INSTITUTO TECNOLÓGICO DELA CONSTRUCCIÓN MAESTRÍA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
"ARRENDAMIENTO FINANCIERO DE INMUEBLES" (MODALIDAD BODEGAS)
T
E
S
I
S
Para obtener el grado de:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
Ing. Raúl Romo Ozuna ASESOR:
M.en A. José Bernardo Vargas Negrete
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL, POR LA SECRETARIA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME EL ACUERDO No. 2003286 DE FECHA 3 DEOCTUBRE DE2003
Hermosillo, Sonora, México.
Julio de 2005
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
ÍNDICE INTRODUCCIÓN.
1
ANTECEDENTES.
2
I. PROTOCOLO DE INVESTIGACIÓN.
2
.1. Objetivo de latesis.
2
. 2. Problemática.
3
. 3. Hipótesis de solución.
4
MARCO TEÓRICO.
4
I. 1.Marco administrativo.
4
I.2. Marco de valuación otécnico.
5
I. 3. Marco Jurídico y Legal.
6
III. ESTUDIO DE MERCADO PARA ARRENDAMIENTO DE BODEGAS.
7
II. 1.Objetivo del estudio de mercado.
7
II. 2.Justificación de la ideadel negocio.
7
II. 3. Descripción del servicio.
8
II. 4.Análisis de lademanda.
8
III. 4. 1.Distribución geográfica de lademanda.
8
III. 4.2. Comportamiento histórico de lademanda.
8
III. 4. 3. Proyección de lademanda.
8
III. 4.4. Resultados delsondeo del mercado.
9
II. 5.Análisis de laoferta.
9
II. 6.Análisis de lacomercialización.
9
III. 6. 1.Canaldedistribución. III. 6. 2.Ventajas ydesventajas delcanal dedistribución.
9 10
II. 7. Cuantificación de lademanda.
10
II. 8.Conclusiones delestudio demercado.
10
IV. ESTUDIO TÉCNICO. V. 1.Objetivo del estudio técnico. V. 2. Particularidades del contrato dearrendamiento financiero. IV.2. 1.Concepto decontrato. IV. 2.2. Integración del costo del contrato.
11 11 11 11 12
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
IV.2.2. 1.Valor de los bienes arrendados.
12
IV. 2.2.2. Costo directo de los recursos.
13
IV. 2.2.2. 1.Costo delequipo.
14
IV.2. 2.2.2. Costo delfinanciamiento.
14
IV. 2.2.2. 3. Gastos de operación.
15
IV. 2.2.2.4. Margende utilidad.
15
IV. 3. Modalidades delcontrato de arrendamiento financiero.
16
IV. 3. 1.Diferencias ysimilitudes entre arrendamiento
18
puro yarrendamiento financiero. IV. 3.2. Diferencias ysimilitudes entre uncrédito
21
bancario yel arrendamiento financiero. IV.4. Marco Jurídico y Fiscal actualdelcontrato de
22
arrendamiento financiero. IV.4. 1.Ley General de Organizaciones yActividades
24
Auxiliares del Crédito. IV.4.2. Código Fiscalde la Federación ysu Reglamento.
25
IV.4. 3. Ley del Impuesto Sobre la Renta ysu Reglamento.
25
IV.4.4. Ley del Impuesto alValor Agregado ysu Reglamento.
26
IV.4. 5. Ley del Impuesto alActivo ysu Reglamento.
26
IV.4.6. Ley del Impuesto Sobre laAdquisición de Inmuebles.
27
IV. 5. Laorganización de laempresa. IV. 5. 1.Organigrama yperfiles de puestos. IV.6. Requerimientos de losarrendatarios de bodegas.
27 28 30
IV.6. 1.Selección del sitio de localización.
30
IV.6. 2.Características dimensionales yconstructivas.
30
IV. 7. Determinación del número de contratos dearrendamientos
31
financieros a celebrar, en una primera etapa. V. ESTUDIO FINANCIERO
32
V. 1.Objetivo del estudiofinanciero.
32
V. 2.Cálculo de las inversiones.
32
V. 2. 1.Inversiones fijas.
32
V. 2.2. Inversiones diferidas.
33
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
V. 2. 3. Capital detrabajo.
33
V. 2.4. Resumen de inversiones.
33
V. 3. Estructura delcapital social.
35
V.4. Estructura delfinanciamiento.
36
V. 5. Presupuesto deoperación.
36
V. 6. Estados Financieros proyectados.
36
V. 6. 1.Estado de Resultados proyectado.
36
V.6.2. Flujo Netode Efectivo proyectado.
36
V. 6. 3. Estado de Situación Financiera o Balance General
38
proyectado. VI. EVALUACIÓN FINANCIERA
42
VI. 1.Objetivo de la Evaluación Financiera.
42
VI. 2. Rentabilidad Contable Promedio de la inversión.
42
VI. 3. Período de Recuperación del Capital.
42
VI. 4.Cálculo delValorActual Neto.
43
VI. 5.Cálculo de laTasa Interna de Rendimiento ode
43
Retorno (TIR). VI. 6. Evaluación económica ysocial.
43
Vil. PROPUESTA Y CONCLUSIONES
44
BIBLIOGRAFÍA
45
LEY GENERAL DEORGANIZACIONES YACTIVIDADES
L1
AUXILIARES DE CRÉDITO Titulo primero disposiciones generales
L1
Capitulo IIde las arrendadoras financieras
L3
GLOSARIO DETÉRMINOS
G1
ANEXOS.
A1
Anexo 1:Encuesta
A1
Anexo 2: Resultados de la encuesta. Anexo 3:Trámites ante la Secretaría de Hacienda yCrédito Público.
A5 A 17
Anexo4:Alternativas de ubicación
A 21
Anexo 5: Presupuesto de obra
A 23
III
& "* ^ w V
I JL
I J L
M ^
"* /
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RautRomoOzuna
INTROD^CÍ^ L I O T E C A La finalidad del presente estudio es analizar si es conveniente o rentable llevar a la realidad un proyecto de inversión.
El tipo de inversión que analizaremos en este trabajo en particular consiste en determinar sies rentable invertir en unnegocio dearrendamiento financiero.
Para esto, es necesario formular y evaluar diferentes escenarios con las variables más apegadas a la realidad para que nos lleven a resultados más confiables.
Dentro del genero inmobiliario podríamos decir que todos los tipos de bienes inmuebles pueden ser susceptibles de entrar a un esquema de arrendamiento financiero, sin embargo, la determinación del tipo de inmueble que sería más viable considerar para este estudio, es la primera variable a definir y podríamos decir que lamás importante.
Después de varios análisis se concluyó que el inmueble tipo bodega es el más conveniente, más que nada por ser un inmueble de construcción tipo económica que tiene una demanda real en arrendamiento, pero siendo éste puro, nofinanciero.
Paraelpresente estudio, se realizó unanálisis de mercado, conel cual pudimos detectar entre otras cosas, la demanda que existe y la nula oferta en arrendamientos financieros de bodegas y de inmuebles en general, así como también pudimos determinar las necesidades tanto de espacio, como de características constructivas que tienen los posibles clientes, todo esto nos ayudó, para poder definir el tipo de construcción a ofrecer y la cantidad de dinero quepodemos considerar en nuestro estudio financiero.
1
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
También se realizó un estudio técnico, con el cual pudimos identificar los procedimientos y obligaciones legales y fiscales a las que se debe de someter un negocio con estas características; también sé determinó la organización de laempresa.
Con todos los análisis anteriores, tanto de mercado como técnicos, finalizamos el estudio con el análisis financiero, con el cual haciendo las proyecciones y cálculos necesarios, y utilizando las variables más adecuadas, se pudo determinar si el negocio es rentable, para posteriormente concluir con tomar la decisión si sedebe realizar el proyecto.
ANTECEDENTES Estudiar la viabilidad de ofrecer en arrendamiento financiero una serie de bodegas, transfiriendo la propiedad de éstas a los arrendatarios al término de los contratos.
I. PROTOCOLO DE INVESTIGACIÓN 1.1. OBJETIVO DE LA TESIS
Después de la década de los años setenta, la Ciudad de Hermosillo, Sonora empieza
a experimentar un leve crecimiento y desarrollo en lo social,
económico e industrial, siendo las bases las actividades agropecuarias. Es hasta el inicio del año de 1980 en donde la industria de la construcción surge como una actividad paralela a las actividades tradicionales de la agricultura y ganadería.
2
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
Bajo esta situación primeramente se incrementa la demanda en el desarrollo de espacios destinados a la construcción de vivienda en fraccionamientos habitacionales promovidos através de instancias de gobierno federal (infonavit, fovissste, etc.) yde inversionistas particulares, yante la afluencia de grupos de emigrantes hacia la ciudad en busca de oportunidades de trabajo en la también naciente industria maquiladora, la ciudad de Hermosillo, trasciende a las actividades del desarrollo industrial. Posteriormente se instalarán industrias medianas y pesadas, actualmente la Empresa FORD y sus Empresas Satélites, que constantemente atrae mayores inversiones y desarrollo.
Sin embargo Hermosillo esta carente de espacios suficientes para la transferencia de carga de todo tipo (Bodegas) que exigen las ciudades en vías de desarrollo, presentando mercados de rentas muy precarias y de escaso desarrollo.
En base a la situación actual respecto al renglón de arrendamiento de bodegas, se pudo detectar que existe una sola línea en este concepto, siendo el arrendamiento puro. En el arrendamiento financiero carecemos de una verdadera oferta, por lo cual desarrollaremos y estudiaremos la viabilidad de ofrecer en arrendamiento financiero Leasing una serie de bodegas, transfiriendo la propiedad de estas a losarrendatarios altérmino de los contratos.
1.2. PROBLEMÁTICA
Dentro del género de los inmuebles podemos decir que todos los tipos de inmuebles pueden ser susceptibles de entrar a un esquema de arrendamiento financiero, sin embargo existe en la región un déficit del inmueble tipo bodega 3
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
económica, por efecto del incremento de las transacciones comerciales e industriales en laentidad.
1.3. HIPÓTESIS DE SOLUCIÓN
La hipótesis completa de este trabajo establece la posibilidad de definir cual es la demanda existente para el arrendamiento de inmuebles en la modalidad bodegas, definiendo sus características físicas, económicas, sociales y de ubicación geográfica, así como la conveniencia para el arrendador de adquirir un programa de arrendamiento financiero para su adquisición
II. MARCO TEÓRICO Lafinalidad de la presente investigación tiene como objetivo, explicar que es el arrendamiento financiero yespecíficamente en inmuebles (modalidad bodegas), utilizando para ello un lenguaje accesible y procurando ejemplificar cualquier concepto teórico. En general deseamos dar a conocer los procesos y servicios que prestan las instancias financieras, que cuentan con programas de financiamiento en este sentido, y que están orientadas a brindar apoyo en acciones defomento con los sujetos y sectores con los que interactúan.
II. 1. MARCO ADMINISTRATIVO
El artículo 30 párrafo segundo de la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito señala: "Las arrendadoras financieras no serán responsables de error uomisión de ladescripción de los bienes objeto del arrendamiento contenida en el pedido u orden de compra. La firma de la arrendataria en cualquiera de estos últimos documentos implica, entre otros 4
B
m
mm^
•
m
I
LJ
I
I
^ f""I
"T*
Arrendamientofinancierodeinmuebles(modalidadbodegas) r^
|"T|
J»'
Ing RaulRomoOzuna
efectos, su conformidad con los términos, condiciones, descripciones y especificaciones ahí consignadas." Por loanterior queda bajo laresponsabilidad delaempresa "constructora"la observancia de diversas leyes y reglamentos que rigen a la actividad inmobiliaria1, unavezentregado el inmueble, como son: la LeyFederalde Protección al Consumidor, entre otras, así como durante su construcción, como son: Leyde Desarrollo Urbano, Reglamento de Construcción, Leysobre el régimen de propiedad y condominio de los edificios divididos en pisos, departamentos olocales, entre otras.
Así mismo la empresa "constructora" tendrá la responsabilidad decrearlas bases para laadministración de las bodegas, una vez que sean entregadasa los arrendatarios, mismas que funcionarán bajo el régimen depropiedaden condominio (alcontar con áreas comunes); la empresa "constructora" podrá prestar el servicio alos arrendatarios como administrador de las bodegas, una vez que éstas estén operando.
II. 2. MARCO DEVALUACIÓN O TÉCNICO
La búsqueda denuevas oportunidades detrabajo para el logro deunmejor desarrollo personal y preparación profesional, ha propiciado el acelerado crecimiento de nuestros centros de población, originando en las ciudades mayores gastos einversiones para su ordenado funcionamiento, sobretodoen el sector inmobiliario e industrial y de servicios, con locual sehapretendido mantener laoferta ydemanda de espacios, ya sea en renta oen venta siendo necesario mantener perfectamente informados alas personas físicas ymorales sobre laoportunidad deinversión en este tipo de negocios, proporcionándoles diversas opciones en aspectos físicos, sociales, económicos, jurídicosetc., sobre la posición y las mejores opciones de oferta y demanda en este 1
http://www.monografias.com 5
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raui Romo Ozuna
importante concepto del desarrollo económico, social e industrial de los centros de población.
Para conocer y obtener una buena opción de compra y venta en el aspecto económico yde negocios dentro del sector inmobiliario e industrial es necesario recurrir a la formulación del dictamen de valuación2 del bien que nos interesa, con lo cual obtendremos la posibilidad de conocer la mejor oportunidad de elegir una buena inversión para elespacio que requerimos.
II. 3. MARCO JURÍDICO Y LEGAL
La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de crédito regulará laorganización yfuncionamiento y seaplicará alejercicio de las actividades que se repunten en la misma como Organizaciones Auxiliares de Crédito. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público será el órgano competente para interpretar aefectos administrativos los preceptos de esta ley y en general para todo cuanto se refiera a Las Organizaciones yActividades Auxiliares de Crédito.
Competerá exclusivamente a La Secretaria de Hacienda y Crédito Publico, la instrumentación de las medidas relativas, tanto a la organización como al funcionamiento de Las Organizaciones Auxiliares de Crédito , considerándose como tales: Los Almacenes Generales de Depósito, Arrendadoras Financieras, Uniones de Crédito, Empresas de Factoraje Financiero y las demás que otras leyes consideren como tales. El arrendamiento financiero es una de las formas de adquirir bienes, por lo general activos fijos, que se encuentra regulada por la Ley General de
2
http.V/www.ciepta.posgrado.unam.mx/valuacion html 6
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
Organizaciones y actividades Auxiliares de Crédito3, por considerar que se trata deactividades financieras.
Esta ley, además prevé la posibilidad de que el bien sea entregado directamente al arrendatario por el proveedor, fabricante o constructor; asimismo, establece las obligaciones y responsabilidades de las partes (Arrendador yArrendatario) y señala diversos aspectos de control.
III. ESTUDIO DE MERCADO III. 1. OBJETIVO DEL ESTUDIO DE MERCADO.
Analizar el comportamiento del cliente potencial para ofrecer un producto acorde a las necesidades manifestadas. Para lo anterior se realizo un cuestionario (Anexo 1 Encuesta) a los posibles clientes potenciales, seleccionándolos aleatoriamente e identificando sus necesidades.
III. 2. JUSTIFICACIÓN DE LA IDEA DEL NEGOCIO.
Del muestreo realizado se pudo detectar que un 90% de los encuestados (Anexo 2, respuestas de la 1a la 3) actualmente tienen en renta la bodega que ocupan y si bien manifestaban no conocer en que consistía un plan de arrendamiento financiero, si les intereso un plan de este tipo después de explicárselo.
3
http //www monografías com/trabajos15/arrendamiento_financiero/ arrendamiento_financiero shtml# 7
Arrendamiento financiero deinmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
III. 3. DESCRIPCIÓN DEL SERVICIO.
Sepretende ofrecer enarrendamiento financiero unaseriedebodegas.
III. 4. ANÁLISIS DE LA DEMANDA.
III. 4 . 1 . DISTRIBUCIÓN GEOGRÁFICA DE LA DEMANDA.
El 85 % (Anexo 2, respuesta 7a) de los encuestados que respondieron quesi les interesaba un plan de arrendamiento financiero manifestaron que lesera indistinto la ubicación de la bodega, sinembargo su ubicación está restringida por el uso de suelo autorizado para tal, siendo ésta predominantemente en zonas industriales oencorredores urbanos.
III. 4.2. COMPORTAMIENTO HISTÓRICO DE LA DEMANDA.
Nosedetectaron antecedentes dedemanda de"arrendamientos financieros"de bodegas nideotro tipo deinmuebles, probablemente porque noexiste laoferta deéstos; solamente seidentifican demandas de"arrendamientos puros".
III. 4.3. PROYECCIÓN DE LA DEMANDA.
Al nodetectarse antecedentes dedemanda de "arrendamientos financieros"es difícilestimar su proyección.
8
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
III. 4.4. RESULTADOS DELSONDEO DELMERCADO. Sedetecta que sise puede crear una demanda en el "arrendamiento financiero" si al cliente potencial se le ofrece una bodega que satisfaga los requerimientos de su empresa en cuanto a dimensiones y características constructivas, con una ubicación atractiva, así como también con un plan de arrendamiento financiero atractivo, que al final lo hace ser propietario de la bodega que ocupó durante mucho tiempo; el cliente compara las ventajas y desventajas del "arrendamiento financiero" yel "arrendamiento puro".
III. 5. ANÁLISIS DELA OFERTA.
No se detectaron "arrendadoras financieras" de bodegas ni de otro tipo de inmuebles en la Ciudad de Hermosillo, Sonora, ni en la región, por lo que no existe actualmente en el mercado ofertas de arrendamientos financieros de bodegas, tampoco existen competidores, nicomparativos de precios; los únicos comparativos pudieran ser los"arrendamientos puros".
III. 6. ANÁLISIS DELACOMERCIALIZACIÓN.
III. 6.1. CANAL DEDISTRIBUCIÓN. Las bodegas se pretenden comercializar através de unpromotor inmobiliario.
9
C T T f^ BIBLIOTECA -*•*'
^^^
_
ni..
^L. t "~
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
III. 6.2. VENTAJASYDESVENTAJASDELCANALDE DISTRIBUCIÓN Entre las ventajas se tendría una atención personalizada; se pretende realizar un anteproyecto de las bodegas en una alternativa de ubicación, con un respectivo anteproyecto de plan de arrendamiento financiero para que el promotor lo exponga al cliente potencial, exista una retroalimentación y al final concretar laoperación.
Una vez formalizadas con los clientes todas las bodegas que comprenden el anteproyecto, se podrán afinar los detalles arquitectónicos y constructivos de éstas, incluso su reubicación, para concluir con un proyecto definitivo; así mismo se afinarían los planes de arrendamientos financieros para cada uno los clientes.
III. 7. CUANTIFICACIÓN DELA DEMANDA. De acuerdo a estadísticas en la Ciudad de Hermosillo se tienen detectados aproximadamente 150 bodegas en "arrendamiento puro", de diferentes dimensiones y con características constructivas diversas, así como de uso ubicadas en diferentes zonas; el mercado meta es una porción de éste nicho, mismo al que se les promoverá las ventajas que ofrece el "arrendamiento financiero".
III. 8. CONCLUSIONESDELESTUDIODE MERCADO. Al detectarse una posible demanda enel "arrendamiento financiero"de bodegas e identificarse una nula oferta de éste, así como por el tipo de comercialización
10
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
que se pretende emprender donde se inicia el proyecto una vez que se tengan los clientes, se considera viable su realización.
