Miranda F.

—

■

La Propiedad horizontal. Rev. A,-E,U., 50:119-44, 1964

Propiedad Horizontal El Reglamento de Copropiedad -

Esc. Fernando Miranda Profesor Titular de Práctica Notarial IV Rambla ■Wilson Montevideo.

237

SUMARIO: I) GENERALIDADES. 1) Ámbito positivo de la facultad reglamen-taria. II) CON2) Límite de dicha facultad. 3) Medio de ejercerla. El reglamentó-, CEP'TO. 4, S, 6) El reglamento es un conjunto die normas potestativas de origen volitivo. III) NATURALEZA. 7, 8) Reglamento y contrato clásico. 9) Definioión: el reglamento como negocio jurídico normativo. 10) Normas legales gene—

—

IV) OriJETO. 11) Materia que regula el regla aplicables al reglamento. 12) Posibilidad del reglamento sobre edificio futuro. 13) Determinación del V) FORMA. 14) El reglamento no requ-iere forma especial para su períaccionamiento, si para su eficacia 15) Función de la escritura publica y el re VI) EFECTOS. 16) Medios para la aplicación y cumpli gistro en el caso. miento eficaz de las normas reglamentarias. 17) Üfectos prácticos: a) cumplimiento alcanza a los terceros; c) influencia sobre los la b) obligatorieüad compulsivo; ^la facultad de configurar el reglamento está lunitada derechos "en" o ■al" bien; Vlí) liS íRUCTURA. 18) Estructuración por los derechos previos de terceros. dueño smgular; b) vanos due por el contenido. 19) Quienes dteben otorgarlo: a) ños: c) terceros con aerechos previos oponibles a la lacultad reglamentaria. 20) vlll) CONTENIDO eSí-ECIFICO. Normas que debe contener, remisión. Detalle y distribución. 21) Sistema. 22) Clasificación de las normas que debe con tener. 23) Capítulo Primero: Determinación del objeto. 24) Capítulo hegundo: sobre Distribución de bienes comunes. 2b) Capítulo 'ierceio: Ejercicio ael derecho Capítulo Cuarto: Obligaciones los bienes particulares. Limitaciones al uso-; 26) facultad de reglamentar entro -propiecarios; 27) Capitulo Quinto: Administración. La de las Asainbleas; 28) t-aa éstos; y los arts. 18 y 19, alcance de las alteraciones Metodb y entepítulo Sexto: Especial. Normas accidentales y transitorias; 29) no seguidos. IX) CONSIDERACIONES FINALES.

ralea

—

mento.

objeto.

—

—

—

—

—

—

GENERALIDADES.

I)

propiedad de espacios deter minados (departamento, piso, etc.), independientes en cuanto a su objeto, integración, extensión, ejercicio y administración. Pero en todos los aspectos, desde la integración hasta la administración, en unos en parte, en otros íntegramente, concede a los propietarios la facul tad de modificar o sustituir la regulación, legal. Por acto voluntario se puede : establecer otros bienes comunes además de los determinados por el art. 3*?; (1) conceder a un propietario la facultad de construir en la azotea. La

1)

ley 10.751 organiza

(1) del

art.

O bienes

S)

.

y

dentro de

e

sólo relativos

comunes i

a

regula

un

la

edificio

ciertas unidades

(argumento de

la parte fina!

—

120

—

el subsuelo (art. 13); determinar el valor del piso o departamento y ello la medida del derecho de cada uno en los bienes comunes (art. 4^) ; fijar la cuota de contribución a las expensas comunes, que puede diferir de la medida del derecho en los bienes comunes; distribuir el uso de los bienes comunes; reglar el ejercicio del derecho sobre esos bienes aún sobre los o

en

con

y

S"? y 9"?); determinar la reaHzación de vaciones, reconstrucciones o demoliciones (arts, 12, 22,

particulares (art,

ganizar la administración por medio de la Asamblea y jando quorums, mayorías, etc. (arts. 16, 17 y 18). 2)

