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2016 | FEBRERO

CONTENIDO | Cuadro General – Nota: Alquileres - Indice.CIA Vta-2016-01 - Indice.CIA Alq-2016-01 - Anexo metodológico

Cuadro general

El escenario en nuestro país muestra hoy signos claros de un reacomodamiento en marcha, en términos tanto políticos, sociales y económicos, como al interior de cada sector. En muchos aspectos, y para muchos actores, las miras están puestas en el 2do. Trimestre, de Marzo en adelante. Tras la apertura del periodo legislativo, con clases, paritarias, reacomodamiento de tarifas, liquidaciones del agro… En la vuelta, en síntesis, a una dinámica plena. Desde la macro, hasta aquí el dólar aparece bajo control, con promedios en Enero de 13.9314.36 $/u$s para los tipos de cambio oficial y paralelo respectivamente, y una brecha promedio de 3.1% que no se registraba desde la aparición del cepo hace más de cuatro años. Por otro lado, a fin de Enero las Reservas del BCRA alcanzaban los u$s 30.074 M, tras haber iniciado la gestión en Diciembre con algo menos de 25.000 M, y mientras se avanza en la resolución del tema holdouts y la reapertura, a partir de eso, de algún tipo de interacción con los mercados globales. No obstante, en la microeconomía y en lo social -como señalamos en informes previos- las incógnitas por develar aún son muchas, delineando así el clima expectante que caracteriza la coyuntura. Cruzando a su vez ambas dimensiones, tras años de estar acallado el tema de la inflación se ha instalado como punto clave en cualquier análisis, debate, ó proyecciones de todo tipo. En lo que hace al sector, y registrando por su parte la variación en los valores nominales de la oferta de departamentos en BA, en Ene.2016 el INDICE.CIA alcanzó a 97.54 y 180.2 puntos para venta y alquiler respectivamente.

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dic-15 ene-16

dic-15 ene-16

180,9 180,2 2,50% -0,40% Var. % Interanual 29,7% 26,6%

VENTA

98,71

97,54

ALQUILER

Var. % Mes

0,21% 1,07%

-1,19% 0,04%

Var. Alq.(% Mes)

Var. % Interanual

BASE: JUN.2013=100

Con estos valores, el Índice marca un alza interanual de 0.04% en los valores de oferta en venta, y del 26.6% para alquiler respecto a los niveles de Ene.2015 y manteniendo como es habitual variaciones en el alquiler cercanas a los niveles de la inflación. (Ver Notas, Pág. 4)

1 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - @ciaorgar

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INDICE.CIA| Evolución Anual INDICE.CIA | ALQ

Variac.Interanual DIC.

180,15

+ 26,6 %

142,28

INDICE.CIA | VTA

Variac. Interanual DIC.

+ 0,04 %

97,54

97,50 ene-15

feb-15

mar-15

abr-15

may-15

jun-15

jul-15

ago-15

sep-15

oct-15

nov-15

dic-15

ene-16

BASE: JUN.2013 = 100 | FUENTE: Cámara Inmobiliaria Argentina sobre datos de mercado

Los números de 2015 ratificaron una performance inmobiliaria algo superior al piso de 2014. No obstante, cabe como siempre la prudencia. Efectivamente, las cifras finales de las operaciones registradas por el Colegio de Escribanos de BA muestran una mejora relativa de 10.8% frente al año anterior. En términos de tendencias eso es bueno; pero en un mercado que se ha achicado, la diferencia en números totales (+3.654 operaciones) representa sólo diez operaciones más frente al piso histórico por día, en toda la Capital. Mientras se aguardan las cifras de la producción 2015, en lo que hace a la intermediación destaquemos que aún con esa mejora la dinámica de la actividad sigue -46% bajo el promedio alcanzado entre 2007/11, con un ritmo de 3.112 operaciones/mes frente a las 5.756/mes que marcaba el promedio de los cinco años previos al cepo. Es mucho lo que aún falta por crecer. 7.000

Prom. 2007/11 Ritmo medio 5.756 escrit/mes

6.000 5.000

-32,5%

-48,0%

-51,2%

-45,9%

4.000 3.000

3.886 2.992

2.000

2.807

3.112

1.000 0

2012

2013

2014

2015

Algunas señales vienen dando base cierta a las expectativas de mejora. Muchos operadores coinciden en señalar un incremento de las consultas, en especial en el segmento residencial y aunque ello no se refleje aún en las operaciones. Entre los desarrolladores en tanto, avanza en muchos casos la preparación de proyectos a la espera de que el escenario marque luz verde: “timming” sí, pero muchas expectativas también, puestas -nuevamente- en el Trim.II-2016.

