativo. Las circulares no requieren forma especial ni requisito de publicación; cuando contengan disposiciones

reglamentarias o generales se deben publicar en el

Diario Oficial. El código Fiscal de la Federación dispone en el artículo 7 que "Las leyes Fiscales, sus Reglamentos y Disposiciones Administrativas de carácter general entraran en vigor en toda la República Mexicana, al día siguiente del día de su publicación en el Diario Oficial de la Federación, salvo que en ellas se establezca una fecha posterior" Sobre la validez de las circulares, el artículo 35 del ordenamiento antes citado dice: "Los funcionarios Fiscales facultados debidamente, podrán dar a conocer a las diversas dependencias el criterio que deberán seguir en cuanto a la aplicación de las disposiciones fiscales, sin que por ello nazcan obligaciones para los

30

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

particulares y únicamente derivaran derechos de las mismas cuando se publiquen enel Diario Oficial delaFederación".

Definición detérminos legales Afectación. Sedice delgravamen olimitaciónjurídica de un bien, enforma total o parcial. Ejido. Forma de tenencia de la tierra, requerida jurídicamente en el artículo 27 constitucional, la LeyAgraria yotras, destinadas a beneficiar núcleos o grupos de población, consistente en superficies agrícolas, ganaderas oforestales, otorgadas enpropiedad parasuexplotación parcelada ocolectiva. Embargo. Procedimiento jurídico o consistente en secuestro de bienes y/o derechos de un deudor, o de su fiador, o avalista para asegurar el pago de una adeudovencido. Enajenar. Acción y efecto de transmitir a otro, el dominio o propiedad de una cosa. Expropiación. Quitar a una persona física o moral, la propiedad de un bien por motivosdeutilidad pública,indemnización. Fideicomiso. Eslapersonaafavordequienseconstruye elfideicomiso. Fideicomiso. Contrato celebrado por unfideicomitente con unfiduciario afavor de fideicomisario, en virtud del cual determinados bienes y/o derechos se destinan a unfin licitodeterminado.

31

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Fldeicomitente. Persona que entrega ciertos bienes sobre las cuales tiene facultades de disposición, aun banco con el objeto de lograr una determinada finalidad.

Fiduciario. Institución de crédito debidamente autorizada para actuar como tal. Recibe del fideicomitente ciertos bienes o derechos para manejarlos o administrarlos de acuerdo a las finalidades establecidas por el propio fideicomitente en le contrato respectivo.

Gravamen. Carga obligación. Derecho real con el que se afecta un bien muebles o inmueble.

Inalienable. Calificativo de un derecho o un bien personalismo que no se puede negociar.

Inembargable. Bien o derecho no enajenable que por consecuencia no puede ser embargado.

Latifundio. Propiedad rural, que excede los límites determinados por la ley Agraria.

Mancomunar. Compromiso adquirido entre dos o más personas físicas y/o morales en determinadas obligaciones.

Pequeña propiedad. Forma legal de tenencia de terreno agrícola o ganadero, en la que se limita la superficie a un máximo

Pignora. Empeñar. Dar algo en prenda para garantizar el pago de una deuda. Servidumbre. Es un gravamen real impuesto sobre un inmueble en beneficio de otros. El predio a cuyo favor está constituida la servidumbre se llama predio Dominante, el que la sufre. Predio sirviente. Las servidumbres se establecen par a 32

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

beneficio comunal, para mantener expedita la navegación fluvial, construir o reparar lasvías públicas,etc.Y pueden ser legales ovoluntarias según se originen enlaleyoenvoluntad delhombre.

Servidumbre legal. Toma en cuenta la situación de los predios en vista de su utilidad pública yprivada (conjuntamente) ypuede serde: Acueducto. Procede cuando quien quiere usar elagua delos que pueda disponer ejercer su derecho de hacerlas pasar por losfondos intermedio, con la obligación deindemnizar asusdueños. Desagüe. Cuando los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que caigan de los superiores, ya sea por naturaleza o como consecuencia de las mejoras agrícolas o industriales quesehaganconellos. Paso. Generaliza al problema de una finca enclavada entre otras ajenas, el derecho de exigir paso para entrar o salir de un predio sin que los dueños afectados puedan reclamarle más que una indemnización equivalente al perjuicio deestegravamenocasione. Usufructo. Es el derecho real o temporal de disfrutar de los bienes ajenos y puede constituirse por la Ley, por lavoluntad del hombreo por prescripción, asíel usufructo tiene el derecho de percibir todos los frutos naturales o industriales derivados del bienque usufructúa. Avalúo. Estimación del valor de un inmueble, debidamente identificado a una fecha dada y estando justificado por la presentación y análisis de datos reales y reveladores. Concepto jurídico del bien raíz. Se considera como bien raíz al terreno y estructuras adheridas al mismo, "el terreno no incluye la tierra, sino todo lo que 33

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

está adentro de la misma, ya sea por naturaleza o lo realizado por la mano del hombre. Incluye no solo la superficie del terreno, sino todo lo que esta abajo y arriba del mismo".

Bien inmueble. Se refiere a los intereses, beneficios y derechos inherentes a la propiedad del bien raíz, es un conjunto de derechos y obligaciones a que el propietario del bien raíz está sujeto.

Fisco. Tesoro del estado, del latín "fiscus"( cesta de mimbre), "la puerta donde se tenía el dinero".

Valor catastral. Valor físico con reglas, procedimientos y valores predeterminados en el Código Financiero.

ISAI. El MPLTVI exige realizar el avalúo por los tres enfoques :físico, comparativo de mercado y por ingresos de rentas.

2.3.2 Diferencia entre avalúo Fiscal y avalúo C o m e r c i a l .

Las diferencias entre ambos son fundamentales, ya que varían el propósito, normas y procedimientos de valuación aplicables. . En términos generales, el avalúo fiscal se fundamenta en ei cálculo de impuestos a través de la determinación de la base gravable de un bien inmueble, ya sea para el pago del impuesto predial, por adquisición de inmuebles (ISAI), por fusión de predios, por división de predios, por multas de obras ejecutadas sin autorización (obras clausuradas). Generalmente cuando se realiza un avalúo fiscal, es preciso señalar dos fuentes de referencia:

Para el caso de del pago del impuesto predial del Distrito Federal, cuando procede el avalúo catastral, se referenciará al Código Financiero. 34

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Y si se tratara de pagar el (ISAI), esta será al Manual (MPLTVI) y al Código Financiero.

