ANÁLISIS DE LA OFERTA INMOBILIARIA EN VITORIA-GASTEIZ Pisos y locales usados Febrero de 2016

ÍNDICE

Introducción ........................................................................................................................... 3 1. Vivienda ............................................................................................................................. 5 1.1. Pisos en venta ............................................................................................................. 8 1.1.1. Comparativa con las ciudades del entorno............................................................ 8 1.1.2. Análisis interno de Vitoria-Gasteiz....................................................................... 11 1.2. Pisos en alquiler ........................................................................................................ 14 1.2.1. Comparativa con las ciudades del entorno.......................................................... 14 1.2.2. Análisis interno de Vitoria-Gasteiz....................................................................... 17 1.3. Compraventa y alquiler de vivienda usada: dos mercados divergentes ..................... 19 2. Locales ............................................................................................................................ 24 2.1. Locales en venta ....................................................................................................... 26 2.1.1. Comparativa con las ciudades del entorno.......................................................... 26 2.1.2. Análisis interno de Vitoria-Gasteiz....................................................................... 30 2.2. Locales en alquiler..................................................................................................... 36 2.2.1. Comparativa con las ciudades del entorno.......................................................... 36 2.2.2. Análisis interno de Vitoria-Gasteiz....................................................................... 39 Conclusiones ....................................................................................................................... 44

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Introducción

En este trabajo se aborda la situación actual de la oferta inmobiliaria en Vitoria-Gasteiz en una doble perspectiva comparativa. Por un lado, se intenta ofrecer una visión comparada con la realidad de las seis capitales de provincia más próximas (Bilbao, Iruñea, Donosita, Burgos, Logroño y Santander) con las que forma un cuadrante que geográficamente se sitúa en el norte de la península ibérica aunando las zonas del Alto Ebro y el Cantábrico oriental. Por otro, pretendemos dar una visión del espacio interior de la ciudad desde el punto de vista de la oferta de vivienda y locales. La importancia del conocimiento del mercado inmobiliario obedece a su carácter de elemento crítico estructurador de la sociedad local y de la propia ciudad como realidad física. Ello es así en la medida en que el intercambio de bienes inmobiliarios satisface una serie de funciones básicas: - Satisfacción de la más básica necesidad de alojamiento; esta es la perspectiva más unida al valor de uso de la vivienda. - Satisfacción de necesidades cambiantes que, dentro de la cobertura de la función de alojamiento, significan encaje con otros aspectos tanto materiales como simbólicos: adaptación a renta y status, variaciones en la composición familiar y ciclo de vida, etc. - Inversión/ahorro. Junto con la anterior, es la expresión del valor de cambio de la vivienda, algo que debe ser considerado en la medida en que modela y condiciona la posibilidad de realización real de la vivienda como valor de uso. Es decir, la inversión en vivienda modifica el precio de una mercancía cuya función (uso/cambio) es indistinguible lo que provoca, a menudo problemas de acceso a la vivienda principal, dificultad de emancipación, exclusión residencial, etc. - Función productiva, dando alojamiento a las actividades empresariales. Como factor productivo, debe ser considerado su valor de cambio. Uno de los procesos más característicos a este respecto es la interacción entre el precio inmobiliario y la rentabilidad del negocio: el coste del local es un factor de competitividad (puede ser una barrera de acceso) pero, a su vez, el precio inmobiliario es función de la rentabilidad de las actividades empresariales, es decir, un aumento de la rentabilidad de los negocios de un área urbana puede devenir en un aumento del coste de inmobiliario que, a su vez, modifica las condiciones de competitividad y rentabilidad de los negocios alojados. Este puede ser el caso de lo acaecido en el centro de Vitoria-Gasteiz en la primera década del siglo XXI: la bonanza económica y la actividad especulativa favorece el aumento de precios inmobiliarios lo que provoca la expulsión de actividades económicas del centro a otras zonas1 El análisis cuantitativo de esta realidad es posible gracias a la existencia de una fuente de datos que recopila buena parte de la oferta inmobiliaria, fundamentalmente de segunda mano. Esta fuente –el geoportal goolzoom.com- facilita de forma geolocalizada la oferta inmobiliaria de diversos portales especializados en servicios inmobiliarios (la labor de esos portales consiste en anunciar ofertas inmobiliarias fundamentalmente de particulares). La ubicación, tamaño y precio de un volumen muy importante de propiedades ofertadas nos permite manejar una estimación de la situación actualizada de mercado con una visión geográfica razonablemente exacta y detallada.

1

El traslado de las oficinas de Caja Vital Kutxa, Ayuntamiento y Seguridad Social pueden ser manifestaciones de un proceso probablemente interrumpido y, con toda seguridad, condicionado por el pinchazo de la burbuja inmobiliaria y la crisis económica. Que sepamos, no se ha analizado si ese abandono del centro ha sido algo más amplio ni cuáles han sido sus efectos en el mercado inmobiliario.

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Lógicamente, esta fuente es tan sólo una de las perspectivas sobre el mercado inmobiliario. Podríamos considerar que las principales formas de considerar o conocer el mercado inmobiliario son: - Las compraventas registradas en el Registro Mercantil. Se trata de transacciones reales pero sus datos individuales no son públicos. En general, las variables físicas que contiene esta fuente (ubicación, tamaño) son exactos, no así el precio que, en principio sería inferior o igual al real, acordado entre las partes. - La estadística de vivienda del Departamento de Empleo y Políticas sociales del Gobierno Vasco, que ofrece datos de número de licencias de obra mayor, previsión de edificación y rehabilitación de viviendas, vivienda vacía, oferta inmobiliaria (volumen, precios) por Territorio Histórico. Esta fuente, aporta datos estadísticos sin una gran desagregación geográfica y no permite cruzar tamaño y precio (sí da en algunos casos precios por metro cuadrado); en cambio, además de los indicadores generales de la marcha del sector, aporta una referencia de volumen y valor de oferta de vivienda nueva. Evidentemente, no maneja información de locales para actividades económicas. - La Sociedad de Tasación, Tinsa y similares: son entidades privadas que prestan servicios inmobiliarios. Manejan una gran cantidad de información muy detallada acerca del mercado inmobiliario. Realizan informes y proporcionan algunos indicadores a nivel provincial e incluso por ciudad. La Sociedad de Tasación elabora informes (de pago) a nivel de distrito. Los puntos fuertes de la fuente de datos utilizada para este informe son: - el manejo de las principales variables definitorias del bien ofertado (metros cuadrados y precio) al nivel más elemental (cada propiedad ofertada) y con una ubicación geográfica bastante exacta, lo que permite construir indicadores a nivel de barrio, polígono industrial, etc. - la disponibilidad de información equivalente para pisos y locales, tanto en venta como en alquiler Sus limitaciones más destacables son: - la muestra manejada no es exhaustiva pues proviene de portales inmobiliarios determinados, lo que significa que no necesariamente contiene información de todos los portales inmobiliarios ni, menos aún, de todos los canales de compraventa; en cualquier caso, creemos que la oferta que maneja este geoportal es amplia y, aunque es imposible conocer la cuota de mercado que representa, pensamos que es suficientemente representativa - en su mayor parte, se limita a la oferta de segunda mano - podrían existir diferencias cuantitativas y cualitativas en la cuota de mercado de las diferentes ciudades comparadas; el volumen de propiedades existentes y el contraste con otras fuentes apuntan a una incidencia real muy baja de este problema - en principio, no está disponible una referencia temporal de los registros manejados lo que impide realizar directamente un análisis evolutivo de los indicadores obtenidos; la extracción y análisis de esta información en periodos regulares de tiempo, permitiría realizar un seguimiento de la dinámica de nuestro mercado inmobiliario

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1. Vivienda

El contexto en que analizamos el mercado de la vivienda usada está marcado por las consecuencias de una crisis en la que precisamente este mercado y el propio sector de la edificación han jugado un papel crucial y, a su vez, han sufrido las consecuencias de una previa expansión incontrolada. El desplome del sector a partir de 2008 tiene reflejo en la brusca caída del volumen de edificación que, en el caso alavés ha conducido hasta niveles de actividad prácticamente nulos. Viviendas de nueva planta previstas por año 7.000

6.000 Araba/Álava 5.000

Bizkaia Gipuzkoa

4.000

3.000

2.000

1.000

0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Fuente: Dpto. Empleo y Políticas Sociales. Estadística de Edificación y Vivienda

Desde que en 2007 el mercado de la vivienda tocara techo, la oferta de vivienda usada no ha dejado de crecer, a la vez que se desplomaban los precios. Entre 2007 y 2015, el stock de vivienda libre en venta en Alava se ha multiplicado por 2,5 y el precio medio se ha reducido en una tercera parte. En el mismo periodo, la oferta de vivienda nueva libre cayó un 76% y su precio lo hizo un 20,6%; el volumen de VPO ofertada cayó también un 75% y, sin embargo, su precio aumentó un 14,4%.

Viviendas usadas en venta en Alava, precios medios por m2 útil (€) y precios medios de las viviendas (miles €). Alava 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-III

Viviendas 3.031 4.366 4.009 4.526 5.500 4.571 4.672 6.974 7.592

Precio m2 útil 3.834,6 3.591,2 3.550,0 3.368,2 3.232,8 2.960,7 2.713,2 2.611,6 2.567,3

Precio viviendas 311.400 290.300 295.200 272.700 269.100 242.200 220.800 207.900 206.800

Fuente: Dpto. Empleo y Políticas Sociales. Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria

El mercado de alquiler, en cambio, no ha tenido el comportamiento expansivo observado en la vivienda libre en venta. Es posible que lo reducido de la oferta se deba en parte a que estando alquiladas dejen de estar disponibles, es decir, al propio movimiento de este

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mercado. Sin embargo, nos inclinamos a pensar que permanecen las rigideces que dificultan un mercado de alquiler más dinámico (preferencia por la compra y desconfianza por parte de los propietarios). El comportamiento de los precios, como en la compraventa libre, ha sido bajista, pero en mucha menor medida: entre 2007 y 2015 han bajado tan sólo un 17,5% de media, con un pequeño repunte en el último ejercicio. La rentabilidad de la inversión en vivienda se ha visto fuertemente alterada por la crisis. Mientras la rentabilidad por plusvalías ha retrocedido hasta niveles negativos, la obtenida por rentas de alquiler es hoy claramente superior a la de 2007. Probablemente, el balance de ambas para inversiones realizadas antes del estallido de la burbuja inmobiliaria es negativo o pequeño. Sin embargo, cabe pensar que inversiones realizadas en la actualidad generarían un nivel de rentabilidad muy importante, lo que debería permitir, junto con otras medidas de estímulo, una normalización del mercado de alquiler con un mayor volumen de oferta y unos precios inferiores y espacialmente más equilibrados.

Viviendas en alquiler libre ofertadas y rentas medias (€/mes). Alava2015 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015-III

Viviendas 181 227 395 226 413 332 251 178 226

Precio m2 útil 908,5 895,0 836,7 827,6 830,7 790,3 743,9 729,4 749,4

Fuente: Dpto. Empleo y Políticas Sociales. Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria

Una comparación de los parámetros del mercado de vivienda usada en venta en las capitales vascas según diversas fuentes reporta resultados diversos para conceptos relacionados pero diferentes. El volumen de propiedades en venta y el orden de las ciudades en función del precio aportan cierta coherencia al panorama obtenido según las tres fuentes analizadas. Bilbao posee una dimensión de mercado como mínimo equivalente a la suma de las otras dos capitales. En cuanto a precios, todas las fuentes sitúan a Donostia como ciudad más cara y a la capital alavesa como la más barata. Si consideramos los registros oficiales como fuente más rigurosa, vemos que el precio por metro cuadrado en Donostia dobla al de Vitoria-Gasteiz. La encuesta de oferta inmobiliaria del Departamento de empleo y políticas sociales del Gobierno Vasco aprecia un stock de oferta muy superior al recogido por el geoportal Goolzoom y una horquilla de precios medios mucho más estrecha que la que ofrece esta última fuente o que la ofrecida por los Registros de la Propiedad. Compra-venta de vivienda usada. Comparativa de algunas fuentes

Vitoria-Gasteiz Donostia Bilbao

Colegio de Registradores y Registros de la Propiedad Nº Precio compramedio ventas (€/m2) 311 1.740 264 3.550 546 2.328

Dpto. Empleo y Políticas Sociales. Encuesta sobre Oferta Inmobiliaria* Nº Precio pisos medio ofertados (€/m2) 7.592 2.567 7.100 3.158 18.127 3.077

* Datos del conjunto del Territorio Histórico

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Goolzoom Nº Precio pisos medio ofertados (€/m2) 684 1.982 888 4.778 1.723 3.115

Los precios recogidos en los registros oficiales son menores que los estimados a partir de la base de Goolzoom (un 12% menos en Vitoria-Gasteiz y un 25% en Donostia y Bilbao), algo lógico teniendo en cuenta que Goolzoom recoge precios que aunque en muchos casos ya han sido corregidos a la baja, caso de materializarse la compraventa pueden experimentar un último recorte. En cuanto al análisis interior del mercado de vivienda usada en Vitoria-Gasteiz, el medio de contextualización de los datos analizados es su comparación con la distribución por barrios de las características del stock total de viviendas, según la información catastral disponible en la actualidad. Para empezar, por el número de registros de muchos de los barrios, la base de datos obtenida a partir de Goolzoom no se puede considerar como muestra estadísticamente significativa a nivel de barrio. Sin embargo, el grado de correlación entre las distribuciones por barrio del número de pisos (el coeficiente de correlación de Pearson es r = 0,88 lo que indica una correlación muy intensa), de precios brutos (r = 0,83) y precios por metro cuadrado (r = 0,77) indica un grado de ajuste más que aceptable entre ambas distribuciones, lo que aporta fiabilidad al uso de esta base de datos. Curiosamente, aunque la distribución de las superficies medias indica un escaso ajuste entre las distribuciones de las dos fuentes que estamos comparando (r = 0,39 que es una correlación débil), las medias generales para el conjunto de la ciudad son prácticamente coincidentes (89,6 y 91,6 m2).

