Distrito Tecnológico de Buenos Aires
Parque Patricios Hace ya 3 años que la Ciudad de Buenos Aires encaró el ambicioso plan de transformar los barrios de Parque Patricios, Nueva Pompeya y Boedo en un distrito especial para empresas de tecnología y comunicaciones. El proceso se ha estructurado a través de beneficios fiscales en conjunto con incentivos para la educación, infraestructura y seguridad. La recuperación de zonas así como la puesta en valor de inmuebles ha despertado un nuevo mercado inmobiliario para usuarios e inversores.
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Resumen ejecutivo • En el año 2009, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la creación del Distrito Especial a través de las leyes 2.972 y 2.995. El programa se apoya sobre 3 ejes principales: beneficios fiscales (de la jurisdicción de Buenos Aires), incentivos para el desarrollo social y cuestiones administrativas relativas al registro y control. • Parque Patricios como barrio de tradición industrial y logística no tiene historia como mercado de oficinas. De hecho antes de la sanción de la leyes de promoción, no existían edificios comerciales con estándares internacionales. • La actividad económica del Distrito, proveniente de la propia economía barrial y potenciada por la presencia de empresas TIC, no se desarrolla en todos los sectores con la misma intensidad. La disparidad entre el norte y el sur se manifiesta en la densidad poblacional, cantidad y escala de comercios y, fundamentalmente, en el número de empresas ya instaladas. • Actualmente, la oferta de oficinas de calidad listas para ser ocupadas es muy escasa. El Distrito posee un mercado informal y aún poco sofisticado, partiendo del hecho que la zona surge como una transformación de áreas residenciales e industriales hacia un uso mayormente corporativo. • Una oficina TIC, a diferencia de cualquier otra típica oficina, se caracteriza por poseer especificaciones técnicas particulares. En los procesos de BPO, KPO, e-learning, e-commerce, entre otros, los servicios de transporte de datos resultan fundamentales y generalmente, la existencia de varios proveedores de soporte es también crucial. • Los precios de alquiler mensual para oficinas se encuentran en el rango de US$ 13 a US$ 18 por m²/mes. El rango de precios para la venta se ubica entre US$ 2.000 a US$ 3.000 por m². • El mercado de oficinas es un mercado pasivo que responde únicamente a una demanda concreta. Hemos detectado que la forma más común de desarrollos es mediante “built-to-suit”. • El mercado residencial se compone principalmente por viviendas de 1 a 3 ambientes, baja altura y algunos con amenities localizados hacia el oeste del Distrito, esto es Av. Sáenz, Av. Almafuerte o Av. Boedo. Parque sobre calle Uspallata
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Estación de Subte Parque Patricios Línea H
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Ubicación El Distrito Tecnológico se ubica en el sur de la Ciudad de Buenos Aires, comprendiendo los barrios de Parque Patricios, Nueva Pompeya y Boedo. El Distrito se encuentra delimitado por las calles Alberti, Manuel García, avenidas Amancio Alcorta, Sáenz, Boedo, Chiclana, Sánchez Loria y Brasil. El polígono que integra a la Comuna 4, incluye el parque homónimo en el corazón del Distrito, escuelas, hospitales públicos, zonas residenciales y antiguas industrias de bajo impacto. Tecnología, información y comunicación El Distrito fue diseñado para nuclear empresas de tecnología, información y comunicaciones (en adelante TIC) creando un centro tecnológico competitivo a nivel mundial para proveer servicios de alta calidad y desarrollar productos innovadores.
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Dichas empresas deben cumplimentar con los obligaciones que impone la Ley que crea el régimen que rigen tanto la actividad de las empresas como la inscripción a un Registro Especial de Empresas TIC. Beneficios impositivos e incentivos En 2009, la Legislatura de la Ciudad sanciona la creación del Distrito especial a través de las leyes 2.972 y 2.995, sumado a la modificación del Código de Planeamiento Urbano. El programa se apoya en 3 ejes: beneficios fiscales (de la jurisdicción de Buenos Aires), incentivos para el desarrollo social y cuestiones administrativas relativas al Registro y control. El plan de incentivos fiscales alcanza a 4 gravámenes: impuesto a los ingresos brutos, impuesto a los sellos, contribución al alumbrado, barrido y limpieza e impuesto a la construcción y delineación.
