MULTIFAMILIAR “LA CLARITA” ARDILA CONSTRUCTORES CIA LTDA PLAN DE NEGOCIOS

F. DARIO ARDILA JIMENEZ FELIPE A. LOPERA ROJAS

UNIVERSIDAD DE LA SABANA DIRECCIÓN DE ESPECIALIZACIONES PROYECTO DE GRADO BOGOTÁ 2009

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MULTIFAMILIAR “LA CLARITA” ARDILA CONSTRUCTORES CIA LTDA. PLAN DE NEGOCIOS

F. DARIO ARDILA JIMENEZ. FELIPE A. LOPERA ROJAS.

Proyecto de Grado para optar al título de Especialista en Finanzas y Negocios Internacionales.

Director DR. LUIS GUILLERMO CORDOBA B.

UNIVERSIDAD DE LA SABANA DIRECCIÓN DE ESPECIALIZACIONES PROYECTO DE GRADO BOGOTÁ 2009

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Nota de aceptación ___________________________________ ___________________________________ ___________________________________

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___________________________________ Firma del Presidente del Jurado ___________________________________ Firma del Jurado ___________________________________ Firma del Jurado ___________________________________ Firma del Jurado

____ DIA

____ MES

____ AÑO

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CONTENIDO

RESUMEN EJECUTIVO 1. INTRODUCCIÓN 1.1 DEFINICIÓN DEL PROBLEMA. 1.1.1 Antecedentes 1.1.2 Formulación del Problema 1.2 OBJETIVOS 1.2.1 Objetivo General 1.2.2 Objetivos Específicos 1.3 ALCANCE DE LA INVESTIGACIÓN 1.4 MARCO DE REFERENCIA 1.4.1 Marco Conceptual 1.4.2 Glosario 2. METODOLOGÍA 2.1 MÉTODO DE INVESTIGACIÓN DESARROLLADO 2.2 POBLACIÓN Y DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA 2.3 COMO SE ESTRUCTURARON RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN

LOS

INSTRUMENTOS

DE

2.4 MOMENTOS EN QUE SE LLEVO A CABO LA INVESTIGACIÓN 2.5 RESULTADOS DE LA INVESTIGACION DE MERCADOS. 3. ANÁLISIS AMPLIADO DEL MERCADO

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3.1 ANÁLISIS DEL MACRO ENTORNO 3.1.1 Cualitativo 3.1.2 Cuantitativo 3.1.2.1 Clasificación del CIIU 3.1.2.2 Tabla de Indicadores del Sector 3.1.2.3 Indicadores y Balances del Sector 3.1.2.4 Variables Macroeconómicas y Análisis 3.2 ANÁLISIS DEL MICRO ENTORNO 3.2.1 Análisis General del Microentorno 3.2.2 Análisis de Precio Compra de Metro Cuadrado en la Zona 3.2.3 Valor de Metro cuadrado Construido 3.2.4 Análisis de Precio Venta de Metro Cuadrado en la Zona 3.3 OBJETIVOS DEL MERCADO, VENTAS Y SERVICIOS AL CLIENTE 3.3.1 Objetivos del Mercado 3.3.2 Ventas 3.3.3 Servicio Ejecutivo 3.4 ESTRATEGIAS 3.4.1 Producto 3.4.2 Precios 3.4.3 Publicidad/ Promoción 3.4.4 Ventas 3.4.5 Servicio a clientes 3.4.6 Competencia 4. ANÁLISIS TECNICO- OPERATIVO 4.1 PLAN DE EJECUCIÓN 4.2 ESQUEMAS DE SERVICIO 4.3 IMPACTO AMBIENTAL DEL PROYECTO 4.4 INVERSIONES REQUERIDAS EN EQUIPO Y MAQUINARIA 5. PLAN DE CONTROL DEL PROYECTO 6. ANÁLISIS JURÍDICO Y LEGAL 6.1 ZONA DONDE SE DESARROLLA EL PROYECTO

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6.2 ARDILA CONSTRUCTORES CIA LTDA 6.3 DOCUMENTOS LEGALES 7. FORMULACIÓN Y EVALUACIÓN FINANCIERA 7.1 VALORACIÓN DE LAS INVERSIONES REQUERIDAS 7.2 MAQUINARIA, MANO DE OBRA Y EQUIPOS 7.3 CAPITAL DE TRABAJO 7.4 TABLA DE AMORTIZACIÓN DE CRÉDITOS 7.5 BASE PARA PROYECCIONES FINANCIERAS 7.6 BALANCE GENERAL 7.7 ESTADO DE PERDODAS Y GANANCIAS 7.8 FLUJO DE CAJA 7.9 CÁLCULO DEL VALOR PRESENTE NETO (VPN) EBITDA, TASA INTERNA DE RETORNO (TIR) 8. ANEXOS 9. BIBLIOGRAFIA

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LISTA DE TABLAS

Tabla 1. TABLA DE INDICADORES DEL SECTOR Tabla 2. INDICADORES Y BALANCES DEL SECTOR Tabla 3. ANÁLISIS DE LOS INDICADORES Tabla 4. PRMEDIO RAZON CORRIENTE DE LOS ULTIMOS 5 AÑOS Tabla 5. PRUEBA ACIDA Tabla 6. RELACIÓN ENTRE LA DIFERENCIA DE LOS ACTIVOS CORRIENTES Y EL INVENTARIO Tabla 7. DÍAS DE CUENTAS POR COBRAR CLIENTES Tabla 8. DISTRIBUCIÓN DE LOS ESTRATOS EN BOGOTÁ Tabla 9. MANERA EN LA QUE SE ESTA DISTRIBUYENDO EL SUELO EN BOGOTÁ Tabla 10. EVOLUCIÓN CSTOS DE METRO CUADRADO DE TERRENO EN BOGOTÁ Tabla 11. VALOR DEL METRO CUADRADO CONSTRUIDO Tabla 12. CUADRO COMPARATIVO POR COSTO Tabla 13. ANÁLISIS DE PRECIO VENTA DE METRO CUADRADO EN LA ZONA Tabla 14. PRECIOS PARA EL PROYECTO Tabla 15 y 16. PRECIOS DE COMPETITIVIDAD DEL SECTOR Tabla 17. RELACIÓN DE NORMAS N MATERIA DE LICENCIAS URBANÍSTICAS, CURADORES URBANOS Y CONTROL URBANO Y TERRITORIAL

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Tabla 18. TABLA DE VENTAS Tabla 19. BALANCE GENERAL Tabla 20. ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS Tabla 21. FLUJO DE CAJA Tabla 2. CALCULO DE VALORES PRESENTE NETO (VPN) EBITDA, TASA INTERNA DE RETORNO

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LISTA DE GRÁFICOS

Grafico 1. PIB POR SECTOR PRODUCTIVO Grafico 2. TASA DE DESCEMPLEO E IPC Grafico 3. LICENCIAS DE CNSTRUCCIÓN Grafica 4. CENSO DE VIVIENDA Grafica 5. FINANCIACIÓN DE VIVIENDA Grafica 6. DESPACHOS DE CEMENTO Grafica 7. VARIACIÓN PORCENTUAL DE LOS PRECIOS DE VIVIENDA Grafica 8. PLANO CASAS DE UNA PLANTA Grafica 9. PLANO CASAS DE DOS PLANTAS Grafica 10. PLANO CASAS DE TRES PLANTAS Grafica 11. DISTRIBUCIÓN POR ZONAS Grafica 12. ESTRATIFICACIÓN ZONA 10 ENGATIVA Plano 1. ZONAS ESPECÍFICAS DE BOGOTÁ

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RESUMEN EJECUTIVO

El siguiente trabajo pretende establecer un documento para incorporar un plan de negocios y convertirlo en una hoja de ruta, donde se encontraran las variables necesarias para adelantar las proyecciones en un negocio inmobiliario, un plan de negocios cualquiera no puede olvidar los factores propios del mundo, del país y del sector al cual pertenece, específicamente es necesaria la revisión de la situación mundial, el crédito, las tasas de interés, la disponibilidad de recursos; no es lo mismo desarrollar un proyecto inmobiliario en un país donde no hay liquidez, a un país donde el sistema financiero puede solventar estas faltas de capital por intermedio del crédito, la disponibilidad de material, el mercado propio de la zona donde se va a trabajar, los materiales, la mano de obra etc. Si embargo, las proyecciones financieras per se son muy atractivas, pero en este caso usted encontrara la situación de una empresa pequeña que es capaz de generar una rentabilidad cercana al 50% anual. ¿Cómo? Paralelamente a las proyecciones financieras y los estudios de costos de materiales, mano de obra y costo por metro cuadrado de terreno, se debe tener una visión general dada por la experiencia de sus dirigentes y los estudios de mercado que se realizan en las determinadas zonas a intervenir, pero hay algo más, y es la capacidad de negociación a la hora de conseguir esa materia prima que hace de las empresas inmobiliarias un sector selecto en los mercados de los servicios ( negociaciones directas con los proveedores), este factor es el terreno, es la visión básica del negocio y de las relaciones humanas donde las proyecciones financieras se traducen en un lenguaje claro y sencillo, dado que estas negociaciones se hacen con personas a las que hay que convencer, logrando para la compañía un precio razonable, mas que justo, beneficioso para la empresa, y obteniendo de nuevo la relación en ventas que son necesarias en cualquier compañía. Recordemos al respecto que “empresa que no vende….”. Esta relación compañía - cliente debe ser en los mejores términos y en un lenguaje sencillo dado que para nosotros el cliente final es lo mas importante. En conclusión este plan de negocio pretende desarrollar un plan inmobiliario, iniciando con la ubicación, siguiendo con la negociación y compra del lote a construir , pasando por el diseño y construcción de las viviendas, y finalizando en procesos comerciales integrados a servicios de post-venta y de análisis del

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consumidor según la estrategia de mercadeo, enfocada al target1 que se quiere llegar (hoja de ruta), todo esto encaminado a lograr aquella y tan anhelada firma o promesa de compraventa que mantenga y garantice la existencia del negocio siempre y cuando este rodeado de un entrono rentable y viable.

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Target: es un anglicismo también conocido por público objetivo, grupo objetivo, mercado objetivo o mercado meta. Este término se utiliza habitualmente en publicidad para designar al destinatario ideal de una determinada campaña, producto o servicio.

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1. INTRODUCCIÓN

1.1 Definición del problema

1.1.1 Antecedentes

Para empezar a generar este plan de negocios es necesaria la presentación de la empresa, motivo de este plan y del proyecto especifico a desarrollar por la misma. ARDILA CONSTRUCTORES CIA LTDA es una empresa fundada en 2003, producto de la necesidad de sus propietarios por incursionar en los diversos mercados que ofrece la construcción, presta servicios de promoción, gerencia, venta y construcción de proyectos. Esta sociedad tiene como objeto social el desarrollo y ejecución de la ingeniería y de la arquitectura en todas sus formas y ramos, especialmente el de la construcción. No obstante, y como complemento, se desarrolla la viabilidad en la inversión de negocios en valores, en toda clase de bienes inmuebles, muebles, y todas las operaciones complementarias de las anteriores o relacionadas o conexas con ellas. Somos líderes en el sector de la promoción y oferta de reconocidos proyectos de vivienda, y nos hemos caracterizado por desarrollar novedosas propuestas urbanísticas con los más altos estándares de calidad, confort y diseño. Con el fin de desarrollar el objeto social, esta compañía se dedica a la construcción de unidades de vivienda, teniendo en cuenta los recursos propios de la compañía. Ésta se dedica a construir en la zona 10 de Bogotá, denominada Engativa, específicamente en los barrios Santa Helenita, San Marcos y La Clarita. Nuestros clientes son atraídos por la ubicación, novedad, calidad y precio de nuestros productos.

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Nuestro compromiso con un servicio integral al cliente se debe al conocimiento permanente de sus necesidades y expectativas, objetivo para el cual trabajamos con un equipo humano comprometido, serio y creativo. El barrio La Clarita es el involucrado directamente en este plan de negocios, con las casas ya diseñadas, que para este caso en particular serán presentadas dentro del documento u hoja de ruta, de la misma manera que se presentan a los clientes. Mediante el proyecto Multifamiliar “La Clarita”, como proyecto de vida que integra cada una de las necesidades al alcance de los compradores. Este proyecto se ofrece en una ubicación estratégica, cercano a principales vías de transporte, centros comerciales, supermercados, centros médicos y colegios. De esta manera nos estamos comprometiendo con la satisfacción de nuestros clientes, y es nuestro propósito que las familias de Colombia tengan un mejor vivir.

1.1.2 Formulación del problema

Sustentados en la situación actual de la construcción, con visible déficit de unidades de vivienda en Bogotá, y teniendo en cuenta que alrededor de un millón trecientos mil (1.300.000) hogares de los estratos 2 y 3 cerca de cinco millones de personas (5.000.000) no tienen vivienda propia, según reveló un estudio realizado por la firma Economistas Urbanos Asociados2. De ese total, el 63.7% vive en el sur de la ciudad y quisiera seguir allí. Sin embargo, las condiciones habitacionales son deficientes, ya que el hogar promedio tiene 3.72 personas, y en cada vivienda habitan 1.7 hogares, es decir, alrededor de 6 y 7 personas, sostiene Miguel Téllez, Gerente de la firma Economistas Urbanos Asociados3. La investigación determinó que el 69% de los hogares en Bogotá tiene ingresos inferiores a los cuatro salarios mínimos, unos ochocientos ochenta mil setenta pesos ($880.070). De ese total, solo dos de cada cinco individuos tienen un empleo formal o hacen parte de la nómina de una empresa, en donde ejecutan labores como oficinistas, comerciantes, conductores, maestros de construcción y operarios. 2

www.metrocuadrado.com TELLEZ, Miguel. Gerente de la firma Economistas Urbanos Asociados, Bogotá: Economistas Urbanos Asociados, 2006, página 39. 3

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La mayor parte de esos grupos familiares habitan en inmuebles en calidad de arrendatarios, situación que los impulsa a buscar la asignación de un subsidio de vivienda. Los miembros de hogares que son propietarios de una unidad habitacional pagan promedio una cuota mensual de doscientos cuarenta y tres mil doscientos cincuenta pesos ($ 243.250), un valor mayor al arriendo mensual de los inquilinos que, en promedio, es de ciento ochenta y ocho mil doscientos veinte pesos ($188.220), que aplicado a un crédito a 15 años permitiría comprar una vivienda de veintiún millones y medio ($ 21.500.000). No obstante, solamente el 40.6% de los interesados ha salido a buscar un inmueble con intención de compra, pero no lo han logrado, principalmente, por el factor económico. La investigación destaca que hay seiscientas veintinueve mil treinta y tres (629.033) de estas familias en arriendo, doscientas cincuenta y un mil doscientos cuarenta (251.240) del estrato 2 y trecientas setenta y siente mil setecientos noventa y tres (377.793) del estrato 3, motivadas en adquirir un inmueble. El estudio también muestra que el 47,8% del total de la población de los estratos 2 y 3 presentan un interés muy alto de comprar una vivienda. Sin embargo, solamente el 40,6% ha salido a buscar un inmueble pero sin buenos resultados, pues no les alcanza el dinero. Esto se traduce en un número de seiscientos veintinueve mil treinta y tres (629.033) hogares interesados, de los cuales doscientos cincuenta y un mil doscientos cuarenta (251.240) pertenecen al estrato bajo y trescientos setenta y siete mil setecientos noventa y tres (377.793) al medio-bajo. De esa suma, más del 37% (la tercera parte de la población) dispone de menos de dos millones cuarenta y cinco mil ($2.045.000) pesos para pagar la cuota inicial de una vivienda de quince millones de pesos ($15.000.000), menos de 50 salarios mínimos legales. Esto significa que el 71.3 % podría adquirir una unidad habitacional si bajara de ese valor. En promedio, estas familias cuentan con ciento noventa y tres mil quinientos diez pesos ($193.510) mensuales para cancelar la cuota de un crédito por el saldo de la deuda hipotecaria. Finalmente, la mayor parte de los hogares, antes que un apartamento, preferirían adquirir una casa, ya que esta les permitiría ampliación y la ubicación de un negocio para su manutención.

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Por tanto la búsqueda de los terrenos se deben ceñir a estos datos que comparativamente con los datos extraídos, y los datos de operaciones recientes de la compañía nos dará una visión mas calificada a la hora de desarrollar las inversiones que posibiliten la construcción de estas unidades de vivienda, disminuyendo el déficit habitacional pero al mismo tiempo brindando la posibilidad de obtener mas ingresos para estas familias. ¿Que hacer para solventar el problema de vivienda que afronta la población de familias bogotanas de los estratos 2 y 3?

1.2 Objetivos

1.2.1 Objetivo general 

Desarrollar un plan de negocios para el proyecto de vivienda urbana denominado “MULTIFAMILIAR LA CLARITA”, en la localidad de Engativa por parte de la firma constructora ARDILA CONSTRUCTORES CIA LTDA.

1.2.2 Objetivos específicos 

Realizar un análisis del mercado, evaluando el macro entorno, el micro entorno, el consumidor objetivo, sus hábitos y preferencias al momento de escoger una vivienda, estableciendo los objetivos cualitativos y cuantitativos del proyecto y las estrategias en términos de mercadeo, ventas y servicio a clientes.



Desarrollar un análisis técnico-operativo con la presentación del plan de ejecución del proyecto, los esquemas de servicio, la presentación de las inversiones requeridas, la estructura de costos del portafolio de productos de la constructora para el proyecto de Engativá y un estudio de su impacto ambiental.

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

Diseñar el esquema administrativo que liderará la ejecución del proyecto, sus asignaturas y perfiles, la política y escala salarial, los sistemas de contratación. De igual manera se analizará las líneas de mando y la manera como se resolverán las diferencias. Se incluirá una presentación de la visión y de la misión de la empresa con relación al proyecto bajo desarrollo.



Presentar los aspectos jurídicos y legales que implican el desarrollo del proyecto, incluyendo los relacionados con el proyecto de ordenamiento territorial, aspectos medio ambientales, la forma jurídica bajo la cuál se desarrollará el proyecto, la descripción de la participación y roles de los socios en el proyecto.



Concluir con un estudio de viabilidad en términos financieros, de tal forma que se pueda valorar la bondad del proyecto

1.3 JUSTIFICACIÓN Y ALCANCE DE LA INVESTIGACIÓN.

Justificaciones al plan de negocios.  El solo hecho de que haya un déficit de vivienda en la ciudad de Bogotá justifica cualquier acción que pretenda solucionar este problema, además notamos que las soluciones de vivienda están enfocadas a grandes conjuntos residenciales que no permiten al propietario de la vivienda modificar o usufructuar el bien, es decir que si seguimos haciendo grandes superficies encaminadas a la solución de vivienda sin tener en cuenta los ingresos de los clientes ellas solo nos van a llevar a que si el cliente tiene ingreso producto de trabajo, y un egreso producto de sus gastos normales, este solo tendrá un compás financiero mínimo para solventar sus demás gastos, por tanto aparte de hacer soluciones de vivienda, debemos minimizar el impacto de gastos de administración y analizar si estas unidades tienen la posibilidad de generar algún tipo de ingreso (arriendo de local o instalación de una microempresa).  La dignidad del cliente comprador de una unidad de vivienda ha sido vulnerada dado que la vivienda de menor valor se entrega sin acabados o en algunos casos incompleta, el valor de presentación del producto hace que el cliente compre sin tener en cuenta que cuando aumente el área construida o culmine los acabados de su vivienda esta salga costando mucho mas que una vivienda mas competitiva terminada en su totalidad.

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 La sociedad debe entender que el hecho de que una persona gane el salario mínimo no significa que habite una vivienda en inferioridad de características propias para su vida cotidiana.  Los proyectos de vivienda debidamente proyectados garantizan la relación entre el medio ambiente y los proyectos per se, por tanto la salida además, debe ser una que permita la armonía del ser humano con el medio ambiente.

1.4 MARCO DE REFERENCIA

1.4.1 MARCO CONCEPTUAL

La construcción en general de obras civiles se divide en varias ramas, que se derivan de las tres grandes divisiones de la Ingeniería Civil, ellas son: la Geotecnia, la Hidráulica, rama estructural; para este caso en donde estamos hablando de un producto terminado se utilizan las tres ramas como parte de un todo, cuyo fin es la construcción de edificaciones para uso residencial, el cual es el enfoque de este trabajo de investigación, por lo tanto los productos derivados serán todos aquellos que conforman lo que en Ingeniería civil se conoce como las actividades de obra, que son todos aquellos procesos que ordenados nos llevan a la fabricación venta y entrega de inmuebles para uso residencial. La estratificación socioeconómica es un estudio que capta, pondera, jerarquiza y clasifica las viviendas en uno de seis estratos. La estratificación si bien es utilizada como una variable dentro del cálculo de las tarifas de cada uno de los servicios públicos, para establecer tarifas diferenciales de los servicios públicos para cada estrato, no determina por si misma las tarifas. Según la Dirección Nacional de Planeación, la estratificación es una herramienta que hace posible identificar los sectores de la población que deben contribuir con mayores pagos por los servicios públicos domiciliarios, y los sectores más vulnerables que deben recibir subsidios en dicho pago. El Plan de Ordenamiento Territorial (POT), que rige las normas de desarrollo y construcción de Bogotá, divide a la ciudad en cinco piezas en aras de recuperar

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diferenciar las áreas: residenciales, comerciales, industriales, de expansión y reserva natural. -CENTRO METROPOLITANO Contiene la infraestructura urbana que aloja las principales actividades administrativas, culturales, deportivas, culturales, políticas y de servicios de la ciudad. Está constituido por cuatro áreas funcionales: el centro tradicional (casco histórico) y su expansión al norte (calle 26 a 100); el eje occidental (Centro Administrativo Nacional, Salitre, Modelia, Zona Franca y aeropuerto) y el nodo de equipamientos metropolitanos (Ciudad Universitaria, parque Simón Bolívar, polideportivos). En este mismo orden de ideas, allí deberá continuar el desarrollo de la infraestructura urbanística requerida para este tipo de actividades. Claro está, que también existe la posibilidad de erigir inmuebles netamente residenciales en sectores específicos, solo que con el concepto integral de una micro ciudadela (reunión armónica de actividades residenciales, de negocios, comerciales y recreativas en un espacio común e interconectado funcionalmente con la ciudad). Dentro de los objetivos trazados por el POT se hallan: el rescate de los lugares deteriorados y la estimulación de actividades económicas e institucionales de alta jerarquía en estos; la optimización de la accesibilidad a cada uno de sus puntos y la solución de los problemas de nivel urbano resultantes de la falta de planeación. -TEJIDO RESIDENCIAL SUR Y TEJIDO RESIDENCIAL NORTE Cada uno está formado por sectores residenciales en los que es fundamental consolidar la actividad del suelo, única y exclusivamente para uso habitacional, obviamente con la consecuente infraestructura comercial, de servicios y equipamientos que satisfaga las necesidades de sus habitantes. En los casos en que la actividad comercial posea demasiada dinámica, esta deberá concentrarse en puntos específicos bajo una reglamentación especial que corresponda al perfil del sector y a las consideraciones previstas en el POT en relación con el uso del suelo, la estructura ecológica y la interconexión de las piezas urbanas a través de los sistemas generales (vial, de transporte, de redes de servicios públicos y espacio público). Los tejidos están ubicados, respectivamente, al sur y al norte del Centro Metropolitano.

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-CIUDAD SUR Dentro de sus límites existe una gran actividad residencial que debe optimizarse para mejorar el nivel de vida de sus habitantes. Tareas como la ampliación de la cobertura de los servicios públicos y la construcción de vías principales y secundarias que faciliten la comunicación dentro del área misma y con la ciudad coadyuvarán en este propósito. Allí aún existen terrenos urbanizables, en los que deberán primar los proyectos de vivienda de interés social (VIS). Debido a su estrecha cercanía con algunas zonas rurales de la ciudad y aledañas a esta, en esta área son importantes las acciones que se realicen en materia de construcción, pues debe evitarse al máximo la afectación del equilibrio ecológico existente. -CIUDAD NORTE Este posee una serie de terrenos urbanizables en los que deberán desarrollarse paralelamente las centralidades comerciales, recreativas, culturales y de servicios que satisfagan las necesidades de sus habitantes. Los programas de vivienda de interés social (VIS) tendrán prioridad allí, los cuales –como todo desarrollo urbano del sector- deberán integrarse con un sistema de áreas verdes, entre los cerros orientales y el río Bogotá. La implementación del sistema vial principal y secundario y de las redes de servicios serán primordiales para la expansión y articulación de Bogotá en esta zona. -BORDE OCCIDENTAL. Este territorio comprende el espacio de transición entre las áreas urbanizadas de Bogotá y los municipios ubicados al costado occidental del río Bogotá. Junto con las ciudades Norte y Sur, esta zona se destinó para la expansión de la ciudad. La ejecución de programas de Vivienda de Interés Social –VIS- , la preservación ambiental del río Bogotá y la optimización de acceso desde los diferentes puntos de la ciudad son algunas de las consideraciones del Plan de Ordenamiento Territorial –POT-.

