1049. León vrs. Urbina SALA DE LO CIVIL DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA: Antiguo Cuscatlán, a las doce horas y cinco minutos del día seis de julio de mil novecientos noventa y ocho. Vistos en casación de la sentencia pronunciada por la Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, a las quince horas y cuarenta y cinco minutos del día treinta y uno de mayo de mil novecientos noventa y cinco, decidiendo en apelación de la dictada por el Juez Segundo de lo Civil del municipio de San Salvador, a las diez horas treinta minutos del día cinco de octubre de mil novecientos noventa y cuatro, en el juicio civil ordinario de resolución de contrato de arrendamiento con promesa de venta, promovido por los Licenciados Hilda Edith Herrera Reyes y Ricardo Alberto Iglesias Herrera, en carácter de apoderados generales del señor Roberto Urbina, contra el señor German León Escobar. Han intervenido en primera instancia los Licenciados Herrera Reyes e Iglesias Herrera, en el carácter dicho, y el señor German León Escobar en forma personal y luego por medio de sus apoderados judiciales Licenciados José Carlos Silva y Oscar Alfonso Tejada Ibañez. En segunda instancia los Licenciados Silva y Tejada Ibañez en el carácter dicho, y el Licenciado Iglesias Herrera como apoderado del señor Escobar. Y en casación, el Licenciado Iglesias Herrera y el Licenciado José Carlos Silva, en el carácter antes expresado. LEIDOS LOS AUTOS; Y, CONSIDERANDO: I.- La sentencia de primera instancia dice: "FALLO: A) Declárase terminado el contrato de arrendamiento del inmueble relacionado en la escritura pública celebrada a las once horas del día seis de junio de mil novecientos ochenta y nueve ante los oficios notariales del doctor Carlos Amílcar Amaya, y que corre a fs. 5 a 9 celebrada entre los señores Roberto Urbina y German León Escobar, ubicado en Colonia Centro América pasaje diez casa número dos de esta ciudad; B) ordénase la desocupación del inmueble antes relacionado; C) Condénase al señor German León Escobar, a pagar al señor Roberto Urbina, los cánones de arrendamiento pactados a razón de dos mil doscientos colones mensuales, a partir del mes de junio de mil novecientos noventa y uno, hasta la desocupación del inmueble arrendado; D) Condénase al señor German León Escobar, a indemnizar al señor ROBERTO URBINA, los perjuicios que el incumplimiento de sus obligaciones pactadas en el contrato de arrendamiento consignado en la escritura pública relacionada en el literal a) de este fallo, hubiere irrogado a su acreedor; y E) Absuélvase al demandado a las costas procesales. NOTIFÍQUESE.""" II.- La Cámara de segunda instancia resolvió: ""DIJERON: a) Revócase la sentencia apelada de que se ha hecho mérito, dejando expedito a las partes su derecho para volver a controvertirlo; b) Declárase que la demanda es inepta; c) Condénase en costas a la parte actora y en los daños y perjuicios."

III.- No estando conforme con el fallo de segunda instancia, el Licenciado Ricardo Alberto Iglesias Herrera interpuso recurso de casación en los términos siguientes: ""II) MOTIVO EN QUE SE FUNDA EL RECURSO, PRECEPTO INFRINGIDO Y CONCEPTO DE LA INFRACCION. 1) Motivo en que se funda el recurso: El presente recurso de casación se interpone por infracción de ley o doctrina legal en virtud de interpretación errónea de la Ley cometida por la Honorable Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro (artículo 3 núm. 2 Ley de Casación). 2) Precepto infringido: artículo 1360 del Código Civil. 3) Concepto de la infracción. 2.1.) Antecedente. Para explicar el porqué se considera que se ha cometido infracción de ley por interpretación errónea del artículo 1360 C., hay necesidad de relacionar brevemente los hechos y los fallos de primera y segunda instancia: Con fecha seis de junio de mil novecientos ochenta y nueve, nuestro mandante ROBERTO URBINA celebró contrato de arrendamiento con promesa de venta sobre parte de un inmueble de naturaleza urbana con el señor GERMAN LEON ESCOBAR, en cuya oportunidad el demandado pagó una suma de dinero (arras) y quedó adeudando otra cantidad a cuenta del precio, la cual iba a ser cancelada por medio de cuotas mensuales fijas y sucesivas, además de asumir otras obligaciones. La Cláusula VI del contrato disponía: "El incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las estipulaciones convenidas o la mora en el pago de los cánones del arrendamiento y sus intereses, en su caso, hará caducar el presente contrato, y el arrendante tendrá derecho a recobrar el inmueble arrendado sin necesidad de desahucio, término del mismo ni providencia judicial ni administrativa alguna, renunciando el arrendatario a sus beneficios y sin que tenga el arrendante en caso alguno la obligación de reintegrar algún valor recibido en razón de este contrato". Pese a tales obligaciones, el señor León Escobar no pago las cuotas a partir de junio de mil novecientos noventa y uno ni cumplió con los demás términos del contrato. Por ello, en calidad de apoderado del señor Urbina promovimos un juicio ordinario de resolución del contrato de arrendamiento con promesa de venta ante el Juzgado Segundo de lo Civil de este Distrito Judicial. En su sentencia definitiva, el Juez Segundo de lo Civil falló a nuestro favor, no declarando la resolución del contrato, sino la terminación del mismo, sobre la base del siguiente razonamiento: "Cabe considerar que, efectivamente, el arrendatario no ha cumplido con lo pactado en el contrato, pues no se ha excepcionado respecto al incumplimiento que se le imputa, por lo que de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 1360 C., el contrato de arrendamiento debe declararse terminado y no resuelto, ya que la resolución opera en los contratos bilaterales de ejecución instantánea, lo cual según lo dispuesto en el artículo 1358 C. opera hacia el pasado; en cambio, en los contratos de tracto sucesivo lo que