UNIVERSIDAD NACIONAL AUTÓNOMA DE MÉXICO FACULTAD DE DERECHO BIENES TEMA: TIEMPO COMPARTIDO. PROF.: ALUMNA: GRUPO: MÉXICO D.F. A 16 DE JULIO DE 2002 TIEMPO COMPARTIDO • GENERALIDADES • CONCEPTO DE CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO Tratar de este tema de tiempo compartido es una labor difícil, ya que la dificultad comienza desde la propia denominación. Se han dado diversos nombres a esta figura, se de denomina desde multipropiedad, propiedad espacio temporal, propiedad temporal, propiedad cuadridimensional, condominio con disfrute relativo, etcétera. Tiempo desde el punto de vista jurídico se debe entender como el lapso dentro del cual habrá de realizarse o surtir efectos un acto jurídico. La palabra compartido, significa participar de una cosa que significa porción que se da a uno en cualquier proporción, comunidad o distribución. El contrato de tiempo compartido es el acuerdo de voluntades por el cual, una persona llamada promotor o prestador, se obliga a transmitir temporalmente, a otra llamada usuario o turista, un derecho personal para usar o gozar de manera exclusiva, una determinada sección de una unidad residencial vacacional, con los accesorios de ésta, por un lapso de varios días cada año, y por un número determinado de años, y ésta por su parte se obliga al pago de un precio cierto, y de otras prestaciones adicionales que se pactan a su cargo. El contrato de tiempo compartido es aquél por virtud del cual una de las partes llamada prestador se obliga a conceder a la otra llamada usuario−turista el derecho de usar y gozar de una unidad residencial vacacional, los bienes muebles que en ella se encuentren y en su caso, las instalaciones, áreas y servicios comunes, limitado el ejercicio de este derecho a un número de días al año por un periodo determinado de años, quien se obliga a pagar como contraprestación un precio cierto y las cuotas ordinarias anuales para el mantenimiento, la operación, administración y los servicios que reciba. • CARACTERÍSTICAS El tiempo compartido se ha convertido, en la actualidad, en una institución turística que refleja, en la mayoría de los casos, novedosas y diferentes formas del derecho a la recreación. 1

El tiempo compartido no es un derecho real, pues el tiempo compartido, sólo tiene su fuente en un contrato, y quizá en un testamento, no crea derechos reales, sino solo derechos personales o de crédito para las personas que intervienen en su creación. El tiempo compartido tiene una naturaleza totalmente distinta. Desde el punto de vista terminológico, se puede llamar igualmente tiempo compartido al documento por el que el propietario afecta o destina un inmueble para que se utilice concediendo a terceros su uso por periodos cíclicos, con las características que se indican; el contrato que celebra la persona que se obliga a conceder ese uso, con el beneficiario del mismo, y el sistema económico y legal al que deben sujetarse tanto el documento de afectación, como el contrato mencionado. El contrato de tiempo compartido no es vitalicio, sino a plazo, no es gratuito, sino oneroso; ni confiere derechos sobre el inmueble al compartidario y sus familiares. • EVOLUCIÓN HISTÓRICA DEL TIEMPO COMPARTIDO • MATERIA INTERNACIONAL En la actualidad México ocupa el segundo lugar a nivel mundial, en la prestación del servicio del tiempo compartido. Hoy por hoy, una de las actividades económicas más importantes en México, y que incluso ha evitado serios descalabros dentro de la balanza comercial del país, es el turismo, cuyos miles de millones de dólares implicados en su operación han permitido la generación masiva de empleos. Dentro del turismo, el tiempo compartido se ha convertido en un sistema que ha permitido a los inversionistas del ramo hotelero buscar una garantía de que sus negocios tendrán una ocupación cuando menos regular durante todos los días del año, aunque esto signifique en ocasiones tener que recurrir a métodos de convencimiento a los potenciales turistas que pueden caer en lo desagradable. Los clubes vacacionales de tiempo compartido han establecido un mecanismo para ir tras sus futuros clientes y convertirlos en afiliados que pueden viajar prácticamente hacia cualquier parte del mundo; consiste en la contratación de promotores (o "jaladores"), "liners" y "closers". Los promotores son quienes se encargan de llamar la atención de quienes ya se encuentran vacacionando en algún destino turístico y convencerlos a que visiten algunos hoteles afiliados al sistema de tiempos compartidos. Aun cuando ya tiene varias décadas de operar el sistema de tiempos compartidos, todavía persiste una polémica en torno al beneficio que implica, ya que se considera que estos turistas viajan con el concepto de Todo Incluido y por lo tanto son retenidos en sus hoteles y zonas cercanas, minimizando la derrama económica en comparación con los turistas tradicionales. Desde su aparición a mediados de los 60, el tiempo compartido se ha convertido en un producto que está presente en prácticamente todos los países del mundo. Es el sector de más rápido crecimiento en la industria del turismo en el ámbito mundial, y en 1996 significó un negocio que alcanzó los seis mil millones de dólares. En Latinoamérica, donde el tiempo compartido está presente en México desde principios de la década de los 70, las tasas de crecimiento son las más altas del mundo con 22% de incremento promedio anual durante los últimos seis años. Aún con las crisis económicas y políticas que han experimentado varios de los países de la región en los últimos años, el tiempo compartido sigue acumulando éxitos y cada día más personas son propietarias en desarrollos de tiempo compartido. 2

