Mercado Inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

Precio de oferta de locales en venta y alquiler

ABRIL 2014

Ministerio de Desarrollo Urbano Secretaría de Planeamiento

GOBIERNO DE LA CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES

Jefe de Gobierno Ing. Mauricio Macri Vicejefa de Gobierno Lic. María Eugenia Vidal Jefe de Gabinete de Ministros Lic. Horacio Rodriguez Larreta Ministro de Desarrollo Urbano Arq. Daniel Chain Secretario de Planeamiento Arq. Héctor Lostri Director General de Planeamiento Mg. Fernando Álvarez de Celis

Contenidos: Fernando Álvarez de Celis / Bárbara Pasik / Julián Álvarez Insúa / Sebastian Schaller / María Belén Talia / Sebastián Musachi / Gonzalo Luis Bietti / Luciana Tantín / Luciana Madoery / Octavio Otero Sanchez / Maximiliano Obrador. Diseño gráfico: Alejandro Ambrosone.

Índice 6

introducción

9

Precios de oferta de venta de locales

21

Precios de oferta de alquiler de locales

35

Relación entre los precios de alquiler y venta

40

Síntesis y conclusiones

42

Metodología

INTRODUCCIÓN

El presente informe tiene como finalidad aproximarse a ciertos aspectos del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires y su evolución, a partir de la elaboración trimestral de indicadores sobre el precio de oferta de locales en venta y de locales en alquiler. Las series correspondientes a locales en alquiler se inician en diciembre de 2001, mientras que la de locales en venta lo hace en marzo de 2005. A fin de analizar los precios de oferta de este recorte del mercado inmobiliario, se toma como unidad de referencia el precio del metro cuadrado (m2). Para el caso de los locales en venta, se utiliza el precio en dólares; mientras que para los locales en alquiler se utiliza el precio en pesos, puesto que son las monedas de referencia en el mercado para este tipo de transacciones. Otras variables consideradas relevantes en la conformación de los precios de locales son las dimensiones y la ubicación geográfica.

Mapa 1.a. Barrios y comunas de la Ciudad de Buenos Aires Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

6

locales en venta y alquiler

En la primera y segunda parte se examina el precio promedio por m2 de los locales ofrecidos en venta y alquiler, comparando el resultado obtenido con los de mediciones anteriores. Luego se observa cómo influyen sobre este valor las dimensiones de los locales y su distribución geográfica. Asimismo, y a fin de apreciar las diferencias en cuanto al monto total pedido para cada local, se incluye una sección donde se presentan los precios puntuales de locales de 20 y 100 m2 seleccionados aleatoriamente, emplazados en diversas zonas de la urbe. En tercer lugar, se establece la relación entre el precio de alquiler de los locales y el de venta, observando su comportamiento en las distintas zonas geográficas y en las principales arterias comerciales de la Ciudad. Además, se detectan aquellos locales que se ofrecen tanto en venta como en alquiler, a fin de advertir la relación existente entre estos dos valores.

Mapa 1.b. Zonas Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

7

1

Precio de oferta de venta de locales

Venta de locales en la Ciudad de Buenos Aires En esta sección se analizan las características y tendencias de locales en venta, en la Ciudad de Buenos Aires. Los valores de los precios son tomados en dólares, por ser la moneda utilizada en el mercado para este tipo de transacciones. En el relevamiento realizado en marzo de 2014, se estudiaron 1.232 ofertas de locales en venta con dimensiones que oscilan entre los 7 m2 y los 5319 m2, resultando una media de 200,6 m2 por local. El precio promedio del m2 de locales en venta en la Ciudad de Buenos Aires fue de U$S 2.756,4 con un mínimo de U$S 133,3 y un máximo de U$S 28.571,4 el m2. En cuanto a los locales en galería, el valor promedio de las 33 ofertas registradas, alcanzó los U$S 2971,6 con un mínimo de U$S 1204,5 el m2 y un máximo de U$S 6666,7 el m2. Las dimensiones de los locales en galería oscilan entre los 7 m2 y los 90 m2, promediando 23,7 m2. Respecto a la medición realizada en marzo del año anterior, se detecta un crecimiento del precio de los locales en venta en un 11,5%. En cuanto a la diferencia de valores con respecto al trimestre anterior, hubo un crecimiento del 6,0%. El valor actual se sitúa en los U$S 2.756,4, que se encuentra por encima del último relevamiento, siguiendo una tendencia creciente de precios. (VER CUADRO 1)

Gráfico 1.1 Variación del precio promedio de locales en venta por m2. Ciudad de Buenos Aires.

160,0

140,0

134,1

119 118,1 115,3

120,0

Marzo de 2005-Marzo de 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento.

106,8 103,7 102,2

100,0

92,4 90,7

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

82,5 75,0 72,1 68,5

80,0

60,0

40,0

20,0

62,7 59,5 58,3 57,8 54,0 50,7 50,3 48,9 48,0 45,5 43,6 43,3 41,3 38,4 36,9 34,9 34,0 33,0 32,2 31,7 27,8 25,0 25,7 22,5 21,5 19,4 18,4 18,2 17,3 16,3 15,6 14,8 14,4 13,3 12,9 12,7 12,6

Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo Junio Septiembre Diciembre Marzo

0,0

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

Precio m2 ($)

10

Locales en venta y alquiler

2009

2010

2011

2012

2013

2014

 

Precio (U$S)

Marzo

1.041,0

Septiembre

990,6

Junio

Variación trimestral (%)

-8,2

Diciembre

1.008,1

1,8

Marzo

1.154,5

Septiembre Diciembre Marzo

1.168,6 1.186,2

2007

1.171,4

1.253,0

Diciembre

1.365,4

Marzo

1.417,8

de locales en venta en U$S/m2.

1.319,1

Marzo 2005–Marzo 2014 10,9

11,2

28,9

-1,2

1,5

-8,7

18,0

7,2

3,5

15,1

3,8

21,0

1.389,6

-2,0

10,9

Diciembre

1.599,5

15,2

17,1

-5,8

6,3

1.388,8

Marzo

1.507,4

Septiembre

1.619,5

Junio

2009

1.547,1

2,6

Diciembre

1.594,8

Marzo

1.695,0

Junio

Septiembre Diciembre Marzo

2011

2.152,8

Diciembre

2.348,1

2012

2.532,3

Junio

2.299,6

Diciembre

2.450,9

Septiembre

Marzo

2.471,9

Junio

2.582,2

Diciembre

2.601,0

Marzo

2.756,4

Septiembre

6,29

12,4

4,9

13,4

21,0

27,0

-1,4

12,0

-1,5

-3,1

14,2 7,8

-9,2

2.596,9

2013

2014

-0,3

13,1

11,6

19,2 31,9 17,6

10,2

12,9

26,3

0,9

-2,4

5,5

4,9

-5,6

4,5

2.723,2

11,3

16,6

-3,1

2.056,4

5,3

4,7

3,3

1.836,2

1.779,6

2.086,3

Marzo

2010

1.750,3

Junio

Septiembre

-0,1

-4,5 6,0

Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

1,5

Junio

Septiembre

Fuente: Secretaría de Planeamiento.

17,7

7,0 5,3

2008

Ciudad de Buenos Aires.