procede es declarar su terminación, la cual según lo sostiene la doctrina de los expositores del derecho, opera sus efectos hacia el futuro. En razón de ello, la parte actora debió haber pedido la terminación y no la resolución del contrato de arrendamiento; de todas maneras, la inadecuada forma de manifestarse la pretensión constituye una especie de omisión de derecho, que a la luz del artículo 203 Pr. C., puede ser suplida por el juez.... En razón de lo expuesto, es procedente declarar terminado el contrato de arrendamiento del inmueble que se relaciona con la demanda y ordenar la desocupación del mismo". La parte demandada, por considerarse perjudicada por el fallo, interpuso recurso de apelación de la sentencia definitiva para ante la Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro. Luego de los trámites de ley, en su sentencia definitiva, la Cámara manifestó que, efectivamente, en el caso sub judice, no correspondía declarar la resolución del contrato, sino la terminación del mismo, por cuanto el arrendamiento era un contrato de tracto sucesivo y no bilateral, pero que, en todo caso, el Juez de primera

instancia no podía subsanar de oficio los errores de la parte petitoria que, a su juicio, cometimos en la demanda, por lo cual revocó la sentencia de primera instancia, declaró inepta la demanda por haber pedido la resolución y no la terminación del contrato y condenó a la parte actora en daños y perjuicios. 2.2.) Concepto de la infracción. Es precisamente la base de este razonamiento la que contiene interpretación errónea del artículo 1360 C., y la subsecuente procedencia del recurso de casación por infracción de ley. La Cámara ha considerado que el contrato de arrendamiento con promesa de venta no es un contrato bilateral a la luz del artículo 1360 C., por lo que no corresponde resolverlo sino declararlo terminado y falló en consecuencia. Esta interpretación es errónea. Hay interpretación errónea de ley cuando no se da aplicación a la ley en su verdadero sentido, esto es, no se da a la norma el sentido jurídico correcto bajo el supuesto de que si se reconoce su existencia. La Cámara si ha reconocido la existencia del artículo 1360 C., pero interpreta erróneamente su alcance en la situación que nos ocupa. Al considerar que los contratos de arrendamiento con promesa de venta no son bilaterales y que, por lo tanto, no son objeto de la condición resolutoria tácita del artículo 1360 C., sino de la declaratoria de terminación, ha cometido infracción de ley por interpretación errónea del citado artículo. En otras palabras, al analizar la Cámara los contratos que son tutelados por el artículo relacionado, se ha excluido indebidamente de sus efectos a un tipo de contrato, lo cual implica que se le está interpretando erróneamente. Sobre este problema volveremos en seguida. En este caso no nos encontramos ante una aplicación indebida de ley, que ocurre cuando, no obstante haber seleccionado e interpretado debidamente y calificado correctamente los hechos, la conclusión contenida en el fallo no es la que razonablemente corresponde; es decir, al aplicar el silogismo jurídico -norma más hechos por tanto conclusión-, no hubo un resultado irracional. La Cámara consideró el artículo 1360 como la norma aplicable; consideró igualmente que el contrato de arrendamiento con promesa de venta no era bilateral y concluyó, en consecuencia, que no era aplicable al caso. Así bajo esta óptica, el silogismo jurídico no tiene fallas; la falla ocurrió al interpretar el alcance de la disposición contenida en el artículo 1360, la cual, en el razonamiento de la Cámara, no se extendería a los llamados contratos de arrendamiento con promesa de venta, lo que constituye una interpretación errónea de ley que desnaturaliza uno de los elementos del silogismo -la premisa normativa-, pero en su fondo, no en el proceso lógico. En este último supuesto, concurriría el motivo de aplicación indebida de ley en la casación. De hecho, el Juez de Primera Instancia cayó en el mismo error de interpretación. De hecho, el Juez de Primera Instancia cayó en el mismo error de interpretación, pero no apelamos de su sentencia porque consideramos que, pese a sus fallas, no nos irrogaba perjuicio como parte actora. Pasemos ahora a exponer los argumentos que demuestran la existencia de la interpretación errónea del artículo 1360 C. en que incurrió la Honorable Cámara Primera de lo Civil. El contrato celebrado entre las dos partes es un contrato de arrendamiento con promesa de venta. Tanto en la sentencia del Tribunal de Primera Instancia como en la Sentencia de la Cámara de Segunda Instancia se han considerado como dos contratos distintos e incluso con preeminencia del arrendamiento sobre la promesa de venta, pues la Cámara falla afirmando que lo que debió pedirse en la demanda inicial era la terminación del contrato y no su resolución como se solicitó originalmente. Sin embargo, a nuestro juicio, el arrendamiento con promesa de venta que nos ocupa no son dos contratos sin relación, como ha sido manejado por ambos tribunales. Puede, en todo caso, interpretar el arrendamiento con promesa de venta de dos maneras: a) Como dos contratos con una relación de subordinación; y, b) Como un contrato único que adopta en un solo formato las

