MANIFESTACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL, MODALIDAD PARTICULAR, DEL PROYECTO CONDO HOTEL BAHÍA/RESIDENCIAL PUNTA SAM, MUNICIPIO DE ISLA MUJERES, QUINTANA ROO.

RESUMEN EJECUTIVO

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CONDO HOTEL BAHÍA/RESIDENCIAL PUNTA SAM, MUNICIPIO DE ISLA MUJERES, QUINTANA ROO.

MIA-P

A) NOMBRE DEL PROYECTO. Proyecto Condo Hotel Bahía/Residencial Punta Sam, Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo.

B) TIPO DE OBRA O ACTIVIDAD.

El proyecto denominado CondoHotel Bahía / Residencial Punta Sam propone la construcción de nueva infraestructura turística en la porción continental del municipio de Isla Mujeres. Dicha infraestructura consiste en un conjunto habitacional integrado en una torre de 11 niveles, con una altura máxima de 40 m y un total 100 cuartos distribuidos en 40 departamentos. El proyecto contará con un lobby con recepción, oficinas, cafetería, bussines center, spa, gimnasio, estacionamiento cubierto, jardines, lavandería, salón de usos múltiples, ludoteca y terraza, así como club de playa. Todo esto se distribuye en un predio con una superficie de 2,819.89 m2 y un COS de 38.4%.

El uso que se le dará a este conjunto habitacional es de condominio fraccional, es decir, que será un edificio en el que las unidades condominales se utilizan para uso residencial, pero también se consideran las comodidades de los servicios de hospedaje. Un proyecto como el planteado en esta MIA-P es diseñado y operado como residencia de lujo, conformado por unidades condominales que permiten que se venda como propiedad privada con la posibilidad de que se disponga como una residencia vacacional permanente que, cuando no la está ocupando, puede ofrecerse como espacio hotelero por medio de la cadena hotelera que se encarga de la administración y promoción del condo hotel /Residencial PUNTA SAM.

En relación con el uso de suelo, el 18 de octubre de 2006, durante la Vigésima Tercer Sesión Extraordinaria del Honorable Ayuntamiento de Isla Mujeres autorizó y aprobó el cambio de lineamientos urbanos del predio ubicado en la Supermanzana 001, manzana 004, Lote 41, Punta Sam kilómetro cuatro, zona continental del Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo. La Autorización y Aprobación fue publicada el día 15 de de febrero de 2008, en el Tomo I, Número 3, Séptima Época, del Periódico Oficial del Estado de Quintana Roo.

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C) AVANCE QUE GUARDA EL PROYECTO. Al momento de realizar el presente estudio no se ha iniciado ninguna actividad relacionada con la preparación del sitio y construcción. El avance existente se refiere a trabajos gabinete para el diseño del proyecto, sin que este implique ninguna alteración en el predio.

D) UBICACIÓN FÍSICA DEL PROYECTO. El proyecto se localiza en el litoral del Caribe, en la porción continental del municipio de Isla Mujeres. El predio se encuentra al norte de la ciudad de Cancún, en la Supermanzana 001, Manzana 004, Lote 41, Punta Sam kilómetro 4.7. La ubicación general del proyecto respecto a la ciudad de Cancún, el centro urbano más cercano, se presenta en la figura 1.

Figura 1. Ubicación general del predio en la porción continental del municipio de Isla Mujeres.

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E) DIMENSIONES DEL PROYECTO. El proyecto propuesto ocupará una superficie total de 2,819.89 m2 de los cuales la torre ocuparán 924.65 m2, lo que representa un 32.7% del predio. La relación entre la superficie ocupada y las áreas verdes se ha determinado de acuerdo con el criterio ecológico establecido en el ordenamiento aplicable. Las áreas ocupadas por cada uno de los elementos del proyecto se presentan en la siguiente tabla Ninguna de las estructuras requiere de eliminación de superficies provistas de vegetación. CUADRO DE ÁREAS Concepto Superficie total del predio Superficie o área total de construcción Superficie total de desplante Superficie total de áreas exteriores

Superficie m2 2,819.89 9,891.97 1,082.91 1,736.98

Superficie total de áreas verdes Alberca-chapoteadero-asoleadero Club de playa y áreas comunes

566.58 134.88 1,035.52

Porcentaje 100.00 % 38.4 % 61.6 % 32.6 % 7.8% 59.6%

Tal y como se muestra en esta tabla, el 61.6% del predio del proyecto se encuentra desprovisto de construcciones; teniendo así conceptos como “áreas exteriores” que se entienden como todas aquellas áreas que no están techadas, dentro de esta categoría se consideran: las áreas verdes (566.58 m2), alberca-chapoteadero-asoleadero (134.88m2), club de playa y áreas comunes (1,035.52 m2) y cuya sumatoria dan un total de 1,736.98 m2, lo que corresponde al 61.6% del terreno. Por lo anterior, el 38.4% del área del predio se empleará para el desarrollo de la torre, de tal manera que no se rebasa el 40% del Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS) estipulado en el acta de cabildo en la que se modifican los lineamientos urbanos del predio (publicada el 15 de febrero de 2008 el Periódico Oficial de Chetumal Quintana Roo).