reparaciones, inno 23, 24 y 25); or

el

Administrador, fi

Con carácter

general no pueden ser objeto de regulación por vo propietarios aquellos aspectos que integran la esencia del sis tema creado por la ley, afectan el interés general (social) y los principios tuitivos de la personalidad. (2). En tal sentido no puede modificarse el objeto de la propiedad exclusiva fijado en el art. 1°, incluyéndose en él es pacios dependientes de otros, o sin salida a la vía pública : habitaciones, ca binas de servicio, etc. Tampoco puede alterarse la organización del derecho en base a propiedad exclusiva y copropiedad, fijada en el art. 2"? ni los atri butos y poderes inherentes al dominio y condominio (art. 6°, 14° y 4° inc. 2°); ni excluirse la participación en los bienes comunes y en las ex pensas necesarias para su conservación, reparación y administración; dero gar la imposición de uso ordenado y las prohibiciones que conducen a él (art. 9°); ni la exigencia de decisión unánime de los propietarios para aquellos actos que configuran la transformación material del edificio y los bienes comunes, su disposición y afectación jurídicas, o alteran la extensión de la relación dominial fijada en el origen. No es posible la consagración de un órgano privado, para la aplicación con imperio, de las penas previstas luntad de los

en

10 y

los arts.

En lo demás

11,

etc.

es

potestativo

de los

propietarios

establecer las

normas

reguladoras Técnicamente, ante cada edificio y cada expresión de voluntad de los propietarios, será necesario decidir si corresponde la estipulación volitiva, mediante la marginación de la situación concreta, en el cuadro de las dis posiciones de la ley y con el criterÍQ general expuesto. Prácticamente, fren te a cada disposición de la ley, puede determinarse si es susceptible de sus titución o modificación y en qué medida. Al analizar el contenido del regla mento de copropiedad estableceremos en detalle las materias que pueden ser disciplinadas en él. 3) El instrumento para realizar la regulación convencional amplia.

(2) rativas

Está supuesto que el acuerdo o

prohibitivas

de la

ley,

por

no puede alterar el contenido ejemplo, arts. 3'? in fine y 3C.

de las

normas

impe

—

toria, sustitutiva

copropiedad La

lencio

se

—

modificativa del contenido de la

ley

el

reglamento

de

en

los arts.

16, 17

y 18

se

refiere al

Reglamento

como

el

me

"precisar los derechos y obligaciones" y regir "relaciones entre los propietarios", consignando que a falta de reglamento o en su si aplicarán las reglas de los arts. 18 y 19, que se refieren a la admi

nistración del edificio y los bienes comunes. Es claro que la función y contenido reales del el

es

.

ley,

dio para diversos

o

121

expresado

en

y de los textos

las citadas

disposiciones,

legales mencionados

allí

como

Reglamento desbordan

surge de lo

expuesto

antes

.

CONCEPTO.

II)

El Reglamento de copropiedad resulta

el

conjunto orgánico potestativas de los bienes, ejercicio propietarios, en el edificio regido por la ley 10.751. Ese conjunto orgánico de normas, configura un negocio normativo, idea que examinaremos al estudiar la naturaleza del Reglamento. 5) Es potestativo de los propietarios dictar las normas que reglan los referidos aspectos de la propiedad horizontal. La ley, sólo en defecto de ejercicio de la facultad reglamentaria por los propietarios, regula el funcionamiento de esos elementos. También en caso de silencio u omisión del reglamento la ley los entra a precisar complemen tándolos (art. 17). Obsérvese que la disposición legal suple y complementa al reglamento, no éste a aquélla. La norma reglamentaria es principal y la ley supletoria. 6) Dichas normas son el resultado de la voluntad, del querer de él, o de los propietarios del inmueble: de otra manera, son la expresión de la voluntad de los propietarios. La ley establece que "los propietarios por unanimidad, podrán acordar los reglamentos de copropiedad" (art. 16), así como las modificaciones de los mismos (art. 18, inc. B) La doctrina consigna que se trata de un acto conveniconal contractual. (3) Nosotros entendemos que no es necesariamente convencional y de ninguna manera contractual en el sentido clásico y del art. 1247 del Código Civil. (Ved. infra número 7) El reglamento puede ser dictado por la vo luntad del propietario único de un edificio, y en caso de ser varios los pro-

4)

de

normas

ser

y voluntarias, destinadas a disciplinar la distribución de los derechos, administración y obligaciones de los

.