Lavaluación fiscal por consecuencia requiere la calificación de quien lo realiza,tal como la capacidad comprobable del valuador, así como el registro específico correspondiente emitido por la autoridad competente para este tipo de avalúos (Tesorería del Distrito Federal). En referencia al propósito, normas, procedimientos y personas aptas para practicar losavalúos,seobservan lassiguientes diferencias: Para el caso específico de impuesto predial, se determina el valor catastral de los inmuebles como base gravable; en el caso del ISAI y algunos derechos, el valor comercial de los inmuebles determina la base gravable, y por lo tanto se hace necesario utilizar métodos distintos. Es importante resaltar que cuando se trata del avalúo catastral lo puede hacer la autoridad fiscal, los peritos autorizados y los propios contribuyentes, aunque si después de ser sujetos a una revisión de Ley, resulta que los datos difieren de la realidad, el mismo está obligado a cubrir su sanción, más el pago de gastos de ejecución yrecargosfiscalesaquedélugardichaobligación. En cambio la elaboración de avalúos del ISAI es competencia exclusiva de la autoridadfiscalylosperitos autorizados.

2.3.3 Artículos, circulares y códigos relacionados con lavaluación de bienes inmuebles Artículo 27 Constitucional

35

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

El artículo 27 de la constitución política de los estados unidos mexicanos, promulgada el 5 de febrero de 1917, es primordial para lo referente a al uso y tenencia deiatierra,explotación,concesión dederecho ytodo usodel mismo.

Artículo 3 Leyde propiedad encondominio deinmuebles parael Distrito Federal

Se les denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas locales o naves en un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y exclusivo de la propiedad sobre una unidad de propiedad exclusiva y, partes comunes del inmueble, necesarios para suadecuado usoodisfrute. Artículo 1252 Código deComercio. Los peritos deben tener título en la ciencia, arte, técnica, oficio o industria a que pertenezca la cuestión sobre la que ha de oírse su parecer, si la ciencia, arte, técnica,oficio oindustria requierentítulo para suejercicio. Artículo 37-bis.-lll Reglamento de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueológicas,Artísticos e Históricos. El Instituto Nacional de Antropología e Historia realizará el embalaje de los monumentos para su transportación, así como el avalúo de los mismos para efectos de los seguros que se contraten, los que deberán cubrir todo tipo de riesgos. Artículo 750.Son bienes inmuebles: Código Civil para el Distrito Federal a). Elsuelo ylasconstrucciones adheridas aél.

36

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

b). Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pendientes de los árboles y plantas, mientras no sean separados de ellos por cosechas o cortes regulares. c). Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido. d). Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos de ornamentación, colocadas en edificios y heredadas por el dueño del inmueble, en tal forma que revele el propósito de unirlos de un modo permanente al fundo. e). Los palomares, colmenas, estanque de peces y criaderos análogos, cuando el propietario los conserve con el propósito de unidos a la finca, y formando parte de ella de un modo permanente. f). Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de lafinca, directa o exclusivamente, a la industria o explotación de la misma. g).Los abonos destinados al cultivo de una herdad, que estén las tierras donde han de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca. h). Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el dueño de estas, salvo convenio en contrario. i). Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos y las cañerías de cualquiera especie que sirva para conducir los líquidos o gases a una finca o para extraerlos de ella. j). los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa. k).Los derechos reales sobre inmuebles. I). El material rodante de los ferrocarriles, las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.

Artículo 751 Los bienes muebles, que por su naturaleza, que se hayan considerado como inmuebles, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del artículo anterior, conforme a lo dispuesto en varias fracciones del artículo anterior, recobrarán su calidad de muebles cuando el mismo dueño los separe del edificio,

37

^

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

salvo el caso de que en el valor de éste se haya computado el de aquellos, para constituir algúnderecho realafavor deuntercero.

Ley de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores Capítulo 1 o .-

Artículo 1°.-Se crea la Comisión Nacional bancaria y de Valores como órgano descentralizado de la Secretaría de Hacienda y Crédito Público, con autonomía técnicayfacultades ejecutivas enlostérminos deestaLey. Artículo 2°.-LaComisióntendrá como objeto supervisar y regular, en el ámbito de su competencia, a las entidades financieras, a fin de procurar su estabilidad y correcto funcionamiento, así como mantener, fomentar el sano y equilibrado desarrollo del sistemafinanciero en suconjunto,en protección de los intereses del público. Tambiénseráobjeto supervisar y regular a las personas físicas ydemás personas morales, cuando realicen actividades previstas en las leyes relativas al citado sistemafinanciero. Capítulo 2o Artículo 4o.-Corresponde alaComisión: 11.-Emitir en el ámbito de su competencia la regulación prudencial a que se sujetarán lasentidades. IX.-Procurar a través de los procedimientos establecidos en las leyes que regulan al sistema financiero, que las entidades cumplan debida y eficazmente las operaciones y servicios, en los términos y condiciones concertados, con los usuarios deserviciofinancieros. Ley deorganizaciones Auxiliares de Crédito; estimación activos 38

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Artículo 54.- La comisión Nacional Bancaria fijará las reglas máximas para la estimación de los activos de las organizaciones auxiliares del crédito y las reglas mínimas para laestimacióndesusobligaciones y responsabilidades. V.-Los inmuebles urbanos se estimarán por el promedio de avalúos que practiquen los perito de instituciones de crédito y que apruebe la Comisión Nacional Bancaria;y VI.- Los bienes que no reúnan las características señaladas en las fracciones anteriores, se estimarán por su valor de adquisición con las deducciones correspondientes aldemérito poruso oexplotación ensucaso. Circular de la CNBV La circular número 1462 emitida por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores en fecha 14 de Febrero del 2000 y que se refiere a las disposiciones de carácter general para la prestación del servicio de avalúos y alformato único para avalúos de inmuebles, respectivamente y que deja sin efecto las circulares 1201 y 1202, emitidas por la Comisión Nacional Bancaria el 14 de Marzo de 1994, con excepción de los establecido en las disposiciones Vigésima Sexta, por lo que se refiere al registro de perito valuador bancario, Segunda, Décima Segunda y Décima Quinta a Vigésima Quinta de la citada Circular 1201, las cuales se derogan apartirdelafechadeesta Circular. 1.- Que el artículo 46,fracción XXII de la Ley de Instituciones de Crédito faculta a esas instituciones para que se encarguen de hacer avalúos quetendrán la misma fuerza probatoria que lasleyes asignan alos hechos porcorredor público. 2.- Que la propia Leyde Instituciones deCrédito establece ensu artículo 48,entre otros aspectos, que las características de los servicios que realicen las mencionadas instituciones se sujetarán de los servicios que realicen las 39

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

mencionadas instituciones se sujetarán a lo dispuesto por la Ley de Banco de México.

