LA ASAMBLEA LEGISLATIVA DE LA REPUBLICA DE EL SALVADOR,

CONSIDERANDO:

l. Que mediante Decreto 31 dado en Casa Presidencial a los veintiún días del mes de febrero de mil novecientos sesenta y uno, el Directorio Cívico Militar de El Salvador, decretó, sancionó y promulgó la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos, con base a la cual se han desarrollado diferentes tipos de proyectos públicos y privados de propiedad bajo el régimen de condominio con diferentes usos que incluyen proyectos de tipo habitacional, comercial e industrial. 11. Que el desarrollo inmobiliario del país y en especial la construcción de viviendas declarada como de interés social por la Constitución de la República y los principios declarados en la misma sobre el bien común, artículos 101, 102 y 119, requiere que el Estado promueva sistemas de propiedad que contemplen medidas de ordenamiento urbano y el mejor aprovechamiento del suelo en beneficio de las familias salvadoreñas y las actividades comerciales e industriales de inversionistas privados; 111. Que frente al desarrollo de proyectos de propiedad bajo Régimen de Condominio, es necesario contar con normas de convivencia pacífica, de aprovechamiento de espacios comunes, servicios básicos que aseguren la seguridad y calidad de vida de sus habitantes y usuarios. IV. Que la evolución social y económica del entorno y de las necesidades en cuanto a la representación, titularidad del derecho de dominio, aspectos sociales, financieros y de operación, así como las formas de administración como temas específicos de esta clase de sistemas colectivos de propiedad, requieren de contar con un marco normativo moderno que sirva como herramienta al Estado y estímulo a los inversionistas para el desarrollo de vivienda y el desarrollos de proyectos de alta densidad, ya sea comerciales, residenciales, industriales, usos mixtos, vertical u horizontal, que aseguren y garanticen la convivencia pacífica, el aprovechamiento de espacios comunes, servicios básicos y que a su vez que aseguren la seguridad y calidad de vida de sus habitantes y usuarios. Con base en lo anterior es necesario generar una nueva normativa crear una nueva Ley que adapte sus disposiciones a la nueva realidad y necesidades que demanda del país.

POR TANTO,

En uso de sus facultades constitucionales y a iniciativa de

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DECRETA: la siguiente,

LEY DE CONDOMINIOS TÍTULO I DEL REGIMEN ESPECIAL DE CONDOMINIO CAPÍTULO I GENERALIDADES OBJETO DE LA LEY

Art. 1.- La presente ley tiene por objeto establecer y regular el Régimen de Condominio como una forma especial del derecho de dominio sobre bienes privados o unidades independientes y derecho de copropiedad sobre el mismo terreno o terrenos adyacentes y los demás bienes comunes que lo integran. SOMETIMIENTO AL RÉGIMEN DE CONDOMINIO

Art. 2.- Podrán someterse al régimen de condominio que establece la presente ley, los inmuebles de uno o varios pisos, los grupos de edificaciones construidos o por construirse sobre un mismo terreno, que sean susceptibles de división en unidades independientes con salida directa o no a la vía pública o por áreas destinadas al uso común que conduzcan a ésta.

DEFINICIONES

Art. 3.- Para los efectos de la presente ley se instituyen las siguientes definiciones: ADICIÓN. Acción y efecto de agregar o añadir. AREA PRIVADA CONSTRUIDA. Parte edificada de cada unidad independiente o bien de dominio particular, cubierta o sin cubrir, que excluye los bienes comunes ubicados dentro de sus linderos.

AREA PRIVADA LIBRE. Parte no edificada de cada unidad independiente o bien de dominio particular

semi descubierta o sin cubrir, que excluye los bienes comunes ubicados dentro de sus linderos. El área privada libre se determinará de manera expresa en el reglamento de administración, en proporción al área privada construida. BIENES COMUNES. Bienes, elementos y zonas de los inmuebles sometidos al régimen de condominio,

pertenecientes en proindiviso a los titulares de dominio de los bienes privados o unidades independientes, que facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, uso y goce de las unidades independientes o de dominio particular. Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes BIENES DE DOMINIO PARTICULAR

O UNIDADES INDEPENDIENTES.

de un inmueble sometido al régimen de condominio, con salida directa o no a la vía pública o por áreas destinadas al uso común. COEFICIENTE DE PARTICIPACIÓN:Porcentaje que se aplica sobre el valor del suelo del edificio y de los

elementos comunes cuando se trata de edificios en propiedad horizontal (comunidades de propietarios) y en el que se basa habitualmente para distribuir los gastos. COEFICIENTES DE PARTICIPACION ECONOMICA DIFERENCIADA O SECTORIAL. Expresión numérica que

establece la participación porcentual de los propietarios de unidades independientes o bienes privados en las expensas causadas por la existencia de bienes y servicios comunes, cuyo uso y goce corresponda a un sector determinado del inmueble de uso mixto o comercial sometido al régimen de condominio. COEFICIENTES DE PARTICIPACION GENERAL. Expresión numérica que establece la participación

porcentual de cada uno de los propietarios de unidades independientes o bienes de dominio particular en los bienes comunes, su participación en la Asamblea General de Condóminos y en la persona jurídica, y en la reconstrucción y participación sectorial, y en la proporción con que cada uno contribuirá al pago de las expensas comunes. CONDOMINIO: Derecho real de propiedad, que pertenece a varias personas, por una parte indivisa,

sobre una cosa mueble o inmueble. En el condominio, cada condómino puede enajenar su parte indivisa, y sus acreedores pueden hacerla embargar y vender antes de hacerse la división entre los comuneros. CONDOMINIO DE USO MIXTO. Construcción a cuyos bienes de dominio particular se les autoriza diversas destinaciones de conformidad con las normas urbanísticas vigentes cuyo reglamento de administración podrá incluir regulaciones que preserven el uso y destinación de las diferentes áreas y sectores. CONDÓMINO. Cada uno de los dueños en común y proindiviso de una cosa mueble o inmueble.

Equivale a condueño; o sea, compañero de otro en el dominio o señorío de alguna cosa. CONJUNTO CONDOMINAL O CONJUNTO DE CONDOMINIOS. Proyecto inmobiliario conformado por

varias edificaciones construidas o por construirse sobre uno o varios predios, que comparten bienes y

servicios comunes de uso general. Puede integrarse además por unidades de vivienda, comercio o industria estructuralmente independientes. CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Y MANTENIMIENTO. Son las aportaciones a cargo de los condóminos,

reservadas para cubrir el gasto corriente que se genere de la administración, operación y servicios no individualizados de las áreas comunes y áreas verdes del condominio. Así como para la constitución del fondo de reserva, destinado a cubrir los gastos de adquisición de herramientas, materiales, implementos, maquinarias y mano de obra con que deba contar el condominio, obras y mantenimiento, las cuales serán establecidas distribuyendo los gastos en proporción al porcentaje de indiviso que represente cada Unidad de Propiedad Privativa. CUOTA EXTRAORDINARIA. Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General para sufragar los

gastos imprevistos o extraordinarios. CUOTA ORDINARIA. Cantidad monetaria acordada por la Asamblea General, para sufragar los gastos

