SOLUCIONES CASOS PRÁCTICOS DE DERECHO CIVIL III  SITUACIONES DE COTITULARIDAD Y PROPIEDADES ESPECIALES    PROF. DR. FRANCISCO OLIVA BLÁZQUEZ  UNIVERSIDAD PABLO DE OLAVIDE, DE SEVILLA    CASO PRÁCTICO 1  a) La LPI distingue nítidamente entre autores propiamente dichos y “otros titulares de derechos”. En este sentido, el fabricante de una base de datos no puede ser considerado como autor ex art. 5 LPI, lo cual no impide que sea beneficiario o destinatario de una serie de normas cuyo objetivo es protegerle frente a abusos cometidos por parte de terceros (art. 12 LPI). Por otro lado, la base de datos tampoco es uuna obra original del artículo 10 LPI. Así pues, la conclusión del Consejo de Dirección de la Sociedad es completamente errónea. b) El Título VIII del Libro II de la LPI regula el llamado “derecho sui generis sobre las bases de datos”. Esta figura -introducida por el artículo 6 de la Ley 5/1998, de 6 de marzo, de incorporación al derecho español de la Directiva 96/9/CE, del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de marzo de 1996, sobre la protección jurídica de las bases de datos- tiene como finalidad la de proteger la inversión sustancial que un fabricante realiza para la obtención de una determinada base de datos (art. 133.1 LPI). En consecuencia, “Leonardo” puede y debe prohibir la extracción y/o reutilización del contenido sustancial de su base de datos, esto es, de los documentos y archivos que digitalizó invirtiendo para ello un gran esfuerzo económico y humano. c) Puesto que, de acuerdo con los hechos relatados, ya se ha consumado la violación de los derechos de “Leonardo”, la empresa debería solicitar ante los Tribunales dos medidas: -

Por un lado, un cese inmediato de la actividad ilícita, es decir, una suspensión de la comercialización del producto presentado por el proyecto “Miguel Angel”, con retirada de los ejemplares que ya se hubieren distribuido (art. 139 LPI).

d) Por otro lado, solicitaría una indemnización por el daño causado en los términos del artículo 140 LPI: lucro cesante (“beneficio que hubiere obtenido presumiblemente de no mediar la utilización ilícita”) o regalía de una hipotética licencia concedida (“remuneración que hubiera percibido de haber autorizado la explotación”). CASO PRÁCTICO 2 a) Evidentemente no. La constitución del régimen del derecho de aprovechamiento por turno se regula en los artículos 4 y 5 de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derecho de aprovechamiento por turno de inmuebles de uso turístico y normas tributarias. Puesto que la conclusión de la obra ya está inscrita en el Registro de la Propiedad, deberá obtener las preceptivas licencias necesarias recogidas en el artículo 4.1 b (de actividad turística, de apertura, de primera ocupación y cédula de habitabilidad), celebrar un contrato con una empresa de servicios (salvo que él personalmente decida asumir tal prestación) así como concertar los seguros regulados en el artículo 7 (básicamente, seguros de responsabilidad civil). Posteriormente, el régimen deberá

 

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formalizarse en escritura pública (que reúna los requisitos del artículo 5) e inscribirse en el Registro de la Propiedad. b) Hay dos cláusulas que son ilegales: -

Por un lado, tanto el artículo 1.4 como el artículo el empleo de la palabra multipropiedad o de contenga la palabra propiedad de alguna forma. lugar habría que decirle que quitara del “multipropiedad”.

8 de a Ley prohíben cualquier otra que Así pues, en primer folleto la palabra

-

Por otro lado, el artículo 11 prohíbe el pago de cualquier anticipo “antes de que expire el plazo de desistimiento”, que es de diez días contados desde la firma del contrato (art. 10.1). Así pues, la cláusula del contrato es nula, pues hasta que hayan transcurrido esos diez días el adquirente no está obligado a pagar nada.

