SUELO URBANO NO CONSOLIDADO DE OUTEIRO DE REI DIVISION EN POLIGONOS

diciembre de 2013

INDICE

1. OBJETO 2. JUSTIFICACION DE MOTIVOS 3. CLASIFICACIÓN DEL SUELO URBANO 4. REGLAS PARA LA DELIMITACION DE POLIGONOS 5. CLACULO DEL APROVECHAMIENTO 6. CALCULOS DE LOS COSTES DE URBANIZACION 7. ASIGNACION DE VIVIENDAS SOMETIDAS A ALGUN REGIMEN DE PROTECCION PUBLICA 8. SISTEMA DE ACTUACION PREVISTA PARA LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO 9. REGIMEN URBANISTICO RESULTANTE

ANEXOS 1. FICHAS DE POLIGONOS 2. TABLAS 3. PLANOS

1. OBJETO

El objeto del presente proyecto es dividir el suelo urbano no consolidado del núcleo de Outeiro de Rei en polígonos a efectos de su gestión y desarrollo. 2. JUSTIFICION DE MOTIVOS La ley 9/2002 de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia establece en su disposición transitoria primera el régimen de aplicación a los municipios con planeamiento no adaptado:

Los planes de ordenación aprobados definitivamente con anterioridad a la entrada en vigor de la presente Ley conservarán su vigencia hasta su revisión o adaptación a los preceptos de la presente Ley, con arreglo a las siguientes reglas: a. Al suelo urbano de los municipios con plan general de ordenación municipal aprobado al amparo de la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, se aplicará lo dispuesto en la presente Ley para el suelo urbano, sin perjuicio de respetar la ordenación establecida en el planeamiento en vigor. b. Al suelo urbano de los municipios con planeamiento general no adaptado a la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, que reúna las condiciones establecidas en el artículo 12.a de la presente Ley se aplicará lo dispuesto en la misma para el suelo urbano consolidado, sin perjuicio de respetar la ordenación establecida en el planeamiento vigente. c. Al resto del suelo urbano y, en todo caso, al incluido en polígonos, unidades de ejecución o de actuación de los municipios con planeamiento no adaptado a la Ley 1/1997, del suelo de Galicia, se aplicará lo dispuesto por la presente Ley para el suelo urbano no consolidado y podrá ejecutarse de acuerdo con la ordenación establecida por el planeamiento vigente en el plazo de tres años a partir de la entrada en vigor de la Ley 9/2002, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia. Transcurrido este plazo sin que haya sido aprobado definitivamente el instrumento de equidistribución, serán de aplicación los límites de edificabilidad establecidos por la presente Ley para el suelo urbano no consolidado, siendo el ámbito de referencia para la aplicación de esta limitación el polígono o unidad de ejecución o de actuación. En caso de que los terrenos no estén incluidos en polígonos y merezcan la condición de suelo urbano no consolidado según la presente Ley, deberá procederse a la delimitación del polígono con arreglo al procedimiento establecido por el artículo 117. El planeamiento de Outerio de Rei son unas normas subsidiarias de planeamiento municipal aprobadas al amparo de la ley 11/85 de adaptación de la del suelo a Galicia por lo que no está adaptado a la ley 1/1997 del suelo de Galicia. Es por lo tanto de aplicación al suelo urbano consolidado el régimen establecido en el planeamiento urbanístico. Sin embargo, para el suelo urbano no consolidado, el régimen de aplicación no es el del planeamiento municipal, sino el que establece la ley 9/2002 para este tipo de suelo en cuanto a los límites de edificabilidad se refiere.

El ámbito de aplicación de estos límites, que vienen definidos en el art. 46, es el polígono. Por lo tanto, en aplicación de esta disposición transitoria de la LOUGA, es necesario en primer lugar delimitar el suelo urbano consolidado, que será tal y como se indica en esta disposición, el suelo urbano que cumpla las condiciones establecidas en el artículo 12.a). El resto de suelo urbano tendrá la consideración de suelo urbano no consolidado y habrá de realizarse la delimitación de polígonos según procedimiento establecido en el artículo 117 al no estar estos definidos en el planeamiento.