Catastro

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Barrio Casco Viejo Ensanche Lovaina Coronacion El Pilar Gazalbide Txagorritxu San Martin Zaramaga Anglo-Vasco Arantzabela Santiago Aranbizkarra Arana Desamparados Judimendi Santa Lucia Adurtza San Cristobal Mendizorrotza Ariznabarra Ali Sansomendi Arriaga-Lakua Abetxuko Zona Rural Este Zona Rural Noroeste Zona Rural Suroeste Zabalgana Salburua Aretxabaleta-Gardelegi Vitoria-Gasteiz

Nº 5.031 4.615 4.015 6.100 4.342 932 3.784 4.910 5.642 2.186 679 1.579 4.930 1.499 3.047 3.031 3.556 3.276 3.146 1.684 3.433 410 7.992 11.231 1.397 845 659 566 10.738 7.956 403 113.614

Valor Valor Superficie catastral catastral media medio por m2 (m2) (€) (€) 72,9 87.604 1.201 115,5 223.596 1.936 102,0 187.734 1.840 86,0 131.503 1.529 81,8 122.078 1.492 120,7 186.969 1.549 90,7 139.666 1.540 112,6 204.141 1.813 79,9 118.868 1.487 90,7 143.338 1.581 92,8 125.666 1.354 98,4 151.611 1.540 89,9 139.454 1.552 78,2 106.537 1.363 99,0 172.638 1.743 81,9 122.713 1.498 88,0 133.898 1.521 79,5 115.729 1.456 82,7 126.287 1.527 138,0 304.315 2.206 84,9 138.023 1.625 84,2 122.835 1.459 91,1 149.868 1.645 88,8 150.850 1.699 78,6 80.362 1.023 75,4 118.145 1.568 87,4 80.599 922 73,0 123.613 1.693 97,2 170.719 1.757 95,3 167.913 1.762 103,6 173.172 1.672 91,6 150.270 1.640

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Goolzoom

35 52 45 50 25 6 20 20 44 19

Superficie media (m2) 73,0 119,2 97,1 84,3 79,5 114,5 91,2 108,1 81,0 88,7

Precio medio (€) 142.077 322.942 249.196 143.812 128.996 193.333 168.280 254.300 128.014 177.310

Precio por m2 (€) 1.982 2.771 2.471 1.692 1.641 1.743 1.860 2.308 1.590 2.047

6 24 10 23 21 9 19 14 15 21 2 34 52 2 5

96,5 93,3 80,8 99,5 78,2 87,2 71,6 71,4 117,7 79,7 75,0 89,0 86,3 105,0 80,0

172.633 161.037 113.000 219.108 135.804 161.866 130.592 138.740 316.940 159.034 111.500 160.291 182.269 115.000 154.200

1.792 1.712 1.387 2.242 1.720 1.888 1.819 1.958 2.689 1.949 1.487 1.807 2.120 1.095 1.883

1 58 49 3 649

108,0 87,5 85,3 88,0 89,6

155.000 154.083 156.172 180.224 180.324

1.435 1.776 1.879 1.965 1.982

Nº

1.1. Pisos en venta 1.1.1. Comparativa con las ciudades del entorno

En el ámbito de las capitales de nuestro entorno, la oferta de pisos en venta en VitoriaGasteiz es la más reducida tanto en número de propiedades ofertadas como en superficie y valor total acumulados. El stock de pisos en venta en la capital alavesa apenas alcanza el 40% de la oferta existente en Bilbao (el 36% en términos de superficie total en venta) y, siendo la segunda ciudad del área analizada en términos de población, su oferta es significativamente menor a la del resto de ciudades más pequeñas. El tamaño medio de los pisos ofertados en Vitoria es de 90m2 frente a los 97 de media de las siete ciudades comparadas. Donostia, Iruñea, Santander y Bilbao presentan superficies tipo superiores a la media pero también Burgos y Logroño tienen superficies medias significativamente mayores que las de Vitoria.

Oferta de pisos en venta Bilbao Nº 1.723 Superficie acumulada (m2) 170.235 Superficie media (m2) 99 Superficie mínima (m2) 32 Superficie máxima (m2) 450 Rango intercuantílico superficie (m2) 44 Valor acumulado (x 1.000 €) 544.862 Precio medio (€) 316.229 Precio mínimo (€) 35.000 Precio máximo (€) 2.000.000 Rango intercuantílico precio ( €) 200.000 Precio por m2 (€/m2) 3.115 Precio mínimo por m2 (€/m2) 714 Precio máximo por m2 (€/m2) 8.876 Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2) 1.395

Burgos Donostia Iruñea 1.038 888 946 98.008 89.828 95.623 94 101 101 30 22 42 380 373 400 33 52 32 157.680 452.274 178.456 151.908 509.317 188.643 23.200 73.000 39.000 718.000 2.764.656 989.000 96.875 350.000 129.075 1.586 4.778 1.806 446 1.404 459 4.326 20.833 5.789 848 2.649 950

VitoriaTotal Logroño Santander Gasteiz general 1.122 889 684 7.290 107.064 88.479 61.282 710.519 95 100 90 97 40 30 38 22 340 354 253 450 31 44 28 38 151.252 192.346 123.342 1.800.211 134.805 216.363 180.324 246.943 25.000 33.000 43.000 23.200 890.000 1.900.000 740.000 2.764.656 83.750 138.000 90.000 172.000 1.387 2.018 1.982 2.424 294 541 480 294 5.309 7.208 6.263 20.833 817 1.117 820 1.590

El precio medio de los pisos en venta se sitúa en Vitoria-Gasteiz en los 180.000 euros, siendo la tercera capital más barata de las siete analizadas y muy por debajo del resto de capitales vascas. En términos de precio por metro cuadrado, nuestra ciudad resulta algo más cara (lógico teniendo en cuenta que la superficie media es la más baja) situándose en la cuarta posición entre las ciudades analizadas. Esta posición intermedia no implica que Vitoria, con 1.982 euros por metro cuadrado, se aproxime a la media de las siete ciudades analizadas. Lo que sucede es que el peso de los precios de Bilbao y Donostia eleva este parámetro medio hasta los 2.424 euros por metro cuadrado, valor que es un 22% superior al de la capital alavesa. Otro aspecto a valorar en la oferta inmobiliaria es la variedad de la oferta existente como elemento definitorio de la capacidad de dar satisfacción a un mercado segmentado con necesidades y rentas diferentes. Características asociadas al propio inmueble (dimensión, calidad constructiva, estado de conservación), a los valores asociados a su ubicación geográfica (jerarquía en la trama urbana, valores paisajísticos, monumentales, etc.) o al nivel socioeconómico asociado a la ubicación concreta, pueden ser factores que expliquen

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las diferencias individuales y agregadas. No nos detendremos a analizar estos factores explicativos sino que, sin perderlos de vista, nos limitaremos a exponer la forma en que se concreta la diversidad o versatilidad de la oferta entendida como atributo global de cada ciudad que describe la capacidad de adaptación de su oferta inmobiliaria a las necesidades de una potencial demanda.

Ranking ciudades por indicador Nº Superficie acumulada (m2) Superficie media (m2) Superficie mínima (m2) Superficie máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado (€) Precio medio (€) Precio mínimo (€) Precio máximo (€) Rango intercuantílico precio ( €) Precio por m2 (€/m2) Precio mínimo por m2 (€/m2) Precio máximo por m2 (€/m2) Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

Bilbao 1 1 4 4 1 2 1 2 4 2 2 2 2 2 2

Burgos Donostia Iruñea 3 6 4 3 5 4 6 1 2 5 7 1 3 4 2 4 1 5 5 2 4 6 1 4 7 1 3 7 1 4 5 1 4 6 1 5 6 1 5 7 1 5 5 1 4

VitoriaLogroño Santander Gasteiz 2 5 7 2 6 7 5 3 7 2 5 3 6 5 7 6 2 7 6 3 7 7 3 5 6 5 2 5 3 6 7 3 6 7 3 4 7 3 4 6 3 4 7 3 6

Para este análisis utilizaremos la combinación de tres indicadores: valores mínimos y máximos (de superficie, precio y precio por metro cuadrado) y rango intercuartílico de cada uno de esos tres parámetros 2 . El uso del rango intercuartílico permite una medida más robusta de la variabilidad o dispersión de la distribución al no considerar los valores extremos superiores e inferiores. Vitoria ocupa, junto con Logroño, las últimas posiciones en rango intercuartílico de los tres parámetros analizados: superficie, precio y precio por metro cuadrado. Los datos no sólo indican una menor versatilidad de la oferta de estas ciudades sino una gran distancia tanto respecto de los valores medios de las siete ciudades consideradas como de la ciudad con mayor amplitud o variedad de su oferta. Así, el rango intercuartílico de superficie media de los pisos de Vitoria-Gasteiz es 28m2, 10 menos que la media y lejos de los 52m2 de Donostia. En el caso del precio medio, el rango de la capital alavesa es de 90.000 euros, cerca de la mitad de la media general y una cuarta parte del rango observado en Donostia. Algo similar sucede con el rango de precios por metro cuadrado, que en Vitoria es de 480 euros, frente a 2.649 de Donostia y los 1.590 de media de las siete ciudades. Esta relativa concentración de la oferta de pisos usados en torno a valores medios es debida, tanto en superficie como en precio, a la combinación de valores mínimos relativamente elevados y a valores máximos bajos. Dicho de otra manera, en Vitoria-Gasteiz, comparando con las ciudades de su entorno, es más difícil encontrar pisos en venta de tamaño y precio bajos e, igualmente, es más difícil que en otras ciudades encontrar pisos muy grandes y muy caros.

2

El rango intercuartílico es una medida de la dispersión estadística, igual a la diferencia entre el tercer y el primer cuartil de una distribución. Los cuartiles son los tres valores que dividen al conjunto de datos ordenados en cuatro partes porcentualmente iguales.

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Stock de pisos en venta (Nº)

Valor del stock de pisos en venta (Millones €)

2.000

600 500

1.500 400

1.000

300 200

500 100

0

1.000.000

100.000

Vitoria-Gasteiz

Logroño

Santander

10.000 Iruñea

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

VitoriaGasteiz

55

Rango intercuantílico superficie (m2)

10.000.000

Donostia

Santander

Logroño

Burgos

Bilbao

Ciuda de s se gún supe rficie (m e dia , a cum ula da y va rie da d de superficie s e n ve nta )

Precios m ínim os y m áxim os por ciudad €)

Burgos

Logroño

0 Donostia

1.000

0

Burgos

2.000

100.000 VitoriaGasteiz

3.000

200.000

Santander

4.000

300.000

Iruñea

5.000

400.000

Donostia

6.000

500.000

Bilbao

600.000

Iruñea

Precio por m 2 (€/m 2)

Precio m edio (€)

Bilbao

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

0 Millones €

D o no s t ia 50

45

B ilbao

Santander

40

35 B urgo s Lo gro ño

30

Iruñea

Vit o ria-Gas t eiz 25 85

90

95

100

105

Superficie m edia (m 2) El t am año de la burbuja expres a la s uperf ic ie acum ulada en vent a

Ciuda de s se gún pre cio (m e dio, a cum ula da y va rie da d de precios e n ve nta )

Ciudades según precio por m2 y variedad de precios

Rango intercuantílico precio (€)

D o no s tia

350000 300000 250000 200000

B ilbao

150000

Iruñea

Santander

B urgo s 100000

Vito ria-Gas teiz Lo gro ño

50000 100000

200000

300000

400000

500000

600000

Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

3000 400000

Donostia 2500

2000

1500

Bilbao Santander

1000

Burgos Logroño

Iruñea Vitoria-Gasteiz

500

Precio medio (€)

1000

El tam año de la burbuja expres a el v alo r ac um ulado de lo s pis o s en v enta

1500

2000

2500

3000

3500

Precio por m2 (€/m2)

10/45

4000

4500

5000

En resumen, comparativamente, Vitoria-Gasteiz tiene una oferta de pisos usados en venta escasa, relativamente asequible, con los pisos más pequeños, y poco diversa en cuanto a superficie y precio. Bilbao destaca por su volumen de oferta y niveles de precio y versatilidad amplios. Donostia es la ciudad más cara y con mayor variedad de oferta.

