.: ORDENANZA REGULADORA DE LAS ACTUACIONES TENDENTES A LA MODIFICACIÓN DE USO DE PLANTAS BAJAS Y OTROS LOCALES EN ÁMBITOS CONSOLIDADOS DE SUELO URBANO RESIDENCIAL

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AYUNTAMIENTO DE LASARTE-ORIA LASARTE-ORIAKO UDALA Junio 2.004 2.004ko ekaina Redactor- Erredakzioa: ANA CRESPO AMADO, Arquitecto- Arkitektoa Colaborador- Laguntzailea: PEDRO ETXANIZ REBAQUE, Arquitecto- Arkitektoa

MEMORIA:

Durante el proceso de revisión de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de Lasarte-Oria se realizó un estudio pormenorizado del entorno urbano en su configuración actual, comprobando la cantidad ingente de locales vacíos existentes en los ámbitos urbanos consolidados, tanto como resultado de actividades ya cerradas como por la existencia de locales que no habían sido habilitados desde el momento de su construcción, permaneciendo aún con cierre de obra. En el Documento inicial de Diagnóstico, a fin de concretar las determinaciones que habrían de considerarse para las propuestas generales del Planeamiento, se evidencia que gran cantidad de estos bajos, en principio con un uso terciario, se hallan vacíos o infrautilizados, dando como resultado un bajo nivel de ocupación general, especialmente notable en los ámbitos situados en el entorno del centro urbano, que constituye por otra parte la mayor concentración de usos terciarios, propiciando una imagen urbana a escala de peatón abandonada y desoladora. Por otra parte y en función del propio desarrollo social y de los cambios de hábitos de consumo, se concluye que el nivel de ocupación con este uso terciario no irá en aumento, sino más bien todo lo contrario, pudiéndose dar un estancamiento o un descenso paulatino de las actividades en funcionamiento en la actualidad. Se plantea desde las propias Normas Subsidiarias la ocupación con un uso de vivienda de las plantas bajas vacías en la actualidad y en las previstas por la propia revisión del Planeamiento. Los locales de plantas bajas previstos con anterioridad reservados para un uso terciario en principio se encuentran en estos momentos no ocupados o dándose en ellos usos no adecuados. El cambio en los hábitos de consumo por parte de la sociedad actual, propiciado por una diferente concepción del sistema convivencial y laboral y la transformación del propio sector terciario hace que gran cantidad de comercios cierren sus puertas para transformarse y adaptarse a las nuevas tendencias y por otro lado y como consecuencia de lo anterior, aquellos locales en edificaciones más recientes no encuentran mercado y actividades propias, ya que han sido reservados bajo una mentalidad comercial inadecuada, lo que imprime una tónica de no ocupación de estas superficies, mostrado el lado menos amable de las promociones inmobiliarias, que producen una imagen inhóspita del entorno urbano. Edificaciones como la existente en Antxuenea Plaza o la práctica totalidad del ámbito de Urbarte no han tenido nunca

ocupación; lo mismo ocurre con las más recientes edificaciones desarrolladas en Iñigo de Loyola. La posibilidad de cambio de uso regulada expresamente, conllevará una regeneración de este potencial inmobiliario, con lo cual mejorará notablemente la vivencia de la ciudad, puesto que cambiará su imagen de abandono de cara al peatón, pudiéndose recuperar de forma directa un ingente patrimonio edificado y abandonado. La regulación de este cambio de uso de terciario y otros a vivienda, se contempla desde las propias Normas Generales de las Normas Subsidiarias; por otra parte se especifica en cada Norma Particular las Áreas de Intervención Urbanística que son susceptibles de transformación de estos locales, remitiéndose a la redacción de la presente Ordenanza la concreción expresa de las circunstancias y particularidades para que la transformación sea factible. Se redacta pues la "Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso en plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de Suelo Urbano residencial" para posibilitar la transformación de los locales de plantas bajas en el municipio. La exposición de motivos que se incluye en la propia Ordenanza explica y justifica suficientemente esta actuación. Donostia-San Sebastián, Junio 2.004

Fdo.: ANA CRESPO AMADO, Arquitecto

PEDRO ETXANIZ REBAQUE, Arquitecto colaborador

ÍNDICE: Exposición de motivos Artículo 1.- Objeto * Artículo 2.- Ámbito de aplicación * Artículo 3.- Condiciones generales y de habitabilidad *

Artículo 4.- Condiciones estéticas * Artículo 5.- Condiciones de accesibilidad * Artículo 6.- Procedimiento para el cambio de uso y licencia de obras * 6.1.- Licencia de cambio de uso * 6.2.- Licencia de obras * 6.3.- Licencia de primera utilización * Artículo Artículo Artículo Artículo Artículo

7- Cargas urbanísticas * 8.- Registro de locales convertidos en viviendas * 9.- Emisión de certificaciones * 10.- Comunicación a Catastro de Urbana * 11.- Suspensión de la aplicación de la Ordenanza *

Anejo I.- Relación de edificios en los que es de aplicación la Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso de plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de Suelo Urbano residencial Anejo II.- Modelo tipo de Convenio de modificación de uso terciario u otro a vivienda