características de dos contratos (arrendamiento y promesa de venta). Como veremos, bajo cualquier óptica que se aborde el problema, es aplicable la resolución del contrato de arrendamiento con promesa de venta y no su terminación. Veamos, entonces, las implicaciones de cada una de las interpretaciones. A) Dos contratos con una relación de subordinación. Nuestro Código Civil impone como regla de interpretación que, cuando se conoce claramente la interpretación de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras. La jurisprudencia también ha recogido por mucho tiempo ese sentido de interpretación, al encontrar que las cláusulas de un contrato deben interpretarse unas por otras dando a cada una el sentido que más convenga al contrato en su totalidad (Revista Judicial, Octubre 1923 pág. 224). Al analizar el contrato realizado entre las partes, encontramos claramente que la voluntad final de ambas era realizar la compraventa y que las cláusulas que se identifican como arrendamiento se subordinan a esa intención. - El contrato principal en este caso es la promesa de venta: se entrega el inmueble, no hay tradición, se entrega parte del precio y hay parte pendiente; el demandado señor León Escobar paga con arras y debió seguir pagando. El arrendamiento se utiliza aquí como una figura para proteger y regular el uso del inmueble que ya ha sido entregado con la intención de hacer posteriormente la tradición y, además, el precio de la futura compraventa está representado por los cánones de arrendamiento. Es así que el arrendamiento se vuelve un contrato accesorio a la promesa de venta, y, como dice el aforismo jurídico, debe seguir la suerte de su principal. La promesa de venta es entonces el contrato principal, pues subsiste por sí mismo sin necesidad de una convención (Art. 1313 C.) En este caso, el arrendamiento, por el contrario, no subsiste por sí mismo, sino que tiene por objeto regular el cumplimiento de la obligación principal (el pago del precio, el cuido del inmueble, su devolución, etc. en caso de no cumplirse la promesa de venta). Por su propia naturaleza, la promesa de venta es un contrato sinalagmático. Nacen obligaciones recíprocas (bilateralidad) y por lo tanto es susceptible de aplicarle la condición resolutoria del artículo 1360 C. Por ser sinalagmático el contrato principal, el incumplimiento de las obligaciones debía resolver el contrato e, igualmente y como consecuencia lógica, el contrato secundario ser resuelto. De otra forma, al declarar o exigir judicialmente su terminación se está tergiversando erróneamente la relación de subordinación entre ambos. - Precisamente, la Cámara interpretó erradamente esa subordinación al revocar la sentencia de primera instancia y declarar inepta la demanda por no haberse solicitado la terminación del arrendamiento, lo cual acarrea como consecuencia la interpretación errónea de los alcances de la cláusula resolutoria del artículo 1360 C. Es más, la cláusula VI del contrato arriba relacionada, que trae como consecuencia la "caducidad" del arrendamiento por incumplimiento de las obligaciones del demandado, es realmente una cláusula resolutoria, como adelante explicaremos. B) Contrato único que adopta en un solo formato las características de dos contratos (arrendamiento y promesa de venta). Por regla general, según el artículo 1605 C., la compraventa es perfecta desde que las partes han convenido en la cosa que es objeto de la venta, salvo excepciones, como en el caso de inmuebles (contrato solemne). Con el solo hecho de ponerse de acuerdo la venta sería perfecta, pero la ley exige en el caso de inmuebles que se otorgue escritura pública para reputarlas perfectas. La promesa de venta es, bajo este enfoque, un contrato encaminado a garantizar el perfeccionamiento de un posterior contrato de compraventa; ese carácter obliga a las partes a rodear de otros formalismos las cláusulas del contrato, recurriendo muchas veces a la figura del arrendamiento, lo cual no hace de este un contrato principal, sino meras cláusulas accesorias. De hecho, podría recurriese a otras figuras como la venta con reserva de

dominio, si no quisiese hacer la promesa de venta, o incluso a una simple promesa de venta en las que entregue el inmueble sin necesidad de cláusulas de arrendamiento. - Dado que se cumplieron en la promesa de venta varias de las obligaciones esenciales de la compraventa - acuerdo sobre el bien y el precio, entrega del inmueble, arras, etc. , aunque aún no se efectuase la tradición ni se completase el precio, hay un verdadero contrato sinalagmático sujeto a la cláusula resolutoria del artículo 1360 C.; en consecuencia, no hay lugar a terminación del contrato por el incumplimiento, sino solo la posibilidad de optar entre el pago del precio (cumplimiento de la otra parte y la posterior tradición) o la resolución de la obligación. Y la Cámara no interpretó el artículo 1360 de esa forma.-De hecho, el término "arrendamiento con promesa de venta" aunque muy utilizado en nuestro medio, nos parece inadecuado. Su nombre correcto sería el de "venta con reserva de dominio". La compraventa, en términos generales, es u contrato consensual, pues basta que las partes se pongan de acuerdo en el precio y en la cosa para que este perfeccionado, aunque nuestro legislador lo vuelve un contrato solemne en el caso de los inmuebles. Veamos sus características a la luz de un ejemplo típico, el caso que nos ocupa. La costumbre salvadoreña ha consagrado el uso del término arrendamiento con promesa de venta para definir un verdadero contrato único, con elementos de la compraventa, algunos cumplidos inmediatamente, otros a ser cumplidos en el futuro. Así, nuestro poderdante entregó al demandado el inmueble objeto de la compraventa (entrega de la cosa), aunque por supuesto sin hacer la tradición, que sería realizada al serle entregado el resto del precio; el precio fue convenido entre ambas partes contratantes; el demandado entregó cierta cantidad de dinero (arras) como parte del precio y el resto del precio iba a ser entregado en cuotas periódicas (lo que se identifica en el contrato como canon de arrendamiento). Es decir, se habían cumplido buena parte de los elementos del contrato de compraventa, pero esta no se había perfeccionado totalmente, por no otorgar la escritura de compraventa propiamente ni haberse efectuado la tradición. Ya existen, por tanto, obligaciones bilaterales recíprocas. En el contrato llamado "arrendamiento con promesa de venta" no hay un verdadero arrendamiento, pues la entrega del inmueble no se hace con el