A la fecha hay desarrollos de tiempo compartido en el 70% de los países latinoamericanos, y los propietarios residen en casi todos los países de la región. En términos absolutos América del Norte sigue siendo la industria más grande en tiempos compartidos, pero también hay otras regiones con crecimientos importantes, como Europa, Africa, Asia y la zona del Pacífico. Las estimaciones de especialistas en el tema indican que casi 11 millones de turistas visitan unidades de tiempo compartido cada año, ya sea en su propio país o en el extranjero. Al menos 35% de dichos turistas atraviesan fronteras nacionales durante sus vacaciones de tiempo compartido. Por lo general, aunque ha tenido una gran evolución el tiempo compartido, poco se ha hecho en materia legislativa, salvo en los casos de la Unión Europea, donde la reglamentación acerca del tiempo compartido, se ha venido dando en los últimos años y esto más que por el expreso deseo, ha sido por la necesidad de reglamentar y controlar los abusos que venían sufriendo los turistas de todas partes del mundo, también se han logrado avances en la materia en países como Argentina, Venezuela y Perú donde se ha comenzado a reglamentar, las Islas Canarias también son un claro ejemplo del avance legislativo de los turistas o usuarios de los tiempos compartidos. En Estados Unidos de América, los proyectos de tiempo compartido pueden ser estructurados de diversas maneras. Un método comúnmente como derecho de uso o sin derecho de propietario, consiste en que el desarrollador vende o contrata con el comprador los derechos de ocupación de una propiedad. Aquel retiene los derechos de propietario y el comprador simplemente adquiere un derecho de uso de la propiedad durante un periodo de cierto de años. Un segundo método, generalmente denominado cuasipropietario en la práctica jurídica estadounidense, consiste en la venta de la propiedad a un club o corporación adquirida de los compradores, los cuales obtienen un interés en −acciones− en la propiedad de la sociedad mediante la compra de una membresía del club; por adquisición, el comprador recibe un derecho exclusivo de ocupación de una unidad o cuarto en un periodo definido de tiempo. El tercer método es conocido como de propiedad o derecho de propiedad, en el que el comprador asegura un interés de propietario y puede disponer de él. • MÉXICO La primera legislación en nuestro país que se ocupó del legislar esta materia, su bien en forma incipiente, no de manera completa y detallada, fue la de Quintana Roo, en su Código Civil de 30 de septiembre de 1980, Código en el cual se le dedica a la materia de tiempo compartido sus artículos 2757 al 2773. Cabe hacer notar que la materia se trata correctamente en este código, no como un derecho real, sino precisamente en el ámbito de los contratos, y así se le titula Del contrato de tiempo compartido. Para 1987, el 27 de abril, en el estado de Nayarit, se publicó en su Periódico Oficial la Ley sobre el régimen de propiedad en condominio de inmuebles del Estado de Nayarit, y ahí en su capítulo XI que se denomina Condominio de tiempo compartido, regula en sus artículos 44 al 56 la materia. La intención del legislador fue buena, pero en su ley es un auténtico fracaso, pues involucra como si fuera una sola, a dos figuras jurídicas: el condominio y el tiempo compartido. Es cierto que una de las formas de llegar al tiempo compartido, es empleando el condominio, pero tal sistema es del todo inconveniente.

3

Después, en el año de 1989, el Doctor Guillermo Colín Sánchez, en desempeño del cargo de Director General de Asuntos Jurídicos, de la Secretaría de Turismo del Poder Ejecutivo Federal, percatado de la anarquía en la materia, y de la falta de control de los promotores o prestadores en el país en la materia federal de turismo, lo cual se prestaba a múltiples abusos en perjuicio de los turistas o usuarios, convocó a las personas que en el medio comercial de dedicaban a la operación del tiempo compartido, junto con abogados y funcionarios públicos relacionados con la materia, a una serie de reuniones para elaborar un Proyecto de reglamento de la prestación del servicio turístico de tiempo compartido que debería en su caso, emitir Estados Unidos Mexicanos, a través de su presidente de la República. Este proyecto sufrió el ataque de los ignorantes desasesores con que contaba el entonces presidente, y le metieron tijera desvirtuando en algunas partes, el texto que compusieran las personas que verdaderamente saben de tiempo compartido. No obstante este reglamento fue el primer intento serio y responsable para reglamentar la materia. El 3 de noviembre de 1989, en el Estado de Guerrero, en su Periódico oficial, se publicó la Ley de regulación y fomento del sistema de tiempo compartido del Estado de Guerrero, ley que nada nuevo aportó a la materia y ni siquiera palió el problema de los abusos que se siguen cometiendo en esa entidad por los prestadores de tiempo compartido. En 1990 se le pide al maestro Ernesto Gutiérrez y González elaborar un Anteproyecto del Código civil para el estado de Nuevo León, y ahí incluyó los artículos 1570 al 1580, que se refieren a la materia del tiempo compartido. De manera infortunada y en uno más de los absurdos de los desasesores del presidente de la República, en el año de 1992, el 31 de diciembre, se publicó en el diario Oficial de la Federación, la nueva Ley de Turismo, y en ella se determina que se abrogan tanto la anterior Ley Federal publicada en el Diario Oficial de la Federación del 6 de febrero de 1984, así como todos los reglamentos de la misma, y entre esos reglamentos no se fijaron, que abrogaban también el reglamento de la prestación del servicio turístico del sistema de tiempo compartido. En el proyecto de la Ley Federal de turismo que le pasaron al Congreso de la Unión, y así en la Ley Federal de Protección al Consumidor, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 24 de diciembre de 1992, incluyeron en ella los artículos 64 y 65 que son los únicos que se ocupan de la materia de tiempo compartido, y que nada tiene que hacer en esa ley, pero ahí están y con ellos creyeron que podrían sustituir los 63 artículos del reglamento antes mencionado. Primero en la Ley de turismo, se debió tratar la materia, y ya en la de protección al consumidor, se deberían tratar las violaciones a los derechos de los turistas. • CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO • ELEMENTOS ESENCIALES DEL ACTO JURÍDICO Los elementos esenciales del contrato de tiempo compartido serían. ◊ Personales Compartidor (empresa, persona física o moral) y compartidario, usuario o turista ◊ Reales los objetos del contrato, ya sea directo o indirecto ◊ Formales • Personales