.: ORDENANZA REGULADORA DE LAS ACTUACIONES TENDENTES A LA MODIFICACIÓN DE USO DE PLANTAS BAJAS Y OTROS LOCALES EN ÁMBITOS CONSOLIDADOS DE SUELO URBANO RESIDENCIAL

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. Exposición de motivos I.- En la exposición de motivos de la Ley 17/1.994, de 30 de Junio, de "Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y de Tramitación de los Instrumentos de Planeamiento y Gestión Urbanística" se señala que "En la Comunidad Autónoma del País Vasco la carestía de vivienda en los últimos años constituye una problemática grave y generalizada a todos los municipios que provoca que, actualmente, un porcentaje muy elevado de la población no pueda acceder a una vivienda. Esta situación exige que los poderes públicos adopten medidas a fin de poder hacer realidad el principio consagrado en el Artículo 47 de la Constitución Española de que toda persona tiene derecho a una vivienda digna". II.- El Ayuntamiento de Lasarte-Oria no escapa de esa problemática –escasez de viviendas disponibles, excesivo encarecimiento-, a pesar del desarrollo residencial que se ha venido desarrollando a partir de las Normas Subsidiarias de Planeamiento de 1.990. En el nuevo documento de revisión del planeamiento urbanístico municipal, se ha previsto el desarrollo de nuevos ámbitos residenciales, aunque se trata en cualquier caso, de un proceso que carece de la inmediatez necesaria para paliar a corto plazo la problemática señalada y que difícilmente puede atenuar la escalada progresiva de los precios de vivienda del mercado libre. En este documento vigente se prevé la implantación de viviendas en las plantas bajas de los edificios existentes que cumplan una serie de condiciones –Artículo 4.11 del Documento B.- Normas Urbanísticas- Normas generales-, remitiéndose a la

presente Ordenanza la regulación y determinaciones expresas de la posible implantación. Una de las causas de la limitación de la oferta de vivienda se encuentra en la propia morfología del territorio, que conlleva la escasez de suelo apto para ser edificado. El suelo es aquí un bien limitado, y por ello preciado. Siendo las necesidades diversas –residencia, actividades económicas, espacios libres- es preciso racionalizar al máximo la ordenación del territorio al objeto de garantizar el equilibrio entre todas las demandas de suelo. III.- Por otra parte, se evidencia que en determinados ámbitos residenciales consolidados del municipio se dispone de un importante patrimonio edificado, en concreto el que se ubica en las plantas bajas de los edificios, reservado en principio para un uso terciario u otros similares y en la actualidad infrautilizado, careciendo muchos de ellos de actividad propiamente dicha, consecuencia entre otras razones, de la gran oferta de este tipo de locales que se dan en el municipio y además, gravados por el abandono progresivo debido a las nuevas tendencias en materia de localización de los usos terciarios, agrupados en grandes y medias superficies. La situación de estos locales, su vocación y destino, es de continuar en la misma condición. Se trata, por tanto, de unos activos edificatorios desaprovechados y que, además, provocan en la mayoría de los casos una imagen degradada del paisaje urbano. IV.- Este mecanismo de cambio de uso puede ayudar a aliviar, en alguna medida, la falta de vivienda disponible a precios asequibles por determinados sectores sociales, además de mejorar sustancialmente la imagen urbana actual que consideramos no hará sino degradarse progresivamente. En cualquier caso, el Ayuntamiento deberá controlar ante todo el hecho de que las viviendas resultantes cuenten con todas las condiciones exigidas para dicho uso en la actualidad – condiciones higiénicas, de habitabilidad, compatibilidad de usos, etc-. Las solicitudes de autorización para cambio de uso deberán ser analizadas e informadas puntualmente por los técnicos municipales; y autorizadas o no, motivadamente, en base a la aptitud para albergar un uso como el propuesto. V.- Por otra parte, en cuanto a la adecuación y adaptación de estos locales, la Ley 20/1.997 de 4 de Diciembre para la "Promoción de la Accesibilidad" determina que los edificios de nueva planta destinados a uso residencial garantizarán la accesibilidad conforme a los criterios que se señalan en el Artículo 4.2. Dado que la readecuación de los locales a los nuevos usos regulada en esta Ordenanza no se produce en nuevos edificios, sino por el contrario en edificios existentes consolidados, dicho Artículo no sería de aplicación en estos casos, debiendo aplicarse el Artículo 4.4 de la Ley y los Artículos 2.4 y 2.5 del Anejo V "Obras de reforma, ampliación o modificación de las urbanizaciones y edificaciones" del Decreto 68/2.000 de 11 de Abril, por el que se aprueban las "Normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación". En todo caso, es voluntad municipal, como criterio general, que la accesibilidad o practicabilidad a la nueva vivienda sea tenida en cuenta y cumplimentada en cada actuación. Únicamente en aquellos casos en los que su aplicación implicara importantes desviaciones en relación con los objetivos propuestos, se podría autorizar, excepcionalmente, el no proceder a adaptar el entorno de la vivienda por entenderse que la modificación se realiza en el interior de la edificación.