ánimo de arrendar sino con el ánimo de entregarlo anticipadamente al futuro comprador, y las sumas que se cobran no es por el mero uso del inmueble sino como parte del precio. Claro, en este tipo de contratos se consigna una cláusula que impone una atribución por el uso del inmueble en caso de incumplimiento, es decir, que la parte del precio pagado periódicamente durante el tiempo de la entrega queda en beneficio del vendedor (o promitente vendedor, como suele llamarse), pero esta cláusula es una verdadera cláusula penal (Art. 1406 C.) que no modifica la naturaleza del contrato ni impide la existencia de la condición resolutoria, ni vuelve a esta parte del precio un canon de arrendamiento. Tenemos, pues, que la entrega de la cosa por el vendedor debe corresponder la del pago del precio por el comprador, aún mediante mensualidades, de manera que como la característica de estas obligaciones es la reciprocidad, en lo que toca a su incumplimiento caen de lleno bajo lo dispuesto en el artículo 1360 C.; en otras palabras, cuando uno de los obligados no se ajusta a lo pactado, atribuye al otro la facultad de resolverlas, pudiendo optar el perjudicado por el cumplimiento de aquello en que la obligación consistía o en su resolución, con indemnización de perjuicios en uno u otro caso. Cualquiera que fuese la visión con que se definiese la naturaleza del contrato de arrendamiento con promesa de venta, no cabe duda que es un contrato bilateral que puede resolverse por el incumplimiento de las obligaciones del demandado. Por esto, nuestro poderdante podría haber hecho la tradición (cumplir su parte) y quedarse reclamando únicamente el resto del precio, que originalmente estaba

representado por los cánones de arrendamiento; sin embargo, optó por la resolución del contrato sinalagmático de arrendamiento con promesa de venta con indemnización de daños. De esta forma, nuestra demanda original fue correctamente planteada, al solicitar la resolución del contrato al amparo del artículo 1360 C. y no su terminación." "Citamos a continuación, in extenso, un caso aparecido en la Revista General de Legislación y Jurisprudencia Española (Madrid, 1949) que refleja la extendida y correcta doctrina y jurisprudencia española al resolver situaciones como la que nos ocupa: "Por documento privado, los señores A y B comprometieron en venta una casa, estipulándose que el precio de 2,250 pesetas habría de entregarse en el plazo de un mes, y caso que no se hiciera así, el comprador quedó obligado a abonar al vendedor intereses al 8 por 100 anual sobre el importe del precio, pactándose, además, que la escritura pública (de compraventa) se otorgaría cuando se satisficiera el precio, y que la parte que incumpliera el contrato, pagaría a la otra 500 pesetas como pena. El vendedor entregó, desde luego, la casa vendida, poniendo en posesión de ella al comprador, pero este ni ha pagado el precio ni ha abonado nada por intereses, a pesar de que han transcurrido cerca de dos años desde que se celebró el contrato. Con estos antecedentes y teniendo en cuenta que el referido contrato, ya se estime como promesa de venta o compraventa, es de prestaciones recíprocas, el vendedor A, fundado en el artículo 1124 del Código Civil (este artículo tiene su correlato en el artículo 1360 del Código Civil Salvadoreño), ha optado por pedir la resolución del contrato con la indemnización de perjuicios, ya que por la insolvencia en que hoy está el comprador B, no puede conseguir que este abone el precio. Es innegable que el contrato de que se habla es de prestaciones recíprocas, y, por tanto, de las comprendidas en la disposición del artículo 1124 del Código Civil, ya que consisten, por parte de A, en la entrega de la cosa vendida o prometida en venta, y por parte B, en la entrega del precio convenido, y no se puede concebir cada una de estas prestaciones sin la otra, que es lo que imprime carácter de reciprocidad, pues como ha dicho Larombiere: "en todo contrato sinalagmático, cada parte no asume obligación, sino en vista y en razón de la que la otra parte contrae a su favor". Cumplida por A su obligación de entregar el inmueble e incumplida por B la suya de pagar el precio estipulado en el plazo prefijado, nace a favor de aquel la facultad de resolver dicho contrato, al tenor del citado Art. 1124 del Código Civil; y, por tanto, debe prosperar la acción resolutoria. No compartimos el criterio restringido de que la única acción que puede ejercitar A es la de exigir el cumplimiento del contrato o sea el pago del precio, porque los términos del contrato no autorizan a estimar el derecho de opción establecido en el citado precepto, limitado al cumplimiento de la obligación del pago del precio. Para llegar a esta limitación, fuera preciso que expresamente se hubiese renunciado a la acción resolutoria, por cuanto esta ha de entenderse siempre implícita en las obligaciones recíprocas. No es, por tanto, necesario el pacto expreso para su ejercicio; la cláusula de resolución, según Zacharie-Crome, está siempre contenida normalmente ex fictione iuris en todos los contratos sinalagmáticos y solo en ellos. Si A no tuviese más que la acción de cumplimiento del contrato, resultaría completamente ilusorio frente ante la insolvencia de B; y la ley que fundamenta indudablemente la resolución, en sentimientos de equidad, no puede amparar ese criterio exclusivista, porque expresamente no se haya pactado aquella facultar de resolución, pues como ha dicho también el culto escritor M. Miguel Traviesas, en reciente trabajo, "es un interés posible no pactado del contratante fiel al contrato, lo que la ley tiene en cuenta para hacer viable que se decrete la resolución". Nuestra jurisprudencia, desde principios de siglo, también ha adoptado ese enfoque. Ya en una sentencia de Tercera Instancia de 1902 (Revista Judicial, Agosto 15, 1902 pág. 367),

