Principales estrategias de riqueza en bienes inmuebles de Rich Dad

Principales estrategias de riqueza en bienes inmuebles de Rich Dad Offerta Especial: “Cuando el supermercado tiene rebajas, por ejemplo, en papel higiénico, el consumidor corre y se abastece. Pero cuando el mercado de acciones o de la vivienda tiene rebajas, en general, denominado caída o corrección, el mismo consumidor huye inmediatamente. Cuando el supermercado aumenta sus precios, el consumidor compra en otro lado. Pero cuando el mercado de acciones o de la vivienda aumenta sus precios, el mismo consumidor va corriendo y empieza a comprar. Recuerde siempre: las ganancias se generan en la compra y no en la venta”. -Robert Kiyosaki, Rich Dad, Poor Dad página 170

Introducción Durante años, los bienes inmuebles han sido uno de los medios más populares mediante los cuales los ricos desarrollan, mantienen y aumentan su riqueza. Del mismo modo, muchas personas que desean volverse ricas comienzan su camino con los bienes inmuebles, pero lo hacen sin una educación financiera. Como consecuencia, las decisiones que se toman están mal informadas y mal asesoradas. En otras palabras, compran bienes inmuebles como el consumidor mencionado anteriormente en contraposición con un inversor. Entonces, ¿cómo hace una persona para invertir en bienes inmuebles como los ricos? La clave es la estrategia correcta en el momento adecuado.

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Cuando se trata de comprar bienes inmuebles, casi todos han oído el dicho de que los tres factores más importantes son “ubicación, ubicación y ubicación”. Y, a pesar de que la ubicación importa mucho, una variación más precisa sobre este dicho puede ser “ubicación, ubicación y momento oportuno”. El momento en que invierte debería influenciar sus decisiones tanto como el lugar donde invierte. A pesar de que invertir en flujo de caja siempre debería ser su principal objetivo, el momento en que invierte, en general, determina cuánta apreciación o depreciación experimentará, especialmente a corto plazo, y la probabilidad de que sus tasas de arrendamiento aumenten o disminuyan, lo que afectará, como adivinó, el flujo de caja. Por lo tanto, ¿cómo sabe cuándo es el momento adecuado para invertir? A decir verdad, cualquier momento es el momento adecuado para invertir. Un inversor instruido siempre llegará a buenos tratos. Pero como Robert dijo anteriormente, “las

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ganancias se generan en la compra...” o, en otras palabras, ofrecer el precio adecuado con conocimiento de lo que el mercado está preparado para hacer después. Los ricos son capaces de hacer esto debido al entendimiento del ciclo de los bienes inmuebles y a la aplicación de ese conocimiento a los mercados donde invierten.

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El consumidor de bienes inmuebles sin la educación adecuada no hace esto porque erróneamente cree que cualquier cosa que esté pasando ahora continuará pasando por siempre.

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A medida que lee este informe especial, tómese un momento para reflexionar sobre su propio mercado de bienes inmuebles. ¿Qué señales ve? También considere otros mercados externos. ¿Cómo se comparan estos mercados? Además, considere sus metas con respecto a los bienes inmuebles y qué estrategias adecuadas corresponderían a cada fase del ciclo de los bienes inmuebles. Hacer esto lo ayudará a ejercitar la inteligencia emocional y hacer lo correcto, mientras que los pobres y la clase media se dirigen en la dirección opuesta.

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Recuperación Recuperación temprana Mientras revuelve el ciclo de los mercados de bienes inmuebles, la fase de Recuperación comienza en el momento que muchas personas denominan “fondo del mercado”. Es cuando el mercado deja de descender y comienza, lentamente, a nivelarse o crecer ligeramente otra vez. Durante una recuperación, verá que las tasas de vacante se estabilizan y, de hecho, comienzan a disminuir un poco.