3. CLASIFICACIÓN DEL SUELO URBANO El artículo 12 de la ley 9/2002 establece las dos categorías en que se ha de clasificar el suelo urbano: •

•

a) Suelo urbano consolidado, integrado por los solares así como por las parcelas que, por su grado de urbanización efectiva y asumida por el planeamiento urbanístico, puedan adquirir la condición de solar mediante obras accesorias y de escasa entidad que pueden ejecutarse simultáneamente con las de edificación o construcción. b) Suelo urbano no consolidado, integrado por la restante superficie de suelo urbano y, en todo caso, por los terrenos en los que sean necesarios procesos de urbanización, reforma interior, renovación urbana u obtención de dotaciones urbanísticas con distribución equitativa de beneficios y cargas, por aquéllos sobre los que el planeamiento urbanístico prevea una ordenación sustancialmente diferente de la realmente existente, así como por las áreas de reciente urbanización surgida al margen del planeamiento.

El núcleo urbano de Outeiro de Rei ha sufrido pocas transformaciones desde la aprobación de las normas subsidiarias de planeamiento municipal en el año 1992: -

No se han abierto ninguna de las calles de nueva apertura previstas en el planeamiento. No se han obtenido ninguna de las dotaciones urbanísticas previstas: zonas verdes ( SEL 5) y dotacionales públicas ( ampliación CCD-SIPS1) Nos se ha regularizado la urbanización viaria con los anchos previstos en el planeamiento.

En los últimos años se han realizado obras de urbanización en el centro urbano, en las calles adyacentes a la iglesia, cementerio, concello y pazo de los Gaioso. Estas obras se han realizado de acuerdo con el planeamiento por lo que estas calles se encuentran en estos momentos totalmente urbanizadas conforme al planeamiento por lo que las parcelas que dan frente a las mismas tienen la condición de solar. Por otro lado no son necesarios en el ámbito delimitado procesos de urbanización, reforma interior, renovación urbana u obtención de dotaciones urbanísticas con

distribución equitativa de beneficios y cargas por lo que esta zona reúne las condiciones para ser considerada como suelo urbano consolidado. El resto de las calles requieren todas de forma generalizada el completar su urbanización cediendo en primer lugar el espacio necesario para materializarla y en segundo lugar costeando dicha urbanización. La delimitación de polígonos y su ulterior desarrollo permitirá asimismo la obtención de los terrenos destinados a dotaciones públicas por cesión obligatoria y gratuita.

4. REGLAS PARA LA DELIMITACIÓN DE POLIGONOS La ley 9/2002 de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia establece en su art. 11 que el plan general de ordenación municipal deberá delimitar áreas de reparto de beneficios y cargas en suelo urbano no consolidado y en el suelo urbanizable delimitado. Las normas subsidiarias no establecen áreas de reparto en suelo urbano por lo que se ha de considerar todo el suelo urbano de Outerio de Rei como una única área de reparto. El art. 112 establece que serán incluidos en las áreas de reparto los terrenos destinados a sistemas generales, salvo cuando su propia magnitud determine la improcedencia de que sean obtenidos a través de los sistemas de reparto de cargas y beneficios. Dentro de cada área de reparto deberán delimitarse polígonos que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, de distribución de cargas y beneficios y de urbanización que fueran procedentes. Los polígonos se definen en el art. 123 como: …”1. Los polígonos se configuran como los ámbitos territoriales que comportan la ejecución integral del planeamiento y serán delimitados por el plan que contenga la ordenación detallada, de forma que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, urbanización y justa distribución de cargas y beneficios en la totalidad de su superficie. En suelo urbano no consolidado, los polígonos podrán ser discontinuos a los solos efectos de incluir terrenos destinados a sistemas generales. 2. La ejecución del planeamiento se realizará por polígonos completos, salvo cuando se trate de ejecutar directamente los sistemas generales o las actuaciones aisladas previstas en el artículo 124 de la presente ley. 3. La delimitación de polígonos habrá de garantizar el equilibrio entre los beneficios y cargas dentro de cada área de reparto. A estos efectos, no podrán delimitarse polígonos que tengan una diferencia de aprovechamiento superior al 15% en relación con el aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente ni que impliquen una desproporcionada diferencia de las cargas de urbanización o de asignación de reservas para viviendas sometidas a algún régimen de protección pública 4. La delimitación de los polígonos definidos por el plan podrá ser reajustada, de oficio o a instancia de parte, con arreglo a los trámites procedimentales señalados por el artículo 117 de la presente ley, sin alterar en ningún caso la ordenación urbanística establecida por el plan ni implicar una variación de la superficie superior al 20% del ámbito delimitado.