claramente se establece que procede la resolución de una promesa de venta, si el que debía vender no cumple en la fecha estipulada. Desde entonces, no sólo se reconoció la posibilidad de que procede la resolución de una promesa de venta mediante la condición resolutoria tácita, sino que la resolución de la promesa de venta es independiente de si se entregó o no la cosa a la otra parte. De esta forma, y de acuerdo a la jurisprudencia sentada, "el efecto de la resolución es volver las cosas al estado que antes tenían, devolviéndose lo que cada uno hubiere recibido con sus intereses legales. Así, el presunto vendedor debe restituir la parte de precio que había recibido, y el presunto comprador, devolver la cosa objeto del contrato, en caso de habérsele entregado, y pagar el valor del uso y explotación, aunque esto no se hubiese pedido" (sentencia citada). Cabe destacar, además, que la jurisprudencia salvadoreña reconoce que el uso y explotación del bien (el llamado "arrendamiento" en este tipo de contratos) da lugar a obtener un pago (el "canon" adeudado). Una interpretación diferente del artículo 1360 y de la promesa de venta como contrato bilateral implica, como queda demostrado, una interpretación errónea de ley. Nuestra jurisprudencia, por otra parte, ha sido pacífica en reconocer que en los contratos bilaterales, (como en una promesa de venta que impone obligaciones a ambas partes, aún en caso de haberse entregado el inmueble), si un aparte no cumple lo pactado, la otra puede pedir la resolución del contrato (Véase, por ejemplo, las Revistas Judiciales de Agosto de 1918, pág. 981, y Agosto y Septiembre de 1919, pág. 182) y claramente ha identificado a la promesa de venta (el contrato principal) como un contrato bilateral, independientemente de si se entregó el inmueble y de si se paga el precio utilizando la figura del canon de arrendamiento. Los profesores Mazceaud, en sus lecciones sobre derecho civil francés (Buenos Aires, 1969, tomo III, pág. 334 y siguientes) manifiestan que "el artículo 1184 del Código Civil reserva la resolución para los contratos sinalagmáticos. Se extiende el ámbito de la resolución a los contratos sinalagmáticos imperfectos e incluso a ciertos contratos reales unilaterales... Cuando un contratante no cumpla con su obligación, el acreedor puede exigir el cumplimiento en especie o por equivalente. Esa posibilidad está abierta al acreedor de una obligación nacida de un contrato sinalagmático.. Pero el acreedor de una obligación nacida de un contrato sinalagmático tiene otra posibilidad: posee una opción, que no se le concede a los demás acreedores. En lugar de reclamar el cumplimiento, tiene derecho a pedirle a los tribunales que pronuncien la resolución; es decir, el aniquilamiento retroactivo del contrato. El vendedor que no pueda hacer que se le pague el precio, puede demandar la resolución de la venta (y de la promesa de venta agregaríamos nosotros), en vez de reclamar el pago de la suma convenida y entregar la cosa; no recibirá el precio, pero tampoco entregará la cosa, y la recuperará si ya la hubiera entregado". Más adelante (ib., pág. 346) se afirma que una promesa de contrato -como una promesa de comodato- es, en sí, sinalagmática y, por tanto, sujeta a resolución. "A fin de evitar el ser compelidas a dirigirse a los tribunales para que pronuncien estos la resolución, -continúan los profesores Mazeaud- las partes suelen insertar en el contrato una cláusula resolutoria, denominada también pacto comisorio... Es preciso admitir la validez de las cláusulas (contractuales) referentes a la resolución y, en consecuencia, considerar como meramente supletorias las reglas legales que rigen la resolución. Resulta posible para las partes, o bien decidir que el acreedor no demandará la resolución, o bien, -lo cual es mucho más frecuente- que se incurrirá de pleno derecho en la resolución, en caso de incumplimiento total o parcial, sin que haya necesidad de que la pronuncien los tribunales; es el pacto comisorio, denominado en la práctica cláusula resolutoria. Sin duda, cuando tal cláusula figure en el contrato, sucede que la parte que no ha cumplido o que ha cumplido mal, se niega a admitir la

resolución y los tribunales son llamados así a intervenir. Pero en este supuesto -y constituye una diferencia esencial con la resolución judicial- el juez se limita a verificar el incumplimiento y la resolución; no dispone de ningún poder que le permita no pronunciar la resolución". Independientemente de los términos usados, la cláusula VI del contrato de arrendamiento con promesa de venta es un verdadero pacto comisorio, con las consecuencias de devolución del inmueble, no reintegro de los valores recibidos y la resolución de la promesa de venta, puesto que, de conformidad a su texto, se resuelve todo el contrato. La jurisprudencia nacional ha afirmado en ese sentido que, al señalarse en un documento "un efecto especial a la mora, v.gr., la devolución de la cosa vendida en vez del pago del resto del precio, es esa estipulación la que obliga en caso de incumplimiento" (Revista Judicial, Enero de 1929, pág. 85). En nuestro caso, al interpretar el sentido del contrato el incumplimiento de las obligaciones del demandado hace desaparecer cualquier efecto del contrato, incluso para los efectos pasados (resolución) y no sólo hacia el futuro (terminación), con las lógicas deducciones a las obligaciones ya cumplidas. Bajo estos supuestos, de conformidad con la cláusula VI y el artículo 1360 C., la parte demandante tenía la opción de declarar resuelto el contrato o exigir su cumplimiento. Es más, la parte actora tenía la facultad de declarar resuelto el contrato inmediatamente, incluso sin intervención judicial, pero se prefirió acudir a la resolución judicial. - Por otra parte, los profesores Mazeaud sostienen (ib., pág. 355), al igual que lo ha hecho la jurisprudencia francesa sobre la base de disposiciones similares a las normas de nuestro código civil, que la resolución opera incluso en los contratos sucesivos o de tracto sucesivo, como el arrendamiento. "La resolución rige en los contratos sinalagmáticos de cumplimiento sucesivo; pero, en razón de su economía, adquiere en ellos una fisonomía particular. Supóngase un arrendamiento de nueve años que ha sido cumplido regularmente por una y otra parte durante cinco años; luego, el arrendatario no paga sus alquileres. La resolución demandada por el arrendador no afectará a los cinco primeros años; el arrendamiento se resolverá retroactivamente, pero no lo será sino por el período a partir del cual el inquilino no ha cumplido con sus obligaciones (Civ. 2 de marzo de 1938; D. H. 1938. 