1.1.2. Análisis interno de Vitoria-Gasteiz

El Ensanche vitoriano es el barrio con mayor volumen de oferta de pisos en venta, con 52 pisos y 6.200 m2. Destaca igualmente por el mayor tamaño medio de la ciudad. Zabalgana, Lakua-Arriaga, Lovaina, Coronación y Salburua cuentan también con un volumen de oferta muy notable, entre los 4.000 y los 5.000 m2 cada uno. En estos seis barrios se localiza el 47% de la oferta de pisos en venta en términos de superficie y el 45% en términos de número de viviendas. Adurtza, San Cristóbal y Casco Viejo destacan por la pequeña dimensión de las viviendas ofertadas. También es relevante observar que los nuevos barrios periféricos –Lakua-Arriaga, Sansomendi, Salburua y Zabalgana- cuentan con una oferta de pisos de tamaño medio-bajo, en torno a los 85-88 m2. Pisos en venta. Indicadores y ranking por barrio Ordenado según precio medio

2 20 8 3 15 6 24 31 10 12 7 17 13 23 21 30 28 26 29 4 1 19 16 18 5 9 25 14 22 11 27

Barrio Ensanche Mendizorrotza San Martín Lovaina Desamparados Gazalbide Arriaga-Lakua Vitoria-Gasteiz Aretxabaleta El Anglo Santiago Txagorritxu Santa Lucía Aranbizkarra Sansomendi Ariznabarra Salburua Z. Rural Suroeste Z. Rural Este Zabalgana Coronación Casco Viejo San Cristóbal Judimendi Adurtza El Pilar Zaramaga Abetxuko Arana Ali-Gobeo Arantzabela Z. Rural Noroeste

Nº pisos 52 15 20 45 23 6 52 632 3 19 6 20 9 24 34 21 49 1 5 58 50 35 14 21 19 25 44 2 10 2

2 19 15 6 12 23 2 26 17 23 15 22 11 9 13 5 29 25 1 4 8 20 13 17 10 7 27 21 27

Superficie acumulada (m2) 6.200 1 1.766 15 2.162 12 4.369 4 2.289 10 687 23 4.486 3 39.675 264 26 1.685 16 579 24 1.823 14 785 22 2.238 11 3.025 8 1.673 17 4.180 6 108 29 400 25 5.073 2 4.214 5 2.555 9 999 20 1.643 18 1.361 19 1.987 13 3.563 7 210 27 808 21 150 28

-

11/45

Superficie media (m2) Precio medio (€) 119 1 322.942 1 117 2 316.940 2 108 4 254.300 3 97 8 249.196 4 99 7 219.108 5 114 3 193.333 6 86 17 182.269 7 90 180.324 88 12 180.224 8 88 12 177.310 9 96 9 172.633 10 91 11 168.280 11 87 15 161.866 12 93 10 161.037 13 88 12 160.291 14 79 23 159.034 15 85 18 156.172 16 108 4 155.000 17 80 20 154.200 18 87 15 154.083 19 84 19 143.812 20 73 27 142.077 21 71 28 138.740 22 78 25 135.804 23 71 28 130.592 24 79 23 128.996 25 80 20 128.014 26 105 6 115.000 27 80 20 113.000 28 75 26 111.500 29

Precio por m2 (€) 2.771 1 2.689 2 2.308 4 2.471 3 2.242 5 1.743 20 2.120 6 1.982 1.965 9 2.047 7 1.792 18 1.860 15 1.888 12 1.712 22 1.807 17 1.949 11 1.879 14 1.435 27 1.883 13 1.776 19 1.692 23 1.982 8 1.958 10 1.720 21 1.819 16 1.641 24 1.590 25 1.095 29 1.387 28 1.487 26

Ensanche y Mendizorrotza son, con una gran diferencia, los barrios con pisos más caros, 323.000 y 317.000 euros, respectivamente, aproximadamente el triple que la media de los barrios más baratos –Abetxuko, Arana y Ali-Gobeo- donde el precio medio ronda los 115.000 euros. San Martín, Lovaina y Desamparados también tienen precios claramente superiores a la media de la ciudad y, junto con Ensanche y Mendizorrotza lideran también el ratio de precio por metro cuadrado. A este respecto, llama la atención la oferta de ciertos barrios que, como Casco Viejo o San Cristóbal, cuentan con pisos en venta relativamente asequibles pero que, dada su reducida superficie, tienen ratios de precio por metro cuadrado bastante elevados. Por el contrario, tenemos el caso de Santiago, Aranbizkarra y, sobre todo, Gazalbide, donde se ofertan viviendas bastante amplias con precios por metro cuadrado por debajo de la media.

Considerando simultáneamente precio y superficie de los pisos en venta ofertados, observamos una progresión clara y lógica de aumento de precio de la vivienda a medida que aumenta su superficie. Sin embargo, es posible distinguir tres conglomerados de barrios en función del comportamiento de su oferta inmobiliaria en función de estas dos variables: - El primero lo forman Ensanche, Mendizorrotza, San Martín, Lovaina y Desamparados, y supera ampliamente los valores medios de la ciudad, tanto en superficie como en precio medios - En segundo lugar pero con características opuestas al anterior, es decir, precio y dimensión bajas, tenemos los barrios de Adurtza, San Cristóbal, Casco Viejo, AliGobeo, Judimendi, El Pilar, Zaramaga, Arana, Ariznabarra y Zona rural Este. - Con valores de superficie y precios en torno a las respectivas medias de la ciudad, tenemos prácticamente el resto de barrios: Coronación, Zabalgana, Salburua, Santa Lucía, Sansomendi, Arriaga-Lakua, Aretxabaleta, El Anglo, Txagorritxu, Aranbizkarra y Santiago.

12/45

Abetxuko, Zona rural Noroeste y Gazalbide, cada uno de ellos con un nivel de precio diferente, se caracterizan por una superficie muy superior a la del resto de barrios de precio medio similar.

Oferta de pisos en venta: Precio y superficie media por barrio 350000 Ensanche Mendizorrotza

Precio medio (€)

300000

250000

San Martín

Lovaina

Desamparados 200000

Gazalbide

Arriaga-Lakua

Aretxabaleta El Anglo Santiago Santa LucÝa Txagorritxu Zona Rural Este Sansomendi Coronación Salburua 150000 Casco Viejo Aranbizkarra Zabalgana Judimendi San Cristóbal Zaramaga Adurtza El Pilar Ali-Gobeo Arana 100000 Ariznabarra

70

80

90

100

Zona Rural Suroeste

Abetxuko 110

120

Superficie media (m2)

La distribución de los barrios en función del precio por metro cuadrado de pisos usados en venta muestra que los valores más bajos se encuentran en barrios ubicados al norte y este del centro de la ciudad, así como en Ali y Abetxuko. Los precios unitarios más altos se dan en Ensanche, Mendizorrotza, Lovaina, San Martín, por encima de los 2.250 euros por metro cuadrado.

13/45

1.2. Pisos en alquiler

1.2.1. Comparativa con las ciudades del entorno

La oferta de pisos en alquiler es inferior a la de venta tanto en el conjunto del área como en cada una de las ciudades analizadas. Eso sí, la oferta de alquiler en Vitoria-Gasteiz es aún más reducida en términos relativos que la de venta, oferta cuyo volumen se situaba a la cola de las ciudades analizadas, incluso por debajo de ciudades más pequeñas del interior. La oferta de alquiler en Vitoria-Gasteiz es poco más del 4% del conjunto de ciudades analizadas, tanto en número de inmuebles como en superficie total ofertada. La superficie media de los pisos ofertados en nuestra ciudad es de 91 m2, ligeramente por encima de la media de las ciudades del área y sólo superada por los 100 m2 de Iruñea y los 93 de Logroño. Oferta de pisos en alquiler Bilbao Burgos Nº 1.464 512 Superficie acumulada (mM) 129.472 43.979 Superficie media (m2) 88 86 Superficie mínima (m2) 20 33 Superficie máxima (m2) 350 248 Rango intercuantílico superficie (m2) 31 35 Valor acumulado (€) 1.376.099 266.395 Precio medio (€) 940 520 Precio mínimo (€) 225 184 Precio máximo (€) 3.500 1.500 Rango intercuantílico precio ( €) 250 200 Precio por m2 (€/m2) 11,1 6,4 Precio mínimo por m2 (€/m2) 3,0 2,0 Precio máximo por m2 (€/m2) 32,0 14,0 Rango intercuantílico precio por m2 3,0 2,0 (€/m2)

VitoriaDonostia Iruñea Logroño Santander Gasteiz 354 1.046 377 1.361 221 29.526 105.016 35.226 117.701 20.108 83 100 93 86 91 25 15 40 30 40 300 1100 260 280 300 35 40 40 33 32 365.974 740.814 193.266 863.113 162.066 1.034 708 513 634 733 250 200 150 250 270 3.300 1.500 1.100 12.000 1.850 350 240 170 175 200 13,1 7,4 5,8 7,6 8,7 3,0 1,0 2,0 2,0 3,0 33,0 18,0 11,0 132,0 18,0 5,0

2,0

2,0

2,0

3,0

Total general 5.335 481.028 90 15 1100 35 3.967.727 744 150 12.000 325 8,7 1,0 132,0 4,0

El precio medio de alquiler solicitado en Vitoria-Gasteiz es de 733 euros, ligeramente inferior a la media de las siete ciudades pero siendo la tercera ciudad más cara, superada por Donostia (1.034 €) y Bilbao (940€). En términos de precio por metro cuadrado, se repite la misma situación: con 9 euros por metro cuadrado, es la tercera ciudad más cara tras Donostia y Bilbao con 13 y 11 euros respectivamente. En cuanto a la variedad de las características básicas (precio y superficie) de los pisos ofertados en alquiler, Vitoria-Gasteiz muestra un grado de dispersión relativamente bajo en término de superficie y precio bruto pero en términos de precio por metro cuadrado la horquilla es mayor. Además, en comparación con la oferta de pisos en venta, en la que la capital alavesa se mostraba como la ciudad con un mercado muy poco versátil, en el caso del alquiler, a pesar de la escasa dimensión del mercado, Vitoria-Gasteiz dispone de una oferta más variada en precio, algo que, en realidad obedece a una mayor carestía relativa en sus precios de alquiler. De hecho, la capital alavesa tiene los precios mínimos (bruto y por m2) más elevados de las siete ciudades comparadas.

14/45

Valor del stock de pisos en alquiler (Miles €/m es)

Stock de pisos en alquiler (Nº) 1.600

2.000

1.400

1.500

1.200 1.000 800

1.000

600

500

400 200

0

Precio m edio (€/m es) 14,0

1.000

12,0

800

10,0

Rango intercuantílico superficie (m2)

10.000

1.000

40

36

VitoriaGasteiz

Santander Bilbao Vitoria-Gasteiz

32

85

600

Bilbao

V itoria-Gasteiz

800

900

95

100

105

Ciudades según precio por m2 y variedad de precios de alquiler

Santander

700

90

El tamaño de la burbuja expresa la superficie acumulada en alquiler

1000

1100

Precio medio (€)

Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

Burgos Logroño

VitoriaGasteiz

Burgos

34

Superficie media (m2)

300

Iruñea

Santander

Donostia

80

Donostia

250

Iruñea

38

Ciudades según precio de alquiler (medio, acumulado y variedad de precios)

350

Logroño Logroño

30

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

100

Iruñea

Ciudades según superficie en alquiler (media, acumulada y variedad de superficies)

42

100.000

Burgos

Bilbao

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Burgos

Donostia

0,0

Bilbao

2,0

0

Donostia

4,0

200

Precios m ínim os y máximos por ciudad €)

Rango intercuantílico precio ( €)

Santander

6,0

400

150 500

Logroño

8,0

600

200

Iruñea

Precio por m 2 (€/m 2/mes)

1.200

400

Donostia

Burgos

Bilbao

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

0 M ile s €

Donostia

5

4

Vitoria-Gasteiz

3

Bilbao Burgos Santander Logroño Iruñea

2

1 5

El tamaño de la burbuja expresa el valor acumulado de los precios de alquiler

7

9

11

Precio por m2 (€/m 2)

15/45

13

En síntesis, el mercado de alquiler de nuestra ciudad en relación con las capitales más próximas se caracteriza por: -

Su pequeña dimensión. Su posición intermedia en términos de superficie y precios. Ocupa la tercera posición tras Donostia y Bilbao. La diversidad de superficies disponibles en Vitoria-Gasteiz es comparativamente reducida. Ocupa una posición intermedia entre las ciudades analizadas en cuanto a diversidad en precios, lo que obedece a una mayor carestía relativa. Este precio medio relativamente alto se explica más por la escasez de pisos muy baratos que por la abundancia de pisos caros.