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También es propósito del Plan de Ordenamiento Territorial actuar sobre las áreas residenciales que carecen de equipamientos colectivos y de servicios básicos y zonales, con el fin de optimizar el nivel de vida de sus habitantes y de garantizar un desarrollo residencial y urbanístico sostenible. INMUEBLES Y PREDIOS NO RESIDENCIALES 

No se estratifican predios con usos diferentes al residencial, es decir, que no constituyen objeto de estratificación edificaciones tales como: fábricas, bodegas, casas o edificios para uso exclusivo de oficinas, parqueaderos, talleres, clubes, etc., en las cuales habitan especialmente personas que se encargan de la vigilancia.



Tampoco las viviendas colectivas, es decir, las edificaciones en donde residen grupos de personas que comparten el techo y ordinariamente los alimentos, por razones de trabajo, disciplina, salud, religión, castigo o recreación, tales como: cuarteles, hospitales, conventos, cárceles, colegios, etc.



Las tarifas de los inmuebles no residenciales son determinadas por cada una las empresas comercializadoras de servicios públicos, con base en las fórmulas y orientaciones suministradas por las Comisiones de Regulación de cada uno de los servicios públicos domiciliarios.

1.4.2 GLOSARIO 

ENGATIVÁ: Es Engativá, localidad décima de Bogotá y se encuentra ubicada al noroccidente de la ciudad, limita al norte con el río Juan Amarillo, el cual la separa de la localidad de Suba; al Oriente está bordeada por la Avenida del Congreso Eucarístico o Avenida 68, límite con la localidad de Barrios Unidos; al sur con la Avenida Jorge Eliécer Gaitán o Autopista El Dorado y el antiguo camino a Engativá, que la separa de Fontibón; y al occidente limita con el río Bogotá, con el cual la unen viejos lazos, que han ido desapareciendo con el correr de los años y la contaminación de éste.



ESTUDIO DE VIABILIDAD: Investigación encaminada a establecer la posibilidades de éxito de una determinada actividad dados unos recursos disponibles y unas limitaciones existentes.



ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA: Es un estudio que capta, pondera, jerarquiza y clasifica las viviendas en uno de seis estratos. La

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estratificación si bien es utilizada como una variable dentro del cálculo de las tarifas de cada uno de los servicios públicos, para establecer tarifas diferenciales de los servicios públicos para cada estrato, no determina por si misma las tarifas. 

GEOTECNICA: La geotecnia es una de las principales ramas de la geología. Se trata de la aplicación de los conocimientos y prácticas de la geología para la ejecución de cimentaciones de las grandes obras de ingeniería, como construcciones civiles, hidroeléctricas, etc. La geotecnia es la aplicación de la mecánica de suelos y rocas tanto a las obras de ingeniería civil (diseño y construcción) como a la conservación del medio ambiente. Esta disciplina es esencial para el desarrollo de cualquier proyecto, especialmente cuando determinadas propiedades del sustrato condicionan la elección de alternativas de emplazamiento o la introducción de adecuadas técnicas de fundación.



IPVN: Índice de precios de vivienda nueva.



MACRO ENTORNO: Fuerzas las cuales son externas del mundo industrial. El éxito de una compañía sería poder preverlas y consecuentemente sacar cosas positivas de ellas. Entorno demográfico: Factores de población, tamaño, crecimiento, edades, natalidad, mortalidad, entorno.



MICRO ENTONO: Conjunto de fuerzas presentes en el horizonte inmediato de la compañía, existen seis tipos: la propia compañía, proveedores, intermediarios, clientes, competidores y grupos de personas con intereses comunes.



POT: Un Plan de Ordenamiento Territorial es un documento elaborado por la Administración Municipal y aprobado por el Concejo de la localidad, el cual determina los usos, alturas, destinación, reservas y crecimiento de su propio territorio. Es muy importante considerar que aún cuando la tenencia o propiedad de la tierra sea un derecho constitucional de carácter privado, es el Estado el que determina la gama de posibilidades de uso y aprovechamiento de cada predio.



SUBSIDIO DE VIVIENDA: El subsidio de vivienda no es crédito, no es un préstamo, se trata de un dinero que el Estado le regala a los colombianos que pertenecen a los estratos 1 y 2 para adquisición de su vivienda. Con la nueva reglamentación, lo único que requiere para asegurar la asignación del subsidio es pertenecer a los estratos 1 y 2 de la población y acreditar una regularidad en el ahorro de su cuenta programado, entre

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mayores y más constantes sean sus depósitos, mayor será la posibilidad de ser favorecido con un subsidio de vivienda. 

TARGET: Es un anglicismo también conocido por público objetivo, grupo objetivo, mercado objetivo o mercado meta. Este término se utiliza habitualmente en publicidad para designar al destinatario ideal de una determinada campaña, producto o servicio.

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2. METODOLOGÍA

2.1 METODO DE INVESTIGACIÓN DESARROLLADO

El proyecto se desarrollara en cuatro etapas que buscan cobijar el plan de negocios, dando respuesta a uno de los objetivos que es la socialización de los resultados para la ejecución del plan de negocios.  

 

Primera etapa. Reconocimiento del déficit de vivienda en Bogotá con el fin de analizar las variables que se presentaran en el desarrollo de este plan de negocios. Segunda etapa. Análisis de las variables que intervienen directamente en la construcción con el fin de aclarar los costos y valores a tener en cuenta en los flujos de caja y en el estudio de viabilidad financiera y operativa. Tercera etapa. Relación de las variables que intervienen en el plan de negocios. Cuarta etapa. Análisis financieros del sector.

2.2 POBLACIÓN Y DETERMINACIÓN DE LA MUESTRA.

La muestra a analizar corresponde a una encuesta realizada a 20 personas, de tal manera que el coeficiente de éxito es de 5 visitas para lograr una venta, dado que el proyecto consta de 4 unidades de vivienda es una muestra amplia que genera una hipótesis de venta e interés de la población sobre el proyecto.

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2.3 COMO SE ESTRUCTURAN LOS INSTRUMENTOS DE RECOLECCIÓN DE INFORMACIÓN.

La estructuración de la información a recolectar obedece a una encuesta realizada en el sitio del proyecto focalizada en las primeras veinte personas que visitan el proyecto en busca de información del mismo, se estructura la siguiente encuesta.

1) ¿Cómo se entero del proyecto? A) Por publicidad en obra B) Por referidos C) Por clientes anteriores Esta pregunta pretende ubicar la información mediante la cual el interesado accede a investigar más sobre el proyecto a desarrollar, en este paso se le comenta al interesado sobre el proyecto el número de unidades, tipo de construcción, casa, y la cantidad de metros cuadrados que tiene cada unidad.

2) ¿Por qué quisiera usted comprar en esta zona? A) B) C) D)

Ha sido residente de la zona Le gusta comercialmente la zona Le gusta residencialmente la zona Por el precio con respecto a las demás zonas de Bogota

Esta pregunta tiende a saber la razón por que el cliente se acerca y averigua por el proyecto, teniendo en cuenta que el cliente llega a la ubicación del proyecto descontamos que conoce la zona y se pretende saber que piensa de la ubicación del proyecto.

3) ¿Cree usted que esta zona es netamente residencial o parcialmente residencial con visión a comercial? A) 100% residencial B) 100% comercial C) Parcialmente las dos Esta pregunta tiene como objetivo analizar la visión del comprador con miras a ubicar sus necesidades, dado que la zona donde se construye comercialmente esta funcionando, sin embargo no habría ningún problema si la casa se destina 100% a uso residencial, solo que si la casa se ve con objetivos comerciales el

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cliente estaría mas dispuesto a cerrar una compra dado que eventualmente y según los diseños el primer piso de las unidades de vivienda se podrían destinar a local comercial, o a sala comedor, cocina y cuarto de ropas de acuerdo a los planos.

4) ¿Qué valor por metro cuadrado estaría a pagar teniendo en cuenta que las casas se entregan terminadas en su totalidad, con todos los accesorios tales como closets, puertas, cocina integral etc? A) B) C) D)

entre $800.000 y $1.000.000 por metro cuadrado Entre $1.000.000 y $1.200.000 por metro cuadrado Entre $1.200.000 y $1.500.000 por metro cuadrado Más de $1.500.000 por metro cuadrado

El objetivo de esta pregunta es identificar lo que el comprador estaría dispuesto a pagar por un metro cuadrado de construcción con las especificaciones que se la han comentado anteriormente.

2.4 MOMENTOS EN QUE SE LLEVO A CABO LA INVESTIGACIÓN.

La investigación se llevo a cabo entre abril 1 de 2008, y abril 31 de 2008.

2.5 RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN DE MERCADOS.

La investigación de mercado ANEXO 6, para las primeras veinte personas que visitan el proyecto demuestra que el sitio donde esta ubicado el proyecto es bastante visitado y que en un 50% la gente que pregunta el proyecto son consumidores que pasan por el lugar además podríamos definir que los referidos también refieren el proyecto recordándolo cuando pasan por allí, la mayoría de los clientes creen que la zona es bastante mas barata que otras zonas de Bogotá, además que la zona ofrece un desarrollo mixto comercio-residencial, por tanto ellos podrían pagar en un 70%, entre un millón doscientos mil pesos ($1.200.000) y un millón quinientos mil pesos ($1.500.000) por metro cuadrado, además esto genera que la atención en ventas se puede enfocar en el proyecto para lo cual se deberá tener una sala de ventas acorde, visible y muy bien decorada para explicar el proyecto.

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3. ANÁLISIS AMPLIADO DEL MERCADO

3.1 ANALISIS DEL MACROENTORNO.

3.1.1 Análisis cualitativo.

Entrevista realizada al Soluciones Inmobiliarias.

Dr.

FRANCISCO

MANRIQUE,

Presidente

de

¿Cuáles son las fortalezas y debilidades del sector? Tenemos una gestión más profesional que hace una década. Hay muchas empresas que muestran como se puede ser exitoso siendo profesional y no solo negociante. Hoy tenemos una organización con una visión estratégica y clara sobre el papel de la industria. Una de las mayores debilidades es la formación del capital humano. El sector ha subvalorado esa formación. La oferta de personal profesional capacitado es reducida. El sistema de contratación genera una gran debilidad en la medida en que el sector no tiene barreras de entrada, maneja altos índices de rotación de personal e informalidad. Todo eso deriva en la degradación de las condiciones laborales. La responsabilidad social debe desarrollarse. Hay que construir un ambiente distinto para que nuestros trabajadores reciban respeto, los empresarios recibamos respeto en términos de calidad de trabajo y para que nuestros clientes reciban respeto en términos de calidad de vida. ¿Cuáles son las oportunidades y amenazas? La mayor oportunidad esta en la capitalización de la experiencia de los años noventa, así como las lecciones del buen momento actual. El sector ha desarrollado competencias nuevas que tienen valor no solo en el mercado interno sino en el externo. Hay condiciones para construir una política pública de vivienda,

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aprovechando excelentes relaciones que tenemos con el gobierno nacional. Camacol, ha logrado construir una relación confiable y seria con el Gobierno. La amenaza mas preocupante es la inseguridad jurídica que se traduce en el manejo caprichoso de la normatividad que afecta la industria. Hay abuso de herramientas jurídicas como la tutela, que en manos de inescrupulosos pueden llegar a ser negocios que se lucran perjudicándonos. Otra amenaza es la posibilidad de perder la confianza. En medio de la abundancia, pensamos en el riesgo de que la confianza se pierda. Las tasas de interés también son una amenaza importante. El nivel de utilización de los recursos hipotecarios ha sido bajo en proporción a las ventas en el país. La amenaza esta en que la tendencia cambie y que se eleven las tasa de interés hasta volver insostenible el endeudamiento. Por otra parte esta la especulación. El sector venia con un comportamiento sano, de bajos inventarios y aumento de precios en la economía. Sin embargo, ante las pocas alternativas de inversión, se genero un mercado especulativo en el que el cliente no es un comprador natural. Finalmente, nos amenaza la politización local de las decisiones. Hay malas relaciones con la autoridad local. Hay decisiones técnicas en las cuales las administraciones deben contar con la participación del sector privado. ¿Cómo ve la internacionalización del sector? La internacionalización de la construcción es un tema novedoso en el que hasta ahora dan pasos insipientes algunas empresas de la industria. La proyección internacional es apenas un tema que comienza a ser parte de las conversaciones de los constructores. En cuanto al ingreso de jugadores extranjeros no se han materializado propuestas. Sin embargo, ya existen indicios de firmas que empiezan a mirar hacia Colombia como un posible mercado de operación. ¿Cómo se ven las perspectivas en cinco años? Mientras se mantenga la confianza, seguiremos siendo protagónicos en la dinamización de la economía. Pero, si las variables claves como las tasas de interés y los precios de la tierra siguen en alza, podríamos enfrentar una caída. Es esperable una desaceleración teniendo en cuenta que llevamos más de cinco años de actividad creciente. Algunas empresas se están preparando para el cambio de ciclo. Otras, son como jugadores que siguen apostando a pesar de saber que van a perder. Los empresarios debemos reflexionar sobre los agentes que pueden afectar la confianza en el país y sobre la preparación interna de nuestras empresas.

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¿Qué propondría en el mediano plazo para impulsar el sector? Hay que pensar en las lecciones anteriores. Se debe fomentar el acercamiento con los gobiernos locales. Si bien hay una muy buena relación con el gobierno nacional, hace falta consenso con los gobiernos locales. El sector debe repensar el concepto de su cadena productiva. Mejorar la productividad es un tema crítico por que hoy, estamos en un mercado que absorbe nuestras ineficiencias producto del ambiente especulativo; pero eso no es sano ni sostenible”. Entrevista con el doctor Francisco Manrique, (Presidente de Soluciones Inmobiliarias). Empresas líderes en Colombia, 2006. Pág. 175.

3.1.2 Análisis Cuantitativo

3.1.2.1 Clasificación C.I.I.U.

Según la Clasificación Uniforme de las Actividades por Procesos -C.I.I.U.-, se clasifica en el sector 45 y su clase es 4521, que corresponde a la construcción de edificaciones para uso residencial. Durante el año 2006, el sector de la construcción continuó como la actividad líder de la economía, creciendo 14.36%. Este comportamiento reafirma la tendencia que se registra por cuarto año consecutivo.

3.1.2.2 Tabla de Indicadores del Sector. Tabla 1. Promedio de trabajadores por establecimiento en el sector 42 Sueldo promedio de los trabajadores del sector 1.423.000 Sueldo + Prestaciones sociales promedio de los trabajadores del 363.154 sector Activos promedio por establecimiento en el sector 1.000.000.000 Gastos generales promedios sobre las empresas del sector. *

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Producción bruta promedio del sector 



**

*Los gastos generales en promedio de la empresas constructoras, no es estable dado que en la construcción no hay un producto tipo por cuanto estableceremos los gastos generados con un proyecto que actualmente estamos desarrollando. **La producción bruta del sector esta dada por las grandes empresas constructoras sin embargo, para este trabajo de grado analizaremos las ventas de las experiencias corporativas vividas en este campo en el último año.

3.1.2.3 Indicadores y Balances del Sector.

Tabla 2.

BALANCE disponible e inversiones Deudores deudores clientes inventarios otros activos corrientes TOTAL ACTIVO CORRIENTE propiedades, plantas y equipos Valorizaciones TOTAL ACTIVO NO CORRIENTE TOTAL ACTIVO obligaciones financieras Proveedores cuentas y gastos por pagar TOTAL PASIVO CORRIENTE obligaciones financieras TOTAL PASIVOS NO CORRIENTES TOTAL PASIVOS capital social

BALANCES 2.002 2.003 2.004 408.283 512.374 650.586 1.180.184 1.411.935 1.638.972 466.374 462.042 514.558 1.278.750 1.559.588 2.022.986 36.822 36.235 44.824 2.904.039 3.520.132 4.357.368 534.368 537.184 667.336 377.273 475.897 581.099

2.005 940.356 2.237.424 646.490 2.823.246 75.059 6.076.085 903.696 1.012.337

2.006 1.370.252 3.349.816 1.036.041 3.800.013 83.049 8.603.130 1.319.605 1.467.042

2.343.286 2.620.110 3.222.541 4.415.824 5.547.348 5.247.325 6.140.242 7.579.909 10.491.909 14.150.478 526.629 553.904 697.076 938.598 1.349.810 195.677 224.232 247.183 319.081 517.165 379.864 433.819 539.416 765.832 1.106.982 1.601.476 1.945.224 2.440.869 3.536.625 5.388.244 555.193 543.173 849.471 971.201 1.131.516 1.250.423 1.366.126 1.803.851 2.851.898 3.311.350 4.244.720 500.770 692.261 727.241

2.432.542 5.969.167 931.715

3.072.443 8.460.686 1.056.446

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revaporización del patrimonio resultados de ejercicios anteriores TOTAL PATRIMONIO TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO

Ventas costo de ventas UTILIDAD BRUTA gastos administrativos gasto de ventas costos fijos UTILIDAD OPERATIVA ingresos y egresos no operativos netos UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS ajustes por inflación impuesto de renta UTILIDAD NETA

razón corriente prueba acida días cuentas por cobrar totales días cuentas por cobrar clientes días de proveedores días de inventarios días de cgxp ciclo de efectivo rotación de activos nivel de endeudamiento margen bruto margen operacional margen neto Roa Roe

848.934

826.379

980.372

1.163.728

1.347.403

13.124 24.451 -2.311 2.395.426 2.828.891 3.335.189

120.706 4.522.742

142.677 5.689.792

5.247.325 6.140.242 7.579.909 10.491.909 14.150.478 PERDIDAS Y GANACIAS 2.785.979 3.625.003 4.538.243 2.120.198 2.797.510 3.564.918 665.780 827.492 973.324 422.510 494.580 599.104 61.177 64.587 81.604 483.687 559.168 680.708 182.093 268.325 292.616

6.323.391 5.075.161 1.248.230 781.746 120.619 902.365 345.864

9.777.133 7.984.563 1.792.570 1.045.891 188.377 1.234.268 558.302

14.522

19.233

57.587

43.663

100.199

196.615 23.906 54.675 118.035

287.558 27.032 76.098 238.492

350.203 33.957 94.527 289.633

302.202 52.135 128.642 225.695

658.501 100.766 191.400 567.866

INDICADORES 1,81 1,81 1,01 1,01 152,5 140,22 60,26 45,89 25,29 22,27 165,24 154,88 49,09 43,08 292,45 272,83 0,53 0,59 53,35 53,93 23,9 22,83 6,54 7,4 4,24 6,58 2,25 3,88 4,93 8,43

1,79 0,96 130,01 40,82 19,61 160,48 42,79 270,88 0,6 56 21,45 6,45 6,38 3,82 8,68

1,72 0,92 127,38 36,81 18,17 160,73 43,6 269,95 0,6 56,89 19,74 5,47 3,57 2,15 4,99

1,6 0,89 123,34 38,15 19,04 139,92 40,76 244,22 0,69 59,79 18,33 5,71 5,81 4,01 9,98

31

numero de empresas grandes numero de empresas medianas numero de empresas pequeñas numero de microempresas

116 174 50 1

129 183 45 1

149 197 68 1

184 309 220 4

2210 485 289 3

ANÁLISIS DE LOS INDICADORES.

RAZÓN CORRIENTE. Tabla 3.

Razón corriente

2002 1,81

2003 1,81

2004 1,79

2005 1,72

2006 PROMEDIO 1,6 1,75

También se le denomina índice de liquidez, razón de capital de trabajo prueba de solvencia, se define cm la relación entre los activos con los pasivos, si se tiene un proyecto como el multifamiliar la clarita con una inversión de doscientos sesenta millones de pesos ($260.000.000), podríamos utilizando el promedio de razón corriente de los últimos 5 años ubicar el pasivo que podríamos permitir para el proyecto inicial, donde: Tabla 4. razón corriente Activos Pasivos

1,75 260.000.000 148.571.429

El valor de los pasivos se obtiene despejando de la formula de razón corriente la variable pasivos tomando como activos totales el valor total del proyecto. El valor de ciento cuarenta y ocho millones quinientos setenta y un mil cuatrocientos veintinueve ($148.571.429) resultante de la operación matemática la estará disponible para proyectar los balances. De este cálculo sale la cifra de ciento once millones cuatrocientos veintiocho mil quinientos setenta y un mil pesos ($111.428.571) que se toma como el patrimonio para iniciar el proyecto.

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Este ítem es importante dad que los pasivos deben solventarse de alguna forma, ya sea por acreencias bancarias con los socios, de cualquier forma esta estará amarrada al costo de capital, ya sea bancario de la parte que soporte este dinero. PRUEBA ACIDA Tabla 5.

prueba acida

2002 1,01

2003 1,01

2004 0,96

2005 0,92

2006 Promedio 0,89 0,96

La prueba acida es la relación entre la diferencia de las activos corrientes y el inventario con los pasivos corrientes, también se conoce como el índice de liquidez inmediata y se supone de la posibilidad de recuperación inmediata de sus acreencias en caso de sucesos inesperados. Tabla 6. 0,96 prueba acida activos corrientes 260.000.000 117.371.428 Inventario pasivos corrientes 148.571.429

Teniendo el promedio de la prueba acida del sector, el valor de los activos corrientes, y el valor de los pasivos permisibles, hallamos el valor de los inventarios proyectados, este inventario se debe redondear con los valores proyectados de las casas, es decir se redondea al exceso para dar las unidades de inventario, también se relacionara mas adelante en los días de rotación de inventario, dado que si este es inferir a un año, tiempo esperado para terminar el proyecto, el análisis del periodo no habrá inventario, puede haber inventario dadas las premisas en un proyecto que presente mayor unidades de vivienda.

DIAS DE CUENTAS POR COBRAR CLIENTES Tabla 7. días cuentas por cobrar totales

152,5

140,22

130,01

127,38

123,34

Promedio 134.69

33

Se define como la rotación de cuentas por cobrar la relación entre las ventas a crédito y el promedio de las cuentas por cobrar, este promedio de las cuentas por cobrar se puede obtener globalmente promediando las cuentas por cobrar en los balances del sector, la idea es hallar el valor de las ventas a crédito.

3.1.2.4 Variables Macroeconómicas y Análisis. GRAFICA 1. PIB POR SECTOR PRODUCTIVO4

De acuerdo a las cifras publicadas por el DANE, en el 2006 el crecimiento anual de la economía fue 6.8%, siendo la contribución del sector dentro de esta variación de 0.81 puntos. El sector de la construcción participó activamente en ese comportamiento, creciendo a un 14.36%. Cabe mencionar que otros sectores que demostraron un importante dinamismo son: manufacturas (10.79%), comercio (10.69%) y transporte (9.42%). Con respecto al acumulado anual, los importantes resultados del sector de la construcción pueden explicarse por los crecimientos del PIB de las edificaciones (12.14%) y el de las obras civiles (17.75%).

4

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GRAFICA 2. TASA DE DESEMPLEO E IPC5

Para enero 2007, la tasa de desempleo nacional ascendió a 13.8%. Con respecto al mismo mes del 2006, este comportamiento implicó un aumento de 2.92%. Por el contrario, en las trece ciudades y sus áreas metropolitanas, la tasa de desempleo disminuyó en 9.59%, al alcanzar un valor de 14.4%. En relación con el mes inmediatamente anterior, las tasas tanto nacional como urbana presentaron aumentos significativos del 18.78% y 13.10%, respectivamente. De otro lado, el IPC total registrado a febrero por el DANE fue 1.95%. Los sectores que presentaron incrementos de precios inferiores al total nacional fueron: esparcimiento (1.52%), transporte (1.47%), vivienda (0.65%) y vestuario (0.60%). GRAFICA 3. LICENCIAS DE CONSTRUCCIÓN6

5 6

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En lo referente a las licencias de construcción, las cifras muestran que para los últimos doce meses a enero 2007, el área licenciada en los 77 municipios para los diferentes destinos, ascendió a diez y seis millones punto tres (16.3) de metros cuadrados, representando un incremento de 23.14% con respecto al mismo periodo del año anterior. El área aprobada para vivienda superó los doce millones punto uno (12.1) millones de metros cuadrados, presentando un incremento cercano al 19%. De acuerdo al tipo, el área aprobada para vivienda de interés social alcanzó los dos punto sesenta y seis (2,66) millones de metros cuadrado, mientras que para la vivienda diferente a lo social fueron aprobados los restantes nueve punto cuarenta y cinco (9.45) millones de metros cuadrados. Las unidades licenciadas también crecieron con respecto al mismo periodo del 2005. El número de unidades habitacionales aprobadas ascendió a 121 mil siendo destinadas 45 mil para vivienda de interés social y setenta y seis (76) mil para no VIS. El aumentó total de unidades con respecto al año anterior fue de 13.44% y para las viviendas de interés social y las diferentes a este tipo fueron de 1.47% y 21.83% respectivamente. GRAFICA 4. CENSO DE VIVIENDA 7

La información registrada por el DANE para las siete ciudades y sus áreas metropolitanas en lo concerniente al Censo de Vivienda, deja ver que para los últimos 12 meses hasta septiembre, el total de viviendas iniciadas ascendió a 77.715, lo que representa un aumento del 18% con respecto al mismo periodo del año anterior. Del total de unidades de vivienda iniciadas, la participación por ciudades para el periodo referido es la siguiente: Bogotá: 55%, Medellín: 7

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36

17%, Bucaramanga: 6%, Barranquilla: 5% y Pereira: 5%. De acuerdo al tipo de vivienda, 35.359 corresponden a viviendas de interés social y las restantes 42.356 a No VIS. El incremento de dichas unidades con respecto al 2005 fue de 26% y 12% respectivamente. Tanto para las VIS y No VIS, las dos ciudades que participaron con mayores proporciones en cada rubro fueron Bogotá y Medellín. Para las VIS, la participación fue: Bogotá: 59% y Medellín: 15%. Para las No VIS, 51% y 19% respectivamente. GRAFICA 5. FINANCIACIÓN DE VIVIENDA8

El valor de los préstamos entregados para los últimos doce meses a Enero del presente año, mostraron un significativo aumento del 104.95% con respecto al 2006. Para dicho periodo, la cifra alcanzada en desembolsos fue de treinta y nueve mil cuatrocientos treinta mil millones de pesos ($39.430.000), de los cuales el 35.46% fueron empleados en construcción y el resto (64.54%) en adquisición de vivienda. El aumento en el número de créditos otorgados fue superior al 115%. Esta cifra superó las 62 mil unidades de las cuales el 94.16% se destinó a constructores y el restante 5.84%, a individuales. Instrumentos de captación En lo referente a las cuentas AFC para los últimos doce meses a Enero 2007, el crecimiento destacado se presentó en el saldo al registrar un aumento del 80.21% teniendo como referencia el mismo periodo de 2006. Para el caso del número de cuentas, el crecimiento registrado fue 51.69%. De esta manera, para las cuentas AFC el saldo fue de mil trescientos cincuenta y siete millones 8

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37

de pesos ($1.357.000.000) y el número de cuentas 572 mil. De acuerdo a las cifras que maneja el ICAV, las Cuentas de Ahorro Programado para los últimos doce meses a enero de 2007 presentaron un saldo de $5639 mil millones, cifra que representó una disminución del 8.89% con respecto al mismo periodo de 2005. En relación con el número de cuentas se presentó un aumento de 10.99% al alcanzar las 2285 mil unidades. GRÁFICA 6. DESPACHOS DE CEMENTO 9

Según la información registrada en el Instituto Colombiano de Productores de Cemento (ICPC), los despachos de cemento en los últimos 12 meses a Enero del presente año superaron el valor de siete punto nueve (7.9) millones de toneladas. Esta cifra representa un aumento del 0.98% con respecto al mismo periodo de 2005.

