RIESGO DE CRISIS INMOBILIARIA v/s LA OPORTUNIDAD DE BANCARIZAR A MAS DE 1 MILLON DE FAMILIAS DE MENORES INGRESOS ( y de paso mitigar el riesgo de esa crisis)

Este documento trata los 3 principales temas relacionados: -

De qué crisis inmobiliaria estamos hablando y cómo puede mitigarse el riesgo.

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De cómo la medida de mitigación del riesgo de crisis genera condiciones para la bancarización de más de 1 millón de familias de los segmentos D y parte alta del E.

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Del positivo impacto sobre la calidad de vida de los segmentos D y E (alrededor del 50% de la población) que puede lograrse, incrementando así el apoyo al modelo económico y contribuyendo a la gobernabilidad.

Santiago, Junio 2009

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De qué crisis inmobiliaria estamos hablando y cómo puede mitigarse el riesgo. El Gobierno ha otorgado a empresas inmobiliarias la administración de 37.000 subsidios habitacionales innominados (DS 04)1 a cambio de construir nuevas viviendas de inmediato, viviendas que podrían venderse aplicando dicho subsidio en caso de que los compradores califiquen para ello. La respuesta de la industria se está orientando a construir viviendas ubicadas en un estrecho rango de precio, próximo al tope de 950 UF. Cabe destacar que existe un stock adicional de viviendas similares terminadas o en construcción, que no califican para el subsidio, pero compiten directamente con las nuevas construcciones. Una oferta de tal magnitud respecto del tamaño del mercado y en el actual escenario de deterioro del empleo, tendencia cuyo término no puede pronosticarse con seriedad, implicará problemas en la comercialización de esa oferta. Si no se implementan medidas adecuadas a la brevedad, el riesgo de una crisis inmobiliaria es inminente. Para mitigar el riego es indispensable generar demanda adicional para esas viviendas, diferente de los compradores que pudieran calificar para los subsidios DS 04. Es por ello que resulta relevante considerar que 2/3 de los vendedores de viviendas sociales usadas tipo básica (transacción realizada con subsidio del Fondo Solidario I2), están orientando su movilidad habitacional hacia la adquisición de otra vivienda usada en el rango de las 700 a las 1.000 UF. La propuesta concreta, entonces, es generar un cierto redireccionamiento de esa movilidad habitacional hacia la oferta del DS 04 y del stock existente de similar estándar, especialmente en atención a que el número de operaciones en proceso de compraventa de viviendas sociales usadas tipo básica se estima en 25 mil. Se adjunta esquema (Anexo 1) de cómo encadenar la demanda adicional, constituida por los vendedores de las viviendas sociales básicas que desean adquirir una vivienda de mayor valor, con la oferta de viviendas del DS 04 y similares en stock para la venta. Cabe destacar que la venta de viviendas del DS 04, cuyo comprador sea una de las familias que vendió su vivienda social usada a través del Fondo Solidario I, liberará recursos fiscales comprometidos con dicho subsidio innominado, puesto que no usará el subsidio correspondiente otorgado a través del DS 04.

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DS 04: Subsidio habitacional extraordinario incluido en el Plan de medidas contra cíclicas del Gobierno Fondo Solidario I: Subsidio habitacional destinado a familias de segmentos D y E.

