LOCALES DESOCUPADOS LOCALES DESOCUPADOS

Tomó por sorpresa el reciente anuncio publicado en un diario regional sobre la propuesta de penalizar a quienes no pongan en uso sus locales desocupados. Aun cuando el Ayuntamiento de Bilbao descarta, «por el momento», adoptar «medidas coercitivas» y aboga por «estimular» a los emprendedores, ésta es una carta que se asoma en la Ley

de Vivienda (LV), aprobada en 2015, la cual pudiera replicarse en los inmuebles donde se desarrollen actividades comerciales. En la información se señala que “los comerciantes de Bilbao son los primeros en lamentar la gran cantidad de calles con cada vez más locales comerciales cerrados por la pésima imagen que traslada a los vecinos y turistas y la pérdida de competitividad”, recalcando que el ayuntamiento cuenta con suficientes recursos legales para estimular la reactivación de los negocios cerrados. Lo cierto es que la LV dedica su Capítulo IX a las Garantías Jurídicas del Uso Adecuado, de las Condiciones de Habitabilidad y de la Función Social de las Viviendas, donde se dispone, entre otros aspectos, la imposición de un canon fiscal, el cual “(…) recaerá sobre las personas físicas y jurídicas, así como sobre las herencias yacentes, comunidades de bienes y demás entidades” que ostenten el derecho de propiedad y uso de viviendas deshabitadas. Características del gravamen fiscal

En todo caso, el polémico instrumento legal, en su artículo 56-1 se refiere a la vivienda deshabitada o locales desocupados

como aquella “(…) que permanezca desocupada de forma continuada durante un tiempo superior a dos años, salvo que concurra motivo que justifique su no utilización en los términos previstos en esta ley y en su normativa de desarrollo”. Los motivos justificables para el desuso de la vivienda son los siguientes: los supuestos de traslado de domicilio por razones laborales, de salud, de dependencia o emergencia social que justifiquen la necesidad de desocupar temporalmente la vivienda o cuando su titular la mantenga en oferta de venta o alquiler a precios de mercado, así como en otras situaciones equivalentes a las citadas” como los casos en que el inmueble sea “segunda vivienda”, según administradores de fincas colegiados. El canon fiscal se fija en un importe de 10 euros por cada metro cuadrado útil y el monto se incrementará un 10% cada año, sin que pueda superar tres veces el importe inicial. Este gravamen se liquidará anualmente, a partir de que la autoridad competente declare oficialmente al inmueble como “vivienda deshabitada”. En el artículo 56 de la LV, se dispone que “La declaración de vivienda deshabitada podrá ser acordada por el ayuntamiento correspondiente, o, en su defecto, por el departamento competente en materia de vivienda del Gobierno Vasco, previa audiencia del ayuntamiento respectivo. En cualquier caso, la resolución irá precedida de un procedimiento administrativo con audiencia a los titulares de la vivienda”. El Registro de viviendas deshabitadas

En la mencionada Ley se crea el Registro de Viviendas deshabitadas “(…) como instrumento básico para el control y seguimiento de las viviendas que, por concurrir los supuestos previstos legalmente en el artículo 56, hayan sido declaradas deshabitadas, y ello al servicio de las potestades administrativas que reconoce la presente ley”, artículo 58-1. Igualmente, se determina que el mencionado registro tiene carácter autonómico y se residenciará en el departamento competente en materia de vivienda de cada jurisdicción. Éste deberá contener un fichero de datos de titularidad pública, (sujeto a la normativa sobre protección de datos de carácter personal), así como la descripción de las características del inmueble desocupado. En esta ley se considera, también, la expropiación temporal de pisos a bancos, al reconocer el derecho subjetivo y exigible ante los tribunales, con el propósito de disponer de una vivienda deshabitada. Aun cuando se reconoce el derecho de los propietarios afectados a interponer acciones judiciales, las cuales pueden generar “sentencias a favor” que se convierten en jurisprudencia. Lo cierto es que los propietarios de inmuebles destinados al desarrollo de actividades comerciales deben “poner su barba en remojo” y consultar a abogados expertos en la materia, sobre los recursos legales que tiene el ayuntamiento para combatir el desuso de locales y convertir lo que hasta ahora es solo un rumor, en una acción efectiva. WWW.GBASOCIADOS.COM