9

CAMARA DE COMERCIO DE BOGOTA. www.ccb.org.co.

38

GRAFICA 7. VARIACIÓN PORCENTUAL DE LOS PRECIOS DE VIVIENDA

La evolución anual de los precios de la vivienda nueva correspondiente a casas y apartamentos, registró incrementos del 4,61% y del 2,19%, respectivamente; observándose que el IPVN de la vivienda unifamiliar se sitúa 2.42 puntos por encima del multifamiliar en el período de referencia.

TABLA 8. DISTRIBUCIÓN DE LOS ESTRATOS EN BOGOTÁ Estratos de Ingreso per Bogotá* cápita 1 (Bajo – Menos de un bajo) SML** Entre 1 y 3 2 (Bajo) SML 3 (Medio – Entre 3 y 5 bajo) SML Entre 5 y 8 4 (Medio) SML 5 (Medio – Entre 8 y 16 alto) SML 6 (Alto) Mas de 16

Porcentaje 9,3 42,7 30,2 9,1 3,7 1,7

39

SML **Salario Mínimos Legales Mensuales VER ANEXO 3: “ANÁLISIS DEL NEGOCIO POR LOCALIDADES”

3.2 ANALISIS DEL MICROENTORNO

3.2.1. Análisis general del micro entorno.

Las variables iníciales para analizar este plan de negocios son:  El costo de m2 en la zona.  El costo de construcción por metro cuadrado.  Costo histórico de venta en el sector. Ya teniendo la zona a trabajar y delimitado el alcance del proyecto, podemos obtener y analizar los precios de venta de metro cuadrado que seria la ultima variable con el fin de analizar financieramente el plan de negocios. Plano 1.

 La principal oferta inmobiliaria es de casas de dos y tres pisos. De la carrera 86 hacia el occidente existen una serie de equipamientos comerciales y de

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servicios que cohabitan en las mismas manzanas con las viviendas familiares. DATOS GENERALES DE MERCADO DE ENGATIVÁ: Estratos en este Sector: 2............................................25% 3............................................75%

Tipo de Actividad Urbanística: Residencial...................................60% Comercial......................................20% Industrial.......................................20%

3.2.2. Análisis de Precio Compra de Metro Cuadrado en la Zona.

A continuación se refleja una tabla que indica de que manera se esta distribuyendo el suelo en Bogotá, el suelo que hace falta por construir y el suelo demandado, esta tabla debemos relacionarla con la tabla que mas adelante obtendremos de la evolución en los costos del metro cuadrado de terreno en Bogotá. El valor del metro cuadrado de terreno es un valor casi que subjetivo si bien es cierto que hay tablas de costos para estos, estos varían de una forma muy sensible, por tanto nos dimos a la tarea de hacer nuestros propios avalúos en la zona de SANTA HELENITA, LA CLARITA y SAN MARCOS, todos predios ubicados en la localidad de ENGATIVA. Se preguntaría el por qué de este método, y la respuesta es por que el valor del metro cuadrado de terreno para pequeños constructores es mucho mas costoso que lotes de grandes extensiones, dado que por el capital con el que se cuenta se deben comprar casas viejas para ser demolidas, luego en estos lotes se hace el desenglobe, en el las unidades que se acepten en la zona, por tanto el vendedor de estos terrenos sumara el costo de lo que el considere que hay construido en el lote, este costo directamente es absorbido por el constructor y luego extendido al consumidor total, por tanto se ubicó por este método diez casas esquineras que

41

son las que mejor se prestan para este tipo de negocios; llamamos a preguntar el valor, el área y obtuvimos los siguientes resultados:

Tabla 9.

ítem dirección

fondo ancho área

casa si/no

vr M2.

tipo

1.146.853

Esq.

9 148,5 125.000.000 si

841.751

Esq.

1 calle 69 81-65 calle 69 83 a 2 02

16,5

3 cra 80 70 a 02

20

8

160 190.000.000 si

1.187.500

Esq.

4 cra 77 72 68 calle 64 a 85 5 29 calle 71 cra 85 6 45

9

22

198 185.000.000 si

934.343

Esq.

12

6

72 100.000.000 si

1.388.889

int.

10

18

180 170.000.000 no

944.444

Esq.

19

6

114 150.000.000 si

1.315.789

Esq.

11

5,5

60,5 42.000.000

694.215

Esq.

8

22

176 200.000.000 si

1.136.364

Esq.

10

22

220 170.000.000 si

772.727

Esq.

7 calle 63 cra 83 calle 67 cra 8 104 02 calle 76 cra 84 9 04 cra 65 calle 64 10 10

6,5

valor

16,5 107,3 123.000.000 no

si

prom.

1.036.288

Esq., denota casa esquinera. Inc., denota casa intermedia. Según nuestra investigación de campo que sin importar si hay o no casa construida allí el valor promedio del terreno por metro cuadrado es de un millón treinta y seis mil ochocientos ochenta y ocho pesos ($1.036.888), que podemos relacionar con los costos de las obras que hemos hecho anteriormente. Tabla 10.

ítem dirección 1 calle 68 b 80

fondo ancho área valor 6,5 16,5 107,3

casa si/no si

vr M2.

tipo Esq.

42

30 calle 69 80 a 2 02 3 cra 80 70 a 02

55.000.000

512.821

8,23

17,5

144 120.000.000 si

833.189

Esq.

20

8

160 190.000.000 si

1.187.500

Esq.

prom.

844.503

Esq. Denota casa esquinera. Int. Denota casa intermedia. Estos datos mas adelante nos los encontraremos pues son los costos de los tres proyectos anteriormente desarrollados en la zona. La relación de costos entonces será de precio por m2 promedio de un millón treinta y seis mil doscientos ochenta y ocho pesos ($1.036.2889), contra ochocientos cuarenta y cuatro mil quinientos tres pesos ($844.503) obtenido de experiencias anteriores. Vemos que hay una diferencia significativa entre los dos precios, esta diferencia es sustentada en la negociación del predio, por tanto el encargado de la empresa debe ser una persona con un perfil negociador dado que cualquier rebaja en el costo del metro cuadrado nos es sensible a la hora de elaborar nuestros estados financieros.

Precios de compra metro cuadrado,

844.503 Este es valor promedio de costo de lote por metro cuadrado en la zona, este valor es valido para la valoración de cualquier construcción en la zona.

3.2.3. Valor del Metro Cuadrado Construido Tabla 11.

DESCRIPCION.

M2

VALOR INVERTIDO

VALOR M2

MULTIFAMILIAR LA CLARITA.

467

190.000.000

406.852

43

MULTIFAMILIAR SANTA HELENITA.

264 110.000.000

416.667

Por tanto y como promedio se obtiene el siguiente dato de construcción por metro cuadrado.

411.760

Los cálculos, que son hechos por Metrocuadrado.com S.A. con una muestra de 50.000 viviendas, corresponden a PROMEDIOS DE OFERTA de inmuebles terminados, en buen estado y que solo requieren reparaciones sencillas.

Tabla 12. CUADRO COMPARATIVO POR COSTO METRO CUADRADO

ITEM Multifamiliar Alto. Multifamiliar Medio Alto. Multifamiliar Medio Bajo. Multifamiliar Medio 1 Alcoba. Multifamiliar Mampostería Estructural. Unifamiliar Medio Medio. Unifamiliar Medio Bajo. Unifamiliar Mínimo 1. Unifamiliar interés social.

Costo Costo Directo Indirecto. 1.091.344 213.285 896.172 174.883 835.298 162.905 920.035 179.385

Costo Total. 1.304.629 1.071.055 998.203 1.099.420

575.543 1.031.207 1.050.673 468.230 534.126

689.862 1.232.874 1.256.529 563.607 640.743

114.319 201.667 205.856 95.377 106.617

Fuente: construdata VER ANEXO 7 -Costos directos: exclusivos de trabajo de campo, incluyendo administración directa de la obra, (residente, maestro, herramienta etc.). -Costos indirectos: impuestos, conexión de servicios públicos, honorarios etc. -Costos totales: suma de los costos directos e indirectos. No se incluyen costos financiero, de comercialización y ventas, de gerencia de proyecto ni de lote. Cuando el proyecto analizado pertenezca a una serie mayor de cinco unidades, la conversión aproximada de valores construdata se efectúa así:

44

Unifamiliares, costo por 80%, 85%. Multifamiliares, costo por 95%. Para este plan de negocios utilizaremos según las características de las obras que vamos a realizar el UNIFAMILIAR MEDIO, con un costo de construcción por metro cuadrado de,

1.232.874

Como resultado final de costo de construcción el promedio de estos dos resultados.

822.318 Este valor de $ 822.318, es el valor que se debe utilizar para la valoración de proyectos en la zona, que sumado a la estructura de costos arrojara el valor invertido por metro cuadrado.

3.2.4 Análisis de Precio Venta de Metro Cuadrado en la Zona. La principal oferta inmobiliaria es de casas de dos y tres pisos. De la carrera 86 hacia el occidente existen una serie de equipamientos comerciales y de servicios que cohabitan en las mismas manzanas con las viviendas familiares. Tabla 13. APARTAMENTOS BARRIO BELLAVISTA OCCIDENTAL BOLIVIA BONANZA EL ENCANTO

VALOR DEL METRO CUADRADO A *ENERO DE 2009

NUEVOS Variación EST. Valor M2 Ultimo Año

USADOS 2a8 años

Variación Ultimo Año

3

984,848 5

2 3 3

1,064,935 1,367,619 1,109,127 5

2%

21%

9 a 15 años

16 a 30 años

Más de 31 años

930,134

825,522

737,980

1,005,772 892,652 797,991 1,291,640 1,146,369 1,024,803 1,047,509 929,695 831,106

45

EL MADRIGAL FLORENCIA GARCES NAVAS GARCES NAVAS ORIENTAL GARCES NAVAS SUR GRAN GRANADA LA CABANA LA ESTRADITA LA SOLEDAD NORTE LAS FERIAS OCCIDENTAL LOS ALAMOS LOS ANGELES PALO BLANCO PARIS SAN JOAQUIN SANTA HELENITA SANTA MARIA SANTA MONICA VEREDA CENTRO ENGATIVA VILLA DEL MAR VILLA GLADYS VILLA LUZ VILLA SAGRARIO

3 3 1,286,944 5

1,196,172 6%

3

1,048,692 5

1,129,718 1,002,658 896,331 3%

738,636

3

1,081,845 5

20%

3

1,013,985 5

2%

3 1,104,286

1,160,825 5

3

1,231,448 5

3

1,419,619

3

676,406

3

1,200,685

3

1,181,663 5

990,431

879,037

785,820

697,601

619,141

553,485

1,021,742 906,826

810,662

957,653

849,945

759,813

1%

1,096,334 973,029

869,845

11%

1,163,034 1,032,227 922,765 1,340,751 1,189,956 1,063,768 638,828

566,979

506,854

1,133,981 1,006,441 899,714 16%

3 1,322,581

984,848

3

979,046 5

16%

3

1,084,848 5

20%

3

861,244

3

707,136 5

2%

1,116,015 990,496

885,459

930,134

825,522

737,980

924,655

820,658

733,632

1,024,579 909,344

812,913

813,397

721,914

645,359

667,851

592,737

529,881

3 1,660,394 6

-2%

1,494,180 5

20%

1,411,170 1,252,455 1,119,639

3 1,238,281 5

19%

1,123,378 5

19%

1,060,968 941,641

3

703,463 5

2%

3

841,785

664,381

589,658

527,128

991,917

936,811

831,447

743,277

3

1,047,040

988,871

877,652

784,582

3

1,439,394

3

1,117,555 5

1,359,427 1,206,532 1,078,586 5%

1,055,468 936,759

837,421

46

VILLAS DE GRANADA VILLAS DE GRANADA I

3 1,220,162 2 1,415,728

1,083,813

3

1,173,782 5

CASAS BARRIO

19%

1,023,601 908,476

812,137

1,108,572 983,890

879,554

VALOR DEL METRO CUADRADO A *ENERO DE 2009 NUEVOS USADOS Variación Variación EST. 2a8 9 a 15 16 a 30 Valor M2 Ultimo Ultimo años años años Año Año 3 589,600 5 2% 556,844 494,216

ALAMOS BELLAVISTA 3 OCCIDENTAL 3 BOLIVIA 2 BONANZA 3 BOSQUE 3 POPULAR BOYACA 3 3 CENTRO ENGATIVA 2 CENTRO 2 ENGATIVA II EL CEDRO 3 EL ENCANTO 3 EL LAUREL 3 EL 3 MADRIGAL EL MUELLE 2 EL REAL 3 ENGATIVA 3 ZONA 2 URBANA FLORENCIA 3 FLORIDA 3 BLANCA GARCES 3 NAVAS GARCES NAVAS 3 ORIENTAL GARCES 3 NAVAS SUR GRAN 3

Más de 31 años 441,807

853,594 5

6%

806,172

715,501

639,626

999,161 5 708,171 5 837,833 5

5% 15% 14%

943,652 668,828 791,286

837,519 593,605 702,290

748,705 530,656 627,816

852,393 5

14%

805,038

714,495

638,726

724,614 5 843,575 739,708 5

9%

684,357 796,709 698,613

607,387 707,103 620,040

542,977 632,119 554,288

973,064

863,623

772,040

16%

1,030,303 997,857 929,188 5 859,653

15%

942,421 877,567 811,894

836,426 778,866 720,580

747,728 696,272 644,166

1,020,909 5

21%

964,192

855,749

765,001

787,878 727,915 6 652,941 5

-1% 9%

744,107 687,475 616,666

660,417 610,154 547,310

590,383 545,451 489,270

626,262 5

9%

591,469

524,947

469,279

754,253 5

4%

712,350

632,231

565,187

900,668 5

1%

850,631

754,960

674,901

834,662 5

6%

788,292

699,632

625,440

811,835 5

12%

766,733

680,498

608,335

858,883 5

18%

811,167

719,935

643,589

1,125,778 5

17%

1,063,235 943,652

843,583

47

GRANADA LA CABANA LA ESTRADA LA ESTRADITA LA GRANJA LA SOLEDAD NORTE LAS FERIAS LAS FERIAS OCCIDENTAL LOS ALAMOS LOS ANGELES PALO BLANCO PARIS SAN JOAQUIN SANTA HELENITA SANTA MARIA SANTA MONICA SN. ANTONIO ENGATIVA TABORA VEREDA CENTRO ENGATIVA VILLA AMALIA VILLA DEL MAR VILLA GLADYS VILLA LUZ VILLA SAGRARIO VILLAS DE

3 3

882,035 5 1,123,405 5

14% 17%

833,033 739,341 1,060,993 941,663

660,938 841,804

3

627,572 5

18%

592,707

526,045

470,260

3 3 2 3

833,883 5 995,773 909,091 950,165

19%

787,556 940,452 858,586 897,378

698,979 834,679 762,020 796,450

624,856 746,166 681,212 711,991

3

677,709 5

7%

640,059

568,071

507,830

3

888,110 5

19%

838,771

744,434

665,490

3

771,785

728,908

646,927

578,324

3

702,479 6

-3%

663,452

588,834

526,391

3

763,918 5

19%

721,478

640,333

572,429

3

958,589 5

15%

905,334

803,511

718,303

3

867,206 5

11%

819,028

726,912

649,827

3

863,230 5

10%

815,273

723,579

646,847

3

1,050,717 5

20%

992,344

880,735

787,337

827,782

734,680

656,772

3

876,475

2

750,555 5

2%

708,858

629,132

562,416

3 2

724,192 5 662,878 5

3% 8%

683,959 626,052

607,034 555,639

542,661 496,717

3

625,000 5

3%

590,278

523,889

468,333

3

1,013,948 5

20%

957,618

849,914

759,785

3 2

844,829 5 778,182 5

7% 12%

797,894 734,949

708,155 652,289

633,059 583,118

2

718,020 5

4%

678,130

601,860

538,036

948,236

841,587

752,342

3

1,004,015

3

831,818 5

9%

785,606

697,248

623,309

3 1,345,207

848,447 5

13%

801,311

711,187

635,770

48

GRANADA VILLAS DE GRANADA I

3

865,103 5

20%

817,041

725,148

648,250

Fuente: Camacol.

DESCRIPCION. MULTIFAMILIAR LA CLARITA. MULTIFAMILIAR SANTA HELENITA.

VALOR VENTAS

M2

VALOR M2

467 485.000.000

1.038.544

264 221.000.000

837.121

1.400.000

Nota: los valores anteriores tanto el precio de compra por metro cuadrado, el precio de construcción por metro cuadrado y el precio de venta por metro cuadrado, son valores generales de gerencia para evaluación de proyectos en la zona, estos valores son sometidos a consideraciones subjetivas con el fin de tener un mayor rendimiento, el desarrollo para el proyecto MULTIFAMILIAR LA CLARITA, Tiene unas consideraciones particulares propias de una negociación directa y una estructura de ahorro, estas consideraciones se desarrollaran en el capitulo proyecciones financieras.

49

3.3 OBJETIVOS DE MERCADO, VENTAS Y SERVICIOS AL CLIENTE.

3.3.1. Objetivos de Mercado. En el estudio de mercado hecho en la zona de desarrollo del proyecto se noto que el cliente objetivo para este proyecto es el cliente familiar, este objetivo no tiene el dinero de contado para la compra de la casa por tanto es necesario ofrecer fuentes de financiación para este fin, el estudio de mercado nos arroja un resultado que tiene que ver con el destino del predio para el usuario, es decir, el cliente necesita un hogar donde vivir, pero a su vez necesita un ingreso proveniente de arrendamientos con el fin de amortizar las cuotas generadas por un probable crédito hipotecario, por esas mismas razones el proyecto MULTIFAMILIAR LA CLARITA, ofrece por su ubicación esta ventaja.

3.3.2. Ventas. La estrategia de ventas para este proyecto va de la mano con la fuente de financiación brindada por BANCOLOMBIA, que esta en capacidad de ofrecer un financiamiento hasta del 70% del valor del predio, las ventas se harán en mostrador dado que el numero de unidades a vender no es alto (cuatro), que es una estrategia arrojada por el estudio de mercado, para tal fin y según las proyecciones financieras se deberá terminar una casa en su totalidad para mostrar en carácter de casa modelo, estas consideraciones son tenidas en cuenta para la elaboración de las proyecciones financieras.

3.3.3. Servicio al Cliente. El servicio al cliente para este proyecto deberá ser un servicio amable, teniendo como objetivo el jefe y conyugue cabeza de familia destacando las ventajas financieras de las unidades de vivienda, ofreciendo paralelamente y según diseños casas con luz natural de día una aireación lo suficientemente agradable y unos accesorios que hacen de este proyecto un proyecto pequeño pero digno para nuestros clientes.

50

Es necesario a su vez tener una estructura de ventas integrada por una persona experta en ventas cuyo salario o comisión serán de estudio el las proyecciones financieras.

3.4 ESTRATEGIAS.

3.4.1. Producto. El proyecto esta ubicado en la Carrera 81 No 69 A - 02, Barrio LA CLARITA, localidad de ENGATIVA, BOGOTA D.C. VER ANEXO 8, Planos de Localización diseños, licencia de construcción y documentos que respaldan el proyecto. DISEÑO DE LAS CASAS GRAFICA 8. PLANO CASAS DE UNA PLANTA.

51

Grafica 9. PLANO CASAS DE DOS PISOS.

52

GRAFICA 10. PLANO CASAS DE TRES PISOS.

53

3.4.2. Precios.

Los precios para este proyecto de acuerdo a los análisis realizados son los siguientes: Tabla 14.

CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4 TOTAL

VALOR DESCONTADO 120.000.000 115.000.000 120.000.000 115.000.000 120.000.000 115.000.000 160.000.000 155.000.000 520.000.000 500.000.000

Como se observa anteriormente los precios pueden ser susceptibles a descuentos de un 4% máximo, de cualquier forma las proyecciones

54

financieras se hacen con el valor de la segunda columna con el precio descontado.

3.4.3 Publicidad. Según los estudios de mercado realizados, la publicidad se hará en volantes sencillos entregados en el proyecto, dado que la zona es altamente confluida, por el publico, una vez los clientes llegan al proyecto se las atiende en la forma debida y concordante el capitulo de servicio al cliente.

3.4.3. Ventas. El universo del proyecto es un año, la velocidad de ventas debe concordar con la finalización de la casa modelo de acuerdo a las estudios de mercado, la velocidad de ventas deberá ser la siguiente, la primera casa se debe vender en el mes sexto del proyecto, la segunda casa se debe vender en el mes séptimo, la tercera en el octavo y la novena casa en el mes noveno, como se dijo anteriormente, el universo del proyecto es de un año, la ultima casa se vendería en el mes noveno lo que nos permite brindar la posibilidad de financiamiento y el reintegro de los dineros por parte de los bancos que se presten para este fin, decimos como hipótesis para la proyección financiera que todos los clientes solicitaran un crédito hipotecario correspondiente al valor del 70% del predio, estas proyecciones conservadoras nos permiten tener negociaciones que faciliten de mejor manera la evolución financiera.

3.4.5. Servicio a los clientes. La documentación la hace la constructora directamente, el cliente deberá recopilar una serie de documentos que acrediten que tienen la posibilidad de pagar las cuotas a alas que quedan sometidos, la idea es hacerle todo fácil al cliente, que deberá presentarse solamente dos veces a reuniones externas, la primera es para diligenciar los formatos bancarios y radicar los documentos en la entidad bancaria, la segunda es la reunió para escrituración, que se desarrolla en la notaria que la entidad bancaria o el cliente solicite, el resto de documentación puede ser recibida en el proyecto y diligenciada por el personal administrativo.

55

3.4.6. Competencia. La competencia para este proyecto son los proyectos locales, se realizo un estudio en la zona en diferentes obras, lo que nos arrojo los siguientes precios de competitividad en el sector. Tabla 15 y 16.

intervalo Referencia 0 años. nuevas 5 años. 2-8 años. 12 años. 9-15 años. 23 años. 16-30 años. Más de 31 años. 31 años.

ZONA

0

AÑOS DE CONSTRUCCION. 5 12 23

31

Bonanza

1.171.800 837.000

791.000

702.000

628.000

Florencia

1.055.600 754.000

712.000

632.000

565.000

La Estrada

1.572.200 1.123.000

1.060.000

941.000

841.000

Santa Helenita

1.213.800 867.000

819.000

726.000

649.000

Villa luz

1.405.600 1.004.000,00 948.000,00 841.000,00 752.000,00

PROMEDIO

1.283.800

Fuente: la Cámara Colombiana de la Construcción, Camacol, La Federación Colombiana de Lonjas de Propiedad Raíz, Fedelonjas y la Asociación Nacional de Cajas de Compensación Familiar, Asocajas. Por tanto el precio promedio del metro cuadrado ochenta y tres mil ochocientos pesos ($1.283.800).

es de un millón doscientos

El valor agregado en nuestro proyecto esta en el servicio al cliente y en saber realmente lo que el cliente quiere, en la facilidad, financiamiento, servicio al cliente etc.