de administración, mantenimiento, de reserva, operación y servicios no individualizados de uso común. DESTRUCCIÓN. Aniquilamiento. Ruina, asolamiento. Inutilización, deterioro. Derroche o consumo

abusivo de los bienes. DETERIORO. Pérdida o destrucción parcial o de poca importancia. EXPENSAS COMUNES NECESARIAS. Gastos económicos forzosos aprobados por la Asamblea General

de Condóminos causados por la administración y la prestación de servicios comunes. Pueden ser del orden general ordinario y extraordinario, sectorizadas y de gastos de mercadeo. PISO. Cada una de las divisiones horizontales de una casa o edificio con varias plantas. 1 Cada una de

las viviendas separadas de una casa, aunque en algunas partes se prefiera decir departamento o apartamento cuando hay dos o más distintas aun mismo nivel. PROPIEDAD CONDOMINADA HORIZONTAL Construcción de uno o varios pisos integrada por bienes

de dominio particular junto con los bienes comunes correspondientes, levantados sobre un mismo predio. PROPIEDAD HORIZONTAL. División entre distintos propietarios de varios pisos de un edificio o de los

diferentes departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que tengan salida o no a la vía pública, directamente o por pasaje común. Cada propietario es dueño exclusivo de su piso o departamento y copropietario del terreno y de todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener su seguridad. PROPIEDAD VERTICAL. Es aquella compuesta por un edificio con varios locales o viviendas destinadas

al alquiler y que pertenecen a uno o más propietarios. A diferencia de la propiedad horizontal, no constituye una comunidad de propietarios, pero sus dueños tienen el deber de conservar el inmueble en buen estado y cumplir sus obligaciones fiscales y administrativas.

PROPIETARIO. Persona física o jurídica que tiene derecho de dominio sobre una cosa, especialmente

sobre bienes inmuebles. Frente al inquilino, el dueño de la cosa alquilada. 1 El nudo propietario, en contraposición al usufructuario. 1 Quien desempeña como titular un cargo, en contraste con quien lo ejerce interinamente. PROPIETARIO INICIAL. Titular del derecho de dominio sobre un predio determinado, que por medio de

declaración de voluntad contenida en instrumento público idóneo lo somete al régimen de condominio. REGIMEN DE CONDOMINIO. Sistema jurídico especial que regula el sometimiento y funcionamiento

de la propiedad condominada.

CAPÍTULO II DEL SOMETIMIENTO AL REGIMEN DE CONDOMINIO CONSTITUCION Art. 4.- La constitución de un inmueble bajo Régimen de Condominio, deberá constar en Escritura

Pública, la cual deberá ser inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. CONTENIDO DEL INSTRUMENTO PÚBLICO Art. 5.-. La escritura pública que deberá otorgar el propietario, contendrá la descripción técnica del

inmueble en que se constituye el condominio, con especificación de número de unidades, extensión, medidas del terreno, v edificaciones y usos aprobados; ae-las cosas que se destinan a ser propiedad privativa y la enumeración de todas las que tengan el carácter de comunes. Deberá indicarse también el destino general del edificio y el especial de cada unidad privada, en su caso. Además dispondrá sobre los Coeficientes de participación general, de participación económica diferenciada, de reconstrucción, y participación sectorial,según el caso. El notario deberá relacionar en la escritura de constitución del Régimen, la resolución que emita la institución autorizante, en la que conste que el desarrollo o construcción del condominio ha sido debidamente aprobado por la autoridad competente, haciendo referencia en la escritura del número y fecha de autorización, entidad que la ha emitido, así como las descripciones, medidas y número de unidades de dominio particular y bienes comunes aprobados. Deberá depositarse junto con la Escritura de Constitución del Condominio el Reglamento de Administración,el cual deberá contener lo establecido en los artículos siguientes. REGLAMENTO DE ADMINISTRACION Art. 6.- Con el objeto de regular los derechos y obligaciones de los propietarios, residentes o tenedores

a cualquier título de bienes privados que integran el inmueble sometido al régimen de

condominio,

deberá contar con un Reglamento de administración, a otorgarse en Escritura Pública, el cual deberá depositarse en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas competente. Con el objeto de regular el uso de los bienes comunes y la prestación de servicios igualmente comunes no contenidos en el Reglamento de Administración, la Asamblea General de Condóminos podrá crear Estatutos Internos y aprobar su contenido que será de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios de unidades privadas, residentes y usuarios. En todo caso, los Estatutos Internos no crearán normas de imposición de sanciones, ya que solamente estarán señaladas en el Reglamento de Administración. CONTENIDO DEL REGLAMENTO DE ADMINISTRACION Art. 7.- El reglamento de administración deberá contener, disposiciones que no vulneren la presente ley e incluir por lo menos:

1. Nombre del Condominio construido o por construirse precedido de la expresión "condominio". 2. Regulaciones sobre la administración, dirección y control de la persona jurídica y los bienes y gastos comunes, y funcionamiento de la organización social que existiere dentro del inmueble sometido al régimen. 3. Facultades concedidas al administrador y su forma de remuneración. La reforma al reglamento de administración se realizará por medio de Escritura Pública, con la cual se protocolizará el acta de autorización de la Asamblea General de Condóminos. Esta escritura se depositará en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas competente. INMUEBLES INTEGRADOS POR ETAPAS Art. 8.- Podrán desarrollarse por etapas, los proyectos de construcción que se sometan al régimen de condominio, para lo cual se elaborará un plano general del proyecto, se identificará el área de aprobación de cada etapa y el área que progresivamente queda reservada para el futuro desarrollo. Para la última etapa se aprobará por la instancia competente un plano general que establecerá el cuadro de áreas definitivo de todo el proyecto. Cuando un proyecto o inmueble se desarrolle por etapas, la Escritura de Constitución deberá indicar esta circunstancia y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo,la forma de integrar las etapas subsiguientes, los coeficientes de participación tendrán carácter provisional y serán definitivos cuando se integre la última etapa; así mismo, el desarrollador de vivienda en condominio sólo participará mientras termine el condominio, contando con mayor participación en relación a las unidades que aún le pertenezcan. Cualquier integración de una de las etapas del proyecto que signifique una modificación sustancial a · los derechos sobre los bienes comunes, no prevista en la Escritura de Constitución, deberá contar con la aprobación de la mayoría plural de tres cuartas partes de los votos de los condóminos en una Asamblea General Extraordinaria convocada al efecto.