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Cómo la medida de mitigación del riesgo de crisis genera condiciones para la bancarización de más de 1 millón de familias de los segmentos D y parte alta del E. El encadenamiento de ambos programas de subsidio, el DS 04 y el Fondo Solidario I para vivienda usada, significará la consolidación del mercado secundario de viviendas sociales tipo básica, cuyo despegue a nivel nacional ocurrió en 2008. Ello requiere asignar recursos extraordinarios por una vez para subsidiar las 25.000 operaciones de compraventa de viviendas usadas tipo básica acumuladas a la fecha (ver Anexo 2). Como se dijo antes, en cada caso que un vendedor de vivienda tipo básica compre una vivienda DS 04, dejaría de usarse un subsidio innominado, luego, se agregarían recursos fiscales para la primera transacción de la cadena y se liberarían recursos fiscales en la segunda. Esa consolidación generaría las condiciones para el acceso mucho más amplio y a menor costo de los segmentos de menores ingresos a los servicios financieros, al contar con garantías reales. Son más de un millón las familias urbanas del segmento D y parcialmente del E propietarias de su vivienda, que de esta forma pasan a tener el respaldo de un mercado secundario profundo para esos inmuebles y con precios de transacción justos, que reconocen el mayor valor de estos activos al haberse elevado el ingreso per cápita en las últimas tres décadas. Los propietarios de ese tipo de viviendas -de un valor aprox. de $12.000.000.- se constituirían en consumidores bancarizables, gracias a la garantía real que representa dicha vivienda con este nuevo mercado secundario. Más aún, al poder acceder a créditos en el sistema financiero formal se les abrirían numerosas posibilidades para mejorar su calidad de vida y aportar al dinamismo de la economía. Ejemplos: Refinanciar actuales deudas en condiciones de costo y plazo más favorables aliviando su situación en la crisis, mejorar la educación de sus hijos, afrontar problemas serios de salud, arreglarse los dientes para acceder a mejores trabajos, mejorar negocios familiares, adquirir vehículos usados, adquirir bienes durables y mobiliario, etc. Adecuadamente promovido con políticas públicas complementarias (muchas existentes pero con falta de articulación), este nuevo escenario daría paso a muchas oportunidades de progreso para millones de chilenos, fortaleciendo así el proceso de desarrollo nacional.

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Impacto sobre la calidad de vida de los segmentos D y E que se lograría con la implementación de la oportunidad. La población directamente beneficiada con la implementación de la oportunidad descrita corresponde a alrededor del 50% (ver Anexo3). El positivo impacto en su calidad de vida conlleva externalidades que benefician al resto del país. •

Un positivo y gran impacto social y económico, a partir de la inclusión en la industria formal de servicios financieros, y a costos razonables, de los segmentos D y nivel superior del E.

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Solución habitacional inmediata para 25.000 familias de menores ingresos, en localización elegida por ellos mismos. RedAlmarza ha efectuado estudios de satisfacción entre sus clientes, comprobando la alta valoración que asignan al hecho de haber elegido su vivienda pudiendo mantener así su organización de vida y sus redes sociales.

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Consolidación del mercado secundario de viviendas sociales tipo básica, lo que junto con favorecer la opción de elegibilidad de quienes acceden a su primera vivienda, para quienes les venden constituye una opción de elegir un cambio de vida en lo habitacional o de materializar otros planes.

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Positivo impacto en la creación de empleo. El fuerte impulso que recibiría la movilidad habitacional, fortalecería una cadena de transacciones que generalmente implica expandir el stock habitacional con la construcción de viviendas de más valor, generándose así mayor empleo que en el caso de aplicar el subsidio a la construcción de viviendas nuevas de bajo estándar.

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Gran beneficio político, para toda la sociedad: el efecto inclusivo de estos segmentos a tantas oportunidades de mejorar su vida, incrementaría el apoyo al orden público económico favoreciendo así la gobernabilidad, lo que sin duda traería más confianza, aspecto clave para la recuperación económica y para impulsar un nuevo ciclo de crecimiento.

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Anexo 1

Movilidad Habitacional hacia viviendas del DS 04 y del Stock disponible de similar estándar Proyectos DS 04

sa de rome ma P Se fir aventa pr Com

1 ativa Altern

Venta de su Vivienda Usada a través del Programa del FSV

Stock disponible de similar estándar (En construcción)

Financiamiento para la movilidad • Monto de la Venta a través del FSV • Ahorro Adicional • Crédito Hipotecario Beneficiario FSV

Altern ativa

2

Se co forma mpra en inmed iata

www.redalmarza.cl – Fono (2) 381 3170 – Triana 861 – Providencia - Santiago

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Stock disponible de similar estándar (Viviendas terminadas)

