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ORDENANZA REGULADORA DE LA IMPLANTACIÓN DEL USO DE VIVIENDAS EN LAS PLANTAS BAJAS Y SUPERIORES SITUADOS EN EDIFICACIONES RESIDENCIALES EXISTENTES.

PREÁMBULO:

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La elaboración y tramitación de esta Ordenanza responde a, básicamente y entre otros, los criterios y objetivos generales de intervención siguientes: Posibilitar la real y efectiva utilización de un patrimonio edificado existente como el conformado por las plantas de edificación y los locales situados en las mismas, afectados por esta Ordenanza, y que, a día de hoy o no están utilizados o están infrautilizados. Además, en los últimos años se están incrementando las peticiones y consultas urbanísticas ante el Ayuntamiento en relación con la posibilidad de destinar a vivienda los locales sitos en planta baja y entreplantas. Y, ser consecuentes con el principio del desarrollo sostenible, inspirador del citado Plan General y de muchas de sus propuestas, que exige optimizar el uso de lo existente, utilizándolo de una forma efectiva y real. Así las cosas, el Ayuntamiento de Abanto-Zierbena, en cumplimiento de la potestad que le ha sido asignada para promover, en la medida de lo posible, las condiciones precisas y necesarias para facilitar a la ciudadanía unas condiciones de vida adecuadas, ha estimado oportuno considerar la posibilidad de regular, a través de la presente Ordenanza, el cambio de uso de locales y entreplantas en ámbitos de suelo urbano consolidado con uso característico residencial para permitir su utilización como vivienda. Así, la aplicación de esta ordenanza, estará acotada a zonas concretas evitando una implantación incontrolada en cualquiera de los ámbitos de Suelo Urbano residencial del municipio. Se establecen unos ámbitos discontinuos de aplicación, que han sido previamente estudiados por los servicios municipales, para salvaguardar las zonas con mayor interés para el comercio y las relaciones sociales; ya que el modelo de ciudad que se persigue aconseja que se mantengan los usos terciarios en las plantas bajas de estos focos de atracción. Para ello, se ha tomado como principal directriz la división del municipio, en zonas. De igual modo, el Ayuntamiento es consciente de que la habilitación del uso residencial en locales en los que actualmente dicho uso no está permitido supone un aumento

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de valor económico de los inmuebles afectados, lo que puede derivar en operaciones especulativas totalmente contrarias a los objetivos de la Ordenanza, cuyo fin último es facilitar el acceso a la vivienda de los sectores de población más desfavorecidos, además de regenerar el actual tejido urbano.

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De igual modo, el Ayuntamiento deberá velar ante todo que las viviendas resultantes cuenten con todas las condiciones exigidas para dicho uso, de acuerdo con las normativas aplicables en la actualidad (higiénicas, de habitabilidad, compatibilidad de usos, etc.). Especial atención se prestará a la accesibilidad o practicabilidad a la nueva vivienda, así como al cumplimiento del Código Técnico de la Edificación en materia de insonorización, salubridad y ahorro energético así como el cumplimiento de la Ordenanza de Diseño de V.P.O. Por otro lado, en lo referente a su régimen jurídico, las viviendas resultantes se vinculan al régimen propio de la vivienda de promoción libre. Se exceptúan de ese régimen general las nuevas viviendas que pudieran habilitarse en locales y/o plantas emplazados en edificaciones residenciales previa y preferentemente destinadas a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública (viviendas de protección oficial, viviendas tasadas municipales).En este supuesto , esas nuevas viviendas han de vincularse al mismo régimen de protección que el de las viviendas preexistentes en la edificación. En otro orden , las indicadas actuaciones de autorización e implantación de nuevas viviendas inciden en terrenos clasificados como suelo urbano. Más en concreto, esos terrenos han de entenderse categorizados bien como suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad, bien como suelo urbano consolidado , según se cumplan las condiciones establecidas para una y otra categoría tanto en la Ley de Suelo y urbanismo, de 30 de junio de 2006(Ley 2/2006), como en el Decreto de 3 de junio de 2008, de medidas urgentes (Decreto 105/2008). Así, los citados terrenos han de entenderse clasificados y categorizados como suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad siempre que las actuaciones de autorización de nuevas viviendas conlleven, por un lado, un incremento de la edificabilidad ponderada (resultante de la aplicación de los correspondientes coeficientes de ponderación de usos), y, por otro lado y en consonancia con ello , requieran el consiguiente incremento y/o mejora de las dotaciones públicas preexistente. En esos casos, la autorización de las referidas actuaciones han de entenderse vinculada al cumplimiento de las correspondientes obligaciones dotacionales , en los términos establecidos en las disposiciones de aplicación en la materia, directa y