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F) MATERIALES E INSUMOS UTILIZADOS.

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Personal. Para el desarrollo del proyecto se generará un estimado de alrededor de 100 empleos en las diferentes especialidades, incluyendo albañiles, oficiales, medios oficiales, peones, carpinteros, plomeros, operadores de maquinaria, etc. Para todas las categorías se generarán empleos a lo largo de 19 meses. Además, en la etapa de operación se crearán puestos para la vigilancia y mantenimiento de las instalaciones, que serán ofrecidos en el mercado laboral de la ciudad de Isla Mujeres y Cancún.

•

Maquinaria. La maquinaria que se empleará para la construcción del proyecto se presenta en la tabla 3. Tabla 2. Maquinaria a emplear en la construcción del Condo-Hotel Maquinaria o Equipo Características Torre grúa

-

1

Bacha

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-

Canastilla

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-

Malacate

-

-

Retro excavadora con bote

Catepillar o similares

1

Retro excavadora con martillo HID

Catepillar o similares

1

Vibrocompactador

-

-

Catepillar o similares

1

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-

-

-

-

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Planta generadora de energía a base de Diesel

-

1

Planta eléctrica para soldar

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1

Rompedora de concreto

-

1

Bailarinas

-

-

Moldes metálicos

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-

Equipo para incado de pilotes

-

1

Equipo para excavación de pilotes

-

1

Bob cat Camión de Volteo de 7 y 14 m

3

Pipa de agua Volquete de 3 m

•

Cantidad

3

Materiales de construcción. El material de construcción requerido será adquirido con distribuidores autorizados en la misma zona y transportado por vía terrestre en camiones hasta la zona del proyecto. Los materiales a utilizar son elementos prefabricados de concreto,

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cemento, yeso, recubrimientos cerámicos, tubería de cobre y/o pvc, tubería de polietileno de alta densidad, pinturas vinílicas, tabique rojo, impermeabilizantes asfálticos, adopasto, adocreto, elementos metálicos (barandales), cimbras de madera, ataguías metálicas, varillas de acero, alambrón y agregados como arena, grava, agua, etc.

La forma de traslado hasta el sitio de la obra será por medios mecánicos en camiones y dentro de la obra se movilizarán por medio de la retroexcavadora o medios manuales (carretillas). La forma de almacenamiento será en una bodega provisional debidamente cubierta protegidos de la intemperie y/o estibados al aire libre, en el caso de los materiales cuya calidad y sus propiedades no se pongan en riesgo.

G) TIPO Y CANTIDAD DE RESIDUOS QUE SE GENERARÁN.

G.1. Etapa de Preparación del Sitio y Construcción.

•

Residuos Sólidos. Los residuos sólidos generados en esta etapa provendrán principalmente de la demolición de la estructura existente en el predio. Este material se depositará en alguno de los sitios autorizados existentes en la zona, mediante el pago correspondiente.

Durante la construcción del proyecto los residuos consistirán principalmente en materiales de empaque y desechos de madera, clavos, concreto demolido, cartón, entre. Todos estos residuos serán acumulados en un lugar especifico dentro del área para el proyecto y retirados periódicamente para ser trasladados al sitio de disposición final designado por el municipio.

Los desechos sólidos generados por los trabajadores de la construcción en el proyecto durante estas fases, considerando un máximo de 100 obreros, pueden llegar a tener un peso estimado de 17.5 a 37.5 kg diarios. Para este tipo de desechos se dispondrá de tambos de 200 litros con tapa, marcado según el tipo de residuo para el que estén destinados (materiales orgánicos o inorgánicos) con el fin de captar de manera separada todos los residuos sólidos generados. Los residuos

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recolectados serán entregados al servicio de limpia del municipio para ser llevados al sitio de disposición final.

•

Aguas Residuales. Las aguas residuales que se generen por el uso de las letrinas portátiles, serán retiradas periódicamente por la empresa que renta este tipo de equipo, mediante el uso de una pipa equipada con una bomba, para trasladarlas al sitio que tengan autorizado para su tratamiento y disposición final.