3.-Que el Banco de México Circular -Telefax 12/2000, ha decidido derogar a partir de esta fecha el numeral M.33.1 de su Circular 2019/95 relativo a valuadores, de tal forma que ya no es necesario que las instituciones de crédito contraten los servicio de personas que se encuentren inscritas en el registro a cargo de la Comisión Nacional Bancaria y de Valores;

4.-Que es fundamental que esas instituciones cuenten con manuales que contengan prácticas y procedimientos, así como criterios técnicos que coadyuven a que loa avalúos que realicen estén estandarizados, se apeguen a principios valuatorios que sean aceptables en los ámbitos nacional e internacional y que generen un mayor nivel ético y de competencia en protección de los usuarios de tales servicios.

5.-Que resulta importante que cada institución de crédito tenga un padrón de valuadores para la prestación del servicio de avalúos, cuya integración responda a un riguroso procedimiento de selección que esté basado en altos requerimientos técnicos y éticos, así como controles que permitan la evaluación permanente del desempeño de las personas que estén incorporadas a dicho padrón; y

6.-Que es indispensable que las instituciones de crédito organicen registros con valores de referencia de los diferentes avalúos que llevan a cabo, a fin de contar con mayores y mejore elementos objetivos para el ejercicio de la actividad valuatoria, ha resuelto expedir las siguientes disposiciones de carácter general:

De los puntos más sobresalientes que contiene la circular anterior, se encuentran:

40

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde ^ inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

A).Las instrucciones de Crédito asumen la responsabilidad ante terceros por los avalúos que formulen y suscriban de manera conjunta con los Peritos que los practican.

B).Todos los avalúos sin excepción, deberán realizarse en papel membretado de la Institución y deberán contener el sello y firma del funcionario autorizado por la Institución ante la CNBV para suscribir avalúos.

C).La instituciones de crédito en la prestación del servicio de avalúos se ajustarán a los "Lineamientos Generales para la Valuación Bancaria" y a los manuales de valuación, previstos en esta Circular.

D).-EI registro que se otorgue a un Perito no implica presunción sobre la exactitud de los avalúos que realice y las Instituciones asumirán la responsabilidad de la veracidad de los datos asentados en los avalúos.

E).EI inmueble deberá ser analizado mediante los enfoques de costo, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicación aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores, razonando y ponderando los resultados de la valuación por los enfoques utilizados enfunción de las características, condición y vocación del inmueble.

F).Para el enfoque de costos, éste enfoque establece que el valor de un bien es comparable al costo de reposición o reproducción de uno nuevo o igualmente deseable y con utilidad o funcionalidad semejante a aquél que se valúa.

G).EI enfoque de ingresos se estiman valores con relación al valor presente de los beneficios futuros derivados del bien y es generalmente medido a través de la capitalización de un nivel específico de ingresos. Se deberán considerar debidamente fundamentados y soportados, la tasa de capitalización utilizada, así

41

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

como, entre otros: renta real, renta estimada, deducción por vacíos, impuestos, servicios, gastos generales.

H).En el enfoques de mercado se supone que un comprador bien informado no pagará por un bien más del precio d compra de otro bien similar. Se identificarán cuando menos tres bienes que presenten característica y condiciones iguales o parecidas a las del bien valuado en la zona de ubicación del inmueble o en una zona similar y se especificarán claramente los factores de homologación que, en su caso, se vayan a utilizar, tanto para terrenos como para construcciones. Su utilización se deberá justificar y el método se describirá dentro del avalúo.

I).EI modelo de forma a utilizar en la elaboración de avalúos de inmuebles, deberá corresponder al definido y dado a conocer oportunamente a la CNBV por la institución de de crédito en el Manual de Valuación Bancaria.

J).Se deberá justificar la aplicación de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuación y todos aquellos conceptos que incidan en el valor del bien. En su caso, se ampliará la descripción del inmueble, haciendo énfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona.

K).En conclusiones, previo a la indicación del valor concluido se deberá razonar y explicar la conclusión. El importe del valor concluido se deberá expresar en moneda nacional. Tratándose de bienes que sean ofertados en moneda extranjera, éste se deberá incluir a manera de referencia en el reporte, señalando el tipo de cambio y la fuente de consulta, (se anexa copia de la circular para la consulta y análisis completo de su contenidos)

Artículo 2.-Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales

La comisión de Avalúos de Bienes Nacionales tendrá por objeto practicar los avalúos de bienes inmuebles que lo sean por naturaleza o por disposición de ley, 42

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

siempre y cuando en la operación sean parte de las dependencias y entidades de la administración pública centralizada y paraestatal, y determinar el monto de la renta que éstas últimas deben cobrar pagar por los inmuebles que den o tomen en arrendamiento.

Los avalúos y justipreciaciones de rentas de bienes inmuebles a que se refiere el artículo 9 de este reglamento, que practiquen instituciones o peritos valuadores independientes de la Comisión, no podrán acreditarse para efectos de trámite y formalización notarial de lasoperaciones enquesean parte de lasdependencias o las Entidades Paraestatales de laAdministración Pública Federal.

2.3.4 LEYES FEDERALES

Artículo 528.-La hipoteca o prenda y en su caso lafianza, se darán: Código Civil Federal.

I.-Por el importe de las rentas de los bienes raíces en los dos últimos años, y por los réditos deloscapitales impuestos durante esemismo tiempo; II.-Por el valor de los bienes muebles; lll.-Por el de los productos de las fincas rústicas en dos años, calculados por peritos, o porel término medio enunquinquenio, a elección deljuez; IV.-En las negociaciones mercantiles e industriales, por el veinte por ciento del importe de las mercancías y demás efectos muebles, calculado por los libros si están llevados endebida forma o ajuicio de peritos.

Artículo 17.-Cuantificación del ingreso en los casos en que se indican, Código Fiscal de la Federación.

Cuando se perciba el ingreso en bienes o servicios, se considerará el valor de éstos en moneda nacional en la fecha de la percepción según las cotizaciones o 43

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

valores en el mercado, o en defecto de ambos el de avalúo. Lo dispuesto en este párrafo no es aplicable tratándose de moneda extranjera.

