ACTIVOS EN VENTA CON USUFRUCTO LOCALES

Activos arrendados en venta Precios Mínimos Ctto.Arrendto./Mód./F.Rgtral./Superf. de Venta

Consejería de Justicia

Rentas o Cánones Máximos

(OPVIA)

Cuota comunidad

Hipoteca

Arrendto. Anual

IBI

1.6

35029

910,60

2.272.942,43

189.790,69

14.639,55

799.008,52

253.432,08

10.111,39

1.8

35031

945,17

2.359.232,37

196.995,90

15.201,61

819.701,52

263.053,32

10.468,92

3.19

35041

833,10

2.079.495,21

173.637,85

13.394,36

665.498,64

245.778,48

7.765,10

1.12

35035

674,82

1.537.661,00

128.394,69

11.211,84

554.553,74

174.264,00

7.172,94

Edificio Carranza

Violencia de género

ACTIVOS EN VENTA ADSCRITOS AL CONCURSO DE OBRA LOCALES

Edificio Carranza

Activos arrendados en venta Precios Mínimos Ctto.Arrendto./Mód./F.Rgtral./Superf. de Venta

Rentas o Cánones Máximos

Cuota comunidad

Hipoteca

Arrendto. Anual

IBI

Consejería de Justicia

3.19

35041

833,10

2.079.495,21

173.637,85

13.394,36

665.498,64

245.778,48

7.765,10

Violencia de género

1.12

35035

674,82

1.537.661,00

128.394,69

11.211,84

554.553,74

174.264,00

7.172,94

TOTALES

1.508

3.617.156,21

302.032,54

24.606,20

1.220.052,38

420.042,48

14.938,04

OFERTA PÚBLICA DE VENTA OP 1/11 DE INMUEBLES ARRENDADOS PROPIEDAD DEL CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE CÁDIZ.

(OPVIA)

CUADERNO DE VENTAS

Edificio CARRANZA Código: EC12

Avda. Juan Carlos I, s/n (Cádiz) CONSEJERÍA DE JUSTICIA

Contenido de este cuaderno: - Ficha del inmueble - Fotografía aérea, planimetría y memoria de calidades - Nota simple registral y nota informativa catastral - Certificado de tasación - Último recibo de IBI

Módulo 12

FICHA DEL INMUEBLE

FICHA DE COMPRAVENTA

LOCAL 12.-Edificio Carranza

DATOS DEL INMUEBLE INMUEBLE:

Local de oficina 12 en planta primera del Edificio Carranza

UBICACIÓN:

Avda. Juan Carlos I (Cádiz)

SUPERFICIE total:

FINCA REGISTRAL:

35035

674,82 m² construidos

CUOTA DE COMUNIDAD total (ejercicio 2009):

934,32 Euros/mensual

DATOS DEL ARRENDAMIENTO ARRENDATARIO:

CONSEJERÍA DE JUSTICIA

FECHA DE CONTRATO:

01 de diciembre de 2008

FIANZA:

Exención

PLAZO DE CONTRATO:

CUATRO AÑOS

PRORROGA (expresa):

Sucesivas de UN AÑO

ACTUALIZACIÓN:

IPC anual

RENTA ACTUALIZADA 2009:

174.271,80 Euros/año

PRÓXIMA ACTUALIZACIÓN DE RENTA:

01 de diciembre de 2009

OBSERVACIONES: Autorización al arrendatario para obras e instalaciones de acondicionamiento y adecuación, que se consideren necesarias para el mejor cumplimiento de los servicios que se instalan.

DATOS DE LA COMPRAVENTA PRECIO DE COMPRAVENTA total: CONDICIONES CONTRACTUALES:

1.537.661,00 Euros (IVA no incluido) Las establecidas en las Bases de Oferta Pública de Venta de Inmuebles Arrendados OPVIA 6/09

FOTOGRAFÍA AÉREA, PLANIMETRÍA Y MEMORIA DE CALIDADES

MEMORIA DE CA LIDADES DE LOCA LES Y OFICINAS “EDIFI CI O CA RRANZA ”

MEMORIA DE CALIDADES. Particiones: Todas las particiones de separación entre usos similares (oficinas-oficinas) así como las de separación de (oficinas–pasillos) se realizarán mediante tabiquería de cartón yeso, con estructura metálica de 70 mm. de espesor con doble panel de cartón yeso de 15 mm. por cada cara y relleno interior con lana de roca. El espesor total del tabique será de 130 mm (15 +15 +70 + 15+15). La unión entre las particiones de separación entre oficinas y el muro cortina de cerramiento se realizará mediante una pieza en “U” de aluminio anclada a la estructura del muro cortina que sirva para alojar la tabiquería. Las particiones interiores de los aseos se realizarán con fábrica de tabicón de ladrillo hueco doble.

Revestimientos: Revestimientos de paredes: Los pasillos de distribución a oficinas se acabarán igualmente con trasdosado de pladur. Los vestíbulos principales se terminarán mediante revestimiento de melamina tipo madera de haya hasta falso techo anclados sobre rastreles de madera al trasdosado. El perímetro de los ascensores se revestirá con mármol crema. Los vestíbulos de acceso a los aseos se revestirán con enfoscado de mortero y enlucido de perlita hasta el falso techo. Los aseos se acabarán alicatados en azulejo tipo gresite hasta el falso techo pegados con cemento cola sobre enfoscado previamente rayado.

Revestimientos de techos: Los falsos techos de las oficinas así como el de las zonas comunes serán de placas 60x60 desmontables descolgados de escayola con perfilería vista. En los encuentros con los paramentos verticales se preverá un fajeado de cartón yeso o escayola con ancho variable según el despiece del falso techo. Los aseos contarán con falso techo liso de escayola. Los pasillos tendrán dos tipos de falso techo: uno en la zona horizontal y otro en la inclinada bajo gradas. En la zona horizontal se preverá el mismo falso techo que para las oficinas. En la zona inclinada se colocará un falso techo mediante cartón yeso o escayola lisa y aislamiento térmico acústico. En la unión entre el falso techo y el muro cortina se colocará un cortinero de cartón yeso o escayola. 1

MEMORIA DE CA LIDADES DE LOCA LES Y OFICINAS “EDIFI CI O CA RRANZA ”

Revestimientos de solerías: Todas las piezas de oficina irán soladas mediante baldosas Stonker de Porcelanosa de 43x43cms con rodapié del mismo material. El pasillo y los vestíbulos de los aseos irán igualmente solados mediante baldosas 43x43cms de porcelanato y rodapié del mismo material. Los aseos se solarán mediante piezas de gres tipo graffito 20x20cms. Se colocará un rodapié de aluminio como pieza de remate entre el solado de porcelanato y el muro cortina. Carpintería y cerrajería: Las puertas de entrada a los módulos de oficinas y de entrada a los aseos serán de madera forradas con melamina de haya, de doble hoja las de entrada a los locales y de una hoja en aseos y almacenes. Todas las puertas excepto las interiores de entrada a los aseos contarán con un fijo en la parte superior entre el dintel y el falso techo. Se preverán puertas RF de una hoja, similares a las tipo RF1 de proyecto. La separación de módulos de aseos se realizará mediante mamparas fenólicas de 2,10m de altura con estructura metálica. Aislamientos: Se preverá aislamiento acústico de 5mm y reducción de 20dbA al ruido de impacto bajo el solado de oficinas, aseos y zonas comunes. Pinturas: Se pintarán todas las paredes enfoscadas con mortero y enlucidas con perlita, así como los trasdosados de pladur y fajeados del falso techo y el falso techo liso. Varios: Se colocará una encimera de 60cms de trespa en lavabos. En los aseos se preverá también la colocación de los espejos, accesorios para aseos de minusválidos y portarrollos de acero inoxidable. Electricidad: La instalación de puestos de trabajo para los locales, cuya distribución se realiza por medio de una red Ackermann, se ha calculado para un puesto de trabajo por cada 8 m² útiles de oficina como norma general, y en el caso concreto de los locales 22 a 34 (inclusive) de la Planta 4ª se han distribuido cada 10 m² útiles de oficina por el perímetro del local, excepto por el muro cortina. Cada puesto de trabajo estará formado por 6 tomas de corriente, cuatro conectados a un circuito de red y dos de color rojo a otro de SAI (Sistema de Alimentación Ininterrumpida). No se incluye la SAI, solo la posibilidad de conectar una al cuadro eléctrico para dar servicio a los circuitos preferentes. Además de una toma doble de Voz/datos y una toma libre para otros servicios. 2

MEMORIA DE CA LIDADES DE LOCA LES Y OFICINAS “EDIFI CI O CA RRANZA ”

Los puestos de trabajo que se instalan y valorados en el presupuesto de la instalación eléctrica serán de 1 puesto de trabajo por cada 17m². Asimismo, los circuitos eléctricos de fuerza instalados serán para estos puestos de trabajo. A cada módulo se le dotará de su propia derivación individual desde cuarto de contadores, terminando en el cuadro de oficina. El cuadro dispondrá de protección diferencial independiente de fuerza/alumbrado y de climatización, y de protección magnetotérmica de todos los circuitos que sean necesarios. Todas las canalizaciones irán en interior de tubos de PVC flexibles reforzados empotrados o en falsos techo. Iluminación: La iluminación de módulos de oficina prevista constará de pantallas empotradas con fluorescentes y difusor de baja luminancia de 4x18 w. de Indalux ó similar, en número suficiente para conseguir al menos 500 lux con una uniformidad del 0,5. Se dotará a los locales de Equipos de Alumbrado de Emergencia en techos. Climatización: Se prevé la climatización de los módulos de oficinas mediante equipos partidos bomba de calor de expansión directa asociados a red de conductos de fibra de vidrio y difusores circulares lacados. La máquina interior se colocará sobre falso techo y la exterior en planta técnica (5ª). La alimentación eléctrica de estas máquinas y su protección se efectúa desde el propio cuadro del módulo. La estimación de carga prevista se ha considerado de aproximadamente 150 Frigorías/m². En caso de incluirse alguna actividad distinta de oficina convencional esta carga se vería modificada. Se prevé colocar en los locales maquinas Recuperadoras para el Tratamiento de Aire Primario en los mismo, con una red de conductos de fibra de vidrio para llevarlos al retorno de las Evaporadoras (Maquina Interior). Los equipos serán de la marca DAIKIN ó similar. Telecomunicaciones: Se completará la infraestructura común de telecomunicaciones para dar servicio a los locales de oficina, los servicios de telefonía, red de Voz/datos para cada local y telecomunicación por cable. Los distintos servicios terminarán en el Punto de Acceso al Usuario, PAU, situado en el interior de cada módulo en el que se colocará un Registro de Terminación de Red, RTR, consistente en pequeño rack donde se instalará el repartidor necesario para las distintas tomas interiores y quedará hueco para posible electrónica de red. Se instala un cableado estructurado categoría 6 formado por una doble toma RJ45 asociada a cada puesto de trabajo, es decir, una doble toma cada 17 m². El cableado estará canalizado hasta el registro de terminación de red donde comentamos anteriormente se instalará un repartidor.

3

MEMORIA DE CA LIDADES DE LOCA LES Y OFICINAS “EDIFI CI O CA RRANZA ”

Protección Contra Incendios: Como protección contra incendios se instalará: x Una detección de incendios conectada a la instalación de detección general de oficinas, a partir de un bus analógico. x Una red de Bocas de Incendios Equipadas en los locales dada la superficie de los mismos, conectada a la red general de las oficinas. x Extintores portatiles en los locales.

LAS CALIDADES Y MATERIALES QUE APARECEN REFLEJADAS EN ESTA MEMORIA PUEDEN SER MODIFICADAS POR LA DIRECCIÓN FACULTATIVA DURANTE EL TRANSCURSO DE LA OBRA.