VI.- Las actuaciones que se regulan desde esta Ordenanza implican: - El cambio de uso y la adecuación de los locales infrautilizados o sin uso definido genera a los propietarios un evidente aumento sobre su valor inicial, incremento del cual deberá participar el Ayuntamiento. - Un incremento del número de viviendas y por tanto la necesidad de aumentar la dotación de espacios libres a fin de preservar la relación existente entre el número de viviendas y sistema de espacios libres exigido por la legislación vigente. - Incidencia en la urbanización o infraestructuras de servicios –saneamiento, agua, electricidad- que implicarán mejoras añadidas para adecuar las instalaciones existentes a las nuevas implantaciones. Por todos estos conceptos se establece desde la presente Ordenanza una Tasa única a percibir por el Ayuntamiento. La concreción expresa de esta Tasa y las condiciones generales se recogerán en un Convenio-Contrato a suscribir, de forma individualizada, entre el promotor de cada una de las actuaciones y la Alcaldía, previo cumplimiento de los trámites precisos. Será el Ayuntamiento el que disponga de estos recursos para la consecución de las necesidades inherentes que se desprenden de estas actuaciones; podrá asimismo invertirse en la construcción de viviendas protegidas y otros usos de interés social previstos en la Ley 20/1998 de 29 de Junio de Patrimonio Público del Suelo. VII.- El Ayuntamiento de Lasarte-Oria es consciente de que la habilitación de viviendas en locales en los que actualmente dicho uso no está permitido supone un aumento del valor económico de los inmuebles afectados, lo que puede derivar en operaciones especulativas totalmente contrarias a los objetivos de esta Ordenanza, cuyo fin último es facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población más desfavorecidos, además de regenerar el actual tejido urbano. Por ello el Ayuntamiento entre las condiciones para permitir el cambio de uso exige la imposición de un precio de venta máximo y la constitución de un derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Lasarte-Oria respecto de los locales que se conviertan en viviendas en los Convenios-Contratos suscritos al efecto con los solicitantes del cambio de uso. VIII.- Finalmente, se considera que la aplicación de esta Ordenanza, a pesar de ser bastante permisiva, no debe efectuarse incontroladamente en cualquier y todos los ámbitos de Suelo Urbano residencial, por lo que se deberán preservar aquellos focos o puntos de interés desde el punto de vista de la vida y relación ciudadana; ya que el modelo de ciudad que se persigue aconseja que se mantengan los usos terciarios en las plantas bajas de esos focos de atracción. Se adjunta a la Ordenanza como Anejo I, una relación de aquellos edificios concretos o ámbitos completos donde ésta es de aplicación; sistematizados por Áreas de Intervención Urbanística. Esta relación no es estrictamente cerrada, puesto que pueden existir locales con una localización determinada o especial que cumplan las condiciones generales y por tanto puedan habilitarse y que se escapen a esa relación.

. Artículo 1.- Objeto Es objeto de la presente Ordenanza la regulación de las actuaciones consistentes en el cambio de uso de locales de planta baja y otros a vivienda, localizados en ámbitos residenciales consolidados. Esta Ordenanza desarrolla las determinaciones

contenidas en el Artículo 4.11 de "Condiciones de implantación de viviendas en planta baja", contenido en el Documento B.- Normas Urbanísticas de las Normas Subsidiarias.

. Artículo 2.- Ámbito de aplicación El cambio de uso regulado desde esta Ordenanza será posible únicamente en locales ubicados en plantas bajas u otras –entresuelos o partes de plantas que desde el planeamiento se destinaban a usos terciarios u otros- de edificaciones existentes en ámbitos residenciales consolidados en Suelo Urbano, y que estén incluidos en la relación que se desarrolla en el Anejo I. Con carácter general, se entiende por planta baja aquella cuyo piso está situado en más de un 60% de su perímetro a 1,20 m por encima o 0,80 m por debajo de la rasante de las vías públicas o espacios libres públicos o privados perimetrales. Específicamente, en los edificios consolidados regulados desde esta Ordenanza, planta baja es aquella que al menos en un cincuenta por ciento –50%- de su superficie edificada, es coincidente con la rasante de referencia. No se permitirá cambio de uso en locales que no se incluyan en la mencionada relación quedando expresamente prohibida su aplicación en plantas sótano y semisótano, considerando éstas las definidas en el Artículo 4.1 de las Normas Urbanísticas de las Normas Subsidiarias. Igualmente, se prohíbe el desarrollo de viviendas en aquellas partes de los edificios considerados anejos a la edificación principal. A los efectos de esta Ordenanza, se consideran ámbitos consolidados aquellos que tengan aprobado el Documento de planeamiento de detalle, aprobado y materializado el instrumento de gestión y ejecutadas las obras de urbanización correspondientes. En las Áreas de Intervención Urbanística donde se admita la sustitución de las edificaciones existentes, será el documento de planeamiento de desarrollo previsto el que defina específicamente el uso de las plantas bajas a ejecutar. Los locales con un uso terciario que con el tiempo se compruebe que no tienen posibilidad de ocupación, podrán acogerse al cambio de uso aplicando las presentes Ordenanzas, en cualquier caso reservando una dotación mínima que conservará el uso terciario.

. Artículo 3.- Condiciones generales y de habitabilidad Las presentes condiciones serán de aplicación en la adecuación de locales sin uso original de vivienda que pretendan adquirir tal condición, pudiendo admitirse excepcionalmente el no cumplimiento de alguno de los referidos aspectos por razones debidamente justificadas, cuestión que deberá ser analizada e informada expresamente por los Servicios Técnicos Municipales en cada caso. Las condiciones generales que habrán de contemplarse son: 1.- Toda vivienda habrá de disponer, al menos, de dos espacios de estancia diferenciados con huecos a fachada.