178). Todo sucede como si el arrendamiento se hubiera pactado por cinco años y no por nueve. Aunque la retroactividad no sea total, existe resolución y no simple rescisión: la rescisión suprime para el porvenir las obligaciones de las partes, sin ninguna retroactividad, ¿Cuál será la situación a partir del incumplimiento? Por haberse extinguido a partir de ese día las obligaciones surgidas del arrendamiento, el arrendador no tiene ya derecho a reclamar los alquileres. Desde luego, como el inquilino ha ocupado el inmueble y esa ocupación no puede ser borrada, el arrendador recibirá, en concepto de daños y perjuicios, una indemnización, que podrá ser diferente del alquiler, pero que será fijada con frecuencia de acuerdo con su importe". Sobre los efectos de la resolución, Manresa y Navarro, en sus comentarios al Código Civil español (Madrid, 1967, pág. 427), manifiesta que, de conformidad con la jurisprudencia española, en caso de la resolución de un contrato la consecuente disolución del vínculo contractual no quedaría lograda sin su consecuencia natural y lógica, que consiste en el reintegro a cada contratante de las cosas y valor de las prestaciones que aportaron por razón del contrato. "Pero, aunque es cierto que, hecha la voluntad de resolución, ha de estimarse, desde entonces, que quedó extinguida la relación, no solo por el tiempo venidero, sino con algún efecto retroactivo; este efecto, en virtud del cual se ha de volver a un estado jurídico preexistente, no cabe entenderlo de modo que deje en beneficio de uno de los contratantes las prestaciones que del otro hubiere recibido antes

de la resolución, pues ello obligaría a proteger un enriquecimiento injusto, sino que precisamente tal retorno quedaría logrado sin su consecuencia natural y lógica del reintegro a cada contratante en las cosas y valor de las prestaciones que, por razón del contrato, aportaron... (Sentencias 10 marzo 1950 y análogas las de 14 de noviembre 1962 y 23 de noviembre 1964)". Por supuesto, ese reintegro tiene límites, por cuanto, como en la relación jurídica que estamos discutiendo, debe lógicamente deducirse -e incluso pagarse si es mayor- el valor del uso y la explotación bien en beneficio de quien incumple. Nuestra demanda fue clara y consecuente. No pedimos la terminación del contrato de arrendamiento sino la resolución del arrendamiento con promesa de venta, como correspondía de conformidad a la naturaleza del contrato y al artículo 1360 C., más las consecuencias del incumplimiento (pago de cánones, establecido como cláusula de incumplimiento y la indemnización de perjuicios). Al fallar en el sentido que lo hizo, la Cámara irrogó perjuicios y, bajo todo punto de vista, interpretó errónea y restrictivamente el alcance y el sentido de la norma aplicable, por lo que procede casar la sentencia dictada en segunda instancia." IV.- Analizado el escrito de interposición del recurso, se hacen las consideraciones siguientes: El recurso se interpone por infracción de ley y por la causa específica de interpretación errónea de ley, esto es, del artículo 1360 del Código Civil. Al señalar el concepto en que tal disposición legal se considera infringida, el recurrente dice: "La Cámara manifestó que, efectivamente, en el caso sub judice, no correspondía aclarar la resolución del contrato, sino la terminación del mismo, por cuanto el arrendamiento era un contrato de tracto sucesivo y no bilateral, pero que en todo caso, el Juez de Primera Instancia no podía subsanar de oficio los errores de la parte petitoria que, a su juicio, cometimos en la demanda, por lo cual revocó la sentencia de primera instancia, declaró inepta la demanda por haber pedido la resolución y no la terminación del contrato y condenó a la parte actora en daños y perjuicios." "Es precisamente la base de este razonamiento la que contiene interpretación errónea del artículo 1360 C. y la subsecuente procedencia del recurso de casación por infracción de ley". "La Cámara si ha reconocido la existencia del artículo 1360 C., pero interpreta erróneamente su alcance en la situación que nos ocupa. Al considerar que los contratos de arrendamiento con promesa de venta no son bilaterales y que, por lo tanto, no son objeto de la condición resolutoria tácita del artículo 1360 C., sino de la declaratoria de terminación, ha cometido infracción de ley por interpretación errónea del citado artículo." "Pasemos ahora a exponer los argumentos que demuestran la existencia de la interpretación errónea del artículo 1360 C. en que incurrió la Honorable Cámara Primera de lo Civil. El contrato celebrado entre las dos partes es un contrato de arrendamiento con promesa de venta. Tanto en la sentencia del Tribunal de Primera Instancia como en la sentencia de la Cámara de Segunda Instancia se ha considerado como dos contratos distintos e incluso en preeminencia del arrendamiento sobre la promesa de venta, pues la Cámara falla afirmando que lo que debió pedirse en la demanda inicial era la terminación del contrato y no su resolución como se solicitó originalmente. Sin embargo, a nuestro juicio, el arrendamiento con promesa de venta que nos ocupa no son dos contratos sin relación, como ha sido manejado por ambos tribunales. Puede, en todo caso, interpretarse el arrendamiento con promesa de venta de dos maneras: a) como dos contratos con una relación de subordinación, y b) como un contrato único que adopta en un solo formato las características de dos contratos (arrendamiento y promesa de