4

NOTA SIMPLE REGISTRAL Y NOTA INFORMATIVA CATASTRAL

CERTIFICADO DE TASACIÓN

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

CERTIFICADO DE TASACIÓN D. Enrique Gutierrez Junquera, en calidad de Director Territorial de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: CA-04107/09- de fecha 23-11-2009 realizada por CONCEPCION VERD MULET tras visita del inmueble el día 23-11-2009. Fecha de Caducidad: 22-05-2010

CERTIFICA: La oficina descrita en el informe, situada en Edificio NUEVO ESTADIO RAMÓN DE CARRANZA- FONDO SUR -Pl.1ª, Oficina Nº 12, en el municipio de CADIZ, provincia de CADIZ tiene los siguientes datos: Estado del Inmueble:

TERMINADO

Situación de Ocupación:

Ocupado por el propietario actual

Nombre del Solicitante:

CONSORCIO ZONA FRANCA

N.I.F./C.I.F.nº:

Q1176004H

Domicilio del Solicitante:

Ronda DE VILGILANCIA, Nº s/n

Existe un derecho de usufructo sobre el inmueble que ha sido tenido en cuenta a la hora de valorar. LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es Asesoramiento sobre el valor del inmueble en las condiciones expresadas en el informe Esta valoración NO se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras y modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero. MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO - MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR - MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN VALORES Y COSTES CALCULADOS: Coste de Reposición Bruto teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

1.396.566,98 Euros

(232.369.194 pta)

Coste de Reposición Neto teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

1.374.466,62 Euros

(228.692.003 pta)

Valor por actualización teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

1.622.934,68 Euros

(270.033.610 pta)

Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método.

VALOR DE TASACIÓN 1.622.934,68 Euros (270.033.610 pta) El Valor de Tasación corresponde a la suma de los Valores de Tasación de cada uno de los elementos valorados

ECO

1/3

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

CERTIFICADO DE TASACIÓN EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A: Aportar el contrato de constitución de usufructo temporal acorde con el borrador facilitado para realizar el informe, manteniendo las mismas condiciones consideradas en la valoración. Y, a que el estado de conservación del inmueble se corresponda con su aspecto exterior (al no haberse podido visitar interiormente el inmueble se desconoce su estado de conservación). ADVERTENCIAS: El valor de tasación emitido se ha calculado en función de las condiciones de compra del inmueble, es decir, teniendo en cuenta la existencia de un usufructo temporal por 10 años a favor del Consorcio de la Zona Franca de Cádiz, que abonará al nudo propietario la cantidad de 128.395 €/año durante el periodo de vigencia del usufructo. Una vez extinguido el usufructo, el propietario recupera el pleno dominio del inmueble, bien libre de inquilinos, puesto que el actual contrato de arrendamiento con la Consejería de Justicia tiene fecha de vencimiento anterior a la del usufructo y el usufructuario no puede arrendar por un periodo superior a la duración de su derecho, o bien, arrendado con un nuevo contrato de arrendamiento con conocimiento y consentimiento del propietario, por lo que en este caso, se considera arrendado a renta de mercado. El inmueble está ocupado por el propietario actual. DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Registro de la propiedad:

Cadiz número 1 Superficies Valoradas

Nº Finca

C.L. S.R.

35035

L.

Registral

L. Construida sin P.P.Z.C.

Comprobada

Adoptada F.D.C.

674,82

674,82

674,82

C

0,00

853,00

853,00

C

Construida Referencia Catastral 1: 4333302QA4443C0594UP

C.L.- Comprobación de linderos. L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados. S.R.- Superficie Registral L.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas F.D.C.-Forma De Comprobar C - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad SIN medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

VALOR DE TASACIÓN V.Tasación

V.Tasación Unitario

Euros

Euros/m²

S.Const. m² 35035

OFI1

OF. Nº 12 674,82 1.622.934,68 Valor de Mercado 1.622.934,68 Euros V.Seguro 736.566,03 Euros

2.404,99

Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:

736.566,03 Euros

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destrucción total del inmueble:

962.933,73 Euros

Superficie utilizada para valorar: Nº Elementos OFICINAS

ECO

1

Construida Sup.

V.Tasación

m²

Euros

674,82

1.622.934,68

2/3

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

CERTIFICADO DE TASACIÓN Superficie utilizada para valorar:

Construida

SUPERFICIE CONSTRUIDA (m²) OFICINAS

SUPERFICIE PARTE VALORADA (m²)

674,82

674,82

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación. Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 23 de Noviembre de 2009.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

ECO

Fdo.: CONCEPCION VERD MULET ARQUITECTO TECNICO

Fdo.: Enrique Gutierrez Junquera Director Territorial En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

3/3

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

EDIFICIO CON ELEMENTOS DE OFICINAS Bloque Aislado de 6 plantas sobre rasante y 2 sótanos bajo rasante, terminado (Oficinas: 1)

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

Nombre del Solicitante:

CONSORCIO ZONA FRANCA

N.I.F./C.I.F.nº:

Q1176004H

Domicilio del Solicitante:

Ronda DE VILGILANCIA, Nº s/n

FINALIDAD DE LA TASACIÓN LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es Asesoramiento sobre el valor del inmueble en las condiciones expresadas en el informe Esta valoración NO se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras y modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DESCRIPCION DEL INMUEBLE:

La oficina

Dirección del inmueble:

Edificio NUEVO ESTADIO RAMÓN DE CARRANZA- FONDO SUR -Pl.1ª, Oficina Nº 12, en el municipio de CADIZ, provincia de CADIZ (11010)

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados: - Nota Simple del Registro de fecha 11-11-2009. Registro de la propiedad:

Cadiz número 1 35035

NºFinca:

Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Construida sin P.P.Z.C. Construida

En doc. Cat.

En Docum.Reg.

642,00 m² 853,00 m²

674,82 m² 0,00 m²

Forma de comprobar

C C

Oficina nº 12 en Planta Planta Primera. Referencia Catastral 1: C

4333302QA4443C0594UP

- Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad SIN medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN RELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS: Nota Simple del Registro Ficha Catastral / Documentación Catastro RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS: Inspección ocular Servidumbres visibles Régimen de Protección del Patrimonio Linderos Descripción Superficies Régimen de Protección Pública Situación Urbanística ECO

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO 4.1.- LOCALIDAD Tipo de Núcleo: Capital de Provincia Actividad Dominante:

Múltiple

Población de Derecho:

128.554 Habitantes

Evolución Población:

Decreciente

4.2.- ENTORNO Grado Consolidación del Entorno: 100 %

Antigüedad Media de los Edificios del Entorno:

35 años

Rasgos Urbanos. Tipificación: Centro urbano. Manzana cerrada. Infraestructuras completas. Nivel de Renta:

Media

Significación del Entorno:

Urbano

Desarrollo:

Terminado

Uso Predominante Principal:

Residencial

Renovación:

Baja

Uso Predominante Secundario:

Comercial

Abarca el barrio de La Laguna y Avda. Juan Carlos I EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO Infraestructuras

Calidad:

Estado Conservación:

Alumbrado:

Tiene

Alta

Alto

Alcantarillado:

Tiene

Alta

Alto

Abastecimiento:

Tiene

Alta

Alto

Vías Públicas:

Completamente terminadas

Alta

Alto

Equipamientos Comercial:

Suficiente

Religioso:

Suficiente

Deportivo:

Suficiente

Aparcamiento:

Suficiente

Escolar:

Suficiente

Lúdico:

Suficiente

Asistencial:

Suficiente

Zonas Verdes:

Suficiente

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población pueden considerarse buenas. Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas.

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO 5.1.- SUPERFICIES 5.2.- INFRAESTRUCTURAS

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN 6.1.- DESCRIPCIÓN Bloque Aislado de 6 plantas sobre rasante y 2 sótanos bajo rasante, terminado (Oficinas: 1) Jardines:

No

Aparcamientos al aire libre: Insuficientes Aparcamientos en edificio:

Si

Uso Principal:

Oficina

% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:1,00 %

ECO

2 / 21

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº de Portales:

3

Nº de Escaleras:

3

Nº de Ascensores por Escalera:

2

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

Descripción de los elementos o grupos del inmueble: Se tratan de un módulo de oficina alquilado a la Consejería de Justicia. DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS: Planta Planta Primera

Uso Principal Uso Oficinas Accesos Total superficie construida:

Sup.Construida 674,82 m² 674,82 m²

7.845,00 m²

Sup.del Terreno asignada al edificio:

6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES 35035

NºFinca:

Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Construida sin P.P.Z.C. Construida

En doc. Cat.

En Docum.Reg.

642,00 m² 853,00 m²

674,82 m² 0,00 m²

Forma de comprobar

C C

Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas. C

- Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad SIN medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Superficie utilizada para valorar:

Construida

SUPERFICIE CONSTRUIDA (m²) OFICINAS

SUPERFICIE PARTE VALORADA (m²)

674,82

674,82

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS Cimentación:

Desconocida

Estructura:

Hormigón Armado

Sobrecarga:

Normal

Cubierta:

Plana Transitable

Cerramientos Exteriores:

Muro Cortina

Espesor de Cerramientos Ext:

15 cm.

Aislamiento:

Desconocido

Carpintería Exterior:

Aluminio

Revestimientos Ext.1:

Muro Cortina

Revestimientos Ext.2:

Ninguno

Acristalamiento:

De Seguridad

Persianas:

No tiene

ACABADOS INTERIORES: Despachos (O) Salas generales (O) Aseos (O)

ECO

Pavimentos Cerámico Cerámico Cerámico

Paredes Yeso Pintado Yeso Pintado Azulejo Cerámico

Techos Escayola Escayola Escayola

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

RESUMEN DE CALIDADES: Solados:

Media Alta

Cuartos de Baño:

Media Alta

Carpintería Interior:

Media Alta

Fachadas:

Alta

Cocina:

Media

Zonas comunes, portal y escalera:

Alta

Grado de Electrificación: Alto INSTALACIONES: - Aire Acondicionado - Teléfono - Agua Caliente

6.4.- SITUACIÓN ACTUAL: Estado del Inmueble:

TERMINADO

La comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección ocular, sin haberse realizado ensayos específicos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos.

6.5.- ANTIGÜEDAD Antigüedad aproximada: Estado de Conservación:

3 años

Bueno

Se supone buen estado de conservación, acorde con la edad del edificio, ya que no ha sido posible acceder al interior de la oficina.

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativa urbanística. Licencia de Apertura:

No Aportada

¿Es necesaria la licencia de apertura?

Si

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN RÉGIMEN DE OCUPACIÓN: El inmueble está ocupado por el propietario actual. Comprobaciones realizadas: - No ha sido posible realizar comprobación alguna RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO El inmueble no está protegido arquitectónicamente. ESTADO DE CARGAS SOBRE EL INMUEBLE: Existe un usufructo sobre el inmueble.

ECO

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

9.- ANÁLISIS DE MERCADO DATOS DEL MERCADO OFERTA. Edificios terminados en venta: El entorno está consolidado, no existiendo oferta de oficinas en edificios exclusivos en el entorno. Edificios en construcción: No existe en su entorno más inmediato ningún edificio en construcción. Plazos medios de oferta de promociones nuevas: 14-16 Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano:

14-18

DEMANDA. Características de la demanda: Ralentizada. Nivel de Renta:

Media

Intensidad de la demanda:

Algo inferior a la oferta

OTROS DATOS DEL MERCADO Revalorización:

Desconocida

No existe exceso de oferta para la demanda habitual. ANÁLISIS DEL PRODUCTO: OFICINAS Situación:

Apropiada para el uso de oficinas

Superficie total:

Excesiva

Aspectos fundamentales:

Facilitan la flexibilidad de uso

Adecuación al producto demandado:

Adecuado 14 y 16 meses

Plazos estimados para la venta de todas las oficinas entre Tamaño.

Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios Adicionales Ralentización de la actividad en el mercado inmobiliario en general, plazos de ventas más largos, retracción de la demanda, dificultades de financiación y muy puntuales las promociones que se acometen an la actualidad.

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida del Puerto. Edif. Trocadero, CADIZ (11004) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

09-03-2009

Vistas Favorables:

Sup.Planta Baja:

42,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Medio

Fuente Consultada:

Conocidos

ECO

0,00 m²

Antigüedad

No Sup.Resto Plantas: 0,00 m²

550,00 Euros 40 años

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Media

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

OFICINA en edificio NO exclusivo >Avenida Ramón de Carranza, CADIZ (11004) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

09-03-2009

Sup.Planta Baja:

360,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Bueno

0,00 m²

Publicaciones

Sup.Resto Plantas: 0,00 m² 5.040,00 Euros

35 años

Antigüedad

10 años

Años desde la última reforma aproximadamente Fuente Consultada:

No

Vistas Favorables:

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Buena

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida del Puerto .Edif. Trocadero, nº 1, CADIZ (11006) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

En Alquiler:

Si

Estado del Inmueble

Medio

Fuente Consultada:

Publicaciones

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Util

26-10-2009 No

Vistas Favorables: 0,00 m²

Sup.Sótano:

Sup.Resto Plantas: 55,00 m² 950,00 Euros

Renta Neta Mensual:

30 años

Antigüedad

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Media

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida ANDALUCIA, nº 10, CADIZ (11008)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

09-03-2009

0,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Muy Bueno

Fuente Consultada:

A.P.I.