Así pues son tres son las variables a tener en cuenta para la delimitación de los polígonos: -

La relación entre el aprovechamiento del polígono y el aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente. La proporción de las cargas de urbanización entre unos polígonos y otros. La asignación de vivienda protegidas en los distintos polígonos

5. CALCULO DEL APROVECHAMIENTO Respecto al aprovechamiento tipo del área de reparto, se define en el art. 113 de la LOUGA la forma de cálculo para el suelo urbano no consolidado: …”1. En suelo urbano no consolidado, el aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado correspondiente a la misma, expresado siempre en metros cuadrados edificables del uso y tipología edificatoria característicos, por su superficie total, excluidos los terrenos afectos a dotaciones públicas, de carácter general o local, ya existentes en el momento de aprobación del plan general que se mantengan. El resultado reflejará siempre, unitariamente, la superficie edificable del uso y tipología característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva. 2. En los supuestos en que el plan general no establezca la edificabilidad por medio de un coeficiente, el aprovechamiento tipo habrá de deducirse de la edificabilidad resultante por aplicación de las condiciones generales de la edificación establecidas por el propio planeamiento. 3. Para que el aprovechamiento tipo pueda expresarse por referencia al uso y tipología edificatoria característicos, el planeamiento fijará justificadamente los coeficientes de ponderación relativa entre dicho uso y tipología, al que siempre se le asignará el valor de la unidad, y los restantes, a los que corresponderán valores superiores o inferiores, en función de las circunstancias concretas del municipio y área de reparto…”

No se establecen en las normas subsidiarias de planeamiento municipal estos coeficientes. Tampoco pueden ser establecidos en estos momentos puesto que el presente documento no constituye una modificación del plan. Por lo tanto debemos considerar estos coeficientes de valor unidad, sin perjuicios de que en el momento de la aprobación del documento de equidistribución se establezca la valoración de las parcelas de resultado teniendo en cuenta el uso y tipología edificatoria asignados por el plan, tal y como se establece en el art. 116 de la LOUGA Por lo tanto en este caso aprovechamiento se equipara a edificabilidad. La edificabilidad, tal y como se establece en la disposición transitoria primera de la LOUGA es la que se indica en el art. 46, siendo el ámbito de aplicación de esta edificabilidad el polígono o unidad de ejecución o actuación por lo que cada polígono tiene establecida la misma edificabilidad máxima. Se ha asignada como edificabilidad máxima para cada polígono la establecida en la LOUGA como máxima por lo que todos los polígonos tienen la misma edificabilidad y por lo tanto el mismo aprovechamiento. Por lo tanto la diferencia entre el aprovechamiento tipo de cada polígono y el aprovechamiento del área de reparto es cero.