Ranking ciudades por indicador Bilbao Nº Superficie acumulada (mM) Superficie media (m2) Superficie mínima (m2) Superficie máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado (€) Precio medio (€) Precio mínimo (€) Precio máximo (€) Rango intercuantílico precio ( €) Precio por m2 (€/m2) Precio mínimo por m2 (€/m2) Precio máximo por m2 (€/m2) Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

1 1 4 6 2 7 1 2 4 2 2 2 1 3 2

VitoriaBurgos Donostia Iruñea Logroño Santander Gasteiz 4 6 3 5 2 7 4 6 3 5 2 7 6 7 1 2 5 3 3 5 7 1 4 1 7 3 1 6 5 3 3 3 1 1 5 6 5 4 3 6 2 7 6 1 4 7 5 3 6 2 5 7 2 1 5 3 5 7 1 4 4 1 3 7 6 4 6 1 5 7 4 3 4 1 7 4 4 1 6 2 4 7 1 4 4 1 4 4 4 2

16/45

1.2.2. Análisis interno de Vitoria-Gasteiz

Dos tercios de la oferta de alquiler se ubica en tan sólo 10 de los 31 barrios de VitoriaGasteiz, esto es, 149 de las 221 viviendas disponibles en el momento de la consulta. Ensanche, Lovaina, Mendizorrotza y Zona Rural Este son los barrios con mayor volumen de oferta, seguidos por Arriaga-Lakua, Casco Viejo, San Martín, Ariznabarra, Txagorritxu y Desamparados. Los inmuebles de mayor dimensión se ofertan en Ensanche, San Martín, Mendizorrotza y Gazalbide, todo ellos con medias por encima de los 100 metros cuadrados. Zona Rural Este, Salburua, Zaramaga, El Anglo, Aranbizkarra, Zabalgana y Casco Viejo ofertan las viviendas más pequeñas. Pisos en alquiler. Indicadores y ranking por barrio Ordenado según precio medio Barrio

2 8 24 20 3 17 12 16 6 19 21 5 7 10 29 18 1 13 4 26 15 9 30 25 14 11 22 23 27 28 31

Ensanche San Martín Arriaga-Lakua Mendizorrotza Lovaina Santa Lucía Vitoria-Gasteiz Santiago Judimendi Gazalbide San Cristóbal Ariznabarra El Pilar Txagorritxu El Anglo Zabalgana Adurtza Casco Viejo Aranbizkarra Coronación Z. Rural Este Desamparados Zaramaga Salburua Abetxuko Arana Arantzabela Ali-Gobeo Sansomendi Z. Rural Noroeste Z. Rural Suroeste Aretxabaleta

Superficie acumulada (m2)

Nº pisos

33 12 13 14 20 7 221 4 6 1 8 11 7 10 4 4 2 13 6 8 14 9 5 5 2 1 2

1 7 5 3 2 13 19 15 25 11 8 13 9 19 19 22 5 15 11 3 10 17 17 22 25 22

4.011 1.298 1.130 1.472 1.815 655 20.108 343 502 101 695 886 580 841 285 313 175 1.035 463 731 868 788 352 344 175 90 160

1 4 5 3 2 13 19 15 25 12 7 14 9 21 20 22 6 16 11 8 10 17 18 22 26 24

Superficie media (m2)

121 108 86 105 90 93 91 85 83 101 86 80 82 84 71 78 87 79 77 91 62 87 70 68 87 90 80

Precio medio (€)

1 2 12 3 7 5 14 16 4 12 18 17 15 23 21 9 20 22 6 26 9 24 25 9 7 18

928 877 860 847 775 750 733 700 692 692 689 686 684 683 682 675 675 666 658 623 618 616 597 596 583 562 425

1 2 3 4 5 6 7 8 8 10 11 12 13 14 15 15 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26

Precio por m2 (€)

8 7 7 9 9 7 9 7 7 7 8 8 7 8 9 8 8 9 8 8 9 11 8 10 6 8 7

8 18 18 3 3 18 18 18 18 8 8 18 8 3 8 8 3 8 8 3 1 8 2 26 8 18

-

Los alquileres más caros se encuentran en Ensanche, San Martín, Arriaga-Lakua, Mendizorrotza, Lovaina y Santa Lucía, en una horquilla entre los 928 y los 750 euros mensuales. Hay que tener en cuenta que estos seis barrios concentran una buena parte de la oferta (99 de los 221 pisos disponibles) por lo que su límite inferior de precio medio se aproxima mucho a la media general de la ciudad. Dicho de otra manera, la distribución de la oferta de viviendas en alquiler no es simétrica alrededor de la media sino que está sesgada hacia precios altos.

17/45

En el extremo opuesto de la distribución y con precios medios por debajo de los 600 euros mensuales, encontramos una oferta bastante reducida con tan sólo 15 inmuebles en cinco barrios: Arantzabela, Arana, Abetxuko, Salburua y Zaramaga. La distribución espacial de las rentas de alquiler en términos de precio por metro cuadrado revela el peculiar comportamiento del mercado inmobiliario, algo en lo que intentaremos profundizar en el siguiente apartado, comparando los mercados de venta y alquiler de pisos y su relación con la desigualdad socio-económica y el conflicto de latente entre la satisfacción de una necesidad básica y la extracción de rentas especulativas. La simple consideración de algunos indicadores del mercado de alquiler aporta ya algunos indicios en este sentido. Barrios como Ensanche, Mendizorrotza, Lovaina o San Martín, con un perfil socio-económico alto cuentan con precios brutos altos; sin embargo, en términos de coste de alquiler por metro cuadrado, se sitúan al mismo nivel o, incluso, por debajo de barrios populares. De esta forma la desigualdad social se ve alimentada en un doble sentido: el precio bruto elevado de barrios de clase media-alta suponen una barrera de entrada a familias con un nivel económico inferior que deben buscar residencia en barrios habitados preferentemente por clases populares, a la vez que se ven obligados a pagar un precio unitario o por metro cuadrado superior Oferta de pisos en alquiler: precio bruto y precio por m2 12

11

De sam para dos

P re cio por m2 (€/m2 /me s)

10

Salburua

Cas co Vie jo

Zona Rura l Este

Lovai na

El Ang lo

9

Men dizorro tza Txagorr itxu Coro nació n

Ara nbizkarra Adu rtza Zaba lga na

Arana

8

Zaram aga

Arizna barra

E nsan ch e

San Cristóbal Santiago

7

Arantzabel a

Ga zalbi de

Santa L ucía

El Pila r Jud ime ndi

6

San Martín Arri aga -Lakua

Abe txuko

5 40 0

500

60 0

700 Pre cio bruto (€/mes )

18/45

80 0

900

100 0

1.3. Compraventa y alquiler de vivienda usada: ¿mercados divergentes?

La distribución de los precios medios de la vivienda usada en las modalidades de compraventa y alquiler en los barrios de Vitoria-Gasteiz indica un comportamiento relativamente independiente, con un nivel de correlación bajo entre precios por metro cuadrado de una y otra modalidad. Esto se refleja en la existencia de barrios que se desvían de una distribución teórica (representada en el gráfico por la recta de ajuste lineal de ambas variables), en uno u otro sentido: - Ensanche, San Martín y Arriaga-Lakua, con precios de venta elevados, tienen rentas de alquiler bajas, lo mismo que (con niveles de precios inferiores) Gazalbide, Santiago, El Pilar, Judimendi, Santa Lucía y Abetxuko. - En el caso opuesto, Desamparados, Salburua, Casco Viejo, El Anglo o Arana se desvían de la distribución tipo pero con un valor elevado del metro cuadrado en alquiler. - Mendizorrotza, Lovaina, Txagorritxu, Sn Cristóbal, Zabalgana, Aranbizkarra, Adurtza o Coronación presentan una relación de precios de venta y alquiler ajustada a la tendencia general. Precios medios de pisos usados por barrio 12

Desamparados

11

Salburua

Alquiler (€/m2/mes)

10

Z.R.Este

9

8

Lovaina Mendizorrotza

ZaramagaAranbiZabalgTxago Arana Coronación Adurtza S.Cristóbal Arizna Gazalbide Santiago El Pilar Judim Sta.Lucía

7

6

Casco Viejo Anglo Vitoria-Gasteiz

Ensanche

Arriaga-Lakua San Martín

Abetxuko

5 1000

1200

1400

1600

1800

2000

2200

2400

2600

2800

3000

Venta (€/m2)

Esta disparidad de comportamiento espacial del mercado de vivienda usada es visible igualmente aplicando un modelo de interpolación de los datos de los inmuebles aplicados al espacio continuo de la ciudad. Los mapas siguientes representan ese modelo hipotético de distribución continua del valor inmobiliario en las modalidades de venta y alquiler. Podría decirse que, parcialmente, una imagen es el negativo de la otra: que, en buena parte, allá donde el precio por metro por metro cuadrado de vivienda en venta es relativamente elevado, la renta en alquiler tiende a ser relativamente baja. Sin duda, se aprecian áreas del mapa con valores equivalentes en ambas modalidades de acceso a la vivienda pero, en términos generales, se puede decir que en la vivienda usada se observan dos mercados paralelos que tienden a complementarse de una forma muy específica. El modo en que tiene lugar la distribución espacial de los precios de uno y otro apunta a dos mercados diferentes pero en absoluto independientes. Es la relativa asimetría de los precios en las dos modalidades en relación con la condición socioeconómica de los barrios lo que apunta a la hipótesis de que existe una posición dominante de mercado que aporta ventajas a los propietarios del capital tanto a la hora de comprar (demanda solvente en la modalidad de compra, a precios relativos más bajos) como en su posición de arrendadores, en la que aprovecharían una relativa escasez y una posición débil de unos arrendatarios insolventes frente a una hipotética compra. 19/45

Evidentemente, la compra para vivienda habitual es frecuente (probablemente, más que para un posterior alquiler) y ese caso no encaja al completo con la hipótesis planteada, pero también es cierto que la disposición de ahorros e ingresos suficientes para la compra ponen al comprador en posición negociadora más ventajosa en un mercado más amplio, variado y parcialmente deprimido. También somos conscientes de que cuando hablamos de mercado de venta y de alquiler, no estamos hablando de los mismos inmuebles y que existen algunas diferencias en cuanto a tamaño, ubicación, calidades o equipamiento, que hacen que el piso tipo de una y otra modalidad sean algo diferentes. Sin embargo, la fuerza de la asimetría espacial y su superposición con la distribución de la condición socioeconómica de la población, permiten sostener, al menos como hipótesis la existencia de unos mercados de vivienda que reflejan parcialmente una relación de subordinación que es, en última instancia, consecuencia de una relación de clase.

Modelos de precios por metro cuadrado de viviendas usadas Venta Alquiler

La distribución espacial de la relación entre precios de alquiler y venta refleja con crudeza una localización de los valores mínimos en los barrios con mayores niveles de renta. Relación precios alquiler / compra (‰) Precio bruto

Relación precios alquiler / compra (‰) Precio/m2

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Llegamos a la misma conclusión si manejamos, como en el siguiente mapa, un modelo continuo de de esa relación, entendido como un indicador de rentabilidad del arrendamiento de viviendas en las diferentes áreas de la ciudad. De un modo gráfico, podríamos decir que, hipotéticamente, sería más rentable invertir en dos viviendas en un barrio pobre donde es posible obtener rentas relativamente elevadas, que hacerlo en una vivienda en un barrio rico donde la rentabilidad de la renta de alquiler será menor y donde el tiempo necesario para recuperar la inversión será mayor. Modelo de rentabilidad de la vivienda en alquiler en Vitoria-Gasteiz3

El ratio de rentabilidad del alquiler4 por barrio presenta una intensa correlación inversa con la renta familiar disponible media por barrio (r = 0,8). En barrios como El Pilar, Adurtza, Judimendi, Abetxuko, San Cristóbal o Arana, con una renta familiar disponible anual entre los 25 y los 28.000 euros, el ratio de rentabilidad es igual o superior al 6% anual. En el extremo opuesto, en Lovaina, Ensanche, Desamparados y Mendizorrotza, con rentas familiares disponibles entre los 38 y los 69.000 euros anuales, presentan los indicadores de rentabilidad del alquiler más bajos, siempre por debajo del 4% anual.

3

La intensidad de color rojo representa la rentabilidad del alquiler definido como la fracción que representa el precio mensual medio atribuido a un punto del mapa (según un modelo de interpolación a partir de datos reales) respecto del precio de venta medio correspondiente a ese mismo punto. El tono más intenso significa un mayor esfuerzo relativo del arrendatario respecto de una eventual compra o, desde el punto de vista del arrendador, un menor número de mensualidades equivalentes para amortizar el valor de compra tipo. 4 Como aproximación a este concepto de rentabilidad del alquiler hemos utilizado el cociente entre renta media anual de alquiler y precio medio de venta, expresado en tanto por ciento.