No

Vistas Favorables:

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

Sup.Resto Plantas: 220,00 m² 4.800,00 Euros

16 años

Antigüedad

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Buena

Incluido aparcamiento 4.900€

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida ANA DE VIYA, nº 5, CADIZ (11009) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

15-09-2009

Vistas Favorables:

Si

Orientación:

Ventajosa que aumenta el valor

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Bueno

Fuente Consultada:

Publicaciones

ECO

0,00 m²

Antigüedad

Sup.Resto Plantas: 275,00 m² 4.950,00 Euros

35 años

Visita al testigo: Si

Calidad Constructiva: Buena

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida del Puerto. Edificio Trocadero., CADIZ (11006) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

23-11-2009

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Bueno

0,00 m²

Portero

Sup.Resto Plantas: 30,00 m² 300,00 Euros

40 años

Antigüedad

10 años (estimación)

Años desde la última reforma aproximadamente Fuente Consultada:

No

Vistas Favorables:

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Buena

Acondicionado.

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida del Puerto. Edificio Trocadero., CADIZ (11006) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

23-11-2009

Vistas Favorables:

Si

Orientación:

Ventajosa que aumenta el valor

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

Sup.Sótano:

0,00 m²

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Bueno

Antigüedad

Portero

3.500,00 Euros 40 años 10 años (estimación)

Años desde la última reforma aproximadamente Fuente Consultada:

Sup.Resto Plantas: 220,00 m²

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Buena

Acondicionado.

ECO

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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO Oficinas Nº R

Situación

01 P Avenida del Puerto. Edif. Trocadero 02 P Avenida Ramón de Carranza 03 I Avenida del Puerto .Edif. Trocadero, nº 1 04 M Avenida ANDALUCIA, nº 10 05 I Avenida ANA DE VIYA, nº 5 06 P Avenida del Puerto. Edificio Trocadero. 07 I Avenida del Puerto. Edificio Trocadero.

Fecha

Superficie planta baja (m²)

Superficie resto plantas (m²)

Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV) (Euros)

Valor Unitario (Euros/m²)

Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes)

03-2009

42,00

Const.

13,10

03-2009

360,00

Const.

14,00

Util

17,27

10-2009

55,00

03-2009

220,00

Const.

21,82

09-2009

275,00

Const.

18,00

11-2009

30,00

Const.

10,00

11-2009

220,00

Const.

15,91

R = Relación del testigo con respecto a la valoración I = Inmueble similar al valorado P = Inmueble peor que el valorado M = Inmueble mejor que el valorado El valor de tasación y precios al contado de los bienes inmuebles están relacionados con las condiciones de financiación de cada momento. Las modificaciones sustanciales de estas condiciones, pueden influir en la solvencia de los compradores y en la fijación del precio de las transacciones. Para homogeneizar los valores unitarios de mercado, se ha calculado un promedio ponderado corregido de cada una de dichas variables características, aplicando los coeficientes correctores resultantes a cada uno de los precios, lo que permite determinar la banda de valores entre la que se debe situar el valor de mercado del inmueble objeto de esta valoración.

ECO

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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS CÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL Tipo del Crédito hipotecario:

4,50 %

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado): 42,00 % Oficina Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen): 3 meses Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen): Límite inferior: 5 meses

Límite superior: 7 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen): Límite inferior: 6 meses

Límite superior: 7 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra): Límite inferior: 17 meses

Límite superior: 19 meses

Pago de las certificaciones mensuales:

A 90 días

VALOR UNITARIO DE MERCADO: Límite inferior: Límite superior: 2.500,00 Euros/m² 2.600,00 Euros/m² Oficina Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes de terminar la obra: Límite inferior: Límite superior: 40,00 % 45,00 % Oficina PLAZOS DE VENTA: Comienzo de las ventas (a contar desde el origen): Límite inferior: 22 meses Oficina Porcentaje de ventas al terminar la obra: Límite inferior: 100,00 % Oficina

Límite superior: 26 meses Límite superior: 100,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra): Oficina Beneficio del promotor:

ECO

Límite inferior: Límite superior: 0 meses 1 meses Límite inferior: 20,00 % Límite superior: 22,00 %

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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD Una vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago, plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados: Media:

661.096,71 Euros

Extremos Absolutos:

607.608,87 Euros y

716.047,18 Euros

Extremos-90% casos:

625.137,14 Euros y

697.335,11 Euros

644.684,67 Euros y 677.266,33 Euros Extremos-50% casos: La distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) : Desde

0,608 M. hasta

0,618 M.

Desde

0,618 M. hasta

0,629 M.

1,48 % 5,08 %

Desde

0,629 M. hasta

0,640 M.

10,79 %

Desde

0,640 M. hasta

0,651 M.

15,98 %

Desde

0,651 M. hasta

0,662 M.

17,78 %

Desde

0,662 M. hasta

0,673 M.

17,78 %

Desde

0,673 M. hasta

0,684 M.

15,03 %

Desde

0,684 M. hasta

0,694 M.

9,95 %

Desde

0,694 M. hasta

0,705 M.

4,76 %

Desde

0,705 M. hasta

0,716 M.

1,38 %

0,608 M.-0,618 M. 0,618 M.-0,629 M. 0,629 M.-0,640 M. 0,640 M.-0,651 M. 0,651 M.-0,662 M. 0,662 M.-0,673 M. 0,673 M.-0,684 M. 0,684 M.-0,694 M. 0,694 M.-0,705 M. 0,705 M.-0,716 M. 0

5

Valor

10

15

20

Rangos

Valor total elegido del solar 660.000,95 Euros (Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión) FLUJOS DE CAJA (euros) M e s e s 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

ECO

Cobros directos del promotor al comprador 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 731.336,18 266.722,61 0,00 0,00 0,00

Crédito 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 0,00 0,00 0,00

Total Ingresos 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 38.038,54 769.374,71 304.761,14 0,00 0,00 0,00

Gestión urbanística y obras de infraestruc. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

OGN 0,00 0,00 0,00 39.325,14 0,00 0,00 33.707,26 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 39.325,14 0,00 0,00 0,00 0,00

Construcc. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08 32.853,08

Intereses 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 142,64 285,29 427,93 570,58 713,22 855,87 998,51 1.141,16 1.283,80 1.426,45 1.569,09 1.711,73 1.854,38 1.997,02 2.139,67 2.282,31 2.424,96 2.567,60 0,00 0,00 0,00

Total Gastos 0,00 0,00 0,00 39.325,14 0,00 0,00 33.707,26 0,00 142,64 285,29 33.281,01 33.423,66 33.566,30 33.708,95 33.851,59 33.994,24 34.136,88 34.279,52 34.422,17 34.564,81 34.707,46 34.850,10 34.992,75 35.135,39 74.603,17 35.420,68 32.853,08 32.853,08 32.853,08

F.C. 0,00 0,00 0,00 -39.325,14 0,00 0,00 -33.707,26 38.038,54 37.895,89 37.753,25 4.757,53 4.614,88 4.472,24 4.329,59 4.186,95 4.044,30 3.901,66 3.759,01 3.616,37 3.473,72 3.331,08 3.188,44 3.045,79 2.903,15 694.771,54 269.340,46 -32.853,08 -32.853,08 -32.853,08

F.C.A. 0,00 0,00 0,00 -37.495,05 0,00 0,00 -30.642,96 34.035,52 33.373,51 32.723,92 4.058,76 3.875,02 3.696,06 3.521,78 3.352,08 3.186,85 3.026,00 2.869,42 2.717,03 2.568,73 2.424,43 2.284,04 2.147,47 2.014,64 474.538,31 181.063,99 -21.737,41 -21.394,84 -21.057,67

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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

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CÁLCULO DE LOS COSTES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NETOS: Construida

Superficie utilizada para valorar:

SUPERFICIE CONSTRUIDA (m²) OFICINAS

OFICINAS

SUPERFICIE PARTE VALORADA (m²)

674,82

674,82

Sup.

Rep.(Suelo)

C.Const.

Dep.

CRN.U.

VM. Unitario

VM.Total

m²

Euros/m²

Euros/m² Const.

%

Euros/m² Const.

Euros/m² Const.

Euros

674,82

978,04

925,00

Rep.(Suelo) -> REPERCUSIÓN DEL SUELO C.Const. -> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO Dep. -> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U. VM. Unitario VM.Total

3,00

2.036,79

2.404,99

1.622.934,68

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO -> VALOR DE MERCADO UNITARIO -> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS: 18,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

1,0000

Costes y valores a nuevo VALOR DEL SOLAR COSTE DE CONSTRUCCIÓN

660.000,95 Euros 624.208,50 Euros

OTROS GASTOS NECESARIOS

112.357,53 Euros

COSTE DE REPOSICIÓN

1.396.566,98 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios) ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO Y OBSERVACIONES EN EL INFORME.

ECO

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VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:

OFICINAS

Sup.

V.Tasación

m²

Euros

674,82

1.622.934,68

VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA: Valor de los derechos

0,00 Euros

Coste de Reposición Bruto teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

1.396.566,98 Euros

Coste de Reposición Neto teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

1.374.466,62 Euros

Valor por actualización teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

1.622.934,68 Euros

ECO

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VALOR DEL SEGURO ALTERNATIVO S.Const. m² 35035

ECO

V.Seguro Euros

OFI1 OF. Nº 12 674,82

736.566,03

Valor seguro alternativo Euros 962.933,73

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DESGLOSE DE OTROS VALORES Valor de los derechos S.Const. m² 35035

OFI1

Euros

OF. Nº 12 674,82 TOTAL

ECO

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CÁLCULO DEL VALOR POR ACTUALIZACIÓN 47 años

Vida Útil Restante de la Explotación:

Cálculo realizado en Euros constantes de la fecha de la valoración

INGRESOS Uso

Tipo de Periodo renta 1 2 3 4 5 6 7 8

1 1 1 1 1 1 1 1

Oficinas

Años

Renta inicial periodo (Euros/mes por m²)

Incremento (%)

15,85 15,85 18,00 18,00 18,63 18,63 19,28 19,28

1-1 2 - 11 12 - 12 13 - 16 17 - 17 18 - 32 33 - 33 34 - 47

Ocupación (%)

0,00 -1,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

100,00 100,00 75,00 100,00 75,00 95,00 75,00 95,00

GASTOS Uso

Oficinas

INVERSIONES Uso

Tipo de Periodo renta

Años

Incremento Gastos no (%) recuperables inicio del periodo (Euros/mes por m²)

Gastos recuperables inicio del periodo (Euros/mes por m²)

Incremento Desfase de (%) recuperación (meses)

1

1

1 - 11

0,97

0,00

0,00

0,00

0

1

2 12 - 12

1,47

0,00

0,00

0,00

0

1

3 13 - 16

0,97

0,00

0,00

0,00

0

1

4 17 - 17

1,47

0,00

0,00

0,00

0

1

5 18 - 32

1,07

0,00

0,00

0,00

0

1

6 33 - 33

1,47

0,00

0,00

0,00

0

1

7 34 - 47

1,07

0,00

0,00

0,00

0

Periodo

Años

Inversiones periodo (Euros/m²)

Incremento (%)

Oficinas

ECO

2

12 - 12

20,00

4

17 - 17

165,00

6

33 - 33

185,00

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Año

Ingresos (Unidad monetaria Euros)

Gastos NO recuperables

Gastos recuperables

V.A.N. (Unidad monetaria Euros)