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estrechamente asociadas a su consideración como actuaciones de dotación, de conformidad con lo establecido tanto en el Texto refundido de la Ley del suelo de 20 de junio de 2008, como de la ley del Suelo y urbanismo de 30 de junio de 2006. A su vez, los mencionados terrenos han de entenderse categorizados como suelo urbano consolidado siempre que las indicadas actuaciones de autorización de nuevas viviendas no conlleven un incremento de la edificabilidad ponderada, ni requieran nuevas dotaciones públicas.

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Y en atención a su categorización de una u otra manera, los propietarios de los terrenos afectados han de cumplir las obligaciones asociadas a una y otra categoría, de conformidad con lo establecido en la legislación urbanística vigente. Por último ,todas esas actuaciones de autorización de nuevas viviendas se condicionan a la obtención de las correspondientes licencias municipales de autorización de dicho uso, de ejecución, en su caso, de las obras proyectadas con ese fín, y de primera utilización , además de al cumplimiento de los deberes antes comentados.

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CAPÍTULO 1. ÁMBITO Y NORMAS GENERALES

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Artículo 1.-Objeto. El objeto de la presente Ordenanza es establecer el régimen normativo que regule las condiciones, requisitos y el procedimiento para posibilitar en el municipio de AbantoZierbena la implantación del uso de vivienda en las plantas bajas y superiores existentes en edificios residenciales siempre que estos no estén incluidos en las zonas delimitadas y definidas en el Anexo I. Artículo 2.-Ámbito. 1. El cambio o implantación de uso regulado en el presente documento será posible en locales ubicados en planta baja y superiores de edificios residenciales construidos en suelo urbano que no esté expresamente prohibido según gráfica definida en los Planos nº 1,2 y 3. 2. No se permitirá cambio de uso en locales ubicados en plantas de sótano y semisótano. Igualmente, se prohíbe el desarrollo de viviendas en aquellas partes de los edificios consideradas anejas a la edificación principal. Artículo 3.-Normativa aplicable. 1. La autorización para el cambio de uso de un local en planta baja o superiores a vivienda quedará supeditada al cumplimiento de los requisitos y condiciones señalados en la presente Ordenanza. 2. Será de aplicación supletoria la normativa urbanística vigente en el municipio, así como, la normativa autonómica vigente sobre viviendas protección oficial. Artículo 4.-Condiciones generales. 1. Definiciones: a) Planta baja: Es la más baja de las plantas elevadas sobre rasante e inmediatamente superior a la planta sótano o semisótano en caso de existir ésta, debiendo considerarse también como tal aquella que no cumple las condiciones para ser considerada como planta de sótano o de semisótano. b) Planta sótano y planta de semisótano: viene definida en el art. 15 de la Ordenanza de la Construcción y Edificación del Ayuntamiento de Abanto-Zierbena. 2. Toda planta destinada a uso residencial o de vivienda estará elevada sobre la rasante de la calle o perfil del terreno definitivamente urbanizado.

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Si por la configuración del terreno existen zonas en las que el pavimento de los locales queda por debajo de la rasante de la acera o terreno, para que éstos locales sigan manteniendo igualmente el carácter de planta baja apta para su conversión en vivienda, la cota interior tendrá que estar elevada con respecto de la cota del terreno urbanizado circundante o contiguo. Se permite elevar el suelo del local siempre que se cumpla con la altura libre mínima establecida.

