ORDENANZA  DE  EDIFICACIÓN  

  AYUNTAMIENTO  DE  ARONA   ÁREA  DE  URBANISMO  

D O C U M E N T O   D E   A P R O B A C I Ó N   I N I C I A L     S E P T I E M B R E   2 0 1 4  

ORDENANZA DE EDIFICACIÓN Documento de Aprobación Inicial

AYUNTAMIENTO DE ARONA Área de Urbanismo

Septiembre 2014

SUMARIO

SUMARIO

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS TÍTULO I. DISPOSICIONES PRELIMINARES Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

1.1.1. 1.1.2 1.1.3. 1.1.4. 1.1.5.

Objeto Ámbito territorial de aplicación Efectos Interpretación y aplicación Proyectos edificatorios

TÍTULO II. CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO CAPÍTULO 1.

DETERMINACIONES GENERALES

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición Tipologías edificatorias Edificaciones con parámetros y condiciones singulares Aplicación de las condiciones de la edificación Parámetros edificatorios básicos Condiciones generales de la edificación

2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.1.4. 2.1.5. 2.1.6.

CAPÍTULO 2.

CONDICIONES DE LAS PARCELAS

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y aplicación Parcela Solar Unidad apta para la edificación Manzana Linderos Alineaciones Referencias altimétricas del terreno Superficie de parcela Parcelación y agrupación de parcelas Relación entre edificación y parcela Condiciones para la edificación de una parcela o unidad apta para edificar Adaptación topográfica Movimientos de tierra

2.2.1. 2.2.2. 2.2.3. 2.2.4. 2.2.5. 2.2.6. 2.2.7. 2.2.8. 2.2.9. 2.2.10. 2.2.11. 2.2.12. 2.2.13. 2.2.14.

CAPÍTULO 3.

CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y aplicación Referencias de la edificación Posición de la edificación respecto a las alineaciones Retranqueo Separación a lindero Separación entre edificios Fondo edificable Área de movimiento de la edificación

2.3.1. 2.3.2. 2.3.3. 2.3.4. 2.3.5. 2.3.6. 2.3.7. 2.3.8.

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CAPÍTULO 4.

CONDICIONES DE OCUPACIÓN DE LA PARCELA

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y aplicación Superficie ocupable u ocupación máxima Superficie ocupada u ocupación Espacio libre de parcela Superficies ajardinadas Ocupación de los espacios libres de parcela Patio de manzana

2.4.1. 2.4.2. 2.4.3. 2.4.4. 2.4.5. 2.4.6. 2.4.7.

CAPÍTULO 5.

CONDICIONES DE INTENSIDAD DE LA EDIFICACIÓN

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y aplicación Superficie edificada por planta Superficie edificada total Superficie edificada computable Superficie útil Superficie edificable Coeficiente de edificabilidad

2.5.1. 2.5.2. 2.5.3. 2.5.4. 2.5.5. 2.5.6. 2.5.7.

CAPÍTULO 6.

CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LA EDIFICACIÓN

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y aplicación Altura de la edificación Medición de la altura en número de plantas Medición de la altura en unidades métricas Altura máxima y mínima Construcciones y elementos por encima de la altura de cornisa Regulación de las plantas de la edificación Altura libre de planta Planta baja y plantas superiores Plantas de sótano Entreplantas Cuerpos salientes Elementos salientes Terrazas entrantes en fachadas Soportales

2.6.1. 2.6.2. 2.6.3. 2.6.4. 2.6.5. 2.6.6. 2.6.7. 2.6.8. 2.6.9. 2.6.10. 2.6.11. 2.6.12. 2.6.13. 2.6.14. 2.6.15.

CAPÍTULO 7.

CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 2.7.1.

Definición y aplicación

Sección 1ª. Artículo 2.7.2. Artículo 2.7.3. Artículo 2.7.4. Sección 2ª. Artículo 2.7.5. Artículo 2.7.6. Artículo 2.7.7.

CONDICIONES DE LOS LOCALES Iluminación y ventilación de los locales Condiciones de los recintos habitables Recintos habitables en sótanos

CONDICIONES DE LOS EDIFICIOS Patios de parcela Nivel de pavimento del patio y acceso Dimensiones de los patios interiores

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Artículo Artículo Artículo Artículo

2.7.8. 2.7.9. 2.7.10. 2.7.11.

Patios de sótano Construcciones en los patios Cubiertas en patios Patios mancomunados

CAPÍTULO 8.

CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 2.8.1. Artículo 2.8.2.

Definición y aplicación Dotaciones obligatorias

Sección 1ª. Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

2.8.3. 2.8.4. 2.8.5. 2.8.6. 2.8.7. 2.8.8.

Sección 2ª. Artículo Artículo Artículo Artículo

2.8.9. 2.8.10. 2.8.11. 2.8.12.

Sección 3ª.

DOTACIÓN DE APARCAMIENTOS Dotación obligatoria de aparcamientos Garajes Aparcamientos en superficie libre de parcela Plazas de aparcamiento Vías de circulación Accesos SUMINISTRO DE SERVICIOS Agua potable Energía eléctrica Telecomunicaciones Servicios postales EVACUACIÓN DE RESIDUOS Y AGUAS

Artículo 2.8.13. Depósito y transferencia de residuos sólidos Artículo 2.8.14. Evacuación de aguas Artículo 2.8.15. Extracción de humos CAPÍTULO 9.

CONDICIONES ESTÉTICAS DE LA EDIFICACIÓN

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y aplicación Salvaguarda de la estética urbana Fachadas Modificaciones de fachadas Medianeras

2.9.1. 2.9.2. 2.9.3. 2.9.4. 2.9.5.

CAPÍTULO 10.

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

2.10.1. 2.10.2. 2.10.3. 2.10.4. 2.10.5. 2.10.6. 2.10.7. 2.10.8.

CONDICIONES DE LOS ELEMENTOS SINGULARES DE LA EDIFICACIÓN Aplicación Aleros y cornisas Pérgolas Marquesinas Porches Toldos Cerramientos de parcela Cerramientos provisionales de parcelas y solares

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TÍTULO III. CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO CAPÍTULO 1.

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN ALINEADA A VIAL

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Aplicación Parámetros edificatorios básicos Tipos de edificación Alineada a Vial Parcela mínima Retranqueos y separación entre edificios Retranqueos y separación entre edificios Ocupación máxima Espacios de retranqueo frontal: jardines delanteros Jardines interiores Planta baja Plantas sótano Altura máxima y mínima de la edificación Medición de la altura Situaciones con tratamiento específico respecto a la altura Edificios en esquina Cuerpos salientes

3.1.1. 3.1.2. 3.1.3. 3.1.4. 3.1.5. 3.1.6. 3.1.7. 3.1.8. 3.1.9. 3.1.10. 3.1.11. 3.1.12. 3.1.13. 3.1.14. 3.1.15. 3.1.16.

CAPÍTULO 2.

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN ABIERTA EN BLOQUE

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Aplicación Parámetros edificatorios básicos Parcela mínima Retranqueos y separación entre edificios Ocupación máxima Edificabilidad Espacio libre de parcela Construcciones exteriores al edificio Planta baja Plantas sótano Altura máxima Cuerpos salientes

3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 3.2.4. 3.2.5. 3.2.6. 3.2.7. 3.2.8. 3.2.9. 3.2.10. 3.2.11. 3.2.12.

CAPÍTULO 3.

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN CIUDAD JARDÍN

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Aplicación Parámetros edificatorios básicos Tipos de edificación en Ciudad Jardín Parcela mínima Compatibilidad entre Ciudad Jardín Grado 2 y Ciudad Jardín Agrupada Retranqueos y separación entre edificios Ocupación máxima Edificabilidad Espacio libre de parcela Construcciones exteriores al edificio Planta baja Plantas sótano Altura máxima Cuerpos salientes Condiciones particulares de Ciudad Jardín Aislada

3.3.1. 3.3.2. 3.3.3. 3.3.4. 3.3.5. 3.3.6. 3.3.7. 3.3.8. 3.3.9. 3.3.10. 3.3.11. 3.3.12. 3.3.13. 3.3.14. 3.3.15.

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Artículo 3.3.16. Condiciones particulares de Ciudad Jardín Agrupada CAPÍTULO 4.

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN DE TRANSICIÓN Y CAMINO RURAL

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Aplicación Parámetros edificatorios básicos Normativa subsidiaria Parcela mínima Retranqueos y separación entre edificios Fondo edificable Edificabilidad Plantas sótano Altura máxima Espacio libre de parcela Construcciones exteriores al edificio Cuerpos salientes

3.4.1. 3.4.2. 3.4.3. 3.4.4. 3.4.5. 3.4.6. 3.4.7. 3.4.8. 3.4.9. 3.4.10. 3.4.11. 3.4.12.

CAPÍTULO 5.

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN INDUSTRIAL

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Aplicación Parámetros edificatorios básicos Tipos de edificación Industrial Parcela mínima Retranqueos y separación entre edificios Ocupación máxima Espacios libres de parcela Construcciones exteriores al edificio Plantas sótano Altura máxima Cuerpos salientes

3.5.1. 3.5.2. 3.5.3. 3.5.4. 3.5.5. 3.5.6. 3.5.7. 3.5.8. 3.5.9. 3.5.10. 3.5.11.

CAPÍTULO 6.

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN DESTINADA A EQUIPAMIENTO

Artículo 3.6.1. Artículo 3.6.2.

Equipamientos privados Dotaciones y equipamientos públicos

TÍTULO IV. CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL CAPÍTULO 1.

CONDICIONES GENERALES

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y aplicación Determinaciones comunes Proyectos de explotación Vinculación a la actividad agropecuaria Intervenciones vinculadas a explotaciones agropecuarias Características físicas de las fincas

4.1.1. 4.1.2. 4.4.3. 4.1.4. 4.1.5. 4.1.6.

CAPÍTULO 2.

CONDICIONES PARTICULARES

Artículo Artículo Artículo Artículo

Aplicación Cuartos de aperos de labranza Almacenes agrícolas Invernaderos

4.2.1. 4.2.2. 4.2.3. 4.2.4.

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Artículo Artículo Artículo Artículo

4.2.5. 4.2.6. 4.2.7. 4.2.8.

Bodegas Establos Estaciones de servicio Cerramientos de fincas

TÍTULO V. CONDICIONES DE LOS USOS CAPÍTULO 1.

CONDICIONES GENERALES

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definiciones Aplicación Determinaciones comunes Clasificación de los usos Usos característicos, pormenorizados y específicos Usos principales, compatibles y complementarios Distribución general de los usos Instalaciones auxiliares Usos e instalaciones en planta de sótano

5.1.1. 5.1.2. 5.1.3. 5.1.4. 5.1.5. 5.1.6. 5.1.7. 5.1.8. 5.1.9.

CAPÍTULO 2.

USO RESIDENCIAL

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y categorías Usos complementarios e instalaciones auxiliares Número máximo de viviendas y superficie Condiciones de habitabilidad y accesibilidad Instalaciones auxiliares

5.2.1. 5.2.2. 5.2.3. 5.2.4. 5.2.5.

CAPÍTULO 3.

USO TURÍSTICO

Artículo Artículo Artículo Artículo

Definición y categorías Usos complementarios e instalaciones auxiliares Servicios adscritos al uso turístico Distribución de servicios y usos

5.3.1. 5.3.2. 5.3.3. 5.3.4.

CAPÍTULO 4.

USO TERCIARIO

Artículo 5.4.1.

Definición y categorías

Sección 1ª. Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

5.4.2. 5.4.3. 5.4.4. 5.4.5. 5.4.6.

Sección 2ª. Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

5.4.7. 5.4.8. 5.4.9. 5.4.10. 5.4.11.

USO COMERCIAL Usos complementarios e instalaciones auxiliares Distribución de usos e instalaciones Actividades comerciales fuera de locales Condiciones generales Dotaciones

USO HOSTELERO Usos complementarios e instalaciones auxiliares Distribución de usos e instalaciones Actividades de hostelería fuera de locales Condiciones generales Dotaciones

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Sección 3ª. Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

5.4.12. 5.4.13. 5.4.14. 5.4.15. 5.4.16.

USO DE OFICINA Usos complementarios e instalaciones auxiliares Distribución de usos e instalaciones Actividades de oficina fuera de locales Condiciones generales Dotaciones

CAPÍTULO 5.

USO INDUSTRIAL

Artículo 5.5.1.

Definición y categorías

Sección 1ª. Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

PRODUCCIÓN INDUSTRIAL

5.5.2. 5.5.3. 5.5.4. 5.5.5. 5.5.6.

Usos complementarios e instalaciones auxiliares Distribución de usos e instalaciones Actividad industrial fuera de locales Condiciones generales Dotaciones

Sección 2ª.

ALMACENAJE Y COMERCIO MAYORISTA

Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

5.5.7. 5.5.8. 5.5.9. 5.5.10. 5.5.11.

Usos complementarios e instalaciones auxiliares Distribución de usos e instalaciones Actividad industrial fuera de locales Condiciones generales Dotaciones

DISPOSICIONES ADICIONALES Primera. Segunda.

Documento complementario Movimientos de tierra en suelo rústico

DISPOSICIÓN TRANSITORIA Única.

Procedimientos en trámite

DISPOSICIÓN DEROGATORIA Única.

Derogación normativa

DISPOSICIÓN FINAL Única.

Entrada en vigor

ANEXO I - GLOSARIO ANEXO II - TABLA DE EQUIVALENCIAS DE USOS

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EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

I.

El Plan General de Ordenación de Arona fue aprobado definitivamente, de forma parcial, en virtud del acuerdo adoptado por la Comisión de Ordenación del Territorio y Medio Ambiente de Canarias en sesión celebrada el 11 de mayo de 2011 y publicado en el Boletín Oficial de Canarias nº 145 del 25 de julio de 2011. La normativa urbanística de dicho Plan, publicada en el Anexo al Boletín Oficial de la Provincia de Santa Cruz de Tenerife nº 191 del 21 de noviembre de 2011, prevé la formulación y aprobación de la Ordenanza Municipal de Edificación, estableciendo un régimen transitorio hasta su entrada en vigor (Disposición Adicional Primera de las Normas Urbanísticas de Ordenación Pormenorizada).

II.

El artículo 28 del Texto Refundido de las Leyes de Ordenación del Territorio y Espacios Naturales de Canarias (en adelante TRLOTENC), conceptúa las Ordenanzas Municipales de Edificación como instrumentos de ordenación urbanística, que tienen por objeto, según lo dispuesto en el artículo 40 del citado texto legislativo, la regulación de todos los aspectos morfológicos, incluidos los estéticos, y cuantas otras condiciones sean exigibles para autorizar los actos de construcción y edificación, salvo aquellos definitorios directamente de la edificabilidad y destino del suelo. El artículo 31 del TRLOTENC, por exclusión, no le otorga a las Ordenanzas Municipales la consideración de instrumentos de planeamiento urbanístico, ya fuera con carácter básico o con fines desarrollistas, consideración que sólo le reconoce a los Planes Generales de Ordenación, a los Planes Parciales y Especiales de Ordenación y a los Estudios de Detalle. De una interpretación de consuno de los preceptos legales referenciados se infiere que las Ordenanzas Municipales de Edificación no son meros instrumentos de desarrollo del planeamiento urbanístico, sino que se hallan configuradas como herramientas complementarias e independientes de éste, de naturaleza normativa y contenido sustantivo propio. Tal razonamiento queda afianzado por lo establecido en el punto tercero del mencionado artículo 40, que advierte que los instrumentos de planeamiento urbanístico no pueden establecer determinaciones propias de las Ordenanzas Municipales de Edificación y Urbanización, debiendo aquéllos remitirse a las mismas de forma genérica o específica. Debe señalarse, para mayor abundamiento, que ese carácter complementario e independiente no es novedoso ni fruto de la regulación autonómica canaria; las regulaciones estatales precedentes ya lo contemplaban. Así lo daba a entender, por ejemplo, el Texto Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1976, al establecer en su artículo 42 que “las Normas y ordenanzas sobre uso del suelo y edificación (…) se formarán con arreglo al procedimiento que para los Planes y proyectos señala el artículo precedente”. Referencias que de manera implícita aluden al carácter complementario e independiente de las Ordenanzas Municipales, también se hallaban presentes en el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana de 1992 (artículos 28, 128, 134 y 304). Las Ordenanzas Municipales de Edificación son, pues, instrumentos de ordenación urbanística, jurídica y jerárquicamente independientes del planeamiento general, a los que el legislador le atribuye contenido sustantivo propio y plena capacidad para regular, en el marco de la ordenación estructural definida por éste, todos los aspectos referidos a los parámetros y condiciones de las edificaciones, exceptuando tan sólo aquellos que pudieran determinar, de forma directa, la edificabilidad y el destino del suelo. En este sentido, esta Ordenanza tiene capacidad no sólo para interpretar y desarrollar las determinaciones del planeamiento urbanístico, sino que puede, además, ampliar, complementar y completar dichas determinaciones, cubrir vacíos o faltas de previsión e, incluso, desplazar de aquél sus preceptos impropios.

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EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Esta capacidad operativa de la Ordenanza de Edificación queda afianzada por las propias previsiones del vigente Plan General, que le atribuye ciertas potestades en tal sentido. Así ocurre con las instalaciones y edificaciones en suelo rústico, cuyas condiciones y determinaciones son definidas y concretadas en la presente norma en virtud de la remisión expresa contenida en el articulo 5.1.6.3 de las Normas Urbanísticas Generales. En términos similares quedan reguladas, por ejemplo, las infraestructuras en suelo rústico, cuyos parámetros, condiciones y requisitos pueden ser desarrollados, concretados e incluso ampliados por esta Ordenanza (artículo 5.3.5.7 de las citadas Normas Urbanísticas Generales).

III.

A partir de las premisas conceptuales señaladas se formula esta Ordenanza, que responde a la necesidad de homogeneizar criterios y reglas interpretativas del Plan General, cerrando un marco normativo más seguro y transparente que evite problemas en la aplicación de las determinaciones contenidas en el vigente Plan General, problemas que hasta la fecha se han intentado solventar, no siempre con resultado satisfactorio, mediante el establecimiento de criterios internos de coordinación e interpretación. En tal sentido, la presente Ordenanza pretende servir como herramienta que contribuya a mejorar la calidad de los proyectos y de las obras, a facilitar la labor de los profesionales implicados, a abrir nuevos cauces de comunicación con los ciudadanos y a mejorar la eficacia de los servicios técnicos municipales, reduciendo los plazos de respuesta a las solicitudes de los interesados. El propósito último que persigue esta Ordenanza es, en resumen, completar el marco normativo necesario para que la Administración municipal pueda ejercer, con mayor eficacia, las potestades que tiene atribuidas sobre el control de la edificación y los usos del suelo Para el cumplimiento de los fines expuestos, y por razones de operatividad, unicidad y sistemática normativa, se ha considerado conveniente aglutinar en esta Ordenanza todas las determinaciones reguladoras de la edificación. En tal sentido, en la presente norma se han introducido no sólo las determinaciones que le son propias, sino también ciertas disposiciones propias del Plan General de Ordenación, definitorias de la edificabilidad y el destino del suelo. En estos últimos casos, las determinaciones se incorporan a este documento sin modificaciones ni alteraciones de contenido sustantivo. Tan sólo se introducen, por razones de claridad expositiva, algunos reajustes en cuanto al orden en que se exponen ciertos conceptos y determinaciones, así como las variaciones léxicas y las precisiones interpretativas que se han entendido oportunas para una mejor aplicación de los preceptos contenidos en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación.

IV. La presente Ordenanza, formulada al amparo de las facultades otorgadas a las entidades locales por la Constitución Española y su normativa básica de desarrollo, se compone de doscientos veintinueve artículos, estructurados en cinco títulos, además de dos disposiciones adicionales, una transitoria, una derogatoria y una final. El Título I contiene las disposiciones de carácter preliminar, estableciendo, entre otras cuestiones, el objeto, el ámbito territorial de aplicación y los criterios interpretativos y de aplicación de la Ordenanza. En el Título II se establecen las condiciones generales a las que se sujetan las construcciones y edificaciones localizadas en el medio urbano, entendiendo por tal todo el conjunto de suelos clasificados como urbanos, rústicos en la categoría de asentamiento rural o urbanizables que cuente con planeamiento de desarrollo. En este Título se definen los parámetros y conceptos básicos con incidencia directa en el desarrollo edificatorio de las parcelas, objetivándolos y unificándolos con la intención de proporcionar la mayor seguridad jurídica. Se establecen los requisitos básicos a que se sujetan las parcelas para ser segregadas y edificadas, las condiciones de diferente naturaleza que deben cumplir los edificios (de posición, de ocupación, de edificabilidad, de volumen, forma y estética, de calidad e higiene, y de dotaciones y servicios), y las exigencias particulares a que se someten algunos de los elementos singulares de las edificaciones y parcelas (aleros, cornisas, pérgolas, marquesinas, porches, toldos y cerramientos).

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EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Complementando las condiciones generales reguladas en el precedente, el Título III establece y acota con más detalle los parámetros y condiciones de las tipologías edificatorias. Con tal fin, y acomodándose a la ordenación fijada por el Plan General, esta Ordenanza regula las condiciones de seis tipologías edificatorias, definiendo para cada una de ellas los requisitos de parcela mínima, ocupación máxima, retranqueos, alturas, y cuerpos salientes, entre otros. El Título IV contiene la regulación de las condiciones generales de las edificaciones, construcciones y actuaciones que se localizan en el medio rural, es decir, en el suelo rústico no categorizado como asentamiento rural y en el suelo urbanizable no sectorizado. Se ha considerado conveniente consolidar la figura del proyecto de explotación, configurándolo como una herramienta que garantice la adecuada inserción de ciertas actuaciones en el entorno rural, sobre todo cuando dichas actuaciones resultan autorizables por su vinculación a explotaciones agropecuarias. Con la exigencia de aportar dicho proyecto se pretende reforzar los mecanismos de control tendentes a evitar actuaciones innecesarias, desproporcionadas o fraudulentas en el suelo rústico, suelo protegido por definición en el que cualquier actuación apartada de su naturaleza debe ser considerada excepcional. Este Título se completa con el establecimiento de las condiciones particulares de ciertas construcciones y edificaciones propias del medio rural, tales como los cuartos de aperos de labranza, almacenes agrícolas, bodegas, invernaderos, establos, estaciones de servicio y cerramientos de fincas. El Título V se dedica a los usos, y contiene una regulación detallada de los aspectos que inciden en la implantación de los mismos y en el ejercicio de las actividades en el interior de los inmuebles. En dicho Título se incorporan las definiciones de los diferentes usos característicos y pormenorizados, no con la intención de modificar las establecidas en el Plan General de Ordenación, sino para aclarar ciertos conceptos y adscripciones que no se hallan fijados con la suficiente precisión en las Normas Urbanísticas y, en su caso, para adaptarlas a las normas sectoriales más recientes, aprobadas con posterioridad a la aprobación definitiva del citado Plan. Esta Ordenanza establece el régimen de usos complementarios, y lo hace incorporando y aclarando las complementariedades confusamente establecidas en las Normas Urbanísticas del vigente Plan General, al tiempo que introduce otras nuevas. Estos usos complementarios se conciben como accesorios de los usos principales y compatibles, quedando vinculados a los mismos y sin posibilidad de implantarse de forma autónoma. No son, por tanto, usos definidores directamente del destino del suelo, cuya ordenación corresponde exclusivamente a los instrumentos de ordenación urbanística, sino que se disponen con carácter dependiente y adscritos indisolublemente a los usos expresamente permitidos por los citados instrumentos.

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DISPOSICIONES PRELIMINARES

TÍTULO I DISPOSICIONES PRELIMINARES

CAPÍTULO 1 DETERMINACIONES GENERALES Artículo 1.1.1.

Objeto 1. La presente Ordenanza tiene por objeto la regulación de todos los aspectos morfológicos que, aun no definiendo directamente la edificabilidad y destino del suelo, son exigibles para la autorización de los actos de construcción y edificación, incluidas las actividades a desarrollar o implantar en los inmuebles. 2. Las determinaciones de la presente Ordenanza serán de aplicación conjunta con el resto de normas municipales que, directa o indirectamente, regulen o tengan incidencia en los actos de construcción y edificación.

Artículo 1.1.2.

Ámbito territorial de aplicación La presente Ordenanza es de aplicación en todo el término municipal de Arona.

Artículo 1.1.3.

Efectos 1. La entrada en vigor de la Ordenanza Municipal de Edificación produce los efectos legalmente previstos y, en concreto, los siguientes: a) La obligatoriedad del cumplimiento de sus determinaciones tanto para el Ayuntamiento como para otras Administraciones o entidades públicas, y para los particulares. b) La publicidad de su contenido, teniendo cualquier persona derecho de consulta e información sobre la misma. 2. Esta Ordenanza tendrá vigencia indefinida, sin perjuicio de las modificaciones que se puedan introducir con arreglo a lo dispuesto en la legislación aplicable.

Artículo 1.1.4.

Interpretación y aplicación 1. La interpretación de esta Ordenanza corresponde exclusivamente al Ayuntamiento de Arona en el ejercicio de sus competencias, sin perjuicio de las facultades jurisdiccionales que procedan con arreglo a la Ley. 2. Los esquemas e ilustraciones que incorpora son expresión gráfica de sus determinaciones y tienen pleno contenido normativo. En caso de contradicción entre la expresión escrita y la gráfica prevalecerá la primera sobre la segunda. 3. Las referencias a la legislación o reglamentación vigente deberán entenderse referidas, en su caso, a la legislación o reglamentación que las modifique o sustituya. 4. A los efectos de la interpretación y aplicación de esta Ordenanza, los conceptos y términos utilizados tienen el significado y el alcance que para cada uno de ellos se precisa en el propio articulado o en el glosario contenido en el Anexo I, estando para el resto al significado que les otorga la Real Academia de la Lengua Española y a lo establecido en el artículo 3.1 del Código Civil. El citado Anexo queda incorporado a la presente Ordenanza con carácter vinculante y como parte integrante de la misma. ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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DISPOSICIONES PRELIMINARES

5. Las determinaciones de la presente Ordenanza deberán cumplirse, con carácter general, en las obras de nueva edificación y en todas aquellas actuaciones que incidan en los parámetros que aquí se regulan, salvo las excepciones expresamente previstas y sin perjuicio del obligado cumplimiento de la legislación urbanística y sectorial que resulte de aplicación. 6. En las intervenciones que se lleven a cabo en edificios existentes, la aplicación de la presente Ordenanza se limitará a las determinaciones de la misma con incidencia directa en el objeto concreto de la actuación. 7. Con carácter general, las determinaciones de esta Ordenanza no se aplicarán a las obras de simple y estricta demolición parcial de las edificaciones, construcciones e instalaciones existentes que den como resultado un mayor grado de adecuación de las mismas a la normativa aplicable.

Artículo 1.1.5.

Proyectos edificatorios 1. Salvo en los casos que se considere innecesario, los proyectos edificatorios comprenderán la totalidad de la parcela de su objeto, debiendo contener la descripción precisa del conjunto y la definición de todas las actuaciones que se llevarán a cabo, sin perjuicio de su ejecución por fases o de posibles ampliaciones futuras. 2. Los proyectos edificatorios no podrán abarcar más de una parcela.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Determinaciones generales

TÍTULO II CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

CAPÍTULO 1 DETERMINACIONES GENERALES

Artículo 2.1.1.

Definición 1. En el presente Título se establecen las condiciones generales a las que, según sus características y su relación con el entorno, han de sujetarse las construcciones y edificaciones en todo suelo clasificado como urbano, rústico en la categoría de asentamiento rural o urbanizable que cuente con planeamiento de desarrollo aprobado. 2. Las condiciones generales establecidas en este Título se aplicarán conjuntamente con las determinaciones particulares de la zona en que se localice la edificación, de la tipología asignada y del uso a que se destine.

Artículo 2.1.2.

Tipologías edificatorias Se contemplan, a efectos de su regulación, las siguientes tipologías edificatorias: a) Alineada a Vial (AV) Se entiende por tal la edificación cuya fachada principal es paralela a la vía o espacio público, con o sin jardín delantero, y en la que se autoriza la ocupación total de la parcela, salvo lo que se determine respecto a la profundidad del fondo edificable en el que se sitúe la alineación interior. Las edificaciones alineadas a vial podrán adosarse unas a otras formando fachadas continuas (edificación cerrada) o bien dejar espacios libres entre ellas del modo que se determine en las condiciones particulares. b) Abierta en Bloque (AB) Es aquélla en que la edificación se conforma por bloques situados de forma abierta dentro de la parcela y presentando fachada en todos sus frentes. c) Ciudad Jardín (CJ) Es aquella tipología en que las edificaciones son bloques de pequeño tamaño aislados en el interior de la parcela con jardín privado perimetral y una altura en ningún caso superior a las 2 plantas y con una baja intensidad edificatoria donde los usos predominantes son el residencial unifamiliar o agrupado. d) Transición (TR) Es la tipología con que se define aquellas zonas en las que se desarrollan tanto edificaciones adosadas como aisladas y que cuentan a su vez con el carácter y las singularidades de la implantación de la edificación en el paisaje rural, vinculada principalmente a la residencia y que se sitúa en áreas de suelo urbano o en asentamientos rurales. e) Camino Rural (CR) Es la tipología que, siendo de características similares a la de Transición, se desarrolla exclusivamente mediante edificaciones aisladas en parcelas de mayor dimensión situadas en asentamientos rurales. f) Industrial (ID)

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Determinaciones generales

Son las edificaciones de uso industrial o asimilables al mismo. Se disponen aisladas o adosadas a algunos de sus linderos, según los diferentes supuestos que determinan estas Normas. g) Equipamientos e Infraestructuras públicas. Las edificaciones de equipamientos públicos (E) y de Infraestructuras (IF), deben tener un tratamiento específico en cuanto a las condiciones generales y particulares de la tipología en la que se desarrollen.

Artículo 2.1.3.

Edificaciones con parámetros y condiciones singulares 1. En los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación se señalan las parcelas en las que la edificación tiene unos parámetros y condiciones específicas respecto a su tipología, que se concretan en la ficha correspondiente al área de que se trate. Asimismo se reflejan los Estudios de Detalle que se consideran vigentes y las edificaciones catalogadas. 2. En el caso de equipamientos o infraestructuras de titularidad privada, si no se determinan parámetros concretos por la singularidad de la actividad a desarrollar, deberá formularse un Estudio de Detalle.

Artículo 2.1.4.

Aplicación de las condiciones generales de la edificación 1. Las condiciones generales de la edificación contenidas en este Título deberán cumplirse en las actuaciones que expresamente se señalan en cada Capítulo. 2. Cuando así se establezca en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación, las edificaciones deberán cumplir las determinaciones específicas contenidas en las correspondientes fichas del área de que se trate. 3. En los Ámbitos en los que se mantiene en su totalidad o en parte la ordenación establecida por un Plan Parcial o Especial aprobado, las edificaciones deberán cumplir las instrucciones y determinaciones que contenga la ficha del área correspondiente, que prevalecerán sobre las determinaciones establecidas en el documento de planeamiento al que se remite la ordenación del ámbito. 4. Cuando las normas u ordenanzas de dicho planeamiento de desarrollo contengan remisiones a documentos de planeamiento generales revisados por el vigente Plan General de Ordenación, se considerarán sustituidos por las determinaciones de éste. De existir inconcreción o contradicción, será de aplicación lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en la presente Ordenanza. 5. En los ámbitos sujetos a planeamiento de desarrollo serán de aplicación las condiciones que para la edificación se establezcan en la normativa del respectivo instrumento de ordenación pormenorizada, siendo de aplicación subsidiaria las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y la presente Ordenanza. 6. Las edificaciones catalogadas y las que se encuentren o resulten afectadas por la protección de aquéllas, deberán cumplir las determinaciones establecidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en la presente Ordenanza que sean aplicables, además de las condiciones contenidas en el propio Catálogo. 7. En los supuestos ya expresados en los números anteriores de este artículo y para lo no regulado en las respectivas Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación, será de aplicación subsidiaria lo contenido en esta Ordenanza sobre los parámetros y las condiciones generales de las edificaciones y las particulares de las diferentes tipologías.

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Determinaciones generales

8. En cualquier caso, las edificaciones deberán cumplir también las condiciones establecidas por la legislación sectorial que le sean de aplicación por razón del uso a que se destinen o de la situación en la que se implanten. Igualmente será de aplicación complementaria la regulación que contenga la Ordenanza de Urbanización. 9. Cuando se pretenda aumentar la superficie edificable de una vivienda o local, por no haberse agotado la edificabilidad permitida en toda la parcela, se requerirá la presentación de un proyecto global que sea asumido por la totalidad de los propietarios afectados, que se acreditará conforme a los medios de prueba admitidos en derecho.

Artículo 2.1.5.

Parámetros edificatorios básicos A efectos de aplicación de esta Ordenanza se consideran parámetros edificatorios básicos los siguientes: a) Las condiciones superficiales y dimensionales de la parcela mínima. b) La ocupación. c) Los retranqueos. d) La edificabilidad. e) La altura. f) Los usos característicos y pormenorizados.

Artículo 2.1.6.

Condiciones generales de la edificación Las determinaciones y condiciones generales de la edificación, desarrolladas en los siguientes capítulos de este Título, se estructuran en los siguientes apartados: a) Condiciones de las parcelas. b) Condiciones de posición. c) Condiciones de ocupación. d) Condiciones de intensidad de la edificación. e) Condiciones de volumen y forma. f) Condiciones de calidad e higiene. g) Condiciones de las dotaciones y los servicio. h) Condiciones estéticas i) Condiciones de los elementos singulares.

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Condiciones de las parcelas

CAPÍTULO 2 CONDICIONES DE LAS PARCELAS

Artículo 2.2.1.

Definición y aplicación 1. El presente capítulo establece las condiciones que deben cumplir las parcelas para que puedan ser edificadas o segregadas, así como la definición de los diferentes parámetros y referencias parcelarias con incidencia en la edificación. Se establecen, además, las condiciones para su adaptación a la topografía del terreno. 2. Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de las condiciones que aquí se regulan, incluidas las referidas a la adaptación topográfica.

Artículo 2.2.2.

Parcela 1. Parcela es toda unidad de suelo clasificado como urbano o urbanizable sobre la que se aplican las determinaciones y condiciones de ordenación, gestión y ejecución urbanística. 2. La materialización de la implantación de los aprovechamientos urbanísticos, de posibilitarla el planeamiento y la normativa aplicable, requerirá el previo cumplimiento de los deberes urbanísticos correspondientes. Las dimensiones mínimas, características y condiciones vienen determinadas por la regulación contenida en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en la presente Ordenanza.

Artículo 2.2.3.

Solar 1. Se considera solar en suelo urbano consolidado, la parcela ya dotada con los servicios que determine la legislación y ordenación urbanística y que reúna, como mínimo, las siguientes condiciones: a) Tener acceso por vía pavimentada y estar abiertos al uso público todos los espacios que conforman las alineaciones exteriores o públicas o, en su caso, estar inscrita la existencia de servidumbre en el Registro de la Propiedad sobre aquellas parcelas que aún mantengan el dominio privado, estando previsto en el planeamiento su categorización como espacio público. b) Contar con suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para la edificación, construcción o instalación prevista. c) Disponer la evacuación de aguas residuales a la red de alcantarillado o a un sistema de tratamiento con suficiente capacidad de servicio. Excepcionalmente, cuando no exista red de alcantarillado, se permitirá la disposición de fosas sépticas por unidades constructivas o conjuntos de muy baja densidad de edificación. Para los de mayor entidad se habrán de disponer estaciones depuradoras, que habrán de contar con autorización del Consejo Insular de Aguas d) Contar con acceso peatonal, encintado de aceras y alumbrado público en, al menos, una de las vías que lo circunden y, en todo caso, por la que se produzca el acceso a la edificación. 2. La consideración como solar de las parcelas situadas en suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable, requerirá el cumplimiento de todas las

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Condiciones de las parcelas

determinaciones de la legislación urbanística y sectorial, así como la de los instrumentos de ordenación, gestión y ejecución que resultaren de aplicación.

Artículo 2.2.4.

Unidad apta para la edificación 1. Se considera unidad apta para la edificación, el suelo rústico de dimensiones y características mínimas determinadas por la ordenación territorial y urbanística, afecto a la edificación permitida, conforme, en todo caso, a la legislación administrativa reguladora de la actividad a que se vaya a destinar la edificación. 2. Los servicios urbanísticos mínimos que debe tener la unidad apta para la edificación en los asentamientos rurales son: a) Acceso por vía pavimentada, debiendo estar abiertas al uso público, en condiciones adecuadas, todas las vías que la circundan. b) Suministro de agua potable y energía eléctrica con caudal y potencia suficientes para la edificación, construcción o instalación prevista. c) Evacuación de aguas residuales mediante la conexión con las correspondientes redes generales. En particular y hasta tanto se produce su conexión con las correspondientes redes generales, deberán disponer de depuradoras o fosas sépticas individuales, quedando prohibidos los pozos negros.