•

Emisiones a la Atmósfera. El uso de maquinaria ligera y equipos de combustión interna, principalmente la operación de la maquinaria para la nivelación y despalme, así como la revolvedora de dos sacos, generarán emisiones de gases contaminantes a la atmósfera, pero que no deberán rebasar los niveles máximos permisibles de las Normas Oficiales Mexicanas. Este tipo de emisiones será generado para un periodo de trabajo de 8 horas (un turno). Asimismo, durante el manejo del material de relleno y construcción, se deberá evitar la dispersión de polvos que irriten las vías respiratorias y los ojos de las personas que trabajen o se encuentren en las inmediaciones de las obras, realizando el manejo de material en fase húmeda.

•

Emisiones de Ruido. Durante las etapas de preparación del sitio y de construcción, los niveles de ruido que sean producidos por la maquinaria no deben sobrepasar los máximos permisibles según la NOM-080-SEMARNAT-1994 que establece que la intensidad de ruido se limitará a 86, 92 y 99 db para vehículos de menos de 3,000 Kg de peso bruto, de 3,000 a 10,000 Kg y, de más de 10,000 Kg respectivamente. Para reducir los niveles, se exigirá y vigilará a los operadores para que cierren los escapes de sus unidades cuando circulen cerca de las zonas habitadas o con gente en circulación.

G.2. Etapa de Operación.

•

Aguas Residuales. Acorde con lo que establece el POEL aplicable (criterios CG-06 y U9-17), en el proyecto CondoHotel Bahía / Residencial Punta Sam se integrará una planta de tratamiento para la reutilización del agua tratada en áreas comunes y jardines. El objetivo es reducir el consumo de agua y por ende disminuir el volumen descargado al sistema de drenaje municipal, 6

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de manera que se garantice que la descarga cumpla con las normas de calidad de agua aplicables; en caso de no contar con sistema de drenaje en la zona, se buscará que en el manejo de la planta de tratamiento no se generen excedentes.

•

Residuos Sólidos (No peligrosos). Se considera que durante la operación normal del proyecto, se generen residuos en las unidades condominales, el restaurante y el club de playa, así como los que sean recolectados en el barrido de las áreas abiertas y ocasionalmente en las labores de jardinería.

De acuerdo con el criterio U9-23 del POEL se establecerá un programa de separación, reutilización y reciclaje de los residuos, previo a la recolección por parte del servicio de aseo urbano del municipio de Isla Mujeres. La recolección de los residuos sólidos generados en las instalaciones se realizará diariamente.

H) INSTRUMENTOS JURIDICOS RELEVANTES. La siguiente tabla presenta las categorías e instrumentos aplicables al sitio del proyecto. En este caso se considera que el proyecto no tiene conflictos con ningún instrumento legal de planeación o protección de áreas naturales.

Programas y ordenamientos aplicables al sitio propuesto para el proyecto.

Programa u Ordenamiento

Sitio del Proyecto

AICA (Áreas de Importancia para la Conservación de Aves)

no

Sitios Ramsar

no

Regiones Terrestres Prioritarias de México

si

Regiones Prioritarias Marinas de México

si

Regiones Hidrológicas Prioritarias de México

si

Decretos ANP Federales

no

Decretos ANP Estatales

no

Planes de Desarrollo Urbano

si

Ordenamiento Ecológico Municipal

si

Acta de Cabildo

si

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Programas y ordenamientos aplicables al sitio propuesto para el proyecto.

Programa u Ordenamiento

Sitio del Proyecto

I) CARACTERÍSTICAS DEL SITIO EN QUE SE DESARROLLARÁ EL PROYECTO. Actualmente al predio no se le da ningún uso o aprovechamiento de cualquier tipo. Por sus condiciones, con muy baja cobertura vegetal, tampoco constituye parte de las áreas naturales del municipio. En el pasado el predio fue utilizado como área de apoyo para las actividades de urbanización en áreas aledañas.

El predio para el proyecto es un terreno con una plancha de concreto y un cobertizo, con el resto de su superficie desprovisto de vegetación o con pasto y hierbas oportunistas que crecen en la época de lluvias. Existen algunas plantas inducidas actualmente abandonadas y un antiguo pozo.

Figura Vegetación existente en el Sitio del Proyecto.

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Figura Vegetación y uso del Suelo en el predio donde se destacan los elementos existentes.

Figura Vista completa del predio con suelo desnudo y con herbazal.

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Figura Azucena cultivada– pastos, cuscuta y hierbas dentro y fuera del predio.