2009

10.695,90

654,58

0,00

0,00

10.023,43

2010

128.350,76

7.854,91

0,00

0,00

115.676,65

2011

126.425,50

7.854,91

0,00

0,00

105.886,87

2012

124.529,12

7.854,91

0,00

0,00

96.924,05

2013

122.661,18

7.854,91

0,00

0,00

88.718,43

2014

120.821,27

7.854,91

0,00

0,00

81.206,14

2015

119.008,95

7.854,91

0,00

0,00

74.328,70

2016

117.223,81

7.854,91

0,00

0,00

68.032,54

2017

115.465,46

7.854,91

0,00

0,00

62.268,61

2018

113.733,47

7.854,91

0,00

0,00

56.992,00

2019

112.027,47

7.854,91

0,00

0,00

52.161,58

2020

109.320,84

11.903,83

0,00

13.496,40

39.089,27

2021

145.761,12

7.854,91

0,00

0,00

59.753,63

2022

145.761,12

7.854,91

0,00

0,00

55.584,77

2023

145.761,12

7.854,91

0,00

0,00

51.706,77

2024

145.761,12

7.854,91

0,00

0,00

48.099,32

2025

113.147,07

11.903,83

0,00

111.345,30

-3.277,60

2026

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

40.640,63

2027

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

37.805,24

2028

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

35.167,66

2029

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

32.714,10

2030

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

30.431,72

2031

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

28.308,58

2032

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

26.333,56

2033

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

24.496,34

2034

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

22.787,29

2035

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

21.197,48

2036

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

19.718,59

2037

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

18.342,87

2038

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

17.063,14

2039

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

15.872,68

2040

143.319,62

8.664,69

0,00

0,00

14.765,29

2041

117.094,77

11.903,83

0,00

124.841,70

-2.004,43

2042

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

13.251,36

2043

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

12.326,84

2044

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

11.466,83

2045

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

10.666,82

2046

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

9.922,62

2047

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

9.230,35

2048

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

8.586,37

2049

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

7.987,32

2050

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

7.430,06

2051

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

6.911,69

2052

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

6.429,48

2053

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

5.980,91

2054

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

5.563,64

2055

148.320,04

8.664,69

0,00

0,00

5.175,48

Valor de Reversión del inmueble:

ECO

Inversiones (Unidad monetaria Euros)

1.682.297,03 Euros

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

DATOS PARA EL CÁLCULO Tipo de actualización de ingresos, gastos e inversiones

7,50 %

Revalorización Anual prevista para el suelo:

2,00 %

Tasa de actualización del suelo

7,50 %

Plazo previsto para la venta del inmueble

3 meses

Valor de Reversión del inmueble:

1.682.297,03 Euros

El valor de mercado calculado por el método de actualización corresponde al valor actual neto (V.A.N.) de los flujos de caja que se han indicado arriba. Para el cálculo del V.A.N. se han sustituido los flujos correspondientes a los pagos mensuales adelantados y los gastos mensuales por un sólo flujo anual situado en el día 5 de Junio, cuando el alquiler es uniforme y completo a lo largo del año. Para los años en los que la estimación no prevé un alquiler durante el año completo (habitualmente el primer y el último año están en este caso) la sustitución de los flujos mensuales se realiza por un sólo flujo anual situado en un punto medio entre el primer y el último flujo mensual al que sustituye. El V.A.N. se obtiene actualizando todos los flujos al día de la fecha de la valoración, de acuerdo con la fórmula que se indica en el art. 33.2 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo , sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Valor de Mercado por Capitalización: 1.622.934,68 Euros OTROS VALORES: Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:

736.566,03 Euros

Al no ser el solicitante propietario de la totalidad del inmueble para asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destrucción total del mismo se ha calculado el valor siguiente: - La diferencia entre el Valor de Mercado y el Valor del Suelo (El solar es lo único que quedaría del inmueble en caso de que se produjera un siniestro total del edificio. El propietario del inmueble tasado no podría plantearse su reconstrucción actuando como promotor al no ser propietario de la totalidad del solar). Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destrucción total del inmueble:

962.933,73 Euros

Existe un derecho de usufructo sobre el inmueble que ha sido tenido en cuenta a la hora de valorar. CÁLCULO DEL VALOR DE LA NUDA PROPIEDAD DEL INMUEBLE CON UN DERECHO DE USUFRUCTO Se valora la Nuda propiedad del inmueble con un Derecho de Usufructo a favor de . El valor actual actuarial de los flujos de caja durante el período que se mantiene el derecho se obtiene conforme a las fórmulas del apartado c) del Artículo 56 de la ECO 805/2003 Las probabilidades de supervivencia se han obtenido de acuerdo a los requisitos establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e) y último inciso del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, aprobados por el Real Decreto 2486/1998, de 20 de Noviembre. Datos utilizados para obtener la base de prorrateo: Renta neta mensual

0,00 Euros/mes

Vida útil restante del inmueble

0 años

Revalorización anual del suelo

0,00 %

Datos para la distribución de la base de prorrateo entre Usufructo y nuda propiedad: Número de usufructuarios Edad Usufructuario de mayor edad

0 años

Usufructuario de menor edad

0 años

Sexo

Proporción de la Nuda propiedad del inmueble con un Derecho de Usufructo sobre el valor total del inmueble

0,00 %

Valor de la Nuda propiedad del inmueble con un Derecho de Usufructo 0,00 Euros ECO

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ECO

Nº Expediente CA-04107/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26246 - )

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RESUMEN DE VALORES CÁLCULO DE VALORES DE LA PARTE VALORADA: Para calcular los costes y valores totales de la parte valorada se ha procedido a sumar los correspondientes a cada uno de los elementos independientes valorados. Costes y valores a nuevo VALOR DEL SOLAR COSTE DE CONSTRUCCIÓN Oficinas OTROS GASTOS NECESARIOS COSTE DE REPOSICIÓN

Superficies

660.000,95 Euros 624.208,50 Euros 624.208,50 Euros

674,82 m²

112.357,53 Euros 1.396.566,98 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)

OTROS DATOS Y COEFICIENTES UTILIZADOS: Costes y valores medios unitarios:

OFICINAS

ECO

C.Const. VM. Unitario Euros/m² Const. Euros/m² Const. 925,00 2.404,99

OTROS GASTOS NECESARIOS:

18,00 %

COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C:

1,0000

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11.- VALOR DE TASACIÓN VALOR DE TASACIÓN 1.622.934,68 Euros (270.033.610 pta) El Valor de Tasación corresponde a la suma de los Valores de Tasación de cada uno de los elementos valorados

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es Asesoramiento sobre el valor del inmueble en las condiciones expresadas en el informe Existe un derecho de usufructo sobre el inmueble que ha sido tenido en cuenta a la hora de valorar. EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A: Aportar el contrato de constitución de usufructo temporal acorde con el borrador facilitado para realizar el informe, manteniendo las mismas condiciones consideradas en la valoración. Y, a que el estado de conservación del inmueble se corresponda con su aspecto exterior (al no haberse podido visitar interiormente el inmueble se desconoce su estado de conservación). ADVERTENCIAS: El valor de tasación emitido se ha calculado en función de las condiciones de compra del inmueble, es decir, teniendo en cuenta la existencia de un usufructo temporal por 10 años a favor del Consorcio de la Zona Franca de Cádiz, que abonará al nudo propietario la cantidad de 128.395 €/año durante el periodo de vigencia del usufructo. Una vez extinguido el usufructo, el propietario recupera el pleno dominio del inmueble, bien libre de inquilinos, puesto que el actual contrato de arrendamiento con la Consejería de Justicia tiene fecha de vencimiento anterior a la del usufructo y el usufructuario no puede arrendar por un periodo superior a la duración de su derecho, o bien, arrendado con un nuevo contrato de arrendamiento con conocimiento y consentimiento del propietario, por lo que en este caso, se considera arrendado a renta de mercado.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

Este informe consta de

21

En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

páginas numeradas de la 1 a la

Fdo.: CONCEPCION VERD MULET ARQUITECTO TECNICO

21

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Ver Observaciones

ECO

CONCEPCION VERD MULET Tasador: ARQUITECTO TECNICO Titulación: 23-11-2009 Fecha Visita al inmueble: Fecha Emisión del informe: 23-11-2009 Fecha de caducidad del informe

22-05-2010

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VALOR DE TASACIÓN V.Tasación

V.Tasación Unitario

Euros

Euros/m²

S.Const. m² 35035

OFI1

OF. Nº 12 674,82 1.622.934,68 Valor de Mercado 1.622.934,68 Euros V.Seguro 736.566,03 Euros

2.404,99

12.- OBSERVACIONES En el Coste de Construcción se incluyen zonas comunes no consideradas en la descripción de las fincas, así como en las inversiones posteriores.

ECO

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ÚLTIMO RECIBO IBI

OFERTA PÚBLICA DE VENTA OP 1/11 DE INMUEBLES ARRENDADOS PROPIEDAD DEL CONSORCIO DE LA ZONA FRANCA DE CÁDIZ.

(OPVIA)

CUADERNO DE VENTAS

Edificio CARRANZA Código: EC19

Avda. Juan Carlos I, s/n (Cádiz) CONSEJERÍA DE JUSTICIA

Contenido de este cuaderno: - Ficha del inmueble - Fotografía aérea, planimetría y memoria de calidades - Nota simple registral y nota informativa catastral - Certificado de tasación - Último recibo de IBI

Módulo 19

FICHA DEL INMUEBLE

FICHA DE COMPRAVENTA

LOCAL 19.-Edificio Carranza

DATOS DEL INMUEBLE INMUEBLE:

Local de oficina 19 en planta tercera del Edificio Carranza

UBICACIÓN:

Avda. Juan Carlos I (Cádiz)

SUPERFICIE total:

FINCA REGISTRAL:

35041

833 m² construidos

CUOTA DE COMUNIDAD total (ejercicio 2010):

1.116 Euros/mensual

DATOS DEL ARRENDAMIENTO ARRENDATARIO:

CONSEJERÍA DE JUSTICIA

FECHA DE CONTRATO:

20 de noviembre de 2006

FIANZA:

Exención

PLAZO DE CONTRATO:

CUATRO AÑOS

PRORROGA (expresa):

Sucesivas de TRES MESES

RENTA ACTUALIZADA ENERO 2011: 19.237 Euros/mes PRÓXIMA ACTUALIZACIÓN DE RENTA:

ACTUALIZACIÓN:

IPC anual

20 de noviembre de 2007

OBSERVACIONES: Autorización al arrendatario para obras e instalaciones de acondicionamiento y adecuación, que se consideren necesarias para el mejor cumplimiento de los servicios que se instalan.

DATOS DE LA COMPRAVENTA PRECIO DE COMPRAVENTA total: CONDICIONES CONTRACTUALES:

2.079.495 Euros (IVA no incluido) Las establecidas en las Bases de Oferta Pública de Venta de Inmuebles Arrendados OPVIA 1/10

FOTOGRAFÍA AÉREA, PLANIMETRÍA Y MEMORIA DE CALIDADES

MEMORIA DE CA LIDADES DE LOCA LES Y OFICINAS “EDIFI CI O CA RRANZA ”

MEMORIA DE CALIDADES. Particiones: Todas las particiones de separación entre usos similares (oficinas-oficinas) así como las de separación de (oficinas–pasillos) se realizarán mediante tabiquería de cartón yeso, con estructura metálica de 70 mm. de espesor con doble panel de cartón yeso de 15 mm. por cada cara y relleno interior con lana de roca. El espesor total del tabique será de 130 mm (15 +15 +70 + 15+15). La unión entre las particiones de separación entre oficinas y el muro cortina de cerramiento se realizará mediante una pieza en “U” de aluminio anclada a la estructura del muro cortina que sirva para alojar la tabiquería. Las particiones interiores de los aseos se realizarán con fábrica de tabicón de ladrillo hueco doble.

Revestimientos: Revestimientos de paredes: Los pasillos de distribución a oficinas se acabarán igualmente con trasdosado de pladur. Los vestíbulos principales se terminarán mediante revestimiento de melamina tipo madera de haya hasta falso techo anclados sobre rastreles de madera al trasdosado. El perímetro de los ascensores se revestirá con mármol crema. Los vestíbulos de acceso a los aseos se revestirán con enfoscado de mortero y enlucido de perlita hasta el falso techo. Los aseos se acabarán alicatados en azulejo tipo gresite hasta el falso techo pegados con cemento cola sobre enfoscado previamente rayado.