2 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - @ciaorgar

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Aquí aparece quizás uno de los temas centrales del momento. Como señalamos en los informes anteriores, operadores y referentes del sector vienen mostrando en los últimos meses un “cauto optimismo” ante el nuevo escenario. El problema, es que siendo en buena parte la economía una cuestión más de expectativas que de matemáticas, hay un riesgo latente en ese balance entre cautela y optimismo. No son pocos los casos en que se oye que “todo arranca en Marzo”; o a mediados de año, o en Octubre. Pero la desarticulación de las variables, los desfasajes son numerosos y profundos. Y el riesgo es que una eventual frustración frente a la “demora” de las correcciones, el desencanto con el ritmo o el rumbo que fueran tomando, genere un efecto opuesto. Que retraiga decisiones y acciones, arrastrándonos a una espiral descendente producida ya no tanto por los hechos en sí, sino por la confrontación entre ellos y una expectativa inicial desmedida. La invitación es a la cautela. A volver en todo caso la mirada sobre el propio sector, y revisar en lo cotidiano la verdadera magnitud de los desajustes estructurales consolidados en los últimos años. En nuestro caso, entre el valor del suelo, de la vivienda y la capacidad de pago de la gente, por ejemplo; en los costos, tarifas y salarios; en la virtual ausencia del financiamiento, etc. Y a repensar desde allí, entonces, el balance más lógico entre el optimismo y la cuota de racionalidad, de prudencia y de trabajo en todos los campos que hará falta para (re)construir políticas (públicas, sectoriales y empresariales) y modelos de acción verdaderamente inclusivos y sustentables a mediano y largo plazo. Todo indica que estamos cerca de un cambio profundo de condiciones para la actividad urbana/inmobiliaria. Y con ello de los paradigmas, las lógicas y modelos que signaron esta época. En tanto sean acompañadas por políticas integrales y un control paulatino de la inflación, las medidas referidas al financiamiento de largo plazo para la vivienda -que se anuncian en principio para Abril- estarán generando un escenario totalmente nuevo. Sumamente auspicioso para grandes grupos de la población que estuvieron por años excluidos del acceso a la vivienda. Pero a la vez inédito y desafiante para el sector, en la medida en que sepamos acompañarlo con prudencia y profesionalismo. Vamos por eso.

Arq. MARCELO G. SATULOVSKY, MDI Director de Investigaciones FEDI Cámara Inmobiliaria Argentina

3 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - @ciaorgar

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Nota | Alquileres Reiteradamente el Alquiler fue foco de trabajos específicos desde esta Cámara y su Fundación de Estudios (FEDI). A principios de 2012 presentábamos un paper que avanzaba por primera vez en un dimensionamiento del mercado de alquiler en la Capital, poniendo sobre la mesa lo que desde entonces se instaló públicamente como el “proceso de inquilinización de BA” 1 En otros momentos, acompañamos asimismo las iniciativas de diversas entidades tendientes a sumar transparencia y dinamismo al alquiler residencial, tal como sucediera con el estudio Alquilar Argentina elaborado para la presentación del Instituto Asegurador Mercantil 2, ó con el apoyo al programa “Alquilar se puede” del IVC y el Banco Ciudad. El alquiler, y la necesidad de articular una labor intersectorial e integral en torno a la vivienda en nuestro país, fueron eje de las ponencias presentadas por FEDI-CIA ante el Coloquio Anual 2014 de la Asociación de Empresarios de la Vivienda (AEV) 3, e incluso en Montevideo para la 1ª Conferencia Latinoamericana de Vivienda Social (CLAVIS 2015) 4. Pero mientras se aguardan las medidas en torno al financiamiento hipotecario, lo cierto es que el alquiler sigue ocupando el rol clave alcanzado tras años de ausencia del crédito. No es de extrañar entonces, el impacto de las polémicas generadas recientemente en torno al incremento de los valores, especialmente en el segmento residencial. Ante esa inquietud pues, y a partir de aquellos antecedentes. Con el respaldo de tres años de trabajo por parte de un equipo interdisciplinario de especialistas haciendo un seguimiento sistemático de la plaza; y en base a más de medio millón de casos de oferta real ya depurados, procesados con rigor estadístico, y analizados luego desde un mirada que integra lo urbano, lo social y el mercado, cabe sumar algunos datos que aporten precisiones a ese debate.