6. CALCULO DE LOS COSTES DE URBANIZACIÓN. En segundo lugar es necesario realizar una estimación de los costes de urbanización que corresponden a cada polígono con el fin de comprobar que no se produce una desproporcionada diferencia de los costes de urbanización entre unos polígonos y otros. El parámetro que nos condicionará por lo tanto la delimitación de polígonos es el coste de urbanización atribuido a cada uno de ellos. Los costes de urbanización incluyen, tal y como se recoge en el art. 132 de la LOUGA: a) El coste de las obras de infraestructuras, servicios y mobiliario urbano que estén previstos en los planes y proyectos y sean de interés para el polígono, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalación de las redes de suministros con cargo a las entidades, titulares o concesionarias que prestasen sus servicios, salvo en la parte en que hayan de contribuir los propietarios según la reglamentación de aquéllos. b) Las obras de urbanización de las instalaciones e infraestructuras consideradas sistemas generales incluidos en los correspondientes sectores o polígonos, en las condiciones fijadas en el planeamiento. c) Las indemnizaciones procedentes por el cese de actividades, traslados, derribo de construcciones, destrucción de plantaciones, obras e instalaciones que exijan la ejecución de los planes. d) Las indemnizaciones procedentes por la extinción de arrendamientos o derechos de superficie referidos a edificios y construcciones que hayan de ser demolidos con motivo de la ejecución del planeamiento. e) El coste de los planes de ordenación detallada y de los proyectos de urbanización y los gastos originados por la compensación y reparcelación. f) La canalización e instalación de las redes de telecomunicaciones. g) Los gastos de control de calidad de la urbanización. h) Cualesquiera otros asumidos en el proyecto de equidistribución. Se tienen en cuenta para el cálculo de las obras de urbanización las obra de urbanización existentes en estos momentos en cada polígono y las que faltan por ejecutar, así como la valoración de las edificaciones que no puedan conservarse en aplicación del plan. Tras los oportunos cálculos se obtienen los costes de urbanización que se reflejan en la tabla adjunta

Para comparar estos costes debemos establecer una proporción de los mismos respecto a la edificabilidad (aprovechamiento) de cada polígono dando como resultado un coste de urbanización a repercutir por cada m2 de superficie edificable. Comparando los distintos valores entre sí observamos que la diferencia de repercusión respecto a la repercusión media de todo el suelo urbano no supera el 10%. No fija la ley un porcentaje entre los costes de urbanización en unos y otros polígonos, limitándose a especificar que estos costes no deben de ser desproporcionados. Consideramos que un 10% de diferencia no es desproporcionado toda vez que para las diferencias de aprovechamiento entre polígonos se admite incluso hasta un 15%.

7. ASIGNACIÓN DE VIVIENDAS SOMETIDAS A ALGÚN RÉGIMEN DE PROTECCIÓN PÚBLICA En este sentido es de aplicación la disposición transitoria segunda de la ley 6/2008, de 19 de junio, de medidas urgentes en materia de vivienda y suelo, por la que se modifica la Ley 9/2002, de 30 de diciembre, de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia. …”1. Las reservas de terrenos para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública y las cesiones para dotación autonómica destinada a vivienda de promoción y titularidad pública establecidas en la presente ley se aplicarán a los nuevos planeamientos que se aprueben tras la entrada en vigor de la misma. A tales efectos, y en tanto no se modifique o revise el planeamiento general, serán de aplicación directa en aquellos municipios que contasen con una población igual o superior a los 5.000 habitantes las siguientes reservas: a) En el suelo urbano no consolidado de aquellos municipios con planeamiento no adaptado a la Ley 9/2002 se establece una reserva de terrenos para viviendas sujetas a algún régimen de protección pública de forma que en cada polígono, unidad de actuación o ejecución o ámbito equivalente se localice al menos el 20% de la edificabilidad residencial….”

Por lo tanto es ya de aplicación obligatoria el que dentro de cada polígono se reserve el 20 % de la edificabilidad residencial para vivienda protegida, quedando por lo tanto perfectamente equilibrados unos con otros. Todos los polígonos tiene el mismo porcentaje de reserva para vivienda protegida que se fija en un 20% de la edificabilidad residencial de dicho polígono.

8. SISTEMA DE ACTUACIÓN PREVISTO PARA LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO

Tras la aprobación de la delimitación de polígonos, la ejecución del planeamiento como requisito previo para poder edificar consiste en realizar las cesiones que establece el plan y ejecutar los costes de urbanización correspondientes según las reglas de la justa distribución de costes y beneficios entre los propietarios afectados. Los sistemas que establece la LOUGA para la ejecución del planeamiento se recogen en los artículos 126 y siguientes. En este caso se establece el sistema de compensación como el sistema de actuación a realizar, sin perjuicio de que el sistema pueda ser sustituido de oficio por la administración o a instancias de parte tras el oportuno procedimiento reglamentario.

