ITC WSTITUTO TEONOtOGICO

ofLAamsrmcam

n

AVALÚO DEL INMUEBLE ATÍPICO ESCUELA CUAUHTEMOC, EN LA CIUDAD DE MEXICALI, B. C , PARA REAPRECIAR SU VALOR Y COADYUVAR A SU PRESERVACIÓN.

Tesis Queparaobtenereltítulode: Maestro en Valuación Inmobiliaria e Industrial Presenta: Arq. ArnulfoCamacho Hernández Estudios c o n r e c o n o c i m i e n t o de validez o f i c i a l por la Secretaria de Educación Pública, c o n f o r m e al acuerdo R.V.O.E. SEP No. 2004324, de fecha 11 de Aqosto 2004

AGRADECIMIENTOS Al Instituto Tecnológico de la construcción por la oportunidad brindada, de incrementar mi patrimonio cultural. A mi amigo el Arquitecto Jesús Antonio Ley Guing, por su paciencia y apoyo para la realización de este documento. A mi maestro Jaime Francisco GómezVega. A la Arquitecta Carmen A. Espinoza, Titular del Instituto de Cultura California porsuapoyo paralarecuperacióndedocumentos yfotos delinmueble.

DEDICATORIAS A mi esposa ehijos por eltiempo que sustraje desu atención para dedicarlo aeste noblefin.

RESUMEN El presente documento tiene como finalidad principal el realizar un ejercicio aplicativo con un enfoque real, en el que se demuestren los conocimientos adquiridos en el programa de maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial Ofertados por el Instituto Tecnológico de laConstrucción. En el presentamos de manera profesional todos los aspectos necesarios para la valorización de un bien inmueble, en este caso, el edificio denominado "Escuela Cuauhtemoc", actualmente utilizado comoCasade laCultura Municipal Uno de los pocos edificios con consideraciones muy relevantes para lajoven ciudad de Mexicali. En el Capítulo I, denominado antecedentes históricos dimos cuenta de los aspectos relativos alafundación deMexicali. En el capitulo II, abordamos la teoría del valor, así mismo tratamos sobre los antecedentes históricos de la valuación,también versamos sobre los fundamentos de la valuación ysusobjetivos comodisciplina otécnica. En el capítulo III, correspondiente al marco teórico valuatorio iniciamos con la descripción del vocablo bien inmueble, cuales son sus acepciones y significado y los diferentes criterios utilizados la práctica profesional delavaluación. En el capítulo IV, versamos sobre los aspectos relevantes de la valuación de atípicos, dejando aun ladoelvalor artísticoque puedetener una pieza maestra de arquitectura

En el capítulo V, se desarrollo el formato para el avalúo y la realización del ejercicio aplicativo correspondiente al inmueble objeto de estudio, finalmente realizamos una revisión comparativa de los diferentes valores resultantes y ponderamos cuales elementos seconsideran másimportantes encada unodeellos.

2

ABSTRACT This document is primarily intended to perform an exercise the application with a real focus, which demonstrate the knowledge acquired in the Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial Offered bythe InstitutoTecnológico de laConstrucción.

The professionally presented all the necessary aspects for the recovery of immovable property, in this case, the building known as "Escuela Cuauhtemoc", currently used as Municipal Culture House Oneofthefew buildingswithvery relevant considerations fortheyoung city ofMexicali. InChapter I,called realized historical aspectsofthefounding ofMexicali. In Chapter II, we discuss the theory of value, likewise we discussed the historical background of the valuation, also focused on the fundamentals of valuation and its objectives asadiscipline ortechnique. In Chapter III,the theoretical framework for valuating beginwith a description ofthe term real estate,what are the meanings and significance and the different criteria used inthe professional practiceofvaluation. InChapter IV,focused on relevant aspects ofthevaluation ofatypical,even leaving aside theartistic valuethat can beamasterpiece of architecture In Chapter V, is developing the format for the appraisal and exercise performance applications in the property under consideration, finally conducted a comparative review ofdifferent resulting values andconsiderwhat elements areconsidered most important in eachoneofthem.

/

ÍNDICE. RESUMEN

1

ABSTRACT

2

INTRODUCCIÓN

5

1.