En primer lugar, mientras las compraventas se han vinculado en la última década más a mecanismos de ahorro e inversión que a la cuestión habitacional estricta, el alquiler residencial permanece, como es sabido, ligado estrechamente a la economía de las familias, los niveles de ingreso, costo de vida, etc. Y por ende a la inflación. Comportándose como un precio más de la economía en un contexto sostenido de alta inflación, la evolución de los precios de oferta de alquiler de deptos. en BA viene siguiendo una trayectoria que en plazos medios replica muy de cerca la evolución del IPC.

1

http://www.fedi.org.ar/pdfs/2012/Alquilar%20BA%202012.pdf http://www.lanacion.com.ar/1797075-proliferan-los-seguros-para-alquilar 3 http://aevivienda.org.ar/?page=ampliada&id=6462 4 http://slideplayer.es/slide/5390098/ 2

4 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - @ciaorgar

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Lo de los plazos de observación es relevante. Porque mientras la inflación de algún modo es continua, la corrección de los alquileres viene siguiendo una evolución escalonada, con meses por debajo de la inflación y otros de correcciones mayores que hacen que la variación en los valores de la oferta en alquiler vuelvan a colocarse en línea al IPC. De acuerdo a la evolución del Índice.CIA -diseñado precisamente para medir estos comportamientos- en Ene.2016 la corrección de los alquileres residenciales en BA registró un incremento interanual de 26.6%, frente al 29.6% de la economía según el IPC-BA. Ese comportamiento escalonado se mantuvo durante 2015. Pero a diferencia de 2013/14 la corrección sigue mucho más de cerca a la inflación. Observemos que a más de treinta meses del inicio de la serie del Índice.CIA (Jun.2013), sólo en nueve oportunidades la suba de los alquileres estuvo por encima de la inflación mensual, y con diferencias que se hacen menores. 8,00%

INDICE CIA|Alq - % Variac. Mensual

7,00%

Inflación - % Variac. Mensual

6,00% 5,00% 4,00% 3,00% 2,00%

dic-15

ene-16

oct-15

nov-15

sep-15

jul-15

ago-15

jun-15

abr-15

may-15

feb-15

mar-15

dic-14

ene-15

oct-14

nov-14

sep-14

jul-14

ago-14

jun-14

abr-14

may-14

feb-14

mar-14

dic-13

ene-14

oct-13

nov-13

sep-13

jul-13

0,00% -1,00%

ago-13

1,00%

-2,00%

Índice.CIA-Alquiler vs Inflación | Variación mensual, Jul.2013-Ene.2016 Fuente: Elaboración propia FEDI Investigaciones / Cámara Inmobiliaria Argentina, en base a datos de mercado e IPC-Congreso

Según cuando se tome la lectura, se encontrarán pues momentos con ajustes menores a la inflación y otros en que la supera. Lo recomendable entonces, es poner atención a las variaciones interanuales más que a la de cada mes puntualmente. 45,00% 40,00% 35,00% 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% INDICE.CIA|Alq - % Variac. Interanual

10,00%

Inflación- % Variac. Interanual 5,00%

ene-16

dic-15

nov-15

oct-15

sep-15

ago-15

jul-15

jun-15

may-15

abr-15

mar-15

feb-15

ene-15

dic-14

nov-14

oct-14

sep-14

ago-14

jul-14

jun-14

Lineal (INDICE.CIA|Alq - % Variac. Interanual) 0,00%

Índice.CIA-Alquiler vs Inflación | Variación interanual, Jul.2014-Ene.2016 Fuente: Elaboración propia FEDI Investigaciones / Cámara Inmobiliaria Argentina en base a datos de mercado, IPC-Congreso e IPC-BA

5 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - @ciaorgar

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En la lectura comparada entre la evolución interanual del IPC frente a la del Índice.CIA-Alq, se observa justamente esa convergencia hacia niveles de incremento más similares. Pero es clara además la presencia de una tendencia prácticamente estable en el último año y medio para el incremento de los alquileres, que se coloca en orden al 28% interanual.