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Una de las principales razones por las cuales las tasas de vacante disminuyen en esta fase es porque, prácticamente, no hay nuevas construcciones. Como hay muy pocas nuevas ofertas que ingresan al mercado, las tasas de ocupación comienzan a estabilizarse. Por supuesto, lo bueno de esta fase es que indica el fin del deterioro. Es un momento excelente para comprar propiedades para obtener flujo de caja. Si realiza un movimiento de flujo de caja ahora, cuando el mercado realmente mejore, verá mayores saltos en las tasas de arrendamiento, las tasas de ocupación y los valores. Para el momento en que el mercado haya pasado a esta etapa, en general, todos saben que el mercado ha pasado el fondo y, a pesar de que las personas pueden estar aún un poco nerviosas por la fortaleza de la recuperación, los inversores ingresan al mercado nuevamente.

Estabilidad temprana En esta etapa posterior de recuperación, los precios de los bienes inmuebles aumentan lentamente junto con la demanda. Los medios se vuelven más y más optimistas con respecto a los bienes inmuebles. Los inversores que están al margen comienzan a ingresar. El mercado comienza a alimentarse, y eso provoca que los precios y la demanda continúen aumentando. En general, obtiene tasas de apreciación de dos dígitos por un tiempo. Obviamente, cuanto antes invierta en esta etapa, más dinero hará. Si espera hasta la mitad de esta etapa, se habrá perdido bastante de la posible ganancia. Y si espera hasta lo último de esta etapa, cuando todos hablan de los bienes inmuebles e, incluso, los escépticos se hayan unido a la fiesta, estará invirtiendo en un momento muy peligroso.

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Esta etapa se acerca más al equilibrio en el mercado de los bienes inmuebles. Debido a que lleva tiempo que los constructores se preparen y traigan nuevas ofertas al mercado, habrá una demanda contenida y una dinámica de progreso en el mercado. Los precios aumentan y están cerca de igualar o superar los costos de reemplazo. La mayoría de los desarrolladores continúan iniciando nuevos proyectos durante esta etapa.

Expansión La fase siguiente se llama Estabilidad tardía o Expansión. La Expansión es una fase muy emocionante porque es donde la economía realmente comienza a activarse otra vez.

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Durante la expansión, observará que las tasas de vacante disminuyen. Comenzará a ver más construcciones nuevas. Las tasas de absorción suben. Los arrendamientos aumentan. Los valores de las propiedades continúan aumentando hasta el final del ciclo donde llegan a su pico. Al final del ciclo, antes del pico, los precios que los inversores que no están instruidos pareciera que están dispuestos a pagar por los activos, generalmente, superan los valores razonables.

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El mercado de los Estados Unidos experimentó esto alrededor de los años 2006 y 2007, cuando los valores de las propiedades llegaron a su pico. Aquellos que compraron en el pico todavía están esperando que las propiedades

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regresen al valor al que las compraron. Y aquellos que compraron únicamente con la esperanza de la apreciación y no a los fines del flujo de caja probablemente se hayan encontrado con un gran problema en sus manos. En el caso de los inversores instruidos que tienen propiedades que generan flujo de caja, este es el momento de volver a financiar su cartera con deuda a bajo costo y prepararse para la próxima recesión. Las acciones de la mayoría de los inversores en esta etapa se ven impulsadas por la codicia. Vender en este momento sería lo ideal para maximizar las ganancias, pero en general, las emociones les ordenan hacer lo contrario. Hay mucha euforia en el mercado. Psicológicamente, puede ser difícil vender en lo que parecería ser un mercado aún en aumento. Y puede dejar algo de dinero sobre la mesa entre el momento en que vende y el verdadero pico. Pero al jalar el gatillo antes en lugar de hacerlo después, sobre los activos que desea vender, puede evitar el hecho de no poder venderlos después del pico. En el pico, el mercado puede cambiar rápidamente, y puede ser muy difícil vender cualquier activo a un precio decente.

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Recesión Recesión temprana Todo lo que sube debe bajar. Y los bienes inmuebles no son diferentes.