Cuando con motivo de la prestación de un servicio se proporcionen bienes o se otorgue su uso o goce temporal al propietario, se considerará como ingreso por el servicio o como valor de éste, el importe total de la contraprestación a cargo del prestatario, siempre que sean bienes que normalmente se proporcionen o se conceda su uso o goce con el servicio de que se trate.

Artículo 55.- Casos en que proceda la determinación presuntiva de la utilidad fiscal. Las autoridades fiscales podrán determinar presuntivamente la utilidad fiscal de los contribuyentes, el resultado fiscal en el régimen simplificado o el remanente distribuible de las personas que tributan conforme al Título III de la Ley del impuesto Sobre la renta, sus ingresos, entradas y el valor de los actos, actividades o activos, por los que deban pagarse contribuciones, cuando:

I.

Se opongan u obstaculicen la iniciación o desarrollo de las facultades de comprobación de las autoridades fiscales; u omitan presentar la declaración del ejercicio de cualquier contribución hasta el momento en que se inicie el ejercicio de dichas facultades y siempre que haya transcurrido más de un mes desde el día en que venció el plazo para la presentación de la declaración de que se trate. Lo dispuesto en esta fracción no es aplicable a aportaciones de seguridad social.

II.

No presenten los libros y registros de contabilidad, la documentación comprobatoria de más del 3% de alguno de los conceptos de las declaraciones, o no proporcionen los informes relativos al cumplimiento de las disposiciones fiscales.

III.

Se dé alguna de las siguientes irregularidades:

44

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

a) Omisión del registro de operaciones, ingresos o compras, así como alteración del costo, por mas de 3% sobre los declarados en el ejercicio. b) Registro de compras, gastos o servicios no realizados o no recibidos. c) Omisión o alteración en el registro de existencias que deban figurar en los inventarios, o registren dichas existencias a precios distintos de los de costo, siempre que en ambos casos, el importe exceda de 3% del costo de los inventarios. IV.

No cumplan con las obligaciones sobre valuación de inventarios o no lleven

el procedimiento de control de los mismos, que establezcan

las disposiciones fiscales. V.

No se tenga en operación los equipos y sistemas electrónicos de registro fiscal que hubiera autorizado la Secretaria de Hacienda y Crédito Público, los destruyan, alteren o impidan el propósito para el que fueron instalados.

VI.

Se adviertan otras irregularidades

en su contabilidad

que

imposibiliten el conocimiento de sus operaciones. La determinación presuntiva a que se refiere este artículo, procederá independientemente de las sanciones a que haya lugar.

Artículo 150.- Obligatoriedad el pago de gastos de ejecución.

Cuando sea necesario emplear el procedimiento administrativo de ejecución para hacer efectivo un crédito fiscal, las personas físicas y las morales estarán obligadas a pagar el 2% del crédito fiscal por concepto de gastos de ejecución, por cada una de las diligencias que a continuación se indican:

I.

Por el requerimiento señalado en el primer párrafo del artículo 151 de este Código.

II.

Por la de embargo, incluyendo los señalados en los artículos 4 1 , fracción IIy 141, fracción V de este Código. 45

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

III.

Por la de remate, enajenación fuera de remate o adjudicación al fisco federal.

Cuando en los casos de las fracciones anteriores, el 2% del crédito se inferior a $203.00, se cobrará esta cantidad en vez del 2% del crédito. En ninguno caso los gastos de ejecución, por cada una de las diligencias a que se refiere este artículo, excluyendo las erogaciones extraordinarias y las contribuciones que se paguen por la Federación para liberar de cualquier gravamen bienes que sean objeto de remate, podrán excederse de $ 31 839.00. Así mismo, se pagarán por concepto de gastos de ejecución, los extraordinarios en que se incurra con motivo del procedimiento administrativo d ejecución, incluyendo los que en su caso deriven de los embargos señalados en los artículos 4 1 ,fracción II y 141,fracción V de este Código, que únicamente comprenderán los de transporte de los bienes embargados, de avalúos, de impresión y publicación de convocatorias en el registro público que corresponda, las erogados por la obtención de certificado de liberación de gravámenes, los honorarios de las personas que contraten los interventores, salvo cuando dichos depositarios renuncien expresamente al cobro de tales honorarios y las contribuciones que se paguen por la Federación para liberar de cualquier gravamen, bienes que sean objeto de remate. Los gastos de ejecución se determinarán por la autoridad ejecutora, debiendo pagarse junto con los demás créditos fiscales, salvo que se interponga el recurso de revocación.

Los ingresos recaudados por concepto de gastos de ejecución, se destinarán a las autoridades fiscales federales para el establecimiento de fondos de productividad y para financiar los programas de formación

46

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

de funcionarios fiscales, salvo que por Ley estén destinados a otros fines. Cuando las autoridades fiscales ordenen la práctica del avalúo, y éste resulte superior en las de un 10% del valor declarado por el contribuyente, éste deberá cubrir el costo de dicho avalúo.

Artículo 46.-Código Penal Federal

La pena de presión produce la suspensión de los derechos políticos y los de tutela, cúratela, ser apoderado, defensor, albacea, perito, depositario o interventor judicial, síndico o interventor en quiebras, arbitro, arbitrador o representante de ausentes. La suspensión comenzará desde que cause ejecutoria la sentencia respectiva y durará todo el tiempo de la condena.

Artículo 22.- Cada diligencia se asentará en acta por separado. El inculpado, su defensor y en su caso, la persona de su confianza que, el inculpado pueda designar, sin que esto último implique exigencia procesal, el ofendido, los peritos y los testigos firmarán al calce del acta en que consten las diligencias en que tomaron parte y al margen de cada una de las hojas donde se asiente aquélla. Si no pudieren firmar, imprimirán al calce y al margen, la huella de alguno de los dedos de la mano, debiéndose indicar en el acta cuál de ellos fue. Si no se quisieren o no pudieren firmar ni imprimir la huella digital, se hará constar el motivo. El ministerio Público firmará al calce y, si lo estima conveniente, también al margen. Si antes de que se pongan las firmas o huellas los comparecientes hicieren alguna modificación o rectificación, se hará constar inmediatamente, expresándose los motivos que dijeron tener para hacerla. Si fuere después, pero antes de retirarse los interesados se asentará la modificación o rectificación en acta que se levantará inmediatamente después de la anterior, y que firmarán los que hayan intervenido en la diligencia. 47

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Artículo 15.-EI consejo orgánico estará integrado por los siguientes miembros.Estatuto orgánico de la Comisión para la Regularización de la Tenencia de la Tierra.