IV. ESTUDIO TÉCNICO IV. 1. OBJETIVO DEL ESTUDIO TÉCNICO.
Estudiar la viabilidad del negocio, describiendo las características de los contratos de arrendamiento financiero, su marcojurídico yfiscal, la organización de la empresa a emprender, así como para una primer etapa, determinando un número de bodegas a arrendar, la selección del sitio de su localización, características dimensionales y constructivas de éstas (tanto particulares como de equipamiento común) y el marco jurídico y administrativo de éstas, entre otros aspectos.
A partir de la encuesta (Anexo 2, respuestas de la 7a-h) realizada se podrán determinar algunos aspectos como son la selección del sitio de localización y las características dimensionales yconstructivas de las bodegas.
IV. 2. PARTICULARIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
Iv. 2 . 1 . CONCEPTO DE CONTRATO.
El arrendamiento financiero es un contrato por medio del cual se obliga al arrendador a financiar al arrendatario la adquisición de un bien, mueble o inmueble, durante un plazo previamente pactado e irrevocable para ambas partes,queformará parte del activo fijodel arrendatario. 11
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
A su vez el arrendatario se obliga a pagar las cantidades que por concepto de rentas seestipulen en el contrato, durante el plazo establecido yque incluyen el costo del bien, los intereses y sus accesorios, y a ejercer alguna de las siguientes tres opciones:
a). Adquirir el bien objeto del contrato mediante el pago de una cantidad determinada, que deberá ser inferior al valor de mercado del bien al momento deejercer laopción.
b). Prorrogar el contrato por un plazo cierto durante el cual los pagos serán por unmonto inferior alque sefijó durante el plazo inicial del contrato.
c). Transferir la propiedad del bien a un tercero y obtener parte del precio obtenido de laenajenación.
IV. 2.2. INTEGRACIÓN DELCOSTO DELCONTRATO. Desde el punto de vista del arrendador (la persona moral constituida como financiadora profesional de equipos), el costo de un contrato de arrendamiento financiero estará constituido por el valor de los bienes arrendados, más el costo directo de la fuente de recursos de donde esté fondeando la operación, los gastos deoperación involucrados y la utilidad correspondiente.
IV.2.2.1. VALOR DELOSBIENESARRENDADOS. Generalmente, el arrendatario es quien negocia con el proveedor o fabricante del equipo objeto del contrato el precio de venta del mismo, que deberá ser el precio correspondiente a un pago de contado, dado que dicho proveedor podrá recibir el pago total del bien en un período que fluctúa alrededor de los 10 días 12
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
de la fecha de realización de la operación4. Con este elemento de pago de contado se pueden obtener mejores precios que através de uncrédito otorgado directamente por el proveedor del bien, lo que redunda en una disminución importante del costototalde laoperación.
IV.2.2.2. COSTO DIRECTO DE LOS RECURSOS. Las arrendadoras financieras tienen, como cualquier otra empresa, recursos financieros propios limitados para financiar sus operaciones normales. Sin importar la fuente de financiamiento, todos los recursos que se tengan disponibles tienen un costo; aeste costo se le llama costo intrínseco ocosto del dinero ocosto delfondeo. Cuando la arrendadora no cuenta con suficientes recursos propios para financiar laadquisición de losequipos detodos sus clientes, tiene que recurrir al mercado de dinero y de capitales para "fondear" sus operaciones. Por fondeo se entiende la consecución de recursos de fuentes externas de financiamiento, lascuales tienen,al igualque el capital interno, uncosto intrínseco5. El costo intrínseco, calculado a tasas reales acordes con la inflación y con la disponibilidad del dinero, es el costo de los recursos que tendrá la arrendadora profesional para financiar las operaciones de activo fijo de sus clientes. Haciendo un símil con una industria, el costo del dinero sería su costo de producción.
4 5
Besley Scott y Brighman Eugene F.(2001), Fundamentos deAdministración Financiera, ibidem
13
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
IV.2 . 2 . 2 . 1 . COSTO DEL EQUIPO. Se incluyen lossiguientes valores: a). Valor o precio directo del equipo objeto del contrato, negociado por el arrendatario entérminos de pago de contado.
b). Gastos de instalación, traslado, seguros y demás costos de adquisición similares, cuando se incluyen dentro de la factura objeto del contrato; es decir, cuando los mismos serán pagados por la arrendadora. c). Impuestos, derechos yfletes de importación, cuando los mismos se incluyen en lafactura osonfinanciados adicionalmente por la arrendadora. d). En algunos casos, el costo del mantenimiento6 periódico de los equipos, sobre todo cuando este concepto es muyespecializado yde elevado costo.
IV.2.2.2.2. COSTO DEL FINANCIAMIENTO. Este elemento puede estar constituido por una de las tres siguientes tasas, o por la combinación de ellas, a saber: a). Costo ponderado de capital de laempresa arrendadora, el cual representa el costo de la mezcla de las distintas fuentes de financiamiento que intervienen en laconsecución de los recursos. b). Costo intrínseco de la fuente externa directa del fondeo de la operación en particular, cuando ésta es fácilmente detectable y asignable a un contrato en particular.
6
Arrendadora Banobras S.A. de C.V. (mayo-junio 1987) Banobras hoy, p 33 14
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
c). Costodel dinero fijado por elmercado dedinero en un momento dado.
En todos los casos pueden intervenir los costos de fuentes extranjeras de financiamiento, las cuales están sujetas a las tasas internacionales de interés (LIBOR o Prime Rate) así como a la contingencia de la devaluación monetaria respecto de la divisa con la que se contrató el fondeo cuando en este caso el contrato respectivo nose nomine endólares.
IV.2.2.2.3. GASTOS DEOPERACIÓN. Las arrendadoras tienen estimaciones respecto de la cuota que corresponde a cada peso financiado por el total de gastos de operación de la misma (administrativos, legales, venta, etc.), cuota que es cargada al valor del contrato.
IV.2.2.2.4. MARGENDEUTILIDAD. Por encima del costo del dinero yde los gastos de operación, las arrendadoras, al igual que cualquier otra empresa, tienen la necesidad de generar utilidades, lascuales secargan porcentualmente alcosto total determinado anteriormente.
Elmargen de intermediación es la sobre tasa cargada al costo del dinero (costo directo o ponderado de captación + X puntos), la cual incluye la absorción de losgastos deoperación y lageneraciónde utilidades para laarrendadora.
Dado el alto volumen de operaciones que realizan las arrendadoras, tienen determinados factores a aplicar al costo ponderado o directo del fondeo de sus operaciones, con lo que determinan directamente el costo porcentual final de los contratos, el que aplicado alvalor de losequipos afinanciar, define el monto 15
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Rauf RomoOzuna
total del contrato, el cual tiene ya incluidos todos los costos relativos, así como la utilidad que habrá de generar cada una de la operaciones contratadas.
Las arrendadoras consideran amortizaciones iguales durante la vigencia del contrato; para tal efecto, se utiliza el procedimiento de interés compuesto, por medio del cual se calcula el valor presente de cada amortización, la que incluye el pago de capital e intereses7. En un principio, la proporción de intereses en cada pago es mayor que la amortización de capital, proporción que se invierte después de la primera mitad del período contratado. Este hecho eleva el rendimiento real de laarrendadora, porencima de latasa nominal del contrato.
IV. 3. MODALIDADES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
Losaspectos característicos relevantes deeste contrato son: a). Elplazo inicial esforzoso e irrevocable para ambas partes. b).EI monto de las rentas pactadas durante el plazo inicial forzoso debe tener características definidas, de acuerdo con el Código Fiscal de la Federación y la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito (LGOAAC).
c). Escoger unadetres opciones:
• Se determina una opción de compra al término del contrato, por un valor menor alde mercado del bien arrendado.
7
Arrendadora Banobras S.A. de C.V. (mayo-junio 1987) Banobras hoy, p 37
16
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
• Se tiene la opción de continuar arrendando el bien después del plazo inicialforzoso, encuyo caso las rentas serán inferiores a las originales.
• Se cuenta con la opción de enajenar el bien a un tercero y de participar dedicha enajenación.
d). Se estipula en el contrato cuál de las dos partes cubrirá los costos de mantenimiento, impuestos,derechos ydemás gastos que genere elcontrato.
Dentro del marco del arrendamiento financiero existen diversas modalidades, aun cuando es un solotipo de contrato elmás aceptado ydifundido enel medio mexicano.
El "arrendamiento neto" es el más aceptado en México, en combinación con el "arrendamiento total".
El "arrendamiento neto" cubre todos los gastos generados en la adquisición y utilización del bien arrendado; es decir, sólo se financia el valor del equipo, sin ningún costo o gasto adicional, y fijando una opción de compra al final del contrato con un monto relativamente importante.
Dentro de este tipo de gastos se encuentran los gastos de instalación del equipo, impuestos y derechos de importación en su caso, seguros de daños, mantenimiento, etc. También recibeel nombre deArrendamiento Operativo8. El "arrendamiento total" o Arrendamiento financiero de capital9 permite al arrendador recuperar el costo total del activo arrendado, adicionado por el interés que le es relativo por el capital invertido en el contrato, a través de las rentas periódicas pactadas durante el plazo inicial forzoso del contrato; en este
9
Besley Scott y Brighman Eugene F.(2001), Fundamentos deAdministración Financiera, ibidem, 17
Arrendamiento financiero deinmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
tipo de contratos, la opción de compra a ejercer al final del contrato es simbólica. En otras modalidades el leasing inmobiliario10 es un sistema de financiamiento que permite la adquisición de bienes inmuebles productivos, nuevos o usados, en el mercado nacional, como fabricas, bodegas, oficinas, locales comerciales, consultorios etc,,con la opción de compra quese estipula para serejercida al final del contrato, o con alguna otra de las dos opciones restantes (según la decisión unilateral delarrendatario), secubre parte delcosto del financiamiento al arrendador. Enesta modalidad, el costo total delfinanciamiento (adicionado con gastos deoperación yutilidades delaarrendadora) secubre através delas rentas periódicas delplazo inicialforzoso. Eneste caso, laopción decompraes verdaderamente simbólica (generalmente $ 1,000), las rentas a pagar en caso de prórroga del plazo inicial son insignificantes, o la participación de la arrendadora porlaenajenación delbienestambién simbólica. Esta característica es una de las fundamentales del arrendamiento financiero, ya quelas arrendadoras elaboran sus planes de arrendamiento y cotizaciones al cliente detalmanera queestos dosconceptos sean cubiertos conlas rentas pactadas enelcontrato.
IV. 3 . 1 . DIFERENCIAS Y SIMILITUDES ENTRE ARRENDAMIENTO PURO Y ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
ARRENDAMIENTO
ARRENDAMIENTOPURO
FINANCIERO
1. Seentregan bienes delactivo fijo para queuntercero haga uso
1. Se entregan bienes del activo fijo para que untercero haga uso
http://www.gestiopolis.com/canales/financiera/articulos/14/leasing.htm 18
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
de ellos.
de ellos.
2. Al término del contrato, se
2. No se busca transferir la
transfiere
propiedad en ningún momento.
la
propiedad
al
arrendatario oa untercero. 3. Se pactan rentas periódicas
3. Se pactan rentas periódicas en
en las que se incluyen capital e
pago del uso que se hace del
intereses y, en algunos casos,
bien,
gastos de mantenimiento y otras
implícitamente.
sin
incluir
intereses
partidas. 4. Por lo general, son bienes
4.
susceptibles de depreciación y
depreciables,
terrenos, los que se incluyen en
involucrados en el contrato.
Pueden
ser o
bienes no,
los
estetipo de contratos. 5. Fiscalmente, esta operación
5.
tiene un tratamiento específico,
arrendador como el arrendatario
tanto para el arrendador como
están sujetos al régimen común
para el arrendatario.
detratamientofiscal.
6. A través de esta operación se
6.
crea
fuente de financiamiento ya que
una
financiamiento
fuente
de
para
el
Fiscalmente,
Es,
evita
tanto
específicamente,
que
los
el
una
arrendatarios
arrendatario, ya que sustituye la
inviertan en la adquisición de
contratación de otros pasivos
inmuebles, u otros activos fijos
para laadquisición deequipo.
asignando esos recursos a otras necesidades.
7.
Por
la
responsabilidad operaciones,
y
7. No necesariamente implica un
las
gran volumen de operaciones, por
necesariamente
lo que no es indispensable que
magnitud de
son sociedades anónimas las
sea una sociedad anónima la
que arriendan equipo y con
arrendadora,
grandes capitales para hacer
grandes capitales de respaldo,
frentes a sus obligaciones y
pues sus obligaciones no son
contratos, en su carácter de
fuertes, a excepción hecha de las
ni
que
tenga
19
C I I B l B LI O arrendadoras.
^ ^ — A r r e n d a m i e n t o financiero de inmuebles (modalidad bodegas) ln i,n —.^ 9 R a u l R o m o Ozuna
E CA
nuevas empresas y del pago de su propio fondeo.
8. Se pactan en el contrato tres opciones para el arrendatario al finalizar la vigencia inicial de la operación.
8. No se pacta opción alguna en ningún
momento,
cuerpo
del
dentro
contrato
del de
arrendamiento puro.
9. Es un contrato irrevocable durante su vigencia inicial, la que al llegar a su término puede acabar con la relación entre ambos contratantes, o bien, prorrogarla durante un tiempo cierto adicional.
9. Es un contrato irrevocable durante su vigencia, el cual puede ser prorrogado voluntariamente por ambas partes, después de su terminación; en caso contrario, termina la relación contractual de las partes.
10. El arrendatario tiene derecho al uso del activo y el arrendador tiene el título legal de la propiedad del bien, mismo que es transferido al arrendatario al hacer efectiva la opción de
10. El arrendatario tiene derecho al uso del activo y el arrendador tiene el título legal de propiedad del bien, mismo que nunca es transferible al arrendatario como efecto deeste contrato.
compra. 11. Las arrendadoras financieras
11. Las arrendadoras puras no
son instituciones auxiliares de
están sujetas a regulaciones
crédito,
específicas y no forman parte del
reguladas
por
autoridades de lamateria.
las
sistema financiero.
20
Arrendamiento financiero deinmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
IV. 3.2. DIFERENCIAS Y SIMILITUDES ENTRE UN CRÉDITO BANCARIO Y ELARRENDAMIENTO FINANCIERO.
ARRENDAMIENTO
CRÉDITOREFACCIONARIO
FINANCIERO 1. Se obtienen bienes del activo
1.
fijo para se utilizados durante la
financieros para adquirir bienes
vigencia del contrato y lograr su
del activofijo.
Se
obtienen
recursos
propiedad alejercer laopciónde compra altérmino delmismo. 2. Se pactan rentas periódicas
2. Se pagan
en lasqueseincorpora el monto
capital e intereses para amortizar
financiado,
paulatinamente
intereses,
costos
periódicamente y durante la
operativos delaarrendadora,así
vigencia del crédito uno y otros,
como lautilidad requerida.
hasta suredención total.
3. Es un contrato irrevocable,
3. Esuncontrato quepueda darse
que al llegar a sutérmino acaba
por terminado anticipadamente, si
con la relación entre ambos
la suerte principal, así como los
contratantes.
intereses devengados hasta ese momento, sonpropagados.
4. Fiscalmente, se aplica un
4. Fiscalmente, se deducen los
tratamiento
intereses del préstamo, más la
específico
de
deducción yacumulación parael
depreciación del bien adquirido,
arrendatario
de la base gravable del impuesto
y
para
el
arrendador, respectivamente.
sobre la renta del arrendatario, tomando en consideración el efecto
del
componente
inflacionario marcado enlaLey de ISR. 5. Existe tres opciones al final
5. No existe opción alguna al 21
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
del plazo inicial forzoso del
término del plazo del contrato.
contrato: a). Opción de compra del bien arrendado. b). Prórroga del contrato. c). Enajenación del bien a un tercero. 6. Como efecto de este contrato
6.
no se limitan otras fuentes de
financiamiento, generalmente se
financiamiento,
Como
efecto
de
este
ya
que
los
gravan bienes adicionales a los
arrendados
son
los
financiados, o toda la empresa,
únicos que quedan en garantía
quedando ésta imposibilitada para
del contrato, pero se afecta el
negociar
apalancamiento de laempresa.
financiamiento a largo plazo.
bienes
otras
fuentes
de
También se afecta la razón de endeudamiento de laempresa.
IV. 4. MARCO JURÍDICO Y FISCAL ACTUAL DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO.
Elarrendamiento financiero cuenta ya con una larga historia de más de 35 años de funcionar en México, por lo que la inexperiencia y desconocimiento de la operación han quedado en el pasado, ya que en la actualidad dicha operación está perfectamente reglamentada en distintas leyes, lo cual ha provocado una estabilidad en las arrendadoras y arrendatarios para planear adecuadamente sus contratos de financiamiento por medio de cualquier opción disponible, el arrendamiento financiero entre ellas. En el presente apartado se lleva a cabo una recopilación de los elementos jurídicos y fiscales que son de interés para las arrendadoras financieras, la 22
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
siguiente clasificación no obedece a una jerarquización de leyes en estricto sentido, sino a unordenque esconsiderado lógico para suestudio:
A). Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito (LGOAAC). B). Código Fiscalde la Federación ysu Reglamento. C). Leydel Impuesto Sobre la Rentaysu Reglamento. D). Ley del Impuesto alValor Agregado ysu Reglamento. E). Ley del Impuesto alActivo ysu Reglamento. F). Leydel Impuesto Sobre laAdquisición de Inmuebles.
MARCO
JURÍDICO
Y
FISCAL
ACTUAL
DEL
CONTRATO
DE
ARRENDAMIENTO FINANCIERO
Art. 9,
Art. 18,
Art.44
3er. Párrafo
Fc. Ill
Art.45
Art.35,
Fc. Iy II
Fc Iy II
Art.48
Disposiciones Generales
Del
Del
Arrendador Arrendatario
Ley del Impuesto sobre la Renta
Art. 198
Residentes
Art. 14-IV
Art. 12
en el
Art. 15
Art. 25
Extranjero
Art. 30
2
Reglamento
Reglamento
Código
Ley del
Fiscalde la
Impuesto
Federación
alValor Agregado
IV. 4. 1. LEY GENERAL DE ORGANIZACIONES Y ACTIVIDADES AUXILIARES DECRÉDITO.
23
4
LC
Arrendamientofinancierodeinmuebles (modalidadbodegas) Ing. Raúl Romo Qzuna
La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito (LGOAAC) regula las operaciones de toda índole relacionadas con las actividades que realice la banca,así como las empresas particulares en cuanto a loqueactividades directasyauxiliares decréditoserefiere.
El arrendamiento financiero, al estar incluidoen esta Ley, es considerado como una actividad decrédito, ydado que se lenombra enel artículo 20de la Ley, el cual define cuales son las organizaciones auxiliares de crédito, la fracción II incluyea lasarrendadorasfinancieras comotales.
En este sentido, el artículo 5 de la mencionada Ley obliga a las arrendadoras financieras, entre otras auxiliares, a solicitar autorización para constituirse y operar ante la Secretaría de Hacienda y Crédito Público (Anexo 3, Trámites ante laSHCP).
La Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito, en su Capítulo II titulado "De las Arrendadoras Financieras" engloba toda la legislación de la materia respecto de este tipo de empresas auxiliares de crédito.
Así, el artículo 24 detalla las operaciones que podrán llevar a cabo las arrendadoras financieras.
El artículo 25 da la definición de arrendamiento financiero y el 27 las opciones conquecuenta elarrendamiento alfinaldelcontrato.