LAS FIANZAS DE LOS ALQUILERES LAS FIANZAS DE LOS ALQUILERES

Un reconocido diario de Bilbao, publicó recientemente la información sobre la aprobación de la Asociación de Personas Consumidoras y Usuarias Vasca-Euskal Kontsumitzaileen Alkartea (EKA/ACUV), respecto al decreto del Gobierno sobre la creación de un Fondo público para el depósito las fianzas de los alquileres de viviendas, realizados a

partir del año 2015. Representantes de la EKA/ACUV, en lo referente a las fianzas de los alquileres, consideran que el hecho de que “el depósito quede en manos de un tercero que no es “parte interesada” como el arrendador o el arrendado; aporta seguridad, tanto a los inquilinos como a los propietarios privados, quienes alquilan sus inmuebles, como negocio o para obtener recursos económicos adicionales que le ayuden a sufragar gastos o mantenerse durante su vejez. Conviene recordar, que en el Pais Vasco, existen empresas de alquiler como Alokabide, propietaria más de 3.200 viviendas sociales, las cuales sumadas a las 2.800 viviendas y alojamientos sociales propiedad del Gobierno vasco y otras 5.000 privadas del Programa Bizigune, constituyen un importante mercado inmobiliario que debe ser consolidado, mediante la generación de garantías por parte del gobierno. Otros sectores aprueban la medida La iniciativa cuenta también, con la opinión positiva de representantes de Administradores de Fincas de Bilbao,

quienes consideran que, la mediación implícita en la creación del citado fondo, asegura que el arrendador reciba la fianza, en caso de que se produzca algún daño en su inmueble alquilado; mientras el inquilino no corre el riesgo de ser amenazado por el propietario del inmueble con no devolverle la misma. La iniciativa de crear este Fondo público para el depósito de las fianzas de los alquileres de viviendas con carácter obligatorio y la reciente activación del Registro de Contratos de Arrendamiento de Fincas Urbanas de la Comunidad Autónoma vasca, forman parte del desarrollo de la Ley de Vivienda aprobada por el parlamento en 2015, cuyo propósito es regular las actividades de alquiler de las viviendas protegidas y de aquellas libres de programas de intermediación. Se debe considerar que la citada ley,según varios abogados, que entró en vigencia recientemente, consagra el derecho subjetivo a reclamar una vivienda en alquiler por parte de los ciudadanos considerados vulnerables socialmente, quienes no dispongan de un domicilio habitable, padezcan una situación de exclusión social o tengan condiciones de necesidad. Los voceros de la EKA/ACUV consideran que “en principio deberíamos confiar en las instituciones y en las administraciones en este tipo de cuestiones” y (…) “los propietarios no deberían tener en un principio, ningún resquemor hacia esta medida, por la garantía de la gestión o de la supervisión por parte de la administración”, lo cual a su juicio, favorece a los involucrados en las actividades de alquiler. Disposiciones referentes al Fondo Despachos de abogados afirman que en el Artículo 54-1 del Capítulo VIII Depósito de Fianzas y Registro de contratos de alquiler de fincas urbanas, se dispone que “Las personas o entidades arrendadoras de fincas urbanas, tanto las destinadas

a vivienda como a otros usos, deberán depositar en la delegación territorial correspondiente del departamento del Gobierno Vasco competente en materia de vivienda, la fianza en metálico establecida en el artículo 36.1 de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos”. La Ley de Vivienda, en su artículo 54-2 establece que el depósito de la fianza será exigible y permanecerá en el fondo, durante el tiempo de vigencia de los contratos de arrendamiento, sin el beneficio de interés, y deben corresponder a una mensualidad de renta para los contratos de arrendamiento de vivienda y dos mensualidades de renta para los convenios de alquiler por temporada que excedan de un año. Igualmente, se dispone que para los convenios de alquiler por temporada, “el importe de la fianza será proporcional al plazo contractual partiendo de dos mensualidades por año”. En el caso de “los contratos de arrendamiento, cuyo destino primordial sea distinto al de vivienda y al de temporada”, se deberá depositar la cantidad mensualidades de renta.

correspondiente

a

dos

Los propietarios de viviendas alquiladas, cuyos contratos se produjeron luego de la entrada en vigencia de la LV en 2015, tendrán tres meses de plazo para acogerse a lo dispuesto. WWW.GBASOCIADOS.COM

EL ERE EL ERE

En la legislación española, un Expediente de Regulación de Empleo (ERE), es el procedimiento administrativo laboral, por medio del cual, una empresa aquejada por alguna de las razones descritas en los párrafos anteriores, pretende obtener la anuencia de la autoridad en materia laboral, para suspender o extinguir las relaciones laborales con sus trabajadores en un marco de negociación, en el cual se garantizan algunos de derechos de los trabajadores.