La exención sobre el Impuesto a los Ingresos Brutos es de carácter temporal por el término de 15 años para empresas locales y de 10 años para multinacionales a partir de la entrada en vigencia de la ley; asimismo la Ley prevé un diferimiento de la obligación de pago de hasta 2 años hasta que la inscripción definitiva sea otorgada, mientras se encuentren inscriptos en el registro provisorio. Dicho diferimiento así como la propia exención poseen ciertos requerimientos en temas documentales y operativos. En cuanto a la exención sobre el impuesto a los sellos, la Ley otorga 3 meses para abonar el impuesto resultante de la escritura del inmueble adquirido o el contrato de locación respectivo, estableciendo reducciones a esta exención a lo largo del tiempo de vigencia de la norma. Tanto el impuesto sobre Construcción y Delineación como la Contribución al ABL quedan completamente exentos. Esta exención es aplicable a los trabajadores en relación de dependencia con empresas TIC que vivan y trabajen dentro del Distrito. Respecto de los incentivos, la Ley estimula la construcción sustentable subsidiando hasta la mitad de la diferencia del costo de construcción entre métodos tradicionales y sustentables. Este subsidio también es extensible para la adquisición de equipos ahorro energético. El régimen también fomenta la educación y formación de trabajadores de empresas TIC. Se prevé la exención impositiva para universidades e institutos con programas orientados a las necesidades de estas empresas; así como becas para alumnos.
Estaciones Subte Línea H Estaciones de Subte Futuras Futura sede del Banco Ciudad Policía Metropolitana Comuna 4 Estaciones de Subte Futuras Zonas comerciales
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En términos de infraestructura, la Ley ordena la instalación de redes Wifi gratuitas en los espacios públicos del Distrito. La Ley que crea al Distrito junto con otra norma posterior ponen en relieve la importancia del tendido de fibra óptica en la zona otorgando financiamiento para empresas de telecomunicaciones que quieran construir en el área.
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Aspectos Sociales La población de la Comuna 4 (Parque Patricios, La Boca, Nueva Pompeya y Barracas) representa el 7,6% de la población total de la Ciudad, con una densidad baja poblacional de 11,351 habitantes por kilometro cuadrado y reducida cantidad de viviendas. Cabe destacar que esta comuna cuenta con grandes superficies dedicadas al equipamiento urbano como espacios verdes, hospitales y escuelas. Esto conlleva a una baja densidad poblacional y un alto índice de espacio verde por habitante (3,2 m²/hab) De acuerdo al relevamiento de 2006 de la Subsecretaria de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, la tasa de desempleo de la Comuna 4 se sitúa en 11,4%, por arriba del total de la Ciudad en (ubicandose en 5,9%); asimismo, el ingreso promedio por habitante es significativamente inferior al promedio de la Ciudad. En términos de composición poblacional, la mayoría de la población se sitúa en el rango etáreo de 20 a 35 años; seguido por el rango de 0 a 10 años. De acuerdo al relevamiento de empleo de la Ciudad de 2009, el 68,8% de los empleados trabajan en servicios, 17,0% en industrias y construcción y 14,2% en comercios. La Comuna 4, por otro lado, muestra una mayor partipación en industria y construcción, alcanzando el 56,3%, seguido por servicios en 37,6% comercios con 6,1%.
Nueva Comisaría – Policía Metropolitana Comuna 4
Estación de Subte Parque Patricios Línea H
Superficie Población - 2010 Desempleo - 2006 Densidad - 2010
Buenos Aires
Comuna 4
203,2 km²
21,6 km²
3.058.309 habs
245.186 habs
7,0%
11,4%
15.051 habs/km²
11.351 habs/km²
Fuente: Jones Lang LaSalle en base a datos de la Subsecretaría de Planeamiento, Dirección General de Estadísticas y Censos, GCBA.