Offerta Especial:

La próxima fase comienza con la parte temprana de una recesión en el mercado.

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La recesión temprana es cuando los precios han alcanzado un pico y comienzan a decrecer. Por supuesto, no todos comprenderán que ese es el pico, pero se trata del momento en el que todos los que ingresarán al mercado ya lo hicieron, por lo que hay menos y menos compradores. En general, debido a la cantidad de nuevas construcciones, la oferta comienza a superar la demanda. Comienza a observar que las tasas de vacante aumentan. Los créditos serán más difíciles de conseguir. Los compradores intentarán posponer la compra y, en muchos casos, abandonarán los depósitos. Este es el momento cuando los inversores instruidos comienzan a alinear el capital para aprovechar las oportunidades en la recesión.

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Psicológicamente, los vendedores continuarán intentando resistir sin reducir los precios hasta que algunos, que realmente necesitan vender, estén obligados a bajar los precios un poco. Los compradores, en este momento, pueden pensar que tienen un “buen negocio”, en especial cuando encuentran a un vendedor motivado, pero es un momento peligroso. No querrá comprar durante esta fase, a menos que compre para obtener un mayor flujo de caja que pueda soportar que los precios disminuyan.

Recesión total A continuación, aparece la fase en que las cosas comienzan a resolverse.

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En esta fase, a pesar de que los precios comienzan a caer, muchos vendedores están negados. Esperan y creen que las cosas cambiarán pronto. Finalmente, la realidad se instala y cada vez más vendedores se ven obligados a disminuir los precios. Los constructores y los vendedores comienzan a ofrecer incentivos, pero en general, no es suficiente para generar la demanda suficiente, y los precios continúan cayendo aún más. En esta etapa, se abandonará la mayoría de los nuevos proyectos de construcción. Los inversores en bienes inmuebles que tienen capital para invertir comienzan a aprovechar la angustia y los atractivos precios que ahora ofrecen aquellos que no planificaron bien. En este momento, los precios están por debajo del costo de reemplazo. Realmente, este es el momento de comenzar a comprar activos.

Fondo Durante esta etapa, las tasas de vacante aumentan. Las nuevas construcciones se detienen. Se absorben menos departamentos o casas, y usted comenzará a observar muchas más ofertas especiales, y las tasas de arrendamiento, de hecho, disminuyen. Los vendedores se desesperan. Las ejecuciones hipotecarias aumentan

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drásticamente. Las propiedades son baratas y las ofertas están por todos lados. En general, el miedo toma el control, y los medios son extremadamente negativos en este momento. Otras señales de que el mercado está en el fondo, o cerca de él, es cuando ve que los constructores y los agentes inmobiliarios abandonan el negocio. En general, los precios continúan bastante por debajo del costo de reemplazo.

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En esta fase, sus emociones le gritan que no compre, independientemente de los excelentes negocios que estén disponibles. A pesar de que sea difícil comprar en esta etapa, este es el momento en que puede generar la mejor ganancia. Desgraciadamente, nadie lo alarma para decirle que es el fondo. Sus amigos creen que está loco. Muchos de los denominados “expertos” pensarán que está loco. Necesitará el valor para comprar en este momento. En general, se demora de tres a seis meses para que la mayoría de los inversores “sepa” que se ha llegado al fondo del ciclo. Y probablemente, está bien perderse el fondo por tres o dos meses. Nadie supone estas cosas a la perfección. A veces, es un acto de valentía, y tiene que tener el capital, pero es, definitivamente, el mejor momento para comprar.

Objetivo comercial Saber hacer lo correcto en el momento adecuado es la diferencia entre comprar bienes inmuebles e invertir, de forma exitosa, en bienes inmuebles. Al estudiar los mercados y determinar en qué fase del ciclo de los bienes inmuebles están los mercados, puede desarrollar una estrategia de riqueza de bienes inmuebles que lo ayudará a alcanzar sus metas financieras.

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