7

2.

ANTECEDENTES 1.1

Elorigen de laCiudad de Mexicali

7

1.2

Los edificios históricos en Mexicali

9

1.3

El inmueble en cuestión

10

LA TEORÍA DELVALOR

12

2.1

Valor

12

2.2

Significado de la palabra "Valuación"

2.3

Factores que crean elvalor de los bienes

2.4

Deberes y obligaciones delvaluador

2.5

Obligaciones delvaluador hacia su cliente y para los otros valuadores.

16 19 21

22

3.

4.

2.6

Lavaluación hoy día

24

2.7

Valuación: Técnica o Disciplina

26

MARCOTEÓRICOVALUATORIO

30

3.1

Los bienes muebles einmuebles

30

3.2

Método comparativo de mercado:

33

3.3

Método de capitalización de rentas:

34

3.4

Método físico:

3.5

Elementos para determinar los indicadores autilizar en lavaluación de

34

inmuebles atípicos

35

3.6

49

Resultados

ASPECTOS RELEVANTES DELAVALUACIÓN DEATÍPICOS

50

4.1

Comentarios al análisis de bienes raíces atípicas

50

4.2

Las características de los atípicos

51

4.3

Fragmentación del mercado atípico

55

4.4

Valorjusto

4.5

Enfoques y metodologías devaluación

4.6

Consideraciones devanguardia sobre los indicadores a considerar

partiendo del valor cultural

58 60 71

4

5.

PROPUESTA PARA ELAVALÚO DELINMUEBLEATÍPICO EN ESTUDIO

EDIFICIO DELAESCUELA CUAUHTEMOC

85

CONCLUSIONES

95

BIBLIOGRAFÍA

96

ANEXO

98

5

INTRODUCCIÓN El presente documento tiene como finalidad principal el realizar un ejercicio aplicativo con un enfoque real, en el que se demuestren los conocimientos recibidos en el programa de maestría en valuación inmobiliaria e industrial, ofertados por el Instituto Tecnológico de laConstrucción.

En él presentamos de manera profesional, todos los aspectos necesarios para la valoración de un bien inmueble, en este caso, el edificio denominado "Escuela Cuauhtemoc", actualmente utilizado como Casa de la Cultura Municipal. Uno de los pocos edificios con consideraciones muy relevantes para la historia de lajoven ciudad deMexicali.

Este Bien Inmueble, inserto en elbarrio antiguo de la ciudad,nos permitió versar sobre la consideración de algunos aspectos intangibles que pudieron conducirnos a determinar su valor, no sólo en términos económicos, sino en lo correspondiente a su tiempo devida y relación social con suentorno.

Para la realización de este trabajo dividimos la estructura del mismo en cinco capítulos:

En el Capitulo I denominado antecedentes históricos, dimos cuenta de los aspectos relativos a la fundación de la ciudad de Mexicali, describiendo aspectos relacionados con la historia de lazona yel inmueble.

En el capitulo II, abordamos la teoría del valor, así mismo tratamos sobre los antecedentes históricos de la valorización, en la que conceptos como costo, valor, precio y sus derivados serán analizados. También versamos sobre los fundamentos teóricos de la valuación y sus objetivos como disciplina o técnica, así como también sobre las responsabilidades yobligaciones de los profesionales de lavaluación.

En el Capitulo III correspondiente al Marco teórico valuatoho iniciamos con la descripción del vocablo Bien Inmueble, cuales son sus acepciones y su significado, el concepto del valor y los diferentes criterios utilizados en la práctica profesional de la valuación ,específicamente los de la valorización para inmuebles y en especial los de esta categoría. En el, se trataran de manera particularizada los enfoques que

6

tradicionalmente se utilizan por los profesionales de la valuación para definir el valor económico de un bien inmueble, el método del valor de reposición, el análisis de comparativos yel estudio de capitalización de rentas.