56

4. ANALISIS TECNICO- OPERATIVO

4.1 PLAN DE EJECUCIÓN El horizonte del proyecto es de un año, partiendo desde el momento de inicio de obra, los tiempos de ventas están resumidos en el capitulo 3.4.4., que son proyecciones conservadoras de ventas lo cual no hace mas fieles las proyecciones financieras.

4.2. Esquema de Servicio. El servicio, esta claramente ligado al estudio de mercado hecho para este proyecto, el servicio se dará en sala de ventas a partir del mes sexto, tiempo estimado para la venta de la primera casa, y que corresponde al tiempo de ejecución de la primera casa que será la casa modelo de este proyecto, teniendo en cuenta que al cliente hay que hacerle la vida mas fácil, el proceso de papeles serán a cargo de la constructora y el cliente solo tendría que ir a dos reuniones , la primera en al banco y la segunda en escrituración.

4.3 Impacto Ambiental del Proyecto. El impacto ambiental del proyecto lo marca la autorización de construcción, que se refiere a la licencia de construcción licencia que se adjunta en el ANEXO 8. El impacto ambiental es mínimo por la envergadura del proyecto.

57

4.4 Inversiones Requeridas en Equipo y Maquinaria. Los insumos de construcción para esta obra, junto con la maquinaria, son de fácil adquisición, dado que el mercado nos los suministra de manera fácil, teniendo en cuenta que la obra se encuentra en Bogotá. Es posible tener una guía por medio de los precios CONSTRUDATA, guía que proporciona los costos de los análisis detallados generales, costos que tiene en cuenta según la actividad que se va a construir la mano de obra, la maquinaria que se va a emplear, y los materiales a usar, estos análisis detallados generales nos permiten presupuestar de manera correcta el valor de la obra que vamos a construir En el presupuesto de obra se utilizaran estos precios que tienen en cuenta la mano de obra, la maquinaria y los materiales, proporcionando el precio a utilizar según la actividad, lo rendimientos por actividad también se encuentran en CONSTRUDATA, lo que permite saber a ciencia cierta la duración total del proyecto y la cantidad de recursos que tenemos que invertir en el tiempo. Según el presupuesto para este proyecto la inversión en materiales, mano de obra y maquinaria es de, ciento noventa y dos millones quinientos noventa y dos mil cuatrocientos noventa y cuatro pesos ($192.592.494.oo). Que si se divide por el área total a construir que es de 466,375 M2, obtenemos el valor de construcción por metro cuadrado, de cuatrocientos doce mil novecientos cincuenta y seis pesos ($412.956.oo). Según la estructura de costo y dando como horizonte del proyecto un año, se tiene que los costos administrativos ascienden a sesenta millones de pesos ($60.000.000), que si dividimos por la cantidad de metros cuadrados vendibles se obtiene, ciento veintiocho mil seiscientos cincuenta y un pesos ($128.651.oo). Se tiene que el lote para desarrollar este proyecto tiene 144,025 m2, anteriormente se obtuvo el valor por metro cuadrado, para el costo del lote lo que solo da luces del costo con respecto a los precios de la zona donde se esta trabajando, sin embargo par hallar el precio final de construcción, se debe causar de tal manera que el valor del lote se debe dividir por el numero de metros cuadrados vendibles, lo que arrojara el aporte que cada metro cuadrado a la estructura de costos de la siguiente manera, ciento sesenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta pesos ($164.440.oo). Teniendo el costo de obra por metro cuadrado, el costo administrativo por metro cuadrado y el aporte por cada metro cuadrado para sopesar el valor

58

del lote, se obtiene el valor total de construcción por metro cuadrado, que será obviamente la sumatoria de estas tres variables ya obtenidas es de setecientos seis mil cuarenta y siete pesos ($706.047.oo). Que es en definitiva el valor del metro cuadrado construido para este proyecto.

59

5. PLAN DE CONTROL DEL PROYECTO

Las proyecciones financieras en un proyecto de construcción son el resultado de los flujos da caja para las diferentes actividades en obra, de acuerdo a los flujos de caja se debe revisar semanalmente la evolución del proyecto con el fin de verificar los tiempos establecidos, y su ejecución, es de vital importancia en este proyecto esta revisión para los buenos logros financieros.

60

6. ANÁLISIS JURÍDICO Y LEGAL

6.1 Zona Donde se Desarrolla el Proyecto. La siguiente hoja de ruta tiene como fin el diseño, construcción, puesta en marcha y venta de un proyecto inmobiliario en la zona 10 (Engativa) de fácil acceso para consumidores con interés de adquirir vivienda propia.  Multifamiliar SANTA HELENITA, proyecto desarrollado por el Ing. Darío Ardila J, en 2006, consta de tres unidades de vivienda, el proyecto total contaba con 264 m2 de construcción, proyecto ubicado en la calle 68B 80-30, barrio SANTA HELENITA, localidad ENGATIVA, BOGOTA, el proyecto fue vendido en su totalidad en valores que mas adelante tendremos en cuenta como referencia.

 Multifamiliar LA CLARITA, proyecto desarrollado en 2008, por el Ing. Darío Ardila J, en 2008, consta de cuatro unidades de vivienda, el proyecto total cuenta de 467 m2 de construcción, actualmente este proyecto se encuentra en ventas, proyecto ubicado en la calle 69 80 A02, barrio LA CLARITA, localidad de ENGATIVA, BOGOTA, el proyecto se encuentra vendido parcialmente y cuyos valores también nos servirán de referencia para este plan de negocios.

 COMERCIAL SANTA HELENITA, A, B, proyecto desarrollado por el Ing. F. Darío Ardila en 2008 y 2009, consta de dos casas, diferenciadas de los proyectos anteriores dado que fue reforma mas o construcción nueva. Casa tipo A, consta de dos locales comerciales, consultorios odontológicos en el

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segundo piso y oficinas en el tercer piso para ARDILA CONSTRUCTORES CIA LTDA, CASA B casa extraída del globo original de dos pisos ya vendida, el proyecto esta ubicado en la carrera 80 # 70-02, barrio Santa Helenita, localidad Engativa, los valores también serán tenidos en cuenta para el análisis de este plan de negocios. Dado los antecedentes en la zona a analizar, de manera primaria será la localidad que tiene las siguientes características, de Engativa10, En 1972, mediante el Acuerdo 26 se crean diez y seis Alcaldías Menores del Distrito Especial de Bogotá, pasando la localidad a integrar con otros barrios circunvecinos la Alcaldía Menor de Engativá, ratificada mediante el Acuerdo 8 de 1977. Mediante Acuerdo 2 de 1992 se constituyó la localidad de Engativá, conservando sus límites y nomenclatura, administrada por el Alcalde Local y la Junta Administradora Local, con un total de 11 ediles. La localidad de Engativá cuenta con 9 unidades de planeación zonal:

10

Engativá: (en el lenguaje chibcha Cacique de Inga), fue asiento de indígenas chibchas y lugar de duros enfrentamientos entre nativos y conquistadores. En 1537 los indígenas finalmente derrotados fueron entregados en encomienda a Diego Romero; Engativá fue fundada como cabecera municipal en mayo de 1537. El desarrollo de la localidad giró alrededor de la producción agropecuaria, de la cual quedan sólo pequeños cultivos en la parte rural del antiguo municipio de Negativa.

62

GRAFICA 11. DISTRIBUCIÓN POR ZONAS

Fuente: I.D.U (Instituto de Desarrollo Urbano)

63

GRAFICA 12. ESTRATIFICACIÓN ZONA 10 ENGATIVA

Fuente: I.D.U (Instituto de Desarrollo Urbano)

UPZs de Engativá Álamos UPZ116, tipo 7 Bolivia UPZ72, tipo 2 Boyacá Real UPZ30, tipo 2 Engativá UPZ74, tipo 1 Las Ferias UPZ26, tipo 5 Garcés Navas

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UPZ73, tipo 2 Jardín Botánico UPZ105, tipo 8 Minuto de Dios UPZ29, tipo 2 Santa Cecilia UPZ31, tipo 2 Entre los barrios encontramos: Álamos Norte, Bachué, Bolivia, Ciudadela Colsubsidio, Engativá, Las Ferias, Florida, Garcés Navas, La Granja, Minuto de Dios, Normandía, Quirigua, Santa Cecilia, Santa Helenita, Villas del Dorado, Villas de Granada, Zarzamora.

6.2 ARDILA CONSTRUCTORES CIA LTDA.

ARDILA CONSTRUCTORES CIA LTDA es una empresa fundada en 2003, producto de la necesidad de sus propietarios por incursionar en los diversos mercados que ofrece la construcción, esta sociedad tiene como objeto social el desarrollo y ejecución de la ingeniería y de la arquitectura en todas sus formas y ramos, especialmente el de la construcción. No obstante, y como complemento, se desarrolla la viabilidad en la inversión de negocios en valores, en toda clase de bienes inmuebles, muebles, y todas las operaciones complementarias de las anteriores o relacionadas o conexas con ellas.

MISIÓN. Contribuir al mejoramiento de la calidad de vida mediante el diseño, construcción y puesta en marcha de proyectos de vivienda, mediante la gestión apropiada de recursos, manejando en un entorno legal dentro de un marco de responsabilidad social. VISIÓN. Para el año 2011 ubicar la compañía en el mercado nacional y transformarla en una constructora especialista en grandes proyectos inmobiliarios, urbanismo, contratación y consultoría, privada y publica.

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ESTRATEGIA.          

Estudiar y analizar la situación del mercado inmobiliario y de construcción relacionando las variables que actúan e intervienen en el sector a nivel nacional. Entender el mercado inmobiliario en Bogotá, para iniciar proyectos nuevos en las zonas que mediante estudios indique viabilidad. Contratar con entes estatales la ejecución de obras de urbanismo. Mejorar e innovar en calidad, ventas, presentación y posventa las obras a entregar. Capitalizar la compañía optimizando los recursos, y aumentando su capital social por medio de las utilidades generadas en cada ejercicio con el fin de ejecutar reinversión y aumentar el campo de acción de la compañía. Obtener y actualizar maquinaria necesaria para el ejercicio de las funciones de la compañía. Capacitar el capital humano de la compañía en sus diferentes áreas. Establecer contactos que permitan a la compañía obtención de contratos y obras privadas que permitan desarrollar el potencial de la empresa. Aumentar nuestra calidad día a día, obra a obra. Cuidar y mantener la buena imagen de esta compañía

6.3 Documentos Legales.

Es necesario tener en cuenta los diferentes requisitos legales que permiten a la firma construir las casas que se tienen proyectadas. Existen diferentes requisitos ambientales que varían según el trabajo que se valla a realizar: si se trata de mejoramiento de vivienda, saneamiento básico y mejora de vivienda, o construcción de casa nueva, que para este caso son los que nos ocupan. Dentro de la vivienda nueva hay diferentes proyectos: se encuentra la construcción nucleada y la construcción no nucleada. Como en este caso estamos hablando de la construcción de casas para vivienda, y proyecto específico “LA CLARITA”, nos tenemos que referir a la primera opción. Al tratarse de construcción nucleada hay que tener en cuenta el desarrollo de la parcelación o de los lotes, donde se requiere como requisito ambiental la respectiva licencia, esta se solicita ante la Corporación Autónoma Regional, y los permisos son de acuerdo con las necesidades del servicio.

66

Como en este caso es necesario para la construcción de vivienda, es necesario ampliar las estructuras de los servicios públicos, es necesario solicitar como requisito, el plan de manejo ambiental ante la misma Corporación, y este permiso también depende de las necesidades del proyecto. Adicionalmente, respecto de las licencias urbanísticas cabe mencionar que a partir de la sanción del Decreto 135 de 1970 o Código Nacional de Policía, se hizo evidente que para la realización de obras se requería el permiso y el control correspondiente, sin embargo anteriormente esto era desarrollado por las administraciones locales, por algunos municipios y distritos. El permiso de construcción como licencia, se encuentra en el capitulo VI de la Ley novena de 1989, el cual se de obligatorio cumplimiento en todo el territorio nacional, cuya regulación recae en el mismo Gobierno. Con ocasión a la fusión del Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, la formulación, implementación y seguimiento de la política de desarrollo, es delegado por el Decreto 216 de 2003, en la Dirección de Desarrollo Territorial. Esta dirección en relación con las licencias urbanísticas, curadores urbanos, y control urbano territorial, regula estas materias, y se encarga de hacer seguimiento y coordinación de los curadores urbanos. De esta manera se cumplió con la Resolución 984 de 2005, “Por la cual se adopta el formulario único nacional para la solicitud de licencias de parcelación, urbanización, subdivisión y construcción y para el reconocimiento de edificaciones y la guía para su diligenciamiento”. También se tuvo en cuenta el Decreto 097 de 2006, “Por el cual se reglamenta la expedición de licencias urbanísticas en suelo rural y se expiden otras disposiciones"; para dar cumplimiento a este decreto se tuvo en cuenta las prohibiciones y autorizaciones para parcelaciones y subdivisiones de suelos rurales. Adicionalmente se tuvo en cuenta el Decreto 564 de 2006, “Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas; al reconocimiento de edificaciones; a la función pública que desempeñan los curadores urbanos; a la legalización de asentamientos humanos constituidos por viviendas de Interés Social, y se expiden otras disposiciones; esta norma fue la más importante en la expedición de licencias ya que explica cada una de las que se requirieron, y el procedimiento para la expedición de las mismas.

67

DIRECCIÓN DE DESARROLLO TERRITORIAL RELACIÓN DE NORMAS EN MATERIA DE LICENCIAS URBANISTICAS, CURADORES URBANOS Y CONTROL URBANO Y TERRITORIAL: Tabla 17. Clase de Norma

Nº

Fecha

9ª

11/01/89

02 Decreto ley

2150

05/12/95

03 Ley

232

26/12/95

4

Ley

308

05/08/96

5

Ley

388

18/06/97

6

Ley

400

19/08/97

7

Ley

810

13/06/03

Nº

Fecha

Decreto

1319

09/07/93

Decreto

992

Decreto

1753

Decreto

2111

01 Ley

Clase Norma

de

Entidad que emite Congreso de la República Ministerio de Justicia y del Derecho Congreso de la República Congreso de la República Congreso de la República Congreso de la República

Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones. Por el cual se suprimen y reforman regulaciones, procedimientos o trámites innecesarios existentes en la Administración Pública Por medio de la cual se dictan normas para el funcionamiento de los establecimientos comerciales Por la cual se modifica parcialmente el artículo 367 del Código Penal y se tipifica con conducta delictiva la del Urbanizador Ilegal Por la cual se modifica la ley 9a. de 1989, y la ley 3a. de 1991 y se dictan otras disposiciones Por la cual se adoptan normas sobre Construcciones Sismo Resistentes

Por medio de la cual se modifica la Ley 388 de 1997 en materia de Congreso de la sanciones urbanísticas y algunas actuaciones de los curadores urbanos y República se dictan otras disposiciones Entidad que emite Ministerio de Desarrollo

Ministerio de Desarrollo Ministerio de 26/09/96 Desarrollo 04/06/96

28/08/97

Descripción

Ministerio de Desarrollo

Descripción Por el cual se reglamenta la expedición de Licencias de Construcción, Urbanización y Parcelación y de los Permisos de que trata el Capítulo VI de la Ley 9a. de 1989 Por el cual se reglamenta el capítulo IV del decreto extraordinario 2150 de 1995. –(Licencias urbanísticas y curadores urbanos) Por el cual se reglamenta las expensas y honorarios de los curadores urbanos Por el cual se reglamentan las disposiciones referentes a licencias de construcción y urbanismo, al ejercicio de la curaduría urbana, y las sanciones urbanísticas

Fuente: Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo territorial.

68

7. FORMULACION Y EVALUACION FINANCIERA

7.1 Valoración de las Inversiones requeridas.

COSTO DEL LOTE. Por medio de la escritura publica Numero 146 del día 16 de Enero de 2008, otorgada ante el notario 51 del circulo de Bogotá, comparecieron vendedores y compradores del bien inmueble ubicado en la Carrera 81 No 69 A 02, cuya matricula inmobiliaria es 50Cxxxxx, cuya cuantía de compraventa es de setenta y seis millones seiscientos noventa y un mil pesos ($76,691,000.oo) Moneda Corriente (VER ANEXO 4), inmueble que tiene una extensión superficiaria aproximada de ciento setenta y dos metros cuadrados con ochenta y tres centímetros de metro cuadrado (172.83 M2), que se halla comprendido dentro de los siguientes linderos, por Norte y sur de 21 Metros, por Oriente y Occidente 8,23 Metros. Dados estos linderos obtenemos que el lote cuenta con 172,83 M2 de área, sin embargo el área neta para construir del lote es de 144,025 M2, que corresponden a los nuevos linderos de construcción que son los siguientes, por Norte y Sur de 17,5 Mts, por Oriente y Occidente 8,21, esta será el área a tratar en al proyecto denominado MULTIFAMILIAR LA CLARITA. Por tanto tenemos un costo de metro cuadrado efectivo de quinientos mil cuatrocientos ochenta y cuatro pesos ($532.484.oo).

7.2 Maquinaria, Mano de Obra y Equipos. Los insumos de construcción para esta obra, junto con la maquinaria, son de fácil adquisición, dado que el mercado nos los suministra de manera fácil, teniendo en cuenta que la obra se encuentra en Bogotá. Es posible tener una guía por medio

69

de los precios CONSTRUDATA, guía que proporciona los costos de los análisis detallados generales, costos que tiene en cuenta según la actividad que se va a construir la mano de obra, la maquinaria que se va a emplear, y los materiales a usar, estos análisis detallados generales nos permiten presupuestar de manera correcta el valor de la obra que vamos a construir En el presupuesto de obra se utilizaran estos precios que tienen en cuenta la mano de obra, la maquinaria y los materiales, proporcionando el precio a utilizar según la actividad, lo rendimientos por actividad también se encuentran en CONSTRUDATA, lo que permite saber a ciencia cierta la duración total del proyecto y la cantidad de recursos que tenemos que invertir en el tiempo. Según el presupuesto para este proyecto la inversión en materiales, mano de obra y maquinaria es de, ciento noventa y dos millones quinientos noventa y dos mil cuatrocientos noventa y cuatro pesos ($192.592.494.oo). Que si se divide por el área total a construir que es de 466,375 M2, obtenemos el valor de construcción por metro cuadrado, de cuatroscieNtos doce mil novecientos cincuenta y seis pesos ($412.956.oo). Según la estructura de costo y dando como horizonte del proyecto un año, se tiene que los costos administrativos ascienden a sesenta millones de pesos ($60.000.000), que si dividimos por la cantidad de metros cuadrados vendibles se obtiene, ciento veintiocho mil seiscientos cincuenta y un pesos ($128.651.oo). Se tiene que el lote para desarrollar este proyecto tiene 144,025 m2, anteriormente se obtuvo el valor por metro cuadrado, para el costo del lote lo que solo da luces del costo con respecto a los precios de la zona donde se esta trabajando, sin embargo par hallar el precio final de construcción, se debe causar de tal manera que el valor del lote se debe dividir por el numero de metros cuadrados vendibles, lo que arrojara el aporte que cada metro cuadrado a la estructura de costos de la siguiente manera, ciento sesenta y cuatro mil cuatrocientos cuarenta pesos ($164.440.oo). Teniendo el costo de obra por metro cuadrado, el costo administrativo por metro cuadrado y el aporte por cada metro cuadrado para sopesar el valor del lote, se obtiene el valor total de construcción por metro cuadrado, que será obviamente la sumatoria de estas tres variables ya obtenidas es de setecientos seis mil cuarenta y siete pesos ($706.047.oo). Que es en definitiva el valor del metro cuadrado construido para este proyecto.

70

7.3 Capital de Trabajo. La idea central de este ejercicio es encontrar la mayor rentabilidad en este tipo de proyectos de construcción, según FIDUBOGOTA, los empresarios se pueden someter al régimen de los encargos fiduciarios siempre y cuando vendan mas de 10 unidades de vivienda, como este proyecto esta constituido por 4 casas, los constructores se verán en la obligación de invertir recursos propios, creando la responsabilidad mayor de obtener rentabilidad y salvaguardar estos recursos, por tanto se considera que los recursos a utilizar son:

COSTO DE LOTE CAJA

76.691.000 123.309.000

Recursos por un total de doscientos millones de pesos ($200.000.000.oo), recursos que en el mercado inmobiliario no son tal altos, estos serán los recursos a administrar en un comienzo y que serán sometidos a análisis financieros.

7.4 Tabla de Amortización de Créditos. Según el flujo de caja, necesitamos un crédito bancario en el mes 4 por un valor de noventa y cinco millones ($95.000.000.oo), este crédito es de naturaleza inmobiliaria, es un crédito en base a las ventas del proyecto otorgado por una entidad bancaria, se solicita el crédito hipotecario, con garantías hipotecarias, por seis meses pagaderos en una sola cuota, dado que para ese momento ya debemos tener en caja este dinero, aunque técnicamente no se requieren los seis meses, es mejor dejar uno o dos meses de plazo con el fin de tener un colchón de tiempo por si el proyecto no se vende con la velocidad esperada, sin embargo como el crédito es menor al precio de las casas mas pequeñas no se tendría ningún problema para pagar esta obligación en seis meses, contador a partir del desembolso del crédito, este crédito estará con una tasa de 16% EA., que nos arroja una tasa semestral vencida de 7,70%SN, por tanto no será necesario ejecutar una tabla de amortización dado que el costo financiero se pagara el día que retorne el crédito a la entidad bancaria, con unos gastos financieros de siete millones trescientos quince mil pesos ($7.315.000.oo).

71

7.5 Bases Para las Proyecciones Financieras.

Para desarrollar las proyecciones financieras se debe partir de ciertos supuestos, que en realidad son mandatos a las personas que se encarguen de mercadear el proyecto la idea es generar una hoja de ruta que nos permita cumplir con lo supuesto.  El costo de venta del proyecto, por metro cuadrado es de un millón ciento catorce mil novecientos ochenta y tres pesos ($ 1.114.983), precio que permite vender el proyecto total por un valor aproximado de quinientos veinte millones de pesos ($520.000.000.oo), que en las proyecciones financieras se refleja en quinientos millones de pesos ($500.000.000.oo), que permite un descuento de 4% en ventas, de tal manera que se obtiene la siguiente tabla de ventas:

Tabla 18.

CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4 TOTAL

VALOR DESCONTADO 120.000.000 115.000.000 120.000.000 115.000.000 120.000.000 115.000.000 160.000.000 155.000.000 520.000.000 500.000.000

Para las proyecciones financieras se toma el valor descontado.  La financiación de las casas al público la garantiza cualquier entidad bancaria, dado que para créditos hipotecarios hay mucho dinero en el mercado, además de tener unas tasas competitivas, alrededor del 15EA., las entidades bancarias financiarían hasta el 70% del valor de las casas, este valor es desembolsado 30 días después de la firma de la correspondiente escritura.  Para las proyecciones financieras, se asume que la primera casa se vende en el mes sexto, la segunda en el mes séptimo, la tercera en el octavo y la cuarta en el noveno mes, esta es una velocidad no tal alta pero que permite hacer proyecciones conservadoras, permitiendo al equipo de ventas hacer un trabajo descansado, esto significa que los saldos de estos crédito estarían llegando al tercer mes de firmada la escritura, lo que permite ser aun mas conservadores en las proyecciones, dado que se

72

tienen obligaciones financieras con el banco causadas y canceladas el mismo año.  El pago del impuesto de renta es de 34%.  El universo del proyecto es de un año.

7.6 Balance General. Tabla 19. BALANCE GENERAL PERIODO ACTIVO

0

1

Caja

123.309.000

363.401.507

Terrenos Material en Proceso Cuentas por Cobrar

76.691.000

-

TOTAL ACTIVO

200.000.000

363.401.507

PASIVO

-

1

Créditos Bancarios Provisión de impuestos Utilidades Retenidas -

55.556.512

TOTAL PASIVO

-

163.401.506

200.000.000

200.000.000

107.844.994

PATRIMONIO Aportes socios

73

TOTAL PATRIMONIO

ACTIVO PASIVO + PATRIMONIO

200.000.000

200.000.000

200.000.000

363.401.507

200.000.000

363.401.506

En el anexo de flujo de caja se tiene una caja mucho menor, dado que los impuestos se causan el año del proyecto y se pagan al siguiente año, pero para el flujo de caja operativo es necesario descontarlo para hallar la rentabilidad del proyecto.

7.7 Estado de Pérdidas y Ganancias. Tabla 20.

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS. MULTIFAMILIAR LA CLARITA PERIODO INGRESOS VENTAS COSTO DE VENTAS COSTO DE LOTES UTILIDAD OPERATIVA GASTOS DE ADMINISTRACION GASTOS FINANCIEROS

UTILIDAD ANTES DE

0

1 500.000.000 192.592.494 76.691.000 230.716.506

60000000 7315000

163.401.506

74

IMPUESTOS IMPUESTOS UTILIDAD NETA

55.556.512 107.844.994

75

7.8 Flujo de Caja. Tabla 21. 0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

34.500.0 00

34.500.0 00

10

11

12

INGRESOS Cuotas Iníciales

34.500. 000

46.500. 000

Saldos Bancarios Créditos Bancarios Capitalizació n Socios

TOTAL INGRESOS

80.500.0 00

108.500. 000

80.500.0 00

80.500.0 00

95.000. 000 200.000 .000

200.000 .000

-

-

-

95.000. 000

-

34.500. 000

46.500. 000

34.500.0 00

115.000. 000

108.500. 000

80.500.0 00

80.500.0 00

5.000.0 00

5.000. 000

5.000.0 00

5.000.0 00

5.000.00 0

5.000.0 00

5.000.0 00

5.000.00 0

5.000.00 0

5.000.00 0

5.000.00 0

5.000.00 0

30.825

40.713.