Artículo 2.2.5.

Manzana Manzana es la porción de suelo urbano, urbanizable o rústico de asentamiento rural delimitado en todo su perímetro por alineaciones exteriores o, en su caso, por el límite del ámbito en el que se incluya según las alineaciones zonales establecidas por el Plan General de Ordenación. Cada manzana puede estar conformada por una o varias parcelas o unidades aptas para la edificación.

Artículo 2.2.6.

Linderos 1. Lindero es la línea perimetral que delimita una parcela y la distingue de sus colindantes y de los espacios públicos. 2. A los efectos de esta Ordenanza se diferencian los siguientes tipos de linderos: a) Lindero frontal y frente de parcela. Es el lindero que delimita la parcela con la vía o espacio libre público al que dé frente. Cuando se trate de parcelas con más de un lindero en contacto con vía o espacio libre público, tendrán la consideración de linderos frontales todos los que tengan tal característica, aunque se entenderá como frente de la parcela aquel que presente mayor longitud. b) Lindero lateral. Es el lindero de la parcela que no tiene consideración de lindero frontal y confluye con éste en un mismo punto. c) Lindero posterior o testero. Es el lindero que no tiene consideración de lindero frontal ni de lindero lateral. (Véase figura 2.2.6.2)

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Condiciones de las parcelas

Figura 2.2.6.2. Linderos de parcela - Planta esquemática

Artículo 2.2.7.

Alineaciones 1. Alineación es toda línea señalada en el Plan General de Ordenación, o en sus instrumentos de desarrollo, que separa suelos con regulación normativa diferente o establece referencias para determinar la posición de los edificios en el interior de las parcelas. 2. A los efectos de esta Ordenanza se diferencian los siguientes tipos de alineaciones: a) Alineación zonal. Es la línea señalada por el planeamiento como borde de un suelo clasificado como urbano, urbanizable o rústico en la categoría de asentamiento rural. b) Alineación exterior o pública. Es la línea señalada por el planeamiento para establecer el límite que separa las parcelas edificables de los suelos destinados a viales o espacios libres públicos. Un espacio libre público se podrá considerar como única alineación exterior de una parcela, cuando cuente con una franja de anchura libre mínima de 3,00 metros que permita el acceso de los vehículos de protección civil y policiales. c) Alineación interior. Es la línea que delimita el área de movimiento de la edificación, es decir, la línea que establece la separación entre la parte de parcela susceptible de ser ocupada por la edificación y el resto. d) Alineación de fachada. Es la línea que señala la posición obligatoria de la fachada del edificio. Coincidirá con la alineación exterior o pública cuando no se establezcan retranqueos en la ordenación pormenorizada. e) Alineación virtual en la planta baja (soportales). Es la línea que señala el planeamiento para establecer la posición de la fachada del edificio en la planta baja del mismo. f) Alineación virtual en planta superior. Es la línea que señala el planeamiento para establecer la posición de la fachada del edificio en las plantas superiores a la baja.

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Artículo 2.2.8.

Condiciones de las parcelas

Referencias altimétricas del terreno 1. Las referencias altimétricas del terreno sirven para determinar la proyección vertical del arranque del edificio desde el terreno, así como para realizar la medición de sus alturas. 2. Se establecen las siguientes referencias altimétricas: a) Rasante. Es la proyección horizontal del perfil de las vías, plazas o espacios públicos sobre un plano vertical situado en la alineación exterior. Rasante oficial es el perfil longitudinal de las vías, plazas o calles, definidas en el planeamiento vigente. Rasante actual es el perfil longitudinal de la acera o espacio peatonal existente o, en su defecto, de la calzada. Las rasantes actuales, si el planeamiento no señalara otras y en tanto no se aprueben instrumentos que las modifiquen, tendrán el carácter de rasante oficial. b) Cota natural del terreno. Es la altitud relativa de cada punto del terreno antes de ejecutar la obra urbanizadora. c) Cota de suelo. Es la altitud relativa de cada punto del terreno resultante después de ejecutar la obra de urbanización interior de la parcela.

Artículo 2.2.9.

Superficie de parcela 1. La superficie de una parcela es la dimensión de la proyección horizontal del área delimitada por sus linderos. Los jardines privados señalados en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación se consideran incluidos en la parcela que corresponda y su superficie computará como parte de la misma. 2. El fondo de parcela es la menor distancia existente entre el lindero posterior y su lindero frontal, medida en proyección horizontal sobre una recta perpendicular a este último.

Artículo 2.2.10. Parcelación y agrupación de parcelas 1. Parcelación es toda división simultánea o sucesiva de parcelas en dos o más lotes nuevos independientes. 2. Agrupación es la unión de dos o más parcelas para generar un nueva de mayores dimensiones. 3. Cuando existan edificaciones en la parcela de origen, la parcelación deberá efectuarse con indicación de la edificabilidad consumida por las mismas y señalamiento de las parcelas de resultado a las que quedarán vinculadas las construcciones existentes. 4. No se autorizarán parcelaciones o agrupaciones de terrenos se encuentren incluidos en unidades de actuación, o en sectores de suelo urbanizable, salvo que tuvieran por objeto segregar la parte no incluida en sus ámbitos. 5. Son indivisibles las siguientes parcelas:

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Condiciones de las parcelas

a) Las que tengan unas dimensiones inferiores o iguales a las determinadas como mínimas, salvo que los lotes resultantes se agrupen simultáneamente con parcelas o parcelas colindantes para formar otras nuevas que cumplan las dimensiones mínimas exigibles. b) Las de dimensiones inferiores al doble de las requeridas como mínimas, salvo que el exceso sobre éstas pueda segregarse con el mismo fin señalado en el punto anterior. c) Las que tengan asignada una edificabilidad en función de la superficie cuando se materialice toda la correspondiente a ésta. d) Las vinculadas o afectadas legalmente a las construcciones o edificaciones autorizadas sobre ellas.

Artículo 2.2.11. Relación entre edificación y parcela Toda edificación estará necesariamente vinculada a una parcela, con el señalamiento de los parámetros y condiciones urbanísticas aplicables en cada caso.

Artículo 2.2.12. Condiciones para la edificación de una parcela o unidad apta para edificar Para que una parcela o unidad apta para la edificación pueda ser edificada han de cumplirse las siguientes condiciones: a) Condiciones de planeamiento. Deberá estar en vigor el instrumento de planeamiento, general o de desarrollo, que establezca la ordenación pormenorizada del suelo y asigne a la parcela un aprovechamiento edificatorio. b) Condiciones de urbanización. Deberá reunir las condiciones mínimas para tener la consideración de solar o, en su caso, contar con los servicios urbanísticos mínimos que debe tener la unidad apta para la edificación en los asentamientos rurales. Las parcelas que no cumplan tales condiciones, sólo podrán ser edificadas con simultánea ejecución de las obras de urbanización pendientes, en los términos y con los requisitos legalmente establecidos. c) Condiciones de gestión. Deberán haberse cumplido todas las obligaciones relativas a la gestión que, en su caso, se hallen fijadas en la legislación urbanística y sectorial o estén previstas en los instrumentos de ordenación y gestión que resultaren de aplicación. d) Condiciones dimensionales y superficiales. Las parcelas deberán cumplir las condiciones superficiales y dimensionales mínimas que se hallan establecidas en el Título III de esta Ordenanza para cada tipología edificatoria.

Artículo 2.2.13. Adaptación topográfica 1. Cuando por desniveles topográficos en una parcela se deba adaptar el terreno natural, se deberán cumplir las siguientes condiciones:

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Condiciones de las parcelas

a) El nivel de la cota de suelo en las alineaciones exteriores con respecto a la rasante del viario o espacio libre público no podrá ser superior a un metro (1,00 m). b) Los muros de contención visibles no podrán tener una altura superior a tres metros (3,00 m). c) La altura máxima de coronación de los muros de contención estará por debajo de la paralela trazada dos metros (2,00 m) con respecto a la recta que une las rasantes de las vías que delimitan la parcela. Cuando la parcela esté delimitada en su lindero posterior por otra parcela o por suelo rústico, la recta de referencia sobre la que trazar la paralela a dos metros (2,00 m), será la comprendida entre la rasante de la vía a que da frente la parcela y la cota natural del terreno en dicho lindero. d) Las plataformas resultantes de la adaptación deberán situarse entre los dos planos paralelos horizontales trazados por los puntos de mayor y menor cota altimétrica de las rasantes de las vías que delimitan la parcela o, en su caso, de la cota natural del terreno en el lindero. e) La anchura mínima de las plataformas será de seis metros (6,00 m), salvo en los espacios de retranqueo cuando éstos tengan una dimensión inferior. f) Las fachadas del edificio y los muros de contención dispuestos en los saltos de cota podrán coincidir en el mismo plano vertical, salvo que de ello resulten alturas edificatorias, aparentes o reales, superiores a las permitidas. Cuando no sean coincidentes, deberán respetar una separación igual o superior a tres metros (3,00 m). g) Cuando se requiera la disposición de taludes, la pendiente de éstos no podrá superar la relación 2:1 entre la base y la altura. En todos los casos los terraplenes deberán ser ajardinados y contar con muro de faldeo de altura no inferior a cincuenta centímetros (0,50 m). h) Serán de aplicación las determinaciones complementarias establecidas para cada tipología. (Véase figura 2.2.13.3) 2. En los supuestos de este artículo, los proyectos habrán de representar el terreno en su estado natural. 3. En los casos de terrenos con topografía o pendiente muy irregulares se podrán formular Estudios de Detalle para resolver la implantación de la edificación en las condiciones concretas del terreno de que se trate, siempre que se justifique suficientemente la idoneidad de la solución adoptada y se obtenga con ella un resultado de adaptación topográfica coherente con los criterios de estas Normas, sin que ello produzca en ningún caso un aumento de la superficie edificable establecida. A tales efectos se entenderá que existe un resultado coherente siempre que se respeten los parámetros de ocupación, altura, retranqueo, separación entre edificios y, en su caso, fondo máximo edificable, y se dé cumplimiento a lo dispuesto en las letras a), c) y d) del punto primero del presente artículo.

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Condiciones de las parcelas

Figura 2.2.13.3. Adaptación topográfica - Sección esquemática

Artículo 2.2.14. Movimientos de tierra 1. Los movimientos de tierras que se lleven a cabo en parcelas edificables servirán para posibilitar, sin solución de continuidad, el desarrollo edificatorio o la adecuación topográfica. Salvo las explanaciones a que se refiere el punto siguiente, no se autorizarán movimientos de tierra de manera independiente, sino como intervenciones integradas en una actuación global que tenga por objeto la ejecución edificatoria o la adaptación topográfica de la parcela. 2. Se podrán autorizar movimientos de tierra que tengan por exclusiva finalidad la explanación de manzanas completas y den como resultado una superficie alabeada de terreno cuyas directrices sean las rasantes de las vías colindantes. Dichas explanaciones no podrán presentar saltos de cota, ni interiores ni respecto a las vías circundantes.

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Condiciones de posición

CAPÍTULO 3 CONDICIONES DE POSICIÓN DEL EDIFICIO EN LA PARCELA

Artículo 2.3.1.

Definición y aplicación 1. Las condiciones de posición del edificio son las que determinan las posibilidades de emplazamiento de las edificaciones dentro de la parcela. 2. Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de las condiciones de posición que aquí se regulan.

Artículo 2.3.2.

Referencias de la edificación 1. La fachada se define como el plano situado por encima del terreno que separa el espacio edificado del no edificado, incluidos los patios, y que contiene todos los elementos constructivos del alzado del edificio, excepción hecha de los cuerpos y elementos salientes. En función de la posición de la fachada en el interior de la parcela, ésta puede ser: a) Frontal. Es la que se dispone hacia un vial o espacio público, ya sea situándose sobre la alineación exterior de la parcela o respetando un retranqueo frontal o jardín delantero. b) Posterior. Es la que se abre hacia un espacio libre de parcela contiguo a un lindero posterior. c) Lateral. Es la que se dispone abierta hacia un espacio libre de parcela contiguo a un lindero lateral. 2. La línea de edificación es la resultante de la intersección del plano de fachada con el plano horizontal del terreno sobre el que se sitúa la edificación. 3. La medianera es la pared ciega del edificio que se sitúa sobre el lindero posterior o lateral, elevándose de los cimientos a la cubierta, aunque su continuidad sea interrumpida por patios interiores abiertos. En función de la posición de la medianera ésta puede ser: a) Posterior. La que se sitúa sobre un lindero posterior. b) Lateral. La que se dispone sobre un lindero lateral. Las medianeras no pueden presentar huecos de ninguna clase, salvo las aperturas que generen los patios interiores abiertos.

Artículo 2.3.3.

Posición de la edificación respecto a las alineaciones 1. Respecto a las alineaciones la edificación podrá estar en alguna de estas situaciones:

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Condiciones de posición

a) En línea: cuando la línea de edificación es coincidente con la alineación. En esta situación estarán obligatoriamente los frentes de edificios para los que el planeamiento establezca una alineación de fachada. b) Fuera de línea: cuando la línea de edificación no coincide con la alineación. 2. Salvo los vuelos o salientes de la fachada que expresamente se autoricen, ninguna parte ni elemento de la edificación, sobre el terreno o subterránea, podrá quedar fuera de la alineación exterior.

Artículo 2.3.4.

Retranqueo 1. El retranqueo es la distancia que obligatoriamente deberá existir entre el edificio, incluidos los cuerpos salientes, y el lindero de referencia más próximo, medida en proyección horizontal sobre una recta perpendicular a éste. 2. El retranqueo puede regularse de las siguientes formas: a) Con carácter fijo, de modo que la fachada del edificio se situará obligatoriamente a la distancia del lindero que se señale como retranqueo. b) Con carácter de mínimo, en cuyo caso la fachada del edificio se separará del lindero una distancia igual o superior al valor que se establezca para el retranqueo. Salvo que expresamente se disponga lo contrario en la normativa particular, el retranqueo que se establezca tendrá carácter de mínimo. 3. En función de la posición del lindero respecto al cual se establece el retranqueo, éste puede ser: a) Frontal. Es el que se establece respecto a un lindero frontal. b) Posterior. Es el que se establece respecto al lindero posterior de la parcela. c) Lateral. Es el fijado respecto a los linderos laterales de las parcelas. 4. El espacio de retranqueo es la franja de suelo adyacente al lindero, de ancho constante e igual al retranqueo que se haya establecido respecto de dicho lindero. Podrá ser frontal, lateral o posterior, según cual sea el retranqueo al que se halle referido. 5. La configuración y posibilidades de uso de los espacios de retranqueo será la establecida en la normativa particular de las tipologías edificatorias y usos. 6. Para la configuración del espacio de retranqueo frontal habrá de optarse necesariamente entre alguna de las dos soluciones siguientes: a) Incorporación de dicho espacio a la vía pública, cuya rasante se respetará escrupulosamente, sin estar condicionada a las conveniencias de la edificación, que deberán resolverse siempre de la alineación de fachada hacia el interior. En este caso, será obligatorio disponer una superficie ajardinada a lo largo de la alineación pública en el interior de la parcela, al menos en el setenta por ciento (70%) de su longitud y con un ancho mínimo de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m).

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Condiciones de posición

b) Disposición de jardín delantero dotado de cerramiento en la alineación exterior y con un ajardinamiento que ocupará, al menos, el cincuenta por ciento (50%) de su superficie. A falta de concreción en las condiciones particulares será de aplicación obligatoria esta última solución.

Artículo 2.3.5.

Separación a lindero La separación a lindero es la distancia existente entre cada punto del plano de fachada de un edificio y el lindero de referencia más próximo, medida en proyección horizontal sobre una recta perpendicular a éste. La separación a lindero coincidirá con el retranqueo cuando éste se establezca con carácter fijo, y podrá ser igual o superior cuando el retranqueo tenga carácter de mínimo.

Artículo 2.3.6.

Separación entre edificios 1. La separación entre edificios es la distancia mínima que separa sus fachadas o, en su caso, los cuerpos salientes. 2. Se entenderá que dos edificios cumplen la separación entre ellos cuando la distancia entre cualquier par de puntos situados en una y otra fachada, o cuerpos salientes si los hubiera, es igual o superior a la dimensión que se establezca como mínima. 3. A los efectos de aplicar la separación entre edificios, se entenderá que un inmueble constituye un solo edificio cuando funcional, volumétrica y constructivamente forme una sola entidad, refiriendo dichos parámetros exclusivamente a la parte de la construcción situada por encima de la rasante o cota de suelo de los terrenos que lo circundan.

Artículo 2.3.7.

Fondo edificable El fondo edificable es el parámetro que determina la profundidad máxima en la que puede situarse la fachada o medianera posterior del edificio. Puede expresarse mediante la definición numérica concreta de la longitud de dicha profundidad medida desde la alineación exterior, o bien mediante su plasmación gráfica como alineación interior en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación o sus instrumentos de desarrollo.

Artículo 2.3.8.

Área de movimiento de la edificación El área de movimiento de la edificación es la que resulta de aplicar las condiciones de posición del edificio dentro de la parcela edificable y determina la zona de ésta susceptible de ser ocupada por la edificación.

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Condiciones de ocupación

CAPÍTULO 4 CONDICIONES DE OCUPACIÓN DE LA PARCELA

Artículo 2.4.1.

Definición y aplicación 1. Las condiciones de ocupación definen la porción de parcela que puede ser ocupada por la edificación y construcciones y la que debe quedar libre de las mismas. 2. Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de las condiciones de ocupación que aquí se regulan.

Artículo 2.4.2.

Superficie ocupable u ocupación máxima 1. Superficie ocupable, u ocupación máxima, es la superficie máxima de parcela susceptible de ser ocupada por la edificación. 2. La superficie ocupable puede señalarse: a) Indirectamente, como una conjunción de referencias de posición. b) Directamente, mediante la asignación de un coeficiente de ocupación que el planeamiento fija como un porcentaje referido a la superficie total de parcela. 3. Si de la aplicación de las condiciones de posición se concluye una ocupación menor que la resultante del coeficiente de ocupación, será de aplicación aquélla.

Artículo 2.4.3.

Superficie ocupada u ocupación 1. La superficie ocupada, u ocupación, es la superficie de parcela comprendida dentro de la línea de edificación. En el cómputo de la superficie ocupada se incluirán, además: a) La proyección vertical de los cuerpos salientes, en las parcelas cuya superficie ocupable se fije mediante coeficiente. b) Los porches. c) Las marquesinas cuyo vuelo supere los tres metros (3,00 m). d) Las construcciones diáfanas y las construcciones auxiliares localizadas directamente sobre el suelo de la parcela. e) La parte de los sótanos que sobresalgan de la línea de edificación. 2. La ocupación será necesariamente inferior o igual al valor de la superficie ocupable que se establezca para cada parcela.

Artículo 2.4.4.

Espacio libre de parcela 1. Es la superficie de la parcela no ocupada por las edificaciones que en ella se implanten, incluida la que obligatoriamente deba quedar vacante como resultado de aplicar las condiciones de posición y ocupación.

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Condiciones de ocupación

2. En función de la posición en la que se sitúe el espacio libre en el interior de la parcela, éste puede ser: a) Frontal. Es el que se sitúa colindante con un lindero frontal. b) Posterior. Es el que se sitúa colindando con el lindero posterior de la parcela. c) Lateral. Es el adyacente a un lindero lateral. d) Interior. Es el delimitado total o parcialmente por la línea de edificación y situado en el interior de la parcela, sin contacto con los linderos y sin tener la consideración de patio.

Figura 2.4.4.2. Espacios libres de parcela - Planta esquemática

Artículo 2.4.5.

Superficies ajardinadas 1. Los espacios libres de parcela deberán ajardinarse en las condiciones que se establezcan para cada tipología edificatoria. 2. Para que una superficie o espacio libre de parcela se considere ajardinado tendrá que tener una capa de tierra vegetal de altura no inferior a cuarenta centímetros (0,40 m). Dicha altura mínima se reduce a treinta centímetros (0,30 m) cuando se trate de ajardinar cubiertas de sótanos. Cuando se disponga arbolado, la profundidad de la capa de tierra vegetal no será inferior a ochenta centímetros (0,80 m) y el ancho de la superficie ajardinada será igual o superior a un metro y cincuenta centímetros (1,50 m). 3. A efectos del cómputo de ajardinamiento que se exija para cada tipología en la normativa particular, no se considerarán los alcorques y jardines que se dispongan de forma aislada y presenten superficies inferiores a cuatro metros cuadrados (4,00 2 m ), salvo que las reducidas dimensiones de espacio libre impidan alcanzar esa superficie mínima. 4. Los espacios de circulación peatonal y estancia integrados en la superficie ajardinada computarán como parte de ésta, siempre que no ocupen más del

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de ocupación

veinticinco por ciento (25%) de la misma y se dispongan de forma dispersa y sin concentrarse en una zona determinada. 5. Cuando la parcela presente espacios libres de edificación que deban ser ajardinados, el proyecto edificatorio contendrá la propuesta de ordenación de los mismos, detallando las especies a plantar, las infraestructuras de riego y, en su caso, las plataformas y sus cotas.

Artículo 2.4.6.

Ocupación de los espacios libres de parcela 1. La ocupación de los espacios de retranqueo, o la superación del coeficiente de ocupación establecido, sólo se permitirá cuando se disponga expresamente en la normativa particular de cada tipología, sin perjuicio de lo dispuesto en los números siguientes. 2. Los espacios libres localizados entre edificaciones situadas en una misma parcela podrán ser ocupados en su subsuelo para la comunicación interior de garajes en actuaciones conjuntas, con posibilidad de albergar plazas de aparcamiento. Tales construcciones no serán consideradas en el cómputo de la ocupación siempre que se dispongan con cubierta ajardinada. 3. Los armarios de instalaciones podrán situarse adosados a cualquier lindero de la parcela, siempre que no superen en altura la parte ciega del cerramiento. Cuando se dispongan en el lindero frontal no podrán ocupar, aislada o acumuladamente, más de tres metros (3,00 m) de frente.

Artículo 2.4.7.

Patios de manzana 1. El patio de manzana es el conjunto de los espacios libres posteriores de las parcelas que integran una manzana de edificación Alineada a Vial y que se halla delimitado por sus alineaciones interiores, ya sean las señaladas gráficamente en los planos de ordenación pormenorizada o las resultantes de aplicar la disposición de fondo máximo edificable. 2. También tendrá consideración de patio de manzana el conjunto de espacios libres posteriores que se genera en las manzanas de edificación Alineada a Vial y que se encuentra delimitado por las alineaciones interiores de las parcelas y la alineación zonal del ámbito o sector, siempre que dichos espacios presenten una profundidad no inferior a seis metros (6,00 m).

Figura 2.4.7. Patios de manzana - Perspectivas esquemáticas

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Condiciones de edificabilidad

CAPÍTULO 5 CONDICIONES DE INTENSIDAD DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 2.5.1.

Definición y aplicación 1. Las condiciones intensidad de la edificación son aquellas que limitan la dimensión de las edificaciones que pueden construirse en una parcela y delimitan el contenido del derecho de propiedad. 2. Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de las condiciones de intensidad que aquí se regulan.

Artículo 2.5.2.

Superficie edificada por planta 1. En atención a lo establecido en el artículo 4.3.1 de las Normas Urbanísticas de Ordenación Pormenorizadas del Plan General de Ordenación, la superficie edificada por planta es la comprendida entre los límites exteriores de cada una de las plantas de la edificación. 2. En el cómputo de la superficie edificada por planta quedan excluidas las siguientes zonas: a) Los patios interiores de las edificaciones que no estén cubiertos. b) Los elementos ornamentales en cubierta. c) La superficie bajo cubiertas inclinadas con alturas inferiores a un metro y noventa centímetros (1,90 m). d) La superficie destinada a las instalaciones técnicas del edificio. 3. Los cuerpos salientes abiertos y cubiertos computarán como superficie edificada al cincuenta por ciento (50%) de su superficie. A tales efectos se considerará cubierto aquel cuerpo saliente, o parte del mismo, que presente una cubrición al nivel de la planta inmediatamente superior y que disponga de un cerramiento fijo lateral que supere la altura de dos metros (2,00 m) medidos desde su suelo - Figura 2.2.2.4.

Figura 2.5.2.4. Superficie edificada computable en los cuerpos salientes abiertos Perspectiva esquemática

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de edificabilidad

El resto de los cuerpos salientes abiertos no computarán como superficie edificada. 4. Los cuerpos salientes cerrados computarán en su totalidad. 5. Los pasillos, escaleras y demás elementos de circulación, computarán en su totalidad como superficie edificada, con independencia del cerramiento del que dispongan, salvo los pasillos descubiertos en planta baja. 6. Los porches, así como otros espacios similares cubiertos adyacentes al edificio, computarán al cincuenta por ciento (50%) de su superficie. 7. Las terrazas entrantes y los soportales computarán al cincuenta por ciento (50%) de su superficie. 8. Las construcciones auxiliares exteriores computarán en su totalidad como superficie edificada. 9. Salvo que por la aplicación de otras prescripciones de la presente Ordenanza resultara un valor mayor, computarán como superficie edificada los espacios situados a una distancia inferior a seis metros (6,00 m) de cualquier fachada en la que se pueda disponer un hueco superior a un metro (1,00 m) de altura, con independencia del uso a que se destinen, a excepción de los sótanos.

Artículo 2.5.3.

Superficie edificada total La superficie edificada total es la suma de las superficies edificadas de todas las plantas que integran el edificio.

Artículo 2.5.4.

Superficie edificada computable Según lo dispuesto en el artículo 4.3.1 de las Normas Urbanísticas de Ordenación Pormenorizadas del Plan General de Ordenación, la superficie computable, o superficie edificada total computable, es la suma de las superficies edificadas de cada una de las plantas que componen el edificio, exceptuando las siguientes: a) Las superficies edificadas en planta sótano. b) Las superficies edificadas de las construcciones auxiliares que se dispongan por encima de la altura de cornisa y cumplan las condiciones señaladas en el artículo 2.6.6.

Artículo 2.5.5.

Superficie útil 1. Se entiende por superficie útil de un local o recinto, la comprendida en el interior de la envolvente definida por sus paramentos verticales. La medición de la superficie útil se hará siempre a cara interior de paramentos terminados e incluirá sólo aquellos espacios que presenten más de un metro y noventa centímetros (1,90 m) de altura libre. 2. Salvo que la normativa sectorial aplicable por razón de uso o de la materia establezca otro criterio de cálculo, en el cómputo de la superficie útil de cualquier local podrá incluirse, además de la superficie interior de su envolvente, la correspondiente a los siguientes espacios o recintos:

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de edificabilidad

a) Los espacios exteriores vinculados funcionalmente al local (terrazas en suelo o en vuelo, balcones, balconadas y similares, excluidas las superficies ajardinadas y las zonas comunes), que computarán al cincuenta por ciento (50%) de su superficie y con un límite máximo del diez por ciento (10%) de la superficie útil interior. b) Los recintos destinados a albergar instalaciones o servicios complementarios del local (lavaderos, trasteros y similares, excluidos los aparcamientos), y cuyo acceso desde aquél se desarrolle enteramente bajo espacios cubiertos del edificio. Computarán al cien por cien (100%) de su superficie útil y con un límite máximo del diez por ciento (10%) de la superficie útil interior del local al que sirven. Aquellos recintos o espacios exteriores a la envolvente de un local que se incluyan en el cómputo de su superficie útil, se considerarán inseparables de éste y quedarán vinculados al mismo. Tal vinculación deberá quedar reflejada en las condiciones de la correspondiente licencia municipal. 3. Se excluyen del cómputo de superficie útil las siguientes zonas: a) Las ocupadas por paramentos internos o perimetrales, fijos o móviles. b) Las ocupadas por los elementos estructurales. c) Las destinadas a canalizaciones o conductos de sección superiores a cien centímetros cuadrados (100 cm²).

Artículo 2.5.6.

Superficie edificable 1. De conformidad con lo señalado en el artículo 4.3.2 de las Normas Urbanísticas de Ordenación Pormenorizadas del Plan General de Ordenación, la superficie edificable, o edificabilidad, es el valor que señala el planeamiento para establecer la superficie edificada computable que, como máximo, puede construirse en una parcela. 2. Su dimensión puede ser señalada por el planeamiento mediante los siguientes medios: a) La conjunción de las determinaciones de posición, ocupación, volumen y forma, con relación a la parcela. b) Un coeficiente de edificabilidad. c) Un valor absoluto.

Artículo 2.5.7.

Coeficiente de edificabilidad 1. De conformidad con lo establecido en el artículo 4.3.3 de las Normas Urbanísticas de Ordenación Pormenorizadas del Plan General de Ordenación, el coeficiente de edificabilidad es la relación entre la superficie total edificable y la superficie de la parcela medida en proyección horizontal. 2. La determinación del coeficiente de edificabilidad de una parcela debe entenderse como el señalamiento de la superficie edificable de la misma. No obstante, si de la conjunción de este parámetro con otros derivados de las condiciones de posición, ocupación, forma y volumen se derivase una superficie edificable menor, éste será el valor de aplicación.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

CAPÍTULO 6 CONDICIONES DE VOLUMEN Y FORMA DE LA EDIFICACIÓN Artículo 2.6.1.

Definición y aplicación 1. Las condiciones de volumen y forma son las que regulan las proporciones tridimensionales de los edificios y la configuración externa e interna de los mismos. 2. Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de las condiciones de volumen y forma que aquí se regulan.

Artículo 2.6.2.

Altura de la edificación 1. La altura de un edificio es la dimensión vertical aparente de la parte del mismo que sobresale del suelo. 2. La medición de la altura podrá efectuarse en número de plantas y/o en unidades métricas. Cuando la normativa particular de las tipologías edificatorias señale ambos tipos, habrán de respetarse las dos. 3. Salvo otras prescripciones contenidas en la normativa particular, la limitación de altura que se establezca deberá cumplirse en cualquier proyección vertical de fachada del edificio, pudiendo admitirse el exceso puntual resultante en los accesos a sótanos o en los patios de ventilación o iluminación de los mismos (patios de sótano). Este exceso puntual cumplirá las siguientes condiciones: a) En fachadas cuyo frente supere los diez metros (10,00 m), podrá extenderse, aislada o acumuladamente, hasta el treinta por ciento (30%) de la longitud de las mismas, con un máximo absoluto ocho metros (8,00 m) - Figura 2.6.2.3.i. b) En fachadas de frente superior o igual a cinco metros (5,00 m) e inferior o igual a diez metros (10,00 m), el exceso se concentrará en una única zona y no superará los dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) de longitud - Figura 2.6.2.3.i.

Figura 2.6.2.3.i. Excesos en altura de edificación (I) - Perspectiva esquemática

c) En fachadas de longitud inferior a cinco metros (5,00 m) no se admiten excesos puntuales en la medición de la altura, salvo que se trate de la única fachada del edificio, en cuyo caso se admitirá el exceso en una longitud de dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) para resolver, exclusivamente, el acceso rodado al sótano - Figura 2.6.2.3.ii.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

Figura 2.6.2.3.ii. Excesos en altura de edificación (II) - Perspectiva esquemática

4. En el cómputo de la altura se considerarán las plantas retranqueadas o abuhardilladas en las que se utilice con fines habitables el espacio edificados bajo su cubierta. Artículo 2.6.3.

Medición de la altura en número de plantas 1. La altura en número de plantas es el número de las mismas que existe por encima de la rasante, o cota de suelo en su caso, incluida la planta baja. 2. En ningún caso los criterios de medición de altura podrán dar lugar a un aprovechamiento superior al derivado de la altura establecida, no permitiéndose, en cualquier sección que se efectúe, un número mayor de plantas habitables superpuestas al de las permitidas. Se excluyen de esta condición los núcleos de escalera.

Artículo 2.6.4.

Medición de la altura en unidades métricas La altura de la edificación en unidades métricas, medida al pie de la vertical del plano de fachada, es la distancia entre la rasante del viario o espacio libre público (o cota del suelo en los casos que así se establezca) y cualquiera de los elementos que a continuación se indican. En función de ellos será: a) Altura de cornisa. Es la que se mide hasta la línea de cornisa del edificio, siendo ésta la resultante de la intersección del plano de fachada con la cara superior del forjado de techo de la última planta o, en los casos que proceda, de la proyección horizontal de ésta sobre dicho plano de fachada. En los edificios en los que no se haya agotado el número de plantas edificables, la altura de cornisa será la que presente el edificio existente, sin perjuicio de que pueda ser incrementada como resultado de futuras ampliaciones. b) Altura de coronación. Es la que se mide hasta la cara superior de los parapetos de la cubierta, o elementos similares, dispuestos en el plano de fachada. c) Altura total. Es la que se mide hasta el elemento constructivo más alto del edificio.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

Figura 2.6.4. Altura en unidades métricas - Sección esquemática

Artículo 2.6.5.

Altura máxima y mínima 1. La altura máxima, o altura reguladora máxima, es la mayor altura que puede alcanzar la edificación, ya sea medida en número de plantas o en unidades métricas. Cuando se establezca en unidades métricas, la altura máxima es la mayor altura de cornisa que puede alcanzar el edificio en el centro de cada fachada o, en su caso, de cada tramo o escalonamiento de la misma - Figura 2.6.4 y Figuras 2.6.5.1.i / ii

Figura 2.6.5.1.i. Medición de la altura máxima (I) - Sección esquemática

Figura 2.6.5.1.ii. Medición de la altura máxima (II) - Sección esquemática ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

2. La altura máxima será, según corresponda, la establecida en los siguientes documentos: a) Planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación. b) Normativa particular de cada tipología edificatoria. c) Fichero de ámbitos urbanísticos. d) Documentos de ordenación remitida. e) Instrumentos de planeamiento de desarrollo. 3. La altura mínima, en aquellos casos en que se establezca, es la menor altura que puede alcanzar un edificio, quedando referida exclusivamente a la medición en número de plantas.

Artículo 2.6.6.

Construcciones y elementos por encima de la altura de cornisa 1. Con carácter general, por encima de la altura de cornisa de los edificios sólo se admiten las siguientes construcciones y elementos: a) Los antepechos, barandillas o remates ornamentales de la cubierta, que no podrán rebasar en más de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m) la altura de cornisa del edificio. b) Las construcciones destinadas a núcleos de escaleras y ascensores, así como las construcciones auxiliares y las construcciones diáfanas. En ningún caso se admitirá la existencia de recintos habitables. Estas construcciones, en conjunto, no podrán ocupar más del treinta por ciento (30%) de la superficie de la cubierta, excluyendo los patios, ni podrán superar los cuatro metros (4,00 m) de altura, medidos desde la cara superior del forjado de la cubierta hasta la coronación de los parapetos, si los hubiera. Deberán situarse a una distancia mínima de cuatro metros (4,00 m) de los planos de fachada de la edificación, a excepción de los núcleos de escalera, que podrán adosarse a los mismos hasta una altura de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m) para luego resolver su cubierta con una inclinación no superior a cuarenta y cinco grados sexagesimales (45º) - Figura 2.6.6.1.i.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

Figura 2.6.6.1.i. Construcciones sobre la altura de cornisa (I) - Perspectiva esquemática

En los edificios escalonados que presenten su cubierta fragmentada con diferencias de cota superiores a tres metros (3,00 m), las limitaciones de ocupación, posicionamiento y altura de estas construcciones quedarán referidas a cada una de las cubiertas resultantes - Figura 2.6.6.1.ii.

Figura 2.6.6.1.ii. Construcciones por encima de la altura de cornisa (II) - Perspectiva esquemática

Las dimensiones interiores en planta de cada recinto no podrán ser superiores a tres metros (3,00 m), salvo en los siguientes casos: -

Los núcleos de escalera y ascensor, para los que no se establece limitación.

-

Los corredores interiores de acceso a los diferentes recintos, que no tendrán limitaciones en cuanto a su longitud pero deberán respetar un ancho máximo de un metro y setenta centímetros (1,70 m).