En los últimos meses hemos visto como los medios de comunicación, tanto nacionales como regionales, han publicado informaciones relacionadas con despidos colectivos , el ere o el inicio de conversaciones con los sindicatos para negociar las condiciones de los mismos, bajo el alegato empresarial de que existen planes de reestructuración o situaciones

de precariedad económica que obligan a la redimensión de las empresas involucradas en estos anuncios. En los mencionados reportes de negociación, se señalan las razones que justifican la necesidad de emprender acciones de “despidos colectivos”; en esta oportunidad, atribuibles a causas económicas, técnicas, organizativas o de producción de las empresas, suspensión o extinción de la relación laboral por fuerza mayor, la desaparición de la personalidad jurídica del contratante u otras, debidamente sustanciadas en los ERE. De acuerdo con lo establecido en la Ley del Estatuto de los Trabajadores, texto refundido en 2015, este tipo de despidos colectivos pudieran ser disfrazados como “objetivos” por causas atribuibles a las empresas, pero en realidad son “colectivos” al no fundamentarse en deficiencias de los trabajadores o exceder el porcentaje máximo establecido para un despido objetivo. EL ROL DEL EXPEDIENTE DE REGULACIÓN DE EMPLEO (E.R.E.)

Se han visto casos, en los cuales algunas empresas se acogen a la figura de los despidos objetivos y los realizan “en cadena”, debido a que quieren evitar afectar su imagen; pretenden eludir el engorroso procedimiento de despido colectivo o, simplemente, no asumir las indemnizaciones propias de los mismos. Es por eso que los trabajadores deben estar alerta y conocer las características de ambos procedimientos, que siempre inician con el levantamiento de un ERE.

Se debe destacar que la última reforma laboral, producida en 2015, elimina la autorización para los despidos colectivos, debido a que el ERE no tiene que ser aprobado por la consejería de empleo de la comunidad autónoma o del Ministerio de Empleo y solo será necesaria su autorización judicial, para constituirse como inicio del procedimiento, lo cual facilita el despido colectivo en las organizaciones privadas y en todas las administraciones públicas. EL PROCEDIMIENTO DE DESPIDO COLECTIVO Luego de constituirse el ERE se inicia un período de consultas mediante la entrega de una comunicación escrita, elaborada por la empresa y dirigida a los representantes legales de los trabajadores y abogados. Se constituye una comisión que analiza las condiciones en las cuales se produciría el despido colectivo, constituida por representantes de ambos sectores, de acuerdo con lo establecido en el art.41.4 de la Ley del Estatuto de los Trabajadores. Simultáneamente, la empresa debe dirigir una comunicación escrita a la autoridad laboral competente, con el propósito de publicitar la apertura del periodo de consultas, (con copia a los representantes de los trabajadores) e informar permanentemente sobre el resultado de los acuerdos logrados y las decisiones finales. Dicha comunicación, debe complementarse con la documentación necesaria para acreditar las causas motivadoras del ERE. Es importante que la mencionada comunicación sea suficientemente clara y cumpla con los requisitos de Ley, ya que si ésta no satisface lo exigido, motivará que la autoridad laboral dirija recomendaciones o advertencias a las partes, para que procedan a la subsanación de los errores, lo cual retrasará el desarrollo del procedimiento. Esta acción garantiza que las causas alegadas por la empresa sean suficientemente sustanciadas y se respeten los derechos de los trabajadores.