c) No. En cualquier caso, el artículo 3 establece que la duración del régimen será de tres a cincuenta años desde la fecha de inscripción del régimen jurídico. CASO PRÁCTICO 3

a) Sólo parcialmente. Es cierto que la LPH consagra en el artículo 9.1 e) párrafo 3 la llamada “afección real” del piso o local adquirido en un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, que implica que el mismo responde de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales con el límite de la parte vencida de la anualidad en la que tenga lugar la adquisición y el año inmediatamente anterior. Ahora bien, no es cierto que el adquirente se convierta automáticamente en deudor personal. Todo lo contrario, el deudor, en nuestro caso, sigue siendo el Sr. Matías, lo que ocurre es que la LPH le otorga a la comunidad de propietarios la facultad de dirigirse directamente contra el inmueble de Alicia para cobrarse las deudas pendientes con el límite consabido, por lo que lo más lógico es que Alicia pague las cuotas para, a continuación, dirigirse contra su vendedor en reclamación de su satisfacción (sería un supuesto de pago por tercero con derecho a repetición). Por lo tanto, si bien es cierto que existe la afección real, el Sr. Cuesta no tiene razón al afirmar que Alicia es la nueva deudora, pues no concurre ninguno de los supuestos para que se de la novación subjetiva pasiva (asunción de deuda, delegación de deuda o expromisión). b) Sí. La LPH consagra el deber del transmitente de, en el momento de otorgarse el instrumento público, declarar hallarse al corriente de los pagos de los gastos generales de la comunidad, pero, evidentemente, nada le impide al vendedor mentir sobre tal circunstancia. Por otro lado, es cierto que la ley pretende prevenir la declaración falsa exigiendo que el transmitente aporte un certificado sobre el estado de sus

 

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deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin el cual no debería otorgarse escritura pública. Sin embargo, la propia ley prevé una excepción al señalar que ta certificado no será necesario cuando “fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente”. Y es evidente que esto es lo que ha ocurrido en el presente caso, ya que si el presidente desconocía que se había operado un cambio de propietario, es imposible que se hubiere expedido tal certificado (puesto que debe llevar su visto bueno) y, en consecuencia, hay que suponer que el Notario autorizó la escritura porque Alicía exoneró a su vendedor de presentar la certificación del estado de las deudas (por confiar en su palabra, por no querer dilatar la escritura hasta la obtención de la certificación, etc.). En consecuencia, es posible que Alicia desconociera el estado de las deudas de su transmitente. c) Alicia no tiene razón. La LPH consagra la obligación de los propietarios de comunicar, a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad, el cambio de titularidad, estableciendo que quien incumpliere tal deber responderá solidariamente de las deudas devengadas con posterioridad a la transmisión (art. 9.1 i) LPH). Es cierto que en este caso, como hemos visto, no ha habido comunicación del cambio de titularidad, por lo que la obligación es en principio solidaria respecto a las deudas posteriores. Sin embargo, no debe olvidarse que el precepto determina que no será aplicable tal consecuencia cuando “cualquiera de los órganos de gobierno establecidos en el artículo 13 haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier medio”. Puesto que el Presidente tuvo constancia con anterioridad, no sería aplicable el precepto. CASO PRÁCTICO 4

a) La renuncia pura e incondicional a la actio communi dividundo, esto es, a la acción para pedir la división de la cosa común, es nula de pleno derecho, pues según el artículo 400 CC ningún propietario está obligado a permanecer en la comunidad, por lo que en consecuencia todos los comuneros están legitimados para pedir en cualquier tiempo la división de la cosa común (lo contrario sería permitir una renuncia contraria al orden público ex art. 6.2 CC). b) Efectivamente, el propio artículo 400 CC permite en su párrafo segundo que los comuneros acuerden un pacto de indivisión por un tiempo determinado no superior a diez años y susceptible de prorrogarse por nueva convención. Por lo tanto, los hermanos, para impedir la disolución de la comunidad formada y permitir que sus hijos, tal y como desean, disfruten de la casa de la  