56.781.

54.471.0

400.000

-

-

9.400.00

-

-

-

EGRESOS Inversiones en Terrenos Gastos Administrativ os Costos Directos de

76.691. 000

76

Obra

.697

979

757

60

0

Provisión de Impuestos

55.556.5 12

Pago Créditos

95.000.0 00

Pago Intereses

TOTAL EGRESOS

7.315.00 0

76.691. 000

5.000.0 00

35.825 .697

45.713. 979

61.781. 757

59.471.0 60

5.400.0 00

5.000.0 00

5.000.00 0

14.400.0 00

5.000.00 0

107.315. 000

60.556.5 12

77

7.9 Calculo del Valor Presente Neto (VPN), Ebitda, Tasa Interna de Retorno (TIR). Tabla 22. FLUJO DE CAJA 307.844.99 5

200.000.00 0 200.000.00 307.844.99 0 5 TASA

VA

25% 246.275.99 6

DIFERENCIA 46.275.996 53,92% TIR

VALORES POSITIVOS=PROYECTO VIABLE

Como se ve en los cálculos, la TASA INTERNA DE RETORNO, TIR, corresponde para este proyecto a 53,92%, cifra que es muy buena y garantiza de seguir la empresa en esta dirección un crecimiento aproximado del 50% anual, la tasa de oportunidad, se analizo en un 25%, como la tasa de oportunidad es menor que la TIR, se dice que el negocio es viable dado que el flujo de caja proyectado es mayor al monto inicial de la inversión.

78

ANEXOS

ANEXO 1. DIVISIÓN DE BOGOTÁ PARA EFECTOS URBANISTICOS.

79

ANEXO 2

Vivienda y uso del suelo discriminado por estratos en 1998 LOCALIDAD Usaquén Chapinero Santa fe San Cristóbal Usme Tunjuelito Bosa Kennedy Fontibón Engativá Suba Barrios unidos Teusaquillo Los Mártires Antonio Nariño Puente Aranda Candelaria Rafael Uribe Ciudad Bolívar TOTAL %

SIN 1 2 3 4 5 6 TOTAL % 372 183 355 549 317 315 414 2505 5.62 152 118 155 55 197 124 327 1128 2.53 124 64 488 143 32 0 0 851 1.91 429 290 2053 285 0 0 0 3057 6.86 580 1919 1071 0 0 0 0 3570 8.02 76 2 529 234 0 0 0 841 1.89 400 358 2447 75 0 0 0 3280 7.37 547 91 2338 184 26 0 0 4886 10.97 396 262 731 258 0 0 1647 3.70 577 38 906 2446 122 0 0 4089 9.18 926 25 2156 1085 389 533 145 5259 11.81 111 0 0 797 263 26 0 1197 2.69 157 0 0 132 691 39 0 1019 2.29 96 0 48 558 3 0 0 705 1.58 76 0 26 489 0 0 0 591 1.33 401 0 8 1423 0 0 0 1832 4.11 55 0 74 40 0 0 0 169 0.38 274 289 1131 838 0 0 0 2532 5.69 720 3416 1151 89 0 0 0 5376 12.07 6469 6793 15189 11853 2298 1037 886 44534 100 14.53 15.25 34.13 26.62 5.16 2.33 1.99 100

Fuente: DAPD. Gerencia de estratificación y Monitoreo del Distrito Capital. 2004

Este cuadro corresponde a la tercera actualización (Decreto 200 de 2004) se realizo en cumplimiento de las normas y en atención a tres factores: el primero, la normativa nacional que obliga a mantener actualizado el estudio de estratificación; el segundo, que se debe asignar estrato a aquellas nuevas manzanas con uso residencial, aparecidas luego de la segunda actualización de 2002 y , el tercero, la necesidad de rectificar el estrato de algunas manzanas con vivienda, cuyas características físicas externas han cambiado, para mejorar o deteriorándose.

80

ANEXO 3

ANÁLISIS DEL INGRESO POR LOCALIADES. Mientras que en localidades como Chapinero hay un ingreso per cápita de $1.570.671 mensuales, en Usme esa cifra es de $183.266. Bogotá es de lejos la ciudad más rica del país con un ingreso promedio por hogar de $1.600.000, cuando el promedio nacional (en zona urbana) es de $1.105.000(*). Además, y exceptuando el singular caso de San Andrés, los bogotanos tienen también el ingreso per cápita más alto, correspondiente a $455.000 y $219.000 en el resto del país urbano 11. Sin embargo, esta es una ciudad preocupantemente desigual, pues el 40% de todos los ingresos que se generan en Bogotá queda en manos de apenas el 7% de su población (491 mil personas), según un estudio de la Secretaría de Hacienda Distrital. El ingreso promedio del 10% de los hogares más ricos es 28,8 veces más grande que el que recibe el 10% de los hogares más pobres. En cifras absolutas, mientras la franja de hogares más pobres sobrevive prácticamente con la mitad de un salario mínimo al mes, es decir de $217.949, los de la franja más rica tienen un ingreso de $6.291.142. Más fuerte aún: un 20% de los hogares bogotanos, y que apenas suman 395 mil de los casi dos millones de que hay en la ciudad, concentra hoy el 55 % de los ingresos mensuales. Esto quiere decir que si todos los hogares restantes (80 por ciento del total) se juntaran para reunir la cifra que recibe ese 20% de hogares privilegiados no lo lograrían.

“Y en el tema del ingreso per cápita las diferencias son aún peores advierte Adriana Rodríguez Castillo, coautora del informe de la Secretaría de Hacienda Distrital, “ya que el 10 por ciento más rico de la ciudad, recibe ingresos per cápita que son, en promedio, 49 veces más altos que los del 10 por ciento más pobre”. En cifras planas: mientras que el ingreso per cápita mensual promedio en la franja más pobre de la ciudad es de $51.842, valor que podría representar la 11

Diario El Tiempo. Sábado 24 de abril de 1999 / Bogotá.

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compra de una camisa, o una cuenta de Gas Natural; para la franja más rica ese ingreso es de $2.529.000. Esto quiere decir que para que una persona de la franja más pobre logre recibir lo que gana en promedio un miembro de la franja más rica en solo un mes, necesita esperar cuatro años de su vida. Consuelo Corredor, directora del Departamento de Bienestar Social del Distrito, en entrevista que otorgo al periódico El Tiempo, expreso que califica estas diferencias de “inaceptables”, y tras recordar que “una cosa es la ciudad de la 26 hacia al norte y otra de la 26 hacia el sur”, destaca que “el problema no es tanto de pobreza (qué en Bogotá se redujo del 48,1% al 43,4% por ciento entre el 2003 y el 2004), sino de la distribución de la riqueza”. A lo que añade: “hay muy pocas personas que tienen la propiedad de los activos y eso no se va a resolver solo con más crecimiento económico”. Esta desigualdad se refleja claramente en el mapa por localidades de la ciudad. De un lado, hay zonas como Usme, donde el ingreso per cápita es de $183.000 y donde el 78,3% por ciento de la población está bajo la línea de pobreza: prácticamente cuatro de cada cinco habitantes. Y por el otro, hay localidades como Chapinero, que no sólo tiene el ingreso per cápita más alto de $1.570.671, el triple que la media de Bogotá y 8,5 veces más alto que el de localidades como Usme y Ciudad Bolívar, sino que además, tiene al 47,6% por ciento de sus hogares dentro de la franja de los más ricos de la capital. Las diferencias entre localidades también son abismales en términos de niveles de pobreza, pues mientras que en Teusaquillo la franja más pobre tiene un ingreso promedio mensual por persona de $116.529, en Ciudad Bolívar esa cifra es seis veces inferior: $19.677: es decir, que podría representar el precio de una pizza mediana, sin gaseosa. Usaquén aparece como la localidad con la mayor desigualdad entre ricos y pobres. Y es que allí mientras que el sector más humilde apenas supera los $100.000 de ingreso per cápita mensual, los más pudientes llegan casi a los nueve millones de pesos mensuales. Planeación Nacional establece que cualquier persona que viva en una ciudad y reciba menos de $246.055 al mes, está bajo la línea de pobreza. Y si recibe menos de $97.440, está ya en la indigencia.

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Pero aunque la ciudad sea menos pobre que el país (donde según algunas fuentes, la línea de pobreza podría superar el 60 por ciento) y tenga una economía mayor que la de muchos países de Centroamérica, los bogotanos son básicamente personas de escasos recursos. Datos de Planeación Distrital indican que el 84% por ciento de la población de la ciudad está ubicada en los estratos 1, 2 y 3. Los estratos 5 y 6 tienen una población tan pequeña (422 mil personas), que se miden juntos. Y aquí se vuelve a confirmar el tema de la desigualdad, porque mientras que el gasto mensual de los hogares de estrato 5 y 6 se ubica en un promedio de $6.375.228, en los hogares de estrato 1, 2 y 3 se gasta entre $791.000 y uno punto ocho millones (1,8) mensuales. Bogotá está marcada por datos muy reveladores como, por ejemplo, que el 65% por ciento del gasto de los hogares se destina a cubrir alimentación, salud, educación y vivienda. Y vale la pena subrayar que este último rubro ¿Qué incluye arriendo, cuotas de amortización de la vivienda y servicios públicos? constituye el grupo con mayor peso dentro de los gastos del hogar bogotano: 30% por ciento. Mientras que en actividades como ir al cine o a un concierto se gasta apenas el 3% por ciento. Otro indicador preocupante, señala la investigadora Rodríguez Castillo, “es el dato de que tres de cada cuatro hogares tiene hoy un gasto por persona en alimentos que es inferior al de una canasta apropiada para cumplir con los requerimientos mínimos nutricionales”. Dicho de otra forma, apenas uno de cada cuatro bogotanos se estaría alimentando correctamente. En este capítulo vuelven a saltar las diferencias entre pobres y ricos, pues mientras lo hogares de menores recursos tienen que destinar el 30% por ciento de sus ingresos a lo más básico: la comida, en los más ricos ese rubro les consume apenas el 12% por ciento. Por otra parte, 79 de cada 100 pesos que reciben los hogares bogotanos proviene de su trabajo. Pero dado que según cifras de la Cámara de Comercio de Bogotá, el 33,9 por ciento de las personas que tienen trabajo están subempleados, los impactos de esta inestabilidad se ven duramente reflejados en el gasto en salud y educación. El estudio de la Secretaría de Hacienda Distrital revela que cuando un bogotano ve disminuido su ingreso en un 1% por ciento, reduce los gastos en educación en un 1,54% por ciento y los de salud, en un 1,36% por ciento. Lo cual para la Secretaría Distrital de Hacienda “evidencia la alta vulnerabilidad de los hogares frente a la variabilidad de los ingresos”.

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Algo aún más grave si se tiene en cuenta que según la Encuesta de Hogares del DANE 2005, apenas un 8,5% por ciento de los bogotanos declara ganar más de cuatro (4) salarios mínimos legales al mes, es decir, más de $1.600.000. Y el 60% por ciento de los que respondieron la encuesta dice ganar menos de dos salarios mínimos: menos de $800.000. Gris panorama que es rematado por el indicador Gini, que mide la desigualdad entre pobres y ricos. En toda Colombia ese indicador es de 0,55, siendo uno (1) el máximo nivel de desigualdad. Y en Bogotá, según los cálculos del último informe de la Secretaria de Hacienda, el indicador Gini es de 0,6412.

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Datos del 2003, o calculados sobre la base de datos de este año, cuando se hizo la última encuesta de calidad de vida en la ciudad de Bogotá. (DANE).

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ANEXO 4

CONCLUSIÓN DE LOS INDICADORES Los indicadores claramente nos muestran en conclusión que el patrimonio de las constructoras es en general mayor al 50% de sus activos, muestra la razón corriente que el nivel de pasivos con respecto a los activos aumento considerablemente el año 2006 como muestra de la confianza que hay en el sector y en la economía en general, lo que respalda la teoría de las buenas relaciones con el gobierno nacional; sin embargo, las compañías han aumentado sus pasivos confiando en el auge del sector, lo que puede ser deteriorado por el alza en las tasas de interés como resultado de una política antiinflacionaria nacional. lo anterior es respaldado por el nivel de endeudamiento de las compañías que en promedio supera el 50%, en un análisis mas profundo y detallado de nuestro proyecto comparando los activos netos, con el promedio de la prueba acida nos arroja que podríamos estar endeudados para un proyecto de $260.000.000, en alrededor de $148.000.000, teniendo un patrimonio de 12..000.000, esto nos ocasionara un gasto hacia el sector bancario, o los mismos socios del proyecto. Es importante resaltar la participación de microempresas que es donde nos ubicaríamos inicialmente, el promedio de la participación de estas no supera dos en los años 2002, 2006, lo que nos indica que la apuesta a pesar de que el sector esta bien, es riesgosa, por tanto la optimización de recursos en este proyecto, puntualmente especificaremos en el multifamiliar La Clarita, dado que en este primer acercamiento las obras en su mayor parte serán sostenidas financieramente por los propietarios, lo cual se analizara mas adelante para obtener el mejor método que nos permita generar mas utilidades y una optima creación de valor para la nueva compañía. A pesar de la notoria mejoría del sector es necesario verificar el entorno y todos aquellos hechos puntuales que nos indican mas que financieramente, el desarrollo del sector con respecto a las variables que más creemos que identifican el verdadero estado del sector. Para el análisis del entorno vamos a revisar las siguientes variables, que en nuestro concepto son la mas importantes, dado que el sector de la construcción en este momento viene en franca recuperación, de una depresión económica desde 1998 hasta el año 2002, este estado lo demostraremos con cifras del DANE y Caracol, y analizaremos esos momentos con los actuales para sacar

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conclusiones que nos permitan navegar de la mejor forma en esta idea de negocio para que sea sostenible en el tiempo y sobre todo rentable. Durante el año 2006, el sector de la construcción continuó como la actividad líder de la economía creciendo 14,36%. Este comportamiento reafirma la tendencia que se registra por cuarto año consecutivo.

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ANEXO 5. REGLAMENTACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y CONDICIONES LEGALES DEL PROYECTO MULTIFAMILIAR “LA CLARITA” ESCRITURA PÚBLICA NÚMERO:

OTORGADA EN LA NOTARIA DEL CIRCULO NOTARIAL DE SANTA FE DE BOGOTÁ.

CLASE DE ACTO O CONTRATO: PROTOCOLIZACION Y ELEVACION A ESCRITURA PUBLICA DEL REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL DEL EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. CODIGO (RES 1695 del 31 de Mayo de 2001). PREDIO: EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. MATRICULA INMOBILIARIA:

50C-676249

UBICACION DEL PREDIO URBANO (X) RURAL ( ): CARRERA OCHENTA Y UNO (81) NUMERO SESENTA Y NUEVE A CERO DOS (69 A 02), BARRIO LA CLARITA. PROPIETARIO (S) FERNEY DARIO ARDILA JIMENEZ ALVARO ARDILA ARDILA

C.C. 80’026.517 C.C. 19’372.005

En la ciudad de Bogotá D.C., Departamento de Cundinamarca, Republica de Colombia, ante mi XXXXXXXXXX, Notario XXXXXXXXXXXXXXX, se otorgó la escritura pública que se consigna en los siguientes términos: Compareció (eron) FERNEY DARIO ARDILA JIMENEZ, mayor de edad, vecino de esta ciudad, identificado con la cédula de ciudadanía número 80’026.517, obrando en su propio nombre y ALVARO ARDILA ARDILA, mayor de edad, vecino de esta ciudad, identificado con la cédula de ciudadanía número 19’372.005, obrando en su propio nombre y dijo (eron): PRIMERO: Que es (son)

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propietario (s) del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, situado en la CARRERA OCHENTA Y UNO (81) NUMERO SESENTA Y NUEVE A CERO DOS (69 A 02), del BARRIO LA CLARITA, en la actual nomenclatura urbana de Bogotá D.C. , construido sobre un lote de terreno con área aproximada de ciento setenta y dos metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (172.83 m2), cuyos linderos y particularidades constan en el reglamento de propiedad horizontal que se eleva a escritura pública por medio de éste instrumento. SEGUNDO: Que el (los) compareciente (s) es (son) propietario (s) del terreno donde se levanta el EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, por compra que hizo (cieron) a GRACIELA GONZALEZ DE LEON, según escritura pública número 146, de fecha 16 de Enero de 2007, otorgada en la notaria cincuenta y uno (51) del Circulo de Bogotá D.C., debidamente registrada al Folio de matricula Inmobiliaria 50C-676249 y la construcción por haberla hecho a sus propias expensas. TERCERO: Que por medio de este instrumento constituye (n) en Propiedad Horizontal Separada u Horizontal del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, arriba citado y de acuerdo a lo dispuesto en la Ley seiscientos setenta y cinco (675) del tres (3) de Agosto de dos mil uno (2001), con el fin de someter a este régimen el inmueble ya relacionado y cumplidos todos los requisitos previos, presenta para su protocolización los siguientes documentos: a) b) c) d)

Reglamento de Propiedad Horizontal. Cuadro de áreas. Memoria Descriptiva del Edificio. Copia Heliográfica de los planos del precitado Edificio aprobados por la Curaduría Urbana. e) Copia de la Licencia de Construcción número LC 07-5-0931 de fecha 12 de Junio de 2007. CUARTO: Que así mismo elevan a escritura pública el texto del Reglamento de Propiedad Horizontal del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, el cual es del siguiente tenor: REGLAMENTO DE COPROPIEDAD DEL INMUEBLE DENOMINADO EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. CONSTITUIDO EN EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL UBICADO EN LA CARRERA OCHENTA Y UNO (81) NUMERO SESENTA Y NUEVE A CERO DOS (69 A 02).

ARTICULO 1o. Objeto.- El presente Reglamento consagra los derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados; derechos y obligaciones de los

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propietarios o sus causahabientes a cualquier título sobre el terreno y los demás bienes comunes del inmueble denominado EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA ubicado en la CARRERA OCHENTA Y UNO (81) NUMERO SESENTA Y NUEVE A CERO DOS (69 A 02) de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de Bogota D.C., con el fin de garantizar la seguridad y convivencia pacifica en los inmuebles que integran el conjunto (o edificio según el caso), sometidos al régimen de propiedad horizontal. El presente reglamento respeta la función social y ecológica de la propiedad, y por ende, se ajusta a lo dispuesto en la normatividad urbanística vigente, regula lo correspondiente a la dirección y administración de la persona jurídica, establece los coeficientes, contribución a las expensas comunes, solución de conflictos, sanciones; así mismo regula la forma de extinguir la propiedad horizontal así como su reconstrucción. El EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA es una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de dominio particular. Su objeto será administrar correcta y eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar los asuntos de interés común de los propietarios de bienes privados y cumplir y hacer cumplir la ley y el reglamento de propiedad horizontal. NATURALEZA Y CARACTERÍSTICAS. La persona jurídica indicada en el artículo anterior, originada en la constitución de la propiedad horizontal es de naturaleza civil, sin ánimo de lucro. Su denominación es EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, de conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, tiene la calidad de no contribuyente de impuestos nacionales, así como del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social, de conformidad con lo establecido en el artículo 195 del Decreto 1333 de 1986. La destinación de algunos bienes que produzcan renta para sufragar expensas comunes, no desvirtúa la calidad de persona jurídica sin ánimo de lucro. ARTICULO 2º. Efectos.- Las disposiciones de este Reglamento tendrán fuerza obligatoria, tanto para los propietarios del inmueble o sus causahabientes, como para los tenedores a cualquier título de cualquiera de los bienes privados en que se divide el inmueble. En toda operación que indique traspaso de dominio o constitución de cualquier otro derecho o mera sesión o título legítimo de use o disfrute sobre un bien privado, se entiende incorporadas las disposiciones de este reglamento. ARTICULO 3º. Normatividad.- Se declaran incorporadas a este reglamento todas las disposiciones de la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001, y las normas que la adicionen, modifiquen o parcialmente la deroguen. Cuando no se encuentre norma expresamente aplicable a un caso determinado dentro de los artículos de este Reglamento se aplicarán los ordenamientos que en las disposiciones legales rijan para materias análogas. ARTICULO 4º. Glosario de términos.- Para los efectos del presente reglamento

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se incorporan las siguientes definiciones de ley: Régimen de Propiedad Horizontal: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse. Reglamento de Propiedad Horizontal: Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Edificio: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes. Conjunto: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes. Edificio o conjunto de uso residencial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente. Edificio o conjunto de uso comercial: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente. Edificio o conjunto de uso mixto: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente. Bienes privados o de dominio particular: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común. Bienes comunes: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular. Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

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Expensas comunes necesarias: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos. En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca. Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley. Coeficientes de copropiedad: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. Módulos de contribución: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto. Propietario inicial: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal. Área privada construida: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. Área privada libre: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales. ARTICULO 5º. Destinación de los bienes de dominio particular.- La destinación de las unidades privadas es para vivienda, deben cumplir las disposiciones de uso vigente de la ciudad de Bogota D.C. conforme a lo autorizado por la Oficina de planeación (municipal o distrital según el caso o por la entidad o persona que haga sus veces), sus propietarios tienen la obligación de usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el presente reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública.

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ARTICULO 6º. Títulos de adquisición y folio de matricula inmobiliaria.- El lote de terreno donde se ubica el inmueble objeto de este reglamento, fue adquirido por compra efectuada a GRACIELA GONZALEZ DE LEON por FERNEY DARIO ARDILA JIMENEZ y ALVARO ARDILA ARDILA, mediante escritura publica N° 146 de la notaria 51 del circulo de Bogotá D.C. el día 16 de Enero de 2007 con matricula No. 50C-676249 de la oficina de registro de instrumentos públicos de Bogotá D.C. y con inscripción en la oficina de catastro de la ciudad de Bogotá D.C., y cuya dirección es CARRERA OCHENTA Y UNO (81) NUMERO SESENTA Y NUEVE A CERO DOS (69 A 02) de la actual nomenclatura urbana de la ciudad de Bogotá D.C., con extensión superficiaria de ciento setenta y dos metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (172.83 m2). ARTICULO 7º. Descripción del terreno y determinación del inmueble.- El terreno donde fue construido el EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, cuenta con un área total aproximada de ciento setenta y dos metros cuadrados con ochenta y tres decímetros cuadrados (172.83 m2) cuyos linderos tomados de la escritura son los siguientes: por el Norte, en extensión de 21.00 mts. con el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización; Por el Oriente, en extensión de 8.23 mts. con el lote con nomenclatura calle sesenta y nueve A (69 A) número ochenta A dieciséis (80 A 16); Por el Sur en extensión de 21.00 mts. con la calle sesenta y nueve A (69 A); Por el Occidente, en extensión de 8.58 mts. con la carrera ochenta y uno (81). LAS ESPECIFICACIONES DE CONSTRUCCIÓN Y CONDICIONES DE SEGURIDAD Y SALUBRIDAD DEL EDIFICIO (O CONJUNTO) son las siguientes: ESPECIFICACIONES GENERALES DEL EDIFICIO CIMENTACIÓN: Zapatas aisladas. ESTRUCTURA: Vigas y columnas fundidas en concreto reforzado de 3.000 P.S.I. ENTREPISO: Placa maciza e= .15 cms. LOSA CONTRAPISO: Fundida en concreto de 2.500 P.S.I. y de 6 cm. de espesor. 5- ESCALERAS: Son en concreto de 3.000 P.S.I. y fundidas en sitio. 6- MUROS: Los muros serán todos en bloque número cinco. 7- REPELLO: Será en mortero 1:3. 8- IMPERMEABILIZACION: Será con tres capas de fibra de vidrio y dos de emulsión. Se hará en baños, plazoletas y zócalos de edificios. 9- PISOS: Cocinas y baños en porcelana nacional y baldosa nacional en el resto del Apto. 10- ENCHAPES: En ducha porcelana nacional y muros en porcelana nacional. 11- GUARDAESCOBA: En baldosa nacional y en cerámica para cocinas y baños. 12- CUBIERTA: Plana en concreto reforzado 13- ENMADERADO DE CUBIERTAS: No aplica.