.

.

(3)

BatiaE Vázquez, M,, p, 101-2 y 115; Racciatti, H, G, M,, (74) :562 y sig,; sostiene que se trata de

dez Martin

de ley,

de carácter convencional,

(58-64)

:106 y

conjunto de ,

sig; Fernan

normas

oon

fuerza

—

pietarios, por el obligacional sino

122

acuerdo unánime de

—

éstos,

cuyo acuerdo

tiene finalidad

no

normativa.

NATURALEZA.

III)

Para

7)

fijar y comprender la naturaleza del reglamento de copropie enfrentarlo en su finalidad, contenido, efectos y eficacia con el contrato clásico. El reglamento tiene por función crear normas jurídicas, re dad

vamos

a

glas objetivas; quiere dársele las constituye,

el contrato a

éste

crea

modifica

o

1247

obligaciones (art.

función más extensa,

una

extingue)

regula

Código Civil). (Si jurídicas,

relaciones

.

El contrato por sí mismo genera

obligaciones

y derechos

con

las partes; el reglamento por sí, no hace nacer ningún derecho ni supone que éstos se configuran fuera de él y da las normas para el contrato parte de un suceso causal y nace de él; el reglamento al

causal, y

suceso

El contrato

una vez

cae

mento sólo en forma

en

lo

producido

relación

a

obligación, regularlos; es

anterior

regula.

forma inmediata sobre la relación

jurídica; el regla

de función abstracta y virtual, aquél El contrato contiene una regulación de inte

mediata. Este

es

de finalidad concreta y actual. reses concretos y determinados desde ya con relación a las partes; el regla mento sólo dispone en abstracto, de modo general para intereses suspuestos y

con

a sujetos que caerán habitadores del edificio.

respecto

bajo él,

si entran

en

la

categoría de

pro

Piénsese que son eventuales las obliga pietarios ciones de reconstrucción, de reparación, de indemnización por violación de o

inadecuado, etc; que el reglamento se aplica al arrendatario, al usufruc tuario y a otro ocupante cualquiera, como al propietario) En cierto sentido las relaciones entre propietarios nacen con indepen uso

.

dencia del

reglamento, por ser propietarios del .mismo edificio y por el acae de ciertos sucesos, que una vez producidos son regidos por él. El contrato despliega sus efectos desde y por su perfeccionamiento; el reglamento de co cer

propiedad, puede quedar perfecto y no realizar ningún efecto concreto (otor gado por el propietario único del inmueble, o realizado por varios propieta rios, no tiene consecuencias hasta que haya varios propietarios, y se den las otras situaciones de hecho que ponen en funcionamiento sus normas) .

El contrato vincula

mún,

o

las partes, ya porque éstas lo elaboraron en cuando elaborado por una, otra u otras le prestan su adhesión; el a

glamento perfeccionado inscripto, y producido por él, despliega sus efectos aún respecto de aquéllos que de quienes declaran desconocerlo u oponerse a él. una

vez

e

co

re

los hechos no

lo

reglados estipularon y

El ámbito de eficacia- de los contratos está dado por el círculo de las partes y sus sucesores; fuera de este círculo están los terceros, antes quienes no

tiene eficacia

(arts. 1292,

1293

Código Civil).