Revestimientos de techos: Los falsos techos de las oficinas así como el de las zonas comunes serán de placas 60x60 desmontables descolgados de escayola con perfilería vista. En los encuentros con los paramentos verticales se preverá un fajeado de cartón yeso o escayola con ancho variable según el despiece del falso techo. Los aseos contarán con falso techo liso de escayola. Los pasillos tendrán dos tipos de falso techo: uno en la zona horizontal y otro en la inclinada bajo gradas. En la zona horizontal se preverá el mismo falso techo que para las oficinas. En la zona inclinada se colocará un falso techo mediante cartón yeso o escayola lisa y aislamiento térmico acústico. En la unión entre el falso techo y el muro cortina se colocará un cortinero de cartón yeso o escayola. 1

MEMORIA DE CA LIDADES DE LOCA LES Y OFICINAS “EDIFI CI O CA RRANZA ”

Revestimientos de solerías: Todas las piezas de oficina irán soladas mediante baldosas Stonker de Porcelanosa de 43x43cms con rodapié del mismo material. El pasillo y los vestíbulos de los aseos irán igualmente solados mediante baldosas 43x43cms de porcelanato y rodapié del mismo material. Los aseos se solarán mediante piezas de gres tipo graffito 20x20cms. Se colocará un rodapié de aluminio como pieza de remate entre el solado de porcelanato y el muro cortina. Carpintería y cerrajería: Las puertas de entrada a los módulos de oficinas y de entrada a los aseos serán de madera forradas con melamina de haya, de doble hoja las de entrada a los locales y de una hoja en aseos y almacenes. Todas las puertas excepto las interiores de entrada a los aseos contarán con un fijo en la parte superior entre el dintel y el falso techo. Se preverán puertas RF de una hoja, similares a las tipo RF1 de proyecto. La separación de módulos de aseos se realizará mediante mamparas fenólicas de 2,10m de altura con estructura metálica. Aislamientos: Se preverá aislamiento acústico de 5mm y reducción de 20dbA al ruido de impacto bajo el solado de oficinas, aseos y zonas comunes. Pinturas: Se pintarán todas las paredes enfoscadas con mortero y enlucidas con perlita, así como los trasdosados de pladur y fajeados del falso techo y el falso techo liso. Varios: Se colocará una encimera de 60cms de trespa en lavabos. En los aseos se preverá también la colocación de los espejos, accesorios para aseos de minusválidos y portarrollos de acero inoxidable. Electricidad: La instalación de puestos de trabajo para los locales, cuya distribución se realiza por medio de una red Ackermann, se ha calculado para un puesto de trabajo por cada 8 m² útiles de oficina como norma general, y en el caso concreto de los locales 22 a 34 (inclusive) de la Planta 4ª se han distribuido cada 10 m² útiles de oficina por el perímetro del local, excepto por el muro cortina. Cada puesto de trabajo estará formado por 6 tomas de corriente, cuatro conectados a un circuito de red y dos de color rojo a otro de SAI (Sistema de Alimentación Ininterrumpida). No se incluye la SAI, solo la posibilidad de conectar una al cuadro eléctrico para dar servicio a los circuitos preferentes. Además de una toma doble de Voz/datos y una toma libre para otros servicios. 2

MEMORIA DE CA LIDADES DE LOCA LES Y OFICINAS “EDIFI CI O CA RRANZA ”

Los puestos de trabajo que se instalan y valorados en el presupuesto de la instalación eléctrica serán de 1 puesto de trabajo por cada 17m². Asimismo, los circuitos eléctricos de fuerza instalados serán para estos puestos de trabajo. A cada módulo se le dotará de su propia derivación individual desde cuarto de contadores, terminando en el cuadro de oficina. El cuadro dispondrá de protección diferencial independiente de fuerza/alumbrado y de climatización, y de protección magnetotérmica de todos los circuitos que sean necesarios. Todas las canalizaciones irán en interior de tubos de PVC flexibles reforzados empotrados o en falsos techo. Iluminación: La iluminación de módulos de oficina prevista constará de pantallas empotradas con fluorescentes y difusor de baja luminancia de 4x18 w. de Indalux ó similar, en número suficiente para conseguir al menos 500 lux con una uniformidad del 0,5. Se dotará a los locales de Equipos de Alumbrado de Emergencia en techos. Climatización: Se prevé la climatización de los módulos de oficinas mediante equipos partidos bomba de calor de expansión directa asociados a red de conductos de fibra de vidrio y difusores circulares lacados. La máquina interior se colocará sobre falso techo y la exterior en planta técnica (5ª). La alimentación eléctrica de estas máquinas y su protección se efectúa desde el propio cuadro del módulo. La estimación de carga prevista se ha considerado de aproximadamente 150 Frigorías/m². En caso de incluirse alguna actividad distinta de oficina convencional esta carga se vería modificada. Se prevé colocar en los locales maquinas Recuperadoras para el Tratamiento de Aire Primario en los mismo, con una red de conductos de fibra de vidrio para llevarlos al retorno de las Evaporadoras (Maquina Interior). Los equipos serán de la marca DAIKIN ó similar. Telecomunicaciones: Se completará la infraestructura común de telecomunicaciones para dar servicio a los locales de oficina, los servicios de telefonía, red de Voz/datos para cada local y telecomunicación por cable. Los distintos servicios terminarán en el Punto de Acceso al Usuario, PAU, situado en el interior de cada módulo en el que se colocará un Registro de Terminación de Red, RTR, consistente en pequeño rack donde se instalará el repartidor necesario para las distintas tomas interiores y quedará hueco para posible electrónica de red. Se instala un cableado estructurado categoría 6 formado por una doble toma RJ45 asociada a cada puesto de trabajo, es decir, una doble toma cada 17 m². El cableado estará canalizado hasta el registro de terminación de red donde comentamos anteriormente se instalará un repartidor.

3

MEMORIA DE CA LIDADES DE LOCA LES Y OFICINAS “EDIFI CI O CA RRANZA ”

Protección Contra Incendios: Como protección contra incendios se instalará: x Una detección de incendios conectada a la instalación de detección general de oficinas, a partir de un bus analógico. x Una red de Bocas de Incendios Equipadas en los locales dada la superficie de los mismos, conectada a la red general de las oficinas. x Extintores portatiles en los locales.

LAS CALIDADES Y MATERIALES QUE APARECEN REFLEJADAS EN ESTA MEMORIA PUEDEN SER MODIFICADAS POR LA DIRECCIÓN FACULTATIVA DURANTE EL TRANSCURSO DE LA OBRA.

4

NOTA SIMPLE REGISTRAL Y NOTA INFORMATIVA CATASTRAL

CERTIFICADO DE TASACIÓN

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

CERTIFICADO DE TASACIÓN D. Enrique Gutierrez Junquera, en calidad de Director Territorial de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A., inscrita en el Registro Especial de Sociedades de Tasación del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985, como resumen del informe de tasación realizado por dicha Sociedad, que corresponde al número: CA-04106/09- de fecha 23-11-2009 realizada por CONCEPCION VERD MULET tras visita del inmueble el día 23-11-2009. Fecha de Caducidad: 22-05-2010

CERTIFICA: las 3 Oficinas descritas en el informe, situadas en Avenida JUAN CARLOS I - NUEVO ESTADIO RAMÓN DE CARRANZA- PREFERENCIA -Pl.1ª,Oficinas 6 y 8; y Pl.3ª Oficina19, en el municipio de CADIZ, provincia de CADIZ tiene los siguientes datos: Estado del Inmueble:

TERMINADO

Situación de Ocupación:

Ocupado por el propietario actual

Nombre del Solicitante:

CONSORCIO ZONA FRANCA

N.I.F./C.I.F.nº:

Q1176004H

Domicilio del Solicitante:

Ronda DE VILGILANCIA, Nº s/n

Existe un derecho de usufructo sobre el inmueble que ha sido tenido en cuenta a la hora de valorar. LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es Asesoramiento sobre el valor del inmueble en las condiciones expresadas en el informe Esta valoración NO se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras y modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero. MÉTODOS UTILIZADOS PARA CALCULAR EL VALOR DE MERCADO - MÉTODO RESIDUAL PARA EL VALOR DEL SOLAR - MÉTODO DE ACTUALIZACIÓN VALORES Y COSTES CALCULADOS: Coste de Reposición Bruto teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

5.566.794,46 Euros

(926.236.663 pta)

Coste de Reposición Neto teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

5.478.733,96 Euros

(911.584.629 pta)

Valor por actualización teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

6.745.956,35 Euros

(1.122.432.693 pta)

Estos valores corresponden a la suma de los valores de los elementos calculados por cada método.

VALOR DE TASACIÓN 6.745.956,35 Euros (1.122.432.693 pta) El Valor de Tasación corresponde a la suma de los Valores de Tasación de cada uno de los elementos valorados

ECO

1/3

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

CERTIFICADO DE TASACIÓN EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A: Aportar el contrato de constitución de usufructo temporal acorde con el borrador facilitado para realizar el informe, manteniendo las mismas condiciones consideradas en la valoración. Y, a que el estado de conservación del inmueble se corresponda con su aspecto exterior (al no haberse podido visitar interiormente el inmueble se desconoce su estado de conservación). ADVERTENCIAS: El valor de tasación emitido se ha calculado en función de las condiciones de compra del inmueble, es decir, teniendo en cuenta la existencia de un usufructo temporal por 10 años a favor del Consorcio de la Zona Franca de Cádiz, que abonará al nudo propietario la cantidad de 560.424 €/año durante el periodo de vigencia del usufructo. Una vez extinguido el usufructo, el propietario recupera el pleno dominio del inmueble, bien libre de inquilinos, puesto que el actual contrato de arrendamiento con la Consejería de Justicia tiene fecha de vencimiento anterior a la del usufructo y el usufructuario no puede arrendar por un periodo superior a la duración de su derecho, o bien, arrendado con un nuevo contrato de arrendamiento con conocimiento y consentimiento del propietario, por lo que en este caso, se considera arrendado a renta de mercado. El inmueble está ocupado por el propietario actual. DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Registro de la propiedad:

Cadiz número 1 Superficies Valoradas

Nº Finca

C.L. S.R.

35029

L.

L. Construida sin P.P.Z.C.

Registral

Comprobada

910,60

910,60

910,60

C

0,00

1.203,00

1.203,00

C

945,17

945,17

945,17

C

0,00

1.246,00

1.246,00

C

Construida Referencia Catastral 1: 4333302QA4443C0591PD 35031 L. L. Construida sin P.P.Z.C. Construida Referencia Catastral 1: 4333302QA4443C0592TI 35041 L. L. Construida sin P.P.Z.C.

Adoptada F.D.C.

833,10

833,10

833,10

C

0,00

924,00

924,00

C

Construida Referencia Catastral 1: 4333302QA4443C0597PD

C.L.- Comprobación de linderos. L.- Los linderos descritos en la Documentación registral coinciden con los comprobados. S.R.- Superficie Registral L.- Las superficies de los Datos Registrales coinciden con las comprobadas F.D.C.-Forma De Comprobar C - Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad SIN medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

VALOR DE TASACIÓN V.Tasación

V.Tasación Unitario

Euros

Euros/m²

S.Const. m² 35029

35031

35041

ECO

OFI1

OF. Nº 6 910,60 2.284.553,68 Valor de Mercado 2.284.553,68 Euros V.Seguro 993.919,90 Euros OF. Nº 8 945,17 2.371.284,43 Valor de Mercado 2.371.284,43 Euros V.Seguro 1.031.653,06 Euros

2.508,84

OFI1

OF. Nº19 833,10 2.090.118,24 Valor de Mercado 2.090.118,24 Euros V.Seguro 909.328,65 Euros

2.508,84

OFI1

2.508,84

2/3

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

CERTIFICADO DE TASACIÓN Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:

2.934.901,61 Euros

Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destrucción total del inmueble:

4.114.063,50 Euros

Superficie utilizada para valorar: Nº Elementos OFICINAS

3

Superficie utilizada para valorar:

Construida Sup.

V.Tasación

m²

Euros

2.688,87 Construida

SUPERFICIE CONSTRUIDA (m²) OFICINAS

6.745.956,35

SUPERFICIE PARTE VALORADA (m²)

2.688,87

2.688,87

TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. no se hace responsable de los posibles vicios ocultos de la edificación. Del Valor de Tasación, en su caso, habría que deducir cuantas cargas hipotecarias pudieran recaer sobre el inmueble. Para que conste y surta los efectos oportunos, firmo el presente certificado, a 23 de Noviembre de 2009.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

ECO

Fdo.: CONCEPCION VERD MULET ARQUITECTO TECNICO

Fdo.: Enrique Gutierrez Junquera Director Territorial En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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EDIFICIO CON ELEMENTOS DE OFICINAS Bloque Aislado de 6 plantas sobre rasante y 2 sótanos bajo rasante, terminado (Oficinas: 3)

1.- SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Y FINALIDAD TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A. inscrita en el registro del Banco de España con el nº 4313 el día 7 de Mayo de 1.985.