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Precios medios de venta y alquiler anual por barrios. Relación entre rentabilidad del alquiler y nivel económico

5 18 16 25 14 19 24 1 9 17 29 4 21 13 7 12 26 10 30 6 8 3 2 15 20

El Pilar Adurtza Judimendi Abetxuko Arana San Cristóbal Arriaga-Lakua Casco Viejo Zaramaga Santa Lucía Zabalgana Coronación Ariznabarra Aranbizkarra Vitoria-Gasteiz Txagorritxu Santiago Zona Rural Este El Anglo Salburua Gazalbide San Martín Lovaina Ensanche Desamparados Mendizorrotza

Renta familiar Precio Renta anual Rentabilidad disponible media (€) medio (€) media (€) (%) 128.996 8.208 6,4 27.959 130.592 8.100 6,2 28.141 135.804 8.304 6,1 27.968 115.000 6.996 6,1 25.394 113.000 6.744 6,0 25.429 138.740 8.268 6,0 27.562 182.269 10.320 5,7 33.897 142.077 7.992 5,6 23.906 128.014 7.164 5,6 26.132 161.866 9.000 5,6 33.565 154.083 8.100 5,3 29.332 143.812 7.476 5,2 27.625 159.034 8.232 5,2 33.935 161.037 7.896 4,9 31.036 180.324 8.796 4,9 36.192 168.280 8.196 4,9 32.466 172.633 8.400 4,9 37.386 154.200 7.416 4,8 40.342 177.310 8.184 4,6 31.465 156.172 7.152 4,6 28.594 193.333 8.304 4,3 39.989 254.300 10.524 4,1 46.795 249.196 9.300 3,7 40.727 322.942 11.136 3,4 43.590 219.108 7.392 3,4 38.124 316.940 10.164 3,2 69.081

También el análisis del esfuerzo equivalente de la población residente para acceder a la vivienda en alquiler y propiedad desvela algunas desigualdades en el mismo sentido de los análisis anteriores. Los indicadores de esfuerzo en compra toman valores máximos Casco Viejo, Ensanche y Lovaina, aparentemente asociados a su posición central, aspecto que, sin duda, es muy importante en la determinación de precios. El esfuerzo de compra es bajo en muchos de los barrios de renta baja, algo que puede ser matizado en dos sentidos: por un lado, si el nivel de esfuerzo es bajo para estos barrios, es aún menor para hipotéticos compradores solventes residan donde residan: por otro lado, la proporción de demanda solvente en barrios de bajos ingresos será menor, y la población residente en este tipo de barrios tendrá una preferencia por el alquiler superior, lo que llevará probablemente a buscar vivienda de alquiler en su barrio o en barrios con niveles de precios similares. Y estos precios de alquiler, aunque inferiores en términos absolutos a los de las zonas ricas, serán superiores tanto en términos de esfuerzo para el arrendatario como de rentabilidad para el arrendador. Probablemente, toda esta situación está siendo propiciada y modulada por la coexistencia de dos fenómenos: de un lado, la abrupta salida al mercado de venta de un gran número de viviendas (con el consiguiente desplome de precios), consecuencia del pinchazo de la burbuja inmobiliaria; y por otro, la persistencia de cierta aversión por el alquiler por parte de los propietarios de viviendas causante de la escasez de vivienda disponible en alquiler y de lo limitado del ajuste de sus precios. Cabe pensar, por tanto que los desequilibrios entre mercado de alquiler y de venta se han agrandado con la crisis pero, además, la previsible recuperación de los precios del alquiler va a suponer otra vuelca de tuerca a la situación descrita. Consecuentemente, se plantea la hipótesis de que el estímulo decidido de la oferta de alquiler contribuiría al descenso de rentas y, en consecuencia, a una corrección del desequilibrio social y espacial de la rentabilidad por renta de alquiler y esfuerzo de acceso a la vivienda.

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Esfuerzo acceso a la vivienda usada en propiedad Equivalencia en años de renta disponible*

Esfuerzo acceso a la vivienda de alquiler Porcentaje del coste de alquiler respecto de la renta familiar disponible mensual*

* La fuente para los datos de renta es Eustat y corresponden a 2013.

Indicadores de los mercados de venta y alquiler de pisos usados en los barrios de VitoriaGasteiz

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Barrio Casco Viejo Ensanche Lovaina Coronación El Pilar Gazalbide Txagorritxu San Martín Zaramaga El Anglo Arantzabela Santiago Aranbizkarra Arana Desamparados Judimendi Santa Lucía Adurtza San Cristóbal Mendizorrotza Ariznabarra Ali-Gobeo Sansomendi Arriaga-Lakua Abetxuko Z.R.Este Z.R.Noroeste Z.R.Suroeste Zabalgana Salburua Aretxabaleta Vitoria-Gasteiz

Nº 35 52 45 50 25 6 20 20 44 19

Venta Superficie Superficie Precio acumulada media medio (m2) (m2) (€) 2.555 73 142.077 6.200 119 322.942 4.369 97 249.196 4.214 84 143.812 1.987 79 128.996 687 114 193.333 1.823 91 168.280 2.162 108 254.300 3.563 80 128.014 1.685 88 177.310

Precio por m2 (€) 1.982 2.771 2.471 1.692 1.641 1.743 1.860 2.308 1.590 2.047

6 24 10 23 21 9 19 14 15 21 2 34 52 2 5

579 2.238 808 2.289 1.643 785 1.361 999 1.766 1.673 150 3.025 4.486 210 400

96 93 80 99 78 87 71 71 117 79 75 88 86 105 80

172.633 161.037 113.000 219.108 135.804 161.866 130.592 138.740 316.940 159.034 111.500 160.291 182.269 115.000 154.200

1.792 1.712 1.387 2.242 1.720 1.888 1.819 1.958 2.689 1.949 1.487 1.807 2.120 1.095 1.883

1 58 49 3 684

108 5.073 4.180 264 61.282

108 87 85 88 90

155.000 154.083 156.172 180.224 180.324

1.435 1.776 1.879 1.965 1.982

-

23/45

Nº 13 33 20 8 7 1 10 12 5 4 2 4 6 1 9 6 7 2 8 14 11 13 2 14 4 5 221

Alquiler Superficie Superficie acumulada media (m2) (m2) 1.035 79 4.011 121 1.815 90 731 91 580 82 101 101 841 84 1.298 108 352 70 285 71 160 80 343 85 463 77 90 90 788 87 502 83 655 93 175 87 695 86 1.472 105 886 80

Precio medio (€) 666 928 775 623 684 692 683 877 597 682 425 700 658 562 616 692 750 675 689 847 686

Precio por m2 (€) 9 8 9 8 7 7 8 7 8 9 7 7 8 8 11 7 7 8 8 9 8

1.130 175 868

86 87 62

860 583 618

7 6 9

313 344

78 68

675 596

8 10

20.108

91

733

9

2. Locales A falta de estadísticas sobre stock, compraventa y alquiler de locales, el único marco de referencia válido es la información catastral del conjunto de locales destinados a su uso como actividad económica 5 referida a Vitoria-Gasteiz y sus barrios. Aunque la muestra aportada por Goolzoom para locales en venta representa en torno al 1,25% del stock total, el ajuste resultante parece aceptable. La superficie media para el conjunto de la ciudad difiere en tan sólo cinco metros cuadrados (desviación menor del 2%), si bien el ajuste de las distribuciones por barrios es sólo moderado (con un coeficiente de correlación r = 0,5). Lo mismo puede decirse del ajuste de la distribución de precios medios cuyo coeficiente de correlación es también 0,5. En cambio, la distribución espacial del precio por metro cuadrado muestra un ajuste muy considerable, con un coeficiente de correlación de 0,8.

Indicadores por barrios sobre locales según catastro y Goolzoom Catastro

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Barrio Casco Viejo Ensanche Lovaina Coronacion El Pilar Gazalbide Txagorritxu San Martin Zaramaga Anglo-Vasco Arantzabela Santiago Aranbizkarra Arana Desamparados Judimendi Santa Lucia Adurtza San Cristobal Mendizorrotza Ariznabarra Ali Sansomendi Arriaga-Lakua Abetxuko Zona Rural Este Zona Rural Noroeste Zona Rural Suroeste Zabalgana Salburua Aretxabaleta-Gardelegi Vitoria-Gasteiz

Nº 1.564 1.798 1.232 1.225 1.002 76 326 1.584 831 463 34 329 734 358 515 675 434 1.116 534 1.140 412 582 1.230 2.302 332 2.025 616 1.077 1.153 910 106 27.113

Valor Valor Superficie catastral catastral media medio por m2 (m2) (€) (€) 75 35.152 467 112 149.462 1.331 85 88.774 1.039 99 63.598 639 97 63.769 658 92 35.187 381 125 98.385 789 69 67.134 974 91 55.096 607 132 96.245 731 123 57.994 473 74 40.726 552 81 47.758 592 91 34.947 382 170 195.003 1.148 89 69.146 776 60 33.148 551 274 63.423 231 106 44.232 417 90 34.601 386 88 53.847 614 728 152.602 209 263 77.781 295 406 120.327 296 65 16.112 248 542 128.759 237 534 120.887 227 1.523 299.201 196 127 85.412 673 98 76.928 782 68 45.489 671 258 97.628 378

Goolzoom

Nº 19 18 7 16 12 2 3 9 9 4 12 12 10 5 5 6 11 7 1 3 4 12 33 7 18 5 6 38 30 338

Superficie media (m2) 91 169 101 134 138 50 101 78 203 185

Precio medio (€) 91.168 508.648 249.285 148.937 231.261 47.500 159.333 126.555 153.061 141.500

Precio por m2 (€) 1.105 2.885 2.510 1.245 1.787 945 1.603 1.824 979 766

131 183 373 170 70 76 208 247 457 78 335 176 159 52 1.214 683 501 158 150 91 264

216.491 164.333 265.600 364.000 115.620 95.000 170.518 149.857 398.000 114.633 359.750 161.607 122.291 34.685 404.876 297.200 262.000 140.473 178.407 91.168 204.866

1.684 1.125 766 1.930 1.652 1.199 960 836 871 1.454 1.128 1.339 1.153 695 543 782 551 969 1.046 1.105 1.214

En todo caso, es de destacar la gran desviación existente entre precios de mercado y valor catastral. En términos de precios brutos, el precio medio de mercado duplica ampliamente el correspondiente valor catastral y, en precio por metro cuadrado lo triplica. Esto es posible 5

Al objeto de este análisis, los usos catastrales seleccionados incluyen toda clase de fábricas y almacenes (pero no espacios como aparcamientos u otros usos auxiliares), locales comerciales, mercados, supermercados y similares, establecimientos de hostelería, locales para uso de entidades financieros, y oficinas en locales destinados a tal fin (pero no viviendas utilizadas como oficinas).

24/45

debido a que el desfase es mucho mayor en los locales de mayor tamaño (pabellones ubicados en polígonos), algo que queda corroborado al comparar los desfases por barrio, donde se aprecia una diferencias muy abultadas (llegando a una relación de 1 a 5) en barrios que incluyen polígonos industriales. De los más de 27.000 locales con alguno de los usos considerados, registrados en la base de datos municipal de catastro, la mitad tiene un uso catastral de carácter industrial, proporción que, en términos de superficie, se eleva hasta el 75%. El 38% de los locales y el 19% de la superficie tiene asignado un uso catastral comercial (incluido el dedicado a supermercados y similares). Restauración y oficinas, con el 5,8 y el 3% de los locales ocupan las siguientes posiciones. Los locales con uso catastral de supermercado tienen la superficie media más alta, 727 m2, muy por encima de la media de los locales con uso industrial (379 m2). Locales con uso de alojamiento y Banca figuran con precios por metro cuadrado más elevados; locales comerciales, hosteleros, oficinas y supermercados presentan unos valores medios muy similares, entre 750 y 800 euros por metro cuadrado. Por último, los locales con uso industrial asignado registran un precio medio de 217 euros por metro cuadrado.

Distribución de los locales según uso

Uso Alojamiento Banca Comercios Hostelería (restauración) Industrial Oficinas Supermercados

Nº 287 363 10.172 1.577 13.763 804 147

% locales 1,1 1,3 37,5 5,8 50,8 3,0 0,5

Total general

27.113

100,0

Superficie acumulada (m2) 86.191 77.577 1.117.296 200.140 5.216.041 198.487 106.813 7.002.546

% superficie 1,2 1,1 16,0 2,9 74,5 2,8 1,5

Superficie media (m2) 300 214 110 127 379 247 727

Valor catastral medio (€) 486.574 262.759 87.175 101.619 82.151 190.853 550.090

Valor catastral por m2 (€) 1.620 1.230 794 801 217 773 757

100,0

258

97.628

378

De acuerdo con la información catastral, el 81% de los locales cuenta con menos de 200 metros cuadrados, acumulando apenas el 18% de la superficie. En el extremo opuesto, los locales de más de 1.000 metros cuadrados suponen menos del 4% del total pero concentran el 60% de la superficie total. En general, el valor catastral por metro cuadrado desciende a medida que aumenta el tamaño de los locales.

Distribución de los locales según superficie

Superficie 10.000 Total general

Nº 18.021 3.963 1.941 985 422 789 823 105 64 27.113

% locales 66,5 14,6 7,2 3,6 1,6 2,9 3,0 0,4 0,2 100,0

Superficie Superficie acumulada % media (m2) superficie (m2) 722.367 10,3 40 549.156 7,8 139 476.126 6,8 245 335.141 4,8 340 187.298 2,7 444 549.410 7,8 696 1.689.996 24,1 2.053 701.444 10,0 6.680 1.791.608 25,6 27.994 7.002.546 100,0 258

25/45

Valor Valor catastral catastral por m2 medio (€) (€) 26.989 673 102.209 738 114.366 466 137.423 404 177.732 400 251.058 361 597.150 291 2.087.778 313 6.475.753 231 97.628 378

2.1. Locales en venta 2.1.1. Comparativa con las ciudades del entorno

En el marco de ciudades de nuestro entorno, la oferta de locales en venta se caracteriza por su escasez –más acentuada en términos de superficie disponible-, superficie media reducida, escasa diversidad de precios y superficies y precio por metro cuadrado intermedio. Considerando el conjunto de los locales disponibles, las ciudades costeras presentan la oferta más amplia pero también la más cara y diversa. Las ciudades del interior presentan, en líneas generales una oferta más escasa y barata.