A partir del artículo 26, y hasta el artículo 38 de la mencionada Ley, se establecen todas las características del contrato, requisitos a los que se deben sujetar los mismos, tales como la elaboración y registro de contratos, aceptación de títulos de crédito, y las obligaciones de organización y control a lasqueestánsupeditadas lasarrendadorasfinancieras.
24
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) tng Raúl Romo Ozuna
IV. 4.2. CÓDIGO FISCAL DE LA FEDERACIÓN.
El artículo 14-IV aclara que se entiende por enajenación a las operaciones realizadas através del arrendamiento financiero. El artículo 15 define lo que es el contrato de arrendamiento financiero, paralelamente a lo establecido en la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito. Todo contrato o juegos de contratos que incorpore unaopción de compra alfinaldel plazo inicialforzoso, se refiere a una operación de arrendamiento financiero, y así deberá ser su tratamiento fiscal para evitar problemas de elusion oevasiónfiscal. El arrendamiento financiero es una operación de crédito, ejercida por instituciones auxiliares del Crédito y por lo tanto, regulada por la Ley de la materia, que es la Ley General de Organizaciones y Actividades Auxiliares de Crédito, razón por la que su inclusión en el Código Fiscal de la Federación duplica lalegislación al respecto.
IV. 4.3. LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA RENTA.
En el artículo 9, tercer párrafo, la Ley estable que se considera interés, en el caso de arrendamiento financiero, ladiferencia entre el monto totalde las rentas pactadas yelmonto original de la inversión. En el artículo 18 de la Ley se establece la fecha en que se deben considerar obtenidos los ingresos por parte del arrendador, siendo lafracción III en la que se habla de los ingresos obtenidos poréste.
25
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
Respecto del costo aplicable a los ingresos acumulables de los arrendadores, es enelartículo 35de la Ley del ISR endonde se regula.
IV. 4.4. LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO.
La Ley del Impuesto al Valor Agregado reglamenta al arrendamiento financiero en su artículo 12,el cual habla de las bases del impuesto en las enajenaciones de bienes (punto de vista del arrendador), aclarando que valor es el precio o la contraprestación pactada, así como otras cantidades que se carguen o cobren al adquirente.
Asimismo, el artículo 25 del Reglamento de la Ley del Impuesto al Valor Agregado, trata la forma en que se puede diferir este impuesto en las enajenaciones a plazo.
IV. 4.5. LEY DEL IMPUESTO AL ACTIVO.
En el artículo 6, fracción II, la Ley establece que no pagarán el impuesto al activo lasempresas que componen el sistema financiero.
26
Arrendamiento financiero de inmuebles {modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
IV. 4.6. LEY DEL IMPUESTO SOBRE LA ADQUISICIÓN DE INMUEBLES.
Señala que no se pagará el impuesto establecido en esta Ley en las adquisiciones de inmuebles que hagan los arrendatarios financieros alejercer la opción de compra en lostérminos del contrato de arrendamiento financiero.
IV. 5.LAORGANIZACIÓNDELAEMPRESA. Al incorporar una transferencia de la propiedad (opción de compra) al arrendatario al término del contrato, se refiere a una operación de arrendamiento financiero, siendo éste una operación de crédito, mismo que deberá ser ejercido por una institución auxiliar del crédito, regulada por la Ley en materia.
Por lo anterior se deberá crear una empresa "arrendadora financiera" de sociedad anónima, quefuncionara como institución auxiliar del crédito. Paralelamente se creara una empresa "constructora", filial a la empresa "arrendadora financiera", que le preste el servicio a ésta para la construcción de las bodegas que se pretenden dar en arrendamiento financiero; la empresa "constructora" funcionara (considerando sus respectivas utilidades) en forma independiente a laempresa "arrendadora financiera".
Elarrendatario negociara con laempresa "constructora" en términos de pago de contado, el precio de venta de la bodega objeto del contrato de arrendamiento financiero que establecerá con laempresa "arrendadora financiera".
Con el objetivo de ser más atractivo el proyecto para los inversionistas se pretende tener a los mismos accionistas en ambas empresas, tanto en la 27
Arrendamiento financiero de inmuebles (modatidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
"arrendadora financiera" como en la "constructora", así tendrían éstos más participación (en un momento dado tanto en toma de decisiones como en utilidades).
El presente proyecto de inversión estudia a la empresa "arrendadora financiera".
IV. 5.1. ORGANIGRAMAY PERFILES DEPUESTOS. Siendo la empresa "arrendadora financiera" creada para un fin especifico, satisfacer una demanda de bodegas en arrendamiento financiero, su volumen de operaciones será relativamente bajo, supeditado a los requerimientos de la demanda, por lo tanto se pretende mantener un mínimo de personal operativo que satisfaga estetrabajo.
La empresa "arrendadora financiera" estará conformada por: un Consejo de Administración integrada por los accionistas, quienes nombran a un Director General como representante legal, y quien a su vez requerirá de un contador, unpromotor y unasecretaria.
Se pretende que las mismas personas que integran el Consejo de Administración de la empresa "arrendadora financiera" y su Director General ocupen respectivamente esos mismos cargos en la empresa "constructora"; no se detecto impedimento alguno en las leyes y reglamentos en la materia, lo anterior por lastransacciones que realizarán ambas empresas11.
El propósito de lo anterior es una congruencia y rapidez en la toma de decisiones que se tendrían que dar por separado en ambas empresas para lograr unfin común, lasatisfacción delcliente demandante del servicio.
11
Rodríguez Valencia Joaquín (5taedición),Administración de pequeñas y medianas empresas
28
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
Considerando una mayor carga de trabajo en la empresa "constructora" el perfil propuesto para el "Director General"sería el de un profesionista constructor, ya sea ingeniero civil o arquitecto, con experiencia en la construcción y administración de éste tipo de inmuebles, así como con conocimientos de finanzas; el anterior perfil es con el fin de una mejor toma de decisiones en ambas empresas, la "constructora" y la "arrendadora financiera"; no se detectaron en las leyes o reglamentos en la materia, perfiles de puestos para el representante legal de una arrendadora financiera.
De la misma manera, el perfil del "Contador" sería el de un profesionista, con experiencia en la administración y contabilidad de una constructora, así como con conocimientos fiscales, de finanzas y crediticias; en un momento el "Contador" podría desempeñarse como "Director General" en la empresa "arrendadora financiera", de requerirse este perfil por normatividad para la autorización deesta empresa.
Tanto el "Director General" como el "Contador" podrán estar auxiliados cuando se requiera, por profesionistas independientes que laboren por honorarios; así mismo se estimaría la contratación de una "Secretaria" para ambos, con un perfil ejecutiva ycontable.
Se pretende que en un momento dado, si no hay inconveniente para tal,que se ubiquen en un mismo lugar ambas empresas, tanto la "arrendadora financiera" como la"constructora".
Para la promoción de los contratos de arrendamientos financieros de las bodegas se pretende contratar los servicios independientes de un "Promotor" inmobiliario, de preferencia con conocimientos financieros, para que se le facilite lapromoción.
29
Arrendamientofinancierodeinmuebles (modalidadbodegas) Ing.RaúlRomoOzuna
IV. 6. REQUERIMIENTOS DELOSARRENDATARIOSDE BODEGAS.
IV. 6.1. SELECCIÓNDELSITIODELOCALIZACIÓN. El 85 % (Anexo 2, respuesta 7a) de los encuestados manifestaron que les era indistinto la ubicación de la bodega, sin embargo su ubicación esta restringida por el uso de suelo autorizado para tal, siendo ésta predominantemente en zonas industriales o encorredores urbanos.
EnAnexo 5,Alternativas de Ubicación,sepresentan varias alternativas factibles yatractivas deubicaciónparaconstruir lasbodegas;elanálisisylaselecciónde laubicacióndefinitiva sedescribeenelapartado 8.
IV. 6.2. CARACTERÍSTICAS DIMENSIONALESY CONSTRUCTIVAS. El 75 % (Anexo 2, respuesta 7c) de los encuestados señalaron que sus necesidades dimensionales son entre los 200 y 500 de superficie construida techada; se pretende elaborar el mayor número de contratos de arrendamiento financieros posibles, por lo que la superficie que se tomara será la mínima, dejando losespacios suficientesparaque elarrendatario tenga laposibilidad de ampliarse.
Así mismo, el 90 % (Anexo 2, respuesta 7d) de los encuestados señalaron requerir características constructivas típicas en sus bodegas (muros de block sin acabados, techos de lámina y pisos de concreto, entre otros); el 100 % requerir oficinas interiores (Anexo 2, respuesta 7e), de los cuales el 85 % requiere una superficie menor a los 50 M2; el 95 % requiere de áreas 30
Arrendamientofinancierodetnmuebtes(modalidad bodegas) Ing RaulRomo Qzuna
descubiertas{Anexo2,respuesta7f)yel85%deandenes(Anexo2,respuesta 70). Se pretende construir sobre el terreno seleccionado varias bodegas bajo el régimen de propiedad en condominio, mismas que contaran con un equipamientocomún.
IV. 7. DETERMINACIÓN DEL NÚMERO DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS A CELEBRAR, EN UNA PRIMERAETAPA. Laempresa se pretende constituir conuncapitalde$S'SOO.OOO,conrecursos propiosdelosaccionistas,sinfinanciamiento. La inversión en el terreno y su construcción es de $5,320,000, correspondiéndole $1'000,000 alterreno (Anexo4,alternativa deubicaciónNo. 3, ubicada en Carretera a Sahuaripa km. 3.6, de 5,000 M2 a $200/M2) y en $4,320,000 a laconstrucción (Anexo 5, presupuesto deconstrucción, de 2,000 M2a$2,160/M3incluyendoáreascomunes). Seconsideralaconstrucciónde10bodegasde200M2cadauna,estableciendo en cada unade ellas uncontrato dearrendamiento financiero por un plazode 15años. Sepretendellevarciclosdeproyectossimilarescada3años. La inversión correspondiente al mobiliario y equipo de oficina, equipo de computación y gastos en autorizaciones e instalaciones de oficina para la empresaArrendadora Financieraesde$160,540.
31
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
V. ESTUDIO FINANCIERO V. 1. OBJETIVO DEL ESTUDIO FINANCIERO.
Cuantificar las inversiones, el financiamiento, los presupuestos de operación y losestados financieros proforma proyectados. El estudio financiero se va integrando paulatinamente de la información obtenida en los estudios de mercado y técnico, comprende, entre otros aspectos, la integración de los presupuestos por ventas, costos, gastos, de inversiones fijas, diferidas ycapital detrabajo12.
V . 2 . CÁLCULO DE LAS INVERSIONES.
Las inversiones es el capital para operar la empresa, incide en los aspectos productivos y no especulativos, porque se invierte para formar o incrementar el capital. EnTabla 1se señalan las inversiones a realizar.
V. 2 . 1 . INVERSIONES FIJAS.
Son las que permanecen a largo plazo, no son objeto de transacciones comentes, se adquieren al inicio y por una sola vez y están sujetas a la depreciación y a la obsolescencia, con excepción del terreno; entre estas tenemos: el mobiliario yequipo de oficina yelequipo de computación.
12
Uriega Torres Carlos (1987), Análisis económico de sistemas de ingeniería 1ra Edición
32
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
V. 2.2. INVERSIONES DIFERIDAS. Destinadas a los activos intangibles, gastos diferidos, su recuperación es a largo plazo, se efectúan en el periodo previo a la operación, están sujetas a la amortización por ley y no son realizables;entre estostenemos los siguientes:
• Autorizaciones gubernamentales para operar como "arrendadora financiera" y gastos a la S.H.C.P. a la Ciudad de México para obtener dichas autorizaciones.
• Gastos de instalación de la oficina: adaptación del local a las necesidades de laempresa.
V. 2.3. CAPITAL DETRABAJO. Es el monto necesario para iniciar labores de producción y venta, hasta el momento en que se esté en capacidad de generar ingresos suficientes para cubrir loscostos ygastos; enTabla 1seseñala el capital detrabajo.
V. 2.4. RESUMEN DEINVERSIONES. EnTabla 1se señala el destino de los recursos financieros, correspondientes a las Inversiones Fijas, Inversiones Diferidas yCapital deTrabajo.
33
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
TABLA 1: GASTOS DIRECTOS, INVERSIONES Y CAPITAL GASTOS DIRECTOS ADQUISICIÓN DE BODEGAS (DESGLOSE EN PRESUPUESTO DEOPERACIÓN) INVERSIONES FIJAS CANT MOBILIARIO Y EQUIPO DE OFICINA CUBÍCULOS Escritorios ejecutivos ysus accesorios Escritorio secretarial ysus accesorios Sillones ejecutivos Silla secretarial Sillas para visitantes Credenzas Libreros Archiveros Teléfonos (faxyextensiones) Teléfonos celulares Caja fuerte Cuadros yaccesorios decorativos
5,601,000
PU
IMPORTE
3,000 1,500 2,000 1,500 1,000 1,500 1,000 2,500 3,000 1,500 2,500 2,000
6,000 1 500 4,000 1,500 4,000 4,500 2,000 7,500 3,000 3,000 2,500 6,000 45,500
RECEPCIÓN Juego de sillones p/visitantes Mesitas central ylateral Cuadros yaccesorios decorativos
5,000 1,000 4,000
5,000 2,000 4,000 11,000
SALA DE JUNTAS Mesa central Sillas Cuadros yaccesorios decorativos
2,500 500 2,000
2,500 2,000 2,000 6,500
2,500
2,500 2,500
VARIOS Frigobar yvarios de cocina
1
SUBTOTAL IMPREVISTOS (15%) _ TOTAL MOBILIARIO Y EQUIPO DEOFICINA " INCIDENCIA EN LA EMPRESAARRENDADORA FINANCIERA TOTAL MOBILIARIO Y EQUIPO DEOFICINA ENLA EMPRESA EQUIPO DE COMPUTACIÓN Computadoras ysus accesorios Mesas para computadora Impresoras
3 3 3
15,000 2,000 2500
SUBTOTAL" IMPREVISTOS (15%) TOTAL EQUIPO DE COMPUTACIÓN INCIDENCIA EN LA EMPRESA ARRENDADORA FINANCIERA TOTAL EQUIPO DECOMPUTACIÓN EN LAEMPRESA TOTAL INVERSIONES FIJAS INVERSIONES DIFERIDAS Autorizaciones gubernamentales (SHCP) Gastos en autorizaciones (a la Cd deMéxico) Acta constitutiva de la empresa Gastos de instalación de la oficina Honorarios ycomisiones por puesta en marcha
65,500 9,825 75,325 40% 30,130 45,000 6,000 7,500 58,500 8,775 67,275 40% 26,910 57,040 0 30,000 10,000 10,000 40,000
SUBTOTAL" IMPREVISTOS (15%) TOTAL INVERSIONES DIFERIDAS TOTAL DEINVERSIONES FIJASY DIFERIDAS CAPITAL DETRABAJO TOTAL:
90,000 13,500 103,500 160,540 738,460 6,500,000
34
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
V. 3. ESTRUCTURA DEL CAPITAL SOCIAL.
Conformación del capital social13de empresa: NOMBRE DE LOS
NUMERO
APORTACIONES
PORCENTAJE
ACCIONISTAS
DE
DE CAPITAL
%
ACCIONES Raúl
2,000
$ 2'000,000
30.76
Edgardo
1,500
$1'500,000
23.08
Horacio
1,500
$ 1'500,000
23.08
Ruben
1'500
$1'500,000
23.08
TOTALES:
6,500
$ 6'500,000
100.00
V. 4. ESTRUCTURA DEL FINANCIAMIENTO.
Origen ydestino de los recursos ORIGEN/ DESTINO
14.
INVERSIÓN INVERSIÓN FIJA
DIFERIDA
CAPITAL
TOTAL
%
DE TRABAJO
Aportación de
$ 5'658,040
$103,500
$738,460
$S'SOO.OOO
100
Socios Créditos
0
0
Otras
0
0
aportaciones TOTALES
$5'658,040
$103,500
$738,460
$6'500,000
100
Rodríguez Valencia Joaquín (5ta edición), Administración de pequeñas y medianas empresas Gitman Lawrence J (10a Edición) Principios de administración financiera
35
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
V. 5. PRESUPUESTO DE OPERACIÓN.
Está conformado por: el precio la bodega (negociado por el arrendatario en términos de pago de contado con la empresa "constructora"), la comisión del corredor inmobiliario, el costo del financiamiento y los gastos de operación (administrativos y legales) de la empresa "arrendadora financiera"; en Tabla 2 sedescribe el Presupuesto de Operación.
V. 6. ESTADOS FINANCIEROS PROYECTADOS.
V. 6 . 1 . ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO 15 .
Proporciona información correspondiente a un año de operación a partir de ingresos y egresos que muestran los resultados, en términos de utilidades o pérdidas, impuestos y reparto de utilidades; en la Tabla 3 se muestra el Estado de Resultados para cada unode los años en proyección.
V. 6.2. FLUJO NETO DE EFECTIVO PROYECTADO 16 .
Agrupa información financiera de todo un año, llegando a obtener lo disponible al final del ejercicio; en la Tabla 4 se muestra el Flujo Neto de Efectivo para cada unode los años en proyección.
15 16
Gitman Lawrence J. (10a Edición) Principios de administración financiera ibidem
36
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
TABLA 2 PRESUPUESTO DE OPERACIÓN PRESUPUESTO DE INGRESOS Amortizaciones durante la vigencia del contrato Gastos Directos
ANUAL
MENSUAL
5 00 %
0 42 %
5 601 000
Tasa de ínteres (producto financiero) No de pagos (n) Monto de Amortización
15
180
539 613
44 292
TOTAL Gastos Directos (GD)
539 613/ano
Gastos de Operación (GO) Utilidad (sobre GD yGO)
# REF' 10%
#|REFl
CANT
PU
10
532 000
Amortizaciones iguales sobre 2 000 M2 de Superficie Total PRESUPUESTO DE EGRESOS IMPTE PARC
IMPORTE
GASTOS DIRECTOS Precio de la bodega Comisión delcorredor inmobiliario
5 320 000
5 320 000
0 05
266 000
Gastos deratificación del contrato ante notario
10
1 000
10 000
Inscripción del contrato en el RPP
10
500
Total Comisión yGastos
5 000 281 000
ENGANCHE
5 320 000
0
TOTALES
281 000 0 5,601,000
COSTO DEL FINANCIAMIENTO GASTOS DE OPERACIÓN ADMINISTRATIVOS
ARRENDADORA SUELDOS Y COMISIONES
MENSUAL
PRESTRAC
ANUAL
INCIDENCIA
TOTAL ANUAL
DEL 25% Director General
30 000
7 500
450 000
40 00%
180 000
Contador
20 000
5 000
300 000
40 00%
120 000
Secretaria
8 000
2 000
120 000
40 00%
48 000
Asesorías legales (por honorarios)
1 667
20 000
100 00%
20 000
20 000
100 00%
Auditor externo (por honorarios) TOTS SUELDOS Y COMISIONES
20 000 388,000
GASTOS MENSUAL
ANUAL
Renta de ¡ocal para oficina
3 000
36 000
40 00%
Telefonos (de oficina y celulares)
2 000
24 000
40 00%
9 600
Energía eléctrica yagua
1 000
12 000
40 00%
4 800
Empresa para limpieza de oficina
14 400
3 000
36 000
40 00%
14 400
Seguros (mob yeq de oficina ycomp)
500
6 000
40 00%
2 400
Papelería
500
6 000
40 00%
2 400
2 000
24 000
40 00%
9 600
417
5 000
100 00%
5 000
1 250
15 000
100 00%
15 000
13 667
164 000
Gastos ycombustibles de automóviles Cuotas acolegios de profesionistas Cursos ygastos por capacitación TOTALES GASTOS
TOTAL SUELD COMS YGTOS
77,600 465,600
37
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
Continuación presupuestode operación DEPRECIACIONES
ARRENDADORA PRECIO ADQ
VIDA ÚTIL
DEP ANUAL
INCIDENCIA
DEP ANUAL
E INVERSION FIJAS Mobiliario y equpo de oficina
75 325
10 ANOS'
7 533
40 00%
3013
Equipo de computación
67 275
3 AÑOS
22 425
40 00%
8 970
29 958
57 040
11,983
6 900
142 600 DIFERIDAS Gtos en autoriz e mst oficina
6 900
100 00%
103 500
6 900
103 500
6,900
246 100
36 858
160 540
18,883
103 500
TOTALES
15ANOS
TOTAL GASTOSO OPERACIÓN
484,483
1,110,858
SUELDOS COMS Y GASTOS
DEPRECIACIÓN
GASTO DE OPERACIÓN
INCIDENCIA
IMPORTE
con solo un proyecto
100%
465 600
18 883
484 483
con un2do proyecto
232 800
18 883
251 683
con un 3er proyecto
soyas0/»
153 648
18 883
172 531
con un4to proyecto
25%
116 400
18 883
135 283
con un 5to proyecto
20%
93 120
18 883
112 003
V. 6.3. ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA O BALANCE GENERAL PROYECTADO 17 .
Muestra lasituacióneconómicaycapacidad de pagode unaempresa;muestra el activo, pasivoycapitalcontabledeunaempresa; en laTabla5semuestra el EstadodeSituaciónFinancieraparaelprimerañoproyectado.