CAPÍTULO 111 DE LA PERSONA JURIDICA ORIGEN DE LA PERSONA JURÍDICA Art. 9.- Una vez inscrita la Escritura Pública de sometimiento al régimen de condominio, se constituye una persona jurídica integrada por los propietarios de unidades independientes o bienes de dominio particular. Su denominación será la del condominio. PROPIEDADES, CARACTERISTICAS Y OBJETO

Art. 10.- La persona jurídica del régimen de condominio, estará regulada por las normas civiles, no tendrá ánimo de lucro, su domicilio será el municipio donde esté localizado el condominio o edificación al que represente, deberá cumplir y hacer cumplir la ley, el reglamento de administración y los reglamentos internos cuando existan, administrará los bienes de uso y servicio común y en relación con éstos manejará los intereses comunes de los propietarios de unidades independientes o bienes de dominio particular. Asimismo, deberá cumplir y garantizar los derechos de los trabajadores establecidos en la legislación laboral de seguridad social y previsional, así como las disposiciones relacionadas a la materia tributaria. Para los efectos de la presente ley se entenderá, que los actos y negocios que el representante legal, debidamente autorizado por la Asamblea General de Condóminos o la Junta Directiva, según el caso, realice sobre los bienes comunes con el propósito de obtener beneficios económicos para el condominio, no desvirtuarán la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro. Todo beneficio económico obtenido por la persona jurídica, deberá ser exclusivamente invertido en la conservación, mantenimiento, mejora o reconstrucción del condominio, quedando prohibido repartir a los propietarios individuales, excepto en los casos de liquidación o extinción del régimen según lo establecido en la presente Ley. PATRIMONIO Art. 11. El patrimonio de la persona jurídica estará comprendido por los ingresos originados en el recaudo de las expensas comunes ordinarias, extraordinarias, compensaciones, multas, intereses, fondo de imprevistos y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto. La Asamblea General de Condóminos constituirá un fondo para atender necesidades imprevistas no autorizadas en el presupuesto anual. Se formará el fondo de imprevistos con un porcentaje de recargo no inferior al tres por ciento (3%) del presupuesto anual de gastos aprobado para cada periodo. El administrador podrá disponer de los recursos del fondo con la autorización de la Junta Directiva o de la Asamblea General de Condóminos, según lo dispuesto en el Reglamento de Administración, asimismo,

se constituirá un fondo para mantenimiento o inversión futura de mejoras equivalente al uno por ciento ( 1%)del presupuesto anual de gastos aprobado para cada período . INSCRIPCION Y CERTIFICACION SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACION LEGAL Art. 12.- La persona jurídica a que se refiere la presente ley, perfeccionará su personería con la inscripción ante la Alcaldía Municipal del domicilio donde el condominio se edificará o esté edificado, dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de su constitución. Así mismo la Alcaldía Municipal certificará sobre la existencia y representación legal de la mencionada persona jurídica, debiendo estar solvente con los impuestos y tasas municipales. Para estos efectos cada municipalidad llevará un Registro Público Especial, en donde se asienten las inscripciones, modificaciones, disoluciones y administradores electos de conformidad a lo establecido en la presente Ley. Para efectos de la presente Ley, se entenderá por persona jurídica, todo ente o institución creada mediante acto jurídico, por una o más personas físicas, capaz de adquirir derechos y contraer obligaciones, para el cumplimiento de objetivos sociales con o sin ánimo de lucro. A toda persona jurídica se le atribuye y reconoce personalidad jurídica. REQUISITOS PARA LA INSCRIPCION Art. 13.- Para efectos de inscripción de la persona jurídica, se hará mediante la presentación del Testimonio de Escritura Matriz de Constitución del Condominio en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Igualmente se inscribirá el propietario inicial como Administrador provisional o un tercero designado para tal efecto. También será objeto de inscripción la Escritura Pública de extinción del régimen de condominio y la liquidación de la persona jurídica, en consecuencia. LIQUIDACIÓN DE LA PERSONA JURÍDICA Art. 14.- Se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica, una vez se registre la extinción total del régimen de condominio según lo dispuesto en esta ley. El Administrador ejercerá como liquidador de la persona jurídica la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Para tal efecto, la liquidación final deberá constar en acta de decisión de Asamblea General extraordinaria de condóminos, con aprobación de las correspondientes cuentas debidamente auditadas, que será inscrita ante la Alcaldía Municipal encargada de su inscripción y certificación de existencia y representación legal.

CAPÍTULO IV CESACION DEL REGIMEN DE CONDOMINIO CAUSALES Art. 15.- Cesará el régimen de un inmueble o parte de éste al régimen de condominio por alguna de las siguientes causales:

1. La destrucción o el deterioro total del inmueble o de las edificaciones que conforman el condominio o conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del inmueble o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con las disposiciones de esta ley o de las normas que para tal efecto expida la autoridad competente del órgano ejecutivo. 2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre unidades independientes o bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el inmueble o condominio. 3. Por orden judicial. En caso de demolición o destrucción total del inmueble o edificaciones que conforman el condominio, el terreno sobre el cual se encontraban construidos, seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de participación general, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre las unidades independientes o bienes privados. PROCEDIMIENTO Art. 16. El sometimiento al régimen de condominio cesará total o parcialmente, una vez inscrito en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas el Testimonio de Escritura Pública y la protocolización del acta en la cual conste la decisión de la Asamblea General extraordinaria de propietarios, o la sentencia judicial que lo determine, cuando a ello hubiere lugar. DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD Art. 17. Registrada la Escritura Pública de disolución del sometimiento al régimen de condominio, la copropiedad sobre el terreno donde se encuentre edificado el condominio, y los demás bienes comunes deberá ser objeto de división dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los condóminos o el administrador, si lo hubiere, podrán solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes generales de participación. La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando no contravenga requisitos de bienes comunes básicos para el funcionamiento y seguridad del condominio, tal como lo establecen las normas urbanísticas. Se optará por la venta en caso contrario, se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en las normas civiles.

CAPÍTULO V DE LA RECONSTRUCCION DEL INMUEBLE RECONSTRUCCION Art 18- Procederá la reconstrucción del condominio cuando la destrucción o deterioro de la edificación fuere inferior al setenta por ciento (70%) de su valor de reposición. No obstante lo ante rior, los condóminos reunidos en Asamblea General podrán decidir la reconstrucción con el voto favorable de un número plural de ellos que represente al menos el quórum calificado establecido en esta ley. Lo anterior se entiende sin perjuicio que la Asamblea General pueda invocar alguna de las causales establecidas en el artículo 15 y desarrolle los procedimientos reglados al efecto. Una vez reconstruido el inmueble subsistirán las hipotecas y demás gravámenes en las mismas condiciones en que se encontraban en el momento de la destrucción o deterioro. Las expensas comunes que correspondan a la reconstrucción una vez decididas adquieren carácter ejecutivo y estarán a cargo de todos los propietarios de unidades independientes o bienes privados de acuerdo con la proporción determinada con los coeficientes de participación general. RECONSTRUCCIÓN PARCIAL DEL INMUEBLE Art. 19.- Cuando la destrucción o deterioro afecte una parte o etapa del inmueble, el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con esa parte o etapa en particular. Corresponderá a los propietarios de las unidades independientes o bienes privados ahí localizados, en proporción a sus coeficientes de participación sectorial, contribuir a las expensas para su reconstrucción. No obstante lo anterior, cuando se trata de reconstruir bienes comunes de uso y goce general o indispensables para la seguridad y el apropiado funcionamiento del condominio, las expensas comunes estarán a cargo de todos los propietarios de unidades independientes o bienes privados en forma proporcional al coeficiente de participación general. En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible cesar parcialmente el sometimiento al régimen de condominio. En todos los casos la reconstrucción parcial o total del inmueble deberá ejecutarse de acuerdo con los planos y autorizaciones emitidas por la autoridad competente. Cuando se trate de una falla estructural o de equipamiento indispensable para el apropiado funcionamiento del condominio (cisternas, cañerías, ascensores, escaleras de seguridad, sistemas de intercomunicación, etc.), se considerarán como expensas comunes a cargo de todos los propietarios de unidades independientes, cuando no se trate de eventos en los que deba responder el constructor o el propietario. Para efectos de establecer responsabilidad, se estará a lo dispuesto en lo establecido en la ley común o norma supletoria.