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14- CIELORASO FALSO: Pañete bajo placa, estuco y pintura. 15- PUERTAS: Los marcos serán en lamina Calibre 18 y las puertas entamboradas tipo pizano y/o similar. 16- VENTANAS: En lamina calibre 18. 17- VIDRIOS: Serán Peldar de 3 y 4 mm. 18- CLOSET Y MUEBLES: Tipo Lehner y/o similar. 19- CERRAJERIA: Cerradura metálica económica. 20- PINTURA PAREDES: Interiormente será estuco y vinilo y exteriormente en tipo Graniplast esgrafiado. 21- COCINAS: mesón en granito y lavadero prefabricado. 22- BAÑOS: Aparatos tipo Corona y/o similar. NOTA: EN CASO DE PRESENTARSE DEFICIENCIA EN EL SUMINISTRO POR PARTE DE LOS PRODUCTORES Y/O DISTRIBUIDORES DE LOS DIFERENTES MATERIALES EMPLEADOS EN LA CONSTRUCCIÓN, ESTOS SE REEMPLAZARAN POR OTROS DE SIMILAR CALIDAD. LA CONSTRUCCIÓN DE LAS CASAS SE DESARROLLO EN EJECUCIÓN DE LOS PLANOS ARQUITECTÓNICOS, ESTRUCTURALES Y ESTUDIO DE SUELOS APROBADOS POR LA SECRETARIA DE OBRAS PUBLICAS DE SANTA FE DE BOGOTÁ D.C., BAJO LA DIRECCIÓN DE PROFESIONALES DE DICHA ACTIVIDAD Y EMPLEANDO MATERIALES DE OPTIMA CALIDAD. CUENTA CON LOS SERVICIOS PÚBLICOS REQUERIDOS PARA SU IDÓNEA HABITABILIDAD E INSTALADOS DE ACUERDO CON LOS REGLAMENTOS DE LAS RESPECTIVAS EMPRESAS SUMINISTRADORAS. GOZA DE LUZ Y VENTILACIÓN Y DEMÁS CONDICIONES DE HIGIENE REQUERIDAS AL RESPECTO, SON PUES OPTIMAS SUS CARACTERÍSTICAS DE SEGURIDAD, SALUBRIDAD Y DECORO, ACORDES CON SU DESTINACIÓN CON LA EXIGENCIA TÉCNICA Y CON LAS DISPOSICIONES URBANÍSTICAS Y SOBRE CONSTRUCCIÓN, VIGENTES EN EL DISTRITO CAPITAL DE SANTA FE DE BOGOTÁ.

ARTICULO 8º. Identificación de los bienes privados o de dominio particular.EL EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA consta de cuatro (4) unidades privadas de vivienda. Los bienes de propiedad privada se distinguen en cuanto a las áreas y linderos de la siguiente forma: ZONA DE VIVIENDA: CASA1: Tiene su acceso por la CALLE SESENTA Y NUEVE A (69 A) NUMERO OCHENTA A VEINTE (80 A 20), consta de tres niveles y su área privada es de sesenta y cuatro metros cuadrados con sesenta y cinco decímetros cuadrados

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(64.65 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de cuarenta y nueve metros cuadrados con noventa y ocho decímetros cuadrados (49.98 m2) y sus linderos son: PRIMER PISO: Su nivel es de más quince centímetros (+0.15 m), su altura libre es de dos metros con cincuenta y tres centímetros (2.53 m), su área privada total es de veintinueve metros cuadrados con ochenta y cinco decímetros cuadrados (29.85 m2) incluida área construida y área libre, su área construida es de quince metros cuadrados con dieciocho decímetros cuadrados (15.18 m2) y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con cincuenta y cuatro centímetros (3.54 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veinte centímetros (0.20 m), doce centímetros (0.12 m), tres metros con setenta y seis centímetros (3.76 m), separado por muro común contra la casa número dos (2) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85 m), separado por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de tres metros con setenta y seis centímetros (3.76 m), veinte centímetros (0.20 m), diecisiete centímetros (0.17 m), separado por muro común y culata contra el lote con nomenclatura calle sesenta y nueve A (69 A) número ochenta A dieciséis (80 A 16). De los puntos E-F en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85 m), separado por muro común y fachada contra el área privada construida de la misma casa. De los puntos F-G en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85m), separado por muro común contra la casa número dos (2) del mismo edificio. De los puntos G-H en línea quebrada con dimensión aproximada de tres metros con sesenta y cinco centímetros (3.65 m), veinte centímetros (0.20 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización. De los puntos H-E en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con sesenta y cinco centímetros (3.65 m), separado por muro común y culata contra el lote con nomenclatura calle sesenta y nueve A (69 A) número ochenta A dieciséis (80 A 16). NADIR: Con la placa que lo separa del terreno donde se levanta la construcción. CENIT: Con la placa al medio que lo separa del segundo piso. DEPENDENCIAS: Sala-comedor, cocina, baño y patio. SEGUNDO PISO: Su nivel es de más dos metros con ochenta y tres centímetros (+ 2.83 m), su altura libre es de dos metros con treinta y cinco centímetros (2.35 m), su área privada total es de diecisiete metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (17.40 m2) de área construida y sus linderos son: De los puntos A-B en

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línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), tres metros con setenta y seis centímetros (3.76 m), separado por muro común contra la casa número dos (2) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con sesenta y cinco centímetros (3.65 m), separado por muro común y fachada contra el aislamiento posterior del edificio. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23 m), veinte centímetros (0.20 m), tres metros con cincuenta y tres centímetros (3.53 m), veinte centímetros (0.20 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), veinte centímetros (0.20 m), cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), separado por muro común y culata contra el lote con nomenclatura calle sesenta y nueve A (69 A) número ochenta A dieciséis (80 A 16). NADIR: Con la placa al medio que lo separa del primer piso. CENIT: Con la placa al medio que lo separa del tercer piso. DEPENDENCIAS: 1 alcoba y 1 baño. TERCER PISO: Su nivel es de más cinco metros con treinta y tres centímetros (+ 5.33 m), su altura libre es de dos metros con treinta y cinco centímetros (2.35 m), su área privada total es de diecisiete metros cuadrados con cuarenta decímetros cuadrados (17.40 m2) de área construida y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), tres metros con setenta y seis centímetros (3.76 m), separado por muro común contra la casa número dos (2) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con sesenta y cinco centímetros (3.65 m), separado por muro común y fachada contra el aislamiento posterior del edificio. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23 m), veinte centímetros (0.20 m), tres metros con cincuenta y tres centímetros (3.53 m), veinte centímetros (0.20 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), veinte centímetros (0.20 m), cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), separado por muro común y culata contra el lote con nomenclatura calle sesenta y nueve A (69 A) número ochenta A dieciséis (80 A 16). NADIR: Con la placa al medio que lo separa del segundo piso. CENIT: Con la placa al medio que lo separa de la cubierta. DEPENDENCIAS: 1 alcoba y 1 baño.

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CASA 2: Tiene su acceso por la CALLE SESENTA Y NUEVE A (69 A) NUMERO OCHENTA A VEINTICUATRO (80 A 24), consta de tres niveles y su área privada es de ochenta y siete metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (87.72 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de setenta y seis metros cuadrados con veintinueve decímetros cuadrados (76.29 m2) y sus linderos son: PRIMER PISO: Su nivel es de más quince centímetros (+0.15 m), su altura libre es de dos metros con cincuenta y tres centímetros (2.53 m), su área privada total es de veintinueve metros cuadrados con ochenta y cinco decímetros cuadrados (29.85 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de veintiséis metros cuadrados con sesenta y nueve decímetros cuadrados (26.69 m2) y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con sesenta y dos centímetros (3.62 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veinte centímetros (0.20 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), veintitrés centímetros (0.23 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común contra la casa número uno (1) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea quebrada con dimensiones aproximadas de dos metros con cuarenta y dos centímetros (2.42 m), tres metros con siete centímetros (3.07 m), un metro con nueve centímetros (1.09 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización y por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común contra la casa número tres (3) del mismo edificio. De los puntos E-F en línea quebrada con dimensiones aproximadas de un metro con ocho centímetros (1.08 m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), separado por muro común y fachada contra el área privada construida de la misma casa y por muro común contra la casa número tres (3) del mismo edificio. De los puntos F-E en línea quebrada con dimensiones aproximadas de doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), noventa y seis centímetros (0.96 m), dos metros con noventa y cinco centímetros (2.95 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización y por muro común y fachada contra el área privada construida de la misma casa. NADIR: Con la placa que lo separa del terreno donde se levanta la construcción. CENIT: Con la placa al medio que lo separa del segundo piso. DEPENDENCIAS: Sala, Comedor, cocina, baño y patio.

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SEGUNDO PISO: Su nivel es de más dos metros con ochenta y tres centímetros (+2.83 m), su altura libre es de dos metros con treinta y cinco centímetros (2.35 m), su área privada total es de veintiocho metros cuadrados con noventa y tres decímetros cuadrados (28.93 m2) de área construida y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), veintitrés centímetros (0.23 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), veintitrés centímetros (0.23 m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), veintitrés centímetros (0.23 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común contra la casa número uno (1) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea quebrada con dimensiones aproximadas de dos metros con cuarenta y dos centímetros (2.42 m), tres metros con siete centímetros (3.07 m), un metro con nueve centímetros (1.09 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización y por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), separado por muro común contra la casa número tres (3) del mismo edificio. NADIR: Con la placa al medio que lo separa del primer piso. CENIT: Con la placa al medio que lo separa de la cubierta. DEPENDENCIAS: 2 alcobas y Baño. TERCER PISO: Su nivel es de más cinco metros con treinta y tres centímetros (+5.33 m), su altura libre es de dos metros con treinta y cinco centímetros (2.35 m), su área privada total es de veintiocho metros cuadrados con noventa y cuatro decímetros cuadrados (28.94 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de veinte metros cuadrados con sesenta y siete decímetros cuadrados (20.67 m2) y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), separado por muro común contra la casa número uno (1) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23

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m), cinco centímetros (0.05 m), un metro con cincuenta y cinco centímetros (1.55 m), treinta centímetros (0.30 m), ochenta y siete centímetros (0.87 m), doce centímetros (0.12 m), un metro con ocho centímetros (1.08m), separado del área privada libre de la misma casa y por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuarenta y cinco centímetros (0.45m), separado por muro común contra la casa número tres (3) del mismo edificio. De los puntos E-F en línea quebrada con dimensiones aproximadas de ochenta y siete centímetros (0.87 m), treinta centímetros (0.30 m), un metro con cincuenta y cinco centímetros (1.55 m), treinta centímetros (0.30 m), veintitrés centímetros (0.23 m), separado del área privada construida de la misma casa. De los puntos F-G en línea recta con dimensión aproximada de dos metros con noventa y cuatro centímetros (2.94 m), separado por muro común contra la casa número uno (1) del mismo edificio. De los puntos G-H en línea recta con dimensión aproximada de dos metros con sesenta y cinco centímetros (2.65 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización. De los puntos H-E en línea recta con dimensión aproximada de dos metros con noventa y cuatro centímetros (2.94 m), separado por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. NADIR: Con la placa al medio que lo separa del segundo piso. CENIT: Con la placa al medio que lo separa de la cubierta. DEPENDENCIAS: 1 alcoba, Baño y Terraza. CASA 3: Tiene su acceso por la CALLE SESENTA Y NUEVE A (69 A) NUMERO OCHENTA A VEINTIOCHO (80 A 28), consta de tres niveles y su área privada es de ochenta y siete metros cuadrados con ochenta y siete decímetros cuadrados (87.87 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de setenta y seis metros cuadrados con cuarenta y un decímetros cuadrados (76.41 m2) y sus linderos son: PRIMER PISO: Su nivel es de más quince centímetros (+0.15 m), su altura libre es de dos metros con cincuenta y tres centímetros (2.53 m), su área privada total es de veintinueve metros cuadrados con ochenta y ocho decímetros cuadrados (29.88 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de veintiséis metros cuadrados con setenta y dos decímetros cuadrados (26.72 m2) y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con sesenta y dos centímetros (3.62 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veinte centímetros (0.20 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12m), treinta

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y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común contra la casa número cuatro (4) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea quebrada con dimensiones aproximadas de dos metros con cincuenta y cuatro centímetros (2.54 m), tres metros con siete centímetros (3.07 m), un metro con nueve centímetros (1.09 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización y por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común contra la casa número dos (2) del mismo edificio. De los puntos E-F en línea quebrada con dimensiones aproximadas de un metro con ocho centímetros (1.08 m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), separado por muro común y fachada contra el área privada construida de la misma casa y por muro común contra la casa número dos (2) del mismo edificio. De los puntos F-E en línea quebrada con dimensiones aproximadas de doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), noventa y seis centímetros (0.96 m), dos metros con noventa y cinco centímetros (2.95 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización y por muro común y fachada contra el área privada construida de la misma casa. NADIR: Con la placa que lo separa del terreno donde se levanta la construcción. CENIT: Con la placa al medio que lo separa del segundo piso. DEPENDENCIAS: Sala, Comedor, cocina, baño y patio. SEGUNDO PISO: Su nivel es de más dos metros con ochenta y tres centímetros (+2.83 m), su altura libre es de dos metros con treinta y cinco centímetros (2.35 m), su área privada total es de veintiocho metros cuadrados con noventa y nueve decímetros cuadrados (28.99 m2) de área construida y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), doce centímetros (0.12m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común contra la casa número cuatro (4) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea quebrada con dimensiones aproximadas de dos metros con cincuenta y cuatro centímetros (2.54 m), tres metros con siete centímetros (3.07 m), un metro con nueve centímetros (1.09 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización y

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por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), separado por muro común contra la casa número dos (2) del mismo edificio. NADIR: Con la placa al medio que lo separa del primer piso. CENIT: Con la placa al medio que lo separa de la cubierta. DEPENDENCIAS: 2 alcobas y Baño. TERCER PISO: Su nivel es de más cinco metros con treinta y tres centímetros (+5.33 m), su altura libre es de dos metros con treinta y cinco centímetros (2.35 m), su área privada total es de veintinueve metros cuadrados (29.00 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de veinte metros cuadrados con setenta decímetros cuadrados (20.70 m2) y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con ochenta y cinco centímetros (3.85 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), separado por muro común contra la casa número cuatro (4) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea quebrada con dimensiones aproximadas de doce centímetros (0.12 m), cinco centímetros (0.05 m), un metro con sesenta y siete centímetros (1.67 m), treinta centímetros (0.30 m), ochenta y siete centímetros (0.87 m), doce centímetros (0.12 m), un metro con ocho centímetros (1.08 m), separado del área privada libre de la misma casa y por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veintitrés centímetros (0.23 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuarenta y cinco centímetros (0.45m), separado por muro común contra la casa número dos (2) del mismo edificio. De los puntos E-F en línea quebrada con dimensiones aproximadas de ochenta y siete centímetros (0.87 m), treinta centímetros (0.30m), un metro con sesenta y siete centímetros (1.67 m), treinta centímetros (0.30 m), doce centímetros (0.12 m), separado del área privada construida de la misma casa. De los puntos F-G en línea recta con dimensión aproximada de dos metros con noventa y cuatro centímetros (2.94 m), separado por muro común contra la casa número cuatro (4) del mismo edificio. De los puntos G-H en línea recta con dimensión aproximada de dos metros con sesenta y cinco centímetros (2.65 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización. De los puntos H-E en línea recta con dimensión aproximada de dos metros con noventa y cuatro

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centímetros (2.94 m), separado por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. NADIR: Con la placa al medio que lo separa del segundo piso. CENIT: Con la placa al medio que lo separa de la cubierta. DEPENDENCIAS: 1 alcoba, Baño y Terraza. CASA 4: Tiene su acceso por la CALLE SESENTA Y NUEVE A (69 A) NUMERO OCHENTA A TREINTA Y DOS (80 A 32), consta de tres niveles y su área privada es de ciento setenta y dos metros cuadrados con treinta y cuatro decímetros cuadrados (172.34 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de ciento veinticuatro metros cuadrados con cincuenta y ocho decímetros cuadrados (124.58 m2) y sus linderos son: PRIMER PISO: Su nivel es de más quince centímetros (+0.15 m), su altura libre es de dos metros con cincuenta y tres centímetros (2.53 m), su área privada total es de sesenta y ocho metros cuadrados con setenta y un decímetros cuadrados (68.71 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de cuarenta y un metros cuadrados con setenta y un decímetros cuadrados (41.71 m2) y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de cuatro metros con noventa y siete centímetros (4.97 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veinte centímetros (0.20 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común contra la casa número tres (3) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea recta con dimensión aproximada de cuatro metros con noventa y siete centímetros (4.97 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización. De los puntos D-A en línea quebrada con dimensiones aproximadas de veinte centímetros (0.20 m), doce centímetros (0.12 m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común y fachada contra el área privada libre de la misma casa. De los puntos E-F en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con treinta y ocho centímetros (3.38m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos F-G en línea recta con dimensión aproximada de siete metros con noventa y nueve centímetros (7.99 m), separado por muro común y fachada contra la carrera ochenta y uno (81). De los puntos G-H en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con treinta y ocho centímetros (3.38m), separado por muro común

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y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización. De los puntos H-E en línea recta con dimensión aproximada de siete metros con noventa y nueve centímetros (7.99 m), separado por muro común y fachada contra el área privada construida de la misma casa. NADIR: Con la placa que lo separa del terreno donde se levanta la construcción. CENIT: Con la placa al medio que lo separa del segundo piso. DEPENDENCIAS: Garaje, Estudio, Baño y Antejardín. SEGUNDO PISO: Su nivel es de más dos metros con ochenta y tres centímetros (+2.83 m), su altura libre es de dos metros con treinta y cinco centímetros (2.35 m), su área privada total es de cincuenta y un metros cuadrados con setenta y siete decímetros cuadrados (51.77 m2) de área construida y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de seis metros con nueve centímetros (6.09 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con dimensiones aproximadas de cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), doce centímetros (0.12m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), dos metros con setenta y cinco centímetros (2.75 m), doce centímetros (0.12 m), veinte centímetros (0.20 m), separado por muro común contra la casa número tres (3) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea quebrada con dimensiones aproximadas de cuatro metros con noventa y siete centímetros (4.97 m), veinte centímetros (0.20 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), veinte centímetros (0.20 m), sesenta y cinco centímetros (0.65 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización. De los puntos D-A en línea recta con dimensión aproximada de ocho metros con cincuenta y tres centímetros (8.53 m), separado por muro común y fachada contra la carrera ochenta y uno (81). NADIR: Con la placa al medio que lo separa del primer piso. CENIT: Con la placa al medio que lo separa de la cubierta. DEPENDENCIAS: Sala-Comedor, 2 alcobas y Baño. TERCER PISO: Su nivel es de más cinco metros con treinta y tres centímetros (+5.33 m), su altura libre es de dos metros con treinta y cinco centímetros (2.35 m), su área privada total es de cincuenta y un metros cuadrados con ochenta y seis decímetros cuadrados (51.86 m2), incluida área construida y área libre, su área construida es de treinta y un metros cuadrados con diez decímetros cuadrados (31.10 m2) y sus linderos son: De los puntos A-B en línea recta con dimensión aproximada de seis metros con nueve centímetros (6.09 m), separado por muro común y fachada contra la calle sesenta y nueve A (69 A). De los puntos B-C en línea quebrada con

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dimensiones aproximadas de cuarenta y cinco centímetros (0.45 m), doce centímetros (0.12 m), treinta y cinco centímetros (0.35 m), doce centímetros (0.12 m), cuatro metros con cuarenta y tres centímetros (4.43 m), separado por muro común contra la casa número tres (3) del mismo edificio. De los puntos C-D en línea quebrada con dimensiones aproximadas de doce centímetros (0.12 m), cinco centímetros (0.05 m), tres metros con noventa y un centímetros (3.91 m), cincuenta centímetros (0.50 m), dos metros con siete centímetros (2.07 m), separado del área privada libre de la misma casa. De los puntos D-A en línea recta con dimensión aproximada de cuatro metros con setenta y nueve centímetros (4.79 m), separado por muro común y fachada contra la carrera ochenta y uno (81). De los puntos E-F en línea quebrada con dimensiones aproximadas de dos metros con siete centímetros (2.07 m), cincuenta centímetros (0.50 m), tres metros con noventa y un centímetros (3.91 m), treinta centímetros (0.30 m), doce centímetros (0.12 m), separado del área privada construida de la misma casa. De los puntos F-G en línea recta con dimensión aproximada de dos metros con noventa y cinco centímetros (2.95 m), separado por muro común contra la casa número tres (3) del mismo edificio. De los puntos G-H en línea recta con dimensión aproximada de seis metros con nueve centímetros (6.09 m), separado por muro común y culata contra el lote número catorce (14) de la misma manzana y urbanización. De los puntos H-E en línea recta con dimensión aproximada de tres metros con setenta y cinco centímetros (3.75 m), separado por muro común y fachada contra la carrera ochenta y uno (81). NADIR: Con la placa al medio que lo separa del segundo piso. CENIT: Con la placa al medio que lo separa de la cubierta. DEPENDENCIAS: 1 alcoba, Baño y Terraza. ARTICULO 9º. Obligaciones respecto de los bienes privados o de dominio particular.- Son bienes privados aquellos inmuebles debidamente delimitados, identificados en el reglamento de propiedad horizontal y en los planos, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento exclusivo, integrantes del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, sometidos al régimen de propiedad horizontal. Sus propietarios tienen las siguientes obligaciones: 1. Usarlos de acuerdo con su naturaleza y destinación, en la forma prevista en el artículo cuarto del presente reglamento de propiedad horizontal, absteniéndose de ejecutar acto alguno que comprometa la seguridad o solidez del edificio o conjunto, producir ruidos, molestias y actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes o afecten la salud pública. 2. Ejecutar de inmediato las reparaciones en sus bienes privados, incluidas las redes de servicios ubicadas dentro del bien privado, cuya omisión pueda ocasionar perjuicios al edificio o conjunto o a los bienes que lo integran, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por las que deba responder. 3. Contribuir con el pago oportuno de las expensas comunes ordinarias y

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extraordinarias. 4. Comunicar al administrador el nombre apellidos y domicilio del nuevo adquiriente en caso de traspaso del bien. 5. Exigir al nuevo adquiriente en la escritura de transferencia su expresa conformidad con el presente reglamento. 6. No enajenar o conceder el uso de la unidad privada para usos y fines distintos a los que autoriza este reglamento. 7. El propietario del último piso, no puede elevar nuevos pisos o realizar nuevas construcciones sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. Al propietario del piso bajo le está prohibido adelantar obras que perjudiquen la solidez de la construcción, tales como excavaciones, sótanos y demás, sin la autorización de la asamblea, previo cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes. 8. Las demás previstas en la ley y en el presente reglamento de propiedad horizontal. En caso de existir acreedores hipotecarios, estos quedan autorizados para dividir las hipotecas constituidas a su favor entre las diferentes unidades privadas a prorrata del valor de cada una de ellas. Los propietarios de la respectiva unidad privada serán responsables, exclusivamente, de las obligaciones inherentes a los respectivos gravámenes una vez inscrita la división de la hipoteca en la oficina de registro de instrumentos públicos. OTRAS OBLIGACIONES: El manual de convivencia que apruebe la Asamblea, por mayoría, en reunión de asamblea general presencial o no presencial, regulará las relaciones pacíficas de cooperación y solidaridad social entre los copropietarios o tenedores. Asimismo establecerá las funciones del comité de convivencia y otras obligaciones con las correspondientes sanciones por el incumplimiento de las mismas. ARTICULO 10º. De los bienes comunes no esenciales, esenciales y exclusivos.- Son bienes comunes los elementos y zonas del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, sometido al régimen de propiedad horizontal que permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o goce de los bienes de dominio particular, pertenecientes en común y pro indiviso a todos los propietarios de bienes privados; son indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos. El derecho sobre estos bienes será ejercido en la forma prevista en el presente reglamento de propiedad horizontal. Tendrán la calidad de comunes no sólo los bienes indicados de manera expresa en el reglamento, sino todos aquellos señalados como tales en los planos aprobados con la licencia de construcción, o en el documento que haga sus veces. La propiedad sobre los bienes privados implica un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes del edificio (o conjunto según el caso), en proporción con los coeficientes de copropiedad.

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En todo acto de disposición, gravamen o embargo de un bien privado se entenderán incluidos estos bienes y no podrán efectuarse estos actos con relación a ellos, separadamente del bien de dominio particular al que acceden. El impuesto predial sobre cada bien privado, incorpora el correspondiente a los bienes comunes del edificio o conjunto, en proporción al coeficiente de copropiedad respectivo. BIENES COMUNES ESENCIALES: Son aquellos bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Son bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existen construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. De acuerdo a lo indicado en los planos y en el proyecto de división de las áreas de los principales bienes comunes esenciales del inmueble EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA, son a saber:

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DEPENDENCIA PRIMER PISO COLUMNAS, MUROS Subtotal

DEPENDENCIA SEGUNDO PISO COLUMNAS, MUROS Subtotal

DEPENDENCIA TERCER PISO COLUMNAS, MUROS Subtotal SUBTOTALES

BIENES COMUNES CONST. LIBRES

10,67

3,87

10,67

3,87

BIENES COMUNES CONST. LIBRES

11,44 11,44

BIENES COMUNES CONST. LIBRES

6,06 6,06 28,17

3,87

DESAFECTACION DE BIENES COMUNES NO ESENCIALES : Previa autorización de las autoridades municipales (o distritales según el caso) competentes de conformidad con las normas urbanísticas vigentes, la asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios de bienes de dominio privado que representen el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad del conjunto (o edificio según el caso), podrá desafectar la calidad de común de bienes comunes no esenciales, los cuales pasarán a ser del dominio del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. La Asamblea para autorizar la desafectación de parqueaderos de visitantes o de usuarios, verificará que el proyecto contenga la reposición de igual o mayor número de estacionamientos con la misma destinación, previo cumplimiento de las normas urbanísticas aplicables en el municipio (o distrito según el caso).