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sierra, deberían haber realizado un pacto inicial de indivisión de diez años, y, a partir de ahí solicitar prórrogas continuadas por el tiempo correspondiente. Aunque, algunos autores, como BELTRÁN HEREDIA, sostienen que el Código civil sólo permite una prórroga, la mayoría entiende que caben prórrogas sucesivas ilimitadas por el tiempo de diez años cada una (CAPILLA RONCERO). c) Es una acción imprescriptible ex art. 1965 CC: in facultatibus non datur praescriptio. CASO PRÁCTICO 5 a) No, de ninguna manera, ya que hace falta unanimidad. Aunque es cierto que el artículo 397 CC, en materia de régimen jurídico de los acuerdos de los comuneros, se refiere a las alteraciones materiales, la doctrina y jurisprudencia han considerado que también vienen incluidas las alteraciones “jurídicas”, como los actos de disposición). Así pues, la constitución de un derecho real de garantía sobre un inmueble, como la hipoteca, es un acto de alteración de la cosa común, y en consecuencia un acuerdo de este tipo debe contar con el consentimiento de todos, aun cuando, como establece el propio artículo 397 CC, pudieran resultar ventajas para todos. b) En este caso la respuesta es igualmente negativa. Los “gastos de conservación de la cosa común”, según la interpretación más correcta del artículo 395 CC, puede afrontarlos cualquier comunero. Tal y como indica el profesor CAPILLA RONCERO, “está legitimado para realizar los actos de conservación de la cosa común cualquier comunero”. Así pues, Lucrecia podía en principio llevar a cabo esas inversiones. No obstante, debe demostrarse la urgencia o el carácter inaplazable de la decisión tomada, ya que si existieran dudas al respecto la solución, evidentemente, cambiaría. c) Sin ninguna duda sí. Debéis siempre recordar que el derecho del comunero a la división de la comunidad de bienes es un principio estructural de la configuración legal del régimen jurídico de la copropiedad en España. Efectivamente, el artículo 400 CC establece que ningún copropietario está obligado a permanecer en comunidad, y por ello cualquiera puede pedir, en cualquier momento, que se divida la cosa común (art. 400. I CC), salvo que se hubiera contemplado expresamente un pacto de división en los estrictos términos legales (art. 400. II CC), cosa que no ha ocurrido en este caso. Esta norma refleja con toda claridad la franca antipatía con la que el legislador decimonónico contemplaba a una figura que consideró en todo momento como antieconómica e inapropiada para el credo liberal que imperaba entonces. d) Para analizar esta pregunta debemos partir de lo establecido en artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal: "Los pisos o locales y sus anejos podrán ser objeto de división material, para formar otros más reducidos e independientes, y aumentados por agregación de otros colindantes del mismo edificio, o disminuidos por segregación de alguna parte”. Por lo tanto, en un principio no hay problema para llevar a cabo la división o segregación de un piso. Sin embargo, es evidente que hace falta la autorización de la comunidad de propietarios, ya que la división implica una alteración de las cuotas de participación para los pisos reformados. Puesto que la alteración de las cuotas comunes de dos pisos implica modificar el título constitutivo, es obvio que hace falta la unanimidad de todos los copropietarios (art. 17.1 LPH). A la vista de los hechos, la respuesta es sencilla: la comunidad no autoriza la división por el simple hecho de que, al oponerse una vecina, no pudo alcanzarse la unanimidad.

 