J) IDENTIFICACIÓN Y EVALUACIÓN DE IMPACTOS AMBIENTALES. Para la identificación de los impactos generados por el proyecto propuesto, este se dividió en 5 etapas, con 16 actividades, subactividades y acciones, las cuales se incluyen en la matriz de interacciones. En la siguiente tabla se presentan los símbolos que posteriormente se emplearán en las matrices de interacción.

Simbología empleada en la matriz de interacciones Proyecto-Componentes Ambientales.

Tipo de Impacto Sin Interacciones Esperadas

Símbolo

·

Tipo de Impacto

Símbolo

Interacción Adversa Media




Efectos Desconocidos o Indefinidos




Interacción Adversa No Relevante



Interacción Adversa Relevante



Interacción Benéfica



Interacción Benéfica No Relevante



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Interacciones del proyecto y componentes del SA. Obras y Actividades Provisionales y Asociadas.

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Construcción de la torre

Abandono del Sitio.

Cimentación por pilotes

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Mantenimiento

Operación del área de servicios administrativos

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Disposición de residuos de la operación

Disposición de aguas residuales de la obra

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Operación del club de playa

Generación de residuos sólidos de construcción

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Operación de las unidades habitacionales

Aprovisionamiento de agua potable.

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Establecimiento de áreas verdes

Almacenamiento temporal de materiales

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Construcción del Club de Playa

Instalación de campamento provisional.

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Despalme

Operación y Manteni-miento.

Construcción.

· ·    

Trazo y nivelación

Elementos Ambientales presentes en el Sistema Ambiental en donde se insertará el Proyecto

PRESENCIA EN EL SITIO DEL PROYECTO

Preparación del Sitio

CLIMA Y ATMÓSFERA Clima

S

Calidad del aire.

S

Calidad del entorno acústico.

S

GEOLOGÍA Y EDAFOLOGÍA Suelo Litoral (roca no consolidada)

S

Suelo tipo Regosol calcárico

S

HIDROLOGÍA Recursos hídraúlicos de servicios públicos

S

Infiltración al subsuelo

S

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S

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Reptiles menores

S

Aves

S

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VEGETACIÓN Herbazal FAUNA

PAISAJE Paisaje natural

S

Paisaje transformado

S

ENTORNO SOCIOECONÓMICO Potencial Recreativo del Sitio

S

Servicios Públicos Municipales

S

Oferta de empleo.

S

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K) MEDIDAS DE MITIGACIÓN Y COMPENSACIÓN.

ATMÓSFERA

Medidas de mitigación, prevención o compensación para aplicar en el Condo Hotel Bahía/Residencial Punta Sam. Tipo de Medida

Objetivo

Momento de Ejecución

Responsable de su Aplicación

Mantener húmedos lo materiales pétreos y el cascajo y rociar la zona de trabajo periódicamente

Mitigación

Reducir la cantidad de polvo disponible para resuspensión por el viento.

Construcción

Promovente/ empresa constructora

Reducción de la calidad del aire por gases de combustión de vehículos de construcción.

Verificación y mantenimiento periódico de los vehículos y maquinaria

Prevención

Reducir la cantidad de emisiones a la atmósfera.

Construcción

Promovente/ empresa constructora

Reducción de la calidad del aire por gases de combustión de vehículos de usuarios.

Colocar señales que promuevan entre los residentes y visitantes conservar los motores de sus vehículos en buen estado

Prevención

Contribuir a la educación ambiental del público usuario, promoviendo la reducción de la contaminación.

Operación

Promovente

Dar mantenimiento adecuado a la maquinaria, de construcción.

Prevención

Evitar la generación de ruido por encima de niveles máximos permitidos.

Construcción

Promovente/ empresa constructora

Observar las medidas aplicables respecto al entorno laboral.

Prevención

Dar a los trabajadores condiciones de trabajo adecuadas.

Construcción

Promovente/ empresa constructora

Mitigación

Utilizar la menor cantidad posible de agua y darle a esta el mayor uso, antes de descargarla a la red de drenaje municipal.

Operación

Promovente

Evitar los impactos en el entorno visual.

Al inicio del proyecto ejecutivo y al final, en los acabados.

Promovente

Mejorar la vialidad con áreas atractivas y valiosas características escénicas.

Construcción

Promovente/ empresa constructora

Impacto

Medida Aplicable

Reducción de la calidad del aire por polvo durante la nivelación del terreno.

PAISAJE

HIDROSFERA

Reducción de la calidad del hábitat por ruido.

Reducción de recursos hídricos disponibles.

Transformación de la calidad del paisaje por introducción de nuevos elementos artificiales

Reutilizar el agua tratada para usarla en el riego de áreas verdes, evitando un uso poco racional del agua proporcionada por Aguakan. Construir estructuras equilibradas, en buen estado de conservación y con áreas verdes con mantenimiento.