Gitman LawrenceJ (10aEdición)Principiosdeadministración financiera
38
TABLA 3 ESTADO DE RESULTADOS
ESTADODERESULTADOSDEL01DEENEROAL31DEDICIEMBREDELANO 2 009 2 010 2011 2 013 2012 2014 6 7 10
2 006 2
2 007 3
2016 11
2OÍS 12
2017 13
2016 14
2 018 15
639613 464483 102410 1126 606
539613 464463 102.410 1126 606
639613 484483 102,410 1 126506
539613 484483 102410 1 126 606
539613 261 683 79,130 970426
639613 251 683 79.130 970426
539 613 251 683 78.130 870428
539813 172531 71.214 783369
539613 172 631 71.214 763369
539613 172 531 71.214 783368
639613 136283 87.490 742 388
639613 135 283 87.490 742386
639613 135283 67,490 742366
639613 112003 65.162 716778
639613 112 003 65.162 716778
906455
806455
808455
906465
906466
906466
906466
806455
006455
906456
808456
906465
906466
966465
906455
908455
806456
906455
906465
906466
806466
906465
606455
806456
906455
808456
906455
906468
906456
906455
AmortizacióndecapitaldelGastoDirecto(delasbodegas)
373400
373400
373400
373400
373400
373400
373400
GastosDirectos(pastosycomisióndelcorredor)
261 000
373400
373400
373400
373400
373400
373400
373400
373400
388000 77 600 18863 494483
366000 77600 16.993 494483
386000 77600 19.883 484463
388000 77800 18893 484483
194 000 36 800 16683 251 883
164000 38800 18,683 261 683
194000 38600 18.683 261 683
129040 26808 18683 172531
126040 25 808 18,883 172631
126040 25 606 18.683 172631
87000 19400 18,883 135 283
97000 19400 19.863 135283
87000 18400 18.883 136283
77600 16620 18.863 112003
77 600 15620 16.883 112003
232428
46572
48672
48572
281 372
0
17000 4.857 21857
17000 4857 21867
17000 4.657 21 857
88480 28,137 126 617
281 372
261 372
360524
366524
380624
397772
387772
387772
421 052
421 052
88480 28.137 128 617
98480 26.137 128 617
126183 38,052 182236
126 163 36,062 162 236
126 183 36.052 162238
139220 38,777 170997
138220 39,777 178987
138220 39.777 179 897
147 368 42.105 189473
147 368 42.105 189473
6761640
232426
26714
26714
26714
6 600000
232428
26714
26714
26714
164764
164764
154764
186298
199268
188288
218774
218774
216774
231 678
231 5/8
164 764
164 764
164 764
188288
188288
188 288
218774
218 774
218774
231 676
231 676
2014 10
2015 11
2018 12
2017 13
2016 14
2019 15
168288 373400 18.683 580671 4 629673
218774 373400 18.883 811 057 5440730
218 774 373400 18.883 611067 9051786
218774 373400 18 863 611 067 6662645
231 578 373400 18 883 623681 7286708
231 678 373400 18.863 623861 7910668
1069270
-448212
162846
786706
1410668
FLUJODEINVERSIONES GastoDirecto(adquisicióndebodenas) Inversiones Fitas(mob veq daoficinaveq decomo ) Difundas(eulortzaclonesvpuestaenmarcha)
67 040 103,600
FLUJODEINGRESOS IngresosporAmorteaciones GastosDirectos(adquisicióndebodegas) GastosdeOperación(parael1er provecto) Utilidad ValorpresenteNeto •
5601000 2952355 BS5335 9408690
AmortizacionesIguales Utilidad Bruta
GastosdeOperación Administrativos Sueldos Gastos Depreciaciones parael1er proyecto UtilidadantesdeISRvPTU ISR(35%) PTU(10%) UTILIDADDELEJERCICIO FLUJODEEFECTIVO
TASAINTERNADERENDIMIENTO(TIR) VALOR PRESENTENETO(VPN) RENTABILIDADPROMEDIOCONTABLE
8 72% 711 789 135 088 6 500 000
=2 0 8 % ANUAL
PERIODODERECUPERACIÓNDELCAPITAL
UTILIDADDELEJERCICIO Depnconstrucciones Dapninversionesfijasydiferidas FLUJODEINGRESOSNETOS FLUJODEINGRESOSNETOSACUMULADOS RECUPERACIÓNDELAINVERSIÓN
PERIODODERECUPERACIÓNDELCAPITAL
RECUPERACIÓNDECAPITALAL31DEDICIEMBREDELANO 2013 2.012 2009 2011 2 010 8 6 8 7 5
2004 0
2005 1
2006 2
2007 3
2008 4
5761640
232428 373400 18.883 159855 159855
26714 373400 18863 418697 676862
26714 373400 18883 418 987 897950
26714 373400 18,883 418997 1416847
164764 373400 18883 647037 1 933965
164 764 373400 16883 647037 2610922
164 764 373400 18.883 547037 3067 859
168268 373400 18,883 590571 3.848631
188288 373400 18.663 690571 4 239102
6600000
6340145
5921 148
5.602160
6083163
•4636115
3889078
3442041
2651489
2260896
EN ELAÑO 12
1670327
TABLA4:FLUJONETODEEFECTIVO
2006 2
2004 0
FLUJONETODEEFECTIVOAL31DEDICIEMBREDELAÑO 2011 2012 2013 2010 8 7
2009 6
2007 3
895884 ENTRADAS Aportacionesdasocios Innrssosporamortizaciones DISPONIBLE
6500000
SALIDAS GastosDirectos(sdauisiclónríebodeans) Amorteacióndecapita]delGastoDirecto(delasbodenas) GastosDirectosínastosvcomisttndelcorredor) InveisloResfilas(mob yeq deoficinaycomp) Dep'nInversionesdías Inversionesdiferidas(autorizacionesynastos) Dep'ninversionesdiferidas GastosdeOperación Impuestos(ISRyPTU)
1060438
1248 727
2014 10 1447 015
2016 11 1646303
2018 12 1864 077
2018 14
2017 13
2 082852
2301626
806465
806465
806456
808456
806466
806455
806465
806466
808466
806456
806465
808456
806468
808466
1644815
1412486
1438201
1465816
1492630
1647 384
1802138
1968883
2165181
2353468
2561757
2770632
2889306
3208081
-373400
-373400
-373400
373400
373400 281 000
373400
-484483 -21857
-484483 -21857
6761640 -1138883
879740
-879740
738460
632746
659461
•484483 0
506032
-373400
-373400
-373400
-172531 -162236
-373400
373400
-135283 -178887
-136283 -178887
878740
761700
-761700
-761700
688176
740830
886684
1050438 1248727 1447015 1645303 1864077 2082862 2.301626 2633204 2764783
-172631 -162238 -708167
-708167
-171631 -182238 -709167
-687680
-687880
-687680
3439668
-373400
-261683 -126617
-251683 126617
2533204
808466
-251683 -126617
-484483 -21657
2018 15
•136283 178897 -674876
-112003 -188473 -674878
-112003 -189473
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
TABLA 5:ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA AL 31 DEDIC DELAÑO 2005 ACTIVO CIRCULANTE Bancos TOTALACTIVO CIRCULANTE
506,032 506,032
TOTALACTIVO FIJO
30 130 -3,013 26,910 -8,970 45,057
FIJO Mobiliario yequipodeoficina Dep nacumulada Mob yeq deoficina Equipode computación Dep nacumulada Eq decomputación
DIFERIDO Documentopor cobrar Ingresofinanciero nodevengado Gastos en autorizaciones emst deoficina Amortización acumulada TOTALACTIVO DIFERIDO
12,690,366 -3,717,696 103,500 -6,900 9,069,270
TOTAL ACTIVO
9,620,359
PASIVO CIRCULANTE Gasto Directo(por bodegas) Gastos Directos (gastos ycomisión delcorredor) Gastos deOperación Impuestos ISRyPTU TOTAL PASIVO CIRCULANTE' NO CIRCULANTE Documentos Ingresocapitalizable nodevengado TOTAL PASIVOFIJO TOTAL PASIVO
12,690,366 -8,972,670 3,717,696 3,717,696
CAPITAL 6,500,000 -232,428
Capital social Utilidaddel ejercicio Utilidaddelejercicio anterior
TOTAL CAPITAL
TOTAL PASIVOYCAPITAL
6,267,572
9,985,268
41
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
VI. EVALUACIÓN FINANCIERA VI. 1. OBJETIVO DE LA EVALUACIÓN FINANCIERA.
La Evaluación Financiera18 de un proyecto de inversión es un análisis microeconómico, tomando como objeto de investigación a la unidad productiva, considerando únicamente los efectos directos en costos, gastos e ingresos valorados a precios de mercado. Los resultados de la evaluación, se expresan como un conjunto de indicadores que miden los beneficios esperados, las ventajas de realizar la inversión, los cuales sirven para decidir si los recursos se arriesgan o sedestinan aotra actividad.
VI. 2. RENTABILIDAD CONTABLE PROMEDIO DE LA INVERSIÓN.
La rentabilidad contable19, es la división de la utilidad neta entre la inversión total; de la Tabla 3 correspondientes al Estado de Resultados se obtiene una Rentabilidad Contable Promedio de 2.08 %anual.
VI. 3. PERIODO DE RECUPERACIÓN DEL CAPITAL.
Sedefine como periodo durante el cual se recupera la inversión a partir del flujo defondos; de laTabla 3correspondiente al Estado de Resultados se determina el periodo de recuperación del capital20para elaño 12.
19
Gitman Lawrence J. (10a Edición) Principios de administración financiera Ibidem
20
Besley Scott y Brighman Eugene F.(2001), Fundamentos de Administración Financiera. 42
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
VI.4.CÁLCULODELVALORACTUALNETO. Se define como el ingreso neto que tendría el negocio a valor presente; de la Tabla 3 correspondiente al Estado de Resultados se determina el Valor Presente Neto21 en $711,789 a una Tasa Interna de Rendimiento del 9.72 % anual.
.VI. 5. CÁLCULO DE LA TASA INTERNA DE RENDIMIENTO O DE RETORNO (TIR). Refleja el rendimiento de los fondos invertidos; la TIR22 se define como: la tasa de actualización que hace nulo elValor Actual Neto o la máxima tasa de interés que puede pagar o ganar el capital no amortizado en un periodo de tiempo y que conlleva la recuperación o consumo del capital; de la Tabla 3 correspondiente al Estado de Resultados se determina la Tasa Interna de Rendimiento en 9.72 %anual.
VI. 6. EVALUACIÓN ECONÓMICA Y SOCIAL.
Entre los beneficios que podría tener el emprender este proyecto sería una derrama económica directa e indirecta, tanto en la empresa Arrendadora Financiera como en la empresa Constructora, así mismo los arrendatarios con esta opción de arrendamiento financiero tendrán la ventaja de ser propietarios de las bodegas que ocupan alfinal del periodo del contrato.
21
Besley Scott y Brighman Eugene F.(2001), Fundamentos de Administración Financiera, Uriega Torres Carlos (1987), Análisis económico de sistemas de ingeniería 1ra Edición
43
Arrendamiento financiero de inmuebles (motíaltdad bodegas) Ing RaúlRomo Ozuna
VIL PROPUESTA Y CONCLUSIONES Como opción de inversión se recomienda emprender este proyecto de arrendamiento financiero, ya que al poseer una Tasa Interna de Rendimiento del 9.72 % anual, ésta es muy similar a lo que te ofrecen los bancos (aproximadamente 10 % anual en Banca Serfin) en un portafolio de inversiones (en la Bolsa deValores) con riesgo.
Desde el punto de vista del arrendatario se le ofrecerá un arrendamiento financiero de una bodega de 200 M2 a $ 38/M2/mes ($ 7,600/mes), se le financiará $ 560,100 a 15 años a una tasa del 13.88 % anual; la tasa para créditos hipotecarios habitacionales es del 13 al 15 % (banca serfin y bancomer); no existen o son escasos los créditos hipotecarios de inmuebles para destinarse a bodegas; el mercado de rentas de bodegas de este tipo varia de $ 20 a 30/M2/mes; por lo anterior el arrendatario tendrá más ventajas que desventajas altomar en arrendamiento financiero una bodega deeste proyecto.
44
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
BIBLIOGRAFÍA Formulación y Evaluación de Proyectos de Inversión para Valuadores, Ing. Rafael Ortiz González.
El Arrendamiento Financiero, sus repercusiones fiscales y financieras 2003, ISEF, Dr. Luis Haime Levy.
Arrendamiento Financiero, Estudio Contable, Fiscal y Financiero, Instituto Mexicano de Contadores Públicos,A.C.,Carlos SiuVillanueva.
Fundamentos de Administración Financiera, Scott Besley y Eugene F Brighman
Administración de pequeñas y medianas empresas, Joaquín Rodríguez Valencia (5ta edición),
Análisis económico de sistemas de ingeniería, Carlos Uriega Torres, (1987) 1ra Edición Principios deadministración financiera, Lawrence J.Gitman 10a Edición
Banobras hoy,Arrendadora Banobras S.A. de C.V.
http://www.ciepta.posgrado.unam.mx/valuacion.html http://www.gestiopolis.com/canales/financiera/articulos/14/leasing.htm http://www.monografias.com http://www.monografias.com/trabajos15/arrendamiento_financiero/arrendamient o financiero.shtml#
45
B
*
i,
,
1^
^^jArreoyarnlento financiero de inmuebles (modalidad bodegas)
I F^ I I f i i^ F* ^^ A
ln9RaulRomo0zuna
LEY GENERAL DEORGANIZACIONES Y ACTIVIDADES AUXILIARES DEL CRÉDITO. (en lo relacionado conelArrendamiento Financiero) TITULO PRIMERO DISPOSICIONES GENERALES CAPITULO ÚNICO ARTICULO 1.- LA PRESENTE LEY REGULARA LA ORGANIZACIÓN Y FUNCIONAMIENTO DE LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRÉDITO Y SE APLICARA AL EJERCICIO DE LAS ACTIVIDADES QUE SE REPUTEN EN LA MISMA COMO AUXILIARES DEL CRÉDITO. LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO SERA EL ÓRGANO COMPETENTE PARA INTERPRETAR A EFECTOS ADMINISTRATIVOS LOS PRECEPTOS DE ESTA LEY Y, EN GENERAL, PARA TODO CUANTO SE REFIERA A LAS ORGANIZACIONES YACTIVIDADES AUXILIARES DEL CRÉDITO. ARTICULO 2.- LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES NACIONALES DEL CRÉDITO SE REGIRÁN POR SUS LEYES ORGÁNICAS Y, A FALTA DE ESTAS O CUANTO EN ELLAS NO ESTE PREVISTO, POR LO QUE ESTABLECE LA PRESENTE LEY. COMPETERA EXCLUSIVAMENTE A LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, LA INSTRUMENTACIÓN DE LAS MEDIDAS RELATIVAS TANTO A LA ORGANIZACIÓN COMO AL FUNCIONAMIENTO DE LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES NACIONALES DEL CRÉDITO. ARTICULO 3.- SE CONSIDERAN ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRÉDITO LAS SIGUIENTES: I.ALMACENES GENERALES DE DEPOSITO; II.ARRENDADORAS FINANCIERAS; III. UNIONES DE CRÉDITO; IV. EMPRESAS DE FACTORAJE FINANCIERO, Y V. LAS DEMÁS QUE OTRAS LEYES CONSIDEREN COMO TALES. ARTICULO 4.- PARA LOS EFECTOS DE ESTA LEY SE CONSIDERA ACTIVIDAD AUXILIAR DEL CRÉDITO, LA COMPRA-VENTA HABITUAL Y PROFESIONAL DE DIVISAS. L1
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
ARTICULO 5.- SE REQUERIRÁ AUTORIZACIÓN DE LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, PARA LA CONSTITUCIÓN Y OPERACIÓN DE ALMACENES GENERALES DE DEPOSITO, ARRENDADORAS FINANCIERAS Y EMPRESAS DE FACTORAJE FINANCIERO, O DE LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DE VALORES CUANDO SE TRATE DE UNIONES DE CRÉDITO. ESTAS AUTORIZACIONES PODRAN SER OTORGADAS O DENEGADAS DISCRECIONALMENTE POR DICHA SECRETARIA, O LA COMISIÓN EN SU CASO, SEGÚN LA APRECIACIÓN SOBRE LA CONVENIENCIA DE SU ESTABLECIMIENTO Y SERÁN POR SU PROPIA NATURALEZA, INTRANSMISIBLES. DICHAS AUTORIZACIONES DEBERÁN PUBLICARSE EN EL DIARIO OFICIAL DE LA FEDERACIÓN, ASI COMO LAS MODIFICACIONES A LAS MISMAS. SOLO LAS SOCIEDADES QUE GOCEN DE AUTORIZACIÓN EN LOS TÉRMINOS DE ESTA LEY, PODRAN OPERAR COMO ALMACENES GENERALES DE DEPOSITO, ARRENDADORAS FINANCIERAS, UNIONES DECRÉDITO Y EMPRESAS DE FACTORAJE FINANCIERO. ARTICULO 7.- LAS PALABRAS ORGANIZACIÓN AUXILIAR DEL CRÉDITO, ALMACÉN GENERAL DE DEPOSITO, ARRENDADORA FINANCIERA, UNION DE CRÉDITO, EMPRESA DE FACTORAJE FINANCIERO, CASA DE CAMBIO U OTRAS QUE EXPRESEN IDEAS SEMEJANTES EN CUALQUIER IDIOMA, SOLO PODRAN SER USADAS EN LA DENOMINACIÓN DE ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRÉDITO O DE LAS SOCIEDADES QUE SE DEDIQUEN A ACTIVIDADES AUXILIARES DEL CRÉDITO, A LAS QUE HAYA SIDO OTORGADA LAAUTORIZACIÓN, DE CONFORMIDAD CON LO DISPUESTO EN LA PRESENTE LEY. SE EXCEPTÚA DE LA APLICACIÓN DEL PÁRRAFO ANTERIOR, A LAS ASOCIACIONES DE ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRÉDITO O DE SOCIEDADES QUE SE DEDIQUEN A ACTIVIDADES AUXILIARES DEL CRÉDITO, SIEMPRE QUE NO REALICEN OPERACIONES SUJETAS A AUTORIZACIÓN POR ESTA LEY. LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRÉDITO QUE NO TENGAN EL CARÁCTER DE NACIONALES, NO PODRAN INCLUIR EL TERMINO NACIONAL EN SU DENOMINACIÓN.