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En ningún caso podrán ser destinados a vivienda aquellos locales que tengan algún muro contra el terreno. 3. Cuando el nuevo uso de vivienda colinde con actividades clasificadas tales como centros de transformación, depósitos de gasoil, calderas de calefacción, salas de instalaciones, salidas de aire acondicionado y cualquier otra de naturaleza análoga, deberán adoptarse las medidas correctoras legalmente previstas para que pueda desarrollarse un uso residencial junto a las mismas. 4. No se podrá destinar a vivienda un local en que exista actividad comercial, industrial o de garaje aparcamiento, o haya existido en 1 año anterior a la solicitud del cambio de uso. 5. Se admitirán más viviendas dentro de la planta a reformar que las existentes en la planta tipo del edificio residencial en el que se ubican, siempre que se mantenga un orden compositivo en la fachada exterior. 6. El acceso a los locales deberá realizarse con carácter general desde elementos privados comunes de la edificación y, excepcionalmente por razones debidamente justificadas, desde espacios exteriores de uso público. 7. La concurrencia de los citados requisitos será apreciada, en cada caso, por los servicios técnicos municipales mediante el oportuno informe técnico. CAPÍTULO II. CONDICIONES TÉCNICAS DE HABITABILIDAD. Artículo 5.-Dimensiones y programa mínimo de la vivienda. La superficie útil y la altura útil mínimas de la nueva vivienda serán las establecidas por la normativa vigente de diseño de viviendas de protección oficial. Artículo 6.-Ventilación e iluminación interior. 1. No se admitirán viviendas interiores, considerándose como tales las que no tengan por lo menos la mitad de sus piezas habitables dando al exterior, a calles, plazas o

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espacios libres exteriores. La cocina, cuando constituya una pieza independiente en el programa funcional, se considerará como habitable a efectos de computar el número de piezas de la vivienda. 2. La vivienda podrá ventilar a través de soportales en los cuales la anchura sea superior a la altura.

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3. La superficie de los huecos practicados en fachada para su ventilación e iluminación, será, como mínimo, la establecida por la normativa de diseño de viviendas de protección oficial. Artículo 7.-Aislamiento acústico. 1.Justificación del cumplimiento de lo establecido por el Código Técnico de la Edificación en su “Documento Básico-HR Protección frente al ruido” o en su defecto las normas sectoriales vigentes que le sean de aplicación, para lo cual tendrá que tenerse en cuenta las características de las actividades contiguas que ya se estuvieran desarrollando en el momento de la solicitud. Artículo 8.-Privacidad y seguridad. 1. Con el fin de garantizar la privacidad en el interior de la vivienda en planta baja, se exigirá que el alfeizar de la ventana de fachada se sitúe a una altura superior a ciento cincuenta centímetros (150) sobre la acera. 2. Se permite el uso de elementos de seguridad como persianas, lamas etc., siempre y cuando no sobresalgan de la línea oficial de fachada y respeten las condiciones estéticas establecidas en el Capítulo IV de la presente Ordenanza. 3. Cuando el acceso se realice desde espacios exteriores de uso público, deberá garantizarse la debida intimidad con la creación de un vestíbulo entre el espacio público y la zona privada. En caso de que el citado vestíbulo sirva como acceso a una sola vivienda, sus dimensiones libres mínimas será de 1,4x1,4. En caso de que sirva de acceso a varios módulos de vivienda, tendrá consideración de portal con los condicionantes dimensionales de obligado cumplimiento que correspondan, incluyendo lo referente a comunicaciones horizontales en materia de accesibilidad. Artículo 9.-Accesibilidad. 1. Tanto los espacios comunes como la vivienda deberán adaptarse a lo estipulado en la normativa vigente en materia de accesibilidad.

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2. A los efectos de la aplicación de la normativa vigente en materia de accesibilidad, las obras precisas para transformar locales en planta baja en una sola vivienda se considerará como reforma de vivienda unifamiliar. Artículo 10.-Servidumbres. 1. La autorización municipal para la conversión de los locales en viviendas se otorgará sin perjuicio de las servidumbres que puedan existir sobre la finca originaria en relación con el acceso a elementos comunes, tales como patios, pasos de instalaciones, etc.