III.- Sendos representantes de las Secretarías de Hacienda y Crédito Público, de Medio Ambiente, Recursos Naturales y Pesca y de la Reforma Agraria; del Instituto de Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores; del Fideicomiso Fondo Nacional de Habitaciones Populares; del Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado; de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales; así como del Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal,y

Artículo 1.- Reglamento de Selección e Incorporación del Personal de los Tribunales Agrarios.

Este reglamento de Selección e Incorporación de Personal de los Tribunales Agrarios comprende a los Secretarios de Acuerdos, de Estudio y Cuenta, Actuarios, Peritos y Jefes de las Unidades Jurídicas y de Control de Procesos de los Tribunales Unitarios Agrarios, así como las demás categorías de servicios Públicos que determine el Tribunal Superior, los que serán designados mediante concurso.

Artículo 1257.-Sujeción de peritos a las bases legales.-Código de Comercio.

Los jueces podrán designar peritos de entre aquellos que autorizados como auxiliares de la administración de justicia de la autoridad local respectiva, o a solicitar que el perito sea propuesto por colegios, asociaciones o barras de profesionales, artísticas, técnicas o científicas o de las instituciones de educación superior públicas o privadas, o las cámaras de industria, comercio o confederaciones de cámaras a la que corresponda al objeto del peritaje. 48

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Cuando el juez solicite que el perito se designe por alguna de las instituciones señaladas en último término, prevendrá a las mismas que la nominación del perito que propongan, se realice en un término no mayor de cinco días, contados a partir de la recepción de la notificación o mandamiento que expida eljuez. En todos los casos en que se trate únicamente de peritajes sobre el valor de cualquier clase de bienes y derechos, los mismos se realizarán por avalúos que practiquen dos corredores públicos o instituciones de crédito, nombrados por cada una de las partes, y en caso de diferencias en los montos que arrojen los avalúos, no mayor del treinta por ciento en relación con el monto mayor, se mediarán estas diferencias. De ser mayor tal diferencia, se nombrará un perito tercero en discordia, conforme el artículo 1255 de éste código, en lo conducente.

En el supuesto de que alguna de las partes no exhiba el avalúo a que se refiere el párrafo anterior, el valor de los bienes y derechos será el del avalúo que se presente por la parte que lo exhiba, perdiendo su derecho la contraria para impugnarlo. Cuando el juez lo estime necesario, podrá designar a algún corredor público, institución de crédito, al Nacional Monte de Piedad o a dependencias o entidades públicas que practiquen avalúos.

En todos los casos en que el tribunal designe a los peritos, los honorarios de éstos se cubrirán por mitad por ambas partes, y aquella que no pague lo que le corresponde será premiada por resolución que contenga ejecución y embargo en sus bienes. En el supuesto de que alguna de las partes no cumpla con su carga procesal de pago de honorarios al perito designado por el juez, dicha parte incumplida perderá todo derecho para impugnar el peritaje que se emita por dicho tercero.

Artículo 362.-lnterés moratorio

49

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Los deudores que demoren el pago de sus deudas deberán satisfacer, desde el día siguiente al del vencimiento, el interés pactado para este caso, o en su defecto, el seis por ciento anual. Si el préstamo consistiere en especies, para computar el rédito se graduará su valor por los precios que las mercaderías prestadas tengan en la plaza en que deba hacerse la devolución, el día siguiente al vencimiento, o por el que determinen peritos si la mercadería estuviere extinguida al tiempo de hacerse su valuación. Y si consistiere el préstamo en títulos o valores, el rédito por mora será el que los mismos títulos o valores devenguen, o en su defecto el seis por ciento anual, determinándose el precio de los valores por el que tengan en la bolsa, si fueren cotizables o, en caso contrario, por el que tuvieren en la plaza el día siguiente al del vencimiento.

Artículo 1.-Reglamento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales

El presente Reglamento tiene por objeto establecer las normas relativas a la organización y funcionamiento de la Comisión de Avalúos de Bienes Nacionales, en su carácter de órgano desconcentrado de la Secretaria de Contraloría y Desarrollo Administrativo, para el ejercicio de las atribuciones que le confiere la Ley de Bienes Nacionales y demás leyes y ordenamientos jurídicos de carácter federal, en materia de avalúos y de administración de inmuebles federales de la competencia de la propia Secretaría de Contraloría y Desarrollo Administrativo.

Artículo 5.-EI presidente de la CABIN, quien será designado por el Titular de la Secretaría, tendrá las siguientes atribuciones:

I.

Planear, programar, organizar, dirigir, controlar y evaluar el funcionamiento de la CABIN;

II.

Someter a la consideración del Oficial Mayor de la Secretaría para la aprobación de su Titular, el anteproyecto del programa 50

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde _ ^ inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

presupuesto anual de la CABIN, así como los proyectos de manuales de organización, de procedimientos y de servicios del propio órgano desconcentrado; III.

Constituir Comités Internos en los que intervengan varias unidades administrativas de la CABIN;

IV.

Someter a la consideración del Titular de la Secretaría los criterios técnicos, metodologías y procedimientos de valuación, así como las modificaciones o adecuaciones correspondientes, sin perjuicio de los dispuesto por la fracción II del artículo 12 del Reglamento Interior de la Secretaría;

V.

Proponer al Titular de la Secretaría los mecanismos para fijar el momento máximo en que se podrá incrementar, por períodos determinados, el importe de las rentas para continuar la ocupación de los inmuebles arrendados por las dependencias y entidades de la Administración Pública Federal.

VI.

Aprobar las reglas de operación para el registro, revalidación, suspensión y revocación del registro de los peritos valuadores.

Vil.

Proponer al Titular de la Secretaría los aranceles para el cobro de los servicios que presta la CABIN, así como determinar la forma de pago a los peritos valuadores de los honorarios y gastos efectuados por la realización de trabajos valuatorios;

VIII.

Expedir, para efectos de su inscripción en el Registro Público de la Propiedad Federal así como en el correspondiente al lugar de ubicación del bien, declatorias administrativas de nacionalización de los inmuebles destinados a la administración, propaganda o enseñanza de un culto religioso, en los supuestos y cumplimiento con los requisitos establecidos por la ley aplicable;

IX.

Expedir normas técnicas relativas a las medidas de seguridad e higiene, distribución de espacios e instalaciones, tipo de acabados y en general para el óptimo aprovechamiento, funcionalidad y racionalidad en el uso de los edificios públicos; 51

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

X.