L2
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
CAPITULO II DE LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS ARTICULO 24.- LAS SOCIEDADES QUE DISFRUTEN DE AUTORIZACIÓN PARA OPERAR COMO ARRENDADORAS FINANCIERAS, SOLO PODRAN REALIZAR LAS SIGUIENTES OPERACIONES: I. CELEBRAR CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO A QUE SE REFIERE ELARTICULO 25 DE ESTA LEY; II.ADQUIRIR BIENES, PARA DARLOS ENARRENDAMIENTO FINANCIERO; III. ADQUIRIR BIENES DEL FUTURO ARRENDATARIO, CON EL COMPROMISO DE DARLOSA ESTE ENARRENDAMIENTO FINANCIERO; IV. OBTENER PRESTAMOS Y CRÉDITOS DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO, DE SEGUROS Y DE FIANZAS DEL PAIS O DE ENTIDADES FINANCIERAS DEL EXTERIOR, DESTINADOS A LA REALIZACIÓN DE LAS OPERACIONES QUE SE AUTORIZAN EN ESTE CAPITULO ASI COMO DE PROVEEDORES, FABRICANTES O CONSTRUCTORES DE LOS BIENES QUE SERÁN OBJETO DEARRENDAMIENTO FINANCIERO; LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, MEDIANTE REGLAS DE CARÁCTER GENERAL, PODRA AUTORIZAR OTRAS FUENTES DE FINANCIAMIENTO; V. OBTENER PRESTAMOS Y CRÉDITOS DE INSTITUCIONES DE CRÉDITO DEL PAIS O DE ENTIDADES FINANCIERAS DEL EXTERIOR, PARA CUBRIR NECESIDADES DE LIQUIDEZ, RELACIONADAS CON SU OBJETO SOCIAL; VI. (SE DEROGA). VII. (SE DEROGA). VIII. DESCONTAR, DAR EN GARANTÍA O NEGOCIAR LOS TÍTULOS CRÉDITO Y AFECTAR LOS DERECHOS PROVENIENTES DE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO O DE OPERACIONES AUTORIZADAS A LAS ARRENDADORAS, CON PERSONAS DE LAS QUE RECIBAN FINANCIAMIENTO.
DE LOS LAS LAS
IX. CONSTITUIR DEPÓSITOS, A LA VISTA Y A PLAZO, EN INSTITUCIONES DE CRÉDITO Y BANCOS DEL EXTRANJERO, ASI COMO ADQUIRIR VALORES APROBADOS PARA EL EFECTO POR LA COMISIÓN NACIONAL DEVALORES; X.ADQUIRIR MUEBLES EINMUEBLES DESTINADOS A SUS OFICINAS; XI. LAS DEMÁS QUE EN ESTA UOTRAS LEYES SE LESAUTORICE;Y L3
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
XII. LAS DEMÁS OPERACIONES ANÁLOGAS Y CONEXAS QUE, MEDIANTE REGLAS DE CARÁCTER GENERAL, AUTORICE LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, OYENDO LA OPINION DE LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DEL BANCO DEMEXICO. ARTICULO 25.- POR VIRTUD DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO, LA ARRENDADORA FINANCIERA SE OBLIGA A ADQUIRIR DETERMINADOS BIENES YA CONCEDER SU USO O GOCE TEMPORAL, A PLAZO FORZOSO, A UNA PERSONA FÍSICA O MORAL, OBLIGÁNDOSE ESTA A PAGAR COMO CONTRAPRESTACION, QUE SE LIQUIDARA EN PAGOS PARCIALES, SEGÚN SE CONVENGA, UNA CANTIDAD EN DINERO DETERMINADA O DETERMINABLE, QUE CUBRA EL VALOR DE ADQUISICIÓN DE LOS BIENES, LAS CARGAS FINANCIERAS Y LOS DEMÁS ACCESORIOS, Y ADOPTAR AL VENCIMIENTO DEL CONTRATO ALGUNA DE LAS OPCIONES TERMINALES A QUE SE REFIERA ELARTICULO 27 DE ESTA LEY. AL ESTABLECER EL PLAZO FORZOSO A QUE HACE MENCIÓN EL PÁRRAFO ANTERIOR, DEBERÁN TENERSE EN CUENTA LAS CONDICIONES DE LIQUIDEZ DE LA ARRENDADORA FINANCIERA, EN FUNCIÓN DE LOS PLAZOS DE LOS FINANCIAMIENTOS QUE, ENSUCASO, HAYA CONTRATADO PARA ADQUIRIR LOS BIENES. LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO DEBERÁN OTORGARSE POR ESCRITO Y RATIFICARSE ANTE LA FE DE NOTARIO PUBLICO, CORREDOR PUBLICO TITULADO, O CUALQUIER OTRO FEDATARIO PUBLICO Y PODRAN INSCRIBIRSE EN EL REGISTRO PUBLICO DE COMERCIO, A SOLICITUD DE LOS CONTRATANTES, SIN PERJUICIOS DE HACERLO EN OTROS REGISTROS QUE LAS LEYES DETERMINEN. ARTICULO 26.- LAARRENDATARIA PODRA OTORGAR A LA ORDEN DE LA ARRENDADORA FINANCIERA, UNO A VARIOS PAGARES, SEGÚN SE CONVENGA, CUYO IMPORTE TOTAL CORRESPONDA AL PRECIO PACTADO, POR CONCEPTO DE RENTA GLOBAL, SIEMPRE QUE LOS VENCIMIENTOS NO SEAN POSTERIORES AL PLAZO DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y QUE SE HAGA CONSTAR EN TALES DOCUMENTOS SU PROCEDENCIA DE MANERA QUE QUEDEN SUFICIENTEMENTE IDENTIFICADOS. LA TRANSMISIÓN DE ESOS TÍTULOS IMPLICA EN TODO CASO EL TRASPASO DE LA PARTE CORRESPONDIENTE DE LOS DERECHOS DERIVADOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO Y DEMÁS DERECHOS ACCESORIOS EN LA PROPORCIÓN QUE CORRESPONDAN. LA SUSCRIPCIÓN Y ENTREGA DE ESTOS TÍTULOS DE CRÉDITO, NO SE CONSIDERARAN COMO PAGO DE LA CONTRAPREPARACION NI DE SUS PARCIALIDADES. L4
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
ARTICULO 27.- AL CONCLUIR EL PLAZO DEL VENCIMIENTO DEL CONTRATO UNA VEZ QUE SE HAYAN CUMPLIDO TODAS LAS OBLIGACIONES, LA ARRENDATARIA DEBERÁ ADOPTAR ALGUNA DE LAS SIGUIENTES OPCIONES TERMINALES: I. LA COMPRA DE LOS BIENES A UN PRECIO INFERIOR A SU VALOR DE ADQUISICIÓN, QUE QUEDARA FIJADO EN EL CONTRATO. EN CASO DE QUE NO SE HAYA FIJADO, EL PRECIO DEBE SER INFERIOR AL VALOR DE MERCADO A LA FECHA DE COMPRA, CONFORME A LAS BASES QUE SE ESTABLEZCAN EN ELCONTRATO; II. A PRORROGAR EL PLAZO PARA CONTINUAR CON EL USO O GOCE TEMPORAL, PAGANDO UNA RENTA INFERIOR A LOS PAGOS PERIÓDICOS QUE VENIA HACIENDO, CONFORME A LAS BASES QUE SE ESTABLEZCAN EN EL CONTRATO;Y III. A PARTICIPAR CON LA ARRENDADORA FINANCIERA EN EL PRECIO DE LA VENTA DE LOS BIENES A UN TERCERO, EN LAS PROPORCIONES YTÉRMINOS QUE SE CONVENGAN EN ELCONTRATO. LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, MEDIANTE DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL, ESTA FACULTADA PARA AUTORIZAR OTRAS OPCIONES TERMINALES SIEMPRE QUE SE CUMPLAN LOS REQUISITOS SEÑALADOS EN EL PRIMER PÁRRAFO DEL ARTICULO 25 DE ESTA LEY. EN EL CONTRATO PODRA CONVENIRSE LA OBLIGACIÓN DE LA ARRENDATARIA DE ADOPTAR, DE ANTEMANO, ALGUNA DE LAS OPCIONES ANTES SEÑALADAS, SIENDO RESPONSABLE DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN CASO DE INCUMPLIMIENTO. LA ARRENDADORA FINANCIERA NO PODRA OPONERSE AL EJERCICIO DE DICHA OPCIÓN. SI EN LOS TÉRMINOS DEL CONTRATO, QUEDA LA ARRENDATARIA FACULTADA PARA ADOPTAR LA OPCIÓN TERMINAL AL FINALIZAR EL PLAZO OBLIGATORIO, ESTA DEBERÁ NOTIFICAR POR ESCRITO A LA ARRENDADORA FINANCIERA, POR LO MENOS CON UN MES DE ANTICIPACIÓN AL VENCIMIENTO DEL CONTRATO, CUAL DE ELLAS VA A ADOPTAR, RESPONDIENDO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS EN CASO DE OMISIÓN, CON INDEPENDENCIA DE LO QUE SE CONVENGA EN EL CONTRATO. ARTICULO 28.- EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO, PODRA ESTABLECERSE QUE LA ENTREGA MATERIAL DE LOS BIENES SEA REALIZADA DIRECTAMENTE A LA ARRENDATARIA POR EL PROVEEDOR, FABRICANTE O CONSTRUCTOR, EN LAS FECHAS PREVIAMENTE CONVENIDAS, DEBIENDO AQUELLA ENTREGAR CONSTANCIA DEL RECIBO DE LOS BIENES A LA ARRENDADORA FINANCIERA. SALVO PACTO EN CONTRARIO, LA OBLIGACIÓN DE PAGO L5
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
DEL PRECIO DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO SE INICIA A PARTIR DE LA FIRMA DEL CONTRATO, AUNQUE NO SE HAYA HECHO LA ENTREGA MATERIAL DE LOS BIENES OBJETO DEL ARRENDAMIENTO. EN LOS CASOS A QUE SE REFIERE EL PÁRRAFO ANTERIOR, LA ARRENDADORA FINANCIERA ESTARA OBLIGADA A ENTREGAR A LA ARRENDATARIA LOS DOCUMENTOS NECESARIOS PARA QUE LA MISMA QUEDE LEGITIMADA A FIN DE RECIBIRLOS DIRECTAMENTE. ARTICULO 29.- SALVO PACTO EN CONTRARIO, LA ARRENDATARIA QUEDA OBLIGADA A CONSERVAR LOS BIENES EN EL ESTADO QUE PERMITA EL USO NORMAL QUE LES CORRESPONDA, A DAR EL MANTENIMIENTO NECESARIO PARA ESTE PROPOSITO Y, CONSECUENTEMENTE, A HACER POR SU CUENTA LAS REPARACIONES QUE SE REQUIERAN, ASI COMO A ADQUIRIR LAS REFACCIONES E IMPLEMENTOS NECESARIOS, SEGÚN SE CONVENGA EN EL CONTRATO. DICHAS REFACCIONES, IMPLEMENTOS Y BIENES QUE SE ADICIONEN A LOS QUE SEAN OBJETO DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO, SE CONSIDERARAN INCORPORADOS A ESTOS Y, CONSECUENTEMENTE, SUJETOS A LOSTÉRMINOS DEL CONTRATO. LA ARRENDATARIA DEBE SERVIRSE DE LOS BIENES SOLAMENTE PARA EL USO CONVENIDO, O CONFORME A LA NATURALEZA Y DESTINO DE ESTOS, SIENDO RESPONSABLE DE LOS DAÑOS QUE LOS BIENES SUFRAN POR DARLES OTRO USO, O POR SU CULPA O NEGLIGENCIA, O LA DE SUS EMPLEADOS OTERCEROS. ARTICULO 30.- LA ARRENDATARIA DEBERÁ SELECCIONAR AL PROVEEDOR, FABRICANTE O CONSTRUCTOR Y AUTORIZAR LOS TÉRMINOS, CONDICIONES Y ESPECIFICACIONES QUE SE CONTENGAN EN EL PEDIDO U ORDEN DE COMPRA, IDENTIFICANDO Y DESCRIBIENDO LOS BIENES QUE SEADQUIRIRÁN. LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS NO SERÁN RESPONSABLES DE ERROR U OMISIÓN EN LA DESCRIPCIÓN DE LOS BIENES OBJETO DEL ARRENDAMIENTO CONTENIDA EN EL PEDIDO U ORDEN DE COMPRA. LA FIRMA DE LA ARRENDATARIA EN CUALQUIERA DE ESTOS ÚLTIMOS DOCUMENTOS IMPLICA, ENTRE OTROS EFECTOS, SU CONFORMIDAD CON LOS TÉRMINOS, CONDICIONES, DESCRIPCIONES Y ESPECIFICACIONES AHÍ CONSIGNADOS. ARTICULO 31.- SALVO PACTO EN CONTRARIO, SON A RIESGO DE LA ARRENDATARIA: I. LOS VICIOS O DEFECTOS OCULTOS DE LOS BIENES QUE IMPIDAN SU USO PARCIAL OTOTAL. EN ESTE CASO, LAARRENDADORA FINANCIERA TRANSMITIRÁ A LA ARRENDATARIA LOS DERECHOS QUE COMO COMPRADORA TENGA, PARA QUE ESTA LOS EJERCITE EN CONTRA DEL L6
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
VENDEDOR, O LA LEGITIMARA PARA QUE LA ARRENDATARIA EN SU REPRESENTACIÓN EJERCITE DICHOS DERECHOS; II. LA PERDIDA PARCIAL O TOTAL DE LOS BIENES, AUNQUE ESTA SE REALICE POR CAUSA DE FUERZA MAYOR O CASO FORTUITO;Y III. EN GENERAL, TODOS LOS RIESGOS, PERDIDAS, ROBOS, DESTRUCCIÓN O DAÑOS QUE SUFRIEREN LOS BIENES DADOS EN ARRENDAMIENTO FINANCIERO. FRENTE A LAS EVENTUALIDADES SEÑALADAS, LA ARRENDATARIA NO QUEDA LIBERADA DEL PAGO DE LA CONTRAPRESTACION, DEBIENDO CUBRIRLA EN LA FORMA QUE SE HAYA CONVENIDO EN ELCONTRATO. ARTICULO 32.- EN CASOS DE DESPOJO, PERTURBACIÓN O CUALQUIER ACTO DETERCERO, QUE AFECTEN EL USO O GOCE DE LOS BIENES, LA POSESIÓN DE LOS MISMOS O BIEN LA PROPIEDAD, LA ARRENDATARIA TIENE LA OBLIGACIÓN DE REALIZAR LAS ACCIONES QUE CORRESPONDAN PARA RECUPERAR LOS BIENES O DEFENDER EL USO O GOCE DE LOS MISMOS. IGUALMENTE, ESTARA OBLIGADA A EJERCER LAS DEFENSAS QUE PROCEDAN, CUANDO MEDIE CUALQUIER ACTO O RESOLUCIÓN DE AUTORIDAD QUE AFECTEN LA POSESIÓN O LA PROPIEDAD DE LOS BIENES. CUANDO OCURRA ALGUNA DE ESTAS EVENTUALIDADES, LA ARRENDATARIA DEBE NOTIFICARLO A LA ARRENDADORA FINANCIERA, A MAS TARDAR EL TERCERO DÍA HÁBIL SIGUIENTE AL QUE TENGA CONOCIMIENTO DE ESAS EVENTUALIDADES, SIENDO RESPONSABLE DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, SI HUBIESE OMISIÓN. LA ARRENDADORA FINANCIERA, EN CASO DE QUE NO SE EFECTÚEN O NO SE EJERCITEN ADECUADAMENTE LASACCIONES O DEFENSAS, O POR CONVENIR ASIA SUS INTERESES, PODRA EJERCITAR DIRECTAMENTE DICHAS ACCIONES O DEFENSAS, SIN PERJUICIO DE LAS QUE REALICE LA ARRENDATARIA. LA ARRENDADORA FINANCIERA ESTARA OBLIGADA A LEGITIMAR A LA ARRENDATARIA PARA QUE, EN SU REPRESENTACIÓN, EJERCITE DICHASACCIONES O DEFENSAS, CUANDO ELLO SEA NECESARIO. ARTICULO 33.- EN LOS CONTRATOS DEARRENDAMIENTO FINANCIERO, AL SER EXIGIBLE LA OBLIGACIÓN Y, ANTE EL INCUMPLIMIENTO DEL ARRENDATARIO DE LAS OBLIGACIONES CONSIGNADAS EN EL MISMO, LA ARRENDADORA FINANCIERA PODRA PEDIR JUDICIALMENTE LA POSESIÓN DE LOS BIENES OBJETO DEL ARRENDAMIENTO. EL JUEZ DECRETARA DE PLANO LA POSESIÓN CUANDO LE SEA PEDIDA EN LA DEMANDA O DURANTE EL JUICIO, SIEMPRE QUE SE ACOMPAÑE EL CONTRATO CORRESPONDIENTE DEBIDAMENTE RATIFICADO ANTE FEDATARIO PUBLICO Y EL ESTADO DE CUENTA CERTIFICADO POR EL L7
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas} fng Raul Romo Ozuna
CONTADOR DE LA ORGANIZACIÓN AUXILIAR DEL CRÉDITO DE QUE SE TRATE, EN LOSTÉRMINOS DELARTICULO 47 DE ESTA LEY. ARTICULO 34.- EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO DEBERÁ ESTABLECERSE LA OBLIGACIÓN DE QUE SE CUENTE CON SEGURO O GARANTÍA QUE CUBRA, EN LOS TÉRMINOS QUE SE CONVENGAN, POR LO MENOS, LOS RIESGOS DE CONSTRUCCIÓN, TRANSPORTACIÓN, RECEPCIÓN E INSTALACIÓN, SEGÚN LA NATURALEZA DE LOS BIENES, LOS DAÑOS O PERDIDAS DE LOS PROPIOS BIENES, CON MOTIVO DE SU POSESIÓN Y USO,ASI COMO LAS RESPONSABILIDADES CIVILES Y PROFESIONALES DE CUALQUIER NATURALEZA, SUSCEPTIBLES DE CAUSARSE EN VIRTUD DE LA EXPLOTACIÓN O GOCE DE LOS PROPIOS BIENES, CUANDO SE TRATE DE BIENES QUE PUEDA CAUSAR DAÑOS A TERCEROS, EN SUS PERSONAS O EN SUS PROPIEDADES. EN LOS CONTRATOS O DOCUMENTOS EN QUE CONSTE LA GARANTÍA DEBERÁ SEÑALARSE COMO PRIMER BENEFICIARIO A LA ARRENDADORA FINANCIERA, A FIN DEQUE, EN PRIMER LUGAR, CON EL IMPORTE DE LAS INDEMNIZACIONES SE CUBRAN A ESTA LOS SALDOS PENDIENTES DE LA OBLIGACIÓN CONCERTADA, O LAS RESPONSABILIDADES A QUE QUEDA OBLIGADA COMO PROPIETARIA DE LOS BIENES. SI EL IMPORTE DE LAS INDEMNIZACIONES PAGADAS, NO CUBRE DICHOS SALDOS O RESPONSABILIDADES, LA ARRENDATARIA QUEDA OBLIGADA AL PAGO DE LOS FALTANTES. ARTICULO 35.- LASARRENDADORAS FINANCIERAS PODRAN PROCEDER A CONTRATAR LOS SEGUROS A QUE SE REFIERE EL ARTICULO ANTERIOR, EN CASO DE QUE HABIÉNDOSE PACTADO EN EL CONTRATO QUE EL SEGURO DEBA SER CONTRATADO POR LA ARRENDATARIA, ESTA NO REALIZARA LA CONTRATACIÓN RESPECTIVA DENTRO DE LOS TRES DÍAS SIGUIENTES A LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO, SIN PERJUICIO DE QUE CONTRACTUALMENTE ESTA OMISIÓN SE CONSIDERE COMO CAUSA DERESCISIÓN. LAS PRIMAS Y LOS GASTOS DEL SEGURO SERÁN POR CUENTA DE LA ARRENDATARIA. ARTICULO 36.- LAS OPERACIONES A QUE SE REFIEREN LAS FRACCIONES IVYV DELARTICULO 24 DE ESTA LEY QUE CELEBREN LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS, SE SOMETERÁN EN CUANTO A SUS LIMITES Y CONDICIONES, A LAS REGLAS DE CARÁCTER GENERAL QUE ENSU CASO EXPIDA EL BANCO DE MEXICO. LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO ESTABLECERÁ, OYENDO A LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA, MEDIANTE DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL, LAS OBLIGACIONES CONTINGENTES QUE PUEDAN ASUMIR LAS ARRENDADORAS L8
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) (ng Raul Romo Ozuna
FINANCIERAS EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO, CUANDO DICHAS OBLIGACIONES CONTINGENTES SEAN DISTINTAS A LAS SEÑALADAS EN LA FRACCIÓN VIII DEL ARTICULO 24, SEÑALANDO ADEMAS, EL MONTO MAXIMO DE ESTOS PASIVOS QUE SE LES AUTORICE CONTRAER. ARTICULO 37.- EL IMPORTE DEL CAPITAL PAGADO Y RESERVAS DE CAPITAL DE LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS, DEBERÁ ESTAR INVERTIDO EN OPERACIONES PROPIAS DEL OBJETO DE ESTAS SOCIEDADES, ASI COMO EN LOS BIENES MUEBLES E INMUEBLES QUE ESTÁNAUTORIZADAS A ADQUIRIR. NO EXCEDERÁ DEL SESENTA POR CIENTO DEL CAPITAL PAGADO Y RESERVAS DE CAPITAL, EL IMPORTE DE LAS INVERSIONES EN MOBILIARIO, EQUIPO E INMUEBLES DESTINADOS A SUS OFICINAS, MAS EL IMPORTE DE LA INVERSION EN ACCIONES DE SOCIEDADES A QUE SE REFIEREN LOS ARTÍCULOS 68 Y 69 DE ESTA LEY Y DE AQUELLAS QUE SE ORGANICEN EXCLUSIVAMENTE PARA ADQUIRIR EL DOMINIO Y ADMINISTRAR INMUEBLES, SIEMPRE QUE EN ALGUNO DE ESTOS, PROPIEDAD DE LA SOCIEDAD, LA ARRENDADORA FINANCIERA TENGA ESTABLECIDA O ESTABLEZCA SU OFICINA PRINCIPAL O ALGUNA SUCURSAL U OFICINA DE REPRESENTACIÓN. LA INVERSION EN DICHAS ACCIONES Y LOS REQUISITOS QUE DEBAN SATISFACER LAS SOCIEDADES A QUE SE HACE REFERENCIA, SE SUJETARAN A LAS REGLAS GENERALES QUE DICTE LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO. EL IMPORTE DE LOS GASTOS DE INSTALACIÓN NO PODRA EXCEDER DEL DIEZ POR CIENTO DEL CAPITAL PAGADO Y RESERVAS DECAPITAL. LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO DETERMINARA MEDIANTE DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL LAS RESERVAS DE CAPITAL COMPUTABLES PARA EFECTOS DEESTEARTICULO. ARTICULO 37-A.- (SE DEROGA). ARTICULO 37-B.- LASARRENDADORAS FINANCIERAS, SIN PERJUICIO DE MANTENER EL CAPITAL MÍNIMO PREVISTO POR ESTA LEY, DEBERÁN TENER UN CAPITAL CONTABLE POR UN MONTO NO MENOR DE LA CANTIDAD QUE RESULTE DE APLICAR UN PORCENTAJE QUE NO SERA INFERIOR AL SEIS POR CIENTO, A LA SUMA DE SUS ACTIVOS Y EN SU CASO DE SUS OPERACIONES CAUSANTES DE PASIVO CONTINGENTE, EXPUESTOS A RIESGO SIGNIFICATIVO. LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, OYENDO LA OPINION DE LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DEL BANCO DE MEXICO, Y TOMANDO EN CUENTA LOS USOS INTERNACIONALES EN LA MATERIA DETERMINARA CUALES ACTIVOS Y PASIVOS CONTINGENTES DEBERÁN CONSIDERARSE L9