venta). Como veremos, bajo cualquier óptica que se aborde el problema, es aplicable la resolución del contrato de arrendamiento con promesa de venta y no su terminación", desarrollando el impetrante en el recurso, cada una de las dos interpretaciones. Para resolver el presente caso, la Sala toma en consideración varios aspectos, siendo uno de ellos, el texto del artículo 1360 del Código Civil, el cual recoge la condición resolutoria tácita en el caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado en los contratos bilaterales. Dicho artículo, en el siguiente inciso nos dice, que ante el incumplimiento del contrato, sin hacer excepciones de ninguna clase de contratos bilaterales; por lo tanto se impone una regla de interpretación de la ley, conocida y que reza: "que en donde el legislador no distinguió, tampoco debe distinguir el intérprete." Dejado claro que el artículo en comento se refiere a la forma de terminar un contrato ya perfeccionado por medio de la resolución, la cual, tomando como base la interpretación ya mencionada, sabemos que se aplica a todo contrato bilateral, pues el legislador no ha hecho ningún distingo y por ello ha de aplicarse a todo contrato de tal naturaleza, aunque entre los contratos bilaterales hayan sub-criterios de clasificación, entre ellos, el que toma en cuenta sus efectos en cuanto a su resolución o finalización, y que con base en ello los clasifica en contratos bilaterales de ejecución instantánea, como la compraventa o la permuta, y en contratos bilaterales de ejecución sucesiva o de tracto sucesivo, como el arrendamiento o el contrato de trabajo; pero se repite, no por lo dicho, ambas clases de contratos dejan de ser bilaterales y por ello, susceptibles de resolución. Lo anterior ha hecho que algunos estudiosos examinen las variantes que hay en algunos contratos y llegan a subclasificaciones o especificaciones; tal ha sucedido con los contratos bilaterales de ejecución instantánea, los cuales se basan en que sus efectos se dan en un momento, coetánea o simultáneamente; en cambio, en los de tracto sucesivo, sus efectos se dan a través del tiempo, se dan día a día o minuto a minuto, como lo dijera un connotado tratadista chileno. Pero estas elucubraciones quedan en teoría o doctrina que sirven en este caso para interpretar en mejor forma los contratos y sus efectos, que efectivamente se producen de manera distinta, pero que a estas alturas, no han modificado la ley. Para nuestro estudio, el artículo 1360 del Código Civil, el cual habla de resolución de los contratos bilaterales in génere, continúa no distinguiendo entre los de ejecución instantánea y los de tracto sucesivo. Se ha sostenido, con base en lo antes dicho, que la finalización del contrato bilateral de ejecución instantánea debe llamarse "resolución", y la finalización del contrato bilateral de ejecución continua debe denominarse "terminación"; pero esto, como se ha dicho, es una aseveración doctrinaria que en nada cambia el contenido del Art. 1360 C., en el sentido de que el término resolución se aplica a los contratos bilaterales, sean estos de ejecución instantánea o de ejecución sucesiva. Valga aclarar que el origen de tales ideas en nuestro país, provienen posiblemente de las sentencias aparecidas en la Revista "Derecho y Jurisprudencia", tomo IX, segunda parte, sección primera, página 325; tomo XII, segunda parte, sección primera, página 545; tomo XXIX, segunda parte, sección primera, página 267, citadas en la obra "Curso de Derecho Civil", de Arturo Alessandri Rodríguez y Manuel Somarriva Undurraga, tomo IV "Fuentes de las obligaciones". Editorial Nascimento, Santiago-Chile- 1942, página 70, en la cual, después de referirse al

mencionado criterio de clasificación y después de señalar sus efectos, nos dicen: "Por eso, dice la Corte Suprema en una sentencia que los contratos de ejecución sucesiva más que resolverse, terminan". Es pues, esta aseveración doctrinaria a la que se le quiere dar carta de ciudadana, queriendo obligar a los peticionarios que demandan la finalización de un contrato bilateral de tracto sucesivo, a usas necesariamente la palabra terminación y no la palabra resolución como imperativamente lo ordena el tantas veces citado Art. 1360 del Código Civil. Cabe indicar que este tema, de que la cláusula resolutoria tácita tiene cabida en los contratos de tracto sucesivo, es aceptado y comentado por tratadistas como los profesores Henry, León y Jean Mazeaud, quienes en su obra "Lecciones de Derecho Civil", expresan que "La resolución rige en los contratos sinalagmáticos de cumplimiento sucesivo; pero, en razón de su economía, adquiere en ellos una fisonomía particular", agregando un ejemplo para aclarar los efectos que tal resolución produce en dichos contratos, apareciendo el ejemplo en el recurso transcrito. También el tratadista Luis Claro Solar, en su obra, "Explicaciones de Derecho Civil Chileno y Comparado", tomo X, pág. 195, Imprenta Nascimento, Santiago, Chile, 1936, expresa: "Los Tratadistas están en general de acuerdo en reconocer la retroactividad de la condición resolutoria tácita una vez pronunciada. La sentencia que declara resuelto el contrato por incumplimiento de uno de los contratantes, reconoce un estado jurídico preexistente, y revocando, borrando todas las consecuencias del contrato, obra Ex tunc, el aniquilamiento del contrato mismo". " esta retroactividad de la condición resolutoria tácita produce el efecto de reponer las cosas en el estado que tenían como si el contrato no se hubiera elaborado; pero con la misma salvedad que ya hemos indicado respecto de los contratos de tracto sucesivo en que no pueden hacerse