Oferta de locales en venta Nº Superficie acumulada (mM) Superficie media (m2) Superficie mínima (m2) Superficie máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado (x1000 €) Precio medio (€) Precio mínimo (€) Precio máximo (€) Rango intercuantílico precio ( €) Precio por m2 (€/m2) Precio mínimo por m2 (€/m2) Precio máximo por m2 (€/m2) Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

Bilbao 1.734 510.028 294 5 25.395

Burgos 334 147.449 441 19 16.661

Donostia 712 157.833 222 11 8.700

Iruñea 541 152.714 282 11 4.166

Logroño Santander 258 406 121.147 139.224 470 343 19 8 9.970 8.631

VitoriaGasteiz 338 89.183 264 16 7.760

Total general 4.323 1.317.577 305 5 25.395

160 224 163 189 291 245 148 177 580.047 99.532 197.460 121.414 80.361 122.035 69.244 1.270.094 334.514 298.001 277.331 224.425 311.478 300.580 204.866 293.799 6.000 17.300 10.900 2.000 10.000 3.500 7.100 2.000 9.000.000 18.000.000 3.000.000 3.500.000 5.800.000 3.800.000 3.365.667 18.000.000 218.900 1.785 49 15.625

180.075 1.171 29 5.581

213.879 2.007 88 14.167

171.000 1.118 3 13.750

188.500 1.151 179 9.419

260.000 1.416 3 11.765

146.143 1.214 133 9.259

209.800 1.574 3 15.625

1.302

991

1.562

691

741

902

814

1.183

Con 338 inmuebles en venta, Vitoria-Gasteiz es la quinta ciudad por número de locales disponibles pero, siendo la sexta por dimensión media (264 metros cuadrados), queda en última posición en cuanto a superficie acumulada disponible. Con menos de 90.000 metros cuadrados, la oferta disponible en nuestra ciudad no llega a la quinta parte de la de Bilbao que supera el medio millón de metros cuadrados. El local tipo disponible en nuestra ciudad es, tras el de Donostia, el más reducido de la zona. Además, el rango de superficies disponibles es el más estrecho de las ciudades analizadas. En términos de precio bruto, Vitoria-Gasteiz se sitúa en las últimas posiciones, tanto por valor de compra-venta como por rango de precios disponibles. Sin embargo, en términos de precios por metro cuadrado, la capital alavesa se sitúa en un nivel intermedio, en cuarta posición tras las ciudades costeras, aunque con un valor (1.214 euros por metro cuadrado) por debajo de la media y más próximo al de las ciudades del interior –el precio por m2 más bajo se da en Iruñea con 1.118 euros- que a los de Bilbao o Donostia (1.785 y 2.007, respectivamente).

26/45

Stock de locales en venta (Nº)

Valor del stock de locales en venta (Miles €) 700.000

2.000

600.000

1.500

500.000 400.000

1.000 300.000 200.000

500

100.000

0

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

0 M ile s €

Precio por m 2 (€/m2)

Precio m edio (€)

Bilbao

Santander

Logroño

Burgos

VitoriaGasteiz

0 Santander

500

0

Logroño

1.000

100.000 50.000

Iruñea

150.000

Burgos

1.500

VitoriaGasteiz

200.000

Iruñea

2.000

Donostia

2.500

300.000 250.000

Bilbao

350.000

Donostia

400.000

Ciudades según superficie en venta (media, acumulada y variedad de superficie)

Precios m ínim os y m áximos por ciudad (€)

Rango intercuantílico superficie (m2)

100.000.000 10.000.000 1.000.000 100.000 10.000

Vitoria-Gasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

1.000

300

Logroño 250

Santander Burgos Iruñea

200

Donos tia

100 200

350

400

450

1600

Santander

260.000 240.000 220.000

B ilbao

Do no stia

200.000 Lo gro ño B urgo s

180.000 Iruñea 160.000 Vito ria-Gasteiz 220.000

240.000

260.000

280.000

300.000

320.000

500

Ciudades según precio medio por m2 y variedad de precios de venta

Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

Rango intercuantílico precio ( €)

300

El tam año de la burbuja expres a la s uperfic ie acum ulada en venta

280.000

200.000

250

Superf icie media (m2)

Ciudades según precio de venta (medio, acumulado y variedad de precios)

140.000

Bilbao

VitoriaGas teiz

150

Do no stia

1500 1400 1300

B ilbao

1200 1100 1000

B urgo s

900

Santander Vitoria-Gasteiz

800

Lo gro ño Iruñea

700 600

340.000

1100

Precio medio (€)

1300

1500

1700

Precio por m2 (€/m2)

El tamaño de la burbuja expresa el valo r acumulado de precio s de venta

27/45

1900

2100

Considerando el conjunto de las capitales que conforman el sistema de ciudades del Cantábrico oriental-alto Ebro, observamos que, en términos de superficie tipo, las ciudades vascas se caracterizan por la escasa dimensión y la también escasa diversidad, frente a Burgos, Logroño y Santander que muestran tamaños mayores y una oferta más versátil en esta variable. En cuestión de precios, las ciudades costeras comparten precios brutos elevados con una importante dispersión de su oferta. Logroño y Burgos destacan por la carestía de sus locales que, por otro lado, son los de mayor dimensión. Iruñea y, sobre todo Vitoria-Gasteiz ofertan los locales más económicos con un rango de precios bastante reducido. En términos de precios por metro cuadrado, Iruñea, Logroño y Vitoria-Gasteiz tienen precios reducidos y poco variables; en el extremo opuesto, Bilbao y Donostia, cuentan con una oferta cara pero muy versátil.

Ranking ciudades por indicador Bilbao Nº Superficie acumulada (mM) Superficie media (m2) Superficie mínima (m2) Superficie máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado (€) Precio medio (€) Precio mínimo (€) Precio máximo (€) Rango intercuantílico precio ( €) Precio por m2 (€/m2) Precio mínimo por m2 (€/m2) Precio máximo por m2 (€/m2) Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

1 1 4 7 1 6 1 1 5 2 2 2 4 1 2

VitoriaBurgos Donostia Iruñea Logroño Santander Gasteiz 6 2 3 7 4 5 4 2 3 6 5 7 2 7 5 1 3 6 1 5 4 1 6 3 2 4 7 3 5 6 3 5 4 1 2 7 5 2 4 6 3 7 4 5 6 2 3 7 1 2 7 3 6 4 1 7 5 3 4 6 5 3 6 4 1 7 5 1 7 6 3 4 5 3 6 1 6 2 7 2 3 5 4 6 3 1 7 6 4 5

Un modelo continuo de precios por metro cuadrado de locales usados en venta en el sistema de ciudades analizado dibuja dos áreas claramente diferenciadas con niveles de precios claramente divergentes. Bilbao, extendiéndose por la margen derecha y la cuenca del río Nervión, así como la costa guipuzcoana entre Deba y Donostia se configuran como los polos donde culminan los precios de los locales en venta. El resto de ciudades presenta picos de precios en su centro urbano pero se encuadran en unas medias muy inferiores a las de los dos polos antes mencionados. El tercer elemento a destacar es la existencia, en torno a todas las capitales de áreas con precios inferiores que se corresponden a áreas industriales con otro formato de locales y con precios por metro cuadrado inferiores. Un modelo similar pero aplicado sólo a locales disponibles de 400 metros cuadrados o más (idealmente, se habría aplicado una selección de locales ubicados en polígonos industriales, es decir tipo nave o pabellón, pero este tipo de atributo no está disponible en la fuente de datos manejada) dibuja un panorama bastante diferente. Con medias generales de precio por metro cuadrado lógicamente inferiores a las del conjunto de locales, Bilbao sigue configurándose como polo de precios más elevados, aunque cuenta con un cinturón de ubicaciones más económicas en valles próximos. El resto de ciudades presenta también valores elevados (atribuibles a locales comerciales grandes pero ubicados en el centro urbano) aunque en el caso de Donostia parece extenderse ligeramente a su entorno más próximo.

28/45

Vitoria-Gasteiz se posiciona como área de precios relativamente bajos, tanto en el conjunto de locales como en los formatos de dimensión media y alta. Modelo de precios de locales en el sistema de ciudades Cantábrico oriental-Alto Ebro. Precios por metro cuadrado de locales usados en venta Todos los locales Locales de más de 400 m2

29/45

2.1.2. Análisis interno de Vitoria-Gasteiz

Zabalgana, Arriaga-Lakua y Salburua concentran casi la tercera parte de los locales ofertados vigentes en la fecha de consulta y ocupan también lugares de cabeza en términos de superficie disponible. Casco Viejo, Ensanche, Zona Rural Este y Coronación cuentan también con una oferta importante en número de locales; Zona Rural Este es, además, el primer barrio en cuanto a superficie disponible, con casi la cuarta parte del total, en lógica correspondencia con una oferta de naves industriales. Siguiendo esta misma lógica, son las zonas rurales y Mendizorrotza, barrios que alojan buena parte de las áreas empresariales de la ciudad, los que arrojan tamaños medios más altos (por encima de los 500 m2)

Locales en venta. Indicadores y ranking por barrio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Barrio Casco Viejo Ensanche Lovaina Coronación El Pilar Gazalbide Txagorritxu San Martín Zaramaga El Anglo Arantzabela Santiago Aranbizkarra Arana Desamparados Judimendi Santa Lucía Adurtza San Cristóbal Mendizorrotza Ariznabarra Ali-Gobeo Sansomendi Arriaga-Lakua Abetxuko Z. Rural Este Z. Rural Noroeste Z. Rural Suroeste Zabalgana Salburua Aretxabaleta Vitoria-Gasteiz

Superficie Nº locales acumulada (m2) 19 4 1.739 14 18 5 3.044 7 7 16 711 21 16 7 2.157 11 12 8 1.656 16 2 28 100 29 3 26 305 27 9 14 708 22 9 14 1.828 13 4 24 742 20

Superficie media (m2) 91 23 169 14 101 21 134 19 138 18 50 29 101 21 78 24 203 9 185 10

Precio medio Precio por m2 (€) (€) 91.168 27 1.105 16 508.648 1 2.885 1 249.285 9 2.510 2 148.937 19 1.245 11 231.261 10 1.787 5 47.500 28 945 21 159.333 16 1.603 8 126.555 22 1.824 4 153.061 17 979 18 141.500 20 766 25

12 12 10 5 5 6 11 7 1 3 4 12 33 7 18 5 6 38 30

8 8 13 21 21 19 12 16 29 26 24 8 2 16 5 21 19 1 3

1.579 2.196 3.739 853 352 459 2.296 1.733 457 235 1.341 2.116 5.269 366 21.865 3.419 3.010 6.013 4.514

17 10 5 19 26 23 9 15 24 28 18 12 3 25 1 6 8 2 4

131 183 373 170 70 76 208 247 457 78 335 176 159 52 1.214 683 501 158 150

20 11 5 13 27 26 8 7 4 24 6 12 15 28 1 2 3 16 17

216.491 164.333 265.600 364.000 115.620 95.000 170.518 149.857 398.000 114.633 359.750 161.607 122.291 34.685 404.876 297.200 262.000 140.473 178.407

11 14 7 4 24 26 13 18 3 25 5 15 23 29 2 6 8 21 12

1.684 1.125 766 1.930 1.652 1.199 960 836 871 1.454 1.128 1.339 1.153 695 543 782 551 969 1.046

6 15 25 3 7 12 20 23 22 9 14 10 13 27 29 24 28 19 17

338

264

89.183

204.866

1.214

La distribución espacial de la variable precio difiere según consideremos precios brutos o precios por metro cuadrado. Destaca sobre todos los demás barrios el Ensanche, con un precio unitario medio de 2.885 €/m2, a buena distancia de Lovaina (2.510 €/m2) y con una enorme diferencia respecto de Desamparados y San Martín que ocupan las siguientes posiciones pero ya por debajo de los 2.000 euros por metro cuadrado. Además, Ensanche se destaca en cuanto a precio bruto medio que, con más de 508.000 euros, supera

30/45

ampliamente al del segundo barrio –Zona Rural Este, con 404.876 euros- pero además, ya en áreas comerciales, duplica a la media de Lovaina. En términos de precios brutos, tras Ensanche, son Desamparados y los barrios que albergan áreas empresariales de naves industriales (zonas rurales, Mendizorrotza y Ali-Gobeo), los que cuentan con precios medios más elevados, si bien se incorporan también áreas más modestas del casco urbano pero caracterizadas por una oferta de locales de mayor tamaño, lo que explica unos precios brutos elevados compatibles con un precio por metro cuadrado más asequible. Ba r r i o s se g ú n p r e ci o p or m 2 de l o c a l e s u sa d o s e n v e n ta (€) 3.5 0 0 3.0 0 0 2.5 0 0 2.0 0 0 1.5 0 0 1.0 0 0 500

Locales usados en venta. Datos por barrio

31/45

Z. Rural

Z. Rural Este

Arana

Abetxuko

Z. Rural

El Anglo

San Cristóbal

Mendizorrotza

Adurtza

Gazalbide

Zabalgana

Salburua

Zaramaga

Casco Viejo

Ali-Gobeo

Aranbizkarra

Santa Lucía

Arriaga-Lakua

Coronación

Vitoria-Gasteiz

Ariznabarra

Sansomendi

Judimendi

Txagorritxu

El Pilar

Santiago

San Martín

Lovaina

Desamparados

Ensanche

0

Teniendo en cuenta la posición respecto de la media de la ciudad en cuanto a precios brutos y unitarios, podemos considerar cuatro grupos de barrios en cuanto a oferta de locales en venta: a) barrios baratos tanto por precios brutos como unitarios: Abetxuko, Gazalbide, Casco Viejo, Arriaga, Zabalgana, San Cristóbal, Zaramaga, Salburua, Adurtza, etc. b) barrios con locales asequibles pero no tan económicos en términos de precio por metro cuadrado: San Martín, Txagorritxu, Judimendi, Ariznabarra, Sansomendi, Coronación, etc. c) barrios con oferta de naves o locales de gran formato: zonas rurales, Mendizorrotza, Ali-Gobeo y Arana. Los precios brutos son altos pero, en relación a la superficie son económicos. d) barrios caros de centralidad comercial: principalmente, Ensanche, Desamparados y Lovaina.