Aprobar por razones fundadas, la celebración de convenio para modificar los contratos relativos a obras públicas o a servicios relacionados con las mismas que se realicen en los edificios públicos que sean competencia de la Secretaría, cuando la modificación del contrato implique un incremento igual o menor al 25% del monto o del plazo originalmente pactados o cuando el proyecto original no varíe sustancialmente. Si el incremento supera el porcentaje señalado o si el proyecto original varía sustancialmente, se estará a lo dispuesto por el artículo 70 de la Ley de Adquisiciones y Obras Públicas;

XI.

Representar a la secretará así como al propio órgano desconcentrado, en toda clase de asuntos de su competencia, estando investido de las más amplias facultades, incluidas las que requieran cláusula especial conforme a la ley, las de rendir informes a nombre del propio órgano, e interponer toda clase de recursos en los juicios de amparo en que sea parte, así como para dar cumplimiento a las sentencias dictadas en ios mismos, las de desistir de cualquier recurso y las de formular y ratificar denuncias y querellas en el orden penal, pudiendo conceder el perdón del ofendido en los casos en que sea procedente;

XII.

Establecer criterios y lineamientos para la aplicación de los recursos en las Oficinas Centrales y en las Delegaciones Regionales de la CABIN, conforme a las normas y políticas vigentes

en

materia

de

planeación,

programación,

presupuestación, evaluación y control del gasto público federal, de adquisiciones de bienes, de contratación de servicios y obras públicas, y de contratación y remuneración del personal civil y por honorarios; XIII.

Proponer al Titular de la Secretaría la designación de los titulares de las unidades administrativas enunciadas en los incisos b) al g) de la fracción I del artículo 4 de este Reglamento, así como 52

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

designar y, en su caso, remover al demás personal, en los términos de las disposiciones legales aplicables; XIV. Asesorarse, en las materias inmobiliaria y valuatoria, de los técnicos que estime convenientes; XV.

Aprobar anualmente los estados financieros de la CABIN, así como conocer el dictamen que rindan las autoridades respecto de los mismos;

XVI.

Resolver los recursos administrativos que se interpongan contra los actos emitidos por los servidores públicos de CABIN, cuando sean de su competencia, con excepción de los previstos en la Ley Federal de Responsabilidades de los Servicios Públicos,

XVII. Ejercer en forma directa cualquiera de las facultades que este Reglamento confiere a las unidades administrativas de la CABIN; XVIII. Celebrar actos jurídicos, convenios y contratos que se requieren para el ejercicio de las atribuciones de la CABIN, conforme a la normatividad aplicable, y XIX.

Las demás que le confiera al Titular de la Secretaría y las que le señalen las disposiciones legales y reglamentarias relativas.

Artículo 8.-Ley General de Bienes Nacionales Salvo lo que dispongan otras leyes que rijan materias especiales respecto del patrimonio nacional, corresponde a la Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología lo siguiente: I.

Poseer, vigilar, conservar o administrar los inmuebles de propiedad federal destinados a no a un servicio público o afines de interés social o general, los que de hecho se utilicen para dichos fines y los equiparados a éstos conforme a la ley, así como las plazas, paseos y parques públicos construidos en inmuebles federales;

II.

Administrar en términos de ley y ejercer la posesión de la Nación sobre las playas marítimas, la zona federal 53

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

marítima terrestre y los terrenos ganados al mar o a cualquier depósito de aguas marítimas y demás zonas generados al mar o cualquier depósito de aguas marítimas y demás zonas federales que no estén expresamente encomendadas a otra dependencia. III.

Otorgar y revocar concesiones o permisos para el uso, aprovechamiento o explotación de los bienes inmuebles de dominio público,

así como tratándose de concesión,

rescatarlas en los términos previstos en el artículo 26. IV.

Determinar y conducir la política inmobiliaria de la Federación, dictar normas, técnicas, autorizar y, en su caso,

realizar

la

construcción,

reconstrucción

y

conservación de los edificios públicos, monumentos, obras de ornato y las demás que realice la federación por sí o en cooperación con otros países, con los Estados y Municipios, con entidades paraestatales o con los particulares, excepto las encomendadas expresamente por la ley de otras dependencias; V.

Determinar las normas y establecer las directrices aplicables para que conforme a los programas a que se refiere esta ley intervenga en representación del Gobierno Federal, en las operaciones de compraventa, donación, gravamen, afectación u otras por las que la federación adquiera o enajene la propiedad, el dominio o cualquier derecho real sobre inmuebles, así como participar en la adquisición, control, administración, enajenación, permuta, inspección y vigilancia de los referidos inmuebles federales, y en su caso celebrar los contratos relativos, para su uso, aprovechamiento y explotación, en los mismos términos;

54

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

VI.

Autorizar y revisar las operaciones inmobiliarias que realicen los organismos descentralizados respecto de bienes de dominio público. Cuando se trate de enajenaciones,

dichos

bienes

serán

previamente

desincorporados deldominio público; Vil.

Proponer al titular del Ejecutivo Federal la participación estatal en empresas o asociaciones, o la constitución de fideicomisos dentro de cuyo objeto social o fines se encuentre larealización deoperaciones inmobiliarias;

VIII. Fijar la política de Gobierno Federal en materia de arrendamiento. Los contratos de arrendamiento que celebren las dependencias de la Administración Pública Federal, deberán basarse en la justipreciación de rentas querealice laComisióndeAvalúosde Bienes Nacionales; IX.

Mantener al corriente el avalúo de los bienes inmuebles nacionales y reunir, revisar y determinar las normas y procedimientos pararealizarlo;

X.

Solicitar de la Procuraduría General de la República el ejercicio de la acción reivindicatoria de los bienes de la Nación;

XI.

Ejercer a nombre y representación del Gobierno Federal la facultad o derecho de reversión, respecto de la propiedad inmobiliariafederal,salvodisposición legal encontrario,

XII.

Prestar asesoría a las entidades y dependencias de la Administración Pública Federal que lo soliciten, en la materia inmobiliaria propia desucompetencia;y

XIII. Celebrar acuerdo o convenios de coordinación o concertación con las demás dependencias y entidades de laAdministración Pública Federal,con los gobiernos de los Estados y Municipios y con las personas físicas o morales de los sectores privado ysocial,para conjuntar recursos y 55

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

esfuerzos para la eficaz realización de las acciones que en materia inmobiliaria están a su cargo.