2.- Dimensión mínima de vivienda: La superficie útil de la nueva vivienda no será inferior a 40,00 m²(u), excluido tendedero y espacios abiertos como balcones, terrazas, etc. En el caso de no cumplir esta condición –el local existente cuenta con una superficie inferior-, podrá admitirse la nueva vivienda dependiendo de las características y la solución planteada, siempre que cumpla los mínimos de habitabilidad y que cuente con informe técnico favorable. En ningún caso podrá dividirse un local en viviendas con una superficie menor que la inicialmente prevista. 3.- Programa mínimo: Se entiende por vivienda mínima la que está compuesta por cocina, estancia-comedor, un dormitorio doble y un cuarto de baño con lavabo, inodoro y ducha como mínimo. Las piezas de cocina y estancia-comedor podrán agruparse en una única pieza denominada estancia-cocina-comedor. 4.- Dimensiones mínimas de las habitaciones y piezas:

Estancia

12,00 m² (u)

Inscripción de círculo de 3,00 m de diámetro

Estancia-comedor

18,00 m² (u)

Inscripción de círculo de 3,00 m de diámetro

Estancia-dormitorio

18,00 m² (u)

Inscripción de círculo de 3,00 m de diámetro

Dormitorio individual Dormitoio doble Cocina

6,00 m²(u)

Ancho no menor de 2,00 m

10,00 m²(u)

Ancho no menor de 2,60 m

6,00 m²(u)

Ancho no menor de 1,60 m

Cocina-comedor-estancia 20,00 m²(u) Baño completo

Inscripción de círculo de 3,00 m de diámetro

3,50 m²(u)

Se deberán cumplir, como mínimo, las dimensiones estipuladas para las viviendas VPO. 5.- Altura libre mínima: La altura mínima libre en toda unidad de vivienda será de 2,50 m, salvo en los aseos, pasillos y pequeñas dependencias de almacenamiento u otras estancias no destinadas a la estancia prolongada de personas, donde se podrá reducir a 2,25 m. Excepcionalmente, podrá admitirse también esta reducción en la altura en parte de alguna de las estancias, cocinas o dormitorios, cuando así se necesitara para el paso de elementos estructurales o de algunas instalaciones. En ese caso, la superficie de la estancia con altura reducida no podrá ser mayor que un 10% de la superficie total de la misma. 6.- Entreplantas: Se permitirá la construcción de entreplantas siempre que las alturas libres mínimas sean de 2,50 m en la parte inferior y de 2,25 en la parte superior.

Éstas entreplantas podrán desarrollarse en el 75% de la superficie útil del local, pudiendo llegar hasta fachada, resolviendo adecuadamente la composición de los huecos en conjunto. En caso de contar con entreplanta, el local deberá tener una superficie suficiente en la planta de acceso para albergar la estancia-cocina-comedor y un baño, además de la superficie ocupada por la comunicación vertical. 7.- Tendederos: los espacios destinados a tendederos se resolverán preferentemente en el exterior de la vivienda y en cualquier caso, dentro de la superficie de fachada. Si esto no fuese posible, se tendrá prevista la instalación de secadoras de ropa. 8.- Las demás condiciones –iluminación y ventilación; organización funcional-, deberán cumplir lo especificado en el Artículo 4.14 de las Normas Urbanísticas. 9.- Seguridad en los huecos de fachada: se permitirá la instalación de verjas como protección a los huecos abiertos al exterior, siempre que se coloquen dentro del propio hueco; no admitiéndose en ningún caso que sobresalgan de la superficie de fachada. 10.- Porches: En aquellas edificaciones en las que existen porches podrá plantearse la posibilidad de cierre de éstos, total o parcialmente, para proporcionar a la nueva vivienda una fachada más adecuada. Este extremo deberá ser consultado previamente al Ayuntamiento y en cualquier caso, la solución que se proponga deberá ser estudiada en la totalidad del conjunto de la edificación para dar una solución homogénea al proyecto. 11.- Usos compatibles: En función de las características de las actividades en los locales contiguos a la nueva vivienda, bien de las que ya se estén desarrollando en el momento de la solicitud bien como las resultantes de un futuro cambio de uso, en el proyecto de adecuación a uso residencial deberá garantizarse y justificarse técnicamente la insonorización de esa nueva vivienda.

. Artículo 4.- Condiciones estéticas Se deberá resolver el tratamiento de la fachada de la nueva vivienda de forma que se adapte a la composición y los materiales del conjunto del edificio en el que se ubique. El proyecto que se aporte deberá reflejar gráficamente, para todas y cada una de las fachadas en su totalidad, la justificación de esta condición. Además se deberán aportar fotografías actualizadas de la edificación objeto del proyecto, para justificar el uso de materiales y composición.

. Artículo 5.- Condiciones de accesibilidad El acceso a las nuevas viviendas deberá efectuarse a través de los elementos comunes de circulación interior del edificio en el que se ubique. En caso de que dicho acceso no sea posible, se podrá autorizar el que se realice desde el espacio no edificado al que da frente, planteándose éste como acceso a uno o más módulos de vivienda.