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Sobre los bienes privados que surjan como efecto de la desafectación de bienes comunes no esenciales, la Asamblea general podrá autorizar la realización de todos los actos o negocios jurídicos, que no estén contra la ley o contra el derecho ajeno, y serán objeto de todos los beneficios, cargas e impuestos inherentes a la propiedad inmobiliaria. Para estos efectos el administrador del edificio (o conjunto según el caso) actuará de conformidad con instrucciones precisas que establezca la asamblea general en el acto de desafectación y con observancia de las previsiones necesarias que impidan la pérdida de valor o rentabilidad; para la desafectación de bienes comunes no esenciales es necesaria una reforma al presente reglamento de propiedad horizontal, que se realizará por medio de escritura pública con la cual se protocolizará el acta de autorización de la asamblea general de propietarios y las aprobaciones que hayan sido indispensables obtener de la autoridad municipal ( o distrital según el caso). Una vez otorgada esta escritura, se registrará en la oficina de registro de instrumentos públicos, obteniendo así el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente; en la decisión de desafectar un bien común no esencial se entenderá comprendida la aprobación de los ajustes en los coeficientes de copropiedad como efecto de la incorporación de nuevos bienes privados al edificio (o conjunto según el caso), los cuales se calcularán teniendo en cuenta los criterios establecidos en el presente reglamento. Sobre los bienes comunes declarados como no esenciales por la asamblea general, ésta podrá autorizar la explotación económica indicando que tal autorización no se extiende a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos y que la explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas que se obtengan serán para el beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes del edificio (o conjunto según el caso), o a los gastos de inversión, según lo autorizado por la asamblea general. USO Y CUIDADO DE LOS BIENES COMUNES: Los habitantes de cada unidad de vivienda a cualquier título, sus familiares, dependientes o visitantes, podrán hacer uso de los bienes comunes conforme a la determinación natural o convencional de cada uno de ellos y con el cuidado y moderación necesarios para no privar de igual derecho a los demás. Los propietarios o quienes representen sus derechos o los sustituyeren están obligados a velar por la integridad y conservación de los bienes comunes con el máximo de diligencia y cuidado y a responder hasta por culpa leve en el ejercicio de sus derechos sobre los mismos. ARTICULO 11º. Entrega de los bienes comunes por parte del propietario inicial.- La entrega de bienes comunes esenciales para el uso y goce de los

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bienes privados del edificio (o conjunto según el caso), tales como los elementos estructurales, accesos, escaleras y espesores, se efectuó de manera simultánea con la entrega de los bienes privados según las actas correspondientes. Los bienes comunes de uso y goce general, que se relacionan, los entregará el propietario inicial a la persona o personas designadas por la asamblea general o en su defecto al administrador, a más tardar cuando se haya terminado la construcción y enajenación de un número de bienes privados que represente por lo menos el cincuenta y uno por ciento (51%) de los coeficientes de copropiedad. La entrega deberá incluir: los documentos garantía de los ascensores, bombas y demás equipos, expedidas por sus proveedores, así como los planos correspondientes a las redes eléctricas, hidrosanitarias y, en general, de los servicios públicos domiciliarios. Cuando se trate de conjuntos o proyectos construidos por etapas, los bienes comunes esenciales para el uso y goce de los bienes privados se referirán a aquellos localizados en cada uno de los edificios o etapas cuya construcción se haya concluido. ARTICULO 12º. : De los coeficientes de copropiedad, De conformidad con la Ley 675 del 3 de agosto de 2.001, Los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular determinan: 1. La proporción de los derechos de cada uno de los propietarios de bienes privados sobre los bienes comunes. 2. El porcentaje de participación en la asamblea general de propietarios. 3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración. Los coeficientes de copropiedad que se relacionan a continuación se calcularon con base en el área privada construida de cada bien de dominio particular, con respecto al área total privada como lo establece la citada Ley. El cálculo de dichos índices se ha determinado asignando a la totalidad del área privada del inmueble, un valor convencional equivalente a cien unidades. Este valor se divide en centésimas y se distribuye entre las unidades y áreas privadas en que se conforma el inmueble, tales como vivienda y parqueadero así:

CASA 1 CASA 2 CASA 3 CASA 4

16% 21% 21% 42%

TOTAL

100%

MODIFICACIÓN DE COEFICIENTES. La asamblea general, con el voto favorable de un número plural de propietarios que represente al menos el setenta por ciento

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(70%) de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, podrá autorizar reformas al reglamento de propiedad horizontal relacionadas con modificación de los coeficientes de propiedad horizontal, en los siguientes eventos: 1. Cuando en su cálculo se incurrió en errores aritméticos o no se tuvieron en cuenta los parámetros legales para su fijación. 2. Cuando el edificio o conjunto se adicione con nuevos bienes privados, producto de la desafectación de un bien común o de la adquisición de otros bienes que se anexen al mismo. 3. Cuando se extinga la propiedad horizontal en relación con una parte del edificio o conjunto. 4. Cuando se cambie la destinación de un bien de dominio particular, si ésta se tuvo en cuenta para la fijación de los coeficientes de copropiedad. ARTICULO 13º. De la extinción de la propiedad horizontal.- Son causales de extinción de la propiedad horizontal: 1. La destrucción o el deterioro total del edificio o de las edificaciones que conforman un conjunto, en una proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o etapa en particular salvo cuando se decida su reconstrucción, de conformidad con la reglamentación que para el efecto expida el Gobierno Nacional. 2. La decisión unánime de los titulares del derecho de propiedad sobre bienes de dominio particular, siempre y cuando medie la aceptación por escrito de los acreedores con garantía real sobre los mismos, o sobre el edificio (o conjunto según el caso). 3. La orden de autoridad judicial o administrativa. En caso de demolición o destrucción total del edificio (o edificaciones que conforman el conjunto según el caso), el terreno sobre el cual se encontraban construidos seguirá gravado proporcionalmente, de acuerdo con los coeficientes de copropiedad, por las hipotecas y demás gravámenes que pesaban sobre los bienes privados. PROCEDIMIENTO: La propiedad horizontal se extingue total o las causales legales citadas en el párrafo anterior, una vez se pública la decisión de la asamblea general de propietarios, o la que lo determine, cuando a ello hubiere lugar, y se inscriba Registro de Instrumentos

parcialmente por eleve a escritura sentencia judicial en la Oficina de Públicos.

DIVISIÓN DE LA COPROPIEDAD: Registrada la escritura de extinción de la propiedad horizontal, la copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes será dividida dentro de un plazo no superior a un año. Para tales efectos cualquiera de los propietarios o el administrador, podrá solicitar que los bienes comunes se dividan materialmente, o se vendan para distribuir su producto entre los primeros a prorrata de sus coeficientes de copropiedad.

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La división tendrá preferencia si los bienes comunes son susceptibles de dividirse materialmente en porciones sin que se deprecien por su fraccionamiento, siempre y cuando las normas urbanísticas así lo permitan. Se optará por la venta en caso contrario. Se aplicarán en lo pertinente las normas sobre división de comunidades previstas en el Capítulo III, Título XXXIII del Libro Cuarto del Código Civil y en las normas que lo modifiquen, adicionen o subroguen. ARTICULO 14º. Liquidación de la persona jurídica denominada EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA.- Una vez se registre la extinción total de la propiedad horizontal según lo dispuesto en el artículo 13, se procederá a la disolución y liquidación de la persona jurídica denominada EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA., la cual conservará su capacidad legal para realizar los actos tendientes a tal fin. Actuará como liquidador el administrador, previa presentación y aprobación de cuentas, salvo decisión de la asamblea general o disposición legal en contrario. Para efectos de la extinción de la persona jurídica, el acta de liquidación final se registrará ante la entidad responsable de certificar sobre su existencia y representación legal. ARTICULO 15º. : De la reconstrucción del inmueble. Se procederá a la reconstrucción total, del edificio (o conjunto según el caso) en los siguientes eventos: 1. Cuando la destrucción o deterioro del edificio o conjunto fuere inferior al setenta y cinco por ciento (75%) de su valor comercial. 2.Cuando no obstante la destrucción o deterioro superior al setenta y cinco por ciento (75%) del edificio o conjunto, la asamblea general decida reconstruirlo, con el voto favorable de un número plural de propietarios que representen al menos el setenta por ciento (70%) de los coeficientes de propiedad. Cuando la destrucción o deterioro afecte un edificio (o etapa que haga parte de un conjunto según el caso), el porcentaje de destrucción o deterioro se entenderá en relación con el edificio (o etapa en particular según el caso). Corresponderá a los propietarios de los bienes privados allí localizados, en proporción a sus coeficientes de copropiedad, contribuir a las expensas para su reconstrucción. Sin perjuicio de lo anterior, las expensas causadas por la reconstrucción de los bienes comunes de uso y goce de todo el conjunto ubicados en el edificio o etapa, serán de cargo de la totalidad de los propietarios, en proporción a sus coeficientes de copropiedad. En todo caso habrá obligación de reconstrucción cuando no sea posible extinguir parcialmente la propiedad horizontal. La reconstrucción deberá ejecutarse en todos los casos de conformidad con los planos aprobados, salvo que su modificación se hubiere dispuesto cumpliendo previamente la autorización de la entidad competente. ARTICULO 16º. De las expensas comunes.- Participación. Los propietarios de los bienes privados están obligados a contribuir al pago de las expensas

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necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo al coeficiente de copropiedad indicado en el artículo duodécimo (12º.) del presente reglamento. Para establecer el valor de la cuota o expensa común ordinaria mensual para cada uno de los bienes privados, se toma el valor total del presupuesto anual, se le aplica el coeficiente de copropiedad y se divide por doce (12), ajustando a múltiplos de mil, por exceso o por defecto. La obligación de contribuir oportunamente con las expensas comunes del edificio o conjunto, se aplica aun cuando un propietario no ocupe su bien privado, o no haga uso efectivo de un determinado bien o servicio común. Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada de copropietarios en asamblea general. COBRO existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado. Igualmente, existirá solidaridad en su pago entre el propietario anterior y el nuevo propietario del respectivo bien privado, respecto de las expensas comunes no pagadas por el primero, al momento de llevarse a cabo la transferencia del derecho de dominio. Siempre y cuando el inmueble se encuentre al día en el pago de las expensas ordinarias, extraordinarias, sanciones y demás obligaciones pecuniarias, el administrador como Representante Legal de la copropiedad está obligado a entregar el paz y salvo para efectos de trámite de la escritura de transferencia de dominio; en caso de no encontrarse a paz y salvo el bien, el administrador informará al Notario de tal circunstancia para hacer exigible el pago de las acreencias. Será causal de mala conducta y motivo de cancelación del contrato el hecho de no expedir el paz y salvo, habiendo lugar a ello, lo cual se probará con la constancia dejada en la escritura de tal circunstancia, de la respectiva solicitud presentada al administrador de la copropiedad. De todas maneras habrá solidaridad en el pago del nuevo propietario por las deudas que existan con la copropiedad. Cuando el dominio de un bien privado perteneciere en común y pro indiviso a dos más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable de pago de la totalidad de las expensas comunes correspondientes a dicho bien, sin perjuicio de repetir lo pagado contra sus comuneros, en la proporción que les corresponda. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento

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adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior. La acción ejecutiva a que se refiere este artículo, no estará supeditada al agotamiento previo de los mecanismos para la solución de conflictos previstos en el presente reglamento. ARTICULO 17º. Fondo de imprevistos.- Para atender obligaciones o expensas imprevistas, se creará un fondo, el cual se formará e incrementará con un porcentaje de recargo equivalente al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes. La asamblea podrá incrementar este porcentaje de acuerdo a las circunstancias, pero también podrá suspender su cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. El administrador podrá disponer de tales recursos, previa aprobación de la asamblea general. El cobro a los propietarios de expensas extraordinarias adicionales al porcentaje del recargo referido, solo podrá aprobarse cuando los recursos del Fondo sean insuficientes para atender las erogaciones a su cargo. ARTICULO 18º. Intereses de mora y publicación de lista de morosos.- El retardo en el incumplimiento del pago de expensas, causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario corriente, certificado por la Superintendencia Bancaria. Mientras subsista este incumplimiento, tal situación podrá publicarse en el edificio o conjunto, solo en lugares donde no exista tránsito constante de visitantes, garantizando su debido conocimiento por parte de los copropietarios. La convocatoria a reuniones de asamblea ordinaria o extraordinaria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes. El acta de la asamblea incluirá los propietarios que se encuentren en mora. ARTICULO 19º. Órganos de dirección y administración.- La dirección y administración del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. se hará a través de los siguientes órganos: 1. Asamblea General de Copropietarios -------------------------------------------------------------------2. Consejo de Administración Nota 15: ---------------------------------------------------------------------3. Administrador ----------------------------------------------------------------------------------------------------ARTÍCULO 20º. De la asamblea general.- La asamblea general está constituida por los propietarios de bienes privados que a la fecha de la respectiva reunión tengan sus títulos de propiedad y se hallen inscritos en el libro de registro de

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copropietarios, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en la ley y en éste reglamento. Su asistencia puede ser personal o a través de sus representantes o delegados, la delegación o representación podrá hacerse mediante comunicación escrita dirigida al administrador o al presidente de la asamblea. Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella. El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado indicado en el artículo duodécimo (12o.) del presente reglamento. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio (o conjunto según el caso). La asamblea es el órgano supremo de la administración, a través de ella se manifiesta la voluntad de los copropietarios.

ARTICULO 21º. Funciones.- La asamblea general tendrá como funciones básicas las siguientes: 1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente cuando fuere el caso, para periodos determinados, y fijarle su remuneración. 2. Aprobar o improbar los estados financieros y el presupuesto anual de ingresos y gastos que deberán someter a su consideración el consejo administrativo y el administrador. 3. Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año; ésta función podrá delegarla en el consejo de administración. 4. Aprobar el presupuesto anual del edificio (o conjunto según el caso) y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias así como incrementar el fondo de imprevistos, cuando fuere el caso. 5. Elegir y remover los miembros del consejo de administración y cuando exista, al revisor fiscal y su suplente, para periodos de un año. 6. Aprobar las reformas al reglamento de propiedad horizontal. 7. Decidir la desafectación de bienes comunes no esenciales, y autorizar su venta o división, cuando fuere el caso, y decidir, en caso de duda, sobre el carácter esencial o no de un bien común. 8. Autorizar la explotación económica de bienes comunes; la presente autorización no se extiende a la realización de negocios jurídicos que den lugar a la transferencia del derecho de dominio de los mismos. La explotación autorizada se ubicará de tal forma que no impida la circulación por las zonas comunes, no afecte la estructura de la edificación, ni contravenga disposiciones urbanísticas ni ambientales. Las contraprestaciones económicas así obtenidas serán para el

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beneficio común de la copropiedad y se destinarán al pago de expensas comunes, o a los gastos de inversión, a criterio de la asamblea general. 9. Decidir la reconstrucción del edificio (o conjunto según el caso), de conformidad con lo previsto en el artículo 15 del presente reglamento. 10. Decidir, salvo en el caso que corresponda al consejo de administración, sobre la procedencia de sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, en el presente reglamento y en reglamentos internos aprobados por la asamblea general, con observancia del debido proceso y del derecho de defensa como se indica más adelante. 11. Aprobar la disolución y liquidación de la persona jurídica. 12. Otorgar autorización al administrador para realizar cualquier erogación con cargo al fondo de imprevistos de que trata el artículo decimocuarto de este reglamento. 13. Las demás previstas en la ley y en el presente reglamento de propiedad horizontal. ARTICULO 22º. Reuniones.- La asamblea general se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal; con el fin de examinar la situación general del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA., efectuar los nombramientos cuya elección corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario. Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del revisor fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio (o conjunto según el caso), a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presénciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en éste. Reuniones por derecho propio. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio Nota 16: el primer sábado del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en las instalaciones del edificio (o conjunto según el caso) a las dos pasado meridiano (2:00 PM). Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en este reglamento, para efectos de mayorías calificadas. Reuniones de segunda convocatoria. Si convocada la asamblea general de propietarios, no puede sesionar por falta de quórum, se convocará a una nueva

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reunión que se realizará Nota 17: el siguiente sábado al de la convocatoria inicial, a las dos pasado meridiano (2:00 p.m.), la cual sesionará y decidirá válidamente con un número plural de propietarios, cualquiera que sea el porcentaje de coeficientes representados. En todo caso, en la convocatoria inicial prevista para la asamblea de propietarios deberá dejarse constancia de lo establecido para la segunda convocatoria. Reuniones no presénciales. Siempre que ello se pueda probar, habrá reunión de la asamblea general cuando por cualquier medio los propietarios de bienes privados o sus representantes o delegados puedan deliberar y decidir por comunicación simultánea o sucesiva de conformidad con el quórum requerido para el respectivo caso. En este último caso, la sucesión de comunicaciones deberá ocurrir de manera inmediata de acuerdo con el medio empleado, de lo cual dará fe el revisor fiscal de la copropiedad. Para acreditar la validez de una reunión no presencial, deberá quedar prueba inequívoca, como fax, grabación magnetofónica o similar, donde sea claro el nombre del propietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la hora en que lo hace, así como la correspondiente copia de la convocatoria efectuada a los copropietarios. Decisiones por comunicación escrita. Serán válidas las decisiones de la asamblea general cuando, convocada la totalidad de propietarios de unidades privadas, los deliberantes, sus representantes o delegados debidamente acreditados, expresen el sentido de su voto frente a una o varias decisiones concretas, señalando de manera expresa el nombre del copropietario que emite la comunicación, el contenido de la misma y la fecha y hora en que se hace. En este evento la mayoría respectiva se computará sobre el total de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Si los propietarios hubieren expresado su voto en documentos separados, éstos deberán recibirse en un término máximo de un (1) mes, contado a partir del envío acreditado de la primera comunicación. Decisiones en reuniones no presénciales. En los casos a que se refiere el presente reglamento de propiedad horizontal, las decisiones adoptadas serán ineficaces cuando alguno de los propietarios no participe en la comunicación simultánea o sucesiva, o en la comunicación escrita, expresada esta última dentro del término previsto de un mes. ARTICULO 23º. Quórum y mayorías.- Con excepción de los casos en que la ley y este reglamento exigen un quórum o mayoría superior y de las reuniones de segunda convocatoria previstas en el presente reglamento de propiedad horizontal, la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad, y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. Para ninguna decisión, salvo la relativa a la extinción de la propiedad horizontal, se podrá exigir una mayoría superior al setenta por ciento (70%) de los coeficientes que integran el edificio o conjunto. Las mayorías superiores previstas en los reglamentos se entenderán por no escritas y se asumirá que la decisión

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correspondiente se podrá tomar con el voto favorable de la mayoría calificada aquí indicada. Las decisiones que se adopten en contravención al presente reglamento de propiedad horizontal o a la ley 675 del 03 de Agosto de 2.001 al respecto, serán absolutamente nulas. DECISIONES QUE EXIGEN MAYORÍA CALIFICADA. Como excepción a la norma general, las siguientes decisiones requerirán mayoría calificada del setenta por ciento (70%) de los coeficientes de copropiedad que integran el edificio (o conjunto): 1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce. 2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales. 3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5. Reforma a los estatutos y reglamento. 6. Desafectación de un bien común no esencial. 7. Reconstrucción del edificio (o conjunto) destruido en proporción que represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular, siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. 10. Liquidación y disolución. Las decisiones acá previstas no podrán tomarse en reuniones no presénciales, ni en reuniones de segunda convocatoria, salvo que en este último caso se obtenga la mayoría calificada del 70%. ARTICULO 24º. Actas.- Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso. En los eventos en que la asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro de los quince (15) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión, ya que en un lapso de veinte (20) días hábiles el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios. En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que

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consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el alcalde municipal (o distrital o su delegado), quien de acuerdo a las disposiciones legales vigentes ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo. Las actas correspondientes a decisiones en reuniones no presénciales deberán asentarse en el libro respectivo, suscribirse por el representante legal y comunicarse a los propietarios dentro de los diez (10) días siguientes a aquel en que se concluyó el acuerdo. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. La impugnación sólo podrá intentarse dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha de la comunicación o publicación de la respectiva acta. Será aplicable para efectos del presente artículo, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. Exceptúense de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se imponen sanciones por Incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el presente reglamento. ARTÍCULO 25º. Del consejo de administración.- EL EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA tendrá un consejo de administración, integrado por cuatro (4) propietarios de las unidades privadas respectivas, o sus delegados, con sus correspondientes suplentes numéricos. QUÓRUM Y MAYORÍAS. El consejo de administración deliberará y decidirá válidamente con la presencia y votos de la mayoría de sus miembros, con independencia de los coeficientes de copropiedad. FUNCIONES. Al consejo de administración le corresponderá tomar las determinaciones necesarias en orden a que el EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. cumpla sus fines, especialmente desarrollará las siguientes funciones: 1. Nombrar y remover libremente al administrador y a su suplente, de conformidad con lo establecido en la Ley 675 de 2001, para períodos de un año, y fijarle su remuneración. 2. Por delegación de asamblea general, Nombrar y remover libremente a los miembros del comité de convivencia para períodos de un año. 3. Convocar en forma extraordinaria reuniones de asamblea general, cuando las necesidades imprevistas o urgentes así lo ameriten. 4. Revisar y someter a consideración de la asamblea general las cuentas anuales, el informe anual, el presupuesto de ingresos y egresos, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución

117

presupuestal. 5. Las demás que le asigne la ley y este reglamento. ARTICULO 26º. Del administrador: naturaleza del administrador.- La representación legal y la administración del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA corresponderán a un administrador designado por el consejo de administración, para un periodo de un año, pero podrá ser reelegido. Los actos y contratos que celebre en ejercicio de sus funciones, se radican en cabeza del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA., siempre y cuando se ajusten a las normas legales y reglamentarias. El administrador responderá por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen al EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA., a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal. Para efectos de suscribir el contrato respectivo de vinculación del administrador, actuará como representante legal del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. el presidente del consejo de administración. Quien ejerza la administración directamente, o por encargo de una persona jurídica contratada para tal fin, deberá acreditar idoneidad para ocupar el cargo, que se demostrará en los términos del reglamento que para el efecto expida el Gobierno Nacional. Si el Gobierno Nacional llegare a disponer la constitución de pólizas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones a cargo del administrador, el monto máximo asegurable será equivalente al presupuesto de gastos para el año en que se realiza la respectiva designación. FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR. La administración inmediata del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. estará a cargo del administrador, quien tiene facultades de ejecución, conservación, representación y recaudo. Sus funciones básicas son las siguientes: 1. Convocar a la asamblea a reuniones ordinarias o extraordinarias y someter a su aprobación el inventario y balance general de las cuentas del ejercicio anterior, y un presupuesto detallado de gastos e ingresos correspondientes al nuevo ejercicio anual, incluyendo las primas de seguros. 2. Llevar directamente o bajo su dependencia y responsabilidad, los libros de actas de la asamblea y de registro de propietarios y residentes, y atender la correspondencia relativa al edificio o conjunto. 3. Poner en conocimiento de los propietarios y residentes del edificio o conjunto, las actas de la asamblea general y del consejo de administración. 4. Preparar y someter a consideración del Consejo de Administración las cuentas anuales, el informe para la Asamblea General anual de propietarios, el presupuesto de ingresos y egresos para cada vigencia, el balance general de las cuentas del ejercicio anterior, los balances de prueba y su respectiva ejecución

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presupuestal. 5. Llevar bajo su dependencia y responsabilidad, la contabilidad del edificio o conjunto. 6. Administrar con diligencia y cuidado los bienes de dominio del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. que surgen como consecuencia de la desafectación de bienes comunes no esenciales y destinarlos a los fines autorizados por la asamblea general en el acto de desafectación, de conformidad con el presente reglamento de propiedad horizontal. 7. Cuidar y vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración, conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades y restricciones fijadas en este reglamento. 8. Cobrar y recaudar, directamente o a través de apoderados cuotas ordinarias y extraordinarias, multas, y en general, cualquier obligación de carácter pecuniario a cargo de los propietarios u ocupantes de bienes de dominio particular del edificio o conjunto, iniciando oportunamente el cobro judicial de las mismas, sin necesidad de autorización alguna. 9. Elevar a escritura pública y registrar las reformas al reglamento de propiedad horizontal aprobadas por la asamblea general de propietarios, e inscribir ante la entidad competente todos los actos relacionados con la existencia y representación legal del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. 10. Representar judicial y extrajudicialmente al EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA y conceder poderes especiales para tales fines, cuando la necesidad lo exija. 11. Notificar a los propietarios de bienes privados, por los medios que señale el respectivo reglamento de propiedad horizontal, las sanciones impuestas en su contra por la asamblea general o el consejo de administración, según el caso, por incumplimiento de obligaciones. 12. Hacer efectivas las sanciones por incumplimiento de las obligaciones previstas en la ley, en el reglamento de propiedad horizontal y en reglamentos internos, que hayan sido impuestas por la asamblea general o el Consejo de Administración, según el caso, una vez se encuentren ejecutoriadas. 13. Expedir el paz y salvo de cuentas con la administración cada vez que se produzca el cambio de tenedor o propietario de un bien de dominio particular. 14. Las demás funciones previstas en la ley en el reglamento de propiedad horizontal, así como las que defina la asamblea general de propietarios, que no se contrapongan a la ley. Cuando el administrador sea persona jurídica, su representante legal actuará en representación del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. ARTÍCULO 27º. Del revisor fiscal.- Para el EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA., de acuerdo a las disposiciones legales no le obliga tener revisor fiscal, sin embargo la asamblea general podrá elegirlo con su respectivo suplente, quien podrá ser propietario o tenedor de bienes privados en el edificio(o conjunto según el caso). Deberá ser contador público titulado, con matrícula profesional vigente e inscrito a la Junta Central de Contadores.