La Secretaría de Relaciones Exteriores será competente para adquirir administrar y conservar así como enajenar las propiedades de la Nación en el extranjero. La Secretaría de Desarrollo Urbano y Ecología, determinará la forma y términos en que se llevará a cabo el control y aprovechamiento de dichos bienes, de conformidad con esta ley y sus reglamentos.

2.3.5 Código de Ética Profesional del Valuador Código de Ética.- Es el conjunto de normas que rigen el comportamiento profesional en la práctica valuatoria. 1) El perito valuador deberá cimentar su reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad técnica profesional, observando las normas de ética más elevadas en todos sus actos, así como el debido decoro en su vida social y profesional.

2) El perito valuador tendrá la obligación de contribuir al enaltecimiento de la profesión en la medida de sus posibilidades, actuando con propiedad y buena fe y cumpliendo con las normas del derecho vigente. 3) El perito valuador no deberá aceptar la ejecución de un avalúo fuera de su especialidad en el que no tenga los conocimientos y experiencia necesaria para ello. En su defecto, solicitará el asesoramiento correspondiente.

4) El perito valuador tiene deberá sostener un criterio libre e imparcial. Independientemente de los nexos de parentescos o beneficio personal..

56

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

5) El perito valuador deberá ser veraz con respecto a lo que ve y lo que ha investigado,

y

no

aceptará

influencias

extrañas,

presiones

o

remuneraciones que haganvariar sucriterio. 6) El perito valuador tiene la libertad de aceptar o rechazar los avalúos que le soliciten.

7) Elperito valuador respetará yguardará elsecreto profesional 8) Elperitovaluadorfijará sushonorariosenformajusta yracional.

57

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúos de inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudad deCampeche

CAPITULOIII: Análisis

Cuando se pretende hacer comparables entre dos bienes que por sus características son parecidos, pero no idénticos, en base a los datos de mercado obtenidos para ello, se denomina homologación, dicha conclusión del valor del bien analizado se realiza estableciendo preferentemente comparaciones entre sus variables cuantitativas, esta cifra numérica conocida como factor

de

homologación que puede ser mayor o menor a la unidad dependiendo si el bien comparable en estudio es mejor o peor al comparable; permite la conclusión del valor de mercado de un bien, sin embargo no todas las variables cuantitativas y cualitativas son analizadas bajo las misma perspectivas, por lo que este estudio pretende argumentar mediante herramienta estadística descriptiva, correlacional y de regresión múltiple las variables involucradas que ayuden a determinar el valor delpreciode laviviendaen lazonadelcentro históricode Campeche.

3.1Definiciones preliminares: El término homologación usado frecuentemente en avalúos, se deriva del griego homólogos (ouóAoyoc;)"acordar", igualar o hacer, estoesquesean equivalentes. Dicho término dentro del campo de la valuación lleva implícito distintos principios, a los cuales se hace referenciaenelcapítulo anterior. Sin embargo para este capítulo y debido al tema que se desarrolla, solo se hará referencia alprincipio de probabilidad. La valoración de inmuebles (casa habitación) en la zona del Centro Histórico de Campeche, serán analizados bajo la perspectiva de comparabilidad y correlación estadística, como medio para obtener una homologación alternativa, a las ya conocidas concotidianidad.

58

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

Para ello se hace primeramente referencia a la parte conceptual de dicha terminología y la manera en que se desarrollará el trabajo específicamente. El término probabilidad en la mayoría de los casos se relaciona con el grado de incertidumbre para la ocurrencia de un evento o acontecimiento, de manera que si se calcula una probabilidad grande, la incertidumbre es muy pequeña o casi nula y de manera inversa cuando la probabilidad es pequeña. También el grado de incertidumbre está estrechamente relacionado con el tamaño de la muestra, ya que a un mayor tamaño de ésta, la fidelidad de los resultados obtenidos son mas cercanos a la realidad o sea más representativos de la población en estudio, sin embargo bajo distintas circunstancias este tamaño de la muestra debe ser valorado de manera adecuada, ya que puede representar para el estudio un exceso de costo ya sea por su alta o baja representatividad, con respecto al comportamiento generalizado de la población en estudio. Es por esto importante definir conceptos tales como: población, muestra (probabilística y no probabiiística), variables cuantitativas y cualitativas, nivel de confianza, medidas de tendencia central (media, mediana y moda) y de dispersión ( rango, desviación estándar y coeficientes de variación), distribución normal y distribución t student, e hipótesis. Cuando se consideran los métodos de organización, reducción y análisis de datos estadísticos, se hace necesario aclarar los siguientes conceptos. Población:

Conjunto de todos los elementos o unidades que serán sujetas a

investigación, y que concuerdan con cierto patrón de comportamiento. Generalmente se identifica con la letra N. 13 Muestra: se define como muestra a un subgrupo de la población. La muestra representa una proporción de unidades investigables, que representan las Ver Lind.Marchal.Wanthen "Estadísticaaplicada alos negociosylaeconomía"

59

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúos de inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudadde Campeche

características generales de toda la población que seestudia y se identifica con la letra n 13

n=Z2*5VE; dondez=estandarización deldatoa valorar ó2= desviaciónestándar al cuadrado E=error muestral Variables: es toda característica que varía de un elemento a otro de la población.13 Datos: son medidas o valores de las características susceptibles de observar y contar, se originan por la observación de una o más variables de un grupo de elementos o unidades.13 Clasificación de las variables: Las variables pueden clasificarse en: categóricas o cualitativas (atributos), no tienen ningún grado de comparación numérica, ejemplo: sexo, estado civil; y numéricas o cuantitativas, son características factibles de expresar por medio de números, estas pueden ser Discretas, que solo pueden tomar ciertos valores aislados en un intervalo, y Continuas, que pueden tomar cualquier valor en un intervalo.

Punto de vista: Para nuestro caso particular se hará referencia a ambas, aunque las cuantitativas tendrán más pesodentrodelestudioylascualitativas sóloson consideradas como características complementarias a la valoración cuantitativa del precio de la vivienda.