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
DENTRO DE LA MENCIONADA SUMA ASI COMO EL PORCENTAJE APLICABLE EN LOSTÉRMINOS DEL PRESENTE ARTICULO. PARA EFECTOS DE ESTE ARTICULO, LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, OYENDO PREVIAMENTE A LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y AL BANCO DE MEXICO, SEÑALARA LOS CONCEPTOS QUE SE CONSIDERARAN INTEGRANTES DEL CAPITAL CONTABLE DE LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS. ARTICULO 37-C.- EL IMPORTE MAXIMO DE LAS RESPONSABILIDADES A FAVOR DE UNA ARRENDADORA FINANCIERA Y A CARGO DE UNA SOLA PERSONA O GRUPO DE PERSONAS QUE, POR NEXOS PATRIMONIALES O DE RESPONSABILIDAD, CONSTITUYAN RIESGOS COMUNES, NO EXCEDERÁ DE LOS LIMITES QUE DETERMINE LA SECRETARIA DE HACIENDA Y CRÉDITO PUBLICO, OYENDO A LA COMISIÓN NACIONAL BANCARIA Y DEVALORES. ARTICULO 38.- A LAS ARRENDADORAS FINANCIERAS LES ESTA PROHIBIDO: I. OPERAR CON SUS PROPIAS ACCIONES, SALVO EN LOS CASOS PREVISTOS EN LA LEY DEL MERCADO DEVALORES; II. (SE DEROGA). III. CELEBRAR OPERACIONES EN VIRTUD DE LAS CUALES RESULTEN O PUEDAN RESULTAR DEUDORES DE LA ARRENDADORA, LOS DIRECTORES GENERALES O GERENTES GENERALES, SALVO QUE CORRESPONDAN A PRESTAMOS DE CARÁCTER LABORAL, LOS COMISARIOS PROPIETARIOS O SUPLENTES, ESTÉN O NO EN FUNCIONES; LOS AUDITORES EXTERNOS DE LA ARRENDADORA; O LOS ASCENDIENTES O DESCENDIENTES EN PRIMER GRADO O CÓNYUGES DE LAS PERSONAS ANTERIORES. LA VIOLACIÓN A LO PREVISTO EN ESTA FRACCIÓN SE SANCIONARA CONFORME A LO DISPUESTO EN EL ARTICULO 96 DE ESTA LEY; IV. RECIBIR DEPÓSITOS BANCARIOS DE DINERO; V. OTORGAR FIANZAS O CAUCIONES; VI. ADQUIRIR BIENES, TÍTULOS O VALORES, MOBILIARIO O EQUIPO NO DESTINADOS A SUS OFICINAS O A CELEBRAR OPERACIONES PROPIAS DE SU OBJETO SOCIAL, QUE NO DEBAN CONSERVAR EN SU ACTIVO. SI POR ADJUDICACIÓN O CUALQUIER OTRA CAUSA ADQUIRIESEN TALES BIENES, DEBERÁN PROCEDER A SU VENTA, LA QUE SE REALIZARA, EN EL PLAZO DE UN AÑO, SI SE TRATA DE BIENES MUEBLES, O DE DOS AÑOS, SI SON INMUEBLES. L10
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
CUANDO SE TRATE DE BIENES QUE LASARRENDADORAS FINANCIERAS HAYAN RECUPERADO, POR INCUMPLIMIENTO DE LAS ARRENDATARIAS, PODRAN SER DADOS EN ARRENDAMIENTO FINANCIERO A TERCEROS, SI LAS CIRCUNSTANCIAS LO PERMITEN. EN CASO CONTRARIO, SE PROCEDERÁ EN LOSTÉRMINOS DEL PÁRRAFO ANTERIOR; Vil. REALIZAR OPERACIONES CON ORO, PLATA Y DIVISAS. SE EXCEPTÚAN LAS OPERACIONES CON DIVISAS RELACIONADAS CON FINANCIAMIENTOS O CON CONTRATOS QUE CELEBREN EN MONEDA EXTRANJERA, O CUANDO SE TRATE DE OPERACIONES EN EL EXTRANJERO VINCULADAS A SU OBJETO SOCIAL, LAS CUALES SE AJUSTARAN EN TODO MOMENTO A LAS DISPOSICIONES DE CARÁCTER GENERAL QUE, ENSUCASO, EXPIDA EL BANCO DEMEXICO;Y VIII. REALIZAR LAS DEMÁS OPERACIONES QUE NO LES ESTÉN EXPRESAMENTE AUTORIZADAS. ARTICULO 47.- EN LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO FINANCIERO, FACTORAJE FINANCIERO Y EN LAS DEMÁS OPERACIONES QUE CELEBREN LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRÉDITO EN QUE SE PACTE QUE EL ACREDITADO O EL MUTUATARIO PUEDAN DISPONER DE LA SUMA ACREDITADA O DEL IMPORTE DEL PRÉSTAMO EN CANTIDADES PARCIALES O ESTÉN AUTORIZADOS PARA EFECTUAR REEMBOLSOS PREVIOS AL VENCIMIENTO DEL TERMINO SEÑALADO EN EL CONTRATO, EL ESTADO DE CUENTA CERTIFICADO POR EL CONTADOR DE LA ORGANIZACIÓN AUXILIAR DEL CRÉDITO ACREEDORA HARÁ FE, SALVO PRUEBA EN CONTRARIO, EN EL JUICIO RESPECTIVO PARA LA FIJACIÓN DEL SALDO RESULTANTE A CARGO DEL DEUDOR. ARTICULO 48.- EL CONTRATO O DOCUMENTO EN QUE SE HAGAN CONSTAR LOS CRÉDITOS, ARRENDAMIENTOS FINANCIEROS O FACTORAJE FINANCIERO QUE OTORGUEN LAS ORGANIZACIONES AUXILIARES DEL CRÉDITO CORRESPONDIENTES, ASI COMO LOS DOCUMENTOS QUE DEMUESTREN LOS DERECHOS DEL CRÉDITO TRANSMITIDOS A EMPRESAS DE FACTORAJE FINANCIERO, NOTIFICADOS DEBIDAMENTE AL DEUDOR, JUNTO CON LA CERTIFICACIÓN DEL ESTADO DE CUENTA A QUE SE REFIERE EL ARTICULO ANTERIOR, SERÁN TITULO EJECUTIVO MERCANTIL, SIN NECESIDAD DE RECONOCIMIENTO DE FIRMA NI DE OTRO REQUISITO ALGUNO.
L11
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
GLOSARIO DETÉRMINOS ABONAR Acreditar en las cuentas lasdiferentes partidas que corresponden al haber. Una cuenta se abona cuando aumenta el pasivo, cuando aumenta el capital o cuando disminuye el activo. Hacer pagos parciales a cuenta de un adeudo. Registrar los ingresos percibidos como una utilidad diferida o postergada, sin computarla entre los beneficios realizados, hasta el momento en que el servicio sepresta. ABROGAR Privar totalmente de vigencia una ley, reglamento o código. Dejar sin efecto una disposición legal que puede ser expresa, por una disposición específica o en virtud de un precepto contenido en una disposición posterior; o puede sertácita, es decir, resultante de la incompatibilidad que existe entre las disposiciones de lamisma leyyde la anterior. ACCESORIOS Elemento que depende de loque esprincipal,como puede ser elseguro de vida al contratar un préstamo hipotecario, o un seguro de daños tratándose de un préstamo automotriz. Dependiente secundario. ACCIÓN Título que representa una de las partes iguales en que se divide el capital de unasociedad. Sirve para acreditar losderechos de lossocios. Cada una de las partes en que se considera dividido el capital social de una sociedad anónima o de una sociedad en comandita por acciones. Título de crédito que sirve para acreditar y transmitir la calidad y los derechos de socio, enesta clasede sociedades. Laacción poseetres valores: nominal,contable yde mercado. El valor nominal es aquél que resulta de dividir el capital social entre el número deacciones de laempresa en undeterminado momento. Elvalor contable de una acción esaquél que resulta de dividir elcapital contable entre elnúmero deacciones de laempresa en undeterminado momento. El valor de mercado es aquél que la oferta y la demanda determinan en cierto momento ycon cierto volumen de operaciones.
G1
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
ACCIONISTA Es el propietario legal de una o más acciones de capital social de una compañía. Los accionistas asisten a las asambleas anuales ordinarias o extraordinarias, u otorgan poderes para votar en estas asambleas a otras personas. Los accionistas tienenfacultades para autorizar o ratificar a instancias de ladirección, realizar enmiendas a laescritura de constitución de lasociedad, proponer enmiendas a los estatutos, a menos que el control sobre los estatutos se hayatransferido alconsejo de administración, unafusión o una consolidación con otra compañía; autorizar la venta de una parte importante del activo o del negocio; la disolución de la compañía; gravámenes determinados sobre las acciones; elección o remoción de los directores; aprobación de los actos de los directores yde lagerencia durante elejercicio social inmediato anterior. ACEPTACIÓN Letra de cambio con promesa de pago que hace el girador de la misma y que, por lo general, se indica mediante la inscripción en la cara posterior del propio documento de la palabra de "acepto" o "aceptamos", seguida de la fecha, el lugar de pago y la firma del aceptante. Cualesquier palabra que indique la intención del librado de aceptar o pagar la letra es en este caso suficiente. El efecto de laaceptación es hacer que la letrasea equivalente a unpagaré,conel aceptante como librador yelgirador como endosante. ACEPTACIÓN BANCARIA Letras de cambio nominativas, emitidas por personas morales, aceptadas por Sociedades Nacionales de Crédito y endosadas por el banco aceptante. Actualmente su valor nominal es de $100,000.00 y sus múltiplos, liquidables al vencimiento. Están garantizadas por el banco que las coloca, sin el respaldo del gobierno federal, por lo que el riesgo es mayor al de los Cetes. Tienen como objetivo, financiar las necesidades de recursos de corto plazo de la pequeña y mediana industria, para apoyar elcapitaldetrabajo. Lasaceptaciones bancarias sevenden adescuento a unatasa determinada, por loque su precio esmenora su valor nominal por venderse bajo par. En términos generales, las aceptaciones bancarias son un instrumento del mercado dedinero. ACEPTANTE O PAGADOR Elque accede y por lotanto seobliga apagar untítulo decrédito. ACRECENTAMIENTO Suma que se agrega al principal o a los ingresos de un fondo, como resultado de un plan de acumulación, que es distinto del aumento por plusvalía e incremento. En un fondo para pensiones, por ejemplo, un acrecentamiento puede provenir de las contribuciones de una nómina de sueldos o de los productos recibidos de las inversiones del propio fondo. Es el aumento en el G2
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Rau! RomoOzuna
valor económico por cualquier causa, como por ejemplo, el crecimiento de los árboles de un bosque, el añejamiento de los vinos, el aumento de los rebaños, etc. ACREDITADO En lenguajejurídico,élque recibe unpréstamo ouna apertura de crédito. ACREDITANTE En lenguaje jurídico, él que hace una apertura de crédito, él que concede un crédito o un préstamo. ACREEDORES DIVERSOS Cuenta colectiva cuyo saldo representa el monto total de adeudos a favor de varias personas cuyos créditos no aparezcan en otra forma en la contabilidad. Son las personas o negocios a quienes se debe por un concepto distinto de la compra de mercancías oservicios. ACREEDORES SOLIDARIOS Son los que participan solidariamente en la titularidad de un crédito, encontrándose facultados para exigir de todos los deudores solidarios o de cualquiera deellos el pagototal o parcialde ladeuda. ACTA CONSTITUTIVA Documento o constancia notarial en laque se registran los datos referentes ala formación de una sociedad o asociación. Se especifican bases, fines, integrantes de la agrupación, funciones específicas de cada uno, firmas autentificadas y demás información fundamental de la sociedad que se constituye. ACTIVIDAD ECONÓMICA Conjunto de acciones que tienen por objeto la producción, distribución y consumo de bienes y servicios generados para satisfacer las necesidades materiales y sociales. ACTIVIDAD FINANCIERA Es el conjunto de operaciones que se efectúan en el mercado de oferentes y demandantes de recursos financieros, incluyendo aquellas operaciones que intervienen en laformación del mercado dedinero yde capitales.
G3
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
ACTIVO Importe total de valores o títulos que se tienen afavor en una empresa: dinero, mobiliario, maquinaria, cuentas al cobro,etc. Elactivo, más el pasivo yel capital son loscomponentes del Balance. ACTIVO CIRCULANTE Componente del Balance, formado por valores o bienes que están en continua circulación en una empresa. En el caso de la banca, el dinero y las cuentas por cobrar son activo circulante.Activo realizable. ACTIVO FIJO Las propiedades, bienes materiales o derechos que en el curso normal de los negocios no están destinados a la venta, sino que representan la inversión de capital o patrimonio de una dependencia o entidad en las cosas usadas o aprovechadas por ella, de modo permanente o semi-permanente, en la producción o en la fabricación de artículos para venta o la prestación de servicios a la propia entidad, a su clientela o al público en general. Por ejemplo: la maquinaria de las compañías industriales, las instalaciones y equipos de las empresas de servicios públicos, los muebles y enseres de las casas comerciales, el costo de concesiones y derechos, etc. También se incluyen dentro del activo fijo las inversiones en acciones, bonos y valores emitidos por empresas afiliadas. El rubro de "activo fijo" denota una fijeza de propósito o intención de continuar en el uso o posesión de los bienes que comprenden; denota inmovilización al servicio del negocio. Eventualmente, tales bienes pueden ser vendidos o dados de baja ya sea porque se considera que no son útiles, porque sean reemplazados por nuevas instalaciones o por otras causas similares a las expuestas. Las erogaciones que se hagan con objeto de mejorar el valor de una propiedad o su eficacia para el servicio, pueden considerarse como inversiones fijas. Desde un punto de vista estrecho, solamente pueden capitalizarse aquellas erogaciones que tengan por objeto aumentar los ingresos odisminuir losgastos. El "activo fijo" se clasifica en tres grupos: a) "tangible", que comprende las propiedades o bienes susceptibles de ser tocados, tales como los terrenos, los edificios, la maquinaria, etc.; b) "intangible", que incluye cosas que no pueden ser tocadas materialmente, tales como los derechos de patente, los de vía, el crédito mercantil, el valor de ciertas concesiones, etc.; y c) las inversiones en compañías afiliadas. ACTIVO FINANCIERO Son aquellos activos que se caracterizan por estar expresados y ser representativos en moneda corriente actual. Su monto se fija por contrato y originan a sus tenedores un aumento o disminución en el poder de compra segúntengan ono una redituabilidad porencima de lainflación. G4
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
ACTO JURÍDICO Expresión de la voluntad humana con capacidad para provocar efectos jurídicos, conforme a los requisitos legales establecidos con anterioridad para cada caso. ADEUDO Pasivo, deuda. Cantidad que se ha de pagar derivada de cualquier obligación contraída. ADJUDICACIÓN Al acto periódico mediante el cual se determina a cuál o cuáles integrantes del grupo, que se encuentren al corriente en el pago de sus cuotas periódicas totales, corresponde el derecho de recibir el bien o servicio contratado, mediante la aplicación de los procedimientos previstos en el contrato de adhesión. ADJUDICATARIO Calidad que adquiere el consumidor integrante cuando éste o su beneficiario obtiene el derecho de recibir el bien o servicio objeto del contrato de adhesión, conforme a lodispuesto enel propio contrato deadhesión. ADMINISTRACIÓN PUBLICA PARAESTATAL (SECTOR PARAESTATAL) Conjunto de entidades de control presupuestario directo e indirecto integrado por: los organismos descentralizados, las empresas de participación estatal, las sociedades nacionales de crédito, las organizaciones auxiliares nacionales de crédito, las instituciones nacionales deseguros y losfideicomisos públicos. ADMINISTRADORAS DE FONDOS PARA EL RETIRO (AFORES) Instituciones financieras que se dedican de manera exclusiva, habitual y profesional a administrar las cuentas individuales de los trabajadores y a canalizar los recursos de las subcuentas que las integran en términos de las leyes de seguridad social, así como administrar sociedades de inversión especializadas (SIEFORES), las que producirán rendimientos que se integrarán a lascuentas individuales decada trabajador. ADMINISTRAR Realizar actos mediante los cuales se orienta el aprovechamiento de los recursos materiales, humanos, financieros ytécnicos de una organización hacia elcumplimiento de los objetivos institucionales.