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2. El paso de redes de instalaciones del local para el cual se solicita el cambio de uso no creará servidumbres de paso sobre otras, estableciéndose, si fuera necesario, nuevos elementos comunes para el paso de instalaciones. CAPÍTULO III. CONDICIONES TÉCNICAS DE LAS INSTALACIONES. Artículo 11.-Condiciones de la cocina. 1. La cocina deberá tener ventilación natural compuesta de ventana exterior practicable o puerta exterior, así como de un sistema adicional para la evacuación por cubierta de humos y gases producidos por la cocción. 2. Este sistema consistirá en un extractor mecánico conectado a un conducto vertical independiente. En caso de no ser posible se exigirá un grupo filtrante sin salida de humos, con filtro de carbón. Artículo 12.-Evacuación de humos. 1. En ninguna vivienda se permitirá la salida libre de humos, gases y vapores por fachadas ni por patios comunes que no sean ya usados para ventilar cocinas a través de balcones y ventanas aunque dicha salida tenga carácter eventual. 2. Podrá admitirse la salida a fachada de humos de combustión de calderas o calentadores a gas por razones debidamente justificadas y siempre que cumplan las especificaciones técnicas establecidas por la normativa sectorial que sea de aplicación. 3. La caldera será estanca o cualquier otra que se recoja en la normativa sectorial vigente. Artículo 13.-Equipos de climatización y ventilación.

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1. Las salidas de aire caliente o frío procedente de la refrigeración de equipos de aire acondicionado e intercambiadores de calor podrán efectuarse a fachada siempre que la evacuación del aire se haga a través de rejillas. Dichas rejillas estarán orientadas de forma que las velocidades residuales de aire sean inferiores a 1m/s y el salto térmico de temperatura inferior a 5ºC, medidos en cualquier punto situado a menos de sesenta (60) centímetros de hueco practicable, o entre la acera y doscientos veinte centímetros (220) de altura. Estas condiciones quedarán sujetas en todo momento a la normativa sectorial que le sea de aplicación.

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2. El agua de condensación debe recogerse e incorporarse a la red de saneamiento interior del edificio. Artículo 14.-Saneamiento. Las nuevas viviendas deberán acometer sus instalaciones a la bajante general o, en cualquier caso, a un punto de la red de saneamiento anterior a la arqueta sifónica o al pozo de registro del edificio. Artículo 15.-Evacuación de aguas pluviales. Tras la realización de la obras para la conversión del local en planta baja o superiores en vivienda, se deberá garantizar la reposición de la instalación de pluviales. Artículo 16.-Localización de contadores y buzones. 1. Los contadores deberán situarse junto a los ya existentes, o dispuestos de la misma forma, si estuvieran distribuidos conforme a los criterios establecidos por las compañías responsables del correspondiente servicio. 2. En el caso de que el acceso se realice desde espacios exteriores de uso público los contadores no se instalarán sobre paramentos visibles desde la vía pública y los buzones no podrán sobresalir del plano de la fachada. CAPÍTULO IV. CONDICIONES DE ESTÉTICA. Artículo 17.- Condiciones estéticas del tendido de ropa al exterior y del tendedero. 1. Queda prohibido el tendido de ropa a la vía pública o patio de manzana de acceso público, así como en balcones y terrazas que den a dichos espacios. 2. Todas las viviendas tendrán previsto el tendido de ropa al exterior en las condiciones mínimas que se establecen en la normativa de diseño de viviendas de protección oficial.

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3. El tendedero en caso de situarse en fachada, dispondrá de un elemento de cierre o celosía que impida la visión de la ropa desde la calle. Un 20% del hueco o ventana estará abierto permanente sin posibilidad de cierre, con el fin de lograr una correcta ventilación del espacio, y no ha de interferir en las luces directas del hueco que resulte necesario para iluminación mínima exigida a la pieza de la vivienda.

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Artículo 18.-Instalaciones en la fachada. 1. Las instalaciones de refrigeración, acondicionamiento de aire, evacuación de humos o extractores, no podrán sobresalir del plano de fachada exterior, ni perjudicar su estética. 2. La instalación de estos aparatos visibles desde la vía pública requerirá un estudio del alzado del edificio, para garantizar su integración en la composición de la fachada, y se hará sin romper su cerramiento. Artículo 19.-Tratamiento de los locales. 1. Las nuevas fachadas de los locales deberán armonizar con la completa del edificio, desde la rasante de la acera hasta la cumbrera de la cubierta. En el caso de bloques de tipología de edificación abierta, se deberá tener en cuenta que constituyen una única unidad compositiva. 2. Se deberá resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a la composición y disposición de huecos, por lo que su frente ocupará vanos completos entre machones o pilares. 3. El material de la nueva fachada será acorde con los existentes pero no necesariamente idéntico. En el caso de optar por el mismo material que exista en la fachada, deberá llevar, en su caso, idéntico aparejo y junta. 4. En caso de acceso directo desde el espacio exterior de uso público, no se admitirán porches ni retranqueos, salvo el vestíbulo definido en el artículo 8, debiendo quedar la puerta de acceso al espacio privado a veinticinco (25) centímetros máximo desde la línea de fachada. 5. El proyecto que se aporte deberá reflejar gráficamente, para todas y cada una de las fachadas en su totalidad, la justificación de estas condiciones, adaptando la solución, en su caso, a las anteriores actuaciones de conversión de local en vivienda en el mismo edificio o bloque.