En el supuesto de que el acceso se efectúe desde el exterior del edificio, se deberá garantizar el cumplimiento de las normas establecidas en el Anejo V "Obras de reforma, ampliación o modificación de las urbanizaciones y edificaciones" del Decreto 68/2.000 de 11 de Abril, por el que se aprueban las Normas técnicas sobre condiciones de accesibilidad de los entornos urbanos, espacios públicos, edificaciones y sistemas de información y comunicación. Estas condiciones, excepcionalmente, podrán eximirse en aquellos casos en los que no sea factible su cumplimiento, cuestión que deberá ser analizada y justificada expresamente por parte de los Servicios Técnicos Municipales en cada caso.

. Artículo 6.- Procedimiento para el cambio de uso y licencia de obras Art. 6.1.- Licencia de cambio de uso 1.- El procedimiento se iniciará, previa comprobación de la inclusión del mismo en el listado incluido en el Anejo I, mediante la solicitud que a tal efecto deberá presentar el propietario del local, acreditando la titularidad aportando al menos certificación simple emitida por el Registro de la Propiedad, actualizada; debiendo cumplir la condición de que la adquisición del local se ha efectuado, como mínimo, en el período de doce -12- meses anterior a la fecha de la solicitud. La solicitud deberá ir acompañada por la siguiente documentación redactada y firmada por técnico competente: a.- Memoria justificativa y detallada del nuevo uso con indicación expresa de la superficie del local y de la propuesta de resolución de la accesibilidad. b.- Plano de emplazamiento, a escala adecuada para su comprensión, en el que se indique la situación de la finca con referencia a los espacios circundantes –vías públicas o espacios privativos- que limiten la totalidad del edificio exento o de la manzana en la que está integrada. Se incluirá en este plano la orientación, las alineaciones y rasantes oficiales y, en su caso, el perímetro central de la manzana o localización de patios de parcela; señalándose si el edificio existente se ajusta a las referidas alineaciones y rasantes. c.- Plano de la planta y fachadas, a escala 1:100, con las secciones necesarias para su completa comprensión. 2.- Los Servicios Técnicos Municipales, mediante el Informe técnico correspondiente, valorarán la aptitud del local para albergar en él una vivienda, de conformidad con los criterios establecidos en el Artículo 3 de esta Ordenanza, sobre condiciones de habitabilidad. Este Informe deberá emitirse en el plazo de dos -2- meses, a contar desde la presentación de la solicitud, previa comprobación de la veracidad de los datos aportados. 3.- Si el local reúne los requisitos exigidos y cuenta con Informe técnico favorable, el órgano competente municipal resolverá la concesión de la licencia de cambio de uso y expresará en el mismo acuerdo el importe al que asciendan las cargas urbanísticas correspondientes a la actuación. El órgano competente para conceder la licencia urbanística de cambio de uso será el Alcalde-Presidente de la Corporación Municipal.

4.- El cambio de uso se materializará mediante Convenio-Contrato que suscribirán el propietario del local y el Alcalde-Presidente, en el que se contemplarán y cuantificarán las cargas urbanísticas y su forma de pago. En este mismo documento se regulará el precio de venta máximo de los locales estipulándose en 1,4 veces el precio de venta para viviendas de protección oficial establecido para la comarca en la que se emplaza el municipio de Lasarte-Oria fijado por el organismo competente -Decreto 315/2002 de 30 de Diciembre y la Orden que lo desarrolle en el momento de su aplicación-. Se concreta asimismo el derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento por un plazo máximo de 10 años. La firma del citado Convenio-Contrato deberá realizarse en el plazo máximo de un – 1- mes desde la concesión de la licencia de cambio de uso. En el caso de no suscribirse el citado documento por causa imputable al solicitante, el procedimiento se retrotraerá al inicio, es decir, habrá de presentarse nueva solicitud. El modelo tipo de Convenio-Contrato a suscribir se incluye como Anejo II. 5.- Todo lo anterior se efectuará sin perjuicio de los derechos de terceros y de las modificaciones de título de la propiedad horizontal que en su caso pudiera exigir la intervención. 6.- El derecho para el cambio de uso se adquirirá en el momento de la suscripción del referido Convenio-Contrato y una vez efectuado el abono de las cargas urbanísticas, que deberá ser simultáneo. 7.- La licencia de cambio de uso podrá ser transmitida junto con los derechos y deberes dimanantes de la misma. 8.- Esta licencia junto con el Convenio-Contrato serán inscritas en el Registro de la Propiedad, aportándose al Ayuntamiento una certificación acreditativa de esta inscripción. Este requisito es imprescindible para la solicitud de la licencia de obras. Art. 6.2.- Licencia de obras Para la obtención de la licencia de obras de acondicionamiento de la nueva vivienda, el interesado deberá presentar un proyecto técnico, suscrito por técnico competente y visado por el Colegio Profesional correspondiente, de acuerdo a lo establecido en el Título III, Apartado III.7 de las Normas Urbanísticas generales. Las obras deberán estar finalizadas en el plazo establecido en la propia licencia o en su caso, según lo indicado en el Artículo 3.27 de las Normas citadas. Excepcionalmente y de forma justificada, se podrá conceder una prórroga de acuerdo a lo que determine el Ayuntamiento. El titular de la licencia de obras podrá transmitirla solicitando este extremo al Ayuntamiento, el cual adoptará el acuerdo correspondiente, entendiéndose que con ella se transmiten conjuntamente los derechos adquiridos por la licencia de cambio de uso y los estipulados por el Convenio-Contrato. Dicha notificación deberá estar suscrita conjuntamente, por el transmisor y por el adquirente. Art. 6.3.- Licencia de primera utilización