Desarrollo económico El Distrito ya es una zona consolidada, urbanizada con áreas residenciales (de media y baja densidad), comerciales de escala barrial e industriales, que a raíz de la presente iniciativa, son cada vez más reducidas. A las zonas preexistentes se les adicionan los desarrollos de oficinas para albergar a las empresas que migran al Distrito. La actividad económica del Distrito, proveniente de la propia economía barrial y potenciada por la presencia de empresas TIC, no se desarrolla en todos los sectores del Distrito con la misma intensidad. La disparidad entre el norte y el sur se manifiesta en la densidad poblacional, cantidad y escala de comercios y, fundamentalmente, en el número de empresas instaladas. No obstante, esta asimetría que crea zonas atractivas, con poca disponibilidad y altos precios en contraste con zonas menos pobladas y hasta cierto grado carentes, dejan entrever una oportunidad para quienes se sitúen más hacia el sur; apostando al futuro desarrollo de la zona. El desarrollo económico del Distrito va de la mano con la disponibildad de servicios de transporte y comunicación. Uno de los ejes del plan gubernamental para fomentar el atractivo de Parque Patricios es la llegada de la Línea H del Subte. Actualmente, Parque Patricios, con la estación homónima, es la cabecera de dicha línea que conecta el Distrito con la Línea B en Corrientes y Av. Pueyrredón. Se proyecta que el trazado de la Línea H conecte a Av. Saénz (en el extremo sur del Distrito) con Plaza Francia, en el barrio de Recoleta, de esta forma combinando con otras líneas de subte (A, B, D y E), conectando al Distrito con la zona norte, sur y oeste. La estación Hospitales esta próxima a inaugurarse, mientras que otras 6 estaciones más se encuentran en proceso de licitación o construcción.
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Los locales comerciales en el Distrito se sitúan en los ejes de Av. Jujuy, Av. Saénz, Av. Almafuerte, Av. Caseros y particularmente el nodo comercial formado por su cruce con la calle La Rioja. Estas zonas comerciales demarcadas por la zonificación cuentan con comercios de distintos ramos, la presencia de los principales bancos, cadenas de restaurantes y farmacias. Actualmente la oferta de bienes y servicios para la zona es variada y consistente con el mercado local. Asimismo, se reitera el patrón de mayor concentración comercial hacia avenidas, especialmente en el extremo norte del Distrito. Muy pocos locales se sitúan fuera de estos ejes, sin embargo, la inmigración de trabajadores TIC sumado al cambio de la línea de horizonte urbano crearía la demanda necesaria para que la actividad comercial se derrame hacia el centro del Distrito. Comercios
Norte
Bancos
10
Gastronomía
35
Farmacias
13
Indumentaria
19
Supermercados Otros
Centro
Oeste
Sur
5
2
6
4
9
4 50
Fuente: Jones Lang LaSalle
Los principales ejes comerciales también coinciden con la circulación de las líneas de omnibus. Existen 37 líneas de omnibus atravesando el Distrito: entre 25 y 30 líneas circulan por las avenidas Saénz, Almafuerte y Brasil seguidas por las avenidas Caseros, Jujuy y Chiclana con alrededor de 20 líneas cada una. El Distrito cuenta con 10 instituciones educativas públicas entre jardines de infantes, primarias y centros de capacitación, sumado a 7 institutos privados de educación primaria y secundaria. Dinámica del Mercado de oficinas Con relación el resto del mercado de oficinas de Buenos Aires, el Distrito posee un mercado informal y poco sofisticado. Partiendo del hecho que la zona surge como una transformación de áreas residenciales e industriales hacia un uso corporativo, la oferta de oficinas listas para ser ocupadas es muy escasa. A más de 3 años de la sanción de la Ley, el mercado sigue en estado embrionario aunque cada vez más desarrolladores se acercan a la zona para realizar sus proyectos. La demanda de espacio de oficinas (absorción) ha sido el principal indicador de mercado, marcando el paso de la producción y la vacancia; en el Distrito la demanda es determinante. Ante la incertidumbre de construir oficinas para inversión sin un flujo de renta asegurado sumado a las limitaciones para obtener financiamiento para construir, los desarrolladores y propietaros han optado por hacer productos a medida (built-to-suit), mitigando estos riesgos.