Restringiendo el análisis a la oferta de locales en venta en las áreas empresariales de Vitoria-Gasteiz, observamos, en primer lugar que el volumen de oferta registrado en la fuente de datos analizada es bastante limitado, con tan sólo 39 locales, el 11,5% del total del término municipal aunque, con una superficie de más de 32.000 m2 que representa el 36% de la superficie ofertada en el municipio. La superficie media ofertada en cada área es muy diversa, revelando una especialización clara en actividad y formato. Existe una correlación casi total entre superficie media y precio bruto medio pero esa relación tiende a invertirse en términos de precio por metro cuadrado. Así, las áreas con precios brutos y dimensiones medias más elevadas (Aeropuerto, Arriaga-Gamarra…) tienen los precios por metro cuadrado más bajos. Por el contrario Boulevard y Oreitiasolo ocupan las últimas posiciones

32/45

en cuanto a superficie media y precio bruto de los locales pero son comparativamente caras (primero y tercer lugar, respectivamente) en términos de precio por metro cuadrado.

Locales en venta. Indicadores y ranking por área industrial Ordenado según precio medio

Polígono Aeropuerto Arriaga-Gamarra Betono Jundiz Mercedes-Gobeo Oreitiasolo Boulevard Altos de Armentia Campo de los Palacios Parque Tecnológico Miñano Puente Alto-Ansoleta

Superficie acumulada (m2)

Nº locales 1 16 4 6 6 5 1

6 1 5 2 2 4 6

3.200 18.611 3.790 3.010 2.608 1.148 36

Superficie media (m2)

3 1 2 4 5 6 7

-

Locales usados en venta. Datos por polígono industrial

33/45

3.200 1.163 947 501 434 229 36

Precio medio (€) 1 1.300.000 2 376.173 3 425.000 4 262.000 5 344.000 6 182.400 7 46.000

1 3 2 5 4 6 7

Precio por m2 (€) 406 530 618 551 917 880 1.278

7 6 4 5 2 3 1

Aplicando el consabido modelo continuo de precios por metro cuadrado a los locales en venta disponibles en Vitoria-Gasteiz y su entorno, obtenemos las siguientes imágenes que aportan tres niveles de detalle. En primer lugar, considerando el conjunto de la ciudad así como su área circundante (que contiene locales disponibles en Legutiano, Treviño o de la zona de Alegria-Dulantzi, apreciamos un claro contraste entre la zona urbana de VitoriaGasteiz y los núcleos de polígonos empresariales. Un zoom más cercano al casco urbano y a la oferta de locales puramente comerciales de Vitoria-Gasteiz revela la existencia de un continuo de precios altos que abarca prácticamente la totalidad de los barrios de Ensanche, Lovaina y Desamparados adentrándose, por el Este, en el barrio de Judimendi y, por el Oeste en el eje que forma la calle Beato Tomás de Zumárraga, separando Txagorritxu de San Martín y Coronación de Lovaina. Existen otros polos de mayor o menor intensidad y extensión entre los que destacan, sobre todo, los ubicados en el centro del barrio Arriaga-Lakua, en la zona de Sansomendi próxima a la calle Duque de Wellington, así como en el barrio de El Pilar. Modelo de precios de locales en Vitoria-Gasteiz Precios por m2 locales usados en venta Área de influencia

Locales del casco urbano (excluidos polígonos)

Una aproximación al centro de la ciudad permite visualizar el contraste entre la carestía del conglomerado formado por Desamparados, Ensanche y Lovaina frente a los precios mucho más económicos en zonas limítrofes con valores muy inferiores a muy pocos metros de unos núcleos neurálgicos comerciales caracterizados por unos precios muy elevados. Así, en una distancia equivalente a aproximadamente dos o tres minutos caminando podemos encontrar precios unitarios superiores a los seis o siete mil euros en la zona Dato-San Prudencio-General Álava, a tan sólo mil en el Casco Viejo. Precisamente, dentro de una tónica general de bajos precios relativos del Casco Viejo, se destaca la existencia de una zona –en el Suroeste del barrio, en la más próxima a la Plaza de la Virgen Blanca- que, siendo comercialmente más dinámica, cuenta también con un nivel de precios más altos.

34/45

Detalle del centro. Curvas de isoprecios

35/45

2.2. Locales en alquiler

2.2.1. Comparativa con las ciudades del entorno

En el caso de los locales en alquiler, Vitoria-Gasteiz repite en buena medida los rasgos generales de su mercado inmobiliario: oferta escasa y poco diversa, algo que, en el caso de los precios se traduce en la práctica inexistencia de locales baratos (la capital alavesa cuenta con el precio mínimo más elevado de las siete ciudades consideradas).

Oferta de locales en alquiler Nº Superficie acumulada (mM) Superficie media (m2) Superficie mínima (m2) Superficie máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado (x1000 €) Precio medio (€) Precio mínimo (€) Precio máximo (€) Rango intercuantílico precio ( €) Precio por m2 (€/m2) Precio mínimo por m2 (€/m2) Precio máximo por m2 (€/m2) Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

VitoriaTotal Bilbao Burgos Donostia Iruñea Logroño Santander Gasteiz general 1.414 299 493 513 218 478 212 3.627 375.359 81.074 122.813 178.722 92.718 137.735 74.812 1.063.234 265 271 249 348 425 288 353 293 11 20 16 1 11 14 20 1 13.942 5.576 8.700 14.000 9.970 6.850 8.500 14.000 167 190 2.685.339 343.707 1.899 1.150 139 150 52.000 18.734 1.300 725 10,9 6,4 0,5 1,0 125 36 8

210 245 304 868.116 739.576 270.489 1.761 1.442 1.241 150 18 160 17.000 55.000 19.000 1.400 900 938 11,4 6,4 6,0 0,4 1,0 1,0 63 53 42

5

9

5

5

200 167 192 711.900 295.626 5.914.753 1.489 1.394 1.631 140 161 18 22.000 25.236 55.000 1.100 763 1.150 8,1 6,7 9,1 1,0 1,0 0,4 105 45 125 5

5

Con tan sólo 212, el número de locales disponibles en Vitoria-Gasteiz es casi siete veces menor que el correspondiente de Bilbao. En términos de superficie media, en cambio, ocupa la segunda posición por detrás de Logroño. No parece que la explicación de esto sea un sesgo hacia una oferta de naves y pabellones sino a la gran dimensión de algunas de estas naves industriales que eleva el valor de la media. De hecho, eliminados los locales de dimensiones extremas, el rango de superficies disponibles es, junto con Bilbao, el menor de las ciudades analizadas. Esta limitación en cuanto a diversidad de oferta, lógica teniendo en cuenta la propia escasez relativa de locales disponibles, se repite para las rentas mensuales medias, tanto brutas como por metro cuadrado. Sin embargo, en cuanto a precio medio mensual, Vitoria-Gasteiz ocupa la quinta posición con una media de 1.394 euros, 250 euros por debajo de la media de las siete ciudades y 500 por debajo de la media de Bilbao que es la ciudad más cara. En términos de precio por metro cuadrado, la capital alavesa ocupa la cuarta posición con 7 euros por metro cuadrado y mes, un euro más que en Iruñea, Burgos y Logroño y cuatro menos que en las capitales más caras, Bilbao y Donostia.

36/45

7

Stock Nº

Valor del stock (Miles €)

1.500

3.000 2.500

1.000

2.000 1.500

500

1.000 500

Santander

VitoriaGasteiz VitoriaGasteiz

Logroño

Santander

Precio m edio (€)

Iruñea

Burgos

M ile s €

Donostia

0 Bilbao

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

0

Precio por m 2 (€/m2)

2.000 1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0

14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

0,0

Ciudades según superficie en alquiler (media, acumulada y variedad de superficie)

Precios m ínim os y m áxim os por ciudad (€)

Rango intercuantílico superficie (m2)

100.000

10.000

1.000

100

VitoriaGasteiz

Santander

Logroño

Iruñea

Donostia

Burgos

Bilbao

10

350 330 310

270 250

210

Santander B urgos

170

B ilbao

Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

Rango intercuantílico precio (€)

Santander

1000 Lo gro ño

1100

Iruñea Vitoria-Gasteiz

B urgos

700

1300

1500

1700

300

350

400

450

Ciudades según precio medio por m2 y variedad de precios

1200

800

250

El tamaño de la burbuja expresa la superf icie acumulada en alquiler

B ilbao

900

Vitoria-Gasteiz

150

Superficie media (m2)

Donostia

1100

Do no stia

190

200

1500

1300

Iruñea

230

Ciudades según precio de alquiler (medio, acumulado y variedad de precios)

1400

Logroño

290

1900

Precio medio (€)

Donostia

9

Bilbao

8

7

6

Burgos Vitoria-Gasteiz Logroño Iruñea Santander

5

4 5

El tamaño de la burbuja expresa el valor acumulado de precios de alquiler

6

7

8

9

Precio por m2 (€/m2)

37/45

10

11

12

Ranking ciudades por indicador Nº Superficie acumulada (mM) Superficie media (m2) Superficie mínima (m2) Superficie máxima (m2) Rango intercuantílico superficie (m2) Valor acumulado (x1000 €) Precio medio (€) Precio mínimo (€) Precio máximo (€) Rango intercuantílico precio ( €) Precio por m2 (€/m2) Precio mínimo por m2 (€/m2) Precio máximo por m2 (€/m2) Rango intercuantílico precio por m2 (€/m2)

VitoriaBilbao Burgos Donostia Iruñea Logroño Santander Gasteiz 1 5 3 2 6 4 7 1 6 4 2 5 3 7 6 5 7 3 1 4 2 5 1 3 7 5 4 1 2 7 4 1 3 6 5 7 5 3 2 1 4 6 1 5 2 3 7 4 6 1 7 2 4 6 3 5 6 3 3 7 2 5 1 2 6 7 1 5 4 3 2 7 1 5 4 3 6 2 5 1 6 7 3 4 6 1 7 1 1 1 1 1 7 3 4 6 2 5 2 3 1 3 3 3 3

El modelo continuo de precios por metro cuadrado del sector que venimos analizando a lo largo del estudio revela una pauta de distribución de los locales en alquiler muy similar a la de sus equivalentes en modalidad de compra-venta. Bilbao y Donostia se revelan como polos con una oferta caracterizada por sus altos precios, mientras el resto del territorio analizado presenta unos niveles claramente menores en correspondencia, probablemente, con dos factores complementarios: -

a una posición secundaria en la jerarquía de ciudades a la ventaja comparativa que aporta un menor nivel de saturación del territorio

Modelo de precios de locales en el sistema de ciudades Cantábrico oriental-Alto Ebro. Precios por metro cuadrado de locales usados en alquiler Todos los locales Locales de más de 400 m2

El mapa correspondiente al modelo continuo de precios unitarios limitado a locales de más de 400 metros cuadrados viene a repetir la misma pauta de distribución, si bien, dibujando, también en torno a Bilbao y Donostia áreas de precios bajos correspondientes a sus cinturones industriales. 38/45

2.2.2. Análisis interno de Vitoria-Gasteiz Uno de cada tres locales disponibles en alquiler en Vitoria-Gasteiz se ubica en Zabalgana, Salburua o Arriaga-Lakua, es decir, en algunos de los nuevos barrios de la ciudad. Si añadimos la oferta de Ensanche y Casco Viejo, tenemos que la mitad se concentra en tan sólo cinco barrios. En términos de superficie alquilable, la posición de los barrios es diferente ya que la oferta de algunas naves comerciales de gran formato hace que prevalezcan barrios en los que se ubican polígonos industriales, caso de Arriaga-Lakua, Ali-Gobeo, Sansomendi o Adurtza. Zabalgana se coloca en cuarta posición en cuanto a superficie disponible gracias al elevado número de locales ofertados. Como es lógico, esos barrios que albergan zonas industriales –los cuatro antes citados junto con las Zonas Rurales- albergan la oferta de pabellones de mayor tamaño, por lo que ocupan los primeros puestos en cuanto a medias de superficie de sus locales.