14,5 1,2

1.299,5

Junio

Septiembre

del precio promedio de oferta

3,7

2006

Cuadro 1.1 Variación trimestral y anual

955,2

Junio

Variación interanual (%)

2005

4,4

12,3 6,1

11,5

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

11

Distribución de los precios de los locales en venta según dimensiones Al analizar la distribución de los locales en venta discriminados por sus dimensiones, se destacan los resultados más altos en los barrios de la zona Norte y Centro de la Ciudad de Buenos Aires. Los barrios que presentan mayor superficie en oferta son: Belgrano, Montserrat, San Nicolás, Villa Crespo con un 8,1%; 7,3%; 7,2% y 6,6%, respectivamente. Si sumamos a los Barrios de Palermo (6,6%) y Balvanera (6,3%) a los barrios mencionados, se encuentra el 42,1% del total de los m2 ofrecidos del total de la Ciudad. Por otro lado, lo valores más bajos se distribuyen de una manera relativamente homogénea a lo largo de la Ciudad, encontrándose veintiún barrios del total localizados que no superan el 1 % de m2 ofrecidos, principalmente en gran parte de las zonas Oeste y Sur. (VER MAPA 1.1). El tamaño del local se presenta como una de las variables relevantes a analizar, dado su peso en la determinación de los precios de venta. La tendencia general muestra que, a medida que aumenta la dimensión, disminuye el precio promedio por m2. De este modo, en Marzo de 2014, los valores más elevados se observan en los rangos de menores dimensiones, 21 - 50 m2, y 7 - 20 m2, con valores de U$S 3.318,6; y U$S 3.530,5 por m2, respectivamente.

Mapa 1.1. Distribución porcentual de los m2 ofrecidos en venta. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

12

Locales en venta y alquiler

El siguiente rango de superficie respecto al valor más elevado es el de 51-100, a U$S 3.152,7 el m2. Para los locales en el rango de superficie entre 101 y 500 m2 el valor disminuye notablemente a U$S 2.391,1 por m2, siendo este el grupo de mayor cantidad de ofertas con 582 locales. Los rangos de mayor extensión son los que ofrecen los menores precios promedio, observándose en los de 501 m2 a 1.000 m2, y de 1.001 m2 a 5.319 m2, valores de U$S 1.658,2 y U$S 1.184,5, respectivamente. El último de los rangos mencionados es el que menor cantidad de ofertas posee, con sólo 25 registros. (VER CUADRO 1.2).

m2 ofrecidos

Cantidad de ofertas

Precio Promedio (U$S)

Precio Máximo (U$S)

Precio Mínimo (U$S)

7 – 20

55

3.318,6

6.923,1

1.346,2

21 - 50

240

3.530,5

28.571,4

675,0

51 - 100

266

3.152,7

25.000,0

431,0

101 - 500

582

2.391,1

17.647,1

166,7

501 - 1000

64

1.658,2

6.090,9

133,3

1001 - 5319

25

1.184,5

4.192,1

249,8

1.232

2.756,4

28.571,4

133,3

Total

Cuadro 1.2. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en venta en U$S/m2, por rango de superficie. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014

Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Otra de las variables influyentes en la determinación del precio de venta de locales, es la localización territorial. Los precios promedio más altos corresponden a la zona Norte, la cual a lo largo de las series por lo general se ubica en ese puesto, y la zona Centro de la Ciudad, con valores de U$S 3.618 y U$S 2.886,0 el m2, respectivamente. Con un valor muy cercano a ésta última se encuentra la zona Oeste con U$S 2.625,7 el m2. Finalmente, la zona Sur con el más bajo promedio de las zonas: U$S 1.695,9, la mitad aproximadamente del valor promedio de la zona Norte. En términos de la cantidad de locales ofrecidos en venta, la zona Oeste es la que presenta por lejos la mayor cantidad, 516 locales en venta, representando el 41,9% de toda la Ciudad. Luego la zona Norte y Sur le siguen con 308 y 211 respectivamente. Finalmente, la zona Centro es la que menor cantidad de ofertas contiene, con 197. (VER CUADRO 1.3).

Zonas

Cantidad de ofertas

Precio Promedio (U$S)

Precio Máximo (U$S)

Precio Mínimo (U$S)

Zona Centro

197

2.886,0

17.500,0

480,2

Zona Norte

308

3.618,9

28.571,4

676,5

Zona Oeste

516

2.625,7

19.605,3

327,1

Zona Sur

211

1.695,9

7.194,4

133,3

Cuadro 1.3. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en venta en U$S/m2, por zonas. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014

Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

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Precio promedio de oferta de los locales en venta por Barrio En los mapas que se presentan a continuación, se analiza la distribución de los precios del m2, por barrio y por comuna. En primer lugar, podemos reconocer que los rangos de valores más altos se localizan principalmente en el Norte y parte de la zona Centro de la Ciudad. Es así como la zona Norte presenta el mayor de los precios promedio del m2 para el barrio de Recoleta, el cual demuestra un valor de U$S 5.189,9 m2. El segundo barrio con valor más alto del m2 es Palermo, con un precio de U$S 3.589,5 el m2. En la zona Norte, encontramos luego de Recoleta, los barrios de Palermo y Belgrano, con un precio de U$S 3.589,5 y U$S 3.068,8 el m2, respectivamente. Estos generalmente persisten en los distintos relevamientos como los barrios de mayor valor del m2 en la zona Norte. El barrio que presenta el valor promedio más bajos en esta zona es Coghlan con U$S 1.619,0 el m2. Respecto a la zona Oeste, el barrio de mayor valor es Villa Crespo, U$S 3.366,3 el m2. Esta zona está dividida internamente en barrios como Balvanera, Almagro, Caballito, Parque Chas, Chacarita, Villa del Parque, Flores, y Villa Santa Rita, los cuales se encuentran por encima de los U$S 2.000 el m2. En contraparte, esta zona presenta algunos de los valores más

Mapa 1.2. Precio promedio del m de locales 2

en venta por barrio. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

14

Locales en venta y alquiler

bajos observados en el presente relevamiento, como es notorio en los casos de los barrios Villa General Mitre, y Vélez Sarsfield de U$S 1.348,6 y U$S 1.283,0 el m2, respectivamente. En la zona Centro el precio máximo pertenece al barrio de Retiro con un precio de U$S 4.066,9 m2, y lo siguen los barrios de Puerto Madero y San Nicolás con precios de U$S 3.918,3; y U$S 2.863,1 el m2, respectivamente. El precio más bajo relevado en esta zona pertenece al barrio de Monserrat, con un precio de U$S 2.182,5 el m2. Los barrios pertenecientes a la zona sur presentan algunos de los valores por m2 más bajos de la Ciudad. El mayor precio por m2 se encuentra en el barrio de Barracas, con un valor promedio de U$S 2.257,4 el m2; los que continúan en lo que respecta a mayores precios, son los barrios de Parque Patricios y Constitución, con valores medios de U$S 2.230,3; y U$S 1916,0 el m2, respectivamente. Los barrios con los valores mínimos registrados en esta zona (y en toda la Ciudad en general) fueron Mataderos, La Boca y Villa Soldati (el barrio con las promedio más bajo relevado) con valores promedios de U$S 1.126,8; U$S 1.101,7; y U$S 166,7 el m2, respectivamente. El siguiente mapa realiza el análisis espacial de todas las ofertas de locales en venta en la Ciudad. Se observa una distribución de los locales según su precio por m2, de los locales de

Mapa 1.3. Precio del m2 de locales en venta, en los barrios de la Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

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menor precio (los de círculos más pequeños) hasta los más caros (círculos más grandes). Asimismo, se determina que la mayor cantidad de ofertas se encuentran concentrados en la zona Oeste, cuya principal característica es su dispersión de ofertas, concentrándose gran parte de éstas en los barrios próximos a la zona centro, y reduciéndose en aquellos de uso del suelo residencial, cuyos casos paradigmáticos son Versalles y Paternal. La mayor concentración de ofertas en la Ciudad se ubica en barrios como Palermo, Vila Crespo, Balvanera o San Nicolás. Para el resto de la Ciudad, tanto el Oeste como el Sur, la cantidad de ofertas de locales se observa de manera dispersa, en tanto que la zona Sur es la que menos ofertas presenta. Por otro lado, el Oeste y el Norte presentan ofertas en mayor cantidad y también en situación de mayor concentración territorial. En relación a los precios altos y bajos, se entiende que tanto para barrios del Centro como de la zona Norte, principalmente Villa Crespo, Recoleta, Retiro, San Nicolás y Palermo, se concentran los locales de mayor valor. En contraparte, se observa una distribución más pareja en relación a los locales de precios bajos, pero con el detalle de la escasez de ofertas en el Sur (tanto Villa Soldati como Villa Riachuelo muestran solo un registro), y en la periferia de la Ciudad, debido a que esas áreas tienen prevalencia en los usos del suelo residencial. (VER MAPA 1.2 Y 1.3).