Apartándonos ya de las estadísticas, es preciso hacer por último una distinción más. Una cosa es aquella evolución interanual de los valores de mercado para los alquileres nuevos. Y otra distinta es la situación que se plantea ante la renovación de contratos previos. Al respecto, tengamos en cuenta que si bien la ley dispone plazos de dos años para los alquileres residenciales, tras años de inflación elevada ya es habitual en los contratos la inclusión de esquemas escalonados, con montos que siguen diferentes pautas de corrección y de periodicidad para ello (anual, cada seis meses, etc.). Es claro que acá ya no hay un parámetro único, válido para todos; porque cada caso en sí es distinto. La fórmula de renovación pasa a definirse caso por caso entre las partes, dependiendo tanto del contexto general y de mercado, como de la situación particular de ellas y las dinámicas que marcaron esa relación durante el contrato anterior. Aquí las respuestas, más que numéricas vuelven a las claves de siempre. Racionalidad y prudencia para las partes: a nadie sirve un contrato desequilibrado que se frustre a mitad de camino. Apoyarse, para eso, en los profesionales habilitados del sector. Y aplicar por parte de ellos la mayor responsabilidad, el mayor profesionalismo para articular acuerdos equilibrados, consolidando a la vez desde cada caso un mercado sano, construyendo socialmente una dinámica en torno a la vivienda en donde, efectivamente, “todos ganan”.

Arq. MARCELO G. SATULOVSKY, MDI Director de Investigaciones FEDI Cámara Inmobiliaria Argentina

6 Bartolomé Mitre 784 5° (1036AAN), Capital Federal, Buenos Aires, Argentina - Tel: (54-11) 5031-3333 - @ciaorgar

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Indice.CIA | Venta – Ene.2016 En Ene.2016 el Indice.CIA|VTA se ubicó en 97.54 puntos. Con una baja de -1.19% frente al mes anterior, el indicador muestra una suba de 0.04% respecto a los niveles de precios nominales de la oferta alcanzados por el conjunto del mercado un año atrás, en Ene.2015.

INDICE.CIA|VTA 110,0

105,0

100,0 97,5

97,8

97,6

97,3

97,6

97,5

97,6

97,5

ene-15

feb-15

mar-15

abr-15

may-15

jun-15

jul-15

ago-15

97,97

98,42

98,50

98,71

oct-15

nov-15

dic-15

97,54

95,0

90,0

sep-15

ene-16

BASE: JUN.2013 = 100 | FUENTE: Cámara Inmobiliaria Argentina sobre datos de mercado

Volumen En Ene.2016 el mercado residencial de BA mostró un aumento en la cantidad de propiedades ofertadas, iniciando el año 5.4% por sobre el volumen de 2015. Durante el mes, si bien la recuperación de volumen fue una pauta común en los tres grandes segmentos de oferta, el crecimiento fue más notable entre las unidades grandes. Con todo, la variación interanual presenta a las unidades chicas con un volumen de oferta apenas superior al de una año atrás (+1.8%), y una retracción leve (-4%) en la oferta de mayor tamaño, al tiempo que las unidades medianas exhibieron en Ene.2016 una oferta 12.2% mayor a la registrada a inicios de 2015. Valores Pese a los cambios políticos y económicos pues- VARIACION VALORES OFERTA ene-16 A/A tos en marcha a partir de Dic.2015, a más de TOTAL OFERTA -1,19% 0,04% -0,39% 0,94% treinta meses del inicio de la serie los precios Unid. Chicas (1 y 2 Amb.) Unid. Medianas (3 y 4 Amb.) -1,61% -0,44% nominales en dólares de los departamentos en Unid. Grandes (5 y + Amb.) -1,91% 0,78% BA continúan mostrándose estables. Más allá de las realidades de ciertas zonas o productos, el conjunto de la oferta mostró en Ene.2016 una baja de -1.19%, llevando el índice general a un nivel 0.04% superior al de un año atrás. La apertura por segmentos mostró correcciones generales mínimas a la baja en todos los casos durante Ene.2016, algo más acentuadas a medida que el tamaño de las unidades se hace mayor. La comparación interanual registra en tanto pequeñas variaciones positivas entre los departamentos chicos y grandes, y una pequeña retracción (inferior a medio punto porcentual) en los valores nominales de oferta de los departamentos medianos, de 3 y 4 ambientes.