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e) El argumento es muy fácil, aunque no siempre prosperará. Invocaría el artículo 7, que establece que "el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad". En otras palabras, recurriría a la posibilidad de compartimentar el uso del piso, estableciendo divisiones materiales en el interior de la vivienda que, en el fondo, no entrañarían la creación de otros pisos diferentes. En cualquier caso, como ya he dicho, es una trampa que raya en el fraude de ley y que probablemente no sería admitida. CASO PRÁCTICO 6 a) El concepto de “obra original” se recoge en el artículo 10.1, el cual hace referencia a “todas las creaciones originales literarias, artísticas o científicas”. Desde luego, una catedral es una creación original del tipo artístico. No obstante, si se repasan con detenimiento los supuestos que recoge el mismo precepto, veremos como en el párrafo f) se incluyen los proyectos, planos, maquetas y diseños de obras arquitectónicas, pero no la obra arquitectónica en sí misma considerada. ¿Debe deducirse a contrario que la catedral, en cuanto obra arquitectónica, no es “obra original”? El sentido común dicta que esta conclusión ha de ser descartada, pues no sería lógico considerar que una catedral no puede ser calificada como obra original simplemente porque nada dijo al respecto el legislador. Pero es más, hay argumentos jurídicos que permiten sostener su condición de obra original: por un lado, la enumeración del artículo 10 no es un numerus clausus y, por otro lado, la catedral puede siempre ser considerada como una obra plástica original (desde luego, la originalidad de la catedral de Don Justo está fuera de toda duda). b) Los exteriores sí pueden reproducirse sin permiso del autor de la obra original, ya que las obras situadas permanentemente en parques, calles, plazas u otras vías públicas pueden ser reproducidas, distribuidas y comunicadas libremente por medio de pinturas, dibujos, fotografías y procedimientos audiovisuales (art. 35.2 TRLPI). Puesto que la catedral de Don Justo se encuentra en un sitio público, cualquiera puede acercarse y hacer una foto o un reportaje televisivo sin necesidad de pedir permiso ni de pagar derechos patrimoniales de autor. Pero otra cosa es la reproducción del interior de una obra situada en la vía pública. El párrafo segundo del artículo 35 contempla una excepción o un límite al ejercicio de un derecho de propiedad intelectual que se justifica por la concurrencia de determinados fines dignos de protección como puede ser el interés público. Ahora bien, es un principio general del derecho el que las normas limitativas de derechos deben ser objeto de una interpretación restrictiva, lo cual nos conduce a rechazar que el régimen excepcional del precepto citado sea aplicable al interior de las obras. c) Fundamentalmente ha tenido la vulneración de dos derechos básicos: su derecho moral de autor y el derecho patrimonial. Empezando por el primero, hay que recordar que el artículo 14, en su número 4º, considera como una de las facultades inherentes a la condición de autor la de “exigir el respeto a la integridad de la obra e impedir cualquier deformación, modificación, alteración o atentado contra ella que suponga perjuicio a sus legítimos intereses o menoscabo a su reputación”. Es evidente que en este caso Raymond lleva a cabo una recreación animada de cómo quedará la catedral una vez terminada, lo cual implica un ejercicio de interpretación personal que atenta contra el respeto a la integridad de la obra original. En definitiva, se ha vulnerado el derecho moral de autor por cuanto se ha transformado la realidad de una obra original sin tener en cuenta la opinión de su autor. Por otro lado, el derecho patrimonial del autor comprende el ejercicio exclusivo de los derechos de explotación de la obra en cualquier forma y, en especial, los derechos de reproducción, distribución, comunicación pública y

 

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transformación, que no podrán ser utilizados sin la autorización legal del autor o de su causahabiente. Quiero llamar la atención sobre las palabras “autorización legal del autor”, por cuanto queda supeditada cualquier explotación patrimonial de la obra original al consentimiento ineludible de su autor, cosa que, como hemos visto, no se da en el caso planteado. Así pues, siendo claro que Raymond ha explotado económicamente una obra original ajena, no puede alcanzarse otra conclusión que la de que ha infringido varios derechos patrimoniales: distribución, comunicación publica y transformación. d) Interpondría dos acciones: la de cesación y la indemnizatoria. La acción de cesación tiene por finalidad poner fin al ejercicio de la actividad ilícita, para lo cual solicitaría la suspensión de la explotación o actividad infractora, la prohibición al infractor de reanudar la explotación o actividad infractora así como la retirada del comercio de los ejemplares ilícitos y su destrucción (art. 139). Por otro lado, la acción indemnizatoria pretender resarcir por los daños y perjuicios sufridos por el autor (art. 140). En este caso, concretamente, ejercería el derecho de opción que otorga el artículo 140 optando por solicitar el beneficio que hubiera podido obtener presumiblemente de no mediar esa utilización ilícita. e) Las fotografías tienen un régimen especial en la Ley de Propiedad Intelectual. El principal problema que se presenta es el de su consideración como obra original. Si, tomando en consideración la originalidad artística de la captación de una imagen, puede calificarse como “obra fotográfica”, no habrá ningún problema en que quede protegida completamente al igual que cualquier otra obra artística. Sin embargo, si carece de originalidad distintiva no podrá gozar de la protección de una obra propiamente dicha. No obstante, incluso en estos casos existe una protección. El artículo 129 TRLPI contempla la “mera fotografía” como un objeto de protección, en los siguientes términos: el autor goza del típico derecho patrimonial de autorizar su reproducción, distribución y comunicación pública con una duración de 25 años. CASO PRÁCTICO 7 a) Una agrupación de comunidades de propietarios es, como su propio nombre indica, una unión de diferentes comunidades, con un título constitutivo propio de la nueva comunidad agrupada, inscribible en el Registro de la Propiedad y otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades. Indica el artículo 24 que el título constitutivo contendrá la descripción del complejo inmobiliario en su conjunto y de los elementos, viales, instalaciones y servicios comunes. Asimismo fijará la cuota de participación de cada una de las comunidades integradas, las cuales responderán conjuntamente de su obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales de la comunidad agrupada.. b) Empecemos por analizar el planteamiento de Juan. Este vecino cree que la obra que va a llevarse a cabo implica una alteración sustancial de las zonas comunes establecidas en la estructura originaria de la comunidad de propietarios y, por lo tanto, su aprobación exige la unanimidad de todos los vecinos ex artículo 17.1 LPI, en cuanto que implica la modificación del título constitutivo. En principio, puede parecer que el razonamiento de Juan no está exento de razón. Sin embargo, la jurisprudencia menor de las audiencias provinciales ha reconocido en más de una ocasión que la instalación del vallado es un mero acto de administración que no exige la unanimidad (siempre y cuando no exista una alteración clara y sustancial de los elementos comunes). En este sentido, establece la sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 14 de octubre de 2002 ( JUR 2003, 29108) que la instalación de una valla metálica y puerta de acceso a una calle que se considera de propiedad exclusiva de la Comunidad, para que tengan acceso a la misma los propietarios que componen la Comunidad e impedir el acceso a personas ajenas a la misma, no puede interpretarse como la realización de una obra de mejora, sino