4

De la definición que nos ofrece el artículo 2757 del código Civil de Quintana Roo, se desprende que el contrato de tiempo compartido contiene dos elementos personales: el compartidor, persona física o moral −empresa− que proporciona el uso del inmueble y el compartidario, normalmente persona física, usuario o turista que se obliga al pagar el primero por el uso del inmueble proporcionado. Al compartidor se le exige contar con la capacidad general para contratar y la especial del comerciante, ya que en el artículo 75, fracción VIII, lo considera como acto de comercio al expresar: La ley reputa actos de comercio: VIII Las empresas de turismo; y aquí como observamos, se trata de una empresa, puesto que en forma habitual y profesional se dedica a dicha actividad. Por lo que respecta al usuario o turista también se le exigirá la capacidad general para contratar y la misma podrá registrarse por las disposiciones del derecho civil, pues su actividad no es ni habitual ni profesional, sino eventual y ocasional. • Reales El objeto directo de dicho contrato, es un dar o hacer, y el indirecto es conceder, por parte del compartidor, el uso del inmueble al cliente o compartidario. El artículo 2760 del Código Civil de Quintana Roo especifica el objeto indirecto al expresar que: Para los efectos del artículo 2757 por casa o departamento amueblado se entiende todo inmueble equipado con muebles de comedor, recámara, utensilios de cocina, cocineta o estufa con un equipo de gas para cocinar, manteles o manteletes, vajilla y cubiertos, toallas para el cuarto de baño y ropa de cama. Por otra parte, el REHOSCAMP, en su artículo 4º,generaliza indebidamente la noción al reducir tal sistema al concepto de establecimiento de hospedaje. El otro objeto indirecto, corresponde al compartidario, es el precio cierto y en dinero −obligación de dar− que deberá entregar el compartidor en una sola exhibición o en bonos y otra cantidad adicional que puede variar debido a gastos causados por servicio y mantenimiento. • Formales El artículo 2764, párrafo último del Código Civil de Quintana Roo, al calificar al contrato de habitación por tiempo compartido como formal y consensual, está exigiendo para su perfeccionamiento la forma escrita y deja la opción a las partes para que acudan a notario público y conformen así el citado contrato. En el artículo 1761, el Código Civil de Quintana Roo exige al compartidor, como requerimiento previo, que éste obtenga licencia sanitaria de la autoridad competente −sin la cual el contrato será de nulidad absoluta−, requerimiento que en la relación estrictamente contractual, no administrativa, interesa al compartidor y al compartidario, independientemente de su adecuado consentimiento. • NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO. Entre las diversas tendencias doctrinales que tratan de expresar la naturaleza jurídica del tiempo compartido, podemos hacer notar dos que destacan: ◊ La contractualista, la cual establece que el tiempo compartido es básicamente un contrato y en consecuencia, engendrará derechos de crédito entre las partes, es decir, obligaciones de hacer. ◊ La realista, que interpreta al tiempo compartido como un derecho real, básicamente el de propiedad que por tiempo determinado o vitaliciamente se comparte entre varias partes. Ambas tendencias admiten diversas modalidades. La primera, el contrato de adhesión o guión administrativo, 5

y la segunda, el condominio, con la diferencia especial de un estado de prehorizontalidad que requiere de protección jurídica. La tesis contractualista está claramente expresada en el Código Civil de Quintana Roo en su libro tercero, cuarta parte, intitulada De los contratos en particular, título noveno Del tiempo compartido en sus artículos 2757 a 2773, donde califica al multicitado contrato como formal y consensual, es decir, que se perfecciona con el mero consentimiento de las partes expresado en dicha formalidad escrita, misma que sólo será notarial si las partes así lo convienen (artículo 2764 C.C.Q.R). por ese solo hecho, el tiempo compartido para el estado de Quintana Roo deja de ser atípico, pero la legislación turística general de la República, adquiere la característica de contrato atípico, inclusive los códigos de aquellos estados de la República que lo desconocen porque no lo regulan en sus respectivas legislaciones. Es decir, fuera de Quintana Roo, dicho contrato es atípico, y en este sentido se regularía por lo que establece el artículo 1858 del Código Civil del D.F. que expresa: Los contratos que no están especialmente reglamentados en este Código, se regirán por las reglas generales de los contratos, por las estipulaciones de las partes y, en lo que las partes fueran omisas por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía de los contratos en este ordenamiento. En virtud de tal disposición, por la aplicación del método analógico, el mismo Código Civil de Quintana Roo establece en su artículo 1772 En todo lo no previsto en este artículo, son aplicables, en lo conducente, las disposiciones de este Código relativas a los contratos de arrendamiento y de hospedaje. La derivante de dicha tesis contractualista se encuentra expresada en el artículo 63 de la Ley Federal de Protección al Consumidor, pero sobre todo en el artículo 29 bis de dicho ordenamiento, así como en el Reglamento del artículo 29 bis de la Ley Federal de Protección al Consumidor, la cual interpreta el tiempo compartido como contrato de adhesión y sujeto a un régimen o sistema de comercialización regulado por la misma Ley Federal de Protección al Consumidor y el reglamento susodicho. Por el contrario, la tendencia realista está representada por la Barra − Colegio de Abogados del D.F. la cual se permitió sugerir, para la adecuada reglamentación jurídica del tiempo compartido que, Los contratos que se celebren para compartir la propiedad del uso de bienes por personas que no se dediquen habitualmente al comercio, se sujetarán a las disposiciones del propio Código, pero los contratos que celebren empresas de turismo deberán sujetarse a las disposiciones de la LFT. Para comprender lo anterior habrá que recordar el concepto romano de las facultades que el propietario tenía sobre el objeto del derecho del propietario, los cuales se reducían a tres, a saber: el ius utendi, derecho de usar; el ius fruendi, derecho de disfrutar de la cosa; y el ius abutendi, el derecho de disponer de la misma. Este derecho de propiedad, en consecuencia, implicaba que tales facultades podían ser separadas. Una persona podía ser el usuario; otra, el usufructuario y una tercera, el nulo propietario, es decir, que sólo tuviera el derecho de disposición de la cosa, y esta misma cosa a ser usada por otra persona, y otra más, con derecho a los frutos. En otras palabras, la propiedad puede estar desmembrada entre varias personas que ejercen diferentes o iguales derechos sobre la misma cosa. En la especie, se quiere dar a entender que el propietario de una cosa o de un bien inmueble la puede dar en uso a otra u otras personas y conservar el primero la propiedad o derecho de disposición. De aquí que sea bastante criticable hablar de la propiedad de uso, ya que el usuario no es propietario en el sentido extenso de la palabra porque no puede disponer de la cosa sobre la cual recae ese derecho de utilizarla, aunque su derecho de uso no deja de ser un derecho real. La derivante de la tesis realista se encuentra en el derecho de copropiedad que puede establecerse entre varios condueños sobre un mismo inmueble para obtener de él un tiempo compartido. 6