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CAPÍTULO V. REGIMEN JURÍDICO-ECONOMICO DE LAS VIVIENDAS Y DEBERES URBANISTICOS DE LOS TITULARES DE LOS TERRENOS VINCULADOS A LAS MISMAS. Artículo 20. Régimen de uso de la vivienda La vivienda se utilizará en régimen de propiedad o arrendamiento, y la persona compradora o arrendataria estará obligada a utilizarla como domicilio habitual y permanente. Queda prohibido su destino a segunda vivienda o a cualquier otro uso.

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Artículo 21.Régimen jurídico económico de las viviendas resultantes 1.Las viviendas resultantes se vinculan al régimen propio de la vivienda de promoción libre. 2.Se exceptúan de ese régimen general las nuevas viviendas que pudieran habilitarse en locales y/o plantas emplazados en edificaciones residenciales previa y preferentemente destinadas a viviendas sujetas a algún régimen de protección pública (viviendas de protección oficial, viviendas tasadas municipales).En este supuesto , esas nuevas viviendas han de vincularse al mismo régimen de protección que el de las viviendas preexistentes en la edificación. Artículo 22. Promotor Promoverá la conversión cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que sea propietaria del local, que asumirá y costeará la ejecución de las obras. Artículo 23. Deberes de los propietarios afectados 1.- Criterios generales. Se entenderá a los efectos correspondientes que los terrenos de la parcela afectada en cada caso, vinculados a los locales y/o plantas de edificación objeto de esta Ordenanza reúnen las condiciones necesarias para su categorización como: A.- Suelo urbano no consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada, de conformidad con lo establecido en el art. 11.3 b.2 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006 y en el art. 6 de de las Normas Urbanísticas Generales del Plan General , siempre que, como consecuencia de la aplicación de los coeficientes de ponderación de usos a los que se hace referencia en el siguiente apartado “2”, se justifique la existencia de dicho incremento de edificabilidad ponderada. B.- Suelo urbano consolidado, de conformidad con lo establecido en el art. 11.3.a de la Ley del Suelo y en el art. 6 de las Normas Urbanísticas Generales del Plan General,

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siempre que como consecuencia de la aplicación de los coeficientes de ponderación de usos a los que se hace referencia en el siguiente apartado “2”, se justifique la inexistencia del citado incremento de edificabilidad ponderada. 2.- Los coeficientes de ponderación de usos.

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A.- A los efectos de la justificación de la existencia o no del referido incremento de edificabilidad ponderada se estará en cada caso a lo que resulte de la aplicación de los correspondientes coeficientes de ponderación de usos sobre, por un lado, el uso preexistente, y, por otro, el uso de vivienda proyectado, diferenciándose en este caso su vinculación al régimen de protección oficial o de promoción libre. B.- El coeficiente de ponderación del uso preexistente será el resultante en cada caso de la aplicación de los valores de repercusión del suelo urbanizado establecidos por la Oficina Técnica. C.- En los casos en los que la nueva vivienda que se pretende habilitar deba vincularse al régimen de protección pública, el coeficiente de ponderación de ese uso será el resultante de los criterios establecidos en la legislación vigente a los efectos de la determinación del valor de repercusión del suelo urbanizado en ese tipo de viviendas. 3.- Deberes de los propietarios de los terrenos categorizados como suelo urbano consolidado. En el supuesto de que los terrenos vinculados a los locales y/o plantas de edificación afectados reúnan las condiciones para su consideración como suelo urbano consolidado, los deberes de los propietarios de los mismos serán los establecidos en el artículo 26 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006. 4.- Deberes de los propietarios de los terrenos categorizados como suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad ponderada. En el caso de que los terrenos vinculados a los locales y/o plantas de edificación afectados reúnan las condiciones para su consideración como suelo urbano no consolidado por incremento de edificabilidad ponderada, los deberes de los propietarios de los mismos serán los siguientes: A.- Relación de deberes.