-

Los recintos vinculados funcionalmente a la vivienda localizada en la planta inmediatamente inferior, que no podrán exceder de dos metros (2,00 m) de longitud.

c) Los elementos constructivos que conformen cubiertas horizontales (faldones, aislantes, impermeabilizantes, pavimentos, etc.), que no podrán sobresalir más de sesenta centímetros (0,60 m) por encima de la cara superior del forjado. d) Los elementos separadores entre zonas de utilización privativa. Estos elementos podrán alcanzar una altura máxima de dos metros (2,00 m) medidos a partir de la cara superior del forjado de cubierta, excepto en los tres (3) primeros metros de profundidad tras el plano de fachada, en que no superarán la altura de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m) - Figura 2.6.6.1.i. e) Los elementos propios de las instalaciones técnicas del edificio, tales como antenas, paneles para la captación de la energía solar, chimeneas de ventilación, acumuladores, depósitos reguladores, cuartos y armarios de telecomunicaciones, etc. Estos elementos deberán situarse por debajo del plano virtual trazado desde la línea de cornisa del edificio con una pendiente de cuarenta y cinco grados sexagesimales (45º), excepto los mástiles o soportes de antenas y pararrayos y las chimeneas de ventilación, para las que se estará a lo dispuesto en la normativa específica que les afecte. En cualquier caso, todos los elementos

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

vinculados a las instalaciones técnicas deberán emplazarse en las zonas del edificio con menor impacto visual. f) Las vertientes de cubiertas inclinadas, que deberán quedar por debajo del plano virtual de treinta grados sexagesimales (30º) de inclinación trazado desde una línea paralela a la línea de cornisa del edificio situada 50 centímetros (0,50 m) por encima de ésta. La altura máxima a la que podrá situarse el caballete no superará los cuatro metros (4,00 m) medidos desde la cara superior del forjado de cubierta o su proyección horizontal - Figura 2.6.6.1.iii.

Figura 2.6.6.1.iii. Cubiertas inclinadas - Sección esquemática

g) Las instalaciones integrantes de las redes públicas de comunicaciones electrónicas. Los elementos constructivos de dichas instalaciones se situarán por debajo del plano virtual trazado desde la línea de cornisa del edificio con una pendiente de cuarenta y cinco grados sexagesimales (45º), excepto los mástiles y antenas, que podrán alcanzar la altura que se prevea en los correspondientes proyectos técnicos y que resulte necesaria para cumplir sus funciones. Se procurará, en todo caso, que toda la instalación quede ubicada en las zonas del edificio en el que cause menor impacto visual. 2. Los acumuladores y depósitos reguladores, cuando se sitúen por encima de la altura de cornisa, lo harán siempre bajo cubierta. 3. Los paneles para la captación de energía solar estarán integrados en el diseño del edificio. Cuando no se sitúen directamente sobre el suelo de la cubierta y se dispongan sobre estructuras auxiliares, se asimilarán a las construcciones definidas en la letra a) del punto primero, quedando sujetas a sus mismas limitaciones. 4. Los trasteros y lavaderos sólo se admitirán en edificios de uso residencial, no pudiendo superar en número al de las viviendas del inmueble.

Artículo 2.6.7.

Regulación de las plantas de la edificación 1. Planta es toda superficie horizontal practicable y cubierta, acondicionada para desarrollar en ella una actividad. 2. En función de la posición que ocupen en el edificio, se consideran los siguientes tipos de plantas: a) Planta de sótano. Es toda planta que se dispone enterrada o semienterrada respecto a la cota de suelo o rasante de la acera, en su caso.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

b) Planta baja. Es la planta situada por encima de la planta sótano, real o posible, o al mismo nivel que la cota de suelo o rasante de la vía o espacio público. Se incluyen en la planta baja aquellas zonas de la misma cuyo suelo se presenta parcialmente elevado para resolver el acceso a la planta sótano. c) Planta superior o piso. Es toda planta situada por encima de la planta baja, excluida la situada por encima de la altura de cornisa que contenga construcciones auxiliares o diáfanas. d) Las entreplantas o altillos. Son recintos o espacios ocupables cuyo suelo se sitúa en una posición intermedia entre los planos de pavimento y techo de una planta baja. 3. A efectos de la presente Ordenanza sólo tendrán la consideración de plantas habitables la planta baja y las plantas superiores o pisos, con independencia del uso a que se destinen y de los recintos habitables que expresamente resulten autorizables en las plantas de sótano.

Artículo 2.6.8.

Altura libre de planta 1. La altura libre de planta es la distancia vertical entre la cara superior del suelo acabado y la cara inferior del forjado de techo de la misma planta, o del falso techo si lo hubiera - Figura 2.6.9.3.ii. 2. En las rampas destinadas al tráfico de vehículos la medición deberá efectuarse en dirección perpendicular a la pendiente de las mismas - Figura 2.6.9.3.ii.

Artículo 2.6.9.

Planta baja y plantas superiores 1. La altura libre mínima de las plantas superiores y de la planta baja, incluidas las zonas cuyo suelo se presenta sobreelevado para resolver el acceso a la planta sótano, será de dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m), salvo que la normativa sectorial aplicable o las condiciones de usos contenidas en la presente Ordenanza dispongan otra mayor. 2. Se permitirán alturas mínimas de dos metros y veinte centímetros (2,20 m) en recintos no habitables.

Artículo 2.6.10. Plantas de sótano 1. El forjado de techo de la planta sótano, en su cara inferior, no podrá sobresalir más de un metro (1,00 m) respecto a la cota de suelo, o rasante de la acera en su caso, medido sobre la misma línea vertical en la que se deba efectuar la medición de la altura máxima del edificio en unidades métricas. Las partes de las plantas semienterradas cuyo forjado de techo no cumpla con esa limitación tendrán la consideración de planta baja. 2. Cuando el terreno exterior presente pendiente, el forjado de techo del sótano podrá sobresalir hasta dos metros (2,00 m) en el extremo más bajo, siempre que se cumplan las condiciones de medición establecidas en el punto anterior. Las partes de la planta semienterrada cuyo forjado de techo se sitúe a una cota superior a la señalada tendrán la consideración de planta baja, salvo las que se destinen al acceso a la planta de sótano. (Véase Figura 2.6.9.2.) ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

Figura 2.6.9.2. Planta de sótano / Planta baja - Secciones esquemáticas

3. En los accesos se permitirán incrementos de la altura del techo de la planta sótano respecto de la cota exterior, pudiendo aquéllos resolverse mediante alguna de las siguientes opciones a) Desarrollando el acceso en toda la altura de la planta baja. En este caso, el espacio situado detrás del plano de fachada no podrá tener una profundidad superior a doce metros (12,00 m) y se destinará, exclusivamente, al desarrollo de la rampa - Figura 2.6.9.3.i.

Figura 2.6.9.3.i. Solución de acceso a la planta de sótano / Alturas libres - Sección esquemática

b) Rebajando la cota de suelo en el frente del acceso, nunca la rasante del espacio público - Figura 2.6.9.3.ii. c) Quebrando el forjado del techo del sótano - Figura 2.6.9.3.ii.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

Figura 2.6.9.3.ii. Soluciones de acceso a la planta de sótano - Secciones esquemáticas

4. La altura libre de planta será, como mínimo, de dos metros y veinte centímetros (2,20 m). Dicha altura se deberá cumplir en toda la planta, incluida, en su caso, la rampa de acceso. Los sótanos no computarán en la medición de la altura máxima en número de plantas ni para la edificabilidad. 5. Cuando el edificio presente fachadas opuestas hacia espacios exteriores con cotas de suelo o rasantes diferentes, generándose en un mismo nivel zonas con consideración de sótano y zonas con consideración de planta baja, la separación entre ambas vendrá determinada por el plano bisectriz de los planos de dichas fachadas - Figura 2.6.9.5.

Figura 2.6.9.5. Planta sótano y baja en un mismo nivel - Planta esquemática

6. Cuando las condiciones topográficas hagan que en un mismo nivel existan espacios con consideración de sótano contiguos a espacios considerados planta baja, ambos podrán quedar funcionalmente vinculados pero deberán quedar diferenciados como recintos separados mediante la disposición de un muro divisorio colocado en la línea virtual del cambio de planta - Figura 2.6.9.6. La colocación del muro divisorio no será obligatoria si ambos espacios se destinan al mismo uso, forman parte de la misma instalación y se disponen como un único recinto.

Figura 2.6.9.6. Muro divisorio entre planta sótano y baja - Sección esquemática

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

Artículo 2.6.11. Entreplantas 1. No se admiten entreplantas en las plantas bajas, o parte de las mismas, destinadas a usos residenciales o zonas comunes. 2. Cualquier entreplanta deberá cumplir, en todo caso, las siguientes condiciones: a) Su superficie no excederá del cuarenta por ciento (40%) de la superficie del local base en el que se inserte. b) Sólo uno de los dos niveles superpuestos que genere la existencia de la entreplanta podrá albergar recintos habitables o zonas de acceso público. Dicho nivel cumplirá las condiciones de altura libre mínima establecidas para la planta baja, debiendo presentar el otro nivel una altura libre no inferior a dos metros y veinte centímetros (2,20 m) . c) La entreplanta debe quedar funcionalmente vinculada al local base en que se inserte, no pudiendo disponerse como una finca o inmueble registralmente independiente. d) El acceso a la entreplanta se realizará desde el local base donde esté integrada. 3. Las entreplantas computarán en la medición de la edificabilidad, salvo aquellas cuya superficie sea inferior al veinte por ciento (20%) de la superficie del local base, sean inaccesibles para el público y se destinen, exclusivamente, a depósito o instalaciones técnicas. Las entreplantas computables a efectos de edificabilidad sólo se permitirán en parcelas cuya superficie edificable venga señalada mediante un coeficiente de edificabilidad o valor absoluto, quedando expresamente prohibidas en las parcelas cuya edificabilidad quede determinada por la conjunción de las determinaciones de posición, ocupación, volumen y forma. 4. La planta baja en la que se inserten entreplantas computará como un único nivel en la medición de la altura máxima en número de plantas.

Artículo 2.6.12. Cuerpos salientes 1. Se entiende por cuerpos salientes todos aquellos elementos habitables, transitables u ocupables que sobresalen de la fachada del edificio, tales como balcones, balconadas, terrazas, corredores, escaleras, etc. 2. En función del cerramiento que presenten, los cuerpos salientes se clasifican en abiertos y cerrados. A estos efectos se considerarán dos tipos de cerramiento: a) Cerramiento lateral. Es el dispuesto sobre las aristas de borde del cuerpo volado que contactan con el plano de fachada del edificio - Figura 2.6.12.2. b) Cerramiento frontal. Es el que se dispone sobre el resto de las aristas de borde del cuerpo volado que con contactan con el plano de fachada - Figura 2.6.12.2. Cuando el cuerpo saliente sólo presente dos aristas de borde, tendrá consideración de cerramiento frontal el que se disponga sobre la arista de mayor longitud. Cuando el cuerpo saliente no se resuelva con una planta poligonal sino con una sola línea curvada, todo su cerramiento tendrá consideración de frontal - Figura 2.6.12.2.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

Figura 2.6.12.2. Cerramientos de cuerpos salientes - Plantas esquemáticas

3. Son cuerpos salientes abiertos aquellos cuyos cerramientos frontales no superen la altura de un metro y veinte centímetros (1,20 m) medida desde su suelo. Se clasifican en balcones y balconadas en atención al número de huecos que sirven de acceso a los mismos: a) Balcón. Es el cuerpo saliente abierto al que se accede a través de un único hueco. b) Balconada. Es el cuerpo saliente abierto, común a varios huecos de acceso. 4. Son cuerpos salientes cerrados los que presentan algún cerramiento frontal cuya altura es mayor a un metro y veinte centímetros (1,20 m). Pueden disponerse integrados espacialmente en las piezas interiores o independientes de las mismas.

Artículo 2.6.13. Elementos salientes 1. Son elementos salientes aquellos vuelos en fachada no habitables, transitables ni ocupables y que forman parte de la ornamentación o protección de la misma, tales como aleros, cornisas, pilastras, zócalos, gárgolas, marquesinas, etc. 2. Los elementos salientes no computarán en el cálculo de la ocupación, salvo las marquesinas cuyo vuelo supere los tres metros (3,00 m). 3. Con carácter general, en las fachadas situadas sobre la alineación exterior de la parcela se permitirán los elementos salientes en las siguientes condiciones: a) Sólo se autorizarán en calles o espacios libres públicos con anchura igual o superior a seis metros (6,00 m). b) En planta baja no podrán sobresalir más de treinta centímetros (0,30 m) del plano de fachada. c) Los que se sitúen a una altura superior a tres metros (3,00 m) con respecto a la rasante de la acera o espacio peatonal podrán sobresalir hasta sesenta centímetros (0,60 m). 4. En las fachadas no alineadas a un espacio público se permitirán cuerpos salientes en todas las plantas, fijándose un saliente máximo de ochenta centímetros (0,80 m). 5. Las condiciones establecidas en los puntos 3 y 4 del presente artículo no serán aplicables a los aleros, cornisas y marquesinas, que se regirán por las determinaciones que para las mismas se hallan contenidas en el Capítulo 10 del presente Título.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de volumen y forma

Artículo 2.6.14. Terrazas entrantes en fachadas 1. Terraza entrante es aquel espacio cubierto y perfectamente delimitado en planta, situado por detrás del plano de fachada, abierto al exterior en dicho plano a lo largo de todo su frente y altura, y vinculado funcionalmente a un recinto o local determinado. 2. Las terrazas entrantes que se dispongan en fachadas situadas sobre la alineación exterior de la parcela cumplirán las siguientes condiciones: a) La profundidad máxima de la terraza medida desde el plano de fachada será de dos metros (2,00 m). b) El ancho del hueco de la terraza entrante, medido en el plano de fachada, será como mínimo, igual a su profundidad. c) En las plantas superiores, la terraza entrante podrá tener continuidad fuera del plano de fachada mediante cuerpos salientes abiertos. d) La terraza entrante dispondrá en su frente de un cerramiento de protección similar al definido para los cuerpos salientes y sólo será accesible desde el recinto o local a la que se vincule funcionalmente. e) La longitud total ocupada por las terrazas entrantes no podrá ser superior, en cada planta, al cincuenta por ciento (50%) de la longitud de la fachada.

Artículo 2.6.15. Soportales 1. Los soportales están prohibidos en las fachadas situadas sobre la alineación exterior de la parcela, salvo que en los planos de ordenación pormenorizada se establezca una alineación virtual para la planta baja. Los edificios dotacionales y los equipamientos públicos quedan exentos de tal prohibición. 2. Salvo que el Plan General o sus instrumentos de desarrollo establezcan otras dimensiones diferentes a través de las alineaciones que señalen, los soportales que se ejecuten no podrán tener una profundidad inferior a dos metros (2,00 m), debiendo respetar en todo caso una anchura libre de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m) en los estrechamientos provocados por los elementos verticales de apoyo del soportal. 3. La altura del soportal coincidirá, como mínimo, con la de la planta baja del edificio en el que se sitúe. 4. Todos los elementos del soportal, incluidos los elementos verticales de apoyo, deberán respetar la alineación interior de la parcela o, en su caso, la alineación de fachada establecida para la misma.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones de calidad e higiene

CAPÍTULO 7 CONDICIONES DE CALIDAD E HIGIENE DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 2.7.1.

Definición y aplicación 1. Son condiciones de calidad e higiene las que se establecen para garantizar el buen hacer constructivo y la salubridad en la utilización de los edificios. 2. Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de las condiciones de calidad e higiene que aquí se regulan.

Sección 1ª. CONDICIONES DE LOS LOCALES

Artículo 2.7.2.

Iluminación y ventilación de los locales La iluminación y ventilación de los recintos y espacios que integran un local podrá ser: a) Natural, cuando la iluminación se produce mediante la luz solar y la ventilación mediante huecos practicables dispuestos en las fachadas o cubiertas. b) Artificial o forzada, cuando en la iluminación se utilizan medios artificiales y en la ventilación se utilizan sistemas de aireación forzada u otros medios mecánicos.

Artículo 2.7.3.

Condiciones de los recintos habitables 1. Además de lo que establezca la normativa sectorial de aplicación, todo recinto habitable que se disponga en un edificio deberá satisfacer alguna de las condiciones que se señalan a continuación: a) Disponer de huecos de ventilación e iluminación natural hacia una vía o espacio libre público. b) Disponer de huecos de iluminación y ventilación hacia un espacio libre de edificación de carácter privado que cumpla las condiciones dimensionales mínimas que se fijan para los retranqueos. c) Disponer de huecos de ventilación e iluminación natural hacia un patio de parcela, ya sea interior o de sótano. 2. Se exceptúan de lo dispuesto en el número anterior aquellos recintos habitables que, debiendo o pudiendo carecer de huecos de ventilación e iluminación natural por razón de la actividad que en ellos se desarrolle o en virtud de la normativa sectorial aplicable, cuenten con las instalaciones de iluminación y ventilación artificiales o forzadas exigibles. 3. Los recintos habitables deberán cumplir, en todo caso, las condiciones de seguridad, acústicas, térmicas y de salubridad exigidas por la normativa sectorial que resulte aplicable.

Artículo 2.7.4.

Recintos habitables en sótanos 1. No se podrán disponer recintos habitables en las plantas de sótano.

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Condiciones de calidad e higiene

2. Se exceptúan de tal prohibición aquellos recintos habitables localizados en la primera planta de sótano, que se comunican directamente con la planta baja y que cumplan alguna de las siguientes condiciones: a) Se destinan a instalaciones auxiliares vinculadas a un uso residencial unifamiliar que se desarrolla en las plantas superiores. b) Se destinan a instalaciones auxiliares de un uso no residencial desarrollado en la planta baja.

Sección 2ª. CONDICIONES DE LOS EDIFICIOS

Artículo 2.7.5.

Patios de parcela 1. Se entenderá por patio de parcela el espacio no edificado situado dentro del volumen de la edificación o adyacente a él, destinado a permitir la iluminación y ventilación de las dependencias interiores del edificio. 2. Atendiendo a su posición dentro de la parcela o del edificio, se diferencian los siguientes tipos de patio: a) Patio interior. Es aquél situado dentro del volumen de la edificación. Puede ser: - Abierto: cuando en alguno de sus lados se abre hacia un espacio exterior, ya sea interrumpiendo la continuidad de una pared medianera o como resultado de la disposición volumétrica del edificio - Figura 2.7.5.2. - Cerrado: cuando se presenta cerrado verticalmente en todos los lados de su perímetro, ya sea con paramentos del propio edificio o de edificios contiguos Figura 2.7.5.2. Los patios o la parte de los mismos que no cumplan las condiciones de los patios abiertos se considerarán patios cerrados. b) Patio de sótano. Es aquél que se localiza fuera del volumen edificado y que se destina a proporcionar iluminación y ventilación a la primera planta de sótano, presentando su nivel de pavimento por debajo de la cota de suelo del terreno que lo circunda Figura 2.7.5.2.

Figura 2.7.5.2. Patios de parcela - Perspectiva esquemática

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Condiciones de calidad e higiene

3. Los espacios que se establezcan en el interior del volumen de la edificación por razones de diseño espacial o para generar jardines interiores, y que no se destinen a iluminar o ventilar dependencias o locales del edificio, no tendrán consideración de patios a los efectos de la presente Ordenanza.

Artículo 2.7.6.

Nivel de pavimento del patio y acceso 1. El nivel del pavimento acabado de cualquier patio de parcela no podrá situarse a una altura superior a un metro (1,00 m) por encima del nivel de pavimento de los locales o recintos a los que sirva. 2. Los patios de parcela deberán contar con acceso directo para su mantenimiento, ya sea desde las zonas comunes o desde algún local privado.

Artículo 2.7.7.

Dimensiones de los patios interiores 1. Los patios interiores cumplirán las condiciones dimensionales y superficiales establecidas en la normativa sectorial sobre habitabilidad y salubridad que sea aplicable. A tales efectos, y para garantizar las condiciones mínimas que resulten exigibles, los patios interiores abiertos en una pared medianera se considerarán virtualmente cerrados en toda su altura. 2. Salvo disposición diferente de la normativa sectorial, la medición de la altura del patio se efectuará siguiendo los siguientes criterios: a) Se medirá verticalmente desde el nivel de su pavimento acabado hasta la coronación de los parapetos o elementos de cierre que presente en la cubierta, incluidas, si las hubiera, las fachadas de construcciones que se situaran a una distancia inferior a un metro (1,00 m) de cualquier lado del patio. b) Cuando dichos cerramientos o parapetos presenten diferentes alturas, se tomará la mayor de todas ellas como referencia para establecer la altura del patio. 3. Cuando el patio presente cerramientos perimetrales mediante muros, las dimensiones de aquél se establecerán a partir de la cara interior de dichos muros. 4. Los patios interiores abiertos en una medianera sólo se permitirán si se cumplen las siguientes condiciones: a) La longitud horizontal de la pared medianera interrumpida por el patio no será inferior a doce metros (12,00 m). b) La profundidad del patio en cualquier punto, medida perpendicularmente desde el plano de la medianera, no será inferior a tres metros (3,00 m). c) El ancho de la apertura en la pared medianera será igual o superior a la profundidad del patio. d) Los huecos abiertos hacia el patio y dispuestos perpendicularmente al plano de la medianera se separarán de ésta una distancia no inferior a un metro (1,00 m) . El resto de los huecos se distanciarán al menos dos metros (2,00 m) de la medianera.

Artículo 2.7.8.

Patios de sótano 1. Los patios de sótano no podrán ocupar el espacio de retranqueo frontal.

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Condiciones de calidad e higiene

2. Los patios de sótano se dispondrán completamente cerrados en todo su perímetro y bordeados por una franja de terreno de ancho no inferior a tres metros (3,00 m), pudiendo reducirse a un metro (1,00 m) en el lado del patio más próximo al lindero de la parcela. En dicha franja perimetral no se admitirán diferencias de cota de suelo superiores a un metro (1,00 m) . 3. No se admitirán patios de sótano que por razones topográficas o de diseño puedan generar alturas edificatorias aparentes superiores a las fijadas. 4. La altura máxima del patio será de tres metros (3,00 m) y la mínima de dos metros (2,00 m), medidas ambas verticalmente desde el nivel de pavimento acabado del patio hasta la cota de suelo que lo circunda. 5. La anchura máxima del patio de sótano será de tres metros (3,00 m) medidos en dirección perpendicular a la fachada del edificio. La dimensión del patio en cualquier sección paralela a la fachada del edificio no superará los cinco metros (5,00 m). 6. Sin perjuicio de lo establecido en los números anteriores, cuando los patios de sótano sirvan a recintos habitables deberán cumplir las condiciones dimensionales y superficiales establecidas para los patios interiores. 7. Si existen espacios transitables a una distancia inferior a dos metros (2,00 m) del patio, éste deberá contar con los sistemas de protección adecuados para evitar caídas (barandillas, parapetos, etc.). 8. El nivel de pavimento acabado del patio no tendrá consideración de cota de suelo de parcela y, por consiguiente, no servirá como referencia para el cómputo de plantas del edificio.

Figura 2.7.8. Patios de sótano - Perspectiva esquemática

Artículo 2.7.9.

Construcciones en los patios No se permite ningún tipo de construcción en los patios de parcela que suponga una alteración de sus características dimensionales, superficiales o funcionales, excepto los elementos de separación entre fincas colindantes y el paso de instalaciones comunes del edificio.

Artículo 2.7.10. Cubiertas en patios 1. La cubrición de los patios interiores cerrados se permitirá siempre que cumpla las siguientes condiciones: ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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Condiciones de calidad e higiene

a) Se efectuará con lucernarios compuestos por elementos ligeros. b) Podrá situarse a cualquier altura del patio y, salvo en viviendas unifamiliares, deberá ser accesible para su mantenimiento desde zonas comunes del edificio. En caso de disponerse en la cubierta, el elemento de cubrición se sujetará, a efectos de su altura y posicionamiento, a las limitaciones establecidas para las construcciones situadas por encima de la altura máxima. c) La cubrición se realizará con materiales translúcidos que permitan mantener las condiciones mínimas de iluminación exigibles. d) Se dispondrán los elementos practicables necesarios para garantizar las condiciones mínimas de ventilación exigibles. Estos elementos practicables serán accesibles desde zonas comunes de la edificación. 2. No se permite la cubrición de los patios interiores abiertos. 3. Los patios de sótano sólo podrán cubrirse de las siguientes maneras: a) Mediante lucernario compuesto por elementos ligeros, que no superará en ningún punto la altura de un metro (1,00 m) medida desde la cota de suelo circundante. Cuando el patio sirva a recintos habitables, sólo se podrá disponer este tipo de cubrición y se cumplirán las condiciones de iluminación, ventilación y accesibilidad fijadas para los patios interiores cerrados. b) Mediante rejilla transitable, que se dispondrá como continuación de la cota de suelo circundante, sin saltos ni desniveles.

Artículo 2.7.11. Patios mancomunados 1. El patio será mancomunado cuando pertenezca al volumen edificable de dos o más inmuebles colindantes y se constituya mancomunidad a fin de completar las dimensiones mínimas o mejorar las condiciones de iluminación y ventilación. 2. Con carácter previo al otorgamiento de la licencia municipal para la ejecución de un edificio en el que se disponga un patio mancomunado, la mancomunidad habrá de constituirse estableciendo en escritura pública un derecho real de servidumbre sobre las parcelas afectadas, acreditándose mediante su inscripción en el Registro de la Propiedad. 3. El régimen mancomunado sólo podrá cancelarse mediante título civil suficiente, previa resolución administrativa que lo autorice. La subsistencia de alguno de los edificios cuyos patios requieran la constitución de la mancomunidad para alcanzar las dimensiones mínimas que rigen para los patios, impedirá la referida cancelación. 4. Se permite la separación de los patios mancomunados con muros de hasta tres metros (3,00 m) de altura total, a contar desde el nivel de pavimento del patio de superior cota.

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Dotaciones y servicios

CAPÍTULO 8 CONDICIONES DE LAS DOTACIONES Y SERVICIOS DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 2.8.1.

Definición y aplicación 1. Son dotaciones de los edificios el conjunto de recintos e instalaciones destinados a proveer al mismo de las condiciones adecuadas para su buen funcionamiento conforme al uso previsto, y que se disponen para garantizar, mejorar o complementar las condiciones de habitabilidad, confort o funcionalidad. 2. Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de las condiciones de las dotaciones y servicios que aquí se regulan.

Artículo 2.8.2.

Dotaciones obligatorias 1. Las dotaciones reguladas en este capítulo se consideran obligatorias, salvo aquellos casos expresamente eximidos, en los que la implantación de las mismas tiene carácter facultativo. 2. Las dotaciones se agrupan en las siguientes categorías: a) Dotación de aparcamientos. b) Suministro de servicios. c) Evacuación de residuos y aguas. 3. Las dotaciones reguladas en este capítulo no serán exigibles en aquellos edificios en los que, por el uso al que éstos se destinan, resulten manifiestamente innecesarias o prescindibles. 4. Todas las dotaciones que se dispongan en los edificios, ya sean obligatorias o facultativas, cumplirán las condiciones establecidas en el presente capítulo.

Sección 1ª. DOTACIÓN DE APARCAMIENTOS

Artículo 2.8.3.

Dotación obligatoria de aparcamientos 1. Será obligatorio el establecimiento de aparcamientos para estacionamiento de vehículos en todas las parcelas con uso de vivienda unifamiliar y en todo edificio de nueva construcción que se sitúe en una parcela de frente igual o superior a trece 2 metros (13,00 m) y de más de doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m ) de superficie, siempre que dicha parcela dé frente a una vía de tráfico rodado, aunque éste sea restringido. 2. La dotación de aparcamientos prevista en este artículo también será exigible cuando se trate de autorizar un cambio o ampliación de uso así como el aumento del número de viviendas o plazas alojativas en un edificio existente, debiendo cumplir con los requeridos para el nuevo supuesto en caso de que sean mayores y manteniendo los anteriores en caso de que resulten unas menores exigencias por el cambio pretendido. 3. La dotación de plazas de aparcamientos será, como mínimo, la siguiente:

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a) Una plaza (1) de aparcamiento por cada vivienda. b) Una plaza y media (1,5) de aparcamiento por cada cien metros cuadrados (100 2 m ) construidos de oficinas o equipamiento privado. c) Una plaza y media (1,5) de aparcamiento por cada cien metros cuadrados (100 2 m ) construidos de uso comercial en categoría de pequeño y medio comercio y 2 cuatro (4) plazas de aparcamiento por cada cien metros cuadrados (100 m ) construidos en el resto de las categorías del uso comercial. d) Una plaza y media (1,5) de aparcamiento por cada cien metros cuadrados (100 2 m ) construidos del uso de hostelería en la categoría de bares, cafeterías y pequeños restaurantes y cuatro (4) plazas de aparcamiento por cada cien metros 2 cuadrados (100 m ) construidos en el resto de las categorías del uso de hostelería. e) Una plaza (1) de aparcamiento por cada tres (3) plazas alojativas turísticas. En los usos en que la dotación de aparcamiento se expresa en unidades por metro cuadrado construido, se entenderá que el cómputo de superficie se realiza sobre la superficie edificada del uso principal y de los usos complementarios o precisos para el funcionamiento del mismo, aunque sin computar los espacios destinados a cuartos de instalaciones de servicio y semejantes. 4. En las tipologías de edificación abierta y de Ciudad Jardín agrupada, al menos el ochenta por ciento (80%) de la dotación de aparcamientos que resulte de aplicar los estándares mínimos establecidos en el número anterior, deberán ubicarse en el interior del espacio edificado, ya sea en planta baja, de sótano o en cubierta. Ese porcentaje podrá ser rebajado hasta el cincuenta por ciento (50%) siempre que se cumplan las condiciones establecidas en el artículo 2.8.5. 5. Quedan exceptuados de la aplicación de los números anteriores los edificios incluidos en el Catálogo de Protección, cuando el nivel de protección de los mismos impida materialmente la realización de las obras necesarias para ello, y en los que sólo tengan fachada a calles exclusivamente peatonales. 6. La provisión de plazas es independiente de la existencia de estacionamientos públicos en el entorno del edificio o de aparcamientos de explotación privada. 7. Las plazas de aparcamiento para vehículos de dos ruedas no computarán para el cumplimiento de la dotación obligatoria establecida en el presente artículo. 8. Para la implantación de equipamientos recreativos en espacios adaptados, edificados y complejos recreativos, así como para usos especiales y equipamientos relevantes será exigible un estudio complementario de tráfico y de la necesaria dotación de aparcamiento en función del número de asistentes o espectadores previsibles. Con carácter de recomendación se establece una dotación mínima de una plaza de aparcamiento por cada cuatro asistentes o espectadores. 9. La dotación de aparcamientos para edificios destinados a usos no contemplados en los números anteriores deberán ser estudiadas individualmente en atención a sus circunstancias concretas. En esos casos, cuando los servicios técnicos municipales consideren necesaria la dotación, ésta habrá de implantarse obligatoriamente y no 2 será inferior a una (1) plaza por cada doscientos metros cuadrados (200 m ) construidos. 10. El Ayuntamiento, previo informe técnico razonado, podrá reducir la dotación de las plazas de aparcamiento en los casos en que se justifique la inviabilidad técnica por las condiciones singulares de la parcela o edificación existente.

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Dotaciones y servicios

11. A tales efectos, en las ampliaciones y cambios de uso se considerará que existe inviabilidad técnica cuando la implantación de las nuevas plazas exigibles exija, necesariamente, la modificación funcional o constructiva del edificio existente o la alteración de sus usos. 12. La dotación de aparcamientos prevista en el presente artículo se exigirá en los procesos de implantación y ampliación de edificios y usos, no resultando obligatoria para la instalación de actividades en edificaciones y equipamientos existentes.

Artículo 2.8.4.

Garajes 1. La altura libre del garaje en cualquier punto de su superficie será de dos metros y veinte centímetros (2,20 m) como mínimo, medidos desde el suelo acabado hasta la cara inferior del forjado superior o, si los hubiera, hasta los elementos que sobresalieran de la misma (instalaciones, elementos estructurales, señales, falsos techos, etc.). 2. Los garajes deberán estar dotados de una red de desagües que, antes de conectar con la red general o de saneamiento del edificio, dispondrá de un sistema normalizado de separación de grasas y lodos.

Artículo 2.8.5.

Aparcamientos en superficie libre de parcela 1. Sólo se podrá destinar al estacionamiento de vehículos, incluidas las plazas de aparcamientos y vías de circulación, un máximo del cincuenta por ciento (50%) del espacio libre de parcela, debiéndose respetar la superficie mínima ajardinada de dicho espacio que, para cada caso, se halle establecida. 2. Los aparcamientos que se sitúen en la superficie libre de parcela estarán dotados de barrera vegetal arbolada y umbráculos que minimicen su impacto ambiental. 3. Excepto en parcelas de uso residencial unifamiliar, los aparcamientos que se establezcan en los espacios libres deberán presentar señalización horizontal sobre el pavimento para la delimitación de las plazas de aparcamiento y vías de circulación.

Artículo 2.8.6.

Plazas de aparcamiento 1. No se considerará plaza de aparcamiento ningún espacio no adaptado ni aquel que, aun cumpliendo las condiciones dimensionales y superficiales, no sea de fácil acceso y maniobra para los vehículos. 2. Ninguna plaza de aparcamiento podrá tener una pendiente superior al diez por ciento (10%) en cualquiera de sus direcciones (longitudinal o transversal). 3. Las plazas de aparcamiento vinculadas al uso residencial cumplirán las condiciones establecidas en la normativa sectorial que resulte aplicable. 4. Las plazas de aparcamiento adscritas al resto de usos respetarán las siguientes dimensiones mínimas: a) Para vehículos de dos ruedas: dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) de longitud y un metro y cincuenta centímetros (1,20 m) de ancho. b) Para automóviles: una longitud de cinco metros (5,00 m) y una anchura igual o superior dos metros y cuarenta centímetros (2,40 m).

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c) Para vehículos industriales ligeros y autocares de la categoría M1: seis metros (6,00 m) de longitud y dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) de ancho. d) Para vehículos industriales pesados y autocares de la categoría M3: doce metros de longitud (12,00 m) y tres metros (3,00 m) de ancho. 5. El ancho se incrementará en veinte centímetros (0,20 m) en aquellas plazas colindantes lateralmente con muros, o con cualquier otro elemento vertical (estructuras, instalaciones, etc.) que se localice en los tres quintos centrales de su longitud - Figura 2.8.6.5.

Figura 2.8.6.5. Plazas de aparcamiento de usos no residenciales - Plantas esquemáticas

6. Las dimensiones señaladas se cumplirán entre los ejes de las marcas delimitadoras perimetrales de la plaza. 7. Los proyectos técnicos de carácter edificatorio deberán señalar y delimitar con precisión las plazas de aparcamiento que se disponen en el interior del edificio o parcela, con indicación expresa del uso o usos a los que, en su caso, se hallen adscritos. 8. Excepto en las viviendas unifamiliares, todas las plazas de aparcamiento deberán ser delimitadas e identificadas mediante señalización horizontal sobre el pavimento.

Artículo 2.8.7.

Vías de circulación 1. Las vías de circulación de los aparcamientos adscritos al uso residencial cumplirán las condiciones establecidas en la normativa sectorial que resulte aplicable. 2. Las vías de circulación del resto de aparcamientos respetarán las siguientes condiciones: a) Si son de sentido único tendrán un ancho mínimo de tres metros (3,00 m) en tramos rectilíneos y de tres metros y cincuenta centímetros (3,50 m) en tramos rectilíneos. Cuando sirvan a plazas de aparcamiento dispuestas en batería, el ancho mínimo de las vías será obligatoriamente de cinco metros (5,00 m). b) Las vías o los tramos de las mismas con doble sentido de circulación contarán con una anchura libre no inferior a cinco metros (5,00 m) en tramos rectilíneos. En los tramos de directriz curva, el ancho de la vía de doble sentido no será inferior a seis metros (6,00 m). c) Las rampas o tramos de las mismas que se desarrollen con un trazado rectilíneo presentarán una pendiente máxima del veinte por ciento (20%). En el resto de supuestos, la pendiente de la rampa no superará el quince por ciento (15%). En

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cualquiera de los casos, la pendiente de la rampa en sus primeros y últimos tres metros (3,00 m) será igual o inferior al cinco por ciento (5%). 3. No se permitirá el trazado curvilíneo de rampas de doble sentido de circulación que sirvan a más de cincuenta (50) plazas de aparcamiento, salvo que el radio de curvatura de su eje sea igual o superior a quince metros (15,00 m). 4. Las vías de circulación de aparcamientos o los tramos de las mismas, que sirvan simultáneamente a usos residenciales y a otros usos, observarán tanto las disposiciones contenidas la normativa sectorial aplicable como las establecidas en la presente Ordenanza, debiendo dar cumplimiento a la que resulte más restrictiva o exigente. 5. Excepto en las viviendas unifamiliares, todas las vías contarán con señalización vertical y horizontal para la indicación del sentido de circulación de las mismas.

Artículo 2.8.8.