 

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como un acto de administración para lo cual se requiere el voto favorable de la mayoría de los copropietarios c) La ausencia de Juan no constituye ningún impedimento. Según el artículo 18.2, están legitimados para la impugnación de los acuerdos “los ausentes por cualquier causa”, siempre y cuando se encuentren al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o procedan previamente a la consignación judicial de las mismas. d) No. Aun cuando consideremos como legal el requisito de la mayoría (no la unanimidad), debemos tener en cuenta que en el caso práctico se advierte de que el acuerdo fue adoptado en primera convocatoria por la mayoría de los asistentes. Pues bien, en primera convocatoria de la Junta hace falta el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación (art. 17.3). Por lo tanto, el acuerdo adoptado es claramente contrario a la ley (art. 18.1 a LPH) y en consecuencia puede ser declarado nulo. e) Efectivamente, existe la posibilidad organizar los complejos inmobiliarios en una sola comunidad de propietarios, esto es, como si se tratara de un solo inmueble aplicándose en consecuencia la Ley de Propiedad Horizontal con toda normalidad. Para ello es necesario que en el título constitutivo se organice el complejo inmobiliario de esta forma. CASO PRÁCTICO 8 a) El artículo 16.1 LPH resuelve esta cuestión al señalar que la Junta Propietarios puede reunirse siempre que lo considere conveniente presidente o lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas participación.

de el de de

b) Por supuesto, Don Eustaquio confunde dos planos distintos: la privación del derecho de voto y la asistencia a las Juntas. Según el artículo 16.2 LPH, los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto. Así pues, podía asistir y enterarse de todo lo que se debatía, aunque no podía votar, salvo que hubiesen impugnado judicialmente las cantidades adeudadas o procedido a su consignación judicial o notarial, cosa que, según el enunciado, no ocurrió. c) No. Téngase en cuenta que, por mucho que su ventana forme parte de su vivienda, tanto ésta como la verja que instala se encuentran en la pared del edificio, que es un elemento común por naturaleza, ya que su existencia es físicamente imprescindible para el uso y disfrute de los elementos privativos del edificio. En consecuencia, no se trata de un bien privativo propiamente dicho, tal y como, por otro lado, señala el artículo 396 CC, en la redacción que le otorgó la Ley 8/1999. d) El acuerdo en virtud del cual se ordena que todos los propietarios pongan un modelo de reja en sus ventanas puede entenderse que implica una modificación de las cosas comunes que afectan al título constitutivo (art. 12 LPH) y, en consecuencia, deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo, que no es otro que el de la unanimidad (art. 17.1 LPH). No obstante, Don Eustaquio no tenía derecho a votar. Además, no asistió a la Junta de Propietarios, y según el artículo 17.1 LPH se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, siempre que, una vez informados del acuerdo adoptado, no manifiesten su discrepancia por comunicación a quien ejerza las funciones de secretario

 