Precio promedio de oferta de locales en venta por Comuna Otro indicador de referencia es el precio promedio del m2 de locales en venta por comuna. En el siguiente mapa, el valor más elevado se registra en la Comuna 2 (barrio de Recoleta) donde alcanza el valor promedio de U$S 5.189,9 el m2, seguido por la Comuna 14 (barrio de Palermo) que presenta un valor promedio de U$S 3.589,4 el m2, y la Comuna 15 (Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo, Villa Ortúzar) con un valor promedio de U$S 2.969,2 el m2. En cuarto lugar está la Comuna 13 (Barrios de Belgrano, Colegiales, Coghlan y Núñez) con valor promedio de U$S 2.880,4 el m2 seguido por la Comuna 1 (barrios de Retiro, San Nicolás, Puerto madero, Constitución, Monserrat y San Telmo) con U$S 2.654,8 el m2. Los siguientes valores en el rango de los precios más elevados va desde los U$S 2.388,3 a U$S 2.126,0. En orden descendente encontramos en primer lugar a la Comunas 6 (Caballito) la cual promedia un valor de U$S 2.388,8 el m2. Le siguen la Comuna 12 (barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón) con un valor promedio de U$S 2.381,0 m2, y la Comuna 5 (Almagro y Boedo) a U$S 2.305,3 el m2. Finalmente, continúan en el rango las Comuna 11(barrios de Villa del Parque, Villa Devoto, Villa General Mitre y Villa Santa Rita), y 7 (barrios de Flores y Parque Chacabuco), con valores promedio de U$S 2137,3; y U$S 2.126,0 por m2, respectivamente. Las comunas de la Ciudad que presentan los precios promedio más bajos se ubican en las zonas Oeste y Sur, las cuales en su mayoría son linderas al límite de la ciudad. La Comuna 8 (barrios de Villa Soldati, Villa Lugano, Villa Riachuelo) es la que presenta el menor valor de la Ciudad: U$S 1.091,5 por m2. Las siguientes que registran los menores valores son: la Comuna 4 (barrios de Barracas, Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios), con un valor promedio de U$S 1.687,3 por m2; y finalmente las Comuna 9

16

Locales en venta y alquiler

(barrios de Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda) y la 10 (barrios de Floresta, Vélez Sarsfield, Villa Luro, Monte castro, Versailles, Villa Real) con U$S 1.737,4; y U$S 2.016,4 el m2, respectivamente.

Precios de referencia de venta de locales según dimensiones En este apartado se presenta el valor de una serie de locales en venta, cuyas superficies son iguales. El objetivo, es analizar los valores de los locales situados en diferentes zonas de la ciudad con la variable superficie fija, de modo tal que las diferencias de precios pueden ser atribuidas a la ubicación de estos locales en la ciudad, además de otros posibles factores influyentes. En el siguiente mapa se observa la localización y el valor de catorce locales de 20 m2. En este relevamiento el local con mayor valor de oferta de venta ofrecido a U$S 115.000, se encuentra sobre la calle Díaz Colodrero al 2400 en el barrio de Villa Urquiza. Luego con valores inferiores hay dos locales de U$S 75.000 y U$S 70.000, el primero ubicado en el barrio de Parque Chas, el segundo en Villa Santa Rita.

Mapa 1.4. Precio promedio de los locales en venta por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

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Mapa 1.5. Precio de referencia en U$S de locales en venta de 20 m2. Ciudad de Buenos. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

El local de menor precio en esta categoría está ubicado en el barrio de Retiro, sobre la avenida Santa Fe al 1400. Este presenta un valor de U$S 27.000. En un análisis de la distribución espacial de los precios, con la ayuda del siguiente mapa, se observa una escasez bien acentuada para barrios de la zona Sur de la Ciudad. (VER MAPA 1.5). Además de los locales de 20 m2 señalados en el mapa anterior, se encontraron treinta y tres locales de 100 m2. El local de 100 m2 con el mayor precio relevado se encuentra en el barrio de Palermo, sobre la calle Gurruchaga al 1500, cuya oferta es de U$S 890.000. Con precios menores se observan dos locales por encima de los U$S 700.000, ubicados en los barrios de Villa Crespo y Flores. El primero se encuentra sobre Gurruchaga al 1000, y el segundo en Rivadavia al 6800. A partir de aquí los valores se encuentran en un rango de precios entre U$S 700.000, y U$S 85.000. Lo destacable de los locales en venta con superficies de 100 m2, es que los más altos valores se encuentran principalmente en la zona Centro y Norte. Es destacable también que los precios más bajos se ubican mezclados con los precios más altos, cercanos a las zonas Centro y Oeste. (Ver Mapa 1.6)

18

Locales en venta y alquiler

Mapa 1.6. Precio de referencia en U$S de locales en venta de 100 m2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

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2

Precio de oferta de alquiler de locales

Alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires Durante el mes de Marzo de 2014 se relevó un total de 2.247 locales en alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. Sus dimensiones, oscilan entre los 7 m2 y los 4.800 m2, alcanzando una superficie promedio de 212,2 m2. La moneda elegida para el análisis de los precios es el peso, dado que es el medio de cambio más representativo en este segmento del mercado inmobiliario; y la medida por m2 permite homogeneizar el análisis de los locales que se ofertan tanto en alquiler como en venta. El precio promedio del m2 es de $ 134,1; Este resultado representa un incremento del 13,5% respecto al relevamiento realizado en Diciembre del 2013. Desde que comenzó el relevamiento en Diciembre de 2001, se observa un constante incremento del precio promedio por m2 en los locales en alquiler. A pesar de algunas caídas trimestrales del precio promedio por m2, la tendencia muestra que las variaciones anuales desde diciembre de 2003, arrojan valores positivos. En el presente relevamiento, con respecto a la variación interanual del precio promedio, en Marzo de 2014 el resultado muestra un aumento del 25,5% respecto al mismo mes de 2013. Analizando detenidamente la evolución de la serie de precios desde diciembre de 2001, el alquiler promedio se sostuvo por debajo de los $ 20 por m2 hasta septiembre de 2004 inclusive. Con la tendencia en alza a lo largo del período, ese valor se duplicó tres años después: en diciembre de 2007, el precio promedio fue de $ 41,3. Si bien el ritmo de aumento de los precios fue constante, desde el año 2003 se detectaron descensos trimestrales sólo en seis ocasiones (junio 2005, septiembre 2006, marzo 2009, diciembre 2009, Septiembre 2010 y diciembre de 2013), cuatro de los cuales fueron menores al 4 %. En todos esos momentos, la recuperación del precio fue inmediata, y los trimestres subsiguientes mostraban aumentos en proporciones superiores a las de las bajas, y los valores interanuales siempre fueron positivos. (VER GRAFICO 2.1). La tendencia de las variaciones son en general similares a las encontradas para los valores de los locales en venta, aunque para el caso de locales en alquiler los incrementos en los precios se dan con mayor intensidad, mientras que en el caso de las caídas, éstas son más leves, con excepción del mes de diciembre 2009, donde ésta fue mucho mayor respecto a la caída del precio de venta. Este incremento de mayor intensidad en los precios se da debido a que el mercado de locales en alquiler es mucho más versátil que el de locales en venta, por ende, es normal encontrar valores o variaciones más intensas en los locales en alquiler respecto a los que están en venta. (VER CUADRO 2.1).