Anexo 2 I. Maduración del mercado secundario de viviendas sociales tipo básica en 2008 La actual Política de Movilidad Habitacional, que ha dado paso al mercado secundario de viviendas sociales tipo básica, dio un gran salto durante el 2008 (ver siguiente gráfico) y comienza a dar frutos en volúmenes tales que revolucionarán el mercado habitacional, en la base y en el centro de la pirámide social. Esto necesita ser consolidado con una política de subsidios estable que dé continuidad y fluidez al mercado secundario, para que el stock de viviendas sociales sea evaluado como una buena garantía real por el sector financiero. Evolución Operaciones con Promesa de Compraventa de Viviendas Sociales firmadas en 2008 - Fondo Solidario de Vivienda I Ingresos y Asignaciones de Subsidio SERVIU Metropolitano 3.500 3.000 Operaciones Ingresadas

Operaciones Subsidiadas

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 Ene

Feb

Mar

Abr

May

Jun

Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

Fuente: RedA lmarza en base a estadísticas de SERVIU RM y Observato rio Habitacio nal M INVU

17.300 Promesas de compraventa de viviendas sociales usadas se encontraban en trámite para subsidio (Fondo Solidario I, para Vivienda Usada) al 31 de marzo de 2009 en la Región Metropolitana, 57% al interior del SERVIU, y el 43% restante en proceso en las Empresas de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS), como se muestra en el gráfico siguiente.

Distribución de las 17.300 Prom esas de Com praventa por Subsidiar al 31 de Marzo de 2009 Fondo Solidario de Vivienda I - Región Metropolitana

En EGIS 7.500 Prom esas 9.800 Prom esas

Ingresadas en Serviu Fuente: RedAlmarza en base a Estadísticas SERVIU RM y Consultas en el Mercado

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Este explosivo crecimiento se está extendiendo a nivel nacional. De hecho, durante el año 2008 se otorgaron 13.408 subsidios para adquisición de vivienda usada por el segmento más pobre en todo el país, de los cuales sólo el 43% fue en la Región Metropolitana. Se estima que a la fecha existen alrededor de 25 mil promesas de compraventa de viviendas usadas a la espera de recibir un subsidio habitacional, postulados en los SERVIUs y en las empresas (EGIS). II. Consolidación del Mercado Secundario de Viviendas Sociales Usadas De los antecedentes anteriormente expuestos, fluye claramente que se requiere una asignación de subsidios extraordinaria por una vez, para la transacción de viviendas usadas en el Fondo Solidario I, dado que se han acumulado a la fecha alrededor de 25.000 operaciones con promesa de compraventa en todo el país. Esto permitiría disolver ese “taco”, e impulsar la movilidad habitacional. Hacia el futuro, esto debería complementarse con un programa estable de alrededor de 2.000 subsidios mensuales para viviendas usadas en el Fondo Solidario I, lo que significa canalizar el 60% de los recursos anuales para segmentos de menores ingresos hacia la vivienda usada, y 40% hacia nueva construcción, esto último requerido especialmente en ciudades pequeñas y pueblos. También se requiere, urgentemente, una agilización de los procesos, a través de una mayor externalización de los procedimientos en las Entidades de Gestión Inmobiliaria Social (EGIS), con un control ex post por parte de los SERVIUs, de una muestra de operaciones seleccionadas aleatoriamente. RedAlmarza propuso recientemente a los Ministros de Vivienda y Urbanismo, y de Hacienda, la creación de este Fondo Especial. Se adjunta copia de las cartas enviadas. RedAlmarza también ha expuesto la iniciativa y sus fundamentos a autoridades de ambos Ministerios.

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Cartas a Ministro de Hacienda y Ministra de Vivienda

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Anexo 3 Gráficos con estimación de grupos socioeconómicos en Chile

Fuente Gráficos: Homescan y Nielsen Retail Index. Canasta 87 categorías de productos. Año 2006

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