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de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción. En cualquier caso, tampoco podría haber recurrido en tanto que no estaba al corriente del pago de la totalidad de las deudas (art. 18.2 LPH). CASO PRÁCTICO 9 a) La ley 42/1998 no solo no hace ninguna referencia a la multipropiedad, sino que expresamente prohíbe que se denomine multipropiedad, o que se emplee cualquier otro término que contenga la palabra propiedad (arts. 1.4 y 8) para designar al derecho real de aprovechamiento por turno. La razón es sencilla: no inducir al consumidor a error sobre la naturaleza jurídica del derecho que está adquiriendo, evitando de esa manera que el adquirente caiga en determinadas trampas comerciales que una publicidad decididamente engañosa tendía, hasta el momento de entrar en vigor la actual ley, a los incautos clientes. Tal y como se señala en la Exposición de Motivos de la propia ley, el término era inadecuado por equívoco, y por esa razón se ha eliminado de la faz de la legislación vigente. b) Sin duda alguna, sí. No obstante, con la finalidad de preservar los derechos de los consumidores para el caso de que la obra no haya sido finalizada en la fecha fijada, debe contratar a favor de éstos un aval bancario con alguna de las entidades registradas en el Banco de España, o un seguro de caución con entidad autorizada que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta para la adquisición del derecho, actualizadas con arreglo al índice anual de precios al consumo (art. 4.2). c) Por de pronto, cualquier consumidor puede desistir del contrato en el plazo de diez días desde la fecha del mismo, sin necesidad de alegar causa o justificación alguna, ya que se trata de un caso de desistimiento o revocación ad nutum (art. 10.1). Además, está previsto expresamente que si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9 el cliente puede resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno. d) Si el contrato de transmisión de los derechos de adquisición preferente se lleva a cabo mediante escritura pública, al inscribir la primera transmisión el Registrador hará constar, mediante nota marginal, que el mismo queda gravado con carácter real para responder de las dos últimas cuotas, a contar desde el momento de la reclamación por vía judicial o notarial, por todo el tiempo de vida del régimen (art. 12). Se trata de una garantía, a modo de obligación propter rem, muy similar a la que se recoge en materia de propiedad horizontal en al artículo 9 con relación a las cuotas de comunidad adeudadas. CASO PRÁCTICO 10 a. La Junta de Propietarios se reunió en sesión del 2 de abril de 2005 para aprobar la instalación de la silla para discapacitados. En dicha sesión Mauri, tras ser asesorado por su novio (abogado perfecto conocedor de la LPH), sostuvo que hacía falta la unanimidad de todos los vecinos al implicar la obra una modificación del título constitutivo por alteración de los elementos comunes. Además, los vecinos quieren ahora modificar los

 

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Estatutos de la comunidad para prohibir expresamente que ninguna persona no discapacitada utilice la silla. i. ¿Cuándo y cómo constitutivo?

se

otorga,

normalmente,

el

título

El título constitutivo es un documento que regula la comunidad de propietarios que se constituye en régimen de propiedad horizontal. Lo más natural es que los edificios se construyan para su posterior venta por pisos y, por ello, también es normal que el propietario único (es decir, el constructor) al iniciar la venta otorgue el título constitutivo por sí mismo. Por supuesto, hace falta que, al menos, la construcción se encuentre “comenzada”, y por eso suele ser habitual que se otorgue de forma unitaria con el acto de declaración de la obra nueva en un único documento material. No obstante, debe tenerse en cuenta que en el caso de que se haya vendido algún piso con anterioridad dejará de existir la titularidad única y, en consecuencia, hará falta el acuerdo de todos los propietarios existentes o, en su caso, resolución judicial o laudo arbitral (art. 5 LPH). En cuanto a la forma de otorgamiento, el título constitutivo se instrumenta mediante una escritura pública de división horizontal, estando el mismo sujeto al impuesto de actos jurídicos documentados.

ii. ¿Tiene razón Mauri en lo que alega? No. Es cierto que la instalación de una silla para trasladar a personas con discapacidad física por las escaleras implica, desde un punto de vista teórico, una alteración de elementos comunes, y, por ello, exigiría una modificación del título constitutivo aprobada por unanimidad. Sin embargo, la LPH ha pretendido evitar este perverso resultado (contrario, desde luego, a la integración de las personas con discapacidad) estableciendo que el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con minusvalía requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, incluso en aquellos casos que, como el presente, impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos (art. 17.1ª III LPH). iii. En tu opinión, ¿hace falta modificar los Estatutos para conseguir dicha prohibición? No. Debemos tener en cuenta que junto a los Estatutos la ley contempla la existencia de los llamados “reglamentos de régimen interior”, a través de los cuales los propietarios de la comunidad regulan los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (art. 6 LPH). Teniendo en cuenta que se pretende regular el uso de un servicio común de nueva instalación, parece más lógico abordar simplemente la modificación de este reglamento, siempre y cuando existiera, claro está. b. En la Junta en la que se aborda la cuestión de la derrama derivada de los gastos de rehabilitación surgen varias cuestiones complejas. i. La Señoras le preguntan a Juan Cuesta si ellas pueden convocar una Junta ¿Podrías contestarles?