 

Precio ($)

Diciembre

12,7

Diciembre

13,3

Variación trimestral (%)

Variación interanual (%)

2001 2002 -26,8

4,6

9,2

18,4

10,8

31,9

2003 Diciembre

16,3

Diciembre

21,5

2004

22

Locales en venta y alquiler

2005 Marzo

25,0

16,3

44,5

Junio

22,5

-10

22,2

Septiembre

25,7

14,2

32,5

Diciembre

27,8

8,2

29,3

2006 Marzo

32,2

15,8

28,8

Junio

33,0

2,5

46,7

Septiembre

31,7

-3,9

23,3

Diciembre

34,0

7,3

22,3

Cuadro 2.1. Variación trimestral y anual del precio promedio de alquiler de locales en $/2. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001– Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

2007 Marzo

34,9

2,6

8,4

Junio

36,9

5,7

11,8

Septiembre

38,4

4,1

21,1

Diciembre

41,3

7,6

21,5

Marzo

43,3

4,8

24,1

Junio

43,6

0,7

18,2

Septiembre

45,5

4,4

18,5

Diciembre

48,9

7,5

18,4

Marzo

48,0

-1,8

10,9

Junio

50,7

5,6

16,3

Septiembre

54,0

6,4

18,6

Diciembre

50,3

-6,8

2,9

2008

2009

2010 Marzo

58,3

8,1

21,5

Junio

59,5

2,1

17,4

Septiembre

57,8

-2,9

7,1

Diciembre

62,7

8,5

16,2

2011 Marzo

68,5

9,3

17,5

Junio

72,1

5,3

21,2

Septiembre

75,0

4

29,8

Diciembre

82,5

10

31,6

2012 Marzo

90,7

9,9

32,4

Junio

92,4

1,9

28,2

Septiembre

102,2

10,6

36,3

Diciembre

103,7

1,5

25,7

Marzo

106,8

3

17,8

Junio

115,4

8,1

24,9

Septiembre

119,0

3,1

16,4

Diciembre

118,1

-0,8

13,9

Marzo

134,1

13,5

25,5

2013

2014

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

23

Gráfico 2.1

3.000,0 2.723,2

Variación del precio promedio de locales en alquiler por m2.

2.532,3

2.500,0

2.348,1

Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001–Marzo 2014

2.471,9 2.450,9

2.299,6

2.152,8 2.086,3 2.056,4

2.000,0

1.836,2 1.750,3 1.779,6 1.695,0 1.619,5 1.599,5 1.594,8 1.547,1 1.507,4

Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

2.756,4

2.582,2 2.601,0

2.596,9

1.417,8 1.388,8 1.365,4 1.389,6 1.319,1 1.253,0 1.186,2 1.171,4 1.168,6 1.154,5

1.500,0

1.299,5

1.000,0

1.041,0 1.008,1 990,6 955,2

500,0

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2012

2013

Marzo

Diciembre

Junio

Septiembre

Marzo

Diciembre

Junio

2011

Septiembre

Marzo

Diciembre

Junio

Septiembre

Marzo

Diciembre

Junio

Septiembre

Marzo

Diciembre

Junio

Septiembre

Marzo

Diciembre

Junio

Septiembre

Marzo

Diciembre

Junio

Septiembre

Marzo

Diciembre

Junio

Septiembre

Marzo

Diciembre

Junio

Septiembre

Marzo

0,0

2014

Precio m2 (U$S)

Precio de los locales en alquiler según dimensiones La determinación del precio de alquiler responde a una serie de factores, entre los cuales se cuentan las dimensiones y la localización de los mismos. El cuadro 2.2 presenta los precios promedio, máximo y mínimo para cinco rangos de superficie y las respectivas cantidades de ofertas según el rango. Coincidiendo con el análisis hecho para los locales en venta, el precio promedio más alto se observa en los locales de superficie pequeña, entre los de 1 y 20 m2, con un valor de $ 184,0. El siguiente valor, es el del rango entre 51 y 100 m2, con un precio promedio de $ 153,3 (este rango presenta el precio más elevado del trimestre con un valor máximo de $3.350,5 m2). El siguiente rango respecto al valor más elevado por m2, corresponde a los locales que tienen entre 21 y 50 m2, con un promedio de $148,6 el m2. Siguen en valor los comprendidos entre 101 y 500 m2, con un valor de $125,2 el m2. Finalmente, completan la series los locales que tienen entre 501 y 4800 m2, con el menor precio promedio a $75,8 el m2.

Cuadro 2.2. Precios promedio, máximos y mínimos de locales en alquiler en $/m2, por rango de superficie. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014

m2 ofrecidos

Cantidad de ofertas

Precio Promedio ($)

Precio Máximo ($)

Precio Mínimo ($)

7 – 20

91

184,0

875,0

50,0

21 - 50

453

148,6

1.805,6

23,3

51 - 100

476

153,3

933,3

29,7

101 - 500

1038

125,2

3.350,5

12,1

501 - 4800

189

75,8

888,9

12,3

Total

2.247

134,1

3.350,5

12,1

Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

24

Locales en venta y alquiler

Distribución territorial de la oferta de locales en alquiler En cuanto a la distribución territorial por barrios de las superficies ofrecidas en alquiler, se observa que la mayor concentración de ofertas tiende a ubicarse en el Centro, Norte y algunos barrios de la zona oeste próximos a la zona centro de la Ciudad, como es el caso del barrio de Balvanera. El barrio de San Nicolás es el que contiene el porcentaje de m2 ofrecidos más alto (11,8%), con un total de 202 ofertas, lo cual se explica por la importante actividad comercial que existe en el mismo debido a que allí se localizan algunas arterias comerciales principales de la Ciudad, como es el caso de la avenida Florida. Sin embargo, el barrio con mayor cantidad de locales en alquiler es Palermo con 249 ofertas, y es el tercer barrio con mayor participación en términos de superficie con un porcentual del 8,0% en el total de los m2 totales ofrecidos en la Ciudad. Por su parte, los barrios de Villa Crespo, Balvanera y Monserrat, le siguen en importancia con un 9,1%, 7,4% y 6,1%, respectivamente, del total ofrecido en toda la Ciudad. Sumando los porcentajes de esos barrios(los 5 con mayor participación por m2 en el total de la Ciudad) se llega a completar el 42,4% del total de m2 que se ofrecen para los locales en alquiler en toda la Ciudad. Éste fenómeno ocurre porque estos son los barrios que concentran el mayor nivel de actividad comercial. Éstos son los de rango más alto en porcentaje para el siguiente mapa, y en caso de que sumemos la categoría siguiente,

Mapa 2.1 Distribución porcentual de los m2 ofrecidos en alquiler. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

25

obtenemos un 62,6%, más de la mitad de los m2 ofrecidos en toda la Ciudad. Para los valores más bajos se observa una distribución relativamente pareja entre las zonas cercanas al límite de la Ciudad tanto para el Norte como el Oeste y Sur de la misma, es decir, los sectores más residenciales de la Ciudad. (VER MAPA 2.1).