El

reglamento alcanza

—

con sus

,123

—

resultados, desde luego, a aquél o aquéllos que lo estipularon, a sus cualquier titulo, inmediatos o mediatos (sucesores de los suceso

sucesores a

los terceros que por cualquier causa caigan en los supuestos reg-lamen(acreedores hipotecarios, embargantes, promisarios, usufructuarios, usua rios, ocupantes, arrendatarios, etc. El contrato es perentorio, agota su eficacia vinculante con la extinción de las obligaciones generadas por él; el regla-' mentó es perenne, dura tanto cuanto existe el edificio reglado por él y. hasta su modificación o derogación en la forma prevista por la ley. (4) 8) Desde el punto de vista estructural el contrato es un negocio jurí dico bi o pluri lateral, en el sentido de diversas partes, o- direcciones de vo luntad y centros de interés que regula. Se configura por el consentimiento o acuerdo producido por la emisión de las voluntades concurrentes al fin obli en el sentido de inte gacional. (Cada parte puede ser uni o pluri personal t.1 acto gración personal, no de voluntades o centros de interés diverso es simple o complejo). (5), El reglamento es un acto unilateral; parte de uh común centro de interés y también de una legitimación única; (de la vo luntad del propietario singular del inmueble, o del resultado de las voluntades paralelas y del mismo sentido de los distintos propietarios) Puede ser un acto simple o complejo, en el sentido de la integración personal, según parta. del propietario singular, o de varios propietarios de un edificio. Como consecuencia de lo precedente, se advierte que mientras el con trato es dirige a componer intereses encontrados, el reglamento se dirige a un fin común y único, la creación de las normas. 9) De lo expuesto se desprende que el .reglamento de copropiedad es un negocio jurídico unilateral, uni o pluri personal,, por el cual el o los pro pietarios de un edificio apto para regirse por la ley 10.751, establecen las nor mas jurídicas objetivas que lo disciplinan en cuanto a su determinación y configuración, integración en bienes particulares y de uso común, ejercicio de los derechos sobre uno y otros, en su administración y obligaciones que derivan de tales ejercicios y administración. 10) Nuestro Derecho privado común, no establece principios genera les reguladores de los actos y negocios jurídicos en general. Muchos de esos principios están elaborados al tratar de las obligaciones, de aquéllas que^nares

y

a

tados

.

—

—

,

.

.

de los contratos, y de éstos. Dado que el reglamento es

cen

chas

de las

un

negocio, jurídico

le serán

aplicables

di

su obligaciones y contratos, opongan naturaleza y fin. Concretamente y por ejemplo, le son aplicables aquellas relativas a lá formación, emisión y calificación de la voluntad ; no le son las normas

en

cuanto no

Messineo, F. (9-10) :57 y sig,, (6) :13-14. Cariotta/Feeraea, L, (36 y 45) :107 y 134 respect; Betti,. mismo sentido: CoviEiU), N., (102),:3S4.

(4) (5).

se

E.i

a

(38):222; ^n el

—

relativas

la

a

plazo, efectos,

la

configuración

OBJETO.

11)

El

es

■,

de la

un

—

obligaciones,

sus

modalidades, condición,

etc.

IV)

—

de las

124

objeto

del

reglamento

—

en

el sentido de la materia que regu o a construirse bajo el régimen

determinado edificio construido

ley 10.751.

Puede tratarse de

un edificio existente y dotado de los elementos nece sarios para ampararse en el sistema de la ley 10.751 (mediar el pronuncia miento municipal previsto por el art. 30 y el plano de fraccionamiento re querido por el art. 1*? del decreto del 16 de enero de 1947) Puede ser un .