No debemos dejar de expresar que el derecho romano clásico tardío admitió que la propiedad pudiera ser transmitida ad tempus, lo cual no era permitido antes del siglo II, ya que si una persona hacía la enajenación de una cosa por cierto tiempo, la propiedad no volvía de lleno a su antiguo propietario, que sólo tenía acciones personales para hacérsela reintegrar. Así pues, el derecho romano posclásico cierto admitió plenamente que la propiedad pudiera ser transmitida ad tempus por cierto tiempo, de pleno derecho del antiguo propietario, que desde luego disfruta de la reivindicación. • EFECTOS QUE CONLLEVAN PARA EL USUARIO Y EL PRESTADOR Tanto en una posible regulación que se haga de esta materia, como en los contratos que se celebren, es muy importante precisar cuales serían los derechos y obligaciones tanto del prestador, como del usuario−turista. • El prestador se obliga a conceder al usuario−turista el uso del inmueble materia del contrato (artículo 2757 del Código Civil de Quintana Roo). Conviene aclarar que dicho derecho de uso no es el que consagra el artículo 1049 del Código Civil del D.F., puesto que en este caso se trata de un derecho real, temporal y vitalicio que da al usuario la facultad de usar bienes ajenos sin alterar de ellos su forma ni sustancia, aunque si es transmisible a los herederos; en cambio, el derecho de uso que consagra el tiempo compartido no es real, sino personal, ni tampoco vitalicio, sino temporal. • El prestador se obliga a respetar el derecho de uso del inmueble por parte de usuario−turista por el tiempo que hubiesen convenido. Este tiempo es muy variable, ya que la práctica sobre la especie lo permite, como lo establece el artículo 2764 del Código Civil de Quintana Roo, también la Barra de Abogados establece que el prestador debe ofrecer periodos de siete días al año o el número de días en múltiplos de siete, de acuerdo, con el proyecto general, y contratar un máximo de 45 periodos de siete días por año por unidad, y celebrar el contrato por un periodo mínimo de diez años, que podrá renovarse por nuevos periodos de igual duración. En este aspecto, cabe la posibilidad de que el prestador ofrezca y se obligue al cambio de periodo convenido con dos meses de anticipación, sí el periodo solicitado se encuentra vacante. • El prestador se obliga a prestar al usuario−turista los servicios señalados en el artículo 2760 del Código Civil de Quintana Roo y por el mantenimiento del inmueble, los cuales deberán constar por escrito, ser descritos con detalle y entregados al usuario−turista. Tales servicios podrá realizarlos el prestador por sí mismo o por mediación de sus empleados, o contratarlos con personas dedicadas a esas actividades (artículo 2758 del Código Civil de Quintana Roo) • El prestador negará el uso del inmueble al usuario−turista cuando su conducta o actividades dentro del establecimiento afecten la seguridad o tranquilidad del mismo, o se funde en disposiciones expresadas por otros ordenamientos (artículo 44 de la Ley Federal de Protección al Consumidor). Obligaciones de usuario−turista: ◊ Pagar al prestador un precio cierto y en dinero, en una sola exhibición o en bonos, así como una cantidad adicional, también en dinero, que puede ser variable debido a gastos ocasionados por el servicio y mantenimiento (artículo 2757 del Código Civil de Quintana Roo) ◊ Pagar la cuota anual de servicio y mantenimiento mencionados anteriormente, aun cuando no ocupe el inmueble durante el plazo correspondiente según lo pactado (artículo 2765 del Código Civil de Quintana Roo) ◊ Avisar al prestador, con toda oportunidad, que no ocupará el inmueble en el tiempo que le corresponde (artículo 2767 del Código Civil de Quintana Roo) Derechos del usuario−turista Entre los principales derechos del usuario−turista que se revierten como 7