Variación del precio de alquiler de locales según distribución geográfica En la distribución de los precios de alquiler por zonas, se observan notables diferencias entre el Norte y Sur de la Ciudad. La zona Norte presenta un precio promedio de $ 164,4 por m2, y el otro extremo, la zona Sur $ 94,7 el m2, es decir, un valor que no supera el promedio total de la Ciudad. Por su parte, la zona Centro tiene el segundo promedio más importante y se encuentra en $ 159,6 el m2. Luego la zona Oeste tiene un precio promedio más bajo, de $ 112,4 el m2, pero que a su vez contiene la mayor cantidad de ofertas (893 locales) y mayor cantidad de m2 ofrecidos con un total de 199.597,8 m2, por lo que es la zona de mayor peso a la hora de conformar el promedio de la Ciudad.

Cuadro 2.3.

Cantidad de ofertas

Precio Promedio ($)

Precio Máximo ($)

Precio Mínimo ($)

Zona Centro

470

159,6

3.350,5

12,3

en $/m2, por zonas.

Zona Norte

605

164,4

914,3

21,9

Ciudad de Buenos Aires.

Zona Oeste

893

112,4

994,4

12,1

Zona Sur

279

94,7

889,9

16,5

Precios promedio, máximos y mínimos de locales en alquiler

Marzo 2014

 

Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

En la zona Centro, el barrio de Puerto Madero es el barrio con valor promedio más alto en la Ciudad, con $ 304,6 el m2. Por su parte, el barrio de Retiro tiene un precio promedio de $ 190,4, seguido por el barrio de San Nicolás con un precio promedio de $ 163,4 por m2, y el barrio de Monserrat con el mínimo valor de la zona Centro de $ 78,2 el m2. Por otro lado, en la zona Norte, el barrio de Recoleta es el que presenta el precio promedio máximo: $ 177,1, le sigue el barrio de Belgrano, con un valor de $ 170,2 el m2; luego, los barrios de Palermo y Núñez con precios de $ 164,8 y $ 155,9 el m2, respectivamente. Por su parte, los barrios de Colegiales y Coghlan presentan valores algo más bajos con respecto a los anteriores, con precios promedios de $151,9, y $121,7 el m2, respectivamente. Finalmente el barrio de Saavedra tiene el precio mínimo dentro de la zona: $ 104,5 el m2. En la zona Oeste, en general los valores más altos son aquellos barrios cercanos al Centro de la Ciudad o aquellos con arterias comerciales de importancia barrial como: Almagro ($ 141,1 m2), Villa Crespo ($ 132,5 m2), Caballito ($ 122,1 m2). Por su parte, en esta zona los barrios más alejados del centro que presentan también precios promedio altos para el total de la misma, son Floresta ($ 118,3 m2), Liniers ($ 116,8 m2), Agronomía (115,9 m2) y Villa del Parque ($ 111,9 m2). Por último, ocurre que los valores más bajos de la zona se encuentran en barrios un poco alejados del límite de la Ciudad, como Versalles ($ 53,1), Paternal ($ 60,1 m2), Villa Gral. Mitre ($ 60,5 m2), Vélez Sarsfield ($64,8 m2) y Villa Devoto ($ 79,3 m2).

26

Locales en venta y alquiler

Finalmente, en la zona Sur se encuentran los valores que promedian los menores precios para el total de la Ciudad. El precio más alto de la zona es el del barrio de Villa Villa Riachuelo, cuyo valor alto ($153,4 m2), se debe a la localización de ofertas sobre el eje comercial de la calle Chilavert, seguido por Villa Soldati ($ 150,0 m2)1, San Telmo ($ 134,4 m2), y Parque Avellaneda ($121,5). Los precios más bajos para esta zona se encuentran en los barrios de Mataderos ($ 78,1 m2), Constitución ($ 67,2 m2) y Nueva Pompeya ($ 57,1 m2). (VER MAPA 2.2).

Mapa 2.2. Precio promedio del m2 de locales en alquiler. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Respecto al relevamiento realizado, la zona Norte es la que presenta el mayor porcentaje de crecimiento con respecto al anterior trimestre relevado (diciembre de 2013). El porcentaje de aumento de esta zona fue de 16,7 %. La zona Oeste registra el menor porcentaje de incremento del precio promedio por m2 respecto al relevamiento precedente. Ésta presenta un incremento del 4.5 % en comparación con el trimestre anterior. Respecto a los valores de variación anual, vale remarcar que todas las zonas de la Ciudad han presentado aumento respecto al mismo trimestre del año anterior. La zona Centro es la que presentó mayor aumento (23,2 %). A ésta le sigue la zona Norte con un aumento del 19,1 %; luego se ubican las zonas Sur y Oeste, con una variación anual positiva del 17,3 % y 17,0 %, respectivamente.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

1) En el caso de Villa Soldati, se debe tener en cuenta que hubo un solo local registrado en el barrio, por lo que el alto valor que muestra se le atribuye a la escasez de registros.

27

Cuadro 2.4: Variación trimestral y anual del precio promedio de alquiler de locales en $/m2, por zonas. Ciudad de Buenos Aires. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001–Marzo 2014

Dic. ($)

Dic. ($)

Mar. ($)

Dic. ($)

Mar. ($)

Dic. ($)

Mar. ($)

Dic. ($)

2007 Mar. ($)

Dic. ($)

2008 Mar. ($)

Dic. ($)

2009 Mar. ($)

Dic. ($)

2010 Mar. ($)

Mar. ($)

2011 Dic. ($)

Mar. ($)

2012 Dic. ($)

Mar. ($)

2013 Dic. ($)

Mar. ($)

2014

Centro

21,4

22,5

37,3

23,1

52,9

41,3

47,0

45,9

45,3

48,1

56,4

59,5

56,1

50,7

70,0

77,3

74,4

89,5

102,5

108,5

111,4

137,2

159,6

16,3

Norte

14,5

29,3

41,5

27,5

42,0

42,4

53,9

51,8

58,5

51,6

62,6

60,4

70,3

64,3

76,0

76,3

90,0

117,5

117,8

122,3

138,0

140,9

164,4

16,7

19,1

Oeste

12,3

14,3

16,6

14,3

22,6

18,5

27,0

24,7

33,6

30,8

43,2

38,3

42,4

43,5

48,8

45,9

63,1

67,1

78,7

94,6

91,9

107,5

112,4

4,5

17,0

Sur

10,1

9,7

11,8

11,8

15,4

13,0

18,5

16,2

26,3

18,6

36,4

30,0

30,5

33,9

40,1

39,0

42,4

51,9

54,4

67,0

69,9

82,0

94,7

15,5

17,3

Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Para el mapa 2.3 se diferencian todas las ofertas de locales en alquiler para la Ciudad, en Diciembre de 2013. Según se observa, los locales de mayor precio, así como la mayor cantidad de ofertas, se ubican en la zona Centro y Norte de la Ciudad. Las ofertas de precio más alto se ubican en barrios como Puerto Madero, Retiro, Recoleta, y Belgrano así como también en los barrios de Palermo, San Nicolás y Nuñez. Es notorio, a su vez, que

Mapa 2.3. Precio del m de locales en alquiler 2

en los barrios, Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

28

Locales en venta y alquiler

(%) 

2006

anual

2005

(%) 

2004

Variación

2003

Dic. ($)

Variación trimestral

2001

23,2

los locales de precios más altos se ubican en relación a las arterias principales de cada zona, por lo cual se puede distinguir una extensión de los locales de precio elevado desde la zona Centro hacia los barrios de zona Norte en relación a arterias principales como Av. Santa Fe, Cabildo, o Av. Del Libertador. Con respecto a los locales de valores más bajos, la tendencia a su localización se encuentra en las zonas Oeste y Sur, en los barrios con predominancia residenciales de la Ciudad. En esta distribución los barrios residenciales del Norte presentan un porcentaje más alto que los del Oeste y Sur.