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a) Cesión al Ayuntamiento de terrenos destinados a espacios libres a integrar en la red de sistemas generales. La superficie de esos terrenos será la resultante de la aplicación del estándar fijado a ese respecto en la legislación urbanística vigente. Alternativamente, cuando dicha cesión no resulte posible, se abonará al Ayuntamiento la indemnización económica sustitutoria del valor económico de dichos terrenos, a los efectos de su obtención por esa entidad.

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b) Cesión al Ayuntamiento de terrenos destinados a dotaciones de la red de sistemas locales, de conformidad con los criterios que se establezcan en el reglamento al que se hace referencia en el artículo 79.1 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006. Alternativamente, cuando esa cesión no resulte posible, se abonará al Ayuntamiento la indemnización económica sustitutoria del valor económico de los terrenos destinados al citado fin, a los efectos de su obtención por aquella. c) Abono del coste económico de las obras de urbanización asociadas a las nuevas viviendas proyectadas. d) Abono al Ayuntamiento del valor económico de la edificabilidad correspondiente al mismo en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística. El cumplimiento de esos deberes se adecuará a los criterios establecidos tanto en la legislación urbanística vigente como en los siguientes apartados de este mismo artículo. B.- Deber de cesión de terrenos destinados a espacios libres de la red de sistemas generales o abono del valor económico de los mismos. La cumplimentación de este deber se adecuará a, entre otros, los criterios siguientes: a) De conformidad con lo dispuesto en los apartados 1 y 2 del artículo 78 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, los parámetros de determinación de dicho deber serán, entre otros, los siguientes: * La superficie de los terrenos destinados a dicha dotación será en cada caso la resultante de la aplicación de un estándar de 5 m² por cada habitante previsto.

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* El número de habitantes a estimar en cada caso será el resultante de la consideración de un (1) habitante por cada 25 m²(t) destinado a uso de vivienda. En el supuesto de modificación de esos parámetros legales, se estará a lo que resulte de la aplicación de los nuevos que los sustituyan. b) La cesión al Ayuntamiento de terrenos destinados a ese fin se condiciona a, entre otros extremos a la previa evaluación por parte de dicha entidad de la idoneidad de los terrenos para ese fin, de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en el planeamiento urbanístico vigente.

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c) A su vez, el cumplimiento de ese deber mediante el abono del valor económico de los referidos terrenos se adecuará a, entre otras, las condiciones siguientes: * La cantidad a abonar al Ayuntamiento en cada caso será la resultante de un valor económico medio de 100 € por cada metro cuadrado de suelo destinado al indicado fin, aplicado sobre la superficie total a ceder en cada caso. Dicha cantidad será actualizada anualmente de conformidad con el incremento del índice de precios al consumo -IPC-. * La cantidad resultante en cada caso será abonada de conformidad con los criterios establecidos en el siguiente artículo 9.3. C.- Deber de cesión de terrenos destinados a espacios libres de la red de sistemas locales o abono del valor económico de los mismos: Este deber habrá de ser cumplimentado de acuerdo con el artículo 79.1 de la Ley de Suelo y Urbanismo de 30 de junio de 2006, en los términos y con el alcance que se determinen en él. D.- Abono del coste económico de obras de urbanización. a) Se entenderá, a los efectos correspondientes, que la habilitación de nuevas viviendas en las reiteradas plantas de edificación requiere la mejora y complementación de las infraestructuras urbanas (viario; servicios urbanos de agua, saneamiento, energía eléctrica, gas, telefonía y otras redes de telecomunicación, etc.) preexistentes, habilitadas en origen para dar servicio a un número de viviendas inferior, entre las que no se encuentran aquellas.

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b) En atención a las circunstancias anteriores, los propietarios de las reiteradas plantas de edificación deberán contribuir al abono de esas obras de urbanización a razón de un 2% del precio máximo de venta de las viviendas de protección oficial o promoción libre en Abanto-Zierbena según se trate de viviendas a vincular en uno u otro régimen. E.-Abono al Ayuntamiento del valor económico de la edificabilidad lucrativa correspondiente al mismo en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística.