obligaciones para el prestador, tenemos las siguientes: ◊ Gozar de la más amplia libertad para usar del inmueble durante el tiempo que por su contrato le corresponda y en consecuencia, puede habitarlo solo, con su familia o con sus amistades, prestarlo, rentarlo y recibir en él visitas y huéspedes (artículo 2769 del Código Civil de Quintana Roo). Esto revierte en la obligación del prestador de reconocer al usuario−turista el derecho de designar a terceras personas para que reciban el servicio, designación que podrá hacer gratuitamente o contra pago de la contraprestación que libremente convenga con dichos terceros. ◊ Designar a una o más personas, si los usuario−turistas fueren varios, para que los represente en todo lo concerniente a sus intereses comunes, frente al prestador y toda clase de autoridades, o someterse en lo conducente y en lo que no se oponga a las normas de este título, a lo dispuesto por este Código para el régimen de propiedad en condominio (artículo 2770 del Código Civil de Quintana Roo). Esta disposición ofrece, dentro de la variada gama de formas que puede adoptar el tiempo compartido, el régimen de copropiedad. • MODALIDADES Para que exista tiempo compartido no basta que una persona tenga derecho a usar por periodos cíclicos una vivienda turística, sino que es necesario que un tercero se obligue a proporcionar en esa vivienda y en las demás, dentro de un inmueble, los servicios que sean necesarios para que el usuario−turista disfrute de un descanso o de sus vacaciones, con la posilibilidad de que lo acompañen miembros de su familia. Como ejemplos de situaciones que no constituyen tiempo compartido, se pueden citar los siguientes: • Varias personas compran una copropiedad un departamento ubicado en un edificio sujeto al régimen de propiedad y condominio y para regular su uso, celebran un contrato que les permite ocupar el inmueble cierto periodo del año cada uno de los copropietarios. • Varias personas celebran un contrato de arrendamiento con el propietario de una finca, por varios años por lo cual cada uno de los arrendatarios tiene sólo el derecho de uso del bien cierto tiempo en el año. • Un padre celebra un contrato de comodato por varios años con sus hijos respecto de un inmueble y les concede el uso gratuito, a cada hijo por periodos fijos del año. Para que se de la figura del tiempo compartido se requiere que se preste un servicio de atención, hospedaje y vigilancia dentro de un inmueble integrado por varias viviendas junto con la concesión del uso de esa vivienda por periodos determinados cada año. Dentro de la búsqueda e investigación para encontrar el medio y procedimiento más idóneo de carácter legal al tiempo compartido, se han propuesto diversas soluciones. Las más comunes son: La copropiedad; Las asociaciones o sociedades; El servicio hotelero La concesión sólo del uso y El fideicomiso. 8

• La copropiedad. Al desarrollar un sistema de tiempo compartido, puede estructurarse bajo la base de vender a los usuarios turistas una parte indivisa de cada una de las viviendas que integran el conjunto sobre el que a su vez, previamente se ha constituido el régimen de propiedad y condominio y obligar a los copropietarios de cada vivienda a pactar la obligación recíproca de permanecer en la indivisión y la regulación del uso del bien en ciertos periodos del año. En este sistema el promotor, se obliga a prestar los servicios de hospedaje, atención y vigilancia que son propios del sistema y el usuario a pagar además un precio, como contraprestación por la parte alícuota en la copropiedad, una cuota periódica de mantenimiento como contraprestación de los servicios. Esta forma de constitución del régimen del tiempo compartido puede originar muchos y graves problemas, además de serios inconvenientes prácticos. Es un sistema muy caro, ya que el usuario debe pagar un precio que generalmente es alto como comprador del indiviso y pagar los gastos de escrituración y registro de su título, además de los pagos futuros, por impuestos prediales y derecho municipales. La ventaja de esta formas, es que el usuario es el propietario y por ese medio tiene protegida su inversión y si el promotor incumple los servicios ofrecidos, por lo menos queda el inmueble para los usuarios. Hay problemas de certeza del régimen, porque como todos los usuarios son copropietarios, cualquiera de ellos puede pedir la división del inmueble o si esta no es posible, la enajenación del mismo, para terminar con la copropiedad. La objeción fundamental a esta forma de constituir el régimen es que no podría ser utilizado por los extranjeros, en atención a la prohibición constitucional de adquirir inmuebles dentro de la zona restringida y es precisamente el tiempo compartido la búsqueda de soluciones a problemas turísticos y especialmente de los turistas extranjeros que desean vacacionar en zona de playas y limítrofes con otros países. • Las asociaciones y sociedades Para estructurar un sistema de tiempo compartido pueden utilizarse tanto las asociaciones como las sociedades ya sean civiles o mercantiles. La forma más viable sería constituir primero la asociación o la sociedad; después que la persona moral ya creada adquiera el inmueble sobre el que se establecerá el sistema y posteriormente conceder a los asociados o socios el derecho a ese uso alternado por periodos generales anuales, para vacacionar. En la escritura constitutiva de la persona moral sus finalidades u objetivos; qué personas puedan ser asociados o socios; cuáles son sus derechos y sus obligaciones y por último cómo podrían ceder sus derechos y la posibilidad de su cesión. Es necesario diferenciar la regulación del inmueble y de los derechos y obligaciones de sus propietarios o usuarios, de la regulación del servicio administrativo hotelero que deba darse al usuarios turista para que éste pueda gozar del sistema. Lo normal será que la asociación adquiera la propiedad o el uso y goce del inmueble y después haga en el las divisiones y ponga las instalaciones que permitan el funcionamiento del tiempo compartido y deberá optarse ya sea porque los administradores de la persona moral sean los encargados de la administración y operación del tiempo compartido o contratar los servicios con un tercero. • El servicio hotelero El prestador tiene ya toda la infraestructura para proporcionar tanto el uso de la vivienda o habitación y los bienes muebles que se requieren, como los servicios que pretende el usuario turista. Así el prestador es una 9