Precio promedio de oferta de los locales en alquiler por Comuna Con el fin de realizar un análisis de la distribución territorial del precio promedio del m2 de los locales en alquiler por comuna, se comparan los datos obtenidos en diciembre de 2001 con los registrados en Marzo de 2014. En principio, se reconocen comunas que tanto para el primer año de relevamiento como para éste, siguen siendo las de precios más elevados. Es ejemplo de esto la Comuna 2 (Recoleta) que para ambos relevamientos presenta uno de los promedios por m2 más alto, es el tercero con mayor valor por m2 observado en el relevamiento de Marzo de 2014, detrás de Puerto madero y Retiro. El mismo fenómeno ocurre en las Comunas 1, 13 y 14 (Palermo), que se encuentran en el rango de los valores más altos de todo el mercado de locales en alquiler, para los dos años analizados.

Mapa 2.4. Precio promedio del m2 de los locales en alquiler por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

29

En 2001 las comunas de mayores precios promedio eran la 1, 2, 13 y 14. Como se puede observar, en ese momento, los valores en la zona Centro, así como en las Comunas 5 y 6 se hallaban por sobre la media de la Ciudad, cuyo precio promedio por m2 era de $ 13,4. En cuanto a los precios extremos: el valor máximo era el de la Comuna 2 ($ 18 m2) y el mínimo pertenecía a la Comuna 10 ($ 9,7 m2). Para el mes de Marzo de 2014, los valores más elevados se ubican en la Comuna 2 (Recoleta), y le siguen en orden las comunas 14 (Palermo) y 13 (Belgrano, Colegiales y Núñez) con los siguientes precios por m2: $ 177,1; $ 164,8; y $ 163,4 respectivamente. Luego se registran la Comuna 1 (Constitución, Montserrat, Puerto Madero, San Nicolás, San Telmo y Retiro) con $ 151,6 por m2, la Comuna 5 (Almagro y Boedo), y la Comuna 6 (Caballito) con valores de $129,8 y $122,2 el m2, respectivamente. La serie continúa con la Comuna 15 (Agronomía, Chacarita, Parque Chas, Paternal, Villa Crespo, Villa Ortuzar), la Comuna 8 (Villa Lugano, Villa Riachuelo y Villa Soldati) y la Comuna 3 (Balvanera, San Cristóbal), con $119,0; $ 118,5 y $ 112,3 por m2, respectivamente. Las que siguen en el rango de precio son: las Comunas 9 (Liniers, Mataderos y Parque Patricios), 12 (Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón) y 10 (Villa Real, Villa Luro, Vélez Sarsfield, Versalles, Floresta y Monte Castro) las cuales presentan un precio del m2 de $ 104,2; $101,3 y $ 92,1 por m2, respectivamente. Por último se ubican la Comuna 7 (Flores y Parque Chacabuco), la Co-

Mapa 2.5. Precio promedio del m2 de los locales en alquiler por comuna. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

30

Locales en venta y alquiler

muna 4 (Boca, Barracas, Parque Patricios y Nueva Pompeya) y la Comuna 11 (Villa Devoto, Villa del Parque, Villa General Mitre, Villa Santa Rita), con un valor de $ 90,0; $ 89,2 y $ 87,6 el m2, respectivamente, siendo éste último el menor registrado en este trimestre. En 2001 los precios promedio eran resultado de una fuerte diferencia entre los precios de las arterias principales de cada zona y el resto de las localizaciones, perfilándose, entre las comunas de mayor valor, un patrón de distribución similar al actual. En el último registro se advierte que los precios tienden a homogeneizarse dentro de cada límite barrial y comunal, resultando en promedio más representativos y mostrando una tendencia hacia la homogeneización. Conforme a un incremento general en el precio promedio entre el primer y el último registro, se observan importantes diferencias en cuanto a la evolución por comuna. El siguiente mapa muestra la diferencia porcentual de precios promedios por comuna para el período diciembre 2001 –Marzo 2014. Se destaca que la mayor variación registrada se produce en comunas de las zonas Norte, Centro y Oeste. La Comuna 15 se distingue por haber aumentado su precio promedio un 1.022,6%. Las Comunas 8, 13 y 14 muestran un incremento del 1.017,9%; 921,3% y 892,8% respectivamente.

Mapa 2.6. Diferencia porcentual de precios promedio de alquiler por Comuna. Ciudad de Buenos Aires. Diciembre 2001–Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

31

Precios de referencia de alquiler de locales según dimensiones Para esta sección se seleccionaron todos los locales en alquiler de 20 m2 relevados en toda la Ciudad. De esta manera, en el mapa 2.7 se puede apreciar el precio de oferta de veinte locales en alquiler. El precio superior entre ellos asciende a $ 9.000, y fue registrado en la avenida Pareja al 3200, en el barrio de Villa Pueyrredón. Todos los locales en alquiler con las mencionadas dimensiones, presentan precios igual o mayores a los $ 1.200. El más bajo se ubica en la calle José Artigas al 4200, en el barrio de Villa Pueyrredón, con un precio de $1200 por m2. Entre las zonas Centro, Oeste y Norte de la ciudad se encuentra casi el total de las ofertas de esta selección, excepto una oferta relevada en la calle Montiel al 5000 en el barrio de Villa Riachuelo, que pertenece a la zona sur. En cuanto a la distribución en la Ciudad con respecto a los precios, se observa una cierta homogeneidad en relación a dicha distribución. (VER MAPA 2.7).

Mapa 2.7. Precio de referencia en pesos de locales en alquiler de 20 m2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

32

Locales en venta y alquiler

Por otra parte, se seleccionaron cincuenta y tres locales en alquiler de 100 m2 ubicados en diferentes puntos de la Ciudad. La zona con mayor proporción de locales de 100 m2 es la zona Oeste, con 19 locales registrados en el presente relevamiento. Respecto a los precios, el local de menor valor registrado se ubica sobre la calle Jean Jaures al 100 en el barrio de Balvanera, con un precio de $ 3.500. En contraparte, el local de 100 m2 de mayor precio está sobre el eje peatonal Florida al 400, en el barrio de San Nicolás, y presenta un precio de $ 72.000. Para este trimestre se encontraron 41 locales que igualan o superan los $6.000, de los cuales 15 están en la zona Oeste. Dentro de éste rango la zona Norte presenta 14 casos, la zona Centro 9, y la Sur 3. Respecto a los locales con precios menores a los $ 6.000, cabe mencionar que se presentan 12 casos, de los cuales 8 registran valores menores o igual a los $ 4.000 el m2. El presente relevamiento registra que 2 de las 4 ofertas menores a $4000, están ubicadas en la zona Sur, en los barrios de Constitución y San Telmo.