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Ante esta situación, las empresas que quieran entrar al Distrito pueden encontrarse con distintos escenarios financieros: el primero sería alquilar un espacio para lo cual la oferta debe preexistir, alternativa que no es muy habitual. El segundo caso es comprar un espacio dentro un proyecto de oficinas, que puede tener distinto grados de adaptabilidad, aunque requiere allanarse a las condiciones del desarrollador y el propietario del inmueble. De esta forma el mismo usuario final financia y afronta los riesgos del proyecto; si bien varias propuestas interesantes se encuentran en esta categoría, su realización queda sujeta a las expectativas de precios de la negociación. Por último, los futuros ocupantes pueden ser compradores de tierra y construir su propio edificio. Este esquema, de acuerdo a cada caso, puede resultar muy factible en términos financieros ya que la Ley prevé el diferimiento de la obligación de pago del Impuesto a los Ingresos Brutos, pudiendo redirigir esos fondos para la construcción del nuevo edificio. Stock actual Stock de oficinas establecidas Trabajadores establecidos Inversión estimada
120.000 m² aprox. 8.500 aprox. US$ 130,2 millones
Fuente: Centro de Atención al Inversor, GCBA. Datos a Septiembre 2012.
Oferta futura Desarrollos proyectados Superficies a desarrollar
25 40.000 m² aprox.
Fuente: Centro de Atención al Inversor, GCBA. Datos a Septiembre 2012.
Aspectos urbanísticos La oferta de tierra para nuevos desarrollos, como se menciona anteriormente, no fue concebida originalmente para oficinas, por lo que las dimensiones y morfología de los lotes no es siempre la más adecuada. Por lo tanto, los pocos lotes de grandes dimensiones y buena ubicación suelen tener precios elevados si es que no fueron retirados del mercado. La reforma al Código de Planeamiento Urbano ha permitido ampliar la superficie edificable para los lotes comprometidos por el Distrito y extender el uso comercial a zonas residenciales, aun así, su subyacente zonificación residencial crea limitaciones haciendo que algunos lotes carezcan de atractivo. Este problema ha sido resuelto en varios inmuebles respetando los estructuras preexistentes que pueden, en términos de superficies computables, ser superiores a las superficies construibles bajo la norma actual. Esta estrategia de respeto por el tejido urbano preexistente ha dado lugar a pintorescos edificios, antiguamente fábricas, cuyas fachadas fueron refaccionadas, y sus interiores replanteados para poder acoger a los nuevos usuarios y resolver sus necesidades.
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Caracterízación de la demanda
Precios de alquiler y venta
Una oficina TIC, a diferencia de una oficina en cualquier otro punto de la Ciudad, posee especificaciones técnicas particulares. En los procesos de Business Process Outsourcing, Knowledge Porcess Outsourcing, e-learning, e-commerce, entre otros, los servicios de transporte de datos son fundamentales, y generalmente, la existencia de varios proveedores de soporte es también crucial. Esto se relaciona con el fomento a la construcción de fibra óptica en el Distrito como región prioritaria en la Ciudad, donde el Gobierno subsidia a las empresas prestadoras.
Los precios de alquiler mensual para oficinas se encuentran en el rango de US$ 13 a US$ 18 por metro cuadrado. El Distrito detenta precios de alquiler inferiores a otras zonas de la Ciudad donde se actualmente se ubican algunas empresas TIC:
En la actualidad, hay 2 proveedores con cobertura parcial en el Distrito. Existen planes de extender este trazado y ampliar la gama de servicios de datos ofrecida. Asimismo, se espera el ingreso de otro proveedor más, aumentando la redundancia de sistema.