SEGUROS

Art. 20.- Todos los inmuebles sometidos al régimen de condominio, a través de la persona jurídica, deberán constituir pólizas de seguros que cubran, como mínimo, contra los riesgos de incendios y terremotos los bienes individuales y comunes, y que además garanticen pagos para la reconstrucción total de los mismos. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción del inmueble en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, según se establezca en la Escritura de Constitución, de conformidad con los coeficientes de participación general, a la proporción del valor de los apartamientos respecto al valor total

del

condominio y con las normas legales aplicables.

CAPÍTULO VI DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR O UNIDADES INDEPENDIENTES DETERMINACION DE LOS BIENES DE DOMINIO PARTICULAR

Art. 21.- Los bienes de dominio particular, bienes privados o unidades independientes, deberán determinarse en los planos aprobados y en la Escritura de Constitución del inmueble sometido al régimen, por su nomenclatura interna, ubicación dentro del inmueble, finalidad

o

destino,

dimensiones, áreas y linderos. La titularidad de dominio sobre las unidades independientes implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del inmueble, en proporción con los coeficientes de participación general. Cada propietario puede enajenar su unidad independiente, gravarla, ceder sus derechos a cualquier título sin necesidad del consentimiento de los propietarios de las demás unidades independientes. OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS DE LAS UNIDADES INDEPENDIENTES

Art. 22. Respecto a las unidades independientes, sus propietarios, tienen las siguientes obligaciones: l. Utilizarlas de acuerdo con el uso y destinación señalados en las aprobaciones urbanísticas, y en la forma prevista en la Escritura de Constitución y el reglamento de administración. Para los inmuebles destinados al uso comercial o mixto, se respetará lo aprobado por la autoridad competente en concordancia con lo establecido en el reglamento de administración. Previa autorización de las autoridades competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la Asamblea General de Condóminos con el voto favorable de un número plural de propietarios de unidades independientes que represente el setenta por ciento (70%) de

los

coeficientes de participación del inmueble, podrá modificar el reglamento de administración en el sentido de cambiar el uso y la destinación de los bienes de dominio particular.

2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes de dominio particular cuyos daños puedan incidir o representar un riesgo respecto de los bienes comunes o en otra unidad independiente. 3. Resarcir los daños por los perjuicios causados por su descuido, acción u omisión. 4. Abstenerse de realizar nuevas construcciones, excavaciones, perforaciones o cualquier obra que requiera el cumplimiento previo de las normas urbanísticas y autorización de la Asamblea General de Condóminos, lo cual deberá quedar regulado en el Reglamento de Administración. 5. Abstenerse de producir ruidos, molestias y acciones que perturben la tranquilidad de los demás propietarios de unidades independientes o afecten la salud pública. Según los horarios y condiciones previamente establecidas en el Reglamento de administración o en los Estatutos Internos. Las demás previstas en esta Ley y el reglamento de administración. Así como las establecidas en las ordenanzas municipales y demás leyes que resulten concernientes. DIVISIBILIDAD DE LA HIPOTECA Art. 23.- Todo inmueble que se sujete al régimen que establece esta ley, debe estar libre de gravamen, limitaciones y anotaciones preventivas. Sin embargo, si se tratare de gravámenes hipotecarios, el régimen puede constituirse siempre que los respectivos acreedores presten su consentimiento mediante autorización por escrito que deberá presentarse al momento de la inscripción del régimen. En este caso, el crédito y la hipoteca que lo garantiza quedarán automáticamente divididos entre los propietarios de las diferentes unidades independientes, de suerte que cada uno de dichos propietarios podrá liberar la parte que le corresponde pagando solamente lo que a prorrata le obligue, según el valor de su derecho. Una vez efectuada la división de la correspondiente hipoteca y hecha la inscripción en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, los dueños de cada unidad independiente serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes.

CAPÍTULO VII DE LOS BIENES COMUNES NATURALEZA Art. 24.- Los bienes comunes de un inmueble o condominio que permitan o faciliten la existencia estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de las unidades independientes o bienes de dominio particular, pertenecientes en común y proindiviso a los propietarios de las citadas unidades independientes, son indivisibles y mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados.

Tendrán la calidad de comunes no solo los bienes indicados de manera expresa en la Escritura de Constitución, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados por la autoridad competente o los voluntariamente designados por la Asamblea General en el Reglamento de administración. Los bienes comunes deberán coincidir con lo señalado en el proyecto aprobado y lo indicado en el reglamento de administración. En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos los derechos proindiviso que correspondan sobre bienes comunes y no podrá efectuarse estos actos respecto de los bienes comunes separadamente de la unidad independiente o bien de dominio particular al que acceden. Cada condómino podrá ejercer su derecho sobre estos bienes siempre que lo haga según su destino autorizado sin perturbar el uso legítimo de los demás, en la forma prevista en la presente ley y en el respectivo Reglamento de Administración. BIENES COMUNES ESENCIALES Art. 25.- Se consideran como bienes comunes esenciales, aquellos indispensables para la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce y explotación de los bienes de dominio particular o unidades independientes. Se determinan como bienes comunes esenciales el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios básicos, tales como agua, energía eléctrica, y cualquier otro que establezca el reglamento de administración, los cimientos, la estructura, las zonas de circulación, accesos y escaleras, instalaciones de servicios públicos, fachadas y cubiertas a cualquier nivel. Sin perjuicio de la disposición según la cual los bienes comunes no son enajenables en forma separada de los bienes de propiedad privada o unidades independientes, los reglamentos de administración de los inmuebles sometidos al régimen de condominio, podrán autorizar la explotación económica de bienes comunes, siempre y cuando esta autorización no de lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La autorización no deberá afectar la tranquilidad ni habitabilidad del condominio, ni la accesibilidad de las unidades privadas, ni podrá impedir la circulación por las zonas comunes, ni afectará la estructura de la edificación, ni contravendrá disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas solamente serán para gastos o inversiones en beneficio común de la copropiedad y se destinarán según lo decida la Asamblea General de Condóminos. DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES Art. 26.-. La Asamblea General de Condóminos, previa autorización de la autoridad urbanística competente y con la aprobación de un número plural de propietarios de unidades independientes que represente por lo menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de participación general,podrá desafectar la calidad de bienes comunes no esenciales, los cuales podrán integrarse a determinada unidad independiente cuyo propietario así lo solicite. Los estacionamientos de visitantes, para el caso de condominios residenciales, no podrán ser desafectados. La desafectación no procederá cuando el