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Indice.CIA | Alquiler – Ene.2016 Por su parte, el Índice.CIA|ALQ se ubicó 180.2 puntos. Con este registro, en Ene.2016 los valores de la oferta en alquiler de departamentos en BA mostraron una mínima baja de -0.4% respecto al mes anterior, acumulando una suba interanual del 26.6% frente a Ene.2015.

INDICE.CIA|ALQ 180,0

160,0 142,3

146,2

148,8

151,7

156,8

158,7

162,4

165,6

169,8

173,0

176,5

180,9

180,2

140,0

120,0

100,0

ene-15 feb-15 mar-15 abr-15 may-15 jun-15

jul-15

ago-15 sep-15 oct-15 nov-15 dic-15 ene-16

BASE: JUN.2013 = 100 | FUENTE: Cámara Inmobiliaria Argentina sobre datos de mercado

Volumen En Ene.2016 el volumen de mercado en alquiler mostró un pequeño incremento (+1.7%) en la cantidad de propiedades ofertadas, impulsado por las unidades grandes (+5.9%) y medianas (+3.7%), mientras los departamentos chicos mantuvieron sin variaciones los niveles del mes anterior. No obstante, la combinación de factores estacionales y las expectativas frente al reacomodamiento de la economía y el mercado, mantienen contenida a una oferta que en la comparación interanual -al igual que en los meses anteriores- sigue mostrándose por debajo de los niveles alcanzados previamente. Valores ene-16 A-A Más allá de los casos particulares, en Ene.2016 el VARIACION VALORES OFERTA conjunto de la oferta residencial en alquiler en BA TOTAL OFERTA -0,4% 26,6% Unid. Chicas (1 y 2 Amb.) -0,3% 28,5% mostró un comportamiento estable en sus precios 0,8% 26,7% nominales de oferta, registrando una corrección Unid. Medianas (3 y 4 Amb.) Unid. Grandes (5 y + Amb.) -7,3% 12,6% mínima a la baja, inferior al medio punto porcentual (-0.4%). Con ello, los valores de oferta en alquiler alcanzaron en Enero un alza interanual de 26.6%, muy similar a las cifras del IPC-BA del mes anterior (Dic.2015: 26.9%), y 3 puntos por debajo de las mediciones de Enero del mismo indicador (Ene.2016: 29.6%). En la apertura por segmentos, se observan correcciones mensuales mínimas en las unidades chicas y medianas, y un ajuste mayor en las unidades grandes. En términos interanuales, las unidades chicas se ubican cercanas a los niveles del IPC, al tiempo que los departamentos medianos se muestran algo por debajo. En tanto, con una dinámica más lenta y menor volumen de mercado, los departamentos grandes exhiben subas interanuales mucho más moderadas.

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Anexo | Notas metodológicas OBJETIVO: Medir la variación de los precios nominales de oferta en el mercado inmobiliario de la CABA.

ASPECTOS METODOLÓGICOS: Índice de precio de oferta de los inmuebles, segmentado por tipologías, con el objeto de llegar en forma agregada al índice general. Se diseñó una canasta de bienes representativa de los patrones actuales de consumo, que se utiliza como canasta base. La canasta base es monitoreada de manera continua y, de ser necesario, puede modificarse sin alterar la serie de tiempo. Mediciones: comparativas mensuales sucesivas, acumuladas e interanuales. Metodología de cálculo: índice de Laysperes. Unidad de análisis: Propiedades ofertadas – Departamentos. Volumen de la base: en torno a 100.000 casos/mes depurados de oferta real Ámbito geográfico: Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Ámbito temporal: Mensual. Inicio de la serie: Junio de 2013.

EQUIPO TÉCNICO: Gestión de datos: Lic. Sergio Soage. Diseño y procesamiento estadístico: Lic. Mariano Eriz. Análisis inmobiliario: Arq. Marcelo Satulovsky.

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