Prevención

Mejoramiento del derecho de vía Puerto Compensación Juárez –Punta Sam.

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L) PROGRAMA CALENDARIZADO DE EJECUCIÓN DE OBRAS. El presente proyecto se desarrollará en 5 etapas y 16 actividades, subactividades o acciones, los cuales serán construidos a lo largo de 19 meses (Tabla II.4):

Programa General de trabajo para el proyecto Condo Hotel Bahía/Residencial Punta Sam ACTIVIDAD

Mes 1

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Preparación del Sitio Trazo y nivelación Despalme

Obras y Actividades Provisionales y Asociadas Instalación del campamento provisional Almacenamiento temporal de materiales Aprovisionamiento de agua potable Generación de residuos sólidos de construcción Disposición de aguas residuales de la obra Operación del área de servicios administrativos

Construcción Incado de pilas y cimentación Construcción de la torre Construcción del Club de Playa Establecimiento de áreas verdes

Operación y Mantenimiento Operación de las unidades habitacionales

(1)

Operación del club de playa

(1)

Mantenimiento

(1)

Abandono del Sitio (2) (1) A partir del decimonoveno mes en adelante se realizará la operación. (2) No se contempla esta etapa. Actividades a realizar durante toda la duración de las etapas de preparación del sitio y construcción.

M) CONCLUSIONES. A partir de la información revisada en el presente documento se puede concluir que el proyecto no provocará impactos ambientales adversos significativos al Sistema Ambiental en el que se ubica el predio. La realización del proyecto no provocará daños al ecosistema marino ni a los elementos naturales de Punta Sam o el municipio de Isla Mujeres. Las principales conclusiones que se desprenden son las siguientes:

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Impactos sobre el Medio Ambiente Natural.

 El principal impacto por el desarrollo consiste de la transformación de terrenos con herbazal o sin vegetación aparente mediante la construcción de infraestructura, siendo este un impacto no reversible pero no significativo.

 Por la construcción del proyecto habrá una disminución permanente de la infiltración del agua pluvial en la zona correspondiente a la superficie de desplante de la edificación, que se tornará impermeable, equivalente a un estimado de 1,076 m, que representan el 38.18% del terreno. La infiltración del agua continuará en las áreas verdes que se establezcan.

 Al entrar en operación las unidades residenciales habrá un incremento en la demanda de agua para uso doméstico, la cual será reutilizada en el riego de áreas verdes una vez tratada, a fin de no crear una presión excesiva sobre este recurso.

 La integración de áreas verdes con elementos de la flora nativa en las zonas perimetrales del proyecto y en las jardineras permitirá que generen hábitats para las especies que hoy ya no están en el predio, a partir de los organismos que colonicen dichos hábitats provenientes de las áreas vecinas. Esto incluye aves y pequeños reptiles.

Vinculación con la Normatividad vigente.

 El proyecto es consistente con el uso establecido por el Plan Parcial de Desarrollo Urbano de la Península de Chacmuchuch en la Zona Continental del Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo (PDDU-Chacmuchuch) y sus modificaciones establecidas en el acta de la Vigésima Tercera Sesión Extraordinaria de Cabildo de fecha 18 de octubre de 2006, para la porción sureste del SA delimitado.

 El sitio para la ubicación del proyecto se encuentra definido en el PDDU como una zona de uso turístico hotelero y de servicios turísticos recreativos, los cuales serán reforzados por las obras que se propone realizar, por lo que el proyecto no tiene ningún conflicto en lo que se refiere al uso del suelo.

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 El proyecto cumple también con lo establecido por el Decreto del Programa de Ordenamiento Ecológico Local del Municipio de Isla Mujeres, Quintana Roo.

 El sitio del proyecto no se localiza dentro de ningún Área Natural Protegida de competencia Federal y/o Estatal, ni en sitios RAMSAR, con los cuales no se prevé interacción y/o generación de impactos ambientales sobre estos elementos.

Medio Ambiente Socioeconómico.

 Se dispondrá en la zona de una mayor oferta de vivienda de servicios para los visitantes de complejo turístico Cancún-Isla Mujeres que facilitará y promoverá el aprovechamiento los recursos recreativos de esta zona del municipio de Isla Mujeres.

 Habrá una derrama económica de carácter temporal, que en forma directa beneficiará al sector de la construcción de las ciudades de Isla Mujeres y Cancún, así como una derrama permanente para el sector servicios por la creación de diversos puestos para atender las facilidades que se crearán.

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