Accesos 1. El acceso rodado desde el dominio público a cualquier garaje o superficie libre de parcela destinado al estacionamiento de vehículos deberá cumplir las siguientes condiciones: a) Se situará a una distancia igual o superior a diez metros (10,00 m) de cualquier intersección de calles de tráfico rodado, medición que se efectuará entre el punto de confluencia de sus líneas de bordillo y el eje del acceso. b) El eje de un acceso nuevo deberá separarse al menos quince metros (15,00 m) del eje de cualquier otro acceso existente, salvo que ambos se dispongan de forma contigua, en cuyo caso la distancia interejes no podrá superar los cuatro metros (4,00 m). c) No se podrá efectuar desde una vía peatonal o a través de una zona verde pública, salvo que la parcela no presente otro frente que permita una solución alternativa. d) No afectará a árboles, alcorques o luminarias existentes en el dominio público, cuyo emplazamiento se procurará mantener y preservar. e) La adaptación del acceso a la rasante del dominio público deberá resolverse en su totalidad en el interior de la parcela, no permitiéndose alteraciones del perfil de las vías o espacios públicos salvo las referidas estrictamente a los vados, que se regirán por su ordenanza particular. f) Los elementos de cierre del acceso no podrán invadir en su recorrido el dominio público. 2. El Ayuntamiento, previo informe emitido por los servicios técnicos municipales, podrá relevar del cumplimiento de las condiciones establecidas en el punto anterior en aquellos supuestos en que la disposición, situación o dimensiones de la parcela impidan su observancia. 3. Sólo se autorizará un acceso rodado por parcela. Excepcionalmente, previa valoración discrecional y motivada de los servicios técnicos municipales, se admitirá la existencia de un número superior de accesos en los siguientes supuestos: a) Cuando una disposición normativa así lo establezca. b) Cuando lo requiera el diseño funcional del inmueble y el número de los mismos no suponga, por su acumulación, un menoscabo excesivo de las plazas de aparcamiento en la vía pública. ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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En las parcelas que presenten una única vivienda unifamiliar no se permitirá, en ningún caso, más de un acceso. 4. En caso de que el acceso de vehículos se efectúe exclusivamente mediante sistemas elevadores, se cumplirán las siguientes condiciones: a) Se instalará un elevador por cada veinte (20) plazas o fracción superior a diez (10). b) En el exterior de cada elevador, y fuera del dominio público, se dispondrá una zona de espera de al menos cuatro metros y cincuenta centímetros (4,50 m) de longitud y dos metros y cuarenta centímetros (2,40 m) de ancho. c) Se habilitarán las zonas de maniobra necesarias para permitir que la entrada y salida de los vehículos al sistema elevador se produzca siempre de frente. d) Se dispondrá un sistema de emergencia de abastecimiento de energía que garantice el funcionamiento del número mínimo de elevadores necesario para acceder a todas las plazas existentes. 5. Los aparcamientos con más de cien (100) plazas dispondrán, como mínimo, de dos (2) accesos de tres metros (3,00 m) de ancho o de un único acceso de cinco metros (5,00 m). 6. En todas las salidas de los garajes al exterior se dispondrá, en el interior de la parcela, de un espacio de cuatro metros y cincuenta centímetros (4,50 m) de profundidad mínima cuyo pavimento tenga una pendiente máxima del cinco por ciento (5%) y se ajuste a la rasante de la acera sin alterar su trazado y configuración. En las viviendas unifamiliares la profundidad de este espacio puede reducirse a cuatro metros (4,00 m) y su pendiente puede incrementarse hasta el diez por ciento (10%). 7. La anchura mínima del acceso será coincidente con el ancho de la vía de circulación a la que sirve. La altura mínima no será inferior al mayor de los gálibos a los que sirve.

Sección 2ª. SUMINISTRO DE SERVICIOS

Artículo 2.8.9.

Agua potable 1. Todo edificio deberá disponer en su interior de servicio de agua corriente potable con la dotación suficiente para atender las necesidades derivadas de su uso. Las viviendas tendrán una dotación mínima diaria equivalente a trecientos (300) litros por habitante. 2. La red de agua potable abastecerá todos los lugares de aseo y preparación de alimentos y cuantos otros sean necesarios por razón de la actividad que en ellos se desarrolle. 3. Se deberá garantizar en todos los proyectos una reserva de agua equivalente a una dotación de quinientos (500) litros por vivienda en edificios residenciales o turísticos, y de tres (3) litros por metro cuadrado en otros usos. 4. En todo edificio deberá preverse, de acuerdo a la normativa sectorial que corresponda, la instalación de agua caliente en los aparatos sanitarios destinados al aseo personal y a la limpieza. 5. La compañía suministradora podrá establecer otras condiciones en función de la capacidad de servicio existente. ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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Artículo 2.8.10. Energía eléctrica 1. Todo edificio contará con instalación interior de energía eléctrica para atender las necesidades derivadas de su uso. 2. Las instalaciones de los edificios se diseñarán y ejecutarán previendo su conexión a la red de abastecimiento general, con independencia de que el suministro de electricidad se obtenga desde dicha red o desde otros sistemas alternativos de producción y/o acumulación. 3. En los edificios se permitirá la implantación de sistemas de producción de energía eléctrica de carácter renovable de cualquier tipo (eólica, solar, etc.), con independencia de que exista aportación a la red general o acumulación. En edificaciones de uso residencial y turístico estos sistemas de producción servirán exclusivamente al edificio en que se instalen y no podrán generar más energía que la necesaria para atender la demanda prevista en el mismo. 4. Las instalaciones de baja tensión en los edificios se diseñarán y realizarán para atender la demanda de potencia, teniendo en cuenta para el cálculo el consumo previsto en función de los usos y las instalaciones, de acuerdo con las condiciones de dotación marcadas en las instrucciones y reglamentos específicos.

Artículo 2.8.11. Telecomunicaciones 1. Todos los edificios deberán contar con canalizaciones para telecomunicaciones, con independencia de que se realice o no la conexión a las redes de servicio de las compañías suministradoras. 2. Cuando se requiera dotar de señal de televisión o radio a varios locales del mismo edificio, se emplearán obligatoriamente sistemas de recepción de carácter colectivo. 3. Salvo en parcelas destinadas al uso de vivienda unifamiliar, no se permitirá la instalación de sistemas de emisión o recepción de carácter individual en ninguna zona común del edificio, incluidas las fachadas y cubiertas, ni en los espacios libres de parcela. 4. En cualquier caso, los sistemas de recepción o emisión que se instalen deberán emplazarse en el punto del edificio o parcela en que menor impacto visual generen al medio y siempre donde sea menos visible desde el dominio público. La apreciación de tal impacto corresponderá al Ayuntamiento, quien discrecional y motivadamente podrá rechazar la ubicación que se proponga. 5. En los edificios destinados a vivienda colectiva se preverá la intercomunicación en circuito cerrado dentro del edificio, desde el portal hasta cada una de las viviendas.

Artículo 2.8.12. Servicios postales Todo edificio deberá disponer de buzones para la correspondencia en un lugar fácilmente accesible para los servicios de correos, bien sea en zonas comunes próximas a la entrada, en la fachada o, en su caso, en el cerramiento de la parcela. Se excluyen de tal obligación aquellas edificaciones en las que, por su destino o uso final, sea manifiestamente innecesaria la instalación de buzones.

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Sección 3ª. EVACUACIÓN DE RESIDUOS Y AGUAS

Artículo 2.8.13. Depósito y transferencia de residuos sólidos 1. Las edificaciones deberán ajustarse a las determinaciones que en materia de gestión y tratamiento de residuos se hallen establecidas en la correspondiente Ordenanza municipal, tanto en lo que se refiere a los supuestos de obliga existencia de recintos de contenedores como a las condiciones dimensionales y de salubridad de los mismos. 2. Los recintos destinados a albergar los contenedores se situarán fuera del dominio público y de los espacios de retranqueo de las parcelas.

Artículo 2.8.14. Evacuación de aguas 1. Todo edificio dispondrá de un sistema de separativo para la evacuación independiente de las aguas residuales y pluviales hasta la red pública de alcantarillado. 2. El vertido a la red pública de alcantarillado se hará siempre mediante arqueta o pozo de registro situado al final de cada uno de los dos sistemas separados de evacuación. 3. En caso de que la red pública de alcantarillado no cuente con sistema separativo al que conectar independientemente los dos sistemas de evacuación, éstos confluirán en una arqueta de unión dispuesta al final del recorrido y lo más próxima posible del dominio público. 4. De no existir red pública de alcantarillado a la que verter, deberá implantarse en el interior de la parcela un sistema alternativo de evacuación mediante fosa séptica o medio similar, compatible con la normativa sectorial aplicable y con las condiciones que establezca el organismo competente sobre la materia. 5. Queda expresamente prohibido el vertido libre de las aguas residuales y pluviales al dominio público o parcelas colindantes. 6. Salvo disposición normativa que establezca lo contrario, se permitirá que las aguas pluviales sean vertidas libremente en el interior de la parcela o acumuladas en depósitos destinados a tal fin para su reciclaje. 7. En los espacios libres de parcela no ajardinados, y con la finalidad de que permanezcan practicables y transitables en todo momento, se dispondrán los sistemas de evacuación necesarios para evitar acumulaciones excesivas de agua. 8. Los aparcamientos estarán dotados de una red de evacuación de aguas que contendrá, antes de su conexión con el resto de la red de saneamiento del edificio, un sistema normalizado de separación de grasas y lodos.

Artículo 2.8.15. Extracción de humos 1. Los edificios contarán con los sistemas de evacuación de humos y gases que sean necesarios para dar cumplimiento a las exigencias establecidas en la normativa sectorial aplicable y en la presente Ordenanza. 2. No se permitirán aberturas para la salida libre de humos o gases en fachadas, patios, medianeras ni huecos.

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Dotaciones y servicios

3. La evacuación de humos de los edificios sólo se autorizará a través de la cubierta de los mismos, para lo que se dispondrán conductos de extracción independientes de los de ventilación. Dichos conductos discurrirán, en su recorrido vertical, por patinillos comunes habilitados al efecto y su boca de expulsión deberá superar las siguientes alturas en función de su ubicación: a) La altura de cualquier obstáculo o elemento que esté a una distancia comprendida entre dos metros (2,00 m) y diez metros (10,00 m). b) Un metro (1,00 m) por encima de la altura de cualquier obstáculo o elemento que esté a una distancia inferior a dos metros (2,00 m). c) Dos metros (2,00 m) en cubiertas transitables, medidos desde el suelo definitivo de la cubierta hasta la parte inferior de la boca de expulsión. 4. En las edificaciones existentes que no cuenten con patinillos para los conductos de extracción, el paso de los mismos hasta la cubierta podrá realizarse a través de los patios interiores cerrados siempre que cumplan las siguientes condiciones: a) Se adosarán a los cerramientos perimetrales y no ocuparán, en planta, una superficie superior al cinco por ciento (5%) de la superficie del patio. b) Se ubicarán preferentemente en las esquinas y, en todo caso, se distanciarán al menos un metro (1,00 m) de cualquier hueco. c) Estarán provistos de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar la transmisión de calor a los recintos contiguos y la generación de molestias por ruidos o vibraciones. d) No mermarán las condiciones de habitabilidad, iluminación, ventilación o confortabilidad de los locales a los que sirva directamente el patio o sean contiguos a él. 5. Excepcionalmente, en edificios existentes en los que no sea posible el paso de conductos de extracción a través de patinillos o patios, se permitirá que éstos discurran por la fachada siempre que se integren compositiva y materialmente en las mismas. A tal efecto deberá elaborarse un proyecto que garantice un resultado homogéneo del conjunto arquitectónico y justifique que los conductos de extracción cumplen los siguientes requisitos: a) Respetarán las condiciones generales de los elementos salientes establecidas en el artículo 2.6.13. b) Se distanciarán al menos un metro (1,00 m) de cualquier hueco o cuerpo saliente. c) Estarán provistos de aislamiento y revestimiento suficientes para evitar la transmisión de calor a los recintos contiguos y la generación de molestias por ruidos o vibraciones. d) No mermarán las condiciones de habitabilidad, iluminación, ventilación o confortabilidad de los locales contiguos a él.

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones estéticas

CAPÍTULO 9 CONDICIONES ESTÉTICAS DE LA EDIFICACIÓN

Artículo 2.9.1.

Definición y aplicación 1. Condiciones estéticas son las que se imponen a la edificación y demás actos de incidencia en el medio urbano, con el propósito de obtener los mejores resultados en la imagen de la ciudad. 2. El Ayuntamiento, en virtud de la previsión legal de mantener las edificaciones y construcciones en adecuadas condiciones de ornato público y decoro, podrá requerir de los propietarios de las mismas la ejecución de las acciones necesarias para ajustarse a las condiciones que se señalan en la presente Ordenanza. 3. Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que incidan en las condiciones estéticas que aquí se regulan.

Artículo 2.9.2.

Salvaguarda de la estética urbana 1. El Ayuntamiento velará por la defensa de la imagen urbana y, por tanto, podrá sujetar a su criterio cualquier clase de actuación que afecte a la misma. Por consiguiente, el Ayuntamiento podrá denegar o condicionar cualquier autorización o licencia de obras, instalación o actividad que considere inconveniente, antiestética o lesiva para la imagen de la ciudad. 2. La denegación o el condicionamiento de cualquier licencia o autorización por razones estéticas deberá estar suficientemente motivada y requerirá, en todo caso, audiencia previa del promotor.

Artículo 2.9.3.

Fachadas 1. Las fachadas laterales y posteriores se tratarán con acabados y materiales similares a los de la fachada principal. 2. Las construcciones que se ejecuten en la cubierta del edificio serán tratadas con los mismos materiales, acabados y texturas que las fachadas del edificio, salvo que por razones compositivas o de diseño, el proyectista motive y justifique una solución diferente y ésta se integre armónicamente en el resto. 3. Las piezas o dispositivos de servicio (lavaderos, tendederos, etc.) no podrán abrirse o instalarse en las fachadas de los edificios, salvo que se dispongan ocultos por medio de muros, celosías o cualquier otro medio que impida su visibilidad desde el exterior. 4. Cuando una obra o actuación afecte a la fachada de una edificación y ésta sea contigua a edificaciones protegidas, se adecuará la composición de la nueva fachada a la de éstas, armonizando las líneas fijas de referencia de la composición tales como cornisas, aleros, impostas, vuelos, zócalos, recercados, etc.

Artículo 2.9.4.

Modificaciones de fachadas 1. Se entenderá por modificación de fachada toda actuación que tenga por objeto alguna de las siguientes finalidades:

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CONDICIONES GENERALES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Condiciones estéticas

a) La alteración del número, distribución o dimensiones de los huecos que supongan una modificación esencial del aspecto exterior. b) La creación, supresión o modificación de los espacios entrantes o los cuerpos y elementos salientes que alteren las condiciones de volumen del edifico. c) El cambio de materiales o acabados, salvo los que se dispongan a una altura sobre la rasante o cota de suelo no superior a un metro y cincuenta centímetros (1,50 m). d) La variación sustancial del color. 2. No serán consideradas como modificaciones de fachada las intervenciones o actuaciones que, no estando incluidas entre los supuestos señalados en el número anterior, se lleven a cabo para la estricta reparación o el mantenimiento de los elementos o materiales que la componen. 3. La modificación de cualquier fachada requerirá la intervención de facultativo competente mediante la redacción de un proyecto que garantice y justifique un resultado homogéneo del conjunto edificatorio. 4. Las intervenciones en las fachadas de edificios catalogados o protegidos se realizarán conforme a las determinaciones establecidas en la legislación sectorial sobre la materia y, en su caso, en los correspondientes instrumentos de ordenación.

Artículo 2.9.5.

Medianeras 1. Las medianeras deberán tratarse de forma que su aspecto y calidad sean estéticamente iguales o similares a los de las fachadas, incluso cuando se prevea que puedan quedar ocultas a corto plazo. A tales efectos, y salvo disposición normativa más exigente, se considera adecuado y suficiente el empleo de revoco o enfoscado acabado con pintura de color igual o similar al de la fachada. 2. Las medianeras al descubierto que presenten las edificaciones de nueva planta o ampliación como consecuencia de diferencias de altura, retranqueos o profundidades edificadas respecto a las edificaciones contiguas existentes, deberán ser tratadas con los mismos materiales, colores y texturas que las fachadas del edificio. 3. Los patios interiores abiertos que se dispongan en una pared medianera y que resulten visibles desde el dominio público no podrán servir o contener instalaciones o piezas de servicio (lavaderos, tendederos, etc.), salvo que éstas se dispongan ocultas por medio de muros, celosías o cualquier otro medio que impida su visibilidad.

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Elementos singulares

CAPÍTULO 10 CONDICIONES DE ELEMENTOS SINGULARES DE LA EDIFICACIÓN Artículo 2.10.1. Aplicación Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de las condiciones de los elementos singulares que aquí se regulan. Artículo 2.10.2. Aleros y cornisas 1. El saliente máximo de los aleros y cornisas en fachadas situadas sobre la alineación exterior o pública será el siguiente: a) Treinta centímetros (0,30 m) en calles o espacios libres públicos de ancho igual o inferior a seis metros (6,00 m). b) Una décima parte (1/10) del ancho de la calle o espacio libre público de ancho superior a seis metros (6,00 m), con un límite máximo de un metro (1,00 m). 2. En el resto de las fachadas el saliente máximo de los aleros y cornisas será de un metro (1,00 m). 3. Cuando vuele sobre el dominio público, la altura mínima a la que podrá situarse el alero o cornisa respecto de la rasante será tres metros (3,00 m). Artículo 2.10.3. Pérgolas 1. Como norma general se permitirá la instalación de pérgolas en todas las tipologías edificatorias, a excepción de los inmuebles catalogados, que se someterán al régimen de intervenciones que se establezca para cada uno. 2. Las pérgolas no podrán ocupar suelos de dominio público ni podrán incorporar componentes entre las vigas que cubran o cierren la superficie abierta, salvo que se trate de elementos vegetales naturales. 3. Cuando se localicen sobre la cubiertas de los edificios, las pérgolas no computarán en la ocupación de las mismas, aunque deberán respetar las condiciones dimensionales y de posicionamiento establecidas para las construcciones admitidas por encima de la altura máxima. 4. Las pérgolas situadas sobre los espacios libres de parcela tendrán la consideración de construcciones diáfanas y cumplirán las condiciones superficiales, dimensionales y de posicionamiento que se establezcan para las mismas, aunque podrán adosarse a los edificios. Salvo en las parcelas destinadas a vivienda unifamiliar, en las edificaciones existentes no se permitirá la colocación individualizada de pérgolas, que sólo serán autorizadas si se incluyen en un proyecto unitario que desarrolle una solución de conjunto del edificio o, en su caso, de los espacios libres de la parcela, y exista compromiso escrito de ejecución simultánea por todos los propietarios afectados.

Artículo 2.10.4. Marquesinas 1. Como norma general se permitirá la instalación de marquesinas en todas las tipologías edificatorias, a excepción de los inmuebles catalogados, que se someterán al régimen particular de intervenciones que se establezca para cada uno.

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Elementos singulares

2. Las limitaciones de vuelo y altura de las marquesinas colocadas en fachadas situadas sobre la alineación exterior o pública serán las establecidas en los números 1 y 3 del artículo anterior. 3. En el resto de las fachadas no se limita el vuelo de las marquesinas, respetando en todo caso el retranqueo establecido. La altura libre mínima desde la cara inferior de la marquesina hasta la cota de suelo será de tres metros (3,00 m). 4. Las anchura de las marquesinas no sobrepasará el ancho del portal o acceso al que sirvan incrementado en un metro y cincuenta centímetros (1,50 m) a cada lado. Su canto máximo será del veinte por ciento (20%) de su menor altura sobre la rasante o cota de suelo y ninguno de sus elementos rebasará en más de cincuenta centímetros (0,50 m) la cota de la cara superior del forjado de techo de la planta baja - Figura 2.10.2.4.

Figura 2.10.2.4. Marquesinas - Perspectiva esquemática

5. Las marquesinas no podrán verter a la vía pública. 6. En las edificaciones existentes no se permitirá la colocación individualizada de marquesinas, salvo en edificios con un único acceso en planta baja. Excepto en este último supuesto, las marquesinas sólo serán autorizadas si se incluyen en un proyecto unitario que desarrolle una solución de conjunto de la fachada, y siempre que exista compromiso escrito de ejecución simultánea por todos los propietarios afectados.

Artículo 2.10.5. Porches 1. Como norma general, salvo que la normativa particular establezca lo contrario, se permitirá la ejecución de porches en todas las tipologías edificatorias, a excepción de los inmuebles catalogados, que se someterán al régimen de intervenciones que se establezca para cada uno. 2. Queda prohibida la ejecución de porches en fachadas situadas sobre la alineación exterior o pública de la parcela. En el resto de los casos se permitirá la ejecución de los mismos siempre que no invadan espacios de retranqueo o dominio público. 3. La altura libre del porche en cualquier punto será igual o superior a la altura libre de la planta baja a la que se adosan. 4. Ningún elemento del porche podrá situarse a una altura superior a un metro y cincuenta centímetros (1,50 m) medida verticalmente desde el plano superior del forjado de techo de la planta baja.

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Elementos singulares

Figura 2.10.3. Porches - Perspectiva esquemática

Artículo 2.10.6. Toldos 1. Como norma general se permitirá la instalación de toldos en todas las tipologías edificatorias, a excepción de los inmuebles catalogados, que se someterán al régimen de intervenciones que se establezca para cada uno. En los ámbitos declarados Conjuntos Históricos queda prohibida la colocación de toldos que ocupen el dominio público. 2. Sólo se permitirá el empleo de toldos cuya estructura sea ligera, desmontable e independiente de la estructura del edificio. La cara frontal del toldo será paralela al plano de fachada y sus laterales perpendiculares a la misma. 3. Los toldos que se coloquen en la planta baja de fachadas situadas sobre la alineación exterior de la parcela cumplirán las siguientes condiciones: a) Su vuelo máximo será equivalente a una décima parte (1/10) del ancho de la calle o espacio público, con un máximo de dos metros (2,00 m) y respetando en todo caso el arbolado o instalaciones existentes. b) Se situarán a una altura no inferior a dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) metros sobre la rasante de la acera o espacio peatonal, medida en el punto más bajo del toldo e incluyendo todos los componentes del mismo. c) Serán abatibles o enrollables, no permitiéndose toldos de carácter fijo. d) Cuando se encuentren totalmente recogidos, no podrán sobresalir más de cincuenta centímetros (0,50 m) del plano de fachada y dejarán una altura libre mínima de tres metros (3,00 m) sobre la rasante de la acera o espacio peatonal. e) La longitud de fachada ocupada por los toldos no podrá ser superior al cincuenta por ciento (50%) de la longitud total de la misma. 4. Los toldos que se dispongan en la planta baja de fachadas retranqueadas respecto de la alineación exterior cumplirán las mismas condiciones establecidas en el número anterior, con las siguientes excepciones: a) Podrán sobresalir del plano de fachada tanto como el ancho del espacio libre privado, con un límite de cinco metros (5,00 m) y sin invadir nunca el dominio público.

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Elementos singulares

b) Pueden disponer de elementos de sustentación en los extremos para un mejor apoyo. En todo caso estos elementos no tendrán carácter fijo y serán fácilmente desmontables. 5. En las fachadas de las plantas superiores sólo se autorizarán toldos en los cuerpos salientes abiertos, no pudiendo tener en vuelo ni en longitud dimensiones superiores a las que presenten éstos. 6. En las terrazas entrantes sólo se autorizarán toldos abatibles o enrollables que se dispongan en el mismo plano de fachada y sin posibilidad de vuelo, no pudiendo cubrir, en su máximo despliegue, más del cincuenta por ciento (50%) del hueco en el que se localicen. 7. Los toldos no podrán contener ningún tipo de publicidad, excepto, en su caso, la del nombre comercial de la actividad a la que sirven.

Artículo 2.10.7. Cerramientos de parcela 1. Los cerramientos de parcela cumplirán las siguientes condiciones: a) En los linderos frontales podrán ser opacos hasta una altura máxima de un metro (1,00 m) medida desde la rasante, pudiendo ser ciegos hasta una altura máxima de tres metros (3,00 m) en una longitud, fraccionada o acumulada, no superior a un tercio (1/3) del frente ni a seis metros (6,00 m). La parte opaca del cerramiento frontal podrá ser complementada mediante un cerramiento calado, vegetal o visualmente diáfano hasta una altura máxima de tres metros (3,00 m) medidos desde la rasante del espacio exterior. b) Los cerramientos divisorios entre parcelas podrán ser opacos hasta una altura máxima de dos metros (2,00 m) y calados, vegetales o visualmente diáfanos hasta una altura máxima de tres metros (3,00 m), medidas ambas desde la cota de suelo de la parcela. c) La altura del cerramiento no podrá ser, en ningún caso, inferior a cincuenta centímetros (0,50 m).

Figura 2.10.6.1. Cerramiento de parcela (I) - Alzado esquemático

2. Los cerramientos de parcela deberán escalonarse para ser adaptados a la pendiente que, en su caso, presente la rasante de la acera exterior o espacio público, de modo que las limitaciones de altura señaladas en los números anteriores se cumplan en el centro de cada escalonamiento, pudiendo ser incrementadas en cincuenta centímetros (0,50 m) para las partes opacas en los extremos de mayor altura - Figura 2.10.6.2)

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Elementos singulares

Figura 2.10.6.2. Cerramiento de parcela (II) - Alzado esquemático

3. Cuando por la topografía del terreno existan desniveles o saltos de cota que se resuelvan mediante muros de contención dispuestos sobre los linderos frontales, se deberán cumplir las siguientes condiciones: a) La cota de suelo del terreno contenido no podrá situarse, en su contacto con el plano de la alineación exterior, a una distancia superior a un metro (1,00 m) respecto de la rasante de la acera o espacio exterior público. b) En caso de que la rasante exterior presente inclinación, la distancia límite establecida en la letra anterior se deberá cumplir en el centro de cada una de las plataformas resultantes de la adaptación topográfica de la parcela, pudiendo incrementarse hasta un máximo de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m) en el extremo más bajo. c) La coronación del muro de contención no podrá rebasar en más de treinta centímetros (0,30 m) la cota de suelo del terreno contenido. d) Ningún elemento del muro de contención podrá ocupar el suelo, vuelo o subsuelo de terrenos destinados a uso y dominio público. e) Sobre la coronación del muro se permitirá añadir: -

En cualquier tramo, un cerramiento calado, vegetal o visualmente diáfano de hasta un metros y cincuenta centímetros (1,50 m) de altura medida desde la coronación.

-

Un cerramiento mixto, compuesto de parte ciega y parte calada, vegetal o visualmente diáfana. Esta solución sólo se permitirá si el resultado de conjunto visible desde la vía pública cumple las condiciones establecidas para los cerramientos de parcela.

Los proyectos edificatorios que prevean muros de contención dispuestos sobre las alineaciones exteriores, deberán contener una adecuada descripción gráfica de los mismos con señalamiento de las rasantes exteriores, las cotas de suelo y la coronación de los muros. Cuando se prevean soluciones mixtas añadiendo elementos de cerramiento sobre elementos de contención, ambos deberán quedar perfectamente diferenciados en los proyectos, señalando las partes que cumplen funciones de contención y las que se destinan exclusivamente al cerramiento Figura 2.10.6.3)

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Elementos singulares

Figura 2.10.6.3. Muros de contención sobre linderos frontales - Alzado esquemático

4. Cuando existan saltos de cota entre parcelas colindantes, los muros de contención y cerramientos que se dispongan sobre el lindero que las separa deberán ajustarse a las limitaciones establecidas en el número anterior, debiéndose tomar como referencia para la medición de las alturas la cota de suelo de la parcela más baja o, en su caso, la cota natural del terreno circundante. 5. En ningún caso se permitirán cerramientos de parcela con remates que puedan causar lesiones. 6. Las modificaciones de los cerramientos de una parcela sólo serán autorizadas si se incluyen en un proyecto unitario que desarrolle una solución de conjunto y garantice un resultado homogéneo. 7. A los efectos de aplicación de este artículo se entenderá que un cerramiento es calado cuando el alzado del mismo presente al menos el cincuenta por ciento (50%) de su superficie perforada, ahuecada o abierta.

Artículo 2.10.8. Cerramientos provisionales de parcelas y solares 1. Los solares y parcelas vacantes podrán cerrarse provisionalmente con muro o vallado resistente, de dos metros (2,00 m) de altura como mínimo y tres metros (3,00 m) como máximo, acabado con un revoco, pintado o tratamiento adecuado que contribuya al ornato de la ciudad. 2. El cerramiento provisional se situará sobre la alineación exterior y será obligatorio en los siguientes casos: a) Cuando la urbanización que afecta a la parcela se halle ejecutada. b) Cuando sea necesario por motivos de seguridad, salubridad u ornato. c) Cuando en una parcela o solar se produzca el derribo de una edificación y no se prevea una construcción inmediata 3. Los terrenos destinados a dotaciones, espacios libres, infraestructuras o equipamientos públicos podrán ser cerrados provisionalmente por sus propietarios mientras no sean adquiridos por la Administración pública competente a través del procedimiento correspondiente. Las licencias que amparen este tipo de cerramientos tendrán carácter precario y su otorgamiento conllevará el deber de demolición o desmantelamiento de las obras y restauración de los terrenos y de su entorno sin indemnización, a requerimiento del órgano urbanístico actuante. La eficacia de las licencias quedará sujeta a la

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Elementos singulares

condición legal suspensiva de prestación de garantía por importe mínimo de los costes de demolición o desmantelamiento.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Alineada a Vial

TÍTULO III CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

CAPÍTULO 1 CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN ALINEADA A VIAL Artículo 3.1.1.

Aplicación Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de los parámetros y condiciones de la edificación Alineada a Vial que se regulan en los siguientes artículos.

Artículo 3.1.2.

Parámetros edificatorios básicos 1. Los parámetros edificatorios básicos de las parcelas que tengan asignada la tipología edificatoria Alineada a Vial, son los que se hallan establecidos en las fichas correspondientes de los ámbitos urbanísticos, en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate. 2. Para lo no regulado en los documentos citados en el punto anterior en cuanto a los parámetros urbanísticos básicos, se estará a lo dispuesto en los artículos siguientes de este Capítulo.

Artículo 3.1.3.

Tipos de edificación Alineada a Vial Se pueden distinguir los siguientes tipos de edificación Alineada a Vial: a) Edificación alineada a vial sin jardín delantero. b) Edificación alineada a vial con jardín delantero. c) Edificación alineada a vial con jardín delantero y jardín interior.

Artículo 3.1.4.

Parcela mínima 1. A efectos de su edificación, las parcelas deberán tener un lindero frontal de longitud no inferior a cinco metros (5,00 m) y su forma y dimensiones serán tales que permitirán la inscripción de un círculo de igual diámetro. La superficie deberá ser 2 igual o superior a cien metros cuadrados (100 m ). 2. Se exceptúan de cumplir las condiciones establecidas en el número anterior las parcelas residuales existentes a la entrada en vigor del Plan General que tengan un frente mínimo de tres metros (3,00 m) hacia una vía o espacio público previsto en el planeamiento, y en las se pueda desarrollar un edificio que respete el resto de parámetros de la tipología Alineada a Vial y cumpla la normativa sectorial aplicable, incluida, en caso de usos residenciales, la referida a las condiciones de habitabilidad. La existencia de dichas parcelas antes de la entrada en vigor del Plan General de Ordenación deberá ser acreditada documentalmente mediante su inscripción en un registro público. 3. Las parcelas que no reúnan las condiciones señaladas en alguno de los números anteriores sólo podrán edificarse si se agrupan con alguna de sus colindantes para

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Alineada a Vial

alcanzar las dimensiones mínimas o, en su caso, para generar una parcela residual. En este último supuesto se estará a lo dispuesto en el número anterior. 4. A efectos de segregación, parcelación o reparcelación, las parcelas deberán tener garantizado el acceso por vía pavimentada y presentar un lindero frontal de longitud no inferior a trece metros (13,00 m), pudiendo inscribirse en ellas un círculo de igual diámetro y debiendo contar con una superficie igual o superior a doscientos 2 cincuenta metros cuadrados (250 m ) de suelo. Se exceptúan de esta regla los casos que se exponen a continuación: a) Las subdivisiones de parcelas cuya ordenación pormenorizada establezca una altura no superior a dos (2) plantas y uso residencial unifamiliar, siempre que todas las parcelas de resultado cumplan las condiciones dimensionales y superficiales mínimas establecidas en el punto primero de este artículo. b) Las segregaciones de parcelas ya edificadas que cumplan las condiciones dimensionales y superficiales establecidas en el punto primero de este artículo, siempre que las demás parcelas resultantes, exceptuando las residuales en su caso, cumplan los mínimos establecidos en este apartado. En ningún caso se autorizarán segregaciones de las que resulten parcelas residuales de dimensiones inferiores a las establecidas en el punto primero. c) Las parcelas resultantes de proyectos reparcelatorios que actúan sobre fincas aportadas que no dan lugar a los mínimos establecidos en este apartado.

Artículo 3.1.5.

Alineaciones 1. Las alineaciones de las edificaciones son: a) Las señaladas en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación. b) Las resultantes de aplicar las determinaciones contenidas en esta Ordenanza. c) En su caso, las que se determinen en el planeamiento de ordenación remitida o en los instrumentos de planeamiento de desarrollo. 2. Las alineaciones exteriores de la parcela tendrán la condición de alineación de fachada cuando no se establezcan jardines delanteros. 3. Las edificaciones en esquina con frente a vial que no tengan establecido jardín delantero o que den a aceras menores de tres metros, habrán de disponer una alineación en chaflán, salvo en los supuestos de edificios incluidos en el Catálogo de Protección. La longitud del chaflán tendrá una dimensión mínima de tres metros (3,00 m). El cumplimiento de lo dispuesto en el presente número sólo será exigible en las obras edificatorias de nueva planta y de sustitución, definidas en la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias de Obras y Actuaciones Urbanísticas Mayores.

Artículo 3.1.6.

Retranqueos y separación entre edificios 1. Los retranqueos frontales que se señalan en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación tienen carácter fijo. Los restantes retranqueos tienen carácter de mínimo.

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Edificación Alineada a Vial

2. La separación mínima para abrir huecos en cualquier planta será de tres metros (3,00 m) con respecto a cualquier otra edificación o parcela, salvo que ya existieran los mismos, todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en esta Ordenanza, en otras normas que resulten de aplicación y en la legislación civil. 3. Deberá respetarse una separación mínima de tres metros (3,00 m) respecto a paredes medianeras de edificios protegidos en las que existen huecos originales, aunque tal separación no se desprenda de los planos de ordenación. 4. Las ampliaciones que se permitan en edificios protegidos habrán de respetar la disposición de los huecos originales, por lo que se prohíbe el adosamiento en caso de existencia de los mismos, debiéndose mantener una separación mínima de tres metros (3,00 m), salvo justificación expresa en la que se demuestra la escasa incidencia sobre la edificación original. 5. En los supuestos en que la parcela sea colindante con el suelo rústico y no se haya establecido alineación interior, la pared con frente a dicho suelo se retranqueará como mínimo tres metros (3,00 m) de la alineación zonal y se tratará como fachada, con apertura de huecos. El espacio libre resultante tendrá la condición de jardín interior.

Artículo 3.1.7.

Ocupación máxima 1. Se permitirá la ocupación total de la superficie de parcela comprendida entre la alineación de fachada y la alineación interior, debiéndose respetar en todo caso los espacios de retranqueo y separaciones entre edificios que resulten de lo dispuesto en el artículo anterior. 2. Los espacios de retranqueo solamente podrán ser ocupados en sótanos cuando se pretenda aumentar la dotación mínima de aparcamientos exigida y se garantice el ajardinamiento de su cubierta, respetando siempre los espacios de retranqueo frontales.

Artículo 3.1.8.

Espacios de retranqueo frontal: jardines delanteros 1. Los espacios de retranqueo frontales que se señalen en el Plan General de Ordenación o en sus instrumentos de desarrollo tendrán el carácter de jardín delantero. Mediante Estudio de Detalle, cuyo ámbito sea todo un frente de manzana, se podrá desarrollar el ensanchamiento de la acera de acuerdo a lo establecido en el artículo 2.3.4.6.a. 2. No está permitida ninguna construcción auxiliar o diáfana en los jardines delanteros. Sólo se autorizarán los armarios de instalaciones que cumplan lo establecido en el artículo 2.4.6.3, así como las construcciones técnicas principales que se dispongan completamente soterradas y cuyas cubiertas no generen escalonamientos aislados en la cota de suelo. 3. La superficie ajardinada no será inferior al cincuenta por ciento (50%) de la superficie del espacio de retranqueo frontal, salvo en aquellas parcelas de frente reducido en las que se justifique la imposibilidad de alcanzar ese porcentaje por la disposición de los accesos al edificio.