G5
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
ADQUISICIÓN Acto o hecho en virtud del cual una persona obtiene el dominio o propiedades de un bien o servicio o algún derecho real sobre éstos. Puede tener efecto a título oneroso ogratuito; atítulo singular ouniversal,por cesión o herencia. AFIANZAR Dar fianza por alguna persona para seguridad o resguardo de intereses o caudales. AGENTE DE SEGUROS Funcionario autorizado por una empresa de seguros para celebrar contratos, recibir ofertas, cobrar primas vencidas, extender recibos, proceder a la comprobación de los siniestros que sepresenten yotros. AGENTES PROMOTORES Aquella persona física que teniendo una relación de trabajo con una administradora o que habiendo celebrado un contrato con ésta, se encuentre autorizado para realizar actividades de registro de cuentas individuales, de comercialización, promoción y atención de solicitudes de traspasos, llevando a cabodichas actividades en nombre ypor cuenta de la administradora ALMACENES FISCALES Almacenes generales de depósito que cuentan con espacios destinados a almacenar mercancías sujetas al pago de derechos de importación y que sólo pueden retirarse al pago de los mismos.
ALMACENESGENERALESDEDEPOSITO Instituciones auxiliares de crédito que tienen por objeto el almacenamiento, guarda o conservación de bienes o mercancías y la expedición de certificados de depósito y bonos de prenda, siendo éstos últimos opcionales, cuando a solicitud del depositante se emitan como no negociables los certificados de depósitos. Tendrán también, los almacenes generales de depósitos, la posibilidad de realizar las siguientes actividades: a) transformar las mercancías depositadas para aumentar su valor, sin variar esencialmente su naturaleza; b) transportar mercancías que entren o salgan de su almacén, siempre que éstas vayan a ser o hayan sido almacenadas en éste; c) expedir certificados de depósito por mercancías en tránsito si el depositante y el acreedor prendario dan su conformidad y corren los riesgos inherentes, además de asegurar por conducto del almacén las mercancías.
G6
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
ÁMBITO DE COMPETENCIA Ejercicio de autoridad jurisdiccional que un órgano practica dentro de un marco de acción,mismo que determina los límites yalcances de sus acciones. AMORTIZACIÓN Extinción gradual de cualquier deuda durante un periodo de tiempo; por ejemplo: la redención de una deuda mediante pagos consecutivos al acreedor, la extinción gradual periódica en libros de una prima de seguros o de una prima sobre bonos. Una reducción al valor en libros de una partida de activo fijo; un término genérico para depreciación, agotamiento, baja en libros, o la extinción gradual en libros de una partida o grupo de partidas de activo de vida limitada, bien sea, mediante un crédito directo, o por medio de una cuenta de valuación; por tanto, el importe de esta reducción constituye genéricamente una amortización. Erogación que se destina al pago o extinción de una carga o una deuda contraída por laentidad. Proceso de cancelación de un empréstito. La extinción de compromisos a largo ycorto plazo. Dar de baja en libros a una parte o a todo el costo de una partida de activo; depreciar o agotar. AMPARO Procedimiento señalado por la Constitución para protegerse de alguna ley o acto que puede lesionar los intereses de una persona física omoral. AMPLIACIÓN A menudo se confunden los términos ampliación y mejora, para aclarar tal confusión las ampliaciones son aquéllas que constituyen una inversión complementaria para aumentar los equipos, edificios, etc.; mientras que las mejoras son aquéllas que se introducen en los elementos ya existentes sustituyendo ciertas piezas. AMPLIACIÓN A LA LINEA DE CRÉDITO Cantidad adicional otorgada a los créditos autorizados. Estas operaciones son utilizadas frecuentemente por las grandes organizaciones para financiar compromisos ya contraidos ofuturas adquisiciones.
G7
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
ANÁLISIS DE CRÉDITO Proceso de evaluación para determinar si un solicitante de crédito cumple con las condiciones para otorgarle un crédito en base a la información que le proporciona a la institución financiera. ANÁLISIS DE RIESGO Cálculo de la probabilidad de que los rendimientos reales futuros estén por abajo de los rendimientos esperados, esta probabilidad se mide por la desviación estándar o por el coeficiente de variación de los rendimientos esperados. ANÁLISIS DE VALORES Estudio de los factores legales, económicos, financieros y bursátiles de los títulos mobiliarios para explicar su comportamiento en el mercado y pronosticar sutendencia. Elanálisis de losvalores puede serfundamental ytécnico. ANÁLISIS FINANCIERO Procedimiento utilizado para evaluar la estructura de las fuentes y usos de los recursos financieros. Se aplica para establecer las modalidades bajo las cuales se mueven los flujos monetarios, y explicar los problemas y circunstancias que en ellos influyen. ANTICIPOS Las cuotas periódicas totales, que el consumidor deposite en adición a su cuota periódica total mensual ordinaria, con el fin de reducir el plazo para la adjudicación del beneficio contratado, y/o para anticipar la liquidación del saldo de laoperación,en sentido inverso (aplicables de la última mensualidad hacia la primera). APALANCAMIENTO Se refiere a las estrategias relativas a la composición de deuda y capital para financiar los activos. Se concibe como el mejoramiento de la rentabilidad de una empresa através desu estructura financiera yoperativa. APERTURA Trámite para abrir o iniciar una cuenta de cheques, ahorros o inversión aplazo. APERTURA DE CRÉDITO Contrato por el cual el acreditante se obliga a poner una suma de dinero a disposición del acreditado o contraer una obligación por cuenta de éste para G8
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
que él mismo haga uso del crédito concedido en la forma y en los términos y condiciones convenidos, quedando obligado el acreditado a restituir al acreditante las sumas de que se disponga, o a cubrirlo oportunamente por el importe de la obligación que contrajo y en todo caso a pagarle los intereses, prestaciones, gastos ycomisiones que seestipulen. APORTACIONES DE CAPITAL Las sumas pagadas en efectivo o aportadas en bienes o derechos por los socios oaccionistas de una sociedad, para integrar el capital deésta. Son las entregas en bienes de capital o en dinero, para financiar gastos de capital a las empresas de participación estatal y organismos descentralizados, que producen bienes y/o servicios para suventa enel mercado. APORTACIÓN PERIÓDICA Lacantidad periódica aplicable que elconsumidor debe pagar acuenta del valor del bienoservicio,ajustada por laactualización correspondiente. APORTACIÓN VOLUNTARIA Es la cantidad que libremente el asegurado y/o su patrón puede depositar en la Cuenta Individual del Trabajador de la AFORE, con objeto de incrementar su ahorro para el retiro.
ARRENDADORASFINANCIERAS Son organizaciones que mediante un contrato de arrendamiento se obligan a adquirir determinados bienes y a conceder su uso o goce temporal a plazo forzoso a una persona física o moral, obligándose ésta a realizar pagos parciales por una cantidad que cubra el costo de adquisición de los bienes, los gastos financieros y otros gastos conexos, para adoptar al vencimiento del contrato cualquiera de las tres opciones siguientes: a) comprar el bien a un precio inferior a su valor de adquisición, fijado en el contrato, o inferior al valor de mercado; b) prorrogar el plazo del uso o goce del bien, pagando una renta menor; c) participar junto con la arrendadora de los beneficios que deje la venta del bien, de acuerdo a las proporciones ytérminos establecidos enelcontrato. ARRENDAMIENTO Cesión de una persona (arrendadora) a otra (arrendatario), del uso de un bien mueble o inmueble, terreno, edificio, automóvil, maquinaria o de una parte de unoode otro,durante un periodo especificado detiempo a cambio de una renta u otra compensación.
G9
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
ARRENDAMIENTO FINANCIERO Es el contrato por virtud del cual se otorga el uso o goce temporal de bienes tangibles, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: 1 - que se establezca un plazo forzoso que sea igual o superior al mínimo para deducir la inversión en los términos de las disposiciones fiscales o cuando el plazo sea menor, se permita a quien recibe el bien, que al término del plazo ejerza cualquiera de las siguientes opciones: a) transferir la propiedad del bien objeto del contrato mediante el pago de una cantidad determinada, que deberá ser inferior al valor del mercado del bien al momento de ejercer la opción; b) prorrogar el contrato por un plazo determinado durante el cual los pagos serán por un monto inferior al que se fijó durante el plazo inicial del contrato; y c) obtener parte del precio por la enajenación a un tercero del bien objeto del contrato; 2.-que la contraprestación sea equivalente o superior al valor del bien al momento de otorgar su uso o goce; y 3.- que se establezca una tasa de interés aplicable para determinar los pagos yel contrato se celebre porescrito. ARRENDAMIENTO PURO Operación por contrato que establece el uso o goce temporal de un bien, con la característica de que no existe opción de compra al término de la vigencia del contrato. Por lo tanto, la arrendadora no contrae obligación alguna de enajenar el bien, ni de hacerle partícipe al arrendatario del importe de la venta que se haga del bien a un tercero. En el caso de que al término del contrato exista un contrato de compra-venta del bien entre el arrendador y el arrendatario, el bien tendrá que serenajenado alvalor comercial ode mercado. ASEGURADO En sentido estricto, es la persona que en sí misma o en sus bienes o intereses económicos está expuesta al riesgo y que en tal virtud ha contratado con una compañía de seguros. ASEGURADORA Es la persona moral que, mediante la formalización de un Contrato de Seguro, asume las consecuencias dañosas producidas por la realización del evento cuyo riesgo es objeto de lacobertura. AUTORIDAD FISCAL Dícese del representante del poder público que está facultado para recaudar impuestos, controlar a los causantes, imponer sanciones previstas porel Código Fiscal, interpretar disposiciones de la ley,etc.
G10
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
AVAL Garantía total o parcial de pago prestada por un tercero, que se obliga solidariamente con el deudor, para el caso de que éste no lo realice. El aval se hace constar en los propios títulos de crédito o bien en un oficio, contrato o cualquier otro instrumento, enforma genérica. La obligación contraída por alguno de los signatarios de un título de crédito o por unextraño,de pagar dichotítulo entodo oen parte,en defecto dealguno de los obligados en eltítulo mismo. Elaval se hace constar en el propio documento o en hoja que se le adhiera. Se expresa con la fórmula "por aval", u otra equivalente y debe llevar la firma de quien lo presta. Legalmente, la sola firma eneldocumento puede tenerse como aval, en algunos casos. AVALISTA Persona que otorga el aval. Para efectos de la deuda pública el avalista oficial es la Secretaría de Hacienda yCrédito Público. AVÍO Contrato de crédito que se destina para el aprovisionamiento de materias primas, pagode salarios y gastos directos de explotación para elfomento de un negocio.
BALANCE GENERAL Es el estado básico demostrativo de la situación financiera de una empresa, a una fecha determinada, preparado de acuerdo con los principios básicos de contabilidad gubernamental que incluye el activo,el pasivo yel capital contable.
BANCA COMERCIAL Se denomina así a las instituciones de crédito autorizadas por el Gobierno Federal para captar recursos financieros del público y otorgar a su vez créditos, destinados a mantener en operación las actividades económicas. Por estas transacciones de captación yfinanciamiento, la banca comercial establece tasas de interés activas y pasivas
BANCA DE DESARROLLO Instituciones que ejercen el servicio de banca y crédito a largo plazo con sujeción a las prioridades del Plan Nacional de Desarrollo y en especial al Programa Nacional de Financiamiento del Desarrollo, para promover y financiar sectores que le son encomendados en sus leyes orgánicas de dichas instituciones. Por ejemplo a Nacional Financiera (NAFIN), se le encomienda promover el ahorro y la inversión, así como canalizar apoyos financieros y G11
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
técnicos al fomento industrial y en general, al desarrollo económico nacional y regional del país. Las instituciones de banca de desarrollo tienen por objeto financiar proyectos prioritarios para elpaís.
BANCO Institución que realiza operaciones de banca, es decir es prestatario y prestamista de crédito; recibe y concentra en forma de depósitos los capitales captados para ponerlos adisposición dequienes puedan hacerlos fructificar.
BIENES INMUEBLES Setienen como tales aquellos que no se pueden trasladar de un lugar a otro sin alterar, en algún modo, su forma o sustancia, siéndolo unos por su naturaleza, otros por disposición legal expresa en atención a su destino. El concepto de bienes inmuebles ha sufrido una honda transformación en nuestro tiempo, merced a los adelantos técnicos que permiten trasladar, de un lugar a otro, sin alteración, por ejemplo monumentos históricos arquitectónicos.
CAPACIDAD JURÍDICA Capacidad legal.Aptitud para ser sujeto dederechos y obligaciones. CAPITAL Total de recursos físicos yfinancieros que posee un ente económico, obtenidos mediante aportaciones de los socios o accionistas destinados a producir beneficios, utilidades oganancias.
CAPITAL CONTABLE Es la diferencia entre los activos y pasivos de la empresa yestá constituido por la suma de todas las cuentas de capital, es decir, incluye capital social, reservas, utilidades acumuladas y utilidades del ejercicio.
CAPITAL SOCIAL Es el conjunto de aportaciones suscritas por los socios o accionistas de una empresa, las cuales forman su patrimonio, independientemente de que estén pagadas o no. El capital social puede estar representado por: capital común, capital preferente, capital comanditario, capital comanditado, fondo social (en sociedades cooperativas o civiles), etc. Cuando el capital social acumula utilidades a pérdidas, recibe el nombre de capital contable.
G12
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
EMPRESA Unidad productora de bienes y servicios homogéneos para lo cual organiza y combina el uso defactores de laproducción. Organización existente con medios propios y adecuados para alcanzar un fin económico determinado. Compañía o sociedad mercantil, constituida con el propósito de producir bienes yservicios parasuventa enel mercado.
ESCRITURA PÚBLICA Escritura autorizada por un fedatario público (notario o funcionario con atribuciones legales) que da fe del contenido del documento, la capacidad de laspartes y lafecha enque serealizó.
G13
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
ANEXOS ANEXO 1: ENCUESTA
La presente encuesta tiene la finalidad de poder analizar la posibilidad de invertir en la construcción de bodegas que satisfagan las necesidades de funcionabilidad, construcción y renta competitiva que requieren los arrendatarios de éstas, bajo elesquema dearrendamiento financiero.
1. ¿Actualmente tienen en renta la bodega que ocupan?
SI
NO
2. ¿Conoce elesquema o plan de arrendamiento financiero?
SI
NO
3. ¿Le interesaría unplan de arrendamiento financiero?
NO
NOSE
4. ¿Cuáles elgiro de laempresa?
SI
Alimentos Construcción Otros
Cual o cuales?
5. ¿Quetipo de productos almacena? Perecederos Requiere de cuartos fríos?SI NO No perecederos 6. ¿Los productos que almacena son para exhibición alpúblico en general? SI
NO
7. Características requeridas de ubicación yconstrucción: a). Ubicación:
En una vialidad importante |En unavialidad no importante
Características requeridas Características requeridas
En unazona industrial En unazona comercial En unazona mixta (combinación de varios usos de suelo) Colindante conespuelas de FFCC Indistinto b).Tipode vehículo utilizado para lacarga ydescarga de los productos Trailer Tonelada A1
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
Pick up uotros
Cuál ocuales, en caso de otros?
c). Dimensiones de labodega: Superficie: Menos de 200M2. Entre 200Y 500M2. Entre 500Y 1,000 M2. Entre 1,000 Y 1,500 M2. Masde 1,500 M2.
Altura
Menos de 5mts. Másde 5mts.
d). Tipode materiales de labodega: Muros de block, techo de lámina, pisode concreto?
SI
De cuales?
NO SI
¿Con acabados?
Deque tipo?
NO SI
e). ¿Requiere oficinas interiores?
NO
Superficies Menos de 50M2. Entre 50Y 100M2. Másde 100M2. Tipo deacabados: pisos cerámicos, muros texturizados
SI
Dec uales?
NO NO
SI
f). Requiere de áreas descubiertas:
Características (dimensiones, hacia elfrente, atrás oal costado de la bodega) g). Requiere de andenes: SI
Características (para pickup otrailers) NO
h). Requiere de cajones deestacionamiento:
SI
NO
¿Cuantos? Menos de 10 Entre 10Y 20 Entre 20 Y 30 Más de 30,especificar i). ¿Requiere de algunas otras característica especificas? SI
Cuál? NO A2
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
8. Deconstruirse una bodega con las anteriores características, le interesaría tomarla como: Arrendamiento Financiero Renta (Arrendamiento Puro) Compra Otra opción
Cual?
9. ¿Quecantidad de arrendamiento (ya seafinanciero o renta pura,de acuerdo a laelección anterior, o para ambas) mensual estaría dispuesto apagar por una bodega con las anteriores características? Menos de $10/M2 Entre $ 10Y20/M 2 Entre $20Y 30/M2 Entre $ 30Y40/M2 Más de $40/M2
10. ¿Enque plazo detiempo (para el caso dearrendamiento financiero)? En menos de 5años Entre 5Y 10años Másde 10años 11. ¿Qué cantidad estaría dispuesto apagar como compra por labodega, al contado? Menos de $ 1,000/M2 Entre $ 1,000 Y 1,500/M2 Entre $1,500 Y2,000/M2 Entre $2,000 Y 3,000/M2 Más de $3,000/M2 12. ¿Qué porcentaje de incremento estaría dispuesto apagar sobreel precio de compra anterior, para establecerse como precio base de compra enel plan de arrendamiento financiero? 0% Entre 0Y 10% Entre 10Y 2 0 % A3
Arrendamiento financiero de inmuebies {modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
Entre 20 Y 30% Entre 30Y40% Entre40 Y 50% Más del 50%
Cuanto?