9. RÉGIMEN URBANÍSTICO RESULTANTE 9.1 Aprovechamiento urbanístico de los propietarios El aprovechamiento urbanístico de los propietarios de terrenos incluidos en la clasificación de suelo urbano no consolidado será el aprovechamiento resultante de referir a su superficie el 90% del aprovechamiento tipo del área de reparto correspondiente ( art. 18 de la LOUGA) que en este caso está fijado en 0,85 m2/m2. Obligaciones de los propietarios en suelo urbano no consolidado Tal y como establece el art. 20 de la LOUGA los propietarios en suelo urbano no consolidado tienen los siguientes deberes: a) Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administración municipal todo el suelo necesario para los viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones públicas de carácter local al servicio predominantemente del polígono en el que sus terrenos resulten incluidos. b) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas el suelo necesario para la ejecución de los sistemas generales que el plan general incluya o adscriba al polígono en el que estén comprendidos los terrenos, así como ejecutar la urbanización únicamente de los incluidos en el polígono en las condiciones que determine el plan. c) Ceder obligatoria, gratuitamente y sin cargas el suelo correspondiente al aprovechamiento urbanístico del ayuntamiento, por exceder del susceptible de apropiación privada, en los términos establecidos por el apartado b) del artículo 18 de esta ley. La administración actuante no tendrá que contribuir a los costes de urbanización de los terrenos en que se ubique este aprovechamiento, que deberán ser asumidos por los propietarios. d) Proceder a la distribución equitativa de los beneficios y cargas del planeamiento con anterioridad al inicio de la ejecución material del mismo. e) Costear y, en su caso, ejecutar o completar las obras de urbanización del polígono, así como las conexiones con los sistemas generales existentes, en los plazos establecidos por el planeamiento. f) Edificar los solares en el plazo que, en su caso, establezca el planeamiento. 2. No podrá ser edificado terreno alguno que no reúna la condición de solar, salvo que se asegure la ejecución simultánea de la urbanización y de la edificación mediante aval que habrá de alcanzar

el coste estimado de las obras de urbanización y las demás garantías que se determinen reglamentariamente.

9.2 Equidistribución Tal y como establece el art. 117 de la LOUGA el expediente de aprobación del instrumento de equidistribución se entiende iniciado al aprobarse la delimitación del polígono. La iniciación del expediente de equidistribución implica, sin necesidad de declaración expresa, la suspensión del otorgamiento de licencias de parcelación y edificación en el ámbito del polígono. Se entiende por instrumento de equidistribución o reparcelación la agrupación de los predios comprendidos en el polígono para su nueva división ajustada al planeamiento, con adjudicación de las parcelas resultantes a los interesados en proporción a sus respectivos derechos. La reparcelación comprende también la determinación de las indemnizaciones y compensaciones necesarias para hacer que quede plenamente cumplido, dentro de su ámbito espacial, el principio de justa distribución entre los interesados de las cargas y beneficios de la ordenación urbanística ( art. 115) El contenido del documento de equidistribución se regula en el art. 116 de la LOUGA y Reglamento de Planeamiento urbanístico.

9.3 Usos y obras provisionales Podrán autorizarse usos y obras provisionales en tanto no se inicie el proceso de gestión correspondiente con las condiciones impuestas en el artículo 102 de la LOUGA.

9.4 Obras de urbanización La totalidad de los gastos de urbanización y los generales de la gestión urbanística serán sufragados por los afectados en proporción a los aprovechamientos que respectivamente les correspondan. ( art. 132)

9.5 Edificación de los solares resultantes

El cumplimiento de los deberes de urbanización y equidistribución se entienden cumplidos ( art. 128 de la LOUGA) a) El deber de cesión y de distribución de cargas y beneficios, con la aprobación definitiva del instrumento de equidistribución. b) El deber de ejecutar la urbanización, con la recepción por el ayuntamiento de las obras previstas en el correspondiente proyecto de urbanización.

Una vez cumplidos estos deberes se puede edificar en los solares resultantes en aplicación de las ordenanzas establecidas en las normas subsidiarias municipales para cada zona con las siguientes particularidades: -

La edificabilidad máxima será la establecida en el documento de equidistribución para cada parcela sin que sean de aplicación los límites establecidos en cada una de las ordenanzas.

Fdo la arquitecta muncipal

Gloria Trigo Mayor