Capítulo IV, en el versamos sobre los aspectos relevantes de la valuación de atípicos, dejandoa un ladoelvalor artístico que pueda tener una pieza maestra de arquitectura, un inmueble atípico no posee más sustancia que elflujo de ingresos que le produce al propietario. Bajo este concepto, elvalor de una propiedad es tan solo el valor presente del flujo futuro de efectivo que genera. Para el arquitecto esto podría parecer una visión muyacartonada del mundo, sin embargo, estetipo de planteamiento esel único recurso que tiene el inversionista, el valuador y el analista parajuzgar el valor de una propiedad inmobiliaria. Adicionalmente se incorporan algunos enfoques de vanguardia en loquese resalta elvalor del inmueble bajolavisióndesuvalorcultural.

ElCapitulo V corresponde aldesarrollo delformato para el avalúo, el análisis de cada uno de los componentes del mismo y la realización del ejercicio aplicativo correspondiente al inmueble objeto de estudio, finalmente realizaremos una revisión comparativa de los diferentes valores resultantes yponderaremos cuales elementos se consideran más importantes en cada uno de ellos a fin de concluir con la determinación delvalordel bien inmueble.

Este trabajo se ha desarrollado con lafinalidad de encontrar una metodología que nos permitiera hacer una valuación de los inmuebles atípicos, de tal manera que la estimación del valor, al ser relevante permita la justificación de los mantenimientos requeridos y la factibilidad de la canalización de inversiones municipales, este tipo de inmuebles en ciudades jóvenes como lo es Mexicali, son iconos que representan una relevanciafundamental dado que enellosesustentan su historia.

Hipótesis: Si se aplican metodologías de vanguardia para la valuación de inmuebles atípicos se obtienen valuaciones lógicas yconfiables.

Variable independiente: aplicación de Metodologías deVanguardia.

Variable dependiente: Valuaciones lógicas yconfiables.

7

1. ANTECEDENTES 1.1

El origen de la Ciudad de Mexicali.

La ciudad de Mexicali,capital del estado de Baja California se encuentra localizada en lafrontera con los Estados Unidos de Norteamérica, colinda con la ciudad de Caléxico, Cal., con la que comparte actividades comerciales, culturales e históricas de vida, su vecindad ha sido determinante eneldesarrollo de lamisma.

Mexicali, más que una población establecida a partir de lo que propiamente se pueda definir como un acta de nacimiento, sea através de una cédula real, como en el caso de las primeras ciudades localizadas en el centro del país o de una proclama de propiedad o del emplazamiento de un asentamiento humano, se establece más como la oportunidad inmobiliaria, de venta de una porción de terreno ante la inminente llegada de personas en busca de trabajo por las labores de introducción de canales y de lavíadelferrocarril.

Lo anterior se desprende debido a que no hay una fecha precisa que determine la fundación de la ciudad de Mexicali, tan solo se cuentan con datos aislados y transcripciones de acontecimientos esporádicos de la época, no es hasta 1968 que de acuerdo a unsimposio organizado por elvayuntamiento de Mexicali,que sedefine de forma inducida la fecha de nacimiento de la ciudad el día 14 de marzo de 1903, todo elloconelsoporte documental presentado porlos historiadores deesetiempo.

Para tal efecto se estableció, el lugar donde de acuerdo al historiador Pedro F. Pérez, se inicio Mexicali,erigiéndose en la zona septentrional del callejón zorrilla, un obelisco y placa conmemorativa del acontecimiento.

El documento que establece la primera lotificación existente en Mexicali,fue realizado por el Ing. Charles Rockwood de la compañía Southern Pacific. Este primer esquema obedece a un sistema utilizado por los ingenieros norteamericanos, en concordancia con un planteamiento de traza reticular establecido para todo el oeste de los estados unidos, prácticamente Mexicali se conformo como una extensión de la traza de Caléxico. Con su misma orientación, siguiendo un eje norte sur, este - oeste. Ambas poblaciones se encontraban separadas por unafranja de amortiguamiento ubicada en territorio nacional denominado enelplano conel nombre de"plaza".

8

Este primer trazo concuerda conlasección poniente delactual centro históricoy comercial, dehecho algunas calles conservan su nombre original como lascalles MorelosyEscobedoylasavenidas,Juárez,Lerdo,Hidalgo.

ElsurgímientoticMexicatí

1i

||

rlf 1 1

ii i f LJI !

1

l 11»i i '•'- i " , !