desaparecer los hechos realizados y en que la resolución del contrato sirve más bien de causa de terminación de sus efectos, operando para el porvenir, ex nunc. Paralelamente a lo anterior, se comete interpretación errónea cuando el juzgador aplica la norma legal que debe aplicar al caso concreto, pero lo hace dando a la norma una interpretación equivocada, equivocación que en el más común de los casos se da por haber desatendido el tenor literal de la ley cuando su sentido es claro, a veces restringiéndose, a pretexto de consultar su espíritu, de lo que no había necesidad en el caso que nos ocupa, porque esa intención aparece claramente manifestada de las palabras usadas por el legislador. Esta Sala estima que es intrascendente en el presente caso, la principalidad o secundariedad del contrato de arrendamiento en relación con el contrato de promesa de venta, o si éstos constituyen uno solo, en virtud de la fundición del contrato de arrendamiento con la venta o promesa de venta; pero sí, es positivo y cierto, que tal contrato es bilateral y, además, es de ejecución sucesiva, por lo que el incumplimiento del mismo debe ser analizado a la luz del Art. 1360 del Código Civil. Así las cosas, la Cámara sentenciadora basa sus argumentos sintéticamente en que "En el caso en estudio el error en su demanda expresa la razón o causa por la cual pide la resolución del contrato de arrendamiento con base en el Art. 1360 C., que es el efecto producido por el evento de la condición resolutoria tácita, o sea la destrucción del contrato para el futuro y para el pasado; pero sucede, que en los contratos de tracto sucesivo como

los arrendamientos, la resolución toma el nombre de terminación, pues imponen a las partes prestaciones sucesivas y repetidas y no se pueden cumplir sino mediante el transcurso del tiempo, en consecuencia, dicho contrato de arrendamiento no puede ser resuelto porque no es posible borrar en el pasado los efectos ya producidos." En la parte subrayada por esta Sala, la Cámara sentenciadora invívitamente está haciendo relación al Art. 1360 C., pero lo está interpretando erróneamente al sostener que de esa norma están excluidos los contratos de tracto sucesivo, como es el presente caso, por lo que al restringir su contenido le está dando un alcance que no tiene, cometiendo aquella especie de infracción de ley, esto, la interpretación errónea de ley. Finalmente, el Tribunal de Segunda Instancia sostiene que el actor ha cometido u error de derecho al plantear su demanda, pidiendo la resolución del contrato tantas veces mencionado y no su terminación, lo que deviene en la declaración de ineptitud de dicha demanda, pues a tenor del Art. 203 Pr. lo que pueden suplir los jueces son las omisiones de las partes si pertenecen al derecho y no los errores de derecho. Sobre el particular la Sala no comparte dicho criterio, pues con base en los argumentos ya esbozados, se llega a la conclusión de que si se pide la resolución de un contrato bilateral, sea este de ejecución instantánea o de tracto sucesivo -pues ya se dijo que el legislador no hizo tal distingo-, tal demanda debe tenerse por correctamente planteada, pues genéricamente se ha hecho uso de la acción pertinente. A mayor abundamiento, piénsese que si el legislador ha perdonado la omisión (un no hacer en forma absoluta), con mayor razón podría perdonar un no hacer relativo o un hacer equivocado; muestra de ello lo da el legislador, cuando equipara el error de derecho con su omisión, cuando por D. L. No. 286, de fecha dieciocho de julio de mil novecientos ochenta y nueve, aparecido en el D. O. No. 140, del veintiocho del mismo mes y año, al referirse a la equivocación (error) de derecho que pudiese cometer un litigante, al interponer un recurso de revisión en materia de Inquilinato, dijo Art. 54-A, inc. 4º.: "El Juez admitirá el recurso aún cuando hubiere sido interpuesto bajo cualquier otra denominación y remitirá los autos en la siguiente audiencia, con noticia de las partes, al Tribunal Superior correspondiente." De acuerdo, con las razones antes dichas, disposiciones legales analizadas Art. 18 y 23 de la Ley de Casación, es procedente casar la sentencia de que se ha recurrido y consecuentemente se ha de dictar la sentencia que corresponde. POR TANTO: En base a lo antes expuesto, disposiciones legales citadas y Arts. 417, 418 y 428 Pr. y 10 y 18 L. de C., a nombre de la República de El Salvador, esta Sala RESUELVE: a) Cásase la sentencia pronunciada por la Cámara Primera de lo Civil de la Primera Sección del Centro, a las quince horas y cuarenta y cinco minutos del día treinta y uno de mayo de mil novecientos noventa y cinco, en el juicio civil ordinario de resolución de contrato de arrendamiento con promesa de venta, del que se ha hecho mérito; b) Declárase resuelto, finalizado o terminado, el contrato de arrendamiento con promesa de venta celebrado a las once horas del día seis de junio de mil novecientos ochenta y nueve por el señor Roberto Urbina como arrendante y el señor German León Escobar como arrendatario, ante los oficios del Notario Carlos Amílcar Amaya, c) Ordénase la desocupación del inmueble arrendado y condénase al señor German León Escobar a pagar

al señor Roberto Urbina los cánones de arrendamiento pactados a partir del mes de junio de mil novecientos noventa y uno, hasta la desocupación del inmueble arrendado y a indemnizar al señor Roberto Urbina los perjuicios que el incumplimiento de las obligaciones pactadas en el referido contrato de arrendamiento con promesa de venta hubiere irrogado a su acreedor; d) No hay condenación en costas, e) Extiéndase la ejecutoria de ley. Devuélvanse los autos al Tribunal que corresponde, con certificación de esta resolución, para los efectos de ley.---JOSE ERNESTO CRIOLLO---R. ZUNIGA---BERTA ROSARIO DIAZ.---PRONUNCIADA POR LOS SEÑORES MAGISTRADOS QUE LA SUSCRIBEN.---JOSE ERNESTO ESCALANTE---RUBRICADAS. CCS1049.98