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A los efectos de la cumplimentación de este deber se tomará como referencia el incremento de la edificabilidad ponderada resultante en cada caso de la aplicación de los coeficientes de ponderación de usos mencionados en el anterior apartado 2 de este mismo artículo. CAPÍTULO VI. PROCEDIMIENTO. Artículo 24.-Licencias de obras de transformación. 1. El procedimiento para autorizar la transformación o implantación de uso de vivienda en la planta baja o superiores se iniciará con la solicitud de la licencia de obras, a la que deberán acompañar, sin perjuicio de lo dispuesto en la Ordenanza municipal reguladora de las Licencias Urbanísticas, los siguientes documentos: a) Justificación de la propiedad del solicitante, aportando certificación simple actualizada emitida por el Registro de la Propiedad. b) Documentación redactada y firmada por arquitecto, que deberá estar visada por su Colegio Oficial, y constará de: 1. Memoria justificativa y detallada del nuevo uso con indicación expresa del modo de dar cumplimiento a las condiciones establecidas en la presente Ordenanza , acreditación de que en el local o entreplanta no haya existido actividad comercial , industrial o garaje-aparcamiento en los 3 años anteriores a la solicitud de cambio de uso y el valor económico de la edificabilidad lucrativa correspondiente al Ayuntamiento en concepto de participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción urbanística, de acuerdo con el art. 23 de esta ordenanza. 2. Proyecto de insonorización, en los términos previstos en el artículo 7 3. Relación de superficies, instalaciones y previsión de obras a realizar para cumplir los requisitos de la Ordenanza 4. Plano de emplazamiento en el que se indique la situación de la finca

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5. Planos de la planta y fachadas, a escala 1:20 o 1:100 con las secciones necesarias para su completa comprensión. 6. Fotografía de la fachada del edificio en el que se ubica el local

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2. La autorización para la conversión del local en vivienda se entenderá otorgada con la concesión de la licencia de obras. Artículo 25.-Licencia de primera utilización. 1.Una vez finalizadas las obras de transformación de la lonja o superiores en vivienda, la persona titular de la licencia de obras solicitará la de 1ª utilización, acompañando la siguiente documentación, sin perjuicio de lo dispuesto en las Normas Urbanísticas del PGOU: - Certificado fin de obra visado y liquidación - Planos definitivos de distribución. - Escrituras de obra nueva. - Certificado de todas las instalaciones realizadas. - Acreditación del cumplimiento de la totalidad de los deberes establecidos con ocasión de la concesión de la referida licencia de autorización del uso de vivienda y de ejecución de las correspondientes obras. - Justificante de modificación catastral 2. A la vista de la documentación, los servicios municipales de inspección comprobarán que las obras se han ajustado al proyecto técnico aprobado, y resolverá sobre la licencia de 1ª utilización. CAPITULO VII. REGIMEN LEGAL Artículo 26.Régimen disciplinario. El Ayuntamiento ejercerá por sí, o a través del Organismo público correspondiente, las funciones de inspección y disciplinaria correspondiente. Artículo 27.-Modificación de los estatutos o de la propiedad horizontal de la Comunidad de Propietarios. La autorización municipal para la conversión se otorgará sin perjuicio de los derechos de terceros ni de las eventuales modificaciones de los estatutos de la Comunidad de Propietarios o del título de la propiedad horizontal que pudiera exigir la intervención, cuya responsabilidad corresponderá a la persona promotora de la transformación, y no afectará a las relaciones entre particulares, cuyos conflictos se resolverán ante los Tribunales ordinarios de justicia.

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DISPOSICIÓN TRANSITORIA Única. 1. Las condiciones reguladas en esta ordenanza serán de aplicación a aquellas actuaciones tendentes al cambio de uso de local a vivienda sobre las que se solicite licencia de edificación con posterioridad a la entrada en vigor de esta ordenanza.

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2. No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior en el supuesto de que las actuaciones hubieran sido llevadas a cabo con anterioridad a la entrada en vigor de esta ordenanza deberán legalizarse de acuerdo con el régimen dispuesto en la presente ordenanza. 3. En cualquier caso, todas estas actuaciones deberán ser adaptadas a las determinaciones de esta ordenanza en el plazo máximo de 8 años y quedarán sujetas a informe técnico favorable.

DISPOSICIÓN FINAL Única. Esta Ordenanza entrará en vigor a los 15 días tras su publicación en el Boletín Oficial de Bizkaia conforme a las disposiciones de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local.

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