US$/m²/mes
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Precios de alquiler de Oficinas $ 35.0 $ 30.0 $ 25.0 $ 20.0 $ 15.0 $ 10.0 $ 5.0 $-
Empresas instaladas De acuerdo al Centro de Atención al Inversor del Ministerio de Desarrollo Económico GCBA, existen 121 empresas radicadas en el Distrito, de las cuales 74 ya se encuentran en funcionamiento. Evolución de Empresas Radicadas 45
33.1%
40
28.9%
35 30 25
19.8%
18.2%
20 15 10 5 0
2009
2010
2011 Construcción
2012
Operativas
Fuente: Jones Lang LaSalle en base a datos del CAI, GCBA
Software y BPO son las 2 actividades con la mayor concentración de empresas radicadas, representando casi el 90% del total. Respecto del origen de las empresas radicadas, 110 de las 121 compañías son nacionales, representando más del 90%. Las empresas nacionales cuentan con un plazo de exención mayor. Actividades de Empresas Radicadas BPO 32%
Software 56%
Fuente: Jones Lang LaSalle en base a datos del CAI, GCBA
Data Center 2% e-commerce 2% e-learning 1% Hardware 7%
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Fuente: Jones Lang LaSalle
Los precios de alquiler comparados se basan en edificios Clase AB con disponibilidad. En lo últimos 2 años los submercados de Zona Norte han captado gran cantidad de empresas gracias a precios más bajos que los del Distrito Central de Negocios de la Ciudad y a una oferta de edificios nuevos con mejores especificaciones técnicas. Respecto de precios de venta de oficinas terminadas, el Distrito se encuentra en línea con lo pedido en otros submercados, cabe mencionar que cada proyecto posee determinadas especificaciones técnicas que pueden afectar sensiblemente el precio; este factor no considera en la evaluación de oficinas tradicionales. Precios de venta de oficinas Distrito Central de Negocios Zona Norte CABA y GBA Distrito Tecnológico
US$/m² 2.000 – 3.000 US$/m² 1.800 – 2.700 US$/m² 1.800 – 2.500
Mercado residencial La oferta de productos residenciales tiene el efecto colateral en este caso y hasta cierto punto se ve empujada por el movimiento de personas causado por la nueva actividad económica. Se observan viviendas multifamiliares de 1 a 3 ambientes, baja altura y algunos con amenities localizados más que nada hacia el oeste del distrito, esto es Av. Sáenz, Av. Almafuerte o Av. Boedo. En términos de comunicación, estas zonas se ven más influenciadas por los barrios de Boedo y Nueva Pompeya, como apéndices que entran hacia el Distrito. A futuro, la consolidación de las oficinas sumado al arribo de nuevas instituciones educativas debería crear la necesidad de viviendas para acoger a estudiantes y jóvenes profesionales.
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Acerca de Jones Lang LaSalle Jones Lang LaSalle (NYSE:JLL) es una empresa de servicios financieros y profesionales que se especializa en ofrecer servicios inmobiliarios y gestión de inversiones. Nuestras más de 30,000 personas en 750 ciudades de 60 países responden a las necesidades inmobiliarias locales, regionales e internacionales de esos clientes y, en el proceso, hacen crecer a nuestra compañía. En respuesta a las cambiantes expectativas de los clientes y las condiciones del mercado, reunimos equipos de expertos para brindar servicios integrados sobre la base de percepción y previsión del mercado, sólida investigación y conocimiento relevante. Convocamos, desarrollamos y gratificamos a las mejores, y más diversas personas en nuestra industria, desafiándolas a desarrollar relaciones duraderas con los clientes, construidas en base a un servicio de calidad, colaboración y confianza. Acerca de Jones Lang LaSalle Research El equipo de Research de Jones Lang LaSalle brinda análisis y conocimiento a través reportes de mercado y servicios que revelan la dinámica actual del mercado inmobiliario comercial, identificando los desafíos y oportunidades del mañana. Nuestro equipo de más de 350 profesionales monitorea y analiza las tendencias económicas y del mercado, que luego se utilizan en modelos que ayudan a predecir las condiciones futuras para más de 70 países. Nuestra experiencia sustentada por información en tiempo real y el pensamiento innovador en todo el mundo, proporciona una ventaja competitiva a nuestros clientes e impulsa estrategias exitosas para óptimas decisiones en el mercado inmobiliario.
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