empresa hotelera con instalaciones en diversos lugares del país y del extranjero, tiene la posibilidad de proporcionar intercambios de los lugares en que preste el servicio. La forma de utilizar este medio, es un simple contrato en el que el prestador se obliga a proporcionar todos los servicios del sistema de tiempo compartido a cambio de una contraprestación en dinero consistente en una suma determinada al momento o celebración del contrato y pagos periódicos posteriores sujetos a determinación, dependiendo de los costos de los servicios futuros. Esta estructura funciona como un simple derecho de apartado o una reservación hotelera y los posibles usuarios no ven con claridad ninguna ventaja sobre la posibilidad de hacer cuando lo consideren necesario y con toda oportunidad, la reservación hotelera para pasar sus vacaciones. • La concesión sólo del uso. El tiempo compartido es precisamente un sistema en que se permite a una persona el uso de una vivienda y se le proporcionan los servicios necesarios que le permiten disfrutar de una vacaciones y descanso en el sentido general y amplio de que tiene estos términos. Se otorga el uso del inmueble para que el usuario turista está consciente de que no tiene derechos de propiedad. Esta forma de proporcionar el sistema de tiempo compartido significa que no se requiere ningún mecanismo jurídico previo a la concesión de ese uso y que basta con que el propietario de un inmueble susceptible de destinarse a ese sistema ya sea persona física o moral, celebra un contrato y cierto pagos periódicos, por el mantenimiento del inmueble y por los servicios que reciba. La falta de reglamentación adecuada llevó a la comisión de muchos fraudes y estafas. • El fideicomiso. El contrato de fideicomiso lo celebran, de una parte como fideicomitente el dueño del inmueble para hacer a través de este medio la afectación del bien y ser susceptible la inscripción el Registro Público de la Propiedad, de la ubicación del inmueble; como fideicomisario en primer término el prestador del servicio de tiempo compartido o la persona a quien se le den facultades para contratar el servicio con un tercero y en ocasiones como segundo fideicomisarios los usuarios turistas y por último, como fiduciaria una institución de crédito. Deben proponerse como fines del fideicomiso precisamente el destinar el inmueble fideicomitido al servicio de tiempo compartido y la posibilidad de emitir certificados de participación que den a sus titulares el derecho a una parte alícuota de los frutos o rendimientos de los bienes, o del producto neto que resulte de su venta, si se pretende emitir a favor de extranjeros y con derecho a la parte alícuota del derecho de propiedad, si se emiten a favor de mexicanos. • EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO. Con fundamento en la teoría contractualista aceptada por el Código Civil de Quintana Roo (que aplica el método analógico al contrato de tiempo compartido con el contrato de arrendamiento y el de hospedaje). Según lo dispuesto el artículo 2772 del Código Civil de Quintana Roo, las causas de extinción del contrato de tiempo compartido, similares a las del contrato de arrendamiento, son: • Vencimiento del plazo previamente establecido en el contrato o la ley, o por estar satisfecho el propósito para el que el objeto fue dado en uso. • Por mutuo disentimiento • Por nulidad 10

• Por rescisión • Por confusión • Por pérdida o destrucción del inmueble dado en el tiempo compartido, ya sea por caso fortuito o fuerza mayor • Por expropiación del inmueble por causa de utilidad pública • Por evicción del bien dado en uso para el tiempo compartido. • DERECHO POSITIVO VIGENTE • CÓDIGO CIVIL En el Código Civil del D.F. encontramos que como en el resto de las entidades federativas, no existe ninguna regulación al respecto del tiempo compartido, como se ha venido mencionando el único estado que cuenta con una reglamentación del contrato de tiempo compartido es el estado de Quintana Roo, los artículos que comprenden se reglamentación van del 2757 al 2773, mientras que en el resto de los códigos se expresa que: Los contratos que no están especialmente reglamentados en este Código, se regirán por las reglas generales de los contratos, por las estipulaciones de las partes y, en lo que las partes fueran omisas por las disposiciones del contrato con el que tengan más analogía de los contratos en este ordenamiento. Por lo cual se emplea un método analógico. Después de ver las necesidades que origina la figura del tiempo compartido y de los problemas que se presentan tanto de hecho jurídico, es necesario avanzar en la materia y pugnar porque en los códigos civiles se incluya una reglamentación de las materias que son propias de ese ordenamiento, como son las reglamentadas con la prestación del inmueble y la inscripción en el Registro Público de la Propiedad de la afectación del sistema, y con la reglamentación del contrato de tiempo compartido. • CÓDIGO DE COMERCIO En el Código de Comercio se establece en el artículo 75 que: ARTICULO 75 La ley reputa actos de comercio: I.− Todas las adquisiciones, enajenaciones y alquileres verificados con propósito de especulación comercial, de mantenimientos, artículos, muebles o mercaderías, sea en estado natural, sea después de trabajados o labrados; II.− Las compras y ventas de bienes inmuebles, cuando se hagan con dicho propósito de especulación comercial; III.− Las compras y ventas de porciones, acciones y obligaciones de las sociedades mercantiles; IV.− Los contratos relativos y obligaciones del estado u otros títulos de crédito corrientes en el comercio; V.− Las empresas de abastecimientos y suministros; VI.− Las empresas de construcciones, y trabajos públicos y privados; VII.− Las empresas de fabricas y manufacturas; VIII.− Las empresas de transportes de personas o cosas, por tierra o por agua; y las empresas de turismo; IX.− Las librerías, y las empresas editoriales y tipografías; 11