Nombre del Solicitante:

CONSORCIO ZONA FRANCA

N.I.F./C.I.F.nº:

Q1176004H

Domicilio del Solicitante:

Ronda DE VILGILANCIA, Nº s/n

FINALIDAD DE LA TASACIÓN LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es Asesoramiento sobre el valor del inmueble en las condiciones expresadas en el informe Esta valoración NO se ha realizado siguiendo las disposiciones contenidas en la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras y modificada por la orden EHA/3011/2007 de 4 de Octubre y EHA/564/2008 de 28 de Febrero.

2.- IDENTIFICACIÓN Y LOCALIZACIÓN DESCRIPCION DEL INMUEBLE:

3 Oficinas

Dirección del inmueble:

Avenida JUAN CARLOS I - NUEVO ESTADIO RAMÓN DE CARRANZAPREFERENCIA -Pl.1ª,Oficinas 6 y 8; y Pl.3ª Oficina19, en el municipio de CADIZ, provincia de CADIZ (11010)

DATOS REGISTRALES Y/O CATASTRALES DEL INMUEBLE VALORADO Documentos utilizados: - Nota Simple del Registro de fecha 11-11-2009. Todas las Fincas Registrales tienen acceso. Registro de la propiedad: NºFinca:

Cadiz número 1 35029

Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Construida sin P.P.Z.C. Construida

En doc. Cat.

En Docum.Reg.

905,00 m² 1.203,00 m²

910,60 m² 0,00 m²

Forma de comprobar

C C

Oficina nº 6 en Planta Planta Primera. Referencia Catastral 1: NºFinca:

4333302QA4443C0591PD 35031

Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Construida sin P.P.Z.C. Construida

En doc. Cat.

En Docum.Reg.

937,00 m² 1.246,00 m²

945,17 m² 0,00 m²

Forma de comprobar

C C

Local nº 8-planta primera. Referencia Catastral 1:

ECO

4333302QA4443C0592TI

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

35041

NºFinca:

Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Construida sin P.P.Z.C. Construida

En doc. Cat.

En Docum.Reg.

695,00 m² 924,00 m²

833,10 m² 0,00 m²

Forma de comprobar

C C

Local nº 19 planta tercera Referencia Catastral 1: C

4333302QA4443C0597PD

- Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad SIN medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

3.- COMPROBACIONES Y DOCUMENTACIÓN RELACIÓN DE DOCUMENTOS UTILIZADOS: Nota Simple del Registro Ficha Catastral / Documentación Catastro RELACIÓN DE COMPROBACIONES REALIZADAS: Inspección ocular Servidumbres visibles Régimen de Protección del Patrimonio Linderos Descripción Superficies Régimen de Protección Pública Situación Urbanística

4.- LOCALIDAD Y ENTORNO 4.1.- LOCALIDAD Tipo de Núcleo: Capital de Provincia Actividad Dominante:

Múltiple

Población de Derecho:

128.554 Habitantes

Evolución Población:

Decreciente

4.2.- ENTORNO Grado Consolidación del Entorno: 100 %

Antigüedad Media de los Edificios del Entorno:

35 años

Rasgos Urbanos. Tipificación: Centro urbano. Manzana cerrada. Infraestructuras completas. Nivel de Renta:

Media

Significación del Entorno:

Urbano

Desarrollo:

Terminado

Uso Predominante Principal:

Residencial

Renovación:

Baja

Uso Predominante Secundario:

Comercial

Abarca el barrio de La Laguna y Avda. Juan Carlos I EQUIPAMIENTOS Y COMUNICACIONES DEL ENTORNO Infraestructuras

ECO

Calidad:

Estado Conservación:

Alumbrado:

Tiene

Alta

Alto

Alcantarillado:

Tiene

Alta

Alto

Abastecimiento:

Tiene

Alta

Alto

Vías Públicas:

Completamente terminadas

Alta

Alto

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

Equipamientos Comercial:

Suficiente

Religioso:

Suficiente

Deportivo:

Suficiente

Aparcamiento:

Suficiente

Escolar:

Suficiente

Lúdico:

Suficiente

Asistencial:

Suficiente

Zonas Verdes:

Suficiente

Las comunicaciones del entorno con el resto de la población pueden considerarse buenas. Las comunicaciones interurbanas pueden considerarse buenas.

5.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DEL TERRENO 5.1.- SUPERFICIES 5.2.- INFRAESTRUCTURAS

6.- DESCRIPCIÓN Y SUPERFICIE DE LA EDIFICACIÓN 6.1.- DESCRIPCIÓN Bloque Aislado de 6 plantas sobre rasante y 2 sótanos bajo rasante, terminado (Oficinas: 3) Jardines:

No

Aparcamientos al aire libre: Insuficientes Aparcamientos en edificio:

Si

Uso Principal:

Oficina

% del ENTORNO próximo destinado a 2ª residencia:1,00 % Nº de Portales:

3

Nº de Escaleras:

3

Nº de Ascensores por Escalera:

2

Descripción de los elementos o grupos del inmueble: Se tratan de tres módulos de oficina alquilado a la Consejería de Justicia. DISTRIBUCIÓN, SUPERFICIES Y USOS POR PLANTAS: Planta Planta Primera Planta Tercera

Uso Principal Uso Oficinas Accesos Oficinas Accesos Total superficie construida:

Sup.del Terreno asignada al edificio:

Sup.Construida 1.855,77 m² 833,10 m² 2.688,87 m²

7.845,00 m²

6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES NºFinca:

35029

Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Construida sin P.P.Z.C. Construida

En doc. Cat.

En Docum.Reg.

905,00 m² 1.203,00 m²

910,60 m² 0,00 m²

Forma de comprobar

C C

Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

ECO

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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6.2.- CUADRO RESUMEN DE SUPERFICIES TOTALES 35031

NºFinca:

Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Construida sin P.P.Z.C. Construida

En doc. Cat.

En Docum.Reg.

937,00 m² 1.246,00 m²

945,17 m² 0,00 m²

Forma de comprobar

C C

Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas. 35041

NºFinca:

Superficies de la Unidad Registral: Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas.

Construida sin P.P.Z.C. Construida

En doc. Cat.

En Docum.Reg.

695,00 m² 924,00 m²

833,10 m² 0,00 m²

Forma de comprobar

C C

Las superficies que figuran en los Datos Registrales coinciden con las comprobadas. C

- Las superficies se han comprobado sobre plano aportado por la propiedad SIN medidas puntuales de comprobación 'in situ'.

Superficie utilizada para valorar:

Construida

SUPERFICIE CONSTRUIDA (m²) OFICINAS

SUPERFICIE PARTE VALORADA (m²)

2.688,87

2.688,87

6.3.- CARACTERÍSTICAS CONSTRUCTIVAS Cimentación:

Desconocida

Estructura:

Hormigón Armado

Sobrecarga:

Normal

Cubierta:

Plana Transitable

Cerramientos Exteriores:

Muro Cortina

Espesor de Cerramientos Ext:

15 cm.

Aislamiento:

Desconocido

Carpintería Exterior:

Aluminio

Revestimientos Ext.1:

Muro Cortina

Revestimientos Ext.2:

Ninguno

Acristalamiento:

De Seguridad

Persianas:

No tiene

ACABADOS INTERIORES: Despachos (O) Salas generales (O) Aseos (O)

ECO

Pavimentos Cerámico Cerámico Cerámico

Paredes Yeso Pintado Yeso Pintado Azulejo Cerámico

Techos Escayola Escayola Escayola

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RESUMEN DE CALIDADES: Solados:

Media Alta

Cuartos de Baño:

Media Alta

Carpintería Interior:

Media Alta

Fachadas:

Alta

Cocina:

Media

Zonas comunes, portal y escalera:

Alta

Grado de Electrificación: Alto INSTALACIONES: - Aire Acondicionado - Teléfono - Agua Caliente

6.4.- SITUACIÓN ACTUAL: Estado del Inmueble:

TERMINADO

La comprobación del estado del inmueble se ha limitado a una inspección ocular, sin haberse realizado ensayos específicos que tengan como finalidad investigar el estado de la estructura o los vicios ocultos.

6.5.- ANTIGÜEDAD Antigüedad aproximada: Estado de Conservación:

3 años

Bueno

Se supone en buen estado de conservación, acorde con la edad del inmueble

7.- DESCRIPCIÓN URBANÍSTICA Comprobaciones: - Consulta a la documentación del Planeamiento Una vez realizadas las comprobaciones anteriores, no se han encontrado indicios de incumplimiento de la normativa urbanística. Licencia de Apertura:

No Aportada

¿Es necesaria la licencia de apertura?

Si

8.- RÉGIMEN DE PROTECCIÓN, TENENCIA Y OCUPACIÓN RÉGIMEN DE OCUPACIÓN: El inmueble está ocupado por el propietario actual. Comprobaciones realizadas: - No ha sido posible realizar comprobación alguna RÉGIMEN DE PROTECCIÓN DEL PATRIMONIO El inmueble no está protegido arquitectónicamente. ESTADO DE CARGAS SOBRE EL INMUEBLE: Existe un usufructo sobre el inmueble.

ECO

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Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

9.- ANÁLISIS DE MERCADO DATOS DEL MERCADO OFERTA. Edificios terminados en venta: El entorno está consolidado, no existiendo oferta de oficinas en edificios exclusivos en el entorno. Edificios en construcción: No existe en su entorno más inmediato ningún edificio en construcción. Plazos medios de oferta de promociones nuevas: 14-16 Plazos medios de oferta de fincas de 2ª mano:

14-18

DEMANDA. Características de la demanda: Ralentizada. Nivel de Renta:

Media

Intensidad de la demanda:

Algo inferior a la oferta

OTROS DATOS DEL MERCADO Revalorización:

Desconocida

No existe exceso de oferta para la demanda habitual. ANÁLISIS DEL PRODUCTO: OFICINAS Situación:

Apropiada para el uso de oficinas

Superficie total:

Excesiva

Aspectos fundamentales:

Facilitan la flexibilidad de uso

Adecuación al producto demandado:

Adecuado 14 y 16 meses

Plazos estimados para la venta de todas las oficinas entre Tamaño.

Juicio Crítico sobre la Situación del Mercado, Expectativas de Venta, Datos y Comentarios Adicionales Ralentización de la actividad en el mercado inmobiliario en general, plazos de ventas más largos, retracción de la demanda, dificultades de financiación y muy puntuales las promociones que se acometen an la actualidad.

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida del Puerto. Edif. Trocadero, CADIZ (11004) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

09-03-2009

Vistas Favorables:

Sup.Planta Baja:

42,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Medio

Fuente Consultada:

Conocidos

ECO

0,00 m²

Antigüedad

No Sup.Resto Plantas: 0,00 m²

550,00 Euros 40 años

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Media

6 / 22

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

OFICINA en edificio NO exclusivo >Avenida Ramón de Carranza, CADIZ (11004) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

09-03-2009

Sup.Planta Baja:

360,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Bueno

0,00 m²

Publicaciones

Sup.Resto Plantas: 0,00 m² 5.040,00 Euros

35 años

Antigüedad

10 años

Años desde la última reforma aproximadamente Fuente Consultada:

No

Vistas Favorables:

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Buena

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida del Puerto .Edif. Trocadero, nº 1, CADIZ (11006) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

En Alquiler:

Si

Estado del Inmueble

Medio

Fuente Consultada:

Publicaciones

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Util

26-10-2009 No

Vistas Favorables: 0,00 m²

Sup.Sótano:

Sup.Resto Plantas: 55,00 m² 950,00 Euros

Renta Neta Mensual:

30 años

Antigüedad

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Media

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida ANDALUCIA, nº 10, CADIZ (11008)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

09-03-2009

0,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Muy Bueno

Fuente Consultada:

A.P.I.