Artículo 3.1.9.

Jardines interiores 1. A efectos de lo regulado en el presente artículo tendrá consideración de jardín interior todo el espacio libre de parcela, exceptuando los jardines delanteros.

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Edificación Alineada a Vial

2. En los jardines interiores se permiten las construcciones diáfanas que cumplan las siguientes condiciones: a) La superficie ocupada no podrá superar en conjunto el diez por ciento (10%) del 2 jardín interior, con un máximo de veinticinco metros cuadrados (25 m ). b) La altura libre mínima será de dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m), estableciéndose una altura máxima total de cuatro metros (4,00 m) sobre la cota de suelo del terreno circundante. c) La separación mínima a edificios y a otras construcciones será de tres metros (3,00 m). 3. Las construcciones auxiliares están prohibidas en los jardines interiores. 4. Se permitirá la implantación, sólo al servicio exclusivo de la edificación, de piscinas, áreas deportivas y recreativas, áreas de juego e instalaciones auxiliares similares destinadas al ocio. 5. Se autorizarán los armarios de instalaciones que cumplan lo establecido en el artículo 2.4.6.3, así como las construcciones técnicas que se dispongan completamente soterradas y cuyas cubiertas no generen escalonamientos aislados en la cota de suelo. 6. En cualquier caso, la superficie ajardinada no será inferior al treinta por ciento (30%) de la superficie del jardín interior.

Artículo 3.1.10. Planta baja 1. El nivel de la planta baja podrá situarse hasta sesenta centímetros (0,60 m) por encima de la rasante de la alineación exterior, cuando el uso no sea residencial, y hasta un metro y cuarenta centímetros (1,40 m) cuando el uso de la planta baja sea residencial, limitación que se ha de cumplir en los puntos de acceso peatonal al edificio. 2. La ejecución de porches sólo se permitirá en la fachada posterior, siempre en el interior de la superficie ocupable y respetando los retranqueos establecidos.

Artículo 3.1.11. Plantas sótano Se admite, como norma general, la existencia de sótanos en todas las edificaciones respetando la ocupación y el retranqueo frontal que, en su caso, se halle establecido.

Artículo 3.1.12. Altura máxima y mínima de la edificación 1. La altura máxima de la edificación en unidades métricas viene determinado por el número de plantas, según las correspondencias siguientes: -

Una planta: 4,40 metros.

-

Dos plantas: 7,50 metros.

-

Tres plantas: 10,60 metros.

-

Cuatro plantas: 13,70 metros.

-

Cinco plantas: 16,80 metros.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Alineada a Vial

2. En los edificios de uso exclusivo terciario o de equipamiento, las alturas métricas máximas señaladas en el apartado anterior podrán ser incrementadas en 0,30 metros por planta. 3. Cuando se pretenda desarrollar un edificio de aparcamientos será de aplicación exclusivamente la altura en metros. 4. La altura mínima permitida será de una menos de las máximas permitidas.

Artículo 3.1.13. Medición de la altura 1. La altura se medirá en el centro de la fachada cuando entre los bordes de la parcela no exista una diferencia de rasante superior a tres metros (3,00 m).

Figura 3.1.12.1. Regla general para la medición de la altura - Alzado esquemático

2. Cuando, dada la pendiente del terreno, la diferencia de alturas entre los extremos de la fachada sea superior a tres metros (3,00 m), se dividirá la fachada en tantos tramos como sea necesario para que en ningún caso se sobrepase esta diferencia y se procederá a la medición de cada tramo, conforme a lo establecido en el número anterior.

Figura 3.1.12.2. Medición de la altura en terrenos con pendiente - Alzado esquemático

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Alineada a Vial

Artículo 3.1.14. Situaciones con tratamiento específico respecto a la altura 1. Parcelas con frente a dos calles no adyacentes. En manzanas que no tengan señaladas alineaciones interiores, la regulación de la altura afecta hasta la mitad de la manzana, por lo que las parcelas que den a dos calles tendrán distinta regulación para cada una de ellas - Figura 3.1.13.1.i)

Figura 3.1.13.1.i. Medición de la altura en parcelas con frente a dos calles no adyacentes (I) Sección esquemática

Una parcela que posea más fondo que la mitad del ancho de la manzana, tendrá distintas regulaciones de altura, de modo que la altura máxima en el lindero frontal podrá ser prolongada hasta la mitad del ancho de la manzana, adaptándose el resto de edificio a la altura máxima establecida por la rasante de la otra calle - Figura 3.1.13.1.ii.

Figura 3.1.13.1.ii. Medición de la altura en parcelas con frente a dos calles no adyacentes (II) Sección esquemática

Si la diferencia de alturas entre edificaciones colindantes derivada de lo dispuesto en las letras anteriores fuera igual o superior a tres metros (3,00 m), el testero que sobresalga se retranqueará del lindero tres metros (3,00 m) como mínimo y se tratará como fachada, con apertura de huecos - Figura 3.1.13.1.iii. Esa solución será igualmente obligatoria en edificios que colinden con parcelas vacantes si se prevé que, aún edificándose éstas hasta su máxima altura posible, pudieran quedar a la vista testeros o medianeras de altura igual o superior a tres metros (3,00 m). (Véase Figura 3.1.13.1.iii.)

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Alineada a Vial

Figura 3.1.13.1.iii. Medición de la altura en parcelas con frente a dos calles no adyacentes (III) Sección esquemática

2. Parcelas en manzanas con alineaciones interiores. Cuando existan señaladas alineaciones interiores, y la diferencia de nivel entre la rasante de la calle y el jardín interior sea mayor de tres metros (3,00 m), la altura reguladora se medirá en ambas alineaciones, afectando cada una hasta la línea intermedia entre ellas.

Figura 3.1.13.2. Medición de la altura en manzanas con alineaciones interiores - Sección esquemática

Artículo 3.1.15. Edificios en esquina 1. Cuando la edificación tenga fachada a dos o más vías formando esquina o chaflán, la altura se medirá en cada fachada de forma independiente, según los criterios establecidos en el artículo 3.1.12. 2. Si las vías que forman la esquina presentan rasantes diferentes, se permitirá que la referencia de altura máxima en la calle de superior cota pueda mantenerse en la calle de cota inferior, prolongándose en una longitud no superior a diez metros (10,00 m) medidos desde la esquina, aunque sea virtual por existir chaflán. Finalizada la prolongación, la edificación deberá escalonarse para adaptarse a las referencias de altura máxima de la calle de inferior cota. 3. En caso de que el edificio no alcance los trece metros (13,00 m) de longitud de fachada en la calle de inferior rasante, la prolongación de la última planta deberá retranquearse del lindero lateral una distancia mínima de tres metros (3,00 m), debiendo resolverse sus paramentos como fachadas con apertura de huecos. 4. Las plantas semienterradas o la parte de las mismas que se dispongan como plantas de sótano se ajustarán a los criterios y límites establecidos en el artículo 2.6.9, de modo que no se produzca un incremento de la altura en número de plantas del edificio por su posible consideración como plantas bajas.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Alineada a Vial

5. El forjado de techo de una planta que cumpla las condiciones de sótano en el frente de la calle de superior cota, podrá prolongarse una longitud máxima de diez metros (10,00 m) a lo largo de la calle inferior, no pudiendo superar en ningún punto la altura de dos metros (2,00 m) respecto de la rasante exterior. 6. La solución que se adopte en esquina no podrá dar lugar, en ninguna zona del edificio, a una superposición de plantas habitables que supere el número máximo permitido. (Véase Figura 3.1.14)

Figura 3.1.14. Edificios en esquina - Planta/alzado esquemático

Artículo 3.1.16. Cuerpos salientes 1. En la fachada frontal del edificio se podrán disponer cuerpos salientes con las limitaciones y condiciones siguientes: a) El vuelo máximo permitido será igual al diez por ciento (10%) del ancho de la calle o espacio libre público y nunca superior a un metro (1,00 m), quedando prohibido cualquier cuerpo saliente en calles o espacios libres de anchura inferior a seis metros (6,00 m).

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Alineada a Vial

b) Los cuerpos salientes quedarán separados de los linderos laterales tanto como vuelen y nunca menos de ochenta centímetros (0,80 m). c) La altura mínima sobre la rasante, medida en cualquier punto del vuelo, será de tres metros (3,00 m), no admitiéndose ningún cuerpo saliente en planta baja. d) La longitud total de fachada ocupada por los cuerpos salientes no excederá del cincuenta por ciento (50%) del producto resultante de multiplicar la longitud de la fachada por el número de plantas del edificio, excluida la baja. e) Cumpliendo las limitaciones establecidas en las letras anteriores, los cuerpos salientes podrán concentrarse en una sola planta o distribuirse libremente por la fachada del edificio. 2. Los cuerpos salientes sobre jardines delanteros se permiten con las mismas condiciones establecidas en el número anterior. En parcelas con frente a calles o espacios libres públicos de anchura inferior a seis metros (6,00 m), los cuerpos salientes no podrán rebasar la alineación exterior ni volar más de un metro (1,00 m) desde la fachada. 3. Los cuerpos salientes hacia los jardines interiores se permiten con las mismas condiciones y limitaciones establecidas anteriormente con respecto a los espacios públicos exteriores. En ningún caso se admiten cuerpos salientes cuando la distancia entre fachadas sea inferior a ocho metros (8,00 m), se sitúen a menos de tres metros (3,00 m) del lindero o generen incumplimientos de las condiciones mínimas de habitabilidad.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Abierta en Bloque

CAPÍTULO 2 CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN ABIERTA EN BLOQUE Artículo 3.2.1.

Aplicación Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de los parámetros y condiciones de la edificación Abierta en Bloque que se regulan en los siguientes artículos.

Artículo 3.2.2.

Parámetros edificatorios básicos 1. Los parámetros edificatorios básicos de las parcelas que tengan asignada la tipología edificatoria Abierta en Bloque, son los que se hallan establecidos en las fichas correspondientes de los ámbitos urbanísticos, en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate. 2. Para lo no regulado en los documentos citados en el apartado anterior en cuanto a los parámetros urbanísticos básicos, se estará a lo dispuesto en los artículos siguientes de este Capítulo.

Artículo 3.2.3.

Parcela mínima 1. La parcela mínima en la edificación Abierta en Bloque deberá cumplir con una 2 superficie mínima de ochocientos metros cuadrados (800 m ) y con un lindero frontal de longitud no inferior a veinticinco metros (25,00 m). Su forma y dimensiones serán tales que permitirán la inscripción de un círculo de veinticinco metros (25,00 m) de diámetro. 2. Se exceptúan de cumplir las condiciones establecidas en el número anterior las parcelas residuales existentes a la entrada en vigor del Plan General que tengan un frente mínimo de diez metros (10,00 m) hacia una vía o espacio público previsto en el planeamiento, y en las se pueda desarrollar un edificio que respete el resto de parámetros de la tipología Abierta en Bloque y cumpla la normativa sectorial aplicable, incluida, en caso de usos residenciales, la referida a las condiciones de habitabilidad. La existencia de dichas parcelas antes de la entrada en vigor del Plan General de Ordenación deberá ser acreditada documentalmente mediante su inscripción en un registro público. 3. Las parcelas que no reúnan las condiciones señaladas en alguno de los números anteriores sólo podrán edificarse si se agrupan con alguna de sus colindantes para alcanzar las dimensiones mínimas o, en su caso, para generar una parcela residual. En este último supuesto se estará a lo dispuesto en el número anterior. 4. Las parcelas resultantes de procesos de segregación, parcelación o reparcelación, deberán tener garantizado el acceso por vía pavimentada y cumplir las condiciones mínimas señaladas en el presente artículo.

Artículo 3.2.4.

Retranqueos y separación entre edificios 1. Los retranqueos que se señalan en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación tienen carácter de mínimo. 2. En aquellas parcelas que no tengan señalados retranqueos, se estará a lo siguiente:

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Abierta en Bloque

a) La edificación deberá separarse de las alineaciones exteriores un mínimo de cinco metros (5,00 m). b) De los demás linderos, en su caso, se retranqueará una distancia mayor o igual a la mitad de la altura y nunca inferior a tres metros (3,00 m). 3. Si se construye en un mismo solar más de un edificio, sin considerar como tales las construcciones técnicas o diáfanas, la separación entre ellos no será menor que la semisuma de sus alturas, respetándose siempre un mínimo de seis metros (6,00 m).

Artículo 3.2.5.

Ocupación máxima 1. La ocupación máxima de parcela será del cuarenta por ciento (40%) de la superficie de la misma. 2. En los casos de edificaciones escalonadas situadas sobre terrenos con pendiente superior al veinte por ciento (20%), se permitirá una ocupación máxima del cincuenta por ciento (50%). 3. En los sótanos se permite aumentar la ocupación máxima en un diez por ciento (10%) de la superficie de la parcela. Cuando se pretenda aumentar la dotación mínima de aparcamientos exigida y se garantice el ajardinamiento de sus cubiertas, se podrá alcanzar una ocupación máxima del sesenta por ciento (60%). En ambos supuestos se deberá garantizar el ajardinamiento de las cubiertas de los sótanos, que podrán ocupar en parte los espacios de retranqueo, excepto los frontales. 4. Los incrementos de la ocupación previstos en los dos números anteriores también serán aplicables a las parcelas incluidas en ámbitos de ordenación remitida o de tratamiento específico, salvo a aquellas que tengan establecida una ocupación superior al cincuenta por ciento (50%).

Artículo 3.2.6.

Edificabilidad La edificabilidad de esta tipología será la que se halle establecida en el Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de 1 desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate .

Artículo 3.2.7.

Espacio libre de parcela 1. Se admitirá la ocupación de los espacios libres de parcela mediante construcciones diáfanas y técnicas, en los términos y condiciones establecidas en el artículo siguiente. 2. En los espacios libres de parcela se permitirá la implantación, sólo al servicio exclusivo de la edificación, de piscinas, áreas deportivas y recreativas, áreas de juego e instalaciones auxiliares similares destinadas al ocio. 3. Habrá de destinarse a jardín un mínimo del treinta por ciento (30%) de la superficie total de la parcela, excepto en aquellas en las que se establezca un coeficiente de ocupación superior al cuarenta por ciento (40%), en cuyo caso se exigirá un ajardinamiento de al menos el cincuenta por ciento (50%) del espacio libre resultante.

____________________ 1 Artículo 4.5.4 de las NN.UU. de Ordenación Pormenorizada del PGO : “La edificabilidad máxima para esta

tipología se establece en 1,60 m2c/m2s, excepto para las parcelas de dotaciones públicas y para las que en los planos de ordenación pormenorizada o en la ficha correspondiente se determine otra de forma expresa”

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Abierta en Bloque

4. El espacio de retranqueo frontal habrá de ajardinarse, al menos, en el cincuenta por ciento (50%) de su superficie. 2

5. Se habrá de disponer un árbol de porte cada cien metros cuadrados (100 m ) de parcela. 6. Entre los espacios exteriores de uso privativo, o entre éstos y los de uso común, podrán disponerse elementos de separación con las siguientes condiciones: a) La altura total de los elementos de separación no superará los 2,00 metros. b) En los tres (3) primeros metros lineales medidos desde la fachada del edificio perpendicularmente a ésta, los elementos de separación podrán ser ciegos en toda su altura siempre que no se localicen sobre el retranqueo. c) En el resto de los espacios, incluidos los retranqueos, los elementos de separación sólo podrán ser ciegos hasta una altura de un metro (1,00 m).

Figura 3.2.6.6. elementos de separación entre espacios exteriores - Perspectiva esquemática

Artículo 3.2.8.

Construcciones exteriores al edificio 1. Las construcciones auxiliares exteriores no se permiten en las parcelas que tengan asignada la tipología edificatoria Abierta en Bloque. 2. Las construcciones diáfanas exteriores se permitirán siempre que cumplan las siguientes condiciones: d) La superficie ocupada por las mismas no superará en conjunto el diez por ciento (10%) del espacio libre de parcela, con un máximo de cincuenta metros 2 cuadrados (50 m ), salvo en las parcelas destinadas a usos turísticos, en las que 2 se podrán alcanzar los cien metros cuadrados (100 m ) de ocupación, siempre dentro del límite porcentual señalado. e) Se situarán fuera de los espacios de retranqueo. f) La altura libre mínima será de dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m), estableciéndose una altura máxima total de cuatro metros (4,00 m) sobre la cota de suelo del terreno circundante. g) La separación mínima a edificios y a otras construcciones será de tres metros (3,00 m). 3. Se permite la implantación de construcciones técnicas, que no podrán ocupar en superficie, aislada o acumuladamente, más del cinco por ciento (5%) del espacio 2 libre de parcela, con un máximo de diez metros cuadrados (10 m ). Su altura no superará en ningún punto los tres metros (3,00 m) sobre la cota de suelo

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Abierta en Bloque

circundante. Cuando se localicen en espacios de retranqueo deberán disponerse de forma soterrada, sin constituir una extensión funcional de las plantas sótano del edificio y sin que su cubierta pueda generar escalonamientos aislados en la cota de suelo. 4. Las condiciones establecidas en el apartado anterior no serán aplicables a los armarios de instalaciones, que se ajustarán a lo dispuesto en el artículo 2.4.6.3.

Artículo 3.2.9.

Planta baja El nivel de piso de la planta baja podrá situarse hasta un metro y veinte centímetros (1,20 m) por encima de la cota de suelo del terreno circundante, limitación que se ha de cumplir en los accesos peatonales al edificio.

Artículo 3.2.10. Plantas sótano Se admite como norma general la existencia de sótanos en todas las edificaciones respetando la ocupación y, en todo caso, el retranqueo frontal establecido.

Artículo 3.2.11. Altura máxima 1. En aquellos casos en los que la ordenación pormenorizada es establecida por el Plan General de Ordenación y la altura máxima de una parcela o manzana no se encuentre señalada en los planos o en las fichas correspondientes, ésta no podrá superar las cuatro plantas. 2. Serán de aplicación las correspondencias entre el número de plantas y la altura máxima en unidades métricas establecidas en el capítulo anterior para la tipología Alineada a Vial, excepto cuando la edificación abierta en bloque se destine a equipamientos privados, al uso turístico en la categoría de hoteles o a edificios de uso exclusivo comercial, en cuyo caso se aplicarán las siguientes correspondencias: -

Una planta: 4,40 metros.

-

Dos plantas: 7,80 metros.

-

Tres plantas: 10,90 metros.

-

Cuatro plantas: 14,00 metros.

Artículo 3.2.12. Cuerpos salientes Los cuerpos salientes respetarán los retranqueos establecidos, no limitándose ni su vuelo ni su ocupación en fachada.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación en Ciudad Jardín

CAPÍTULO 3 CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN CIUDAD JARDÍN

Artículo 3.3.1.

Aplicación Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de los parámetros y condiciones de la edificación en Ciudad Jardín que se regulan en los siguientes artículos.

Artículo 3.3.2.

Parámetros edificatorios básicos 1. Los parámetros edificatorios básicos de las parcelas que tengan asignada la tipología edificatoria en Ciudad Jardín (CJ), son los que se hallan establecidos en las fichas correspondientes de los ámbitos urbanísticos, en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate. 2. Para lo no regulado en los documentos citados en el apartado anterior en cuanto a los parámetros urbanísticos básicos, se estará a lo dispuesto en los artículos siguientes de este Capítulo.

Artículo 3.3.3.

Tipos de edificación en Ciudad Jardín Según la intensidad y las características de las edificaciones admitidas en la tipología de Ciudad Jardín, se distinguen los siguientes tipos: a) Ciudad Jardín Aislada. Es la formada por una o varias edificaciones destinadas al uso residencial unifamiliar en el interior de una parcela, con jardín privado perimetral. Se diferencian dos subtipos en función del grado de intensidad edificatoria: Ciudad Jardín Aislada Grado 1 (CJ1) y Ciudad Jardín Aislada Grado 2 (CJ2). b) Ciudad Jardín Agrupada (CJ3). Se corresponde con las edificaciones generalmente adosadas y que se desarrollan mediante un proyecto conjunto y unitario, pudiendo conformar espacios edificados o exteriores de uso comunitario.

Artículo 3.3.4.

Parcela mínima 1. En los diferentes tipos de edificaciones en Ciudad Jardín, se fijan las siguientes dimensiones y condiciones de parcela mínima: Superficie mínima Ciudad Jardín Aislada Grado 1 (CJ1) Ciudad Jardín Aislada Grado 2 (CJ2) Ciudad Jardín Agrupada (CJ3)

400 m

2

200 m

2

1.000 m

2

Círculo inscribible

Frente mínimo

Ø 15 m

10 m

Ø 12 m

9m

Ø 25 m

20 m

2. Se exceptúan de cumplir las condiciones establecidas en el número anterior las siguientes parcelas:

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación en Ciudad Jardín

a) Las parcelas residuales existentes a la entrada en vigor del Plan General que tengan un frente mínimo de tres metros (3,00 m) hacia una vía o espacio público previsto en el planeamiento, y en las se pueda desarrollar un edificio que respete el resto de parámetros de la tipología en Ciudad Jardín y cumpla la normativa sectorial aplicable, incluida, en caso de usos residenciales, la referida a las condiciones de habitabilidad. b) Las parcelas segregadas o existentes antes de la entrada en vigor del Plan 2 General de Ordenación que presenten trescientos metros cuadrados (300 m ) de superficie y diez metros (10,00 m) de frente. En ambos casos, la existencia de las parcelas en las condiciones señaladas deberá ser acreditada documentalmente mediante su inscripción en un registro público. 3. Las parcelas que no reúnan las condiciones señaladas en alguno de los números anteriores sólo podrán edificarse si se agrupan con alguna de sus colindantes para alcanzar las dimensiones mínimas o, en su caso, para generar una parcela residual. En este último supuesto se estará a lo dispuesto en el número anterior. 4. Las parcelas resultantes de procesos de segregación, parcelación o reparcelación, deberán tener garantizado el acceso por vía pavimentada y cumplir las condiciones dimensionales mínimas señaladas en el presente artículo.

Artículo 3.3.5.

Compatibilidad entre Ciudad Jardín Grado 2 y Ciudad Jardín Agrupada 1. Los tipos de Ciudad Jardín determinados como Aislada Grado 2 (CJ2) y Agrupada (CJ3), se consideran compatibles entre sí, de manera que al determinarse tales tipologías en los Planos de Ordenación pormenorizada podrá optarse por desarrollar cualquiera de ellas. 2. En cualquier caso, se deberán cumplir las condiciones de parcela mínima y demás parámetros que correspondan a la tipología edificatoria que finalmente se pretenda desarrollar en la parcela, ya sea Ciudad Jardín Aislada Grado 2 (CJ2) o Ciudad Jardín Agrupada (CJ3).

Artículo 3.3.6.

Retranqueos y separación entre edificios 1. Los retranqueos que se señalan en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación tienen carácter de mínimo. 2. En aquellas parcelas que no tengan señalados retranqueos, se estará a lo siguiente: a) El retranqueo frontal será de cinco metros (5,00 m) en la tipología de Ciudad Jardín Aislada Grado 1 (CJ1) y de tres metros (3,00 m) en Ciudad Jardín Aislada Grado 2 (CJ2) y Ciudad Jardín Agrupada (CJ3). b) El retranqueo lateral será de tres metros (3,00 m), salvo en las parcelas residuales, para las que se establece un retranqueo de dos metros (2,00 m). c) El retranqueo posterior será de tres metros (3,00 m) en todos los casos. 3. Si se construye en un mismo solar más de un edificio, sin considerar como tal las construcciones auxiliares, técnicas o diáfanas, la separación entre ellos no será menor de tres metros (3,00 m).

Artículo 3.3.7.

Ocupación máxima 1. La ocupación máxima de parcela será del cuarenta por ciento (40%) de la superficie

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación en Ciudad Jardín

de la misma. 2. En los terrenos con pendiente superior al veinte por ciento (20%) se permite aumentar la ocupación máxima en un diez por ciento (10%) de la superficie de la parcela. 3. En los sótanos se permite aumentar la ocupación máxima en un diez por ciento (10%) de la superficie de la parcela. 4. Los incrementos de la ocupación previstos en los dos números anteriores también serán aplicables a las parcelas incluidas en ámbitos de ordenación remitida o de tratamiento específico, salvo a aquellas que tengan establecida una ocupación superior al cincuenta por ciento (50%).

Artículo 3.3.8.

Edificabilidad La edificabilidad de esta tipología será la que se halle establecida en el Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de 2 desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate .

Artículo 3.3.9.

Espacio libre de parcela 1. Se admitirá la ocupación de los espacios libres de parcela mediante construcciones auxiliares, diáfanas y técnicas, en los términos y condiciones establecidas en el artículo siguiente. 2. Se permitirá la implantación, sólo al servicio exclusivo de la edificación, de piscinas, áreas deportivas y recreativas, áreas de juego e instalaciones auxiliares similares destinadas al ocio. 3. Habrá de destinarse a jardín un mínimo del treinta por ciento (30%) de la superficie total de la parcela, excepto en aquellas en las que se establezca un coeficiente de ocupación superior al cuarenta por ciento (40%), en cuyo caso se exigirá un ajardinamiento de al menos el cincuenta por ciento (50%) del espacio libre resultante. 4. El espacio de retranqueo frontal habrá de ajardinarse, al menos, en el cincuenta por ciento (50%) de su superficie. 2

5. Se habrá de disponer un árbol de porte cada cien metros cuadrados (100 m ) de parcela. 6. Entre los espacios exteriores de uso privativo, o entre éstos y los de uso común, podrán disponerse elementos de separación con las siguientes condiciones: a) La altura total de los elementos de separación no superará los 2,00 metros. b) En los tres (3) primeros metros lineales medidos desde la fachada del edificio perpendicularmente a ésta, los elementos de separación podrán ser ciegos en toda su altura siempre que no se localicen sobre el retranqueo. c) En el resto de los espacios, incluidos los retranqueos, los elementos de separación sólo podrán ser ciegos hasta una altura de un metro (1,00 m). (Véase Figura 3.2.6.6) ____________________ 2 Artículo 4.6.6 de las NN.UU. de Ordenación Pormenorizada del PGO : “La edificabilidad máxima se fija en 0,75 m2

construidos por cada m2 de solar, salvo para la edificación Aislada grado 1, en donde se establece una edificabilidad máxima de 0,50 m2c/m2s”.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación en Ciudad Jardín

Artículo 3.3.10. Construcciones exteriores al edificio 1. Las construcciones auxiliares exteriores sólo se permiten en las parcelas que tengan asignada la tipología de Ciudad Jardín Aislada Grado 1 (CJ1). Dichas construcciones cumplirán las siguientes condiciones: a) Estarán comprendidas en la edificabilidad y ocupación máxima establecidas. b) Podrán adosarse a uno de los linderos laterales en una longitud continua no superior a seis metros (6,00 m) y respetando, en todo caso, el retranqueo frontal. c) Su altura máxima total, en cualquiera de sus elementos, será de tres metros (3,00 m) medidos desde la cota de suelo del terreno circundante. d) La separación mínima a edificios y a otras construcciones será de tres metros (3,00 m). 2. Las construcciones diáfanas exteriores se permitirán siempre que cumplan las siguientes condiciones: a) La superficie ocupada por las mismas no superará en conjunto el diez por ciento (10%) del espacio libre de parcela, con un máximo de treinta metros cuadrados 2 (30 m ), salvo en las parcelas destinadas a usos turísticos, en las que se podrán 2 alcanzar los cincuenta metros cuadrados (50 m ) de ocupación, siempre dentro del límite porcentual señalado. b) Se situarán fuera de los espacios de retranqueo. c) La altura libre mínima será de dos metros y cincuenta centímetros metros (2,50 m), estableciéndose una altura máxima total de cuatro metros (4,00 m) sobre la cota de suelo del terreno circundante. d) La separación mínima a edificios y a otras construcciones será de tres metros (3,00 m). 3. Se permite la implantación de construcciones técnicas, que no podrán ocupar en superficie, aislada o acumuladamente, más del cinco por ciento (5%) del espacio 2 libre de parcela, con un máximo de diez metros cuadrados (10 m ). Su altura no superará en ningún punto los tres metros (3,00 m) sobre la cota de suelo circundante. Cuando se localicen en espacios de retranqueo deberán disponerse de forma soterrada, sin constituir una extensión funcional de las plantas sótano del edificio y sin que su cubierta pueda generar escalonamientos aislados en la cota de suelo. 4. Las condiciones establecidas en el punto anterior no serán aplicables a los armarios de instalaciones, que se ajustarán a lo dispuesto en el artículo 2.4.6.3.

Artículo 3.3.11. Planta baja El nivel de piso de la planta baja podrá situarse hasta un metro y veinte centímetros (1,20 m) por encima de la cota de suelo del terreno circundante, limitación que se ha de cumplir en los accesos peatonales al edificio.

Artículo 3.3.12. Plantas sótano Se admite como norma general la existencia de sótanos en todas las edificaciones respetando la ocupación y, en todo caso, el retranqueo frontal establecido.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación en Ciudad Jardín

Artículo 3.3.13. Altura máxima 1. La altura máxima se fija en siete metros y cincuenta centímetros (7,50 m) y dos (2) plantas. 2. En las edificaciones de uso turístico hotelero cuya planta baja se destine a zonas comunes de la instalación, en los edificios de uso exclusivo comercial y en los equipamientos privados, se aplicarán las siguientes relaciones entre número de plantas y altura máxima de la edificación: -

Una planta: 4,50 metros.

-

Dos plantas: 7,80 metros.

3. Lo establecido en el número anterior no será de aplicación a los edificios incluidos en el Catálogo de Protección ni a aquellos que por situarse en su entorno se encuentren afectados por las determinaciones del propio Catálogo.

Artículo 3.3.14. Cuerpos salientes Los cuerpos salientes respetarán los retranqueos establecidos, no limitándose ni su vuelo ni su ocupación en fachada.

Artículo 3.3.15. Condiciones particulares de Ciudad Jardín Aislada 1. Las edificaciones unifamiliares podrán disponerse aisladas o adosadas en forma de pareados. En este último caso, sólo se autorizarán si se proyectan y construyen simultáneamente, bajo una única licencia. 2. Salvo en los casos permitidos de adosamiento, la separación entre edificios no será inferior a tres metros (3,00 m). 3. La superficie libre de parcela podrá quedar vinculada funcionalmente a los locales o edificaciones a modo de jardines o terrazas de uso privativo.

Artículo 3.3.16. Condiciones particulares de Ciudad Jardín Agrupada 1. Las agrupaciones edificatorias no podrán superar los cincuenta metros (50,00 m) de longitud de fachada ni los quince metros de ancho (15,00 m). En la edificación escalonada no se limita el ancho, aunque no podrá existir en ninguna vertical más de dos plantas habitables superpuestas ni el escalonamiento podrá superar las tres plantas. 2. La distancia entre las fachadas longitudinales de dos agrupaciones edificatorias será igual o superior ocho metros (8,00 m). Los testeros se separarán entre sí, al menos, seis metros (6,00 m). 3. La superficie libre de parcela que deberá destinarse a espacios de uso común (jardines, instalaciones deportivas, circulaciones, etc.) será al menos el treinta por ciento (30%) de la misma. La restante podrá quedar vinculada funcionalmente a los locales o edificaciones a modo de jardines o terrazas de uso privativo. 4. El viario rodado no podrá ocupar más del diez por ciento (10%) de la superficie libre de parcela.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación en Ciudad Jardín

5. Los vehículos de protección civil habrán de disponer de acceso libre a la parcela de tal forma que ningún acceso a vivienda se sitúe a una distancia superior a treinta metros (30,00 m) de aquél o de cualquier viario o espacio libre de dominio público. 6. Una vez edificada la parcela se prohíbe la parcelación o segregación de la misma, salvo mediante modificación de planeamiento. 7. El número máximo de viviendas que se podrá construir será de una (1) por cada 2 doscientos metros cuadrados (200 m ) de parcela o porción.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Rural

CAPÍTULO 4 CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN DE TRANSICIÓN Y CAMINO RURAL

Artículo 3.4.1.

Aplicación Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de los parámetros y condiciones de la edificación de Transición y Camino Rural que se regulan en los siguientes artículos.

Artículo 3.4.2.

Parámetros edificatorios básicos 1. Los parámetros edificatorios básicos de las parcelas que tengan asignada la tipología edificatoria en Transición (TR) y Camino Rural (CR), son los que se hallan establecidos en las fichas correspondientes de los ámbitos urbanísticos, en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate. 2. Para lo no regulado en los documentos citados en el apartado anterior en cuanto a los parámetros urbanísticos básicos, se estará a lo dispuesto en los artículos siguientes de este Capítulo.

Artículo 3.4.3.

Normativa subsidiaria Para los aspectos edificatorios no regulados en el presente Capítulo serán de aplicación subsidiaria las condiciones particulares de la tipología en Ciudad Jardín Aislada, salvo en el caso de parcelas situadas entre medianeras, a las que se aplicarán las condiciones particulares de la tipología Alineada a Vial.

Artículo 3.4.4.

Parcela mínima 1. Para las tipologías de Transición (TR) y Camino Rural (CR) se fijan, según cada supuesto, las siguientes dimensiones y condiciones de parcela mínima: Superficie mínima TR sin medianeras laterales TR con una medianera lateral TR entre dos medianeras Camino Rural

Círculo inscribible

Frente mínimo

200 m

2

Ø 12 m

9m

150 m

2

Ø9m

9m

100 m

2

Ø5m

5m

800 m

2

Ø 20 m

20 m

2. Se exceptúan de cumplir las condiciones establecidas en el número anterior las parcelas residuales existentes a la entrada en vigor del Plan General, que en esa fecha contaran con acceso directo a través de una vía pavimentada abierta al uso público, en las se pueda desarrollar un edificio que respete el resto de parámetros de la tipología correspondiente y cumpla la normativa sectorial aplicable, incluida, en caso de usos residenciales, la referida a las condiciones de habitabilidad. La existencia de dichas parcelas antes de la entrada en vigor del Plan General de Ordenación deberá ser acreditada documentalmente mediante su inscripción en un registro público.

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Edificación Rural

3. Las parcelas que no reúnan las condiciones señaladas en alguno de los números anteriores sólo podrán edificarse si se agrupan con alguna de sus colindantes para alcanzar las dimensiones mínimas o, en su caso, para generar una parcela residual. En este último supuesto se estará a lo dispuesto en el número anterior. 4. En la categoría de asentamiento rural, a efectos de segregación, se limita la superficie de las parcelas resultantes a un mínimo de cuatrocientos metros 2 2 cuadrados (400 m ) en la tipología de Transición y mil metros cuadrados (1.000 m ) en la tipología de Camino Rural, debiéndose cumplir las condiciones de frente mínimo y diámetro de círculo inscribible. 5. Se exceptúan de cumplir la limitación superficial establecida en el número anterior las parcelas ya edificadas que respeten las condiciones dimensionales y superficiales establecidas en el apartado primero de este artículo. 6. Las parcelas resultantes de procesos de segregación, parcelación o reparcelación, deberán tener garantizado el acceso por vía pavimentada y cumplir las condiciones dimensionales mínimas señaladas en el presente artículo.

Artículo 3.4.5.

Retranqueos y separación entre edificios 1. Los retranqueos que se señalan en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación tienen carácter de mínimo. 2. En aquellas parcelas que no tengan señalado jardín delantero, se estará a lo siguiente: a) En la tipología de Transición, la edificación se podrá situar en la alineación exterior siempre que la misma esté consolidada por la edificación existente y colindante, al menos, en uno de sus laterales. Para el resto de los supuestos la edificación deberá separarse un mínimo de tres metros (3,00 m) de dicha alineación exterior, debiendo respetar en todo caso la línea de edificación derivada de la legislación sectorial, que se refleja en los planos de ordenación pormenorizada. b) En la tipología de Camino Rural, el retranqueo mínimo será de cinco metros (5,00 m) a vía, salvo edificaciones existentes. En todo caso, la edificación deberá respetar la línea de edificación derivada de la legislación sectorial, que se refleja en los planos de ordenación pormenorizada. 3. Para el resto de los retranqueos de la edificación, en los casos en que no se reflejen expresamente en los planos de ordenación pormenorizada correspondientes, serán de aplicación las siguientes determinaciones: a) La edificación se separará como mínimo tres metros (3,00 m) de los linderos laterales y posterior en la tipología de Transición, y cinco metros (5,00 m) en la tipología de Camino Rural, salvo en los casos en los que se imponga o permita expresamente el adosamiento. b) En los supuestos en que existan edificios colindantes con paredes medianeras de altura superior a una planta, será obligatorio el adosamiento a las mismas al menos en una profundidad de tres metros (3,00 m) medidos desde la alineación de fachada. c) En los supuestos en que la parcela sea colindante con el suelo rústico y no se haya establecido alineación interior, la pared con frente a dicho suelo se retranqueará como mínimo tres metros (3,00 m) de la alineación zonal y se tratará como fachada, con apertura de huecos. El espacio de retranqueo tendrá la condición de jardín interior.