Mapa 2.8. Precio de referencia en pesos de locales en alquiler de 100 m2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

33

3

Relación entre los precios de alquiler y ventas

Relación entre el precio de venta y alquiler Para el total de las ofertas encontradas en la Ciudad, tanto de locales en alquiler (2.247) locales) como en venta (1.232 locales), se han presentado 111 casos que presentan ambas opciones. Para el análisis comparativo entre ambos precios, fue necesario que ambos se encontraran en la misma moneda, por lo cual los precios de alquiler se convirtieron a dólares tomando la cotización del día ($ 8,0 al día 21 de abril de 2014). Dentro de este grupo, para el total de la Ciudad el precio promedio de los locales en venta arrojó un valor de U$S 3.207,6 el m2. Para los locales en alquiler el precio promedio para todas las ofertas presentes en este trimestre, dio un valor de U$S 15,7 el m2. Con estos datos, se observa que el precio de los locales en venta resultó 204,3 veces mayor al de alquiler. Según se observa en el siguiente cuadro, la zona Norte es la que presenta el precio promedio más alto tanto en precio de venta (U$S 4.933,8), como en precio de alquiler (U$S 24,3 el m2) En contraparte, la zona Sur es la que presenta precios más bajos en relación a los precios de venta, con un promedio de U$S 2.123,8 el m2, y la Oeste en precio promedio para alquiler, con un valor de U$S 12,0. La mayor relación entre el precio de venta y alquiler se registró en la zona Sur, y las menor en la zona Centro. (VER CUADRO 3.1)

Precio Promedio

Precio Promedio

Venta (U$S)

Alquiler (U$S)

Zona Norte

4.933,8

Zona Centro

Cuadro 3.1:

 

Relación venta/alquiler

Proporción venta/alquiler

24,3

203,0

0,5

3.492,3

14,7

237,6

0,4

Zona Oeste

2.548,7

12,0

212,4

0,5

Zona Sur

2.123,8

15,3

138,8

0,7

Total

3.207,6

15,7

204,3

0,5

Relación entre el precio promedio de venta y alquiler en U$S/m2. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014

Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

A modo de ejemplo, en la zona Norte, uno de los locales ubicado en la calle Montevideo al 1000, en el barrio de Palermo, está a la venta en U$S 4.285,7 el m2, y en alquiler a U$S 24,1 el m2. La diferencia entre ambos precios es de 177,8 veces mayor la venta con respecto al alquiler. En la zona Centro, una muestra ejemplar de la tendencia a la disparidad entre precio de venta y alquiler, es un local sobre la calle Juncal al 700 en el barrio de Retiro, se ofrece en venta a U$S 7.120,0 el m2 y en alquiler a U$S 17,5 el m2, de la relación entre ambos valores se obtiene que el precio de la venta de este local es 406,8 veces mayor que el de su alquiler. En la zona Oeste, un ejemplo se sitúa sobre la calle Acevedo al 700 en el barrio de Villa Crespo, local que en venta está a U$S 5.384,6 el m2, y en alquiler a U$S 14,4 el m2, con una diferencia de 373,9 veces mayor la venta respecto al alquiler. En la zona Sur, en el barrio de Barracas, sobre la calle California al 1900, un local se ofrece en venta a U$S 3.954,5 el m2 y a U$S 13,5 el m2 en alquiler, por lo que la diferencia es de 292,9 veces superior la venta sobre el alquiler.

36

Locales en venta y alquiler

Precios de oferta de locales en las arterias comerciales Para este apartado se han seleccionado los locales ubicados sobre las arterias principales de la Ciudad, que se muestran en el siguiente mapa. Este análisis parte de la idea de observar cómo es la diferencia de precios en relación a la ubicación que tienen estas arterias, y también de considerar a los locales sobre éstas, por ser los éstos los que aparecen en mayor número. Para esta sección se presentan mapas tanto para locales en venta como en alquiler, y se utiliza el precio en dólares para estas últimas logrando una mejor comparación. Se registraron doce arterias de la Ciudad con presencia de locales en venta. El valor promedio más alto se encuentra en una de las arterias de zona Oeste, precisamente sobre la avenida Corrientes entre el 900 y el 2400, donde se alcanzó un valor de U$S 6.228,3 el m2. En segundo lugar, se ubica, con un promedio de U$S 5.052,6 el m2, el eje en la avenida Cabildo entre la numeración 0 a 1000, en la zona norte. Le siguen en precio promedio el eje comercial que se encuentra sobra las avenidas Cabildo 1700-2600 (U$S 3.543,0 m2), la calle Triunvirato 3600-4100 (U$S 3.253,3 m2), la peatonal Florida 1-800 (U$S 2.790,2 m2), la calle San Martin 1500-3000 (U$S 2.624,4 m2) y San Martin (U$S 2.624,4 m2).

Mapa 3.1. Precio del m2 en dólares de locales en venta en arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

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En las avenidas Rivadavia 5000-6200, y Defensa 700-1800 se registraron valores promedios de U$S 2.613,7; y U$S 2.590,9 el m2, respectivamente. El eje de la avenida Saenz ( con sólo una oferta registrada) y de avenida de Mayo tuvieron valores promedio de U$S 2.500,9; y U$S 2.239,1 el m2, respectivamente. El valor promedio más bajo registrado en el presente relevamiento pertenece al eje comercial de la avenida Regimiento de Patricios 700-1300 (barrio de la Boca), con un precio promedio de U$S 1.564,2 por m2. Cabe mencionar que no se han encontrado ofertas de locales en venta sobre el eje en la avenida Avellaneda 2700-3700. En cuanto a los locales en alquiler, el precio promedio más alto por arteria comercial se registra en la calle Florida 1-1800, con un valor promedio de U$S 56,8 por m2. Le sigue la Avenida Corrientes 900-2400, donde la media es de U$S 48,8 por m2. Seguidos por los valores promedios de los ejes que se encuentran sobre la Av. Cabildo entre el 1.700 y el 2.600 (U$S 28,4 m2), Avenida Avellaneda 2700-3700 (U$S 27,4), Avenida Rivadavia 50006200 (U$S 27,3 m2), Av. Regimiento de Patricios 1-1500 (U$S 19,6 m2), Avenida Warnes (U$S 15,9 m2), y Avenida Triunvirato 500-1500 (U$S 13,7 m2). Luego con valores inferiores se encuentran los ejes ubicados sobre las Avenida San Martín 1500-3000 y Avenida de Mayo 500-1400 con valores medios de U$S 13,6; U$S 10,8; y U$S

Mapa 3.2. Precio del m en dólares de locales 2

en alquiler en arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

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Locales en venta y alquiler

12,6 por m2, respectivamente. Los precios promedios más bajos corresponden a los ejes que se ubican sobre la Avenida Beiro (U$S 9,7 m2), y sobre la Avenida Sáenz (U$S 3,0). Es difícil establecer una comparación entre los valores por arteria de locales en venta y en alquiler, ya que en algunos casos no se han encontrado registros. Sin embargo, se puede evidenciar que tanto en valores de venta como de alquiler, el eje ubicado en la Avenida Corrientes 900-2400 y la calle Florida1-800 presentan los valores más elevados en ambos casos, mientras que la Avenida Beiro 5000-5700, y la Av. Regimiento de Patricios 1-1500, se caracterizan por presentar en ambos casos valores mínimos. La zona sur es la que presenta mayor contraste entre el precio de venta y el de alquiler, cuyo ejemplo es el eje ubicado en la calle Sáenz entre la numeración 700-1300, en el cual la diferencia entre el precio de venta y de alquiler es de 833, 3 veces mayor. En contraposición, la menor diferenciar de precios entre ambos segmentos del mercado inmobiliario se da en el eje ubicado en la peatonal Florida entre los números 1-800, con el precio promedio de los locales en venta de 49,1 veces superior el que se encuentra en los precios en alquiler. El cuadro siguiente plasma los datos representados en los mapas anteriores, donde se observan las cantidades de ofertas para cada artería tanto en lo que respecta a los locales en alquiler y venta. Para este cuadro se utiliza nuevamente el valor en dólares de los locales en alquiler, a los fines de la comparación con el precio en venta, cuyo segmento del mercado tiene esa divisa como valor de cambio.