119

FUNCIONES. Al Revisor Fiscal como encargado del control de las distintas operaciones de la persona jurídica, le corresponde ejercer las funciones previstas en la Ley 43 de 1990 o en las disposiciones que la modifiquen, adicionen o complementen, así como las previstas en la presente reglamento. ARTICULO 28º. De La Solución De Conflictos Y Sanciones.- Para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA., en razón de la aplicación o interpretación de la ley y del reglamento de propiedad horizontal, sin perjuicio de la competencia propia de las autoridades jurisdiccionales, se podrá acudir a: 1. Comité de Convivencia. Cuando se presente una controversia que pueda surgir con ocasión de la vida en comunidad, su solución se podrá intentar mediante la intervención del comité de convivencia elegido de conformidad con lo indicado en el presente reglamento, el cual intentará presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad. Las consideraciones de este comité se consignarán en un acta, suscrita por las partes y por los miembros del comité y la participación en él será ad honorem. Los miembros de los comités de convivencia serán elegidos por la asamblea general de copropietarios o por delegación de ésta por el Consejo de Administración, para un período de un (1) año y estará integrado por un número impar de tres (3) personas. El comité consagrado en el presente artículo, en ningún caso podrá imponer sanciones, solo podrá recomendar éstas pero el Consejo de Administración o la asamblea general podrá apartarse de esta recomendación. 2. Mecanismos alternos de solución de conflictos. Las partes podrán acudir, para la solución de conflictos, a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia. Cuando se acuda a la autoridad jurisdiccional para resolver los conflictos referidos en el presente artículo, se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. ARTICULO 29º. De Las Sanciones Por Incumplimiento De Obligaciones No Pecuniarias.- El incumplimiento de las obligaciones no pecuniarias que tengan su consagración en la ley, en el presente reglamento y en reglamentos internos aprobados por la asamblea general con quórum superior al 50%, por parte de los propietarios, tenedores o terceros por los que estos deban responder en los términos de la ley, dará lugar, a la imposición de las siguientes sanciones: 1. Publicación en lugares de amplia circulación de la edificación o conjunto de la lista de los infractores con indicación expresa del hecho o acto que origina la sanción. 2. Imposición de multas sucesivas, mientras persista el incumplimiento, que no podrán ser superiores, cada una, a dos (2) veces el valor de las expensas

120

necesarias mensuales, a cargo del infractor, a la fecha de su imposición que, en todo caso, sumadas no podrán exceder de diez (10) veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor. 3. Restricción al uso y goce de bienes de uso común no esenciales, como salones comunales y zonas de recreación y deporte. En ningún caso se podrá restringir el uso de bienes comunes esenciales o de aquellos destinados a su uso exclusivo. Antes de aplicar cualquier sanción, se debe desarrollar el siguiente proceso: 1. el Consejo de administración formulará por escrito el pliego de cargos o requerimiento escrito, con indicación del hecho punible o conducta objeto de la aplicación de sanciones, la gravedad de la infracción, el daño causado y si ha habido reincidencia; así mismo indicará la posible sanción y si es del caso la duración de la sanción; asimismo indicará el plazo para la respuesta. 2. El Consejo de Administración en plazo similar, evaluará la respuesta, junto con las pruebas, teniendo en cuenta la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes, y se atenderán criterios de proporcionalidad y graduación de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia. 3. Si después de este análisis se concluye que hay lugar a sanción, ésta será impuesta en primera instancia por el consejo de administración mediante comunicación escrita, concediéndole el derecho a interponer recurso de reposición durante los dos días siguientes a partir de la fecha de notificación, ante el mismo consejo quien tiene tres días para resolver. 4. Agotado el recurso anterior, el sancionado podrá acudir durante los ocho días siguientes en apelación ante la segunda instancia que es la asamblea general, donde se decidirá en forma definitiva. Agotado este proceso se podrá acudir ante la autoridad jurisdiccional para lo cual se dará el trámite previsto en el Capítulo II del Título XXIII del Código de Procedimiento Civil, o en las disposiciones que lo modifiquen, adicionen o complementen. Se considera que el acto que impone la sanción queda ejecutoriado si el sancionado no interpone los recursos dentro de los plazos señalados, en el horario de atención de la administración. Todos los escritos serán recibidos por el administrador quien le dará traslado de inmediato a la instancia correspondiente. ARTÍCULO 30º. Ejecución De Las Sanciones Por Incumplimiento De Obligaciones No Pecuniarias.- El administrador será el responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas, aun acudiendo a la autoridad policial competente si fuere el caso. Cuando ocurran los eventos previstos en el numeral 1° del artículo 9º. Del presente reglamento, el administrador podrá acudir ante la policía y demás autoridades competentes quienes de acuerdo a la ley deberán acudir de manera inmediata al llamado del administrador o de cualquiera de los copropietarios. ARTICULO 31º. Impugnación De Las Sanciones Por Incumplimiento De

121

Obligaciones No Pecuniarias.- El propietario de bien privado sancionado podrá impugnar las sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias. La impugnación sólo podrá intentarse dentro del mes siguiente a la fecha de la comunicación de la respectiva sanción. Será aplicable, el procedimiento consagrado en el artículo 194 del Código de Comercio o en las normas que lo modifiquen, adicionen o complementen. DISPOSICIONES VARIAS ARTICULO 32º. Seguros.- Será obligatoria la constitución de pólizas de seguros que cubran contra los riegos de incendio y terremoto los bienes comunes de que trata el presente reglamento, susceptibles de ser asegurados. Las indemnizaciones provenientes de los seguros quedarán afectadas en primer término a la reconstrucción de los mismos en los casos que ésta sea procedente. Si el inmueble no es reconstruido, el importe de la indemnización se distribuirá en proporción al derecho de cada propietario de bienes privados, de conformidad con los coeficientes de copropiedad y con las normas legales aplicables. ARTICULO 33º. Recursos Patrimoniales.- Los recursos patrimoniales del EDIFICIO MULTIFAMILIAR LA CLARITA. están conformados por los ingresos provenientes de las expensas comunes ordinarias y extraordinarias, multas, intereses, fondo de imprevistos, y demás bienes e ingresos que adquiera o reciba a cualquier título para el cumplimiento de su objeto.

122

ANEXO 6. ESTUDIO DE MERCADO. Resultados de las encuestas hechas, nombre, numero de teléfono y respuesta.

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

NOMBRE MELIDA OLIS EURIPIDES CHAPARRO ABSALON ROJAS ALIRIO RODRIGUEZ ANA MARIA CUBILLOS ARLEX MILLAN BETTY ARDILA CARLOS ALBERTO BENAVIDES CARLOS CAÑON CARLOS CIFUENTES CARLOS RONCANCION CARLOS SASTOQUE CAROLINA BURGOS CAROLINA ORTIZ VELEZ CLAUDIA BONFANTE CRISTINA ACOSTA DANILSON MORCOTE DIANA ACOSTA DIEGO ROMERO EDISON PINILLA

TELEFONO 3102440624

1 A

2 D

3 C

4 B

3102942224 3002206003 3103394267 3106666447 3114804133 3002890442

B A B C C B

D D D C D B

C C C C C C

C C C C A D

3004874212 3115893318 3112676388

A A A

B D D

A C C

C C A

3112445827 3118761524 3114696696

C B B

D C D

C C C

B C C

3206326521 3144429346 3007479098 3144145089 3112935302 3144190546 3003008400

B A A A A B A

B B D B B D B

C C C C C C C

C D C C C C C

3 1 0 19 0

4 2 2 14 2

Resultados.

A B C D

1 10 7 3 0

2 0 7 2 11

123

Resultados porcentuales. A B C D

50% 35% 15% 0%

0% 35% 10% 55%

5% 0% 95% 0%

10% 10% 70% 10%

Pregunta 1

Pregunta 2

Pregunta 3

124

Pregunta 4

125

ANEXO 7.

Para el análisis de este ítem debemos tener en cuenta 5 tipos de construcción que reseñaremos a continuación,

Multifamiliar alto.        

4 pisos y sótano con 2 garajes y un depósito por casa. Cimentación en placa flotante. Ascensor. Viviendas con área entre 100 m2 y 200 m2 con dos o tres alcobas y alcoba de servicio. 4 baños. Los mas grandes tienen estudio y estar de alcobas. Acabados de lujo. Estructura en concreto.

Multifamiliar medio alto.        

6 pisos. Estructura en concreto. Cimentación en zapatas. Ascensor. Garajes en semisótano. Apartamentos de 162 m2 con tres alcobas, estudio y alcoba de servicio. 3.5 baños. Acabados de primera.

Multifamiliar medio bajo.      

5 pisos y semisótano. Estructura en concreto. Cimentación en zapatas. Sin ascensor. Garajes en semisótano. Apartamentos de 68 m2 con dos alcobas.

126

 Alcoba de servicio.  2 baños.  Acabados intermedios.

Multifamiliar medio 1 alcoba.       

5 pisos y semisótano. Estructura en concreto. Pilotes. Sin ascensor. Garajes en semisótano. Apartamentos de 33m2 con sala comedor, una alcoba, cocineta y baño. Acabados intermedios.

Multifamiliar mampostería estructural.       

5 pisos muros en tolete estructural de arcilla (refuerzo aprox=4,5 kg x m2). Entrepisos en concreto de 0,12 cm. Cubierta a.c. Instalaciones económicas. Sin acabados closets, etc. Apartamentos de 52 y 60 m2. Serie de 18 edificios.

Unifamiliar medio.        

2 pisos. 109 m2. Muros de carga. Cubierta en asbesto cemento. Sin garaje. 3 alcobas. Alcoba de servicio. Acabados intermedios.

Unifamiliar medio bajo.

127

      

2 pisos. 76 m2. Muros de carga. Cubierta en asbesto cemento. 3 alcobas. 1,5 baños Acabados económicos.

Unifamiliar mínimo 1.        

2 pisos. 57 m2. Muros en bloque de cemento. Sin pañetar. Cubierta en asbesto cemento. 3 alcobas. Sin acabados. Forma parte de una serie de 25 casas.

Unifamiliar interés social.       

1 piso. 46 m2. Muros en bloque pañetados y pintados. Cubierta en asbesto cemento. 2 alcobas y un baño. Pisos en vinisol. Construcción en serie.

Comparativo de precios Construdata teniendo en cuenta los anteriores ítems.

128

ANEXO 8.

Diseños, planos de localización, cuadros de áreas en anexo físico aparte por cantidad de volumen. (SE ENCUNTRA EN ARCHIVO ADJUNTO)

129

BIBLIOGRAFIA. 

Alcaldía Mayor de Bogotá. Departamento Nacional de Planeación. LA ESTRATIFICACIÓN EN BOGOTÁ D.C. Y ESTUDIOS RELACIONADOS, 1983 – 2004.



Clark II, WILLIAM H. ANÁLISIS Y GESTIÓN DE EDIFICIOS. Ed. Mc Graw Hill. 2006.



www.dane.gov.co



www.minambiente.gov.co



www.ccb.org.co



www.eltiempo.com



www.google.com

130

UNIDAD CANTIDAD VALOR 

VALOR PARCIAL

VALOR CAPITULO

RENDIMIENTO

UNIDAD

TOTAL DIAS

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

1 PRELIMINARES 1,1 descapote  maquina e=0,10 m 

m3

16,46              16.260 

              267.640 

1,2 replanteo (localizacion)

m2

164,6                8.920 

          1.468.232 

1,3 campamento 9 m2 

un

1           780.923 

              780.923 

0,01 DIAS

0                  267.640 

0,28 HC

6              1.468.232 

15,18 HC

2                  780.923 

             2.516.795 

2 CIMENTACION Y ESTRUCTURA 2,1 excavacion zapatas y vigas 

m3

36,2              16.260 

2,2 zapatas armadas

m3

32,4           300.000 

          9.720.000 

8,27 HC

2,3 vigas de amarre

m3

5,85           300.000 

          1.755.000 

8,27 HC

6

             1.755.000 

2,4 recebo e=0,10m

m3

14,4              22.888 

              329.587 

              588.612 

0,93 HC

0,7 HC

1

4                  588.612 

                 329.587 

2,5 placa de contrapiso

m3

14,4           300.000 

          4.320.000 

4,7 HC

4

2,6 placa de entrepiso

m3

74,62           200.000 

        14.924.000 

2,7 escaleras

UN

8           750.000 

          6.000.000 

11

1,83 HC

9

8 HC

1

4860000

4860000

                4.320.000  7462000

7462000

3000000

3000000

          37.637.199 

3 DESAGUES 3,1 cajas de inspeccion 40x40

4           100.000 

              400.000 

4,85 HC

2

                 400.000 

3,2 cajas de inspeccion 60x60

un 

3           150.000 

              450.000 

5,13 HC

2

                 450.000 

3,3 tuberia pvc 2"

ml

un

120              29.166 

          3.499.920 

0,4 HC

6

3,4 tuberia pvc 3"

ml

49,28              41.666 

          2.053.300 

0,4 HC

2

3,5 tuberia pvc 4"

ml

25,73              56.000 

          1.440.880 

0,4 HC

1

3,6 accesorios desagues

un 

60                5.000 

              300.000 

0,12 HC

1

0,75 HC

17

0,75 HC

13

0,6 HC

20

1166640

1166640

684433

1166640

684433

684433

150000

150000

1440880

             8.144.100 

4 MAMPOSTERIA 4,1 muros en ladrillo tolete 4

M2

370,35              25.000 

          9.258.750 

4,2 muros en ladrillo prensado fachada 

M2

135,1              48.764 

          6.588.016 

3086250

3086250 2196005,333

3086250 2196005,333

2196005,333

          15.846.766 

5 PAÑETES 5,1 pañete de muros

M2

793,5              16.549 

        13.131.632 

          13.131.632 

4377210,667

4377210,667

4377210,667

6 PISOS 6,1 placa de concreto sobrepiso c=0,5 m.

M3

23,32           120.000 

          2.798.400 

1,8 HC

5

6,2 pisos ceramica interno

M2

427,5              25.000 

        10.687.500 

0,85 HC

15

3562500

3562500

6,3 pisos baños 

M2

38,88              25.000 

              972.000 

0,85 HC

4

324000

324000

6,4 guardaescoba madera 

ML

232,52                2.000 

              465.040 

0,06 HC

2

1399200

1399200

6,5 granito

M2

10              20.000 

              200.000 

0,85 HC

1

200000

6,6 piso ceramica externo

M2

36              15.000 

              540.000 

0,85 HC

4

540000

0,3 HC

3562500 324000 465040

          15.662.940 

7 CUBIERTA 54,3                7.000 

              380.100 

7,2 cubierta eternit

M2

117,65              15.789 

          1.857.576 

7,3 impermeabilizacion de cubierta 

7,1 durmientes en acero

M2

ML

117,65                5.000 

              588.250 

2

380100

0,3 HC

4

1857576

0,15 HC

2

0,5 HC

7

588250

             2.825.926 

8 CIELO RASOS 8,1 cielo raso madera 

M2

117,65              51.976 

          6.114.976 

             6.114.976 

6114976

9 INSTALACIONES ELECTRICAS 9,1 salidas tomas corrientes

UN

72              12.000 

9,2 salidas de iluminacion

UN 

72              12.000 

              864.000 

0,25 HC

2,25

864000

9,3 salidas para telefono

UN

12              12.000 

              144.000 

              864.000 

0,25 HC

0,25 HC

0,38

2,25

144000

864000

9,4 salidas para timbre

UN

4              12.000 

                 48.000 

0,25 HC

0,13

48000

9,5 salidas para television 

UN

12              12.000 

0,38

144000

              144.000 

0,25 HC

9,6 acometida general

UN

4           500.000 

          2.000.000 

16 HC

8,00

2000000

9,7 tablero general

UN

4           500.000 

          2.000.000 

8 HC

4,00

2000000

             6.064.000 

10 intalaciones hidraulicas  ML

92              20.000 

5,75

613333,333

613333,33

613333,333

10,2 tuberia 2"

ML

42,5              25.000 

          1.062.500 

0,5 HC

2,66

354166,66

354166,66

354166,66

10,3 caja contador

UN

4           250.000 

          1.000.000 

3 HC

1,50

10,4 registros

10,1 tuberia 1"

UN

16              12.000 

              192.000 

0,1 HC

0,20

UN

4           250.000 

          1.000.000 

1 HC

0,50

UN 

4           900.000 

          3.600.000 

11,2 ventaneria 

M2

368,71              50.000 

        18.435.500 

CONTRATO

11,3 barandas metalicas

UN 

7           190.000 

          1.330.000 

CONTRATO

1330000

11,4 rejas de seguridad patios 

UN 

3           300.000 

              900.000 

CONTRATO

900000

10,5 contadores

          1.840.000 

0,5 HC

1000000 192000 1000000

             5.094.500 

11 CARPINTERIA METALICA  11,1 puerta principal

CONTRATO

3600000 6145166,67

12290333,34

          24.265.500 

12 VIDRIOS  12,1 vidrio trasparente 4mm.

M2

12,2 vidrios esmerillados 

M2

12,3 espejos 

M2

368,71              27.000  0 11,7              35.000 

          9.955.170 

CONTRATO

                         ‐  

CONTRATO

              409.500 

CONTRATO

9955170

409500

          10.364.670 

13 ENCHAPES  13,1 baños 

M2

124,32              22.000 

          2.735.040 

13,2 cocina 

M2

10,8              22.000 

              237.600 

0,85 HC

7

2735040

0,85 HC

1

237600

             2.972.640 

14 PINTURA  14,1 estuco para paredes 

M2

793,5                5.500 

          4.364.250                110.000 

0,16 HC

8

4364250

0,16 HC

0,4

110000

14,2 concreplast

M2

20                5.500 

14,3 vinilo para paredes tipo 2 

M2

793,5                8.000 

          6.348.000 

0,25 HC

8

6348000

14,4 esmalte carpinteria metalica 

M2

18,43              20.000 

              368.600 

0,25 HC

1

368600

          11.190.850 

15 APARATOS SANITARIOS  15,1 baño

UN

9           500.000 

          4.500.000 

UN

4           240.000 

              960.000 

             4.500.000 

CONTRATO

4500000

16 APARATOS DE COCINA  16,1 horno 16,2 extractor de gases

UN

4           130.000 

              520.000 

16,3 estufa 

UN

4           300.000 

          1.200.000 

CONTRATO

960000

CONTRATO

520000

CANTRATO

1200000

             2.680.000 

17 CERRADURAS Y HERRAJES  17,1 cerradura puerta principal

UN

8             30.000   

              240.000 

CONTRATO

240000

17,2 cerraduras alcobas

UN

13              20.000 

              260.000 

CONTRATO

260000

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

17,3 carreduras baño

UN

9              20.000 

              180.000 

CONTRATO

180000

CONTRATO

5500000

CONTRATO

6000000

                 680.000 

18 CARPINTERIA DE MADERA 18,1 puertas 

UN

22           250.000 

          5.500.000 

18,2 cocina integral

UN

4       1.500.000 

          6.000.000            11.500.000 

19 LIMPIEZA  19,1 aseo durante la obra 

UN

1       2.000.000 

          2.000.000 

19,2 aseo final 

UN

1       2.000.000 

          2.000.000 

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

100000

             4.000.000 

20 GASTOS GENERALES  20,1 retencion en la fuente 

UN

4

1250000

5000000

20,2 gastos notariales 

UN 

4

600000

2400000

CAUSADO CAUSADO 7400000

TOTAL

        192.592.494 

             4.646.287 

             7.894.587 

              11.131.073 

                7.153.750 

             9.563.073 

             7.295.205 

             6.478.284 

              30.825.697 

mansual

             30.825.697   

             17.377.417   

             7.562.000 

                      22.276.965 

             9.491.466 

              40.713.979 

           40.713.979 

           56.781.757 

           54.471.060 

                    400.000 

              17.451.327 

             10.989.790   

              24.361.270 

              13.020.000 

              56.781.757 

                            ‐  

                                      ‐   

             9.400.000 

                               ‐  

             6.100.000             54.471.060 

                               ‐  

                               ‐  

                               ‐  

                            ‐  

                100.000 

                100.000 

                100.000 

                100.000                  400.000 

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐                               ‐  

                          ‐   

                          ‐   

                           ‐  

28

29

30

31

32

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

2000000

5000000 2400000

                           ‐                              ‐  

            9.400.000 

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐                9.400.000 

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐                               ‐  

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐                               ‐  

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐                               ‐  

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐                               ‐  

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐   

                          ‐                               ‐  

                   192.592.493 

ESTADO DE PERDIDAS Y GANANCIAS. MULTIFAMILIAR LA CLARITA 

PERIODO

0

1

INGRESOS VENTAS

             500.000.000 

COSTO DE VENTAS 

             192.592.494 

COSTO DE LOTES

              76.691.000   

UTILIDAD OPERATIVA 

             230.716.506 

GASTOS DE ADMINISTRACION 

60000000

GASTOS FINANCIEROS

7315000

UTILIDAD ANTES DE IMPUESTOS

            163.401.506   

IMPUESTOS

               55.556.512 

UTILIDAD NETA 

             107.844.994 

BALANCE GENERAL

PERIODO

0

1

ACTIVO Caja 

     123.309.000 

             363.401.507 

Terrenos 

        76.691.000 

                            ‐  

TOTAL ACTIVO

     200.000.000 

             363.401.507 

PASIVO

                     ‐  

                               1 

Material en Proceso Cuentas po Cobrar

Creditos Bancarios 

                     ‐  

Provision de impuestos

                     ‐  

Utilidades Retenidas

                     ‐  

             107.844.994 

TOTAL PASIVO

                     ‐  

             163.401.506 

Aportes socios

     200.000.000 

             200.000.000 

TOTAL PATRIMONIO

     200.000.000 

             200.000.000 

ACTIVO

     200.000.000 

             363.401.507 

PASIVO + PATRIMONIO

     200.000.000 

             363.401.506 

               55.556.512 

PATRIMONIO

COSTO DE LOTE  CAJA 

         76.691.000         123.309.000 

0                         ‐

1

2

3

4

5

 

INGRESOS Cuotas Iniciales Saldos Bancarios Creditos Bancarios

       95.000.000 

Capitalizacion Socios

        200.000.000   

TOTAL INGRESOS

         200.000.000 

                    ‐

 

                  ‐ 

 

                   ‐

 

       95.000.000 

                      ‐

 

      5.000.000 

       5.000.000 

          5.000.000 

          5.000.000   

    30.825.697 

     40.713.979 

       56.781.757 

       54.471.060 

EGRESOS Inversiones en Terrenos 

           76.691.000 

Gastos Administrativos

       5.000.000 

Costos Directos de Obra  Provision de Impuestos Pago Creditos  Pago Intereses

TOTAL EGRESOS

           76.691.000 

       5.000.000 

    35.825.697 

     45.713.979 

       61.781.757 

       59.471.060 

CAJA 

         123.309.000 

   118.309.000 

    82.483.303 

     36.769.325 

       69.987.567 

       10.516.507 

FLUJO DE CAJA     307.844.995 

‐         200.000.000  ‐  200.000.000 

TASA 

25%

VA

        246.275.996   

DIFERENCIA

          46.275.996   

TIR

   307.844.995 

53,92%

VALORES POSITIVOS=PROYECTO VIABLE 

6

         34.500.000 

7

       46.500.000 

8

          34.500.000 

9

10

11

12

         34.500.000           80.500.000 

       108.500.000 

             80.500.000 

             80.500.000 

         34.500.000 

       46.500.000 

          34.500.000 

      115.000.000 

       108.500.000 

             80.500.000 

             80.500.000 

           5.000.000   

          5.000.000 

            5.000.000 

           5.000.000 

            5.000.000 

               5.000.000 

               5.000.000 

               400.000 

                     ‐ 

                       ‐

           9.400.000 

                       ‐

                          ‐

                          ‐

 

 

13

 

 

 

                          ‐

 

                          ‐

 

 

             55.556.512               95.000.000                 7.315.000 

           5.400.000   

          5.000.000 

            5.000.000 

         14.400.000 

            5.000.000 

          107.315.000   

             60.556.512 

                          ‐

         39.616.507 

       81.116.507 

       110.616.507 

      211.216.507 

       314.716.507 

          287.901.507   

          307.844.995   

          307.844.995   

14

15

16

                          ‐

 

                          ‐

 

                          ‐

 

                          ‐

 

                          ‐

 

                          ‐

 

                          ‐

 

                          ‐

 

                          ‐

 

          307.844.995   

          307.844.995   

          307.844.995   

17

18

19

20