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Edificación Rural

4. Podrán adosarse dos viviendas, situadas en la misma parcela o en parcelas contiguas, siempre que se proyecten y construyan simultáneamente bajo una única licencia, no dejen muros al descubierto y cumplan el resto de parámetros.

Artículo 3.4.6.

Fondo edificable 1. De no estar reflejada la alineación interior en los planos de ordenación pormenorizada, el fondo edificable será de veinticinco metros (25 m), debiéndose respetar, en todo caso, la regulación de retranqueos establecida en el artículo anterior. 2. Las edificaciones existentes a la entrada en vigor del Plan General de Ordenación quedan exceptuadas de cumplir el fondo edificable, aunque no podrán ser ampliadas en caso de que lo superen.

Artículo 3.4.7.

Edificabilidad La edificabilidad de esta tipología será la que se halle establecida en el Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de 3 desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate .

Artículo 3.4.8.

Plantas sótano Se admite como norma general la existencia de sótanos en todas las edificaciones respetando la ocupación y, en todo caso, el retranqueo frontal establecido.

Artículo 3.4.9.

Altura máxima La altura máxima de las edificaciones se establece en siete metros y cuarenta centímetros (7,40 m) y dos (2) plantas de altura.

Artículo 3.4.10. Espacio libre de parcela 1. En aquellas parcelas en que se refleja exclusivamente la edificación existente en los planos de ordenación pormenorizada, estableciendo el resto de la parcela como 2 jardín privado, se permite ocupar hasta veinte metros cuadrados (20 m ) de la superficie de éste, con un máximo del cincuenta por ciento (50%) de su superficie, con el fin de dotar a las edificaciones de dependencias que permitan alcanzar las condiciones mínimas de habitabilidad. Dichas ampliaciones edificatorias respetarán, en todo caso, los retranqueos señalados en los números 2 y 3 del artículo 3.4.4. 2. Se admitirá la ocupación de los espacios libres de parcela mediante construcciones auxiliares, diáfanas y técnicas, en los términos y condiciones establecidas en el artículo siguiente. 3. Se permitirá la implantación, sólo al servicio exclusivo de la edificación, de piscinas, áreas deportivas y recreativas, áreas de juego e instalaciones auxiliares similares ____________________ 3 Artículo 4.7.6 de las NN.UU. de Ordenación Pormenorizada del PGO :

“1. La superficie edificable máxima es de 200 m2 construidos por parcela, salvo que por la aplicación de los otros parámetros y condiciones resulte una superficie edificable menor. Se exceptúan de la condición anterior las edificaciones existentes. 2. Quedan excluidas de la anterior limitación las construcciones vinculadas a la actividad agrícola y ganadera cuando éstas se permitan, cuyo techo máximo edificable será definido por la aplicación sobre la totalidad de la parcela incluida en el ámbito del suelo urbano o del asentamiento rural, del coeficiente de edificabilidad de 0,10 m2/m2s”.

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Edificación Rural

destinadas al ocio. 4. Habrá de destinarse a jardín un mínimo del treinta por ciento (30%) del espacio libre resultante. 5. El espacio de retranqueo frontal, cuando exista, habrá de ajardinarse, al menos, en el cincuenta por ciento (50%) de su superficie, salvo en aquellas parcelas de frente reducido en las que se justifique la imposibilidad de alcanzar ese porcentaje por la disposición de los accesos al edificio.

Artículo 3.4.11. Construcciones exteriores al edificio 1. Las construcciones condiciones:

auxiliares

exteriores

se

permitirán

con

las

siguientes

a) Estarán comprendidas en la edificabilidad y ocupación máxima establecidas. b) Podrán adosarse a uno de los linderos laterales en una longitud continua no superior a seis metros (6,00 m) y respetando, en todo caso, el retranqueo frontal. c) Su altura máxima total, en cualquiera de sus elementos, será de tres metros (3,00 m) medidos desde la cota de suelo del terreno circundante. d) La separación mínima a edificios y a otras construcciones será de tres metros (3,00 m). 2. Las construcciones diáfanas exteriores se permitirán siempre que cumplan las siguientes condiciones: a) La superficie ocupada por las mismas no superará en conjunto el diez por ciento (10%) del espacio libre de parcela, con un máximo de treinta metros cuadrados 2 (30 m ). b) Se situarán fuera de los espacios de retranqueo. c) La altura libre mínima será de dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m), estableciéndose una altura máxima total de cuatro metros (4,00 m) sobre la cota de suelo del terreno circundante. d) La separación mínima a edificios y a otras construcciones será de tres metros (3,00 m). 3. Se permite la implantación de construcciones técnicas, que no podrán ocupar en superficie, aislada o acumuladamente, más del cinco por ciento (5%) del espacio 2 libre de parcela, con un máximo de diez metros cuadrados (10 m ). Su altura no superará en ningún punto los tres metros (3,00 m) sobre la cota de suelo circundante. Cuando se localicen en espacios de retranqueo deberán disponerse de forma soterrada, sin constituir una extensión funcional de las plantas sótano del edificio y sin que su cubierta pueda generar escalonamientos aislados en la cota de suelo. 4. Las condiciones establecidas en el punto anterior no serán aplicables a los armarios de instalaciones, que se ajustarán a lo dispuesto en el artículo 2.4.6.3. 5. Lo dispuesto en los puntos precedentes no será aplicable a las parcelas situadas entre medianeras en las que se imponga o permita un adosamiento del que resulte un frente edificado en toda su longitud. En tales supuestos, los jardines delanteros y posteriores, de existir, podrán albergar sólo las construcciones e instalaciones a que se refieren los artículos 3.1.7 y 3.1.8.

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Edificación Rural

Artículo 3.4.12. Cuerpos salientes 1. Los cuerpos salientes respetarán los retranqueos establecidos, no limitándose ni su vuelo ni su ocupación en fachada. No obstante, en las parcelas situadas entre medianeras en las que se imponga o permita un adosamiento del que resulte un frente edificado en toda su longitud, los cuerpos salientes cumplirán lo establecido en los puntos siguientes del presente artículo. 2. En la fachada frontal del edificio entre medianeras se podrán disponer cuerpos salientes con las limitaciones y condiciones siguientes: a) El vuelo máximo permitido será igual al diez por ciento (10%) del ancho de la calle o espacio libre público y nunca superior a un metro (1,00 m), quedando prohibido cualquier cuerpo saliente en calles o espacios libres de anchura inferior a seis metros (6,00 m). b) Los cuerpos salientes quedarán separados de los linderos laterales tanto como vuelen y nunca menos de ochenta centímetros (0,80 m). c) La altura mínima sobre la rasante, medida en cualquier punto del vuelo, será de tres metros (3,00 m), no admitiéndose ningún cuerpo saliente en planta baja. d) La longitud total de fachada ocupada por los cuerpos salientes no excederá del cincuenta por ciento (50%) del producto resultante de multiplicar la longitud de la fachada por el número de plantas del edificio, excluida la baja. e) Cumpliendo las limitaciones establecidas en las letras anteriores, los cuerpos salientes podrán concentrarse en una sola planta o distribuirse libremente por la fachada del edificio. 3. Cuando existan jardines delanteros frente a edificios entre medianeras, los cuerpos salientes se permiten con las mismas condiciones establecidas en el número anterior. En parcelas con frente a calles o espacios libres públicos de anchura inferior a seis metros (6,00 m), los cuerpos salientes no podrán rebasar la alineación exterior ni volar más de un metro (1,00 m) desde la fachada. 4. En edificios entre medianeras, los cuerpos salientes hacia los jardines interiores se permiten con las mismas condiciones y limitaciones establecidas anteriormente con respecto a los espacios públicos exteriores. En ningún caso se admiten cuerpos salientes cuando la distancia entre fachadas sea inferior a ocho metros (8,00 m), se sitúen a menos de tres metros (3,00 m) del lindero o generen incumplimientos de las condiciones mínimas de habitabilidad.

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Edificación Industrial

CAPÍTULO 5 CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN INDUSTRIAL

Artículo 3.5.1.

Aplicación Las determinaciones de este Capítulo serán aplicables a las obras de nueva edificación, así como a aquellas otras actuaciones que se lleven a cabo en las parcelas o en las edificaciones existentes y que impliquen modificación de los parámetros y condiciones de la edificación Industrial que se regulan en los siguientes artículos.

Artículo 3.5.2.

Parámetros edificatorios básicos 1. Los parámetros edificatorios básicos de las parcelas que tengan asignada la tipología Industrial son los que se hallan establecidos en las fichas correspondientes de los ámbitos urbanísticos, en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate. 2. Para lo no regulado en los documentos citados en el punto anterior en cuanto a los parámetros urbanísticos básicos, se estará a lo dispuesto en los artículos siguientes de este Capítulo. 3. En cualquier caso, deberán cumplirse las determinaciones contenidas en las normativas sectoriales que sean de aplicación, por referencia genérica o específica de la actividad industrial concreta a que se destine la edificación, y las derivadas de la regulación de las actividades clasificadas.

Artículo 3.5.3.

Tipos de edificación Industrial 1. Según las características de las actividades que vayan a albergar, y a los efectos de establecer las condiciones particulares que resulten adecuadas en cada caso, se distinguen los siguientes tipos de edificación Industrial: a) Instalaciones de Producción Industrial. Son las edificaciones e instalaciones en las que se realiza una actividad industrial con procesos de producción o transformación cuyas características e impacto obligan a que estén ubicadas en sectores industriales especializados, o en suelo rústico cuando así se autorice. b) Naves Industriales y de Almacenaje. Son las edificaciones en forma de naves, en las que se realiza la actividad industrial de producción o transformación para la que no se emplea maquinaria pesada y no se generan acciones contaminantes, siguiendo las propias de talleres de reparación de bienes, de almacenaje de bienes y/o productos, o en las que se prestan servicios cuyas características requieran su ubicación en este tipo de edificaciones. Se diferencian dos subtipos en función del grado de intensidad edificatoria: Naves Industriales y de Almacenaje Grado 1 y Naves Industriales y de Almacenaje Grado 2. 2. Cuando en los planos de ordenación pormenorizada se determina la tipología Industrial, la misma quedará referida al tipo específico de Naves Industriales y de Almacenaje Grado 2, salvo que en la ficha correspondiente se establezca otra determinación.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Artículo 3.5.4.

Edificación Industrial

Parcela mínima 1. Para la tipología Industrial se fijan, a efectos edificatorios y de parcelación, las siguientes dimensiones y condiciones de parcela mínima: Superficie mínima Instalaciones de Producción industrial Naves Industriales y de Almacenaje Grado 1 Naves Industriales y de Almacenaje Grado 2

2.000 m

2

Círculo inscribible

Frente mínimo

Ø 25 m

25 m

500 m

2

Ø 12 m

12 m

250 m

2

Ø 10 m

10 m

2. Se exceptúan de cumplir las condiciones establecidas en el número anterior las parcelas residuales existentes a la entrada en vigor del Plan General que tengan un frente mínimo de tres metros (3,00 m) hacia una vía o espacio público previsto en el planeamiento, y en las se pueda desarrollar un edificio que respete el resto de parámetros de la tipología Industrial y cumpla la normativa sectorial aplicable. La existencia de dichas parcelas antes de la entrada en vigor del Plan General de Ordenación deberá ser acreditada documentalmente mediante su inscripción en un registro público. 3. Las parcelas que no reúnan las condiciones señaladas en alguno de los números anteriores sólo podrán edificarse si se agrupan con alguna de sus colindantes para alcanzar las dimensiones mínimas o, en su caso, para generar una parcela residual. En este último supuesto se estará a lo dispuesto en el número anterior. 4. Las parcelas resultantes de procesos de segregación, parcelación o reparcelación, deberán tener garantizado el acceso por vía pavimentada y cumplir las condiciones mínimas señaladas en el presente artículo.

Artículo 3.5.5.

Retranqueos y separación entre edificios 1. Los retranqueos frontales que se señalan en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación tienen carácter fijo. Los restantes retranqueos tienen carácter de mínimo. 2. En aquellas parcelas que no tengan señalados retranqueos, se estará a lo siguiente: a) El retranqueo frontal será de cinco metros (5,00 m). b) El retranqueo lateral y posterior será de cinco metros (5,00 m) en la tipología de Instalaciones de Producción Industrial y de tres metros (3,00 m) para la tipología de Naves Industriales y de Almacenaje Grado 1. c) Para la tipología de Naves Industriales y de Almacenaje Grado 2 no se establecen retranqueos laterales ni posteriores.

Artículo 3.5.6.

Ocupación máxima 1. La ocupación máxima de la parcela será del sesenta por ciento (60%) en la tipología de Instalaciones de Producción Industrial. 2. Para la tipología de Naves Industriales y de Almacenaje, la ocupación máxima será la resultante de aplicar los retranqueos establecidos.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Artículo 3.5.7.

Edificación Industrial

Espacios libres de parcela 1. Los espacios libres de parcela podrán destinarse a aparcamientos, jardines y muelles de carga. El espacio libre posterior, además, podrá ser acondicionado y utilizado para el almacenaje al aire libre de productos y materiales, siempre que las características de los mismos lo permitan con arreglo a la normativa sectorial aplicable. 2. Se admitirá la ocupación de los espacios libres de parcela mediante construcciones auxiliares, en los términos y condiciones establecidas en el artículo siguiente.

Artículo 3.5.8.

Construcciones exteriores al edificio 1. Las construcciones auxiliares exteriores se permiten con las siguientes condiciones: a) Estarán comprendidas en la edificabilidad y ocupación máxima establecidas. b) Se situarán fuera de los espacios de retranqueo, excepto la caseta de portería o control de acceso, que podrá situarse en el espacio de retranqueo frontal siempre 2 que no supere los tres metros cuadrados (3 m ) de superficie. c) Su altura máxima total, en cualquiera de sus elementos, será de tres metros (3,00 m) medidos desde la cota de suelo del terreno circundante. d) La separación mínima a edificios y a otras construcciones será de tres metros (3,00 m). 2. Las construcciones diáfanas exteriores se permitirán en las siguientes condiciones: a) La superficie ocupada por las mismas no superará en conjunto el diez por ciento (10%) del espacio libre de parcela, con un máximo de treinta metros cuadrados 2 (30 m ). b) Se situarán fuera de los espacios de retranqueo. c) La altura libre máxima de dichas construcciones auxiliares será de dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m), estableciéndose una altura máxima total de cuatro metros (4,00 m) sobre la cota de suelo del terreno circundante. d) La separación mínima a edificios y a otras construcciones será de tres metros (3,00 m). 3. Se permite la implantación de construcciones técnicas, que no podrán ocupar en superficie, aislada o acumuladamente, más del diez por ciento (10%) del espacio 2 libre de parcela, con un máximo de veinte metros cuadrados (20 m ). Su altura no superará en ningún punto los tres metros (3,00 m) sobre la cota de suelo circundante. Cuando se localicen en espacios de retranqueo deberán disponerse de forma soterrada, sin constituir una extensión funcional de las plantas sótano del edificio y sin que su cubierta pueda generar escalonamientos aislados en la cota de suelo. Los armarios de instalaciones se ajustarán a lo establecido en el artículo 2.4.6.3. 4. Las construcciones técnicas destinadas al depósito de combustible o de cualquier otro producto peligroso, no podrán situarse en el retranqueo frontal.

Artículo 3.5.9.

Plantas sótano Se admite como norma general la existencia de sótanos en todas las edificaciones respetando la ocupación y, en todo caso, el retranqueo frontal establecido. ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Edificación Industrial

Artículo 3.5.10. Altura máxima 1. La altura máxima de la edificación no podrá exceder de nueve metros y cincuenta centímetros (9,50 m). La cumbrera, en el caso de cubiertas inclinadas, no podrá sobrepasar la altura de tres metros y cincuenta centímetros (3,50 m) sobre la altura de cornisa del edificio. La altura de la edificación se medirá respecto a la cota de referencia de la planta baja, que no podrá situarse, en el punto medio de cualquier fachada, a una altura mayor de un metros y cincuenta centímetros (1,50 m) respecto a la rasante de la acera o cota de suelo exterior, según sea el caso. 2. Por encima de la altura máxima sólo son admisibles los elementos puntuales de instalaciones indispensables para el proceso industrial de la actividad que se trate.

Artículo 3.5.11. Cuerpos salientes Los cuerpos salientes respetarán los retranqueos establecidos, no limitándose ni su vuelo ni su ocupación en fachada.

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CONDICIONES PARTICULARES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO URBANO

Equipamientos

CAPÍTULO 6 CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN DESTINADA A EQUIPAMIENTO

Artículo 3.6.1.

Equipamientos privados 1. Los parámetros edificatorios básicos de las parcelas que se destinen a equipamientos de titularidad privada son los que se hallan establecidos en las fichas correspondientes de los ámbitos urbanísticos, en los planos de ordenación pormenorizada del Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate. 2. En las parcelas con tipología de Equipamiento y uso privado para las que no se hayan establecido los parámetros edificatorios correspondientes, se deberá tramitar previamente un Estudio de Detalle que defina y concrete la implantación del volumen edificable. En todo caso se estará a lo siguiente: a) Se aplicarán las condiciones propias de la tipología edificatoria característica de la manzana en que se localice la parcela. b) En caso de indeterminación de la tipología característica de la manzana, o cuando la parcela ocupe la totalidad de la misma, las condiciones aplicables serán las de la Edificación Abierta en Bloque.

Artículo 3.6.2.

Dotaciones y equipamientos públicos 1. Las condiciones edificatorias de las parcelas destinadas a dotaciones o equipamientos públicos serán lo suficientemente flexibles para no condicionar ni limitar funcionalmente la actividad a desarrollar. 2. En las zonas de edificación abierta no se limita la altura, ocupación o superficie edificable de las parcelas dotacionales o destinadas a equipamientos públicos. Cuando las condiciones de la parcela y las necesidades programáticas del edificio lo permitan, se habrá de respetar un retranqueo mínimo a linderos de tres metros (3,00 m). 3. Los edificios dotacionales o de equipamientos públicos que se sitúen en zonas de edificación Alineada a Vial no tendrán limitaciones en cuanto a su altura o fondo edificable. Se evitarán, en todo caso, las medianeras vistas en el propio edificio y las afecciones sobre las edificaciones colindantes que impidan el cumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad, salubridad o seguridad. 4. En las parcelas dotacionales o de equipamientos públicos que ocupen la totalidad de una manzana o unidad urbanística equivalente, se podrá optar indistintamente por el desarrollo edificatorio con tipología Alineada a Vial o Abierta en Bloque en función de las necesidades a cubrir. 5. Los edificios dotacionales o de equipamiento público ubicados en suelo rústico deberán cumplir, además, las exigencias, condiciones y limitaciones establecidas para esa clase de suelo en la presente Ordenanza, en la legislación urbanística y sectorial aplicable y en el planeamiento insular y territorial, debiendo proyectarse de forma que produzcan el menor impacto visual y la menor afección al territorio.

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CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

Condiciones generales

TÍTULO IV CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

CAPÍTULO 1 CONDICIONES GENERALES

Artículo 4.1.1.

Definición y aplicación 1. En el presente Título se establecen las condiciones generales y particulares a las que, según sus características y su relación con el entorno, han de sujetarse las construcciones y edificaciones en suelo rústico no categorizado como asentamiento rural, así como en suelo clasificado como urbanizable no sectorizado hasta que se establezca su sectorización. 2. Toda edificación, construcción o instalación que se localice en el medio rural deberá cumplir las disposiciones de la legislación y reglamentación sectorial que le sean de aplicación, las determinaciones del planeamiento territorial, la regulación de las actividades clasificadas, en su caso, así como las determinaciones del planeamiento general y de esta Ordenanza que resulten aplicables. 3. Subsidiariamente, cuando lo exija la aplicación de los parámetros regulados en el presente Título, serán aplicables al medio rural las definiciones que para el medio urbano contiene esta Ordenanza (linderos, superficies, alturas, plantas , etc.).

Artículo 4.1.2.

Determinaciones comunes 1. La edificación en suelo rústico, cuando se permita y autorice, deberá siempre asegurar la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y el específico de la categoría que corresponda, adoptando para ello cuantas medidas sean precisas para proteger el ambiente del medio en el que se inserta, garantizando la restauración de las condiciones naturales de los terrenos y de su entorno inmediato, tras la finalización de las obras. 2. Todos los actos de edificación y uso del suelo rústico deben cumplir las disposiciones normativas que le sean aplicables y, subsidiariamente, las siguientes reglas: a) Las edificaciones o construcciones no podrán limitar el campo visual, romper el paisaje o desfigurar la perspectiva en los lugares de paisaje abierto ni en los núcleos e inmediaciones de las carreteras y los caminos e itinerarios pintorescos o con interés visual. b) La altura máxima de cualquier edificación o construcción será de una planta y cuatro metros (4,00 m), salvo en los casos en que se determine expresamente una altura mayor. c) Las edificaciones o construcciones no podrán presentar características tipológicas o soluciones estéticas propias de las zonas urbanas. d) Se prohíbe la colocación y el mantenimiento de anuncios, carteles, vallas publicitarias o instalaciones de características similares, permitiéndose exclusivamente la colocación de carteles indicativos o informativos regulados en la presente Ordenanza. e) Las construcciones deben armonizar con los edificios de notable valor arquitectónico o etnográfico que puedan estar situados en su entorno inmediato, así como con los aspectos característicos de la arquitectura rural o tradicional del

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CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

Condiciones generales

asentamiento o conjunto en el que se ubiquen, de acuerdo a lo establecido en la presente Ordenanza. f) Las construcciones o edificaciones deberán situarse en el lugar de la finca menos fértil o idóneo para el cultivo, salvo cuando provoquen un mayor efecto negativo, ambiental o paisajístico. No podrán emplazarse en terrenos cuya pendiente natural supere el cincuenta por ciento (50%). g) Las edificaciones deben presentar todos sus paramentos exteriores y cubiertas totalmente terminados, con empleo en ellos de las formas y los materiales que menor impacto produzcan o, en todo caso, los que favorezcan en mayor medida la integración no mimética en el entorno inmediato y en el paisaje, estando prohibidos los reflectantes y no admitiéndose paredes sin materiales de acabado. No se permitirán las medianeras vistas. h) Las edificaciones deben tener el carácter de aisladas y, en su caso, ser adecuadas al uso y a la explotación a los que se vinculen, guardando estricta proporción con las necesidades de los mismos. i) En defecto de determinaciones expresas en esta Ordenanza, toda construcción o edificación deberá cumplir las siguientes separaciones mínimas:

- Seis metros (6,00 m) al eje de toda vía pública, sin perjuicio de mayores distancias señaladas por la normativa sectorial. -

Cinco metros (5,00 m), o una distancia equivalente a su altura, al resto de linderos.

j) Las obras de rehabilitación y restauración de las edificaciones e instalaciones que se incluyen en el Catálogo de Protección, cumplirán las condiciones que se determinan en dicho instrumento, así como las que se establecen en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en las presentes Ordenanzas k) Los proyectos contendrán, en su caso, la solución adoptada para la absorción y reutilización de las materias orgánicas, que en ningún caso podrán ser vertidas a cauces ni bordes de caminos.

Artículo 4.1.3.

Proyectos de explotación 1. La implantación de edificaciones, construcciones e instalaciones vinculadas a la actividad agrícola, ganadera o piscícola, requerirá, cuando así se establezca expresamente en la presente Ordenanza, la presentación ante el Ayuntamiento del correspondiente proyecto de explotación suscrito por técnico competente. 2. Los proyectos de explotación cumplirán las siguientes condiciones: a) Deberán referirse a la finca o conjunto de fincas destinadas a la actividad agropecuaria, sean o no constitutivas de una explotación agropecuaria. b) Definirán con precisión y presupuestarán las actuaciones de su objeto. c) Contendrán todas las actuaciones necesarias para garantizar la puesta en explotación de la finca. d) Justificarán la proporcionalidad de las edificaciones, construcciones instalaciones con la extensión y características de la explotación.

e

e) Justificarán la adecuación de lo proyectado a la legislación y reglamentación sectorial y a los instrumentos de ordenación aplicables.

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CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

Condiciones generales

f) Incluirán, en su caso, las medidas de protección y corrección de carácter ambiental que correspondan. 3. El proyecto de explotación será obligatorio para actuaciones que estén sujetas a evaluación de impacto ecológico o ambiental en virtud de lo establecido en la legislación o reglamentación aplicable. 4. Cualquier actuación que tenga por objeto construcciones, edificaciones o instalaciones vinculadas a una explotación agropecuaria, individual o colectiva, requerirá la presentación de un proyecto de explotación que identifique las fincas afectadas y, en su caso, los titulares de las explotaciones. 5. En los casos en que resulte preceptiva la aportación de un proyecto de explotación, el otorgamiento de la licencia municipal conllevará el deber por parte del promotor de presentar en el Ayuntamiento de Arona un certificado final de obra, suscrito por la dirección facultativa competente, en el que quede constancia de la completa ejecución de las actuaciones, de su adecuación a las condiciones de la licencia otorgada y de la efectiva puesta en explotación de los terrenos afectados. Dicho certificado deberá ser aportado en el plazo máximo de un mes contado a partir del día en que finalice el plazo concedido para la ejecución de las obras, incluida su posible prórroga. La omisión de este deber será considerado como un incumplimiento de las condiciones de la licencia.

Artículo 4.1.4.

Vinculación a la actividad agropecuaria Las actuaciones vinculadas a la actividad agrícola o ganadera de la finca sobre la que se autoricen, podrán quedar sometidas a un plan de seguimiento, con las inspecciones que el Ayuntamiento considere adecuadas, a los efectos de comprobar el mantenimiento fehaciente de las condiciones técnico-económicas de la actividad agropecuaria.

Artículo 4.1.5.

Intervenciones vinculadas a explotaciones agropecuarias 1. Las construcciones, edificaciones e instalaciones vinculadas a una explotación agropecuaria deberán ser inscritas en los registros correspondientes, si los hubiera. 2. Será condición de eficacia de la licencia, que sea inscrita en el Registro de la Propiedad la vinculación de dichas construcciones, edificaciones e instalaciones a las fincas constitutivas de la explotación agropecuaria.

Artículo 4.1.6.

Características físicas de las fincas Para la determinación de las superficies y linderos de las fincas se considerarán las que figuren en el Registro de la Propiedad o en los registros, inventarios o censos públicos de carácter agropecuario. En defecto de los anteriores se atenderá a la superficie y linderos catastrales de la fincas.

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CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

Condiciones particulares

CAPÍTULO 2 CONDICIONES PARTICULARES Artículo 4.2.1.

Aplicación Las condiciones particulares que se establecen en el presente capítulo serán de obligado cumplimiento en todas las actuaciones y obras de nueva edificación, así como a las obras que se lleven a cabo sobre las edificaciones y construcciones existentes y que modifiquen los parámetros y condiciones que se regulan en los siguientes artículos, todo ello salvo determinaciones más restrictivas, permisivas o vinculantes contenidas en planes territoriales o normas sectoriales.

Artículo 4.2.2.

Cuartos de aperos de labranza Los cuartos de aperos de labranza deberán cumplir las siguientes condiciones: a) De implantación: -

Los cuartos de aperos de labranza sólo se autorizarán en las clases y categorías de suelo que expresamente determinen el Plan General de Ordenación y, en su 4 caso, los instrumentos de ordenación territorial .

-

Sólo se autorizarán sobre fincas de superficie igual o superior a quinientos metros 2 cuadrados (500 m ) que se destinen de forma efectiva y real a la actividad agrícola, debiendo quedar dicha circunstancia suficientemente acreditada. Cuando no exista aún tal actividad, los cuartos de aperos de labranza sólo serán autorizados si se incluyen en un proyecto de explotación que cumpla las condiciones señaladas en el artículo 4.1.3.

-

No se autorizarán cuartos de aperos aislados sobre fincas de superficie inferior a 2 diez mil metros cuadrados (10.000 m ) en las que exista o se prevea la construcción de almacenes agrícolas.

-

En fincas de superficie inferior a diez mil metros cuadrados (10.000 m ) sólo se autorizará un cuarto de aperos. En las fincas de superior superficie se establece una densidad máxima de un cuarto de aperos por cada diez mil metros 2 cuadrados (10.000 m ) .

2

b) De tamaño: -

Los cuartos de aperos de labranza se ajustarán, en cuanto a su superficie edificada, a lo dispuesto en el Plan General de Ordenación y en los instrumentos 5 de ordenación territorial .

-

Se les podrá anexionar una instalación sanitaria complementaria de superficie no 2 superior a cinco metros cuadrados (5 m ). Sólo se autorizará una instalación complementaria para cada cuarto de aperos, con independencia de la superficie del mismo.

c) De volumen y forma: -

Tendrán una sola planta.

____________________ 4 Artículo 5.3.3.2.a de las NN.UU. Generales del PGO: “Se permiten exclusivamente en el suelo rústico de

Protección Agraria, en cualquiera de sus tipos”. 5 Artículo 5.3.3.2.c de las NN.UU. Generales del PGO: “Su superficie no superará los 10,00 metros cuadrados o, caso

de explotaciones colectivas, 5,00 metros cuadrados por agricultor con un máximo absoluto de 30,00 metros cuadrados”.

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99

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

Condiciones particulares

-

La altura máxima de los cerramientos verticales será de tres metros (3,00 m) y la altura máxima total no superará los cuatro metros y cincuenta centímetros (4,50 m), medidas ambas desde la cota del terreno circundante en contacto con la edificación.

-

Todos los paramentos deberán acabarse con obra de fábrica a cara vista, con mampostería ordinaria o con revestimiento continuo. En este ultimo caso, se utilizarán colores que favorezcan la integración en el entorno inmediato.

d) De posición: -

Artículo 4.2.3.

Se separarán al menos diez metros (10,00 m) del eje de toda vía o camino y tres metros (3,00 m) de cualquier lindero.

Almacenes agrícolas Los almacenes agrícolas deberán cumplir las siguientes condiciones: a) De implantación: -

Se permitirán exclusivamente en el suelo rústico de protección agraria, en cualesquiera de sus subcategorías, en fincas de superficie igual o superior a la minima establecida a efectos de segregación.

-

Sólo se autorizarán al servicio de explotaciones agropecuarias que se destinen de forma efectiva y real a la actividad agrícola, debiendo quedar dicha circunstancia suficientemente acreditada. Cuando no exista aún tal actividad, los almacenes agrícolas sólo serán autorizados si se incluyen en un proyecto de explotación que cumpla las condiciones señaladas en el artículo 4.1.3.

-

Sólo podrán construirse sobre fincas que linden con vía o camino de uso público y que estén integradas en la explotación agropecuaria a la que sirven.

-

La superficie de referencia a efectos de determinar las condiciones de tamaño será la resultante de la suma de las superficies de las fincas integradas en la explotación agropecuaria.

b) De tamaño: 2

-

La superficie edificada máxima será de un metro cuadrado (1 m ) por cada cien 2 metros cuadrados (100 m ) de explotación agropecuaria, con un máximo absoluto 2 de doscientos metros cuadrados (200 m ) para explotaciones individuales y 2 trescientos (300 m ) para explotaciones colectivas. Si de la limitación que se establece en el siguiente apartado resultara una superficie menor, se tomaría ésta como límite máximo.

-

Deberán guardar una proporción adecuada con la superficie cultivada, de modo 2 que su superficie edificada queda limitada a 1 metro cuadrado (1 m ) por cada 2 doscientos cincuenta metros cuadrados (250 m ) de explotación agrícola efectiva.

-

La superficie edificada puede fraccionarse en varias construcciones sólo si se justifica técnicamente su necesidad.

c) De volumen y forma: -

Tendrán una sola planta.

-

La altura máxima de los paramentos verticales queda establecida en cuatro metros y cincuenta centímetros (4,50 m), con un máximo absoluto de seis metros

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100

CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

Condiciones particulares

y cincuenta centímetros (6,50 m) en la cumbrera de la cubierta inclinada, si la hubiera. -

Las cubiertas inclinadas no presentarán pendientes superiores al veinte por ciento (20%).

-

Todos los paramentos visibles desde el exterior deberán acabarse con obra de fábrica a cara vista, con mampostería ordinaria o con revestimiento continuo. En este ultimo caso, se utilizarán colores que favorezcan la integración en el entorno inmediato.

d) De posición:

Artículo 4.2.4.

-

Se separarán al menos diez metros (10,00 m) del eje de toda vía o camino y tres metros (3,00 m) de cualquier lindero.

-

Cuando la finca presente bancales con diferencias de cota iguales o superiores a dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m), los almacenes agrícolas se construirán enterrados o semienterrados en el bancal superior, con la fachada dispuesta hacia el bancal inferior. En estos casos, la altura máxima se medirá en la citada fachada.

Invernaderos Los invernaderos deberán cumplir las siguientes condiciones: a) De implantación: -

Los invernaderos sólo se podrán instalar en las clases y categorías de suelo que expresamente determinen el Plan General de Ordenación y, en su caso, los 6 instrumentos de ordenación territorial .

-

Sólo se autorizarán sobre fincas de superficie igual o superior a la mínima establecida a efectos de segregación.

-

Deberán situarse a una distancia superior a cincuenta metros (50,00 m) de las edificaciones actuales o futuras de los suelos urbanos, urbanizables y asentamientos rurales delimitados por el Plan General de Ordenación. Los existentes a la entrada en vigor de dicho Plan, podrán mantener su ocupación hasta que se consolide la edificación.

-

Sólo podrán ser autorizados previa presentación, ante el Ayuntamiento, del correspondiente proyecto de explotación que cumpla las condiciones señaladas en el artículo 4.1.3.

b) De tamaño: -

Deberán respetar las superficies máximas establecidas en la legislación sectorial aplicable.

-

Si la superficie cultivada con cubrición supera los veinte mil metros cuadrados 2 (20.000 m ), en el proyecto de explotación, o en un anexo al mismo, deberán establecerse las medidas correctoras que minimicen el impacto visual de la instalación, ya sea mediante la creación de franjas de vegetación o cualquier otra medida que resulte óptima a tal fin.

____________________ 6 Artículo 5.3.3.3.a de las NN.UU. Generales del PGO: “Sólo se admitirán en la categoría de suelo rústico Agrícola

Intensivo y de Protección Territorial, además de los existentes en el suelo rústico de Protección Costera”.

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CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

Condiciones particulares

c) De volumen y forma: -

No podrán superar la altura máxima de ocho metros (8,00 m) medidos desde la cota del terreno circundante.

-

Deberán construirse con materiales translúcidos y estructuras fácilmente desmontables, no constituyendo en ningún caso una instalación de carácter definitivo.

d) De posición: -

Artículo 4.2.5.

Se separarán al menos seis metros (6,00 m) del eje de toda vía o camino y tres metros (3,00 m) de cualquier lindero.

Bodegas 1. Las bodegas localizadas en suelo rústico y vinculadas directamente con la explotación agrícola cuyos productos procesen, tendrán consideración de instalación complementaria del uso agrícola y deberán cumplir las siguientes condiciones: a) De implantación: -

Se permiten exclusivamente en la categoría de protección agraria, en cualesquiera de sus subcategorías, en fincas de superficie igual o superior a 2 diez mil metros cuadrados (10.000 m ).

-

Se autorizarán exclusivamente cuando sirvan directa y exclusivamente a una o varias explotaciones agropecuarias, individuales o colectivas, que presenten 2 una superficie de al menos cien mil metros cuadrados (100.000 m ) destinados de manera efectiva y real al cultivo de los productos que se hayan de procesar en la bodega. Cuando no exista aún la actividad agrícola, las bodegas sólo serán autorizados si se incluyen en un proyecto de explotación que cumpla las condiciones señaladas en el artículo 4.1.3.

-

Sólo podrán construirse sobre fincas que linden con vía o camino de uso público y que estén integradas en la explotación agropecuaria a la que sirven.

-

La superficie de referencia a efectos de determinar las condiciones de tamaño será la resultante de la suma de las superficies de las fincas integradas en la explotación agropecuaria.

b) De tamaño: 2

-

La superficie edificada máxima será trescientos metros cuadrados (300 m ). Bajo dicha superficie podrá construirse un sótano de la misma superficie máxima.

-

La superficie edificada puede fraccionarse en varias construcciones sólo si se justifica técnica y suficientemente su necesidad.

c) De volumen y forma: -

Tendrán una sola planta visible desde el exterior.

-

La altura máxima de los paramentos verticales queda establecida en cuatro metros y cincuenta centímetros (4,50 m), con un máximo absoluto de seis metros y cincuenta centímetros (6,50 m) en la cumbrera de la cubierta inclinada, si la hubiera.