No

Vistas Favorables:

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

Sup.Resto Plantas: 220,00 m² 4.800,00 Euros

16 años

Antigüedad

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Buena

Incluido aparcamiento 4.900€

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida ANA DE VIYA, nº 5, CADIZ (11009) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

15-09-2009

Vistas Favorables:

Si

Orientación:

Ventajosa que aumenta el valor

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Bueno

Fuente Consultada:

Publicaciones

ECO

0,00 m²

Antigüedad

Sup.Resto Plantas: 275,00 m² 4.950,00 Euros

35 años

Visita al testigo: Si

Calidad Constructiva: Buena

7 / 22

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida del Puerto. Edificio Trocadero., CADIZ (11006) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

23-11-2009

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

Sup.Sótano:

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Bueno

0,00 m²

Portero

Sup.Resto Plantas: 30,00 m² 300,00 Euros

40 años

Antigüedad

10 años (estimación)

Años desde la última reforma aproximadamente Fuente Consultada:

No

Vistas Favorables:

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Buena

Acondicionado.

OFICINA en edificio exclusivo >Avenida del Puerto. Edificio Trocadero., CADIZ (11006) (1100)

Factores Ambientales Negativos:

No

V.Unitario:

Fecha:

0,00 Euros/m² Const.

23-11-2009

Vistas Favorables:

Si

Orientación:

Ventajosa que aumenta el valor

Sup.Planta Baja:

0,00 m²

Sup.Sótano:

0,00 m²

En Alquiler:

Si

Renta Neta Mensual:

Estado del Inmueble

Bueno

Antigüedad

Portero

3.500,00 Euros 40 años 10 años (estimación)

Años desde la última reforma aproximadamente Fuente Consultada:

Sup.Resto Plantas: 220,00 m²

Visita al testigo: No

Calidad Constructiva: Buena

Acondicionado.

ECO

8 / 22

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

RESUMEN INFORMACIÓN DE MERCADO Oficinas Nº R

Situación

01 P Avenida del Puerto. Edif. Trocadero 02 P Avenida Ramón de Carranza 03 P Avenida del Puerto .Edif. Trocadero, nº 1 04 M Avenida ANDALUCIA, nº 10 05 I Avenida ANA DE VIYA, nº 5 06 P Avenida del Puerto. Edificio Trocadero. 07 P Avenida del Puerto. Edificio Trocadero.

Fecha

Superficie planta baja (m²)

Superficie resto plantas (m²)

Precio Oferta (PO) o Precio de Compraventa (PV) (Euros)

Valor Unitario (Euros/m²)

Valor Rentas Unitario (Euros/m² / mes)

03-2009

42,00

Const.

13,10

03-2009

360,00

Const.

14,00

Util

17,27

10-2009

55,00

03-2009

220,00

Const.

21,82

09-2009

275,00

Const.

18,00

11-2009

30,00

Const.

10,00

11-2009

220,00

Const.

15,91

El valor de tasación y precios al contado de los bienes inmuebles están relacionados con las condiciones de financiación de cada momento. Las modificaciones sustanciales de estas condiciones, pueden influir en la solvencia de los compradores y en la fijación del precio de las transacciones. Para homogeneizar los valores unitarios de mercado, se ha calculado un promedio ponderado corregido de cada una de dichas variables características, aplicando los coeficientes correctores resultantes a cada uno de los precios, lo que permite determinar la banda de valores entre la que se debe situar el valor de mercado del inmueble objeto de esta valoración.

ECO

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

10.- DATOS Y CÁLCULO DE VALORES TÉCNICOS CÁLCULO DEL VALOR DEL SOLAR POR EL MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL Tipo del Crédito hipotecario:

4,50 %

CRÉDITO DEL QUE DISPONDRÁ EL PROMOTOR (en % del Valor de Mercado): 42,00 % Oficina Nº de meses para el pago del proyecto (a contar desde el origen): 3 meses Nº de meses para la concesión de la licencia (a contar desde el origen): Límite inferior: 5 meses

Límite superior: 7 meses

Nº de meses para el comienzo de obra (a contar desde el origen): Límite inferior: 6 meses

Límite superior: 7 meses

Duración de la obra en meses (a contar desde el comienzo de la obra): Límite inferior: 17 meses

Límite superior: 19 meses

Pago de las certificaciones mensuales:

A 90 días

VALOR UNITARIO DE MERCADO: Límite inferior: Límite superior: 2.500,00 Euros/m² 2.600,00 Euros/m² Oficina Porcentaje sobre el valor en venta a cobrar por el promotor directamente del comprador antes de terminar la obra: Límite inferior: Límite superior: 40,00 % 45,00 % Oficina PLAZOS DE VENTA: Comienzo de las ventas (a contar desde el origen): Límite inferior: 22 meses Oficina Porcentaje de ventas al terminar la obra: Límite inferior: 100,00 % Oficina

Límite superior: 26 meses Límite superior: 100,00 %

Nº de meses para terminar las ventas (a contar desde el final de obra): Oficina Beneficio del promotor:

ECO

Límite inferior: Límite superior: 0 meses 1 meses Límite inferior: 20,00 % Límite superior: 22,00 %

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TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

Nº Expediente CA-04106/09- * V.440 Rf: VARI * 0000 CLIENTES PARTICULARES Fecha: 23-11-2009 Ref.Tasador: CVM (26245 - )

ANÁLISIS DE SENSIBILIDAD Una vez calculadas 945 combinaciones de valores distintos de precios de venta, plazos y condiciones de pago, plazos de cobro y beneficio medio anual dentro de los límites anteriores, se obtienen los siguientes resultados: Media:

2.634.188,55 Euros

Extremos Absolutos:

2.421.062,28 Euros y

2.853.142,75 Euros

Extremos-90% casos:

2.490.904,97 Euros y

2.778.583,12 Euros

2.568.793,55 Euros y 2.698.617,58 Euros Extremos-50% casos: La distribución de probabilidades por tramos iguales de valor es la siguiente (Millones de Euros) : Desde

2,421 M. hasta

2,464 M.

Desde

2,464 M. hasta

2,507 M.

1,48 % 5,08 %

Desde

2,507 M. hasta

2,551 M.

10,79 %

Desde

2,551 M. hasta

2,594 M.

15,98 %

Desde

2,594 M. hasta

2,637 M.

17,78 %

Desde

2,637 M. hasta

2,680 M.

17,78 %

Desde

2,680 M. hasta

2,724 M.

15,03 %

Desde

2,724 M. hasta

2,767 M.

9,95 %

Desde

2,767 M. hasta

2,810 M.

4,76 %

Desde

2,810 M. hasta

2,853 M.

1,38 %

2,421 M.-2,464 M. 2,464 M.-2,507 M. 2,507 M.-2,551 M. 2,551 M.-2,594 M. 2,594 M.-2,637 M. 2,637 M.-2,680 M. 2,680 M.-2,724 M. 2,724 M.-2,767 M. 2,767 M.-2,810 M. 2,810 M.-2,853 M. 0

5

Valor

10

15

20

Rangos

Valor total elegido del solar 2.631.892,85 Euros (Incluye impuestos y gastos no recuperables de la transmisión) FLUJOS DE CAJA (euros) M e s e s 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28

ECO

Cobros directos del promotor al comprador 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2.914.062,86 1.062.775,87 0,00 0,00 0,00

Crédito

Total Ingresos

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 151.567,36 3.065.630,22 151.567,36 1.214.343,22 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

Gestión urbanística y obras de infraestruc. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

OGN 0,00 0,00 0,00 156.693,90 0,00 0,00 134.309,06 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 156.693,90 0,00 0,00 0,00 0,00

Construcc. 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51 130.905,51

Intereses 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 568,38 1.136,76 1.705,13 2.273,51 2.841,89 3.410,27 3.978,64 4.547,02 5.115,40 5.683,78 6.252,15 6.820,53 7.388,91 7.957,29 8.525,66 9.094,04 9.662,42 10.230,80 -0,00 -0,00 -0,00

Total Gastos 0,00 0,00 0,00 156.693,90 0,00 0,00 134.309,06 0,00 568,38 1.136,76 132.610,65 133.179,02 133.747,40 134.315,78 134.884,16 135.452,53 136.020,91 136.589,29 137.157,67 137.726,04 138.294,42 138.862,80 139.431,18 139.999,55 297.261,83 141.136,31 130.905,51 130.905,51 130.905,51

F.C.

F.C.A.

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -156.693,90 -149.401,77 0,00 0,00 0,00 0,00 -134.309,06 -122.099,14 151.567,36 135.617,02 150.998,98 132.979,21 150.430,60 130.390,86 18.956,71 16.172,43 18.388,33 15.440,30 17.819,96 14.727,24 17.251,58 14.032,81 16.683,20 13.356,62 16.114,82 12.698,25 15.546,44 12.057,31 14.978,07 11.433,43 14.409,69 10.826,21 13.841,31 10.235,30 13.272,93 9.660,32 12.704,56 9.100,92 12.136,18 8.556,75 11.567,80 8.027,47 2.768.368,39 1.890.832,86 1.073.206,91 721.462,80 -130.905,51 -86.614,31 -130.905,51 -85.249,31 -130.905,51 -83.905,82

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

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CÁLCULO DE LOS COSTES UNITARIOS DE REPOSICIÓN NETOS: Construida

Superficie utilizada para valorar:

SUPERFICIE CONSTRUIDA (m²) OFICINAS

OFICINAS

SUPERFICIE PARTE VALORADA (m²)

2.688,87

2.688,87

Sup.

Rep.(Suelo)

C.Const.

Dep.

CRN.U.

VM. Unitario

VM.Total

m²

Euros/m²

Euros/m² Const.

%

Euros/m² Const.

Euros/m² Const.

Euros

2.688,87

978,81

925,00

Rep.(Suelo) -> REPERCUSIÓN DEL SUELO C.Const. -> COSTE DE CONSTRUCCIÓN UNITARIO Dep. -> COEFICIENTE DEPRECIACIÓN.

CRN.U. VM. Unitario VM.Total

3,00

2.037,56

2.508,84

6.745.956,35

-> COSTE DE REPOSICIÓN NETO UNITARIO -> VALOR DE MERCADO UNITARIO -> VALOR DE MERCADO TOTAL

OTROS GASTOS NECESARIOS: 18,00 % COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C: NO INCLUYE GASTOS FINANCIEROS NI DE COMERCIALIZACIÓN

1,0000

Costes y valores a nuevo VALOR DEL SOLAR COSTE DE CONSTRUCCIÓN OTROS GASTOS NECESARIOS COSTE DE REPOSICIÓN

2.631.892,85 Euros 2.487.204,75 Euros 447.696,86 Euros 5.566.794,46 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios) ATENCIÓN VALORACIÓN CON CONDICIONANTES Y/O ADVERTENCIAS. REVISE CERTIFICADO Y OBSERVACIONES EN EL INFORME.

ECO

12 / 22

QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

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VALOR DE TASACIÓN. RESUMEN DE VALORES:

OFICINAS

Sup.