 

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Debemos tener en cuenta que en un principio lo más normal es que el presidente, que está en contacto con el día a día de los problemas de la comunidad, convoque a la Junta de Propietarios cuando lo estime conveniente. No obstante, para garantizar que todos los propietarios sean oídos y atendidos en sus peticiones se otorga la posibilidad de reunir a la Junta siempre y cuando lo pida la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación. Teniendo en cuenta que de las tres Señoras tan sólo una es propietaria, habría que contestar que no es posible que ellas convoquen a la Junta. ii. ¿Tiene Roberto derecho a asistir a la Junta? La asistencia a la Junta de propietarios está restringida, evidentemente, a los propietarios, y Roberto es un arrendatario, por lo cual en un principio no podría asistir. No obstante, tiene una posibilidad legal: asistir como representante voluntario del propietario (si no me equivoco, la hermana de Juan Cuesta). Para poder ejercer esa representación no hace falta ningún formalismo especial, siendo bastante con presentar un escrito firmado por el propietario en el que delegue su representación a favor del representado. iii. Belén, que no ha satisfecho la cuota de los dos últimos meses, es increpada por Doña Marisa, la cual le indica que ella no puede asistir a la Junta ni, muchísimo menos, votar. ¿Tiene razón? Parcialmente. Es cierto que el ejercicio del derecho al voto está inmediatamente vinculado a la satisfacción de las cuotas (de hecho, esta medida se encontraba dentro de un paquete general de acciones que se incluyeron en la reforma de 1999 para combatir la morosidad en la comunidad de propietarios), pero no resulta así respecto a la asistencia. Efectivamente, el artículo 15.2 determina con toda claridad que los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto. Es más, si aún estando pendientes de pago hubiesen impugnado judicialmente las deudas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma debida tendrían derecho al voto. iv. Juan sostiene que para aprobar el acuerdo hace falta la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. ¿Tiene razón? El punto de referencia necesario para contestar a esta pregunta hay que ubicarlo en el artículo 10 LPH, el cual establece que “será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad, accesibilidad y seguridad”. Efectivamente, nos encontramos ante los llamados “gastos de conservación”, y este tipo de gastos no son voluntarios ni discrecionales, por lo que no deben ser aprobados por mayoría siempre y cuando se trate de este tipo de gastos. En el caso planteado la derrama se solicita para afrontar “gastos de rehabilitación”, los cuales responden claramente al perfil de gastos regulado en el artículo 10 LPH, y por lo tanto debe señalarse que Juan no tiene razón. c. Mauri se ha negado a pagar la derrama tratada en la Junta alegando que para eso existe el fondo de reserva.

 