Según despachos de abogados y conforme con lo establecido en la Ley, el período de consultas tendrá una duración máxima de treinta días en empresas grandes y de quince en organizaciones con menos de 50 trabajadores. Dicho período podrá concluir en el momento en que las partes lleguen a un acuerdo o cuando consideren que deben activarse otros procedimientos como la mediación o el arbitraje, según el caso. WWW.GBASOCIADOS.COM

INQUILINO MOROSO INQUILINO MOROSO

Uno de los dolores de cabeza de los propietarios de inmuebles que desean alquilar sus departamentos para obtener algún ingreso adicional, es toparse con un inquilino

moroso. Es por ello, que en esta oportunidad, te ofrecemos algunas recomendaciones prácticas para minimizar el riesgo de firmar un contrato de alquiler con un arrendatario que te haga pasar las de Caín, sin que violentes la Ley. De entrada, uno de los ganchos para dar con un buen inquilino es cobrar una renta justa por el inmueble sujeto a alquiler. El inquilino racional y responsable, analiza muy bien sus opciones, antes de alquilar un departamento para vivienda y uno de los factoras que influye en su decisión es que la renta que deba pagar, se ajuste a las características del inmueble que alquila y esté dentro de su presupuesto. Al respecto, deberás hacer un estudio de mercado para comparar precios y características de departamentos similares al tuyo y esa es una información que no es fácil de obtener. De manera, que lo recomendable en este aspecto, es consultar a un profesional para que te asesore en la fijación del “precio técnico”, con base en el estudio de las variables del mercado, la ubicación, las ventajas o desventajas de tu inmueble y la temporada. LA REDACCIÓN DE UN BUEN CONTRATO

Lo segundo que debes hacer, es asesorarte en la redacción del contrato. Este documento debe apegarse a la Ley, para evitar ser demandado por el inquilino moroso y verte obligado a pagar unas costas por procedimientos judiciales en caso de perder el juicio, lo cual es seguro si violentas sus derechos. Contar con un buen asesoramiento, despachos de abogados, implica establecer muy bien las cláusulas contractuales para prevenir inconvenientes de cualquier naturaleza. Recuerda que en las disposiciones de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del mercado del alquiler de viviendas, 2013, se disponen acciones que favorecen los derechos de los involucrados en una relación de alquiler y garantizan la libertad de ambas partes para el desistimiento de los contratos al margen de los plazos señalados, ya que tanto el arrendatario como el arrendador pueden eliminar el contrato de arrendamiento, sin mayores trabas. También es conveniente que en el contrato se identifiquen detalladamente, los datos de todos y cada uno de los inquilinos que van a ocupar el inmueble alquilado, desde quien se responsabiliza por los pagos hasta sus acompañantes: su

esposa o esposo, sus padres e hijos mayores de edad. Esto te permitirá reclamar a cualquiera de ellos la deuda pendiente mediante abogados, además de evitar que el inquilino subarriende tu propiedad. COMPROBACIÓN DEL HISTORIAL

Una vez que tengas los puntos anteriores cubiertos y se presenten los candidatos, debes comprobar su historial. En artículos anteriores te hemos mencionado que existen agencias de alquiler públicas como la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) que ha profundizado sus medidas para proteger a los propietarios de arrendatarios morosos, mediante su identificación. Además, en Bilbao, como en otras ciudades de España, existen organizaciones, que han desarrollado los “ficheros de inquilinos morosos”, cuya información puedes consultar. Asimismo, el gobierno español ha creado el Registro de Sentencias Firmes de impagos del alquiler, en el marco de la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas (LMFFMA) 2013, que permite al propietario, presentar una propuesta de contrato con la identificación del futuro arrendatario e informarse sobre su solvencia. En la mencionada ley, se dispone la inscripción del contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad, lo cual le aporta seguridad al propietario, quien puede presentarlo como

prueba ante los tribunales, en caso de verse obligado a emprender acciones judiciales contra el inquilino moroso. Mediante una consulta en las bases de datos que hemos referenciado, puedes determinar si tu potencial arrendatario tiene antecedentes como moroso. Aun cuando, representantes de Administradores de Fincas de Bilbao consultados, consideran que otra buena medida para evitar la morosidad de los futuros inquilinos, es estudiar su viabilidad económica, mediante el análisis de su comportamiento de pago, a través de la solicitud de referencias expedidas por sus arrendadores anteriores. WWW.GBASOCIADOS.COM