X.− Las empresas de comisiones, de agencias, de oficinas de negocios comerciales y establecimientos de ventas en publica almoneda; XI.− Las empresas de espectáculos públicos; XII.− Las operaciones de comisión mercantil; XIII.− Las operaciones de mediación de negocios mercantiles; XIV.− Las operaciones de bancos; XV.− Todos los contratos relativos al comercio marítimo y a la navegación interior y exterior; XVI.− Los contratos de seguros de toda especie, siempre que sean hechos por empresas; XVII.− Los depósitos por causa de comercio; XVIII.− Los depósitos en los almacenes generales y todas las operaciones hechas sobre los certificados de deposito y bonos de prenda librados por los mismos; XIX.− Los cheques, letras de cambio o remesas de dinero de una plaza a otra, entre toda clase de personas; XX.− Los vales u otros títulos a la orden o al portador, y las obligaciones de los comerciantes, a no ser que se pruebe que se derivan de una causa extraña al comercio; XXI.− Las obligaciones entre comerciantes y banqueros, si no son de naturaleza esencialmente civil; XXII.− Los contratos y obligaciones de los empleados de los comerciantes en lo que concierne al comercio del negociante que los tiene a su servicio; XXIII.− La enajenación que el propietario o el cultivador hagan de los productos de su finca o de su cultivo; XXIV. Las operaciones contenidas en la ley general de títulos y operaciones de crédito; XXV.− Cualesquiera otros actos de naturaleza análoga a los expresados en este código. En caso de duda, la naturaleza comercial del acto será fijada por arbitrio judicial. Por la disposición marcada en este artículo, se tendrán que cumplir con las formalidades establecidas para que sea válido el contrato de tiempo compartido, ya que de no ser así podrá sufrir nulidad absoluta. • LEY FEDERAL DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR DE LA PROFECO En esta Ley se engloban en dos artículos, que nada tienen que ver con la figura que se debe proponer, y en donde se dispone lo siguiente: ARTICULO 63.− Los sistemas de comercialización consistentes en la integración de grupos de consumidores que aportan periódicamente sumas de dinero para ser administradas por un tercero, destinadas a la adquisición de determinados bienes y servicios, sólo podrán ponerse en práctica previa notificación a la Secretaría y se cumplan los requisitos que fije el reglamento. Con excepción de lo dispuesto en la fracción III del artículo 103 de la Ley de Instituciones de Crédito.

12

ARTICULO 64.− La prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre o de la forma que se dé al acto jurídico correspondiente, consiste en poner a disposición de una persona o grupo de personas, el uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, en una unidad variable dentro de una clase determinada, por períodos previamente convenidos, mediante el pago de alguna cantidad, sin que, en el caso de inmuebles, se transmita el dominio de éstos. ARTICULO 65.− La venta o preventa de un servicio de tiempo compartido sólo podrá iniciarse previa notificación a la Secretaría y cuando el contrato correspondiente especifique: I.− Nombre y domicilio del proveedor; II.− Lugar donde se prestará el servicio; III.− Determinación clara de los derechos de uso y goce de bienes que tendrán los compradores, incluyendo períodos de uso y goce; IV.− El costo de los gastos de mantenimiento para el primer año y la manera en que se determinarán los cambios en este costo en períodos subsecuentes; V.− Las opciones de intercambio con otros prestadores del servicio y si existen costos adicionales para realizar tales intercambios; y VI.− Descripción de las fianzas y garantías que se otorgarán en favor del consumidor. Como se puede apreciar, se protegen los derechos del consumidor, pero sin una estructuración previa de lo se trata de proteger. • REGLAMENTO DE LA PRESTACIÓN DEL SERVICIO TURÍSTICO DE TIEMPO COMPARTIDO Este ordenamiento actualmente abrogado, estaba compuesto por 65 artículos donde se enmarcaba el contrato del tiempo compartido, que operaba en todo el país. ARTÍCULO 2.− El presente Reglamento tiene por objeto regalar la prestación del servicio turístico del sistema de tiempo compartido sobre bienes muebles e inmuebles. ARTÍCULO 3.− Para efectos de este Reglamento se entiende por: • La secretaría: el servidor público competente, en los término del Reglamento Interior de la Secretaria de Turismo. • Sistema de tiempo compartido, independientemente de la denominación que se le dé a la forma de contratación: todo acto jurídico por el cual se conduce a una persona al uso, goce y demás derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, ya sea una unidad cierta, considerada en lo individual o una unidad variable dentro de una clase determinada, durante un periodo específico, o intervalos previamente establecidos, determinados o determinables. • Usuario − turista: a la persona que adquiere los derechos mencionados en el párrafo anterior, así como a cualquier otra que haga uso de los mismos, con justo título. • Establecimiento: el bien en el que se presta el servicio turístico del sistema de tiempo compartido. • Prestador: la persona física o moral que tenga a su cargo la administración del sistema, el 13