Una vez finalizada la obra, deberá solicitarse licencia de primera utilización, acompañada de la documentación correspondiente; siendo requisito indispensable para su concesión que se haya efectuado la conexión efectiva de la nueva vivienda a las redes de servicios urbanos; abastecimiento de agua, saneamiento, suministro de energía eléctrica, telecomunicaciones y suministro de gas, si lo hubiere. La obra deberá encontrarse finalizada, la licencia de primera utilización obtenida y la vivienda habitada en el plazo de un –1- año a contar desde la firma del Convenio-Contrato; excepto en el caso que se hubiera concedido una prórroga para el inicio de las obras. En caso de incumplimiento de lo anterior, el interesado perderá el derecho adquirido para el cambio de uso, y como penalización, únicamente le será reintegrado el 50% del importe abonado en concepto de cargas urbanísticas. La certificación definitiva de la materialización del cambio de uso será expedida una vez sea concedida la licencia de primera utilización de la vivienda y previa comprobación de que la misma se encuentra habitada dentro del plazo establecido.

. Artículo 7.- Cargas urbanísticas 1.- La adecuación de los nuevos usos residenciales en plantas bajas genera por una parte a los propietarios un incremento de su valor y por otra el aumento de viviendas exige el incremento del suelo destinado a zonas verdes y espacios libres así como la posible adecuación tanto de la urbanización como de las infraestructuras de servicios. En este sentido, en esta Ordenanza se regula el pago de una carga urbanística resultado de aplicar la cantidad de cincuenta y ocho euros en el año 2.004 –58 € - por cada metro cuadrado de superficie útil de la vivienda. Esta cantidad resultante será calculada caso por caso y reflejada en el ConvenioContrato que se suscriba al efecto con el interesado. En aquellos casos en los que la adaptación del local a vivienda se efectúe cumplimentando los parámetros establecidos en la Ley de Promoción de la Accesibilidad y en concreto en lo establecido en el Artículo 10.2 "Condiciones en el interior de las viviendas" del Anejo III del Decreto 68/2.000, se aplicará una deducción de la tasa en un 50%. 2.- Esta cantidad establecida para el primer año de vigencia de la Ordenanza –año 2.004- se actualizará anualmente sobre la base del índice de Precios al Consumo – IPC- establecido por el Instituto Nacional de Estadística para la Comunidad Autónoma del País Vasco. No se autorizará cambio de uso alguno en tanto no se abonen las cargas urbanísticas correspondientes a la actuación, precisándose la presentación de la carta de pago de dicho abono o documento equivalente, en cada caso.

. Artículo 8.- Registro de locales convertidos en vivienda El Ayuntamiento creará un Registro en el que se inscribirán todos los locales cuyo uso ha autorizado alterar.

. Artículo 9.- Emisión de certificaciones El Ayuntamiento emitirá cuantos certificados soliciten los interesados para la acreditación de la variación producida.

. Artículo 10.- Comunicación a Catastro de Urbana Una vez conseguida la licencia de primera utilización, es decir, cuando se haya concretado el uso de vivienda en un espacio destinado originalmente a local terciario o similar, el Ayuntamiento pondrá dicha circunstancia en conocimiento del Catastro de Urbana de la Diputación Foral de Gipuzkoa, a los efectos oportunos.

. Artículo 11.- Suspensión de la aplicación de la Ordenanza La presente Ordenanza entrará en vigor a los quince –15- días de su publicación en el Boletín Oficial de Gipuzkoa. La aplicación de la presente Ordenanza quedará suspendida una vez transcurrido el plazo de tres –3- años a partir de su entrada en vigor y en todo caso, cuando el Ayuntamiento conceda la autorización de cambio de uso número cien –100-. En ese momento, el Ayuntamiento procederá a la revisión de las circunstancias concurrentes relacionadas con el tema de la vivienda, y, tras valorar la experiencia de los cambios de usos de locales, decidirá sobre la vigencia o no de la presente Ordenanza.

Anejo I.- Relación de edificios en los que es de aplicación la Ordenanza reguladora de las actuaciones tendentes a la modificación de uso de plantas bajas y otros locales en ámbitos consolidados de Suelo Urbano residencial CALLE

NÚMERO

LOCAL- SITUACIÓN

A.I.U. 1.- OKENDO No se admite A.I.U. 2.- URDANETA No se admite A.I.U. 3.- ENSANCHE Blas de Lezo Kalea