condominio no haya sido comercializado en una proporción igual o mayor al setenta por ciento 70% a propietarios particulares, o cuando el origen de la desafectación se traduzca en beneficios particulares del propietario inicial, sus socios o familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad o segundo de afinidad. Los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, serán objeto de todos los beneficios y cargas inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para el caso de donaciones a favor del estado, autónomas o semiautónomas, y de las municipalidades, se contempla la desafectación de bienes comunes no esenciales, previa aprobación de las autoridades competentes, y que las porciones resultantes no queden afectas al régimen jurídico de condominio, sino de propiedad tradicional. PROCEDIMIENTO PARA LA DESAFECTACIÓN DE BIENES COMUNES Art. 27.- En la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la reforma a la Escritura de Constitución, con la aprobación de los ajustes en los coeficientes de participación general y en los coeficientes de participación económica diferenciada cuando sea el caso, como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al inmueble. En este caso los coeficientes se recalcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en esta ley. Los instrumentos que contengan la modificación deberán presentarse al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas para que surtan los efectos correspondientes. BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO Art. 28.- Serán aquellos bienes comunes destinados al uso común de una parte de los propietarios de unidades independientes no necesarios para el disfrute y goce general de todas las unidades independientes. Estos bienes comunes podrán ser asignados en derecho de uso exclusivo a los propietarios de unidades independientes por el propietario inicial o por los condóminos reunidos en Asamblea General. Los propietarios a quienes se asigne un uso exclusivo de bienes comunes, serán responsables únicos o propios del mantenimiento de los mismos. Los estacionamientos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, no podrán ser objeto de uso exclusivo. Los estacionamientos destinados a los vehículos de los condóminos podrán ser objeto de asignación al uso exclusivo de cada uno de los propietarios de bienes privados de manera equitativa. CONDICIONES ESPECIALES DE LOS BIENES COMUNES DE USO EXCLUSIVO Art. 29.- Los propietarios de las unidades independientes o bienes privados a los que se asigne el derecho de uso exclusivo de un determinado bien común, dado en arrendamiento según los parámetros dispuestos por la Asamblea General, excepto aquellos casos que por disposición legal deban donarse a entidades estatales quedarán obligados a: l. No realizar modificaciones con construcciones sobre o bajo el bien.

2. No dar al bien asignado en derecho de uso exclusivo una finalidad diferente a la dispuesta en el reglamento de administración, de conformidad con las normas urbanísticas. 3. Hacerse cargo de los costos y trabajos de mantenimiento a que haya lugar, como consecuencia de los deterioros que se produzcan por culpa o de las reparaciones locativas que se requieran debido al normal uso o por el desgaste ocasionado no obstante la correcta utilización del bien. 4.

Pagar las compensaciones económicas por el uso exclusivo, según lo aprobado en la Asamblea General de Condóminos o el reglamento de administración en su caso.

El incumplimiento de las condiciones previstas en el presente artículo dará lugar a la pérdida

del

beneficio otorgado como derecho de uso exclusivo. ENTREGA DE LOS BIENES COMUNES

Art. 30.- El propietario inicial entregará los bienes comunes a los adquirentes de unidades independientes, de la siguiente manera:

1. Los bienes comunes esenciales para el uso y goce de las unidades independientes se efectúan con la entrega de las unidades independientes de acuerdo con el acta correspondiente. 2. Los bienes comunes de uso y goce general se entregarán a la persona o personas designadas por los condóminos iniciales o por la Asamblea General según el caso, o en su defecto al administrador

definitivo.

Los bienes comunes de uso y goce general se entregarán a más tardar cuando se haya construido y enajenado un número de unidades independientes que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) de los coeficientes de participación general. La entrega deberá incluir los documentos vigentes de garantía de los equipos instalados expedidas por sus proveedores, así como todos los planos arquitectónicos, estructurales, de diseño, redes eléctricas, de redes hidrosanitarias, y en general, de los servicios públicos. Cuando se trate de inmuebles o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido. CAPÍTULO VIII DE LOS COEFICIENTES DE PARTICIPACION GENERAL Y DE PARTICIPACION ECONOMICA COEFICIENTES DE PARTICIPACION GENERAL Art. 31. La Escritura de Constitución del Régimen de Condominio deberá determinar los coeficientes de participación general de los bienes de dominio particular que integran el inmueble, los cuales se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente Ley. Tales coeficientes definirán:

1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de unidades independientes sobre los bienes comunes del inmueble o condominio.

2. El porcentaje de participación en las votaciones para proceso de toma de decisiones

en la

Asamblea General de Condóminos, así como los quórums para la instalación de las mismas. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de unidades independientes o bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del condominio, se determinará mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración, salvo cuando éstas se determinen de acuerdo con los coeficientes de participación económica diferenciada en la forma señalada en el reglamento de administración. COEFICIENTES DE PARTICIPACION SECTORIAL Art. 32.- Cuando se trate de decidir sobre la reparación, reconstrucción o reposición de una edificación o etapa que conforma la unidad jurídica de un inmueble sometido al régimen de condominio, se deberá aplicar el coeficiente de participación sectorial señalado en la Escritura de Constitución del Régimen. DETERMINACIÓN DE LOS COEFICIENTES DE PARTICIPACIÓN GENERAL Art. 33. Los coeficientes de participación general se calcularán de la siguiente manera: l. En los inmuebles con destinación residencial, los coeficientes de participación se calcularán de acuerdo con el área privada construida o no, de cada bien de dominio particular o unidad independiente, con respecto al área total privada del condominio, ponderando además de manera objetiva las ventajas de localización vertical y horizontal de las

unidades

independientes; 2. En los inmuebles de uso mixto y comercial, los coeficientes de participación general se calcularán ponderando objetivamente el área privada, destinación y características de cada unidad independiente. Los reglamentos deberán expresar en forma clara y precisa los criterios que sirvieron de base para el cálculo de los coeficientes de participación general y de participación económica diferenciada. MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES Art. 34.- Mediante reforma del Reglamento de Administración, la Asamblea General de Condóminos, con el voto favorable de un número plural de ellos que represente al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de participación general, podrá autorizar la modificación de éstos, en los siguientes eventos: l. Cuando en su cálculo inicial no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2. Cuando el inmueble se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común según lo establecido en los artículos 26 y 27 de la presente Ley, o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo, siempre y cuando la Asamblea General decida afectarlos a la condición de bien común. 3. Cuando se extinga parcialmente el sometimiento de un inmueble al régimen de condominio.

4. Cuando los propietarios de unidades independientes que integren una etapa o sector del inmueble destruido total o parcialmente decidan reconstruirlo con condiciones materiales y áreas privadas diferentes a las inicialmente aprobadas. 5. Cuando se cambie la destinación total o parcial de las unidades independientes, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de participación general. COEFICIENTES DE PARTICIPACION ECONOMICA DIFERENCIADA

Art. 35.- Los reglamentos de administración de los inmuebles de uso comercial o mixto deberán prever de manera expresa la sectorización de los bienes y servicios comunales que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades independientes, en razón a su naturaleza, destinación o localización. En consecuencia para el pago de las expensas comunes sectorizadas, se calculará la expresión numérica que permita establecer la participación porcentual económica en los inmuebles de uso comercial o mixto.