13. DATOS DEL ENCUESTADO:
Nombre:
Empresa:
Dirección:
Teléfono:
A4
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
ANEXO 2: RESULTADOS DE LA ENCUESTA
Se realizaron 20encuestas obteniéndose los siguientes resultados: 1.- Actualmente tieneen renta la bodega que ocupan ? Si
18
No
2
TOTAL
20 Gráfica No
iq>n-^
A-.^ (
\
\ v ^^_
i
Si 90% _-s
Se puede observar que lamayoría de las bodegas se encuentran bajo el esquema de arrendamiento puro, pocos utilizan bodegas propias 2.- Conoce el esquema o plan de arrendamiento financiero? Si
2
No
18
Total
20
bl esquema de arrendamiento tmanciero noes muy conocido. A5
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaúlRomo Ozuna
3.- Le interesaría un plan dearrendamiento financiero ? Si
18
No
1
Nose
1
TOTAL
20 Gráfica No Nose
Después deexplicar brevemente elesquema de arrendamiento financiero Lamayoría de losencuestados estuvieron interesados enél.
4.-Cual esel giro de laempresa ? Alimentos
9
Construcción
9
Otros
2
TOTAL
20 Gráfica Otros jumentos \45%
/ Construcciór i
45%
[
...V
V
A6
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
La mayoría de lasbodegas son utilizadas como almacenes de alimentos y como almacenes de materiales para laconstrucción.
5.- Quetipo de productos almacena? 1 Perecederos y requiere decuartos fríos
1
2 Perecederos y no requiere de cuartos fríos
8
3 No perecederos
11
TOTAL
20 Gráfico Perecedero s/c frío
Tífr.
No
/
t
•{lerecedero \ 55%
/ Perecede c/c frío \ 36% \
\
\ J /
\ ..-•'
Noes muy usual eltener cuartos fríos en las bodegas.
6.- Los productos que almacena son para exhibición al publico en general? Si
1
No
19
TOTAL
20 Gráfica Si
5% y'
/
'
?"•---*
/
\
i
..
\
/ l%-_. 95%
_.-'"
A7
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaúlRomo Ozuna
La mayoría de los productos se almacenan para ser distribuidos a losvendedores, en labodegas noseexhiben al publico.
7.- Características requeridas de ubicación y construcción ? a). Ubicación: 1 Vialidad importante
1
2 Vialidad no importante
1
3 Zona Industrial
1
4 Zona Comercial
0
5 Zona Mixta
0 17
6 Indistinto
20
TOTAL
Por loque sepuede observar, como los productos son soamenté para ser almacenados y no para exhibirlos, noes indispensable que las bodegas Se ubiquen enzonas comerciales. b). Tipo devehículo utilizado en lacarga ydescarga de los productos? Trailer
16
Tonelada
3
Pick up
1 A8
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
Otros
0
Total
20 Gráfica Pick up 5%
Tonelada 15% --"
'\ I ^ f-^_- \ /
x
Vraller 1B0%
Otros
/ "•-^v
--
0%
- -
Se puede observar que loscamiones grandes son los mas utilizados, por loque pudiéramos concluir que lamejor ubicación seria en algún parque industrial oen algún terreno a las orillas de la ciudad
c). Superficie requerida de la bodega? Menos de 200m2
0
Entre 200 y 500m2 Entre 500y 1000m
15 2
Entre 1000 y 1500m
2 2
Masde 1500m 2
2 1
TOTAL
20
A9
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
Se puede observar que las bodegas chicas son las mas utilizadas,sin embargo losencuestados señalan que seria importante contar con área para crecer las bodegas Altura requerida de la bodega? Menos 5m
18
Masde 5m
2
TOTAL
20 Gráfica Mas de5m 10".. \ 1
I
^
Tvlenos5m Qno¿
Noson muy utilizadas las bodegas degrandes alturas.
d). Especificaciones de construcción requeridas de la bodega? Típicas
18
Atípicas
2
Total
20 Gráfica Atipica^10% "'""""" / /
\
\ \.
^
^./tipicas ^y 90%
A10
Arrendamiento financiero deinmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
Se observa quelamayoría delosencuestados prefieren bodegascon características típicas, (muro de block, techumbre y estructura de acero firmes de concreto)
). Requiere deoficinas interiores ? Si
20
No
0
TOTAL
20 Gráfica No 0%_
í "^x \ \ 100%
Se observa que es indispensable contar con oficinas dentro de de las bodegas
Superficies de oficinas interiores requeridas? Menos de 50m2
17
Entre 50y 100 m2
2
Mas de 100m2
1
TOTAL
20
A11
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
Grár
m
de 100
Entre 50 y _ 100 m2 -i ^A
z -5%
/X \ / / "--—__—-Menos de 50m2
La mayoría concuerda contener oficinas pequeñas dentro de las Bodegas.
f). Requiere de áreas descubiertas?
Si
19
No
1
TOTAL
20 G
íé fica 5^
A
v
^
I / 95%
Sies importante contar con áreas descubiertas para maniobras
g). Requiere de andenes?
Si
17
No
3
TOTAL
20 A12
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
Gráfica No
—
1 r.tu .--~
1 _-
*"->. \
/-., /
\
\ "^
/
i
^sf
85%
Sise requiere de andenes ya que lamayoría de los carros que se utilizan son degrandes dimensiones
h). Requiere de cajones deestacionamiento y cuantos? Si, menos de 10
19
Si, entre 10y20
0
Si, entre 20 y 30
0
Si, mas de 30
0
No Total
1 20 Gráfica o Si, menos de10 • Si, entre 10 y20 DSi, entre20 y30 DSi, mas de30 • No
Se requiere de cajones deestacionamiento mas que nada por comodidad de lostrabajadores, ya que nosetiene visitas de clientes alas bodegas. A13
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaúlRomo Ozuna
8.- Delas construirse una bodega con lascaracterísticas antes señaladas le interesaría: tomarla como: Arrendamiento Financiero
13
Arrendamiento Puro
5
Comprarla
2 TOTAL
20
Gráfica 10% DArrendamiento Financiero 25C
/
• Arrendamiento Puro
'\
05%
DComprarla
<
Después deexplicarles brevemente en que consiste el arrendamiento financiero Lamayoría señala que con unbuen plan si les interesaría
9.Que cantidad mensual estaría dispuesto a pagar por un arrendamiento financiero menos de $10
1
entre $10 y $20
1
entre $20y $30
16
entre $30 y $40
1
mas de $40
1
TOTAL
20
A14
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
Gráfica 5% 5%
/
Dmenos de $10
\
centre $1D y$20 Dentre $20 y$30 Dentre $30 y $40 • mas de$40 -^80%
Lamayoría concuerda enelvalor promedio que setiene para arrendamiento puro, con unpoco de incremento.
10. Sifuera por arrendamiento financiero,en que plazo detiempo le convendría? menos de5 años
2
entre 5y 10 años
17
mas de 10años
1
TOTAL
20 Gráfica
5% 10% (
\
amenos de5años \
• entre5y10años
j
\
Dmas de 10años
_ ^ffílh
Se puede observar que el plazo medio es el mas requerido, sin embargo probablemente noconcuerde conel incremento queellos están dispuestos a pagar A15
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
11. Que cantidad estaría dispuesto a pagar como compra de una bodega,al contado? en precio por m2 menos de $1000 Entre 1000 y 1500 Entre 1500 y 2000 Entre 2000 y 3000 mas de 3000
Latotalidad de losencuestados nosupieron responder esta pregunta.
12. Que porcentaje de incremento estaría dispuesto a pagar sobre el precio de compra para establecer el precio base de compra enel plan de arrendamiento financiero? 0% entre 0y 10% entre 10y20% entre 20 y30% entre 30y40% entre40 y 50% mas del50%
Latotalidad de losencuestados nosupieron responder esta pregunta.
A16
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raul Romo Ozuna
ANEXO 3: TRÁMITES ANTE LA SHCP TRÁMITE (SHCP-01-028): Autorización para constituir y operar una arrendadora financiera. CASOS EN LOS QUE SE DEBE REALIZAR EL TRÁMITE: Cuando un grupo de inversionistas tengan la intención de constituir y operar una arrendadora financiera.
DATOSYDOCUMENTOSQUESEDEBENADJUNTARALTRÁMITE: 1DATOS: 1. Número(s) deteléfono para localizar al promovente; 2. Capital inicial con elque se constituirá; 3. Relación de losfuturos socios; 4. Composición accionaria de las personas morales que pretendan participar en lasociedad,y 5. Denominación propuesta y domicilio. 2. DOCUMENTOS ANEXOS: 1. Depósito en garantía por el diez por ciento del capital mínimo que debe aportarse; 2. Estudio de mercado; 3. Curriculum vitae de los accionistas; integrantes del consejo de administración yfuncionarios del primer nivel; 4. Cartas de solvencia bancaria de losfuturos accionistas; 5. Poder notarial de las personas que seencargarán deltrámite; 6. Estados Financieros dictaminados del último ejercicio, para el caso de que losfuturos accionistas sean personas morales; 7. Cartas de intención de clientes potenciales especificando hasta por qué montos realizarán operaciones con lafutura sociedad; 8. Cartas de intención de sociedades financieras las cuales fondearían recursos a la futura empresa, especificando el monto máximo que estarían dispuestos aotorgarle financiamiento; 9. Extracto de las políticas de crédito que implementarían; 10. Estados Financieros proforma por los cinco primeros ejercicios con detalle mensual; 11. Control administrativo, contable y operacional que pretendan implantar; 12. Organigrama de lasociedad; 13. Acta de lajunta de consejo de administración, en donde se aprobó la inversión, en el caso de que los futuros accionistas sean personas morales (copia simple); 14. Proyecto de estatutos sociales de laempresa a constituir; 15.Acta de nacimiento de los socios personas físicas,y A17
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
16. Acta constitutiva para el caso de que futuros accionistas sean personas morales. 3. PLAZO MÁXIMO QUE TIENE LA DEPENDENCIA U ORGANISMO DESCENTRALIZADO PARA RESOLVER EL TRÁMITE, EN SU CASO, Y SEAPLICA LAAFIRMATIVA ONEGATIVA FICTA: La resolución del trámite debe emitirse dentro del siguiente plazo, contado a partir de larecepción de lasolicitud:6 meses. 4. CRITERIOS DE RESOLUCIÓN DELTRÁMITE, EN SU CASO: 1. Que la petición se apegue a la legislación aplicable, considerándose si la futura sociedad cuenta con los suficientes elementos para desarrollarse, competir ypermanecer en el mercado. TRÁMITE (SHCP-01-015): Aviso de establecimiento de la oficina arrendadora financiera. CASOS EN LOS QUE SE DEBE REALIZAR EL TRÁMITE: Cuando una arrendadora financiera proceda a establecer oficinas dentro del territorio nacional.
DATOSYDOCUMENTOSQUESEDEBENADJUNTARALTRÁMITE: 1DATOS: 1. Número(s) deteléfono para localizar al promovente; 2. Domicilio donde se ubicará la oficina en caso de establecimiento así como los números telefónicos de lamisma. TRÁMITE (SHCP-01-020): Aprobación de la escritura constitutiva de una arrendadora financiera. CASOS EN LOS QUE SE DEBE REALIZAR EL TRÁMITE: Cuando la Secretaría de Hacienda y Crédito Público ha otorgado autorización para que se constituya y opere una arrendadora financiera, ésta debe enviar para su aprobación su escritura constitutiva.
DATOSYDOCUMENTOSQUESEDEBENADJUNTARALTRÁMITE: 1DATOS: 1. Número(s) deteléfono para localizar al promovente; 2. Domicilio donde se ubicará la oficina en caso de establecimiento así como los números telefónicos de lamisma.
A18
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
2. DOCUMENTOS ANEXOS: 1. Primer Testimonio ydos copias simples de laescritura constitutiva. 3. PLAZO MÁXIMO QUE TIENE LA DEPENDENCIA U ORGANISMO DESCENTRALIZADO PARA RESOLVER EL TRÁMITE, EN SU CASO, Y SEAPLICA LAAFIRMATIVA O NEGATIVA FICTA: La resolución del trámite debe emitirse dentro del siguiente plazo, contado a partir de la recepción de lasolicitud: 3meses. 4.CRITERIOS DE RESOLUCIÓN DELTRÁMITE, EN SUCASO: 1. Que laescritura constitutiva seapegue a la legislación aplicable. TRÁMITE (SHCP-01-026): Autorización para que una arrendadora financiera constituya una sociedad inmobiliaria, o bien adquiera acciones o incremente su inversión en unaya constituida. CASOS EN LOS QUE SE DEBE REALIZAR EL TRÁMITE: Cada que las sociedades que integran las arrendadoras financieras deseen constituir una sociedad inmobiliaria o bien adquiera acciones o incremente su inversión en unaya constituida
DATOSYDOCUMENTOSQUESEDEBENADJUNTARALTRÁMITE: 1DATOS: 1. Número(s) deteléfono para localizar al promovente; 2. Domicilio de la inmobiliaria encasodeestar ya constituida;y 3. Monto de la inversión. 2. DOCUMENTOS ANEXOS: 1. Acta constitutiva de la inmobiliaria, en el caso de que se pretenda adquirir acciones de unaya constituida, 2. Proyectodeestatutos socialesde la inmobiliaria aconstituir, ensu caso 3. Relación de inmuebles propiedad de la inmobiliaria 3. PLAZO MÁXIMO QUE TIENE LA DEPENDENCIA U ORGANISMO DESCENTRALIZADO PARA RESOLVER EL TRÁMITE, EN SU CASO, Y SEAPLICA LAAFIRMATIVA O NEGATIVA FICTA: La resolución del trámite debe emitirse dentro del siguiente plazo, contado a partir de la recepción de lasolicitud: 3meses.
A19
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
4. CRITERIOS DE RESOLUCIÓN DELTRÁMITE, EN SUCASO: 1. Que la petición se apegue a la legislación aplicable y se determine la viabilidad para que una organización auxiliar del crédito invierta en una inmobiliaria. UNIDADES ADMINISTRATIVAS ANTE LAS QUE SE PUEDE PRESENTAR ELTRÁMITE: 1. El trámite debe presentarse en la Oficialía de Partes de la Dirección General de Seguros y Valores, ubicada en Palacio Nacional, Patio Central, cuarto piso, oficina No. 4030, Col. Centro, Del. Cuauhtemoc, C.P. 06010, México, D.F., o en las oficinas de la Coordinación Administrativa de la Dirección General de Seguros y Valores, ubicadas en Palacio Nacional, Tercer Patio Mariano, cuarto piso, Col. Centro, Del. Cuauhtemoc, C.P. 06010, México, D.F., o bien, en la Dirección General de Seguros y Valores, ubicada en Palacio Nacional, 3er Patio Mariano, cuarto piso, oficina 4068 Col. Centro, Del. Cuauhtemoc, C.P. 06010, México, D.F., tratándose exclusivamente de documentación dirigida al Director General de Seguros yValores. 2. El domicilio específico del área de regulación que es la Dirección de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito, dependiente de la Dirección General de Seguros y Valores, se encuentra ubicado en Palacio Nacional, Edif. 4, cuarto piso, Col. Centro, Del. Cuauhtemoc, C.P. 06010, México, D.F. HORARIOS DEATENCIÓN AL PÚBLICO: 1. En la Oficialía de Partes de la Dirección General de Seguros y Valores, en un horario de 8:30 a 15 horas; en la Coordinación Administrativa de dicha Dirección General, en un horario de 15 a 20 horas y en la Dirección General de Seguros yValores en un horario de 9a20 horas. 2. La Dirección de Organizaciones y Actividades Auxiliares del Crédito cuenta con un horario de atención alpúblico de 9a 19horas. NÚMEROS DE TELÉFONO, FAX Y CORREO ELECTRÓNICO, ASÍ COMO LA DIRECCIÓN Y DEMÁS DATOS RELATIVOS A CUALQUIER OTRO MEDIO QUE PERMITA EL ENVÍO DE CONSULTAS, DOCUMENTOS Y QUEJAS: 1. Exclusivamente para consultas: Teléfono No. 5228-1381 y fax No. 5228-1408, dirección decorreo electrónico
[email protected]
A20
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing Raúl Romo Ozuna
ANEXO 4: ALTERNATIVAS DE UBICACIÓN
OPCIÓN 1 UBICACIÓN: Carretera a Sahuaripa km 3,cera nortefuera del Parque Industrial del Hermosillo SUPERFICIE: 4,100.00 m2 USO DE SUELO: Industrial yde servicios PRECIO DEVENTA: $ 1'230,000.00 VALOR UNITARIO: $ 300/m2 OPCIÓN 2 UBICACIÓN: Carretera a Sahuaripa km 3.3, cera nortefuera del Parque Industrial del Hermosillo SUPERFICIE: 5,000.00 m2 USO DE SUELO: Industrial yde servicios PRECIO DEVENTA: $ 1'500,000.00 VALOR UNITARIO: $ 300/m2 OPCIÓN 3 UBICACIÓN: Carretera a Sahuaripa km 3.6, cera nortefuera del Parque Industrial del Hermosillo SUPERFICIE: 5,000.00 m2 USO DESUELO: Industrial yde servicios PRECIO DEVENTA: $ 1'000,000.00 VALOR UNITARIO: $200/m2 OPCIÓN 4 UBICACIÓN: Blvd. De los Olivos y Seri, Parque Industrial del Hermosillo SUPERFICIE: 7,000.00 m2 USO DE SUELO: Industrial yde servicios PRECIO DEVENTA: $ 1'960,000.00 VALOR UNITARIO: $280 /m2 A21
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) Ing RaulRomo Ozuna
OPCIÓN 5 UBICACIÓN: Blvd de la plata,frente a laford Parque Industrial del Hermosillo SUPERFICIE:6,500.00 m2 USO DESUELO: Industrial yde servicios PRECIO DEVENTA: $ 2'600,000.00 VALOR UNITARIO: $400 /m2
A22
r
^
*mp
^ ^
^^
A
M
M
ÉF*^
Arrendamiento financiero de inmuebles (modalidad bodegas) ln
9
Rau! R o m o
Ozuna
* /ItóidLs:ÍPgfsíjpnes-joqsOBRA Descripción General del inmueble: Complejo industrial de 10 bodegas de 200 m2 cada una, cada bodega contara con una oficina de 50 m2en su interior, frente a las bodegas se tendrá un patio de maniobras, además todo el perímetro del terreno estará bardeado y se tendrá unsolo acceso al complejo donde existirá una caseta de vigilancia.
Características constructivas de las bodegas:
Las bodegas serán construidas a base de zapatas corridas y aisladas de cimentación de concreto armado, muros de block aparentes reforzados con castillos y cadenas de desplante y cerramiento, la estructura será a base de columnas de acero y la techumbre de lámina galvanizada sostenida con un sistema deaceroestructural.
La oficina será construida de muros de block reforzada con castillos y cadenas deconcreto, losade vigueta ycasetón,acabadotexturizado en muros,vitropiso, azulejo en baños y muebles de baño económicos.
Construcciones comunes:
El área de maniobras frente a las bodegas tendrá pavimento de concreto asfáltico, el muro périmetral será de block con sus respectivos castillos para su soporte, lacaseta de vigilancia será construida de muros de block reforzada con castillos ycadenas deconcreto, losadevigueta ycasetón,acabados aparentes, además de una subestación eléctrica paratodo el complejo.
Costo de las bodegas ydesusáreas comunes: 2,000 M2a $ 1,600/M2 igual a $3'200,000 acosto directo, más 35 %de indirectos ($ 1*120,000) igual a $4'320,000 en total (a $ 2,160/M2 incluyendo lasáreas comunes). A23