60

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboración deavalúos de inmuebles enelCentroHistóricodelaCiudad de Campeche

3.2Estadísticos delapoblaciónymuestra:14

Definición

Medidas

de

Población

Muestra

ConjuntohipotéticodeNobservacionesdelquese

Conjuntodenobservacionesobtenidas

puede suponer que proviene la muestra obtenida

de la realidad (normalmente n es

(normalmenteNesmuygrande)

relativamentepequeña)

Medidapoblacionalu= £ WN

Mediamuestral y =£ y/n

Varíanzapoblacional

Varíanzamuestral

5=I (y-u)2/N

S 2 =I(y-y) 2 /(n-D

Desviacióntípicapoblacional

Desviacióntípicamuestral

5=V i (y-u)2/N

s=Vl(y-y)/(n-1)

situación Media poblacional

3.3Medidasdetendenciacentral: La mayoría de los conjuntos de datos muestra Medidas de tendencia central. Una tendencia bien determinada a agruparse o aglomerarse alrededor de cierto punto central. Así, para cualquier conjunto específico de datos casi siempre se puede seleccionar algúnvalor típico, o promedio, paradescribir todo elconjunto. Estevalor típico descriptivo es una medida detendencia central o ubicación. La media también es conocida como el promedio, se calcula con la suma detodas lasobservacionesenunconjuntodedatos,divididaentreel número de elementos involucrados, tal y como se puede observar en la tabla anterior, sinembargo cuando existenvaloresextremosdentrodelamuestra,esta es afectada y distorsionada por lo que la media no es el mejor promedio para

VerG.HunterWilliam"EstadísticaparaInvestigadores"1989 61

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

describir o resumir un conjunto de datos, haciéndose necesario recurrir a las otras medidas. 15 La mediana

(medida solo de posición),

es el valor medio de un arreglo

ordenado de datos. Si no hay empates, la mitad de las observaciones será menor y la mitad, mayor. Ninguna observación extrema en un conjunto de datos afecta a la mediana. En consecuencia siempre que una observación extrema esté presente. Es adecuado usar la mediana en lugar de la media para describir el conjunto de datos. 15 La moda es el valor que aparece con mayor frecuencia en un conjunto de datos. A diferencia de la media aritmética, la ocurrencia de algún valor extremo no afecta a la moda. Sin embargo, la moda se usa sólo para fines descriptivos, porque varía más entre muestras que otras medidas de tendencia central. Una vez que estas medidas se han calculado es importante darles claridad dentro del conjunto de datos de acuerdo a su forma y así poder elegir la que mejor describe al conjunto de datos estudiados. Para describir la forma, solamente se deben comparar la media y la mediana. Si ambas son iguales, por lo general se considera que los datos son simétricos (sesgo cero), por el contrario, si la media excede a la mediana, los datos se describen como sesgados a la derecha (sesgo positivo). Si la mediana excede a la media, los datos suelen llamarse sesgados a la izquierda (sesgo negativo). Generalmente cuando se tiene un sesgo positivo demasiado pronunciado como es el caso de la tercera figura, la media no sería una medida adecuada, la mediana y la moda serían más representativas. 15 Por lo contrario, si una distribución tiene un sesgo negativo pronunciado (primera figura), la media tampoco se utilizaría para representar datos.

Ver Fuensanta Arnaldo ,"Estadística Descriptiva para economía yadministración deempresas" 62

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

sesgo negativo

simétrica

sesgo positivo

Punto de vista: Para el caso en estudio estas medidas de tendencia central serán aplicadas para localizar el comportamiento preliminar del precio promedio de la vivienda, de manera individual para cada barrio, así como también el comportamiento generalizado de toda la muestra. 3.4 Medidas de dispersión: La varianza y la desviación estándar, miden la dispersión promedio alrededor de la media: como fluctúan las observaciones mayores arriba de ellas y las observaciones menores debajo de ella. La varianza posee ciertas propiedades matemáticas útiles. Sin embargo, su cálculo se expresa en unidades al cuadrado, por tanto, la mediad principal de la variación será la desviación estándar, cuyos valores se expresan en las unidades originales de los datos. 15 En base a estas dos medidas podemos decir que: 1. Cuanto más dispersos estén los datos, más aumentará el rango, la varianza y la desviación estándar. 2. Cuanto más concentrados, u homogéneos, sean los datos, disminuirá el rango, la varianza y la desviación estándar. 3. Si las observaciones son todas iguales (de manera que no hay variación en los datos), el rango, la varianza y la desviación estándar serán igual a cero. 4. Las medidas de variación (rango, varianza y desviación estándar) nunca son negativas.

63

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactoresdehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

X

ft /

-s

*s^-

errarsteiStíri»

Rango de variación: este parámetro nos permite establecer o reconocer un valor máximo y uno mínimo, mediante la diferencia de ellos podemos garantizar un grado de incertidumbre en el nivel de confianza, sobre el total de la muestra. Sin embargo para el caso en estudio, este indicador sólo es una herramienta más en el análisis del valor de la vivienda en el centro histórico. En materia do valuación generalmente el rango de variación después de haber analizado las características de los bienes inmuebles comparables, se determinan los factores de homologación que van generalmente de 0.80 a 1.20 como un mínimo y máximo valor. 16 Punto de vista: En general estas medidas de dispersión serán la segunda base exploratoria del estudio, ya que permitirán aproximaciones más cercanas de la variación de los precios de la vivienda, para cada barrio y para toda la muestra, con respecto al promedio tomado para cada área, lo que además permite también decidir un intervalo de precios promedios mínimos y máximos, tomando como referencia las medidas calculadas.

Ver Cárdenas Castañeda 2005

64

Análisissobreunrangodevariaciónaceptableenfactores dehomologación,enlaelaboracióndeavalúosde inmueblesenelCentroHistóricodelaCiudaddeCampeche

3.5 Distribuciones probabilísticas: Ladistribución Normal ytde

student.

Una distribución de probabilidad para una variable aleatoria discreta es un listado mutuamente excluyente de todos los resultados numéricos posibles para esa variable aleatoria tal que una probabilidad específica de ocurrencia se asocia con cada resultado. La distribución normal tiene forma de la campana de Gauss depende de los parámetros media y desviación estándar. La media indica la posición de la campana, de modo que para diferentes valores de la gráfica es desplazada a lo largo del eje horizontal. Por otra parte, la desviación estándar determina el grado de apuntamiento de la curva. Cuanto mayor sea el valor de s, más se dispersarán los datos entomo a la media ylacurva será más plana. Unvalor pequeño deeste parámetro indica, por tanto, una gran probabilidad de obtener datos cercanos al valor mediode ladistribución.15 Como se deduce, no existe una única distribución normal, sino una familia de distribuciones con una forma común, diferenciadas por los valores de su media y su desviación estándar. En la siguiente gráfica se observa como cambia la curva normal alvariar ladesviación estándar ycomo se mueve sobre el eje horizontal al variar lamedia:

i?5