CAPÍTULO XIX DE LA CONTRIBUCION ECONOMICA EXPENSAS COMUNES GENERALES

Art. 36. Cada propietario de unidad independiente deberá contribuir

a

las

expensas

comunes

necesarias aprobadas por la Asamblea General de Condóminos y/o propietario inicial, a favor de la persona jurídica, causadas por la administración y la prestación de servicios comunes requeridos para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, el pago de los servicios públicos comunitarios y de la prima de seguros relacionados con estos, en proporción a su coeficiente de participación general. La determinación de expensas comunes no podrá establecer beneficios particulares en favor del propietario original del inmueble o comercializador de los bienes de dominio particular. EXPENSAS COMUNES SECTORIZADAS

Art. 37.- En los inmuebles de uso residencial, comercial o mixto en los cuales se haya sectorizado el uso y goce de bienes y servicios comunales para beneficio de determinados propietarios de unidades privadas, estos contribuirán económicamente en proporción a los coeficientes de participación económica diferenciada calculados de acuerdo a lo establecido en el reglamento de administración. Los recursos de cada sector de contribución se precisarán dentro del presupuesto anual del inmueble de uso residencial, comercial o mixto y solo podrán sufragar las destinación específica.

erogaciones

inherentes

a

su

GASTOS DE MERCADEO

Art. 38.- En los inmuebles de uso comercial, los gastos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria sin perjuicio de las excepciones que el reglamento de administración respectivo establezca. INCUMPLIMIENTO EN EL PAGO DE EXPENSAS

Art. 39. - El incumplimiento en el pago de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés legal en materia mercantil, certificado por la autoridad competente,

sin

perjuicio de que la Asamblea General de Condóminos, con el quórum que señale el reglamento de administración, establezca un interés inferior, en cuyo caso deberá estarse a lo resuelto por esta última. COBRO JUDICIAL DE EXPENSAS COMUNES

Art. 40.- Para el cobro judicial de las expensas comunes ordinarias o extraordinarias, y compensaciones impuestas por la Asamblea General de Condóminos, y multas impuestas por la Junta Directiva o la Asamblea General según el caso, con sus correspondientes intereses, se tendrá como título ejecutivo un certificado expedido por el Administrador del inmueble, y del auditor si existiese, sobre la existencia y monto de la deuda a cargo del propietario o residente deudor.

CAPÍTULO X ORGANOS DE DIRECCION Y ADMINISTRACION ORGANOS COMPETENTES

Art. 41.- La dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la Asamblea General de Condóminos, al Administrador, y a la Junta Directiva, si la hubiere. ASAMBLEA GENERAL DE CONDOMINOS

Art. 42.- Los propietarios de unidades independientes, sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley, constituirán la Asamblea General. Los propietarios de unidades independientes que integran el condominio, tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a decidir en ella. El valor del voto de cada condómino equivaldrá al porcentaje del coeficiente de participación general del respectivo bien privado. Los residentes no propietarios de unidades independientes podrán participar en las deliberaciones de las reuniones de · Asamblea, pero no tendrán derecho a voto. Los propietarios de unidades independientes que integran el condominio, podrán hacerse representar en las asambleas por otro propietario o por persona extraña al condominio. La representación podrá realizarse por simple carta.

Las decisiones adoptadas por los condóminos en reunión de Asamblea General son de obligatorio cumplimiento para todos ellos, inclusive para los ausentes o disidentes, para los órganos de dirección y administración de la persona jurídica, usuarios y residentes del inmueble. FUNCIONES DE LA ASAMBLEA GENERAL

Art. 43.- Las funciones básicas de la Asamblea General de Condóminos serán las siguientes: 1. Nombrar y remover al administrador y a su suplente, para períodos determinados, y fijarle su remuneración. 2. Aprobar o no los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberá someter a su consideración el Administrador. 3.

Nombrar y remover a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año, en los condominios de uso residencial.

4. Aprobar el presupuesto anual del condominio y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias, así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 5.

Elegir y remover los miembros de la Junta Directiva y, cuando exista, para los períodos establecidos en el reglamento de administración, que en su defecto, será de un año.

6. Aprobar las reformas al reglamento de administración y reglamentos internos. 7.

Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta_o

división,

cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común, previas la autorizaciones de las autoridades competentes. 8.

Decidir la reconstrucción o remodelación total o parcial del condominio, de conformidad con lo previsto en la presente ley.

9. Decidir, salvo en el caso que corresponda a la Junta Directiva, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta Ley y en el Reglamento de Administración, con observancia del debido proceso consagrado para el caso en el respectivo reglamento de administración. 10. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica. 11. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al Fondo de Imprevistos.

12. Las demás funciones fijadas en esta ley, en las normas que la reglamenten y en el reglamento de administración. REUNION ORDINARIA

Art. 44. La Asamblea General Ordinaria de Condóminos se reunirá ordinariamente una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de administración; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. REUNION EXTRAORDINARIA

Art. 45.- Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del inmueble así lo ameriten, por convocatoria del administrador, de la Junta Directiva, o de un número plural de propietarios de unidades independientes que representen por lo menos, el veinte por ciento (20%) de los coeficientes de participación general. La convocatoria con el orden del día se efectuará con una antelación no inferior a tres (3) días calendario. En esta reunión no se podrán tomar decisiones sobre temas ordinarios o extraordinarios no previstos en la convocatoria. CONVOCATORIA

Art. 46.- Toda convocatoria se comunicará a cada uno de los propietarios de las unidades independientes del condominio, a la última dirección registrada por los mismos. REUNIONES POR DERECHO PROPIO

Art- 47.- Si no fuere convocada la Asamblea General Ordinaria dentro del periodo señalado en el reglamento de administración, se reunirá por derecho propio el primer día hábil del siguiente mes en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del inmueble. REUNION UNIVERSAL

Art. 48.- Será igualmente válida la reunión que se realice en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de participación general, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas. REUNIONES DE SEGUNDA CONVOCATORIA

Art 49.- Si convocada la Asamblea General de Condóminos, no puede sesionar por falta de quórum, se reunirá el tercer día hábil siguiente al de la convocatoria inicial, sin perjuicio de lo dispuesto en el reglamento de administración, la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de condóminos, no inferior al veinte por ciento (20%) del total de los coeficientes de participación general representados. En todo caso, en la convocatoria prevista en este capítulo deberá dejarse constancia de lo establecido en el presente artículo.