V.Tasación

m²

Euros

2.688,87

6.745.956,35

VALORES TOTALES DE LA PARTE VALORADA: Valor de los derechos

0,00 Euros

Coste de Reposición Bruto teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

5.566.794,46 Euros

Coste de Reposición Neto teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

5.478.733,96 Euros

Valor por actualización teniendo en cuenta los derechos reales que existen sobre el inmueble

6.745.956,35 Euros

ECO

13 / 22

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VALOR DEL SEGURO ALTERNATIVO S.Const. m² 35029 35031 35041

ECO

V.Seguro Euros

OFI1 OF. Nº 6 910,60 993.919,90 OFI1 OF. Nº 8 945,17 1.031.653,06 OFI1 OF. Nº19 833,10 909.328,65

Valor seguro alternativo Euros 1.393.249,29 1.446.142,58 1.274.671,63

14 / 22

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DESGLOSE DE OTROS VALORES Valor de los derechos S.Const. m² 35029

OFI1

OF. Nº 6

35031

OFI1

OF. Nº 8

35041

OFI1

OF. Nº19

Euros

910,60 945,17 833,10 TOTAL

ECO

15 / 22

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CÁLCULO DEL VALOR POR ACTUALIZACIÓN 47 años

Vida Útil Restante de la Explotación:

Cálculo realizado en Euros constantes de la fecha de la valoración

INGRESOS Uso

Tipo de Periodo renta 1 2 3 4 5 6 7 8

1 1 1 1 1 1 1 1

Oficinas

Años

Renta inicial periodo (Euros/mes por m²)

Incremento (%)

17,37 17,37 18,00 18,00 18,63 18,63 19,28 19,28

1-1 2 - 11 12 - 12 13 - 16 17 - 17 18 - 32 33 - 33 34 - 47

Ocupación (%)

0,00 -1,50 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

100,00 100,00 66,00 100,00 66,00 95,00 66,00 95,00

GASTOS Uso

Oficinas

INVERSIONES Uso

Tipo de Periodo renta

Años

Incremento Gastos no (%) recuperables inicio del periodo (Euros/mes por m²)

Gastos recuperables inicio del periodo (Euros/mes por m²)

Incremento Desfase de (%) recuperación (meses)

1

1

1 - 11

0,97

0,00

0,00

0,00

0

1

2 12 - 12

1,65

0,00

0,00

0,00

0

1

3 13 - 16

0,97

0,00

0,00

0,00

0

1

4 17 - 17

1,65

0,00

0,00

0,00

0

1

5 18 - 32

1,07

0,00

0,00

0,00

0

1

6 33 - 33

1,65

0,00

0,00

0,00

0

1

7 34 - 47

1,07

0,00

0,00

0,00

0

Periodo

Años

Inversiones periodo (Euros/m²)

Incremento (%)

Oficinas

ECO

2

12 - 12

20,00

4

17 - 17

165,00

6

33 - 33

185,00

16 / 22

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Año

Ingresos (Unidad monetaria Euros)

Gastos NO recuperables

Gastos recuperables

V.A.N. (Unidad monetaria Euros)

2009

46.705,67

2.608,20

0,00

0,00

44.018,90

2010

560.468,06

31.298,45

0,00

0,00

508.005,58

2011

552.061,04

31.298,45

0,00

0,00

465.055,62

2012

543.780,13

31.298,45

0,00

0,00

425.730,73

2013

535.623,42

31.298,45

0,00

0,00

389.725,36

2014

527.589,07

31.298,45

0,00

0,00

356.759,70

2015

519.675,24

31.298,45

0,00

0,00

326.577,51

2016

511.880,11

31.298,45

0,00

0,00

298.944,10

2017

504.201,91

31.298,45

0,00

0,00

273.644,56

2018

496.638,88

31.298,45

0,00

0,00

250.482,08

2019

489.189,30

31.298,45

0,00

0,00

229.276,41

2020

383.325,31

53.239,63

0,00

53.777,40

128.701,27

2021

580.795,92

31.298,45

0,00

0,00

238.092,75

2022

580.795,92

31.298,45

0,00

0,00

221.481,63

2023

580.795,92

31.298,45

0,00

0,00

206.029,42

2024

580.795,92

31.298,45

0,00

0,00

191.655,28

2025

396.741,69

53.239,63

0,00

443.663,55

-32.497,31

2026

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

161.935,58

2027

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

150.637,75

2028

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

140.128,14

2029

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

130.351,76

2030

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

121.257,45

2031

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

112.797,63

2032

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

104.928,02

2033

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

97.607,46

2034

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

90.797,64

2035

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

84.462,92

2036

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

78.570,16

2037

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

73.088,52

2038

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

67.989,32

2039

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

63.245,88

2040

571.067,59

34.525,09

0,00

0,00

58.833,38

2041

410.584,00

53.239,63

0,00

497.440,95

-14.290,21

2042

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

52.801,00

2043

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

49.117,21

2044

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

45.690,43

2045

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

42.502,72

2046

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

39.537,42

2047

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

36.778,99

2048

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

34.213,02

2049

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

31.826,06

2050

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

29.605,64

2051

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

27.540,13

2052

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

25.618,73

2053

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

23.831,37

2054

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

22.168,72

2055

590.992,12

34.525,09

0,00

0,00

20.622,06

Valor de Reversión del inmueble:

ECO

Inversiones (Unidad monetaria Euros)

6.708.513,83 Euros

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DATOS PARA EL CÁLCULO Tipo de actualización de ingresos, gastos e inversiones

7,50 %

Revalorización Anual prevista para el suelo:

2,00 %

Tasa de actualización del suelo

7,50 %

Plazo previsto para la venta del inmueble

3 meses

Valor de Reversión del inmueble:

6.708.513,83 Euros

El valor de mercado calculado por el método de actualización corresponde al valor actual neto (V.A.N.) de los flujos de caja que se han indicado arriba. Para el cálculo del V.A.N. se han sustituido los flujos correspondientes a los pagos mensuales adelantados y los gastos mensuales por un sólo flujo anual situado en el día 5 de Junio, cuando el alquiler es uniforme y completo a lo largo del año. Para los años en los que la estimación no prevé un alquiler durante el año completo (habitualmente el primer y el último año están en este caso) la sustitución de los flujos mensuales se realiza por un sólo flujo anual situado en un punto medio entre el primer y el último flujo mensual al que sustituye. El V.A.N. se obtiene actualizando todos los flujos al día de la fecha de la valoración, de acuerdo con la fórmula que se indica en el art. 33.2 de la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo , sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

Valor de Mercado por Capitalización: 6.745.956,35 Euros OTROS VALORES: Valor a efectos de asegurar el Coste de Construcción a nuevo:

2.934.901,61 Euros

Al no ser el solicitante propietario de la totalidad del inmueble para asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destrucción total del mismo se ha calculado el valor siguiente: - La diferencia entre el Valor de Mercado y el Valor del Suelo (El solar es lo único que quedaría del inmueble en caso de que se produjera un siniestro total del edificio. El propietario del inmueble tasado no podría plantearse su reconstrucción actuando como promotor al no ser propietario de la totalidad del solar). Valor a efectos de asegurar la pérdida de valor que se produciría en caso de destrucción total del inmueble:

4.114.063,50 Euros

Existe un derecho de usufructo sobre el inmueble que ha sido tenido en cuenta a la hora de valorar. CÁLCULO DEL VALOR DE LA NUDA PROPIEDAD DEL INMUEBLE CON UN DERECHO DE USUFRUCTO Se valora la Nuda propiedad del inmueble con un Derecho de Usufructo a favor de . El valor actual actuarial de los flujos de caja durante el período que se mantiene el derecho se obtiene conforme a las fórmulas del apartado c) del Artículo 56 de la ECO 805/2003 Las probabilidades de supervivencia se han obtenido de acuerdo a los requisitos establecidos en el artículo 34.1, apartados a), b), c), e) y último inciso del Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados, aprobados por el Real Decreto 2486/1998, de 20 de Noviembre. Datos utilizados para obtener la base de prorrateo: Renta neta mensual

0,00 Euros/mes

Vida útil restante del inmueble

0 años

Revalorización anual del suelo

0,00 %

Datos para la distribución de la base de prorrateo entre Usufructo y nuda propiedad: Número de usufructuarios Edad Usufructuario de mayor edad

0 años

Usufructuario de menor edad

0 años

Sexo

Proporción de la Nuda propiedad del inmueble con un Derecho de Usufructo sobre el valor total del inmueble

0,00 %

Valor de la Nuda propiedad del inmueble con un Derecho de Usufructo 0,00 Euros ECO

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ECO

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QUEDA PROHIBIDA LA REPRODUCCIÓN TOTAL O PARCIAL DEL CERTIFICADO O DEL INFORME DE VALORACIÓN O CUALQUIER REFERENCIA A LOS MISMOS EN DOCUMENTOS, CIRCULARES, INFORMES O PUBLICACIONES DE CUALQUIER TIPO, SIN LA AUTORIZACIÓN ESCRITA DE TINSA, TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. Y FUERA DE LA FORMA Y CONTEXTO EN EL QUE SE ENCUENTRAN. LA UTILIZACIÓN DE LA VALORACIÓN PARA OTROS FINES DISTINTOS DE LOS ESTABLECIDOS AL REALIZAR EL ENCARGO, EXIMIRÁ A TINSA DE CUALQUIER RESPONSABILIDAD. C.I.F. A-78029774. Registrada en el Registro del Banco de España con el nº 4313 - Inscrita en el Reg.Merc.de Madrid, Insc.1ª, nº 66378-1, folio 27, tomo 629, gral.611, secc.3ª del Libro de sociedades.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A. José Echegaray, 9. 28232 Las Rozas. MADRID Tel. 91 372 75 00. Fax 91 372 75 10 Inscrita en el Registro del Banco de España con el nº 4313

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RESUMEN DE VALORES CÁLCULO DE VALORES DE LA PARTE VALORADA: Para calcular los costes y valores totales de la parte valorada se ha procedido a sumar los correspondientes a cada uno de los elementos independientes valorados. Costes y valores a nuevo VALOR DEL SOLAR COSTE DE CONSTRUCCIÓN Oficinas OTROS GASTOS NECESARIOS COSTE DE REPOSICIÓN

Superficies

2.631.892,85 Euros 2.487.204,75 Euros 2.487.204,75 Euros

2.688,87 m²

447.696,86 Euros 5.566.794,46 Euros

(Solar+Coste de construcción+Otros gastos necesarios)

OTROS DATOS Y COEFICIENTES UTILIZADOS: Costes y valores medios unitarios:

OFICINAS

ECO

C.Const. VM. Unitario Euros/m² Const. Euros/m² Const. 925,00 2.508,84

OTROS GASTOS NECESARIOS:

18,00 %

COEF. DE CORRECCIÓN PARA EL C.C:

1,0000

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11.- VALOR DE TASACIÓN VALOR DE TASACIÓN 6.745.956,35 Euros (1.122.432.693 pta) El Valor de Tasación corresponde a la suma de los Valores de Tasación de cada uno de los elementos valorados

LA FINALIDAD DE LA TASACIÓN es Asesoramiento sobre el valor del inmueble en las condiciones expresadas en el informe Existe un derecho de usufructo sobre el inmueble que ha sido tenido en cuenta a la hora de valorar. EL VALOR DE TASACIÓN QUEDA CONDICIONADO A: Aportar el contrato de constitución de usufructo temporal acorde con el borrador facilitado para realizar el informe, manteniendo las mismas condiciones consideradas en la valoración. Y, a que el estado de conservación del inmueble se corresponda con su aspecto exterior (al no haberse podido visitar interiormente el inmueble se desconoce su estado de conservación). ADVERTENCIAS: El valor de tasación emitido se ha calculado en función de las condiciones de compra del inmueble, es decir, teniendo en cuenta la existencia de un usufructo temporal por 10 años a favor del Consorcio de la Zona Franca de Cádiz, que abonará al nudo propietario la cantidad de 560.424 €/año durante el periodo de vigencia del usufructo. Una vez extinguido el usufructo, el propietario recupera el pleno dominio del inmueble, bien libre de inquilinos, puesto que el actual contrato de arrendamiento con la Consejería de Justicia tiene fecha de vencimiento anterior a la del usufructo y el usufructuario no puede arrendar por un periodo superior a la duración de su derecho, o bien, arrendado con un nuevo contrato de arrendamiento con conocimiento y consentimiento del propietario, por lo que en este caso, se considera arrendado a renta de mercado.

TASACIONES INMOBILIARIAS, S.A.

Este informe consta de

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En representación de TINSA, Tasaciones Inmobiliarias, S.A.

páginas numeradas de la 1 a la

Fdo.: CONCEPCION VERD MULET ARQUITECTO TECNICO

22

ESTE INFORME NO TIENE VALIDEZ, SI NO VA ACOMPAÑADO DEL CERTIFICADO RESUMEN Y/O CARECE DEL SELLO DE TINSA.

Ver Observaciones

ECO

CONCEPCION VERD MULET Tasador: ARQUITECTO TECNICO Titulación: 23-11-2009 Fecha Visita al inmueble: Fecha Emisión del informe: 23-11-2009 Fecha de caducidad del informe

22-05-2010

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VALOR DE TASACIÓN V.Tasación

V.Tasación Unitario

Euros

Euros/m²

S.Const. m² 35029

35031

35041

OFI1

OF. Nº 6 910,60 2.284.553,68 Valor de Mercado 2.284.553,68 Euros V.Seguro 993.919,90 Euros OF. Nº 8 945,17 2.371.284,43 Valor de Mercado 2.371.284,43 Euros V.Seguro 1.031.653,06 Euros

2.508,84

OFI1

OF. Nº19 833,10 2.090.118,24 Valor de Mercado 2.090.118,24 Euros V.Seguro 909.328,65 Euros

2.508,84

OFI1

2.508,84

12.- OBSERVACIONES En el Coste de Construcción se incluyen zonas comunes no consideradas en la descripción de las fincas, así como en las inversiones posteriores.

ECO

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