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i. ¿Qué es el fondo de reserva? El fondo de reserva es una figura introducida por la reforma legal del año 1999. Se trata de un fondo común, cuya titularidad corresponde a todos los efectos a la comunidad, creado fundamentalmente para atender las obras de conservación y reparación de la finca. También podrá suscribirse con cargo a este fondo un contrato de seguro que cubra los daños causados en la finca o bien un contrato de mantenimiento permanente del inmueble y sus instalaciones generales. Finalmente, la LPH establece que el fondo de reserva estará dotado con una cantidad que en ningún caso podrá ser inferior al cinco por ciento de su último presupuesto ordinario (art. 9.f LPH). ii. ¿Qué puede hacer la comunidad de propietarios frente a la negativa de Mauri a pagar? La morosidad es uno de los problemas más graves que se presentan en las comunidades de vecinos españolas, pues de ella se derivan consecuencias muy delicadas, como el deterioro de los edificios, el abandono de las instalaciones, etc. Por ello, también desde 1999 se pone a disposición de la comunidad un proceso judicial ágil y rápido dirigido al cobro de las cantidades adeudadas por los vecinos morosos. Se recoge en el artículo 21 LPH, y se requiere básicamente la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios por quien actúe como secretario de la misma, con el visto bueno del presidente, siempre que tal acuerdo haya sido notificado a los propietarios afectados en la forma establecida legalmente. El proceso, como he indicado, se realiza en unos plazos breves, y termina con una sentencia que tiene fuerza de cosa juzgada y, además, Se impondrán las costas al litigante que hubiera visto totalmente desestimadas sus pretensiones (art. 21.10 LPH). iii. ¿Puede Mauri impugnar el acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios? ¿Cómo? Los acuerdos de la Junta de Propietarios pueden impugnarse siempre y cuando se den tres requisitos: por un lado, concurra uno de los supuestos o requisitos de impugnabilidad establecidos en el artículo 18.1 LPH, por otro lado, que el propietario impugnante haya salvado su voto en la Junta y, finalmente, que se encuentre al corriente del pago de la totalidad de las deudas vencidas. El segundo requisito parece que se cumple, ya que Mauri muestra su oposición pública a la derrama y, por lo tanto, debemos entender que salva su voto, y en cuanto al tercero, Mauri, para poder impugnar tendría que consignar judicialmente la cantidad adeudada. Sin embargo, ¿es el acuerdo por su naturaleza impugnable? La LPH establece que los acuerdos de la Junta sólo pueden impugnarse si: son contrarios a la Ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios; resultan gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios; suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho. En mi opinión ninguno de estos supuestos concurre en el caso analizado, por lo que no cabe la impugnación. d. ¿Pueden Carlos y Roberto derribar el muro de carga? En caso de que la respuesta sea negativa, explica qué pueden hacer. No, por dos razones. En primer lugar, Carlos y Roberto son arrendatarios, y como tales no pueden hacer obras que provoquen una disminución en su estabilidad o seguridad sin el consentimiento expreso del arrendador (art. 23.1 LAU). Por otro lado, y en lo que interesa a este caso, ningún propietario puede hacer obras que menoscaben o alteren la seguridad del edificio (art. 7.1 LPH). La única alternativa que les queda es la de lograr que el Presidente convoque una Junta de Propietarios en la que se

 

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discuta y aprueba por unanimidad (art. 17.1 LPH) esa alteración de la estructura que, al fin y al cabo, es una modificación de un elemento común sometida al régimen de las modificaciones del título constitutivo ex art. 12 LPH. e. El Sr. Presidente convoca Junta urgente para abordar el gravísimo problema de Andrés, cuyo comportamiento, fácilmente diagnosticable como el síndrome de Diógenes, está provocando graves daños al edificio. ¿Qué pueden hacer los vecinos para que Andrés cese en su comportamiento? Todos los propietarios tienen la obligación de mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios (art. 9.1 b LPH). A mayor abundamiento, el artículo 7.2 señala que tanto el propietario como el ocupante de un piso o local (y Andrés lo es) les está prohibido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Así pues, salta a la vista que Andrés viola de manera flagrante estos dos preceptos legales, frente a lo cual la comunidad de propietarios, a iniciativa de su presidente o de cualquiera de los propietarios, le requerirá la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Estas acciones judiciales consisten fundamentalmente en la interposición de una “acción de cesación” que, en caso de ser estimada, puede dar lugar a la cesación definitiva de la actividad prohibida, la indemnización de daños y perjuicios que proceda y, en casos graves, a la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años (art. 9.2 V LPH). f.

¿Pueden las Señoras del 1º A cerrar su balcón tal y como tienen previsto de forma unilateral?

No. Establece el artículo 7.1 LPH que el propietario de un piso o local no podrá realizar las obras que impliquen una alteración de la “configuración o estado exterior” del edificio. Evidentemente, el cerramiento unilateral de un balcón es un acto de modificación evidente a todas luces y en consecuencia prohibido salvo que sea acordado por unanimidad en Junta como modificación de elementos comunes y, por ende, del título constitutivo. No obstante, debo señalar que en estos casos es muy habitual la llamada política de los hechos consumados: cierro el balcón y luego veremos si la Junta se atreve a demandarme. Hasta tal punto esto ha sido así que en la jurisprudencia menor pueden encontrarse sentencias en la que se rechaza una demanda contra el propietario que ha cerrado su balcón por considerar que incurre en mala fe la comunidad que ha tolerado cambios de este tipo a lo largo del tiempo y que posteriormente, por las razones que sea, se apunta a la legalidad vigente (la llamada “doctrina de los actos propios”).

 

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