REUNIONES NO PRESENCIALES

Art. SO.- Serán válidas las reuniones de Asamblea General no presenciales, cuando los condóminos, sus representantes o delegados debidamente acreditados, puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva y de manera inmediata, de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe quien actúe como Secretario de la Asamblea General. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, de acuerdo con el medio tecnológico utilizado, donde sea claro el nombre de quien emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los condóminos. Las actas de estas reuniones deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo, por cualquiera de los medios reconocidos por la ley, debiéndose entender que la misma se tendrá como acto de notificación. REUNIONES Y DECISIONES SECTORIALES Art. 51.- Cuando se trate de reparar, reconstruir o reponer en forma parcial edificaciones o etapas que hacen parte del inmueble sometido al régimen de condominio, el administrador por iniciativa propia o a petición de un número plural de propietarios ahí localizados que represente al menos el veinte por (20%) del total de los coeficientes de participación sectorial, convocará a esos propietarios en igual forma que para las reuniones extraordinarias. QUÓRUM Y MAYORÍAS

Art. 52.- Con excepción de los casos en que la presente ley exija un quórum calificado y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en este capítulo, la Asamblea General de condóminos sesionará con un número plural de ellos que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de participación general, y decidirá con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de participación general representados en la respectiva sesión. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos de administración se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría aquí indicada. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA

Art. 53.- No obstante lo previsto en esta ley para los quórum y mayorías y como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de participación general o parcial según el caso: 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce, sin perjuicio de las normas urbanísticas

vigentes.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuesta!, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de una determinada unidad independiente. 5. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de una determinada unidad independiente. 6. Desafectación de un bien común no esencial. 7. Reconstrucción del condominio destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8. Cambio de destinación genérica de las unidades independientes, siempre y cuando se ajuste a

la normatividad urbanística vigente. 9. Enajenación de bienes inmuebles del patrimonio común. 10. Liquidación y disolución de la persona jurídica. Las decisiones previstas en este artículo no podrán tomarse en reuniones no presenciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría exigida por esta ley. ACTAS Art. 54.- Las decisiones de la Asamblea General o sectorial de condóminos se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la reunión, en las cuales deberá indicarse la clase de reunión del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad independiente y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. Dentro de un lapso no superior a quince (15) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe comunicar a los propietarios de las unidades independientes del condominio, sobre la disposición del acta correspondiente firmada por presidente y secretario, mediante una copia de la misma que será publicada en un lugar visible del condominio o en el lugar determinado como sede de la administración. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha de la comunicación. La certificación del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad. El administrador deberá entregar copia del acta al propietario de unidad independiente que se la solicite. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES Art. SS. Las decisiones de la Asamblea General y sectorial de propietarios podrán ser impugnadas ante la jurisdicción con competencia civil, cuando no se ajusten a las prescripciones legales y reglamentarias, por quienes demuestren interés legítimo para ello, de conformidad con las normas de procedimiento civil y ante la autoridad competente. La acción sólo podrá intentarse dentro de sesenta (60) días calendario siguientes de celebrada la Asamblea General a la fecha de la comunicación

producida por el administrador sobre la disposición del acta de reunión de Asamblea General de Condóminos. CAPÍTULO XI DEL ADMINISTRADOR DEL INMUEBLE EL ADMINISTRADOR

Art. 56. La representación legal de la persona jurídica y la administración de los bienes y gastos comunes del condominio corresponderán a un administrador elegido por la Asamblea General de Condóminos, salvo en aquellos casos en que el uso y destinación del inmueble sea mixto o comercial y a su vez el reglamento de administración prescriba que para la designación sea competente la Junta Directiva. Los actos y contratos que celebre el administrador en ejercicio de sus funciones, obligarán a la persona jurídica, siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. De no existir nombramiento del Representante Legal, será el Propietario Inicial quien asumirá dicha calidad. REGISTRO Y CERTIFICACION SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACION LEGAL

Art. 57. La inscripción y posterior certificación sobre existencia y representación legal de las personas jurídicas que surgen con esta ley, para todos los efectos, corresponde a la Alcaldía Municipal. SUSCRIPCIÓN DE CONTRATO

Art. 58.- Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación con el administrador, actuará como representante legal de la persona jurídica el presidente de la Junta Directiva o, cuando ésta no exista, el presidente de la Asamblea General que lo ha elegido. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del condominio. EJERCICIO

Art. 59.- Quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin,deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo. El período para ejercer actos de administración,se entenderá por un año prorrogable, mientras no se nombre sustituto o medie acuerdo en contrario. Además deberá rendir fianza conforme a los requisitos exigidos en el Código de Comercio. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR

Art. 60. La administración inmediata del condominio estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes:

l. Convocar a la Asamblea General a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su

aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2. Convocar a la asamblea sectorial a reuniones extraordinarias y someter a su aprobación la reparación, reconstrucción y reposición de bienes comunes de una parte o etapa del inmueble. 3. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de contabilidad, de actas de las asambleas y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al condominio. 4. Poner en conocimiento de los propietarios de unidades independientes y residentes del condominio, las actas de la Asamblea General, sectorial y de la Junta Directiva, si la hubiere. 5. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio de la persona jurídica que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la Asamblea General de Condóminos en el acto de desafectación, de conformidad con el reglamento de administración. 6. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, mantenimiento, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en el reglamento de administración. 7. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del condominio, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas. 8. Depositar las reformas al reglamento de administración aprobadas por la Asamblea General de Condóminos, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal de la persona jurídica. 9. Representar judicial y extrajudicialmente a la persona jurídica y otorgar poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 10. Notificar a los propietarios de unidades independientes, por los medios que señale el respectivo reglamento de administración, las sanciones impuestas en su contra por la Asamblea General o la Junta Directiva, según el caso, por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. 11. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en esta ley, en el reglamento de administración y en cualquier reglamento interno, que hayan sido impuestas por la Asamblea General o la Junta Directiva, según el caso, una vez se encuentren en firme.

12. Expedir solvencias con la administración del condominio. Las demás funciones previstas en la presente ley, en el reglamento de administración, así como las que defina la Asamblea General de Condóminos. ADMINISTRACIÓN PROVISIONAL Art. 61.- Una vez inscrita la persona jurídica ante el alcalde municipal o el funcionario designado para tal efecto, ejercerá como administrador provisional el propietario inicial,quién podrá contratar con un tercero tal gestión. Cesará la gestión del propietario inicial como administrador provisional, cuando se haya construido y enajenado un número de unidades independientes que representen por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de participación general. Cumplida esta condición el propietario inicial deberá informarlo por escrito a los propietarios de unidades independientes dentro de

los

treinta (30) días hábiles contados desde su ocurrencia, convocando simultáneamente a reunión de Asamblea General para elegir al administrador definitivo dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la fecha de la convocatoria. El propietario inicial designará al administrador definitivo si los propietarios no lo eligen dentro del plazo establecido en la ley. CAPÍTULO XII DE LA JUNTA DIRECTIVA OBLIGATORIEDAD Art. 62. Los condominios de uso comercial o mixto, integrados por más de treinta (30) unidades independientes excluyendo estacionamientos o depósitos, tendrán una Junta Directiva, integrada por un número impar de tres (3) o más propietarios de las unidades independientes respectivas, o sus delegados. En aquellos condominios de uso comercial o mixto que tengan un número inferior a treinta (30) bienes independientes, excluyendo estacionamientos y depósitos, y en condominios de uso residencial, será potestativo consagrar Junta Directiva en los reglamentos de administración. REUNIONES Y DECISIONES Art. 63.- Las decisiones de la Junta Directiva se tomarán con la presencia y votos de la mayoría de sus integrantes. Para tal efecto los reglamentos de administración, podrán establecer las reuniones universales y no presenciales con sus correspondientes procedimientos y condiciones. FUNCIONES Art. 64.- A la Junta Directiva le corresponde cumplir con las siguientes funciones

básicas:

1. Designar y remover libremente al administrador y a su suplente, para períodos determinados en el reglamento de administración de condominios de uso comercial o mixto.