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CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

Condiciones particulares

-

Las cubiertas inclinadas no presentarán pendientes superiores al veinte por ciento (20%).

-

Todos los paramentos visibles desde el exterior deberán acabarse con obra de fábrica a cara vista, con mampostería ordinaria o con revestimiento continuo. En este ultimo caso, se utilizarán colores que favorezcan la integración en el entorno inmediato.

d) De posición: -

Se separarán al menos diez metros (10,00 m) del eje de toda vía o camino y tres metros (3,00 m) de cualquier lindero.

2. Las bodegas que no cumplan los requisitos señalados en el apartado anterior quedarán adscritas al uso industrial y deberán ajustarse a las condiciones establecidas para tal uso.

Artículo 4.2.6.

Establos 3. Los establos sólo se podrán instalar en las clases y categorías de suelo que expresamente determinen el Plan General de Ordenación y, en su caso, los 7 instrumentos de ordenación territorial . 4. Las características de las edificaciones e instalaciones vinculadas al uso ganadero estabulado serán las establecidas en el planeamiento territorial especial de la actividad ganadera.

Artículo 4.2.7.

Estaciones de servicio Las estaciones de servicio para suministro de combustible deberán cumplir las siguientes condiciones: a) De implantación: -

Las estaciones de servicio para suministro de combustible sólo se autorizarán en las clases y categorías de suelo que expresamente determinen el Plan General 8 de Ordenación y, en su caso, los instrumentos de ordenación territorial .

-

Las fincas sobre las que se desarrollen tendrán una superficie igual o superior a 2 tres mil metros cuadrados (3.000 m ).

b) De tamaño: 2

-

La superficie edificada máxima será trescientos metros cuadrados (300 m ).

-

La superficie edificada puede fraccionarse en varias construcciones sólo si se justifica técnica y suficientemente su necesidad.

c) De volumen y forma: -

Tendrán una (1) sola planta.

____________________ 7 Artículo 5.3.3.4.a de las NN.UU. Generales del PGO: “Sólo se admitirán en el suelo rústico de Protección Agraria,

considerándose preferentes las del tipo Profesional A en el suelo Agrícola Tradicional y las Profesionales B en el Agrícola Intensivo. En los Asentamientos rurales se admiten exclusivamente las de autoconsumo”. 8 Artículo 5.3.5.4. de las NN.UU. Generales del PGO: “ (…) Las estaciones de servicio se permiten en los bordes de

las carreteras insulares, cuando estén categorizados como suelo rústico de Protección Agraria y suelo rústico de Protección Territorial”.

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CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN EN EL MEDIO RURAL

-

Condiciones particulares

La altura máxima queda establecida en cuatro metros (4,00 metros).

d) De posición: -

Artículo 4.2.8.

Se separarán al menos diez metros (10,00 m) del eje de toda vía o camino y tres metros (3,00 m) de cualquier lindero.

Cerramientos de fincas 1. Los cerramientos de fincas deberán cumplir las siguientes condiciones: a) Las alturas máximas y mínimas serán, respectivamente, de dos metros (2,00 m) y cincuenta centímetros (0,50 m). b) La parte opaca del cerramiento no podrá sobrepasar los setenta centímetros (0,70 m) metros medidos desde la rasante de la vía exterior o la cota del terreno circundante. c) Se situarán, exclusivamente, sobre los linderos de las fincas, quedando expresamente prohibida la ejecución de cerramientos en el interior de las mismas. d) La parte no opaca del cerramiento se resolverá mediante celosías, mallas, verjas, pantallas vegetales o sistemas similares. e) Podrán escalonarse para ser adaptados a la pendiente que, en su caso, presente la rasante o el suelo exterior circundante, de modo que las limitaciones de altura señaladas en los números anteriores se cumplan en el centro de cada escalonamiento, pudiendo ser incrementadas en cincuenta centímetros (0,50 m) para las partes opacas en los extremos de mayor altura. 2. Los cerramientos y contenciones preexistentes de mampostería de piedra sólo podrán ser reparados o sustituidos por otros del mismo material. Sobre ellos se permite colocar la parte no opaca del cerramiento, sin que en ningún caso se pueda superar la altura máxima de dos metros (2,00 m).

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CONDICIONES DE LOS USOS

Condiciones generales

TÍTULO V CONDICIONES DE LOS USOS

CAPÍTULO 1 CONDICIONES GENERALES

Artículo 5.1.1.

Definiciones 1. El uso de un edificio es el destino que puede darse al mismo, en su conjunto o en parte de él. 2. Actividad es el conjunto de operaciones de carácter industrial, mercantil o profesional que se ejerce o explota en un local o espacio delimitado y que se destina a la producción o consumición de bienes o a la prestación de servicios. 3. Las condiciones del uso en un edificio son aquellas que inciden en la organización y ordenación del mismo, con el objeto de establecer la admisibilidad y garantizar que el desarrollo de las actividades se realice de acuerdo a las determinaciones del Plan General de Ordenación y a la normativa sectorial aplicable en cada caso.

Artículo 5.1.2.

Aplicación 1. Las condiciones establecidas en el presente Título serán aplicables a las obras y actuaciones de nueva edificación, rehabilitación y cambios de uso que tengan por finalidad la implantación de nuevos usos. 2. Las condiciones que se establecen en este Título no serán obligatorias para los usos existentes. Sí deberán ser cumplidas, sin embargo, cuando se realicen obras, actuaciones, modificaciones o implantación de actividades que afecten a los parámetros que aquí se regulan y no exista impedimento técnico que imposibilite tal cumplimiento. 3. Las dotaciones que para cada uso se establecen en los capítulos siguientes tienen carácter supletorio y se exigirán en defecto de regulación específica o normativa sectorial aplicable. 4. Los usos y actividades que se desarrollen en las parcelas y edificios se ajustarán, en todo caso, a la normativa sectorial que resulte aplicable.

Artículo 5.1.3.

Determinaciones comunes 1. Los usos de los edificios respetarán las condiciones de admisibilidad, compatibilidad y complementariedad establecidas en el Título V de las Normas Urbanísticas de Ordenación Pormenorizada del Plan General de Ordenación, así como las determinaciones de la presente Ordenanza y las contenidas en el planeamiento territorial y en la normativa sectorial que resulten aplicables en cada caso. 2. Las actividades deberán quedar adscritas a un uso concreto. Sin perjuicio de lo dispuesto en los puntos siguientes, sólo se autorizarán las actividades adscritas a un uso admisible, ya sea principal, compatible o característico. 3. Se consideran consolidados los usos de las edificaciones, construcciones e instalaciones que se hubieran erigido o legalizado con arreglo a la correspondiente licencia municipal de obras y que, por motivos de legalidad sobrevenida, resultasen disconformes aunque no necesariamente incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación. La consolidación de un uso pormenorizado

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CONDICIONES DE LOS USOS

Condiciones generales

conllevará la consolidación del uso característico al que se adscribe, con las siguientes salvedades: a) Cuando el uso implantado sea de oficina o equipamiento sólo se consolida el uso pormenorizado originariamente autorizado. b) Cuando el uso implantado sea el industrial se consolidan todas las categorías de dicho uso excepto la de industria pesada, salvo que ésta hubiera sido la originariamente autorizada. 4. No se considerarán consolidados los nuevos usos que se hayan implantado sin contar con los títulos legitimantes exigibles, ni las ampliaciones no autorizadas de los usos originarios. A tales efectos se entenderá que existe una ampliación del uso originario cuando ésta conlleve la generación de nueva superficie edificada o cuando, aun sin existir un incremento de dicha superficie, el uso se extienda hacia zonas del edificio o de la parcela destinadas inicialmente a otros usos diferentes. 5. Se considerarán consolidadas las actividades iniciadas con arreglo a las autorizaciones municipales que legitimaron su puesta en funcionamiento y que, por motivos de legalidad sobrevenida, resultasen disconformes aunque no necesariamente incompatibles con las nuevas determinaciones de aplicación. 6. No se considerarán consolidadas las actividades que se hayan ampliado o desarrollado fuera de los límites de los establecimientos originarios que les sirvieron de soporte. 7. A los efectos de establecer la correspondencia entre los usos definidos en planeamiento general anterior con los del Plan General vigente, se estará a las asimilaciones establecidas en la tabla de equivalencias que figura en el Anexo II.

Artículo 5.1.4.

Clasificación de los usos 1. Los usos a que pueden destinarse las edificaciones, construcciones, instalaciones y terrenos se estructuran en una doble clasificación, según se atienda a la naturaleza de los mismos o las condiciones de su implantación. 2. En atención a su naturaleza, los usos se clasifican en tres niveles: característicos, pormenorizados y específicos. 3. En atención a las condiciones de su implantación, los usos se clasifican en tres grupos: principales, compatibles y complementarios.

Artículo 5.1.5.

Usos característicos, pormenorizados y específicos 1. Los usos característicos son los de carácter global, utilizados principalmente para determinar -dentro del contenido de la estructura general del planeamiento- el uso predominante al que se destinan los ámbitos urbanísticos de primer orden en los que se dividen o pueden dividirse los terrenos de cada clase de suelo: áreas de ordenación en suelo urbano, sectores de suelo urbanizable y ámbitos y categorías de suelo rústico. 2. Los usos pormenorizados son las categorías en la que se pueden dividir los de carácter global, dependiendo de las características de las actividades que éstos comprenden, y son utilizados principalmente para determinar el uso principal de los ámbitos que se delimitan a través de la ordenación pormenorizada: parcelas, espacios y edificaciones.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Condiciones generales

3. Los usos específicos son aquéllos en los que, a su vez, pueden dividirse los pormenorizados, cuando resulta necesario por comprenderse dentro de éstos actividades individualizables. Tal especificación permite determinar los usos más concretos y precisos de la ordenación pormenorizada (locales, plantas o partes de una misma edificación o de un mismo terreno) y alcanzar una regulación que abarque lo más ampliamente posible la compleja interrelación y casuística de la compatibilidad entre unos usos y otros. Además, este tercer nivel resulta en ocasiones indispensable para lograr la necesaria relación de equivalencia entre los usos previstos en este Plan General y las actividades reguladas en las diferentes legislaciones sectoriales. 4. Las definiciones de cada uso, en cualesquiera de los niveles señalados, serán las contenidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en la normativa sectorial de aplicación. 5. Queda sujeto a licencia municipal todo cambio del uso característico que afecte a un edificio, construcción o instalación. No se someten a licencia municipal los cambios del uso pormenorizado o específico que no conlleven una alteración del uso característico.

Artículo 5.1.6.

Usos principales, compatibles y complementarios 1. El uso principal es el predominante en la parcela y se corresponde con el uso pormenorizado o específico que a la misma le asigna el instrumento de ordenación urbanística aplicable, ya sea directamente el Plan General de Ordenación, los instrumentos de ordenación remitida o los de planeamiento de desarrollo, según el ámbito y el supuesto de que se trate. 2. Los usos compatibles son aquellos pormenorizados o específicos, admitidos por el instrumento de ordenación urbanística aplicable, que pueden coexistir en la parcela con el uso principal sin quedar adscritos al mismo. Se trata de usos que se desarrollan de manera independiente, aunque puedan compartir instalaciones, zonas o elementos con el uso principal. Su implantación puede ser simultánea, anterior o posterior a la del uso principal. 3. Usos complementarios son usos auxiliares de carácter accesorio, admitidos por el instrumento de ordenación urbanística aplicable o por esta Ordenanza, que sirven al uso principal o a sus compatibles y quedan adscritos a los mismos. No constituyen un uso independiente y quedan indisolublemente vinculados al uso al que sirven, por lo que su implantación será necesariamente simultánea o posterior a éste. Los usos complementarios no podrán ser implantados con carácter autónomo, debiendo quedar integrados en el uso principal o compatible al que se adscriben. 4. Salvo regulación diferente contenida en el Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida, en los de planeamiento de desarrollo o en la presente Ordenanza, las superficies edificadas que pueden destinarse a cada uno de los usos definidos en el presente artículo son las siguientes: a) Al uso principal: la totalidad de la superficie edificable de la parcela. b) Al conjunto de usos compatibles: el cuarenta por ciento (40%) de la superficie edificable de la parcela, como máximo. c) Al conjunto de usos complementarios: el veinte por ciento (20%) de la superficie edificada destinada al uso principal o compatible al que se adscriben, como máximo. A tales efectos no se computan las superficies edificadas en segunda e inferiores plantas de sótano.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Artículo 5.1.7.

Condiciones generales

Distribución general de los usos 1. Los usos principales podrán desarrollarse en las plantas del edificio en las que estén expresamente permitidos por los instrumentos de ordenación aplicables. En caso de indeterminación, los usos principales sólo podrán implantarse en las plantas bajas y superiores. 2. Los usos compatibles sólo se autorizarán en aquellas plantas en las que expresamente estén permitidos, según el régimen de compatibilidades que para cada uso principal se establece en el Título V de las Normas Urbanísticas de Ordenación Pormenorizada del Plan General de Ordenación, en los instrumentos de desarrollo o en los de ordenación remitida. 3. Con carácter general, y salvo regulación más restrictiva contenida en los siguientes capítulos de este Título, los usos complementarios se permitirán en todas las plantas del edificio, incluidas las de sótano.

Artículo 5.1.8.

Instalaciones auxiliares 1. Las instalaciones auxiliares son los espacios o piezas dispuestos generalmente como recintos diferenciados, adscritos a un uso y vinculados a un local concreto o al edificio en su conjunto, y que se destinan a funciones o servicios complementarias que por su naturaleza, finalidad o escasa entidad no son asimilable o inscribibles en un uso concreto. Se enuncian, a modo de ejemplo y sin carácter excluyente, las siguientes instalaciones auxiliares: depósitos de enseres o mercancías, trasteros, lavaderos, cuartos de herramientas, vestuarios y comedores del personal, piscinas, aparcamientos que no llegan a constituir un uso complementario, oficinas auxiliares, etc. 2. Las instalaciones auxiliares que se dispongan en recintos independientes, susceptibles de constituir fincas diferenciadas, deberán quedar vinculadas a un local concreto o, en su caso, a la comunidad de propietarios, debiendo quedar constancia de tales vinculaciones en el acto de otorgamiento de licencia. A tales efectos, los proyectos que acompañen las solicitudes de licencias deberán reflejar expresa y claramente las diferentes vinculaciones. 3. Con carácter general, y salvo regulación más restrictiva contenida para ciertos usos en los siguientes capítulos de este Título, las instalaciones auxiliares se permitirán: a) En cualquier planta del edificio, incluidos los sótanos. b) En las construcciones auxiliares situadas por encima de la altura de cornisa. c) En las construcciones auxiliares exteriores al edificio, cuando éstas estén expresamente permitidas en función de la tipología edificatoria.

Artículo 5.1.9.

Usos e instalaciones en planta de sótano En las plantas de sótano sólo se admitirán, con carácter general: -

Los usos principales y compatibles expresamente permitidos en esa planta por los instrumentos de ordenación urbanística aplicables.

-

Los usos complementarios.

-

Las instalaciones técnicas, ya sean las principales del edificio o las accesorias vinculadas a las actividades.

-

Las instalaciones auxiliares adscritas a cualquier uso desarrollado en el edificio.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso residencial

CAPÍTULO 2 USO RESIDENCIAL Artículo 5.2.1.

Definición y categorías 1. El uso residencial es el que tiene como fin proporcionar alojamiento permanente a las personas, en régimen de propiedad y/o alquiler, comprendiendo la actividad propia de vivienda y entendiendo ésta como el espacio edificado compuesto por estancias y dotado de los servicios suficientes para permitir la vida cotidiana de las personas que lo habiten, reuniendo los requisitos de habitabilidad, calidad y seguridad exigibles. 2. Las categorías pormenorizadas del uso residencial son las definidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en la normativa sectorial de aplicación.

Artículo 5.2.2.

Usos complementarios e instalaciones auxiliares 1. Con carácter general, sin perjuicio de los que puedan ser añadidos por los instrumentos de ordenación urbanística, el uso de aparcamiento se considera uso complementario del uso residencial no unifamiliar. 2. Se admiten, con carácter general y en atención a la definición establecida en el artículo 5.1.8.1, todas las instalaciones auxiliares adscritas al uso residencial que presten un servicio accesorio al mismo. Se señalan, a título enunciativo, las siguientes: los lavaderos y trasteros que se localicen fuera de la envolvente de la vivienda; los cuartos de herramientas, etc.

Artículo 5.2.3.

Número máximo de viviendas y superficie 1. El número máximo de viviendas a desarrollar en cada proyecto de edificación será el que, en su caso, se halle establecido en el Plan General de Ordenación, en los instrumentos de ordenación remitida o en los de planeamiento de desarrollo, según 9 el ámbito y el supuesto de que se trate . 2. Toda vivienda habrá de tener una dimensión superior a cincuenta metros cuadrados 2 (50 m ) de superficie útil, salvo que se establezca en la ficha del ámbito correspondiente una dimensión mínima superior. 3. Las limitaciones establecidas en este artículo no serán aplicables a los usos residenciales desarrollados con viviendas protegidas.

Artículo 5.2.4.

Condiciones de habitabilidad y accesibilidad 1. Todo uso residencial deberá cumplir las condiciones de habitabilidad y accesibilidad que se hallen establecidas en la normativa sectorial aplicable. 2. Todos los edificios de nueva planta que alberguen viviendas cuya entrada se localice en planta piso, deberán disponer del hueco necesario para alojar un ascensor que conecte con un itinerario practicable en planta baja. Salvo disposición normativa diferente, dicho hueco no será exigible en las viviendas unifamiliares ni en parcelas ____________________ 9 Artículo 5.2.4.5 de las NN.UU. de Ordenación Pormenorizada del PGO: “El número máximo de viviendas a

desarrollar en cada proyecto de edificación, no podrá ser superior al resultado de dividir la superficie edificable de uso residencial entre 100 m2c. Cuando dicha relación dé lugar a una fracción decimal superior a 0,66, se admitirá una vivienda más. Estas determinaciones serán de aplicación general, salvo que se establezcan parámetros en las fichas del ámbito correspondiente o en las normas particulares de cada tipología de los que se deriven un número inferior de viviendas”.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso residencial

2

de superficie igual o inferior a cien metros cuadrados (100 m ) y deberá cumplirá las siguientes condiciones: a) Permitirá la instalación de un ascensor que conecte la planta baja con cada planta piso en la que exista una entrada a vivienda. b) Tendrá la consideración de elemento común del edificio. c) Se diseñará y ejecutará de tal modo que la futura instalación de un ascensor no obligue a modificar ni los cimientos, ni la estructura ni las instalaciones existentes, pudiéndose desarrollar todas las obras en espacios comunitarios y sin necesidad de afectar a locales o recintos de uso privativo. 3. Todas las viviendas de nueva creación deberán disponer de una fachada, desarrollada en una o varias plantas, a espacio público, patio de manzana o espacio libre de parcela de profundidad no inferior a cinco metros (5,00 m) en todo su frente. A tales efectos no se considerarán las fachadas que se dispongan hacia patios interiores. 4. Todas las piezas habitables de una vivienda deberán contar con huecos de iluminación y ventilación abiertos a espacios exteriores que cumplan las condiciones mínimas establecidas en la normativa sectorial de aplicación. 5. En las plantas de sótano, como norma general, no se permiten recintos habitables destinados al uso residencial, salvo en viviendas unifamiliares, donde se permiten en primera planta de sótano siempre que se destinen a instalaciones auxiliares (salas de ejercitación física, piscinas y similares). 6. Las zonas comunes de entrada a las viviendas y las zonas comunes de uso exclusivo de éstas, estarán funcionalmente independizadas de las que estén compartidas con otros usos. A tales efectos deberán disponerse los mecanismos, elementos o soluciones que permitan restringir o controlar los accesos.

Artículo 5.2.5.

Instalaciones auxiliares 1. El número máximo de trasteros vinculados al uso residencial no podrá ser superior al número de viviendas existentes en el edificio. Idéntica limitación se establecerá para los lavaderos. Sólo se permitirá incrementar dichos límites en el uso residencial colectivo cuando se destinen a un uso comunitario y en el uso residencial unifamiliar. 2. La superficie útil de cada trastero será como máximo de seis metros cuadrados (6 2 m ), salvo los que se dispongan en las construcciones auxiliares en cubierta, que se someterán a las dimensiones máximas que para éstas se hallan establecidas en el artículo 2.6.6.1. Cumpliendo las limitaciones superficiales señaladas, los trasteros podrán comunicarse entre sí mediante huecos de paso de ancho no superior a noventa centímetros (0,90 m). Todos los trasteros comunicados entre sí constituirán, a efectos de su vinculación, una única instalación auxiliar.

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110

CONDICIONES DE LOS USOS

Uso turístico

CAPÍTULO 3 USO TURÍSTICO Artículo 5.3.1.

Definición y categorías 1. El uso turístico es el que tiene como fin la prestación, en régimen de libre concurrencia y mediante precio, de servicios de alojamiento turístico temporal con fines vacacionales y de ocio, sin constituir cambio de residencia. Quedan integrados en el uso turístico, formando parte del mismo, los servicios obligatorios así como los servicios y usos complementarios que se disponen de forma accesoria al servicio de la actividad de alojamiento. 2. Las categorías pormenorizadas y específicas del uso turístico son las definidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en la normativa sectorial de aplicación.

Artículo 5.3.2.

Usos complementarios e instalaciones auxiliares 1. Con carácter general, sin perjuicio de los que puedan ser añadidos por los instrumentos de ordenación urbanística, se admiten como complementarios del uso turístico los siguientes: a)

Aparcamientos.

b)

Oficinas destinadas exclusivamente a la administración de la actividad turística del establecimiento.

c)

Comercial.

d)

Hostelería.

e)

Recreativo.

f)

Equipamiento deportivo.

g)

Equipamiento cultural.

2. Se admiten, con carácter general y en atención a la definición establecida en el artículo 5.1.8.1, todas las instalaciones auxiliares adscritas al uso turístico que presten un servicio accesorio al mismo. Se señalan, a título enunciativo, las siguientes: depósitos de mercancías; lavanderías; cocinas no integradas en restaurantes; etc.

Artículo 5.3.3.

Servicios adscritos al uso turístico 1. Servicio de alojamiento turístico es el servicio de estancia ofertado en libre concurrencia y prestado de forma temporal, que se desarrolla en un establecimiento de alojamiento turístico que no constituye residencia habitual del usuario turístico. 2. Son servicios obligatorios aquellos exigidos por la normativa sectorial y que han de estar incluidos en el precio del servicio del alojamiento turístico. 3. Los servicios complementarios son aquellos que no tienen carácter obligatorio y se ofertan de forma accesoria al servicio de alojamiento turístico. 4. Se consideran incluidos entre los servicios del uso turísticos aquellos obligatorios o complementarios que, no pudiendo quedar adscritos a un uso complementario específico, se implanten como instalaciones auxiliares destinadas preferentemente a ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso turístico

los usuarios del establecimiento, tales como salas de reuniones, spa y balnearios, piscinas y servicios similares.

Artículo 5.3.4.

Distribución de servicios y usos 1. Las unidades destinadas al alojamiento del usuario turístico sólo podrán establecerse en las plantas bajas y superiores de los edificios. 2. Los servicios obligatorios y complementarios del alojamiento turístico, así como los usos complementarios del mismo, podrán desarrollarse en las plantas bajas y superiores, en las construcciones diáfanas exteriores y en la primera planta de sótano. Se exceptúa de esta última limitación el uso complementario de aparcamiento, que podrá establecerse en cualquier nivel de sótano.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso terciario

CAPÍTULO 4 USO TERCIARIO Artículo 5.4.1.

Definición y categorías 1. El uso terciario es el que tiene como fin la prestación de servicios adscritos a los sectores económicos del comercio y la hostelería (salvo las actividades recreativas y de alojamiento turístico), así como la prestación de servicios en locales de oficinas. 2. El uso terciario se divide en las siguientes categorías de uso pormenorizado: a) Comercial. Es el que tiene como fin la venta al por menor de bienes, productos o mercancías, así como la prestación de servicios susceptibles de tráfico comercial (peluquerías, estudios y fotográficos, reprografías, agencias de viaje, alquiler de automóviles, mensajería, correos postales, etc.). b) Hostelero. Es el uso al que se adscriben las actividades de preparación y servicio de comidas y bebidas para ser consumidas por los usuarios en el interior del establecimiento y, en su caso, en espacios exteriores anexos y vinculados al mismo. Las actividades de preparación de comidas y bebidas no quedarán adscritas al uso hostelero cuando concurra alguna de las siguientes circunstancias: -

Cuando no se preste el servicio de consumición y sólo se realicen las operaciones de preparación y venta al por menor de los productos, en cuyo caso la actividad quedará adscrita al uso comercial en la categoría que corresponda.

-

Cuando no se presten los servicios de consumición ni de venta al por menor, y sólo se realicen las operaciones de preparación de los productos y, en su caso, venta al por mayor, en cuyo supuesto la actividad quedará adscrita al uso industrial en la categoría que corresponda.

c) Oficinas. Uso que comprende las actividades destinadas a prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de intermediación, de asesoramiento, de gestión, de información u otros similares, incluidas las notarías y los registros públicos que se establezcan en edificios no destinados al uso de Administración Pública. 3. Las categorías específicas de los usos terciarios son las definidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en la normativa sectorial de aplicación.

Sección 1ª. USO COMERCIAL Artículo 5.4.2.

Usos complementarios e instalaciones auxiliares 1. Con carácter general, sin perjuicio de los que puedan ser añadidos por los instrumentos de ordenación urbanística, se admiten como complementarios del uso comercial los siguientes: a) Aparcamientos. b) Oficinas destinadas exclusivamente a la administración de la actividad comercial del local o del edificio.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso terciario

2. Se admiten, con carácter general y en atención a la definición establecida en el artículo 5.1.8.1, todas las instalaciones auxiliares adscritas al uso comercial que presten un servicio accesorio al mismo. Se señalan, a título enunciativo, las siguientes: vestuarios, comedores, salas de descanso y aseos del personal; salas de reuniones; depósitos de mercancías, etc.

Artículo 5.4.3.

Distribución de usos e instalaciones 1. Se consideran recintos principales de un local comercial los destinados a la exposición y venta -incluidos los espacios de tránsito de personas-, mostradores, trasmostradores, probadores, zonas de caja y escaparates internos. Dichos recintos sólo podrán establecerse en las plantas del edificio en que sea admitido expresamente el uso comercial. 2. El resto de las instalaciones y recintos adscritos al uso comercial no incluidos en el punto anterior y que no formen parte de un uso complementario, tendrán consideración de instalaciones auxiliares y, en consecuencia, podrán disponerse en los niveles en los que éstas se admitan. Dichas instalaciones deberán estar vinculadas funcionalmente con el local al que sirven. 3. En plantas de sótano, cuando en éstas no se permita el uso comercial, sólo se admitirán las instalaciones auxiliares del mismo vinculadas funcionalmente a los locales situados en planta baja.

Artículo 5.4.4.

Actividades comerciales fuera de locales 1. Las zonas comunes no podrán ser destinadas al ejercicio de actividades comerciales. Se exceptúan de tal prohibición las zonas comunes interiores de uso exclusivo terciario, en los que se permitirán las actividades comerciales que cumplan las siguientes condiciones: a) Tendrán carácter temporal y serán de naturaleza estacional. b) Sólo requerirán, en su caso, de elementos e instalaciones fácilmente removibles. c) Se desarrollarán en zonas de acceso público. d) No ocuparán una superficie superior al uno por ciento (1%) de la superficie de venta total del edificio. e) Contarán con las correspondientes autorizaciones municipales. 2. Las terrazas y cubiertas de los edificios no pueden albergar ninguna actividad comercial. 3. Los espacios libres de parcela no podrán ser destinados al ejercicio de actividades comerciales, sin perjuicio de los elementos publicitarios expresamente autorizables.

Artículo 5.4.5.

Condiciones generales 1. A los efectos de la aplicación de las determinaciones que hagan referencia a la superficie de venta, será de aplicación la definición que de la misma se halle establecida en la legislación reguladora de la actividad comercial. 2. En ningún caso la superficie de venta podrá ser inferior a seis metros cuadrados (6 2 m ).

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso terciario

3. Las zonas de circulación interior utilizables por el público y que dan acceso a los locales, no podrán tener un ancho inferior a tres metros (3,00 m). 4. La altura libre interior de los recintos principales no podrá ser inferior a tres metros y cincuenta centímetros (3,50 m) cuando se sitúen en planta baja y a tres metros (3,00 m) cuando se localicen el resto de las plantas. Los restantes recintos presentarán una altura no inferior a dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) . 5. Los recintos de oficinas destinadas a la administración individualizada de cada actividad no podrán presentar una superficie edificada superior al diez por ciento (10%) de la superficie edificada de los recintos principales del local en el que se 2 sitúen, con un máximo absoluto de veinte metros cuadrados (20 m ), salvo en la categoría de grandes establecimientos, en los que el máximo absoluto se eleva a 2 cien metros cuadrados (100 m ) . 6. Los recintos de oficinas destinadas a la administración común de las galerías y centros comerciales no superarán en superficie edificada el cinco por ciento (5%) de la superficie edificada del inmueble destinada exclusivamente al uso comercial, con 2 un máximo absoluto de veinte metros cuadrados (20 m ). 7. El local destinado a un uso comercial no podrá servir de paso para acceder a una vivienda ni tendrá comunicación directa con la misma, salvo que se trate de una vivienda unifamiliar. 8. Los recintos en los que se dispongan puestos de trabajo cumplirán la normativa sectorial aplicable en materia de seguridad y salud en el trabajo.

Artículo 5.4.6.

Dotaciones 1. Cuando el uso comercial se desarrolle en más de una planta, se dispondrá un núcleo 2 de escaleras por cada mil metros cuadrados (1.000 m ) de superficie edificada en la planta inmediatamente superior que se destine al uso terciario, y por cada fracción 2 superior a quinientos metros cuadrados (500 m ). Los núcleos de escalera cumplirán la normativa sectorial que resulte aplicable. 2. Todo local destinado al uso comercial dispondrá en su interior de aseos ubicados en recintos diferenciados. Dichos aseos cumplirán, en defecto de normativa sectorial específica, las siguientes condiciones: a) No conectarán directamente con los recintos principales de la actividad comercial, sino que lo harán a través de espacios intermedios o de vestíbulos. b) Se dispondrán aseos separados para ambos sexos, salvo que el local presente una superficie edificada destinada a recintos principales inferior a cincuenta 2 metros cuadrados (50 m ). 2

c) En locales de hasta doscientos metros cuadrados (200 m ) de superficie edificada destinada a recintos principales, cada aseo estará dotado de una pieza de lavabo y otra de inodoro ubicada en cabina independiente. A cada aseo se le añadirá una pieza de lavabo y otra de inodoro en cabina independiente por cada 2 doscientos metros cuadrados (200 m ) o fracción superior a cien metros 2 cuadrados (100 m ) de superficie edificada adicional. d) En los aseos para hombres que deban disponer de más de una pieza de inodoro, la mitad de las mismas podrá ser sustituida por un número igual de piezas de urinario, no siendo precisa su colocación en cabina. 3. Cuando los locales se agrupen en un mismo inmueble compartiendo zonas comunes interiores, tal y como ocurre en las galerías y centros comerciales, la dotación de aseos podrá concentrarse en recintos de uso común. En estos casos, la dotación ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso terciario

mínima se calculará siguiendo la regla general establecida en la letra c) del apartado anterior, incluyendo la superficie de los espacios interiores utilizables por el público, y aplicando un coeficiente de simultaneidad de cinco décimas (0,5). 4. Las galerías, centros y grandes establecimientos comerciales deberán disponer, dentro de la parcela en la que se localicen, de una zona de carga y descarga en la que dos vehículos industriales de nueve metros (9,00 m) de longitud por tres metros (3,00 m) de ancho puedan estacionarse y efectuar simultáneamente las operaciones sin interrumpir el tráfico vial.

Sección 2ª. USO HOSTELERO Artículo 5.4.7.

Usos complementarios e instalaciones auxiliares 1. Con carácter general, sin perjuicio de los que puedan ser añadidos por los instrumentos de ordenación urbanística, se admiten como complementarios del uso hostelero los siguientes: a) Aparcamientos. b) Oficinas destinadas exclusivamente a la administración de la actividad hostelera del local o del edificio. 2. Se admiten, con carácter general y en atención a la definición establecida en el artículo 5.1.8.1, todas las instalaciones auxiliares adscritas al uso hostelero que presten un servicio accesorio al mismo. Se señalan, a título enunciativo, las siguientes: vestuarios, salas de descanso y aseos del personal; depósitos de mercancías; cámaras de conservación de alimentos, etc.

Artículo 5.4.8.

Distribución de usos e instalaciones 1. Los recintos principales de un local hostelero son los destinados a la preparación, venta y consumición de los alimentos y bebidas. Dichos recintos sólo podrán establecerse en las plantas del edificio en que sea admitido expresamente el uso de hostelería. 2. El resto de las instalaciones y recintos adscritos al uso hostelero no incluidos en el punto anterior y que no formen parte de un uso complementario, tendrán consideración de instalaciones auxiliares y, en consecuencia, podrán disponerse en los niveles en los que éstas se admitan. Dichas instalaciones deberán estar vinculadas funcionalmente con el local al que sirven. 3. En plantas de sótano, cuando en éstas no se permita el uso hostelero, sólo se admitirán las instalaciones auxiliares del mismo vinculadas funcionalmente a los locales situados en planta baja.

Artículo 5.4.9.

Actividades de hostelería fuera de locales 1. Las zonas comunes interiores de uso exclusivo terciario, podrán ser destinados al ejercicio de actividades de hostelería siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) La actividad a realizar quedará vinculada a un local concreto y no podrá ser distinta de la actividad que se ejerza en el interior del mismo. No se admitirá el ejercicio de actividades independientes en las zonas comunes interiores.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso terciario

b) El área del espacio común susceptible de ser ocupada por la actividad será contigua al local al que se vincula, se situará en la misma planta y no podrá extenderse más allá de su frente. c) La superficie del espacio común susceptible de ser destinada al ejercicio de la actividad no superará el veinte por ciento (20%) de la superficie de los recintos principales del local hostelero al que se vincula. d) Se respetará, en todo caso, un ancho mínimo de tres metros (3,00 m) en las zonas de circulación utilizables por el público. 2. Las terrazas y cubiertas privativas de los edificios podrán ser destinadas al ejercicio de actividades de hostelería siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) La actividad a realizar quedará vinculada a un local concreto y no podrá ser distinta de la actividad que se ejerza en el interior del mismo. b) El área de la terraza o cubierta susceptible de ser ocupada por la actividad será contigua al local al que se vincula y se situará en la misma planta. 3. Los espacios libres de parcela no ajardinados podrán ser destinados al ejercicio de actividades hosteleras siempre que se cumplan las siguientes condiciones: a) La actividad a realizar quedará vinculada a un local concreto y no podrá ser distinta de la actividad que se ejerza en el interior del mismo. b) El área del espacio libre susceptible de ser ocupada por la actividad será contigua al local al que se vincula, se situará en la misma planta y no podrá extenderse más allá de su frente. c) La superficie de espacio libre susceptible de ser destinada a la actividad de hostelería no podrá ser superior al cincuenta por ciento (50%) de la superficie total del espacio libre situado en el frente del local. Dicha superficie podrá disponerse a lo largo de todo el frente del local o concentrase en una zona determinada, pero en todo caso deberá ser contigua a la fachada del local y separarse del lindero frontal una distancia mínima de un metro y cincuenta centímetros (1,50 m) - Figura 5.4.9.3.

Figura 5.4.9.3. Ocupación del espacio libre de parcela - Plantas esquemáticas

4. Las limitaciones establecidas en las dos letras b) y c) del apartado anterior no serán aplicables a los usos hosteleros complementarios del uso turístico ni a los que se desarrollen en espacios libres interiores. 5. La superficie total que se destine al ejercicio de la actividad hostelera fuera del local, ya sea en zonas comunes, terrazas, cubiertas o espacios libres de parcela, no podrá superar el sesenta por ciento (60%) de la superficie de los recintos principales del local hostelero al que se vincula. ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso terciario

6. La superficie exterior que se destine a la actividad hostelera computará como parte del local en cuanto a ocupación y capacidad. 7. En el exterior del local sólo podrán desarrollarse las operaciones y tareas propias de la consumición, quedando expresamente prohibidas las operaciones de preparación de alimentos. Todas las instalaciones, dispositivos y elementos que se dispongan al efecto serán fácilmente desmontables, enrollables o removibles.