2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 16

Planta baja

Geltoki Kalea

25

Planta baja

Hipódromo Etorbidea

8, 10, 12, 14

Planta baja frente a Juan XXIII

Iñigo de Loiola Kalea

2 4, 6, 8, 10, 12

Planta baja frente a Iñigo Kalea Planta baja

Juan de Garay Kalea

1, 2, 4, 6

Planta baja

Juan XXIII Plaza

1, 2, 3

Planta baja

Pablo Mutiozabal Kalea

4, 6, 7, 9

Planta baja

Pintore Kalea

1, 3, 5, 7, 9

Planta baja

Uistin Kalea

13, 15, 17, 19

Planta baja

A.I.U. 4.- IÑIGO DE LOYOLA

Iñigo de Loyola Kalea

1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17

Planta baja

Zapategi Kalea

1, 3, 5, 7, 9, 11

Planta baja

Todos los edificios

Ver artículo 2

Caddie Plaza

Todos los edificios

Planta baja

Golf Plaza

Todos los edificios

Planta baja

Green Plaza

Todos los edificios

Planta baja

Andatza Plaza

1, 2, 3, 4

Planta baja

Antxota Kalea

2, 5

Planta baja

Aralar Plaza

1 2, 3, 4, 5, 6

Planta baja Aralar Plaza Planta baja Aralar Plaza y Donostia E.

Oriamendi Plaza

1, 3

Planta baja

Urdaburu Plaza

1, 2, 3

Planta baja. Posibilidad de cierre de soportales

Urko Plaza

1, 2, 3

Planta baja

Adarra Kalea

1A, 3, 5, 7, 9

Planta baja

Antxuenea Plaza

1, 2, 3, 4, 5, 6

Planta baja

Beko Errota Kalea

1, 3, 4, 5, 7, 9, 11

Planta baja

Jaizkibel Plaza

1, 2, 4, 5, 11, 12 6, 7, 8, 9

Planta baja Planta baja frente a Jaizkibel Plaza

Goikale Kalea

5, 7, 9

Planta baja

Kontzeju Txiki Plaza

1, 2, 3

Planta baja

Lagoenea Kalea

1, 3

Planta baja frente a Lagoenea Kalea

San Marcial Plaza

1, 2, 4, 5, 6

Planta baja

Uzturre Plaza

1, 4, 6, 7, 8, 9

Planta baja

Goikale Kalea

2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16, 18, 20

Planta baja

Kale Nagusia

45 B 47, 49, 51

Planta baja Planta baja trasera, dando frente a Plaza

Goikale Kalea

11, 13, 15, 17, 19, 21, 22

Planta baja

Kale Nagusia

53, 55, 57, 59, 61, 79, 81, 83

Planta baja

Loidi Kalea

1, 2

Planta baja

Kale Nagusia

42, 44, 46

Planta baja trasera, dando frente a Andapa Kalea

Ola Kalea

1, 10, 12, 14

Planta baja

Zumaburu Kalea

2, 4, 6, 8, 10, 12, 14, 16 9, 11

Planta baja Planta baja trasera, dando frente a Andapa Kalea

Todos los edificios

Ver artículo 2

Todos los edificios

Planta baja

A.I.U. 5.- GAZTAÑAGA Geltoki Kalea A.I.U. 11.- URBARTE

A.I.U. 13.- SASOETA

A.I.U. 14.- LOIDI BARREN

A.I.U. 15.- GOIKALE

A.I.U. 16.- VILLAS

A.I.U. 17.- ZUMABURU

A.I.U. 18.- COCHERAS Área en proyecto A.I.U. 19.- GOIEGI Urbanización Goiegi

A.I.U. 21.- ZABALETA-GOIEGI Urbanización Zabaleta-Goiegi

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Planta baja

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Planta baja

A.I.U. 22.- ZABALETA Buenos Aires Aldapa y Larrekoetxe Bidea A.I.U. 23.- LOIDI

Loidi Kalea

Todos los edificios a excepción Planta baja del terciario Martín Berasategi

A.I.U. 25.- OZTARAN Área Oztaran

Todos los edificios a excepción Planta baja de: Bista Eder Kalea 10: equipamiento Arrambide 27: Oztaran Eskola Zirkuitu Ibilbidea 1: Hotel Txartel

A.I.U. 26.- BITARTE Urbanización Bitarte

Todos los edificios, a excepción de equipamiento

Planta baja

A.I.U. 27.- BASAUNDI BAILARA Área Basaundi Bailara

Todos los edificios

Planta Baja

Todos los edificios

Planta baja

Todos los edificios, a excepción de equipamiento

Planta baja

A.I.U. 28.- ORIA NORTE Área Oria Norte A.I.U. 29.- CASAS OBRERAS Área Casas Obreras

A.I.U. 30.- ANTXISU BAILARA Área Antxisu Bailara

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Excepcionalmente podrán acogerse a esta Ordenanza aquellos locales no incluidos en esta relación y que dan frente a calles en las cuales está permitido el cambio de uso.

Anejo II.- Modelo tipo de Convenio-Contrato de modificación de uso terciario u otro a vivienda Convenio-Contrato Nº ......... de modificación de uso terciario u otro a vivienda En Lasarte-Oria, a ........ de ......... de 2.00.. REUNIDOS De una parte, Doña Ana Urchueguía Asensio, mayor de edad, Alcalde-Presidente del Ayuntamiento de Lasarte-Oria, provista de D.N.I. Nº 15.909.931. Y, de la otra, Don/Doña ..........., con D.N.I. Nº ........., con domicilio en .............., quien actúa en su propio nombre. ANTECEDENTES Primero: Don/Doña ............., es propietario de un local sito en el Área de Intervención Urbanística A.I.U. ................., Calle/Avenida/Plaza .............. nº .........con una superficie de ......... metros cuadrados -......... m²-. Segundo: Con fecha ........ de ........... de 2.00.., solicitó licencia de cambio de uso, de terciario u otro a vivienda, del local referido en el antecedente primero. Tercero: El Alcalde-Presidente, mediante acuerdo de ..... de ......... de 2.00.., informó favorablemente la solicitud formulada por Don/Doña ......... Así mismo, fijó en ............. euros, el importe de las cargas urbanísticas imputables a la operación del cambio de uso del citado local.