2. Convocar a reuniones de asamblea general extraordinaria. 3. Designar a su presidente. 4. Asesorar y exigir al administrador el cumplimiento de la ley, el reglamento de administración y las decisiones de la Asamblea General de Condóminos. S. Controlar los recursos del fondo de imprevistos. 6. Imponer las sanciones en observancia al debido proceso, a quienes incumplan las obligaciones no pecuniarias. 7. Autorizar la enajenación de bienes muebles.

CAPÍTULO XIII DEL AUDITOR DEL CONDOMINIO OBLIGATORIEDAD Art. 65.- Los condominios de uso comercial o mixto y los residenciales integrados por más de treinta (30) unidades independientes excluyendo estacionamientos o depósitos, estarán obligados a contar con un auditor elegido por la Asamblea General de Condóminos. El auditor no podrá ser propietario o tenedor de unidades independientes o bienes privados en el condominio respecto del cual cumple sus funciones, ni tener parentesco hasta el cuarto grado de consanguinidad, segundo de afinidad, ni vínculos comerciales, o cualquier otra circunstancia que pueda restarle independencia u objetividad a sus conceptos o actuaciones, con el administrador y/o los miembros de la Junta Directiva. Los condominios con unidades inferiores a los establecidos en la presente Ley, podrán contar con Auditor, si así lo decide la Asamblea General de Condóminos.

CAPÍTULO XIV RELACIONES DE VECINDAD Y SOLUCIÓN DE CONFLICTOS ACOMPAÑAMIENTO SOCIAL Art. 66.- Con el objeto de fortalecer las relaciones de vecindad y convivencia pacífica entre los propietarios de unidades independientes, residentes, moradores, e integrantes de los órganos de dirección, administración y control de la persona jurídica, y con el fin de establecer una cultura del régimen de condominio, el Estado y los desarrolladores de los proyectos, podrán contemplar dentro de su ejecución, la implementación de un programa de acompañamiento social que garantice la sostenibilidad económica, administrativa, social y ambiental de estos desarrollos.

SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

Art. 67.- Cuando se presente una controversia, conflicto o diferencia entre los usuarios de un condominio de uso habitacional con ocasión de la relación entre vecinos, se podrá acudir en la búsqueda de la solución y en forma preventiva, a la intervención de un comité de convivencia elegido por la Asamblea General de Condóminos o en su defecto por la Junta Directiva, que intentarán mediar o conciliar. Para los procedimientos de intervención del comité de convivencia, se acudirá a lo establecido en el reglamento de administración del condominio. El comité no tiene facultades sancionatorias y solo podrá recomendar o proponer soluciones al conflicto. De todo lo actuado en cada

intervención se

dejará constancia en actas que se suscribirán por los integrantes del comité y las partes en conflicto. El comité de convivencia estará integrado por un número impar de tres (3) o más personas para el período que determine el reglamento de administración. Las partes podrán acudir al comité de convivencia, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades de policía y jurisdiccionales. En el Reglamento se podrá establecer acudir a un centro de solución de controversias, o de mediación o conciliación judicial para resolver el conflicto.

CAPÍTULO XV DE LAS SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO ECONOMICAS CLASES DE SANCIONES

Art 68.- El incumplimiento de las obligaciones no económicas previstas en el reglamento de administración, por parte de los propietarios de unidades

independientes,

usuarios no propietarios, dará lugar a la imposición de las siguientes

residentes,

moradores,

sanciones:

1. Publicación de la resolución de imposición de una o varias sanciones, en lugares de amplia circulación del condominio. 2. Imposición de multas únicas, o sucesivas si persiste el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas comunes necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición. 3. Restricción al uso y goce de bienes y servicios comunes no esenciales. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes y servicios comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo. De la misma forma se prohíbe a la administración del condominio restringir el acceso a servicios básicos o de saneamiento.

COMPETENCIA Art. 69.-. La Asamblea General de Condóminos impondrá las sanciones para los integrantes de la Junta Directiva, y propietarios de unidades independientes y usuarios no propietarios, cuando el reglamento de administración no contemple la existencia de la Junta Directiva. Las sanciones serán impuestas por la Junta Directiva cuando se trate de sancionar propietarios de unidades independientes, usuarios no propietarios, residentes, moradores, cuando se haya creado y en el reglamento de administración se le haya atribuido esta facultad. Para su imposición se consultará y observará el debido proceso, el derecho de defensa y contradicción e impugnación. El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas. Las conductas objeto de la aplicación de sanciones, deberán indicarse en el reglamento de administración,su duración y la unidad de medida para cada multa. Se deberá contemplar el principio de proporcionalidad y de racionalidad o razonabilidad, entre la conducta y la sanción. IMPUGNACIÓN DE LAS SANCIONES Art. 70. El infractor sancionado podrá impugnar la resolución con el recurso de revisión ante el órgano que la haya impuesto, de conformidad con los procedimientos de imposición y notificación que para tal efecto se señalen en el reglamento de administración.

TÍTULO 11 DISPOSICIONES FINALES DISPOSICIÓN TRANSITORIA Art. 71.- Las edificaciones sometidas al régimen de condominio con anterioridad a la entrada en vigencia de la presente Ley, contarán con un año a partir de la vigencia de ésta, para inscribir en la respectiva municipalidad a la persona jurídica a la que se refiere el capítulo 111 del Título I de la presente Ley, por medio de la presentación en la Alcaldía Municipal en donde se ubique el condominio del testimonio o certificación del testimonio de la Escritura Pública de Constitución del Condominio y en caso de existir, sus posteriores reformas debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas y la certificación de elección de la Junta Directiva o administrador vigente. Los propietarios de inmuebles bajo el régimen de condominio constituido con anterioridad a la vigencia de la presente Ley, podrán dentro del plazo de un año, a partir de la entrada en vigencia de la presente ley, adaptar sus reglamentos de administración a lo establecido en la presente Ley. DEROGATORIA Art. 72.- Derógase la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos emitida por medio de Decreto 31dado en Casa Presidencial a los veintiún días del mes de febrero de mil novecientos sesenta

y uno, por el Directorio Cívico Militar de El Salvador, publicada en el Diario Oficial No. 40,Tomo 190, Publicación del 27/02/1961,y sus reformas posteriores.

Los edificios construidos por el Instituto de Vivienda Urbana, para efectos de administración y funcionamiento, estarán sujetos a lo que prescriben las disposiciones de esta Ley. VIGENCIA Art. 73.-EI presente Decreto entrará en vigencia ocho días después de su publicación en el Diario Oficial. DADO EN EL SALON AZUL DEL PALACIO LEGISLATIVO: San Salvador, a los

de dos mil

_

días del mes de