adificio

simplemente proyectado para funcionar en el sistema de la ley. 12) Con relación al reglamento de copropiedad, dada su naturaleza, no existe ninguna razón jurídica, ni práctica que obste a su elaboración y otorgamiento, con anterioridad a la existencia real del edificio y de las con diciones que lo hagan apto para entrar en el sistema de la ley 10.751 (6) (art. 30) : el reglamento es un acto de finalidad abstracta y virtual que des plegará su función, siempre que se den los supuestos previstos en él. 13) En todo caso el edificio existente o proyectado debe ser suficien temente determinado, lo que se logrará prácticamente, en el primero por su radicación (determinación del suelo) y por el plano de fraccionamiento (arts. 19 y 2"? decreto 16 de enero de 1947) ; en el segundo por radicación y plano de construcción simplemente, o ayudados además por un plano de fracciona miento provisorio. A los efectos del reglamento no son necesarios ni aproba ción municipal, ni plano de fraccionamiento inscripto; no los exige la ley, ni el decreto reglamentario citado; tampoco los requiere la naturaleza del acto. (7). V) 14)

FORMA.

La existencia de la

reglamentación

en

sí

no

requiere

otro

requi

sito que la emisión de la voluntad sin vicios, dentro del marco fijado por la ley. Esta no reclama ninguna formalidad; estatuye que la unanimidad de los propietarios puede acordar el reglamento, art. 16, inc. 1*?. Este, reducido

(6)

Opinamos diversamente respecto de la constitución de derechos reales sobre uni a propiedad exclusiva en un edificio. El Derecho real porque es tal, re quiere la existencia material, actual de la cosa sobre que recae, para que puedan ejercerse sobre ella, directa e inmediatamente, las facultades y prerrogativas que genera. (7) Sí, son indispensables para la constitución de derechos reales; dominio o hipote ca, art. 30 de la ley, l^", 2? y 3? del decreto de 16 de enero de 1947. dades destinadas

—

a

escritura

cesores a

pública cualquier

125

—

inscripto, tendrá fuerza obligatoria, incluso para los su título de los otorgantes (art. 16, inc. 2^). reducido a escritura pública, tiene efectos entre los otor e

Antes de ser gantes. Vertido en escritura pública e inscripto cobra un singular vigor, que lo hace aplicable aún con relación a los sucesores de los otorgantes. Tales requisitos lo revisten de la autenticidad y publicidad necesarios pa ra

proteger el derecho de los

terceros.

Estos

requisitos

dez, sino para la eficacia del acto. No van dirigidos poco a la prueba de su existencia, sino a sus efectos 15) En nuestra opinión dada la naturaleza del

a

no su

son

para la vali

integración,

tam

.

reglamento, la escritura función, comparable (salvado el origen, la extensión de la abstracción y generalidad) a la promulgación y publicación de la ley. De ahí que entendamos que el legislador se quedó en el camino al señalar la eficacia del reglamento hasta el límite de los sucesores a cualquier

pública

y el

registro juegan

una

título de los otorgantes. Por aquella naturaleza, to

debe

aplicarse

gante, sucesor, derechos "en"

o

o

con esta autenticidad y publicidad, el reglamen quedó expresado (supra núm. 7), a todo aquel (otor tercero) que por cualquier causa se vincula al edificio, con "a" él. De no ser así, habrá perdido su fundamental razón

como

de ser, quedará en el ámbito reducido de una eficacia basada en el vinculante de la voluntad, a cuyo fin ni la autenticidad ni la

to

mero

efec

publicidad,

indispensables.

son

Esta limitación del texto legal, que la interpretación racional y la razón legal, deben superar, impone, desde el punto de vista de la realización técnica del reglamento, señalar por norma especial la extensión de su eficacia. Elsta norma por efecto de la autenticidad y publicidad se aplicará a los terceros, quienes no podrán desconocer su existencia. La legitimación en la constitución de cualquier derecho "en" o "a" la cosa regida por la ley 10.751, no se con figura con prescindencia del reglamento, cuando éste existe.

VI)

EFECTOS.

16)

Ha quedado establecido que el efecto principal y directo del regla formulación de normas jurídicas; que éstas se aplican a aquéllos

mento es ia

que por ellas

cualquier

La

aplicación

causa

adquieren derecho

"en"

o

"al" edificio

regulado

por

.

cumplimiento eficaces de dichas reglas dependen, por una (jueces) y del, procedimiento (art. 10, inc. 2