Cuarto: Con fecha ........... de ........... de 2.00.., Don/Doña ........ presentó ante el Ayuntamiento un escrito en el que se ponía de manifiesto su disponibilidad de suscribir el oportuno Convenio-Contrato con el Ayuntamiento para posibilitar el cambio de uso de terciario u otro a vivienda del local referido en los términos expresados en el acuerdo de ...... de ........... de 2.00. anteriormente aludido. Ambas partes reconocen recíprocamente, capacidad y competencia para formalizar el presente Convenio-Contrato y, a tal efecto, suscriben este documento de acuerdo a las siguientes: ESTIPULACIONES Primera: El Ayuntamiento autoriza el cambio de uso de terciario u otro a vivienda del local sito en el Área de Intervención Urbanística, A.I.U. ....... , Calle/Avda./Plaza ........ nº ......., con una superficie de ........... metros cuadrados -........ m²- de conformidad con las estipulaciones que a continuación se señalan. Segunda: La transformación del antedicho local en vivienda está sujeta al pago de las cargas urbanísticas que origina tal situación. Dichas cargas se fijan en la cantidad de ........ euros -......Î -. El importe expresado se abona en este mismo acto y el presente Convenio-Contrato sirve como formal carta de pago. Tercera: La presente autorización para la transformación de local de terciario u otro a vivienda se realiza a salvo del derecho de propiedad y sin perjuicio de derechos a terceros, así como de las modificaciones del título de propiedad horizontal que en su caso pueda exigir la intervención. Cuarta: Para que el cambio de uso se materialice el/la interesado/a deberá proceder a la ejecución de las obras correspondientes de adecuación de vivienda, previa la obtención de la preceptiva licencia municipal. Quinta: Las obras precisas deberán encontrarse finalizadas, la licencia de primera utilización obtenida y la vivienda habitada en el plazo de un año contado a partir de la firma del presente Convenio-Contrato, excepto en el caso en que se hubiera concedido una prórroga para el inicio de las obras. En caso de incumplimiento, se perderá el derecho adquirido para el cambio de uso y como penalización, únicamente se reintegrará el 50% del importe en concepto de cargas urbanísticas. Sexta: Una vez concedida la licencia de primera utilización de la nueva vivienda y efectuada la pertinente comprobación de que la misma se encuentra efectivamente habitada, el Ayuntamiento expedirá la certificación definitiva del cambio de uso producido y de la nueva condición de vivienda del local. Séptima: Se constituye un derecho de tanteo y retracto a favor del Ayuntamiento de Lasarte-Oria por lo que le corresponde un derecho de adquisición preferente en caso de que el titular de la nueva vivienda proceda a la transmisión onerosa de la misma con las siguientes condiciones: - El derecho de tanteo y retracto podrá ejercitarse durante los diez -10- años siguientes a la suscripción de este Convenio-Contrato. - El precio máximo de la vivienda en primeras, segundas y posteriores transmisiones de la misma se calculará multiplicando la superficie útil por la

cantidad resultante de aplicar un 1,4 al precio de venta establecido para las viviendas VPO mediante Orden del Consejero de Ordenación del Territorio, Vivienda y Medio Ambiente del Gobierno Vasco aplicada sobre el municipio de Lasarte-Oria. - La enajenación intervivos de la propiedad queda sujeta a autorización de la Administración municipal a los efectos de asegurar el citado derecho de adquisición preferente. - Notificada al Ayuntamiento la voluntad de transmitir la propiedad, el Ayuntamiento en el plazo de tres –3- meses deberá ejercitar el citado derecho de adquisición o autorizar la libre enajenación de dicha propiedad con la limitación referida del precio máximo. - El precio a abonar por el Ayuntamiento por la adquisición de la propiedad será el mismo que el inicialmente abonado para su adquisición, actualizado por aplicación de la variación del IPC y reducido en ..... - Las mejoras y trabajos de mantenimiento que en su caso hayan podido efectuarse en el inmueble incrementarán el precio de enajenación siempre que las mismas hubieren sido aprobadas a estos efectos por la Administración municipal fijando su valoración y depreciación. - Si el Ayuntamiento en el citado plazo de tres –3- meses no ejerciere su derecho de adquisición ni otorgare la autorización arriba citada, la autorización se entenderá otorgada por silencio y el propietario podrá proceder a la libre enajenación de la vivienda sin más limitaciones que las derivadas del sometimiento, en su caso, de las limitaciones fijadas en este Convenio-Contrato. Octava: Este Convenio-Contrato Urbanístico estará incluido en la escritura de transmisión u obra nueva.

Y en prueba de conformidad, ambas partes suscriben este documento por duplicado en el lugar y fecha al principio señaladas.