mantenimiento y operación del establecimiento, debiendo estar domiciliada en el territorio de los Estados Unidos Mexicanos. Aún cuando el prestador contrate con terceros la prestación de los servicios que proporcionen a los usuarios− turistas y al establecimiento en los términos del presente Reglamento. ARTÍCULO 5.− Para poder operar, el prestador deberá obtener su inscripción, así como la del establecimiento correspondiente, en el Registro Nacional de Turismo. ARTÍCULO 18.− El servicio principal de los establecimientos es proporcionar a una persona, a cambio de un precio cierto y determinado, el uso y goce de un bien o parte del mismo, ya sea una unidad cierta considerada en lo individual o una unidad variable dentro de una clase determinada durante un periodo específico, a intervalos previamente establecidos, determinados o determinables. ARTÍCULO.− 22 Cuando el usuario −turista no este al corriente en el pago de sus cuotas, el prestador podrá suspenderle el servicio. ARTÍCULO36.− La Secretaría recibirá y atenderá las quejas que los usuarios − turistas presenten por escrito, los que deberá de acompañarse de los elementos probatorios de los hechos asentados en las mismas. También dará curso a las quejas que se contengan en los libros de registro de quejas y sugerencias. • INSTITUCIONES RELACIONADAS CON EL TIEMPO COMPARTIDO • SECRETARÍA DE TURISMO La Secretaría de Turismo es la encargada de impulsar el desarrollo turístico, y el tiempo compartido es una de las formas de impulsar, por estas razones se ve obligada a participar en la vigilancia y regulación e interviene de la siguiente forma: ARTÍCULO 37.− Los prestadores de servicios turísticos deberán describir claramente en qué consiste el servicio que ofrecen, así como la manera en que se prestará. Los prestadores de servicios están obligados a respetar los términos y condiciones ofrecidos o pactados con el turista. ARTÍCULO 38.− En caso del que el prestador del servicio turístico incumpla con uno de los servicios ofrecidos o pactados o con la totalidad de los mismos, tendrá la obligación de reembolsar, bonificar o compensar la suma correspondiente al servicio incumplido, o bien podrá prestar otro servicio de la misma calidad o equivalencia al que hubiere incumplido, a elección del turista. ARTÍCULO 39.− Para determinar si el servicio prestado cumple con la calidad ofrecida, se tomarán como referencia las normas mexicanas y a falta de éstas, las establecidas por organismos internacionales, salvo que el prestador de servicios haya descrito ostensiblemente las características y la forma en que se preste el servicio. ARTÍCULO 40.− Cuando el turista resida en la República Mexicana, podrá presentar su denuncia ante la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor, en la oficina más cercana a su domicilio. Si el turista reside en el extranjero, también podrá denunciar ante la Procuraduría Federal de Protección al Consumidor, las violaciones a la presente Ley por correo certificado y seguir el procedimiento de conciliación o de arbitraje por ese mismo medio o por cualquier otro medio de comunicación que acuerden las partes y que permita hacer el procedimiento más expedito. La denuncia podrá presentarse también por conducto de las Representaciones de la Secretaría en el extranjero, 14

a elección del afectado • SECRETARÍA DE COMERCIO La secretaría de Comercio es la encargada de vigilar que los prestadores del servicio de tiempo compartido, estén legalmente constituidas, para lo cual se encarga de regular el proceso mediante lo dispuesto en el artículo 75 fracción VIII del Código de Comercio, para lo cual se tienen que cumplir con determinados requerimientos, y de esta vigilancia se encargará dicho Secretaría. • PROFECO Como se ha mencionado anteriormente esta institución es la que expide los artículos relacionados con el tiempo compartidos, lo que trata de lograr este organismo es que no existan abusos por parte de los prestadores del servicio de tiempo compartido, para lo cual están en constante vigilancia de las acciones que tienen relación con el tiempo compartido. • CONCLUSIONES A lo largo de este trabajo hemos podido visualizar de forma muy general los problemas que se han ocasionado por la falta de reglamentación con respecto al servicio turístico del tiempo compartido, que han derivado en diversos abusos y perjuicios por parte de los prestadores del servicio del tiempo compartido, hacia los usuarios − turistas, que han adquirido de alguna forma este derecho. El contrato de tiempo compartido, no puede recibir una nominación en cuanto al derecho que se maneja, ya que como analizamos, existen dos principales teorías que son opuestas, pero a mi parece, el tiempo compartido es un derecho, sobre un bien determinado, derecho que es de uso y de goce, pero que no pertenece a nuestra universalidad del patrimonio, pero que podemos reclamar, si no se cumple con lo que se estipula dentro del contrato del tiempo compartido, por lo que lejos de ser un derecho real, bien podríamos considerarlo como un derecho personal, es decir un derecho de crédito. Pero lejos de la opinión que cada uno de nosotros tengamos con respecto al tiempo compartido, urge que se ponga especial atención en esta figura, para que se dejen de cometer abusos, por la ausencia de un verdadero marco jurídico, donde se pueda establecer ampliamente la figura del tiempo compartido. Desafortunadamente los intentos que se han hecho al respecto de la regulación se han abrogado, ya sea por descuido o por ineptitud de las personas que están a cargo de la importante labor legislativa. Esperemos que próximamente exista una verdadera reglamentación al respecto del tiempo compartido, sobre todo en los códigos civiles, y no en leyes secundarias que nada o poco tienen que ver con la reglamentación de los contratos, aunque la intensión es buena no es lo mejor tener dos artículos que regulen el tiempo compartido en una ley que protege al consumidor, pero que no reglamenta dicha figura, por lo cual de poco sirve que existan estos artículos, ya que no hay una base para tener un parámetro entro lo que va conforme al derecho, aunque pueda aplicarse algún tipo de analogía como lo señala el código civil del Distrito Federal. • BIBLIOGRAFÍA • GUTIERREZ Y González, Ernesto. Patrimonio. Ed. Porrua. 3ª ed. 1990. • VILLASEÑOR Dávalos, José Luis. Derecho turístico Mexicano. Colección de textos jurídicos universitarios. Ed. Harla. 1992. • ZAMORA Y Valencia, Miguel Angel. Contratos Civiles. Ed. Porrua. 5ª ed. 1994. 15

• Ley Federal de Protección al Consumidor de la PROFECO: • COLIN Sánchez, Guillermo. Reglamento de la Prestación del Servicio Turístico de Tiempo Compartido Comentado. Ed. Porrua. 1990 • Ley Orgánica de la Secretaría de Turismo.

16