Cuadro 3.2: Precio promedio del m2 de locales en alquiler y en venta en las principales arterias comerciales. Ciudad de Buenos Aires. Marzo 2014 En venta  Arterias

En alquiler

Cantidad de ofertas

Precio del m2 promedio (dólares)

Cantidad de ofertas

Precio del m2 promedio (dólares)

Relación venta/alquiler

Proporción venta/alquiler

Av. Cabildo 1700-2600

1

5.052,6

6

17,5

288,7

0,3

Av. Corrientes 900-2400

4

3.543,0

17

28,4

124,8

0,8

Av. De Mayo 500 -1400

4

6.228,3

9

48,8

127,6

0,8

Av. Rivadavia 5000-6200

4

2.239,1

5

12,6

177,2

0,6

Av. San Martín 1500-3000

3

2.613,7

6

27,3

95,7

1,0

Av. Triunvirato 3600-4100

4

2.624,4

5

13,6

193,3

0,5

Av. Warnes 500-1500

2

3.253,3

7

13,7

237,5

0,4

Defensa 700-1800

3

1.717,4

5

15,9

108,0

0,9

Florida 1-800

3

2.590,9

2

12,3

210,6

0,5

Av. Sáenz 700-1300

6

2.790,2

17

56,8

49,1

2,0

Av. Regimiento de Patricios 1-1500

0,1

1

2.500,0

1

3,0

833,3

Av. Beiró 5000-5700

1

1.564,2

6

19,6

79,8

1,3

Av. Avellaneda 2700-3700

0

0,0

2

27,4

0,0

0,0

Av. Beiró 5000-5700

3

1.694,7

2

9,7

174,7

0,6

Fuente: Secretaría de Planeamiento. Ministerio de Desarrollo Urbano. GCBA.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

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SÍNTESIS Y CONCLUSIONES En el mes de Marzo de 2014 se realizó la medición trimestral número cincuenta del precio de locales en alquiler en el ámbito de la Ciudad de Buenos Aires, comenzando el duodécimo año de la serie, que permite advertir las variaciones territoriales de estos valores. Asimismo, desde marzo de 2005 se realiza la serie de precios de locales en venta, lo que posibilita establecer la relación entre el precio de locales en venta y en alquiler. Se encontraron en diciembre 1.232 locales en venta ofrecidos, 33 de ellos en galerías. Las dimensiones de la totalidad de locales en venta oscilan entre un mínimo de 7 m2 y un máximo de 5.319 m2, con un promedio de 200,6 m2 por local. En cuanto al precio promedio del m2 de los locales en venta, fue de U$S 2.756,4 el m2; registrándose un valor máximo de U$S 28.571,4 por m2 y un mínimo de U$S 133,3 por m2. El precio promedio presenta un aumento del 6% respecto al trimestre anterior, y una variación anual positiva del 11,5%. En vistas de la serie histórica de registros, se ve a grandes rasgos una tendencia al incremento de los precios, aunque con ciertas oscilaciones trimestrales. En el desagregado según las dimensiones de los locales a la calle, los precios promedio máximos corresponden a los locales dentro de los rangos de menores dimensiones: cuanto mayor la extensión del locales, menor su precio por m2. En cuanto a las diferencias de precios según localización geográfica, los valores promedios más altos se presentaron principalmente en la zona Norte, seguido por la zona Centro de la Ciudad (U$S 3.618,9 y U$S 2.886,0 el m2 respectivamente). En relación a los locales en alquiler, se relevaron 2.191 ofertas dentro de los límites de la Ciudad de Buenos Aires, de los cuales 48 son locales en galería. Las dimensiones de la totalidad de locales en alquiler oscilan entre un mínimo de 7 m2 y un máximo de 4.800 m2, promediando 212,2 m2 por local. El precio promedio del m2 fue de $ 134,1 registrándose un valor máximo de $ 3.350,5 y uno mínimo de $ 12,1 el m2. En relación al trimestre anterior, hubo un incremento del precio promedio del 13,5%, y la variación interanual arroja un saldo positivo del 25,5% Según las localizaciones, los precios de las ofertas de alquiler tienden a ser más altos, al igual que para locales en venta, en la zona Norte, con un valor de $ 164,4 el m2. Por el contrario, el mínimo valor promedio corresponde a la zona Sur, con el m2 a $ 94,7. A fin de establecer la relación que existe entre precios de venta y alquiler, se analizaron 111 locales ofrecidos para ambas transacciones. El precio promedio de venta de los mismos fue de U$S 3.207,6 el m2, y para alquiler de U$S 15,7 el m2. Por último, se tomaron locales ubicados sobre las principales arterias comerciales de la Ciudad, para examinar en particular los precios según las características de estas arterias. Respecto al alquiler, el precio máximo en promedio corresponde a peatonal Florida del 1 al 800, a U$S 56,8 el m2; y el mínimo se localiza sobre la Avenida Beiro del 5000 al 5700 a un valor de U$S 9,7 el m2. En cuanto a la venta de locales sobre estas arterias, el precio medio más elevado se observó en Av. Corrientes, en el tramo del 900 al 2.400 de su numeración, (U$S 6.228,3 m2). Mientras que el mínimo corresponde la Av. Regimiento de Patricios, en el tramo de 1 al 1500 con un promedio de U$S 1.564,2 el m2.

Mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires

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METODOLOGÍA Para realizar los estudios sobre valor de venta y alquiler de locales en la Ciudad de Buenos Aires, se realizan relevamientos cuatro veces al año, en los meses de marzo, junio, septiembre y diciembre, lo que permite la comparación entre los respectivos registros. Para ello, se obtiene información sobre la ubicación de los inmuebles, la dimensión, la superficie y el precio de oferta de los mismos. Todos estos datos se extraen de los suplementos clasificados de los diarios Clarín y La Nación, más los proporcionados por las inmobiliarias asociadas al Sistema Integrado de Propiedades, Expoclasificados, Argenprop, Buscainmuebles y un listado de inmobiliarias que informan de sus ofertas. En los casos en donde algún dato esté incompleto o los valores hacen dudar de su veracidad, se corrobora y completa mediante el contacto directo con el oferente. Luego de obtenida toda esta información, se procede a la georreferenciación de cada registro utilizando las herramientas provistas por los Sistemas de Información Geográfica (SIG), localizando cada inmueble a partir de su dirección. Este procedimiento permite analizar espacialmente los datos, relacionándolos con otros de carácter territorial. Del mismo modo, se agrupa la información por barrios y comunas, con el fin de sintetizar y analizar de manera más sencilla los valores registrados. Finalmente, cuando se indica el precio de los inmuebles, se hace en referencia al precio de oferta, que sin embargo no refleja plenamente el precio final. El valor de transacción puede oscilar entre un 5,0 y un 15,0% menos del valor de oferta, mediando aquí, la velocidad de venta de cada inmueble.

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Locales en venta y alquiler

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