Artículo 5.4.10. Condiciones generales 1. La superficie interior del local destinada a la consumición no podrá ser inferior al cuarenta por ciento (40%) de la superficie total de los recintos principales, con un 2 mínimo de veinte metros cuadrados (20 m ). 2. La altura libre interior de los recintos principales no podrá ser inferior a tres metros y cincuenta centímetros (3,50 m) cuando se sitúen en planta baja y a tres metros (3,00 m) cuando se localicen el resto de las plantas. Los restantes recintos presentarán una altura no inferior a dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m). 3. Los recintos de oficinas destinadas a la administración individualizada de la actividad hostelera no podrán presentar una superficie edificada superior al diez por ciento (10%) de la superficie edificada de los recintos principales del local en el que se 2 sitúen, con un máximo absoluto de veinte metros cuadrados (20 m ). 4. El local destinado a un uso hostelero no podrá servir de paso para acceder a una vivienda ni tendrá comunicación directa con la misma. 5. Los recintos en los que se dispongan puestos de trabajo cumplirán la normativa sectorial aplicable en materia de seguridad y salud en el trabajo.

Artículo 5.4.11. Dotaciones 1. Todo local destinado al uso hostelero dispondrá en su interior de aseos utilizables por el público ubicados en recintos diferenciados. Dichos aseos cumplirán, en defecto de normativa sectorial específica, las siguientes condiciones: a) No conectarán directamente con los recintos principales de la actividad hostelera, sino que lo harán a través de espacios intermedios o de vestíbulos. b) Se dispondrán aseos separados para ambos sexos, salvo que el local presente una superficie edificada destinada a recintos principales inferior a cincuenta 2 metros cuadrados (50 m ) . 2

c) En locales de hasta doscientos metros cuadrados (200 m ) de superficie edificada destinada a recintos principales, cada aseo estará dotado de una pieza de lavabo y otra de inodoro ubicada en cabina independiente. A cada aseo se le añadirá una pieza de lavabo y otra de inodoro en cabina independiente por cada 2 cuatrocientos metros cuadrados (400 m ) o fracción superior a doscientos metros 2 cuadrados (200 m ) de superficie edificada adicional. d) En los aseos para hombres que deban disponer de más de una pieza de inodoro, la mitad de las mismas podrá ser sustituida por un número igual de piezas de urinario, no siendo precisa su colocación en cabina. 2. Cuando los locales se agrupen en un mismo inmueble compartiendo zonas comunes interiores, tal y como ocurre en las galerías y centros comerciales, la dotación de aseos podrá concentrarse en recintos de uso común en los términos establecidos en el artículo 5.4.6.3.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso terciario

3. Los locales donde se elaboren alimentos deberán disponer en su interior de aseos exclusivos para el personal, que se ajustarán a lo dispuesto en la normativa de seguridad y salud en los lugares de trabajo.

Sección 3ª. USO DE OFICINA Artículo 5.4.12. Usos complementarios e instalaciones auxiliares 1. Con carácter general, sin perjuicio de los que puedan ser añadidos por los instrumentos de ordenación urbanística, el uso de aparcamiento se admite como complementario del uso de oficina. 2. Se admiten, con carácter general y en atención a la definición establecida en el artículo 5.1.8.1, todas las instalaciones auxiliares adscritas al uso de oficinas que presten un servicio accesorio al mismo. Se señalan, a título enunciativo, las siguientes: vestuarios, salas de descanso y aseos del personal; archivos; depósitos de material, etc.

Artículo 5.4.13. Distribución de usos e instalaciones 1. Los recintos principales de un local dedicado al uso de oficina son los destinados a las tareas administrativas y/o técnicas, incluidas las que requieran permanencia prolongada de personas y los espacios que sean utilizables o accesibles para el público. Dichos recintos sólo podrán establecerse en las plantas del edificio en que sea admitido expresamente el uso de oficina. 2. El resto de las instalaciones y recintos adscritos al uso de oficina no incluidos en el punto anterior y que no formen parte de un uso complementario, tendrán consideración de instalaciones auxiliares y, en consecuencia, podrán disponerse en los niveles en los que éstas se admitan. Dichas instalaciones deberán estar vinculadas funcionalmente con el local al que sirven. 3. En plantas de sótano, cuando en éstas no se permita el uso de oficina, sólo se admitirán las instalaciones auxiliares del mismo vinculadas funcionalmente a los locales situados en planta baja.

Artículo 5.4.14. Actividad de oficina fuera de locales La actividad propia del uso de oficina no se podrá desarrollar fuera de los locales o recintos habilitados al efecto. En tal sentido, no se permite la actividad de oficinas en las zonas comunes de los edificios ni en los espacios libres de parcela.

Artículo 5.4.15. Condiciones generales 1. La altura libre interior de todos los recintos no será inferior a dos metros y cincuenta (2,50 m) centímetros. 2. El local destinado a un uso de oficina no podrá servir de paso para acceder a una vivienda ni tendrá comunicación directa con la misma, salvo los despachos profesionales anejos al uso residencial. 3. Los recintos en los que se dispongan puestos de trabajo cumplirán la normativa sectorial aplicable en materia de seguridad y salud en el trabajo.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso terciario

Artículo 5.4.16. Dotaciones 1. Todo local destinado al uso de oficina dispondrá en su interior de aseos utilizables por el público ubicados en recintos diferenciados. Dichos aseos cumplirán, en defecto de normativa sectorial específica, las siguientes condiciones: a) No conectarán directamente con los recintos principales, sino que lo harán a través de espacios intermedios o de vestíbulos. b) Se dispondrán aseos separados para ambos sexos, salvo que el local presente una superficie edificada destinada a recintos principales inferior a cincuenta 2 metros cuadrados (50 m ). 2

c) En locales de hasta doscientos metros cuadrados (200 m ) de superficie edificada destinada a recintos principales, cada aseo estará dotado de una pieza de lavabo y otra de inodoro ubicada en cabina independiente. A cada aseo se le añadirá una pieza de lavabo y otra de inodoro en cabina independiente por cada 2 cuatrocientos metros cuadrados (400 m ) o fracción superior a doscientos metros 2 cuadrados (200 m ) de superficie edificada adicional. d) En los aseos para hombres que deban disponer de más de una pieza de inodoro, la mitad de las mismas podrá ser sustituida por un número igual de piezas de urinario, no siendo precisa su colocación en cabina. 1. Cuando los locales se agrupen en un mismo inmueble compartiendo zonas comunes interiores, tal y como ocurre en las agrupaciones o edificios de oficinas, la dotación de aseos podrá concentrarse en recintos de uso común en los términos establecidos en el artículo 5.4.6.3.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso industrial

CAPÍTULO 5 USO INDUSTRIAL Artículo 5.5.1.

Definición y categorías 1. El uso industrial es el que tiene por finalidad la elaboración, transformación, reparación, almacenaje y/o distribución de productos o bienes. 2. El uso industrial se divide en las siguientes categorías de uso pormenorizado: a) Producción industrial. Es el que tiene como fin la transformación y/o preparación de bienes o productos para su uso final o para la obtención de insumos intermedios, ya sea mediante procesos seriados o bien a través de procesos impropios de la producción artesanal o doméstica. Esta categoría comprende también las actividades de distribución y/o venta al por mayor de los productos o bienes transformados o preparados. b) Almacenaje. Comprende aquellas actividades cuyo objeto principal es el depósito, guarda y/o custodia de bienes o productos que deban ser distribuidos o transportados posteriormente y que requieren de espacios adecuados e independientes de otros usos. No tendrán la consideración de almacenaje los depósitos de mercancías y productos que se dispongan como instalaciones auxiliares vinculadas a otros usos y cumplan las limitaciones superficiales establecidas para las mismas. c) Comercio mayorista. Es el uso que, además de la actividad de almacenaje de los bienes y/o productos, comprende la venta al por mayor de los mismos, ya sea para ser entregados a minoristas o para ser insumidos por otros usos. d) Talleres artesanales o domésticos. Se corresponde con el uso que tiene por exclusiva finalidad la obtención o transformación de productos por procedimientos no seriados o en pequeñas series, de muy limitada dimensión en cuanto a superficie, trabajadores, maquinaria y potencia eléctrica (≤ 2 kw). 3. Las categorías específicas de los usos industriales son las definidas en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación y en la normativa sectorial de aplicación.

Sección 1ª. PRODUCCIÓN INDUSTRIAL Artículo 5.5.2.

Usos complementarios e instalaciones auxiliares 1. Sin perjuicio de los que puedan ser añadidos por los instrumentos de ordenación urbanística, se admiten como complementarios del uso de producción industrial los siguientes: a) Aparcamientos. b) Comercial, sólo en las categorías de la industria vinculada a los usos primarios e industria ligera ligada al sector de la alimentación, y siempre que los productos o bienes objeto de comercialización sean exclusivamente los transformados o producidos en el local.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso industrial

c) Oficinas destinadas exclusivamente a la administración de la actividad industrial del local. 2. Se admiten, con carácter general y en atención a la definición establecida en el artículo 5.1.8.1, todas las instalaciones auxiliares adscritas al uso de producción industrial que presten un servicio accesorio al mismo. Se señalan, a título enunciativo, las siguientes: vestuarios, salas de descanso y aseos del personal; depósitos de materiales y productos; salas de herramientas; salas de reunión, etc.

Artículo 5.5.3.

Distribución de usos e instalaciones 1. Los recintos principales de un local dedicado al uso de producción industrial son los destinados a las tareas de transformación y/o preparación de bienes o productos, incluidos los espacios que sean utilizables o accesibles por el público y, en su caso, los que alberguen el uso comercial complementario. Dichos recintos sólo podrán establecerse en las plantas del edificio en que sea admitido expresamente el uso industrial. 2. El resto de las instalaciones y recintos adscritos al uso de producción industrial no incluidos en el punto anterior y que no formen parte de un uso complementario, tendrán consideración de instalaciones auxiliares y, en consecuencia, podrán disponerse en los niveles en los que éstas se admitan. Dichas instalaciones deberán estar vinculadas funcionalmente con el local al que sirven, salvo las que se dispongan en las construcciones auxiliares exteriores de parcelas que tengan asignado el uso industrial como principal. 3. En plantas de sótano, cuando en éstas no se permita el uso de producción industrial, sólo se admitirán las instalaciones auxiliares vinculadas funcionalmente a los locales situados en planta baja. 4. Cuando el uso de producción industrial se permita en edificios con uso residencial, se situará por debajo de las plantas de vivienda, con total independencia de éstas y sin compartir zonas comunes interiores.

Artículo 5.5.4.

Actividad industrial fuera de locales La actividad propia del uso de producción industrial no se podrá desarrollar fuera de los locales o recintos habilitados al efecto. En tal sentido, no se permite la actividad industrial en las zonas comunes de los edificios.

Artículo 5.5.5.

Condiciones generales 1. La altura libre interior de los recintos principales no podrá ser inferior a tres metros y cincuenta centímetros (3,50 m) cuando se sitúen en planta baja y a tres metros (3,00 m) cuando se localicen el resto de las plantas. Los restantes recintos presentarán una altura no inferior a dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m). 2. Los recintos destinados a la instalación auxiliar de oficina no podrán presentar una superficie edificada superior al diez por ciento (10%) de la superficie edificada de los 2 recintos principales, con un máximo absoluto de cuarenta metros cuadrados (40 m ). 3. Los recintos que alberguen el uso comercial complementario se dispondrán independizados espacialmente de los recintos principales, serán directamente accesibles desde el exterior y no podrán tener una superficie edificada superior al diez por ciento (10%) de la superficie edificada de los recintos principales, con un 2 máximo absoluto de cincuenta metros cuadrados (50 m ).

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso industrial

4. El local destinado a la producción industrial no podrá servir de paso para acceder a cualquier otro local destinado a un uso diferente. 5. Los recintos principales del uso de producción industrial contarán con elementos de cerramiento propios que los separen de otros locales contiguos. Dichos elementos de cerramiento abarcarán toda la altura del recinto y se separarán del cerramiento del local contiguo dejando en espacio libre de al menos diez centímetros (0,10 m). Cuando sea técnicamente posible, esa separación se exigirá también en los elementos estructurales. 6. Los recintos en los que se dispongan puestos de trabajo cumplirán la normativa sectorial aplicable en materia de seguridad y salud en el trabajo.

Artículo 5.5.6.

Dotaciones 1. Todo local destinado a la producción industrial dispondrá en su interior de aseos ubicados en recintos diferenciados. Dichos aseos cumplirán, en defecto de normativa sectorial específica, las siguientes condiciones: a) No conectarán directamente con los recintos principales de la actividad industrial, sino que lo harán a través de espacios intermedios o de vestíbulos. b) Se dispondrán aseos separados para ambos sexos, salvo que el local presente una superficie edificada destinada a recintos principales inferior a cincuenta 2 metros cuadrados (50 m ). 2

c) En locales de hasta mil metros cuadrados (1.000 m ) de superficie edificada destinada a recintos principales, o veinte (20) trabajadores, cada aseo estará dotado de una pieza de lavabo, además de una de inodoro y otra de ducha dispuestas en cabinas independientes. A cada aseo se le añadirá una pieza de 2 lavabo, inodoro y ducha por cada mil metros cuadrados (1.000 m ) o fracción 2 superior a quinientos metros cuadrados (500 m ) de superficie edificada adicional, y por cada veinte (20) trabajadores o fracción superior a diez (10). En tanto que la dotación mínima puede calcularse en función de la superficie edificada o del número de trabajadores, se estará a la que resulte más exigente de las dos. d) En los aseos para hombres que deban disponer de más de una pieza de inodoro, la mitad de las mismas podrá ser sustituida por un número igual de piezas de urinario, no siendo precisa su colocación en cabina. 2. Los edificios que alberguen el uso de producción industrial en la categoría de industria pesada o ligada al sector extractivo y de la construcción, deberán disponer, dentro de la parcela en la que se localicen, de una zona de carga y descarga en la que dos vehículos industriales de nueve metros (9,00 m) de longitud por tres metros (3,00 m) de ancho puedan estacionarse y efectuar simultáneamente las maniobras sin interrumpir el tráfico vial. 3. Los edificios en los que se destine una superficie edificada de entre quinientos 2 2 metros cuadrados (500 m ) y mil metros cuadrados (1.000 m ) al uso de producción industrial en el resto de categorías diferentes a la señalada en el apartado anterior, deberán disponer, dentro de la parcela en la que se localicen, de una zona de carga y descarga en la que un vehículo industrial de nueve metros (9,00 m) de longitud por tres metros (3,00 m) de ancho pueda estacionarse y efectuar las operaciones sin interrumpir el tráfico vial. El espacio de carga y descarga se irá incrementando proporcionalmente para que pueda albergar un vehículo más, de las mismas 2 dimensiones, por cada mil metros cuadrados (1.000 m ) de superficie edificada añadida de uso industrial.

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso industrial

Sección 2ª. ALMACENAJE Y COMERCIO MAYORISTA Artículo 5.5.7.

Usos complementarios e instalaciones auxiliares 1. Sin perjuicio de los que puedan ser añadidos por los instrumentos de ordenación urbanística, se admiten como complementarios de los usos de almacenaje y comercio minorista los siguientes: a) Aparcamientos. b) Oficinas destinadas exclusivamente a la administración de la actividad industrial del local. 2. Se admiten, con carácter general y en atención a la definición establecida en el artículo 5.1.8.1, todas las instalaciones auxiliares adscritas al uso de producción industrial que presten un servicio accesorio al mismo. Se señalan, a título enunciativo, las siguientes: vestuarios, salas de descanso y aseos del personal; salas de herramientas; salas de reunión, etc.

Artículo 5.5.8.

Distribución de usos e instalaciones 1. Los recintos principales de un local dedicado al uso de almacenaje o comercio mayorista son los destinados al depósito de los bienes o productos que son objeto de custodia, distribución y, en su caso, comercialización, incluidos los espacios que sean utilizables o accesibles para el público. Dichos recintos sólo podrán establecerse en las plantas del edificio en que sea admitido expresamente el uso industrial. 2. El resto de las instalaciones y recintos adscritos al almacenaje o comercio mayorista no incluidos en el punto anterior y que no formen parte de un uso complementario, tendrán consideración de instalaciones auxiliares y, en consecuencia, podrán disponerse en los niveles en los que éstas se admitan. Dichas instalaciones deberán estar vinculadas funcionalmente con el local al que sirven, salvo las que se dispongan en las construcciones auxiliares exteriores de parcelas que tengan asignado el uso industrial como principal. 3. En las plantas de sótano se permiten los recintos principales del uso de almacenaje, siempre que se vinculen funcionalmente a locales situados en planta baja en que se desarrolle dicho uso y constituyan una extensión del mismo. En el resto de los casos, cuando en las plantas de sótano no se permita el uso industrial, sólo se admitirán las instalaciones auxiliares del mismo vinculadas funcionalmente a los locales situados en planta baja. 4. Cuando el uso de almacenaje o comercio mayorista se permita en edificios con uso residencial, se situará por debajo de las plantas de vivienda, con total independencia de éstas y sin compartir zonas comunes interiores.

Artículo 5.5.9.

Actividad industrial fuera de locales La actividad propia del almacenaje y del comercio mayorista no se podrá desarrollar fuera de los locales o recintos habilitados al efecto. En tal sentido, no se permite la actividad industrial en las zonas comunes de los edificios.

Artículo 5.5.10. Condiciones generales 1. La altura libre interior de los recintos principales no podrá ser inferior a tres metros y cincuenta centímetros (3,50 m) cuando se sitúen en planta baja y a tres metros (3,00 ARONA - ORDENANZA MUNICIPAL DE EDIFICACIÓN

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CONDICIONES DE LOS USOS

Uso industrial

m) cuando se localicen el resto de las plantas. Los restantes recintos presentarán una altura no inferior a dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) . 2. Los recintos destinados a la instalación auxiliar de oficina no podrán presentar una superficie edificada superior al diez por ciento (10%) de la superficie edificada de los 2 recintos principales, con un máximo absoluto de cuarenta metros cuadrados (40 m ). 3. El local destinado a un uso de almacenaje o comercio mayorista no podrá servir de paso para acceder a cualquier otro local destinado a un uso diferente. 4. Los recintos principales del almacenaje y comercio mayorista contarán con elementos de cerramiento propios que los separen de otros locales contiguos. Dichos elementos de cerramiento abarcarán toda la altura del recinto y se separarán del cerramiento del local contiguo dejando en espacio libre de al menos diez centímetros (0,10 m). Cuando sea técnicamente posible, esa separación se exigirá también en los elementos estructurales. 5. Los recintos en los que se dispongan puestos de trabajo cumplirán la normativa sectorial aplicable en materia de seguridad y salud en el trabajo.

Artículo 5.5.11. Dotaciones 1. Todo local destinado al almacenaje o al comercio mayorista dispondrá en su interior de aseos ubicados en recintos diferenciados. Dichos aseos cumplirán, en defecto de normativa sectorial específica, las siguientes condiciones: a) No conectarán directamente con los recintos principales de la actividad industrial, sino que lo harán a través de espacios intermedios o de vestíbulos. b) Se dispondrán aseos separados para ambos sexos, salvo que el local presente una superficie edificada destinada a recintos principales inferior a cincuenta 2 metros cuadrados (50 m ). 2

c) En locales de hasta mil metros cuadrados (1.000 m ) de superficie edificada destinada a recintos principales, o veinte (20) trabajadores, cada aseo estará dotado de una pieza de lavabo, además de una de inodoro y otra de ducha dispuestas en cabinas independientes. A cada aseo se le añadirá una pieza de 2 lavabo, inodoro y ducha por cada mil metros cuadrados (1.000 m ) o fracción 2 superior a quinientos metros cuadrados (500 m ) de superficie edificada adicional, y por cada veinte (20) trabajadores o fracción superior a diez (10). En tanto que la dotación mínima puede calcularse en función de la superficie edificada o del número de trabajadores, se estará a la que resulte más exigente de las dos. d) En los aseos para hombres que deban disponer de más de una pieza de inodoro, la mitad de las mismas podrá ser sustituida por un número igual de piezas de urinario, no siendo precisa su colocación en cabina. 2. Los edificios en los que se destine una superficie edificada de entre quinientos 2 2 metros cuadrados (500 m ) y mil metros cuadrados (1.000 m ) al almacenaje o comercio mayorista, deberán disponer, dentro de la parcela en la que se localicen, de una zona de carga y descarga en la que un vehículo industrial de nueve metros (9,00 m) de longitud por tres metros (3,00 m) de ancho pueda estacionarse y efectuar las operaciones sin interrumpir el tráfico vial. El espacio de carga y descarga se irá incrementando proporcionalmente para que pueda albergar un vehículo más, de las mismas dimensiones, por cada mil metros cuadrados (1.000 2 m ) de superficie edificada añadida de uso industrial.

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DISPOSICIONES ADICIONALES

DIPSOSICIONES ADICIONALES

Primera.

Documento complementario 1. El Ayuntamiento de Arona podrá elaborar y publicar un Documento interpretativo que complemente la presente Ordenanza con comentarios dirigidos a mejorar su aplicabilidad, mediante aclaraciones de sus determinaciones o la fijación de criterios. Ese documento, aunque no tenga contenido normativo ni vinculante, conformará, junto con el texto articulado de la Ordenanza, el marco regulador aplicable. 2. El citado Documento se mantendrá actualizado, para lo cual se introducirán las variaciones e innovaciones oportunas, siguiendo el procedimiento que a tal efecto se establezca y sin que ello suponga una modificación de la presente Ordenanza.

Segunda.

Movimientos de tierra en suelo rústico 1. Los movimientos de tierras que se lleven a cabo en el medio rural tendrán la consideración de actos previos que, sin solución de continuidad, posibilitan la implantación de un uso concreto, la realización de un acto edificatorio o el establecimiento de cualquier instalación o construcción; por tanto, se trata de actuaciones cuya autorización estará siempre vinculada a la de la intervención posterior. 2. No se autorizarán movimientos de tierra de manera independiente, sino como intervenciones integradas en una actuación global que resulte permitida en suelo rústico, ya sea para la implantación de un uso, el ejercicio de una actividad o la ejecución de edificaciones, construcciones o instalaciones. 3. Se diferencian las siguientes intervenciones de movimiento de tierras: a) Roturación: labrado de la cubierta fértil del terreno tendente a prepararlo para el cultivo agrícola u otras finalidades análogas, sin que se produzca aportación ni extracción de tierras. b) Aporte de tierras: agregación de nuevo material edáfico a un terreno de cultivo con la finalidad de aumentar su fertilidad. c) Abancalamiento: conversión de un terreno en pendiente en terrazas horizontales o sensiblemente horizontales, mediante extracciones y rellenos, al objeto de acondicionarlo para el cultivo agrícola. d) Explanación: conversión de un terreno de orografía superficial irregular en otro sensiblemente plano, no necesariamente horizontal. e) Extracción: retirada de materiales geológicos del terreno para no colocarlos nuevamente en el mismo ámbito. 4. Los aportes de tierra sólo se autorizarán si se hallan integrados en un proyecto de explotación agrícola y no exceden de un metro (1,00 m) sobre el terreno natural. Las actuaciones de aportación que no cumplan dichas condiciones tendrán consideración de vertidos. 5. Las intervenciones de abancalamiento y explanación deberán adaptarse a la orografía del terreno existente, asegurando un equilibrio entre las extracciones y los rellenos, de modo que no haya una diferencia entre ambos superior al veinte por ciento (20%). Cuando el volumen de material a extraer supere ese límite, la actuación tendrá la consideración de extracción.

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DISPOSICIONES ADICIONALES

6. Las intervenciones de extracción sólo podrán ser autorizadas en aquellos suelos en las que estén expresamente permitidas.

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DISPOSICIONES TRANSITORIAS

DIPSOSICIONES TRANSITORIAS

Única.

Procedimientos en trámite Los procedimientos iniciados al amparo de la normativa en vigor anterior a la aprobación de la presente Ordenanza se tramitarán y resolverán por la normativa vigente en el momento de presentación de la solicitud.

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DISPOSICIONES DEROGATORIAS

DIPSOSICIONES DEROGATORIAS

Única.

Derogación normativa Queda derogado el artículo 33.1 de la Ordenanza reguladora de la ocupación de los espacios públicos del Ayuntamiento de Arona, así como cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en la presente Ordenanza.

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DISPOSICIONES FINALES

DIPSOSICIONES FINALES

Única.

Entrada en vigor De conformidad con lo dispuesto en los artículos 56.1, 65.2 y 70.2 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, la publicación y entrada en vigor de la Ordenanza se producirá de la siguiente forma: a) El acuerdo de aprobación definitiva de la presente Ordenanza se comunicará a la Administración del Estado y a la Administración de la Comunidad Autónoma de Canarias. b) Transcurrido el plazo de quince días desde la recepción de la comunicación, el acuerdo de aprobación definitiva y el contenido de la Ordenanza se publicarán en el Boletín Oficial de la Provincia. c) La Ordenanza entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia.

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ANEXO I - GLOSARIO

ANEXO I - GLOSARIO A los exclusivos efectos de la interpretación y aplicación de esta Ordenanza, los conceptos utilizados en la misma tienen el significado y el alcance que para cada uno de ellos se precisa a continuación: A

Alero Borde de una cubierta inclinada o losa horizontal que sobresale del plano de fachada, destinado fundamentalmente a evitar la incidencia directa del agua de lluvia. Aparcamiento Recinto acotado con acceso directo desde la vía pública destinado al estacionamiento temporal de vehículos de motor. Comprende los espacios reservados para el propio estacionamiento (plazas) y, en su caso, las vías de circulación del recinto, incluidas las rampas. Armario de instalaciones Construcción técnica no ocupable, accesible exclusivamente desde el exterior, cuyas dimensiones interiores no superan los dos metros y cincuenta centímetros (2,50 m) de altura ni los ochenta centímetros (0,80 m) de profundidad.

C

Cerramiento de parcela Elemento constructivo de carácter lineal que se sitúa sobre los linderos de una parcela para separarla de sus contiguas o de los viales o espacios libres públicos. Construcción auxiliar Volumen cerrado y ocupable, de carácter permanente y de una sola planta, situado en la cubierta del edificio o en el exterior del mismo, en éste último caso dispuesto directamente sobre la parcela e independizado constructiva y funcionalmente de la edificación principal, y que alberga recintos destinados exclusivamente a instalaciones auxiliares o al uso complementario de aparcamiento. Construcción diáfana Espacio cubierto, ocupable y abierto lateralmente, de carácter permanente y de una sola planta, situado en la cubierta del edificio o en el exterior del mismo, en éste último caso dispuesto directamente sobre la parcela e independizado constructiva y funcionalmente de la edificación principal, y que se dispone sobre zonas de estancia, tránsito o aparcamiento. A estos efectos se entenderá que una construcción está abierta lateralmente si sólo presenta elementos puntuales de apoyo o si su cerramiento, de existir, abarca menos del veinticinco por ciento (25%) de su perímetro. Se enuncian, a modo de ejemplo y sin carácter excluyente, las siguientes: templetes, cenadores, miradores cubiertos, etc. En ningún caso pueden albergar usos residenciales. Construcción técnica Recinto no habitable, destinado exclusivamente a albergar instalaciones técnicas tales como contadores, registros, centros de transformación, aljibes, depósitos de riego, depósitos de residuos, etc. Cornisa Moldura o pieza lineal que sobresale del plano de fachada y que cumple una finalidad meramente estética o compositiva.

E

Elemento fácilmente desmontable Una construcción, instalación o estructura se considera fácilmente desmontable cuando cumple las siguientes condiciones:

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ANEXO I - GLOSARIO

-

-

Está constituida por elementos de serie prefabricados, módulos, paneles o similares, sin elaboración de materiales en obra ni empleo de soldaduras. Se monta y desmonta mediante procesos secuenciales, pudiendo realizarse su levantamiento o desmantelamiento sin demolición y siendo el conjunto de sus elementos fácilmente transportable. Precisa, a lo sumo, obras puntuales de cimentación que, en todo caso, no sobresalen del terreno.

Establecimiento Véase “Local”. Explotación agropecuaria individual Conjunto de bienes localizados en un emplazamiento geográfico determinado, organizados empresarialmente por su titular en el ejercicio de la actividad agrícola o ganadera, que constituyen en sí mismos una unidad técnico-económica desarrollada en una o varias fincas, y que bajo una gestión única utiliza las mismas instalaciones y medios de producción. Explotación agropecuaria colectiva Agrupación de varias explotaciones agropecuarias, localizadas en fincas independientes, que funcionan bajo unidad de gestión y comparten instalaciones de uso común.

F

Finca Unidad de suelo o edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Finca registral Finca que, conforme a la legislación hipotecaria, puede abril folio en el Registro de la Propiedad.

G

Garaje Aparcamiento dispuesto en el interior de un recinto edificado, ya sea integrado con otros usos o conformando un inmueble de uso exclusivo.

I

Instalación técnica Conjunto de equipos, dispositivos, medios y recursos técnicos que se disponen en un edificio, local o espacio delimitado, ya sea con carácter permanente o provisional, y que se destinan a garantizar condiciones de seguridad, los suministros de los servicios y la evacuación de residuos y aguas. Se diferencian dos tipos de instalaciones técnicas: -

-

L

Instalaciones técnicas principales: instalaciones de carácter fijo, que se incorporan a la edificación desde su ejecución, y que son imprescindibles para la adecuada utilización y ocupación de los mismos. Instalaciones técnicas accesorias: instalaciones que complementan o amplían las instalaciones técnicas principales, que se disponen ex profeso para cada actividad concreta, quedando vinculadas al ejercicio de la misma.

Lavadero Recinto destinado al lavado y secado de la ropa y que contiene el equipo necesario para ello: lavadora, pileta, tendedero, secadora, etc. Puede contener, además, espacios de almacenamiento doméstico.

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ANEXO I - GLOSARIO

Local Conjunto de espacios y recintos contiguos, directamente comunicados entre sí, dedicados al desarrollo y ejercicio de una misma actividad y que conforman una unidad funcional, ya sea formando parte de una edificación o constituyendo un edificio exclusivo.

M

Marquesina Elemento saliente de la fachada que, en forma de cubierta y sin cerramientos laterales ni apoyos, tiene por finalidad exclusiva la protección del acceso a la edificación. Medio rural Conjunto de suelos preservados por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, ya sea con carácter indefinido o permanente. A efectos de la presente Ordenanza, el “medio rural” queda conformado por el suelo clasificado como rústico en cualesquiera de sus categorías, excepto la de asentamiento rural, y como urbanizable no sectorizado. Medio urbano Conjunto de suelos que no estando preservados por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización, se hallan integrados de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población o pueden llegar a estarlo de forma inmediata mediante las actuaciones de gestión y urbanización legalmente establecidas. A efectos de la presente Ordenanza, el “medio urbano” se halla constituido no sólo por el suelo clasificado como urbano por el planeamiento general, sino también el clasificado como urbanizable sectorizado con planeamiento de desarrollo aprobado y el rústico en la categoría de asentamiento rural.

P

Parcela Unidad de suelo clasificado como urbano o urbanizable sobre la que se aplican las determinaciones y condiciones de ordenación, gestión y ejecución urbanística. Parcela residual Parcela que no cumple las condiciones dimensionales y superficiales mínimas establecidas por el planeamiento y que no puede llegar a cumplirlas por cuanto está rodeada de parcelas consolidadas por la edificación y/o limitadas por alineaciones exteriores o zonales, no resultando posible su agrupación con otras parcelas colindantes. Pérgola Elemento estructural compuesto por un entramado abierto de vigas apoyadas sobre un grupo de soportes verticales, sin cerramientos laterales, que se dispone con carácter ornamental sobre zonas de tránsito, estancia o aparcamiento, o que sirve de apoyo al crecimiento de plantas trepadoras. La superficie en proyección horizontal ocupada por el entramado de vigas no superará el treinta por ciento (30%) de la superficie total de la pérgola medida en su perímetro exterior. Plaza de aparcamiento Espacio delimitado y adaptado, ya sea dispuesto en el interior de un aparcamiento o de forma aislada, accesible para un vehículo y destinado a su estacionamiento temporal. Porche Espacio diáfano, adyacente a la fachada de un edificio y abierto perimetralmente en el resto de su perímetro, que presenta una cubierta estructural, con o sin apoyos, destinada a dar cobijo y resguardo a zonas exteriores de estancia o circulación.

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ANEXO I - GLOSARIO

R

Recinto Espacio limitado por cerramientos, particiones o cualquier otro elemento separador. Recinto habitable Recinto interior en el que se desarrollan actividades de estancia, reposo o trabajo con permanencia prolongada de personas y que requieren unas condiciones acústicas, térmicas y de salubridad adecuadas. Recinto no habitable Recinto no destinado al uso permanente de personas, cuya ocupación, por ser ocasional o excepcional y por ser bajo el tiempo de estancia, sólo requiere unas condiciones de salubridad adecuadas.

S

Servicio auxiliar Véase “Instalación auxiliar”.

T

Trastero Recinto destinado a la guarda o almacenamiento de enseres.

U

Unidad de explotación o de producción agropecuaria Véase “Explotación agropecuaria”.

V

Vinculación funcional Relación que se establece entre dos o más recintos, espacios o dependencias que, formando parte de un mismo local o perteneciendo a locales diferentes, se comunican directamente y se destinan al mismo uso pormenorizado o actividad. A tales efectos no se considera comunicación directa aquella que se realice a través de zonas comunes o espacios exteriores. La vinculación funcional entre un espacio exterior y un local queda establecida cuando el primero, encontrándose perfectamente delimitado, se destina al servicio privativo y exclusivo del segundo y ambos se comunican directamente. A tales efectos no se considera comunicación directa aquella que se realice a través de zonas comunes.

Z

Zonas comunes Espacios y elementos de un edificio que, con independencia de su titularidad, sirven a dos o más locales diferentes y que por su configuración y funcionalidad son necesarios para asegurar la utilización de dichos locales y/o garantizar el adecuado acceso a los mismos. Las zonas comunes pueden ser utilizadas por el público en general o exclusivamente por los usuarios y/o propietarios del inmueble, sin perjuicio de que partes de las mismas puedan quedar desafectadas de su utilización común y puedan ser dedicadas a una utilización privativa o exclusiva.

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ANEXO II – EQUIVALENCIAS DE USOS

ANEXO II – TABLA DE EQUIVALENCIAS DE USOS

PGOU’93

PGO’11 Unifamiliar

Residencial unifamiliar (art. 87.2.a)

Residencial

Unifamiliar agrupada Rural

Residencial plurifamiliar (art. 87.2.a)

Residencial

Colectivo Mixto

Residencia colectiva (art. 87.2.a)

Turístico

Hotelero Extrahotelero

Comercial y servicios (art. 87.2.b)

Terciario

Comercial

Almacén (art. 87.2.c)

Industrial

Almacén y comercio mayorista

Oficinas (art. 87.2.d)

Terciario

Oficinas

Industrial (art. 87.2.e)

Industrial

Producción industrial

Garajes y aparcamiento (art. 87.2.f) Espectáculos (art. 87.2.g)

Infraestructura Recreativo

Aparcamientos Esparc. en espacios edificados

Docente (art. 87.2.h)

Equipamiento

Docente

Sanitario (art. 87.2.i)

Equipamiento

Sanitario

Asistencial (art. 87.2.j)

Equipamiento

Social/Asistencial (guarderías, res. ancianos) Cementerio y Tanatorios Social/Asistencial (centros sociales)

Equipamiento Socio-cultural y recreativo (art. 87.2.k)

Religioso (templos, capillas, etc.) Cultural (bibliotecas, salas de arte, etc.)

Recreativo

Esparc. en espacios edificados (casinos)

Administrativo (art. 87.2.l)

Equipamiento

Administración Pública

Deportivo (art. 87.2.m)

Equipamiento

Deportivo

Terciario

Comercial (mercados)

Industrial

Producción industrial (mataderos)

Abastecimiento (art. 87.2.n)

Agrícola y ganadero (art. 87.2.o)

Primario Turístico

Agrícola Ganadero Campamento turístico (camping) Defensa y Seguridad

Usos especiales (art. 87.2.p)

Equipamiento

Investigación Otros equipamientos En espacios no adaptados

Recreativo

En espacios adaptados En complejos recreativos

Taller de 1ª categoría Taller de 2ª y 3ª categoría

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Industrial Terciario

Taller. artesanales / domésticos Comercial (activ. comerciales clasificadas) Hostelería (act. hosteleras clasificadas)

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ANEXO II – EQUIVALENCIAS DE USOS

Hidráulica Saneamiento Energía Sistema de servicios urbanos

Infraestructura

Telecomunicaciones Tratamiento de residuos Estaciones de servicio Estaciones transporte

Sistema de instalaciones portuarias

Infraestructura

Portuaria

Sistema viario

Infraestructura

Red viaria Parques urbanos

Sistema de parques y jardines

E.L. públicos

Plazas Áreas ajardinadas Esp. libres de protección

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