Locales en alquiler. Indicadores y ranking por barrio 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

Barrio Casco Viejo Ensanche Lovaina Coronación El Pilar Gazalbide Txagorritxu San Martín Zaramaga El Anglo Arantzabela Santiago Aranbizkarra Arana Desamparados Judimendi Santa Lucía Adurtza San Cristóbal Mendizorrotza Ariznabarra Ali-Gobeo Sansomendi Arriaga-Lakua Abetxuko Z. Rural Este Z. Rural Noroeste Z. Rural Suroeste Zabalgana Salburua Aretxabaleta Vitoria-Gasteiz

Superficie Nº locales acumulada (m2) 11 1.404 5 13 16 1.990 4 11 5 12 671 19 10 2.489 6 10 6 11 1.316 14

Superficie media (m2) 127 21 124 22 134 18 248 11 219 12

Precio medio Precio por m2 (€) (€) 943 17 8 6 1.705 17 8 3 3.176 17 3 2 1.180 13 7 10 900 19 6 16

2 5 4 8

22 12 15 9

284 1.585 817 1.295

22 12 18 15

142 317 204 161

17 9 13 14

850 2.580 1.237 1.003

21 4 11 15

6 8 6 7

17 7 13 11

3 4 4 4 2 3 10 4

20 15 15 15 22 20 6 15

250 600 1.182 323 125 266 4.656 1.288

24 20 17 21 26 23 5 16

83 150 295 80 62 88 465 322

24 15 10 25 26 23 6 8

866 1.137 1.400 1.412 455 620 1.208 693

20 14 10 9 26 24 12 22

11 7 6 18 10 6 4 5

4 9 13 1 5 12 22 18

1 2 7 21

25 22 10 3

133 8.500 5.305 9.931

25 2 3 1

133 4.250 757 472

20 1 4 5

1.000 9.100 1.850 1.766

16 1 6 7

8 3 4 6

7 25 20 15

10 1 5 35 22

6 25 12 1 2

3.416 2.950 4.100 4.704 3.212

7 9 6 4 8

341 2.950 820 134 146

7 2 3 18 16

915 4.900 1.890 581 686

18 2 5 25 23

3 2 3 5 4

23 26 24 19 21

212

74.812

353

1.394

7

Ali-Gobeo y Zona Rural Noroeste tienen una oferta limitada, respectivamente, a dos y una nave de gran formato, algo que explica que ocupen los primeros puestos en cuanto a precio

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bruto, muy por encima del resto de barrios, y, a su vez, ocupen las últimas posiciones en cuanto a precio por metro cuadrado. Los precios medios por metro cuadrado más caros se encuentran en las zonas comerciales centrales, Desamparados, Lovaina y Ensanche, con 18-17 euros por metro cuadrado y mes. Santiago y Judimendi , con 10 y 9 euros/m2, respectivamente, tienen precios unitarios relativamente elevados pero en precios brutos son barrios económicos pues cuentan con locales más pequeños. Casco Viejo, San Martín, Ariznabarra, Aranbizkarra, Coronación y El Anglo, cuentan con una oferta entre 7 y 8 euros por metro cuadrado, en torno a la media general de la ciudad. Además, estos barrios –salvo San Martín que, con locales más amplios, tiene un precio bruto medio muy superior a la media- se sitúan en la parte baja de la tabla en cuanto a precios brutos con distancias entre 200 y 500 euros mensuales respecto de la media de la ciudad.

B arrios se gún precio por m2 de locale s usados en alquile r (€/mes) 20

15

10

5

Z. Rural

Z. Rural

Ali-Gobeo

Adurtza

Z. Rural Este

Salburua

Zabalgana

Sansomendi

Txagorritxu

San Cristóbal

El Pilar

Zaramaga

Arriaga-Lakua

Arana

El Anglo

Santa Lucía

Coronación

Vitoria-Gasteiz

Ariznabarra

Aranbizkarra

San Martín

Judimendi

Casco Viejo

Santiago

Lovaina

Ensanche

Desamparados

0

En consecuencia, teniendo en cuenta la posición respecto de la media de la ciudad en cuanto a precios brutos y unitarios, podemos considerar cuatro grupos de barrios en cuanto a oferta de locales en venta: e) barrios baratos tanto por precios brutos como unitarios: Zabalgana, Salburua, San Cristóbal, Txagorritxu, Zaramaga, Zona Rural Este, Santa Lucía, El Anglo, Adurtza, Arana, Coronación o Aranbizkarra. f) barrios con locales asequibles pero no tan económicos en términos de precio por metro cuadrado: Casco Viejo, Judimendi, Santiago y Ariznabarra. g) barrios con oferta de naves o locales de gran formato: Arriaga-Lakua, Sansomendi y Ali-Gobeo y zonas rurales Noroeste y Suroeste. Los precios brutos son altos pero, en relación a la superficie son económicos. h) barrios caros de centralidad comercial: principalmente, Ensanche, Desamparados, Lovaina y, con precios por superficie más asequibles, San Martín.

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Locales usados en alquiler. Datos por barrio

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La oferta de locales en alquiler en las áreas industriales de Vitoria-Gasteiz, al menos, en el canal de portales inmobiliarios analizado, es sumamente limitada, con tan sólo 26 locales disponibles en el momento de la consulta. La superficie disponible, más de 31.000 metros cuadrados, representa el 42% de la superficie disponible para el total de locales en alquiler en la ciudad.

Locales en alquiler. Indicadores y ranking por área industrial Ordenado según precio medio

Polígono

Altos de Armentia Betono Oreitiasolo Arriaga-Gamarra Jundiz Ali-Gobeo Puente Alto-Ansoleta

Superficie acumulada (m2)

Nº locales

1 2 3 9 4 6 1

6 5 4 1 3 2 6

101 600 1.176 10.586 2.700 13.500 2.526

Superficie media (m2)

7 6 5 2 3 1 4

101 300 392 1176 675 2250 2526

Precio medio (€) 7 6 5 3 4 2 1

260 700 943 3.608 1.362 4.933 6.000

7 6 5 3 4 2 1

Precio por m2 (€)

3,0 2,5 2,3 4,0 2,5 2,3 2,0

2 3 5 1 3 5 7

Arriaga y Ali-Gobeo concentran el 58% de los locales ofertados en polígonos, así como el 77% de la superficie disponible. Tras Puente Alto-Ansoleta (que cuenta con un solo pabellón de gran formato), estos dos polígonos se caracterizan por la gran dimensión de los locales ofertados y, en consecuencia, por unos precios brutos también elevados. Arriaga-Gamarra lidera el precio por metro cuadrado con cuatro euros por metro cuadrado y mes, doblando el precio unitario más barato que se da en Puente Alto-Ansoleta. Locales usados en alquiler. Datos por polígono

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La aplicación de modelos continuos de distribución del precio por metro cuadrado de locales en alquiler a la ciudad de Vitoria-Gasteiz y su área de influencia se revela un claro diferencial entre casco urbano y áreas industriales periféricas con una línea de ruptura clara entre ambas áreas sin que se aprecien transiciones que indiquen una progresión de más a menos precio a medida que nos alejamos del casco urbano. Es decir, el paso de la zona residencial a la zona industrial implica un salto claro de nivel de precios que, entre zonas industriales no presentan diferenciales demasiado significativos. Aproximándonos a la zona residencial y considerando sólo los locales existentes en dicho área, se aprecia una diferencia clara entre las zonas de máxima centralidad comercial y el resto de la ciudad. El segmento limitado por un eje que uniera Avenida de Santiago y Calle Beato Tomás de Zumárraga al Norte, Avenida de Gasteiz por el Oeste, línea del ferrocarril por el Sur y calle Los Herrán por el Este alberga los precios unitarios más elevados y es el núcleo por antonomasia de actividad comercial, de ocio y de servicios en la ciudad. Los ejes mencionados representan una frontera clara en cuanto a precio de alquiler aunque, fuera de ellas existan pequeñas islas de precios relativamente altos.

Modelo de precios de locales en Vitoria-Gasteiz Precios por m2 locales usados en alquiler Área de influencia

Locales del casco urbano (excluidos polígonos)

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Conclusiones

En la comparativa de los mercados inmobiliarios de las ciudades del entorno de VitoriaGasteiz, nuestra ciudad destaca, tanto en compraventa como en alquiler, tanto de pisos como de locales, por una oferta muy limitada en relación con la dimensión de la ciudad. Salvo en la oferta de locales en venta, en la que la capital alavesa ocupa la quinta posición, en las demás modalidades queda relegada a la última, a pesar de ser la segunda por población. Aparte de este rasgo común, existen importantes diferencias en las posiciones ocupadas por Vitoria-Gasteiz en el sistema de ciudades analizado, en los cuatro ámbitos del mercado inmobiliario analizado. En cuanto a la superficie media de los inmuebles, en Vitoria-Gasteiz se venden inmuebles (tanto pisos como locales) pequeños pero, comparativamente, se alquilan propiedades de dimensión superior a la media de las siete ciudades.

Pisos Compra-venta

Vitoria_Gasteiz 7 ciudades Posición (n/7)

N 698 7.292 7

Sup.media (m2) 90 97 7

Precio medio (€) 180.324 246.943 5

Alquiler Precio por m2 (€/m2) 1.982 2.424 4

N 221 5.335 7

Sup.media (m2) 91 90 3

Precio medio (€) 733 744 3

Precio por m2 (€/m2) 8,7 8,7 3

Locales Compra-venta

Vitoria_Gasteiz Media 7 ciudades Posición (n/7)

N 338 4.323 5

Sup.media (m2) 264 305 6

Precio medio (€) 204.866 293.799 7

Alquiler Precio por m2 (€/m2) 1.214 1.574 4

N 212 3.627 7

Sup.media (m2) 353 293 2

Precio medio (€) 1.394 1.631 5

Precio por m2 (€/m2) 6,7 9,1 4

En cuestión de precios brutos, cada ámbito es diferente: en el caso de los pisos en venta, Vitoria-Gasteiz se sitúa en quinta posición con un valor muy por debajo del promedio global. En el caso de los pisos en alquiler, en cambio, la renta mensual de Vitoria es algo superior a la media lo que le convierte la tercera ciudad más cara. En el caso de los locales, especialmente en modalidad de compra, nuestra ciudad es competitiva, ocupando la última posición en el ranking de precios medios; en el caso del alquiler, la diferencia es menor pero, aún así, la renta tipo se sitúa netamente por debajo de la media y ocupa el quinto lugar entre las siete ciudades analizadas. Por último, en términos de precios por metro cuadrado, Vitoria-Gasteiz ocupa una discreta cuarta posición con valores claramente inferiores a la media, con la excepción del alquiler de pisos, en que iguala el valor medio y ocupa la tercera posición. En general, Bilbao y Donostia, seguidas a buena distancia por Santander, ocupan, los primeros lugares en cuanto a precios inmobiliarios. Lógicamente, Bilbao tiene el mercado inmobiliario más grande y dinámico. El atractivo de la proximidad a la costa y de las propias ciudades, así como la congestión urbana pueden explicar en parte este diferencial de precio. De este modo, las ciudades del interior gozan de unos niveles de precios claramente inferiores que suponen una ventaja comparativa aunque, en el caso de Vitoria-Gasteiz, la estrechez de su oferta implica un cierto hándicap.

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El análisis interno del mercado inmobiliario de Vitoria-Gasteiz descubre fenómenos más complejos que revelan la existencia de mercados diferentes (venta de pisos – alquiler de pisos – venta de locales – alquiler de locales), a veces contradictorios y que, en el caso de la vivienda descubren una peculiar articulación a nivel espacial de las modalidades de venta y de alquiler. Yendo, en primer lugar, al mercado de la vivienda usada, observamos que, como cabía esperar, Mendizorrotza, Ensanche, Lovaina y San Martín, junto con Desamparados son los barrios más caros, tanto en venta como en alquiler. Sin embargo, en términos de precio por metro cuadrado en alquiler, barrios populares como Casco Viejo, El Anglo, Arana, Coronación, Adurtza, etc., presentan un nivel de precios muy similar al de Lovaina, Mendizorrotza o el Ensanche. Este dato apunta ya a una distribución anómala que parece indicar que, más allá de la propia expresión espacial de la desigualdad económica, tiene lugar una desventaja en términos de precio en la satisfacción de las necesidades de alojamiento. Decimos necesidades de alojamiento pues en situaciones de dificultad económica, en las que la capacidad económica de las familias les impide elegir entre compra y alquiler, el alquiler de una vivienda debe ser entendido como satisfacción de una necesidad básica, por lo que evitamos recurrir al concepto ambiguo de acceso a la vivienda. Profundizando en esta cuestión, hemos analizado otros indicadores como la proporción entre precios de alquiler y de compra o el esfuerzo económico medio de compra o alquiler por barrio (coste medio dividido entre la renta familiar media del barrio). Su análisis indica la existencia de un sobre coste que penaliza el alquiler frente a la compra, precisamente en los barrios en los que residen clases populares, con mayores dificultades para acceder a la compra de vivienda. Evidentemente, el esfuerzo relativo para pagar un alquiler tiende a ser superior en los barrios con renta disponible menor pero, además, el coste de alquiler es mayor, en proporción al coste de compra, cuanto menor es la renta disponible del barrio. Inversamente, la rentabilidad de una hipotética compra de vivienda para su posterior alquiler es proporcionalmente mayor en los barrios de renta baja. En cuanto al mercado de locales, en primer lugar hay que hacer una distinción entre pabellones industriales y locales de carácter urbano. La oferta de los primeros, tanto en venta como en alquiler es muy limitada, se ubica en polígonos industriales y, por tanto, en barrios periféricos y tiende a los formatos grandes –aunque con enormes diferencias de superficie- y precios unitarios bajos. En cuanto a los locales ubicados en el casco urbano, las áreas con más oferta son los nuevos barrios (Zabalgana, Arriaga-Lakua y Salburua), así como el área comercial central (Vasco Viejo, Ensanche o Coronación). Es esta área comercial central (Ensanche, Desamparados, Lovaina y el extremo Suroeste del Casco Viejo) el espacio con precios más caros tanto en compra como en Alquiler.

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